1.工业旅游研究综述
（1）工业旅游的起源与发展
David和Joan（1995）认为工业遗产旅游是在废弃的工业旧址上，通过保护和再利用原有的工业机器、生产设备、厂房建筑等，改造成一种能够吸引现代人们了解工业文化和文明，同时具有独特的观光、休闲和旅游功能的新形式。Richards（1996）调查工业遗产公园游客的动机与满意度得出：游客高度满意，多为假期旅游者和短途旅行者，且中年人居多，都与矿业或矿区所在地有关系，游览目的包括让孩子们了解过去、学习或与家人一起享受休闲时光，更多的是寻求一种见多识广的旅游经历而非单纯的观光。Swarbrooke（2002）对工业遗产旅游和工业主题公园做了大量的案例研究，涉及到景点开发的可行性研究、产品的包装设计、开发资金的筹措、市场营销的开展、人力资源、财务、经营、质量的全方位管理等内容。
继工业遗产旅游的成功，1980年以来，欧美等国的工厂旅游（Factory Tourism）也普遍开展起来。工厂旅游为游客提供了到车间观看工业生产的机会，旅游业、工厂、游客这三个因素对工业旅游的开发具有直接或间接的影响。从旅游业的角度来看，旅游业由“现代主义”到“后现代主义”的重要转折和工业遗产旅游的发展促进了工厂旅游的发展（David & Joan, 1995）；从工厂的角度来看，工厂建设旅游设施让游客参观的目的在于与顾客建立关系，加强消费者对公司品牌的认知（Y ale, 1991）；从游客的角度来看，游客参观工厂是因为生活方式的转变，闲暇时间和可支配收入的增加以及新的消费趋向的产生（Swarbrooke, 2002）。
（2）工业旅游的概念、特征与模式
由于研究视角的差异，国内外学者对工业旅游的概念尚未形成统一的看法。比如，阎友兵和裴泽生（1997）在国内最早从旅游需求的角度定义工业旅游是“人们通过有组织地参观工业、科技、手工业、服务业等各类企业，了解到某些产品的生产制作过程，并能从厂家以低于市场价的价格购买产品。”而Mark & Sheila（2001）从旅游供给的角度提出，运用工业本身独特的机能，如制造过程、产品特色、发展文化历史等，来作为旅游元素与吸引力的工业活动即为“工业旅游”。
对于工业旅游的特征，苏萍和蔡庆华（2006）进行了较为全面的总结：独特的观赏性；对旅游资源有高度的依赖性；旅游活动的安全性和工业企业生产的保密性；旅游目标市场范围广，旅游消费者素质较高；重游率低；多重收益性；垄断性；无明显季节性变化；以接待旅游团体为主。
基于工业旅游资源与产品本身的属性、功能，丁枢（2005）将工业旅游的开发模式划分为专业型、公园型、综合型和特定型；李淼焱（2009）提出了文化传承型、综合景观型、现代企业型、艺术品展示型、工业园区型和遗产与博物馆型几种开发模式。
（3）工业旅游的开发条件/成功因素/评估要素
王宝恒（2004）分析了工业旅游开发的主体条件（即客源数量、结构及其特点）、客体条件（即资源条件，包括工业企业自身的硬件和软件两个方面）与媒介条件（与旅行社的有效合作）。李炯华和杨兆萍（2005）还提出了地方经济支撑能力和城市发展基础等外部条件。法国航天产业中心（2004）指出，工业旅游的成功因素主要是当地政府支持、展览活动举办与财务金融计划提供。Karen & Bruce（1995）则认为工业旅游发展需要考虑与当地社区关系、产业形象性、活动特色性、人才教育与组织经营等五大因素。台湾学者张益寿（2002）对于工业旅游发展规划与策略的研究，提出产业形象性、主题发展性、环境接纳性、加值利益性、地方特色性、负面影响性、商品消费性、文化探索性、教育功能性、娱乐新奇性与社会流行性11个评估项目。
总的来说，国外对工业旅游的研究相对较早，侧重于工业遗产旅游方面，以案例分析和实证研究为主，研究较为深入和详实；而国内对工业旅游的研究开展较晚，侧重于工厂旅游方面，以理论分析为主，研究内容比较松散，大多停留在表面。
2.体验营销和旅游体验营销研究综述
早在1970年，Toffler就指出，体验业将成为继服务业之后经济发展的支柱。1999年，Pine与Gilmore合著的《体验经济》一书对此第一次做出较为系统的论述。他们认为，从经济提供品的演进过程（产品——商品——服务——体验）来看，人类社会的经济发展可以划分为农业经济、工业经济、服务经济和正在迈进的体验经济四个时代。所谓体验（Experience），就是指人们用一种从本质上说很个性化的方式来度过一段时间，并从中获得过程中呈现出的一系列可记忆的事件，包括娱乐、教育、遁世、审美四种类型。而体验经济被界定为以商品为道具、以服务为舞台、以提供体验作为主要经济提供品的经济形态。
体验经济时代的到来，对企业影响深远，其中最主要的方面在于企业的营销观念上。Schmitt （1999）强调在信息、品牌和通讯革命的背景下，传统的“特色与功效”营销模式已经过时，一个注重为顾客创造全方位体验的营销新概念——“体验营销”（Experiential Marketing）应运而生。他阐述了感官、情感、思考、行动和关联五种体验类型，称之为战略体验模块（SEMs），并提出了体验营销的实施工具——体验媒介（ExPros），包括传播、视觉和语言标识、产品呈现、联合塑造品牌、空间环境、网站和电子媒体以及人员。目前，国内体验营销的研究还处于引介和应用的起步阶段，例如马连福（2005）从体验经济的兴起、体验需要的本质、体验营销的方式、体验营销的诸多策略等方面，结合成功企业的经营案例，详细论述了体验营销。
体验经济派生出“旅游体验”的概念，谢彦君（1999）认为，旅游个体通过与外部世界取得联系而改变其心理水平并调整其心理结构的过程就是旅游体验。Prentice et al（1998）从层次、流、设计好的行为类和本（外）地对旅游体验进行了分类。Gomez et al（2000）建立了旅游体验的态度影响因素模型，并进行了实证分析。我国关于体验经济和体验营销理论在旅游业的应用研究近些年越来越多，例如，马春玲（2003）对于体验营销在主题公园中的应用研究；魏小安等（2004）对旅游情景规划与项目体验设计的研究；马丽卿（2005）在体验经济视角下对于海洋科技旅游与产品创新设计的研究等等。这些论文大多以定性的理论分析和案例研究为主，虽然采用数理统计方法研究“旅游体验”的文献也有一定比例，但是基于体验营销理论探讨工业旅游问题的实证研究还没有。
