房地产对我国实体经济的影响
摘要
在当前的形势下，由于房价的高涨，房地产利润过高，银行贷款比例过重，导致流向实体经济的资金严重不足，对实体经济的复苏造成了很大的挤压效应，而实体经济才是百姓就业的主要渠道。房地产不仅没有对我国经济的发展起到健康的带动作用，反而在一定程度上制约了我国经济前进的步伐。同时，房地产泡沫对我国金融体系发起了巨大挑战，如果房价继续走高，终极泡沫破裂将导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃，其后果不仅影响整个经济的正常发展，还会影响到社会的稳定。本文分析了房地产对我国实体经济的影响，并提出了解决问题的关键措施。
【关键词】房地产;我国经济;高额信贷;挤压实体经济
近年来，我国的房地产业经过多年的高速增长，已经发展成为当今中国各大城市的支柱产业，成为推动中国经济增长的一支重要力量。但在房地产业高速发展的同时，持续飙升的房价不但带来了严重的社会问题，而且严重挤压了实体经济，使得实体经济陷入困境。
一、实体经济投资经营环境恶化
在中国的经济最发达的长三角和珠三角，聚集着中国绝对多数的企业，特别是中小企业，他们是现在是中国制造业大国的基础，也是出口创汇的主要地方的集中地，是他们支撑了中国经济的脊梁。
但是，随着输入性通货膨胀和国内经济问题引发的通货膨胀，长三角和珠三角的这些支撑中国经济的中小企业，面临了原材料的涨价的冲击，形成了对企业生存和影响利润的第一层压力---原材料成本压力；同时，随着CPI等等的高企，直接造成了人力成本的涨价的冲击，形成了对企业生存和影响利润的第二层压力---人力成本压力；再次，随着国家对环境保护的一些重大政策的出台，直接要求企业对环境保护的社会责任感，形成了对企业生存和影响利润的第三层压力---环保成本压力；在这三层压力下，现在长三角和珠三角的这些支撑中国经济的中小企业已经到了生死存亡的境地，因为这三项成本的提高，企业已经基本挤压了利润空间，这些中小企业直接面临资金难题。同时，他们还直接面对了人民币升值对出口冲击面临的困境。
现在，很多这类型的企业不得不停产转型。实体经济已无事可做，因为做哪行都难以赚钱。实体经济深陷困境，这就是现在长三角和珠三角中小企业面临的现状。
二、房地产对我过实体经济的影响
目前，我国房地产业已成为巨大的“吸金池”，对实体经济资金的吸附作用十分明显，为实体经济埋下了隐患，具体表现如下：
1、各路资本纷纷投入房地产业。在A股市场，中国建筑首发融资超过500亿元，各路资金纷纷涌入房地产业，创造了全球建筑企业上市的规模之最。投资客中有不少是以往做实业的企业家，他们在江、浙、沪等地的企业业绩不景气，于是选择把钱投入房地产。一些企业家觉得，在目前形势下，投资房地产比做实业来钱更快。
2、楼市新一轮泡沫正在形成。目前国内投资经营环境恶化，投资渠道狭窄，最好的渠道就是买房保值增值，造成了许多老板暂时不经营实体了，有的等实体经济条件好了再投资，把工厂关了改为投资房地产业。投机客买房的目的是为了将来的卖房，都是在赌差价，一旦后续购买力跟不上，整体经济下滑、资金链断裂，到时泡沫破裂、抛盘涌出，房价的理性回归就成必然，而现在中国房地产的泡沫正在养大的过程中。在地产圈经历了数轮周期的中原地产主席施永青也明确表达了近年来楼市繁荣虚假的论断。现在楼市的最大问题，是价格上升缺乏经济增长作基础，单是靠资产储存模式转移，而缺乏新增的购买力。
3、住商倒挂，折射出宏观经济的低迷。一个健康的房地产市场，相同地段的商业地产项目，其售价应该比住宅项目高出30%左右。但是，目前国内部分一线城市，商铺价格不但严重低于同地段的住宅价格（住商倒挂），而且还出现严
重滞销的情况，这表明当前商品住宅的火爆局面缺乏实体经济的支撑，房地产业自身也出现了不正常。
从宏观角度讲，应该肯定的是房地产对经济的拉动和贡献。但是从目前房地产建设的本钱来看，其对经济拉动作用十分有限。有资料显示，即使在房地产对GDP贡献最大的2007年，其对GDP增长的贡献也没有超过1%。这意味着，我们高代价拯救的是对GDP增长贡献不到1%的一个产业，而对GDP增长贡献10%以上的其他产业则成了牺牲品。房地产价格的基本构成要素中，只有建筑和安装这一块儿可以启动内需，带动相关产业。在总用度支出中，流向政府的部分，即土地本钱加总税收，所占比例为49.42%，而上海的开发项目流向政府的份额最高，流向政府的份额已经达到64.5%。实际上，居民花100元可支配收入购买房子，全国平均来看，只有二三十元拉动了内需，其他的七八十元都到了政府和房地产企业的手里，住房销售量越大，被政府与开发商划分走的拉动经济的资金量就越多。与此同时，房地产泡沫对我国金融体系发起了巨大挑战，如果房价继续走高，终极泡沫破裂将导致国家信用支撑的金融体系走向崩溃，其后果不仅影响整个经济的正常发展，还会影响到社会的稳定。
这种状况很令人担忧，很多学子多年来的努力学习成果被人轻视，很多创业者的努力也不及房地产来的轻松和利润高。这样的社会已经不是健康的社会，而是严重的病态。那么多的新闻说地方政府如何的卖地给房地产商，以增加收入，可是这却意味着我们的子孙后代如果想要在同一块地上买房子，就要花更多的钱了。靠房地产来发展经济，其他的经济就会没落了。到那个时候，大家都成了懒虫。谁做实业谁就是傻瓜。可是不做实业，哪里来的饭吃，哪里来的衣穿，靠国外进口吗？别忘了他们也是靠我们来生产的。
三、解决措施
对于一个大国来说，脱离实体经济的金融业是不会长久的。以毫无技术含量的房地产为支柱产业的模式发展中国，这样做的结果只会进一步落后于发达国家，搞出一堆无用的GDP而国弱民贫。中国的实体经济陷入困境，由于我国处于利润链的最低端，因而迫切需要政府辅助产业升级，增强企业的核心竞争力。
