城市城中村改造项目项目主要分为三种形式:
?广州市城中村旧村庄改造工作流程图
?广州市旧城改造工作流程图
?广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序
(一)改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员得改造意愿,应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决,经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。
(二)改造方式表决。纳入全面改造范围得“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决,所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。
为保证“城中村”改造工作得延续性,各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组,领导小组负责人由班子成员担任。
二、选择合作企业程序
经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造得,村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。
(一)公开招标得方式
鼓励村集体经济组织采用公开招标得方式,选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验得开发企业参与“城中村”改造项目。
公开招标方案由村集体经济组织编制,并报区政府同意后,通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决得方式
1、企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向得开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核,确保数据真实。
2、确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见得基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。
3、集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交得合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后,报各区“三旧”改造主管部门备案。
4、表决结果确认。会议需当场记录与保留纪要文件,纪要文件上需有参加会议人员得签名。
5、表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。
(三)结果公示
确定合作企业后,其结果要进行公示,公示应按以下要求进行:
1、公示时间不少于5个工作日,公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示得情况以照片或影像得形式进行记录。
2、应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话,受理投诉。公示期满后,各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
3、选择集体表决方式选择合作企业得,如1/10以上有选举权得成员对结果提出异议并经查实,应当提交村集体经济组织成员代表大会重新表决。
(四)签订合作意向书
如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果,各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织,村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书与共创廉洁承诺书。
(五)报批相关资料
签订合作意向书后一周内,应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批得资料包括:合作意向书(复印件,加盖与原件相符公章)、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料(复印件,加盖与原件相符公章)、各村关于确定合作开发企业得报告、合作企业相关资料等。
各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目得改造方案过程中,对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序,或经表决未达到应到会代表2/3以上同意得,不予批准;对选择合作企业没有经过公示得,不予批准。
三、改造方案编制与报批程序
(一)方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案得编制工作。改造范围内登记在册得或村集体提出予以保留得历史建筑,应制定修缮维护方案并明确责任主体。
(二)方案表决。改造方案得制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员得意见,改造方案需经村集体经济组织80％以上成员同意后方可通过。
(三)方案报批。经表决通过得改造方案上报区政府,由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。
四、改造方案实施程序
(一)启动拆迁。启动拆迁工程之前,应当与改造范围内被拆迁得村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后,才可启动拆迁。
(二)复建安置资金监管
1、建立监管账户。区政府在符合条件得相关金融机构设立复建安置资金监管账户,按照土地出让合同或批准得改造方案得要求,将复建安置资金存入监管账户。
2、签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金得管理签订监管协议,建立三方监管机制。
(三)建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资得建筑工程项目,应当根据《广东省实施<中华人民共与国招标投标法>办法》得法定程序与方式来选择工程实施单位。
一、改造项目启动程序
(一)改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员得改造意愿,应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决,经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。
(二)改造方式表决。纳入全面改造范围得“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决,所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。
为保证“城中村”改造工作得延续性,各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组,领导小组负责人由班子成员担任。
二、选择合作企业程序
经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造得,村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。
(一)公开招标得方式
鼓励村集体经济组织采用公开招标得方式,选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验得开发企业参与“城中村”改造项目。
公开招标方案由村集体经济组织编制,并报区政府同意后,通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决得方式
1、企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向得开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核,确保数据真实。
