旅游地产开发
旅游房产就是以旅游人群为目标，为最终消费者的物业形式。包括休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目。所有这些以旅游、休闲度假为主题的置业，可称为旅游房地产。
旅游地产是旅游与地产的联姻，资本与资源的对接，文化与建筑的对话，历史与现实的融合；旅游地产是以旅游开发为主导，建设相应配套设施，包括酒店、度假屋、公寓等，是旅游与地产的结合，是以旅游为前提条件的房地产开发与经营。随着社会经济的发展，居民生活水平的提高，物质生活的不断丰富，人们便更多的追求一种自然状态下的生存，渴望改善居住环境，强调居住空间，更强调居住的自然环境优劣。远离喧嚣，逍遥山水，回归自然的千年梦想时刻萦绕在心灵深处时，旅游地产为人们送达心愿，郊外空气清新、环境优雅、交通便捷的第二居所，以供周末或节假日休闲度假之用。
自上世纪初开始，法国地中海沿岸开发的大量海滨度假别墅成为旅游房地产开发的先驱。随后，欧洲、北美各国先后引入分时度假、时权酒店等概念，大量开发商、投资商纷纷进入这一领域，旅游房地产市场逐步形成并迅速扩大。我国的旅游房地产开发始于20世纪的九十年代。在国一些城市房地产开发出现“泡沫”的时候，以“健康、运动、休闲”为主题的旅游房地产开始兴起，并取得了不俗的业绩。目前涉足旅游度假物业开发的公司超过百家，不仅有海航、、中旅、开元旅业、宋城等大企业，大批的房地产投资商、开发商，还包括大量的海外、港台投资者，例如意大利时代集团、美国IBM投资基金等。
1旅游地产的起源与发展
旅游房地产源于20世纪60年代欧洲的分时度假(time share，又称vacation ownership)概念。
在阿尔卑斯地区，为了让前来滑雪度假地度假的欧美中产家庭买得起度假房地产，亚历山大·奈特将度假房产(他管理的一家旅馆)按时段(一周)分别出售给不同的度假者，并给予每个购买者在一定时期享有度假地房产的住宿和娱乐设施的权利，同时这种权利可以转售和转让。奈特的这种经营方式可以看作最初的分时度假概念。
在法国地中海沿岸，由于度假风气的盛行也开发了大量海滨别墅。但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，
每年的使用时间也非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，这种经营方式也属于最早期的分时度假概念。
目前在世界上已经有60多家大型分时度假集团，形成了巨大的分时度假网络，4500个采用分时制度的度假村分布在81个国家，来自124个国家的300多万个家庭购买了度假权，分时度假业已发展成为年营业额65亿美元的全球性产业。
关于RCI交换系统：
RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个相应的分时度假村单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。其亚太地区总部设在新加坡。RCI的母公司Cendant集团为全球500强之一。RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供度假交换和旅游服务。RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与全球成功的管理。
2001年全球分时度假营业收入已超过69亿美元。据专家统计，1995年——2000年，全球分时度假营业收入近2000亿美元。我国于90年代开始引入分时度假概念，到目前为止，已有、、、、、等城市20家酒店或度假村加盟RCI，并采用分时度假项目运营，获得良好经济效益。它能够促进大中城市经济发展，拉动需，促进消费，为中国带来更多客源。
2旅游地产在我国的发展
旅游房地产最早在我国出现也是分时度假的概念。在20世纪90年代初，首先出现了分时度假酒店(产权酒店)的萌芽，但是并没有获得良好的市场反应。20世纪90年代末，在假日旅游热和旅游地房产大量空置的情况下，分时度假开始真正受到旅游饭店经营者和房地产开发商们的普遍重视，并以旅游房地产这一概念在房地产业传播开来。2001年7月，在举办“中国首届旅游房地产博览会暨首届中国旅游房地产发展论坛”之后，同年11月又在召开“中国旅游房地产论坛”。旅游房地产和分时度假成了房地产业和旅游业共同关注的热门话题，吸引了众多包括大量海外、港台投资者在的房地产开发企业。
目前国对旅游房地产的解释还不统一，没有一个权威或者公认的概念能解释清楚什么是旅游房地产。比较多的说法是，旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发营销模式，其开发物是实现全部或部分旅游功能的房地产。具体包括休闲、度假、养老等相关的房地产开发形式，以及产权酒店、养老度假村、高尔
夫度假村、休闲生态度假村、登山/滑雪运动度假村等产品形态。更为广泛的讲就是直接服务于旅游业或在空间上与旅游区有高度密切关联的房地产开发都属于旅游房地产。
另外，还有旅游休闲房产、景观房产、“第一居所”、“第二居所”等概念。旅游休闲房产指“当旅游休闲业发展到一定阶段，投资商依托具有丰富的旅游资源(包括自然景区、人造景区)，为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的房地产项目，它是一种集投资与消费于一体的新型物业模式”。景观房产“是在房产开发过程中以景观为卖点的房产建筑，由于旅游的开发多伴生有开发区地价的升值，而旅游区本身就是一种景观资源，因此多把伴随旅游区的开发而出现的旅游房产称为景观房产”。“第一居所”、“第二居所”的概念更侧重于对居住方式的描述，“前者应该是指都市人购置的，纯粹为了家庭长期居住而非过度性安排、投资或休闲的居所。而所谓‘第二’，即次要的、非主流的、辅助性的、过渡型的。”
旅游地产的四个基本要素：
①产业要素。旅游房地产涵盖了旅游业和房地产业两个领域的容，两者相辅相成，缺一不可，所以，不能简单套用传统的旅游或房地产开发模式。
②营销要素。旅游房地产目前的开发形式很多，但营销模式不外乎两点，即产权和时权。在目标客户群的定位上:时权强调的是休闲便利；产权强调的是投资收益。从上述提法中可以看出，我国目前开发的旅游房地产更多的是倾向于产权销售。因此，是否作为长期居所就成为“第一居所”、“第二居所”划分的分水岭，也是开发商需要重点策划的容。
③功能要素:旅游房地产是具备休闲度假功能的居住形式，虽然产权所有方式有所差异，但同传统酒店在住宿形式、管理方式上有着较大差别，客户在度假期不但拥有良好的物业服务和娱乐设施，更可以轻松自在的享受个人空间。因此，可以说是家庭生活的延伸。
④资源要素。包括了风景资源、交通条件、配套设施等容。旅游房地产虽然叫法很多，但休闲度假、投资收益是两个最基本的要求，因此，对于风景条件、基础设施条件、旅游娱乐设施条件等非居住容的要求也很高，并且在开发地点及目标客户的选择上更有针对性。
3旅游房地产的形式
3.1自营式酒(饭)店
这类酒店紧紧围绕旅游六要素（吃、住、行、游、购、娱）中的“住”做文章，以为游客提供住宿为主要功能，后来增加了娱乐、会议等功能，多建在旅游、
商务发达或会议较多的大中型城市。由于旅游酒(饭)店不出售物业，主要通过经营来收回投资，而酒店自营的回收期相当长，与房地产商通过出售物业快速回笼资金的经营理念不符，因此，旅游酒(饭)店虽然是最早出现的旅游房地产形式，却不是旅游房地产当前的开发热点。
[小结]:此类项目属于资本长期积累,回收期长的开发类型,其开发运营的关键在于后期的运作,同时,由于的资本的长期无法回收,其风险具有长期性!
