宝龙地产商业模式初探
公司立足于三四线城市的综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，这种模式拉动了当地的经济发展、增加税收、提升了城市形象，因而受地方政府欢迎，容易获得较好的项目资源；通过出售N 中的物业来平衡现金流，以获取商业地产价值的最大化；就盐城项目来看，回报率超100%，十分可观。
宝龙地产的开发运作模式
宝龙地产主要是立足于三四线城市，从事城市综合体开发，打造“1+N”的商业地产模式，不但拉动了当地的经济发展，而且完善了城市的生活配套，因而容易获得较好的项目资源，提升项目盈利能力。
为什么三四线城市地方政府愿意合作？
三、四线城市的地方政府对于城市综合体建设模式是比较欢迎的，主要原因是，
第一，大型城市综合体的建设，不但能提升城市的形象和面貌，而且其中的商业地产经营等能带来很多就业岗位，就盐城项目而言，至少能带来5000至1万个工作岗位，有利于拉动地方经济发展；
第二，这些商业地产的经营能为地方政府带来持续的税收，如商业地产出租的房产税、商家的营业税和企业所得税，以及个人的所得税等，这与住宅用地出让获得一次性土地出让金收入是不同的；
第三，知名的商业地产营运商能带来更多商家的进驻。由于这些潜在有利
因素的存在，因此，有实力的商业地产公司不受到欢迎，而且能以适当优惠的土地价格获得较好地理位置的项目资源。
宝龙地产的优势何在？
宝龙地产在商业地产开发方面相对其他公司具有较强的竞争优势，主要体在对商业地产开发的专业性和对经销商的控制能力及吸引力。
首先，商业地产开发不同于普通住宅物业开发，商业地产物业对项目选址、运作模式、以及产品设计（业态组合、产品的摆放）等要求较高，如主力店需要怎样的工程条件等，各种产品应该摆放在什么位置等细节问题，这些都需要经验的积累，在这方面，
宝龙地产具有先入优势，商业地产经营经验丰富。
其次，宝龙地产与经销商的衔接较为畅通。宝龙地产拥有一批与自身定位相符合的经销商，在拿地到项目建设，都会始终参与并提供建议，如宝龙地产与永辉超市的强强联合、与横店影视的合作，这部分主力店与宝龙地产都建立了长期的战略合作。这些都是其他公司或者想进入商业地产开发的公司所不具备的竞争优势，选择宝龙地产就等于引进了相应的品牌商家。
宝龙地产如何平衡现金流？
对商业地产开发而言，需要大量的资产沉淀，因此，对公司的现金流要求比较高，而宝龙地产在这方面有自己的一套方法，以宝龙地产的第三代产品为例来说明，宝龙地产的第三代产品主要是通过“1+N”的模式来操作（所谓
的1是指1个购物中心，N是指1之外的其他业态，如酒店、SOHO、办公楼、酒店式公寓、住宅和特色商业街等），其中，购物中心和酒店自己持有，其他业态用来出售以平衡整个项目的现金流，即以住宅、酒店式公寓、特色商业街等产品出售以收回这个项目的投资，而购物中心和酒店等资产则沉淀下来，用于商业经营，以获取稳定增长的利润。
我们以盐城宝龙城市广场为例来说明：盐城宝龙城市广场的总建筑面积约50万平，其业态有：住宅可售面积约15万平，地下车库1219个，酒店式公寓可售面积约6.5万平，特色商业街可售面积约2.5万平，住宅底商可售面积约为1.4万平，酒店约2万平，剩余13万平为自持的商业项目。该项目，公司大约投资了不到20亿元，折合每平方米的投资成本约4000元；对于项目收入而言，计划出售的项目至少能回笼资金22.2亿元，不但收回了总投资并获得一定的盈利，而且把商业地产和酒店等资产沉淀了下来。
项目具有可观的投资回报
根据宝龙地产相关人员的介绍，盐城宝龙城市广场在所有项目中的投资回报居中等
水平，不过，从我们的测算来看，这个项目的投资回报率依然是十分丰厚的。下面我们
还是以盐城宝龙城市广场为例来介绍。
商业地产年租金回报率在15%以上。盐城宝龙城市广场13万平的商业地产进一步分
为6万平方米的主力店和7万平方米的其他店。静态来看，我们预计每平米的年平均租金应该在600块至700元，从而得出，商业地产的年租金回报率约在15%至17.5%之间。
整个项目的投资回报率超100%。根据我们测算，整个项目的可销售物业至少回笼
资金在22.2亿元以上，而商业地产物业价值至少为16亿元（无论是从销售价值来看还是从租金收入贴现来看），再加上2万平方米的酒店物业，整个盐城项目的物业价值在40 亿元以上是没有任何问题的（公司预计的总价值是50亿元左右，相对来说要乐观一些），也就是说盐城宝龙城市广场的投资回报率至少超过了100%，回报率非常可观。
风险所在
商业地产风险主要有，一是，商业地产选址风险，二是商业地产经营风险。
1.生活如意，事业高升。
2.前程似锦，美梦成真。
3.年年今日，岁岁今朝。
4.百事大吉，万事顺利。
5.愿与同僚，共分此乐。
6.事业有成，幸福快乐。
7.生日快乐，幸福安康。
8.幸福快乐，与君同在。