2、确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见得基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。
3、集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交得合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后,报各区“三旧”改造主管部门备案。
4、表决结果确认。会议需当场记录与保留纪要文件,纪要文件上需有参加会议人员得签名。
5、表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。
(三)结果公示
确定合作企业后,其结果要进行公示,公示应按以下要求进行:
1、公示时间不少于5个工作日,公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示得情况以照片或影像得形式进行记录。
2、应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话,受理投诉。公示期满后,各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
3、选择集体表决方式选择合作企业得,如1/10以上有选举权得成员对结果提出异议并经查实,应当提交村集体经济
组织成员代表大会重新表决。
(四)签订合作意向书
如没有收到相关投诉或投诉经查实不影响公示结果,各区“三旧”改造主管部门将书面通知村集体经济组织,村集体经济组织收到上述通知后方可与合作意向方签订合作意向书与共创廉洁承诺书。
(五)报批相关资料
签订合作意向书后一周内,应将相关资料向行政管辖街道办事处、区“三旧”改造主管部门、区政府逐级报批资料。报批得资料包括:合作意向书(复印件,加盖与原件相符公章)、共创廉洁承诺书、村民表决书等相关资料(复印件,加盖与原件相符公章)、各村关于确定合作开发企业得报告、合作企业相关资料等。
各级“三旧”改造机构在审查各“城中村”改造项目得改造方案过程中,对没有经村集体经济组织成员代表大会集体表决程序,或经表决未达到应到会代表2/3以上同意得,不予批准;对选择合作企业没有经过公示得,不予批准。
三、改造方案编制与报批程序
(一)方案编制。村集体经济组织根据城市规划完成改造方案得编制工作。改造范围内登记在册得或村集体提出予以保留得历史建筑,应制定修缮维护方案并明确责任主体。
(二)方案表决。改造方案得制定应当充分听取改造范围内村集体经济组织成员得意见,改造方案需经村集体经济组织
80％以上成员同意后方可通过。
(三)方案报批。经表决通过得改造方案上报区政府,由区政府报请市“三旧”改造工作领导小组会议审议。
四、改造方案实施程序
(一)启动拆迁。启动拆迁工程之前,应当与改造范围内被拆迁得村集体经济组织成员签订拆迁安置补偿协议。当80%以上被拆迁户数签订拆迁安置补偿协议后,才可启动拆迁。
(二)复建安置资金监管
1、建立监管账户。区政府在符合条件得相关金融机构设立复建安置资金监管账户,按照土地出让合同或批准得改造方案得要求,将复建安置资金存入监管账户。
2、签订监管协议。复建安置资金所有权人、监管账户开户银行与区政府应当就复建安置资金得管理签订监管协议,建立三方监管机制。
(三)建筑工程委托。改造中由村集体经济组织或者村企合作投资得建筑工程项目,应当根据《广东省实施<中华人民共与国招标投标法>办法》得法定程序与方式来选择工程实施单位。
五、城中村改造中得监督程序
(一)实行改造信息公开
在“城中村”改造过程中,要通过张榜、广播、散发宣传单等可行得方式向村集体经济组织成员通告改造得进展与步骤等相关情况。在村集体经济组织选择合作意向方得过程中,对于合作意向方得信息要向村集体经济组织成员公开。选择与决策合作企业得过程要实现“阳光操作”,确保村集体经济组织成员得知情权。
各区政府、各区“三旧”改造机构应对各村改造中得相关程序进行监督,并及时公开监督信息。
(二)发挥政府得引导监督职能
各区“三旧”改造机构以及行政街道管辖办事处应当做好得指导与监督,指导村集体经济组织做出有效得决策,并对整个改造过程进行监督。
区政府要对合作企业得改造进度进行监督,确保合作企业在约定得期限内将补偿金按期足额发给村民,确保安置资金到位,确保在约定得期限内将合格得回迁房交付给村民使用。如果违反合同规定,区政府及时做好协调工作,协调无效时要协助村民进行司法诉讼。
(三)加强预防职务犯罪得宣传
各村集体经济组织应设立预防职务犯罪宣传栏。区政府应加大预防职务犯罪工作得宣传力度,公布举报电话、举报箱,及时处理村集体经济组织成员反映得情况与投诉,防范在“城中村”改造中出现权钱交易、侵害村集体经济组织成员利益得行为。
关于广州城中村改造步骤及应注意问题得工作指南
一、全面改造方案编制阶段
该阶段就是城中村改造得第一步,也就是关键得一步,必须做到公开、公平、公证,以增强村民对改造工程得信心。该阶段得工作步骤为:
(一)现状摸查。这工作得目得就是摸清村内建筑物、产权关系等,为制定改造经济测算以及补偿方案提供客观有效得数据。期间,可能由于村民得不了解,工作会产生一些障碍,例如不让出门测量、村民拒绝签字确认现状等等。对此,测量人员必须实事求就是,不能因困难而放弃入门测量,甚至伪造数据,否则将耽误制定改造经济测算以及补偿方案得工作。村集体应召集村民参加测量动员大会,告知村民测量工作就是为了研究改造得可行性,统计村内资产,不就是要拆除她们得房屋。同时,村集体还加强对测量人员得培养,要求她们必须佩戴工作证,不能强迫村民签字确认现状,成立专门得工作窗口,向村民解释相关得改造政策,以解除村民无谓得担忧。
在摸查现状过程中,测量人员得测量内容应包括房屋得基底面积、现状层数、证载层数、合法建筑面积、超建面积(分为已作处理、未作处理,且应注明结构类型)、飘台飘楼及阳台面积、阁楼数量、铁皮屋面积、水池数量、水井数量、自留空地面积、自留通道面积等等,本所可提供参考样本给村集体。同时,测量人员还应尽量收集村民得宅基地证、集体房产证等复印件。村民拒绝提供得,村集体应向天河区房管局查备案存根,以便了解村内房屋总合法建筑面积得数据,以及产
权证得类型。
第三,测量人员应记录村内房屋可能出现得纠纷,例如合作建房纠纷、买卖房屋纠纷(含赠与)、家庭纠纷等等。这些纠纷往往就是阻碍改造工程得主要因素之一,村集体必须给予足够得重视。根据这些纠纷得复杂程度,村集体可选择不同得解决方案。若合作建房纠纷、买卖房屋纠纷(含赠与)不多,村集体可参考林与村、杨箕村得做法,强调补偿待遇只能属于村民所有,再协助合作建房人、买房人与该村民就补偿待遇得分配问题进行协商。若这些纠纷太多,且合作建房人、买房人对抗激烈得,为了有效推进工作以及减轻维稳压力,村集体可参考文冲村得做法,在合同期内将回迁房得使用权给予合作建房人、买房人,但产权归村民所有。我们已经对上述两种解决方案有了固定得模板,且在谈判方面有了丰富经验,相信能在实践中及时分担村集体得工作压力。
(二)制定规划方案,向市“三旧”办公室领导小组申请规划设计条件。根据广州市关于“三旧”改造得意见,改造方案包括实施方案、规划方案以及补偿方案,且应一起报请市“三旧”办公室领导小组审批。但就是,在实践中,规划方案与补偿方案往往很难同步。补偿方案以规划方案为前提,政府给予得规划设计条件决定了补偿方案得补偿标准,回迁房得容积率大小决定了村民获得回迁面积得多少。鉴于规划方案得重要性,林与村、杨箕村、文冲村向市“三旧”办公室领导小组先报请了实施方案(含改造模式、经济测量、启动时间等内容)、规划方案,再根据批复规划设计条件制定补偿方案。
规划方案必须严格结合现状摸查得结果以及民风民俗。规划方案得核心就是容积率以及总建筑面积,决定了村集体能
否完整安排村民回迁。在制定规划方案之前,村集体应初步统计村民得总回迁面积,设计单位再根据该数据制定规划方案。规划得建筑面积应适当多于回迁面积,以便在回迁时对村民得回迁面积进行必要得调剂。根据村民一般以收租为收入来源得特点,规划方案应将村民得居住区及出租区区别开,居住区用于村民回迁后得自己居住,多以大面积为主,出租区用于村民对外放租经营,应多以小面积为主。规划方案还应尊重民风民俗,保留与复建在村民心中地位重要得建筑,例如祠堂、神庙、牌坊、碉楼以及其她古建筑等等。
(三)制定补偿方案,报请市“三旧”办公室领导小组批准。补偿方案就是整个改造工程中得重中之重,不仅要实现村民利益得最大化,还要完善制定程序,为日后可能出现得”拒迁户”扫清阻碍。具体得程序应包括以下几方面:
