第三部分房地产业的地位、作用和行业特点
一、房地产行业
（一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包
括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从
行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑
业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。
（二）微观方面：房地产业的活动领域包括：
（1）土地开发和再开发；
（2）房屋开发；
（3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押；
（4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押
等；
（5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公
证等；
（6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所
的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等；
（7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。
二、房地产业在国民经济中的地位
中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？
1.房地产业是国民经济的基础性产业
1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会
生产和生活的最基本要素。
2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件：
农业生产——土地；
工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所；
房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规
模、速度、格局和水平。
3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土
地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。
4、房地产业是政府财政收入的重要来源：
土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。
5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占
同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。
（二）房地产业是国民经济的支柱性产业
◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作
用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于
该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。
一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经
济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的
贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡
献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构
优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。
1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活
资料、发展资料和享受资料。
2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推
动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所
占的比重达到10——20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平
均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。
3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不
仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联
作用是全方位、多层次的。
三、房地产业在国民经济发展中的作用
（一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级
第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；
●第三产业比重过低，只有30%左右，低于10——20%左右；
●大力发展房地产业有利于产业结构优化。
（二）房地产业的发展可加快城市化进程，加快城市建设步伐
1、加快城市规模的扩张，增加城市建设用地，加快旧城改造；
2、通过税收增加财政收入，提供城市建设资金；
3、向城市提供道路、通讯、电力、给排水等基础设施，学校、医院、体育场馆等公共设施和宾馆、商场、娱乐场等服务设施。
（三）房地产业的发展可改变城市面貌，优化生态环境
1、建设高标准的居住小区，建筑风格优美，绿化率高，配套齐全；
2、旧城改造，拆迁破旧的住宅和有污染的工业厂房，代之以新的居住小区和商务用房；
3、农民向城市集聚，减少对生态环境的压力和破坏。
（四）房地产业的发展可优化居民的消费结构
1、住宅商品化的条件下，住房消费已经成为居民家庭消费中非常重要的组成部分。个人住房消费以成为消费热点。
2、个人购房成为住房市场的主流，比例已高达90%以上。
（五）房地产业的发展有利于培育和完善市场体系
●房地产既是生产要素又是生活必需品，单价和总价都较大，能扩大市场
总量规模；
●交易规模的扩大和交易水平的提高在很大程度上会扩大市场总规模，激
发市场的活跃程度；
●此外，房地产业还有利于创造就业，落实城市规划，促进土地资源的合
理配置和利用。
四、房地产业的行业特点
（一）房地产业易受政策影响且与法律制度密切相关
●房地产涉及到的利益关系和法律关系比较复杂，需要众多的政策、制度和法律来规范；
●房地产自身的特点：不可移动性，长期耐用性和与周边环境的高度相关性；
●主要政策：土地供给政策，住房政策，金融信贷政策，财政税收政策，行业投资政策。（二）房地产业是一个区域差异大的行业
●由于房地产的位置不易移动，故易受区域因素的影响；
●一个区域由于所处的位置不同，区位条件差异极大，社会经济发展水平参差不齐；
●因此决定了每一个区域房地产业发展水平的差异和政策及管理方式的差异。
（三）房地产业是一个高投资、高收益、高风险的行业
●无论是开发还是销售都需要大量资金投入，少则几百万，多至几十亿；
●开发一个项目，少则一年，一般二至三年，多则四、五年，市场变化较大，供求波动，
风险大；
●在正常状况下，每一个项目的单位利润比较可观。
（四）房地产业是一个具有高度综合性和高度关联性的行业
●跨生产领域、流通领域和消费领域；从勘测、规划、设计到建设、销售，在消费过程中
还承担维修、改造、保养、装饰及物业管理；
●多行业、多部门、多学科；
●牵涉到国民经济中的众多产业和部门：建筑业、设备制造业、冶金、化工、机械、电子、
仪表、通讯以及家用电器、纺织、家具、园林、运输、商业等等。
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
本页主题：对房地产市场现状和发展趋势的一些看法 阅读[148] 回复数[2] amytaslyse amytaslyse 个人积分：37,271个人官职：六品通判帖子总数：155 图片总数： 94 官职：六品通判 12729 个人中心我的博客发短消息我的帖子 我的微博 amytaslyse发表于维科水岸枫情论坛 2009-05-25 14:03:14 标签:维科水岸枫情【顶楼】 中国的房地产市场经历了真正意义 上十数年的高速发展，已经俨然成长为国民经济的支柱产业之一。它的成长与壮大在提高社会主义市场资源配置的效率，扩大内需，带动相关产业发展，提高人民住房品质的同时，也给中国经济的持续稳定发展，尤其是全球金融危机下的中国经济现状，带来了纠结与复杂的矛盾和隐患。以下就对中国房地产市场现状和未来的趋势提出浅显的看法和见解。 改革开放以前，中国高度集中的计划经济体制和以公有制为基础的财产分配制度使当时的中国几乎不存在任何使房地产市场得以生存和发展的现实土壤，然而，随着党和国家改革开放政策的实施和社会主义市场经济的确立，私有财产权分配制度开始成为人民群众的根本经济基础，这为房地产市场的发育提供了最基础的制度条件。同时，随着市场经济的不断确立和发展，原本在计划经济体制下的以无偿划拨、无限期使用、无流转为特征的土地产权制度开始土崩瓦解，随着改革的深入和制度的不断完善，开始确立以招标、拍卖或挂牌方式为主的土地有偿出让制度，这也就为房地产市场的发育和发展提供了又一个现实基础。如果说私有财产权制度和土地有偿出让制度只是为房地产市场的起步提供了最初的可能性的话，那么中国城市住房制度的改革则彻底的激发了中国房地产市场十数年的高速发展和繁荣。1998年之前中国实行的是
