=========================================================================== 国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。
【康养】十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式 2015-04-08 国内的地产商进入养老地产时虽然颇为高调，但在实际运营中，却又小心翼翼。由于养老产品的复杂性和多样性，即使是同一个企业，也不一定只选择一种模式，而是多方面试水，试图寻找出最合适的盈利模式。 本文分享十个最值得借鉴的中国养老地产项目开发模式。 一、高端会员制养老第一家——上海亲和源老年公寓 亲和源老年公寓是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积十万平米。 整体规划 社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 项目特色 整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。亲和源同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 经营模式 亲和源采用会员制运营模式，通过会员制的运营构建俱乐部服务模式。 项目配套 1.颐养院 建筑面积9736.1平方米，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放 3.亲和学院 引进上海老年大学，使老年人拓展深化资深兴趣爱好，增加与群体交流的机会，丰富生活。 与上海老年大学合作，由上海老年大学总部派出师资且提供课程； 开设英语、电脑、音乐、艺术、运动等6大类15个学习班。 4.配餐中心 与索迪斯餐厅合作，打造总面积2574平方米的养生餐厅；由专业餐厅管理公司管理，按营业额与亲和源分成； 餐厅只为护理和疗养人员提供送餐，公寓内老人需自行前往餐厅用餐。 5.度假酒店 酒店内设有74套客房，公寓式配置，酒店式管理。
观点指数·2017中国养老地产市场报告 随着老年人口的不断增长，中国迈入老龄化社会。庞大且复杂的养老需求，供不应求的市场现状，已然诞生出无限的市场商机。加之房地产告别传统单一的住宅开发模式，亟待寻求新的利益增长点，养老+地产正面临可观的发展前景。 在社会迅速发展以及人口规模不断扩大中，老龄化社会大潮向我们袭来。在庞大且复杂的养老需求面前，是还未完善的养老体系以及亟待整合的养老资源，而这恰逢房地产行业发展逐渐告别传统单一的住宅开发模式，正走在转型升级的拐角点，急切寻求新的利益增长点，于是”养老+地产”成为了市场的香饽饽，不少房企纷纷抢滩市场渴望分得一杯羹。 养老地产的兴起不过短短数年时间，却衍生出了不同业态，养老护理、医疗保健、服务与休闲、文旅、金融等板块在这一时代命题下实现了多元化的糅合发展，在跨界合作中实现了产品及开发、运营模式的创新。 但是，在这个潜藏着巨大利益空间的新兴市场下，房企要如何独辟蹊径打造创新的产品模式，在运作过程中又是如何以其人文的运营理念、极具魅力的品牌文化、先进科学的设计征服老年群体的心，在产品布局又是如何别具心思地为他们提供优质贴心的晚年生活？ 养老地产成为资本的新宠，但同时又隐藏着各种暗涌和未知，身处市场漩涡中的我们到底要如何把握商机？为此，观点指数发布《观点指数·2017中国养老地产市场报告》，从养老地产市场供需现状、创新的产品开发模式、产品消费场景等维度进行研究，采用企业访谈、资料数据收集分析的手法，为各方企业透析当前市场发展现状，洞悉行业发展趋势和前景，助企业及时把握可贵商机，共谋划，同成长。 一、养老地产发展背景 1、“银发浪潮”汹涌而至，养老问题迫在眉睫 1.1老年人口规模快速增长，养老重任亟待解决 自本世纪初国内老年人口数量不断增长，老龄人口占总人口比例不断扩大，中国已然进入老龄化社会。按照联合国的传统标准，一个地区65岁老人占总人口的7%，则该地区将视为进入老龄化社会。根据国家统计局的数据显示，中国的老年人口占比早已突破7%，并逐年呈快速增长之势。从2012年开始人口老龄化速度明显加快，截止到2016年底，国内大陆总人口138271万人，60周岁及以上人口23086万人，占总人口的16.7%；65周岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。
15种养老地产开发模式分析