一、四种赢利模式运作商业地产项目，第一位工作就是从四种基本赢利模式中进行优化组合。第一种基本赢利模式是通过销售直接出让产权，快速回收资金。如山东淄博王府井广场，发展商将项目全部销售，在项目开盘当天销售就超过80%以上，回笼资金逾二亿元。第二种基本赢利模式是只租不售，如广西北海和安商港。这种模式对发展商的资金要求高，但也有很多的利处：1. 2. 能为公司带来稳定的资金流，而且经营良好的物业如果再出售，价格更理想。产权先掌握在开发商手里，可抵押再贷款，还可坐待物业增值，甚至可将商业物业投入资本运作。 第三种基本赢利模式是不租不售，开发商自己做商业经营，或以物业为股本，成立专业商业经营公司，与知名商家合作或合伙经营，赚取商业经营利润。第四种基本赢利模式是分割产权商铺进行出售，然后从投资者手中取得经营权，对购物中心进行统一经营和管理。好处是可以收回部分投资，而且能掌握经营权。四种基本模式进行合理搭配，将组合成为多种赢利模式，而且每种模式在整体物业中所在的比例又有许多变数，每一种选择都将为发展商带来不同的资金回笼，也意味着不同的市场风险。如大连海昌名城（总建筑面积八万平方），沈阳五洲商业广场（总建筑面积二十万平方）就同时选择前三种模式，既租又售同时又与主力商家合作，多种方式的共同采用保证商场销售、招商、经营三赢，令开发商有效兼顾眼前利益和长远利益。选择赢利模式需要把握以下几点：一是做好市场研究，不要盲目跟风；商业项目烂尾楼并不都是因为资金短缺造成的，主要还
是开发商市场定位不准；二是要考虑自己的投资实力，根据实力决定赢利方式的选择；三是需要运作商业地产的人才团队，不能以住宅开发的习惯性思维搞商业地产；四是投资回报的期望值要设定合理，切勿贪婪； 200612 P. 1 商业地产赢利模式研究商业地产赢利模式研究 五是要有后备方案，能够在市场变化时有相应的应变措施。总之，在商业地产项目具体操作之前，对各种赢利模式进行深度思考和可行性研究对比，绝对非常重要。 “四赢三统一” 二、四赢三统一”概念商业地产，尤其是规模相对较大的商业地产，其牵涉到的利益面相对住宅等传统地产项目而言更为广泛，其中包括：开发商，业主，经营商家，目标消费群等最基本的四个方面，仅仅一个“双赢”远远不能够满足各利益主体的要求，而必须向着“四赢”的目标挺进，才能够更好的促进商业地产自身的发展，为了达到这一目标，“三统一”——统一招商，统一销售，统一管理将逐渐成为商业地产在未来实际操作过程中的基本操作模式。四赢的具体内容包括： 1.发展商通过租售结合实现自身效益的最大化；2.业主通过所投资的商业物业的增值和租金回报取得投资收益； 3.商家通过入场经营取得经营利润； 4.消费者在消费中得到体验和一定的满足；以上几点构成了商业地产中最基本的四赢格局。这四个方面即相互独立又有一定的内在联系，任何一个想要真正取得成功的商业地产项目都必须满足这一基本格局的要求。为达到这一目
2002年，中国房地产走完第一个十年，在风风雨雨的历程和纷纷扬扬的回顾中，老牌房地产公司多数已垂垂老矣，步履蹒跚。但这中间惟有万科例外——它不仅保持长期稳定增长，去年更是爆出新闻：公司业务增长近80％，单一公司产量已交付117万平方米，销售额突破50亿，这不仅创下了万科历史上的新纪录，而且在中国上市房地产企业中排名第一，在传媒所报导的房地产企业中也是第一。所以，冯仑提出：“学习万科好榜样”。 NO1完整科学的职业经理人文化 万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。大家知道，万科很早就解决了股权问题，也很早股份化，又很早上市。它的创业者和管理团队始终以职业经理人的道德操守严格要求自己，敬业爱岗，全心全意回报股东。所以，万科形成了一整套与职业经理人相关的价值观和公司文化（白领文化），万科的管理在点点滴滴中都透露出由此带来的专业、专注、细致和严谨，这种价值观和文化甚至成为万科产品的特色包装和特有的品牌价值。万科的“企业视角、人文关怀”很好地表达了经理人文化的内涵，同时也恰到好处地反映了白领的文化趣味，使一批白领对万科情有独钟。 企业独特的文化决定了企业不同的发展命运，这主要是由各自不同的核心价值观驱使的行为方式不同所造成的。一个公司由优秀变成伟大，其核心竞争力的最重要的组成要素之一就是正确的价值观。所以今天，看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理，才是他们最重要的获胜基因。 ——“有关万科品牌的故事很多，随便一说就不下三五件： 一是万科的领军人物不仅是公众人物，而且还成为摩托罗拉的广告代言人； 二是原来既定的华润购华远、华远控万科的计划中，险些变成华润控万科、万科控华远的格局，显然这时的万科比顶峰时期的华远还值钱； 三是凡万科开发的物业，无论在哪个城市哪个区域做何种产品，就是要比其他发展商的产品贵，少则一二成，多则翻倍，市场依然买账； 四是任何一个万科企业出身的职业经理人，无论到哪儿似乎都觉得自己高人一等，尽管这并非好事，但奇怪的是市场上居然还有不少发展商肯买账。” NO2万科的成功是美国模式的成功 国内的房地产公司一向以“开发”自居，似乎“开发”是房地产公司的惟一模式。当探寻万科成功的奥秘时，我们才恍然大悟：我们多年以来深信不疑的开发模式并不是房地产公司惟一的，更不是最好的商业模式。 改革开放以来，香港房地产通过对内地的直接投资，不仅促进了内地的城市建设，同时也将其开发模式引入内地。但实际上，大量香港公司特别是所谓五大家（长江、和黄、新鸿基、恒基、新世界）这１０年来以香港模式和香港经验在内地大展拳脚，结果却是败多胜少，这表明，香港模式在内地并非所向披靡。 其实，香港是一个城市，土地极其有限，长期以来政府对土地实行高度垄断，卖地收入支撑着政府的全部税收，实行高地价一直给政府带来极大的利益；另一方面，几大房地产公司垄断了７０％的新房供应量。双方博弈的结果就是高地价、高楼价、高利润。亚洲金融危机后，这一政策大受质疑，在实践中也屡遭挫折。而反观美国这一大陆经济体，土地随着城市化进程不断被开发出来，房地产公司又充分竞争，谈不上什么垄断，因此地价、楼价都由供求关系决定，公司也无暴利可言。由于充分竞争和高度发达的不动产金融，房地产公司不得不采用高度专业化和长期收益为主的商业模式，在细分市场上取胜，靠长期经营获利。 我国地域辽阔，未来房地产领域的竞争趋势和市场化走向更像美国而不是香港。因此，