进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状 房地产投资状况 从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产开发状况 根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途 房地产销售状况 从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接
第三部分房地产业的地位、作用和行业特点 一、房地产行业 （一）宏观方面：房地产业是指从事房地产投资、开发、建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动的产业部门，包 括各类经济组织、专业人员和行政管理部门所组成的房地产市场。从 行业分类看，房地产业列为第三产业中的第二层次的服务部门，建筑 业被列为第二产业。宏观方面与国民经济相联系。 （二）微观方面：房地产业的活动领域包括： （1）土地开发和再开发； （2）房屋开发； （3）土地经营，土地使用权的出让、转让、租赁和抵押； （4）房地产经营，房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押 等； （5）房地产中介服务，咨询、策划、测量、评估、经纪和公 证等； （6）物业管理服务，家居服务、房屋及配套设施和公共场所 的维修、养护、保安、绿化、卫生、租赁代理等； （7）房地产金融，信贷、保险及金融资产投资等。 二、房地产业在国民经济中的地位 中国的房地产业作为一个迅速发展的行业，一个有着美好前景的朝阳产业，它在国民经济中扮演哪种角色，处于怎样的地位？ 1.房地产业是国民经济的基础性产业 1、房地产业为一切社会和经济活动提供空间场所，是社会 生产和生活的最基本要素。 2、房地产是社会一切部门不可缺少的物质条件： 农业生产——土地； 工商、服务、金融等行业都需要生产和生活场所； 房地产的发展规模、速度、水平必将影响其他行业的发展规 模、速度、格局和水平。
3、房地产业是城市经济建设与发展的重要物质基础：土 地、房屋、道路、公用设施构成城市最重要的物质资产。 4、房地产业是政府财政收入的重要来源： 土地出让金，营业税、所得税、市政配套费、契税、房产税等，有些城市已占50%以上。 5、房地产是财富的最主要表现形式：所形成的固定资产占 同期固定资产总值的50%以上，财富的75%是不动产。 （二）房地产业是国民经济的支柱性产业 ◎支柱性产业，在国民经济中起着骨干性、支撑性作 用的行业。一个产业在国民经济的地位和作用，主要取决于 该产业的性质、特点、重要性以及与其他相关产业的关系。 一个产业成为支柱产业一般应具备四个条件：一是在国民经 济发展中有着举足轻重的地位；二是其增加值对国民经济的 贡献较大，能为政府提供大量收入，一般答对国民经济的贡 献不低于5%；三是符合产业结构演进方向，有利于产业结构 优化；四是产业的关联度强，能带动众多相关产业的发展。 1、房地产业属于生产要素产业，既提供空间场所，又提供生活 资料、发展资料和享受资料。 2、房地产业对国民经济增长的贡献度较其他行业更大，更能推 动国民经济发展。在一些发达国家和地区，房地产业在国民经济中所 占的比重达到10——20%。北京已占10%左右，上海在7%。全国平 均也超过4%。在外来投资中，房地产业的比重占25%左右。 3、房地产业的关联度强，它所带动的前向产业和后向产业，不 仅数量多、范围广，而且还能够带动其他行业质量的提高。这种关联 作用是全方位、多层次的。 三、房地产业在国民经济发展中的作用 （一）房地产业的发展有利于产业结构的调整、优化和升级 第二产业比重过高，达50%以上，与相同发展水平的国家相比，高出10——20%；
发展壮大文化产业的意义和作用 一是可以直接创造经济效益，运作得法的话，效益还相当显著。比如我们都非常熟悉的影视剧的发行、放映和贴片广告；再比如杂技、魔术、话剧、歌舞等的商业演出；还有图书的出版发行（这方面比如湖南出版投资控股集团参展第59届法兰克福国际书展，开幕当天就签订了10项原创图书的版权输出合同，金额达到100万美元）；还有动漫作品的发行上映和品牌运作（这方面比如三辰集团在制作发行《蓝猫淘气3000问》的基础上，弘扬“蓝猫”品牌，开展衍生品生产，每年盈利数千万元），等等。文化产业属于无烟工业，同样也可以吸纳就业、提供税源，随着人们收入不断增长、物质生活需求日益得到满足，对文化产品和服务的需求会越来越丰富，越来越强烈，文化产业所蕴含的商机，也越来越巨大。 二是可以更广泛更充分地保障人民群众的文化权益。发展文化产业，对文化产品进行深度开发，进行规模化、批量化生产，对各种文化服务项目进行细分和充分挖掘，对文化基础设施建设项目进行市场化运作，能够更好地营造文化氛围，从数量上和质量上更充分地满足人民群众日益增长的文化需求。这方面很好理解，如今，电视机、手机、计算机日益进入家庭，相关的服务项目开发与生产也日益跟进，就使得更大范围的群众更充分地享受到了文化权益，精神得到陶冶，素质得到提升，人们的整体生活质量越来越高。 三是可以更好地弘扬文化。文化越是得到广泛的传播，才越能够得到弘扬，越能增进不同国家、地区和民族之间的交流。各国、各地区、各民族的文化、观念都有差异，通过文化的交流能增进了解、互信、合作、和平。从中，文化也得到弘扬、创新、发展。要更好地实现这些，单靠发展文化事业，是远远不够的，必须大力发展文化产业，使文化产品和服务日益丰富，日益广泛地进入不同地域、不同国度人们的生活中。例如，美国通过把多部“大片”输入到中国，我们就了解到好莱坞电影的运作，了解到美国人那种前瞻未来、探索创新的文
