财通资产金地南京仙林湖项目推介材料
仙林大学城发展规划 《创新思维与中国传统文化》期中论文B10050317 李弈珅自动化院自动化专业 一．南京仙林大学城简介 南京仙林大学城位于南京大城东，定位于南京三个新城之一，该地区是21世纪江苏省发展高等教育产业的重点地区。主打高档社区区和科研机构错落分布，仙林大学城借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。为适应这一规划的要求，加快教育体制改革，优化高等教育布局，拓展南京城市框架，调整老城功能，2002年1月14日，省市政府共同召开新闻发布会，宣布成立南京市仙林大学城管委会，拉开了开发建设大学城的序幕。 建筑规划：2002年2月仙林大学城宣布成立时，亚东、汇金的楼盘每平方米即上涨1000元，随着越来越多高校进驻，交通、智能、环境优势凸现，商品房价格也急剧上升，平均涨幅达178％。目前亚东现有楼盘中，除沁兰雅筑尚有少量尾盘外，仙鹤山庄、金陵家天下、雁鸣山庄、咏梅山庄都已销售一空。居民只得求助于二手房市场，交易十分火爆。咏梅山庄当初的开盘价1980元／平方米，现在二手房已卖到7000元，沁兰雅筑双拼别墅从4250元涨到10000元。现在售楼盘亚东城已达8500元/平米，东方天郡9200/平米。山水风华、招商溪谷、栖园等别墅双拼1--1.2万，独立别墅卖到1.3---1.5万元。大学城环境优势、学术氛围带来的房地产投资和升值潜力，也为各地房产商和市民看好。将于9月11日首次挂牌拍卖的核心区两个地块，面积只有7．7万平方米，尽管住宅地底价已从原来的50万元／亩上升到80万元／亩，商业用地200万元／亩，却吸引了省内外四五十家房地产商前来报名。梁学忠介绍说，大学城人均林地72平方米，拥有140个小型水库，大气质量达1—2级，一个片区万台电脑可同时上网。拍卖地建房在南京市率先实行1：1．35的住宅间距，超过现行规划中1：1．2的标准，新区住户拥有充足的阳光权。仙林新市区将成为以白领为主的中高档居住区。大学城将建成一个“人文、生态、青春”的新市区。建设中不挖一座山，不填一口塘。在斥资1400万元完成各项规划后，全长20多公里的仙林大道、仙霞路、学院路、仙尧路等基础设施已全面开工建设，有江苏市政道路第一路之称的仙林大道宽140米，横贯大学城东西，体现春夏秋冬四景变化，建成后车辆将如同穿行在公园内；纵贯南北的学子路将竖起对世界文化产生重大影响的名人雕像；学院路再现三次工业革命的艺术浮雕。大学城内还将建设土城头、植物园、郊野公园等五大主题公园，核心区规划建设国宾馆，并引进小红花艺术团等6个演出团体，增添大学城的文化氛围。大学城周边还将建设国际高尔夫球场、十运会赛马场等配套设施。 仙林交通：仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。有江苏市政道路第一路之称的仙林大道宽140米，横贯大学城东西，体现春夏秋冬四景变化，建成后车辆将如同穿行在公园内；纵贯南北的学子路将竖起对世界文化产生重大影响的名人雕像；建设中不挖一座山，不填一口塘。全长20多公里的仙林大道、仙霞路、学院路、仙尧路等已建成通车。学院路再现三次工业革命的艺术浮雕。大学城内还将建设土城头、植物园、郊野公园等五大主题公园，核心区规划建设国宾馆，并引进小红花艺术团等6个演出团体，增添大学城的文化氛围。大学城周设有国际高尔夫球场、十运会赛马场等配套设施。 参考文献：百度百科
金地中心办公室工程招 标文件终版 Company number：【WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998】
金地中心31层办公室 室内装修工程 招标文件 招标人：北京沃航控股有限公司 2011年3月9日 目录 第一章投标须知前附表及投标须知 第二章合同 第三章工程建设标准 第四章投标文件编制 第五章图纸（另附） 第一章投标须知及投标须知前附表一、投标须知前附表
二、投标须知 （一）总则 1、工程说明 招标人： 本招标工程项目说明详见本须知前附表第1项～第4项； 本招标工程项目按照《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章，通过邀请招标方式选定承包人。 2、招标范围及工期 本招标工程项目的范围详见本须知前附表第5项。 本招标工程项目的工期要求详见本须知前附表第6项。 3、合格的投标人 投标人资质等级要求详见本须知前附表第7项。 本招标工程项目采用本须知前附表第7项所述确定合格投标人。 4、踏勘现场 招标人将按本须知前附表第12项所述，组织投标人对工程现场及周围环境进行踏勘，以便投标人获取有关编制投标文件和签署合同所涉及现场的资料。投标人承担踏勘现场所发生的自身费用。