干货产业地产地四大商 业模式 文稿归稿存档编号：[KKUY-KKIO69-OTM243-OLUI129-G00I-FDQS58-
产业地产的四大商业模式近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10
年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地
关于商业地产盈利模式分析 商业项目选择最佳赢利以及营销模式类型分析 商业地产投资开发赢利模式具有多样性选择，我甄选出4种最多见的模式： 1、只售不租，出让产权，很快收回投资。 2、只租不售。好处是产权握在开发商手里，可以抵押再贷款，还可以待增值后出售，甚至可以将商业物业进入资本运作。 纵观国内的商业地产盈利变现模式，不外乎三大类：整体持有、分割出售、资本运作。这三种盈利变现模式各有利弊，适用于不同类型的商业物业和开发商。 整体持有 商业物业最理想的盈利模式是长期持有，这符合商业地产的自身规律，一般来讲，商业物业是越老越值钱，不像住宅、写字楼那样会随着物业老化而贬值。商业物业的大部分价值是通过后期运营管理实现的，用通俗的话讲，商业是养出来的，所谓养商无非就是指业主以比较低廉的租金来吸引好的商家，并帮助商家能更快保本、盈利，只有帮助这些好的商家、好的品牌尽快实现保本、盈利，才能让他们有信心留下来，进而不断吸引消费者前来消费，商业的人气才越来越旺，其对商家的吸引力也就越大，所以我们一般看到新的商业物业的初始租金都比较低，度过几年的养商期后，商业物业的租金才开始大幅上涨，商业物业的价值也就越来越大，长期持有通常是商业物业价值最大化的盈利方式。目前的市场上，商业物业长期持有能够获得的投资回报在10% -12% 之间，当然一些好地段、运营良好的商业物业可以远超过这一指标。 另外，以前开发商的住宅项目一个接一个，每年都有不错的收益，在住宅项目拿地成本越来越高，好的住宅项目越来越难拿，房地产开发商就会出现项目断档的情况，这会造成开发商每年的收益波动率很严重，如果开发商是上市公司，尤其是土地储备不足的开发商，其每年的报表会比较难看，而商业物业的稳定租金回报将是开发商稳定收益波动的良好补充，对这些开发商来讲，长期持有商业物业是个良好的选择。 商业物业的资金投入大，回收期长，决定了能够持有商业物业的开发商必须具有很强的资金实力，在资金允许的情况下，建议开发商长期持有商业物业，从项目价值最大化的出发点考虑，这种盈利模式是一种最理想的方式，但这种方式不太适合于目前的大多数商业地产开发商，毕竟有着强大资金实力的开发商太少。 对国内的房地产开发商来讲，资金如土地一样是开发商渴求的资源，在长期持有的情况下，配合经营期融资可以解决部分资金变现问题。其一是开发成熟、经营状况良好的物业，可以向银行申请商业物业经营贷款，2005年10月农行推出了《经营性物业抵押贷款管理办法》，允许以商业设施租金作抵押发放长达十年的贷款，其它银行也陆续推出此类服务，这将为把银行的短期开发贷转化为长期的经营贷款提供了可能。世纪金源集团以其金源购物中心、华远地产以其盈都大厦商业物业，均向银行获得了7-10年不等的商业抵押贷款。 另外，具备一定规模、并且质地不错的商业物业还可以通过CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）的方式来融资，CMBS 类似于住宅MBS，只是支撑的资产不同而已。万达在发行REITS上市受阻的情况下，通过发行总价值1.45亿美元的CMBS 产品来取得融资，这是国内此类融资方式的首例，其本质是将银行的短期贷款转化为机构投资者的中长期债权，其融资成本应该要比银行同期贷款高。 开发商持有优质商业物业资产，既能获得长期收益，亦能通过银行经营贷款/CMBS融资获得新的开发资金，对开发商来讲是个不错的选择，但这种方式存在的缺点是对物业质地要求较高，其投资回报率至少要高出银行、或CMBS融资成本，开发商还必须与当地银行或CMBS市场有良好的关系。
“谋略中国” ——宝龙商业地产的战略分析框架
主要内容 2 1. 背景概述 1.1 宝龙集团当前基本情况 3. 宝龙地产的经营战略分析3.1 宝龙集团SWOT 分析表1.2 宝龙集团发展历程 3.2 宝龙集团五力战略模型分析 2. 宝龙地产的商业模式概要2.1 宝龙地产的商业模式22 4. 宝龙地产的未来之路 4.1 行业与宝龙地产自身发展态势422.2 宝龙地产的盈利模式 4.2 宝龙地产战略定位分析过程4.3 对宝龙地产中长期战略规划的设想
