房地产项目拓展工作指引
开发部
2015 年 4 月
目录
第一编房地产项目前期调研分析. (3)
第一章城市房地产市场调研分析.......................... 3..
第一节城市房地产市场调研的类型..................... 3.
第二节城市房地产市场调研的内容..................... 4.第二章房地产项目调研和投资可行性研究.................. 7.
第一节房地产项目地段的选择......................... 7..
第二节房地产项目实地调研内容...................... 1..0第三节房地产项目投资可行性研究 ................... 1.2
第一编房地产项目前期调研分析
第一章城市房地产市场调研分析
第一节城市房地产市场调研的类型
房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。
一、房地产市场调研的作用
1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向；
2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场；
3）有利于企业制订正确的营销策略；
4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。
二、房地产市场调查研究的类型按房地产类型的不同，房地产调查研究的类型主要有以下几种：
1、住宅房地产市场的调研研究
住宅市场调研是目前最为普遍的一项。主要针对某一城市或某一区域的住宅市场进行分析，通过对住宅市场的供给、需求和价格水平的分析判断住宅开发在该城市未来的发展趋势，帮助开发商预测未来的投资前景并选择合适的投资区域。
2、商业房地产市场的调查研究商业房地产市场调查研究主要针对城市区域中某大型项目展开，主要分析项目所处地区的购买力水平，流动人口和常住人口的数量，对该地区零售业的特殊需求，项目商圈范围、
大型商业项目的分布及其竞争状况等。
3、写字楼房地产市场的调查研究
写字楼市场调研研究一般针对一线、二线和三线发达城市展开，中小城市由于需求很少几乎不涉及此类调研。写字楼市场调查研究主要分析市场中写字楼的供给需求，分析销售价格和租金价格的变动，并预测其主要的吸纳特征。
4、酒店房地产市场的调查研究酒店房地产市场调查研究一般应用于城市一些大型酒店项目特别是星级酒店项目的投资分析中。一般就城市环境、旅游资源、酒店物业开发、经营状况、酒店消费群体的构成与特征等方面进行分析。
5、工业房地产市场的调查研究
工业房地产市场调查研究较少，与工业房地产市场的发育程度较低有关。工业房地产市场调查研究主要根据某区域或城市的区域经济发展、工业发展状况及趋势，分析该区域工业房地产的总需求和供给，办公、生产和仓储的供应比例，以及劳动力、交通运输、原材料的问题。
我公司以住宅地产开发为主，因此下节主要以住宅房地产市场调查研究阐述。
第二节城市房地产市场调研的内容
一、宏观投资环境调查
1、城市经济环境调查首先阐明城市的地位，即城市所处经济圈的基本情况，城市在所处经济圈中的地位。
第二要分析城市的经济发展状况。即分析GDP和人均GDP及其变化情况、产业结构及其
比例分析、城市主导产业的发展状况、固定资产投资及房地产投资及发展情况等。
第三分析城市的社会发展状况。即分析城市人口、外来人口及其近年的变动情况、物价水平的变动情况、城市居民人均可支配收入和人均消费支出变动情况、城市职工平均工资水平、社会消费品零售总额、居民储蓄存款余额、城市居民人均居住面积指标等。
第四简单分析该城市的社会文化环境，包括居民受教育程度、民族分布、宗教信仰、民
风民俗等。
2、城市规划调查
调查城市发展的总体目标，城市的总体规划布局；调查城市各区域的功能划分，各区域规划发展目标；调查城市的交通现状及交通规划，着重关注城市轨道交通、道路交通规划。
3、政策环境调查
主要对该城市房地产开发涉及的有关土地出让政策、税收政策、针对房地产开发有无特殊的优惠政策进行调研。
土地出让政策着重调查该城市的土地招拍挂出让的市场化程度、让在该城
透明程度，以及土地出
市的各种潜规则。
税收政策主要着重对该城市房地产开发涉及的相关税收（契税、营业税及附加、所得税、
土地增值税等）在该城市的缴纳标准、缴纳情况等。
针对房地产开发有无特殊的优惠政策着重调查是否该城市出台支持鼓励房地产开发的相关政策，包括对税收、行政性收费、进入门槛、信贷、招商等方面的优惠政策。
4、各项行政性收费及建安、市政费用的初步调查
鉴于各城市的情况不同，应对城市的房地产开发的涉及缴纳的各项行政性收费、服务性收费、本地建
安费用一般水平、各项市政设施费用（主要为水、电、暖、气）的缴纳方式和基本水平进行调查。
二、城市房地产市场概况
1、城市土地市场调查分析城市历年经营性用地的土地供应总量、土地成交总量、成交率、流拍率进行
分析，最好能按各用途详细分解；分析土地价格的变动趋势，包括各用途的土地成交价格变动趋势；分析该城市土地成交价格与土地底价的关系，判断该城市土地市场的竞争激烈程度，判断是否过冷或过热。
2、城市商品房开发状况调查分析城市近年房地产开发总投资（包括住宅开发总投资）的变动情况；
分析近年商品房的施工面积、竣工面积、新开工面积等。
3、城市商品房供给和需求状况调查分析城市近年商品房（主要为商品住宅）的供应面积（批准预售面积）、销售面积、销售金额、空置面积等。
4、城市商品房的价格调查分析全市房地产（主要为商品住宅）价格变动情况，不同区域的商品房（商
品住宅）价格变动情况；分析城市的房价收入比指标。
5、存量房的交易情况调查分析近年该城市存量房（主要是存量住宅）的成交量、成交价格等。
三、各区域、各板块商品房（主要为商品住宅）市场调查根据该城市房地产的实际发展情况划分不同区
域、不同板块；对不同区域和不同板块内
的商品房市场（主要为商品住宅）从板块功能定位、板块特征、板块开发动态、价格区间、产品类型和特
征、主要客群等方面对各板块进行分析；应选取各板块典型代表楼盘，对其项目规模、产品特征、销售价格、销售情况等方面进行实地详细的调研。
四、客户群体分析
1、产品的需求特征调查调查分析市场上主流的和消费者偏好的商品住宅类型、建筑风格、户型结构、
户型面积、
普遍能够承受的销售单价及总价范围。
2、消费者行为调查消费者行为调研内容包括调查分析现实消费者和潜在消费者的社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、商品住房的消费观念（包括购买偏好、购买动机、购买特点）等。
五、竞争分析
1、城市房地产市场竞争对手分析
针对目前该城市的房地产参与者进行调查分析，主要针对外来知名开发商和本地知名开发商对其从品
牌知名度、资金实力、开发楼盘数量及规模、开发楼盘质量及口碑、与政府部门的关系进行分析。判断该城市的房地产市场的竞争激烈程度和市场化程度。
2、城市房地产典型竞争项目分析主要是分析建成或正在建设中的具有较大影响力的项目，针对其区位、项目规模、项目规划与建筑特征、产品特征、销售价格、销售情况、营销噱头等方面进行调查分析。