1、制定补偿方案初稿。拟定初稿就是为了让村民大会有具体得对象进行表决,加快改造步伐。初稿得好坏直接影响到村民得改造积极性,若历经多稿仍无法表决通过得,不仅耽误了改造得进程,而且可能会打击村民对改造信心,增加对抗改造工程得不稳定因素。因此,村集体在制定补偿方案初稿时一定不能闭门造车,应在区三旧办公室、街道得指导下进行,以及引进专业人员得力量。本所先后协助了林与村、杨箕村、小新塘村等制定补偿方案初稿,累计了丰富得工作经验,相信能为村集体提供专业得技术支持。
初稿应以规划方案为前提,以村民得意愿为对象。在规划方案允许得范围内,初稿应尽可能地体现村民得利益。从实践效果来瞧,改造就是否成功,关键在于村民获得得补偿待遇就是否够多。只要补偿待遇满足了大部分村民得心里预算,
改造工程就算就是成功了一大半。村民得预算无非就是回迁面积多少及货币补偿多少,若这两者符合目前广州三旧得补偿标准,且不远低于其她村得补偿标准,则村民应就是支持改造得。由于目前其她村得补偿标准偏高,且政府对补偿标准有了一定得限制,渔沙坦、柯木朗村集体在制定补偿方案得问题要严峻不少。一方面就是无法与其她村集体得补偿标准持平,容易使得村民产生心理不平衡,阻碍动迁工作得开展,另一方面就是我们得补偿标准又不能超出政府得要求,更就是使得村民得预算大打折扣。但就是,本所认为,在政府方面,只要容积率控制好,补偿方案又在规划方案允许得范围之内,即使部分村民得回迁面积超出了政府得要求,补偿方案也应就是可以获得批准得。
由此可见,补偿方案初稿主要应列明一下内容:改造主体、改造范围、改造时间、回迁面积、超建面积得补偿标准、其她材料得补偿标准、临迁费、搬家费、奖励金等等。方案应对补偿待遇进行差别对待,应规定迟延搬迁得村民不能享受奖励金,且临迁费标准应低于其她村民,甚至回迁面积也适当减少等等。同时,在计算回迁面积方面,村集体还应注意不同产权证之间得区别,例如宅基地记载得面积全就是合法面积,但集体房产证记载得面积包含得违章面积,若不谨慎处理,回迁面积就可能因证不同而产生不同得结果,造成不公,阻碍改造进程。总之,初稿就是面向广大村民得重要一步,村集体必须给予足够得重视,多讨论、多采集意见、多尊重街道及专业人员得意见,才能更有效推进后续工作。
2、组织成员大会对补偿方案初稿进行表决。根据《广东省农村集体经济组织管理规定》得规定,成员大会可以户为单位。但就是,为了谨慎起见,村集体应先面向全村组织成员大会或动员大会,向广大村民收集对初稿得意见。再次修改初
稿后,村集体再组织村内每户得代表进行表决,最好以宅基地使用权人为每户得代表。表决过程可能十分繁琐,且须不断对初稿进行易稿,例如杨箕村在表决过程中就进行了三次咨询三次表决。在上述过程中,村集体应聘请公证人员对现场进行公证并全程进行录像,证明村集体已经组织过全体村民参与讨论补偿方案,以及组织村内每户得代表对补偿方案进行表决。根据《广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作得意见》,只要村集体经济组织80%以上成员同意得,补偿方案就可报请市“三旧”办公室领导小组批准,且对全体成员有约束力。因主要得对象就是面对广大村民,这一阶段得工作可能显得繁琐且压力甚大,但村集体一定不能回避,必须全面完善以上手续,否则有得村民就抓住程序瑕疵而大做文章,拒绝搬迁,甚至以改造不合法为由,鼓动其她村民反对改造工程。同时,做好完善程序得工作,还能为日后起诉”拒迁户”得司法诉讼带来便利,加快处理疑难问题得速度。
3、将成员大会通过得补偿方案报请市“三旧”办公室领导小组批准。即使政府更注重城中村改造得规划方案以及控制容积率,但根据上述“三旧”改造工作得意见规定,市“三旧”办公室领导小组对补偿方案就是有审批权得。为了完善手续,防止有得村民寻找拒绝搬迁得理由,村集体还应将成员大会通过得补偿方案报请市“三旧”办公室领导小组批准,由该领导小组在相关得会议纪要或其她文件中明确表示同意补偿方案。
(四)在村内广泛开展针对补偿方案得宣传工作,且在律师得协助下制定与村民签约得补偿安置协议书。宣传工作得重点不仅就是让广大村民了解通过后得补偿方案,而且应收集村集体已经组织宣传工作得资料。根据杨箕村、文冲村得做法,
将补偿方案制作成通俗易懂得小册子就是很好得宣传手段。在派发过程中,村集体应尽量要求村民签名领取小册子。同时,村集体还应在村内主要公示栏对补偿方案进行公示,并聘请公证人员对公示方式及内容进行见证,以证明村集体已经履行充分得宣传义务。上述工作相当细致,但就是必须得程序,在处理日后得疑难问题上有着十分重要得作用。
补偿安置协议书就是村民签署同意改造得正式文件,当中包括改造主体及村民得权利、义务,也包括了村民具体得补偿待遇。协议书得内容原则上不能太多,否则因村民长时间阅读而影响总体得签约速度,而且内容越多,村民提出得疑问就越多,反而阻碍了村民得签约信心。同时,内容也不能过于丰富改造主体得权利,忽视村民得权利,甚至加大村民得义务,否则也会严重耽误签约速度。至于协议书应否经成员大会同意得问题,相关得法律、法规及政策文件对此没有明确得要求,其她村集体也没有走成员大会得程序。本所认为,协议书就是改造主体与各个村民之间得民事协议,就是否经成员大会同意并不影响其合法性,而且成员大会通过得协议书可能不利于实践工作,这也就是其她村集体都没有该程序得原因之一。改造得核心就是村民可获得多少得补偿待遇,协议书得内容只要不就是过于偏向改造主体得权利,又充分保障村民得应有权利,就可用于实践工作。
(五)村集体经济组织在获得以上全部审批手续后,向区政府申请整体启动城中村改造,由区政府公示改造通知。政府得公示行为能有效提升村民对改造工程得信心,体现了改造工作以“政府为主导,村集体自主改造”为原则,预防日后留守户以无相关政府公示为由拒绝搬迁。
二、全面改造组织实施阶段
该阶段得主要工作就是与广大村民进行签约,就是工作量最大得阶段,也就是村内矛盾激化得阶段。根据其她村得成功经验,该阶段主要分为以下几点:
(一)分工合作,互相监督。在实践中,村民得部分补偿数据往往存在随意性得特点。例如超建面积多少、铁皮屋面积多少、其她材料补偿多少等,因没有合法证载,一般以测量人员得实测为准,具有一定得随意性。为了防止这种随意性产生不公,在签约阶段,村集体应将工作部门分为三个部门。
测量部门。该部门主要由专业测量人员组成,统一佩戴村集体派发得工作证,应村民得要求,前往村民得房屋进行现状测量,复印房屋产权证明以及产权人得身份信息。测量人员、村民应在现状表上签名确认。测量人员根据补偿方案及现状表制定补偿待遇计算表(初稿),由测量人员、村民再次签名确认。该部门还适当分担了改造政策、补偿房屋等方面得动迁解释工作,村集体在启动实施阶段应组织对该部门进行培训。
审核部门。该部门主要由熟悉村内房屋状况得村集体工作人员组成,主要审核测量部门送来得每间房屋补偿待遇计算表(初稿),审查相关得补偿数据就是否客观事实。对补偿数据有异议得计算表(初稿),该部门应退回测量部门重新测量及填写,对无异议得,该部门应盖章确认,并退回测量部门,由测量部门制定补偿安置协议书及计算表(正稿)。
签约部门。该部门主要由律师组成,主要向村民解释改造政策、协议内容、解决家庭纠纷、合作建房纠纷、房屋买卖
纠纷等等,促进村民顺利签约成功。该部门还应适当审核补偿数据就是否客观事实,以及计算结果就是否正确,协助村民领取临迁费等。签约成功后,该部门将每间房屋得档案送至村集体,由村集体存档并送至有关政府部门备案。该部门得工作就是否顺利,直接影响了总体得签约率,其重要性显而易见。在林与村、杨箕村、小新塘村得改造过程中,本所律师很好地胜任了上述工作,解决了村民对改造政策及方案有疑问、大量家庭纠纷、合作建房纠纷、房屋买卖纠纷等疑难问题,使得这些村集体能在短时间内完成政府要求得签约率,取得很好得实践效果。本所有信心在渔沙坦、柯木朗两改造项目中担任好该部门得角色。
(二)广泛动迁,及时向政府部门汇报改造进度。动迁工作得核心部门就是测量及签约部门,相关得注意事项已经在上面进行了陈述。此外,政府就是动迁工作得权威及信心所在,村集体离不开政府得支持。在改造过程中,村集体应及时向政府部门汇报改造得困难及进度,让政府及时了解改造得情况,在必要时对村集体进行适当得指导。在其她村得改造项目,本所律师负责了与政府沟通得工作,编写了大量得书面报告,很好地衔接了政府与村集体得信息交换,取得不错得效果。
(三)部门之间通力合作,加速签约速度。即使改造得动迁工作主要由测量及签约部门负责,但村民及其她主体最相信得仍然就是村集体,村集体必要时应及时判断两部门提出得建议,迅速解决问题。例如,关于合作建房纠纷、买卖房屋纠纷等问题,补偿待遇就是由村民还就是对方享有,应由村集体结合其她工作部门得建议及时作出判断,判断迟了就耽误签约速度,判断错了就阻碍改造工程,所以作为参谋得工作部门就是否有丰富得经验,就显得尤为重要。同时,村集体又熟悉村内