背景概述——宝龙集团当前基本情况 3 宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立， 始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要经营实 业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展 ，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、 工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年 开始在三四线城市高速扩张“宝龙城市广场”定位 开始，在三四线城市高速扩张，宝龙城市广场定位 购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于 一体，成为具有特色的商业地产模式。
背景概述——宝龙集团发展历程 4 1、受经济环2003-2005 1、全国性扩张拿地 2006-2009 境影响，建设进展放缓。2、2009年1992-1999 1、厦门明发2000-2003 1、福州宝龙城市广场 2、稳步进入两2、08年年中香港IPO 通过聆讯 10月IPO 成功，紧张的资金链得到缓解。第一桶金1980-19901、澳门地产 开发 厦门住宅广场 2、厦门宝龙酒店 稳步进两个城市 3计划2009年9月再次冲击香港IPO 3、2010年，总部移师上海。 艰辛创业 2、厦门住宅开发（20万平方米） 创业期发展期扩张期与高速发展期IPO推动
产业地产的四大商业模式 2017-12-24 17:12 来源:长安第2俱乐部物业/四大/房地产 近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国际也开始发展产业地产业务，拟在全国多个一、二线城市拿地建设医疗器械专业产业园，当前，其湖南长沙项目运作的十分成功。作为电商的阿里巴巴已经联合复星集团、银泰集团等合作、伙伴发布“菜鸟网络”计划，在全国范围内大肆拿地，进军物流地产。富士康、华为、中兴、海尔、联想、三一重工、玉柴集团、如意集团等均有进入产业地产的计划或行动。 最后，金融资本开始青睐产业地产。资本的嗅觉一向敏锐，产业地产火爆后，自然少不了资本的身影。一方面，产业地产得到资本市场的充分认可，继华南城、华夏幸福、卓尔发展、毅德控股、五洲国际等产业地产商登录资本市场后，2014年，光谷联合、大连亿达、中国宏泰相继在香港IPO，上海自贸区地主兼漕河泾的母公司临港集团借壳自仪股份，曲线完成IPO，赫赫有名的苏州工业园（中新集团）也正在A股IPO排队中，据统计，2013~2014年在香港资本市场上市的房企中，超过70%是产业地产商。另一
国内四大房地产网站商业模式、运营模式分析 ——基于网站用户的视角 一、商业模式探析 1、搜房网： 版块设置：交易网、租赁网、拍卖网、教育网、家居网、金融网、商用物业网、产业服务网、搜房社区； 首页/出售房源/地图搜房/租房/小区房价/经纪人/别墅/个人房源/商铺/写字楼/估价/房贷/求购/资讯 结果栏：十万火急，新推房源，个人房源 论坛：小区论坛/地方总论坛 提供服务： 网站基本服务：地图找房、小区房价、举报系统、手机搜房、用户习惯记录、经纪人邮箱服务、估价系统、对比系统、发送房源到手机、搜房一号通、搜房帮。 购房工具包括：二手房交易流程，贷款计算器，二手房买卖合同，税费计算器，估价系统，对比系统，地图搜索，发送信息到手机等等个性化工具，基本上满足了用户在搜索过程中需要的需求。 移动客户端：搜房的手机软件版本齐全，适用范围广，出来查找房产信息，还可以定位等服务。
2、新浪乐居 版块设置：新浪房产、新浪家居、新浪地产；新盘、新闻、论坛、微博、装修 提供服务： 网站基本服务：看房团、楼市信息、相关咨询、答疑解惑。 移动客户端：集信息平台、工具平台、数据平台和交易平台等功能于一体，提供消费者全方位的服务的“口袋乐居”、帮助房产经纪人进行二手房房源管理的“口袋经纪人”、提供装修服务的“口袋家居-装修钱管家” 3、易居购房网 版块设置：竞拍馆；团购馆；品牌馆；易居网盟 提供服务：易居购房网是国内综合型专业房地产在线交易门户，提供多元化一体式网上售楼解决方案。为房地产行业提供线上线下互动交易、房产营销解决方案等服务，同时满足中国互联网用户的购房需求。针对互联网普通用户主要提供的服务有：楼盘咨询、价值评估；个性化置业顾问提供；定制化看房线路推荐；看房行程预定，全程陪同；独家购房优惠。 4、安居客 版块设置：新房、二手房、租房、写字楼、商铺 提供服务：为用户提供最佳找房服务，也为开发商、中介公司、经纪
目录 宝龙集团企业背景 1 宝龙集团SWOT分析表 1 宝龙长板与短板分析 2 竞争力评价 2 借鉴适用性分析 3 企业定位与业务结构 3 公司管控和治理 4 宝龙发展状况 6 产品定位（产品与市场） 9 盈利模式 10 资本与合作 12 土地获取与开发（项目区域分布、选址标准、开发模式） 14 品牌发展策略 16 上市之后的宝龙商业模式 17 中国商业地产发展模式优化选择 18 宝龙集团：商业地产运营拓荒 22 宝龙地产高速奔跑 24 二三线城市商业地产发展策略与前景 26 我对于宝龙地产的看法 30 宝龙集团企业背景 宝龙集团由许健康（籍贯：福建省泉州晋江）创立，始于80年代。许健康80年代初在澳门创业，主要经营实业，后投资澳门房地产业。90年代，许健康回内地发展，宝龙集团现拥有地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业产业，核心主业为地产开发和商业经营。