房地产经济行业的特点及问题 摘要：随着我国经济效益的持续增长，房地产企业也得到不断创新与发展。在城市化进程的推动下，房地产经济行业中的问题也逐渐显露，不利于我国市场经济的发展。笔者将对房地产经纪行业特点进行分析，并对该行业中呈现的问题进行研究，为其制定有效的策略，为我国房地产经纪行业的可持续发展奠定基础。笔者将就房地产经济行业特点进行分析，为我国房地产行业的发展提供一些建设性意见。 关键词：房地产经济行业;特点分析;问题研究;有效对策随着我国经济体制的不断改革，我国房地产行业持续发展，逐渐成为我国国民经济的重要支柱行业之一。但由于房地产行业发展速度之快，在带来崭新机会的同时也带来不少挑战，据此为促进房地产行业的有效发展，我们必须采取行之有效的措施。本文将对房地产经纪行业特点及存在的问题进行分析研究，并根据问题来制定有效对策，为房地产的可持续发展奠定条件。据此笔者将从：房地产经济行业特点、房地产经济行业存在的问题、促进房地产经济行业发展的有效对策，三部分进行阐述。 一、房地产经济行业特点 我国房地产经济行业的发展经历了一个曲折的历程，随着经济体制的改革，我国房地产行业逐渐向品牌化、规模化
发展。据研究调查，目前房地产行业具有较强的区域性、并受到土地资金的严重制约，其波动性相对较大，从行业特点来看，我国房地产经纪行业具有开发周期长、发展不平稳、资金难度大、风险高等特点，且大部分房地产企业是以项目型为主，涉及范围广、涉及内容多，最终导致房地产企业经营绩效难以把控。综上，是笔者对房地产经济行业特点的分析与探讨，从中我们不难发现，我国房地产企业还存在一些问题，主要包括：管理目标模糊、监督制度不完善、法律法规的不健全、经济管理政策未能得到有效落实等等，诸如此类。这些问题严重制约了我国房地产行业的全面发展，据此我们必须采取有效对策予以解决。 二、房地产经济行业存在的问题 据研究调查，现阶段房地产经济行业存在的一系列问题包括：管理目标不明确、监督制度不完善、法律法规不健全等，这些问题都会在一定程度上制约房地产行业的有效发展。笔者将从以下三个方面进行阐述。1.房地产企业管理目标不明确。据研究，目前我国部分房地产经济行业依然存在管理目标不明确现象，目标的模糊性为房地产企业经济行业的发展带来了严重阻碍作用。我国房地产企业经济行业之所以会出现管理目标不明确的局面，归根结底还是由于政府连续性政策的缺乏以及政府对房地产关注力度的不够，最终导致部分房地产行业经济管理效果不佳，而一些投机取巧的行
简论“品牌”极其对房地产企业的意义和价值效应 摘要：创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等都是耳熟能详的。 在房地产行业，创建自己的品牌已经成为越来越多的国内房地产企业的共识和不懈追求，而一批在全国初具影响的品牌已然出现。如企业品牌有合生创展、万科地产、保利地产等，还有些地域性的房地产企业也在努力的打造自己的品牌并从中获益如珠海的“华发股份”等。 关键词：品牌房地产企业意义和价值效应 创立自己的“品牌”是当今世界所有的规模企业非常重视的战略目标，对此往往不惜巨额投入，从而产生了许多世界知名的品牌。我们对“”可口可乐‘大众汽车、丰田汽车、家乐福、中国移动等耳熟能详。为什么他们对此战略目标孜孜以求不惜巨额投入呢？ 首先让我们来解析“品牌” 一、品牌的内涵 1、品牌的定义 正确理解品牌的含义是开展品牌战略的基础。虽然很多学者对品牌的定义从不同角度提出了不同的看法，但综观这些定义，它们基本上都认同了①品牌是通过某种或者某组标识来表现；②品牌是为了区别于竞争对手的。我们认为品牌应当具有狭义和广义两种不同的含义。从广义的角度讲，品牌就是通过某种或者某些标识来传达的一种实体与外部利害关系人之间的关系。通常我们说的名牌大学就是从广义的角度进行的定义。它可以使用于企业中，也可以使用于企业之外的一些实体，而且它的主要表现形式不一定是商标。而狭义上的品牌则主要是指企业的品牌，从市场营销的角度看，品牌就是通过一定的标识（主要是商标），以高效地为消费者提供消费选择为目的的一种企业无形资产，它能够为企业的产品或者服务创造一种“溢价”，它的实质是承诺、保证和契约，与消费者建立的长远的关系。 2、品牌的生成机制 虽然消费者最终接受的只是一个品牌的符合系统，但他们却往往要对提供商品（服务）的经营者的核心竞争力进行全面的评价与认知，如他们常常关注经营者的经营理念、管理团队、资源组合与生产方式、营销策略等方面的问题，他们甚至还非常在意经营者在社会道德方面的价值取向。这种认知的过程也就是品牌生成机制的内涵。