绪论 1 旅游活动（现象）的发生，主要来自于和 的结果。 2 流放活动现象在古代就已产生。（） 第一节旅游与旅游业 1 大众旅游时代的出现是在（） A 一战前 B 二战前 C 一战后 D 二战后 2 旅游供给体系在近代才开始形成。（） 3 自古至今的旅游都离不开社会的供给。（） 4 英国人托马斯.库克于19世纪40年代开创了旅游业的先河。（） 5 旅游素有“民间外交”之誉，是因为旅游者都是来自平民百姓。（） 6 旅游与旅游业的快速发展，对人类既有正面影响也有负面影响。（） 7 旅游发生在先，旅游业形成在后，但二者都是在战后才得到迅速发展的。（） 8 旅游是人类各种活动形式中最具的一种活动。 9 自古至今的旅游活动都离不开。到近代，由于和 ，导致的发生，这正标志者的形成。 10 世纪年代，英国人开创旅游业的先河。 11 年，全世界的国际、国内旅游总收入已超过老牌的石油、钢铁、汽车工业，一 跃成为世界第大产业。 12 和、一起成为国际贸易的三大支柱。 13 从经济学的观点看，旅游活动必须建立在之上。 14 大众性的旅游活动必须有强大的做后盾。 15 由于先进的和的不断更新，使跨国和洲际旅游成为可能。 16 带来的至今持久不衰的旅游热，说明人类的旅游活动是、、发展到一定阶段的必 然产物。
17 旅游与旅游业快速发展的影响有哪些？ 第二节旅游学与旅游概论 1 旅游学 2 由于旅游是的一种社会活动，所以，人们一直把旅游作为来研究。 3 旅游是一种的社会活动，与之相对应的旅游业必然是一项的产业。 4 旅游学的产生有其曲折的孕育过程，即对、、 。它是研究人类认识活动及其规律的一门 学科。 5 及同一种文化属下的各具特色的是最具吸引魅力的旅游资源。 6 旅游活动的综合性所决定的旅游业运营模式也具有高度的和的特征。 7 旅游是人类和而选择的一种生活方式。 8 观察和研究旅游问题必须在上着眼。 9 旅游学定义中“”，旨在标志着旅游是一个世界性的概念。 10 旅游学既是一门学科，也是一门学科，是整个旅游科学理论体系中的核心部分。 11 旅游概论是旅游学的，并以为研究领域，以 为主要研究对象的。 12 与是旅游概论的主要研究对象，与前二者相比较作为旅游概论的主要研究对象 之一，是处于从属地位的。 13 是旅游的主体，是旅游的客体，二者对立统一。 14 旅游的基本属性包括、、和。 15 和之间的矛盾，是旅游活动过程中的主要矛盾。 16 当和普遍存在时，就自然地形成了，标志着旅游业的诞生。 17 旅游业的直接影响到旅游活动的整体质量。
现代旅游业定义 （1）定义旅游的三要素 尽管上文中所提及的技术定义应当适用于国际旅游和国内旅游这两个领域，但是在涉及国内旅游时，这些定义并没有为所有的国家所采用。不过，大多数国家都采用了国际通用的定义中的三个方面的要素： 2）对出游的目的定义 以该尺度为基础的定义旨在涵盖现代旅游的主要内容。 ——一般消遣性旅游，非强制性的或自主决定的旅游活动。他们只把消遣旅游者视为旅游者，并且有意把商务旅游单列出去。 ——商务和会议旅游，往往是和一定量的消遣旅游结合在一起的。参加会议公务旅游也被视为旅游。 ——宗教旅游，以宗教活动为目的的出行活动。 ——体育旅游，与重大体育活动联系在一起的旅游。 ——互助旅游，新兴的一种旅游方式，通过互相帮助，交换等互助的一方向另一方提供住宿，互助旅游不但节省了旅费，而且因为当地人得介入，更深入的体验当地的人文，和自然景观。 （3）对旅行距离的定义 异地旅游（Non—10calTravel）：许多国家、区域和机构采用居住地和目的地之间的往返距离作为重要的统计尺度。 旅行距离：确定的标准差别很大，从0到160公里）不等。低于所规定的最短行程的旅游在官方旅游估算中不包括在内，标准具有人为和任意性。 （4）对逗留时间的定义 过夜游客：为了符合限定“旅游者”的文字标准，大多数有关旅游者和游客的定义中，都包含有在目的地必须至少逗留一夜的规定。 “过夜”的规定就把许多消遣型的“一日游”排除在外了，而事实上，“一日游”往往是旅游景点、餐馆和其他的旅游设施收入的重要来源。 （5）其他方面 旅游者的居住：在进行市场定位和制定相关市场战略时，了解旅游者的居住地要比确定其他的人口统计方面的因素，如民族和国籍等更为重要。 交通方式：主要是为了更好地进行规划，一些目的地通过收集游客交通方式（航空、火车、轮船、长途汽车、轿车或其他工具）的信息来获得有关游客旅行模式的信息。
1、旅游的概念和特点。 概念定义 旨在提供一个理论框架，用以确定旅游的基本特点以及将它与其他类似的、有时是相关的，但是又不相同的活动区别开来。 技术定义 用它来为统计和立法提供旅游信息。各种旅游技术定义所提供的含义或限定在国内和国际范畴上都得到了广泛的应用。技术定义的采用有助于实现可比性国际旅游数据收集工作的标准化。 从广义来说，旅游是人们处于主观审美、娱乐和社会交往等非就业性目的，暂时离开自己的常住地到旅游目的地进行的一年以内的短期外出访问所引起的一切现象和关系的总和。从侠义上说，旅游是个人以前往异地寻求愉悦为主要目的而度过的一种具有社会，休闲和消费属性的短暂经历。旅游是发生在自由时间的休闲行为，其本质取决于旅游的目的，在根本上是一种主要以获得心里快感为目的的审美和自娱过程。 旅游的特点：普及性，持续性，地理集中性，季节性。 2、旅游的本质和它特征。 旅游的本质是愉悦，其中包括社会性愉悦，休闲性愉悦，消费性愉悦。 旅游行为的特征异地性，暂时性，责任意识放松，占有意识外显。 3、旅游产品概念和特点。 旅游产品是为了满足旅游者的愉悦需要而在一定的地域被生产或开发出来以供销售的物象或劳务。其中最典型的旅游产品形式是旅游地。旅游产品的特点：①旅游产品是专门出卖给旅游者而生产或开发出来的。②旅游产品的生产有两种方式，一是依赖于旅游资源所生产的资源依托型旅游产品，二是凭借拥有的人、财、物等资源进行仿造或创造的资源脱离型旅游产品。③旅游产品主要供旅游者购买，其功能上具有可观赏性或愉悦性，在空间上具有地域性。④旅游产品可以是物质实体，也可以是某种现象。⑤旅游产品都或多或少地含有人类专门为旅游目的投入的劳动，否则就不是旅游产品。⑥旅游者的各种媒介要素（如饭店、交通等接待性产业）不是旅游产品，但它们可成为旅游产品利益的追加组成部分。⑦旅游产