自2006年开始，在三四线城市高速扩张，“宝龙城市广场”定位购物、旅游、餐饮、休闲、游乐、娱乐、商务、文化于一体，成为具有特色的商业地产模式。 基本情况： ●宝龙号称在福建、山东、河南、江苏等省份的14个二、三级城市（备注：项目分布实●为三四线城市），开发和储备近20个大体量商业地产项目。（备注：建成仅二个，即将 开业两个，但部分项目受经济环境影响，进展延期。 ●宝龙集团宣称计划在三四线城市，每年以5-6个“宝龙城市广场”速度扩张。 ●自持商业部分，引入家乐福、沃尔玛、乐购、韩国乐天玛特超市等国际品牌主力店。 ●自主投资五大连锁体系——康城百货、宝龙乐园、影城、美食及酒店。 ●2008年5月，宝龙集团通过香港联交所上市聆讯，计划6月底挂牌上市，首发IPO融 资30亿至40亿港元，其上市保荐人是高盛及麦格理。 ●2009年10月14日在香港证券交易所上市。 宝龙集团企业文化：“诚信、恭谦、创新、敬业”——诚信恭谦做人，创新敬业做事。 宝龙名言：模式是用来被打破的！ 宝龙借鉴适用性分析 一. 宝龙集团SWOT分析表 竞争优势S 1.现金流滚资产商业模式，有小万达之称
房地产公司的商业模式 中城房网轮值主席、万通集团董事局主席冯仑：近期以来，业界各种各样的研讨会关注的不外乎三个层面的问题，第一是行业问题，即市场趋势，行业进展；第二是项目问题，产品性能，科技进步；在这两者之外，还有一层即公司问题。公司治理经营渐成大伙儿关注的重点，你那个公司如何能办得不仅今天赚钞票，而且能够持久进展，比较好地保持竞争力。我们通过一段时刻的考虑和研究，提出了房地产公司的商业模式，分成了几种类型，每一种类型我们会提出一些案例和一些典型的公司。 开发公司模式 １、房屋开发模式 该模式又分三种类型。 第一种类型为沃尔玛模式。比较典型的是万科模式，在不同城区的郊区大规模的拷贝，产品极其单一化，目标客户极其准确，体制上采取一个总部强势操纵，有打算地在郊区连锁开店，该模式经济增长特不快，万科今年营业额可能能够超过４０亿元，会打破近五年来一个地产公司年销售额最高不超过３０亿如此一个纪录。 第二种类型为百货公司模式。现在的华润置地是那个模式，即在同一个地域，各种产品同时做，产品多样化，像一个百货公司高中低档什么产品都有，商户、写字楼、住宅、酒店、公寓。这种百货公司模式比较多的见于过去城建系统转制过来的开发公司和国内专门多综合性的大型国营开发公司。
第三种类型为精品店模式。这是万通地产致力追求的模式，只在少数高端市场进行精品店经营，我可能卖的车是劳斯莱斯，一天卖不出几辆，然而每一辆的价格高，因此营业额较高。万通今年销售额会超过２０亿元，要紧集中于高端产品。 ２、土地开发模式 一种是陆家嘴模式，即一个整体公司以经营土地为主，通过规划，成片出让，同时与开发结合，要紧是综合金融、贸易、商业等业态。陆家嘴每年的营业额实际上专门少，但利润专门高，要紧是土地出让的收益特不大。 一种是天津开发区模式，即工业土地的开发模式，由于经营的土地要紧是工业区，都市机能较差，因此工业区土地价值的增值幅度和它收益情况比陆家嘴要差得多，但该模式也是国内惟一一个，甚至是要紧的一个靠土地经营的工业区赚钞票的一个企业。 ３、混合开发模式 混合开发的模式又分成两种。一种是纵向重叠的混合开发模式，即现在传统的开发公司采取的模式，从拿地一直到物业治理纵向重叠起来，所有环节你自己都要做，如此功能上就不够专业化，公司内部治理上又互相重叠。在广东，甚至有相当多的企业还有自己的设计院、建材公司、施工建设公司。 另外一种，是交叉混合开发模式，典型案例是珠江和合生创展，该模式使拿土地和开发房子、建房子有适当的划分。珠江大片的拿地，然而合生创展几乎不自己拿地，只做房屋。如此交叉起来，同时又是一个老总，在北京、上海和广东有大量的开发，
以创新商业模式为路径的房地产业转型研究 摘要：行业中最成功的企业是那些拥有最适应时代需求和行业趋势的商业模式的企业，而商业模式的优劣，主要看该模式对其所在行业最核心趋势和规律的匹配度。当前形势下，传统的房地产开发商业模式已难以适应企业快速、持续发展的需求，房地产开发企业需要主动抓住机遇，对新的开发模式进行探索和尝试。从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营是房地产开发中的更高的层次，也是具有开拓性的新开发模式的尝试。 关键词：房地产；开发模式；城市运营 我国的房地产开发在经历过20年左右的市场历练之后已经取得了长足发展，并且作为一个能够集纳多个行业的重要产业在国民经济与人民生活中都扮演着越来越重要的角色。目前，在中国城镇化飞速发展过程中，城镇化的发展也进入了一个从规模扩张到品质提升的整体转型时期，迫切需要解决诸如城市的战略定位、城市规划、城市公共产品短缺、城市运行效率低下、城市环境污染、城市民生、人口的素质提升等一系列问题。 如果说最初的房地产开发还只限于满足人们基本的居住需求的话，那么今天的房地产开发无不在沿着住宅地产、商业地产、城市综合体和产业地产的路子在走。而从项目的开发到一个片区乃至新区的城市运营才是房地产开发中的更高的层次，也是一种具有开拓性的尝试。 一、城市运营的理念和意义 （一）城市运营的理念
