养老产业投资分析报告(一)
整理日期：2012年11月28日
目录
一、中国老龄化社会发展特点
二、中国老人养老费用来源和支付水平
1、养老费用支付来源
2、养老费用支付水平
3、家庭和社会对老人养老性支出的支撑能力
三、中国老人养老习惯和消费现状
四、国家对中国养老体系的规划设计
五、市场现有养老产业投资模式分析
1、养老服务机构
2、养老地产(住宅)
3、养老旅游度假区
4、教育培训机构(老年大学)
5、老年用品开发
六、研究意见和建议
七、附件：
1、2011年部分城市和地区养老退休金水平
2、业内较成功的养老地产模式
我国自1999年进入老年型社会，人口年龄结构从成年型转为老年型仅用18年时间，与世界发达国家相比速度惊人（法国完成这一过程115年，瑞士85年，美国60年，英国45年，日本25年）。人口学界定，60—69岁为低龄老年人口，70—79岁为中龄老年人口，80岁以上为高龄老年人口，我国高龄人口增长尤其迅速。面对高速进行的社会老龄化，无论是社会保障体系覆盖、经济储备还是社会服务体系建设，我国目前都还没有作好准备。
一、中国老龄化社会发展特点
老龄人口基数高，老龄化速度快。我国是世界上唯一一个老年人口超过１亿的国家。2010年第六次人口普查中国60岁以上人口1.78亿，占总人口13.26%，其中65岁以上人口1.17亿，占总人口8.87％，目前社会老龄化加速，平均每年增加596万老年人口，年增长速度3.28%，其中80岁以上高龄人口增速5.4%。到2020年我国老年人口将达到2.48亿，占总人口比重17.17%，其中80岁以上老年人口3067万人，占老年人口12.37%。2050年老龄人口将超过4.12亿，老龄化水平30%以上，占世界老年人口1/4，老龄人口绝对数量世界第一。
未富先老，养老支付能力低，困难人口多。发达国家进入老龄化时，人均国内生产总值多在5000-10000美金，而中国1999年进入老龄化人均GDP 仅800多美金，2010年突破4000美元但仍属于中等偏低收入国家。近10年80岁以上高龄老人增加一倍超过2000万，但截止2011年
城市仍有15%左右的老人没有养老保障覆盖，农村则仅有不足35%的老人享受社会养老保障。2011年失能半失能需要医疗护理的老年人达到3300多万。
老年抚养比快速攀升，家庭抚养能力降低。第六次全国人口普查数据显示，我国平均每家庭3.1人，家庭日趋小型化在产生巨大住房需求的同时老人抚养比迅速攀升，2010年大约５个劳动年龄人口负担１个老人，2020年约３个劳动年龄人口负担１个老人，2030年约2.5个劳动年龄人口负担１个老人。基于工作压力、子女教育、城市居住郊区化等诸多因素，家庭成员对老年人的实际抚养能力明显变弱。
老龄化城乡倒置，农村老龄化程度高。我国城市化程度较低，农村老年人口在8557万人左右，占老年人口总数的65.82%，老龄化程度比城镇高出1.24个百分点。这一状况要到2040年城镇老龄化才能赶上并超过农村老龄化，逐步拉开距离。这是我国人口老龄化不同于发达国家的重要特征之一。
地区间老龄化水平存在巨大差异。我国人口老龄化水平呈现由东向西区域梯次型发展的状况，东部沿海地区老龄化速度明显快于西部欠发达地区。北京、上海、天津、重庆直辖市和浙江、江苏、山东等中东部经济发达省市人口老龄化程度比较严重，西部经济欠发达省份如新疆、西藏、青海、宁夏等人口老龄化程度相对较小。如上海市老年人口2000年已占总人口18.5%；2025年将达到总人口32.7%。北京2000年老年人口占总人口14.6%。2025年将占总人口接近30%。上海1979年进入老龄
化，比全国早20年，宁夏回族自治区预计2012年才能进入老龄化，最早和最晚进入老龄化城市间隔33年。
老人单独居住为主，空巢率高。子女结婚之后，老人往往选择单独居住，这是城乡社会共同趋向，社会人口流动就业增多，异地居住比例提高，也使部分老年父母失去与子女同居条件。2000-2010年城镇空巢老人比例由42%上升到54%，农村由37.9%上升到45.6%，大中城市空巢率近70%。老龄化、无偶化、家庭少子化均传统家庭养老功能日趋削弱，养老负担越来越多地依赖于社会。
二、中国老人养老费用来源和支付水平
2010年中国社会科学院人口与劳动经济研究所“中国城乡家庭结构和代际关系变动分析”课题组抽样调查显示：目前我国社会保障体系相对完整的城市和处于初步建立阶段、养老保障水平较低的农村老年人赡养金来源差异巨大。
1、养老费用支付来源
–农村65岁以上老年人55%靠儿女提供生活费用，40％为非亲属供养（自养25%，退休金不足10％，其余为低保等），农村约三
分之一老人为降低对子女赡养的依赖，仍然继续劳作以免或推迟
成为吃“闲饭”者
–城镇地区65岁以上老年人中65％以上以退休金为生，而靠子女赡养者为15％。非农业人口中75%以上老年人以退休金为生活来
源，靠子女赡养者约占10%，靠低保维持生存的老人约10%，其
他5%。
2、养老费用支付水平
2012年老龄工作委员会最新公布的《2010年中国城乡老年人口状况追踪调查主要数据报告》是继2000年和2006年之后第三次对老年人生活状况进行追踪调查，也是国家统计局批准的唯一部门老年人状况科学调查。报告显示：中国老人消费缺乏经济基础，银发经济规模大，但平均消费水平极低。
–城镇社会养老保障覆盖率84.7%，城镇老人月均退休金1527元；
–农村社会养老保障覆盖率34.6%，农村月均养老金74元。
–城镇老年人平均年收入17892元，农村老年人平均年收入4756元。扣除物价上涨因素，10年来城镇老年人平均收入仅增加1.
1倍，农村增长1.5倍。
–自报个人（家庭）支付能力，城镇老人平均每月可承担费用101 6元，农村老人为172元。
–老人自有住宅比例较高，城镇老年人拥有自己产权住房的占75.