六、城市房地产市场调查研究结论
对前述调研分析进行提炼，对该城市的经济发展、房地产市场发展健康程度、房地产市场前景、供给和需求等方面做出调查结论。
第二章房地产项目调研和投资可行性研究房地产项目调研和房地产投资可行性研究是在通过对城市或区域的宏观经济环境和整体房地产市场的进行充分调研并了解的基础之上，通过对该城市或区域的地段选择、项目实地调查研究并撰写投资可行性研究报告从而为公司进行房地产项目的投资决策提供最直接的参考。
第一节房地产项目地段的选择
房地产开发项目的地段选择，往往不受开发商的主观意志影响，只能被动接受，因为房地产项目主要来源于政府的土地出让供应和其他开发商在土地二级市场的项目转让、股权转让或合作开发这两种方式。但在面对众多的投资机会可以选择时，仍然需要对不同项目的进行筛选，因此对项目的选择即地段的选择仍然十分必要。
一、房地产开发项目地段的影响因素房地产投资地段的影响因素很多，不同的地段的影响因素也是不一样的，影响程度也不相同，应根据地块的实际进行相关探讨。地块的常见影响因素如下：
1、市场供需行情
需求大供给量少，地块价格就攀升，房地产投资商也就可以获得较高投资回报，该地块就是较好的投资地段；如果一宗地块需求趋少，则该地块价格就趋低，房地产投资回报相对较低，则不是好的投资地段。
2、地块的自然条件
地块的自然条件包含如下内容：地块与市中心的距离、地块的地质条件（原生地、回填地、开挖地）、地形地势、土地面积、地块形状、日照、风向、多雷区或非多雷区、地质灾害（滑坡、泥石流）。
地块与市中心的距离，是影响房地产投资的地段的主要因素之一。任何城市，人们购房都是以距市中心的距离远近作为购房的一个重要衡量指标。一般来讲，地块接近市中心，交通越方便，基础设施越完备，地价越高，越容易出手，同时竞争也越激烈，对投资者的资金要求也严格。距城市中心越远，基础设施不完善，地价越低，实现增值的时间越长，越不易销售，同时地价也越低。但对于已形成高档社区的开发片区，对于购房者有自备交通工具的
购房群体来说，他们追求的是居住环境、身份价值体现和社区文化氛围，“距离”二字在他
们面前就淡化了，这就是为什么距城市中心较远的开发高档社区的投资商同样能取得很好的经济效益的缘故。
地块的地质条件，也是影响地块价格的重要因素，原生地地质条件较好，地质承载力大；如是回填
附件1: 物业服务市场拓展指引 为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行，提高物业项目拓展工作效率,特制定该指引。 一、适用范围本指引适用于各区域公司、事业部与物业项目拓展有关的组织及 其组织行为。 二、职责 1、区域公司、事业部总经理负责批准公司物业项目拓展工作方针及公司年 度物业项目拓展工作目标. 2、区域公司项目拓展分管领导或项目拓展部门负责人负责组织物业项目拓 展工作，并对物业拓展工作进行指导和评审。 3、区域公司、事业部经营拓展部门负责物业项目拓展工作,在各辖区范围内 对外承接物业管理项目，并应根据公司需求制定《物业项目拓展经营管理制度》。 三、保利物业公司对外拓展的优势 1、保利物业服务品牌文化效应; 2、在4７个城市拥有2６０多个项目的管理规模，具有强大后备技术、资源 的支持力; 3、健全管理制度; 4、统一的服务标准及要求； 5、专业人才的输出; 6、“大客服”体系基础服务的推行； 7、专业化、特色化的全介通咨询、资产管理、社区养老、社区康体、社区 Ｏ２Ｏ、保利ＡPP等具有保利特色的管理模式. 四、拓展发展目标： 1、定位 数量定位:全国各区域公司、事业部外接项目按照公司总部下达目标完成项
目拓展任务，有能力、有机会的要争取接管更多项目。 模式定位：外接项目模式包括项目全权委托,企业深层合作、全面顾问咨询等三类模式,不管采用何种模式对外拓展管理，均属于外接项目有效管理面积。 领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、政府机关办公大楼、学校教学楼、大型企业后勤(包括工业园区）等。 战略定位：在部分地区物业管理市场不成熟的前提下,不求多，只求精,以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和依据多年的经验和资源,对外进行拓展。 拓展原则：对于全权委托、合资合作等模式的的拓展项目，要注意以下原则。(１)具备一定的赢利能力的各类物业项目,包括住宅、商业、政府办公楼及学校等，要积极争取接管; （2)普通住宅项目或大型住宅项目,对品牌发展有一定影响力的项目,在能保证合同期内收支基本平衡的,也要积极争取管理权； (３）个别盈利不高或略有亏损的项目,但对品牌发展有一定影响力的,应向总部提报并经审批同意后，可以接管； (4）企业间的深层战略合作，如合营、合资办企、合作拓展等，须向总部提报并经审批同意后方可开展； （５）在对外拓展项目中，要积极主动将保利社区APＰ和地产CＲＭ客户管理系统推荐、引入到项目现场管理中，使社区AＰＰ、CRＭ客户管理系统在对外拓展管理形成常态化; （6）外接项目管理,物业服务签约期限不得少于3年,一般建议3—5年，若管理稳定正常,争取延长或续签管理年限; (7）曾因工程问题引起业主公愤、被媒体多次负面爆光、开发商在业内形象不良、业主委员会与物业公司存在较大纠纷的项目应慎重考虑。 2、对外拓展应避免的意识误区 误区一：扩张就是管理面积的扩大。规模化经营还必须充分考虑其投入产出比率,也就是随着投入的增加，规模的扩大，其单位增量所产出的效 益应逐量增高. 企业内部和企业间的合作，应当以文化认同为基础，以优势互补为准则;
房地产项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要，建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围：集团及各子公司 3.名词解释： 3.1.房地产项目资源：可供房地产经营开发的项目、土地信息及其他资源。 3.2.引荐团队：将具有投资潜力的房地产项目资源引荐到集团，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作，促使投资成功的部门和个人。 3.3.执行团队：参与房地产项目资源洽谈、调研、签约的部门和个人。 3.4.投资额：购买房地产项目支付的费用，以签署的合同标的额为准（合作项目投资额以合作项目作价金额及占股比例为计算依据）。 4.职责： 4.1.引荐团队职责：负责提供项目信息，协助谈判。 4.2.执行团队职责：执行团队由集团相关人员组成，实行项目负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程。 5.工作内容： 5.1.奖励对象确认（引荐团队、执行团队）： 5.1.1.引荐团队是向集团提供项目信息的所有员工，以立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的为引荐团队。 5.1.2.执行团队由集团相关人员组成，以立项备案记录为准。 5.2.