如何加强物业公司内部管理
摘要：
一、物业公司的内部管理机制
1、计划目标管理
2、督导管理
3、服务质量管理
4、协调管理
5、管理工作的控制方式
二、内部管理规章制度
（一）、人员配备原则
1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则；
2、力求精干、高效、实用。
3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神；
4、外派人员与当地人员相结合。
（二）员工守则
1、遵法制
2、爱集体
3、听指挥
4、严纪律
5、重仪表
6、讲礼貌
7、讲卫生
8、讲站姿
9、敬客户
10、守机密
11、倡廉洁
12、勤节约
（三）、员工培训
1、培训工作的原则：
2、培训要求：
3、培训计划
4、培训方法
5、培训目标
（四）、员工考核
1、考核时间：
2、考核的范围：
3、考核的内容：
4、考核的程序：
5、考核方式：
6、考核结果：
7、考核结果处理：
正文：
如何加强物业公司内部管理
为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。
一、物业公司的内部管理机制
1、计划目标管理
①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区（大厦）标准（试行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业管理工作，考核、奖惩物业公司主任。
②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。
2、督导管理
物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法：
①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。
②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。
③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开15分钟部门主管“早会”，布臵当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。
④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。
3、服务质量管理
物业公司要根据ISO9002质量保证体系中有关服务行业的要求，依照物业公司精心制定的《质量手册》、《程序文件》、《作业指导书》、《质量记录》等四级工作文件，建立和完善所管住宅小区物业管理质量保证体系。
4、协调管理
①用协调管理的方法，解决各类矛盾或冲突；
②鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议或投诉，增强服务意识
和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，防止严重后果的发生；
③对因员工士气低落、服务质量低劣造成业主、住户不满等问题，若说服
或警告无效时，采取行政方法，运用行政纪律与指令加以解决。
5、管理工作的控制方式
①严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制。
②采用量化考核办法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制。
③由行政人事部对各项工作进行考核、检查、监督、催办，使管理区的运
作控制更为严谨。
④标准、规范、流畅、严密的运作流程，环环相扣。
⑤实施总服务台24小时值班调度制度，保证各项工作及时完成。
⑥设立投诉热线，建立业户来访接待制度。
⑦每月一次的工作例会，对管理服务工作进行总结、讲评。
⑧全方位、全过程的巡检制度。
二、内部管理规章制度
（一）、人员配备原则
1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则；
2、力求精干、高效、实用；
3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神。
对住宅小区的物业管理，要达到或超过招标要求的管理标准，组建一支高素质的物业管理队伍是最为关键的要素。因此在管理人员的配备上，要坚持素质高、业务精的原则，以保证管理工作有效落实。
鉴于物业公司能提供各项专业服务支持的条件，在人员配备上，物业公司应务求精干、高效、实用。在保证各项管理工作的有效落实的基础上，尽可能地节省人工开支，从而降低业户的管理费用。
（二）员工守则
1、遵法制，学习理解并模范遵守国家的政策法律及有关法规条例和物业公司的规章制度，争当一名好公民、好市民、好职工。
2、爱集体，和企业荣辱与共，关心公司的经营管理和效益，学习经济及管理知识，提高工作能力，多提合理化建议，发扬“速战速决做事情、全心全意出精品”的工作作风。
3、听指挥，服从领导听指挥，全面优质完成本职工作和上级交办的一切任务。要按照民主集中制原则，坚决支持，热情帮助上级领导开展工作。
4、严纪律，不迟到，不早退，出满勤干满点。工作时间不串岗，不办私事，不饮酒，不在禁烟区吸烟。不私拿或损坏公物，不私设灶具自制饮食，不做有损团结之事。
5、重仪表，保持衣冠、头发整洁。男职工不准留长发、留胡须，女职工要淡妆上岗，打扮适度。
6、讲礼貌，使用“您好”、“欢迎您”、“不客气”等礼貌用语。不以肤色、种族、信仰、服饰取人。与客人相遇，要主动相让；与客人同行时，应礼让客人先行。
7、讲卫生，常剪指甲，注意卫生，无汗味、异味。上岗前不得饮酒、吃蒜、韭菜等异味食品，保持口腔卫生。
8、讲站姿
①挺胸、收腹、沉肩；
②双脚略分开约十五公分；
③双臂自然下垂在身体两侧或背后，放背后时，左手放在右手手背上；
④头部端正，目视前方，面部表情自然，略带微笑。不得前抑后合或倚靠它物，不得插兜、叉腰、抱肩，不得前后叉腿或单腿打点，不得东张西望，摇头晃脑，不得两人站立聊天。
9、敬客户
①接待客人时面带微笑，与宾客谈话时应站立端正，讲究礼貌，用心聆听，不抢话插话、争辩，讲话声音适度有分寸，语气温和文雅，不大声喧哗。听到意见、批评时不辩解，冷静对待，及时上报。
②遇到客人询问，做到有问必答，不能说“不”、“不知道”、“不会”、“不管”、“不明白”、“不行”、“不懂”等，不得以生硬、冷淡的态度待客。
③尊重客人风俗习惯，不议论、指点，不讥笑有生理缺陷的客人，不嘻戏客人小孩，不收受礼品。电话铃响应立即接转，铃响不得超过三声。
④接转电话，要先说“您好！ XXX部门”，然后细心聆听，声调要温和，勿忘使用本岗位礼貌用语。
⑤会见客人时，不主动握手。必须握手时，应面带笑容，姿势端正，用力适度，不能用左手。握手时，左手不得插兜。
⑥客人面前不得化妆、修指甲、剔牙、掏鼻子、挖耳朵、打饱嗝、伸懒腰、打响指、哼小调。
