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浅谈做好房地产项目管理的策略 房地产项目开发是一个投入资金大、整合资源多、开发投资回报风险大的投资开发过程。项目开发根本目标是适合市场的项目，实现销售赢利。房地产项目开发包括资源整合、投资分析、土地决策、价值研判、营销主题、规划设计、建筑施工、市场推广、物业管理这十个方面。 按照建设程序，房地产项目分为六个阶段：项目建议书可行性研究阶段、设计阶段、施工准备阶段、施工实竣工验收及保修阶段。属于施工实施阶段的前期工作有：建议书和可行性研究的决策阶段；确定设计方案设计、技术设计、施工图设计等设计阶段；规划、监等报建阶段；勘察、监理、施工、采购招标等施段。销售策划工作随同项目开发进度展开。如何做好房地产项目管理，达到效益多、进度好、投资省的效果呢？本文结合开封福兴家园的一个商业住宅项目的管理体 验，谈谈几点看法。 健全项目部，做好项目开发安排 选拔一位精通项目开发工作的、具有管理能力的人担任项目经理，并选派投资、设计、合约、营销、采购、工程等作为项目管理成员，共同组成一个公司领导下的、以项目经理为中心的、决策能力好、执行能力强的项目部。明确项目部成员的责、权、利，做好任务分工、工作流程、将各项工作落到实处。公司各相 关部门要配合好项目管理工作。 项目部要做好项目开发计划安排。编制和落实项目发展售策划等网络计划。 首先要做好前期工作，开发适合市场销售的房地产项目前期工作决定了90%以上的成本，它对项目的投资、进度、质量、销售影响很大。前期工作中，项目定位至关重要。项目定位将决定楼房的价格预期。因此，在前期工作中，营销策划部作了详细客观的市场调研，认为该项目为于开封新老城区结合部，既有较完善的基础设施，又有便利的交通条件，且周边上也教育设施较为齐全，该项目的开发定位为除部分拆迁回楼安置外，主要给市内企业家、金领人士、公务员等高收入阶层提供售价每平米2500元至3000元的二至四房住宅户型，同时建设部分汽车车位、商铺对外租售。在设计上，为方案的更合理化，邀请四家知名设计单位进行设计投标，且在中标的基础上进行进一步优化。将沿街地上两层设计为商铺，且层高较大，便于空间有效利用，地下一层设计成设备房及地下车库，地上三层及以上为三栋塔式住宅。外立面采用塑钢窗、玻璃阳台栏杆和外墙砖装饰。整个设计风格新颖、时尚。施工招标阶段采用了土建安装工程总包、其他专业工程独立分包的方式，都是由专业施工单位承包工程。既降低了造价，又确保了质 量和进度。 其次，要控制好施工实施、竣工验收及保修阶段。施工实施阶段是一个投入大量资金、施工工期长、形成工程实体质量的阶段。竣工验收阶段是进行工程质量的全面检查验收。工程保修阶段是交付使用后提供质量保修服务。 再次，要做好销售策划工作。项目销售具有很大的风险，是需要精心策划的。只有销售得好，开发的商业住宅楼才算是被市场认可，项目的赢利目标才能够实 现。 进度控制 进度控制的目标是确保实现项目开发总工期。这就要求编制好网络进度计划，控制好关键工作和关键路线，提前或按期实现节点工期目标。首先，要了解完成项目各阶段工作所需的时间，制订项目总进度计划、控制性节点进度计划、操作
本页主题：对房地产市场现状和发展趋势的一些看法 阅读[148] 回复数[2] amytaslyse amytaslyse 个人积分：37,271个人官职：六品通判帖子总数：155 图片总数： 94 官职：六品通判 12729 个人中心我的博客发短消息我的帖子 我的微博 amytaslyse发表于维科水岸枫情论坛 2009-05-25 14:03:14 标签:维科水岸枫情【顶楼】 中国的房地产市场经历了真正意义 上十数年的高速发展，已经俨然成长为国民经济的支柱产业之一。它的成长与壮大在提高社会主义市场资源配置的效率，扩大内需，带动相关产业发展，提高人民住房品质的同时，也给中国经济的持续稳定发展，尤其是全球金融危机下的中国经济现状，带来了纠结与复杂的矛盾和隐患。以下就对中国房地产市场现状和未来的趋势提出浅显的看法和见解。 改革开放以前，中国高度集中的计划经济体制和以公有制为基础的财产分配制度使当时的中国几乎不存在任何使房地产市场得以生存和发展的现实土壤，然而，随着党和国家改革开放政策的实施和社会主义市场经济的确立，私有财产权分配制度开始成为人民群众的根本经济基础，这为房地产市场的发育提供了最基础的制度条件。同时，随着市场经济的不断确立和发展，原本在计划经济体制下的以无偿划拨、无限期使用、无流转为特征的土地产权制度开始土崩瓦解，随着改革的深入和制度的不断完善，开始确立以招标、拍卖或挂牌方式为主的土地有偿出让制度，这也就为房地产市场的发育和发展提供了又一个现实基础。如果说私有财产权制度和土地有偿出让制度只是为房地产市场的起步提供了最初的可能性的话，那么中国城市住房制度的改革则彻底的激发了中国房地产市场十数年的高速发展和繁荣。1998年之前中国实行的是