[转] 转载：15种养老地产开发模式分析2013-11-8 11:58阅读(4)转载自默默走下去?赞(664) ?评论 ?转载(4340) ?分享(2334) ?复制地址 ?收藏夹按钮收藏 ?更多 已经是第一篇 | 下一篇：2013-11-2 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开
发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还
会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
养老地产专题研究报告 （简版） 中国指数研究院 2011年11月
目录 1 养老地产概述 (3) 1.1养老地产的定义 (3) 1.2老年住宅分类及特点 (3) 2国内外养老地产外经典案例解析 (6) 2.1国外养老地产经典案例 (6) 2.1.1美国太阳城中心 (6) 2.1.2欧洲养老地产 (7) 2.1.3亚洲养老地产 (8) 2.2 国内养老地产经典案例 (9) 2.2.1 东方太阳城 (9) 2.2.2 上海亲和源 (10) 2.2.3 国内主要大型地产开发商的养老地产项目 (11) 2.2.4 国内主要大型保险公司的养老地产项目 (12) 3我国养老地产的发展展望及建议 (13) 3.1 我国养老地产的发展展望 (13) 3.2我国养老地产的开发建议 (13) 3.2.1 等待更好的养老政策出台 (13) 3.2.2 积极探索最有利的养老地产运营模式 (13) 3.2.3 可考虑合作开发养老地产 (14)
1965年，法国成为第一个老龄化的国家，之后是瑞典、英国、美国等一些发达国家相继步入老龄化国家的行列。我国在1999年也步入了此行列，虽步入老龄社会较晚，但由于我国的人口基数大老龄化速度快，如今已经成为全球老年人口最多的国家。 伴随着政府对房地产市场的一轮又一轮调控，“回落”、“拐点”等词频现，房地产市场似乎在一夜之间辉煌不再，开发商的日子也似乎远不如以往“滋润”，随着老龄社会的到来，尤其是老龄人口的急剧膨胀，养老地产，这种新兴的房地产开发模式，正被越来越多的开发商视为新的利润增长点。 1 养老地产概述 1.1养老地产的定义 对于养老地产的概念，目前业内并未形成共识，更无明确的界定。而如果借鉴商业地产、旅游地产等复合型地产的概念，顾名思义，养老地产应当是用以养老的地产。具体包括适宜老年人居住的如老年住宅、老年公寓、养老公寓等项目的开发和经营的过程。 1.2老年住宅分类及特点 各国在进行老年住宅开发运营时，通常采用国际慈善机构（HTA）的分类方法，但由于各国的国情不同，老年住宅的种类和特点也不相同，概括来说，国内外老年住宅主要有三种模式：老年公寓、老年社区、普通自住型老年住宅。 1）老年公寓：这种老年住宅形式多样，情况比较复杂。如我们国家的敬老院、养老院、托老所、护理所等。概括起来，主要有3种类型： 第一种是独立型老年公寓，主要供有自理能力的老人居住，造价较低，与城市社区服务设施距离较近，交通便捷。如荷兰的WoZoCo老年公寓。 住独立型的老年公寓和住家里相比有以下不同：一是住房面积较小，二是没有了大量室内外劳动，三是做饭方便，四是医护规范。
我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15 种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，远景设计院将这15 种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4 种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中; 当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多; 另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2 万亩，总建筑面积720万平方米，开发
国内有哪些养老地产开发的成功案例？ 1、北京太阳城国际老年公寓 该项目的开发商--北京太阳城集团是中国国内最早从事健康养老地产发展的企业，一直致力于塑造中国健康养老产业发展的民族品牌。北京太阳城集团倾情打造中国式医护型全程化持续照料养老住区（C C R C），包括：居家型、介助型、介护型、康复型、度假型、自助型以及高端智慧型老年公寓，为老年人提供了标准化、全程化医护型养老服务模式。 北京太阳城国际老年公寓位于小汤山疗养区，占地面积42万平米，总建筑面积32万平米，其中住宅区24万平米，商业配套设施8万平米，2万平米的人工如意湖。 北京太阳城为老年人制定了全程化的养老服务模式，涵盖了老年人必经的四个阶段：身体健康的老人、生活半自理、无自理能力和需要临终关怀的老人。整个项目包括住宅式公寓、别墅、银龄老年公寓、帝阳老年公寓；老年护理中心、医院、、健康管理中心；家政服务中心、购物中心、文化会展中心、阳光水世界、假日酒店等，可提供包括养老、家政、餐饮、医疗、保健、康复、护理、旅游、购物、文化、娱乐等多项服务，将养老地产做得丰富多彩。 居住形式灵活多样，包括居家式、租住式、安养式、度假式四种新型养老运作模式。开办"一站式"服务、可电话购物、送货上门的购物中心；可开办各类培训班、开展学术研讨、以及各类文化交流活动和会议的文化教育中心；集医疗养生、休闲度假、健身娱乐、温泉洗浴、餐饮购物为一