招标人向投标人提供的有关现场的数据和资料，是招标人现有的能被投标人利用的资料，招标人对投标人做出的任何推论、理解和结论均不负责任。 经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。 投标人报价应在了解现场的位置、交通状况、物料存放地点、起卸物料的限制、已完成工程之状况的现场平面、临时设施、仓储、水电等，以及一切可能影响工程费用的其他情况的基础上完成。任何不了解或不能预见上述因素及其影响而导致的工期或费用索赔将不获支持。 5、投标费用 投标人应承担其参加本招标活动自身所发生的费用。 （二）招标文件 6、招标文件的组成 招标文件包括下列内容： 第一部分投标须知及投标须知前附表 第二部分合同条款 第三部分合同文件格式 第四部分工程建设标准 第五部分投标文件编制 第六部分图纸 除内容外，招标人在投标人提交投标文件截止时间1天前，以书面形式发出的对招标文件的澄清或修改内容，均为招标文件的组成部分，对招标人和投标人起约束作用。 投标人获取招标文件后，应仔细检查招标文件的所有内容，如有残缺等问题应在获得招标文件3日内向招标人提出，否则，由此引起的损失由投标人自己承担。投标人同时应认真审阅招标文件中所有的事项、格式、条款和规范要求等，若投标人的投标文件没有按招标文件要求提交全部资料，或投标文件没有对招标文件做出实质性响应，其风险由投标人自行承担，并根据有关条款规定，该投标有可能被拒绝。
金地集团管控研究-金地集团扩张与领先的奥秘 (2) 第一节金地集团管控问题的由来 (2) 一、如何稳健的经营？ (2) 二、如何保证效率和速度？ (2) 三、如何保持企业的核心竞争优势，创造客户价值？ (3) 第二节金地集团集团管控体系设计的指导思想 (3) 一、现阶段集团管控原则 (3) （一）安全与高效并重，有效实现跨区域多项目远程管理 (3) （二）制度和流程的需要 (4) 二、对金地集团管控问题的解决方法 (5) 第三节金地进行集团管控体系设计的步骤 (6) 一、具体包括以下几个步骤和内容 (6) 二、分三个阶段实现集团公司有效管控 (7) 第四节金地地产的战略选择影响集团管控体系制定 (7) 第五节金地集团对子公司的有效管控措施 (8) 一、把集团化管理形成共识 (8) 二、制定战略规划，实现集团战略管控和集团公司战略协同 (9) 三、抓好财务控制和人力资源 (9) 四、做好信息共享及中央服务 (9) 五、形成统一的企业文化 (9) 六、建立绩效管理体系 (9) 第六节金地集团集团管控体系设计的具体内容 (11) 一、金地集团管控模式的选择 (12) 二、金地集团集团公司权限划分 (14) 三、金地集团集团公司组织结构优化 (15) 四、金地集团集团公司部门职责和边界职能确定 (17) 五、金地集团集团公司岗位职责明确 (19) 六、金地集团集团公司制度和流程再造 (19) 七、金地集团集团公司薪酬和绩效考核体系设计 (21) 第七节结语 (22)
金地集团管控研究-金地集团扩张与领先的奥秘 第一节金地集团管控问题的由来 继1999年成功开发深圳金海湾项目以后，金地启动了全国化战略，在陈长春的带领下，首先开始在北京开始布局。 2001年成功上市后，金地的全国化战略在资金的注入后进入提速阶段。2001年进入上海市场，2003年在上海成立四个项目子公司。统称为金地集团上海公司，2003年成立广州、宁波办事处，2004年成立天津办事处，2005年成立西南、西北、东北、山东办事处。2006年2月，金地西安项目签约。从2000年以来，金地从一个区域性的项目公司逐渐发展为，一个业务遍及环渤海、长江三角洲、珠江三角洲、中西部等板块的跨区域集团公司，区域公司从原来的公司发展为现在的4-6个。公司在2006年，业务触角遍布大陆，正式进入全国性地产商的行列。 当然，前进的过程中总有成长的阵痛，随着跨区域经营和新成立子公司的不断出现，母公司的管理幅度越来越大，一贯追求内部管理的金地集团在追求自身超常规的发展的过程中不断思索下面三个问题。 一、如何稳健的经营？ 金地集团面对的首要问题是，作为一家上市公司，如何面对跨区域开发、多项目经营带来企业的经营的风险，如何保证投资者的超过10%的净资产回报率。 在集团的经营过程中，如何确金地团公司对重大事项的决策权和有关工作的知情权，怎么才能保证集团公司各职能部门代表集团公司对各子公司行使管理、监控职能； 集团如何设计一套机制，来保证集团所有的子公司都按照集团统一的战略来进行发展，如何通过制度和流程来有效规避拿地过程中投资决策的失误、进行项目的成本控制盒和保证产品的工程质量。 二、如何保证效率和速度？ 随着金地集团的业务扩展，职责不清晰、流程不明确的问题逐渐暴露，这表明即使再先进的机制，在飞速发展的市场面前也会变得过时，需要进行进一步的创新。金地集团上海公司总经理在2005年度集团KICK-OFF会议上一针见血地指出“在集团、子公司、
最初建造时间1913年（时为金陵大学） 目录 1南京大学2南京大学鼓楼校区2南京大学仙林校区3 2东南大学3东南大学四牌楼校区3东南大学丁家桥校区4东南大学九龙湖校区5 3南京理工大学5 4南京航空航天大学6南京航空航天大学明故宫校区 6 南京航空航天大学将军路校区6 5中国药科大学6中国药科大学玄武门校区6中国药科大学江宁校区7 6南京医科大学7南京医科大学五台校区7南京医科大学江宁校区7校本部8河海大学江宁校区8 8南京农业大学8南京师范大学随园校区9南京师范大学仙林校区10 11南京工业大学11 12南京财经大学11 13南京信息工程大学12 14南京林业大学12 15南京中医药大学12 16南京审计学院12
南京审计学院（浦口校区）12南京审计学院（莫愁校区) 13 1南京大学 南京大学鼓楼校区 地理位置南京市鼓楼区（城市中心主城区） 分区情况南园、北园 南园是学生宿舍生活区，北园是教学科研区 占地面积52公顷 历史遗存金陵大学旧址
