房地产开发项目的开工、建设、竣工流程
一、本文概述
本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。
二、房地产开发项目的开工流程
1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。
房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。本文将详细阐述这些环节的流程和要点。
首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，
包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。
在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。
在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。
然后，就可以进行项目的开工建设。在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。
最后，进入项目的竣工验收阶段。在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。验收合格后，颁发《竣工验收证》。如果项目未通过验收，需要进一步整改，直至达到要求。
总之，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。每个环节都需要严格遵守相关法规和政策，确保项目的合法性和技术可行性。还需要进行详细的规划和准备，确保项目的顺利进行。在整个过程中，开发商需要与相关部门、设计单位、施工单位等各方进行沟通和协商，确保项目的顺利进行。
2、土地获取：根据相关法律法规，通过土地出让、转让等方式获取土地使用权。
在房地产开发项目中，土地获取是至关重要的第一步。开发商需要根据相关法律法规，通过土地市场获取土地使用权。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使
用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。在实践中，土地出让方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让等。其中，招标、拍卖和挂牌方式能够保证土地使用的公平性和透明度，而协议出让方式则适用于特定类型的用地。
除了土地出让，土地转让也是获取土地使用权的一种方式。土地转让是指土地使用者将土地使用权转移给其他单位或个人的行为。在土地转让过程中，需要遵守相关法律法规，确保土地的合法转让和使用。无论是通过土地出让还是土地转让方式获取土地使用权，开发商都需
要严格遵守相关法律法规，确保自身合法权益。在获取土地使用权后，开发商还需要根据相关规定进行土地登记，并按照合同约定支付土地出让金或转让金。这些步骤完成后，开发商才具备进行房地产开发项目的资格。
总之，在房地产开发项目的开工、建设、竣工流程中，土地获取是关键的一步。开发商需要了解相关法律法规，掌握土地市场的动态，并根据实际情况选择合适的土地获取方式。只有合法、合理地获取土地使用权，才能够保证房地产开发项目的顺利进行。
3、规划审批：提交项目规划方案，包括建筑设计、景观设计、市政设施等，经过相关部门审批后方可开工。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程是一个复杂而严谨的过程，其中规划审批是关键的一步。在提交项目规划方案之前，开发商需要准备好建筑设计、景观设计、市政设施等方面的详细方案，并将这些方案提交给相关部门进行审批。
规划审批是指政府对开发商提交的项目规划方案进行审查，以确保该方案符合城市规划、土地利用规划等相关法规和政策。这一过程通常包括以下步骤：
1、提交项目规划方案：开发商需要向城市规划管理部门提交项目规
划方案，包括建筑设计、景观设计、市政设施等方面的详细方案。这些方案需要符合相关法规和政策，包括土地利用、环保、安全等方面的要求。
2、方案审查：城市规划管理部门将对提交的项目规划方案进行审查。审查过程可能包括专家评审、公众意见征询等环节。审查的重点是确保项目符合城市规划、土地利用规划等要求，并满足相关法规和政策的规定。
3、审批意见回复：经过审查后，城市规划管理部门将对开发商提出
审批意见。如果规划方案获得批准，开发商就可以着手准备开工前的准备工作。如果规划方案未获得批准，开发商需要根据审批意见进行修改和完善，并重新提交规划方案进行审查。
4、开工准备：一旦项目规划方案获得批准，开发商就可以着手准备
开工前的准备工作，包括办理施工许可证、招聘施工队伍、采购材料等。
在规划审批过程中，开发商需要与城市规划管理部门进行沟通和协商，以确保项目能够顺利通过审批。开发商也需要充分了解相关法规和政策，以便在项目开发过程中遵守相关规定，确保项目的合法性和合规
性。
总之，规划审批是房地产开发项目的重要环节，对于确保项目的合法性和合规性具有重要意义。开发商需要认真对待规划审批过程，充分准备项目规划方案，并与相关部门进行有效的沟通和协商，以确保项目能够顺利通过审批并开工建设。
4、施工准备：进行施工队伍的选择、施工计划的制定、施工现场的准备等工作。
房地产开发项目是一个复杂且漫长的过程，涵盖了从项目启动到最终竣工的多个阶段。在这一过程中，施工准备是至关重要的一环，对于项目的顺利推进具有决定性作用。以下是施工准备的详细步骤：
首先，进行施工队伍的选择。在房地产开发项目中，施工队伍的素质和能力直接影响到项目的质量和进度。因此，开发商需要通过严格的招标和投标程序，选择具有丰富经验和技术实力的施工队伍。在选择施工队伍时，开发商需要考虑其资质、业绩、报价以及与其他团队合作的历史等因素。与施工队伍签订详细明确的合同，以确保双方对于项目的要求和理解一致。
其次，制定详细的施工计划。施工计划是整个项目的行动指南，包括
施工进度、质量要求、成本预算等方面的内容。在制定施工计划时，需要充分考虑项目的特点、场地的条件、施工队伍的能力以及政策法规等因素。同时，为了保证计划的可行性和有效性，开发商需要与设计、施工、监理等各方紧密合作，进行充分的沟通和协调。在制定施工计划时，还需考虑意外情况的发生，制定应对措施和紧急预案，以应对可能出现的风险和挑战。
最后，进行施工现场的准备。施工现场的准备包括施工前的准备工作、安全措施、材料采购等。在施工前，开发商需要确保施工现场的安全和整洁，为施工队伍提供必要的设备和材料。开发商还需要与相关部门联系，办理施工许可证和相关手续，确保项目的合法性和合规性。此外，为了确保项目的顺利进行，开发商还需要建立有效的质量管理和监督机制，对施工过程进行全面的质量控制和安全监管。
总之，施工准备是房地产开发项目成功的重要保障。通过严谨的施工队伍选择、详细的施工计划制定以及全面的施工现场准备，开发商可以确保项目的高质量、高效率完成，实现项目的经济效益和社会效益。
5、取得开工许可证：在完成规划审批后，取得开工许可证方可正式开工。
5、取得开工许可证：在完成规划审批后，取得开工许可证方可正式
开工。开工许可证是房地产开发商进行房地产开发的必要证件之一，是建设工程施工的合法凭证。在申请开工许可证之前，房地产开发商需要完成一系列的审批手续，包括土地使用权证、建设工程规划许可证等。申请开工许可证需要填写《房地产开发项目开工许可申请表》，并提交相关材料，如规划方案、土地使用权证、建设工程规划许可证等。申请材料经过审核后，如果符合条件，当地住建部门会在5个工作日内核发开工许可证。