3.2产权酒店
产权酒店，也称时权酒店，是将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。即出售一定时间使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
将酒店的每一单位分别出售给投资人，投资人一次性买断物业产权，拥有全部产权。投资者可自主选择使用方式：一是长期自住，只需支付相应的物业管理及物资消耗，就可以得到酒店的全套规的客房服务。二是委托经营，与酒店签订一份《委托经营协议》，几年续签一次，该类投资者除了每年享有若干天的免费人住权，其余时间则交由酒店代为经营，每年给投资者一定数量的回报。三是较长期自住与委托经营混合，没有固定的人住天数和年终回报，视实际使用情况和经营情况而定。
目前国通行的是“售后包租”的方式，即把建成后的酒店分成无数个产权卖出去，产权人可以在该酒店居住旅游，酒店管理公司把酒店房间租出去，产权人可以从中得到利润。业主也通常在交付首付后，利用租金来向银行交付按揭贷款。专家称，这一被房产开发商称为“为投资者量身定做的投资形式”，使业主和酒店的开发者及经营者拴在了一条线上。
产权酒店在中国发展势头正劲。中源集团与泰信实业开发的“皇冠滨海温泉酒店”、强龙房地产开发公司在延庆龙庆峡投资开发的“快乐无穷大”产权酒店、钱王集团开发的“临安钱王大酒店”均是较成功的案例。
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“产权酒店”兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，国际通行的产权式酒店大致有3种类型：一是时权型。即酒店与客户约定部分客房的使用期限，一般为3个月以上。客户在约定时间，拥有客房的使用权。二是公寓型。客户买断酒店的部分客房产权，长期居住或作为办公用房，每月上缴一定的管理费，如：空调费、水电费、服务费等。三是投资型。将酒店以单元的形式出售给客户，客户买断酒店部分客房的产权，享有自用、转让、抵押、赠送、继承等权利，投资者并不使用客房，而是将客房委托给酒店进行经营，逐年收取固定的投资回报，同时还可以获得酒店赠送的一定期限的免费入住权，是当今较为流行的投资类型。这种全新的投资理念与投资方式，给房地产开发商、管理公司、投资者带来了良好的经济收益，其发展前景极其可观．
70年代中期，由于美国经济衰退、泡沫经济造成大量房地产积压、空置，特别是市场景气时期开发的大量别墅积压。为处理积压与空置，充分盘活闲置资产，美国从欧洲引入时权酒店这一概念，取得了巨大成功。1977年美国市场95％以
上的度假物业是由其他项目改造过来的。到1987年后，大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域，使产品模式更加清晰，法规也相应健全；配套的服务业、管理业、交换业也迅速成熟。近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司，如：SUNTERRA公司，不但经营交换业务，还自己开发并销售时权酒店，已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村，拥有5600个单位。
在亚洲，日本、国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家，近几年大打“旅游度假牌”，假日休闲、周末度假、旅游度假、会议休闲、运动健康休闲等方兴未艾。随即，大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发，并取得了可观的收益。
其巨大的优势在于：
1．资金快速回笼
房地产开发商在兴建酒店时，前期必将投入大量的资金以确保工程按期交付。这种巨额投入会给开发商带来巨大的资金压力。实行产权式酒店的经营方式，可以将建设酒店的巨额集中投资，分解为单位的组合，将部分产权出售，回笼资金。这样有利于酒店的管理和缓解资金压力，也为不愿意承担投资风险的个人或法人提供了用呆滞资金谋取较高回报的机会。
2．规避投资风险，获得高额回报
产权式酒店与住宅写字楼投资、股票投资、储蓄及国债投资等相比，最大卖点是投资回报率高、投资风险低，同时还可获得一套真正属于自己的私家酒店。据有关资料统计，近10年来，全世界产权式酒店平均每年增长l5．8％。在国际上，产权式酒店作为一种稳健的投资理财方式，受到众多独具慧眼的投资者青睐，是一种新型的融资方式。
3．扩大客户源，实现酒店与业主的“双赢”
产权式酒店卖方的初衷是为了解决资金不足的问题，尽快回笼资金；买方的动机实质上是为了使呆滞的资金获得较高、稳定的回报，是一种投资行为。因此，这是一种“双赢”，具有较大的市场潜力。
产权式酒店项目开发的影响因子
[小结]:此类项目最大的优势在于资金的快速回笼。由于产权的小块分割，使得投资者能够较为容易的拥有自己的投资物权，因此其发展空间较大。但是，目前国的产权酒店中真正成功的为数不多。最为关键是的投资者忽略了酒店类项目投资盈利的保证是其后期的良好经营。当然，做为开发商，特别是仅仅以销售为目的的开发商，产权式酒店绝对是一个比较好的选择。
3.2.1时值度假型酒店
指消费者购买一定数量的“分数”，这些“分数”就成为他们选购产品的货币。他们可以使用这些“分数”在不同时间、地点、档次的度假村灵活选择其分数所能负担的住宿设施，消费者不拥有使用权或产权，也称分时度假，是使用权的分时出卖。
目前，RCI即国际分时度假交换公司是全球最大的分时度假公司，总部设在印第安纳洲，在世界90个国家拥有3500个分时度假村，会员家庭超过 250万。
3.2.2养老型酒店
指投资人为自己或为老人在退休前购买退休养老酒店(度假村)的某一个单位，每年和家人去使用一段时间，其余时间委托管理公司出租管理获取一定的租金回报，直至退休后完全自用。一般情况下该酒店度假村在产权人去世后由管理公司回购后再出售，收益归其家人所有。
养老型酒店是产权酒店的类型之一，是一种为自己或老人退休后准备后路的住房投资方式。还有一种是公司自用型，即购买产权酒店产品，一方面用于投资，另一方面用于企业员工度假或公司年会使用。
3.3旅游培训基地、国际休闲度假中心
指具有集旅游、观光、休闲、度假、运动健身、会议、培训等多功能的房地产开发项目。