房地产公司设计管理认识及总结.txt 关于对房地产设计管理的认识及工作总结 房地产的设计管理： 主要职责： 一、协调设计院，对成本、招采、工程、营销、项目、项目发展部上进行技术支持。 二、保证项目的时间节点：各种手续的完成、项目的开工、开盘、各个分包的顺利 进场（需要完成门窗、栏杆、保温、百页等技术资料进行招采）、交房。 三、收集、制定、完善、定期调整公司产品的标准，如新的户型设计方案、新的规划 规划理念；还有根据国家的规范的调整与技术的发展而变化的各种分部工程，如门窗 栏杆、玻璃幕墙技术方案；还有根据不同的城市修改以前的标准，如标准在北方制度 到了南方就不适用了，如户型大小方案--和人的习惯有关，地方法规的不同，如可踏面得 规定，成都地区为可以踏到得面均为可踏面。 对设计院主要内容（项目的控制）： 一.在拿到前期要核实规划条件的经济指标，验证其是否正确。 二.拿地后根据营销部门提供的产品研究报告，根据报告编制设计任务书。 进行方案设计。在方案设计阶段，核实经 济技术指标，确保其正确，同时要对要提出优化意见 这个时候确保时间，保证项发完成报规手续。 方案开始时候需要完成的工作： 1.需要地形图纸，及地形场地条件相对标高等 2.必须完成项目的地勘 工作，为了施工图做准备--需要招标采购在方案设计开始前确定地勘单位 地勘需要总平面绝对标高和项目总平面图（带比例）
3.必须完成完成售楼部的装修设计单位的确定--在售楼部做施工图的时候可以做装修方案设计， 在售楼部施工图完成后可以做售楼部的装修施工图设计。 4.最好确定景观设计公司--需要招采在方案开始前确定。可以在进行方案设计的时候咨询景观 公司的意见，以达到更好的设计效果。如果不能在方案完成时候确定景观设计公司，进行售楼部 及整体的景观设计工作。 5.需要营销部门进入参加商铺的划分，以免施工图完成后重新划分，这样很可能造成卫生间等系统的 重新设计。 6.进行电梯厂家的考察比较，在方案结束时完成厂家的招标，以免为施工图设计做准备，不必改井道等 方案完成后需要进行各个部门评审，建筑也要核对其指标。 三。根据公司的积累及营销的意见编制设计任务书。进行建筑工程施工图设计。 施工图开始前需要完成的工作 1.地勘报告的完成 2.售楼部装修设计方案开始进行做 3.景观设计公司做景观设计 4.需要完整地形图，带坐标点，及场地绝对标高--总图开始前提供 5.人防单位确定可以进行设计（需合同签订） 5.市政水电暖管网图纸，提供雨水、污水市政接口位置、标高、管径，根据项目所处位置确定是否做 化粪池及技术指标，以及根据项目情况需要临近的市政条件，因为开挖需要打护臂桩，以免破坏市政管线 6.需要施工道路开口图纸--一般7米，道路中线与场地红线焦点坐标 施工图完成后需要各个部门对其会审及施工与设计单位进行会审。 在建筑工程施工图完成后 进行外墙面砖的选择确定，招标采购的招投标完成--主要对售楼部外墙砖材料的确定及主体外墙材料 四。售楼部装修施工图： 1.根据装修设计方案调整建筑施工图方案（也可图纸会审时候提出），在施工图
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
第三部分房地产业的地位、作用和行业特点 一、房地产行业 （一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包 括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从 行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑 业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。 （二）微观方面：房地产业的活动领域包括： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押 等； （5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公 证等； （6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所 的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； （7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1.房地产业是国民经济的基础性产业 1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会 生产和生活的最基本要素。 2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件： 农业生产——土地； 工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所； 房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规 模、速度、格局和水平。