体的阳光水世界；并设有物业管理中心，配有邮局、洗衣店等，可满足老年人晚年生活的一切需求。 立足于养老市场需求，围绕健康养老为中心，北京太阳城集团陆续组建了：太阳城房地产开发公司、太阳城医院、购物中心、物业管理公司、太阳城银龄老年公寓、建筑装饰公司、太阳城度假村有限公司、健康养老服务公司，形成了一条集医疗保健、餐饮、娱乐于一体的健康养老产业链，致力于塑造中国健康养老地产发展的品牌。 2、上海亲和源养老公寓 亲和源养老地产项目旨在以宜老化的社区物业为载体，为会员提供养老服务，构造一个快乐、健康的现代品质养老生活体系。会员管理平台和养老服务平台是亲和源项目运营的两大基本组成部分。亲和源的养老基础服务由亲和源老年公寓牵头实施，亲和源会员管理和增值服务及生活价值体现由亲和源俱乐部来实现，养老基础服务和老年价值体现构成了亲和源项目的两大支柱，也是亲和源的创新之处。即：基础养老服务由亲和源老年公寓为主导运营部门，会员增值服务以亲和源会员俱乐部为主导运营部门。 瞄准高端市场，以会员制为形式、融居家养老和机构养老为一体，出售使用权、依靠服务运营。 亲和源会员俱乐部采用销售会员卡的模式，有A卡、B卡两种形式，购买会员卡的老年夫妇可以选择大套（120平方米）、中套（72平方米）和小套（58平方米）这三种户型。A卡无论选择何种套型一律售价75万元，但根据套型的不同需缴付 2.98万至6.98万元不等的年费；B卡无论
风头正劲的15种养老地产开发模式 养老社区是当前老龄化浪潮下的新兴事物，在开发模式、经营管理和规划设计等方面都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易，开发者要做好承担风险的准备。 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国内市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。 第一类：与社区共同建设 在目前国内的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。 具体来讲，可分为以下4种模式： 模式1：专门建设综合型养老社区 综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。 社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。 因此在开发建设时，应充分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以
满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。 通常来讲，由于城市土地资源紧张，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。 在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。 开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式2：新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。 这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。 以广东惠州某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。 从规划布局来看，养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置，方便老人到达和使用。 养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团，分别针对自理老人和半自理老人，其中半护理组团靠近医院和康复中心，并设置连廊连接，以满足老人