房地产的利润率超过实体经济的利润率是非常不正常的，国家应该考虑百姓的住房项目，只有政府让利于民，开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键。在德国，开发商暴利要判刑，是一面镜子，值得我们政府借鉴。按照德国的法律，如果房地产商制定的房价超过合理房价的20%，即为超高房价，构成了违法行为，如果超过合理房价的50%则为暴利房价，触犯《刑法》，出售者最高将被判处3年徒刑。在德国的房地产市场，投机资本难以获得成功的原因是德国政府没有把房地产作为经济增长的支柱产业。
在抑制房地产热、确保资金能最大限度流入实体经济方面，政府可采取以下措施：
1、规范房地产市场，抑制炒房投机行为。政府需要采取必要的手段对房地产业进行管制。对房地产开发商来讲，以降低行业垄断，实现正当竞争，实现房地产市场的健康发展。对消费者角度来讲，政府对房地产业的管制应当是制定质量标准，监管房地产质量和保护消费者的正当权益。政府需要灵活运用税收工具，抑制炒房投机行为。例如，调整贷款利率，房地产业的商品房交易营业税、房屋转让税、个人所得税、契税和土地增值税等都是有效的税收调节工具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买
首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。
2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。
3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。
4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。
总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。参考文献：
[1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年.
[2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期.
[3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期.
[4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/ed422014.html, 中国城镇化对房地产价格影响分析 作者：邝山 来源：《智富时代》2017年第04期 【摘要】本文通过分析房地产住宅价格的影响因素，对我国城镇化进展对于住宅市场价 格的影响进行深入探讨，并通过设定不同类型的情形进行仿真模拟，本文认为当城镇人口增长率较高时，对住宅价格的促进作用最大，而在土地城镇化及产业城镇化较为领先的时候，住宅价格提高的幅度最小。本文建议，如果政府制定相关政策时，可以相应提高土地供给，同时加快产业升级，提高第三产业在国民经济中的地位，另一方面，减少城乡收入差距，提高农村居民的生活质量，避免过多人口涌入城市，减少住房的刚性需求，从而降低房地产价格。 【关键词】城镇化；房地产价格；城镇化 一、引言 随着我国城镇化进程的不断发展，城镇化对房地产价格的影响已逐渐引起学者们的广泛关注。部分学者认为城镇化与房地产价格之间呈现出显著的相关关系：于守华[1]（2013）和刘 娟[2]（2014）分别运用VAR模型分析我国城镇化进程与房地产价格之间的关系并得到类似的结论，认为城镇化发展是房地产价格的格兰杰原因，同时二者存在长期的均衡关系；曾江辉[3]（2010）、和程利敏[4]（2013）则通过简单多元线性回归对二者进行研究，并认为城镇化发 展与房地产价格之间存在显著的正相关关系；而罗良文[5]（2015）实证分析了不同地区中不 同方面城镇化对房地产价格的影响，最终认为人口城镇化在中、西部地区对房价影响显著，对东部地区不显著；另一方面，也有部分学者认为城镇化发展与房地产价格之间并没有显著的相关关系：黄庆华[6]（2014）认为城镇化对房地产价格变动影响并不显著；董正信[7]（2013） 发现住房价格对城镇化水平显著影响，而城镇化发展水平对住房价格不具有显著影响。 可见城镇化发展对房地产价格的影响尚未形成统一的结论，城镇化是一系列经济社会变量组合变化的过程，这一过程包括人口城镇化、产业城镇化以及土地城镇化等诸多方面。本文构造城镇化对房地产价格影响的完整系统结构，分析出城镇化各个方面对于房地产价格的影响关系，并对房地产价格的变化趋势进行预测。通过仿真方案设定，针对我国城镇化进程中不同方面的非均衡发展特点对房价进行预测并比较，从而为政府推动城镇化进程提供决策依据。 二、模型构造 （一）方程构建 本文所构建的房地产市场系统动力学模型中涉及的主要系统方程如下列各式所示： （1）土地购置面积=INTEG