3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土 地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 4、房地产业是政府财政收入的重要来源： 土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。 5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占 同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 ◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作 用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于 该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。 一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经 济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的 贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡 献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构 优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活 资料、发展资料和享受资料。 2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推 动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所 占的比重达到10——20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平 均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。 3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不 仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联 作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用 （一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；
中国未来几年的房地产发展趋势 六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。 如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购
对商业地产的认识和理解 一、对商业地产概念的认识和理解 商业地产，顾名思义，作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。 一、对商业地产模式的认知 第一类“沃尔玛”模式。 这种模式比较典型的是业内所谓大腕“万达”模式，这种模式在不同的城市郊区，进行大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，基本上是围着城市的白领阶层和一些中青年购物打造的，体制上也采取一个强制控制，并且有计划的在郊区进行开发。和提到沃尔玛一样，沃尔玛是全球最大的连锁商店，万科作为住宅代表性企业，走的也是这个模式，这是第一类。 第二类百货公司模式 谈到百货公司模式，即在同一个地域各种产品同时做，产品也多样化，就像一个百货公司的高中低档产品，什么都有，包括商户、写字楼、住宅、酒店、公寓都在整个盘子里都体现出来，这种百货公司的模式比较多的，一般在过去有一个城建系统，每个城市都有城建系统，城建系统转制过来开发公司，包括很多大型的开发公司都在走这种模式，这是第二类。 第三类是精品店的模式。 这类模式像万通一直在拼命的推行这个“美国模式”，它这种模式主要干什么呢?主要在少数高端的市场进行精品店的经营，假如卖的劳斯莱斯，可能一天就卖三辆，但是精品店的总营业额和利润是最高的，所以是走高端路线。 二、对商业地产模式的认知
第一种是“只租不售”。 这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢?是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资;第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。 第二种是“出售”。 这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少;即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼;二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。 第三种“租售结合”。 这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租;另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢?大多数是迫于资金的