房地产企业成本管理的特点 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，
运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 （1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条
我对房地产产业的看法 作为一种特殊的投资项目，房地产因投资周期长、投资量大、投资的物体具有不可移动性、投资易受政策的影响等特点，很可能形成投资的周期性、重叠性、累积性风险。历史上持续的过热投资导致的巨大泡沫危机多次出现，在给房地产投资者带来巨大的风险算是的同时，也重创了区域经济乃至国民经济。 而所谓的房地产投资风险，是指在房地产投资过程中，由于各种不确定性因素引起的房地产投资本金以及预期收益损失或减少的可能性。包括市场通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、政策风险、自然风险等。 通货膨胀风险又称购买力风险，实质投资完成后所回收的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。由于投资都要求有一点的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就会面临通货膨胀风险。房地产投资者非常重视次风险因素的影响，并通过适当调整其要求的最低收益率来降低对该风险对实际收益率的影响程度。 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系变化给投资者带来的风险。市场是不断变化的，房地产市场上的供给和需求也在不断变化，而g供求关系的变化和房地产价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。当市
场内结构过剩达到一定程度时，投资者将面临房地产空置或积压的严重局面，最终导致投资者的破产。 变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险，房地产属于非货币性资产，具有独一无二、价值量大的特性，销售过程复杂，拥有者很难在短时间内将房地产兑换成现金。因此，当投资者由于偿债或者其他原因急于将房地产兑换成现金时，可能使投资者蒙受折价损失。 为了规避政策风险，房地产投资者必须对国家政策进行一定的分析。政府有关房地产投资的土地供给政策、低价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大影响，从而给投资者带来风险。2011年初，为进一步巩固调控效果，“国八条”、房产税陆续出台，调控进一步升级和深化；2013年2月20日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议确定了包括公布房价控制目标、严格限购、差别化信贷等在内的五项政策措施，要求各地政府保持政策的连续性和稳定性，严格执行并完善有关措施，促进房地产市场平稳健康发展。而避免这种风险最有效的方法，是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税收优惠政策的项目进行投资。 投资者在购置房地产时，也须考虑地段、环境、建筑品质、产权状况、价值分析、房地产市场供需分析等方面的因素。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
房地产业在中国经济中的地位与影响 一、房地产业在中国经济中的地位 房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位。从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。 1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。 2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。 3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。 二、房地产业在中国经济中的影响 我国近几年房地产业突飞猛进主要影响有以下几点：1、地方政府托市2、银行造市3、开发商炒市4、炒房团投机5、国际热线流入6、各级贪官污吏煽风点火。给我国房地产业造成了很大的影响。随着城市居民住房制度改革的推进、城市化进程的加快和国家积极财政政策的实施，我国房地产产业得到长足的发展，对国民经济的发展起到了重要作用。但是另一种观点认为：房地产产业的虚假繁荣导致出现地产泡沫以及其本身蕴含着的金融风险和系统性风险可能会引发金融危机，我国政府应建立和完善风险防范机制来化解房地产产业可能的风险。 房地产的虚假繁荣或者说是泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。