奖励标准： 5.2.1.引荐团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.1.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额0.3%给予奖励。 5.2.1.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 5.2.1.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额0.1%给予奖励。 5.2.2.执行团队的奖励：项目签约并完成交易后，按以下项目投资额给予累进奖励： 5.2.2.1.项目投资额5亿元以内，按项目投资额0.5%给予奖励。 5.2.2.2.项目投资额5亿元-10亿元，超出5亿元部分按投资额0.3%给予奖励。 5.2.2.3.项目投资额10亿元以上，超出10亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 5.2.3.因特定原因做出突出贡献的，其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3.奖励执行流程： 项目签约并完成交易后，由各团队负责人拟定团队人员分配方式，向分管副总裁提交申请，分管副总裁审批后，报请总裁、董事长签批，由财务部负责发放。 6.其他：本制度涉及项目如出现特殊情况，可根据实际情况进行调整。
新业务拓展激励管理办法(试行) 一、总则 为实现公司总体营销战略目标，完成企业业务结构转型，提高企业管理水平，促进管理进步，建立公开、公平、公正、合理的新业务拓展激励管理模式，充分发挥公司全体人员的工作积极性和主观能动性，特制订本办法。 二、适用范围及对象 新业务拓展范围为公司还未进入的新地域、新行业或者新客户市场。（新业务定义详见附件） 主要适用对象是凭借自身努力，为公司新业务拓展或者新市场开发提供有效商机信息以及开拓性帮助的全体在册员工。 三、制订原则 本办法的制订原则： 1、效率优先原则：定期、及时处理报备商机，对于涉及中标希望比较大、金额或业务影响力较大的有效商机经相关领导审批确认，将组织优势资源重点跟进，优先处理。 2、全过程激励原则：公司将根据员工在新业务拓展工作中的实际贡献，包括客户发掘维护、内部协作、投诉处理以及项目回款等全过程中的表现给予不同阶段及额度的奖励。 3、综合激励原则：对新业务拓展有贡献的员工，除了依据本管理办法给予物质奖金激励外，还将成为个人年度考核以及今后岗位层级晋升的重要加分项。
4、范围：全体在册员工 四、组织机构及职能 为了更有效地考核、管理新业务拓展激励工作，公司将成立新业务拓展激励管理委员会（以下简称委员会）、常务委员会（以下简称常委会）及办公室，办公室挂靠市场部。 委员会组成如下： 主席： 副主席： 成员： 职能：委员会主要负责监管常务委员会的激励管理工作，具有最高仲裁权以及重大事项决策权。同时，委员会所有成员对相关商机信息负有保密以及相互监管的职责。 常务委员会组成如下： 负责人： 成员：管控部门负责人组成 职能：审核商机信息、评估商机价值并构建项目团队、核定激励发放标准以及其他与新业务拓展激励相关的例行事务决策，并对委员会负有定期汇报的职责。 办公室负责人： 成员：待定 职能：办公室负责收集商机报备信息，定期向常委会汇报项目情况以及相关事务。
香江控股房地产项目拓展开发工作流程指引 一、目的 明确香江控股拓展开发系统与各部门及项目公司各部门在项目 拓展、项目开发期间的各项工作任务及需要香江控股及项目公司紧密 配合的工作环节，梳理项目在拓展及后续开发报建/报批中的各项基 本流程及关键节点，以利于香江控股的项目拓展开发工作的顺利进行。 二、适用范围 适用于香江控股拓展开发系统中新项目的拓展工作及项目确立后全过程的报建/报批、取证工作的管理。 三、职责 公司相关部门及项目公司按职责/业务的划分，分别负责组织办理相关的报建/报批、取证工作。 四、工作原则 1、公司项目开发新立项目必须按国家法律、法规和项目所在地相关行政主管部门的要求，办理报建/报批、取证手续，获取有效的批准/注册/许可文件。 2、各负责办理报建/报批、取证的部门领导和具体工作人员，应 认真学习相关法律、法规，了解报建/报批、取证的规定和要求，准 备并提供所需的文件、资料，做到及时、完整、准确、清晰。 3、各项目公司及具体工作人员在开发报建过程中应注意相关业务资料的保密及完善工作文件的归档工作。 五、说明：本手册中所示各项开发报建手续指引以广州市办理房地产项目开发报建流程为范例，各项目公司开发业务单位可以根据当地实际情况完善业务工作流程。
一、投资决策阶段
投资决策阶段是房地产开发过程中最为重要的阶段之一，主要包括市场信息资料搜集，投资机会研究，土地信息获取和《可行性研究》的编制和审批等工作步骤。 1、项目信息收集 （1）目的：收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目提供充分的选择余地。 （2）主管岗位：拓展总监或各项目公司负责人 负责岗位：拓展主管：收集、汇总项目信息。协 助岗位：拓展专员：收集相关信息。 公司高层领导：收集相关信息。 （3）工作内容： A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息； B、 通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息；C、通 过各地政府的招商部门获取项目信息； D、通过朋友、业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息； 2、项目信息筛选 （1）目的：从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目 （2）决策岗位：拓展总监（根据筛选情况确定项目是否需要进 入初判） 负责岗位：拓展主管（组织信息筛选） 协办岗位：拓展专员（进行资料收集整理及实地踏勘）（3）工作内容： A、了解当地已有的政府招商项目实际运作情况，供日后参考； B、 对项目进行现场踏勘，了解土地自身素质； C、了解项目区域人文、自然环境； D、了解项目区域交通状况； E、了解项目的土地性质、证件手续等； F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。
房地产项目拓展前期各阶段工作内容、要点 第一阶段：项目信息获取阶段 一、项目信息收集、筛选，编制可行方案 1、项目信息获取 (1)、目的:收集尽可能多的新项目信息，为公司获取项目 提供充分的选择余地。 (2)、工作内容、信息收集渠道: A、通过各地土地储备中心的出让公告获取土地出让信息; B、通过济南市各熟化平台获取项目熟化信息； C、通过各地政府的招商部门获取项目信息; D、通过业务合作伙伴或其他中介机构等途径获取项目信息; F、通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息; D、通过公司高层领导获取项目信息； 2、项目信息筛选 (1)、目的:从获取项目信息中选取符合公司战策要求的项目； (2)、工作内容: A、了解土地来源，将来的获取方式；