7%，农村为71.2%。
近年部分城市和地区养老退休金水平见附件。
3、家庭和社会对老人养老性支出的支撑能力
–2011年农民人均纯收入6977元，其中工资性收入占47.6%，即3321元；按照国家发改委发布的《全国农村经济发展“十二五”
规划》“十二五”期间农民纯收入年均增长7%，那么，2015年
农民人均纯收入约为9140元，再按规划中“工资性收入占农民
人均纯收入的比重达到45%以上”计算，则农民除口粮外的可支
配收入约为4113元
–2011年城镇居民人均可支配收入21810元。
–著名调查机构麦可思2013届大学毕业生统计发现，截至10月1 6日，2013届高职高专毕业生签约薪资为2506元，比上届同期
（2294元）高212元，超过七成的80后年轻人觉得照顾自己的
父母已经力不从心
点评：现有收入水平显见不能支付老人养老支出，同时多年的低工资和持续的物价上涨，也使老人年轻时的储蓄价值大幅缩水。我国人力资源市场现实是老年人退休以后有收入的人很少，多数老年人收入水平比较低，是银发经济不能撬动的关键原因。
三、中国老人养老习惯和消费现状
居家养老占总数95%以上。中国人民大学老年学研究所调查显示，即使生活和医疗条件都很好、养老机构收费标准也合理，有意愿进入养老院的老人也只有20%。如果环境普通，实际上愿意进养老机构的老人，
只有总数的1%。根据老龄委报告2010年城镇老人愿意住养老机构的比例10年来从18.6%下降到11.3%，农村老人则从14.4%下降到12.5%。受文化习惯的影响，居家养老数量占养老总数95%以上的情况，一段时间内不会有太大改变。
床位不足，服务差，护理型床位尤其滞后。国家民政部数据，2010年丧失自理能力的老年人口940万，其中城市194万，农村746万。部分丧失自理能力的人口大约1894万人，2011年需要护养的老年人口约占总数的19%。截至2010年底，全国各类收养性养老机构4万个，养老床位314.9万张。每1000个老年人只有17.69张床位，远远低于西方国家平均50-70张床位水平，其中可留宿照料型床位不到25%。但引人深思的是，我国养老机构实际收养老人不足190万，空床率超过20%。数量少、增速慢，品位低、服务差，是我国养老机构的普遍现状。
公办养老院住不进，民办养老机构住不起。目前大中城市私立高端养老院不包括吃饭费用5000-10000多元/月，护理和居住条件较好，但只针对比较高端的人群，如北京以协和医院、新华社以及北大等高校的离休教师为主，这些人数量少并可通过聘用家庭保姆或护理员采取家庭养老的形式，所以市场容量不大。公办养老院费用多在3000元/月以下但床位紧张，往往需预约排队到2-3年以后。
养老困惑和老年性心理疾病急待引起重视。中国具有重视亲情与团圆的传统，在中国的价值观里，将父母送去养老院或老人自己选择去养老院，还不是顺理成章的事情。养老机构中子女送父母的，老人普遍心
情沉郁。此外，老年期痴呆和抑郁症等精神疾病严重威胁老年人身心健康，60岁及以上人群老年期痴呆患病率为4.2%，65岁及以上人群抑郁症患病率为4.4%，这些客观上加重了养老机构运营负担。
老年产业服务配套项目严重不足。各地老年人托老服务、医疗保健服务、日常生活照料服务、老年人互助服务等社会化服务项目和形式仍然处于起步阶段，有经验的老年护理人才匮乏，养老服务培训机构不足，老年生活用品、老年服务业发展远滞后于老年人实际需求。特别是居家养老服务机构、老年康复护理机构等由于受到居住环境、消费能力和思想观念等的影响，依然局限服务于较高收入的离退休人员和有经济来源的“空巢老人”，市场受众小，难成规模。
四、国家对中国养老体系的规划设计
我国城乡失能和半失能老年人约3300万，占老年人口总数的19%。由于现代社会竞争激烈和生活节奏加快，中青年一代正面临着工作和生活的双重压力，照护失能、半失能老年人力不从心，迫切需要通过发展社会养老服务体系来解决。2011年社会养老服务体系“十二五”建设规划明确：社会养老服务体系建设以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，着眼于老年人的实际需求。
居家养老服务涵盖生活照料、家政服务、康复护理、医疗保健、精神慰藉等，以上门服务为主要形式。对身体状况较好、生活基本能自理的老年人，提供家庭服务、老年食堂、法律服务等服务。
社区养老服务主要面向家庭日间暂时无人或者无力照护的社区老
年人提供服务。在城市增强社区养老服务能力，打造居家养老服务平台。在农村建设日间照料和短期托养的养老床位，逐步向区域性养老服务中心转变。
机构养老服务以设施建设为重点，老年养护机构主要为失能、半失能的老年人提供专门服务，重点实现1.生活照料。设施应符合无障碍建设要求，配置必要的附属功能用房，满足老年人的穿衣、吃饭、如厕、洗澡、室内外活动等日常生活需求。2.康复护理。具备开展康复、护理和应急处置工作的设施条件，并配备相应的康复器材，帮助老年人在一定程度上恢复生理功能或减缓部分生理功能的衰退。3.紧急救援。具备为老年人提供突发性疾病和其他紧急情况的应急处置救援服务能力，鼓励在老年养护机构中内设医疗机构。
鼓励通过整合、置换或转变用途等方式，将闲置的医院、企业、农村集体闲置房屋以及各类公办培训中心、活动中心、疗养院、小旅馆、小招待所等设施资源改造用于养老服务。通过设备和康复辅具产品研发、养老服务专用车配备和信息化建设，全面提升社会养老服务能力。
五、市场现有养老产业投资模式分析
1、养老服务机构
养老服务机构包括养老院、老年公寓、托养所等机构。由于中国在经济欠发达的情况下进入人口老龄化，老年人收入普遍较低，养老机构
通过增加收费方式产生收入有限，尤其近年物资、医疗和人力成本增长迅速，但养老退休金增长缓慢，养老服务机构多数微利甚至无利，艰难维持。2012年各地纷纷提高对机构养老的补助标准，如广州市对自有产权社会福利机构每张新增床位资助标准从每年1000元提高到3000元，南京市新养老机构补贴标准床位资助提高1000元，但距离硬件条件优越，软件服务好的服务成本依然差距较大。
2、养老地产(住宅)
养老地产的需求集中在中低端市场，但投资者喜欢走高端定位。对于以持有为主的养老地产，业内的普遍观点是10-15年，每年8%~10%的回报率。
目前一般认为三种模式比较迎合国内市场：一是在普通住宅小区中配建养老公寓，如1000套公寓配套50套养老公寓，老年人和子女住在一个小区；二是提供护理配套等上门服务的专门养老社区；三是在大城市周边建造养老社区。如老人退休卖掉上海价值300万元的房子去周边二线城市买一套100万元的养老公寓。
养老地产在发展中面临一些实际问题：1、70%以上的老人已经拥有住房，很难再有资金购买养老地产产权；2、部分养老地产用地属性为公共设施建设用地，使用年限50年，项目只有大产权证，每套房源并无小产权，使很多购买者望而却步；3、作为为特殊群体量身定制的特殊社区，投入高于普通地产开发，如大面积无障碍通道、慢速电梯等成本比普通商品住宅社区要高出近1/3。医疗保健中心、老年活动中心等
大量的医护及配套设施设备，对社区运营管理来说也是很重的负担，而各地在开发商拿地和开发中给予的优惠政策还不明晰；4、老人在养老机构和养老地产项目中发生意外费用进入保险赔付，保险由政府开放商、个人购买的政策尚未出台；5、养老综合用地列入国有建设用地供应计划，开发商招拍挂后能否改变按房地产类缴税的情况也不明朗。
3、养老旅游度假区
候鸟式养老旅游度假区是中国发展较早的异地养老模式。主要有海南岛的冬季养老基地和北方滨海地区的夏季避暑养老基地，在成都、武汉等周边风景秀丽的城市和地方也有所分布。还出现了连锁发展和养老机构之间合作置换等优化模式，这种模式可将地产销售与旅游度假相结合，适合健康且具有一定经济实力老年人，但季节性强，度假区资源存在较大浪费。
目前新开发的旅游度假区引进了疗养型养老度假模式，更加关注老年人健康方面的需求，通过与专业医疗机构、康复疗养机构的合作，提供全方位的健康体检、老年特色疾病的照料看护、病愈的康复疗养等专业化的健康管理服务，主要针对身体健康欠佳和对健康格外关注的老年人为主。该模式提供高收益的附加服务和衍生健康产业链，对医疗康复专业技术能力要求也较高，对投资项目而言，加大了项目开发和运营成本，但较大程度的避免了旅游度假区旅游资源的浪费。
农家休闲养老度假村是一种候鸟型、旅游休闲型相结合的农家寄养式异地养老模式，代表有崇明岛农家养老和浙江天目山农家养老项目，老人与农户签订协议，长期寄养在农户家中，是一种特殊的乡村旅游形式，也可以成为新农村建设的一种重要模式。
经验提示：养老旅游度假区开发在功能设计考虑老年人需求的同时，因地制宜的与健康旅游结合多元化经营，可扩大目标群体，又让度假的老人能够和年轻人接触，保持身心健康。养老度假与地产开发联姻，可快速回收资金，为项目正常运转和持续经营缓解资金压力，是经过实践检验较为成熟的模式。养老度假区中的医院、老年大学、休闲娱乐中心、福利性养老院等综合养老设施可作为非营利性机构独立运营，以争取更多政策优惠和支持。