养老地产新“蓝海”：五大类别和15种开发模式详解 我国正值养老地产开发热潮，各大房地产企业、保险业等纷纷试水养老地产，但具体到落实层面往往会面临许多实际问题，例如应当采用何种方式进行开发建设，产品类型和建筑形式应怎样选择等等。近年来，清华大学建筑学院对于养老地产的开发模式也在不断地研究和探索，尝试提出了15种适应于当前国市场的养老地产开发模式。为便于说明，我们将这15种开发模式划分为五个类别，分别进行阐述。第一类：与社区共同建设在目前国的养老地产项目中，较为常见的一类开发形式是建设养老社区，或依托社区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区，在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲，可分为以下4种模式：模式1：专门建设综合型养老社区综合型养老社区是指为老年人提供的，包含养老住宅、养老公寓、养老设施等多种居住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外，还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的，既可以是民营企业，也可以是由政府投资进行建设。综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一 因素——老人最初入住时可能身体较为健康，但随着年龄的增长，老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时，应充
分考虑这些因素，设计出相应形式的居住产品，以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时，可以居住在一般的养老住宅中；当需要较为全面的护理时，可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。通常来讲，由于城市土地资源紧，一些较大规模的养老社区会选在城市近郊或郊外。此时可以选择低密度的开发形式，实现与郊外的环境协调。在规划设计时，应注意将不同类型的居住产品合理分区，保证各自的独立性，避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时，可考虑分期建设，例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施，预留出一定的发展用地，等到一段时期后，再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。模式2：新建大型社区的同时开发养老组团一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时，会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群，走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源，降低配套设施的建设量。开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的围，不宜过少也不宜过多；另一方面要控制养老组团的规模，尽量划分为一个个小型居住组团，以营造社区的归属感。以某项目为例，其总用地面积约2万亩，总建筑面积720万平方米，开发商从中划出150亩地进行养老社区建设，计划建设约18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看，养老社
竭诚为您提供优质文档/双击可除养老房地产策划方案 篇一：养老房地产策划方案 （中华老人风情小镇） 目录 摘要 第一章养老问题的现状与发展 一、世界养老问题的现状与发展二、中国养老问题的现状与发展 三、新型养老模式的内容、意义与发展趋势 1、新型养老模式的内容（老有所学、老有所乐、老有所为、老有所养） 2、新型养老模式的意义 3、新型养老模式的发展趋势 4、中华老年大学园与新型养老模式第二章项目背景和特点 一、公共关系、土地资源与体制优势1、公共关系2、土地资源3、体制优势 二、利于养老，安于养老的优越自然环境1、海南自古人长寿