B、编制拟定对项目进行现场地上、地下踏勘的内容，了解土地自身素质; C、编制拟定项目区域人文、自然环境等调研内容; D、编制拟定项目区域交通状况内容; E、编制拟定项目的土地性质、证件手续内容等; F、对项目各项因素进行比较、分析，研究是否符合公司发展战策要求。 第二阶段：项目现状调研、编制项目初判报告 1、土地现状调研： (1)、目的:对项目土地性质、区域环境、区域房地产市场、目标客户群等进入深入调查，为项目可行性分析提供真实依据。 (2)、工作内容: A、土地性质： 土地现状用地性质：具体为国有出让土地、划拨用地、农村集体建设用地、农用地、林地、滩涂、湖泊、军事设施、水力设施、宗教文化用地，是否为可开发用地等； 土地手续：国有土地使用权证（出让、划拨）、集体土地所有权证、集体建设用地转国有土地批复手续、农用地转用批复手续、林权证等合法手续； B、项目宗地现状：
附件1： 2017年碧桂园新项目投资拓展激励方案 一．目的 为进一步完善集团投资拓展业务激励机制，鼓励投资拓展团队获取更多优质项目，现发布《碧桂园新项目投资拓展激励方案》（简称版）。 二．适用范围与时间 本方案适用于2017年1月1日至2017年12月31日碧桂园集团新获取（实质上必须持有股权）的房地产开发且销售项目，以下简称“新项目”。 三．激励方案 本激励方案与计算方式一致，即针对投资拓展“新项目”的激励奖金分为投资拓展激励奖金和成就共享分配奖金两部分，同时修正发放时间，并通过同心共享制度对优质项目加大奖励，对不满足集团要求的项目进行处罚。其中投资拓展激励奖金在获取新项目管理费用中列支；成就共享分配奖金部分在新获取项目实现成就共享时，从成就共享奖励中列支。 四．奖金计算 （一）新项目投资拓展激励奖金，按照以下公式计算： 投资拓展激励奖金（税后总额）=项目总货值×获取方式系数×
权益系数 注： 【项目总货值】以主席签字版《决策意见表》为准，因项目开发过程中总货值明显增加或减少10%（含10%）以上的，根据开发过程中货值的变化进行补发或扣回； 【获取方式系数】勾地方式、收购方式或并购方式按万分之五计取；直接招拍挂方式按万分之二计取；若直接招拍挂期间促成我司摘牌、操盘、并表且底价获取的，按万份之五计取；后续用地获取方式按万分之二计取； 【权益系数】系指我司占项目利润分配百分比，非股权百分比； 【品牌输出】品牌、管理、销售输出项目（无实质上持有股权），不发放投资拓展激励奖金； 【特殊项目】新获取项目奖励原则上按照本公式计算，特殊情况另行报主席、集团总裁审批。 （二）新项目成就共享投资拓展分配奖金，按照以下公式计算； 成就共享分配奖金=项目当期发放成就共享奖金×（不低于20%，区域总裁可根据投资团队实际贡献调增） 注：当期成就共享奖金以集团财务中心核算审批为准。 五．奖励发放 （一）投资拓展激励奖金： 发放原则： 1.投资拓展激励奖金（税后）分配至区域总裁、投资负责人、投资小分队部分的50%要求强制跟投至同心共享（该笔奖金投入不可冲抵原同心共享制度要求的强制跟投金额）若所转入同心共享的金额超出制度约定的上限，则超出部分在项目动工时发放。 2.按照《集团“同心共享”实施办法》要求，申请转入同心共享的前提为项目摘牌或合作项目签订合作（股权协议）三十天内；“项目公司”若有富余资金，在保证项目后续开发中现金流在满足经营性净现金流为正，且将持续为正的前提下，由区域总裁决定是否发放本金，其预期收益按同心共享发放制度执行；
房地产项目拓展奖励制度 1.目的 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要，建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制，鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作，对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围 本制度适用于集团所有土地拓展项目。 3.术语与定义 无。 4.管理机构 4.1.集团执董会 监督和指导本制度实施的最高权力机构。 4.2.集团经营发展部 负责实施本制度的日常管理、协调执行的归口机构。 5.主要内容 5.1.项目分类：根据项目拓展类型，将项目分为以下六种：
5.2.奖励金额及标准 5.2.1.奖励标准 按项目类型，奖励标准如下表所示：
其中，C类的“拓展绩效面积”的计算规则为： 1）若签约时项目尚未列入城市更新单元计划，则项目拓展绩效面积根据预期项目总面积的30%计算（预期项目总面积以投委会确认的数据为准）； 2）若签约时项目已列入城市更新单元计划时，拓展绩效面积按项目预期总面积50%计算（预期项目总面积以投委会确认的数据为准）； 3）若签约时项目已通过专项规划时，拓展绩效面积按项目归属我司权益总面积75%计算； 4）若签约时项目已通过专项规划且完成拆迁，拓展绩效面积按项目归属我司权益总面积100%计算； 5）若签约时项目已达到确认实施主体阶段，按B类拓展项目进行计算。 5.2.2.系数调整 奖励系数分为难度系数、效益系数两类： 1）难度系数调整：由集团经营发展部牵头相关部门会议讨论难度系数取值，根据该项目占用集团资源的多寡、对集团业绩（包括销售额、品牌、融资等指标）的贡献度、项目所处城市战略重要性、项目获取竞争程度等4个维度综合确定项目难度系数，会议结果上报集团CEO，由集团CEO最终审定。难度系数取值范围0.5-1.5。 2）效益系数调整：根据目标项目的销售净利润率和FIRR共同制定。 效益系数=FIRR系数*30% + 销售净利润率系数*70% 其中，FIRR系数、销售净利润率系数分别按下表确定。
新业务拓展计划 企业新业务拓展的基本战略有三种：密集型成长战略、一体化成长战略及多样化成长战略，它们各自又包含三种具体形式，如表1。 密集型成长战略 密集型成长战略是在现有的产品——市场范围内确定的成长战略，如表2，其中的多样化战略超越现有产品——市场范围的问题，将在后面介绍。 1.市场渗透战略，是指通过各种措施，增加现有产品在现有市场销售量的战略。可运用的营销措施包括：改进现有产品的质量、包装，调整价格，加强售后服务，加强广告或人员推销等。 2.市场开发战略，是指为现有产品寻找新市场的战略。其途径可以是： （1）在当地发掘潜在顾客，进入新的细分市场； （2）在当地开辟新的营销渠道，包括雇佣新类型的中间商和增加传统类型中间商的数目； （3）开拓区域外部或国外市场。
3.产品开发战略，是指在现有市场上通过改良现有产品或开发新产品来扩大销售量的战略。 一体化成长战略 一体化成长战略，是指企业通过集团化的形式，融供应、生产、销售于一体来实现企业发展的战略。企业集团化，可以通过兼并、控制其他相关企业或自己开设子公司的方式，从而实现集团内部供应、生产、销售一体化，并产生规模经济和整体优势，促进企业迅速成长。 一体化成长战略有三种形式： 1.后向一体化：企业向后控制供应商或自己开办原料工厂，来实现供产一体化的成长战略。 2.前向一体化：企业向前控制分销商（包括代理商、批发商、零售商）或建立自己的分销网点，来实现产销一体化的成长战略。例如：许多大中企业在各大城市都设立了自己产品的专卖店或连锁店。 3.水平一体化：又称作横向一体化，水平整合。是指企业收购或兼并同类产品生产企业来扩大经营规模的成长战略。 表1新业务拓展战略密集型成长战略一体化成长战略多