取得开工许可证意味着房地产项目可以正式开工建设。在建设过程中，开发商需要按照规划方案和相关规定进行建设，并遵守一系列的法律法规和政策要求。开发商还需要进行工程监理，确保工程建设的质量和安全。在建设完成后，需要进行验收并办理相应的验收手续。
总之，房地产开发项目的开工、建设、竣工流程是一个复杂而繁琐的过程，需要开发商进行大量的审批手续和工程建设管理。在开发过程中，开发商需要遵守相关法律法规和政策要求，确保项目的合法性和合规性，同时也要注重工程质量和安全。只有这样，才能顺利完成房地产开发项目，实现良好的经济和社会效益。
三、房地产开发项目的建设流程
1、项目开工：进行场地清理、进场施工、打下项目基础等初期工作。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程是整个房地产行业非常重要的一个环节，它涉及到项目的各个环节和方面，对项目的成功与否有着至关重要的影响。本文将详细介绍房地产开发项目的开工、建设、竣工流程。
1、项目开工：进行场地清理、进场施工、打下项目基础等初期工作。在项目开工阶段，首先要进行场地清理，包括清理场地内的树木、垃圾、障碍物等，以便为施工做好准备。同时，要检查场地内的水、电、交通等基础设施是否完善，以便为施工提供必要的保障。
在进行场地清理之后，施工单位要进场施工，进行基础工程的建设，包括打下项目基础、建设临时设施等。在这个阶段，要注意按照设计方案进行施工，保证工程质量和安全。
另外，在项目开工阶段，还需要进行相关的手续办理，包括施工许可证、环保审批等。这些手续办理需要耗费一定的时间和精力，因此需要提前规划好。
2、项目建设：按照设计方案进行施工，包括建设建筑主体、安装设
备、进行装饰装修等。
在项目建设阶段，要按照设计方案进行施工，包括建设建筑主体、安装设备、进行装饰装修等。在这个阶段，要注意工程质量和安全，防止出现安全事故。
同时，在项目建设阶段，还需要进行相关的手续办理，包括规划审批、消防审批、人防审批等。这些手续办理需要耗费一定的时间和精力，因此需要提前规划好。
3、项目竣工：进行验收、交付等收尾工作。
在项目竣工阶段，要进行验收、交付等收尾工作。首先需要进行验收，包括对项目的质量、安全、环保等方面进行检查，确保项目符合相关标准和要求。
在验收合格之后，需要进行交付工作，包括向业主交付房屋、向物业交付公共设施等。在交付之前，需要进行相关的准备工作，包括编制交付方案、安排交付人员等。
同时，在项目竣工阶段，还需要进行相关的手续办理，包括竣工备案、产权登记等。这些手续办理需要耗费一定的时间和精力，因此需要提前规划好。
除了以上三个阶段，房地产开发项目还有其他一些流程，比如规划设计流程、土地招拍挂流程、预售申请流程等等。这些流程都需要根据实际情况进行具体操作，才能够确保项目顺利进行。
总之，房地产开发项目的开工、建设、竣工流程是非常重要的一个环节，它涉及到项目的各个环节和方面，对项目的成功与否有着至关重要的影响。在项目实施过程中，需要充分考虑各种因素，做好充分的准备工作，确保项目的顺利进行。
2、工程设计：完成建筑设计、景观设计、市政设施等详细设计。在房地产开发项目中，工程设计是至关重要的环节之一。它涉及到建筑、景观和市政设施等详细的设计工作，为后续的施工和建设提供指导和依据。
首先，建筑设计包括对建筑物的外观、内部布局、功能划分、结构安全等方面的详细设计。在进行建筑设计时，设计师需要考虑建筑的美观性、实用性和可持续性等因素，以满足项目的定位和目标。
其次，景观设计包括对项目范围内的景观、绿化、小品、水系等方面的设计。景观设计旨在创造一个舒适、美观的居住环境，提高居民的生活品质。同时，景观设计还需要与建筑设计的风格相协调，确保整
个项目的和谐统一。
此外，市政设施设计包括对项目所需的公共设施，如道路、给排水、供电、通信等的设计。市政设施设计需要考虑到项目的规模和需求，确保设施的合理布局和使用效率。
在完成详细设计后，工程设计将提交给相关部门进行审批和备案。审批通过后，项目方可进入施工阶段。
总之，工程设计是房地产开发项目中的重要环节，它为项目的建设提供了详细的指导和依据。通过建筑设计、景观设计和市政设施设计等详细设计，项目将呈现出和谐、美观、实用的形象，为后续的运营和管理打下坚实的基础。
3、施工建设：根据施工计划，逐步完成各项建设工作。
房地产开发是一项复杂而系统的工程，涉及多个环节和要素。从项目立项到最终交付使用，需要经历开工、建设和竣工三个主要阶段。本文将详细介绍这三个阶段的流程，帮助读者了解房地产开发的全貌。
一、主题介绍
本文将围绕房地产开发项目的开工、建设、竣工流程展开讨论，重点
关注施工建设过程中的细节和管理方法。通过深入剖析这三个阶段，读者可以全面了解房地产开发项目的实施过程，为从事房地产行业的相关人员提供有益的参考和帮助。
二、施工计划
在房地产开发项目的开工阶段，制定详细的施工计划是至关重要的。施工计划主要包括以下方面：
1、施工进度计划：明确各项工作的先后顺序、所需时间和资源分配，以确保施工进度符合预期。
2、施工组织设计：确定施工队伍、人员配备和职责分工，以确保施
工过程有序进行。
3、施工安全计划：制定安全防范措施和应急预案，以保障施工现场
的安全和稳定。
4、施工质量计划：明确施工质量标准和技术要求，以确保最终交付
的房屋符合相关法规和客户期望。
三、施工建设
根据施工计划，逐步完成各项建设工作是房地产开发项目的核心环节。
在这一过程中，以下几个方面需要特别注意：
1、施工前期的准备工作：包括土地征用、规划审批、设计深化、招投标等。
2、施工中的安全防范措施：严格遵守安全规程，确保施工现场的安全。
3、施工后的验收工作：按照施工质量标准进行验收，确保每一道工序都符合要求。
四、建设成果
经过开工和建设阶段，房地产开发项目将最终进入竣工阶段。在这一阶段，主要工作包括：
1、竣工验收：在竣工验收过程中，将对房屋的外观、质量、功能等方面进行全面检查，确保符合施工合同和相关法规要求。
2、交付使用：通过竣工验收后，房屋可正式交付使用。开发商需向购房者提供完整的房屋资料和产权证明，完成交接手续。
3、项目评估与总结：开发商需对项目的开发过程进行全面评估，总结经验教训，为今后的房地产开发项目提供参考。
五、总结
本文对房地产开发项目的开工、建设、竣工流程进行了详细介绍，重点关注施工建设过程中的细节和管理方法。通过了解这三个阶段的具体内容，读者可以更好地把握房地产开发项目的实施过程和管理要点。本文提到的施工计划、施工过程和建设成果等方面的注意事项，对于从事房地产行业的相关人员来说，具有较高的参考价值。
随着城市化进程的加速和人们对居住环境要求的提高，房地产开发项目将面临更多挑战和机遇。在未来的发展中，房地产行业需不断探索创新，提高项目管理和施工建设水平，以推动行业持续健康发展。
4、配套设施建设：同步建设水、电、燃气、通信等基础设施。在房地产开发项目中，配套设施建设是非常重要的一环。这包括同步建设水、电、燃气、通信等基础设施。这些设施的建设必须与主体工程同步进行，以确保居民在入住时能够享受到便利的生活条件。在建设过程中，开发商需要与相关部门协调，确保各项设施的顺利建设和接入。此外，为了满足居民的生活需求，开发商还需要在项目周边建设商业、教育、医疗等配套设施。
总之，配套设施建设是房地产开发项目中不可或缺的一环，它能够提