2、天然的医疗宝库与疗养胜地三、项目的特点 1、全球规模最大、功能最全，具有高度专业的特点 2、学习与康复，休闲与度假，文化与产业等各项功能互为依托，互为补充 3、完善的获利模式与长期稳定的获利来源 4、自成景观，形成了具有独特魅力的旅游资源 5、特有的人文价值与人文吸引力 第三章项目的建设内容 一、项目总体规划二、项目的设计理念二、项目的功能与布局三、项目建设内容一览表第四章行业与市场分析 一、养老产业发展的历史机遇 1、中国经济的高速发展，造就了巨大的民间资本 2、传统道德开始回归，“孝”仍然是社会道德的重要基础 3、中国传统家庭结构开始解体，空巢老人越来越多 4、老年人获得了经济独立，有能力与意愿追求符合自身特点的养老生活 5、老年人群中积累了庞大的消费能力 6、政府对老年类项目大力支持二、市场竞争性分析 1、现有养老产业的模式与竞争性 2、竞争对手与竞争模式 3、本项目的竞争优势三、合作与关联行业第五章客户分析 一、主要客户人群二、主要客户来源地三、主要客户状况描述第六章项目主要经济效益分析 一、房产销售收入：
北京东方太阳城养老地产项目 调研报告 全新退休生活的领跑者 2012年10月
前言 北京东方太阳城号称“国内首家大型综合退休社区”，于2002年开盘，项目立志“开退休社区之先河，立晚年幸福之标准”，以“全新退休生活的领跑者”的姿态出现，为中老年人营造一种积极、阳光与充实的生活模式和社区文化。 位于北京市顺义区东六环以外潮白河畔的东方太阳城项目自一期开盘至今三期在售经历10年，现已几近售罄，共销售了产权房约4000套，加之其规划用地面积达234万平米，体量较大，堪称产权销售养老社区项目的典范。 该项目的另一个看点是社区内办得红红火火、有声有色的文化生活，很多住户是昔日里各行各业的精英，有学者、商界政界人士、艺术工作者等等，文化层次普遍较高，对精神和文化内涵的追求也就更迫切。在东方太阳城，业主们可以到自己的农庄体验亲手采摘果蔬的乐趣，还可相邀组团旅游；他们可以根据自己的兴趣选择参加兴趣俱乐部：棋盘俱乐部，舞蹈队，书画俱乐部……每一个居住在东方太阳城的人都可以在俱乐部里找到志同道合的朋友，抛开退休后的孤独和无聊。在这里，老年大学是社区最受欢迎的活动。老年大学设有文化艺术（书画、声乐等）、家政（插花、手工制作等）、医疗保健、英语等专业课程，还会有各种长短期班，如：书法、绘画、声乐、太极拳、园艺、盆景、交际舞等短期班。社区还组织举办各种丰富多彩的展览、讲座、比赛等文化交流活动。老人们在这些丰富多彩的活动中再次焕发出青春的
活力，收获着友谊、自信、快乐，找到了自己的精神归属。 除了硬件设施外，为老年人创造美满的精神文化生活也是我们未来养老项目服务配套所关注的重点，加上我们自己的项目在建设规模、地理位置及周边条件等方面与东方太阳城有类似的地方，因此，我们专程赴京考察了东方太阳城，为今后我们养老项目的开发与建设获取有益经验。
解读国内外五个最值得借鉴的医养地产开发模式 医养地产——养老地产的必经模式 医养地产（即“医疗养老地产”）是指养老设施或养老社区与医院 就近设置、共同建设。“医养结合”模式的特点在于能够将优质的 医疗资源引入养老项目，为老人提供专门的医疗资源服务，从而提 升项目的核心竞争力，使老人感到居住在其中较有安全保障。医养 地产必然成为养老地产开发运营的模式之一。 一、全龄社区医养结合的系统配套——杭州万科随园嘉树 全龄社区，是指社区里包含了从年轻到老年的整个生命周期。在社会老龄化进程迅速的当今社会，这种居住模式被认为是未来小社区的主要发展方向。取代同一个大房子，居住两代或三代人的模式，万科随园嘉树项目就是拆开原由的模式，子女住一套、老人住一套，相邻而建。 万科随园嘉树位于杭州良渚文化村内，占地100亩，规划为8栋多层，338个房间，700多个床位，分为70㎡一居室介护间和85㎡二居室两种产品。另外，项目紧邻随园嘉树小镇医疗体检中心，由浙医一院良渚分诊部与数字医疗卫生研究院组成，是中国首个数字化健康服务示范社区。 产品定位 健康楼——活力长者自理老人 护理楼——全生命周期的连续性照护
配套集约化——小区内部中央集中配套共享大良渚完善配套，借势外部资源解决医疗配套 服务统筹化——培育自主服务能力，建立养老服务标准，医疗护理类服务借助社会化资源 规划布局：四大亮点 “金十字”：区域的核心位置，老年活动配套中心，可通达各个建筑中心 “无障碍”：设计体现无障碍布局，如风雨连廊、无障碍交通动线等 “双中心”：颐养中心和康复中心位于社区边缘，满足老年人不同需求 “宽间距”超宽楼距（超过国家标准15%-20%），全部为南北通透户型以及超大阳台设计 “全龄社区医养结合的系统配套”模式也属于“大社区+养老组团”的开发模式，万科随园嘉树是万科进军养老地产的一个试点产品。 二、传统社区嵌入式医养结合模块——保利·和熹会 “和熹会”的项目规模并不大，但因为有医疗背景的安平公司参与，所以医疗与保健康复养生的比重比一般养老机构要大的多。表面看这块资源好象占用了过多的养老院资源，但该项目背靠120万平米、超2万人的大社区，如果作为社区医疗配套，这个版块今后的使用率应该还是可以提高的。所以该项目属于“背靠社区、医疗+保健+康复+养生”的养老地产模式。