南京大学仙林校区 启用时间2009年 地理位置南京仙林新市区九乡河以东白象片区西南部（仙林大学城国际高教区内） 占地面积188公顷 总建筑面积120万平方米 功能定位社会学科、医科、部分理工科 基础学科开展科学研究及四年级本科 生和研究生教学的主要场所 功能定位人文学科、理工科应用学科和 部分基础学科、高技术学科，以及主 体在鼓楼校区的社会学科和部分理工 科基础学科的一至三年级本科生教学。 2 东南大学 东南大学四牌楼校区 启用时间二十世纪二三十年代 地理位置南京市玄武区 占地面积411309平方米 总建筑面积476587平方米 院系设置12个院系
中国纺织科学研究院 凯泰大厦委托经营方案 北京瀚海智业投资管理集团 2009年10月28日
目录 一、合作意向 (1) 二、区域市场分析 (2) 2.1 北京市写字楼市场现状概述 (2) 2.2 区域市场调研分析及凯泰大厦市场定位 (4) 三、凯泰大厦经营方案分析 (16) 3.1 本项目经营定位 (16) 3.2 凯泰大厦经营关键因素及经营基本设想 (18) 3.3 孵化器建设方案 (20) 四、经营收益预测 (23) 4.1 价格及出租率预测 (23) 4.2 年经营总收入预测 (25) 4.3 年运营成本预测 (26) 4.5 年经营收益预测 (26) 五、预期社会效益 (27) 5.1扶持科技型企业成长，促进区域经济发展 (28) 5.2创办国家级高新技术创业服务中心，促大厦保值增值 (28) 5.3集聚纺织科研相关企业，提升行业创新能力 (28) 六、项目开发及实施计划 (29) 七、瀚海智业集团介绍 (30) 7.1 瀚海智业集团简介 (30) 7.2 主要经营优势 (31) 7.3 瀚海智业管理团队介绍 (36) 附件一：关于写字楼分级 (39) 附件二：推荐书 (46)
一、合作意向 中国纺织科学研究院领导： 得知贵单位欲考虑将位于北京市朝阳区延静里中街3号的中国纺织科学院科研楼（又名凯泰大厦）对外委托经营，经考察大楼现场，认真研究大楼所在区域商贸及物业租赁市场，我公司愿以独立整体经营方式承租该大楼，用于科技孵化器、写字楼经营。 一、租赁期限：十年，分四期执行，前三期三年，第四期一年。 二、租赁方式：整租 三、租金：暂略 四、运营费用：大厦的物业管理、能耗及日常的维护等费用由承租方承担。 五、付款方式：押付，即支付个月租金为履约保证金，并按季度提前预付租金。 六、免租期：根据行业惯例以及考虑到承租方的前期装修改造及招商压力，产权方应给予个月的免租期。 七、交楼条件：先期交付条件由双方协商而定,前期的经营需要进行装修改造其费用由承租方承担，但产权方须确保标的物竣工验收合格,产权清晰,具备合法的对外出租条件。 在合作过程中，我们诚恳的希望贵方设立顾问监督委员会，监督
XXX(项目名) 规划设计任务书 金地集团深圳地产公司 200 年月
目录 一、项目基本情况 二、项目定位与开发理念 三、项目技术经济指标 四、总体规划设计原则 五、交通与流线规划 六、群体空间形态规划 七、景观规划 八、公共配套规划 九、分期建设 十、投资限额 十一、规划设计成果 十二、进度安排 十三、附件清单
一、项目基本情况 1．项目概况 1）项目位置 2）占地面积 3）地块周边状况 4）其它 2．项目优劣势分析 优势 1）地形优势 2）主题概念优势 3）周边生态环境景观优势 4）周边公交系统及配套设施优势5）其它 劣势 1）地形劣势 2）环境影响劣势 3）周边不良景观劣势 4）周边公交系统及配套设施劣势5）其它 二、项目定位与开发理念1．客户定位
2．主题定位 3．物业类型 4．开发理念 三、项目技术经济指标1．技术经济指标： 占地面积： 拟建建筑面积： 其中：住宅： 商业： 会所： 停车场（库）： 其它配套设施： 建筑容积率： 建筑覆盖率： 建筑类型： 车位数： 户数： 绿化率： 2．户型配置（营销部提供）3．配套设施 四、总体规划设计原则
1．前瞻性：树立大观念、开拓新思路，在现实住宅设计水平基础上要有所超越，做中国一流的社区，做最有品味的社区，做最富于创意的社区。规划布局、单体平面、建筑立面、环境设计、色彩空间、设备设施均体现个性风格。 2．均好性：在设计的各个方面均应体现均好性原则，从总体规划、建筑设计到环境设计，均好性的实现是一个重要的设计目标。要寻求景观资源的配置均衡，充分考虑市政道路噪音对住宅的影响，提出合理的规划布置方案避免或减低噪音对主要房间的污染，尽量减少通过使用技术手段来降低噪音（会带来建设成本的提高）。 3．人性化：体现在空间、尺度、景观、设施、物业管理服务等诸多方面。设计在保证居民有舒适的居住空间、宜人的建筑尺度、洁净的环境空间、便捷的交通以外，更应在社区的休闲健身场所、社交场所、公共服务设施、教育卫生设施、物业管理等方面，处处体现生活化的气息。 4．经济性：充分考虑项目开发、设计、销售、使用等各个阶段有效衔接和使用的经济性；方案中要合理利用现有的资源优势，合理平衡土方量，合理设置架空层及通风、采光的开敞式/半开敞式车库，同时兼顾结构布置的经济合理性。 5．规范性：设计方案必须遵守深圳市有关城市住宅规划设计对日照间距、消防、人防等方面的规定，并符合国家有关规范和标准。 五、交通与流线规划 1.出入口位置建议： 2.交通与流线规划建议： 3.设计要求： 六、群体空间形态规划 1.建筑群体空间组织: 2.住宅规划的空间秩序感：