X房地产项目拓展奖励制度 某房地产项目拓展奖励制度 1.目的： 为保证集团公司土地储备满足公司发展战略需要，建立长效的土地储备工作制度与激励机制，鼓励公司内部引荐土地开发资源、推进土地储备工作，对引荐人及执行团队对进行奖励。 2.范围： 2.1适用范围：总部及各公司 2.2发布范围：发展中心 3.名词解释： 3.1土地开发资源：本办法所称的土地开发资源是指可供公司房地产经营开发的一级开发项目、二级开发项目土地信息及资源。 3.2引荐人：本办法所称的引荐人是指将具有投资潜力的土地开发资源引荐到公司，并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作、促使投资成功的组织和个人。 3.3执行团队：本办法所称的执行团队是集团公司土地储备管理部门（发展中心）及项目公司土地拓展部门，包括部门的直接领导者。 3.4投资额：本办法所称的投资额为购买土地支付的费用，以签署的合同标的额为准（关于非土地直接转让的合作，投资额以合作双方或多方共同协商确认的土地总价值为准） 4.职责： 引荐人职责：引荐人负责提供项目信息协助谈判 执行团队职责：执行团队由公司相关部门人员组成,实行项目经理负责制，执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程. 5.作业内容： 5.1奖励对象确认（引荐人、执行团队）引荐人是向本公司提供项目信息的所有员工,以在发展中心立项备案记录为准，同一项目出现两个不同渠道时，以登记最早的人为引荐人。 5.1.2执行团队由发展中心负责组织相关机构人员参与，以发展中心备案文件为准。 5.2奖励标准 5.2.1引荐人的奖励项目交易或合作成功后，按项目投资额0.3‰给予奖励； 5.2.2执行团队的奖励：项目交易或合作成功后，按项目投资额0.5‰作为团队奖励。引荐人及团队奖励的内部分配由引荐人主体及团队内部自行分配,因特定原因或组织与个人做出突出贡献的,其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3奖励执行流程 引荐人的登记及执行团队的确定。 5.3.1引荐人应于项目立项后由发展中心办理引荐人登记；项目推进部门由总经理办公会确定,由发展中心备案登记； 5.3.2奖励的申请。 引荐奖励的申请，项目合作或交易成功后，引荐人持书面申请交于发展中心,由发展中心提交总经理办公会申请项目引荐奖励；团队奖励的申请，项目合作或交易成功后，由发展中心提交总经理办公会申请项目团队奖励； 5.3.3奖励的审批。由研发中心将奖励申请提交总经理办公会通过后,报请董事长审批确定具体奖励金额和奖励方式。 5.3.4奖励的兑现。 奖励采取资金方式兑现的，由集团财务部门向奖励主体发放奖励资金,接受奖励主体提
企业管理制度 项目拓展奖励制度
项目拓展奖励制度1.适用范围 本制度适用于集团所有新开发的土地拓展项目。 2.术语与定义 无。 3.管理机构 3.1.集团执董会 监督和指导本制度实施的最高权力机构。 3.2.集团经营发展部 负责实施本制度的日常管理、协调执行的归口机构。 4.主要内容 4.1.项目分类 4.2.1.奖励标准
1）若签约时项目尚未列入城市更新单元计划，则项目拓展绩效面积根据预期项目总面积的10%计算（预期项目总面积以投委会或集团CEO确认的数据为准）；2）若签约时项目已列入城市更新单元计划时，拓展绩效面积按项目预期总面积25%计算（预期项目总面积以投委会或集团CEO确认的数据为准）； 3）若签约时项目已通过专项规划时，拓展绩效面积按项目归属我司权益总面积75%计算； 4）若签约时项目已通过专项规划且完成拆迁，拓展绩效面积按项目归属我司权益总面积100%计算 5）若签约时项目已达到确认实施主体阶段，按B类拓展项目进行计算。 4.2.2.系数调整 奖励系数分为难度系数、效益系数两类： 1）难度系数调整：由集团经营发展部牵头相关部门会议讨论难度系数取值，根据该项目占用集团资源的多寡、对集团业绩（包括销售额、品牌、融资等指标）的贡献度、项目所处城市战略重要性、项目获取竞争程度等4个维度综合确定项目难度系数，会议结果上报集团CEO，由集团CEO最终审定。难度系数取值范围0.5-1.5。 2）效益系数调整：根据目标项目的销售净利润率和FIRR共同制定。 效益系数=FIRR系数*30% + 销售净利润率系数*70% 奖励金额 = 奖励标准 * 难度系数 * 效益系数。 4.3.奖金分配 4.3.1.若项目为一线机构主导，则奖励金额的70%由一线机构负责人负责分配；
房地产项目拓展工作指引 开发部 2015年4月 目录
第一编房地产项目前期调研分析 (3) 第一章城市房地产市场调研分析 (3) 第一节城市房地产市场调研的类型 (3) 第二节城市房地产市场调研的内容 (4) 第二章房地产项目调研和投资可行性研究 (7) 第一节房地产项目地段的选择 (7) 第二节房地产项目实地调研内容 (10) 第三节房地产项目投资可行性研究 (12)
第一编房地产项目前期调研分析 第一章城市房地产市场调研分析 第一节城市房地产市场调研的类型 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策，而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料，将其转化为决策所需信息的工作过程。 一、房地产市场调研的作用 1）有助于企业发现新的市场机会，确定正确的发展方向； 2）有利于房地产企业适时开发新产品，抢占新市场； 3）有利于企业制订正确的营销策略； 4）有利于企业不断提高产品质量，改善经营管理，提升市场竞争力。 二、房地产市场调查研究的类型 按房地产类型的不同，房地产调查研究的类型主要有以下几种： 1、住宅房地产市场的调研研究 住宅市场调研是目前最为普遍的一项。主要针对某一城市或某一区域的住宅市场进行分析，通过对住宅市场的供给、需求和价格水平的分析判断住宅开发在该城市未来的发展趋势，帮助开发商预测未来的投资前景并选择合适的投资区域。 2、商业房地产市场的调查研究 商业房地产市场调查研究主要针对城市区域中某大型项目展开，主要分析项目所处地区的购买力水平，流动人口和常住人口的数量，对该地区零售业的特殊需求，项目商圈范围、大型商业项目的分布及其竞争状况等。 3、写字楼房地产市场的调查研究 写字楼市场调研研究一般针对一线、二线和三线发达城市展开，中小城市由于需求很少几乎不涉及此类调研。写字楼市场调查研究主要分析市场中写字楼的供给需求，分析销售价格和租金价格的变动，并预测其主要的吸纳特征。
自然资源评价评估业务拓展工作指引 河北省自然资源评价评估行业协会 2019年12月