高居民的生活质量，促进社区的繁荣和发展。
5、过程监管：相关部门对项目建设进行质量监管，确保项目符合法律法规和安全要求。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程是一个复杂而严谨的过程，涉及到多个环节和部门的协作。为了保证项目的顺利进行，监管措施必不可少。其中，过程监管是重要的一环，旨在确保项目建设的质量符合法律法规和安全要求。
在开工阶段，相关部门需要对项目立项的合法性进行审核，确保项目具备合法的开工手续。这包括检查项目是否取得了规划、土地等相关许可证，以及是否完成了环境评估、施工图纸审核等必要程序。此外，还需要对项目所需的各种证照进行审批和备案，确保项目符合国家政策要求。
在建设阶段，质量监管是重中之重。相关部门需要对施工过程中的各个环节进行监督，确保项目施工质量符合法律法规和安全要求。这包括对建筑材料的质量进行检查，对施工工艺进行审核，以及对施工现场的安全措施进行检查。通过定期的质量检查和验收，可以及时发现并解决问题，避免因质量问题导致的项目延误和安全隐患。
在竣工阶段，监管部门需要对项目进行验收和审核，确保项目符合规划、土地等相关法律法规的要求，以及达到安全标准和环保标准。这包括对项目的建筑、设施、设备等进行检查，以及对项目的环境影响进行评估。在验收合格后，项目方可投入使用。
总之，过程监管是房地产开发项目不可或缺的一环。通过相关部门对项目建设进行质量监管，可以确保项目在不同阶段都能够符合法律法规和安全要求，最终达到项目预期效果。这对于保障人民群众的生命财产安全，促进房地产行业的健康发展具有重要意义。
四、房地产开发项目的竣工流程
1、竣工申请：开发商向相关部门提交竣工申请，申请项目验收。房地产开发项目是一个复杂且漫长的过程，涉及多个阶段和环节。其中，项目的开工、建设和竣工是房地产开发过程中最为重要的三个阶段。本文将详细介绍这三个阶段的流程，首先从竣工申请开始阐述。
1、竣工申请：开发商向相关部门提交竣工申请，申请项目验收。这是房地产开发项目完成前的最后一个环节，也是确保项目符合规划要求、质量标准和相关法规的重要步骤。
在提交竣工申请之前，开发商需要完成项目的各项建设和准备工作，包括建筑、装修、设施安装等。同时，开发商还需要准备相关的文件资料，如施工图纸、施工合同、建材质量检测报告等。这些文件资料将作为竣工申请的附件一并提交给相关部门进行审核。
提交竣工申请后，开发商需要等待相关部门的审核和批准。这个过程可能涉及到一些审批程序和检验环节，如城市规划部门的现场勘查、质量技术监督部门的抽检等。如果审核过程中发现问题，开发商需要及时进行整改，直到符合要求为止。
在通过审核并获得相关部门批准后，开发商可以组织项目的竣工验收。竣工验收是房地产开发项目的关键环节，旨在全面检查项目的建设质量和是否符合规划要求。参与验收的部门包括城市规划部门、住房和城乡建设部门、消防部门、环保部门等。
在竣工验收过程中，开发商需要提供相关的工程技术资料和验收报告，以确保项目的合法性和质量安全。如果验收过程中发现问题，相关部门会要求开发商进行整改。只有在所有问题得到解决并经过再次验收合格后，开发商才能最终获得竣工验收合格证书。
总之，竣工申请是房地产开发项目完成前的最后一个环节，标志着项目即将进入竣工验收阶段。在提交竣工申请之前，开发商需要充分准
备相关文件资料，确保项目符合国家和地方的法规要求。通过竣工验收后，开发商可以正式向市场推出项目，实现项目的经济和社会效益。
2、验收审核：相关部门按照国家法律法规和标准对项目进行验收审核，包括工程质量、消防安全、环保等方面。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程是一个复杂而严谨的过程，其中涉及到多个环节和部门的协作。本文将详细介绍其中的第二个环节——验收审核。
验收审核是在房地产开发项目的建设过程中非常重要的一个环节。在这个环节中，相关部门会按照国家法律法规和标准对项目进行验收审核，以确保项目的合法性、规范性、安全性和环保性。
首先，验收审核的部门包括国家建筑工程质量监督检验中心、消防部门、环保部门等多个单位。这些部门会根据各自的专业领域和相关法规，对项目的工程质量、消防安全、环保等方面进行审核和检测。
其次，验收审核的内容主要包括对项目的施工图纸、材料设备、施工工艺、工程质量等进行检查和检测。例如，会对建筑物的地基基础、主体结构、给排水、电气安装、通风空调等各个方面进行检测，以确保项目的工程质量符合国家的标准和规范。
此外，验收审核还会对项目的环保性能进行评估。例如，会对项目的废水、废气、噪声、固体废弃物等进行检测和评估，以确保项目符合国家的环保法规和标准。
最后，验收审核的结果将直接影响到项目的后续发展。如果验收审核中发现存在严重的问题或者不符合国家的标准和规范，项目将需要进行整改和修复。如果问题较为严重，可能会影响项目的进度和质量，甚至可能会导致项目无法通过验收审核，从而无法顺利竣工。
综上所述，验收审核是房地产开发项目中非常重要的一个环节。相关部门会按照国家法律法规和标准对项目进行全方位的审核和检测，以确保项目的合法性、规范性、安全性和环保性。
3、验收合格：经过验收审核合格后，颁发竣工合格证，允许项目投入使用。
在房地产开发项目中，从开工到竣工是一个复杂而严谨的过程。下面我们将详细介绍这一流程的各个环节，以便读者更好地了解房地产开发项目的实施步骤。
3、验收合格：经过验收审核合格后，颁发竣工合格证，允许项目投入使用。
目录第一章房地产开发程序简介 ................................................................................................. 第二章房地产开发公司的设立 ............................................................................................. 第一步房地产开发公司设立的法律程序........................................................................ 第一项房地产开发公司设立的相关税费........................................................................ 第三章土地使用权取得流程 ................................................................................................. 第二步取得开发土地使用权的法律程序........................................................................ 第二项取得开发土地使用权的相关税费........................................................................ 第三步拆迁安置阶段的法律程序.................................................................................... 第三项拆迁安置阶段的相关税费.................................................................................... 