仙林金鹰奥莱城项目可行性分析报告 撰稿人：劉晶日期：2011-6-25 摘要 仙林金鹰天地自其开业以来经营持续爆冷，客流量甚少。经营一年后，在2011年4月重新开业，但是身份转变为“仙林金鹰奥莱城”。“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”。在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品以及工厂尾货和名牌专供的系列商品的零售业态，因此也被称为“品牌直销购物中心”和“品牌直销广场”。 仙林金鹰身份未变之前，经营效果不良，可能是因为其所售商品档次过高，在大学城难以开辟市场。金鹰天地一直致力于中高档商品经营，而大学城内学生与居民约各占一半，学生消费水平不及金鹰销售价格平均水平，并且仙林只是南京副城，居民消费水平不及主市区。种种原因导致金鹰天地经营持续爆冷。 现金鹰身份转变，开始经营品牌折扣店。金鹰奥莱城，开创南京城首家“第四代奥特莱斯”先河，以“城在这里，乐在心里”的黄金承诺，将顾客的众多期许“一站式”完美达成。在2011年初的金鹰商贸集团品牌峰会中，金鹰奥莱城作为2011年度推出的重点项目，获得多家品牌的关注。峰会结束后，多家名品对金鹰奥莱城的前景十分憧憬，施华洛世奇、COACH等众多品牌纷纷主动约见金鹰奥莱城招商组，对项目进行实地考察，表达合作意愿。 但是，金鹰奥莱城开业后真的能像金鹰集团及奥特莱斯折扣店经营者期望的一样吗？本报告将以金鹰奥莱城为核心，分别从市场、选址、项目形象定位等方面对金鹰打造的第四代奥特莱斯进行考察分析。此外，本人通过对上海、北京、苏州奥特莱斯的成功经营以及南京江宁文鼎广场奥特莱斯的失败经营四个案例进行分析比较，以个人理解对仙林金鹰奥莱城的命运作出推测。
金地集团企业文化手册 金地背景介绍 P005 金地荣誉榜 P006 ◆1997年“金地花园”和“金地海景花园”被评为“全国城市物业管理优秀示范住宅 小区” ◆1997年金地集团被评为深圳市文明企业，并获得全国“五一劳动奖状” ◆1998年12月“金地员工业绩考评体系”获中国企业管理创新成果奖 ◆2000年金海湾花园获中国住宅设计新风暴特别奖金第一名 ◆2001年金地集团获《财经时报》“中国房地产上市公司10强”称号 ◆2002年金地集团获得“中国发展最快的品牌房地产企业”称号
◆2002年金地集团获中国建设系统企业信誉AAA单位 ◆2003年中国房地产上市公司综合实力10强 ◆2003年中国房地产上市公司财富创造10强 ◆2003年12月金地香密山成为国家住宅中心在深圳的首个健康住宅试点项目 ◆2004年4月金地集团获“2003年中国住宅用户满意度指数测评”第四名 ◆2004年6月金地集团荣获“200年中国500最具价值品牌”称号 理科金地 P007 文化的风格：追求完美主义细节 领导的风格：中规中矩谨言慎行 品牌的形象：理性高尚成熟稳健 产品的特色：精雕细刻平中见奇 管理的风格：强调共性讲究理性 第一章 企业文化——企业成功的灵魂 在企业文化建设上，金地一直崇尚东方的“集体主义”精神，把企业文化核心价值观当作市企业全员务必遵守的“圣经”，自始至终强调要“个性、共性相统一”，倡导“用心做事，诚信为人”。（P013） P018 使命：创造生活新空间 愿景：做中国最有价值的地产企业 核心价值观：用心做事，诚信为人；以人为本，创新为魂；专业之道，惟精惟一；坚韧内省，超越自我；客户服务五小事；员工是企业的金矿 P019 企业使命——企业存在的理由
仙林大学城地区20年来的发展变化 一、导言 大学城建设已成为世界性城市发展趋势，比较有代表性的当数美国的两大高校密集区。一是加州的硅谷地区，拥有斯坦福大学和伯里克利分校，以及加州的州立大学和社区大学体系；二是128公路地区，云集了波士顿地区的哈佛、麻省理工学院等一大批名校。而在我国，随着改革开放的推进和现代化事业建设的需要，北京、上海、杭州、西安、天津、南京、厦门等地的大学城也已经悄然建立起来了，其中，南京仙林大学城是国内最早成立的一批大学城之一。 仙林大学城隶属于南京栖霞区，是由南京和江苏共同组建的一座现代化大学城，自2002年初宣布建立南京市仙林大学城管理委员会至今，总投资已逾100亿元。 截至2016年11月，已有南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南京邮电大学、南京中医药大学、南京信息职业技术学院、南京理工大学紫金学院、应天职业技术学院、南京森林警察学院、南京审计学院金审学院等院校及其校区入驻。 仙林大学城定位于南京三个副城之一，是江苏省发展高等教育产业的重点地区，主打高档社区和科研机构错落分布，借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。 二、调查目的与方法介绍 （一）调查目的 研究仙林大学城的建立对仙林地区的发展的影响。 （二）调查方法 通过网络查找相关文献，查阅地方县志，搜集相关新闻报道，采访当地居民等。 （三）分析方法 对收集得到的相关信息进行整理归纳对比，参考相关文献，最后进行总结。
