姓名：刘曼
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城市旅游文化综合体 之光谷步行街
目录
第一部分城市综合体简介
1.城市综合体
1.1概念 (3)
1.2分类 (3)
1.3典型特征 (3)
第二部分光谷步行街案例分析
2.案例简介
2.1 项目概况 (5)
2.2 区位特征 (6)
2.3 消费群体分析 (6)
2.4 发展历史 (7)
2.5 主体项目 (9)
2.6 主要特色 (12)
3.运营模式 (13)
4.发展启示
4.1 优势 (14)
4.2 劣势 (14)
4.3 思考与建议 (15)
5. 结语 (17)
第一部分
1.1 城市综合体概念
体）。但是随着时代的进步，越来越多源于城市综合体运作模式的综合体建筑不断演化出来，它们的功能比狭义意义上的城市综合体少，根据不同功能的侧重有不同的称号，但是可以
都属于城市综合体。
1.2 分类（根据特点）
A. 城市CBD中心的城市综合体
B. 交通枢纽型城市综合体
C. 城市副中心城市综合体
D. 城郊结合部城市综合体
1.3典型特征
A.超大空间尺度
城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市主干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，一般均具有容纳超大建筑群体和众多的生活空间。
B.通道树型体系
通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。
C.现代城市设计
运用对建筑群体的深度表现打破传统建筑立面概念，通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。使建筑群体成为景观的主体，同时又承载着城市文明与经济发展的历史责任。
D.高科技设施
室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。
第二部分
在中部崛起和商业时代的大背景下，武汉一些传统住宅开发商已经不满足于社区商铺的打造，开始把商业、办公、居住、文娱等城市生活空间进行组合，打造成一个多功能、高效率的城市综合体项目，如福星惠誉、南国置业、联投等均涉猎综合商业项目的开发。加上早期投身武汉城市综合体开发的后续发力，让武汉综合体呈现遍地开花的发展态势。
2.1 项目概况
2.2 区位特征
明星区位：临珞瑜路，
光谷步行街雄踞武汉光谷中心，光谷广场以东，一线临武昌商业星光大道—珞瑜路，
武昌的司门口、中南、街道口、光谷等商圈呈带状分布在珞瑜路上，其商业中心向东迁移明显，天然人气聚集，商业大有可为。
交通便利：临地铁二号线，总多公交停靠
７０２、７０３、５３６、７５８ 等 ２０ 余条公交线路通达，且距已开通的地铁
２ 号线不过百米，近享轨道交通利好，客流通达度大大提高。
2.3消费群体分析
（1）大学生消费群体。光谷步行街地处鲁巷广场，周围紧邻华中科技大学、中国地质大学（武汉）、武汉工程大学等十几所大学。虽然学生群体的收入依靠父母或外界，但他们的总体状况是”双高”：学历高、品位高。所以学生群体产生了庞大的消费力，促进了光谷步行街的发展。
（2）白领消费群体。光谷附近各大写字楼林立，现代化科技区毗邻而居。而白领阶层工作稳定、收入较高，对生活的目标与追求也高，所以是光谷步行街的另一大消费群体。
2.4 发展历史
琳琅满目的大洋百货、寓有法兰西浪缦色彩的家乐福购物中心、华中最大面积的工贸家电旗舰店、充满日时尚情怀的美美时尚广场??走进光谷步行街．仿佛步人化团锦绣、绚丽斑斓的梦幻世界。然而．谁能想到，就在不久前，武昌人还在为刚使购买一件小小的东两，也得穿越人半个武汉市赶往汉口而苦恼。因为那个时候，作为武汉“首善之地”、科技文化密集之壤的武昌根本就没有属于自己的商业中心。长江一桥落成后，码头经济没落，武昌传统的司门口商业巾心，沿着一桥的指向往街道口、中南等地延伸。然而，由于城市功能不足，这里并没能成为吸引武昌人的中心，城市“短板”凸显。