10、守机密，不向客户或外部人员谈论本公司的一切事务。不议论客户短长。一切内部文件、业主档案、资料、报表、总结等，都应做到先收锁再离人，保证桌上无密可泄。保障公司和业主的合法权益不受侵犯。
11、倡廉洁，不同客户拉关系图私利。客人所给小费和物品要如数交公不得
私留。不贪污不受贿，不挪用公款不以权谋私。要勇于揭发问题，敢于同不良的现象作斗争，要打击歪风，树立正气。
12、勤节约，克服浪费难免论，消灭长明灯，长流水。节约使用文具和器材，爱惜各种设备和物品。要发扬勤俭兴业的好传统，为公司的增收节支做贡献。
（三）、员工培训
员工培训是提高员工队伍专业技能和综合素质的重要手段，是做好物业管理工作，提高服务质量的重要保证。
1、培训工作的原则：
①层次化：由于员工的职务（岗位）不同，所需掌握的知识、技能也不同，培训工作必须按层次进行，可分为：①管理层（主管以上的管理者）②操作层（分清洁工、保安员、维修工）。按照每一个层次的性质、特点，结合其必须掌握的知识、技能，有针对性地进行培训。
②标准化：统一的授课提纲、统一的教材、统一的考核标准。从而使每一位员工懂得应该做什么、怎么做，做到什么程度。
③系统化：培训工作按员工工作性质要求及业务知识面，有系统、有顺序地进行，共分三个部分：公共科目知识（包括物业管理基本知识、公司概况、公司方针目标、员工守则、安全知识、服务意识、职业道德）；各岗位工作职责、规范、标准（分岗位、分技术工种）；岗位操作（实践阶段）。
2、培训要求：
①主要管理人员都有政府主管部门颁发的物业管理上岗证；
②所有人员上岗前必须经过专业培训和考试；
③所有员工每年须有10天以上专业学习时间；
④鼓励业余学习；
⑤管理人员和特种工作人员持证上岗率100％；
⑥建立物业管理题库、考训结合。
3、培训计划
①物业接管前的人员培训：对管理全体人员进行为期10天以上的针对性培训。内容包括：楼宇情况，管理要求与方法，强化《条例》、制度、法律知识、职业道德、公关知识等学习和治安意识、质量意识、服务意识的培养。
②正常管理期人员培训：每月进行一次业务学习。每半年一次书面考试；由
公司每年组织一次岗位技能竞赛，选拔业务尖子；分批次组织全体人员到北京市优秀物业管理单位实地参观学习；每年组织一次换岗培训，使员工一专多能。
4、培训方法
①办班学习：由物业公司专业人员或由专业公司派人讲授并在该公司实习。
②考训结合：按不同工种出题考试，考完后讲评，督促员工边工作边学习。
③参观学习：安排主要管理人员到其他优秀住宅小区参观学习，取长补短，
不断提高。
④岗位练兵：由公司行政人事部为员工逐级制定岗位技能和全面素质提高
的学习锻练计划。结合工作实际，有重点加强在本岗位的锻炼，立足本
岗成才。
⑤鼓励自学：鼓励员工参加与岗位相关的各类专业的函授、电大、夜大的
学习。
⑥理论研讨：要求主要管理人员经常撰写物业管理研讨文章和积极参加有
关研讨会。
5、培训目标
①管理人员持证上岗率1O0％；
②特种工作人员持证上岗率100%；
③管理服务人员单项业务精熟，60％以上员工熟悉 2—3门以上相关专业，
以满足提供综合服务需要。
（四）、员工考核
通过定期考核，优胜劣汰，从而增强员工的危机意识及进取心，推动物业管理工作的提高。
10、考核时间：每年的 6月30日前进行上半年考核。12月 31日前进行
年度的考核。
11、考核的范围：试用期满后与公司正式签订劳动合同的全体员工。
12、考核的内容：即考核标准的内容。
13、考核的程序：
①由员工个人填写“自我评估表”。要求实事求是，不要夸大，也不要过分谦虚，尽可能公正的进行评价。
②分层次考核：物业公司的正副主任由公司负责考核。各专业主管由项目
物业公司主任负责考核。其他员工由各专业主管负责考核。
5、考核方式：自我评估与负责人评定相结合。
6、考核结果：分为好、较好、一般、差四个等级。
7、考核结果处理：
①评为“好”的员工，可作为公司先进个人的候选人，或作为晋升加薪的依据。
②评为“较好”的员工，可继续在现岗位工作。
③评为“一般”的员工，对其不足之处限期改正。
④评为“差”的员工予以辞退或做待岗处理。
4、考核标准
通过对物业管理单位的内部人员管理使物业管理工作达到以下要求，以确保物业管理目标的实现。
1、今天的事有结果，明天的事有计划，困难的事有办法。
2、只有到有了一个圆满的结果才算一件事做“完”了。
3、别人想不到的我们要想到;要实现“想到”就要有做事清单。
4、说话、写报告要具体，凡事要有1、2、3…
5、每天做事要列出重点、难点进行突击。
6、不仅反映问题，更要及时解决问题。
7、提出问题的同时提出解决问题的方案。
8、养成观察的习惯,培养挑剔的眼光。
9、沟通快、传达快、协调快、行动快、反馈快。
10、自己经手的每件事都要跟踪跟进，不断反馈，直至完成。
11、员工在客人面前不能说“不”，二线员工在一线员工面前不能说“不”，下级在上级面前不能说“不”。
12、自己不知道的事情要帮助客人知道，自己没有的东西要帮助客人找到，不是自己管的事要找到管的人。
13、任何问题都存在解决的办法，没有做不到的事，只有想不到的事。只要真想做的事就会有时间去做。
14、客人想不到的我们要想到；客人不知道的我们要知道；客人想到的我们要办到。
15、布臵和接受工作要有时间限制。
16、遇到有争议的问题，先解决问题后分清责任。
17、接受和完不成工作时不能作任何开脱责任的解释。
18、事情要在第一次做时就作对。
19、凡是影响到客人的事情必须事先通告；凡是客人提的问题必须有圆满的说法和解释。
内部管理系统（人事管理系统+客户关系管理系统） 需 求 分 析 说 明 书 2015.10.9
一、人事管理系统部分 1、系统人员类型 公司的人员类型有以下几种：普通员工、部门经理、总经理、人事部经理和人事助 2、系统基本功能图解 2.1 基本机构图
2.2用例图解
3、功能详情 3.3.1 登录页面 需要登录的人员，对于不同的身份，他们的权限是不一样的。当用户输入ID和密码时，查询数据库，如用户名和密码正确，则进入相应的员工信息页面，若不正确，则提示用户用户名或密码错误，仍显示当前页面
3.3.2 查询员工资料 该模块主要查看自己/同事的资料，以更好促进公司员工之间的相互了解。同时也可以修改自己的部分信息。 主要功能包括： ●查询自己的详细信息：员工ID、员工姓名、电子邮件、所在部门名称（不是部门ID）、经理、 分机和自我介绍等 ●修改自己的自我介绍 ●修改自己的登录密码 ●查询、搜索其他同事的相关信息 3.3.3 员工资料管理 人事部门负责维护员工的基本资料。当员工第一天来公司报道时，人事部门将员工的基本资料（姓名、性别、出生日期、电子邮件及所属部门等）录入到数据中，并打印一份报道单给员工，上门列出了该员工的登录ID、公司邮件的地址、该员工的部门名称以及该员工的同部门同事列表。 主要功能包括： ●添加/修改/删除员工 ●按任意条件搜索员工（支持模糊查询） ●打印员工报道单 上传/修改员工的照片。