4、教育培训机构(老年大学)
老年大学满足了老年人的精神文化需求，让他们能更好地融入社会和接受改变养老观念（洗脑），所以对老年人尤其是城市老年人有很大的吸引力。四川省有1900所老年大学（学校），在校学员45万人，占全省老年人口的3.4%。老年人来老年大学上过课以后，一般都不愿意离开。老年大学不是学历教育，收费低但投资成本也低。
近年老年大学的学生人数迅速增长。锦江区老年大学副校长张泽林介绍，从2006年到2011年该校学生人数翻了一番，达到了3300多人，学校容量已经饱和，课程安排从上下午各一堂课增加为各两堂课，仍然无法满足社会需求。
经费不足和缺乏办学场地，是老年大学普遍而突出的问题。
5、老年用品开发
调查显示，老年人消费物品比例为保健品33%，健康食品31%，服装19%，其他17%，消费能力受老年人收入状况的限制，多数购买时倾向购买物美价廉的货物，消费以满足基本生活需要为主，因此老年保健用品（含保健器械和保健药品）、健康食物、老年服装是老年用品的重点开发领域。另一方面，老年群体中存在相对富裕的收入阶层，他们有更高层次的需求，如整形抗衰老、高档化妆品、老年教育、娱乐等。此外针对特殊群体老年人（如卧床老人、糖尿病患者、耳聋患者等）的产品（如护理产品、辅助器械等），也存在较大的市场需求。
普遍认为利润空间大、市场前景好的老年产品包括几个方面：
–老年女性保健酒、化妆品和抗衰老产品
–老年人专用通讯产品：带有扩音功能、携带使用方便的收音机、电话、手机、助听器、定时提醒服药器等
–老年日用品：老年人专用纸尿裤，高档大便器、接尿器、、电暖鞋、功能浴房、机械手、代步工具、老年家居布艺等。
–老年保健食品：保健饮品、水、保健酒、素食产品；奶粉、药物替代产品等。
经验提示：老年用品市场60%的购买者是青年人，30%是老年人自己，10%是亲朋好友之间相互的赠与。老龄产业消费市场的主题特点表现为亲情消费和永恒的孝敬主题！“百善孝为先”，年轻人为孝敬长辈送礼
不计较，也不疼心花钱；子女孝敬老人费用持续增加。参加工作、有经济来源的中年轻人才是中国老年产品市场真正的主力消费人群！
六、研究意见和建议
1、经济水平和文化习惯决定了中国的养老产业是规模型产业而非利润型产业；
2、如何能够让老年人有能力支付养老消费，并可持续的进行养老消费，是拉动银发经济的决定性因素；
3、考虑到国家养老支付能力和物价因素，养老项目利润产生和可持续发展的关键应是通过政策优惠、规模运作降低成本，而非提高价格；
4、投资发展建议如下：
–从产业高度而非项目高度开展养老投资事业
–高、中、低端相结合开展养老投资体系建设
–充分运用资本的力量，与银行合作开发老人理财金融产品和养老金增殖支付服务产品，通过规模效应最大化发挥养老金的使用价值–战略性选择医疗项目投资区域和医疗项目，力争与养老项目衔接配套，为养老项目增殖服务奠定基础
–借鉴华润集团产业链利润中心模式，在老年用品和老年教育领域寻找投资少回报快的项目，在子女孝敬老人的费用中创造高利润点
附件：
2011年部分城市和地区养老退休金水平
较成功的养老地产模式
1、高端会员制养老---上海亲和源老年公寓
亲和源老年公寓2007年10月建成(商业用地，产权50年)，占地10万平方米，由12幢多层电梯住宅楼组成，共838套居室可供1600
位左右老人居住。入住该社区的男性必须满60岁，女性满55岁。
亲和源采用会员制养老，设计不记名卡和记名卡两种会员制形式。
–不记名卡需支付一笔50万元(现已涨至89万元)，可在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万—6.98万元不等的会费(根据房型不同)。
–记名卡有效期至老人生命终结，但有15年的界限，如只住5年，剩余10年费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过的部分免费。该卡对应大、中、小三种户型，价格从45万-88万元不等，另外每年需支付2.98万元的会费。
亲和源会员卡出售之初，市场反响不尽如人意。2007-2008年，出售的会员卡不到几十张。那时整个社区总共才有11户人家。2009年亲和源的销售迎来突破。这年5月国务院批复同意上海南汇和浦东两区合并，这对地处南汇地区的亲和源养老社区是利好消息。2010年，亲和源迎来了挚信资本1亿元的风险投资。目前，亲和源已经销售了450多张卡，有600余人入住，而整个社区可接纳的入住总量为1600位左右。
2011年亲和源和万科、青岛城投在内的多家企业合作，由对方出资造房子，自己则承担运营管理。亲和源股份有限公司董事长奚志勇表示，这种扩张模式规避了资金难题，未来亲和源主要会把精力投放在管理模式，扩大会员卡价值以及其他服务类的拓展。未来亲和源模式转型，将在辽宁、海南、黄山等区域开展亲和源复制，会员可以选择在不同城市的亲和源公寓轮换居住，增加会员卡的价值。
点评：亲和源现行模式有很大的缺陷：1、亲和源社区公寓的产权归企业所有，亲和源资金紧张时有权把公寓资产抵押银行融资，因此亲和源和客户约定“如企业因故破产，则按照国家相关的法律，由政府负责处理清算或者交给其他同类的公司继续运营”以打消老年人的疑虑。但中国产权和使用权不可分开交易，企业单方面出售使用权不合法，合约并不受法律保护。一旦企业倒闭资产接盘者可不遵守附加条款。2、资金投入高，沉淀期长。老年住宅配套高于普通住宅，还需设立专门基金，用于支付医疗补贴和意外赔偿，在硬件投入上投入大，收费标准只中高端老年人才能负担，客户群体少。
2、普通租赁型养老地产---什河丽景敬老社区
“什河丽景”是哈尔滨市惠民项目，更是传统养老模式的创新。“什河丽景敬老社区”占地21万平方米、设计了17栋多层、24栋高层和9栋花园洋房，其中一期工程预计在今年年底进户。为了让养老社区真正做到为有需要的老年人服务，设置了严格的年龄限制。该处“养老地产”规定入住人群为男性须满60周岁，女性须满50周岁的离退休老
人，鳏寡孤独老人，残疾人入住则可不受年龄限制。为了以较低的成本，满足老年人的养老需求，楼盘只租赁不销售，最长租期20年，此后无偿使用。
承租不限户籍也不限套数，承租的老年人在承租期内，享有转租(让)权、继承权、赠予权，并根据物权法规定所享有的一切权利。承租期为20年的，承租期满后，承租人有继续无偿使用权和享有动迁、拆除时补偿的权利，并可享受转让、赠予和继承的权利。房屋面积以30-45平方米为主。30多平方米顶层户型每套每月的租金价格600元，一年租金7200元。租赁20年，房子价格不超过15万。
采摘园、垂钓园、三大湿地公园簇拥、阿什河环绕、大型医院进驻社区、国内一流老年服务机构驻场，老人在家中只要按下按钮，就能享受家政服务、医疗服务，同时，社区内还设有电瓶车，建有综合服务中心，设有营养配餐中心、营养餐厅、老年大学、图书馆、阅览室、娱乐室、棋牌室、聊天室、会客室、微型影视中心等综合服务设施，一期建设的10栋针对有自理能力老人的多层住宅已经开始对外租赁，其中2-3层房屋基本租赁完毕。
点评：政府惠民项目，通过享受较高优惠降低了成本，也容易吸引非营利性医疗机构进入。
3、组合式住宅养老地产-----烟台颐生苑养老主题住宅区
颐生苑是烟台市首批以“养老”为主题的住宅区，2011年颐生苑尝试性地推出了200套房源，不到一周时间就销售一空，2012年4月份推
出200套房源，目前已预订大半。
颐生苑在设计、装修方面考虑到老年人的身体状况和心理喜好。房屋面积从60-100平方米不等，市民可根据居住人数和习惯自行挑选，每单元入口设置无障碍通道，每栋住宅配有电梯，每家都安置紧急呼叫器，出现意外或有需要工作人员会在5分钟内赶到。除卫生打扫、医生巡诊和服务员叫早生活服务外，还有专业营养师提供营养配餐。颐生苑定期组织京剧、合唱、采摘、书法等活动丰富老人们生活，并推出居家式、安养式、租住式和度假式四种养老模式。
居家式养老是住户可与子女同住或老人单独居住，购买产权后可享受医疗、购物、送餐、家政等上门服务，适合生活能够自理的老人。
安养式养老针对生活半自理和不能自理的老人，采取医护人员24小时巡诊制度和护理人员24小时看护制度，护理人员每天都会为老人进行必要的生活护理以及康复活动锻炼等。
租住式养老适合身体健康但不想成为子女拖累的老人，交纳一定费用，可享受身体护理、食宿、照料等多种服务。
度假式养老。与租住式养老相似，但对儿女们在烟台定居的外地老人格外具有吸引力。
点评：组合式养老地产，最大化的扩大了消费人群，通过规模效应分摊了运营和投资成本，是未来发展的主要方向。
项目投资分析 2、国内现行的投资方式比较分析 2.2.几种投资方式的对比总结