三、仙林地区的发展变化 （一）历史概述 在“三大改造”之前，是没有“仙林”这一地名的。一直沿着仙林大道往东走，直到和句容的交界处右转，会来到西岗，当时的仙林就被称为“仙鹤门-西岗片区”。 1956年1月11日，毛泽东主席视察蒋王庙乡玄武湖红光蔬菜农业社（1995年划归玄武区）和尧辰乡太平村、花林村（今属栖霞镇十月村）农业社。当晚，新合、尧辰、乌龙三乡农民讨论筹办高级农业合作社。1月15日，区境内第一个高级农业合作社(简称高级社)正式成立，定名为十月高级农业合作社，包括上花林、下花林、顾庄、俞庄、太平村等自然村。之后，栖霞、衡阳、摄山、仙林等高级社相继成立。1958年。9月1日，衡阳、仙林、尧辰、乌龙、新合5个乡7个高级农业合作社合并成立十月人民公社，入社农户5030户、22387人，耕地33287亩，原7个高级社改变为7个生产大队、160个生产队。 据仙林农牧场的场志记载：大跃进年代，南京市为发展城市副食品生产基地，将栖霞区十月公社最穷的一个大队---仙林大队（15平方公里）划出，成立地方国营南京市仙林农牧场。并先后建起仙林养鸡场、仙林种马场（仙林乳牛场前身）、仙林茶场和仙林果树农作队等。 1996年，国家“211工程”确定，在21世纪，我国将按照国际标准规范，新建100所大学校。1996年，南师大领导、专家、教授和青年教师代表等，为选新校址，跑遍整个郊县进行评估，直到9月，最后选定紫金山北麓的亚东新城区，即今天的仙林大学城。 自此，仙林地区迎来了高速发展的新时期。2002年，仙林大学城正式挂牌成立，启动建设以来，仙林地区城市建成区面积从8平方公里增加到47平方公里，进驻院校由2001年底的2所高校、1所中学、1.5万学生增加到包括南京大学、南京师范大学、南京财经大学、南程”院校2所（南京大学、南京师范大学）、本科院校8所，地区教育、科技、人才资源丰富，成为全省高教资源最为集聚和科教优势最为突出的区域。
仙林大学城商业及影响因素分析 ——研讨课A组摘要： 仙林大学城是一块远离南京主城区占地23.9平方公里的新市区，经过10年的发展，目前有13所大学，十二万莘莘学子，五万常住居民。仙林大学城的发展问题成为近期比较热门的话题，而商业的发展对于仙林大学城的发展有重要的影响，研究该地区的商业发展有很大意义。我们小组通过实地调查、问卷研究等方法获取第一手的资料并对调研结果进行量化分析，分别得到了有关城市交通对商业的影响、消费人群研究、仙林地区商业分布三个方面的结论，并针对所得结论提出了改善性意见。 关键字： 仙林大学城商业交通状况消费人群商业结构 一、研究背景 南京仙林大学城位于南京大城东，定位于南京三个新城之一，该地区是21世纪江苏省发展高等教育产业的重点地区。主打高档社区和科研机构错落分布，仙林大学城借鉴国外高尚人文社区的规划，以高起点，以绿色人文为主题的高发展为目标。 因此，仙林大学城商业的发展也成了研究热点，我组同学针对改问题进行了研究型分析。在研究方法上，我们以定性分析、描述性分析为主。在个别方面，我们通过现场问卷调查和室内统计，定量的表现了商业及其影响因素的相关性。 二、研究目的与意义 对仙林大学城地区的交通线、学校、住宅区、大型商场等的分析与综合，探究仙林大学城的商业的发展情况以及某些影响因素。从而从宏观上更好的评价与分析仙林大学城商业的发展，为以后更好的发展规划提供理论和事实基础。 三、前人研究成果 1．某研究生的论文《南京市仙林大学城中心商业区业态趋势分析》中指出, “南京市仙林大学城中心商业区应是以高校经济为核心，以休闲商业为模式，倾力打造集购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等功能为一体的多业种组合，具有现代化时尚潮流的商业步行街。近期以大学生为主要目标消费者，经营档次定位不高，以满足学生生活消费需要为宗旨;逐步以周边居民中消费能力较高的消费者为目标，主要集中中、高档餐饮，以及美容等业态，开发建设时间略迟于学生消费区域。”
北京建筑项目考察清单 关键字：建筑考察 朝阳区 1、中国国际贸易中心第三期——朝阳区建国门外大街1号——SOM 2、金地中心——朝阳区北京万达广场, 建国路93号——SOM 3、China Central Place(华贸中心)——朝阳区建国路81号——KPF 4、GALAXY SOHO(银河soho)——朝阳区朝阳门桥, 东二环——ZAHA 5、望京SOHO——地铁15号线望京站，靠近798和中央美术学院——ZAH A 6、Beijing Airport(北京机场)——Foster andPartners(福斯特) 7、中央电视台(新址)——朝阳区东三环中路32号——OMA 8、远洋艺术中心——北京市朝阳区东八里庄西里1号——非常建筑 9、康明斯亚洲总部——朝阳区东三环北路霞光里18号——非常建筑 10、北京今日美术馆——朝阳区苹果社区, 百子湾路32号——非常建筑 11、摩托罗拉（中国）电子有限公司——朝阳区望京东路1号——HOK 12、北京德国使馆学校及公寓楼——北京朝阳区亮马桥路甲49号——GMP 13、SOLANA蓝色港湾国际商区——朝阳区朝阳公园路——The Jerde Partn ership 14、北京光华路SOHO——朝阳区光华路——MADA s.p.a.m. 马达思班 15、中央美术学院美术馆——北京朝阳区花家地南街8号——矶崎新 16、态思故事厅——朝阳区芳园西路6号丽都花园建筑群——意大利LUCA