3.3.4请假模块 请假申请： 员工根据工龄享受年假。如果员工是本年度才加入公司的，则需根据报到日期按公司规章制度计算假期期数。员工请假不可以超过规定的请假小时数。员工可以通过本模块提交/查看/取消申请。 主要功能包括： ●显示员工本人年假总小时数、已使用小时数、当前可用小时数 ●用日历的方式显示可请假的日期，并突出显示国定节假日 查看员工本人某段时期内的请假记录、申请、批准状态等。 请假审核： 该模块只允许经理访问。经理可以查看下属的请假记录，批准/否决其中申请。 主要功能包括： ●显示经理下属名单 ●显示某段时间内所有/部分员工的请假记录汇总，包括年假总数、已使用小时数、当前可用小时 数、请假理由 显示当前所有待批准的请假记录，可以在上面执行“批准/否决”操作 请假管理： 人事部可以查看公司所有员工的请假记录，同时可以设定国定假日。 主要功能包括： ●设定国定假日 ●按部门汇总某段时期内的请假记录。 请假功能流程图：
充分认识加强企业内部控制管理的重要意义 核电产业由“适度发展”向“积极发展”的快速增长期为企业成长带来了广阔的空间，随着企业规模的扩大和发展的深入，防范各种经营风险，提高企业内控管理逐步成为企业健康发展的重要内容。近年来，上海电气党委对加强企业内部管理、风险控制、制度完善作为纪委工作的重点工作抓，而作为世界级工厂建设的企业过程中如何充分认识企业内控管理重要性和必要性，找准企业内控管理的对策，为企业可持续发展提供有力保障。 一、企业内部控制的含义及发展 1、企业内部控制含义。 常用的定义是企业内部控制是指一个单位为了实现其经营目标，保护资产的安全完整。保证会计信息资料的正确可靠，确保经营方针的贯彻执行，保证经营活动的经济性、效率性和效果性而在单位内部采取的自我调整、约束、规划、评价和控制的一系列方法、手续与措施的总称，简称为企业内控。 从上述我们可知，内部控制是指经济单位和各个组织在经济活动中建立的一种相互制约的业务组织形式和职责分工制度。内部控制的目的在于改善经营管理、提高经济效益。它是因加强经济管理的需要而产生的，是随着经济的发展而发展完善的。 2、企业内部控制发展
内部控制起源于上世纪三十年代，在1934年美国的《证券交易法》中首先提出了“内部会计控制”。2001年底以来美国安然、世通、施乐等大公司的一系列会计丑闻被曝光后，2002年美国颁布了《萨班斯—奥克斯利法案》要求美国的上市公司必须建立内部控制体系。 我国的内部控制发展较晚。直到2008年和2010年，我国财政部、证监会、审计署、银监会和保监会五部委联合发布了《企业内部控制基本规范》和《企业内部控制配套指引》，共同构成了我国企业内部控制规范体系。内控规范的发布是中国在公司治理方面的一个重要里程碑，体现了中国经济与全球经济的进一步接轨和整合。企业对于内部外部的风险可以得到更系统有力的控制。内控规范为中国企业建立内部控制体系提供了一个标准的框架，在理念、实施和制度层面为企业提供了基础，即解决了什么是内控的问题，又解决了怎样开展内控的问题。 二、企业内部控制管理制度的建设重要意义 1、内部控制管理制度建设 内部控制体系要求建立统一规范的内部管理制度，在不断地加以补充和完善的过程中，使各项规章制度成为一个有机的统一体，让企业生产经营各项活动有章可循、有据可依，形成人人都能够遵循的统一完整的制度体系，达到能够使企业各项活动都能被体系涵盖并有效的控制。纪检监察工作是围绕企业生产经营的重点领域和关键步骤，通过直接参与和监督检查等形式，查找管理中的薄弱环节和漏洞，有针对性地提出整改措施和建议，督促企业有关部门加强制度建设, 及
前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 本规章制度连同《公司管理规定》、《员工手册》、公司文件及相关管理制度，具有同等的效力，各职能部门、管理处应按照本制度对所属员工加以管理和考核，违反本规章制度将在公司考核中予以相应处罚。 不尽之处，公司将适时予以补充。 本规章制度从下发之日起执行。 签发人： 年月日
第一部分岗位职责 公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下，协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 5、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况，以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求，并及时答复、认真解决。
物业公司审计实施方案 一、被审计项目基本情况 *物业公司是*控股有限公司下属三级子公司隶属于*房地产公司管理。根据数天来对物业公司总部、各项目管理处的走访、调查、了解，发现物业公司分别制定了物业中心经理职责、业主投诉处理办法、楼层保洁员职责、每日巡查制度、院区保洁岗位制度等内控及各项规章制度，同时在内部控制制度的执行方面尚可，执行力相对薄弱的是财务部门的监督、管理职能尚未完全发挥。 二、审计目标 通过对物业公司财务收支的真实性的审计及对其内部控制制度执行情况作进一步的审核，揭示物业公司及各项目中心在财务和内部控制制度方面存在的问题和不足，综合分析问题产生的原因，提出切实可行的整改建议，促进公司治理结构的完整、改善其管理行为和提高物业公司经济效益水平。 三、审计范围、内容和重点 审计的范围 针对物业公司基本情况，审计的范围将包括：物业公司及各个项目中心xxxxx年度财务收支的真实性、合法性；出租房屋及楼体广告合同的签订及执行情况；对内部控制制度执行情况作进一步的审核；对重大问题可依法追溯到以前年
度及其他相关单位。 审计的内容和重点 针对物业公司基本情况，审计的重点为： 1、以物业费、房屋租赁收入和员工工资、日用品采购支出为主线，采用财务审计与效益审计相结合的方式，核实物业公司和各项目中心收支真实性、合法性。 物业公司是以物业费、网点租赁收入、楼体广告牌收入等项目为主要收入。而员工工资、采购费用、维修费用及总部业务招待费等为主要支出项目。物业公司共计10个项目中心，因总部财务对各项目管理处内部控制相对不完善，故针对各项目中心审核的工作量会相对增加。且各项目管理处员工流动频率高，对其员工工资管理这块的审核难度会相应增大。另各项目具体情况不一样，如美瓴居尚有停车费收入，福苑小区地下室租赁收入等个别项目需审查。 2、进一步审核物业公司及各项目中心单位内部控制制度的建立和执行情况，审核其内部控制制度的具体执行情况。 通过初步的调查了解到因房地产售后与施工单位对涉及建筑房屋质量等系列问题不能协调一致及时解决，给物业的管理带来了一定的难度，既牵扯物业公司的人力、精力并直接导致天晟苑等多个项目的部分业主情绪不满，拖欠物业费。