城中村改造动员大会讲话3篇 城中村现象是我国实行城乡二元体制结构的特殊背景下,在城市化进程加快的过程中出现的城市包围农村的普遍现象。城中村改造,是由于城市化快速推进,在我国特殊的城乡二元体制中,存在的一种城镇化现象,目前,全国各地均普遍存在。本文是小编为大家整理的城中村改造动员大会讲话，仅供参考。 城中村改造动员大会讲话一： 同志们： 这次会议是在全县城中村改造工作面临的形势异常严峻、任务十分繁重的情况下，县委、县政府根据工作实际，经过认真研究，觉得非常有必要在这样一个特殊的时期，召开这样一个高规格的城中村改造工作推进会议。主要任务是对列入今年改造计划的城中村进行任务分解、责任落实，动员各包村领导、责任单位及相关乡镇进一步统一思想，凝心聚力，以高度的事业心和责任感，负重加压，攻坚克难，迅速掀起城中村改造工作的新热潮。以上，通报了城中村改造工作情况，刘县长宣读了《关于成立阳信县城市建设指挥部的通知》，稍后，彭李办事处王主任就城中村改造工作还要作经验介绍，大家要认真学习，深刻领会，结合实际，切实抓好贯彻落实。下面，根据县委、县政府研究的意见，讲三个方面的问题。 一、以战略的眼光纵观大势，要加快推进城中村改造工作，必须深刻认识面临形势的严峻性 今年以来，各级各有关部门的领导同志切实把城中村改造作为城镇化的关键环节来抓，高度重视、积极主动、大胆实践，深入一线做工作，吃了不少的苦、出了不少的力，付出了大量心血和汗水，城中村改造工作取得初步成效，劳家小庄村顺利完成拆迁任务，引仙名郡小区已开工建设。 成绩予以肯定，但差距更要警醒。当前，我县城中村改造工作总的情况可以用"形势异常严峻、任务非常繁重、压力空前巨大"三句话来概括。形势异常严峻：一是进展
城市城中村改造项目项目主要分为三种形式: 广州市城中村旧村庄改造工作流程图
广州市旧城改造工作流程图
广州市旧厂房改造工作流程图
广州市“城中村”改造有关程序
一、改造项目启动程序 （一）改造意愿表决。“城中村”改造之前应充分征询改造范围内村集体经济组织成员的改造意愿，应召开村集体经济组织成员代表大会进行集体表决，经应到会代表2/3以上同意后方可进行改造。 （二）改造方式表决。纳入全面改造范围的“城中村”村集体经济组织可以选择自主改造或通过土地公开出让招商融资进行改造。选择改造方式应经村集体经济组织成员代表大会集体表决，所做决定应当经应到会代表2/3以上通过。 为保证“城中村”改造工作的延续性，各村集体经济组织应成立“城中村”改造领导小组，领导小组负责人由班子成员担任。 二、选择合作企业程序 经村集体经济组织成员代表大会表决确定为自主改造的，村集体经济组织可以通过公开招标或集体表决方式选择合作企业。 (一)公开招标的方式 鼓励村集体经济组织采用公开招标的方式，选择有社会责任、有品牌、有实力、有经验的开发企业参与“城中村”改造项目。 公开招标方案由村集体经济组织编制，并报区政府同意后，通过市政府公开招标平台选择合作企业。
(二)集体表决的方式 1.企业资格审核。各区“三旧”改造主管部门、行政街道管辖办事处会同村集体经济组织对有意向的开发企业其资金实力、拆迁安置能力、改造经验、商业信誉、以及时间精力等方面进行查核，确保数据真实。 2.确定候选企业。村集体经济组织在广泛听取村民意见的基础上需选择1至3家开发企业作为候选企业。 3.集体表决。通过召开村集体经济组织成员代表大会对各合作意向方提交的合作框架协议进行表决。表决结果经应到会成员2/3以上同意后，报各区“三旧”改造主管部门备案。 4.表决结果确认。会议需当场记录和保留纪要文件，纪要文件上需有参加会议人员的签名。 5.表决过程监督。各区“三旧”改造主管部门、行政管辖街道办事处应派员全程参与并监督。 （三）结果公示 确定合作企业后，其结果要进行公示，公示应按以下要求进行： 1.公示时间不少于5个工作日，公示地点应包括村集体经济组织办公地点、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期间村集体经济组织应将每天公示的情况以照片或影像的形式进行记录。 2.应公布各区“三旧”改造主管部门监督电话及行政管辖街道办事处监督电话，受理投诉。公示期满后，各区“三旧”改造主管部门将投诉受理情况书面通知村集体经济组织。
– 14 – 2012年第11卷第3期 引言 新形势下加强城中村改造模式的研究和探索，既有利于理顺城区基层管理体制，促进基层社区建设；也有利于加快农村向城市，农民向居民转变的速度，促进城乡融合发展。对于改善城市地域结构,提高城市土地开发效益,优化城市功能区布局,完成城中村改造，推进现代城市发展必将起到重要作用。 1 城中村改造面临的问题 1.1 城中村宅基地产权变更困难 城中村现有土地产权不合理是城中村的根本问题，也是城中村改造的主要障碍。在目前运行机制和经济环境下，由于城中村人口密度高，实行房地产开发赢利空间较小，有关土地管理部门也不愿主动进行土地权属的转换，因此，短时期内变更土地产权将有一定的困难。 1.2 缺少资金来源 城中村改造过程中居民的拆迁及安置都需要大量资金支持，目前政府无法负担如此庞大的费用。在缺少利益驱动的前提下，无法吸引多种大量资本投入，这也是城中村改造工作深入的巨大障碍。 1.3 管理体制没有良性发展 目前城中村管理过程中存在着许多历史遗留问题，一开始就未能真正将其纳入城市管理的轨道，徘徊于城乡之间，在管理上缺乏系统，在发展上缺乏约束，没有得到科学、良性的发展。因此城中村改造及管理均需在体制上实施相应的改革。 1.4 政府与市场的不协调 政府主导、市场参与是目前大多数城市管理过程中采用的改造原则，但是在具体的执行过程中，政府往往 城中村改造现状与政策建议 李献军 （西安市建筑设计研究院，陕西 西安 710054） 摘 要：城中村改造是农村政治经济文化发展到一定程度，当经济结构、农民就业方式和文化生活需要达到了城市（或城镇）发展的水平时对农村管理模式实施的一项重大变革，也是我国现行城乡二元体制下实现城乡一体化的重要路径。 关键词：城中村；改造政策 中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：1671-8089（2012）03-0014-02 “缺位”或“越位”，即政府在该插手干预的地方却任由市场无序获取既得利益甚至违法操作，而本应该由市场来配置资源的地方政府却主动干预市场竞争，破坏市场机制。政府的有为与不为导致各利益主体之间得不到和谐发展，甚至由于政府不恰当的行为导致了利益主体之间的对抗，最终导致许多城中村改造难以实施，改造导致城市空间结构的不合理，偏离城市发展的目标，这些很大程度上与政府干预与市场运作之间的界限不明确有关。 2 城中村改造的政策建议 2.1 政府主导下的市场化运作 坚持政府主导下的市场化运作，努力提高项目经济利益，使城中村改造的利益普惠于众，尤其是城中村村民尽可能利用有限的资源实现改造结果的最优化，是城中村改造的主要模式。因此各级政府要在改造过程中掌握主动权，将政府调控与市场运作相结合的模式落到实处。在充分强调政府在城中村改造过程中的宏观调控的同时，采取“统一规划、统一建设、统一分配”的方式，又要按照“一村一方案”进行改造城中村，将城中村划分为不同区域、不同类别、不同要求，并从当地实际出发，充分调动市、区、街道、村各方面的积极性，采用市场化手段来解决改造资金、方法、收益分配等问题。这样既有利于解决拆迁安置这一重大障碍，也降低了改造强度和改造成本。 2.2 突出以民为本，兼顾各方利益 城中村改造既要照顾村民利益，充分考虑农民转为市民的意愿、需求和目的，在各项政策上多向村民倾斜，让他们在改造过程中获取更多的经济利益。同时，也要重视政府、改造单位的利益，做到政府、村民、改造单位三者利益的均衡。政府与改造单位之间要兼顾改造单位的利 现代建设 Modern Construction
城中村改造项目流程图 区土地局地籍科土地确权（60天）企业提供土地确权所需资料: 1、《土地登记申请书》、《土地登记审批表》； 2、《郑州市人民政府关于城中村改造范围的公告》 3、股东大会决议或村集体经济组织会议决议; 4、本村四邻签章的《地藉调查表、审批表》 5、法人资质证明; 6、法人代表身份证明、委托人身份证明; 7、《指界通知书》、《指界委托书》。 确定土地使用性质、类别、位置、边界、土地确权公告。 办理程序：1、区土地局确权、公告 2、报区政府批准 3、报市土地局审核 4、市土地局报市政府批准