“武昌必须建有属于自己的商业中心。”2003年，时任湖北省省长、现任中共湖北省委书记的罗滴泉提出这样的构想。
接到建设任务的光谷人经过反复的研究后，将目光集中在了光谷广场一带。当时这里还是一片棚户街．平房遍布．杂乱不堪，污水横流，但便捷的交通和区位优势让光谷人看到了希望，他们相信，这是一块埋有“金子”的沃土，只要肯开垦必然会肯收获。同样在这块七地上看剑“金子”的还有一人，他就是远在千里之外的利嘉实业集团有限公司的陈董事长。
2004年底，政府投资5亿多元，来修卓刀泉立交，解决困扰已久的交通难点问题。
2005年，利嘉实业投资50亿在光谷步行街项目。
坚持“一百年不落后”的理念，不仅要将光谷步行街建成一个多功能的休闲购物中心。更要把它打造成一个有思想、有故事、有经历、有文化的生命体。要让光谷步行街成为一个成长型的商业生态系统，让它的每一片记亿都晶莹剔透、充满怀想。
舒适的购物环境．先进的设计珲念，让众多品牌商趋之若鹜：肯德基来了、麦当劳来了、星巴克也来了，帕菲克围际健身中心来此跑马圈地，城市之星电玩城开始在武汉其他门店火力宣传他们成功人驻光谷步行街??一时间，光谷步行街成为了所有人眼中的“香饽饽”。
2007年7月份．光谷步行街在短短30天的时间里，就一口气签下10余家品牌
连锁商家。
“一条街改变一座城”，“现在每到周末，汉口、汉阳的人都要往我们光谷跑。”土生土长的“光谷人”晓周骄傲地说。
2.5 主体项目
1350米光谷步行街自西向东依次规划为现代风情街、西班牙风情街、意大利风情街、法式风情街和北欧风情街。十大风情街广场，自东向西，从欧州文化的标志凯旋门开始，依次是莱茵广场、杜塞尔多夫广场，至罗马凯撒广场，朱丽叶婚庆广场、蒙提拿破仑广场、柏林广场、毕加索广场、西班牙广场、斗牛士广场，下沉广场。
现代风情街
光谷步行街1期规划为现代风情街区，定位为开放式购物娱乐中心，总体量20万方，于2008年1月开街营业，引进家乐福、大洋百货、中影天河、工贸家电四大主力店。目前是武汉市乃至华中地区人气最高的消费娱乐中心和节庆中心，日均客流量达15万人次，周末客流量30万人次，节假日高峰客流达100万人次。
西班牙风情街
西班牙风情街长329米，由由6栋3~5层高的极具西班牙特色的建筑组成，中间串联棕榈泉、毕加索、加州海岸三大广场，拟全部引入国内外一线品牌，打造武汉首条旗舰店街。 在西班牙风情街，清朗明丽的地中海风情，凹凸有致的石材墙面，优雅别致的拱形门廊，精致内敛的铁艺装饰，色彩各异的店面窗篷，兼具古典气息与现代时尚的建筑群体掩映在绿树从中，西班牙浓郁风情错落隐现，奢华雅致的欧洲商街风格……建筑、雕塑小品与商业完美交融，逛街的趣味感油然而生，沉醉其中宛若穿行于另一个时空。
目前，光谷步行街2期西班牙风情街旗舰店区已于2011年5月正式开街营业，现已成为武汉市摄影、街拍圣地和美女最多的地方。
意大利风情街
意大利风情街是光谷步行街3期，全长427米，位于1350米光谷的核心街区，也是整条街建筑艺术的精华部分。武汉意大利风情街主要由婚庆街、酒吧街两大主题街区组成，是全国首条教堂婚庆街和武昌首条酒吧街。
街区主体建筑——多莫大教堂，灵感采撷于意大利米兰市的多莫大教堂。该教堂采用哥特式建筑风格，浪漫而不失庄严，肃穆而不至凝重，带着文艺复兴建筑的人文气息。
法式风情街
法国风情街定位为国际精品高端百货，商业体量10万方，由顶级百货和国际精品超市组成。据介绍，6期将不对国内品牌招商，全线引进世界一线、二线国际知名品牌及知名食府，由世界顶级名牌时装、别致家居生活精品，到各地精致美食佳肴均一一搜罗，将引进许多首次登陆武汉的国际知名品牌，并会设立旗舰店或概念店，充分满足消费者不同层次、不同品味需要。汇聚全球精粹，法国风情街旨在为宾客带来不一样的购物及休闲体验。2014年即将开业。
德国风情街