我国房地产经济现状及发展趋势 【摘要】作为世界上最大的房地产市场，我国的房地产经济在国民经济中占据重要地位，也对国民经济的发展起着举足轻重的影响。本文结合我国宏观调控政策，深入分析了我国房地产的现状以及今后的发展趋势。 1 引言 中国的房地产市场是当今世界上最大的房地产市场。改革开放以来，特别是1998年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化的快速发展，中国的房地产业得到了快速发展。我国房地产业的快速发展，对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件和城镇面貌、带动建筑建材等相关产业发展，促进社会经济发展，发挥了重要的作用。同时，我们也清醒地认识到，中国的房地产业在快速发展中也存在着各种问题。如一些城市房价上涨过快、一些地方中低价位、中小套型住房供应不足，住房保障制度仍相对滞后，中等偏下收入家庭住房困难问题凸现；房地产开发模式传统粗放，资源、能源消耗大；中长期制度建设也相对滞后。尤其是一些地方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。 2 我国房地产经济现状 2.1 宏观经济现状 2.1.1 中国经济面临的问题。国际经济不景气，从而导致国内银根紧缩，中小企业向银行借贷困难，只能转向民间高利贷。企业想
通过扩大出口却遭遇人民币升值。想加大投资，地方政府却债台高筑，土地难卖囊中羞涩。企业无心投资实业，纷纷转行做地产。想促进消费却遭遇高通胀，民间财富缩水。 2.1.2 逐步上升的通货膨胀的压力。我国经济学家、教授韩志国曾用一组购租房数据说明通胀0。2000年，100万美元可兑换820多万人民币，可在上海中山公园周边买到11套120平米的豪宅，把这些房子出租，租金每年约60万元。用这些租金滚动买房，11年还可再买6套住宅。2011年，把16套住宅全部按每平米4万元出售，可变现7680万人民币，兑换成1203万美元，增值11倍还多。 2.1.3 房地产的调控受经济的影响。自从1998把房地产培育成经济支柱后，迄今为止，政府对房地产的调控都基于经济现况进行调整。当经济上行，房地产业开始调控，当经济危机时，房地产就受政府的扶持而发展。近两年的调控政策是，2010国十条打击房地产，2011双限彻底打压地产行业。 2.2 土地资源 根据房企拿地半年报的资料显示0，在2011年上半年中，排名前50的房地产企业在全国主要的60个大中城市拿地总建筑面积为1.15亿平方，同比减少4.5%，占城市土地成交总建筑面积的30%。支付出让金总额2132亿，同比减少27.1%，占城市土地出让金总额31.1%。
Value Engineering 0引言 随着1998年住房体制的改革，我国政府提出将住宅建设作为新的经济增长点，房地产业发展进入一个崭新的阶段。房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。我国正处于经济增长和城市化加速时期，房地产市场发展非常迅速，房地产投资增速高于其他固定资产投资增速，也远高于经济增长速度，这使得房地产市场存在很大的泡沫风险。此外由于我国房地产业收益过高，这必然会引起社会上人力、物力和财力等各种资源涌入房地产市场，掀起国内房地产开发投资的热潮，这也可能使得房地产投资资本积累过度，从而影响经济增长的质量。因此对房地产投资与经济增长效率的研究具有重大意义。本文主要回顾经济增长与投资效率的研究及房地产投资与经济增长的研究，为后续进一步研究做好准备工作。 1经济增长与投资效率的文献回顾 在整个研究经济增长的发展史上，投资形成资本， 结合劳动力的投入，共同构成了社会生产不可缺少的生产要素。在经典增长理论中，投资（尤其是物质资本投资）是一个国家工业化进程中实现高速增长的不可或缺的因素，但仅仅依靠大量投资还不足以保证经济增长，从长期来看一个国家的宏观投资效率才是关键。通过对已有的文献的整理和分析，我们认为目前对宏观投资效率的研究主要分为两大类：从投资总量的角度分析是否存在投资过度或投资不足的问题；从投资结构的角度分析资本在不同行业、地区的配置是否合理。 分析宏观投资总量效率的主要研究方法是，根据新古典增长的动态效率理论，运用AMSZ 准则进行测算。宏观经济中动态效率的概念最早来自菲尔普斯（Phelps ， 1961），后来在新古典增长理论的索洛增长模型中有了精 确的数学表达。在索洛增长模型中，资本积累的“黄金律”水平，就是“使消费最大化的稳定状态”时的资本存量（记为k * gold ），可证f ′（k * gold ）=n+g+δ①。如果经济达到稳态时k * >k * gold ，则存在过度资本积累问题，这时经济处于动态无效 状态，其资源配置不再是帕累托最优的。从动态效率的定义来看，最直接判断经济中是否存在投资过度的标准，就是比较资本边际收益率与黄金律的水平。但在实际应用中准确估算边际资本收益率很难，幸运的是Abel 等（1989）提出了一个简便易行的AMSZ 准则：如果一个国家每年的总资本收益始终大于当年的总投资（D>I ），那么这个国家的宏观投资就是动态有效的，否则就是动态无效的。根据“黄金律”和AMSZ 准则，史永东、齐鹰飞（2002）和袁志刚、何彰勇（2003）研究了我国宏观投资的动态效率问题，认为中国经济是动态无效的，且存在资本的过度积累问题。在此基础上，刘宪（2004）认为史永东和袁志刚等不应当将生产税净额从总收益中去掉，从而低估了我国经济总的总资本收益。刘宪修正后的实证研究发现：中国经济从总体来看，近年来一直处于动态有效状态，并未发生资本的过度积累问题。项本武（2008）遵循AMSZ 准则，但运用更新后的总资本收益计算方式，对我国1994-2003的经济动态效率进行重新测算，得到在样本期内，我国经济的动态效率是波动的，投资率较高时，经济处于动态无效状态，投资率较低时，经济处于动态有效状态，这与我国经济的投资驱动型特征相吻合。 对宏观投资结构效率的评判方法主要是，资本边际收益率均一化准则。