文化产业的特点及作用 （一）文化产业的特点 文化产业作为一种产业，除了具有一般产业所具有的特征，还具有其特殊的特征，具体表现为以下几点： 1．服务性与营利性 文化产业是将人类的智力、知识、精神、艺术等转化为供人们消费、享受的商品，文化产业是以为人们提供无形的商品服务，满足人们对精神文化的需要而产生的。因此文化产业具有服务性。同时，在市场经济条件下，文化企业为了维持自身的运转，改善自身的条件，必然会追求利润的最大化，其生产的目的就是为了盈利，因此文化产业具有营利性。 2．传播性与政策引导性 文化产业最终目的在于将创作出来的文化产品传播出去，送到消费者身边，用以丰富消费者的精神文化生活。随着科学技术的不断发展，文化传播的方式越来越多元化，人们接受信息的方式也越来越多元化，文化产业的传播性也就体现的越明显。同时，由于文化产业具有广泛的传播性，因此，文化产业也成为了政党、国家宣传自己的政策方针，治国思想的重要途径。在我国，主要通过有关部门对电视台所播放的电视节目，电视剧以及上映的电影的内容的上审核，审核通过的节目通常与国家所强调的政策思想是保持一致的。同时，经过审
核也避免了一些不利于人民身心健康的内容的传播。文化产业的政策引导性对于社会主义精神文明的建设具有重要的作用。 3．知识性与创造性 文化产业是通过为人们提供音像、艺术、文字、信息、知识等来满足人们对精神文化的需求。因而文化产品和文化服务必定蕴含有文化的含义，具有一定的知识性。文化内容被称为是文化产业发展的核心，而“创造性”又是文化内容产生的关键，所谓的创造性既是指“创新、原创”。一个成功的文化作品一定是具有创新性的，在创作过程中，可以借鉴前人的成功经验。但是必须要在这之上有所创新，不可重复他人的东西。没有那个人的成功是通过复制他人的作品而获得的。例如电影《泰坦尼克号》的成功，无论是在15年前还是在15年后的今天它依然能吸引观众走向电影院去观看这部电影，因为它取材于真实的海难悲剧，但是经过创作者的改编，把它演绎成了一个催人泪下的凄美爱情故事。如果当时的创作者只是单纯的描写那场海难，就不会有那么多的人愿意再次走进电影院去观看！ 4．文化产品可复制性 虽然没有谁的成功是通过复制他人的作品而获得的，但是文化产业之所以能够取得发展，也在于它的可复制性。这里的复制并非是对前人创作的抄袭，而是对已经创作完成的原创文化进行重新编码，然后制造出具有同样文化内容的文化产品。文化产品的可复制性对于文化产业的发展具有至关重要的作用，如果没有复制，文化产品就不
房地产企业开发建造及直接经营的对象就是房地产。从物质层面上看，“房地产”是由房屋建筑和建筑地块有机组成的整体;从法律层面上看，由于房地产本身的不可移动性，它又被称为“不动产”，而从经济层面上看，“房地产”则是对房屋财产（房产）和土地财产（地产）的总称。由于房和地的不可分离性，即通常所说的“房依地产。地为房载”，房地产总是以房屋及其所依附的建筑地块的统一体的形式表现出来。 一般情况下，人们所说的房地产专指城镇房屋和土地，因此房地产也被称为城镇房地产。以商品房屋用途为标准，房产又有商品住宅和非商品住宅之分。其中，商品住宅包括普通商品住宅·经济适用房和别墅·高档公寓；非商品住宅则包括写字楼·商业营业用房等。 房地产行业的特点 在房产、地产的开发和经营中，房地产业是基础建设行业，它属于固定资产投资领域，极大地受到国家宏观经济政策的影响。因此，就像国民经济一样，房地产业的发展也表现出强力的周期性。不仅如此，房地产在国民经济中还占据这先导性的地产。 房地产和其他许多国民经济的行业之间都有着密切的关系，表现出很强的产业关联性，最明显的例子是钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料制品、家电等产业，它们都与房地产业密切相关。统计数据表明，在这些项目的年产量中，钢铁的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%，都投入到了房地产的开发建设中，因此，房地产业的发展对这些产业的发展具有很大的促进作用，相关的比例达到了1：1.7，即每100元的房地产销售就能带动相关产业170元的销售。并且房地产业的发展也能催生一些新的行业，如物业管理、房地产评估、房地产中介等。房地产业所具有的这种很强的产业关联性，使其能够对国民经济做出很大的贡献，据统计，当下的中国房地产业对国民经济的贡献率为1——1.5个百分点，即在目前中国8%的GDP增长速度中，有1%——1.5%是来自房地产业的贡献。 由于房地产是不动产，当一个地区的房地产市场供求关系失去平衡，或者不同地区之间房地产的价格出现差异是，他不可能如同其他商品那样，通过其自身在这些地区之间的流动来缩小，甚至抹煞这种不平衡与差异。房地产市场的供求状况主要受制当地的经济发展水平，如果一个地区的经济发展状况良好，相应地，该地区的居民收入水平也就会较高，该地区的房地产市场需求也就因此而增大，故而房地产价格提高，该地区的房地产业的发