XXX公司内部培训教材 【破冰活动】管理小品心得分享 ◎分组与团队建立 ?小组命名： ?精神口号： ◎「管理小品」梅瑞特饭店心得分享 思考方向…… 1.从客户关系管理及变革角度看本个案您的体会有些什 么？ 2.依您工作岗位现状是否也有类似经验可供分享？ ※【管理小品】─梅瑞特饭店 1989年11月的某天晚上，伊丽莎白?莫瑞斯正在《梅瑞特饭店》的客房服务组值班。 傍晚时，伊丽莎白接到一通住在饭店内，一位到城里来出差的女房客电话。她因为不想到餐厅用膳，所以打电话来点餐。伊丽莎白依言登记下来，然后交待处理。过了几分钟，这位女房客又打内线电话进来了。这次是要取消订餐。一般说来，客户取消订餐是很常见的事情，但是这一次，伊丽莎白总觉得有什么事情不太对劲。 《梅瑞特饭店》多年来一直致力于文化的改革，主要目的就是为了鼓励员工在面对问题时，能够独当一面，以客为尊。 由于受过这种专业的训练，所以在接到这通电话后，伊丽莎白考虑的不仅是商业上的观点，她甚至担心背后是不是还另有隐情。所以她立即连络服务生领
班来代她的班，然后亲自去拜访这位女房客。敲开门后，她简短地介绍自己，以及来这里的目的，然后聆听房客的回答。结果才发现，原来这位房客在点餐完后打电话回家，得知她母亲患了重病住在医院，恐怕熬不过今晚。在与机场连系过后，沮丧地得知，她已赶不及最后一班飞机回家了。 由于伊丽莎白的机警，及时从房客来电取消订餐，听出那份苦恼的语气。她立刻掌控全局，除了马上拨电话到机场，以《梅瑞特饭店集团》的名义负担班机延滞费而延下班机之外，同时还召来服务生，帮这位女房客整理行李，请门房召来出租车，直奔机场。由于伊丽莎白的机警，让客户顺利赶赴母亲身旁，临终前见她最后一面。 ※有效推动与拥抱变革 ◎3C时代 ?Customer客户核心 ?Competition竞争 ?Change诡谲多变 ◎跳出思考陷阱，创新思考 ?过去经验陷阱 ?成功的陷阱 ?空间的陷阱 ?焦点/背景的陷阱 ?改变的省思 ◎Lewin变革三步骤 解冻→推动→再结冻 (unfreezing) (movement) (refreezing) ◎变革阶段模式 否认抗拒接纳投入 ※客户满意行销观念的演进 ◎客户满意时代演进 §60年代
如何加强企业内部管理 (一)调整管理模式 1.调整投标报价和合同管理模式 公司现有成本管理模式基本上是基于建造合同模式下的管理，缺乏对成本组成部分的个性化分析，税改后，要结合增值税规定，注 重对各成本组成项目所含进项税额的管理;目前公司推行的集中采购 模式未考虑到增值税专用发票的管理，税改后，要筛选供应商库， 确保对方能够提供专用发票。 (二)全面梳理制度 (三)进行流程再造 为实现减负增效的目标，各单位应管好增值税发票，明确增值税销项发票的申请开具、进项发票的取得认证和纳税管理三个工作流程，从发起业务部门至财务部门，最后至主要领导批准，对各环节 时间和责任给出明确规定，确保生产经营的正常进行和税务的合理 申报。 (四)做好催收清欠 一要落实营销底线管理，提高合同质量。各单位要将合同付款比例、结算进度等作为防欠指标，坚决放弃合同条款差、预期效益低 的项目，有效提高市场营销质量，从合同源头防范应收款项的产生 和积累。 二要加快项目确权，防范经营风险。税改后，各单位要大力推进项目结算确权力度，为日后工程结算奠定基础，尽快实现债权认定，切实防范经营风险。 三要强化催收清欠，实现落袋为安。各单位要以税改为契机，进一步强化催收清欠工作力度，逐项目盘点清查，制定收款计划，落
实收款责任人，确保每一个项目都有专人负责催收，有效实现应收 款项的顺利回收。 (五)加强地产业务增值税管理 目前，集团的地产业务主要在中海集团，少量在工程局和设计院。2015年集团地产收入××亿元，占比为××%;以中海集团为主的地 产业务利润总额对集团利润总额的占比超过了××%，这些都充分体 现了地产业务对我们的重要性。因此，有地产业务的单位在税改后 要加强增值税的管理。 1.合理划分新老项目，老项目争取采用简易计税方法。 根据国家税改政策规定，房地产老项目是指《建筑工程施工许可证》注明的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。国家允 许地产企业对房地产老项目选择简易计税方法，应按全部地产销售 收入乘以5%的征收率计算和缴纳增值税。根据我们的研究和测算， 老项目选择简易计税方法后可以实现税负的基本稳定，不会对企业 造成巨大影响。所以，相关地产单位要尽快摸底排查项目情况，合 理划分新老项目，争取以简易计税方法纳税。 2.将新项目相关业务尽量外包。 积极取得进项发票地产企业要梳理内部经营流程和环节，对于设计、广告和销售等相对独立的业务，可以考虑单独成立子公司或外 包的形式，划不能抵扣的人工等费用为可以抵扣的外购服务，有效 降低税负。 来源：中国税务报 加强企业管理是落实科学发展观、推动企业又好又快发展的需要。企业作为经济发展的主体，要贯彻落实科学发展观，就要切实转变 增长方式，从而推动新型工业化道路的进程。这既是企业管理的方向，也是企业管理必须坚持的基本原则。 加强企业管理应注重制度建设。 加强信息化建设，推进现代化企业管理。
内部管理制度 前言 为加强公司正规化管理，强化对员工的管理，使各项工作有章可循、 有据可依，特制定本《内部规章制度》，各部门员工应根据本部门工作分工，加强对本制度的学习和领会，认真执行本规章制度中公共制度和相应制度，并严格加以实施。 第一部分岗位职责 物业项目经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理，保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益，精心理财，开源节流，满足业主需求。 4、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 6、制订年度工作计划，明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 7、重视人才，合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向集团公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复，认真解决。 9、关心员工生活，努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通，理顺关系，创造良好的外部环境。 客服部岗位职责 客服人员在项目经理统一安排下，负责文档资料的保存和管理，做好各项基础性工作。
1、负责部门的文件撰写、整理工作； 2、负责为业主办理入住手续，建立业主信息台账； 3、做好员工的考勤、考核管理； 4、负责管理辖区内业主档案和物业档案，做好保密工作，防止遗失、损坏； 5、负责本部门各类通知、公函、报告的收发； 6、负责接听服务电话，属于业主投诉及报修的要做好记录，并及时转交处理，对于紧急突发事件及时向本部门负责人或公司领导汇报； 7、熟悉各种收费程序，负责接待上门交费的业主，并做好收费记录； 8、热情接待来访的业主及其他人士，对他们的咨询事项给予热情、周到的答复和解释； 9 负责办理各类外来人员的出入证件； 10 负责向辖区内业主发出书面缴交各项费用的通知书； 11 通过各种媒介做好宣传工作； 12 负责组织业主意见征询活动和社区文化活动； 保安人员岗位职责 （一）、总则 1、贯彻执行公安机关和上级部门制订的各项法规和制度，努力维护好物业辖区内的治安安全； 2、遵守公司规章制度，服从领导，完成公司交给的其它工作任务； 3、负责做好对辖区内的巡逻、值班工作，做好大宗物品出物业辖区的登记工作； 4、负责做好机动车辆的管理和收费工作； 5、负责做好综合管理费收取工作； 6、熟悉楼宇情况、以动态、巡查等方式预防、发现、制止各类事故如：打架斗殴、盗窃等事件，提高应急处理能力； 7、按规定着装，文明值勤，严格交接班手续，认真做好值班记录和交