我对房地产产业的看法 作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险算是的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。 而所谓的房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金以及预期收益损失或减少的可能性。包括市场通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险、自然风险等。 通货膨胀风险又称购买力风险，实质投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要求有一点的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就会面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视次风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低对该风险对实际收益率的影响程度。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给和需求也在不断变化，而g供求关系的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。当市
场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。 为了规避政策风险，房地产投资者必须对国家政策进行一定的分析。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化；2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。而避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 投资者在购置房地产时，也须考虑地段、环境、建筑品质、产权状况、价值分析、房地产市场供需分析等方面的因素。
我对房地产销售的理解与认识 首先，谈谈自己对房地产营销策划的认识。毕竟工作了六七年了，对一个行业的认识也有自己一定的见解和看法了，而不应该是刚入行时的跟从和盲从。 按我自己现在的看法和对自己的要求，我所理解的房地产营销策划公司或者从业人员应该具备三大素质： 一是高度的合作精神。与开发商携手合作，共同实现项目、公司、品牌三者的有效发展与提升，实现经济效益和社会效益的良性共赢。我觉得应该是合作，而不应该是服务。合作代表了一种信心、一种责任，服务只能是一种态度、一种跟从，缺少了主观的意见与把握。这一点对于绝大部分代理商来说都没有意识到。 二是高度的责任心。与高度的合作精神一样，没有高度的责任心就不可能做到和开发商风雨与共的紧密合作，而只能是赚一笔就跑的游击商。 三是高度的专业水平。这一点是每一个房地产营销策划公司都会极力宣扬和抬升的，但是，在我的眼睛里，目前还没有几家公司具备真正高水平的专业操作技能，绝大部分拥有的不过是老套路。具体在后面再说。 这三点是最基本也是最关键的。没有高度的合作精神，就做不到对项目的高度关注和与项目相荣共生的态度，没有高度的责任精神，就做不到对项目的深入钻研，并做出高水平的营销策略，实现项目、开发商与营销商三者的共赢，而没有高度的专业技能，则无法支撑自己拥有高度的合作理念和责任精神，最终只是一个纯粹为了赚钱而四处投机的肖小。这，至少是我个人所认为不耻的。 正是因为自己坚持这三大原则和素质要求，所以，在这几年的工作历程中，见到了不少自己所认为不负责任的，不能原谅的，也不能接受的许多行业现象，并且这些现象一直弥漫、传承在当今的许多公司和从业人员里。今天，想谈谈自己的一些看法。这些看法和现象有些是可以归为一类而谈的，或者说本来就是可以合二为一的，但是为了把问题说得清楚点，把工作性质分开，我还是分开来说了。 随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 一、房地产营销主要存在的问题 市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
■胡葆森/文 中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。 在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。 再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。 当下： 细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。 当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。
那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。 例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。 即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。 在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。 以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型， 也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。