我对房地产销售的理解与认识 首先，谈谈自己对房地产营销策划的认识。毕竟工作了六七年了，对一个行业的认识也有自己一定的见解和看法了，而不应该是刚入行时的跟从和盲从。 按我自己现在的看法和对自己的要求，我所理解的房地产营销策划公司或者从业人员应该具备三大素质： 一是高度的合作精神。与开发商携手合作，共同实现项目、公司、品牌三者的有效发展与提升，实现经济效益和社会效益的良性共赢。我觉得应该是合作，而不应该是服务。合作代表了一种信心、一种责任，服务只能是一种态度、一种跟从，缺少了主观的意见与把握。这一点对于绝大部分代理商来说都没有意识到。 二是高度的责任心。与高度的合作精神一样，没有高度的责任心就不可能做到和开发商风雨与共的紧密合作，而只能是赚一笔就跑的游击商。 三是高度的专业水平。这一点是每一个房地产营销策划公司都会极力宣扬和抬升的，但是，在我的眼睛里，目前还没有几家公司具备真正高水平的专业操作技能，绝大部分拥有的不过是老套路。具体在后面再说。 这三点是最基本也是最关键的。没有高度的合作精神，就做不到对项目的高度关注和与项目相荣共生的态度，没有高度的责任精神，就做不到对项目的深入钻研，并做出高水平的营销策略，实现项目、开发商与营销商三者的共赢，而没有高度的专业技能，则无法支撑自己拥有高度的合作理念和责任精神，最终只是一个纯粹为了赚钱而四处投机的肖小。这，至少是我个人所认为不耻的。 正是因为自己坚持这三大原则和素质要求，所以，在这几年的工作历程中，见到了不少自己所认为不负责任的，不能原谅的，也不能接受的许多行业现象，并且这些现象一直弥漫、传承在当今的许多公司和从业人员里。今天，想谈谈自己的一些看法。这些看法和现象有些是可以归为一类而谈的，或者说本来就是可以合二为一的，但是为了把问题说得清楚点，把工作性质分开，我还是分开来说了。 随着国家对房地产市场的调控，我国房地产市场已经由卖方市场过渡到买方市场。早些年许多房地产商一夜暴富的现象已成为过眼烟云。现实的市场环境迫使房地产开发商研究市场、重视营销问题，把营销管理上升到企业发展的战略高度，从研究消费者的需求出发实行全过程的营销。房地产开发商的一些错误观念，致使营销出现误区，使房地产开发步入歧途。 一、房地产营销主要存在的问题 市场调查缺乏真实性。一些企业在市场营销方案制订时，往往以见报的信息为依据，其收集的信息偏差较大。需求调查方面既缺少专业咨询，也很少进行实地调研，从目前可见的营销报告中，对房地产消费者的调查，包括购买类型调查及购买者心理，对竞争者的调查，包括销售动态、优势、借鉴经验等分析不足，这在一定程度上制约了房地产营销水平的提高，直接影响了到房地产企业经济效益和社会效益。
房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用分析摘要： 典型相关分析着眼于识别和量化两组随机变量之间的相关性，它是两个随机变量的相关性在两组变量之下的推广。这种利用两组变量对之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性的多元统计分析方法，具体就是分别在两组变量中提取有代表性的两个综合变量V和W（分别为两个变量组中各变量的线性组合），利用这两个综合变量之间的相关关系来反映两组指标之间的整体相关性。 本文旨在利用典型相关分析方法，定量分析房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用。分析过程采用SAS软件编程，利用SAS内置的典型相关分析函数计算需要的参数。 最终得出的结论是：房地产业对第三产业地区生产总值和城镇居民人均全年家庭可支配收入有较大的带动作用。 关键词：相关性、典型相关、房地产、国民经济 引言： 房地产业提供的商品和劳动有生活资料和生产资料的双重性，它既是人民生活的基本要素，也是社会生产的基本要素。所以房地产属于国民经济的基础产业。房地产业的健康发展，对整个国民经济的发展起着重要的拉动作用。房地产经济的运行过程关系着国民经济中一大批相关的产业和行业。对于某一行业而言，要想发展就要提前规划房产的建设;同时，房地产的投资开发又会引起其他许多行业的需求，对其他相关行业的生产起到了带动的作用。因此房地产业在整个国民经济发展中的地位和作用分析显得尤为重要。
正文： 一、样本数据 1、把反映国民经济发展的主要经济指标作为第一组变量： 第一产业地区生产总值(亿元)； 第二产业地区生产总值(亿元)； 第三产业地区生产总值(亿元)； 资本形成总额(亿元)； 城镇居民人均家庭可支配收入(元)； 2、把反映房地产发展状况的主要指标作为第二组变量： 资金来源总额(万元) 本年购置土地面积(万平方米) 本年完成投资额(万元) 商品房销售面积(万平方米)。 数据如表1所示。 