中国养老地产模式经典案例集锦目前来说中国养老地产主要有三种开发模式： 模式一：“纯”养老模式 “纯”养老模式是指护理型纯养老模式。 特点：1.以会员制为主要经营模式，目标客群是纯粹的养老客户群体。 2.建设大量适合老龄化配套设施，包括医疗、保健设施。 大量的配套设施建设和运营对开发商后期的运营能力要求非常高。这是真正意义上的养老社区。 案例：上海亲和源老年公寓——高端会员制养老第一家 亲和源老年公寓坐落于上海南汇区康桥镇，占地8.4公顷，建筑面积100000㎡，是一个以会员制为主要形式，以实现健康、快乐的老年新生活为目标，融居家养老和机构养老优化为一体的与上海国际大都市相匹配的中、高档的养老社区。 亲和源整体规划：社区沿街分布餐厅、老年度假酒店、健康会所、商业、老年大学、医院等公共建筑物业，社区内部是居住型物业，与外部有一定距离，保证了私密性。 社区内适老硬件配套完备，包括配餐中心、医院、颐养院、商业街，亲和学院、健康会所、老年度假酒店、MINI高尔夫球场、活动广场、门球场、舞蹈广场、茶室等功能活动区，生活、健康、快乐三大服务体系使得适老设置完善，满足各年龄段老年生活需要。 亲和源项目特色：整个社区全部采用无障碍化设计+“生活、快乐、健康”管家式的服务，不同于传统意义上的养老院，亲和源是个不脱离社会，又独立又开放的老年生活社区。 社区内含12幢多层电梯住宅楼，共计838套居室，可入住1600位老人。 公寓内全装修全配置，柜橱床椅和家用电器俱全，有线电视+宽带网络+电话，全部开通，冷暖水24小时供应。老人拎包可入住。 亲和源特色：同国内外多家知名品牌企业结成战略联盟关系，建立专业化养老服务平台——曙光医院亲和分院、上海老年大学、美格菲会所、索迪斯餐厅、爱玛客物业。 项目配套： 1.颐养院 建筑面积9736.1㎡，设300余张床位。共9层，1-4层为门诊部门，5层为样板间，6-9层为护理区。 与上海市三级甲等医院对接，又专业医疗机构派出团队进行管理。 颐养院只为亲和源内部老人提供护理服务，外部人员暂不接待。 房内配备有独立洗手间、冰霜、电视、谨记呼叫器。 2.健康会所 会所接待亲和源内老人，也对外开放； 1楼是接待处、销售办公室、小卖部、游泳池、更衣室、毛巾及钥匙办理柜台；
15种养老地产开发模式介绍 都亟待探索。养老地产的开发并不因市场的缺乏而变得容易, 开发者要做好承担风险的准备。 到落实层面往往会面临许多实际问题, 例如应当采用何种方式进行开发建设, 产品类型和建筑形式应怎样选择等等。 近年来,流行 1515种开发模式划分为五个类别,分别进行阐述。 第一类:与社区共同建设 区建设各类养老居住产品。例如专门建设大型养老社区, 在普通社区中配建养老组团或养老公寓等。具体来讲,可分为以下 4种模式: 模式 1 住类型的居住社区。社区中除了有为老人提供的居住建筑之外, 还会有老年活动中心、康体中心、医疗服务中心、老年大学等各类配套设施。其开发主体可以是多种多样的,既可以是民营企业,也可以是由政府投资进行建设。 综合型养老社区的规划设计应考虑老人在居住过程中会不断老化这一因素——老人最初入住时可能身体较为健康, 但随着年龄的增长, 老人会逐渐产生护理需求。因此在开发建设时, 应充分考虑这些因素, 设计出相应形式的居住产品, 以满足老人从自理到不能自理各阶段身体状况下的居住需求。例如当老人健康自理时,可以居住在一般的养老住宅中 ; 当需要较为全面的护理时,可以选择入住护理型养老公寓或养老设施。
通常来讲, 由于城市土地资源紧张, 此时可以选择低密度的开发形式, 实现与郊外的环境协调。在规划设计时, 应注意将不同类型的居住产品合理分区, 保证各自的独立性, 避免相互干扰。开发大规模综合型养老社区时, 可考虑分期建设, 例如先建设自理型养老住宅和部分服务设施, 预留出一定的发展用地, 等到一段时期后,再建设护理型养老公寓及相应的配套设施等等。 模式 2:新建大型社区的同时开发养老组团 一些房地产开发企业在开发大型居住区楼盘时,会考虑划分出一部分区域专门建设养老组团。这种开发模式有利于带动企业转向新的客户群, 走产品差异化路线。养老组团与社区其他组团能够共享配套服务资源,降低配套设施的建设 量。 开发时一方面应注意将老年人的比例控制在适当的范围内,不宜过少也不宜过多 ; 另一方面要控制养老组团的规模,尽量划分为一个个小型居住组团,以营造社区的归属感。以广东惠州某项目为例,其总用地面积约 2万亩,总建筑面积720万平方米,开发商从中划出 150亩地进行养老社区建设,计划建设约 18万平方米的养老住宅产品。从规划布局来看, 养老社区靠近整体项目的中心商业服务设施布置, 方便老人到达和使用。养老住宅楼栋在规划布局时形成多个小型居住组团, 分别针对自理老人和半自理老人, 其中半护理组团靠近医院和康复中心,并设置连廊连接,以满足老人就近医疗的需求。 模式 3:普通社区中配建各类养老产品 据调研,许多六七十岁、身体较为健康的老人都会辅助子女照顾下一代,老人需要与子女住的近一些。而为了避免由于生活习惯差异而产生矛盾, 老人和子女更愿意选择分开但邻近居住。因此普通社区中配建一些养老居住产品, 可满足老人与子女在同一社区就近居住的需求。这种“ 全龄社区” 的居住理念能够较好的符合我国现阶段国情, 将会是较受欢迎的一种养老居住模式。