广安物业管理公司内部岗位职责和考核制度 第一章岗位职责 第一节公司 总经理岗位职责 一、主持公司日常经营管理工作，组织实施公司董事会决议。 二、贯彻公司公司的管理体制和层次管理原则，决定公司组织架构的设置及其职 权与相互关系。 三、负责管理资源配备，决定管理人员的录用、考核、奖惩、晋升及公司内部人 事变动。 四、审核公司的长期发展规划和近期计划，审定年度经营计划，并组织实施。 五、审核公司预算，控制管理资金使用、降本增效，提高公司的经济效益。 六、审核公司（项目）重要设备改造，拓展、开发服务项目的决策方案，决定后 组织实施。 七、主持业务合同（协议）的审核并签署。 八、定期召开管理例会，听取工作汇报，协调处理部门、项目的重大问题，协调 各部门的工作关系。 九、组织制定公司内部劳动报酬、奖金分配、福利分配等决策和管理制度。 十、履行董事会规定的其他职责。
管理部工作职责 一、向公司有关项目管理处传达贯彻政府行政管理部门发布的物业管理方面的政 策法规和相关信息，以及公司领导的指示、工作要求和任务安排，提高项目管理人员的政策、业务管理水平。 二、按公司的管理要求和发展规划，对公司的相关管理制度、项目管理处（服务 中心）的管理制度、运作流程、考核办法和相关台帐记录提出编写、重订、修改、补充、完善等建议或要求。 三、根据公司的年度工作目标、月度工作计划，对各项目管理处（服务中心）物 管工作的执行情况、工作进度和落实结果进行检查、督促、协助、指导。四、深入项目管理处（服务中心），了解项目遇到的热点、难点问题，给予必要和 尽可能的帮助、指导，并及时向总经理室汇报。 五、定期或临时组织召开公司物业管理工作专题会议，贯彻公司精神，收集、汇 总项目管理处的意见和建议，提供给总经理参考决策。 六、关心物业管理行业动向和房地产业发展情况，努力创造条件，参与物业管理 项目招投标，争取拓展新的管理项目。 七、做好新受托管理项目的前期调研、洽谈、协调和编制相关文件资料等具体工 作。 八、与公司行政部、财务部通力合作，协同完成公司领导交办的各项任务。 九、按时、保质保量完成总经理室交办的其他工作。
摘要：社会经济的快速进步，物业管理这一新兴行业正经历着巨大的发展，而内部控制作为衡量企业发展是否健康的基石，应该引起广泛的关注。本文在简要陈述物业及物业管理基本概念的基础上，对物业经营企业的内部控制做以系统化设计，抓住控制关键点，制定一系列控制措施以满足企业具备有效内部控制的要求。 关键词：物业经营物业管理内部控制。 物业经营企业属于服务型产业，采用一种综合性服务经营管理方式，以满足服务业主的需求为目的的产业，在日益发展的社会生活中起着越来越重要的作用，具有强进的生命力和广阔的发展空间，一直被称为朝阳性产业。但是越演越激烈的市场竞争以及国外资本对我国房地产业的大额投入，物业经营企业面临的市场竞争压力更大，要想在激烈的竞争正获取发展机会实现自身持续健康稳健的发展之路，顺应现代企业的发展要求，对企业内部管理实施有效控制显得尤为重要。然而，内部控制作为现代企业的管理控制方法，物业经营企业也不容例外，建立健全内部控制体系对于提升物业管理水平和改善物业经营绩效具有非常重要的作用，也有利于促进整个物业管理企业的稳定发展。 一、物业与物业管理的基本内涵。 在西方国家，物业是指有包括资产、土地、以及在土地上建造的以建筑物形式存在的各种不动产等的总称。然而根据我国的实际情况，我们通常所说的物业是指已经完成建造过程并且已经进入使用状态的各种建筑物及其与之配套的设备设施、周边建筑物等相关联的不动产，其中我们通常划分为各种建筑物范畴的不动产主要包括城市居住小区的房屋、城市规建中的写字楼、学校的教学楼、医院的病房楼、繁荣消费场所的商业大夏、高档居住的别墅以及用于进行生产经营的工业厂房等等，而具备行政管理职能的政府部门的市政设施、提供休闲娱乐场所的休闲设施、为装饰房屋所进行的建筑物内部设备等等属于相配套的设施设备的范畴。像是草坪、道路和庭院等属于场地的范畴。 物业经营主要包括两个方面：物业租赁和物业管理。其中物业租赁是指物业经营企业对具有拥有所有权的物业进行部分更新改造以获取经营利润的最大化；而物业管理的范围就比较广泛，广义的物业管理是指一切与房地产业发展、房屋租赁以及房屋售后相关联的服务活动总称；狭义的物业管理则是指通过资格认证、具有一定专业服务能力的物业经营企业在接受建筑物的产权所有人或者使用人的授权委托，并按照相关法律法规的约定双方签订物业管理合同之后，由专业的物业管理经营企业通过科学的管理办法和经营管理方式对各类房屋建筑物以及相关附属设备设施进行现代化的管理，同时负责建筑物和建筑物周围的场地及环境的卫生、安全、公共绿化、道路的养护等。 二、加强物业经营企业的内部控制要点。 物业经营企业经历了30多年的发展历程，从简单的单一化的物业管理到现代的综合性以客户需求为经营理念的科学化管理方式方法的形成，期间经历更多的机遇和挑战，伴随着市场竞争压力的增强，企业经营企业的变化也在一点点呈现并付诸于实践过程中。当今时代，为使物业经营企业获取持续健康的发展能力和为业主提供更全面更满意的服务，其内部控制的建立是必不可少的至关重要的途径，然而物业经营企业建立健全内部控制机制，制定内部控制措施，需要重点关注以下几个方面： （一）树立物业经营内部控制意识。 与其它类型的企业不同，物业经营企业属于授权委托型为业主提供管理服务，其内部员工对内部控制体系的建立缺乏应有的关注和重视，内部控制意识并不是所有员工都具有的，对大多数员工而言，内部控制的概念比较模糊和抽象。物业经营企业需建立系统化的、加强内控理念建立的培训活动，对全体员工特别是管理人员进行定期性知识培训，使他们从心理上树立内控意识，提升管理层的内控重视程度。一般而言，物业经营企业管理人员的内控意识程度会直接或间接影响员工内控意识的培养，并且在员工的日常业务活动中进行巩固加强，使
某集团公司企业内控精细化管理流程和制度汇编(全套)_XX股份有限公司内部控制制 度汇编1 XXXX集团公司 公司内控精细化管理流程和制度汇编 XXXXXXXX有限公司 2011年1月 目 录 第1 章公司内部控制——资金 1. 1 资金管理风险与关键环节控制 1.1.1 资金管理风险 1.1.2 资金管理关键环节控制 1.2 职责分工与授权批准 1.2.1 资金管理岗位设置 1.2.2 资金支付授权审批制度 1.2.3 货币资金授权审批制度