在开发面积很大或周围有需要保护或可以借力的生态环境的前提下，建造的不同于小区配套景观的而有大规模人造景观或自然借景的开发项目，不拥有产权。如高尔夫、登山、滑雪运动度假村等。、、、、、、、等地以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店已超过80家。
3.4与旅游相关的写字楼
这类房产以写字楼的面目在旅游资源丰富的城市出现，专为旅游企业如旅游社、旅游咨询机构等提供集中办公的场所，既方便本城居民出游，也方便外地来游游客。此类房地产目前比较少见，但已有涉猎。旅游集团开发的大厦即属此类旅游房地产。
旅游地产借景开发的五种模式 旅游地产已成为资本市场的宠儿，过度开发和过度扶持使中国旅游地产出现了畸形经济现象，而房地产泡沫也已开始波及旅游地产，旅游地产在国内还未成型即已出现误区。 总结近年来国内旅游地产开发的实践笔者认为，目前国内旅游地产发展的最大瓶颈在于旅游核心吸引力的缺乏，因为对于消费者来说，旅游地产的本质是要实现一种自然生态、休闲享乐的理想生活方式体验。在自然景点、文化景点等传统旅游资源日益稀缺的情况下，如何通过人为打造能够满足游客需求的独特体验产品，构建地块自身独特吸引力和品牌效应，对于旅游地产开发商顺利将生地变成熟地，避免同质化竞争，实现区域价值最大化和可持续化至关重要。 笔者在研究中归纳出旅游地产借（造）景开发的以下五种模式： 一、自然资源型借景开发 自然资源型借景开发模式需要倚赖较好的自然风景资源，一般而言，风景优美又适合大盘开发的地块位于城市远郊区，距离城市中心位置较远，基础设施也不完善。为了充分挖掘和发挥自然景观资源的价值，开发商和当地政府往往需要进行大规模的基础设施投入，而在景观打造上的投入却并不高。此外，自然资源型借景开发在开发时也需调整和完善现存的敏感生态体系，优化资源优势，必要时更要限制过度开发，以保护生态景观资源和自然风貌。我国自然资源型借景开发项目按照自然资源的不同种类可分为滨海型、滨湖型和内陆型项目。 滨海型自然资源借景开发主要依托海体资源，以海南为代表，威海、秦皇岛、青岛、大连等地也有一些项目，目前海南已成为地产大鳄们开发旅游地产的集结地，雅居乐、富力、鲁能、中信等大型房企均已在海南滨海地块开发旅游地产。 滨湖类度假项目开发主要依托现有的湖景资源，如千岛湖、太湖等，目前在太湖和千岛湖岸边，游艇俱乐部、旅游地产综合开发项目已屡见不鲜。 内陆型项目一般以森林、草原等优美的自然景观资源为依托，也有依托温泉资源开发的温泉度假项目。如天津珠江温泉城强调温泉养生概念以开发地产盈利。以森林为核心景观的有重庆金佛山国家森林度假公园综合旅游地产开发项目。
旅游节庆开发模式研究 旅游节庆的一般开发模式 随着旅游业的快速发展，旅游吸引物的数量和种类也日益增多，旅游节庆作为一种旅游营销产品，以其巨大的形象传播聚集效应、经济收益峰聚效应、关联产业带动效应受到旅游企业及旅游目的地的高度关注。从1983年河南省洛阳市创办了中国最早的旅游节庆——牡丹花会，全国各地以政府为主导，纷纷创办了很多旅游节庆活动，进入20世纪90年代，中国旅游节庆更紧密的与当地特色经济结合起来，产业类节庆和产品类节庆悄然兴起，到21世纪初旅游节庆在思路、内容、形式、运作方式和组织机构方面都有了进一步的调整，目前全国每年大约举办六千多个旅游节庆活动，吸引着海内外的广大旅游者。 绿维创景通过系统研究我国现有的旅游节庆，总结其一般的开发模式，并结合相关案例，提出区域旅游节庆开发的六个关键思路，以期对国内旅游节庆开发形成一定的指导作用。 虽然目前中国对旅游节庆的研究还比较落后，但是全国以旅游节庆来命名的活动却很多，那么这些节事活动是如何开发出来呢？有没有一定的规律可循呢？绿维创景在系统研究国内现有旅游节庆活动的基础上，以节庆形式和节庆内容为切入点，总结出旅游节庆开发的四种经典模式：
模式一：经典回归型——“老壶装陈酒” 经典回归型就是在保持地方传统节庆形式和内容不变的基础上，以体现地方风俗节庆的原真性为主，向旅游者展示其原有风貌。此模式主要是针对那些偏远地区的少数民族节日或待开发旅游区特有的节庆活动，它们多是“养在深闺人未知”的潜力品牌项目，有着独特的个性魅力和异域风情。在当地历史悠久、特色鲜明、群众基础广泛，对外来的旅游者保持着神秘的吸引色彩。例如大理白族的三月街，古代又称观音市或观音会，是一个有着1000多年历史的大理各民族物资文化交流的传统盛会，也是大理州各族人民一年一度的民间文艺体育大交流的盛大节日。1991年，云南省人民政府将大理三月街定为“大理白族自治州三月街民族节”。西藏是一个具有神秘感的地方，而藏历新年与汉区春节的大不同也吸引着越来越多的汉族人到西藏体验一把。 在此开发模式下，节庆策划者并不需要对节庆的形式和内容进行改变，主要是保持传统节庆的“原汁原味”，通过对当地民俗节庆活动系统全面的调研，借助各种宣传策划活动，以传统活动的神秘感和个性化来吸引旅游者。绿维创景在金仓湖策划项目中，还原传统“七月七夕日，牛女会佳期”的七夕佳节，打造传统节庆——乞巧节，发扬民间
国内外古城（镇）旅游开发模式 中国是具有五千年历史的文明古国，基本每个省都有自己保存完整的古建筑群落且各具特色，而目前国内发展较好的古镇主要有丽江、平遥、歙县、西递宏村、周庄和乌镇。所以在天府古镇开发不仅要吸取其他地方古镇的成功经验，也要立足与自己本生的特色才能有效的达到其独特价值的体现。 一、国内古镇的发展模式概况 1、丽江发展模式——丽江模式 “丽江模式”，即政府投入巨资实施，通过建章立制，使积极的保护与旅游开发有机结合。其行动计划的实施包括建立机构、制定遗产保护资金管理机制和在核心区鼓励传统文化的开展。主要包括： ①文化经营：从战略高度经营民族文化产业。 ②古城风貌打造：将一座“死城”变成“活城”。 ③发展模式：创造了“民族文化和经济的成功对接”的“丽江现象”和“世界遗产带动旅游发展”的“丽江模式”。 ④开发保护：坚持保护第一的原则，处理好保护与利用的关系；处理好遗产保护与旅游业之间的协调关系。 ⑤可持续发展：着眼未来，不追求黄金周的短期效应，而力求可持续发展。 2、平遥发展模式——政府主导 一是组建成立全省旅游行业首家股份制企业平遥古城旅游股份有限公司； 二是门票管理体制的改革，实施古城景区门票一票制，大大加快了平遥古城由社区向景区的转变过程； 三是组建成立了城市管理综合行政执法局和城市管理监察大队，形成了旅游业政府主导，民营、股份齐头并进的局面； 四是通过打包整合旅游资源，开发多层次的旅游产品，实现旅游业向农村的延伸与辐射。全县14个乡镇中，将有11个乡镇的30多万农民从中受益；