第一章旅游业发展概述 第一节旅游活动及其分类 一、旅游活动 首先，让学生介绍他的或者是他的亲朋好友的旅游经历，再来分析什么是旅游以及对旅游发展的认识。再通过对比介绍旅游的定义、性质、特点以及旅游活动基本要素和种类。 （一）旅游的产生与发展 （二）旅游的概念 人们为休闲、商务或其他目的离开惯常环境到其他地方访问，连续停留时间不超过一年的活动。注意旅游与旅行的区别。 （三）旅游活动体系 客源地（旅游输入地区）、交通运输部门、目的地（旅游输出地区） （四）旅游活动基本要素 游客、旅游吸引物（广义和狭义之分）、旅游服务及设施 二、旅游活动的种类 （一）按地理范围划分 1、国际旅游（入境旅游和出境旅游 2、国内旅游 注意：国民旅游包括国内旅游和出境旅游，境内旅游包括国内旅游和入境旅游（二）按旅游目的划分 1、休闲、娱乐、度假类 2、探亲访友类 3、商务、专业访问类 4、健康医疗类 5、宗教、朝拜类 6、其他 第二节旅游活动的主体和客体 首先，介绍旅游活动的主体包括哪些，然后分析什么是旅游资源（注意与旅游吸引物的区别），旅游资源的分类有哪些，中国旅游资源有何特色。 一、旅游活动的主体（游客） 注意区分旅行者、游客、旅游者和一日游游客 二、旅游活动的客体 （一）旅游资源及其功能 1、概念 旅游资源是发展旅游业的基本条件之一。对旅游资源的认识，是随着旅游业的兴起而出现和不断深化的。由于旅游业是一项新兴产业，而旅游资源相对于其它单一的传统资源，在内容和构成上都要复杂得多，因此对旅游资源的确切定义，目前国内外尚未形成统一的表述。 国家旅游局和中国科学院地理研究所制定的《中国旅游资源普查规范(试行稿)》对旅游资源的定义比较确切和规范：“所谓旅游资源是指：自然界和人类社
现代旅游业发展趋势分析 全国“十二五”国民经济和社会发展规划纲要指出：要推动科学发展，必须加快转变经济发展方式，提高发展的全面性、协调性、可持续性。着力加快旅游业发展方式转变，提升旅游产业现代化水平。为了全面理解如何转变、在哪些方面转变旅游业发展方式，必须弄明白什么是“旅游产业现代化”，从哪些方面提升旅游产业现代化水平。 现代旅游业是对传统旅游业的继承、创新和提升，但又具有与传统旅游业所没有的新特征、新业态、新功能。现代旅游业的主要特征是：一、旅游资源。二、旅游产品。三、客源市场。四、科技支撑。五、旅游企业。六、产业队伍。七、产业形态。八、与自然环境关系。九、产业功能。十、国际合作。虽然现代旅游业比之传统旅游业有着如此多的优点，但是随着世界经济不断发展，和平环境也日益稳定，生态旅游提上日程，可持续旅游越来越受到关注，旅游理念也从“人类中心论”转变为“生态中心论”。并且现在人们旅游的自主性占据着人们旅游心态的大半，各类自驾游等陈处不穷。种种这些，让现代旅游业的发展趋势也变得多种多样。 总得来说有以下几种趋势：1、旅游多样化、大众化趋势。2、文化性成为旅游业发展的新亮点。3、形式与内容的多元化成为旅游业发展的主旋律。4、旅游服务逐渐向人性化和社会化方向发展。5、旅游业科技化趋势日益突出。这几种趋势都有着各自的特色、优点，但必须是因地制宜，因时制宜。 这里所分析的是“形式与内容的多元化成为旅游业发展的主旋律”。作为旅游业发展的主旋律，它需要从两个方面分析。第一就是从形式，第二就是内容。因为在旅游发展的初级阶段，人们主要以游览名胜古迹和自然景观为目标。但随着经济、文化和教育的发展，人们不再满足于单纯的“观山看水”，而更多地是要求在旅游的过程中获取知识和体验生活。人们旅游需求的多层次发展势必迫使旅游业无论在形式上还是在内容上均呈现出多元化的特点。 形式上：（1）自助游等旅游形式将越来越普遍。自助游有这么几个形式： 1.完全自助游：不需要旅行社参与，但所有行程、票务、食宿都需要自行安排； 2.不完全的自助游，最为常见：只是借助旅行社或一些专业的旅游预定组织（如携程、希尔顿预定中心等）进行订住宿、交通票和门票，其他的则可以自行安排也可以有选择地找旅行社帮忙。 3.参加一些自助游团体，如车友会之类的。这类形式是随着世界各国经济的发展与生活水平的提高，众多旅游者越来越不满足多年一贯制的观光旅游，而希望能够在旅游中结合自己的兴趣爱好，进行积极的探索、参与和休息，人们将更加重视精神疲劳的消除。人们消费是为了实现自我爱好，为了自由娱乐，表现丰富的感情等。传统的观光、娱乐等旅游方式已不能满足旅游者的需求。旅游方式朝着个性化、多样化、文化化的方向发展，各种内容丰富、新颖独特的旅游方式和旅游项目将应运而生。（2）体验式旅游方式将得到进一步发展。体验式旅游是一种预先设计并组织的、游客需要主动投入时间和精力参与的，对环境影响小、附加值高的旅游方式，游客通过与旅游产品间的互动，获得畅爽旅游体验，实现自我价值。是一种以追求心