1.3 现金和银行存款控制 1.3.1 现金收支控制流程 1.3.2 现金清查处理流程 1.3.3 备用金支付控制流程 1.3.4 现金管理控制制度 1.3.5 银行存款控制流程 1.3.6 银行存款控制制度 1.4 票据和印章管理 1.4.1 票据管理规范 1.4.2 印章管理制度 1 第2 章公司内部控制——采购2.1 采购管理风险与关键环节控制2.1.1 采购管理风险 2.1.2 采购管理关键环节控制 2.2 职责分工与授权批准 2.2.1 采购管理岗位设置
2.2.2 采购授权审批制度2.3 请购与审批控制2. 3.1 采购计划编制流程2.3.2 采购申请审批流程2.3.3 采购申请审批制度2.3.4 采购预算管理制度2.4 采购与验收控制2. 4.1 采购询价比价流程2.4.2 供应商选择流程2.4.3 供应商评定流程2.4.4 购货合同签订流程2.4.5 采购验收控制流程2.4.6 采购控制制度 2.4.7 验收管理制度 2.5 付款控制 2.5.1 付款审批流程 2.5.2 退货管理流程
2.5.3 付款控制制度 2.5.4 退货管理制度 2.5.5 应付账款管理制度 第3 章公司内部控制——存货3．1 存货管理风险与关键环节3.1.1 存货管理风险 3.1.2 存货管理关键环节控制3.2 职责分工与授权批准 3.2.1 存货管理岗位设置 3.2.2 存货授权审批制度 3.3 验收与保管控制 3.3.1 存货采购管理流程 3.3.2 存货采购控制制度 3.4 验收与保管控制 3.4.1 外购存货验收流程 3.4.2 自制存货验收流程 3.4.3 存货储存管理制度
考勤制度 为加强公司内部规范化管理，根据公司实际，特制订本制度。 一、为严守工作纪律，公司员工上班不得迟到、早退，实行考勤签到制度，每天上午（下午）上下班均应在考勤机上录入指纹，每月5日前由行政部将上月考勤情况进行汇总后向公司领导汇报。 二、为加强考工考勤的考核工作，公司员工因公外出办事，由本人或部门负责人到行政部填写外出事由，以备考核员工在岗情况，否则，将视为脱岗或迟到、早退现象。 三、为严格履行请、销假手续，公司员工因事因病请假（含婚、丧假），须提交书面请假单，经公司领导批准后方可离开工作岗位，假期满后即办理销假手续，请假单（病休证明）交行政部存查。 四、为提高办事效率，全体员工应按照公司《办事效率准则》的要求，遵守工作纪律，提高工作质量，上班时间不得做工作无关的事，不得擅自离开工作岗位。在公司上班期间不准私自承接（电脑不得保存）外单位标书、工程预算、工程结算、竣工决算施工组织设计及其他业务、资料等（领导批准的除外）。一经发现，公司将给予当事人辞退处分，并扣除当事人一个月工资。 五、为调动广大员工工作积极性，公司节假日原则上不加班，若因工作需要假日加班的人员，加班部门或人员须书面说明加班事由，分管领导提出建议，待公司主管领导批准后交行政部存查，公司根据加班时间另给予部分加班工资，加班工资按各自的月工资标准计算日工资，按照劳动法的规定标准执行，每月兑现一次。 六、本制度自2012年2月1日起执行。
外出办事（请假）记录
请假单
请假日期：请假单
请假日期： 财务管理制度 为进一步规范公司管理，严守财经纪律，加强财务管理和经济核算，促进增收节支，提高效益，保证公司资财不受损失、长期稳定、有序发展，根据《会计法》及相关的法律法规，结合公司实际，特制订本制度。 公司设财务部，配备财务部长（会计）、财务总监（出纳）各一名。 总经理负责公司财务管理工作，并授权（指定）分管财务工作的同志具体负责对公司日常的各项开支进行监督、审核和管理。财务部负责对公司财务收支进行核算、监督与管理，每月定期或不定期向总经理汇报公司财务收支情况。确保公司资财真实、安全、完整，最终实现公司利润最大化。 公司各项收入和支出实行收支“二条线”，即各项收入逐笔进入公司账。认真执行现金管理制度，公司的各项开支在银行核定公司库存现金限额中支付或从银行存款提取支付，不得从收取现金中直接支付款项（属坐支现金）。 财务工作人员在工作中应遵守职业道德规范，树立严谨的工作作风，严守财经纪律，履行职责，按照会计核算的要求，认真做好记账算账报账等工作。建立、设置公司财务管理和核算相适应的会计核算账户，确保公司各项资产、收入、成本、债权、债务等账户清晰、一目了然。 对本公司的各项经济业务实行会计核算和监督，对不真实、
第一部分岗位职责 公司总经理岗位职责 1、严格执行国家、省、市有关物业管理的方针、政策。 2、带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态，提高使用效益。 3、注意经济效益,精心理财，开源节流，满足业主需求。 ４、抓好精神文明建设，维护业主合法权益，树立良好的企业形象。 5、制订和完善公司各项规章制度,建立良好的工作秩序。 ６、制订年度工作计划,明确目标、任务，督促所属部门履行岗位职责,坚持年终考核。 7、重视人才,合理使用干部，按照德、勤、能、绩定期进行考核。 8、调动各方积极因素，共同管好物业。定期向总公司汇报工作及经营收支情况，以各种方式听取业主和使用人的建议、意见和要求，并及时答复,认真解决。 9、关心员工生活,努力提高员工工资福利，改善工作条件。 10经常与上级公司和政府相关部门沟通,理顺关系，创造良好的外部环境。 公司副总经理岗位职责 1、在总经理领导下,协助经理抓好全面工作。 2、主要抓好设备设施维修、保养计划的制订和落实工作。带领全体员工对物业辖区实行全方位管理,保证物业完好状态，提高使用效益。 ３、制订和完善公司各项规章制度，建立良好的工作秩序。 4、制订年度工作计划，明确目标、任务,督促所属部门履行岗位职责，坚持年终考核。 ５、调动各方积极因素、共同管好物业。定期向总经理汇报分管理工作情况,以各种方式听取业主和使用的建议、意见和要求,并及时答复、认真解决。
6、关心员工生活，努力提高员工工资福利,改善工作条件。 7、经济与上级公司和政府相关部门顺关系，创造良好的外部环境。 职能部门经理岗位职责 1、在公司总经理室的领导下,全面实施本部门的各项工作。 ２、负责制定本部门的工作计划，组织各项工作的开展。 3、负责配合办公室进行本部门员工的招聘。 4、负责制定本部门员工的业务培训计划,定期开展员工培训。 ５、负责指导、监督、检查本部门各项工作,定期对本部门员工进行考核。 管理处主任岗位职责 在总经理直接领导下,贯彻执行公司各项方针、政策,全面负责负责管理处的日常事务和管理工作。 1、建立、健全各项规章制度,检查督促岗位责任制的执行情况，不断提高服务质量，落实奖惩制度; 2、安排和调整本部门人员工作，负责制定本部门的工作计划，并组织编写管理报告和各种通知、公函; 3、负责传达公司文件、通知及会议精神； 4、检查监督本辖区工程维修、保安清卫人员以及管理员工作情况并进行考核,按《员工手册》的要求抓好管理； 5、熟悉国家有关法规和物业管理规定,掌握各业主情况，检查督促各责任区管理的实际操作； ６、随时掌握租金、管理费、水电费等交纳情况，及时做好物业管理费催交的组织工作，并组织解决好有关投诉，不断改进服务质量； 7、抓好本部门的组织工作和思想工作，主持日常和定期工作会议，研究拟定下一步工作计划; 8、加强各班的团结合作,树立整体思想，密切与其他部门的联系，互相沟通、协调； 9、认真完成公司交给的其他任务。