五是为提升城市功能和品位，营造良好的旅游业发展环境，遵循开发服从保护的原则，围绕“吃住行游购娱”旅游发展要素，不断加快旅游配套设施建设； 六是通过各种节庆活动对外营销平遥古城。如平遥国际摄影节、平遥国际摄影大展等。 3、江南古镇的开发模式 ①周庄发展模式——旅游业+高科技产业 1998年就把传感器这一高科技产业引入周庄。目前，这一国内最重要的传感器产业基地已经基本建成。基地已引进以研发生产传感器为主体的高新技术企业18 家，总投资13.5亿元，年生产各类传感器4.5亿个，其中，95%以上销往美国及欧洲、亚洲的国家和地区。如今，这一高科技产业已在周庄GDP中占有近 50%的比重。 ②乌镇发展模式——政府授权特许经营（被联合国冠予古镇保护的“乌镇模式”） 政府对古镇实行保护的同时，对经营性活动实行政府授权下的特许经营。乌镇经过“开门寻历史、闭门搞保护”，使古镇得到了有效的保护。并与中信实业银行签约投入2.5亿元用于乌镇的古镇保护与旅游开发。乌镇还在保护的基础上，融入了最具有地方色彩的民间文化进行衬托，如桐乡花鼓戏和皮影戏等。体现了一个立体和展现在现实中的历史遗产群。在古镇风貌方面：乌镇采用以线带面、逐步修复的手段，一条街，一条河，线路合理、连贯、封闭，一进其门就使游人远离现代都市气息，眼中所见的全是久违了的明清小镇民居。另外它在旅游线路的设计安排与市场营销的推广和包装以及古镇情景氛围的营造方面也值得称道。被联合国冠予古镇保护的“乌镇模式” ③南浔发展模式——政企合作 2003年，上海博大投资公司和浙江湖州南浔区签订了共同开发南浔古镇旅游合作协议，总投资23亿元，近期欲把南浔打造成为特色鲜明的江南水乡古镇典范，远期目标则是具有完备城市功能的国际知名旅游胜地。按计划，上海博大首期投资11亿元，一期工程完成后，景区内旅游线路基本贯通，景观打造基本完成，功能配套基本到位，氛围营造基本实现，旅游产业初具规模，将集旅游、休闲、餐饮、娱乐、购物、度假于一体。二期投资12亿元，计划实施3年，将南浔古镇建设成为具有独特文化形象与旅游内容的精品旅游，进一步完善古镇旅游整体功能。 2004年4月份，南浔区政府发文正式授权“浙江南浔古镇旅游发展有限公司”独家拥有30年古镇保护性开发权和旅游经营管理权。而浙江南浔古镇旅游发展有限公司则由上海博大投资公司以70%控股.其余30%则由南浔区政府持有。
旅游地产开发模式 随着竞争越来越激烈，同质化问题严重，开发商不得不“致力于旅游地产生存、发展的新探索”。在黎明之前率先突围，也许用不了太久的时间。 “城市功能区”模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域X围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。 而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建
设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。 此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在XX城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。 在XX城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规X”的机制。 巅峰智业的旅游地产研究院在XX城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行
港中旅模式分析 一、公司战略 以旅游为主业，以实业投资（钢铁）、房地产、物流贸易为支柱产业。 以旅游为主是以旅行社业、饭店业、景区业为主，相关适度多元化为辅的总体发展思路，将旅行社、饭店、景区度假区、旅游服务作为未来发展的四大核心业务板块。同时，充分发挥“CTS 中旅”驰名商标的品牌效应，积极推进品牌加盟和特许经营工作，扩大资产和业务规模，健全全国性网络布局建设。 「稳中求进防风险、好中求快上规模、持续降本促增效」的经营方针，并实施「资金和贷款规模管理从严、成本费用管理从严、投资项目管理从严」的「三从严」管理策略。 经过2008-2010三年的快速发展，集团要实现六大目标：1、经营发展目标：资产总额、销售收入、利润总额快速增长，旅游主业占整个销售收入的比重大幅度提高；2、达到现代先进企业的要求，全面落实强总部管控下的专业化经营体制；3、旅游主业稳坐中国第一、进入亚洲前五、世界前十；4、干部队伍和骨干人才队伍能满足企业发展需要，全面落实四个百人才工程，基本形成强激励硬约束的市场化用人机制；5、集团投融资体系更加完善，资本运作更加成熟,目标得以实现；6、企业文化建设得以全面提升，企业的凝聚力和战斗力
进一步增强，共同的理想和信念支撑着港中旅的发展和进步。 二、公司投资方向 1、饭店投资方向 首先，凭借良好的品牌形象和积极的网络宣传，全力向外寻找合作项目，原则上不再直接投资建设新酒店，在未来的发展战略中，管理输出的方式将大有作为（作为股东并管理、业主委托管理），管理输出将瞄准四、五星级酒店市场，以商务酒店为主，审慎考虑酒店公寓，适当考虑旅游度假酒店，为提高“维景”品牌市场覆盖率，将加强在华北、华中、西南布点，通过与当地旅游部司合作等途径，有意识地主动寻找这些地区的合作项目。 同时，作为国资委管理的大型骨干企业，计划充分利用这一身份，在国资委整合国有资产的过程中，争取获得部分国有企业旗下的非主业酒店资产的管理权。 随着酒店项目的增加，项目类型的增多，多品牌经营可能会成为公司发展壮大的过程中的必经之路，针对中小企业商务客打造具港中旅特色的城市商务经济型酒店，主要在商务氛围浓厚的一线城市，如北京、上海、广州等筹建主要针对一般商务客人的城市商务经济型酒店；而中国主要旅游城市和省会城市，结合地方特点，相应考虑家庭旅游者的需求。完成国内布局后走出中国，根据中旅社在海外的网点进行相应的布点，在海外进行经济型酒店的布局。 2、地产投资方向
一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和 后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合 理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。