中共中央办公厅、国务院办公厅《关于统筹推进自然资源资产产权制度改革的指导意见》等文件的出台，为自然资源评价评估工作指明了方向。为了全面贯彻党的十九大精神，落实《自然资源部办公厅关于部署开展2019年度自然资源评价评估工作的通知》，我会编写了《自然资源评价评估业务拓展工作指引》，为会员单位拓展新的业务领域提供参考。本行业应开展的业务包括但不限于本指引中列示的内容，具体项目根据工作任务内容归集行业领域。 根据现有法律法规及有关政策，原则上凡是机构改革三定方案确定的、自然资源行政管理部门职责范围内涉及的评价评估技术性工作和其他部门、机构及个人委托的受自然资源管理部门监管的评价评估业务均可列入本行业的业务范围。总体上将业务拓展分为：评估、评价和咨询三类。其中评估评价类包含数量、质量、价格三个方面；咨询类包含前期可研、后期报告等咨询活动。现将不同来源的业务类项与基本内涵连同常用文件依据列示如下，供业内参考。 本《自然资源评价评估业务拓展工作指引》，非行业规定，仅作为我会会员学习使用，如与其他行业规定冲突，依从行业规定开展业务活动。 第一部分业务类项来源与基本内涵
一、评估类业务 （一）自然资源主管部门委托业务 1.城镇基准地价评估：以城镇整体为单位，针对城镇内以土地级别或均质区域为基础的不同区域，按不同用途评估出市场平均地价，并在基准地价基础上分用途、分区域建立宗地地价修正体系。 2.农用地基准地价评估：县（市）政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型（耕地、园地、林地、草地等），分别评估某一估价期日的平均价格，并建立宗地地价修正体系。 3.集体建设用地基准地价评估：以土地级别（或均值区片）为基础，测算不同类型集体建设用地使用权价格，并建立宗地价修正体系。 4.海域使用权基准价评估：对海域使用权区域平均价格的评估。 5.标定地价评估：选定均质区域内标准宗地，测定其规定内涵条件下的土地使用权价格，并标定公示。 6.森林资源资产评估：依据评估准则,对特定目的和内涵条件下的森林资源资产价值进行估算。 7.征地区片综合地价评估：在土地利用总体规划确定的建设用地范围内（可以根据征地需要和实际情况扩展到更大范围），依据地类、产值、土地区位、农用地等级、人均耕
增值业务拓展工作与流程 、MANG网的增值业务内容: 1、无线增值业务：a、包括短信、彩信、彩铃、IVR、WAP、KJAVA /BREW等；b、网上订阅、网上游戏；c、收费邮箱、在线杀毒；d、 聊天室。e、网上下载；f、网上点播。 2、彩票增值业务：体彩、足彩、福彩、各地风彩等。 3、MANG特约商户（打折社区）：咖啡、酒吧、餐饮（快餐、中餐、 洋餐）、娱乐（卡拉OK KTV歌舞）、休闲（桑拿、美容、发型设计）、门票（景点、体育、电影、表演、会展）、购物（唱片、磁带、纪念品、工艺品、百货、化妆品、首饰、时装）、健身、名医导航（挂号、咨询）等； 4、网上在线交易：时空交易、易货交易、网上拍卖、网上商城等； 5、MANG俱乐部：旅游文化餐厅、交友、郊游（寻找旅伴）、减肥、航线（集散中心）、汽车、自行车、家庭旅馆、探险、农家乐、租房、买房、烟花、体育（球类等）、名人（影视歌、文化等）、IT、军事、民风民俗等； 6、MANG侧上活动：摄影展、流行歌曲大赛、时装大赛、模特大赛 等; 7、MANGOfe行帮助：天气预报、电子地图、火车时刻、港澳车船、欧洲火车票、证件帮助（回乡证签注、护照办理、签证咨询）等； & MANG商务服务：秘书、翻译、EMS办公用品采购； 9、MANG喙名卡合作：银行、保险、航空、通讯、俱乐部、置业、
手机、百货、商户等； 10、MANG旅行杂志； 11、MANG网及MANG旅行杂志的广告业务; 二、增值产品的属性分类 （一）、增值产品种类 1、传统旅游产品 2、组合旅游产品 3、旅游文化产品 4、旅游金融产品 （二）、增值产品设计思路：（略） （三）、旅游文化产品：旅游文化票据、旅游邮政产品（邮票、明信片、纪念卡等）、旅游图片、旅游声像、旅游影视、旅游文化活动等。 （四）、旅游金融产品：旅游LC旅游储蓄、旅游礼单、旅游信用卡、 旅游信贷、旅游保险等。 三、增值业务拓展的流程: 1、旅游情报与市场研究流程：计划准备阶段（确定调查原因、调查对象、 调查内容、调查范围、调查方法、调查进度、费用预算）T实施阶段（资料收集整理、调查方法的应用、调查过程控制）-分析阶段（分析方法应用、评价方法应用） -报告阶段（调查结果与报告） -渠道创新-产品创新- -业务推广协议签订 —项目实施—售后服务 2、增值产品开发流程: -项目策划》投资预计—效益分析
项目拓展管理流程 编制__________ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 批准__________ 日期__________ 修订记录 1目的 2为保持公司可持续发展，科学有效的加强拓展管理工作，并在确定项目前对其可行性进行科学论证，整合集团各种资源获取适应集团发展需要的新项目。 3适用范围 4适用于集团新项目拓展的论证、决策及获取等工作。 5术语与定义 5.1项目经理负责制：项目经理负责制指项目经理为特定区域或特定项目拓展的第一责任人，
负责有关项目拓展的日常跟进工作，包括资料的搜集整理、项目汇报、项目推进等。5.1.1集团投资发展部与城市公司的项目拓展工作均实行项目经理负责制。 6集团投资发展部与城市公司拓展分管领导负责项目经理的业务管理、工作指导与支持。 7职责 7.1.1集团决策层 7.1.2审批项目立项申请。 7.2评审可研报告、竞买方案等，进行投资决策。 7.3集团投资发展部 7.3.1负责制定集团年度土地储备计划。 7.3.2负责集团新开发区域的项目拓展工作，并上报集团决策层进行决策。 7.3.3负责审核城市公司提交的项目立项申请；负责组织集团各部门审核城市公司提交可行性研 究阶段工作成果；负责组织召开集团项目投资决策评审会。 7.3.4若城市公司缺乏相关专业口（如设计、营销、成本、财务等）配备，由集团投资发展部组 织对口职能部门支援，并牵头组织城市公司及集团各对口支援职能部门共同完成项目拓展 阶段各项工作，上报集团决策层进行决策。 7.4负责加强与集团各职能部门的协调，统筹项目拓展工作。 7.5城市公司投资发展部 7.5.1负责建立所属区域土地信息库，动态跟踪、更新项目土地信息。 7.5.2负责所属区域项目拓展工作。 7.5.3负责编制《项目立项报告》和向集团申请项目立项。 7.5.4项目立项申请审批通过后负责组织城市公司相关部门开展项目可行性研究工作，负责编制 《项目可行性研究报告》等投资决策评审材料并提交集团评审。 7.5.5负责当地公共关系的建立和政府关系的协调沟通。 7.6负责完成项目用地手续及交地手续的办理。 7.7城市公司/集团市场营销/商业管理部门 7.7.1项目立项阶段：进行区域市场调研，初步确定项目定位及预测价格及销量。 7.8项目可行性研究阶段：根据市场调研结果提出市场定位、产品定位及价格预测，指定专人 进入项目投资小组，协助完成可研报告。 7.9一线商业公司/集团商管公司 7.9.1负责在项目立项阶段对拟发展项目的商业部分提供市场调研资料，并对项目商业发展提供 专业意见，包括但不限于经营业态、开发规模、租金水平、物业费用等数据。 7.10负责在项目可行性研究阶段对项目商业部分的开发营运状况进行测算评估，包括项目投资 成本、盈利状况、现金流等。 7.11城市公司设计部门/集团设计管理部 7.11.1项目立项阶段：根据项目投资发展部的要求，根据地块的地理位置、地形地貌、规划设计 条件等特征和要求，提供地块初步设计分析。