即通过测算资本边际收益率差异的变化趋势，来判断资本配置效率是否提高，如龚六堂、谢丹阳（2004）的表述“一般来讲，生产要素的边际生产率差异变小就表明资源配置的有效性得到改善② 。在一般均衡理论 中， 当且仅当要素价格等于其边际生产率的时候，资源配置才是有效的， 经济整体也达到帕累托最优，我们也可以据此判断资本配置效率。然而在实际中我们看不到资本的—————————————————————— —作者简介：李文华（1982-），女，山东栖霞人，硕士研究生，教师，研究方向为会计电算化；李文龙（1985-），男，山东栖霞人，宁波大学，硕士研究生，研究方向为金融计量与风险管理。 房地产投资与经济增长效率的文献综述研究 A Survey of Real Estate Investment and Efficiency of Economic Growth 李文华①LI Wen-hua ；李文龙②LI Wen-long （①山东协和学院，济南250107；②宁波大学，宁波315200） （①Shandong Xiehe Institute ，Ji'nan 250107，China ；②Ningbo University ，Ningbo 315200，China ） 摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投 资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经 济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。 Abstract:The real estate industry,as the basic and dominant industry,has promoted the growth of national economy.Has real estate over -invested?Is there a bump in real estate market?So the study of the efficiency of real estate investment has great mean in the background of our own investment system.This paper provides a comprehensive review of the researches about economic growth and investment efficiency and about real estate investment and economic growth. 关键词：房地产投资；经济增长；投资效率Key words:real estate investment ；economic growth ；investment efficiency 中图分类号：F293.3文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2013）14-0195-03 ·195· DOI:10.14018/https://www.doczj.com/doc/ed422014.html,13-1085/n.2013.14.154
房地产经济对我国经济发展的影响 一、房地产经济在我国经济中的地位 首先，房地产经济是我国经济的基础性和先导性产业。由于房地产业所提供的房地产品既是生活资料，又是生产资料，是社会经济活动不可缺少的基础要素，因此可以说房地产业是国民经济的基础性产业。人们的生活离不开房子，也即离不开房地产；国民经济的各部门开展活动也离不开房地产。因而房地产业的发展总要超前于其他产业的发展，房地产的投资开发又会引发对其它许多行业的需求，对相关产业产生程度不同的带动作用。因此可以说，房地产业还是国民经济的先导性产业。 其次，房地产业应成为国民经济的主导产业。主导产业是指在国民经济的某个阶段能对产业结构和经济发展起着导向性和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业，往往这些产业都会成为国民经济的龙头产业。 最后，房地产业还应成为国民经济的支柱产业。支柱产业和主导产业是不相同的，支柱产业是指少数在国民经济中处于举足轻重的地
位，其产值在国民生产总值中占有较大比重的产业，主导产业着重强调的是产业的带动作用和扩散作用，而支柱产业强调的是产业在国民经济中比重和份额。 二、房地产经济在我国经济中的作用 首先，有利于优化产业结构，实现产业结构的升级。我国现在处于后工业社会，大力发展第三产业是我国目前经济发展的要求。而房地产业是第三产业的重要组成部分，因此发展房地产业，可进一步优化产业结构。其次，有利于优化消费结构，提高人民的生活质量和消费水平。再次，有利于优化城市的空间结构，提高城市的集聚效益。房地产业进行良好的发展，生态环境和投资环境进行良好的建设，有利于增强对国内外投资的吸引力，促进城市经济的良性循环发展。城市的集聚效益是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。其一般用时间-费用-距离反映，城市商业、工业与农业土地单位面积收入的比例为1000：100：1，而城市集聚效益的多少与房地产业提供的用地、用房质量、数量和结构是分不开的。除了上述外，房地产业在我国经济中的作用还表现在以下几方面：