3、房地产投资比较 3.2.分类物业的案例及比较分析 目前北京市已经形成CBD、中关村、金融街等几大写字楼区域市场，我们选择上述金融街目前在售的富凯大厦来进行投资分析。 富凯大厦位于金融街核心区域，总建筑面积11.9万平方米，目前进驻的机构有中国证监会等。我们选择其在售的B座15层进行投资分析。（见下表）（1）、富凯大厦投资方案 富凯大厦投资方式
（2）、租金回报年限估算 ?一次性付款 租金回报年限=投资总额/年租金 =总房价+契税+维修基金+印花税/税后年租金 =9年 ?按揭付款方式：最高六成七年 租金回报年限=7年+?税后首付-7年?（年租金-年还款额）?/年租金 =10.5年 ?月租金与月还款额 月净租金：RMB 550120.34元 月还款：RMB 505534元 月还款低于月租金，相当于月租金的91.8% ?一次性付款与按揭付款 一次性付款：资金量大，但回收年限较短。 按揭付款：首付资金数额小，按现房交付使用即贷款期间就可回收租金，所以回收期只比一次性付款晚 1.5年。 （3）、租金回报率
可见在正常情况下，按揭的内部收益率较高而且按揭贷款的租金回报要明显高于一次性付款。 （4）、可能出现的风险 ?受市场供需等状况的影响，写字楼租金可能走低 ?受市场供需等状况的影响，写字楼售价可能走低 ?变现困难，流动性较差 （5）、考虑风险因素后的投资收益分析假设 ?将原租金23 US$/月/平米下调到18US$/月/平米 ?将原来的不考虑空置及其他费用，调整为考虑空置及其他费用且占租金的
中国养老产业背景分析 据统计，2007年我国60岁以上的老年人口已经达到1．43亿，超过了总人口的11％。据预测，2030年我国的老年人口将达2．48亿，2050年将达4．37亿，届时老年人口的比重将达到总人口的31．2％，也就是说每3到4个人当中，就会有一个是老年人。 联合国将“60岁以上人口占总人口比例10%，或65岁以上人口占总人口比重达到7%”作为判断一个国家是否进入老龄社会的标准，我国在90年代末就已进入老龄化社会。2007年底全国60岁以上人口达到1.53亿人，占人口总数的11.6%。（1）老年人口基数大 60岁以上老年人口已达1.53亿，是世界老年人口总量的1／5，是亚洲老年人口的1／2。（2）老年人口增长速度快 到2045年左右，中国60岁以上人口将占到总人口的30%。该过程发达国家用了100年。（3）高龄化趋势明显 目前80岁以上老年人口达1300万，约占全国老年总人口的9.7%，而且每年增加4.7%。人口老龄化已成为我国面临的最重要的民生问题之一。 随着我国老龄化人口规模的快速膨胀，养老问题是事关公平与稳定的重大社会问题。如不立即着手解决老年人的养老问题，将无法集中高效使用有限的社会优质劳动力资源，直接影响到国民经济的可持续发展。会给政府带来沉重的负担，严重影响社会的发展与进步。（1）历史欠帐较多 在计划经济体制下，社会没有完成养老积累，这个包袱留到了现在。（2）“未富先老”，人口老龄化与社会经济发展水平不相适应 欧美一些发达国家在进入老龄社会时，人均国生产总值一般在5000━10000美元，我国目前尚不足3000美元，是典型的“未富先老”国家。（3）家庭养老负担加重 生育率下降、人均寿命延长直接导致家庭供养资源减少，子女养老的人均负担成倍增长。“421”模式将成为中国今后几十年的主流家庭模式。（4）目前养老方式与实际需求不匹配 中国的传统文化决定了单纯以进入养老院的养老方式无法满足现实的养老需求，中国的主流养老模式应为社区居家养老。 养老产业的政策解读 我国政府已开始高度重视养老问题，养老产业面临前所未有的发展机遇 （1）十七大《报告》在“加快推进以改善民生为重点的社会建设”开篇就
项目投资价值分析报告 第一部分概述 项目名称： 项目单位： 一、企业简介 １、目标企业的历史沿革，隶属关系，企业性质及制度；目前职工人数。 ２、地理位置，占地面积；各交通运输条件（铁、公路、码头和航空港口等），运输方式。 ３、年设计及实际生产能力，运营状况。 ４、产品种类，主导产品名称及产量。 ５、能源供应条件（水、电、汽、气、冷冻等）配套情况。 ６、主要原、辅、燃料的供应量及距离，费用情况。 ７、产品质量状况及产品在国内、外市场的定位与知名度。 ８、产品出口量、主要国家和国外市场份额。 二、项目概要 三、简要分析结论 第二部分团队和管理 一、董事长、法人代表 二、原有股东情况 三、主要管理人员 四、主要技术负责人员
五、员工和管理 管理及人力资源评价指标 1、内部调控是否合理 2、管理组织体系是否健全 3、管理层是否稳定团结 4、管理层对市场拓展、技术开发的重视程度 5、有否科学的人才培训计划 6、各层面的执行情况 第三部分产品和技术 一、产品介绍 二、产品应用领域及性能特点 三、主要技术内容 四、技术先进性 五、产品技术指标 六、国内外技术发展状况 产品评价指标 1）产品是否具有独特性，难以替代 2）产品的开发周期 3）产品的市场潜力 4）产品的产业化情况 5）产品结构是否合理 6）产品的生产途径
技术评价指标 1）技术的专有性（技术来源） 2）技术的保密性（专利保护） 3）技术的领先性 技术开发 1）技术开发投入占总收入的比重 2）技术开发体系与机构 3）技术储备情况 第四部分市场及竞争分析 一、市场需求 二、目前的市场状况 产品市场分布 三、产品应用市场前景分析 四、产品市场需求预测 五、产品市场竞争力分析 （1）产品质量竞争力分析 （2）生产成本竞争力分析 （3）产品技术竞争力分析 六、主要竞争对手分析 （1）国内主要竞争对手分析，列出前20名。做出竞争对手一览表。 （2）国外竞争对手分析
海南房地产项目投资分析报告 一、说明： 1、根据规划设计的要求及对市场的调查与分析，在该地块 兴建。。。。。。 2、报告中有关成本的明细换算科目基本参考**市市场行情 及有关国家地方收费标准并结合实践经验确定。 海南海大源管理咨询有限公司是一家专业化管理咨询服务公司，主要致力于为企事业单位提供高质量的各类管理咨询、规划与可行性研究。 项目面积参数表 表4-1 二、项目开发成本费用的估算： 本项目开发由土地成本，前期开发费，建安工程成本费，基础设施费，房地产各项税费，管理、销售及财务费用，不 可预见费等构成。鉴于工程建设周期不长，本案采用静态分 析法进行估算，各项费用详见以下列表：（海大源服务项目： 景区、旅游、休闲农业等旅游项目规划、投资项目策划、可 行性研究报告、地产项目策划等方面的诊断和管理咨询。） (一)土地费用
表4-2 (二)前期工程费估算表 表4-3 （三）建安工程费 表4-4 （四）基础设施费 表4-5
（五）开发期税费估算表表4-6 （六）不可预见费 表4-7 （七）管理销售费用
表4-8 （八）投资与成本费用估算汇总表表4-9
三、投资计划与资金筹措： 本项目开发投资的资金来源有三个渠道，一是企业自有资金，二是银行贷款，三是预售收入用于投资的部分。本案 开发商自有资金****万元作为启动资金，需贷款****万元， 总投资****万元，将项目投资进程分为前期、中期和后期， 投资计划与资金筹措详见表5-10。 投资计划与资金筹措 表4-10
四、项目销收入的测算 本项目以**市同类**房可比案例，参照**市房地产物业平均价格水平运用市场比较分析法，并经实地调查确定：沿 街商业建筑1-3层商铺连卖，其中1-2层，建议售价****元 /m2,三层建议售价****元/m2,（均价****元/m2）。地下停车 场，建议售价*万元/车位。 表4-11 说明：以上销售收入都是在项目进展顺利，营销也同时取得成功，房屋全部租售的条件下取得。但实际的销售进度， 楼盘的销售率及出租率存在不确定因素。特别是在目前市场 条件下的沿街商业办公房的出售，地下车位的租售有一定的 风险，难以达到预期目标，所以在营销时必须给予足够的重 视。 五、项目投资收益分析： 根据估算的开发成本费用以及销售收入，本案投资损益及静态投资分析利润率的分析计算如下：
养老产业的发展现状 Prepared on 22 November 2020