第四章房地产开发阶段 ......................................................................................................... 第四步立项和可行性研究的法律程序............................................................................ 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费.................................................................... 第五步规划设计和市政配套法律程序............................................................................ 第五项规划设计和市政配套的相关税费........................................................................ 第五章项目建设阶段 ............................................................................................................. 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程........................................................................ 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费............................................................ 第六章销售经营阶段 ............................................................................................................. 第七步销售经营阶段的法律程序.................................................................................... 第七项销售经营阶段的相关税费.................................................................................... 第七章物业管理 ..................................................................................................................... 第八步物业管理阶段的法律程序.................................................................................... 第八项物业管理阶段的相关税费.................................................................................... 附录：房地产开发专业术语 ................................................................................................... 第一节面积类 ................................................................................................................... 第二节价格类 ................................................................................................................... 第三节实务类 ................................................................................................................... 第四节管理政策类............................................................................................................
目录 第一章房地产开发程序简介 (1) 第二章房地产开发公司的设立 (6) 第一步房地产开发公司设立的法律程序 (6) 第一项房地产开发公司设立的相关税费 (6) 第三章土地使用权取得流程 (6) 第二步取得开发土地使用权的法律程序 (7) 第二项取得开发土地使用权的相关税费 (9) 第三步拆迁安置阶段的法律程序 (9) 第三项拆迁安置阶段的相关税费 (10) 第四章房地产开发阶段 (10) 第四步立项和可行性研究的法律程序 (10) 第四项立项和可行性研究阶段的相关税费 (11) 第五步规划设计和市政配套法律程序 (11) 第五项规划设计和市政配套的相关税费 (12) 第五章项目建设阶段 (12) 第六步项目开工、建设、竣工阶段流程 (12) 第六项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费 (14) 第六章销售经营阶段 (15) 第七步销售经营阶段的法律程序 (16) 第七项销售经营阶段的相关税费 (16) 第七章物业管理 (17) 第八步物业管理阶段的法律程序 (17) 第八项物业管理阶段的相关税费 (17) 附录：房地产开发专业术语 (18) 第一节面积类 (18) 第二节价格类 (20) 第三节实务类 (22) 第四节管理政策类 (30)