利率上升对房地产价格的影响 二、利率上升对房地产价格的间接影响 利率是借贷资本的使用报酬，因此，利率的升降对金融资本具有较大的影响。在开放的金融市场上，利率的变动会改变资金在外汇市场和证券市场的流向，进而影响资金对实业界的流入。 2、利率上升通过证券市场进而影响房价。利率上升通过证券投资进而影响房价主要有两方面的表现：一方面，证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升会使证券价格上升，获利降低，从而使得房地产商的直接融资成本过高，不能得到直接融资的有效支持，从而制约房地产开发商从证券市场获取资金支持能力，使得房产供给减少。另一方面，随着利率的上升，从事证券投资的投资者获利日渐减少，他们会把闲置资金转投向有升值潜力的领域，房地产就是他们眼中的“潜力股”。作为不动产，房地产的价值相对稳定，一般不会贬值，特别是中国经济的快速发展，人们对房地产的价值预期只升不降，投资者会选择将资金投向房地产市场，此举将加强对房地产的投机，使得房产需求增加，间接推动了房地产价格的上涨。这两种力量通过作用于房地产市场的供、需双方进而影响房价。 央行提高利率从理论上讲可以使房地产价格下降，然而影响房地产市场价格的因素很多，利率仅是影响房地产价格的一个因素，在其他条件不变的情况下，利率上升可以使房产商成本提高，进而影响供给与需求，有可能引起房价的下降。但价格不完全由成本决定，而是由供求双方的力量决定的，所以利率上升能否抑制房地产价格上涨或能在多大程度上影响房地产市场价格尚不能断定。以上我们
只讨论了央行提高利率对房地产价格的影响,对于其它因素对房地产需求价格的 影响以及提高利率对房地产供给价格的影响并没有涉及。特别是在当前我国经济 增长的速度、方式和区域发展战略的影响下，导致发达地区和城市的经济快速增长、人口的不断到如何城市空间的不断增长，最终会导致住房需求、住房存量的 上升，所以对于央行提高利率是否能抑制房地产价格上涨很难得出比较全面的结论。 【参考文献】 [1]聂名华：浅析房地产价格变动的影响因素[J]，中国房地产，1998（10）. [2]袁中友：浅论加息对我国房地产市场主体的影响[J]，大众科技，2005（8）. [3]徐保满：加息与房价[J]，中国房地产，2005（2）. [4]钱瑛瑛：加息与住房价格走势[J]，中国房地产，2005（1）.
2012年中级经济师房地产冲刺题 一、单项选择题 1.中心商务区（CBD）的界定是中心商务高度指标（CBHI）（）和中心商务强度指标（CBII） ( )的区域。 A.大于1大于50% B.大于1小于50% C.大于1/2大于60% D.小于1/2大于60% 2.在同一土地上连连续追加投资，由于每次投入资本的生产率不同产生的超额利润所转化 的地租是（）。 A.极差地租I B.极差地租II C.垄断地租 D.绝对地租 3.不考虑其他因素的影响，当供给曲线向右移时，房地产的开发成本（）。 A .下降 B..上升 C.不变 D.不确定 4. 以下不符合农用地转用方案和补充方案条件的是（） A 符合土地利用方案 B 确属必须占用农田地且符合土地利用年度计划确定的控制指标 C 单位办理农用地转用的，必须符合集体选址条件 D 占用耕地的，补充耕地方案符合土地开发整理专项规划 5. 若征收耕地不能使需安置农民保持原有生活水平，则土地补偿费和安置费总和最高为（） A.土地被征收前3年平均年产值打得10倍 B土地被征收前3年平均年产值的20倍 C.土地被征收前3年平均年产值的30倍 D 土地被征收前3年平均年产值的40倍 6. 下列属于公益事业的是（） A.学校 B.小区超市 C.公共交通系统 D.房地产 7. 判断建筑是否为违章建筑，应当由该地的( )出具证明。 A.政府 B.土地局 C.交通局 D.城市规划局 8. 以下是属于永久性建设用地的是（） A.进场施工道路 B.材料堆场
C.工棚 D.学校用地 9. 公共交通设施属于（） A.法律、行政法规规定的其他用地 B.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地 C.城市基础设施用地 D.公益事业用地 10. 学校用地的使用权最高年限为（） A.70 B.50 C.40 D.30 11. 承租人转让租凭合同给第三人时，承租土地的使用权归（） A.第三人 B.原承租人 C.土地局 D.国家 12. 建设用地使用权出租的程序是（） A.申请办理登记审批鉴定合同 B.申请审批鉴定合同办理登记 C.办理登记申请审批鉴定合同 D.办理登记审批申请鉴定合同 13. 设用地使用权的转让（）有偿的，( )无常的。 A.可以也可以 B．不可以也不可以 C.可以不可以 D.不可以可以 14．已经办理审批手续的非农业占用耕地，连续（）年未使用的，可无偿回建设用地使用权。 A.6个月 B.1年 C.2年 D.3年】 15．房地产开发经营的核心问题是（）。 A.以什么为中心来开展房地产开发企业的房地产开发经营活动 B.以什么经营方式来获取房地产开发企业的最大利益 C.以什么方式可以让房地产开发经营与市场相适应 D.以什么经营模式可以更加扩大房地产开发经营的规模 16. 企业开发经营活动既要满足消费者的要求，还要符合消费者和社会公众的长远利益，这种观念属于（）。 A.生产观念 B.产品观念 C.市场营销观念 D.社会营销观念
房地产与中国经济