XXXXXX公司 内部管理规章制度 为了维护公司正常工作生产秩序，严肃厂纪厂规，使公司管理更加科学化、规范化、制度化，特制定以下规定。 第一章总则 第一条为完善公司管理制度，逐步健全现代化管理机制，使内部管理走向科学化、系统化、规范化，使之管理有法可依、违章可究，从而督导全体员工遵纪守法，共同维护、保障公众生活及各项工作有序进行，特制订本管理制度。 第二条本管理制度如与控股总公司相关管理规定冲突的，以控股总公司制度为准。。 第三条凡属本公司职员都必须遵守和执行本管理制度的各有关条款，同时享有本制度所规定的一切权益。 第四条凡违犯本制度的职员，由有关部门依有关制度为准绳，按程序公正处理。 第五条各部门可依据本制度有关指导原则，根据本部门实际具体情况，制订相关的管理细则，报公司审核批准生效。 第六条各部门单位负责人，应当经常教育所属人员遵守本管理制度。 第七条对违犯本管理制度的行为者，任何人都有劝阻和投诉的权力。 第八条本制度由颁发之日起生效，凡与之相抵触的旧条款，一
律作废。 第九条本制度经公司扩大会议集体讨论通过，公司总经理签署生效，其解释权及修改权归本公司。 第十条本制度于二零一二年五月日正式颁布实施。
第二章员工守则 第一条员工守则是职员在公司从业期间，所必须遵守的基本行为准则。 第二条努力学习科学知识，认真钻研生产技能、工艺技术，不断提高自身素质，做一名现代化企业有用之才。 第三条遵守国家法律、法规和公司的有关规章制度，做遵纪守法的优秀社会公民和企业员工。 第四条服从领导，听从指挥和分工，树立团结协作、积极奉献、顾全大局的集体主义精神。 第五条严禁参与煽动他人怠工、罢工、打架斗殴及违犯厂规和任何危害社会安定的违法行为。 第六条树立关心、互助、团结、文明、礼貌、尊重同事的处世作风，严禁拉帮结派、损人利己、破坏公司集体凝聚力的各种不良言行。 第七条热爱公司、忠于公司、忠于事业，以厂为家，树立“厂兴我荣、厂衰我贫”的正确创业观念，反对“淘金”庸俗思想，自觉维护集体利益和公司声誉，积极为厂的各项改善工作提供合理化建议。 第八条热爱本职工作，忠于职守、勤奋工作，对工作认真负责，对技术精益求精，按时、保质、高效、低耗出色完成工作任务，做公司出色员工。 第九条加强个人品德、职业道德修养，严禁偷窃公司和同事的
国家职业资格全国统一鉴定 物业管理师文章 (国家职业资格二级) 文章类型：论文 文章题目： 姓名： 身份证号： 所在省份：北京市
如何加强物业公司内部管理 摘要： 一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 2、督导管理 3、服务质量管理 4、协调管理 5、管理工作的控制方式 二、内部管理规章制度 （一）、人员配备原则 1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则； 2、力求精干、高效、实用。 3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神； 4、外派人员与当地人员相结合。 （二）员工守则 1、遵法制 2、爱集体 3、听指挥 4、严纪律 5、重仪表 6、讲礼貌 7、讲卫生 8、讲站姿 9、敬客户 10、守机密 11、倡廉洁 12、勤节约 （三）、员工培训
1、培训工作的原则： 2、培训要求： 3、培训计划 4、培训方法 5、培训目标 （四）、员工考核 1、考核时间： 2、考核的范围： 3、考核的内容： 4、考核的程序： 5、考核方式： 6、考核结果： 7、考核结果处理：
正文： 如何加强物业公司内部管理 为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。 一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 ①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区（大厦）标准（试行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业管理工作，考核、奖惩物业公司主任。 ②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标，全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。 2、督导管理 物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法： ①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。 ②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。 ③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开15分钟部门主管“早会”，布臵当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。 ④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。
物业服务中心内部管理制度汇编 客户服务部管理制度 客户意见调查和回访制度 1.0目的 明确物业服务中心满意度调查与分析的程序和方法，以确保调查分析的有效性，从而达到改进物业管理服务质量的目的。 2.0适用范围 适用于物业服务中心对客户的意见进行调查与分析工作。 3.0职责 3.1项目经理制定满意度调查方案，并组织实施。 3.2客户服务部负责对客户意见和建议的收集统计。 4.0工作程序 4.1客户意见的收集、统计与处理。 4.1.1物业服务中心每年组织一次客户意见调查。 4.1.2客户服务部负责向客户发放《满意度调查表》，并负责收回，然后将《满意度调查表》进行统计。 4.1.3项目经理对《满意度调查表》进行分析后，形成意见调查报告，报告内容应包括：1）客户意见调查结果概述（包括调查表发放份数、回收份数、回收率、总满意率及分项满意率）。 2）客户对物业服务工作意见及建议的汇总。 3）服务处针对调查结果提出的改进措施。 4.2客户意见反馈 4.2.1客户服务部将客户意见调查结果及整改情况在调查结束后一个月内向客户进行通报。 5.客户服务部主管及管理员、工程管理部经理、项目经理、项目经理助理应定期对相关客户进行回访。 5.1回访时，虚心听取意见，诚恳接受批评，采纳合理化建议，做好《客户投诉处理表》、《回访记录》。 5.2回访中，对客户的询问、意见，不能当即答复的，应告知预约答复时间。 5.3回访遇到的重大问题，应上例会讨论，找出解决方案，做到件件有落实，事事有回音。