城市运营，就是站在更高的角度，通过先进的定位、科学的策划、产业整合，强调产业合理布局，提升城市功能和效率，实现城市的效能优惠和土地价值提升，实现经济效益和社会效益同步增长。 城市运营是房地产商主动适应当前城镇化和城市发展的需要而形成新的房地产运行模式。房地产开发商由传统房地产商转型为城市运营商，必须自觉围绕城市的总体发展目标和发展规划，充分运用市场化的机制和手段，通过发挥企业产业和资源优势，结合城市发展的特殊机遇，在满足城市居民需求的同时，使其开发项目能够成为城市发展建设的有机组成部分。 （二）城市运营的目的和意义 城市运营商不是以单个地产项目为基础发展堆积木式的项目管理，也不是通过简单的项目叠加来实现短期盈利；城市运营模式，更像一个价值藤，围绕区域经济藤，逐渐深度植入不同产业，房地产业是主要支藤，在协同发展中，逐渐与其他产业彼此给养，共同造血同生，最终使得价值藤整体成长茁壮。正如中国城市发展研究院常务副院长章惠生所说：“城市运营模式的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。把政府给的土地，用来孵化出一些先导产业的实体来，带动相关产业的发展，提升经济水平才是我们真正要搞城市运营的目的。”在此基础和前提下，实现土地价值提升和企业效益增长也就顺其自然了。 城市运营商可以有效的实现居住价值、产业价值与城市价值三者的统一与良性循环，促进房地产投资向产业运营方面的转化，促进房地
万科企业股份有限公司跟踪调查报告 目录 第一部分：万科历史简介 第二部分：企业的环境分析 第三部分：企业竞争对手分析 1)万科主要竞争对手分析 2)万科SWOT分析 第四部分：竞争优势可持续性的评价 第五部分：总体战略分析及评价 小组成员：
一．万科历史简介 万科企业股份有限公司(以下简称“万科”)成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一,其良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。据权威资料显示,在1995年以前挂牌的311家上市公司中,能够在营业收入和净利润两项的综合排名上保持持续上升的只有3家,万科是其中之一。 万科于1988年介入房地产领域,1992年确立了以房地产为核心业务的发展战略,将住宅作为房地产的主导开发方向,2001年成功转让了万佳股权,全面完成了专业化调整战略。目前,万科己进入深圳、广州、成都、武汉、上海、南京、苏州、杭州、北京、天津、沈阳、大连、青岛等近30个城市开发项目，成为国内最具实力和最为知名的住宅开发商之一。 2001年,万科分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业。2002年，万科连续三年位列《中国证券报》“中国最具发展潜力上市公司50强”之一。 2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业,共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 在绿色建筑领域，万科继续领跑全国。2012年，万科绿色三星住
图：产业园区全产业链协同打造产业集群模式 产业园区的客户以政府与企业为主，因此产业园区的运营对企业的资源协同能力具有较高的要求，在经济发展新常态的背景下，产业地产公司内部强强联手、外部联合专业优势资源互补，全面深化各方资源的合作协同能力，进一步推动产业园区的发展。
A、华夏幸福“开发性PPP”模式：华夏幸福秉持“以产兴城、以城带产、产城融合、城乡一体”的系统化发展理念，通过创新升级“政府主导、企业运作、合作共赢”的开发性PPP市场化运作模式，探索并实现所在区域的经济发展、城市发展和民生保障，有效提升区域发展的综合价值。通过采用开发性PPP模式，华夏幸福与地方政府各司其职，政府是园区开发建设的决策者，对基础设施及公共服务价格、质量实施监管，并专门设立园区管委会，负责对接相关事务；华夏幸福作为投资开发主体，在规划设计、土地整理、基础设施建设、公共配套建设、产业发展、城市运营六大领域，为所在区域提供可持续发展的全流程综合解决方案，为政府与企业合作开展PPP模式提供平台，创造出“1+1>2”的效果。 B、联东集团的“联东U谷”模式：作为产业园区运营服务商，“联东U谷模式”通过实现区域土地集约发展与促进产业集群快速成长，有效解决企业和政府双方面临的多种问题。联东集团实施“两优、四有、三审”的发展战略，即集中发展优质项目和优质客户，对入园客户执行“金门槛计划”，通过严格的招商体系内部自审、报政府审核、集团总部审核的“三审”流程，形成“招审分离”，最终实现产业有方向、产品有形象、客户有质量、去化有保障，可为政府提供解决土地集约利用、企业持续化税收的方案，同时将产业园区打造成为支持企业快速成长的优质平台，从而实现企业、政府、产业园区运营商三方共赢，形成园区发展的正循环。在运营服务方面，联东U谷整合入园企业的需求，以区域产业政策为导向，将科研院所、产业、政府引导政策、金融机构、第三方专业服务机构等要素进行有效融合，为入园企业在技术升级、产业转型方面，提供人才、资金、市场、品牌等方面的助力，形成各方资源的协同合作，全面凸显产业园区运营的综合实力。