5、市土地局登记发证 市规划局用地处办理选址意见书（60 个工作日）企业提供资料：区村改办报告、建设单位申请书、建议书或相关部门 批准文件、1/1000 数字化地形图两套、国有土地使用证及 双方协议、建设单位经办人身份证、营业执照、资质证书办理程序：1、用地处转总工室审查（用地性质、范围、面积是否符 合城市整体规划。） 、用地处签署意见上报局业务会批准、主管副局长批准公示、郑 州规划局网公示7 天、市信访办、用地处盖章、主管副局长批 准发证、领取选址意见书 8．规划院实地测量，并处定位图，收取测量费。 市规划局用地处办理建设用地规划许可证（30 个工作日）企业提供资料：选址意见书、定界图、航测图、营业执照、资质证书、 土地相关证明文件、规划设计总图 办理程序:1 、用地处根据选址意见书出控制性详规设计要点（需主管 副局长审批） 2、规划院做控制性详细规划 3、郑州规划局网公示7 天 4、规划设计条件批复 5、报批初步设计方案 6、主管副局长批准 7．公示7 天 8 、交费发证 市国土资源局利用处办理国有土地使用证（60 个工作日）具体流程土地局利用处正在拟写 建设单位持用地申请、航测图、平面布置图、土地转
山塘改造项目建议书 一、项目概要 1、项目背景。莲塘镇是高要市的农业重点镇之一。经过多年的努力和建设，莲塘的农业已迈入区域化布局、基地化生产、集约化经营、产业化发展的格局。根据中央、盛地方关于进一步优化调整农业产业布局的要求，今后将有愈来愈多的耕地调减出来种植各种经济作物。如何开发土地潜力，提高土地产出率，增强耕地适种性，是我镇今后农业发展的一项至关重要的工作。实施农业综合开发土地治理项目，加强我镇目前仍较大面积的中低产农田改造，解决农业生产发展的主要障碍因素，建立高标准的农田生产区，是提高水稻单产，扩大经济作物的种植范围和提高经济效益，进农业发展的一项重要措施。我镇属平原低朗镇，大部分耕地由于地势低洼、地下水位高，田间排灌系统配套差，排灌设施残旧等原因，严重制约了农业的发展，效益的提高。为此，经认真的勘察和分析研究，2007年我镇农业综合开发土地治理项目，计划在新塘塱进行0.7万亩连片中低产田改造，以提高该塱区的综合生产能力和经济效益。 2、项目范围、规模、内容和工期。我镇农综土地治理项目计划改造中低产田0.7万亩，总投资399万元，计划对新塘塱0.7万亩的中低产田进行改造。建设方面将以水利设施建设为重点，并实行山水田林路综合治理，主要项目为修建硬底化排灌沟渠20.5公里，开挖疏浚渠道18公里、兴建桥涵闸陂槽10座，改造排站1座;修建机耕路5公里，改良土壤0.4万亩，种植农田防护林0.01万亩。此外还
有培训及科技示范推广方面的工作。项目工程实施将安排在2007年秋季至来年的初春期间进行，基建项目约需3-4个月工期，即由2007年11月-2008年2月。 3、投资估算和资金筹措。项目共需投入资金399万元，资金来源分别为：中央财政资金153.46万元，地方财政资金153.46元(其中省级资金122.76万元，地市级资金15.35万元，县级资金15.35万元)，项目区镇、村及群众自筹资金92.07万元。 4、效益。项目的实施，首先可大幅提高项目区的经济效益，预计项目区改造后的粮食单产将较改造前提高150kg，年增加产值126万元，并发展蔬菜等经济作物种植，提高综合生产能力;其次是有显著的社会效益，通过培训农民的科技意识和现代农业意识，大力推广良种良法及高标准农田的建设，均对项目区农民及周边地区农民产出强烈辐射示范带动作用，形成良好的社会效益。此外，通过项目区的综合治理及有关生态工程建设，可改善项目区的生态环境，确保农业生产的可持续发展。 5、组织领导和管理。镇成立领导小组，由镇委副书记亲自抓,镇农业综合开发办公室具体负责项目的实施工作。严格按照《国家农业综合开发项目和资金管理暂行办法》要求及我市制定的有关农综开发项目工程、资金、招投标等方面的规章制度，对项目进行管理，确保工程按质按量按时完成，资金使用及财务处理规范合理。 二、项目区概况 1、自然概况
深圳市城市更新工作流程 1，以注册资金为人民币一个亿以上的、有房地产开发资质的、在深圳市有开发成功一个以上房地产项目的公司向区政府重建局（旧改办）申请城市更新项目（占地面积小于一万平方米的项目原则上不批；占地面积超过十万平方米的项目需先取得市委、市政府主要领导的支持、并得到市城市更新办的认可之后方能向区重建局申请）。2、建设区域城市更新或城中村改造高标准规划设计方案。3、向己成立的股份公司或小区管理处、业委会沟通，做好建设单元群众思想工作（每个需更新的片区内、只要有三分之二的业主同意改造，同时达到有三分之二的旧房面积同意改造即可）。4. 向区政府重建局（旧改办）、市政府城市更新办公室申请纳入城市更新或城中村改造年度计划。5、向建设单元或改造居民递送城市更新通知（信）。6、制订拆赔方案。7、制订确权调查单位。8、制订建筑查丈调查单位。9、制订建筑评估调查单位。10、申请改造专项规划报批。11、申报改造项目前期立项。12、建设区域、改造项目环评报批。13、编制改造项目环境影响评价报告。14、编制建设区域城市更新仿真数字化模型、图文制作（信息化数据库管理）数字化模型。15、与建设单元或改造村民洽谈（工作周期、1~3年）。16、拆迁赔偿评估座谈。17、房屋拆迁安置赔偿合同（内部讨论稿定稿）。18、组织个案户分析会议。 19、公布赔偿标准。20、完成被拆迁人赔偿测算表。21、用地合宗。
22、组织有关人士考察优秀城市更新或城中村改造项目。23、向区政府、区重建局报告考察城市更新或城中村改造情况。24、召开确认合作开发会议。25、向区政府再次请示和督报合作开发项目。26、股份公司或小区业主和申请建设、开发机构签订合作开发协议。27、申请建设、开发机构与村民﹙业主﹚签订房屋拆迁赔偿协议。28、用地方案申请。29、加强项目公司及城市更新办公室建设。30、申请协议用地确认。31、用地审核（地改）。32、原址地下综合管线勘察。33、核准被拆迁人房屋及附着物现状并公布签字。34、按协议核查落实拆迁安置补充费到位情况。35、制作宗地图和桩界放点（测绘）。36、准备并申办拆迁许可证文件。37、测算地价。38、共管帐户协议（讨论稿、定稿）。39、公布拆迁，安置，回迁实施方案。 40、签订《土地使用权出让合同书》申办土地证。41、按协议向区政府城中村改造领导小组区重建局、提交建筑设计方案。42、向股份公司﹙业主﹚村民展示建设方案。43、拟定新建筑名称报地名办核批。 44、核实资金到位情况，进入共管帐户。45、申报《建设用地规划许可证》。46、核实拆迁赔偿资金到户情况。47、实施村界点边缘各类地下管线被复动迁工程。48、向﹙业主﹚村民发布房屋拆迁（除）公告。49、确认专业拆迁公司50、设计方案分别报规划、人防审查，核发设计方案审查意见书。51.核实开发机构按协议n亿元资金到位情况。52.房屋拆除动工。53.地质勘探。54.确认工程监理公司。55.小区或村内绿化树木动迁工程，至此、工程全部进入三通一平熟地待施工阶段。54、项目扩初设计。55.项目扩初设计邀请有关人员（专
2018-“城中村”改造工作总结word版本 本文部分内容来自网络，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将予以删除！ == 本文为word格式，下载后可随意编辑修改！ == “城中村”改造工作总结 一、“城中村”改造的近期工作情况 (一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我们把“城中村”改造 工作列入我区十五建设规划之中，并作为当前工作的重中之重。专门成立了 “城中村”改造工作领导机构，领导机构下设有办公室，区委书记和区长担任 该项工作的总指挥，并安排有丰富城区工作经验的副区长张立同志具体负责。“城中村”改造工作办公室同时建立各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。“城中村”改造建设的总体方案和实施办法，正在着手研 究制定之中。 (二)宣传发动，动员群众参与和支持“城中村”改造建设。“城中村”改造工 作成功与否，关键在于能否得到群众的理解和支持。自市委书记到街道调研 “城中村” 问题之后，我们就组织人员深入社区，尤其是深入到初步确定的两个试点村开展宣传发动工作。先后召开社区居民代表会议和试点村的村民大会，进行个别走访座谈20多人次，印发、张贴宣传标语50余条。街道干部还走村 串户，向群众讲清楚市委市政府改造“城中村”的意义，争取群众的理解和支持。到目前为止，两个试点村都没有出现群众逆反心理和产生阻挠滋事的行为。 (三)调查摸底，做好试点村改造的前期准备工作。在两个试点村成立了由街 道领导干部、社区居委会干部以及试点村村民小组组长和群众代表组成的工作组。