医养结合养老模式是当前社会经济快发展下新时代的产物。其具体含义是指在传统机构养老提供基本生活服务和经济供养的基础上，向选择机构养老的老年人提供医疗服务，提高老年人生活质量和健康水平，缓解社会老龄化问题。 一、我国养老模式发展现状 （一）特殊人口政策和国情导致“老龄化”问题严峻 图1 65岁及以上人口数与占比（万人，%） 如图1所示，2016年底中国65周岁及以上人口16003万人，占总人口的%。预计到2020年，高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右。因此，养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着人民生活水平的提高，社会的进步发展，单一的国家福利已经难以满足老年人生活多样性的需求，多元化的养老模式应运而生，其中医养结合模式呈现主流趋势。 （二）传统农耕文化衍生出“单一养老模式” “百姓孝为先”一直是中国传统的思想观念，赡养父母是每个子女应尽的责任与义务。目前，我国有三种基本的养老方式，分别为居家养老、社区养老和机构养老。其中，居家养老是主要模式。本质上来说，这种养老模式是由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度；社区养老是指以家庭养老为主，社区机构养老为辅的方式，老人除在家中得到家人的照顾之外，由社区的有关服务机构和人士为老人提供专业服务；机构养老是指由专业的社会福利机构为老年人提供日常起居护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。 （三）“421”倒金字塔家庭结构产生“空巢家庭” 图2 中国不同年龄组的家庭空巢率 “421”倒金字塔家庭结构是受我国人口政策和医疗水平所衍生出的现代家庭模式，具体由两位成年人共同赡养四位老人和一位孩子。根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告（2015）》表
职工基本养老保险的介绍 城镇企业都有职工基本养老保险，职工缴纳少部分，企业缴纳大部分，退休以后可以每月领取养老金，基本生活得到养老保障。不只城镇居民有养老保险，农村居民也有新型农村养老保险，同样属于社保范畴，起到了保障农民基本生活的作用。那么，作为一个特殊的群体，农民工既不是城镇居民，又不在农村生活，他们的养老保险该怎么办呢？ 职工基本养老保险农民工参保渠道开通 农民工为我们的城市建设做出了很大的贡献和牺牲，在城市里，他们很多享受不到城镇居民的保险待遇，却做着更苦更累的工作；在农村，由于常年在外，以后是否留在农村都难说，新农保参加还是不参加？不过，归根结底，解决农民工的养老问题的最佳方式还是养老保险，农民工该如何参保养老保险？ 其实，按照政策规定，具有农村户籍，在市区从事个体经营、未在用人单位参加基本养老保险的非全日制从业以及灵活就业的农村居民，年满16周岁的，均可
参加城镇企业职工基本养老保险。但是有人会存在这样的疑问，如果以后从城市回到农村，这份保险该如何使用？ 职工基本养老保险年限不够可转新农保 针对以上的问题，如果在城市已经累计缴费达到15年，回到农村后直接可以享受企业职工退休金的待遇；如果累计缴费未达到15年就返回农村，这是不符合领取退休金条件的？那这份保险就白白浪费了么？当然不是，如果没达到享受城保待遇的要求，可以按有关规定，把城保的缴费积累转入“新农保”个人账户，按“新农保”的规定领取。 有的农民工比较重视养老问题，想在农村参加新农保之后，到城市工作再参加城镇职工基本养老保险。前段时间就有一起事关于此的纠纷，最终判决为：新型农村社会养老保险和新农保属于农村居民自愿参加，用人单位为劳动者缴纳社会保险是法定义务，新农保与社保不矛盾。 也就是说，农民工在参加新农保之后，可以再参加城镇职工基本养老保险，并且累积资金可以按规定流动。当然，如果感觉基本养老保险养老金太少，现在资金又较为充裕的话，可以适当购买商业养老保险，追求更高品质的老年生活。
中国旅居养老产业主要发展模式分析及投资前景预测报告2019-2025年 【报告编号】：260244 【出版机构】: 中研华泰研究院 【出版日期】: 2019年5月 【交付方式】: 电子版或特快专递 中研华泰研究院报告每个季度更新，我们的客户将免费售后服务一年，后期可以续费。行业研究报告是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，预测行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、公司、市场、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和营销能力。 专家提示：十三五规划期间，产业政策对本行业产业链有重新梳理，数据每个季度实时更新，关于报告的图表部分，以当时购买报告的最新数据为准，图表的个数或多或少，届时以实际提交报告为准，感谢关注和支持！ 第一章旅居养老产业相关概述 1.1旅居养老基本介绍 1.1.1概念界定 1.1.2主要形式 1.1.3发展特点 1.1.4主要功能 1.1.5发展意义 1.2旅居养老综合体功能要求
1.2.1生活居住功能 1.2.2医疗养生功能 1.2.3休闲度假功能 1.3旅居养老产业与传统旅游地产对比分析 1.3.1传统旅游地产 1.3.2两者区别分析 1.3.3产业发展优势 第二章2017-2019年中国旅居养老产业发展环境分析2.1宏观经济环境 2.1.1宏观经济概况 2.1.2对外经济分析 2.1.3固定资产投资 2.1.4经济转型升级 2.1.5宏观经济展望 2.2政策环境分析 2.2.1促进居民消费政策 2.2.2旅居养老服务机构评价标准 2.2.3旅居养老基地评定标准 2.3社会环境分析 2.3.1人口规模分析 2.3.2居民收入水平 2.3.3居民消费水平 2.3.4社会消费规模 2.3.5消费市场特征 2.4养老需求分析
如何写好投资分析报告 导语：投资价值分析报告是国际投资商在进行投资决策时的重要依据，其要求在掌握项目基本投资额的基础上，下面是XX给大家整理的如何写好投资分析报告的相关内容，希望能给你带来帮助! 如何写好投资分析报告投资分析报告就是针对某一特定的、以谋取商业利益、竞争优势为目的的投资行为，就其产品方案、技术方案、管理及市场等，投入产出预期进行分析和选择的一个过程。 基本格式 摘要 主要包括：项目名称、承办单位、项目投资方案、投资分析、项目建设目标及意义、项目组织机构等。 项目背景分析及规划 主要包括：(1)项目背景;(2)项目建设规划;(3)主要产品和产量;(4)工艺技术方案。 外部环境分析 主要包括：(1)外部一般环境分析;(2)产业分析。 市场需求预测 主要包括：(1)国外市场需求预测;(2)国内市场需求分析。
内部分析 主要包括：(1)项目地理位置分析;(2)资源和技术分析;(3)项目SWOT分析;(4)项目竞争战略选择。 财务评价 主要包括：(1)评价方法的选择及依据;(2)项目投资估算;(3)产品成本及费用估算;(4)产品销售收入及税金估算;(5)利润及分配;(6)财务盈利能力分析;(7)项目盈亏平衡分析;(8)评价分析结论。 融资策略 主要包括：资金筹措、资金来源、资金运作计划等。 价值分析判断 主要包括：价值判断方法的选择、价值评估等。 退出机制 主要包括：如果投资失败，可转化成为什么其他用途，减少投资损失。 基本意义 投资价值分析报告是国际投资商在进行投资决策时的重要依据，其要求在掌握项目基本投资额的基础上，对项目背景、宏观环境、微观环境、相关产业、地理位置、资源和能力、SWOT、市场详细情况、销售策略、财务详细评价、项目价值估算等进行分析研究，更能反映项目各项经济指标，得出更科学、更客观的结论。
第一章总论 一、项目背景及概况 1、项目名称 神工·东湖首座 2、开发商及简介 省科学城神工置业德阳分公司 省科学城神工置业是由中国工程物理研究院六所所属神工实业总公司于二00四年十二月发起设立的高新技术产业的国有控股企业。注册资本金为人民币7730万元。由法人股东省科学城神工实业总公司、金色家园商贸等组成。主要经营：房地产开发、商品房销售、光纤通讯设备、数字通讯器材设备、基础机械加工、制造、销售等。公司资金实力雄厚，科技人才众多，拥有中国工程物理研究院作为强大的后盾。 3、项目地址 德阳市玉泉路与屏山街交汇处 4、临时接待中心 德阳市庐山北路360号 5、项目概况 项目位于玉泉路与屏山街交汇处，有四栋电梯公寓组成，项目占地为17120㎡，总建筑面积99354㎡,其中住宅面积78168㎡，商铺面积6576㎡，停车库面
积14610㎡。项目户型区间为51㎡——137㎡。以简装面市。整个项目紧邻占地千亩的东湖山公园，东湖山上是以山水园林为载体，集休闲娱乐旅游观光健身为一体的城市近郊公园，是你感到心旷神怡；同时周边生活配套也是十分方便，下面简单做个介绍： 公交路线：14路、23路、24路、27路等。 教育配套：德阳一中、外国语学校、德阳八中、黄河路小学、省商贸学校等。 医疗配套：德阳肿瘤医院（眼科医院）、德阳肝胆医院、医院等。 休闲配套：东湖山公园、旌湖文化长廊等。 生活配套：沃尔玛超市、玉泉综合市场、香诗美林市场、丰联超市、富江超市、红旗连锁等。 6、资金来源 本项目建设资金由神工职业自筹，不足部分通过预售房款和银行贷款解决。7、可行性报告制定依据 （1）《城市居住区规划设计规》 （2）《德阳市城市拆迁管理条例》 （3）《城市居住区公共服务设施设置规定》 （4）《住宅设计规》 （5）《住宅建筑设计标准》 （6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 （7）《城市道路绿化规划及设计规》 （8）《高层民用建筑设计防火规》 8、编制围 根据国家有关政策、法律、法规及规对神工东湖首座项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设容、投资方案、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。 二、主要技术经济指标 表1 “神工·东湖首座”项目主要经济技术指标