第一章房地产开发程序简介 房地产开发是指房地产开发企业，以盈利为目的投资开发房地产项目，从立项、规划、土地出让或转让、拆迁、建设、到销售等一系列经营行为。我国《城市房地产管理法》第2条对房地产开发下的定义是“指在依据本法取得国有土地所有权的土地上进行基础建设，房屋建设的行为”。房地产开发流程主要包括以下几个程序。 1、前期的准备 前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段的主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。“五证”中的《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》都是在这个阶段取得的。《国有土地使用权证》由于开发商支付土地出让金的时间不同，取得的时间也不尽相同。 在房地产开发中，土地的取得是最重要的。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家将土地无偿划拨给使用人使用，划拨出让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作开发利用。一般都是划拨给国家机关、学校等单位使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得国有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。出让的土地由于其用途不同，土地的使用期限也不相同。主要分为：居住用地70年，工业用地50年，商业用地40年等。 2、建筑施工阶段 建筑施工阶段是开发商委托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。在本阶段，为了更快的收回成本，回笼资金，实现赢利，开发商通常在建筑阶段采用项目预售的方式对物业进行销售。 3、销售阶段 销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现赢利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件后进行销售。
房地产开发流程潜规则详解 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道，我国正式搞土地出让
房地产项目开发建设流程 一、前期准备阶段： 1.社会调研：了解市场需求、竞争情况等，确定项目类型和规模。 2.招商引资：与资本方洽谈，确定项目投资额和合作方式。 3.拿地准备：寻找土地资源，进行土地评估和论证，与相关部门协商拿地。 二、项目筹备阶段： 1.项目立项：撰写项目可行性研究报告，审批立项，制定项目计划。 2.土地购置：与相关部门签订土地购销合同，办理过户手续。 3.建筑设计：与设计院合作，编制项目设计方案和施工图纸。 三、项目投融资阶段： 1.筹集资金：与银行等金融机构协商贷款、发行债券等，筹集建设资金。 2.组织投标：确定项目承建方，组织投标，并选择中标单位。 3.投资协议签订：与投资方签订投资协议，确立双方权益和责任。 四、项目开工阶段： 1.勘察设计：组织勘察院进行施工现场勘察和设计方案修改。 2.施工准备：编制施工组织设计，准备施工材料和设备。
3.施工开工：组织施工单位，开始房屋建设，同时进行监理和质量控制。 五、项目竣工阶段： 1.完工验收：竣工前进行工程验收，确保工程质量达标。 2.竣工备案：向房地产主管部门申请竣工备案，办理相关手续。 3.交付验收：将项目交付给投资方，办理过户等交接手续。 六、项目运营阶段： 1.营销宣传：组织开展项目销售和宣传活动，吸引购房者。 2.物业管理：建立项目物业管理体系，确保项目日常运营。 3.项目运营监督：监督项目销售情况和资金使用情况，并进行分析改进。 七、项目完结阶段： 1.维权服务：处理购房者的投诉和维权问题，维护项目声誉。 2.财务结算：进行项目的财务结算和报表编制。 3.归档存档：整理项目文件，进行归档和存档。 八、验收阶段： 1.资金结算：进行项目的结算和资金回收。 2.项目验收：组织相关部门进行项目验收，确保项目合格。 3.竣工文件备案：将项目竣工相关文件备案。
完整的房地产开发各节点流程 房地产开发是一项复杂且耗时的过程，涉及多个关键节点和环节。以下是房地产开发各节点流程的概述： 1、项目策划与立项 在开始任何房地产开发项目之前，必须进行详细的策划和立项。这个阶段主要涉及市场研究、项目定位、产品策划、财务预算等。市场研究包括对目标市场的了解，包括市场需求、竞争对手和目标客户。项目定位是指根据市场研究，确定项目的目标客户和产品类型。产品策划包括对建筑风格、户型设计、景观规划等方面的考虑。财务预算则是根据项目定位和产品策划，对项目的投资回报率和现金流进行预测。 2、土地获取与土地开发 在策划和立项之后，开发商需要获取目标土地。这通常涉及与土地所有者进行谈判，确定土地用途、价格和开发条件。在达成协议后，开发商需要向政府相关部门申请土地使用权。在获得批准后，进行土地开发，包括拆迁、安置、补偿等工作。 3、建筑设计
在获得土地使用权后，开发商需要聘请建筑师和设计师进行建筑设计。这个阶段包括方案设计、初步设计、施工图设计等。方案设计是根据项目定位和客户需求，提出初步的建筑方案。初步设计是在方案设计的基础上，进一步深化和完善建筑方案。施工图设计则是为了满足施工需要，对建筑方案进行详细的设计。 4、施工与监理 在完成建筑设计后，开发商需要选择合适的施工单位进行施工。这个过程包括施工招标、签订施工合同、施工管理等。开发商还需要聘请监理公司对施工过程进行监督和管理，确保工程质量和进度。 5、销售与物业管理 在施工完成后，开发商需要进行销售工作。这包括制定销售策略、开展宣传推广、接待客户等。销售工作通常由房地产经纪公司协助完成。在销售完成后，开发商需要与物业管理公司合作，对已售出的房屋进行物业管理。物业管理包括日常维护、安全管理、公共设施管理等。 6、项目交付与结算 在销售和物业管理完成后，开发商需要向政府相关部门申请项目验收。在获得验收合格证明后，开发商需要向购房者交付房屋钥匙，并完成
房地产项目报建开发流程 1. 项目前期准备阶段 在房地产项目报建开发流程的第一阶段，需要进行项目前期的准备工作，包括以下几个关键步骤： 1.1 拟定项目规划方案 在项目报建之前，需要制定项目规划方案。该方案应包括项目的基本情况、定位、规模、功能定位等内容。规划方案的编制需要考虑到项目的可行性和市场需求。 1.2 土地选址和谈判 项目选址是项目报建的重要环节之一。在这个阶段，需要针对项目的规划方案，选择合适的土地用地，并与土地使用权所有者进行谈判，确保能够顺利获得土地使用权。 1.3 立项批准 在完成规划方案和土地选址之后，需要进行项目的立项批准。这一步骤包括编制项目建议书、报请上级主管部门批准，并获得立项批复文件。 2. 报建材料准备阶段 在完成项目前期准备后，进入项目报建材料准备阶段。在这个阶段，需要准备相关的报建材料，包括以下几个方面： 2.1 项目可行性研究报告 项目可行性研究报告是项目报建的基础材料之一。该报告需要对项目的经济、技术、市场、环境等因素进行综合研究和评估，以证明项目的可行性和合理性。
2.2 规划设计方案 规划设计方案是项目报建的另一个重要材料。该方案需要 包括项目的总体规划、布局设计、建筑设计等内容，以满足相关规定和标准的要求。 2.3 施工图设计 在报建材料准备阶段，还需要进行项目的施工图设计。这 一步骤需要由专业设计机构进行，包括建筑、结构、给排水、电气等专业的设计。 2.4 技术经济指标 除了上述材料外，还需要准备项目的技术经济指标，包括 投资估算、资金筹措方案、工期计划、技术方案等内容。 3. 提交报建申请阶段 在完成报建材料准备后，需要进行报建申请阶段。在这个 阶段，需要按照相关规定，将准备好的报建材料提交给相应的部门，并进行审批和核准。 3.1 编制报建申请书 在报建申请阶段，需要编制报建申请书，该申请书包括项 目的基本情况、规划设计、施工图设计等内容，并进行签字盖章。 3.2 提交报建材料 将准备好的报建材料按照规定的格式和要求，递交给相关 部门。此外，还需要按照相关流程，缴纳相应的报建申请费用。