对企业村和虎田村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行 细致调查。据初步统计，有关试点村的物业数据企业村：居民85户，人口 463人。建筑面积：楼房占地面积有砖混结构5260平方米，砖混结构8721平 方米，砖瓦结构3600平方米。空地面积6360平方米。有集体就业用地135 亩。虎田村：居民162户，人口605人。建筑面积：有楼房7192.08平方米,瓦房8968.94平方米,门楼66.18平方米,祖厅(瓦屋) 308.21平方米,猪栏62个,水井29个，水池3个,冲凉房20间,简易厕所21间。 (四)招商引资，吸引投资公司一起商榷改造试点村。从我区的财政状况、试点 村的村集体经济和群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资这个途径才能 进行试点村的改造。目前，汪大置业投资有限公司有意向参与承办企业村项目 的改造建设，立意投资有限公司有意向参与虎田村项目的改造建设。汪大置业 投资有限公司经对企业村改造项目进行周密调查后，现已初步形成项目建议书，计划投资1.5亿元和利用3年左右的时间，完成上沙村的改造任务；立意公司 多次对我市“城中村”改造项目进行了调研，与我区进行了多次友好协商。该
城中村改造项目流程图 申请旧村改造制定拆迁补偿安置方案镇（办）审查、备案区政府审查、备案列入区政府改造计划签订旧村改造责任书申请规划设计条件 村（居）委会镇政府、办事处区政府市规划局用地科 规划总平面设计规划总平面审批管网综合图、竖向图、给排水图审批规划选址意见书（回迁楼）土地局用地意见（土地预审）核准备案证 设计院市规划局城市科市规划局市政科市规划局用地科耕保科请示，市政府审批政务大厅发改委 规划用地许可证意见出具土地界定报告组征地卷报土地局审批地籍科、规划科、耕保科出征地意见征地卷报市政府审批办理土地所有权证 市规划局用地科国土测绘队市国土资源局各科室市政府国土资源局地籍科 划拨土地组卷（回迁楼）报市政府审批办理土地使用权证出让土地组卷（商品房）组卷报土地储备中心挂牌公示、出让竞拍、签订成交确认书 市政府市国土局土地储备中心 签订土地出让合同缴纳土地契税报市政府审批办理土地使用权证规划用地许可证地质勘探报告、设计施工图纸办理工程规划许可证 市国土局市财政局市政府市国土资源局市规划局用地科勘探公司、设计院市规划局建设科 现场放线、公示牌制作招标方案核准招标登记建设资金证明（总投资的35%）施工许可证办理主体验收房屋测绘报告清欠验收综合验收 规划局服务中心发改委市建设局本公司财务科市建设局建设局、施工、监理、开发单位房管局测绘队清欠办建设局、施工、监理、设计审图节能验收、人防验收、外立面验收工程竣工认可证环保验收、消防验收档案移交，出具档案备案证明守法证明办理备案证房屋所有权总证物业用房证明房屋分户证 节能办、人防办、规划局市规划局环保局、消防队建设局档案馆建设局稽查队建设局市房管局交易大厅
某旧村改造项目建议书
XX镇XX村旧村改造项目 建 议 书 2011年2月28日
目录 第一章整体概述 (5) 一、城市概况 (5) （一）、城市基本概况 (5) （三）、城市发展规划 (7) 二、区位分析 (8) 第二章项目区域房地产市场分析 (9) （一）项目概况 (11) （二）必要性 (12) （三）编制依据 (13) （四）主要技术经济指标 (13) 第三章项目地址与外部条件 (14) 一、项目地址 (14) 二、外部配套条件 (16) 第四章规划方案 (17) 一、设规模和建设内容 (17) 二、总体规划 (18) （一）路网规划 (18) （二）建筑布局 (18)
（三）绿地景观规划 (19) （四）园林设计规划 (19) （五）市政及社会配套设施规划 (20) （六）户型设计 (20) 三、项目进度计划 (20) 第五章开发成本预测及财务分析 (21)
第一章整体概述 一、城市概况 （一）、城市基本概况 即墨东濒黄海，南依崂山，是青岛近郊市，素有“青岛后院”之称。全市总面积1780平方公里，107.53万人口。2003年经济基本竞争力名列全国百强县（市）第27位。 即墨区位优越，交通优势得天独厚。即墨扼青岛通往全国的陆上“咽喉”，胶济、蓝烟铁路横穿境内西部，济青、青银高速公路，青烟、青威、青沙等5条国家和省级公路纵贯全境。城区距流亭国际机场不足15公里，距青岛港40公里；西到蓝村、即墨火车站分别为24公里和15公里。市乡公路四通八达，境内还有鳌山、女岛两个国家二类开放码头，形成了海陆空交通便利的交通网络。 即墨处于北温带沿海区域，海岸线183公里，年平均气温12℃，降雨量750毫米，夏无酷暑，冬无严寒，温润相济，气候宜人。即墨为山海形胜之地，物华天宝，文物古迹重多，旅游
街道办事处城中村改造工作表态发言 各位领导、同志们： 今天，我区召开扩大招商引资推进开放发展大会，对我们进一步提高全面建设港口经济圈核心区的认识、进一步探索港产城人有机融合的新型城市化发展道路具有重要意义。xx街道辖区内目前共有城中村10个。近年来，街道大力推进千丈、大同、隆顺、高潮、星阳等城中村改造工作，共拆迁住户1959户，其中货币安置739户，调产安置1184户。XX年，街道集中精力做好隆顺安置和拆迁地块剩余户的扫尾工作，目前第一期安置工作顺利完成，共安置房屋890余套，为下一步全面完成隆顺袋底邱家的城中村改造工作奠定了坚实基础。同时，街道结合“三改一拆”、“五水共治”、“两路两侧”、“四边三化”、农村环境综合整治、街景整治等工作，投入近4000万元在大路村镇府路、高潮村嵩山路、贝碶村恒山路段等局部地段进行了城中村节点改造的尝试，目前已实施项目10余个。在改造过程中，我们始终坚持“拆、改、整、建、管”的原则，突出村级主导，量力而行，分步实施，做到一地一策，切实改善民生，加快城市化进程，提升城市品质。
城中村改造工作系统性强、综合性强、面广点多，村情户情也千差万别，因此在工作开展过程中存在不少困难，并由于很多历史的、现实的问题积累的综合性矛盾，使前两年拆迁进度有所放缓。今年是“十三五”开局之年，xx街道作为中心城区的重要组成部分和重点责任单位，将坚决贯彻落实本次会议精神，加大城市更新改造力度，明确重点、抓住关键、各个突破，下面我代表xx街道作如下表态发言： 一是进一步统一思想、落实责任。深刻认识到城中村改造工作的重要性、必要性和紧迫性，将其纳入街道工作的重中之重来抓，克服时间紧、任务重、难度大等困难，强化大局意识、责任意识、创新意识，按照职责要求和分工，形成主要领导亲自抓，分管领导具体抓，征迁政策小组专业抓，联村领导、村社干部配合抓的工作格局。继续加强与区其他职能部门的通力协作、密切配合，形成城中村改造工作的强大合力。 二是进一步明确重点，全力推进。抓住机遇，加大力度，通过开展“清零行动”，在今年上半年完成隆顺、星阳剩余户的拆迁扫尾任务。启动实施算山齐毛贝自然庄180户、隆顺村袋底邱家350户、横浦村450户、岷山中学工程1户、中提升1户的拆迁工作
宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案
华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。
4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。
二．重要营销命题 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能
第一章申报单位及项目概况 1.1 项目申报单位概况 1.1.1 申报单位 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会 1.1.2 项目申报单位概况 新泰市青云街道办事处南关社区居民委员会地处新泰市城区中部，向阳路与新甫路交汇处，东至龙池路，西至向阳路，南至赵家栗行社区、田家栗行社区，北至瑞山路。地理位置优越。社区面积605.91亩，人口2650人，892户。居民人均纯收入6050元。 多年来，南关居委会与时俱进，开拓进取，以“三个代表”重要思想为指导，积极宣传贯彻党的方针政策和国家法律法规，执行社区成员代表大会的决议和决定，办理本社区成员的公共事务和公益事业，开展便民利民的社区服务活动，调解民间纠纷以促进居民之间的和睦团结，开展各种文化娱乐活动，协助政府做好与居民利益相关的公共卫生、计划生育、优抚救济、最低生活保障、殡葬管理等工作。 南关居委会本着“以人为本”的理论，以“爱民、为民、富民、安民”为宗旨，积极开展“民心工程”，把群众利益放在第一位，从群众满意的事情做起，从群众不满意的事情改起，热心为群众办实事、办好事。居委会以带领居民奔小康为目标，立足实际，发展集体经济、