养老地产五大模式：住宅开发思维下未来如何破？ 核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。 面对中国万亿级的养老地产（专题阅读）市场，传统的房地产（专题阅读）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。 住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？ 根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成为了最先尝试的模式。 1.居家养老模式 简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值。 首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。 位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于2013年5月份开盘，目前售价为16000元/㎡，定位于个性化精装老年公寓，户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60％，租期15年。 有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。” 2.“养老服务+地产开发” 然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。 2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。 在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。 即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急，助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。 在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。” 目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。 但是，即便嫁接进了和熹会专业养老机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别墅等产品，住宅的市场售价为23000元/㎡。 3.2.0版的养老院模式 与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎
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养老地产五大模式：住宅开发思维下未来如何破？ 核心提示：根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型。 面对中国万亿级的养老地产（）市场，传统的房地产（）企业、险资、甚至实业企业都纷纷投入其中，并且根据各自的特点开发出了各种模式，并不乏引入“金融”“互联网+”等概念元素。 住宅开发思维下，养老地产怎么“破”？? ? 根据克尔瑞咨询机构发布的报告，将中国养老社区的模式划分为候鸟式养老模式、活跃型养老模式、农家式养老模式、异地型养老模式和居家养老模式五种类型，其中，由于居家养老模式是在传统住宅项目上进行适老化改造升级，对于长期进行住宅开发的开发商来讲，难度最低，最易操作，过往经验也更容易借鉴，从而成为了最先尝试的模式。 1.居家养老模式 简单的说，居家养老社区就是在现代住宅小区的开发兴建过程中，置入养老的理念及功能，创造住宅小区养老功能附加值。 首先从硬件层面进行适老化升级配置，比如加入老年人的专属步行通道，配备老年人活动室，配备进入社区的医疗机构，同时与相关的老年服务机构合作，为老人提供上门看护与医疗等居家养老服务。这样的模式本质其实还是房地产开发，盈利模式也是通过卖房子获利，只不过由于其增加了适合老年人的配套设施，从而将客群进行了锁定，目标瞄准了有需求的老年人群体。 