养老产业可行性报告分析 养老产业并不是传统意义上的独立产业，是随着财富阶层的增加和人口老龄化以及人口年龄结构的转变，为满足这样一些人群的需 求而出现的新兴产业;是指为有养生需求人群和老年人提供特殊商品、设施以及服务，满足有养生需求人群和老年人特殊需要的、具有同 类属性的行业、企业经济活动的产业集合;是依托第一、第二和传统 的第三产业派生出来的特殊的综合性产业，具有明显的公共性、福 利性和高赢利性。 人口老龄化是社会经济发展和科学技术进步的必然。早在1965年，法国成为第一个老年型国家，之后是瑞典。20世纪后，欧美一 些发达国家相继步入此行列。 由于有经济实力的支撑和西方居家形态诸多方面的因素，这些国家养老对策的共同之处是依赖“社会养老”功能：在社会保障体制中，老年人被赋予了独立生活的经济能力;在福利设施、服务体系以 及居住环境等方面。 针对老年人的生理情况，采用不同层次、不同类别的设计。以美国为例，老年人的居住设施大致分为五类：独立式住宅、老年公寓、养老院、护理院、老年养生社区，每一类辅以相应的服务管理体制。 亚洲国家中，日本、新加坡等也逐步进入了老年型国家之列。因为有较雄厚的经济实力，这些国家一方面汲取了西方社会福利养老 的特点，充分赋予老年人优厚的社保;另一方面，基于传统东方家庭 观念的延续，它们还致力于开发家庭养老的功能，如提倡和鼓励 “多代同居”(例如“两代居”集合住宅和“多代同堂组屋”等)。 我国养老产业主要有三种形式:居家养老、社区养老、机构养老。根据各省市地区的规划,居家养老的形式占比最高普遍在90%以上, 其次为社区养老和机构养老。今年8月我们调研了以上几种形式的 养老机构,结论如下:
2020年社会养老保险新规定 凡同时具备下列条件的人员，本人自愿，可按个人身份参加职工基本养老保险，补缴在原单位工作期间的基本养老保险费： 1.6月30日前曾经与城镇企业(包括城镇集体企业、劳服公司、 五七工厂、家属工厂等)、机关、事业单位、社会团体等用人单位建 立劳动关系或形成事实劳动关系，后因各种原因解除劳动关系或离 开原单位，且能提供有效原始材料的未参加城镇职工基本养老保险 的人员(包括未参保的返城未安置就业知青); 2.2010年12月31日及办理参保缴费手续时均具有城镇户籍。 a.参保时，男未满60周岁、女未满55周岁的人员 补缴6月30日前工作期间的缴费年限后继续缴费至男年满60周岁、女年满55周岁时实际缴费年限累计满15年的，按规定办理领 取基本养老金手续;实际缴费年限累计不足15年的，可延长缴费至 满15年，延长缴费至男年满65周岁、女年满60周岁时，实际缴费 年限累计仍不足15年的，可一次性缴费至满15年，按规定办理领 取基本养老金手续。 b.参保时，男年满60周岁、女年满55周岁的人员 补缴6月30日前工作期间的缴费年限后，一次性补缴缴费年限 累计满15年的，按规定办理领取基本养老金手续;补缴缴费年限累 计不足15年的，可延长缴费至满15年，延长缴费至男年满65周岁、女年满60周岁时，实际缴费年限累计仍不足15年的，可一次性缴 费至满15年，按规定办理领取基本养老金手续。 1.参保时，补缴参保前缴费，缴费基数统一按办理参保缴费手续时全省(或设区市，由各设区市明确规定，下同)上年度在岗职工月 平均工资的60%核定，缴费指数统一按0.6计算;参保后，缴费基数
医养结合养老模式是当前社会经济快发展下新时代的产物。其具体含义是指在传统机构养老提供基本生活服务和经济供养的基础上，向选择机构养老的老年人提供医疗服务，提高老年人生活质量和健康水平，缓解社会老龄化问题。 一、我国养老模式发展现状 （一）特殊人口政策和国情导致“老龄化”问题严峻 图1 65岁及以上人口数与占比（万人，%） 如图1所示，2016年底中国65周岁及以上人口16003万人，占总人口的10.8%。预计到2020年，高龄老年人将增加到2900万人左右，独居和空巢老年人将增加到1.18亿人左右，老年抚养比将提高到28%左右。因此，养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着人民生活水平的提高，社会的进步发展，单一的国家福利已经难以满足老年人生活多样性的需求，多元化的养老模式应运而生，其中医养结合模式呈现主流趋势。 （二）传统农耕文化衍生出“单一养老模式” “百姓孝为先”一直是中国传统的思想观念，赡养父母是每个子女应尽的责任与义务。目前，我国有三种基本的养老方式，分别为居家养老、社区养老和机构养老。其中，居家养老是主要模式。本质上来说，这种养老模式是由家庭成员提供养老资源的养老方式和养老制度；社区养老是指以家庭养老为主，社区机构养老为辅的方式，老人除在家中得到家人的照
顾之外，由社区的有关服务机构和人士为老人提供专业服务；机构养老是指由专业的社会福利机构为老年人提供日常起居护理、健康管理和文体娱乐活动等综合性服务的机构。 （三）“421”倒金字塔家庭结构产生“空巢家庭” 图2 中国不同年龄组的家庭空巢率 “421”倒金字塔家庭结构是受我国人口政策和医疗水平所衍生出的现代家庭模式，具体由两位成年人共同赡养四位老人和一位孩子。根据国家卫计委发布的《中国家庭发展报告（2015）》表示，我国家庭规模呈小型化趋势，2-3人家庭呈主体类型，单人家庭、空巢家庭不断涌现。空巢老人占老年总数近一半，其中独居老人占老年总数约为10%，仅与配偶居住的老人占41.9%。伴随空巢家庭的持续增长，居家养老模式难以持续，需要其他养老模式来补充，为养老产业的发展提供空间。 （四）养老产业发展处于初级阶段，供给严重不足
报告编号：1576962
行业市场研究属于企业战略研究范畴，作为当前应用最为广泛的咨询服务，其研究成果以报告形式呈现，通常包含以下内容： 一份专业的行业研究报告，注重指导企业或投资者了解该行业整体发展态势及经济运行状况，旨在为企业或投资者提供方向性的思路和参考。 一份有价值的行业研究报告，可以完成对行业系统、完整的调研分析工作，使决策者在阅读完行业研究报告后，能够清楚地了解该行业市场现状和发展前景趋势，确保了决策方向的正确性和科学性。 中国产业调研网https://www.doczj.com/doc/ea13388547.html,基于多年来对客户需求的深入了解，全面系统地研究了该行业市场现状及发展前景，注重信息的时效性，从而更好地把握市场变化和行业发展趋势。
一、基本信息 报告名称： 报告编号：1576962←咨询时，请说明此编号。 优惠价：￥6750 元可开具增值税专用发票 网上阅读：uShi.html 温馨提示：如需英文、日文等其他语言版本，请与我们联系。 二、内容介绍 中国的老龄化是一个规模大且发展迅速的过程，比其他国家都要更快。据第六次全国人口普查数据，全国65岁以上人口比重为第八节7%。全国65岁以上人口比重为第七节%，可以看到，我国老年人口比重已大幅上升。中国养老服务机构为第三节万个，养老机构床位数仅为47第六节万张，我国养老机构供给相对短缺。从总体上看，我国每百人所拥有的养老机构床位数较低，大体徘徊在1-2张之间。这与发达国家5-7张的床位数相比有较大的差距。也与我国老年人对养老机构的需求有较大的缺口，养老机构床位数供给远小于需求，供需矛盾十分突出。 人口老龄化一方面使得我国人口负担比加重，社会赡养率增大；另一方面也为养老服务业的发展带来巨大机遇。一是对养老服务设施的需求不断加大。老年人口增多，特别是高龄、患病老年人众增多，对养老服务设施的需求也不断扩大，并且提出更高、更多方面的要求。二是对医疗卫生服务需求加大。因为老年人特别是高龄老人身体较弱，有病的相对较多，对卫生资源的需求不断增加，对医疗要求越来越高。三是引起社会需求结构新变化。老年人特殊的生理、心理和行为特征，产生了不同于其他人口群体的特殊物质需求和精神需求。这预示着在社会总需求中，老年人需求市场将占据越来越重要的地位，同时为满足老年人特殊需求而形成的养老产业，将面临前所未有的发展机遇。 预计到期末，全国老年人口将增加至第二节亿，届时80岁及以上的高龄老人将达到2400万，65岁以上空巢老人将超过5100万；到2025年，中国老年人口总数将近3亿，到2050年，我国将有第五节亿老年人，也即每三个人中就有一个是老年人，而且按照现在我国老龄化发展趋势，人口老龄化比例从20%提到30%只需20多年的时间，发展非常迅速。预测到2020年，养老床位需求为729万张，2025年底全国养老床位应达到900万张以上。