XXXX 异地渠道拓展执行方案 一、工作目的 1.寻找、洽谈目标外埠渠道单位和群体； 2.摸清外埠渠道团体的购买实力和购买诚意度，并进行综合 评估； 3.搜集外埠渠道团体的相关情况，洽谈合作方式、活动方式、 优惠方式； 4.将最新的销售信息、销售政策及时传递给外埠渠道单位； 5.保持与外埠渠道单位的维护与联系，最终促进成交。 二、工作思路 外埠渠道组成员首先联系外埠渠道单位的关键人物，要求此关键人物在外 埠渠道单位上具有一定的威信，能有效的组织相关群体参与活动，并对群体的 购买行为产生一定影响，如商会主席，国有企业工会主席、办公室主任、企业 高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在外埠渠道单位关键人物的介 绍下，了解外埠渠道单位的购房需求情况和活动范围；在外埠渠道单位关键人 物引荐下与员工或工作人员进行交流，并组织针对外埠渠道单位的小型产品推 介会。外埠渠道组的成员经常和关键人物取得联系，了解对方的最新动态。关 键人物也将根据其单位最终成交的套数，获得不同级别的购房优惠、现金及其 他方式的奖励。 三、拓展目标 1.结合本项目外埠渠道拓展主要目标——协会、商会、大型 国有企业、机关事业型单位、学院单位； 2.拓展协会2家、商会2家、国企、行政机关、学院单位等 5家，其他渠道登记的客户至少100名，争取转化诚意客户10%以上。 四、活动优惠
1、外埠渠道团购优惠: 1.外埠渠道单位所有的成交客户，享受正常购房优惠折扣以 外，另外根据整个单位成交的合计套数，享受外埠渠道团购优惠。 2.外埠渠道单位团购物业须达到X套以上享受折上折，具体 标准如下： ①商会成员团购X套以上物业，在享受常规折扣的基础上，再 享受X折。 ②与我们有合作的经营商家团购X套以上，在享受常规折扣的 基础上，再享受X折。 ③大型国企的客户，在享受常规折扣的基础上，再享受X折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上，再 享受X折。 购房优惠情况明细表：以XX㎡房为例，XXXX元/㎡的价格，正常一次性XX折的折扣计算 洽。 3）、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房，以认筹序列号为准； 4）、外埠渠道关键人物现金奖励建议 A、外埠渠道关键人物界定： 本项目外埠渠道组第一次拜访，直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员；从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付 首期款，必须是同一个人，中途人员发生变更不予承认； B、返点建议： ①外埠渠道关键人物购房享受外埠渠道折扣。 ②外埠渠道关键人物的现金奖励如下：
深圳城市更新（旧改）项目拓展 评价指引（试行版） 编制_ _ 日期__________ 审核__________ 日期__________ 批准__________ 日期 修订记录 1.目的 1.1.本指引旨在规范深圳地区城市更新（旧改）项目前期评价及筛选工作，提高对城市更新（旧 改）项目评价质量，提高工作效率。
1.2.本指引针对深圳城市更新（旧改）项目拓展提出评价要点及评价体系，保障城市更新（旧改） 项目拓展评价的科学性与规范化。 2.适用范围 本指引适用深圳地区城市更新（旧改）项目前期拓展工作，用于项目的评价及筛选。 3.术语与定义 3.1.城市更新：是指依据《深圳市城市更新管理办法》（深圳市人民政府令第211号）规定的主 体对特定城市建成区（包括旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）内具有以下情形之一的区域，根据城市规划和法定程序进行综合整治、功能改变或者拆除重建的活动：3.1.1.城市的基础设施、公共服务设施亟需完善； 3.1.2.环境恶劣或者存在重大安全隐患； 3.1.3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城 市规划实施； 3.1. 4.依法或者经市政府批准应当进行城市更新的其他情形。 3.2.法定图则：是指由深圳市城市规划主管部门根据城市总体规划、分区规划的要求编制，对分 区内各片区的土地利用性质、开发强度、配套设施、道路交通和城市设计等方面作出的详细规定。法定图则经市规划委员会审批后具有法律效力，任何单位和个人不得擅自更改。 3.3.土地征转 3.3.1.土地征用：指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限批准，并依法 给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有土地使用权收归国有的行政行为。3.3.2.农地转用：指将农地改变用作住宅用地、工厂用地、公共用地等非农用地。农地转用为建设 用地，必须是在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。依法按程序逐级报批，先转用后征用，可同时报批。 3.4.两规：指《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》及《深圳经济特区处理历史遗留 生产经营性违法建筑若干规定》。 3.5.非农建设用地：是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据 有关法律法规和政策规定，由规划国土部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地。 3.6.旧（老）屋村用地：是指市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉 的通知》（深府[1993]283号，以下简称《通知》）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）
附件 1： 物业服务市场拓展指引 为保证公司物业项目拓展工作的有序及正常进行，提高物业项目拓展工作效率，特制定该指引。 一、适用范围本指引适用于各区域公司、事业部与物业项目拓展有关的组 织及其组织行为。 二、职责 1、区域公司、事业部总经理负责批准公司物业项目拓展工作方针及公 司年度物业项目拓展工作目标。 2、区域公司项目拓展分管领导或项目拓展部门负责人负责组织物业项 目拓展工作，并对物业拓展工作进行指导和评审。 3、区域公司、事业部经营拓展部门负责物业项目拓展工作，在各辖区 范围内对外承接物业管理项目，并应根据公司需求制定《物业项目拓展经营管理制度》。 三、保利物业公司对外拓展的优势 1、保利物业服务品牌文化效应； 2 、在47 个城市拥有260 多个项目的管理规模，具有强大后备技术、资 源的支持力； 3 、健全管理制度； 4、统一的服务标准及要求；