NICHETTO卢卡·尼切托 17、ACE CAFé——朝阳区798艺术区 18、鸿坤美术馆——朝阳区西大望路42号院 19、红砖美术馆——朝阳区孙河乡顺白路一号地国际艺术园（公交944到何各庄站，下车即是。 地铁15号线到马泉营站，出站北行约800米）——董豫赣 20、建外SOHO——朝阳区东三环中路39号——山本理显 21、朝外SOHO——朝阳区关东店——承孝相/履露斋建筑师事务所 西城区 1、中国工商银行总行——西城区复兴门内大街55号——SOM 2、凯晨广场——西城区西长安街——SOM 3、北京金融街——丽思?卡尔顿酒店——西城区金城坊东街1号——SOM 4、China Huaneng Group Headquarters(中国华能集团公司)——北京市西城区复兴门内大街4号——KPF 5、中国人寿总部——西城区金融大街17号——HOK 6、中国银行总行大厦——西城区复兴门内大街1号——贝聿铭 7、北京金融街洲际酒店——西城区金融街购物中心, 金城坊街2号——NBBJ 8、华远企业号——北京西城北展北街15号——MADA s.p.a.m. 马达思班 9、复兴路乙59-1号改造——长安街西延长线复兴路北侧——李兴刚 东城区
金地集团投资价值分析 报告修订版 IBMT standardization office【IBMT5AB-IBMT08-IBMT2C-ZZT18】
做中国最有价值的地产企业——金地集团投资价值分析报告 一、公司概况 快速成长的房地产业后起之秀 金地集团是一家正在快速成长的房地产公司。自1993年进入房地产行业以来，经过十年的发展，金地已经从深圳福田区的一家区域性地产公司，发展成为具有相当资产规模、跨区域发展、品牌影响力显着的全国性房地产公司。在1999-2003的四年间，公司的总资产和主营收入分别增长了6.4倍和4.1倍，年均复合增长率分别高达64.8%和50.2%。到2003年底，金地集团的主营收入、净利润和总资产三项指标均位列房地产上市公司前10位。 金地的核心竞争力 与大多数资源性的房地产公司不同，金地并没有实力雄厚的股东背景，土地储备方面也没有天然的优势，公司之所以能够取得成功主要归因于其所拥有的相互制衡的公司治理结构、科学而具有竞争力的内部激励机制、前瞻性的战略、卓越的产品开发能力和优秀的管理团队。 相互制衡的公司治理结构 金地集团是较早进行现代企业制度改革的深圳本地企业。早在1994年5月，经深圳市体改办批准，公司就成为了“现代化企业制度改革”的试点企业，并于1996年2月完成股份制改造。在历次改制过程中，公司先后吸收了多
家外部企业成为战略性股东，并形成了相互制衡的股东结构。这可以从公司董事会成员的构成中得到证明：在总共15位董事中，来自股东单位的占6席，独立董事占5席，而公司内部的执行董事仅占4席。显然，这个结构能够全面地反映各方股东的利益，确保公司的发展不会偏离股东财富增值的目标。 科学而具有竞争力的内部激励机制 房地产公司基本上是以项目为单位进行运营的，因此员工的短期行为倾向比较突出，而这不利于企业建立长期的品牌和信誉。另一方面，近几年大量民营资本加入行业竞争，导致行业内互相挖角现象日益普遍，企业内有经验的核心人才流动频繁。金地充分意识到这点，在实践中探索建立起了以“延期支付计划”为核心的长期激励机制，不仅保证了团队的稳定而且提高了企业的经营绩效。 所谓“延期支付计划”是指公司每年确定一个合理的业绩目标，如果被激励对象经过努力实现了预定的业绩目标，则根据业绩表现提取一定的激励基金对其进行奖励，但激励基金递延支付。金地的董事会是长期激励计划的管理机构，并下设薪酬与考核委员会负责长期激励制度的实施。激励对象具有相当大的普遍性，不仅包括集团层面的高级管理人员、公司的中层管理人员、子公司或分公司的负责人，对公司有突出贡献的核心骨干也能参与分享。因此，科学而富有竞争力的激励制度成为了金地持续成长的内在动力。 前瞻性的战略
仙林金鹰将变身奥特莱斯打造南京最大折扣店 2011-02-18 09:39:38 分享到：QQ空间新浪微博开心网人人网 【大字中字小字】【打印】 仙林金鹰奥特莱斯效果图。 你想在名品云集的场所购物，感受时尚气息吗？你想用5折甚至5折以下的价格购买到心仪的奢侈品吗？记者昨日获悉，南京最大规模的名品折扣店——仙林金鹰奥特莱斯将于4月中旬盛大开幕。新亮相的仙林金鹰奥特莱斯由现在位于仙林大学城学海路1号的金鹰购物中心变身而来，市民不仅可以在这里购物，还可以在这里划船、看电影、品美食、观时尚秀，享受惬意的休闲生活。 金鹰打造第四代奥特莱斯 此次金鹰斥巨资打造成的奥特莱斯与传统意义的奥莱不同，为第四代奥特莱斯。据介绍，最早的奥特莱斯，是由厂家在厂区门口自行贩卖库存货，第二代奥特莱斯是由嗅觉敏锐的商业公司将各种工厂店集合起来，并租用类似会展中心或购物商场，进行集中式的折扣促销，第三代奥特莱斯则是小镇式奥莱，如北京赛特奥特莱斯，虽然与第二代相比，第三代奥莱场地固定，品牌众多，但业态单一，消费者前往奥莱往往是纯粹为购物而购物。第三代奥莱的销售还容易受天气变化，场地利用不合理，各类配套不完善等因素影响。而金鹰打造的仙林奥莱项目则是全新的第四代奥莱，它将会围绕名牌折扣这个主要产品，提供度假、休闲、娱乐等的为一体的全方位体验。