国内旅游地产概念 国内旅游地产概念 结合旅游地产的研究范围来看，产品设计主要由两大部分构成：旅游产品设计+旅游房地产设计。从某种意义上说，旅游地产也可谓是旅游设施、旅游空间的一种承载体。 1、住宅类 休闲度假区内的住宅：投资集团、房地产商，利用旅游地产开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，包括别墅，花园洋房，酒店式公寓，老年公寓等。 2、酒店类 ——时权酒店：将酒店的每个单位分为一定的时间份(如：一年51周)，出售每一个时间份的一定年限的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间(或一周)的居住权。 ——产权酒店：将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权。 ——养老型酒店：投资人(往往是最终消费者)，在退休前购买退休养老度假村的某一个单位。委托管理公司经营管理直至退休后自用。一般情况下该旅游地产中度假村在产权人去世后由管理公司回购再出售。收益归其家人所有。 ——时值度假型酒店：消费者购买一定数量的“分数”，作为选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的旅游地产度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施。消费者不拥有使用权或产权。只是为休闲消费提供便利、优惠和更多选择。“分数”消费可以获取更大的折扣和免费居住时间 ——会议酒店 3、培训基地类 ——旅游地产(休闲)培训基地、拓展基地、青少年活动基地等。 4、商业类 ——旅游地产定位于餐饮、购物、娱乐等的商铺，购物中心，商业办公用房 5、配套类 ——旅游地产定位于会所、俱乐部、银行、诊所等的配套用房，管理用房 感谢您的阅读！
世联清水湾旅游地产项目概念性规划设计任务书 清水湾旅业阳光·卡梅尔项目_ 概念性规划设计任务书 目录 1.项目概况及周边条件 (2) 1.1项目区位 (2) 1.2建筑规模 (2) 1.3地块条件 (3) 1.4道路交通 (4) 1.5周边区域环境及设施 (4) 1.6周边基础设施 (5) 2规划设计的差不多原则 (7) 2.1设计理念及意向 (7) 2.2规划设计要求 (8) 2.3项目总体布局 (9)
2.4启动区（前期策划成果之一，仅供提示） (10) 3规划设计要求 (12) 3.1总体要求 (12) 3.2项目住宅产品布局 (12) 3.3项目住宅产品户型配比 (13) 3.4配套及功能设施建议 (13) 3.5建筑风格建议 (17) 3.6园林风格建议 (18) 3.7区域识不系统建议 (20) 4设计成果要求 (22) 4.1设计成果 (22) 4.2方案数量 (23) 5设计时刻打算 (24)
1 .项目概况及周边条件 1.1 项目区位 项目地块位于陵水黎族自治县东部沿海清水湾度假区内，距三亚市区航空距离45公里，距离三亚机场60分钟车程；距离陵水县18公里。 项目区位 图 本项目位于清水湾一线临海核心位置。 三亚市 三亚市区 45公里 清水湾 海棠湾 土福湾 亚龙湾 三亚湾 大东海 香水湾 机场三亚机场 本项 清水湾区域规划图
1.2建筑规模 本项目占地面积824亩，容积率1.0，建筑面积55万M2左右。用地性质为旅游度假居住用地。 800米 620米 760米 790米 项目用地范围示意图 1.3地块条件 1.3.1地块周边条件 东至：规划为区域内次要交通干道；道路以东为雅居乐用地，已取土地证，目前为沙地未开始建设； 南至：防护林和沙滩，一线强势海景； 西至：规划为区域内次要交通干道，目前仍为土路，路的西侧为高坡及防护林；
旅游综合体 （一）概念 “旅游综合体”的概念，实际上来自于我们所熟悉的“城市综合体”，但是两者有着明显区别。城市综合体是以建筑群为基础，融合商业零售、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅、综合娱乐四大核心功能于一体的“城中之城”（功能聚合、土地集约的城市经济聚集体）。而“旅游综合体”，有时也称之为“休闲综合体”或“度假综合体”，是指基于一定的旅游资源与土地基础，以旅游休闲为导向进行土地综合开发而形成的，以互动发展的度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区为核心功能构架，整体服务品质较高的旅游休闲聚集区。作为聚集综合旅游功能的特定空间，旅游综合体是一个泛旅游产业聚集区，也是一个旅游经济系统，并有可能成为一个旅游休闲目的地。 （二）特征 “旅游综合体”出现，是“旅游消费模式升级（从单一观光旅游到综合休闲度假）、景区发展模式升级（从单一开发到综合开发）、地产开发模式升级（从传统住宅地产到综合休闲地产）”三大升级共同作用的结果。从这个意义上看，更印证了“旅游综合体”必然是推动中国旅游产业再次升级的主力引擎，也决定了其核心特征包括以下五个方面： 1.以一定的旅游资源与土地为基础。这是旅游综合体打造的前提所在，需要指出的是，这里说的旅游资源，是包括人工打造的资源在内的泛旅游资源的概念，如何转化成具有独特吸引力的旅游产品是其核心指向。土地资源，可大可小，它决定了旅游综合体的规模大小，影响着产品的配比结构。
2.以旅游休闲功能为主导。作为旅游综合体，旅游休闲功能必须是主导，基于泛旅游产业综合发展的构架，融合观光、游乐、休闲、运动、会议、度假、体验、居住等多种旅游功能在内的“综合旅游休闲”的概念，当然，在实际开发中的功能综合配置，不是多种功能的简单的大糅合，而是要根据具体情况，侧重打造其中某一项或几项功能。 3.以土地综合开发为手段。旅游综合体，实际上根本就是以旅游休闲为导向的土地综合开发利用的一种手段，其目标是通过综合开发，进行多功能、多业态的集聚，以旅游发展提升土地价值、推动衍生产业发展、多元文化互动，最终实现开发回报的最优化。 4.以休闲地产产品为核心。在此说的休闲地产产品，既包括度假酒店地产、休闲商业地产（商街）、休闲住宅地产三大核心类别，也包括其他特色主题地产如创意地产，这是旅游综合体开发最核心的一个板块，是赢利的核心所在。 5.以较高品质服务为保障。作为旅游开发的升级模式，旅游综合体必须拥有超越一般景区的较高品质的服务作为保障，才能够实现良好的运营。（三）作用 从大的层面上来说，一个成功的旅游综合体，对于提升城市品牌形象、提供更多就业岗位、推动产业转型升级等方面都有巨大作用。 从旅游发展的角度来说，旅游综合体实际上有三大作用：其一，推动区域旅游从“观光时代走向休闲时代”。其二，推动区域旅游从“景区时代走向旅游目的地时代”。其三，推动旅游开发从“单一产品时代走向综合体时代”。 从地产开发的角度来说，旅游综合体为大地产开发特别是旅游休闲地产的开发提供了一种创新的模式；按照“旅游综合体”的特色模式进行旅游休闲导向的土地综合开发，实现地产开发与综合旅游休闲发展的完美融合，为旅游休闲地产的创新开发带来了巨大的空间，东部华侨城正是一个最为成功的典型。