房地产与中国经济 摘要：中国经济在获得高速增长的同时，GDP的构成却发生了很大的变化，消费所占比重在连年下降，而房地产投资虽然在固定资产中的比重一直在20%左右，但是在GDP中的比重却又所上升。从某种意义上讲，中国经济的增长现在已经严重依赖房地产业，在一些地方省份表现的更为明显。世界上没有一个发达国家的经济增长是如此依靠房地产的。本文试图分析中国经济增长如此依靠房地产业的原因，并在此基础上提出一些改善的建议。 关键词：经济增长；房地产；国家机会主义；制度原因 在中国经济高速发展的同时，中国经济也存在着诸多的问题，首先经济运行存在着很大的风险，这种风险包括消费储蓄比率失衡、外贸顺差增大、流动性过剩等问题等；其次，中国的经济增长也存在“后发劣势”的问题，就是只是一味的模仿国外的技术而忽视制度方面的改革，这样会使经济增长在长期不具有持续性；还有更严重的问题就是中国的渐进式改革已经使“国家机会主义”制度化，政府部门在借口垄断经济利益窒息民营经济发展的同时，会使政府对公平游戏规则的承诺变得不可信，而这会使经济增长最持久的动力—藏富于民的目标难以实现。 1.中国经济增长如此依靠房地产业的原因分析 首先，这是我国渐进式改革所导致的国家机会主义制度化的一种必然表现，在对政府权利没有有效制衡的条件下，政府就会利用政治上的垄断获得大量经济利益； 其二，是目前我国的这种以加工为主、在世界的产业价值链上处于最低端的产业结构出现了问题；我国的产业结构仅仅是国际产业链中的一个加工环节，是价值增长的一个很小的部分，当这个利润很薄的行业由于政府机会主义而受到冲击的时候，很多原本属于制造业的投资就会流向房地产业； 其三，地方政府在房地产业开发过程中可以获得高收益，土地出让金和相关的税费收入是当地财政收入的大部分来源，在经济绩效为主的官员考核制度指引下，地方政府就为大力扶持房地产业，使之成为当地的支柱产业，只要这样，地方行政官员才能有“政绩”； 其四；我国的房地产业是以香港模式为蓝本的，香港模式过于注重土地储
中国房地产宏观经济环境分析 宏观经济环境包括：经济、政策、技术、社会、自然环境。所以本文将中国房地产从这五个方面进行分析。 一、房地产经济环境分析： （一）、什么是经济发展 一个国家摆脱贫困落后状态，走向经济和社会生活现代化的过程即称为经济发展。经济发展不仅意味着国民经济规模的扩大，更意味着经济和社会生活素质的提高。 就当代经济而言，发展的含义相当丰富复杂。发展总是与发达、与工业化、与现代化、与增长之间交替使用。一般所指的经济发展包含四种含义：（1）、经济增长。即一个地区在一定时期内的产品和服务的实际产量的增加，经济增长的实质是规模不断扩大的社会再生产过程和社会财富的增殖过程。测量指标一般用国民生产总值来衡量经济增长水平和速度。 （2）、结构变迁，即指产业结构的变化，这是广义的产业结构变化，包括分配结构，职业结构，技术结构，产品结构等，以及各个层次上的经济结构的变化。 （3）、福利的改善，即社会成员生活水平的提高。发达地区与欠发达地区居民收入水平存在巨大差异，政府必须采取有力的政策措施使欠发达地区的教育、医疗、文化、营养、健康、公益事业等有基本的保障。 （4）、环境与经济可持续发展，即经济发展不能以危害环境为代价，可持续发展要求一个国家或地区的发展不应影响其他国家或地区的发展，可持续性意味着维持乃至全人类福利的自然资源基础，使生态环境和经济社会协调发展。
（二）、什么是对外贸易 对外贸易亦称“国外贸易”或“进出口贸易”，简称“外贸”，是指一个国家（地区）与另一个国家（地区）之间的商品、劳务和技术的交换活动。这种贸易由进口和出口两个部分组成。对运进商品或劳务的国家（地区）来说，就是进口；对运出商品或劳务的国家（地区）来说，就是出口。这在奴隶社会和封建社会就开始产生和发展，到资本主义社会，发展更加迅速。其性质和作用由不同的社会制度所决定。 对外贸易不仅把商品生产发展很高的国家互相联系起来，而且通过对外贸易使生产发展水平低的国家和地区也加入到交换领域中来，使作为一般等价物的货币深入到他们的经济生活中，使这些国家和民族的劳动产品日益具有商品和交换价值的性质，价值规律逐渐支配了他们的生产。随着各国的商品流通发展成为普遍的、全世界的商品流通，作为世界货币的黄金和白银的职能增长了。黄金和白银除去具有货币一般购买手段之外，还被用来作为国际支付、国际结算与国际信用的手段。随着黄金、白银变成世界货币，产生了形成商品世界价格的可能性。世界价格的形成，表示价值规律的作用扩大到世界市场，为各国商品的生产和交换条件进行比较建立了基础，促进了世界生产和贸易的发展。通过对外贸易，参与国际分工，节约社会劳动，不但使各国的资源得到最充分的利用。而且还可以保证社会再生产顺利进行，加速社会扩大再生产的实现。 （三）、什么是通货膨胀 通货膨胀在现代经济学中意指整体物价水平上升。一般性通货膨胀为货币之市值或购买力下降，而货币贬值为两经济体间之币值相对性降低。前者用于形容全国性的币值，而后者用于形容国际市场上的附加价值。两者之相关性为经济学上的争议之一。纸币流通规律表明，纸币发行量不能超过它象征地代表的金银货币量，一旦超过了这个量，纸币就要贬值，物价就要上涨，从而出现通货膨胀。通货膨胀只有在纸币流通的条件下才会出现，在金银货币流通的条件下不会出现此种现象。因为金银货币本身具有价值，作为贮藏手段的职能，可以自发地调节
房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B
4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A
8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制