基于农耕文化的旅游开发模式研究 基于农耕文化的旅游开发模式研究 【内容提要:这些年以来旅游业发展迅猛，文化旅游逐渐占据越来越重要的地位，而农耕文化在我国过去农业文化中居主体的地位，对我国文化的发展影响普遍而长期。文章在研究现在我国农耕文化旅游开发现状后，从宏观角度提出我国农耕文化旅游开发模式，不一样的地理环境产生不一样的农耕文化，分析农耕文化及其开发模式，特别是放在现在新型农村现代化建设的背景下，加快我国新型农村现代化建设有重大意义。 【本文关键词农耕文化；旅游开发；开发模式 随着经济的发展，旅游业己成为世界经济发展速度最快、财产关联度最高、创汇最多、开放程度最高的财产。而文化作为旅游的生命与灵魂核心，不停是旅游活动开展的核心吸引力所在。在我国的过去文化中，农耕文化占有较大的比重，并且又作为乡村旅游的核心，对其进行分析和开发，对加快发展文化旅游和乡村旅游都具有重要的意义。 一、农耕文化相关概念 （一）农耕文化的定义 有关农耕文化的定义，有的学者认为农耕文化是专指人类在农耕生产实践整个过程中所创造的物质财产和精神财产的总和［1］。倪宗新认为，农耕文化是在农耕经济的基础上形成的农业社会的文化［2］。并且根据人们所从事的不一样活动，又可以对文化进行不一样类别的细分，农耕文化并且是如此。 （二）农耕文化的类型 我国农业是独立起源、自成体系的。中华文明创建在自身农业发展的基础之上，从我国自身的范围看，农业也并非从一个中心起源向周围扩散，而是由若干源头发源汇合而成的［3］。农耕文化包含南稻北麦、水田旱地、绿洲红壤、果园牧场、平川摊田和相应的农牧方式、作业周期、除病防灾等等农事表现和整个过程；祈盼风调雨顺、五谷丰登、六畜兴旺的态度与心情［4］。 （三）农耕文化旅游资源 农耕文化旅游资源是指可以对旅游者产生吸引力的农耕文化原因，并且可以在旅游整个过程当中产生经济效果与利益、生态效果与利益和社会效果与利益。文章继续将农耕文化旅游资源进行划分，主要可以分为具体农耕文化旅游资源和抽象农耕文化旅游资源。具体农耕文化旅游资源是比力直观的，可经过视觉感知，包括农具、饮食、农耕景观、特色物品等；抽象农耕文化旅游资源主要为精神层面的资源，包括民间歌舞、岁时节日、农事活动等。 二、国内农耕文化旅游开发现状及存在难题 （一）国内农耕文化旅游基本情形 现在，我国农耕文化旅游尚处于起步阶段，对农耕文化旅游的办理和分析还很少，农耕文化旅游还没有一个抻邢205>统计标准，统计资料也很少，对消费者消费特征调查与统计几乎没有［5］。我国旅游者进行的乡村旅游还不是一种体验，更多是一种简单的观光。 （二）国内农耕文化旅游开发面临的难题 1.文化主题（内容的主体和核心）不突出 文化主题（内容的主体和核心）不突出主要表现在宣传上、组织上和内容上等各个环节，缺少品牌文化旅游专线，有关旅游文化的内涵很少被挖掘，这主要体现了专题(是指某样方面的内容集中收集，就形成专题，网络上通常指游戏专题或者新闻专题)线路类旅游产品特别是特色旅游产品数量稀少，以至于吸引的旅游者并不多。其他方面本地社区和相关的社团在旅游筹谋中发挥作用有限，从而使得民间文化特色没有被充实的挖掘和开发。所以，增强对农耕文化旅游资源的整合和挖掘是推动我国农耕文化旅游良好发展的主要任务。
中国旅游地产开发4种新模式 中国旅游地产开发的4种新模式 ”城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。 同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出”双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。 大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了”运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 巅峰智业集团的旅游地产研究院在杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规划中则提出了产业基地的旅游发展模式，在提升主题特色旅游产品集聚的同时，突破都市综合服务基地建设。所有这些都将为城市的休闲化进程提供驱动力。 目前中国，新城引入旅游产业的现象越来越普遍，这是旅游产业本身的特点以及新城建设的需要二者共同决定的。旅游的发展，可以带动景区及其周边地区城市化现象，包括乡村城市化和由于旅游资源开发带来的度假酒店业、商业区等城市面貌建筑物的大量建设。 其一旅游产业是新城初建的先导力量。新城发展旅游业具备了经济基础优势、城市区位优势和政策优势。主城区旺盛的旅游需求又带来了大量客源，以旅游景区的构建作为新城启动的先导，有利于促进区域基础设施的快速完善，依托旅游项目开展的观光旅游和商务旅游为新城带来了人气，同时也促进了旅游外延产业的集聚，这些都为人口的进一步迁移、城市
国内温泉度假村开发模式研究 国内温泉度假村开发模式研究 随着一批旅游大鳄、地产大鳄的介入和着名温泉品牌的战略扩张，温泉度假村的开发已经从广东、云南、北京等传统的温泉旅游热点地区向全国范围高速扩展，形成了新一轮的温泉投资热潮，随之而来的是激烈的市场竞争。 温泉度假村赢得市场竞争的关键是开发模式的创新，开发企业应当高度关注，因为这不仅直接决定着温泉度假村的核心吸引力，更在很大程度上影响着温泉度假村的投资回报。 绿维创景温泉水疗与度假酒店设计中心作为温泉开发的专业研究平台，在系统梳理我国现有温泉度假村六大经典开发模式的基础上，结合相关案例，初步提出温泉度假村开发模式创新的五个关键思路，以期对全国的温泉度假村投资开发形成一定的指导作用。 一、中国温泉度假村呼唤开发模式创新突破 温泉项目是旅游项目中最具快速盈利潜力的项目之一。中国温泉度假村的开发，目前已经从原来的沐浴、疗养、休闲、娱乐时代进入了全新的主题化、复合性、度假型温泉时代，开发水准也得到空前提升。在这样的大势下，开发模式的创新，从战略上直接决定着温泉度假村的盈利效应，不仅是一大批已建成的温泉度假村亟待通过改造来重塑吸引力，而且新开发的温泉度假村更需要通过创新来构建核心竞争力。 二、中国温泉度假村六大经典开发模式总结 尽管关于温泉度假村开发模式的研究总结还非常落后，但是，中国的一大批先行的温泉度假村，实际上已经在多年经营实践中，通过开发模式的创新，取得了令人瞩目的成功。主要有以下六大经典开发模式： 1、特色温泉景区模式——“特色温泉+景区” 所谓“特色温泉景区”模式，就是以创造独具特色的温泉泡浴景区来赢得市场的模式。