旅游概念 旅游概述 “旅游”从字意上很好理解。“旅”是旅行，外出，即为了实现某一目的而在空间上从甲地到乙地的行进过程;“游”是外出游览、观光、娱乐，即为达到这些目的所作的旅行。二者合起来即旅游。所以，旅行偏重于行，旅游不但有“行”，且有观光、娱乐含义。 按地理范围分类 按旅游者到达目的地的地理范围划分，旅游活动可以分为国际旅游和国内旅游。 1. 国际旅游 国际旅游是指跨越国界的旅游活动，分为入境旅游和出境旅游。 入境旅游是指他国公民到本国进行的旅游活动，出境旅游是指本国公民到他国的旅游活动。 2. 国内旅游 国内旅游是指人民在居住国内进行的旅游活动，包括本国公民在国内的旅游活动，也指在一国长期居住，工作的外国人在该国内进行的旅游活动。 从旅游发展的历程看，国内旅游是一国旅游业发展的基础，国际旅游是国内旅游的延伸和发展。按旅游性质和目的分类 旅游定义 旅游是人们为寻求精神上的愉快感受而进行的非定居性旅行和
在游览过程中所发生的一切关系和现象的总和。 定义旅游的三要素 尽管上文中所提及的技术定义应当适用于国际旅游和国内旅游这两个领域，但是在涉及国内旅游时，这些定义并没有为所有的国家所采用。不过，大多数国家都采用了国际通用的定义中的三个方面的要素：出游的目的；旅行的距离；逗留的时间。 国际组织定义 （1）国际旅游者定义 在两次世界大战的间歇期间，世界国际旅游收入增长迅速，因此在统计上迫切需要有一个更准确的定义。1936年举行的一个国际论坛，国家联盟统计专家委员会首次提出，“外国旅游者是指离开其惯常居住地到其他国家旅行至少24小时以上的人”。1945年，联合国(取代了原来的国家联盟)认可了这一定义，但是增加了“最长停留时间不超过6个月”的限定。 （2）世界旅游组织的定义 1963年，联合国国际旅游大会在罗马召开。这次大会是当时的国际官方旅游组织联盟(英文名字的缩写为IUOTO，即现在的世界旅游组织，英文缩写为WTO发起的。 大会提出应采用“游客”(Visitor)这个新词汇。游客是指离开其惯常居住地所在国到其他国家去，且主要目的不是在所访问的国家内获取收入的旅行者。游客包括两类不同的旅行者：
（1）目前对旅游房地产的概念和范畴依然众说纷纭。旅游房地产发源于法国地中海沿岸。近年来，我国旅游房地产发展迅速，在旅游界和房地产界引起极大关注。然而关于旅游房地产的概念，目前尚未形成一个统一的认识。比较流行的观点认为，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能（我们将其称为狭义上的旅游房地产）。显然这个概念仍不太准确，因为目前有点旅游房地产项目已不单单是为了旅游度假，而是用于自己日常居住。我们认为，所谓旅游房地产，是指以旅游景观为依托，以房地产开发为经营手段，具有居住、休闲、度假等功能的物业形态（我们将其称为广义上的旅游房地产）。 2）无论是广义还是狭义，所有旅游房地产几乎都具有以下共同特点：一是以旅游资源为依托，多选择在旅游景区、度假旅游地及其附近，如海滨、森林、湖畔、高尔夫球场或人造主题公园旁边；二是以房地产开发为主要经营手段，通过开发、营销旅游房地产产品，实现企业的发展目标；三是在功能上，既有住宅物业居住的基本功能，又具备旅游、休闲、度假功能，它一种旅游物业形态。 3）旅游房地产主要包括三大类。综观我国旅游房地产，依据其主题和开发目的不同，可以分为旅游住宅地产、旅游商务地产、旅游度假地产三大类。其中，按照依托形式不同，旅游住宅地产又可分为两类：一类是自然景观依托型旅游住宅地产。这类旅游房地产往往依托风景优美的风景名胜区，以优美的自然景观为卖点，属借景开发模式。目前很多旅游城市
景区周围的住宅都属于这种类型。另一类是人造景观依托型旅游住宅地产。这类旅游房地产通常不依托现有的旅游资源，而是先投入巨资，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用吸引人流物流，促使景区附近地产升值，再趁势开发房地产，属造景开发模式。此类房地产以华侨城为典型代表。
我国旅游业的现状及未来的发展趋势 摘要： 由于世界经济的总体格局和经营趋向、消费趋向的种种因素不断变化且相互交织．共同作用于世界旅游经济，旅游业将在新的变化中发展，在新世纪中呈现新的姿态。本文从分析我国旅游业的现状入手，及就所在的问题提出了解决的对策和我国未来旅游业的发展趋势。 关键词： 旅游业现状；问题；对策；发展趋势 绪论旅游业起源 随着人类社会由原始社会进入奴隶社会，生产力的发展所带来的劳动剩余物归奴隶主占有，他们已不再满足生活起居上的享乐，而开始了以巡视、巡游为名义的享乐旅行。 在旅行中，其臣仆簇拥前后，除随时侍奉外，实际上也起着旅行向导的作用。到了封建社会，除帝王将相的巡游外，还出现了士人、学子的漫游，特别是在封建社会的中后期，以求学为目的的教育旅行、以探险为目的的航海旅行、以经商为目的的跨国旅行等发展了起来。 在这些旅游活动中，往往配有熟悉路途的人做向导，他们不仅引路，还介绍沿途的名胜、景点和当地的风俗民情。他们提供的服务在某些方面已有些类似于现代的导游服务。 资本主义生产关系的建立，大大促进了生产力的发展和经济的繁荣。 1841年7月5日，英国人托马斯·库克包租了一列火车，运送了570人从莱斯特前往拉夫巴勒参加禁酒大会，往返行程22英里，团体收费每人一先令，免费提供带火腿肉的午餐及小吃，还有一个唱赞美歌的乐队跟随，成为公认的近代旅游活动的开端。在这次旅游活动中，库克自始至终随团陪同照顾，可以说是现代旅行社全程陪同的最早体现。 同欧美国家相比，中国的近代旅游业起步较晚。