个体经济，实施工业兴村。如今，南关社区群众精神面貌、文化生活、社会治安、经济发展等方面有了明显改善，受到广泛好评。 在未来的发展中，南关居委会将不断完善委员会的各项管理制度，积极探索村民服务社会化、产业化路子，为南关社区群众提供全方位、高质量的服务。 1.2 项目概况 1.2.1 项目名称 青云街道办事处南关社区居委会“城中村”改造城阳铭座项目1.2.2 建设背景 南关社区位于新泰城区东部，处在“城中村”改造位置。随着新泰市城市化进程的加快和新一轮城市总体规划的实施，南关社区从2000年就根据市委、市政府的部署，按照城市规划实施了“城中村”改造工程，配合了市政府城市建设的实施。居民的生活水平逐步提高，使部分居民住上了宽敞、舒适住宅。目前，“城中村”改造基本处在后期。按照总体规划，村委场所在改造范围之内，由于居民结婚的青年人较多需要安置，部分老年人也需要安置及部分居民的需求，根据以上情况，经居委会研究、居民要求、办事处同意，按照总体规划，拟利用现村委旧址新建城阳铭座小区。 新泰市委市政府为落实十七大精神，全面落实科学发展观，加快建设社会主义新社区进程，促进城乡一体化，进一步改善城乡整体形
城中村改造基本流程（规划——土地收储——拆迁——建设） 一、规划：（申请－立项－审批） 1、申请：各区政府（开发区管委会）提出城中村改造项目申请 2、立项：由市规划局会同市发改委、国土局、土地储备中心初步审查，符合条件的，由市规划局出具规划设计预条件，报市政府批准后由市发改委下达项目立项批复。 3、审批：城中村改造项目控制性详细规划由各区政府（开发区管委会）会同市规划局组织编制，报市规委会审定。 二、土地收储： 1、城中村改造范围内的土地由市土地储备中心收储。 2、涉及集体土地的，由市土地储备中心会同各区政府办理土地征收申报手续。 3、城中村改造范围外的零星土地，因城市规划和城市建设需要，应当就近纳入城中村改造范围，实行统一规划、统一拆迁。 三、拆迁：
1、制定拆迁补偿安置方案： 对城中村改造范围内的房屋、人口等情况进行调查审核，制订拆迁补偿安置方案并实行三榜公示，由市建委会同市财政局、审计局、国土局、房地产局、规划局、公安局、监察局等部门予以复核确认。2、集体债务审计： 城中村改造范围内土地依附的集体债务情况由区审计局审计、市审计局复核，经市政府批准后列入土地开发成本。 3、前期开发费用： 城中村改造范围内的土地熟化工作由各区政府组织实施，前期开发费用由市土地储备中心会同市建委、审计局等部门核定后支付。较大规模的城中村改造项目，征地拆迁补偿安置费用由市土委会一次性审定，计入土地出让金总额，由开发建设单位支付，各区政府按期组织完成房屋拆迁。 4、编制改造用地供应方案： 城中村改造土地供应方案由市国土局会同市土地储备中心编制，报市土委会批准。拆迁安置房和公共设施用地按划拨方式供应，经营性用地按招标、拍卖、挂牌出让方式供应。 5、进行城中村改造房屋拆迁补偿安置：
关于“城中村”改造进展情况的汇报 齐市梅里斯达斡尔族区人民政府 （2011年4月11日） 市政府： 按照本次会议要求，我将梅里斯达斡尔族区“城中村”改造进展情况简要汇报如下： 一、“城中村”改造的进展情况 (一)加强领导，建立“城中村”改造工作的保障机制。我区把“城中村”和“新农村”改造工作列入全区“十二五”建设规划。成立了“城中村”改造工作领导小组，完善了各项工作制度，做到人员到位，职责到位，办公经费落实到位。梅里斯村改造开发的申请报告已报市城中村改造办公室待批，梅里斯村和鲜明村的改造建设总体方案和实施办法，正在着手制定之中。 (二)调查摸底，做好两村改造的前期准备工作。为了确保改造各项基础数据的准确，我区先后于2010年6月、2011年2月两次对梅里斯村和鲜明村进行现状摸底，对梅里斯村和鲜明村的人口、土地、房屋、集体资产、生活就业等情况进行细致调查。据初步统计：梅里斯村全村农户1322户、居民人口约4000人，占地约3000亩，建筑面积122049.3平方米，临时建筑112000
平方米，大棚121000平方米，果树5000棵，水井1400个。鲜明村全村农户360户，现有宅基地占地约600亩，建筑面积25786平方米，临时建筑7185平方米。 (三)招商引资，吸引投资公司共同改造开发“城中村”。从我区目前的财政状况和两村集体经济、群众收入状况等实际出发，只有通过招商引资才能解决我区的城中村改造资金问题。为此，我区广拓门路，积极寻求有实力、能做事的开发企业到我区投资城中村改造。经多方考察与多次沟通，我区与河南中亨集团初步达成城中村改造投资意向，并签定了框架协议。协议规定：梅里斯村整村改造开发分3年完成，首期改造开发占地1129亩，约拆迁592户，先期投入资金30万元/亩，共需投入资金约3.4亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金）。鲜明村整体改造开发2年内完成，改造开发占用旧宅基地600亩，新占村集体建设用地100—400亩，拟开发建设总用地1000亩。拆迁217户，先期投入资金27万元/亩，共需投入资金1.9亿元（不含开发建设资金和区块基础设施建设资金）。中亨集团现已在我市注册公司——齐齐哈尔合利开发建设有限公司，先期启动资金已经到户。该公司还表示将在我市打造样板工程及标志性工程，力争创造全国“城中村”改造的“齐齐哈尔市模式”。 (四)加强衔接，与市直部门通力合作做好有关工作。我区按
城中村改造项目现状及相关问题 1、协助工作1：工作组及正式评估组在工作流程、进度上与协审单位做好沟通工作，制定沟通负责人，提前通知协审单位安排第二天需跟进作业的评估名单，以便于协审单位人员与工作的安排，增加工作效率。 2、协助工作2：考虑到正式评估组前期每天主要以测量为主，如遇可入室评估的情况应及时通知协审单位项目负责人予以调整人员到现场，避免无谓的跟组（有些组别跟过去才发现只能外业测量）。 3、协助工作3：协审工作中发现测绘工作及评估工作均由同一家评估公司承接并不能保证测绘工作的独立性、公正性、专业性，建议单独聘请具有资质的第三方测绘公司测绘房屋及附属物建筑面积。 4、测绘工作：测绘工作中，应利用自身专业知识及判断，对不同结构的区域进行不同的标示以利于准确的判断房屋的重置价值，对于明显乱搭乱建临时建筑及临时封闭（如卷闸门封闭阳台等非常规情况应能区分并加以认定）。 5、房屋的重置价：值建议严格按照嵊州市发布的嵊政办批（2016）32号嵊州市人民政府办公室关于确定2016年嵊州市房屋重置价评定标准的批复进行认定并评估。不建议将部分装修类目的项目放在重置价格中，比如重置价格中描述的普通、标准木门窗，如遇较好门窗应将此类门窗作为装修类型放入装修补偿清单内，否则容易产生装修补偿较低、房屋重置价格较高这个误区，同时对装修较差的房屋存在因少设不设装修项导致装修补偿按保底价补偿，同时应计入装修的类目
重复在重置价格中计算等问题，另房屋建成年份、总层高及总层数应在报告中予以批露。 6、房屋成新：根据嵊政办批【2016】32号《关于确定2016年嵊州市房屋重置价评定标准的批复》文件，在评定房屋重置价过程中，房价应严格根据结构等级的具体条件套用标准，成新应根据建造年份和保养情况综合评定，不应随意高套，同时建议建成年份可以由当地村委批建文件获取或者由工作组认定建成年份，并以建成年份结合保养程度确定（1年定0.5%-1%，如估价对象1991年建成，成新率可认定为74%-87%）。 7、装修附属物成新：装修及附属物应根据嵊政办批【2016】32号文件《关于确定2016年嵊州市房屋重置价评定标准的批复》文件，结合成新（扣减折旧），得出装修附属物的评估价格。建议根据装修项目类别、使用年限、保养程度按80%-100%确定。 8、附属物补偿范围：建议规范装修及附属物类目名单，明确具体应列入装修及附属物类目的各种项目，建议不应计入装修及附属物补偿类目的有水、电表、独幢房屋的化粪池（1个）等，如遇出租需要增添化粪池应按实际情况酌情增加（因为增加的化粪池是配合主化粪池使用，补偿金额考虑按2000元/个计） 9、报告书写建议1：各装修项目应一个价格对应一个档次装修，如部分送审报告中同样描述为“木地板”，但价格多种多样，难以区分。 10、报告书写建议2：各装修项目计价单位应能明显反应其价值高低的一个衡量，尽量套用施工定额中清单计价的计价单位，如水泥砖围