在仙林金鹰奥莱里，有湖可以划船，有电影院和大超市，有餐饮店、咖啡馆，并提供大量停车位，它距离紫金山风景区、栖霞山风景区，钟山风景区等名胜风景区比较近，空气清新，交通便捷，市民来此不但可以在云集的大牌、丰富的货品中体验“淘宝”乐趣，也可在此休闲度假。未来金鹰奥莱还会有很多的趣味活动，比如明星的签售会、互动集市、时尚秀等等。 国际大牌专供折扣商品 仙林金鹰奥莱为街区式格局，整个街区11万平米，共有6座主题馆，200余间品牌折扣店，30余间餐饮特业。6座主题馆各为独立建筑，A馆以销售精品女装女鞋、运动、休闲、户外商品为主，B馆是大型粤系酒店，C馆为绅士名品馆，D、F馆则是万国美食街，E馆是国际休闲馆。街区中间为国际名品街区，陈列着各色奢侈大牌。各主题馆间用广场、廊桥、内街、天桥相连，色彩斑斓的风格建筑和独特的空间秩序，不但能让消费者有视觉愉悦，同时也为消费者营造出购物、休闲氛围，而有人性化的主题归类，也能让消费者购物起来更加便捷。 另据悉，金鹰奥莱店内80%的店将做成品牌直营旗舰店，以保证没有任何中间渠道的最低折扣，多家国际一线大牌不仅会给出普通货品，还将为金鹰提供奥莱专供折扣产品，全年提供5折及5折以下货品。金鹰相关人士表示，作为在南京地区的成熟百货品牌，金鹰一直以出色的服务著称，而金鹰奥莱将延续金鹰一贯的“比承诺做得更好”的精致服务理念，持金鹰VIP卡可在所有大牌折扣基础上再享受9.5折，这是任何一家奥莱都无法享受的服务。本报记者周西宁 链接：“奥特莱斯”源自英文“OUTLETS”，原意是“出口、出路”。在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品、工厂尾货等名牌专供系列商品的零售业态。奥特莱斯是当前在欧美最为流行的零售业态之一，通常坐落在大城市边缘或近郊，交通便捷，因性价比超高，引起大批消费者的青睐。虽然说奥特莱斯是一种舶来品，但是在中国近年来发展迅速，最近几年不断涌入多家奥特莱斯店，比较成功的有北京赛特、上海青浦、香港东荟城等。 另讯：新街口下月开建“金鹰”三期计划地面建43层 新街口金鹰三期拆迁项目的交房环节日前已提前两个月完成。新街口金鹰三期最迟下个
写字楼租赁团队和经理人的职业要领 文/吕丽华 如今，越来越多的开发商选择自持写字楼和商业物业，通过专业的管理和独特的运营使项目保值、增值，从而获得长期的收益，在这样的趋势下，物业不动产资产管理团队的职业经理人在团队中的角色显得越来越重要，而一个出色的职业经理人应该具备丰富的行业经验和专业学识，坚韧的品性和优良的职业道德，果敢的决策能力和执行能力，才能保证对项目定位、招商、运营的全局把控。 北京金地中心是一个综合体项目，写字楼分为A座和B座，有十万五千平米，商业部分三万多平米，加上停车场、人防的面积，写字楼和商场共有十五万平米。整个项目北侧的马路对面是金地国际花园，作为公寓项目也有十五万平米，而除了公寓之外，写字楼和商业部分是长期持有并依靠租赁获得稳健回报。虽然新老租户的更换造成出租率呈现出动态的数据，但是目前为止金地中心一直保持97%的出租率，情况好时到达100%，出租情况非常稳定，收入也在逐年增长。 找准定位：不是任何项目都需要“高大上” 在北京市场，许多写字楼的租赁团队将目标租户定为世界五百强的外资企业，似乎这样的定位才能显示出整个项目的高端品质，但是，随着市场不断的发展变化，管理者和业主应该结合自己项目的特点，灵活地作出变动和调整。每一个项目只有找到适合自己特点的招商定位，才能稳步长久地发展，如果模仿或者抄袭别人的模式，发展必定会费劲和曲折。 金地中心位于长安街沿线，属于黄金地段，地铁1号线大望路站与大厦地下一层无缝对接。许多人认为有外资租户的大厦更高端，相比国内企业，国外企业展现出更符合职场礼仪的文化素养、形象和思维习惯，但这是东西方文化差异导致了大家对许多事情的理解不一样，而金地中心的租户结构是6比4的比例，其中内资占60%。为什么形成这样的租户结构呢？随着市场的发展以及全球市场环境的波动，尤其在美国的次贷危机发生之后，许多行业产生了连锁反应，外资企业受到了较大的冲击，其承租能力降低，同时这些企业需要削减人力、压缩成本，办公面积也随之缩减，企业也会提出降低租金的要求。另一方面，在对租户进行资质筛查，履约信誉和租金提升能力的评估之后，可以发现此时内资企业的租金承受力较强，因此许多甲级写字楼市场已经发生了根本性的变化。世界五百强企
北京房地产公司： 保利(北京)房地产开发有限公司保利金泉冷泉项目保利蔷薇 北京安联置业发展有限公司北京国际中心 北京奥林匹克置业投资有限公司北京奥林匹克花园 北京澳柯玛中嘉房地产开发有限公司园墅 北京北辰实业股份有限公司北辰置地分公司傲城尊邸奥运媒体村 北京北化房地产开发有限公司CBD东都 北京侪新房地产开发有限公司艾瑟顿国际公寓 北京城建投资发展股份有限公司富海大厦东湖湾顶秀清溪公园2008 花市枣苑 北京创世愿景房地产开发有限公司中体奥林匹克花园 北京大成房地产开发总公司大成国际商业中心 北京德胜投资有限责任公司德胜尚城德胜国际大厦 北京方恒房地产开发有限公司东恒时代 北京丰联房地产开发经营有限公司晴翠园 北京凤桐祥瑞房地产开发公司欧郡 北京复地房地产开发限公司Pekinghouse 湾流汇复地天赋 北京广厦安泰房地产开发有限责任公司映天朗 北京国华置业有限公司华贸中心 北京海淀科技园建设股份有限公司永丰家园百旺茉莉园 北京翰宏基业房地产开发有限公司纳帕尔湾纳帕溪谷 北京华远地产股份有限公司华远?裘马都昆仑公寓北京公馆华远企业号 北京汇超房地产开发有限公司北京湾 北京建工集团总公司房地产开发经营部庐师山庄 北京金地鸿业房地产开发有限公司金地中心金地格林小镇6 北京金泰房地产开发有限责任公司金泰城?丽湾 北京金隅嘉业房地产开发公司金隅凤麟洲金隅山墅通州项目昌平项目 北京京伯房地产开发有限公司墅语 北京京汉投资集团京汉旭城京汉绿港 北京军华房地产开发有限公司中国国际新闻中心 北京力维斯凯亚房地产开发有限公司山水文园 北京龙湖置业有限公司龙湖?滟澜山龙湖o香醍漫步龙湖o颐和原著龙湖o名城天街购物中心 北京名流未来置业有限公司未来假日花园名流未来大厦 北京明天房地产开发有限公司明天第一城 北京强佑房地产开发公司强佑?清河新城 北京润丰房地产开发有限公司润丰水尚 北京润佳房地产开发有限公司道乐蒙恩商务街 北京世茂投资发展有限公司世茂奥临花园 北京市东兴联房地产开发有限责任公司金泰城MINI 北京市国融置业有限公司国融国际 北京市御水苑房地产开发有限责任公司西钓鱼台嘉园 北京首钢融创房地产开发公司南磨坊项目