这是温泉度假村开发最根本的模式，这类温泉度假村规模不一定很大，但在一定程度上是在创造现代温泉文化、缔造温泉行业标准、引领中国温泉行业的整体发展。其关键是运用文化来包装主题或凸显自然山水特色并形成体验型温泉泡浴景区，主要包括两种类型：第一，面向大众的精品温泉景区。以中国温泉行业的领头羊——御温泉和超级后起之秀——天沐温泉为代表。不论是御温泉耳熟能详的“御泉道”、“太医五体”、“N福汤六次方”，还是天沐的“真山水温泉”、“太极八汤”、“美人四润汤”、“九步六法沐汤仪式”，以及他们所共同提倡的“夏季泡温泉”，实际上都是在开创和丰富现代温泉文化。正因为致力于创造温泉文化，挖掘温泉养生的内涵，构建温泉生活方式，御温泉和天沐温泉成为了行业的标杆，不仅获得项目开发的成功，而且成功铸就了企业品牌，形成管理团队和经营模式，使其有资本输出品牌，实行全国性的战略扩张 第二，面向小众的高端SPA景区。以昆明的柏联SPA为代表。柏联SPA利用昆明阳宗海旅游度假区作为高端休闲度假产品集聚区的区域优势，以个性化的高端产品为重点，强调人均高消费而不是大规模游客量，最终使其被评为“亚洲第一温泉SPA”，获得了开发经营的极大成功。我们判断，随着中国高端休闲消费人群的增加，柏联SPA的模式将成为未来温泉度假村开发最重要的方向之一。 2、温泉会议中心模式——“温泉+会议休闲” “温泉+会议”的模式，是温泉度假村最普遍也是最容易获得成功的开发模式，分为“温泉+大型会议”及“温泉+中小型会议”两种模式。 其一，“温泉+大型会议”模式。北京九华山庄无疑是最典型的代表。它敏锐地看到了北京地区庞大的会议市场，充分利用温泉的康体疗养价值与休闲整合效应，把温泉与会议融合的文章做大，把商务会议作为最重要的一项服务来对待。建设完善的商务及会议设施（其会
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/708344278.html, 民俗旅游资源的开发模式研究 作者：张永方 来源：《西部论丛》2018年第07期 摘要：民俗旅游是一种高层次的文化旅游，它在旅游发展中占据越来越重要的地位。开 封市作为八朝古都，民俗旅游资源十分丰富，包括饮食民俗旅游资源、建筑民俗旅游资源、岁时节日与庙会旅游资源等并且富有原真性、独特性、文化性的资源特征。针对开封市现有民俗旅游资源发展现状，提出了主题公园模式、节庆活动模式、民俗博物馆模式、旅游演艺四种开发模式，并进行了相应的分析。 关键词：民俗旅游资源开封开发模式 一、开封民俗旅游资源开发现状 （一）开封民俗旅游资源类型 1.饮食民俗旅游资源。俗话说：“民以食为天”，开封作为豫菜的发源地，饮食文化历史悠长，我国烹饪界的始祖伊尹就出生在今开封杞县。在北宋时期，开封的饮食文化达到了鼎盛。开封的诸多菜肴中，最吸引人的有灌汤小笼包、桶子鸡、鲤鱼焙面、套四宝、等。开封的特色小吃有花生糕、双麻火烧、杏仁茶等。开封著名的餐饮老字号有：始创于1864 年的“马豫兴”，1882 年的“稻香居”， 1897 年的“沙家酱牛肉”，1997年的“第一楼”等，都是著名的汴梁老店。 2.建筑民俗旅游资源。旅游建筑从属于旅游资源，开封民俗旅游建筑促进了开封悠久文化的传承与发展。与此同时，这些旅游资源也在不断地吸引着来自四面八方的旅游者。其中以清明上河园、开封古城墙、大相国寺、开封刘家胡同、山陕甘会馆等民俗建筑最为有名。 3.岁时节日与庙会旅游资源。岁时节日与庙会是人们在生活和实践中为了纪念重要的日子而创造出来的一种民俗文化。每年10月18日至11月18日，“菊城”开封举办为期一个月的菊花花会，来自全国各地的游客在金秋时节共聚在开封，徜徉在花海中，欣赏数千种精心培育的菊花，感受开封市花的魅力。 （二）开封民俗旅游资源特征 1.原真性。原真性是文化遗产保护的重要原则，开封政府充分认识到这一点，在发展本地民俗旅游业的同时，全面深刻地贯彻了这一原则。如投资21亿元建设环城墙公园，最大程度的保持古城墙的古色古香、原汁原味。同时，对于有些已经失传的历史文化资源，通过街道名称来印证和记忆历史的存在。如双龙巷、学院门街、理事厅门街等。 2.独特性。独特性即独一无二，“人无我有，人有我精”。开封市便是有这样的民俗旅游资源。开封古城人杰地灵，坐拥中原腹地，拥有2700多年的建都历史。作为八朝古都，开封宋
旅游综合开发企业运营模式初探一、站在企业的立场看旅游综合开发一方面，旅游综合开发是大势所趋。政府对于区域综合发展的要求、市场休闲消费需求综合化的趋势及项目本身的开发条件决定了综合开 发的大方向。另一方面，旅游综合开发是一种极具潜力的成功模式。其一，对于旅游企业，地产收益为支撑；对于地产企业，旅游收益为持续。其二，通过除旅游、地产以外的特色产业的发展能够为企业带来产业链延伸的综合收益。其三，运作旅游综能够获得区合开发项目，企业将实现从一般的项目开发商到区域运营商的转变，域综合运营带来的巨大的区域升值效益。二、旅游综合开发的企业运作模式（一）企业定位：四重身份首先，要梳理企业的定位。我们认为，进行旅游综合开发的企业，实际上包括四重身份。第一，是旅游开发商。在未来的发展中，核心的工作之一是要进行旅游休闲项目的开发与经营。第二，是地产开发
商。休闲地产是旅游综合开发项目的重要构成，开发企业的重要工作必然是地产开发。单靠地产为收益支撑的模式必随着发展的深入，第三，是特色产业发展商。更持续特别是能够有效解决三农问然难以为继，政府必然要求企业考虑更科学、除了旅这就决定了旅游综合开发项目中，题，促进一二三产业融合发展的模式。游板块、地产板块以外，保护下来的生态区域与耕地区域，应当发展特色产业，如葡萄产业、花卉产业等，据此，开发企业自然成为特色产业发展商。第四，是区域运营商。以区域经济社会统筹发展为己任，把旅游开发、特色产业发展、城镇建设、社会统筹结合起来，在政府的管理下，以主投资商的身份，通过在规划、二级招商、土地一级开发、泛旅游产业项目开发、市政公用建设开1 发、商业房地产开发、住宅和度假地产开发等工作，推动区域经济社会综合发展，这时，开发企业将成为承上（政府）启下（市场）的区域运营商。（二）商业模式1、总体模式：土地一级开发为基础，“旅游休闲、特色产业、休闲地产”良性互动从总体模式上看，是土地一级开发（卖地）和土地二级开发（卖房、旅游经营、产业发展）相结合的模式。作