1923年8月，上海商业储备银行总经理陈光甫先生在其同仁的支持下，在该银行下创设了旅游部。1984年以后，随着中国旅游业的快速发展，旅游社的数量增长很快，特别是进入20世纪90年代，国际旅行社和国内旅行社像雨后春笋般地涌现。 第一章： 目前我国旅游业的现状及所在的问题 一、我国的旅游市场长期受国家的高度保护，始终处于封闭状态 由于旅游业是一个投人少、利润高、创汇多的行业，国家以垄断手段实行保护，如对作为旅游业龙头的旅行社不准外资染指，一直未允许外资以中外合资和外方独资方式经营，导致旅游市场迄今为止仍处于封闭状态。目前，我国主要经营旅游业务的国际旅行社，在世界范围内既缺少网络，实力又单薄，“守株待兔”，办法不多，以致统而不活。 二、我国旅游设施和基础设施落后，国家投资少 “软”、“硬”环境都不够完善。由于财政困难，我国对旅游设施的资金投人少，基本上是贯彻“以旅游养旅游”的方针，花钱多的项目上不去，只能因陋就简，以致设施不全。位于我国中西部的有些旅游景点，交通不够便捷，民航不能直接到达，或由于航班限制，客运能力差；铁路也经常处于超载状态运营；加上邮电传递、信息通讯也欠完善，这些都严重制约着我国旅游业的发展。 三、旅游设施不配套，服务质量差 所谓旅游业，实际包括住、吃、行、游、娱、购六个要素。改革开放十几年来，由于我国对上述旅游服务设施仅有少量直接投资，而在利用外资方面，因有的项目开放，有的不开放，以致服务设施不配套。从总体上看，外资主要局限于饭店、宾馆，其他旅游配套设施项目如交通、商业购物尽管也都涉及，但比重很小，投资十分有限。对景点建设，除国家指定的度假区外，外资不能插足，因而景点内设施落后，其中突出的是卫生条件差。 四、旅游业组织结构不合理，缺乏市场竞争机制
h旅游业的发展历史 纵观中外历史，旅游是很早就存在的一种社会现象象。就我国而言，历史上，上自帝王`官宦，下至平民，都有出游的记载。 早在4500年前，就有黄帝出游五山的传说，《牧田之状》记载了周五王西游，秦始皇执政期间七次巡游天下，汉武帝周游天下，隋炀帝三下江南等等，就当时的社会经济状况而言，其规模之大、行程之远都是惊人的。清代康熙、乾隆二帝也都曾远距离出游，并把江南的园林建筑搬到北方宫廷和御花园中。 除帝王外，官僚、王公贵族外出谋官游称为“宦游”；有识之士，怀抱壮志，游历四方称“壮游”，文学家、画家、僧道的漫游，一般称“玄游”或“遨游”，四处游说者称“周游”。老百姓相伴出游称“冶游”或“郊游”。唐朝以来，元宵节逐渐形成一个“夜游节”，届时，百姓纷纷在夜晚出游观灯；清明出游更冠有“踏青”的美名；重阳登高、赏菊、赋诗等等也都流传至今。 我国历史上记载这些出游的书籍很多，如《诗经》、《山海经》、《重贡》、《水经注》、《徐霞客游记》、《梦溪笔谈》、以及《西洋番国志》、《佛国记》等等，都是出游者的亲见所闻，具有史的意义和及高的文学价值。其中，最有代表性的著作是郦道远的《水经注》和徐宏祖的《徐霞客游记》，他们已对某些客体进行调查研究，并提出了十分有见地的看法，近代的代表作是1934年张其昀的《浙江风景区之比较》和1940年任美锷的《自然风景与地区构造》。 西方的情况也大致相似，在其历史上也出现了许多的旅行家、探险家。马可波罗不仅游历了欧洲，而且到过中国和亚洲其他一些国家，在他的《东方见闻录》的诱惑下从哥伦布、迪亚士、达伽马直到麦哲伦绕地球一周，进一步兴起了探险旅游的高潮。阿拉伯旅行家伊本白图泰以一本《世界珍观奇闻》记录了他5万公里的游程。 近代旅游开始于19世纪中叶，1841年英国人托马斯库克，组织了第一个旅行团，去参加一个禁酒大会。之后，旅游业在欧洲一些国家逐渐开展起来，并成立了旅行社之类的企业。到20世纪50年代，旅游业开始具有了一定的规模。以后的几十年里，旅游已发展成大众化的活动，旅行业也以成为世界经济中发展最快、收益较高的实业。 导游人员与旅游业的关系。 旅游业是经济产业，导游员的工作，可以实现旅游产品的生产与销售，可使旅游资源转化为财富。旅游又是一种以文化为主，带有经济属性和政治色彩的综合社会现象。通过导游的服务，旅游者可在旅游活动中增长知识，陶冶情操，获得精神享受。同时，由于旅游活动带有一定的政治色彩所以导游讲解中要避免谈一些敏感的政治话题。导游员在外国游客面前，代表着祖国，通过导游员的服务工作，可以让外国游客体验和感受我们国家的精神风貌。人们外出旅游，是出于不同的动机，但究其本质旅游活动主要是为了满足人们的精神需求，满足人们对自然美、艺术美、生活美的欣赏和享受。著名美学家王朝闻先生说：“人们旅游的目地不是有力无处使，有钱无处花，而是为丰富自己的精神生活”。因此，旅游活动从本质上说，是一种以审美为突出特征的消闲活动，是综合性的审美实践。而导游人员正是整个团队的中心，所以导游人员也就成了旅游业中最具代表性的从业人员。 导游人员应具备的一些基本知识。 学习各类知识，掌握传播技巧，帮助游客体验景观的美学价值。导游员在旅游者的审美活动中，是旅游审美信息的传递者。这就要求导游员必须广泛学习各类知识，认真掌握传播技巧，在导游服务中，通过自己对旅游审美信息的有效传播，帮助旅游者体验旅游景观的美学价值。要做到这一点，导游员就要从以下几点下功夫： 广泛学习各类知识。 当今社会学习的方法和途径是很多的，特别是旅游专业更应该从平时的点点滴滴入手，导游是一个杂项，不要求各种知识学的多精，但是应该知道一些。除了专业院校外，如今社
中国旅游地产开发的四种模式与七大策略 导读: 本文介绍在房屋买房，购房资格的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 作为目前较热的话题之一，旅游地产近些年来发展迅速。依托周边丰富的旅游资源而建的、有别于传统住宅项目的融旅游、休闲、度假、居住为一体的置业项目，可称为旅游房地产。较之一般的住宅，旅游房地产的特点和在于它是旅游业和房地产业的无缝嫁接，具有更好的自然景观、建筑景观，同时拥有完善的配套功能和极高的价值。 从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。那旅游地产主要都有哪四大模式和七大策略，购房指南来为您盘点一下。 模式一：“城市功能区”驱动旅游地产新模式旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。
伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力, 引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式, 能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区地产，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中
关于旅游产品概念定义的再探讨一旅游产品定义的三大争论 关于旅游产品的定义，历来存在很大的分歧。总结起来，目前主要在下面三方面有争议。 争论之一：产品和商品之争 在中国旅游经济的研究中，大多数学者把旅游产品和旅游商品是作区别对待的，旅游商品特指旅游购物品，旅游产品把旅游购物品排除在外。有许多学者认为这种称谓有欠妥之处，在经济学中产品和商品是两个不同的概念。商品（Ｇｏｏｄｓ）的本意是指为交换或买卖而生产的物品，本身具有交换价值和使用价值的二重性，而产品（Ｐｒｏｄｕｃｔ）的本质是指生产出来的产品，本身只具有使用价值而不具有交换价值。慎丽华在其著作中认为［1］：旅游产品是旅游经营者为旅游者用货币交换而生产的实物和劳务组合，既具有使用价值——能给旅游者带来愉悦的旅游经历，又具有交换价值——旅游者必须花费一定的货币、精力和时间才能获得旅游经历，应该称为“旅游商品”。刘敦荣和吴广孝分别将其著作直接取名为《旅游商品学》和《旅游商品开发实务》。 我个人认为，还是叫旅游产品好。马克思的《政治经济学》中确有商品和产品的区别，产品拿到市场上才称为商品，但经营者的最终目的，是要将产品变为商品销售出去。从这种意义上讲，产品和商品是同一种“东西”。周振东编的《旅游经济学》中说［2］：“旅游产品实质上是旅游商品”。西方经济学中，只有产品这个概念，生产出来的产品不用于交换称为“物品”。如果要在概念上与国际接轨，还是应该叫旅游产品，旅游产品中当然包括旅游购物品。旅游商品和旅游产品这两个概念在我国旅游界如此混淆，是因为有些人还没能完全从旧体制和旧思维中解放出来。 争论之二：旅游产品和旅游业产品之争。 学界比较认可的旅游产品的定义以林南枝、陶汉军两先生的界定为代表［3］：“从旅游目的地的角度出发，旅游产品是指旅游经营者凭借旅游吸引物、交通和设施向旅游者提供的用以满足以旅游活动需要的全部服务”，“从旅游者的角度出发，旅游产品就是指旅游者花费一定的时间、费用和精力所换取的一次旅游经历”。谢彦君先生认为林、陶定义“比较宽泛”，又提出了自己的定义［4］：“旅游产品是指为满足旅游者审美和愉悦的需要而在一定地域上被生产或开发出来的以供销售的物象和劳务的总和”，“旅游产品具有几乎可以满足旅游者旅游期间一切需要的效用和价值”。上述定义体现的是“一个东西的不同侧面认识”，但旅游经营者向旅游者提供的产品同旅游者的旅游经历是“同一个东西”吗？曲玉镜女士撰文从旅游需要、旅游购买以及旅游活动等方面分析得出［5］：“…旅游经历?与…旅游业提供的产品?根本无关”，“旅游业提供的产品应该称为旅游业产品”，“旅游者旅游活动的产品才是名
旅游地产开发 旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。 旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍遥山水，回归自然的千年梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。 自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团、美国IBM投资基金等。 1旅游地产的起源与发展 旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(time share，又称vacation ownership)概念。 在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。 在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，
第一章旅游业发展概述 章节名称：旅游业发展概述 授课时数：一周 教学目的和任务：让学生了解在旅游业发展过程中相关的基本概念及基本理论。 教学重点和难点：重点介绍旅游活动及其分类，旅游活动的主体和客体；难点是对于旅游市场的把握。 教学方法：讲授 教学过程： 第一节旅游活动及其分类 一、旅游活动 首先，让学生介绍他的或者是他的亲朋好友的旅游经历，再来分析什么是旅游以及对旅游发展的认识。再通过对比介绍旅游的定义、性质、特点以及旅游活动基本要素和种类。 （一）旅游的产生与发展 （二）旅游的概念 人们为休闲、商务或其他目的离开惯常环境到其他地方访问，连续停留时间不超过一年的活动。注意旅游与旅行的区别。 （三）旅游活动体系 客源地（旅游输入地区）、交通运输部门、目的地（旅游输出地区）（四）旅游活动基本要素 游客、旅游吸引物（广义和狭义之分）、旅游服务及设施
二、旅游活动的种类 （一）按地理范围划分 1、国际旅游（入境旅游和出境旅游） 2、国内旅游 注意：国民旅游包括国内旅游和出境旅游，境内旅游包括国内旅游和入境旅游 （二）按旅游目的划分 1、休闲、娱乐、度假类 2、探亲访友类 3、商务、专业访问类 4、健康医疗类 5、宗教、朝拜类 6、其他 第二节旅游活动的主体和客体 首先，介绍旅游活动的主体包括哪些，然后分析什么是旅游资源（注意与旅游吸引物的区别），旅游资源的分类有哪些，中国旅游资源有何特色。 一、旅游活动的主体（游客） 注意区分旅行者、游客、旅游者和一日游游客 二、旅游活动的客体 （一）旅游资源及其功能 1、概念旅游资源是发展旅游业的基本条件之一。对旅游资源的认识，