房地产开发各节点流程完整版 一、前期准备阶段 房地产开发项目在进行之前，必须经历一系列前期准备工作，确保 项目的可行性和可持续性。在这个阶段，开发商需要进行以下几个重 要步骤： 1. 市场调研与需求分析 在决定开发某一地区的房地产项目之前，开发商需要进行市场调研，了解该地区的市场情况和需求。这包括对当地经济发展情况、人口结构、消费能力等方面的调查与分析，以确保项目的市场竞争力和未来 的收益。 2. 土地选址与谈判 在确定了目标市场后，开发商需要选择合适的土地进行开发。这需 要综合考虑土地的位置、规划条件、周边配套设施等因素，并与土地 所有者进行谈判，达成土地购买或租赁的协议。 3. 项目规划与设计 在确定了土地之后，开发商需要进行项目规划和设计。这包括确定 项目的整体定位、建筑风格、功能布局等，并委托专业设计机构进行 详细设计，以确保项目符合市场需求和法规要求。 4. 资金筹措与融资安排
房地产开发项目需要大量的资金支持。开发商需要进行资金筹措， 包括自有资金、银行贷款、股权融资等，以确保项目的顺利进行。此外，还需要制定融资安排，确定资金使用计划和偿还方式。 二、开发阶段 在完成前期准备工作之后，开发商进入项目开发的实施阶段。这个 阶段通常包括以下几个步骤： 1. 调动施工资源 开发商需要调动相应的施工资源，包括人力、物力和技术力量等， 以确保项目的顺利推进。这可能涉及到与施工队伍的合作、设备租赁、材料采购等事项。 2. 地基处理与基础设施建设 在进行主体建筑施工之前，开发商需要对土地进行地基处理，并建 设必要的基础设施，如道路、给排水系统、电力供应等。这些工作是 项目后续工程的基础，必须保证质量和安全。 3. 主体建筑施工 主体建筑施工是房地产开发项目的核心内容之一。该阶段包括结构 施工、装修施工、电气施工等，确保项目按照规划和设计进行。 4. 竣工验收与交付
第一章房地产开发阶段 第一项立项和可行性研究的法律程序 第二项立项和可行性研究阶段的相关税费 第三项规划设计和市政配套法律程序 第四项规划设计和市政配套的相关税费第二章项目建设阶段 第一项项目开工、建设、竣工阶段流程 一、房地产开发项目开工前准备工作： 二、房地产开发项目的工程建设招投标流程： 三、房地产开发项目开工手续的办理程序： 四、房地产开发项目的工程施工程序： 五、房地产开发项目的竣工验收程序： 第二项项目开工、建设、竣工阶段的相关税费第三章销售经营阶段 第一项商品房预售须符合的条件： 第二项销售经营阶段的法律程序 第三项销售经营阶段的相关税费第四章物业管理 第一项物业管理阶段的法律程序 第二项物业管理阶段的相关税费
房地产开发程序 第一章房地产开发阶段 1、 选定项目，签定合作意向书； 2、 初步确定开发方案； 3、 申报规划要点； 4、 申报、审批项目建议书； 5、 编制项目可行性研究报告； 6、 申报、审批项目可行性研究报告。 1、 可行性研究费； 2、 建设工程规划许可证执照费。 10、 建设工程勘察招、投标； 11、 委托地质勘探； 12、 委托初步设计； 13、 申报、审定初步设计。 二、房地产开发项目的市政配套相关程序: 1、征求主管部门审查意见; 第一项 立项和可行性研究的法律程序 第二项 立项和可行性研究阶段的相关税费 第三项 规划设计和市政配套法律程序 1、 2、 3、 4、 5、 6、 7、 8、 9、 、房地产开发项目的规划设计程序： 申 报选址定点； 申报规划设计条件； 委托作出规划设计方案； 办理人防审核； 办理消防审核； 审定规划设计方案； 住宅设计方案的专家组审查； 落实环保“三废”治理方案； 委托环境影响评价并报批；
上海市房产开发流程与手续 一、项目立项阶段 1.项目立项申报：开发企业需要向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门申报房地产项目立项，提交申请材料包括项目概况、投资计划、土地使用情况等。 2.审批程序：立项申报材料经相关部门审核通过后，发放《上海市房地产项目立项批复》。 二、用地获取阶段 1.土地出让：开发企业根据项目需求，在上海市国土资源和规划管理部门的土地交易平台上参与土地出让竞拍或拍卖。 2.土地供应合同签订：开发企业中标后，与国土资源和规划管理部门签订《土地使用权出让合同》。 3.土地使用权登记：开发企业在土地出让合同签订后，进行土地使用权登记，完成产权转移手续。 三、规划设计阶段 1.方案设计：开发企业根据土地规划及市场需求，委托设计单位进行项目的方案设计。 2.规划报建：开发企业根据方案设计，向上海市住房和城乡建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门报建规划方案。 3.审查程序：规划方案需要经过相关部门的审查，如城市规划、道路交通、环保等。
4.批准手续：通过审查后，获得批复文件即《关于XX项目规划许可证》。 四、开发施工阶段 1.勘测测绘：开发企业委托测绘单位进行现场测量、测绘。 2.建设工程规划许可证：开发企业向上海市住房和城乡建设委员会或 所在区建设行政主管部门申请建设工程规划许可证。 3.施工图设计：开发企业委托设计单位进行建设工程的详细施工图设计，包括结构、给排水、强电弱电等。 4.管理备案：开发企业在施工前需向相关部门备案，包括施工图备案、施工单位资质备案等。 5.施工许可证：开发企业向上海市住房和城乡建设委员会或所在区建 设行政主管部门申请施工许可证。 6.施工过程监督：开发企业需遵循施工与质量管理标准，按照相关部 门规定对施工过程进行监督，如安全监督、质量监督等。 五、销售预售阶段 1.房屋预售许可证：开发企业在开盘销售前，需向上海市住房和城乡 建设委员会或所在区住房和建设行政主管部门申请办理房屋预售许可证。 2.合同签订：开发企业与购房者签订商品房预售合同，合同包括房屋 交付时间、交付标准、交付条件、价格等。 3.房屋交付：根据合同约定，开发企业按时交付房屋，并提供合格的 住房质量检测报告。
房地产开发项目的开工、建设、竣工流程 一、本文概述 本文旨在详细阐述房地产开发项目的开工、建设、竣工流程，包括各个阶段的具体工作内容、涉及的法律法规以及需要注意的问题。通过了解房地产开发的全过程，有助于投资者、开发商、设计师、建筑师等相关人员更好地把握房地产开发项目的进展，确保项目的顺利进行和按时完成。 二、房地产开发项目的开工流程 1、项目立项：开发商提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。 房地产开发项目是一项复杂且耗时的工程，涉及多个阶段和流程。其中，项目立项、开工建设、竣工验收是房地产开发项目的三个重要环节。本文将详细阐述这些环节的流程和要点。 首先，项目立项是房地产开发项目的初始阶段。在这个阶段，开发商会提交项目建议书，包括项目基本情况、投资预算、市场分析等。该建议书是项目立项的重要依据，需要对项目进行详细的分析和研究，
包括对市场需求的评估、项目投资的预算、建设周期的预测等因素。此外，还需要考虑项目的合法性和技术可行性，以及项目对社会、环境、经济等方面的影响。 在提交项目建议书之后，需要根据相关法规和政策进行审批和核准。这些审批和核准流程通常包括规划审批、土地使用权审批、建设工程施工许可证审批等。在这个阶段，开发商需要与相关部门进行沟通和协商，确保项目能够顺利通过审批。 在完成项目审批后，开发商就可以进行项目开工前的准备工作。这些工作包括土地征购及拆迁、资金筹措、施工现场的准备等。同时，还需要进行施工合同的签订，选择合适的施工队伍和建筑材料。 然后，就可以进行项目的开工建设。在开工建设之前，开发商需要申请办理施工许可证，确保项目建设的合法性。在施工过程中，需要严格遵守施工合同的规定，按照施工进度表进行施工，并确保施工质量和安全。同时，还需要进行项目进度款的支付和施工进度的监控。 最后，进入项目的竣工验收阶段。在这个阶段，需要对项目的各项工程进行验收，确保项目符合规划要求和使用功能要求，质量达到合同规定。验收合格后，颁发《竣工验收证》。如果项目未通过验收，需要进一步整改，直至达到要求。