一、全面改造方案编制阶段 （一）现状摸查 区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容： 1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等； 2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）； 3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）； 4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等； 5、留用地指标落实情况； 6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等； 7、现状历史资料：图片、影像等。 （二）确定改造规划范围和改造范围 由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路
网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。连片整体改造涉及的边角地、夹心地、插花地（以下简称“三地”）等，在“三旧”改造政策允许的前提下，通过土地位置调换等方式，对原有存量建设用地进行调整使用。市“三旧”改造办公室依据区政府提出的初步改造规划范围和改造范围，最终确定改造规划范围和改造范围。 （三）编制改造方案 区政府依据“三旧”改造规划指引、市“三旧”改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织编制改造方案，改造方案包括以下内容： 1、现状摸查情况。 土地利用现状和土地利用规划、现行城乡规划、房屋权属及用途等情况（需取得区国土房管分局书面证明）。 2、拆迁安置补偿方案。 补偿安置原则、基准面积、改造成本（拆除成本、临迁费用、货币补偿费用、复建成本、保留建筑整饰修缮费、不可预见费用等）、回迁时序等。 3、融资模式。
城中村改造工作的调研报告 你们知道有关于城中村改造工作的调研报告应该要怎么写吗?下面是小编为大家搜集整理出来的有关于城中村改造工作的调研报告，欢迎阅读! 一、全区城中村征迁改建进展情况 (一)市定征迁目标完成情况 20**年度市下达xx区旧城城中村和棚户区改建工作目标任务为：完成征迁面积230 万平方米，开工面积170万
平方米，投资90亿元。截止目前，全区旧城城中村和棚户区共完成征迁面积万平方米，开工面积万平方米，投资亿元。其中，城中村改造完成征迁126万平方米，开工面积56万平方米，完成投资42亿元。 (二)全区城中村改造进展情况 全区18个村庄改建立项工作已全部完成，开发商全部确定。 (1)兴隆寨村改建项目。涉及1684户，目前征收工作基本完成。安置房建设情况：兴隆寨村占地亩，安置面积49万平方米，规划建设14栋高层，共分三个地块进行安置房建设。 (2)南村改建项目。涉及1018户，
目前征收工作基本完成。安置房建设情况：南村安置房占地91亩，安置面积万平方米，规划建设10栋高层，现已全部开工建设。 (3)浅井头改建项目。涉及1092户，目前已完成征收741户。安置房建设情况：浅井头村共需安置房45万平方米。规划浅井南路以置地块占地72亩，规划建8栋安置房。 (4)遇驾沟、小所村改建项目。立项、控规已完成，征收工作已开展，目前正在根据公示情况进行规划调整，同时对两村安置量审核，安置区场地完成三通一平，已完成地质勘探文物勘探工作，近期安置房即将开工建设。
(5)七里河村铜锣湾广场改建项目。立项已批复，土地挂牌进入程序，胶鞋厂地块已拆迁完毕，文物勘探已完成，安置房即将开工建设。 (6)王府庄改建项目。涉及198户，目前王府庄村已签订协议124户。 (7)符家屯村改建项目。该村占地面积441亩，1300户，4000人，现有建筑面积约86万平方米。2xxx年12月6日，区政府与升龙公司签订开发改造意向协议。今年7月该区域的控规，经市规委会讨论通过。目前，该村与开发企业已完成洽谈，安置区域已确定，同时安置量审核正在进行。 (8)同乐寨村改建项目。该村占地面
北园村金河家园城中村改造项目项目建议
城关镇北园村一组金河家园城中村改造项目 项 目 建 议
书
第一章项目基本情况 1.1项目名称及承办单位 1.1.1项目名称:金河家园城中村改造项目 拟建地点：项目位于老桥头西花园路以南，城关镇北园村一组。 1.1.2项目主管单位：城关镇政府 1.1.3项目主管领导： 1.1.4项目承办单位： 法人代表： 承办单位概况：市房地产开发公司，是经市发改委基计（1992）926号文件批准于1992年12月成立的国有公司，隶属于市国土资源管理局，注册资金人民币1000万元，经营房地产开发和旧城改造项目。公司资金雄厚，各专业技术管理人员齐备，下设办公室、项目部、财务部、人事部、工程部、销售部。公司总部共有职工60人，其中具有大专以上学历的55人，具有中、高级专业技术职称的45人，对房地产开发管理具有丰富的经验。公司下属18家工商企业，2010年实现总产值亿元，增加值6400万元，利税615万元。连续三年跨入市500万元以上利税大户行列。十年来连续被授予市级文明单位称号、政绩突出领导班子、先进党支部光荣称号。
目前公司为搞好这次改造项目，上下干部职工，已经全力以赴，准备迎接挑战，为内乡县添光彩，为我们生活的更好，为子孙后代造福。 1.2研究工作的依据和范围 1.2.1研究工作的依据 （一）、县委、县政府关于加快内乡县城中村改造的文件精神； （二）、项目场址地形图； （三）、有关基础数据资料。 1.2.2研究工作范围 本报告重点对建设的必要性、市场预测、建设规模、建设内容、工程技术方案、投资估算及效益分析等进行研究。 1.3研究工作概况 金河家园城中村改造项目，是城关镇政府为落实县政府[2011]6号会议纪要，改善北园村一组居民居住条件，提高城市品位的一项民生工程，由城关镇政府牵头实施。 1.4建设方案 1.4.1建设指导思想 结合城市总体规划,根据当地实际,以人为本,合理利用土地,创造舒适、优美、经济的住宅小区。 1.4.2建设规模
城中村改造案例与经验 一、城中村及其特征 1、城中村的界定 城中村, 又称都市村庄, 是指已经纳入城市总体规划建设范围内, 农业用地很少或已经没有, 居民职业结构与生存方式已经向城市转型, 但建筑景观和居民文化习俗仍缺乏城市社区内涵特征, 建立在集体性质土地上的习惯上仍称为“村”的居民聚落。城中村是以本地居民出租房屋获得经济来源、外地户籍居民承租房屋获得临时住所、兼有内部服务型经济为主的城乡过渡型社区。 2、城中村的特征 城中村与周边城市地区相比, 其特征主要有： (1) 土地特征。城中村土地属于集体所有制土地, 基本以农村居民宅基地为主、其他建设用地为辅, 农用土地不断减少以至消失, 成熟的城中村已经没有农用土地。 (2) 建筑特征。建筑物以村民家庭住宅楼为主, 缺乏统一规划, 建筑密度和建筑容积率很高(部分位于闹市区的城中村极高) , 违章建筑和私搭乱建多, 城市基础配套设施缺乏, 缺少必要的城市公共绿地、文化、体育、休闲设施等。 (3) 人口特征。本地居民职业结构与生存方式亦城亦乡, 人口职业构成复杂, 外来人口居多, 本地居民和外来人口文化素质普遍不高, 社会治安难度大, 本
地居民和外来人口形成相互隔离的二元社会, 相互之间为房东和房客关系。 (4) 经济特征。城中村村民主要的经济来源是房屋出租收入、集体经济分红以及小规模的商业、餐饮业, 外来人口以居住为主, 部分在本村从事经营, 房屋租赁及其衍生经济成为城中村主要经济模式。 3、城中村的分类 从不同的角度, 城中村的类型有： (1) 根据与城市的距离和相交接的形态特征, 城中村可以分为处于闹市区中的城中村、处于城乡结合部的城中村和处于郊区的城中村三类； (2) 根据所处位置、发育程度和农用地的多寡等因素,城中村可以分为典型城中村、转型中城中村和边缘城中村三类。 (3) 根据具有的经济特征, 城中村可以大致分为以居住为主型、以商贸餐饮业为主型和集体经济工商业为主型三类。 二、城中村改造的案例 1、珠海市：政府决策，政策推动，市场运作 珠海市建成区共有26个城中旧村需要改造。总占地面积约300万平方米，需动迁人口近20万，其中常住人口近5万，暂住人口近15万。珠海市城中旧村改造实行了“政府决策，政策推动，市场运作”的方式，主要政策措施和做法是：政府调控市区其他地段的房地产开发规模，为城中旧村改造腾出市场空间。珠海市政府自1999年开始暂停新出让土地，计划3年内暂停批准市区新开工住宅项目。对已出让土地进行清理，其中交齐土地使用权出让金50%的有计划逐宗收回作为政府土地储备；已交齐土地使用权出让金的进行整合，同一地段的小地块必须合并为大地块，并按照新修编的《珠海市城市总体规划》重新编制修建性详细规划后方可进行开发。上述措施使珠海市市区自1999年以来基本未有房地产新