养老产业行业深度研究报告（全）
我们的观点 养老市场规模巨大。全国老龄办数据表明，2010年我国老年人口消费规模达到1万亿元，预计到2020年将达到3.3万亿元，2030年达到8.6万亿元，2040年达到17.5万亿元。而从2014年至2050年间，中国老年人口的消费潜力将从4万亿元左右增长到106万亿元左右，占GDP的比例将从8％左右增长到33％左右。我国将成为全球老龄产业市场潜力最大的国家。 人口老龄化+政策+老年人消费行为，三大动力促使养老产业的春天来临，行业空间巨大。 我国从2000年始已进入老龄化社会。14年我国65岁以上老年人口达到1.38亿，占总人口比例为10.1%,预计2020年这一比例会达到12.8%。 政策支持加大，仅近两年国务院、各部委就制定发布了养老相关政策十余条，从养老服务体系建设、服务标准化、养老机构改革、养老保险制度、养老金并轨等多方面指导、支持我国养老产业的发展。其中2015年2月25日，民政部、发改委等10部委联合发布《关于鼓励民间资本参与养老服务业发展的实施意见》，预示我国养老产业迎来新的阶段。 同其他消费群体相比，老年群体由于在生理、心理、经验等方面有着明显的差异，因此，老年市场的消费行为也具有了其自身的特征，包括自住消费性强、习惯稳定和行为理智、追求实用便利等。老年人的这些消费特征也决定了养老用品和服务与其他相比存在着不同之处，从而形成了特殊老年人消费市场。 结合国际经验，居家养老模式在中国将成为领先模式。 国际案例：从日本、美国的养老模式来看，居家养老也是海外国家最主要的养老方式。部分有社交需求经济状况较好的老年人可以选择在养老社区享受晚年生活，与地产商合作进驻的养老服务机构提供日常的照护服务。只有很少部分不能自理或者子女没有照顾能力的老年人会入住养老院进行养老。综合观点：在中国最佳的养老解决方案，居家养老模式，其中首推natali和安康通，优点：易于复制，成熟的经验可以在中国复制。 1、日本养老模式对我国养老产业的启示。 完善养老社会保障、养老保险体系。日本在法律法规、社会保障、养老保险体系上的建设走在了世界前列。日本养老体系层次分明，政府、社会、个人角色清晰，相互配合。同时日本独具特色的介护保险制度对于我国护理保险制度的建立也是极好的案例。 可借鉴居家养老+养老服务的模式。日本和我国家庭观念相似，均以居家养老为主，同时日本强调养老服务产业的发展也适合我国的国情，具有借鉴意义。大力培养养老服务专业人才，尤其是护工。日本的《介护保险法》规定，在养老机构里，每3位入住者必须配备1名有介护士资格的专业人员。介护士和护士是不同的专业，介护士都是来自大学社会福利护理专业的毕业生，持有2级资格证。日本有着优质的介护士培养体系，为养老产业培养了专
房地产项目投资可行性研究分析报告写作格式（包括基本估算数据） 第一部分项目总论 1.项目概况 1.1项目名称 1.2项目建设单位 1.3项目位置（四周围） 1.4项目周边目前现状 1.5项目性质及主要特点 1.6项目地块面积及边界长 1.7研究工作依据 1.8研究工作概况 2.可行性研究结论 2.1市场分析预测 2.2项目地块分析 2.3项目规划方案 2.4项目工程进度 2.5投资估算及资金筹措 2.6项目财务与经济评价 2.7项目综合评价结论 3.主要技术经济指标表 4.项目存在问题与建议第二部分项目背景 1.项目提出背景 1.1项目所在区域商业发展情况 1.2所在区域政策、经济及产业环境 1.3项目发起人及发起缘由 2.项目发展概况 2.1已进行的调查研究项目及成果 2.2项目地块初勘及初测工作情况 2.3项目建议书编制、提出及审批过程
3.项目投资的必要性第三部分市场研究 1.市场供给 1.1所在区域商业用房现有供给量及结构情况调查1.2所在区域商业用房未来供给量及结构情况调查 1.3其他替代性产品供给量情况调查研究 2.市场需求 2.1所在区域商业用房的租用情况调查 2.2所在区域在售商业用房销售情况调查 2.3其他替代性产品租售情况调查 3.市场价格 3.1所在区域商业用房销售价格情况调查 3.2所在区域商业用房租赁价格情况调查 4.市场预测 4.1未来该区域商业用房需求预测 4.2销售及租赁价格预测 5.市场推销 5.1推销方式及措施 5.2产品推销费用预测第四部分项目研究 1.地块特征分析 1.1项目区位分析 1.2项目交通分析 1.3项目人流分析 1.4项目周边规划 2.项目SWOT分析 2.1项目优势分析 2.2项目劣势分析 2.3项目机会分析 2.4项目威胁分析 3.项目定位方案
养老产业现状以及未来发展前景趋势分析
目录 CONTENTS 第一篇：养老地产行业市场发展分析养老产业市场刚需大趋势---------------------------------- 5第二篇：养老产业现状分析立足做好养老地产市场需求与发展---------------------------------- 7第三篇：养老产业现状分析养老产业走向智能化---------------------------------------------------- 9第四篇：北京某科技园养老产业项目可行性研究报告案例--------------------------------------- 11 一、项目名称------------------------------------------------------------------------------------------------ 11 二、项目背景------------------------------------------------------------------------------------------------ 11 三、项目可行性研究报告内容------------------------------------------------------------------------ 12第1章：养老产业项目总论------------------------------------------------------------------------------ 12 1.1前瞻可行性研究步骤-------------------------------------------------------------------------------- 12 1.2养老产业项目可行性研究基本内容 -------------------------------------------------------------- 12 1.3前瞻汽车后市场项目可行性研究结论 ----------------------------------------------------------- 12第2章：养老产业行业市场分析与前瞻预测--------------------------------------------------------- 12 2.1养老产业项目涉及产品或服务范围 -------------------------------------------------------------- 12 2.2养老产业行业前瞻市场分析 ----------------------------------------------------------------------- 12 2.2.1盈利情况分析--------------------------------------------------------------------------------------- 12 2.2.2市场竞争分析--------------------------------------------------------------------------------------- 13 2.2.3进入壁垒分析----------------------------------------------------------------------------------------- 13 2.3养老产业行业市场前瞻预测 ----------------------------------------------------------------------- 13 3.3养老产业项目建设地条件对比 ---------------------------------------------------------------------- 