房地产业在中国经济中的地位与影响 一、房地产业在中国经济中的地位 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 二、房地产业在中国经济中的影响 我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。 房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
房地产对我国实体经济的影响
具，都会对房地产业产生直接或间接的影响，在一定程度上抑制炒房投机的行为。而对于购买首套住房等出于生活必须的购房者，应给予适当的政策优惠。 2、扩大低价商品住宅的供应量，缩小供需缺口。目前的房地产市场只有政府有能力进行调整，要解决房地产市场上的根本问题，平抑房价上涨过快的有效手段，就是扩大低价商品住宅的供应量。政府要提供充足的土地用于低价商品房建设，以缩小供需缺口，只有这样才能使投机炒房失去市场，从而有效地抑制房价上涨过快。 3、完善相关法律和制度，建立完备的法律法规和住房制度。房价不是一个政策就能决定升降的，调控房价需要财政、税务、土地等各方面互相配合，综合运用财税、金融、法律、行政等手段，在稳定的前提下加快各项改革措施与相关政策法规和制度的出台和落实，逐步解决存在的问题，引导房地产业合理健康发展。 4、加快实体经济产业升级，增强企业的核心竞争力。引导地方政府摆脱对住宅地产的过度依赖，激发商业、工业地产在创造税收、解决就业方面的长效作用，适时考虑通过税收等手段帮助工商地产走出低谷。实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，对资金的流向保持密切监管和掌控，确保资金能最大限度流入实体经济。 总之，我国投资炒房过热，吸取了实体经济的资金，已经发展成了一个严重的社会问题，只有政府让利于民，使开发商用最低的本钱价出售，才是解决问题的关键，才能使房价回归理性，使房地产业和实体经济都实现平稳健康的发展。 参考文献： [1]才元.中国房地产业波动对国民经济的影响研究[D].吉林大学,2007年. [2]袁志刚.樊潇彦;房地产市场理性泡沫分析[J].经济研究;2003年03期. [3]洪静.完善房地产市场的新思路[J].安徽工业大学学报(社会科学版),2004年03期. [4]李熙娟,李斌.房地产业与国民经济增长的实证研究[J].商业研究,2006年04期.
2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发
一、单项选择题（共60题，每题1分。每题的备选项中，只有1个最符合题意） 1. 城市职能中，为本城市以外区域的需要服务并为本城市创造收入的部分，称为城市的（） A.基本活动部分 B.非基本活动部分 C.专业化部门 D.非专业化部门 2．在专业化程度不高的综合性城市中，（）往往构成城市职能的主要差异。 A．城市强度B．城市规模 C．城市人口D．专业化部门 3．大城市是指市区和近郊区非农业人口（）万人以上的城市。 A．10B．20C．50D．100 4．根据相关统计，当城市化水平为30%—50%时，人均GDP一般为（） A.1000美元以下 B.1000-3000美元 C.3000-7000美元 D.7000美元 5．按照杜能理论的假设，（）之差等于一个常数。 A.成本、运费 B.利润、成本 C.运费、利润 D.价格、成本 6．国有土地有偿使用的方式有土地使用权出让、作价出资或入股和（C）。 A.土地使用权转让 B.土地使用权出租 C.国有土地租赁 D.土地使用权抵押 7．《物权法》规定的建设用地使用权出让合同的内容不包括（C ）。 A.土地使用期限 B.土地用途 C.动工开发建设期限 D.土地界址、面积 8．房地产市场调研要采用最新的调查资料，因为只有最新的调查资料才能反映市场的现实状况。这说明房地产市场调研具有（）。 A.求教性原则 B.时效性原则 C.保密性原则 D.创造性原则 9．运用房地产市场调研的结果，在房地产项目的开发经营中取得良好的经济效益，体现了房地产市场调研的（）。 A．客观性B．实用性C．计划性D．实践性
10．下列关于房地产价格研究的说法中，错误的是（）。 A．竞争企业的生产能力、技术装备水平和社会信誉 B．房地产市场供求情况的变化趋势 C．房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小 D．国际、国内相关房地产市场的价格 11．采用租售代理商的数量、素质及其租售代理的情况的研究模式是（）。 A．房地产促销研究 B．房地产营销渠道研究 C．房地产价格研究 D．房地产市场竞争情况研究 12．在房地产市场调研中搜集有关房地产市场参与者的基本特征、倾向性、感觉、动机和态度等资料的研究方法。这种研究方法属于（）。 A．综合研究B．定性研究C．区分研究D．定量研究 13．A公司将M地块的使用权抵押给B公司，于7月1日签订抵押合同，并于次日办理了公证，7月9日完成抵押登记，则抵押合同生效的时间为（）。 A．7月1日B．7月2日C．7月9日D．7月10日 14．向被访者提出一些问题，由被访者回答，研究者根据这些回答进行归类统计分析而获得相关的市场数据，这种定性研究方法属于（）。 A．深度访谈法B．询问法C．小组访谈法D．浅度访谈法 15．SWOT分析法中的因素有（）。 A．优势因素B．组织因素 C．战略因素D．时间因素 16．即对某事物未来发展作出总体安排，又考虑其具体实施的细节和措施。这一行为过程称为（）。 A．计划B．规划C．设计D．策划 17．1、某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，其投资回收期为（）年. 单位：万元 A.3 B.4 C.5 D.6 18．某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，则该项目的净现值为（）万元