万科商业运营模式及借鉴 2013年11月27日，万科首个购物中心——位于北京昌平区的金隅万科广场正式对外试营业。这是万科组建商用地产管理部后的第一个项目。万科进军商业地产的消息有两点启示，一是最大的住宅房产企业决定拓展新业务，说明持续的住宅调控使得住宅房产市场前景不再明朗；二是万科虽然初次尝试商业地产，但其资本雄厚、品牌有优势，将进一步整合商业地产市场。对市投资中心来说，一个住宅房产巨头如何运营商业地产，是值得持续跟进和学习的。 万科商业模式总结及借鉴： 一、万科商业地产运营模式 1.万科商业的成立 从2009年开始立项研究到今年1月成立商用地产管理部，再到首个购物中心试营业，万科筹备了4年之久，可谓做足了准备。万科在商业地产上并不着急，只做对的、好的、需要的，万科副总裁毛大庆形容为“开着车换轮子”，在不放弃现有销售额、销售规模的前提下，同时开展新的业务。万科计划在北京以每年一个的频率推出商业地产项目，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出。 2.万科商业的定位 万科商业为找准切入点，走细分化市场，避开了竞争激烈和投资较大的城市综合体，而是专注于与社区
联系更紧密的生活广场系列与邻里家系列。万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。万科广场系列定位为区域型购物中心，生活中心系列主要针对集中型社区商业，而邻里家则是对社区商业街的归纳。 因而，万科商业的选址思路是新城区、卫星城、大型社区聚集处，而非城市核心区。以万科第一个商业项目为例，金隅万科广场位于北京昌平城区，总体量为14万平方米。RET睿意德相关负责人预测，试营业当天开业率将达到80%，年底正式营业时将达到90%以上。 3.万科商业运营团队 万科从成立商用地产管理部至今，地产团队已经超过一百人，万科未来几年在北京会以每年一个的频率推出商业地产项目，主要定位于新城区，包括昌平、房山、大兴、延庆等郊区县，此外，深圳、上海、苏州和沈阳等地也会陆续推出万科商业地产项目。 4.万科商业投资及运作方式 万科选择的是总部模式加一线公司孵化模式，例如金隅万科广场就是金隅公司作为一线公司与万科进行合作开发运营。金隅万科广场由万科自持出租经营，项目目前已投资9亿元，万科副总裁毛大庆预计7年收回成本，这在商业地产领域属于中上水平。按照万科此前的内部测算，该项目持有周期8年，按地区保守租金测算，可以实现净资产收益率12%，经营性杠杆下内部收益率（IRR）为15%，项目总投资回报率达到111%。 未来，万科的投资主要方向为“城市配套供应商”，包括医院、学校、博物馆、公园、商场、公屋等。2013年9月4日，万科以53.99亿元拿下深圳留仙洞地块，同时首次公开涉足产业地产的缘由；10月31日，万科召开BOT项目前海企业公馆推介会，该项目预计2014年6月竣工；此外，位于深圳宝安区的万科儿童医院也计划在2014年春节前后动工。目前北京万科至少拥有四个商业地产项目，总面积超过50万平方米，近两年万科还将进入城市综合体的运营行列。位于大兴CBD核心区的一个项目包含酒店、商城、写字楼等多种业态。此外，万科还准备做一些社区金融，例如POS机、多功能服务机等，2013年万科入股微商银行，成为最大股东。 二、对市投资中心发展商业的建议 1.挖掘自身优势，专注社区商业 社区商业是国内商业发展的蓝海和热点方向，万科亦选择从社区商业服务入手商业地产。市投资中心商业项目的优势是依托既有的公租房人群，有一定的消费人群支撑。既有项目如东郊农场、门头沟铅丝厂、高米店等，周边只有一些小摊贩，未形成完整的社区商业配套业态，这对市投资中心来说是机遇。通过引进标准化、品牌化的优质商家，完善社区配套商业服务，繁荣公租房社区商业，提升市投资中心商业价值。 2.积极探索合作开发模式，积累经验 合作开发，共担风险，这是金隅万科广场的开发策略。整体租赁的模式，风险虽然都转嫁到商业管理公司，但收益也有所降低，且都项目的掌控能力有所下降。未来，市投资中心随着商业运营中心的成立，人员结构区域完善，可以探索与其他公司共同开发的模式，优势互补，实现共赢。
产业地产的四大商业模式 近年来，以服务实体经济为主要目的产业地产开始逐渐升温，刹那间，涉足产业地产各路资本的种种活动在地产领域掀起巨大的波澜。 首先，传统房企开始往产业地产转型。房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。以绿地集团为例，近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2.5 产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。 其次，产业地产商开始大肆布局。华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。华夏幸福在固安成功探索出“园区+地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制，目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5~10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。中新集团、宏泰发展、亿达中国、天安数码城等产业地产商业均制定了自身的园区扩张计划。 第三、制造企业、电商向产业地产延伸。从产业链的角度看，制造企业、电商处于产业地产的上游，是产业地产的需求方。但现如今，产业资本开始觉醒，大量企业开始试水产业地产，产业地产上游驱动的现象十分普遍。中国汽车零部件工业公司是我国汽车零部件领域的龙头企业，开发、运营汽车零部件产业基地已经成为其七大业务之一，目前，中汽零已在苏州、昆山、海门、保定、九江、义乌、天津、宜昌等地开发了近20个专业园区。作为医疗器械领域龙头企业的海凭国