2006——2007年北京写字楼市场分析报告——高力国际 资料来源：北京市统计局，北京高力国际物业服务有限公司 图一：北京GDP增长率vs.全国GDP增长率
资料来源：北京市统计局，北京高力国际物业服务有限公司 2、北京整体写字楼市场Overall Office Market 2.1 整体供求状况Overall Supply & Demand 2007年年初，北京写字楼市场供应非常集中，并且项目的体量比较大，新项目为北京写字楼市场所提供的新供应量已经相当于去年北京全年供应量的60%多。并且2007年第一季度，写字楼市场的吸纳量也是非常可观的，其中出于自用办公的考虑在预售期间被整栋购买的项目占到四分之一。因此，本季度北京写字楼市场的整体空置率并没有看到有大幅的上涨，由于人民币升值的因素，平均的租金报价有所上升。写字楼投资市场依旧活跃，本季度又有新的项目收购案发生，海外投资基金和投资公司积极通过入股等方式参与到内地房地产市场中来。 图二：北京写字楼市场总体供应趋势
资料来源：北京高力国际物业服务有限公司 2.1.1 供应情况Supply 2007年第一季度，北京写字楼市场共有七个项目竣工入住，为写字楼市场提供了77.6万的新增供应量，相当于去年全年供应总量的60%。其中有两个项目是自用的专署办公楼，中国网通大厦即原来的中国证券大厦，被中国网通集团整栋买下作为其专属的办公楼，2007年1月中国网通的集团总部正式迁至中国网通大厦。此外威盛电子也迁入了位于清华科技园区的研发大楼——威盛大厦。本季度交付使用的华贸中心的写字楼是早前被日本投资基金Replus买下的两栋，目前该项目的租金和CBD的传统优势写字楼国贸中心的租金不相上下。详情请参阅表二。 表二：2007年第一季度主要入住项目列表 项目名称区域 建筑面 积 (平方米) 使用 率 租金报价 （US$/月/建筑平方米，含物管 费） 销售报价 （RMB/建筑平方 米） 入住 率 华贸中心I CBD 167,000 72% 35-45 ------ 25% 远洋国际中心CBD 85,300 70% 28 ------ 35% 北京万达广场CBD 48,000 75% 30 40,000 25%
南京各大大学城简介 截至2008年，南京在校大学生人数48.78万，排名全国第四。 南京大学的分布是三大大学城为主，市区为辅，另外零星散布。市区的大学校区情况一般分为三类：一类是专供大三、大四的学生、研究生学习的校区，一类是理工科的专业学生学习的校区（因为实验室的缘故），还有一类是部分学校的非统招生（即成人自考）或者是专科的学生学习的校区。 南京的大学城总共是三个：分别是仙林大学城、江宁大学城、浦口大学城。 仙林大学城简介： 1、交通简介 仙林新市区位于风景秀丽的紫金山东麓，北抵312国道，南达沪宁高速公路，东西分别以规划中的公路三环和绕城公路为界，距新生圩深水外贸港口6.5公里，距规划中的龙潭深水外贸港口6公里，通过绕城公路和机场高速可直达禄口新机场。公路、铁路、航空、水运等对外交通条件一应俱全，大运量、低能耗、出行便捷的交通网络是未来仙林大学城的交通特点。离市区较近，距主城核心（新街口）距离15公里，25-30分钟车程; 距绕城公路4公里，4-5分钟车程；距新庄立交10公里，12-15分钟车程；距模范马路13公里，15-18分钟车程。 出行可自驾车、乘坐公交、地铁（地铁2号线预计是明年五月初开通）、打的，相对而言比较方便。 2、仙林大学城目前入驻院校： 大学城内已进驻院校15所。其中大学11所，分别是南京大学、南京财经大学、南京师范大学、南京邮电大学、南京中医药大学、南京理工大学紫金学
院、南京森林公安高等专科学校、南京工业职业技术学院、南京信息职业技术学院、应天学院、南京技师学院等，中小学4所，分别是南京外国语学校仙林分校、南京师范大学附属实验中学、南京国际学校、仙林中小学。 3、人口 截至2006年秋季，仙林地区的在校学生人数已逾11万。预计到2010年，大学城在校学生人数将达到14万，教职工2～3万人，地区总人口25万左右。 4、另注，南京仙林大学城的商业环境相对成熟，已有金鹰国际广场、大成名店、康桥圣菲商业区、亚东商业区等，该区域将形成包含餐饮、休闲、娱乐、书城、特色网吧、超市、步行商业街等多种高标准、高质量的服务类别已经投入使用，根据业态规划和新市区长远发展需要，中心区文化艺术中心、商务办公楼、星级宾馆、仙鹤片区北部商业副中心、仙林社区商业中心、社区服务中心等一批商业服务设施也正在抓紧推进之中（有些已经完工）。居民入住率也相对可以，但是房价是比较高的。 江宁大学城简介 1、交通简介 江宁大学城狭义地讲她仅包括方山周围27平方公里由江宁区政府2002年规划的江宁大学城。她在南京市的东南面方山周围，距市中心约35公里左右，稍微有些远。内部交通便利，但是去市区不怎么方便，需要转车。出行可自驾车、乘坐公交、地铁（地铁2号线预计是明年五月初开通）、打的。 2、江宁大学城目前入驻院校：