旅游地产投资思路及案例分析 旅游地产的出现是市场必然的选择，也是相互促进的良性结构。一般旅游项目的投资收益期都超过15年，但可持续回报时间可以达到50年以上。而旅游地产2到3年就全部收回投资，且可获取150%到400%的盈利，可谓暴利项目。但旅游地产以低成本为基础，关键问题是必须有人气。没人去的地方什么房子也很难卖。 旅游地产的价值与旅客流量正相关，与客源地的交通正相关，和周边风景价值正相关。 当前的旅游投资商是以旅游地产投资的收益来补充旅游投资的长期性;而另一面，旅游的人气效应又有力的构成了旅游地产的价值，形成可持续升值效应。而从投资的层面来说，因为旅游地产的操作倚重于经营，投资周期长而被称为难度最高的房地产开发形态。需要操作团队具有极高的专业性，并保有较大的资金储备或完备的再融资渠道。 旅游地产的产生是长期持续回报与快速回报，持续现金流与短期销售了结，低成本土地与高成本配套等相互联结的合理趋势。实际上，低成本的土地是与高门槛的旅游开发相结合的，这里面讨巧的机会并不多。把人气搞上去，就需要进行基础设施、景点、游乐、娱乐、景观、接待等等的开发，需要较大的投入。因此，旅游与地产之间互补互助关系非常重要。 旅游地产的分类 旅游地产，从某种意义上来说，它是一种经济综合体，它覆盖了地产、度假、生活、休闲娱乐等各大方面。从理论上来说，旅游地产是比较宽泛的概念，粗略概括可以分为四类——旅游景点地产，旅游商业地产，旅游度假地产，旅游住宅地产。 一是景点地产主要是指在旅游区内为游客的旅游活动建造的各种观光、休闲、娱乐性质的、非住宿型的建筑物及关联空间;二是商业地产主要是指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城等建筑物及关联空间;三是度假地产主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种度假型的建筑物及关联空间，如旅游宾馆、度假村、产权酒店以及用于分时度假的时权酒店等等;四是住宅地产主要是指与旅游区高度关联的各类住宅建筑物及关联空间。 旅游地产投资开发的几种思路
旅游地产开发的四种模式和七大策略-----------------------作者：
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一、“城市功能区”驱动旅游地产新模式 旅游产业的地位与产业经济规模的快速发展，使得旅游地产不仅仅成为一种新旅游产品进入客源市场，同时也成为一种成功的多产业融合方式进入行业发展领域，并承载一定的城市功能。以此也拉动众多国内外规模企业竞相滚动资金开发旅游地产，也形成了一个又一个让世人关注的经典案例。笔者作为从事旅游地产研究的咨询专家，经过归类整理，提出了中国旅游地产开发的四大新模式与七大应用策略，期望能够为旅游地产的科学开发提供智业支持。 伴随着中国城市化进程加快，城市在空间上不断外扩，区域界限逐步消失，在生活需求上，由于城市中心地价的飙升、环境的恶化，使得人们不由自主向城区边缘扩散，从而催生了新的城市空间版图。在这一时代背景下，旅游地产赢得了更大的市场空间和机会，区域资源被置于广阔的地域范围内进行优化配置，使旅游地产价值更大化。同时，旅游地产也逐步成为提升城市形象，改善城市品质的重要支撑，甚至在某种程度上牵引城市空间的发展走向。可以说城市化与旅游地产将逐步体现出“双轮驱动”的并存态势，相互为用。而旅游城市化是旅游作为推动城市化的一种动力,引导人口向城市集中的过程，是基于后现代主义消费观和后现代主义城市观的一种城市发展形式,能够在推动城市化的基础上，进一步合理调整城市空间、改善生态环境和人居环境、提高城市精神文化内涵，从而达到建设可持续发展的宜居城市目标。
大中型城市市内或市郊的城市化进程中，在没有资源优势的情况下，需要旅游地产在自我营造的旅游氛围中开发地产项目，进行大型旅游项目开发，营造具有影响力、冲击力的旅游景观景区，改善区域基础设施条件和环境质量，靠旅游业的关联带动作用引来人流、物流，将生地变成旅游熟地和旺地，引起景区附近地产升值，再趁势搞地产开发。此类地产开发与旅游景观开发高度融合，地产开发即旅游景观开发，房产本身即是旅游景观载体或表现形式。与旅游景观开发二位一体的房产开发。景即是房，房即是景，景中有房，房中有景，直接提升住宅的环境品质，增加休闲功能，提高居民生活质量，将旅游地产开发提升到一个新境界。 二、产业经济区提升旅游地产新模式 产业经济区模式是新时期旅游地产开发的方向，主要借助旅游产业的广泛引入，建设一座以旅游业等第三产业为主题经济模式的产业区。笔者在天津城市休闲化咨询中，倡议并提出了滨海旅游产业集聚区、主题公园集群发展区、环城市休闲产业带等运营模式。在大连城市旅游发展过程中提出了旅游产业经济区、度假产业集聚区的运营思路，确立了群岛、群园的产业构建体系，并提出了“运营一体、投资多元、权属对应、业态规范”的机制。 杭州城市旅游产业规划中提出了产业综合体的旅游发展模式，在都市旅游产业西进发展格局中重点进行产业经济组团布局。在宁波城市旅游产业发展规
全域旅游视角下的生态旅游开发模式研究 发表时间：2018-11-09T17:27:24.123Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第19期作者：李苗苗1 马楚又2 [导读] 生态旅游是指以可持续发展为宗旨，以保护生态环境为前提，以统筹人与自然和谐发展为准则。 1四川省兴文石海天下奇文化旅游投资有限责任公司四川宜宾 644499；重庆长安汽车股份有限公司重庆 400023 摘要：全域旅游理念作为新时代的旅游发展思路，以其指导我国旅游开发已经成为当前我国旅游业持续发展的重要途径。全域旅游是指在一定区域内，以旅游业为优势产业，通过对区域内经济社会资源尤其是旅游资源、相关产业、生态环境、公共服务、体制机制、政策法规、文明素质等进行全方位、系统化的优化提升，实现区域资源有机整合、产业融合发展、社会共建共享，以旅游业带动和促进经济社 会协调发展的一种新的区域协调发展理念和模式。 关键词：全域旅游；生态旅游；开发模式 引言 生态旅游是指以可持续发展为宗旨，以保护生态环境为前提，以统筹人与自然和谐发展为准则，并依托良好的自然生态环境和独特的人文生态系统，采取生态友好方式，开展的生态体验、生态教育、生态认知并获得心身愉悦的旅游方式。随着居民收入增加、消费升级，迫切需要能够满足新需求、提升旅游消费的产品和服务。此时可以生态旅游为契机，进行全域开发，创新理念，构建新的生态旅游开发模式，顺应全域旅游时代新形势。 