题目：谈谈你对国内房地产市场发展的看法。 从大城市的房价看国内房地产市场的发展 国内房地产市场发展极不协调，一方面低收入者买不起作为生活必需品的住房，不得不居住在几十年前单位分的破旧平房里，或是靠长期租房居住，再或是住在私自搭建的危险棚户房内；另一方面高收入者通过各种方式一人拥有几处房，通过投机行为赚取高额利润。面对国内房地产市场的不平衡发展现状，我想谈谈我对国内房地产市场发展的看法。 一、大城市房价背后的供需分析 以北京为例，对住房呈现刚性需求。这一需求来自何方呢：1、原北京市民：老市民大多居住在平房和陈旧的楼房中，随着经济发展市民收入的提高，他们对生活质量的要求更高，购买新式楼房的需求随之升高。同时因为城市发展的需要，很多市民成为被拆迁户，随之而来的就是对住房的大量需求；2、年青一代：孩子们长大，要成家，原有的住房不能满足居住的需要，这部分年轻人就要购买新的住所。还有就是有较好经济基础的年轻人想要拥有自己的住房，独立门户，年青一代对房子的需求是持续性的。3、外来人看中北京：北京作为我国的政治、经济、文化中心，优越的生活环境和较多的发展机会，一直以来就是外省市人的向往地，很多外来人都想在北京落户和发展，自然会瞄准北京的住房。3、大学生：外来人在北京念大学，毕业后想在北京继续发展，大多数人先是租房，之后会考虑在北京买房，这是一个潜在的需求。在大的城市，这种对住房的需求持续且大量，
使得需求弹性小，保持在高水平。 然而，住房又不同于一般的工业制品，房屋要盖在土地上，可是大城市里尤其是中心地区的土地数量是有限的，这一制约使楼市供给增量总会小于需求的增量，那么就长期而言大城市的房价将趋于上涨。 二、货币数量对楼市需求的影响 人们购买商品房的愿望无论现在还是未来，都将呈现增强之势，其中包括投资和投机者。那么此时购买能力的形成和变化取决于进入楼市的货币数量。在现代货币制度下，最为主要的货币进入楼市的方式为商业银行投放的大量房贷，从过去几年里我们不难看出，银根的放松促使大城市房价的上涨。2010年我国出台了“国十一条”，提出了差异化信贷和税收政策，以支持首次置业需求和抑制投机性需求。这一政策意图明显，希望通过宏观调控来减少注入楼市的货币量，从而达到抑制房价过快增长的目的。现在已到年末，政策实施近一年之际，有了一定的成效，但十分有限，在即将到来的2011年，国内房市政策又该何去何从呢？ 三、高房价形成的多方因素 在我国现行的体制下，土地的处置权由各级地方政府掌控，出让土地的收入早已成为当地财政收入的一个主要来源，这意味着卖出的土地越多，价格越高，政府收入也就越多，并且各地都把房地产作为支柱产业，通过建高档住房，提升售价，来拉动当地GDP的高增长，以此突显政府的政绩。从而有的地方政府就运用行政权力纵容房地产
对于房地产行业的认知与职业规划 对于房地产行业我自己的认识是：1房地产行业属于第三产业也就是服务业2房地产行业是向市场提供商品房获取利益的商业模式。也可以称为土地运营。3房地产是以开发商为主体的一个资源整合平台。其中参与房地产运作的有：发展商，代理商等。 房地产行业是我国一大支柱产业，其中住宅地产为刚性需求，所以在未来一段时间内房地产仍然是一个热门行业。房地产的重要性在于其产业的关联。房地产拉动了钢材、水泥等制造业。进入房地行业之后对于房地产行业的了解也越来越多，对于之前自己的认识有了很大的改观。 置业顾问是在售楼处通过现场服务引导客户购买，促进楼盘销售，为客户提供投资置业的专业化、顾问式服务的综合性人才。 面对现在的工作必须要做一个正确的职业规划，因为有了目标才会有动力 我的优点与缺点 ●待人真诚、热情，做事认真，踏实。与人交谈能力较强。 ●乐观积极的生活态度，爱思考，有一定的分析能力 ●做事不拖拉，讲究效率。 ●很多想法高于现实 ●不会拒绝 ●不善于处理人际关系 我能做的和我做过的 ●我能熟练的使用各种电脑办公软件 ●我做过陶瓷业务员 ●我从事过营业员 ●我自己开过网店 我现在想做什么 ●我现在想做好一个职业顾问 ●我渴望在这个行业里迅速成长 我现在能做什么 ●我能不断的学习房地产行业基本知识 ●我现在不断的学习纠正自己的基本礼仪
我在不断的学习与人相处和与客户交谈的技巧 我的计划 通过不断的学习房地产基本知识、销售技巧和销售礼仪来完善自己，在工作中不断进步，成为一个合格的房地产经纪人。 遇到挫折不放弃，不断进取。争取在做到这个行业的NO.1 我相信我会随着自己的努力，随着对业务的逐步的熟悉。自己会离目标一步步靠近。 结束语 职业规划是人生的一部分，我相信通过规划我认识了自己，捋清了思路，知道该忘哪方面努力。 制定了这份职业规划我将以此为起点不断充实自己。做好准备迎接挑战。梦想，从这里开始！ 我相信，我是最棒的。