13第3章：中国养老产业发展现状分析------------------------------------------------------------------ 13 3.1中国养老产业发展现状----------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.1中国养老产业发展历程--------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.2中国养老产业所处阶段--------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.3中国养老产业需求分析--------------------------------------------------------------------------- 13 3.1.4中国养老产业供给分析--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2中国养老产业投资效益----------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.1中国养老产业营收规模--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.2中国养老产业成本规模--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.3中国养老产业利润规模--------------------------------------------------------------------------- 13 3.2.4中国养老产业投资效益--------------------------------------------------------------------------- 13 3.3中国养老产业发展瓶颈----------------------------------------------------------------------------- 13 3.3.1中国养老产业供需瓶颈分析--------------------------------------------------------------------- 13 3.3.2中国养老产业政策瓶颈分析--------------------------------------------------------------------- 13 3.3.3中国养老产业观念瓶颈分析--------------------------------------------------------------------- 13 3.3.4中国养老产业配套设施瓶颈--------------------------------------------------------------------- 13 3.4中国养老产业发展趋势----------------------------------------------------------------------------- 13 3. 4.1中国养老产业发展升级趋势--------------------------------------------------------------------- 14（1）宏观机制升级 ---------------------------------------------------------------------------------------- 14（2）养老模式多元化 ------------------------------------------------------------------------------------- 14（3）养老服务信息化 ------------------------------------------------------------------------------------- 14
目录摘要 一、项目概况 二、市场分析 1、社会经济 2、房地产市场 三、开发模式 1、要紧经济技术指标 2、方案比较 3、开发策略 四、开发成本 1、销售单价确定 2、成本费用构成 五、技术经济分析 1、盈亏平衡分析 2、敏感性分析 3、风险性分析 六、附件列表
摘要 A、关于对张王庄项目投资机会分析的要紧目的：为投资者在该地 段进行投资决策提供依据，并依照投资机会的分析对本项目潜在的经济效益进行分析。 B、要紧假设前提：没有自然及社会环境的变化；房地产开发按现 行的法律、规范、政策来执行；报告中所涉及的利率等财务内容一律按照报告撰写日为基准；报告中所涉及的物业售价均为当时当地房地产市场均价，由于售价是市场上最敏感的因素之一，还有待于产品投放市场时所确定价为准。 C、本报告是本着严谨认确实态度在严格的市场调研的基础上完成 的，仅供投资者进行决策参考。 D、通过以上分析，本着满足市场与社会需求、尊重自然开发原则， 方案二具有专门强的适应性和宽敞的进展前景。同时，方案二
的经济效益评价指标显示，其具有高出行业基准收益率的内部收益率，项目盈利水平高，同时抗风险性能比较强，具有专门强的可行性。 E、两种开发方案的财务指标汇总 F、两种开发方案的配置
一、项目概况 1、地理位置： 项目位于临西七路和水安路的交汇去，东西两边分不毗邻蒙山大道与工业大道，处于临沂批发市场、华药、澳龙等所交错辐射的商圈内。 2、社区规划 本项目规划总用地面积为11.66公顷，其中小区建筑面积为
11.25万平方米，建筑密度为15%，容积率1.72，绿化率56.6%。 3、交通情况 项目周边临近多条交通大道交通十分方便，同时8、2、36路公 交车能够直达项目小区内部。 4、配套情况 项目位于多个生活小区内，居住氛围比较浓厚，其周边有欣琦幼儿园、商城实验小学、兰山一中等教育单位，同时菜市场、银行、超市、医疗门诊等商业网点聚拢，配套设施特不完 二、市场分析 1、社会经济 临沂位于山东东南部，是一个正处于腾飞时期的成长型都市，近几年其经济进展迅速，固定资产投资增长较快，都市建设和基础设施改造取得了比较大的进步。2004年，临沂市实现GDP 1012亿元，在全省位列第七，并在全国老区中领先实现了人均GDP过万元。临沂区位优势特不明显：距黄海海口的只有100多公里，东靠日照港、岚山港和连云港；京沪高速公路、日东高速公路、新亚欧大陆桥铁路等铁路大通道在临沂市境内纵横交错，构成了一个特不便捷的陆海空立体交通主干网，加上不断完善的现代化通讯网，使得沂
养老社区投资分析 雷荣军 2010-7-3
目录 一、我国养老产业发展潜力分析 (2) 1. 我国养老产业发展的现状 (2) 2. 养老产业发展空间大 (6) 3. 我国养老产业的发展模式分析 (7) 4. 小结 (10) 二、我国养老社区发展前景分析 (11) 1. 我国养老社区发展的现状 (11) 2. 我国养老社区发展方向探悉 (11) 3. 我国养老社区投资收益情况 (14) 4. 我国养老社区发展潜力分析 (16) 5. 小结 (17) 三、保险资金投资养老社区的方式研究 (17) 1. 从政策的角度来看投资的可行性 (17) 2. 投资方式探悉 (18) 3. 投资面临的挑战 (20) 四、保险资金投资养老社区的重要意义 (21) 1. 投资养老社区可以缓解保险资金“长短错配”压力 (21) 2. 投资养老社区可以完善保险公司运营的产业链 (21)
养老社区投资分析 内容摘要： 1）养老产业发展潜力大、养老社区将迎来快速发展 在“未富先老”的背景下，我国即将进入到人口快速老龄化、老龄人口急剧增多的阶段，养老形势异常严峻；为了更好地解决我国养老问题，政府将通过加强政策支持来促进养老产业快速发展。养老社区作为“机构养老”重要的发展形式，在养老产业化发展的背景下将迎来快速发展。 2）养老社区在快速发展背景下具有投资价值 当前我国养老社区发展刚刚起步，还有很大的改善和提升空间，包括在产品设计、运营模式等；参照先进国家或地区养老社区的发展经验来看，我国养老社区发展前景看好，投资收益率处在固定收益投资和权益投资收益率之间，具有重要的大类资产配置意义。 3）保险公司投资养老社区的模式仍处在探索阶段 无论从政策上，还是行业发展规律上，保险公司投资参与养老社区的模式仍处在试验阶段；参照国外成熟的投资模式，股权合作模式、股权投资模式、发行类REITS的投资计划模式等将是保险公司投资养老社区的较为理想模式。 4）保险公司投资养老社区具有重要的意义 投资养老社区既可以缓解保险资金“长短错配”压力，也可以完善保险公司运营的产业链。