6.0每月报修回访率达到100% 7.0入住走访户数达到入住户数的5%。 8.0相关表格 《满意度调查表》 《满意度统计表》 《客户投诉处理表》 《回访记录》 客户投诉处理制度 1.0客户投诉接收 1.1 凡客户对公司服务方面的投诉，不论采取何种方式，如信函、电话、传真或来人面谈，统一由客户服务部前台人员集中登记、组织处理、向客户反馈处理结果。 1.2各责任部门接到投诉后，在预定时间内向客户答复采取何种补救措施，答复时间最长不应超过三天。 1.3物业服务中心对每一份投诉或意见均予以记录，填写《客户投诉处理表》。 1.4为便于跟踪、检索，每一份《客户投诉处理表》应进行编号，并与《客户来电来访登记表》中的编号保持一致。 2.0客户投诉处理（必须符合公司对客户承诺的要求，酌情处理。） 2.1客户服务部将《客户投诉处理表》连同客户投诉责成相应班组进行处理。 2.2相关班组负责人对投诉提出整改方案，作出补救措施，经项目经理或项目经理助理确认，经与投诉人沟通后，根据投诉的程度等级（轻微、一般、严重）由客户服务部主管或项目经理助理敦促相关班组尽快付诸实施责，客户服务部填写处理报告，由客户服务部主管负责与客户联系，报告处理结果，直到客户满意为止。 2.3 对重大问题的投诉，物业服务中心处理不了需经公司协调的问题，直接反馈公司品质管理部解决。 2.4对需采取纠正措施的问题要在《纠正预防措施实施验证报告》中记录，以便跟踪检索。 2.5对客户的投诉，分半年和年终进行分析总结，对反复出现的问题，应组织有关部门进行深入探讨并找出解决办法，防止重复发生。 2.6．相关表格 《客户投诉处理表》 《纠正预防措施实施验证报告》 钥匙委托管理制度
XXX股份有限公司 内部控制制度 二零零八年七月三十一日 说明 内部控制作为公司治理的关键环节和经营管理的重要举措，是渗透企业各个领域、覆盖企业各个方面、融合企业人、财、物管理的系统工程。通过实施内部控制，完善治理结构，规范权力运行，强化监督约束，可以有力地促进企业实现战略目标、提升营运效率、提高信息质量、保证资产安全。
本制度汇编所称内部控制是指由企业董事会（或者由企业章程规定的厂长办公会等类似的决策、治理机构，以下简称董事会）、管理层和全体员工共同实施的、旨在合理保证实现以下基本目标的一系列控制活动： （一）企业战略； （二）经营的效率和效果； （三）财务报告及管理信息的真实、可靠和完整； （四）资产的安全完整； （五）经营管理的合法合规。 本内控制度汇编所载内控制度结构分为五个部分：总则、内部控制目标、内部控制措施、关键业务流程及内部控制规范文件。 本内控制度汇编所描述的内控制度为公司的关键内控制度，不包括所有的运作制度，使用者应当根据本汇编所提示的内部控制关键措施完善整个公司的管理制度。 为了描述方便，对本汇编制度中出现的一些常用名称加以定义： 集团公司：指XXXX股份有限公司，包括集团公司及下属分子公司； 集团公司本部：指股份公司管理本部，不包括下属分子公司； 子（分）公司：指股份公司下辖各分子公司； 经理层：泛指公司各高层管理人员。 在本汇编中为了形象表述，加入了流程图，在此对图标做统一定义，便于阅读：
目录 1、货币资金 (05) 2、采购与付款 (15) 3、存货 (26) 4、成本费用 (40) 5、销售与收款 (52) 6、应收账款 (62) 7、对外投资 (69) 8、固定资产 (82) 9、工程项目 (92) 10、资产减值 (103) 11、合同 (110) 12、融资 (120) 13、担保 (133) 14、内部审计 (144)
. 如何加强物业公司内部管理 摘要： 一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理 2、督导管理 3、服务质量管理 4、协调管理 5、管理工作的控制方式 二、内部管理规章制度 （一）、人员配备原则 1、坚持素质高、业务精的高层次配备原则； 2、力求精干、高效、实用。 3、热爱物业服务工作，有创新、奉献精神； 4、外派人员与当地人员相结合。 （二）员工守则 1、遵法制 2、爱集体 3、听指挥 4、严纪律 5、重仪表 6、讲礼貌 7、讲卫生 8、讲站姿 9、敬客户 10、守机密 11、倡廉洁
12、勤节约 （三）、员工培训 1、培训工作的原则： 2、培训要求： 3、培训计划 4、培训方法 5、培训目标 （四）、员工考核 1、考核时间： 2、考核的范围： 3、考核的内容： 4、考核的程序： 5、考核方式： 6、考核结果： 7、考核结果处理： 正文： 如何加强物业公司内部管理 为了有效实现住宅小区实施独特的物业管理，物业公司内部管理尤其重要，内部管理首先是对人的管理，建立系统的人力资源管理是实现内部管理的根本保证。 一、物业公司的内部管理机制 1、计划目标管理①物业公司要根据建设部《全国物业管理优秀小区 （大厦）标准（试 行）》和“住宅小区物业委托管理合同”条款要求，制定各项管理标准，依此标 准要求项目物业公司主任与公司鉴定《管理目标协议》，以不少于工资的15％作为承诺保证金。公司按《管理目标协议》内容检查、督促、指导住宅小区的物业 管理工作，考核、奖惩物业公司主任。
②针对物业管理工作的具体内容，推行目标管理，把软任务变成硬指标， 全部落实到部门、班组和个人，进行指标分解。 2、督导管理 物业公司在管理现场应对各专业班组实施管理，保证管理工作正常运作，具体可采用以下四种方法： ①经济手段：物业公司与员工签订劳动合同，明确员工权责、制定与员工所在岗位和工作成绩挂钩的工资、奖金制度，以此来调动员工的工作积极性。 ②法规管理：由物业公司根据所管住宅小区物业实际，统一制定一套完整的、标准化的规章制度和工作流程，以此来指导规范员工的言行，提高工作效率和工作质量。 ③行政管理：物业公司实行每月、每周制定详细的工作计划，并于每天上班前召开 15 分钟部门主管“早会” ，布置当日工作，下达工作任务，总结前一天的工作情况，分析存在的问题，提出解决办法。 ④宣传和培训：通过各种宣传手段和培训课程培养员工的敬业精神、责任意识，树立员工与公司利益一致的认同感。加强员工培训，不断提高员工的自身素质和业水平。 3、服务质量管理 物业公司要根据ISO9002 质量保证体系中有关服务行业的要求，依照物业公司精心制定的《质量手册》、《程序文件》、《作业指导书》、《质量记录》等四级工作文件，建立和完善所管住宅小区物业管理质量保证体系。 4、协调管理 ①用协调管理的方法，解决各类矛盾或冲突； ② 鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议或投诉，增强服务意识 和管理凝聚力，把存在的问题逐一解决，防止严重后果的发生； ③对因员工士气低落、服务质量低劣造成业主、住户不满等问题，若说服 或警告无效时，采取行政方法，运用行政纪律与指令加以解决。 5、管理工作的控制方式 ①严格的岗位责任制和完善的管理规章，实行责任、目标控制。 ② 采用量化考核办法，以严格的考核制度和淘汰制度实行控制。 ③ 由行政人事部对各项工作进行考核、检查、监督、催办，使管理区的运