房地产营销学习心得体会 经过对《房地产法》的学习使我对房地产法有了更进一步的了解;《房地产法》是调整房地产开发、交易和管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。在我国房地产商品化过程中，房地产法起到非常重要的规范作用。《房地产法》这门课主要研究为保障房地产市场和房地产业的健康发展，我国所制定的相关法律、法规和政策。房地产法是房地产教育重要的经济法基础课，是房地产经营管理专业的核心课程之一。讲述涉及城市房地产管理法律制度，包括城市房地产开发法律制度、城市房屋拆迁法律制度、城市房地产交易法律、物业管理法律制度、住房金融法律制度、房地产税收法律制度等。目的是了解法律常识，掌握有关房地产的基本法律知识，并能据此分析解决房地产开发、交易和管理等过程中产生的法律纠纷，为从事房地产工作或继续学习提供基础知识。 通过《房地产法》的学习，使我了解到房地产法不论是对消费者还是利益方都有很大重要性，下面是通过学习我热为的意义在于：第一是维护合法权益，每个人在社会中的角色是多元的，学生毕业后也必将面临购房置业的选择作为消费者，如果在购房或租房的过程中，能够了解有关规定，诸如定金交付、合同签订等，就可以更好地维护自己的权益;就这点而言，即使非房地产专业的学生了解房地产法律法规也是有意义的。第二是回避政策风险。在整个房地产经营过程中存在许多风险，其中之一即政策风险，通过学习，可以了解我国房地产法现状与存在的问题，如土地征收公共利益不明确问题，土地招拍挂政策以及经济适用房政策等问题，进而为不断完善我国的房地产法律法规进言献策。第三是发现政策漏洞。通过学习，可以了解我国房地产法现状与存在的问题，如土地征收公共利益不明确问题，土地招拍挂政策以及经济适用房政策等问题，进而为不断完善我国的房地产法律法规进言献策。第四是提高处理现实问题的能力。针对实际生活中产生的各种与房地产有关的问题或纠纷，可以根据所学房地产法原理作出判断并予以解决。 通过对这门课程的学习我收获了很多：第一，了解房地产法律的概念、原理。主要通过房地产法含义、特征、原则以及我国房地产立法过程等的讲解，使我对房地产法有一个基本的认识。第二，了解了房地产开发过程中各个环节具体的法律规定，如房地产用地的法律规定，房地产租赁、房地产抵押、物业管理等方面的法律规定;除此之外，在解释具体的法律条文时，老师会结合房地产业实际，分析政策的问题、政策的影响以及房地产业应对措施等的学习，使我学会了入了应用这些法律法规。第三，培养了我深入思考与解决问题的能力，提高了理论联系实际的能;学会如何运用所学房地产法律知识，参与房地产法律关系，更好地把握房地产市场。 当今社会房价过高已经成为一个严重的问题，严重影响人们的生活，近年来房地产业由新兴产业变为经济增长的重要动力。最近几年房价迅速回升并大幅上涨，有的地区上涨甚至超过50%，我现在也是刚刚进入工作的85后，考目前的工资买房基本无望;现在的情形是：60后、70初的人们依靠福利分房得以安居;75后、80初的人依靠实打实干买房买车奔小康;85后、90初的我们没有福利分房，实打实干近年才能勉强付个首付，接下来的20年甚至更长久的时间都要为房贷而活，甚至很多人都买不起房，只能“望房兴叹”，于
简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应 摘要：创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。 在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。 关键词：品牌房地产企业意义和价值效应 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？ 首先让我们来解析“品牌” 一、品牌的内涵 1、品牌的定义 正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。 2、品牌的生成机制 虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
房地产业作为第三产业,它的发展深刻地影响着我国的经济、文化与生活。 有的人说房地产业就是泡沫经济,然而我想说房地产业本质上就是实体经济与实业部门,其本身决不就是泡沫经济。首先, 房地产就是不动产,房地产商品兼有生活资料与生产资料双重属性,就是以实物形态存在的实实在在的实体产品,同金融证券(包括股票、债券)仅仅就是收益权利证书相比,根本不同,它的属性决定了它不就是泡沫经济。其次,房地产业部门属于实业部门,它同金融证券等虚拟资本也就是根本不同的。三就是房地产业属于基础性产业。它在国民经济体系处于主导产业地位,起到十分重要的作用。并且已经成为促进国民经济增长的支柱产业,就是我国经济繁荣的标志之一。因此,房地产业绝不就是有些人所说的“泡沫经济” 虽然说房地产业不就是泡沫经济,然而目前房地产业却有泡沫化的趋势,存在着发展成为泡沫经济的危险性。主要表现有:一,房屋空置泡沫;二,房地产投资泡沫;三,房价虚涨泡沫。 在这众多泡沫现象中,高房价表现的尤为突出。而高房价带给社会的危害就是极其严重的。高房价的第一个危害就是抑制其它方面的需求,造成畸形经济结构。高房价造就了众多的房奴,她们一方面要赡养父母,另一方面要攒钱买房子,因此她们会尽可能的压缩开支。然而她们又就是工薪阶层中的高收入者,也就就是未来的中产阶级,她们不消费,整个社会的消费就没有了支撑。 第二危害就就是抑制其它方面投资,造成畸形发展。房地产的行业的暴利吸引了过多的社会资本,从而削弱了其她方面的投资。经济结构对不动产过强依赖,降低了我们在国际经济环境中的竞争力。 第三个危害影响社会与谐。高房价剥夺了众多房奴的幸福感,同时也导致社会上地产业投机盛行,影响社会的创造力,社会失去创造力也就失去了发展的原动力。 随着我国经济的快速发展,人口的增长,城市化进程的加快,如何让这一行业真正成为我国经济发展新的增长点,防范房地产泡沫,促进其健康发展已成为我国经济发展重中之重。 个人认为:一方面就是大规模推出经济适用房。规模化推出经济适用房,根据地区特点统筹规划,完全可以很好地抑制商品房的价格。