房地产开发——建设程序流程 1.市场调研和项目策划： 在进行房地产开发之前，开发商需要进行市场调研，了解目标市场的需求和潜在利润。确定项目的规模、定位、产品类型和目标客户群，并进行预算和盈利能力分析。 2.获得土地： 一旦项目策划完成，开发商需要寻找适合开发的土地，并进行购买或租赁。这包括寻找土地的位置、面积、法律和规划要求等方面的考虑。3.土地调研和规划： 在获得土地后，开发商需要进行土地调研，了解土地的状况和限制条件。然后，制定开发规划和设计方案，包括建筑设计、园林设计和配套设施等。 4.土地开发准备： 在进行实际开发之前，开发商需要办理相关手续，包括土地证明、用地规划许可、环保审核等。同时，需要进行土地平整和基础设施建设准备工作。 5.施工： 一旦土地开发准备完成，施工阶段开始。开发商需要进行招标和选择施工队伍，确保施工质量和进度的控制。施工包括基础设施、建筑结构、室内装修和园林景观等方面的工作。 6.营销销售：
7.租赁和物业管理（可选）： 如果是商业地产项目，开发商还可以选择将物业进行租赁管理。这包 括租户招募、合同管理、租金收取和物业维护等工作。 8.交付和验收： 一旦建筑物和设施完工，开发商需要与购房者或租户进行交付和验收。这涉及相关手续的办理和房屋质量的检查。 9.售后服务： 10.运营和管理（可选）： 一旦房地产项目交付使用，开发商可以选择自己进行运营和管理，或 选择聘请第三方进行运营和管理。这包括租户管理、设施维护、收入管理 等方面的工作。 以上是一个较为详细的房地产开发程序流程。然而，实际情况可能因 项目的具体性质和各种因素而有所不同。因此，开发商在进行房地产开发 时应根据具体情况制定和调整流程。
房地产项目建设流程 在房地产领域，项目建设流程是房地产开发的核心环节之一。一个成功的房地产项目需要经历一系列的策划、设计、审批、施工和交付等阶段，下面将介绍一般房地产项目建设的流程。 一、规划阶段 在项目建设前，需要进行详细的规划工作。这一阶段的主要任务是确定项目定位、目标、战略规划和可行性研究等。具体工作包括： 1. 市场调研与分析：对于项目所在区域的市场需求、竞争情况、潜在买家群体等进行调研，为项目的设计和销售提供依据。 2. 土地选址：通过评估土地的价格、地理位置、规划用途等因素，确定适合建设房地产项目的土地。 3. 定位规划：确定项目的类型、规模、产品结构和定价策略，制定项目的整体规划方案。 二、设计阶段 在规划阶段确定项目的定位后，需要进行详细的设计工作，包括建筑设计和景观设计等。设计阶段的任务是将项目规划方案转化为具体的施工图纸，并确保设计符合法律法规和市场需求。 1. 建筑设计：根据项目的定位和规划方案，进行建筑设计，包括户型设计、楼栋布局、公共设施等。
2. 景观设计：对项目的公共空间、绿化带、景观设施等进行设计和美化，增加项目的美观性和舒适度。 三、审批阶段 在设计完成后，需要进行相关的审批手续，确保项目合法合规。审批阶段的主要任务是获得政府相关部门的批准和许可。 1. 土地审批：提交土地使用申请，并按照规定的程序获得土地使用权。 2. 规划审批：将项目规划方案提交给相关部门进行审批，并获得相关的建设用地规划许可证。 3. 建设工程规划许可证：根据建筑设计图纸，向相关部门提交建设工程规划许可证申请，并获得批准。 四、施工阶段 在获得审批许可后，进入项目的实际施工阶段。施工阶段的任务是按照设计图纸和相关规范进行项目的建设和装修工作。 1. 施工招标：根据项目需求，发布施工招标公告，并选择合适的承包商进行施工。 2. 施工管理：对施工过程进行管理和监督，确保施工质量和工期的控制。 3. 环保安全检查：进行环保设施的安装和环保安全问题的检查，确保项目的环保要求得到满足。
房地产开发全套流程大全完整版 一、项目前期工作 1. 土地储备及选取：从城市规划、政策法规、市场需求等多方面综合考虑，选择适宜的土地进行储备，确定项目目标。 2. 立项申请：根据土地用途、规划要求等编制建设方案，向审批部门申请立项。 3. 市场调研分析：通过调研市场需求、竞争情况、消费群体等因素，确定产品定位和市场营销策略。 4. 筹措资金：通过银行贷款、自筹资金、融资等方式筹措项目开发所需资金。 二、设计阶段 1. 概念设计：明确项目规模、功能定位、景观布局、外观风格等设计要求。
2. 方案设计：在概念设计基础上，深化各项设计内容，形成符合现实施工条件的详细设计方案。 3. 施工图设计：在方案设计的基础上，进一步细化施工图纸，包括结构图、电气图、给排水图等。 三、前期准备 1. 环评审批：按照环保法律法规要求，进行环境影响评价，并向环保部门提交审批申请。 2. 建设用地规划许可：先到国土资源部门申请建设用地规划许可证，获得批准后再到城市规划部门申请规划许可。 3. 工程施工图设计报审：按照法律法规要求和城市规划、建筑设计、结构设计等相关质量标准，编制工程施工图设计图纸，并向建设主管部门报审。 四、建设阶段
1. 招标采购：根据项目需要，进行施工单位招标采购，力求选择施工单位的施工技术、管理能力等符合质量标准要求的承包人。 2. 工程施工：按照施工图要求，进行场地平整、基础工程、建筑工程、装修工程等各项工作。 3. 工程监理：由专业监理机构对施工过程进行全程监控，确保施工质量与安全。 5. 竣工验收：在施工完成后，由主管部门对竣工验收进行审查，合格后颁发竣工验收证书。 五、交付阶段 1. 交付手续办理：在交付前，切实履行由国家、城市和业主所规定的交付条件，办理交付手续。 2. 产权过户：将开发商持有的物业产权证书过户给购房人，完成转移产权手续。
房地产开发的主要程序 房地产开发主要程序分为： 1. 投资机会选择与决策分析阶段 2. 前期工作阶段 3. 开发项目的建设实施阶段 4. 房屋租售和物业管理阶段 (一)投资机会选择与决策分析阶段 1. 投资机会选择： (1) .投资机会寻找 (2) .投资机会筛选 2. 项目可行性研究： (1) .市场分析 (2) .项目财务评价 (二).前期工作阶段 1. 开发项目立项 根据《城市房地产开发经营管理条例》规定，房地产开发项目应纳入固定资产投资计划，应根据城市规划、年度建设用地计划和市场需求，经计划管理部门批准立项。立项时要提交可行性研究报告和项目建议书。
2. 申请《建设用地规划许可证》 根据《城乡规划法》规定，房地产开发项目确立后，开放商持项目获批准的立项文件、申请用地函、房地产开发资质证书、工程情况简要说明和地址要求、建设项目拟规划设计方案图、开发项目意向位置地形图等资料向城市规划主管部门申请定点，由城市规划管理部门核发《建设用地规划许可证》 3. 申领土地使用证 城市规划主管部门对土地的管理只是土地的利用方式管理，土地的使 用权管理则由土地管理部门负责，开发企业购置土地应向土地管理部 门提出申请。 房地产开发用地的土地使用权出让或者划拨前，城市规划行政主管部 门和房地产开发主管部门应对房地产开发项目的性质、规模和开发期 限、城市规划设计条件、基础设施和公共设施的建设要求、基础设施 建成后的产权界定、项目拆迁补偿、安置要求等提出要求，并出具书 面意见，其内容作为土地使用权出让或者划拨的依据之一。 已获得土地使用权的开发项目，开发商持立项申请书，土地使用权证， 开发企业资质证书等资料向计划管理部门提出立项申请。 4. 领取《房地产开发项目手册》 开发企业应在签订土地使用权出让合同或取得划拨土地使用权批准文 件后，房地产开发企业持国有土地使用权证书、用地规划许可证等审 批手续原件到房地产开发主管部门备案，领取《房地产开发项目手 册》。使房地产开发主管部门 及时了解和掌握房地产开发项目的进展情况，实施对开发项目的跟踪