房地产投资对经济增长的影响研究 房地产投资对经济增长的影响研究 一、房地产投资现状 虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。 二、房地产投资对经济增长的影响 经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，
从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比重分别为：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的12.89%。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房地产业的重要本文由毕业论文网收集整理性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产的产业链比较长，房地产业的发展需求对其他行业的发展具有“引致需求”的促进作用。比如钢铁、家居装饰及建材等行业，通过产业关联效应对GDP 增长具有间接的贡献作用。另外，还可以通过拉动消费，对GDP 增长具有“引致消费”的贡献作用。 三、房地产投资与经济增长之间的关系 近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一
关于影响房地产价格的宏观因素分析 论文关键词:四象限模型 房地产价格 宏观因素 实证检验 论文摘要：加强对房地产市场的监管是目前我国政府宏观调控的重点。上海市作为我国集贸易、金融、信息中心为一体的综合性城市,宏观因素对房地产价格带来的影响尤为明显。本文基于四象限模型理论对1998～2006年上海市的经济基本面数据进行分析,并运用Eviews5.1软件对其中的时间序列数据进行相关检验,得出影响房地产价格的宏观因素。 住宅是居民的基本生活需求。1998年以前,我国已经有了房地产市场。1988年政府提出了土地市场化的运作,但是当初所做的市场化不是纯粹意义的市场化,有很多的项目、市场主要是涉外的,比如涉外公寓等。自1998年以来,我国开始实行住房市场化改革,这也是房地产市场的开端,从这时候房地产市场才开始发展,并成为当今社会的一个热点问题。 房地产业的发展可以有效地刺激经济增长、促进社会的稳定和发展,而居住水平的提高和住宅建设成就已成为衡量国家进步和社会发展的重要标志之一。商品房综合质量不断改进,人民的居住条件和居住环境有了较大改善,人们的生活质量和水平因此得到了大幅提高。上海房地产业的发展从上世纪九十年代初期开始启动,房地产市场经历了发展、上升、高峰、下降、低潮的过程,期间产生了一些问题,例如:市场秩序混乱、住宅空置率上升、住宅价格差异扩大等。住宅价格变化和住宅市场的发展,一直是上海市政府关注的焦点,为解决房地产市场的问题曾经出台了一系列的政策,以维持上海房地产市场的健康发展,但如何保持上海房地产市场的繁荣,稳定上海房地产市场的价格,仍然还在探索之中,因此研究房地产市场价格的宏观市场影响因素,有着重要的现实与理论意义。 一、现实层面宏观调控政策的特点 1、加快住房保障体系建设。2007年住房保障政策的主要特点是将住房保障的重点由经济适用房调整为廉租房,由中低收入者调整为低收入者。
2008中级经济师房地产经济专业知识与实务试题 一、单项选择题(在每小题的四个备选答案中，选出一个正确答案，并将正确答案的序号填在题干的括号内。每小题1分，共20分) 1．房地产金融的融资取向应坚持“( )，既方便客户、又利于管理”的原则。 A．以市场为中心需求为导向B．以需求为中心市场为导向 C．以客户为中心利润为导向D．以利润为中心客户为导向 2．我国房地产金融机构的主体是( )。 A．住房储蓄银行B．住房合作社 C．商行房地产信贷部D．住房信贷保险机构 3．通过预售房产来筹集房地产资金的过程中如果房子不能按时交房，房产<公司有可能遇到( )。 A．经营风险B．财务风险 C．意外风险事故D．市场风险 4．银行经营的核心目标是( )。 A．安全性B．流动性 C．盈利性D．政策性 5．( )是房地产抵押贷款市场的中介组织，也是发展房地产抵押贷款的枢纽和核心。
A．投资者B．求贷者 C．金融机构D．房地产开发商 6．房地产抵押和一般的抵押的重要区别是( )。 A．房地产抵押是以房地产抵押为条件，融通资金为目的 B．房地产抵押是以抵押为前提建立的信贷关系 C．房地产抵押抵押物使用权仍归抵押人占有 D．房地产抵押通过放贷为债务人服务同时也为债权人服务 7．下列房地产信托机构管理在财务管理方面特点错误的是( )。 A．受托经营的房地产是为受益人谋利益 B．受托代理房地产只能按照信托目的运用财产 C．受托管理和处分房地产而产生的利益信托机构按一定的比例收取 D．受托人在对受托财产进行管理和处理时发生的损失只要符合规定不必承担责任8．受托管理和处分房地产产生的利益最终要归( )，信托机构只收取手续费和管理费。A．受托人B．受益人 C．委托人D．代理人 9．下列哪种股票对公司经营管理、财务核算、法律责任等均要求较高?( ) A．有面值股票B．无面值股票