表1 2006年我国各地国民经济与房地产业发展相关指标数据 地区第一产业地 区生产总值 (亿元) 第二产业地 区生产总值 (亿元) 第三产业地 区生产总值 (亿元) 资本形成总 额 (亿元) 城镇居民人 均全年家庭 可支配收入 （元） 资金来源 (万元) 本年购置土 地面积 （万平方 米） 本年完成投 资额 （万元） 商品房销售 面积 （万平方 米） 北京98.04 2191.43 5580.81 3970.92 19977.52 31654692 295.0 17198650 2607.62 天津118.23 2488.29 1752.63 2364.41 14283.09 7659100 905.2 4023184 1458.60 河北1606.48 6115.01 3938.94 5505.80 10304.56 5940799 1040.3 4815829 1817.94 山西276.77 2748.33 1727.44 2594.56 10027.70 2352960 415.1 2086231 791.46 内蒙古649.62 2327.44 1814.42 3466.11 10357.99 3201283 1309.7 3250196 1428.97 辽宁976.37 4729.50 3545.28 5003.32 10369.61 13002851 2316.9 11421948 3006.61 吉林672.76 1915.29 1687.07 2874.27 9775.07 3138404 686.5 3101571 974.91 黑龙江737.59 3365.31 2086.00 2334.84 9182.31 3436590 619.8 3213152 1482.71 上海93.80 5028.37 5244.20 4762.86 20667.91 21789082 524.6 12755938 3025.40 江苏1545.01 12250.84 7849.23 10673.86 14084.26 26628947 2984.0 19067130 6101.15 浙江925.10 8509.57 6307.85 7297.05 18265.10 23605176 1891.1 15742756 3544.96 安徽1028.66 2648.13 2471.94 2786.53 9771.05 7266731 1693.5 6374464 2307.83 福建896.17 3743.71 2974.67 3637.46 13753.28 12609343 1693.3 7873624 2021.69 江西786.14 2320.74 1563.65 2355.02 9551.12 4130684 932.9 3459564 1777.19 山东2138.90 12751.20 7187.26 10838.69 12192.24 14500987 3203.0 11853776 4172.21 河南2049.92 6724.61 3721.44 6343.94 9810.26 6903494 1561.9 5819517 2409.33 湖北1140.41 3365.08 3075.83 3591.39 9802.65 7062443 1107.9 5647563 2038.46
文化产业具有以下特征 １、文化产业是一种以思维创新为显著特征的创意产业。许多学者将文化产业界定为创意产业，并指出创新性、创意性是最主要动态特征。文化产业的本质是文化的产业化，文化产业必须运用新思路、新观念、新方法去创造财富。 ２、文化产业与其他产业具有兼容性与渗透性。任何产业形态都融入了不同的文化内涵，如饮食文化、汽车文化、家居文化、企业文化等。随着经济与文化的互动性加快，文化产业的生产领域与拓展空间显现前所未有的放射型状态，文化产业的发展空间成为开放性空间。３、文化产业通过创作文化和开采文化资源和生产文化产品、围绕文化为开展服务，它的核心是满足人们的精神需求。 进入20世纪，随着知识经济的发展，信息化席卷全球，经济与文化加快融合，经济文化一体化发展趋势日益增强。世界各国，尤其是发达国家把文化发展战略作为国家发展、经济竞争重要战略，优先发展文化产业，增强各自的文化影响力和文化竞争力。面对这种形势，党的十六大明确提出“完善文化产业政策，支持文化产业发展，增强我国文化产业的整体实力和竞争力”。为促进文化事业的繁荣和文化产业的发展，2005年，中央在北京、上海、重庆、广东、浙江、深圳、沈阳、西安、丽江等9个省市，35家新闻出版、广播影视和文艺院团等单位，进行文化体制改革试点；国务院颁布了《关于非公有资本进入文化产业的若干决定》； 2006年初，中央颁布了《关于深化文化体制改革若干意见》。全国文化体制改革工作正在全面推开，文化产业迎来全新的发展机遇。由于起步晚，我国文化产业存在诸多困难和问题，我们只有全面了解分析全球文化产业形势，找出差距，提出对策，才能促进我国文化产业快速发展。 一、全球文化产业发展趋势与我国文化产业发展现状及主要问题 文化是一种人性化的需求，只要有人的存在，就会有文化的需求，就会有文化产生。原始人在劳动中“杭育杭育”的劳动号子，在实物上刻的铭文，都是一种文化。文化作为人类认识和改造自然活动的历史沉淀，记录人类的智慧、文明和进步。文化通过各种形式和载体传播、