位于杭州的良渚文化村内的万科随园嘉树项目，便是居家养老模式的代表之一。该项目为多层住宅，于2013年5月份开盘，目前售价为16000元/㎡，定位于个性化精装老年公寓，户型分为75㎡两房与110㎡三房两种。万科随园嘉树除了进行售卖之外，也进行租赁，其租金标准为售价的60％，租期15年。 有专业人士曾质疑，“万科随园嘉树在开发思路上就是住宅开发+无障碍设计+部分老年医护服务设施.这种开发模式是典型住宅开发商的思维 ,也就是在做了些表面上适老型的一些改造, 根本没有抓到养老地产开发的本质。” 2.“养老服务+地产开发”? 然而，万科并不是唯一一家用住宅开发商思维来做养老地产项目的。 2013年底，保利地产也发布了自己的“保利养老战略”。“以居家为基础，统一服务标准，以社区依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准。”这是保利对自己三位一体养老战略的诠释，并提出了打造养老的全产业链，其中包括成立了保利安平专业介护养老公司。 在保利的养老战略中，占据最主要分量的还是对原有社区进行适老化改造，其计划是在五到十年，完成已建社区的适老配套改造，而在新建社区统一适老话设施标准，提供社区居家养老服务。 即在社区内增设老人大学、活动中心，康体中心，日间照料中心等基础配套，打通社区与街道卫生、医疗、文体设施等功能衔接，成立互助养老志愿团队，同时以物业服务为平台，提供助餐、助浴，助洁，助急，助医的服务，提供居家网络信息服务，建立长者智能化服务平台等。 在盈利模式上，保利提出了“微利模式”，其具体解释为“居家养老通过提供适老化的产品设计和增值服务，收取养老增值服务费。社区养老层面，希望通过老龄公寓的租赁，社区配套服务收费，收费方式采用使用权十年租赁收费制。机构养老通过提供介护服务和生活服务，收取专业服务费。” 目前保利地产在北京、上海、广州、成都、三亚等城市已有六个养老地产项目在建，其中落户于北京保利西山林语的和熹会专业养老机构已于2013年初开始运营。 但是，即便嫁接进了和熹会专业养老机构，北京保利西山林语的本质还是一个住宅项目，开发有板楼与别墅等产品，住宅的市场售价为23000元/㎡。? 与险资近几年凶猛入围房地产行业相一致，手握庞大的老年人客户资源的险资做起养老地产来，似乎更为“有模有样”。 泰康人寿开发的泰康之家便是代表之一，它将保单与养老社区的入住资格进行了捆绑。资料显示，泰康人寿与泰康之家联合推出了“幸福有约终身养老计划”，据称这是国内第一款将养老保险产品与养老社区相结
创新商业模式，进军养老地产——养老地产商业模式解构 2010年12月25日，美国挚信资本宣布投资亲和源一亿元人民币，这是国内养老产业迄今为止获得的最大的一笔投资。3天后，亲和源又与万科集团在北京钓鱼台国宾馆签约，万科正式宣布全面进军养老地产，其养老项目将委托亲和源管理。另外，首创、保利、华润等品牌地产大鳄先后专门成立养老产业研究团队；泰康人寿、中国人寿等保险公司纷纷启动养老产业项目。 品牌房企、寿险机构纷纷进军养老地产，是在深度调控风暴下进行商业模式创新，还是养老地产的春天即将到来？ 一、养老产业与养老地产的概念 我们所指的养老产业，并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需求而出现的新兴产业；是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同类属性的行业、企业经济活动的产业集合；是依托第一、第二和传统的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福利性和高赢利性。 而养老地产，是“养老+地产”的一种开发模式——复合地产。这种模式是将房地产开发与创造消费者生活方式密切结合，将房地产业和其他相关产业进行整合，从而将某种具有号召力又具有贴近性的生活方式完整地镶嵌到房地产的规划、开发、运营和服务的整个流程之中，为消费者创造出充分体现生活感受和文化价值的复合人居生活。 复合地产是传统房地产业与其他产业在功能组合与产品形态上渗透和互动，它是一种泛地产，通过资源整合创造出更大的居住价值与商业价值。比如“地产+教育”就成了教育地产，以碧桂园为代表；“地产+运动” 就成了体育地产，以奥园为代表；“地产+文化创意产业” 就成了文化创意地产，以北京798、上海田子坊、杭州之江文化创意园为代表……而“地产+养老产业”也就成了养老地产，以北京东方太阳城、上海亲和源为代表。 复合地产意味着房地产开发模式的集约化和主题化，以及传统地产项目服务价值链条的延伸。 二、养老地产的商业模式 一般来说，市场化投资的养老地产的商业模式具有以下几个特征： 1、土地获取方式：出让；