旅游地产策划的概念 旅游策划是依托创造性思维，整合旅游资源，实现资源、环境、交通与市场的优化组合,实现旅游产业发展目标的创造性过程。??旅游地产策划的基本任务 针对明确而具体的目标，形成游憩方式、产品内容、主题品牌、商业模式,从而形成独特的旅游产品，或全面提升和延续老旅游产品的生命力,或建构有效的营销促销方案，并促使旅游地在近期内获得良好的经济效益和社会效益。旅游策划必须具有创新性、可操作性。 ?旅游地产策划的重要性?旅游产品的深层次开发和对市场需求的满足较 多依赖于旅游策划，旅游行为的特殊性是静态的旅游要用动态的方法来进行推广。??旅游规划前的旅游地产策划--总体旅游地产策划?在规划之前导入总体旅游策划,可以解决深度研究，准确定位市场、定位主题、定位形象、确立核心吸引力；拟合资源与市场，形成表现吸引力的产品形态;落实战术和行动计划。??旅游规划后的旅游策划―深度旅游地产策划 旅游规划完成了,需要进一步进行旅游策划,来将规划的大理念，转变为产品、项目、行动计划。依托旅游策划报告,就可以编制详细规划,进行建设了。 ?旅游地产策划的落地策划?针对单个旅游产品,旅游策划要比规划切实、有力!旅游产品的生命周期也决定了规划一个景区而其生命力还没有它的规划期长,旅游策划能立刻带动经济效益的增长，当游客口味发生变化时，旅游策划又能灵活的调整，是旅游策划的优势所在。 ?旅游地产策划的营销策划 品牌规划、品牌定位、品牌形象、品牌口号、整合品牌传播是当前旅游企业策划缺失的种种表现。 旅游地产策划的招商融资策划?旅游规划不针对单个项目,无法真正招商 引资。有了单项旅游策划对规划的分解,使投资者有了投资的机会点，而旅游策划追求商业化盈利的目标，符合投资者利益目的，旅游策划的创造性思维给投资
旅游地产的十大基本要素 1、概念基础条件 2、基础设施 3、专业条件 4、资源条件 5、法律条件 6、管理条件——专业的物业管理与酒店管理前期的开发固然重要，但保证旅游地产项目得以经营的最重要因素是有专业的物业管理或酒店管理，引入先进的管理理念，提供适宜于项目定位的项目服务。 7、财务支撑条件 8、营销条件——专业的营销推广系统 9、资金条件——丰富的开发经验与开发实力 三、旅游地产的主要形式 开发商以为异地置业者提供第二居所度假休闲为目的，业主以度假置业和投资置业为目的。 1、产权酒店北京快乐假日大酒店是一个产权酒店，靠近延庆有六大景区26 个景点 2、旅游区自营式酒店开发围绕旅游六要素中的“住”做文章，不是旅游房地产当前的 开发热点 3、旅游相关的写字楼开发西安大厦，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集 中办公的场所 综合性旅游房地产开发旅游目的地城市，兼有第一居所和第二居所功能：大连万达集团与昆明滇池国家旅游区；华侨城、宋城旅游房地产开发也都是大型综合性旅游房地产开发 机会：以提升居住质量将是复合房地产中的重要分支；观光型旅游越来越向度假型旅游倾斜 旅游地产的分类 一、旅游景点地产 二、旅游商务地产 三、旅游度假地产“第二居所”旅游宾馆、度假村、产权酒店、用于分时度假的时权酒 店、养老型酒店 四、旅游住宅地产①直接靠近现有的旅游资源和旅游景区开发景区住宅；②在自我营造的 旅游景区附近开发景区住宅；③与旅游景观开发二位一体的房产开发：④以大盘形式出现的综合性旅游房地产开发。 2009-2010 年中国旅游地产行业的发展环境 第一节政策环境 珠江合生 成都置信实业有限公司 芙蓉古城商业管理有限公司经营管理 大雁塔宗教文化商贸区，曲江水景旅游区，政务中心区，杜陵生态园 林区，“乐游原”民风博览区，科技教育产业区，中央住宅区，农村安置区。 深圳华侨城——先主题公园+后旅游地产
【组织教学】 检查学生出勤情况，填写教学日志。 【导入新课】 上节课我们了解了简单但豆腐有传奇色彩的古代旅游活动的，今天我们要来看到的是近现代旅游活动的兴起和发展过程，纵向的充分理解旅游活动。 【讲授新课】 第二节近代旅游的兴起 一、产业革命对近代旅游发展的影响 1.产业革命带来了阶级关系的新变化 2.科学技术进步特别是蒸汽机技术在交通运输中的应用，导致了轮船和火车 的发明，从而在交通运输手段上使用大规模的人员流动成为可能。 3.产业革命加速了城市化发展的进程。 4.产业革命改变了很多人的工作性质。 各方面中突出表现在交通工具的巨大优势： 旅行费用低廉 旅行速度块 运载能力大 活动范围广 二、旅游业的出现 1、1841年禁酒大会：1841年7月5日，托马斯〃库克利用包租火车方式，
组织了一次570人规模的团队活动，从英国中部的莱斯特前往洛赫伯勒去参加禁酒大会。 特点分析：P35 发起、筹备和组织者，自始至终随团陪同照顾，是现代旅行社全程陪同的最早体现。 但是，这次活动还不能作为旅行社产生标志。因为：第一，活动的根本目的是参加禁酒大会，不是单纯的消遣旅游；第二，托马斯〃库克组织这次活动也不是出于商业目的（只售出1先令的来回车票）。它只是为以后正式创办旅行社打下了基础。 1841年，世界上第一家旅行社——通济隆旅行社在英国成立，它的创始人是托马斯〃库克。这是世界近代旅游业诞生的标志。托马斯〃库克被誉为近代旅游业的先驱。 2.近代旅游的发展主要特征 （1）近代生产力的提高和社会经济的发展扩大了有能力外出旅行和旅游的人数。 （2）近代旅游的发展产生于近代交通工具出现之后。 （3）旅行社的出现时近代旅游发展的突出标志。 （4）随着旅游人数的增加和旅游需求的扩大，旅游目的地，特别是旅游度假地的建设得到重视。 我国1923年上海商业储蓄银行开设旅行部，四年后定名为 中国旅行社。 第三节现代旅游的发展 一、现代旅游的概念 20世纪60年代以来