1新常态视域下生态旅游发展现状 “新常态”一词最早出现时并非应用于环境方面，而是应用于经济学领域，它是2012年黄益平教授形容中国经济发展的一个词汇，但随着时间的推移，这一词汇的语境也在慢慢发生变化，同时也被人们应用到了其他领域。随着环境问题的日益突出，生态环境建设的新常态的首要要求是“人与自然和谐发展，万物平等共生”。我国在旅游经济快速发展的同时，人类对环境的破坏十分严重，很多城市在发展旅游业的同时，根本没有注意对生态环境进行有效的保护，这也就导致了各个旅游景点出现了各种生态环境问题，因此，基于新常态视域下对生态旅游发展进行分析对提高我国生态发展，促进旅游产业发展至关重要。随着时代的发展，人们的环境保护意识快速提升，生态旅游也被人们赋予了新常态这一概念，人们希望生态旅游协调可持续发展成为一种常态，将“以人为中心”的思想转化为“万物自由平等”，同时要求人们放弃过去那种涸泽而渔的常态观念，转化为万物和谐共生的新常态理念。 2全域旅游视角下的生态旅游开发模式 2.1体验导向模式 体验导向模式多应用于开发科普生态旅游资源，以展示生态旅游产品，包括环境、文化、意境、风情、特殊环境下的人际关系和联想空间等，结合旅游者参与融入其中的方式，使旅游者改变被动角色，获得一种新的生态旅游经历与体验。具体途径有打造生态体验品牌、营造真实的生态体验场景和多感官的生态体验氛围，设计深度参与的生态体验活动形式，开发独具特色的生态体验项目等。体验导向模式会将旅游与教育相结合，使旅游者在生态旅游活动中接受保护生态环境的教育，重新审视人与自然的关系，提高保护生态环境的意识，以进行本次负责任的旅游。 2.2功能分区模式 此模式大多为拥有自然保护区、风景名胜区、国家公园等优质保护生态旅游资源但环境较为脆弱的旅游目的地所用。这些目的地的生态旅游资源价值很高，拥有巨大的开发潜力，但同时因为目的地生态环境系统的脆弱性，实行功能分区的开发模式尤为重要。此开发模式在规划分区中主要将旅游目的地划分为旅游吸引物区、娱乐体验区、综合服务区3个大区域。旅游吸引物区又可分为核心区及缓冲区，核心区为最重要和珍稀或最为脆弱的生态环境系统，除观测研究外多实行全封闭式保护，核心区的周围环绕区域为缓冲区，此区域仅限于观光的生态旅游活动，一般有旅游者人数的限制。娱乐体验区可存在少量居民点，可有一定范围的生产活动，此区域主要为旅游设施集中地，配置了高密度的娱乐设施以进行各种娱乐活动，旅游活动的形式不只局限于观光，还可包括滑雪、漂流、采摘等。综合服务区为旅游者提供餐饮、住宿、购物、交通等各种服务。 2.3社区参与模式 生态旅游在本质上强调社区参与、提高当地居民福利，与传统“自上而下”的旅游开发模式相反，社区的参与对于生态旅游开发是一种可以取长补短的行之有效的方式，此模式一般用于农业生态旅游资源的开发。按社区参与模式进行生态旅游开发时包括两个阶段。第一阶段为决策阶段，社区居民参与旅游发展决策，在开发时重视社区的态度与需求，使社区作为一个集体对生态旅游开发具有控制权与主导权，具体实施时一般进行实地调研、民意测验、意见征求，在此基础上提出开发规划并再次征求社区居民的意见，最终协调各方意见作出开发部署。第二阶段是旅游发展利益分配阶段，如经济利益分配，发展红利共享，就业机会的分配等，利益分配的过程需要政府及相关专业人员的帮助与引导。 3全域旅游视角下的生态旅游发展策略 3.1在环境开发时要遵守环境保护、生态平衡发展的原则 旅游开发者一定要遵守“在开发中保护、在保护中开发”的原则，要保证旅游资源可以得到充分完善的利用，并且要重视对资源的循环利用，在进行开发时一定要将人与自然和谐发展作为发展的基本点，并找到资源规划平衡发展的关键点。特别是随着我国的经济发展进入了新阶段，我们追求的已经不是单纯的经济发展，也不能再走先破坏再治理的老路，而应追求的是人与自然的协调可持续发展，在进行生态旅游资源开发时，应该将新常态的理念放在首位，遵循“万物平等、和谐美好”的发展原则。同时，在进行旅游开发时，不能仅仅将利润放在首位，更应该将社会生态的协调平衡发展放在首位，在开发时应该尽可能地保持生态环境的原貌，通过原汁原味的生态旅游资源吸引游客。 3.2注重生态环境协调可持续发展理念的宣传培养 国家应该大力宣传生态环境可持续发展理念，并大力推行健康科学的旅游方式，让人们了解资源浪费与奢侈消费对环境带来的恶劣影响，明白自己的消费出行形式对旅游环境的影响。第一，要宣传低碳环保生活的理念，把旅游行业的观念快速转变到新常态，将很多旅游
旅游景区开发和经营模式研究 近年来，随着中国经济突飞猛进的发展势态，旅游业也渐渐兴起。本文通过介绍旅游景区开发的概念，进一步分析了旅游景区开发的必然发展趋势，并对其经营模式进行了一定程度上的研究。 随着我国国民经济的不断提高，旅游便成为了人民在日常生活中必不可少的一部分。但随着旅游业的快速发展，关于景区开发和经营模式上也出现了许多问题，例如资金不足、机构体制不完善、经济效益低下等一系列原因。问题的出现在一定程度上便影响了旅游业的宏观发展。 一、旅游景区开发的概念和发展趋势 1.旅游景区的概念 旅游景区分主要为四类旅游景区，分别是自然类旅游景区、主题公园类旅游景区、社会类旅游景区和人文类旅游景区。其中，自然类旅游景区以山川河流为代表；主题公园类旅游景区以现代公园为代表；社会类旅游景区主要代表有农业旅游景区、军事旅游景区等等；人文类旅游景区以历史文化遗产为代表。 2.旅游景区开发的发展趋势 旅游景区开发的发展趋势主要体现在三个方面：数量的扩增、质量的巩固和经营模式的不断创新。这
三种发展趋势是随着旅游业的发展以及市场竞争而越愈激烈的。从旅游企业的角度考虑，旅游景区的选择上的多样性、质量上的保障性和经营模式的创新性是旅游景区赖于生存的根本。 二、旅游景区经营模式的类别和措施 1.旅游景区经营模式的类别 旅游景区经营模式的类别主要分为国家直接经营模式和市场化经营模式两类。 （1）国家直接经营模式 国家直接经营模式就是整个景区的管理措施、保护措施和经费支出等等都由国家财政负责和承担，当然景区的收入也归纳于国家，例如门票的收入。 国家直接经营模式表现的最为突出的是在人文景区和社会景区上，这种经营模式在目前市场经济制度不完善的情况下具有很强的实效性，例如：保护文化遗产、保护地下资源等等。但这种经营模式也存在一定程度上的问题。例如：景区经济效益低，导致这一问题的原因大致上是因为景区经营者受制于国家而不能得到相应的权力，没有权力在对景区管理上便滋生了对工作不积极的态度，因此工作上的散漫直接导致了在管理上、经济效益上得不到好的体现。又如：相关部门和国家之间的利益难以协调，旅游景区归根结