5、专业人才的输出； 6、“大客服”体系基础服务的推行； 7 、专业化、特色化的全介通咨询、资产管理、社区养老、社区康体、社 区O2O 、保利APP 等具有保利特色的管理模式。 四、拓展发展目标： 1、定位 数量定位：全国各区域公司、事业部外接项目按照公司总部下达目标完成项目拓展任务，有能力、有机会的要争取接管更多项目。 模式定位：外接项目模式包括项目全权委托，企业深层合作、全面顾问咨询等三类模式，不管采用何种模式对外拓展管理，均属于外接项目有效管理面积。 领域定位：中高档市内交通便利型住宅、商业不动产项目、政府机关办公大楼、学校教学楼、大型企业后勤（包括工业园区）等。 战略定位：在部分地区物业管理市场不成熟的前提下，不求多，只求 精，以达到培养品牌和业务建设的目的；而在物业管理市场相对比较成熟的前提下，可以适当依据品牌和依据多年的经验和资源，对外进行拓展。 拓展原则：对于全权委托、合资合作等模式的的拓展项目，要注意以下原则。 （1）具备一定的赢利能力的各类物业项目，包括住宅、商业、政府办公楼及学校等，要积极争取接管； （2）普通住宅项目或大型住宅项目，对品牌发展有一定影响力的项目，在能保证合同期内收支基本平衡的，也要积极争取管理权；
房地产项目拓展管理流程 一、流程概况： 流程目的：保持公司持续发展，系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证，有效规避风险，以供决策者做出正确判断。 适用范围：适用于公司房地产项目拓展管理，包括从土地信息的获取，到土地所有权的最终获取。 定义：1.市场定位：明确项目目标消费群体并知悉群体特征；2.产品形态：项目类型选择，确定项目究竟为普通住宅，还是写字楼或商场等；3.产品主题：项目设计主题选择，与产品形态相关，指具体产品形态的细分；例如：普通住宅可以按价格进行高中低档区分，也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。 流程主导及参与部门：投资拓展部（主导）、研发设计部、工程管理不、成本合约部、
二、工作程序 1.项目信息整理和提出投资设想： （1）由投资拓展部对项目外部环境（城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等）和内部因素（对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献）进行有针对性的分析，帮助公司锁定项目中的重点地块；项目概况内容框架包括：项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较； （2）投资拓展部通过各种途径获得土地信息，董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议，主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专
员负责对获取的土地信息进行信息登记。 （3）在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上，寻找需要满足的市场需求，提出投资设想。 2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报 （1）投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析，筛选出重点可能开发的项目，并结合公司内部资源，选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。由董事长对初步选择的地块进行审批，决定是否需要深入研究。 （2）当董事长决定深入研究后，投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察 （3）考察结束后，投资拓展部负责编制《项目简报》，投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析，形成《项目简报》 （4）《项目简报》编制完成，报投资拓展副总、总经理审核，董事长审批，决定是否需要深入研究 3.项目初步论证与确定 （1）《项目简报》审批通过，投资拓展部需进一步跟踪了解该项目，并有投资拓展部组织公司相关部门配合，对项目进行初步论证； 投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等 研发设计部负责提出初步规划设计分析 营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给（与需求）现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等成本合约部负责提出开发类（建安、设计、营销）成本预算 物业管理部负责提出物业运营草案 财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分 企业运营部负责提出项目整体时间节点安排，工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核 （2）投资拓展部负责汇总以上分析资料，编制《项目建议书》 （3）投资拓展部负责组织会议对《项目建议书》进行会审，研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审 （4）投资拓展部依据会议评审意见进行修改，报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批，决定是否需要深入研究 4.项目方案选择、优化和可行性论证 （1）《项目建议书》审批通过后，根据《项目建议书》的要求，投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的开发方案，进行反复的方案论证和比较，会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准，采用技术经济分析的方法，优化方案，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等 （2）结合《项目建议书》会审意见和方案优化选择情况，投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议，进行《项目可行性研究报告》的起草和编制，并推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导层参考 （3）投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究报告》进行会审，研发设计部、工