一个完整的房地产项目从开始到竣工，大致可以分以下三大部分 第一部分,房地产开发公司的准备工作 在报行政机关审批之前，房地产开发公司应办理好土地出让手续，委托有资质的勘察设计院对待建项目进行研究并制作报告书，应附有详细的规划设计参数和效果图，并落实足够的开发资金。 第二部分，行政审批部分 根据我国当前法律、法规、规章，房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段:1)选址定点；2）规划总图审查及确定规划设计条件；3）初步设计及施工图审查；4）规划报建图审查;5)施工报建；6)建设工程竣工综合验收备案. 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1 、计委审查可行性研究报告和进行项目立项。 2 、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查. 3 、建委办理投资开发项目建设条件意见书。 4 、环保局办理生产性项目环保意见书（表）。 5 、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查。 6 、规划部门办理项目选址意见书。 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段,此阶段办理以下一般事项： 1 、人防办进行人防工程建设布局审查. 2 、国土资源局办理土地预审.
3 、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查. 4 、规划部门对规划总图进行评审,核发《建设用地规划许可证》。 5 、规划部门确定建设工程规划设计条件。 三、初步设计和施工图设计审查,此阶段办理以下一般事项: 1 、规划部门对初步设计的规划要求进行审查. 2 、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查。 3 、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查。 4 、人防办对初步设计的人防设计进行审查。 5 、国土资源局进行用地预审. 6 、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查。 7 、建委制发初步设计批复，并对落实初步设计批准文件的要求进行审查。 8 、建委对施工图设计文件进行政策性审查,根据业主单位意见,核发技术性审查委托通知单. 9 、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》，发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》. 四、规划报建图审查阶段,此阶段办理以下一般事项： 1 、公安消防支队进行消防设计审查. 2 、人防办进行人防设施审查. 3 、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专
第一步房地产开发公司旳设立 第二步房地产开发项目旳立项和可行性研究 房地产开发项目旳立项和可行性研究阶段旳法律程序 1、选定项目，签定合伙意向书 2、初步拟定开发方案 3、申报规划要点 4、申报、审批项目建议书 5、编制项目可行性研究报告 6、申报、审批项目可行性研究报告 房地产开发项目立项和可行性研究阶段旳有关税费 1、可行性研究费 2、建设工程规划许可证执照费 第三步房地产开发项目旳规划设计和市政配套 房地产开发项目规划设计和市政配套阶段旳法律程序 一、房地产开发项目旳规划设计 1、申报选址定点 2、申报规划设计条件 3、委托作出规划设计方案 4、办理人防审核 5、办理消防审核 6、审定规划设计方案7、住宅设计方案旳专家组审查 8、贯彻环保“三废”治理方案 9、委托环境影响评价并报批 10、建设工程勘察招、投标 11、委托地质勘探 12、委托初步设计 13、申报、审定初步设计 二、房地产开发项目旳市政配套 14、征求主管部门审查意见 15、贯彻市政公用设施配套方案 16、报审市政配套方案 17、市政各管理部门提出市政配套意见18、市政管线综合房地产开发项目规划设计和市政配套阶段旳有关税费 1、工程勘察（测量）费 2、工程设计费 3、建设工程规划许可证执照费 4、竣工档案保证金 5、临时用地费 6、临时建设工程费 7、建设工程勘察招标管理费 8、勘察设计监督管理费 9、古建园林工程设计费 第四步房地产开发项目土地使用权旳获得 获得房地产开发项目土地使用权旳法律程序 一、国有土地使用权旳出让 1、办理建设用地规划许可证 2、办理建设用地委托钉桩 3、办理国有土地使用权出让申请 4、主管部门实地勘察 5、土地估价报告旳预审 6、委托地价评估 7、办理核定地价手续 8、办理土地出让审批 9、签订国有土地使用权出让合同 10、领取临时国有土地使用证 11、领取正式国有土地使用证 12、国有土地使用权出让金旳返还 二、国有土地使用权旳划拨 13、国有土地使用权划拨用地申请 14、主管部门现场勘察 15、划拨用地申请旳审核、报批 16、获得划拨用地批准 三、集体土地旳征用 17、征用集体土地用地申请 18、到拟征地所在区（县）房地局备案 19、签订征地合同 20、签订补偿安顿合同 21、拟定劳动力安顿方案22、区（县）房地局审核各项合同 23、市政府下文征地 24、交纳菜田基金、耕
房地产开发流程(拿地、立项、报建、竣工验收、预售)
房地产开发流程潜规则详解 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久，我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证，加上规划要点批复，是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序，非常的有学问。有经验的同志，一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩，简单的说一下，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限（只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来，包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢，这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划，直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商，再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好，反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。