宝龙·城市广场 ――福州新航母商业迪斯尼 第一步先来认识宝龙城市广场 宝龙城市广场位于福州市台江区工业路与二环路交汇处，东至宁化路，南至宁化小区，西至西二环路，北至工业路。位于大福州的几何中心，与福州两大传统商业街区东街口和中亭街的黄金分割点——洋头口近在咫尺。 1 为什么说宝龙城市广场是地标式的商业中心？ 2004，中国最具投资价值的商业地产 商业零售业专业人士一致看好宝龙城市广场地段的现有购买力和该商圈的前景 房地产业内人士一致看好宝龙城市广场地段前景 （投资建设一年，区域周边地价从100万元/亩，提升至387万元/亩。） 宝龙城市广场进一步完善福州的城市配套功能，五星级电影城、高档娱乐、大型一站式购物中心极大提高了福州的商业档次，独特的建筑景观提高了福州的建筑层次。 位于大福州商业核心区，辐射市区200万人口，该商圈人均GDP超过3000美元，在10分钟车程内延及南北江滨众多高尚社区，聚集人流和消费力的潜力惊人，宝龙城市广场必将成为该区域范围内最重要的生活配套。其商业服务半径必将覆盖至整个福州市区及五区八县、莆田、南平、宁德等城市。 2为什么说宝龙城市广场的经营模式上比福州以往传统商场更有优势？ 宝龙城市广场的经营模式： ONLY ONE一站式消费＋EPTC体验型消费，是目前国际驻留商业模式，是国内最现金商业模式，领先福州同业50年，在国外有1>50定律，即该商业模式仅占商业总量的1％，但却占有50％的商业市场份额。相比传统零售商业以“购”为主，功能配套只是围绕“购”而展开，存在功能配套不健全的先天不足。 哪个商场能统一购物、休闲、娱乐、餐饮等业态，用专业公司统一管理，同样只有宝龙城市广场。这就是宝龙城市广场不同于传统商业的地方，也正是它会较传统商业成倍地吸引人流的地方，是投资、经营的保障。 宝龙城市广场的经营优势：
1.思维革命的天娱模式 对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 如果要评选出最成功的商业策划，非上海天娱公司策划的《超级女声》节目莫属。超女播出之日，万人空巷，堪比春晚，但与春晚大把烧钱不同，天娱整个策划几乎没花一分钱，而且让所有的媒体都为其做免费的狂热宣传。 仅仅靠这一个策划，天娱公司迅速跨入财富之林，成长之快，令人瞠目结舌。以往人们大都认为，越好的节目、越精致的节目越容易引人注目，《超级女声》告诉我们，这些都没错，但是真正引人注目的是那些观众参与率高、互动性强的节目，从这个意义上说，《超级女声》堪称一场革命。 “超女”为何影响深远，还应该归功于创意化的学习。《超级女声》的创意是直接“拷贝”自美国的娱乐节目《美国偶像》，这是拿来主义。但是《超级女声》的成功，很大程度在于本土化，这包括：废除年龄门槛，提出想唱就唱;将短信投票和PK淘汰联系起来，加强与观众的互动性等。 从2004年的门庭冷落，到如今的热火，天娱公司与湖南卫视始终在根据市场反馈调整创意，这也就是鲁迅说的“运用脑髓，放出眼光，自己来拿”的过程。 《超级女声》是一个文化现象，但是对企业而言，意味着每一个旧思维打破、新思维产生的过程都是商机无限的。 2.得势不饶人的盛大模式企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。 盛大活生生的就是一部“传奇”，它的发家有相当大的偶然性。 在取得《传奇》代理权的时候，并不存在陈天桥慧眼识宝这类的故事，他只是被动而且好运的被人挑上。但是《传奇》站住脚以后，陈天桥的商业天才有了发挥的舞台。 购买服务器改为租用服务器，是他利用游戏玩家的增长对运营商取得主动;拖欠韩国人分成费，成立恒康网络来做销售渠道总代理这些灰色的手段是他对上游资源的占用;《传奇世界》的开发是他对知识产权束缚的挣脱。陈天桥的精明在于，所有这些成果都被用于加大投资，每一步议价的成功都成为了下一步议价的筹码。 这种得势不饶人的扩张，取得了丰硕的成果，如今《传奇》注册用户已有1.2亿，同时在线人数超过100万，运营它需要至少6000台以上服务器。掌握着巨大的用户群和极高的投资壁垒，成为《传奇》这个价值链中议价能力最强者，最后，吃了亏的韩国人只能反过来求陈天桥继续做《传奇》。 新兴的网游市场是一块风水宝地，盛大的成功很大程度上的确有赖于此。但是，尽管网游是一个暴利行业，受挫甚至倒闭的厂商仍如过江之鲫，聚友网络、海虹控股即是一鉴，即使同样成功的网游公司，如九城、蜗牛等公司，分量也与盛大有相当差距。 盛大之所以能够占据天王山，和其得势不饶人的扩张战略有关，这就和打仗一样，历代的战争，最大的战果往往不是在决战中取得，而是存在于战胜后的扫荡与追击中。 企业的发展不应止步于增长和盈利，应该问一问自己有没有把优势发挥到最大化，是否可以取得更大的增长。 3.概念为王的分众模式分众传媒不是面向客户卖广告，而是面向资本市场卖网络，这里面需要的是传统的企业没有的资本经营的眼光。 与盛大不同，分众传媒在纳斯达克完完全全地是一个中国“概念股”。盛大上市前，其主营业务--网络游戏已经为其持续的带来巨大的利润与现金流，而2002年才开始冒头的分众传媒能在如此短的时间内名扬海外，因为它一开始就是瞄准上市去的。