光谷步行街德国风情街规划为武汉首个24小时不夜城，定位为目的型餐饮娱乐休闲主题街区。其街区合理安排业态分布，规划有国际国内潮牌服饰、IMAX 影院、品牌KTV 、世界风情美食、文化商务酒吧、书吧、24小时便利店等业态，同时配套有24小时通宵营业的便利店、药店、银行等生活设施，为商家的夜间经营最大程度的聚拢人气。届时，将极大地延长光谷区域乃至整个武昌居民的娱乐休闲时间。
街区分为主街、次街和内街三个级别，达到曲折有致，移步易景的效果。主街是步行街的主干道，设置在16—18米之间；次街设置在6—8米之间，主要功能是购物；内街则强调纯粹的购物行为，设置在3—4米之间。
走在步行街，如同徜徉在欧洲建筑的历史长河：从凯旋门开始，参观欧洲文化的标志；行走奥斯曼大街，欣赏法式繁华；徜徉莱茵广场，品位欧洲河流文化；走进杜塞尔多夫酒吧街区，一品欧式美酒；至罗马凯撒广场，回忆悠久欧洲文明；进多莫大教堂、米兰春天广场，想象浪漫婚典；漫步毕加索广场，共享西班牙的奔放；穿过加州海岸的半地下式购物广场，在棕榈泉广场的喷泉边追逐、嬉戏。整条步行街上，座椅、雕塑、街头小品，每一小细节，都将与周围的建筑风格相吻合，展现不同的异域风情。五大风情、十大广场逛步行街就是在欣赏“万国建筑博览”。
2.6 主要特色
3.运营与管理
世界城-光谷步行街采用开放式街道规划，独立街铺，每家店都有一条街，空调、照明等费用明显减少，公摊低，成本低。传统的步行街开发中，开发商都以卖商铺为主，而世界城仅出售10%的商铺，90%只租不售，利嘉掌握统一经营管理权，长效配置业态，规划主体，让商业系统处于可持续发展、良性循环的“有氧”状态。这对中国地产来说，是一个巨大的进步，也是光谷步行街成功的重要保障。
4.发展启示
4.1 优势
光谷步行街呈现功能多样性
（１）社会功能。
光谷步行街的社会功能体现在为消费者们提供了一个休息、步行、社交聚会的场所，增近了人际交流和地域认同感，有利于促进交流，缩短心理距离，营造和谐的社会氛围。（２）环境功能。
光谷步行街的环境功能体现在局部区域内可以明显减少汽车噪音及尾气的影响，给消费者提供了一个闲适怡人的环境，同时在繁华喧闹的中心商业区开辟出一个安全自由的区域，有利于改善城市空气质量，美化都市环境。
（３）休闲功能。
光谷步行街做为世界上最长的纯步行商业街，业态丰富、建筑风格独特。风情酒吧街、天河环艺影城、城市之星电玩城和溜冰城等文化娱乐设施丰富多样，且通过绿化、小品、雕塑等具有异域风情的精心设计构建了良好的购物娱乐环境，总体体现了较为强大的娱乐休闲功能。
4.2 劣势
光谷步行街现阶段发展中也存在一些问题
（1）业种搭配不合理
据对光谷步行街的实地调研发现，服装店、鞋包店的比例明显过高，临街店面都以穿戴类为主，经营门类断单一。这可能和不上涨的地租以及服装类的毛利率较高有关。有的业
主因为原本经营项目的盈利状况不佳或其他原因，对店铺进行转租。而商业街事先又缺乏合理的规划和引导，最终的结果往往是经营商品雷同，千店一面。既影响了商铺各自的盈利水平，又使光谷步行街原本规划的特色、功能遭受影响。
（2）定位不够准确，商街各区块缺乏紧密联系
过高的定位与实际上以学生为主要消费群体不符。众所周知，武汉是全国三大高校聚集地之一，以鲁巷为核心的光谷广场周围更是云集了大批的高校及学生消费人群。虽然光谷步行街拥有如此强有力的消费支持，但其中的二期西班牙风情街的经营状况却不尽如人意。根据调查显示，大部分学生认为西班牙风情街的品牌档次过高，自己的消费层次达不到。而具有更高消费能力的工薪阶层则认为那里档次太低。西班牙风情街的定位是造成经营不理想的主要原因。但除此之外，步行街的规划布局上也存在一定问题。事实上，西班牙风情街与其他街区是相隔开的，联系并不紧密，楼梯、坡度等设计都不符合常规的购物习惯，这也间接导致了部分消费者容易忽视西班牙风情街的存在。
（3）品牌特色不够鲜明，缺乏核心竞争优势
光谷步行街项目的宣传资料传达的是光之盛典、梦幻不夜城的设计形象。而实际情形却普通的小商铺以及类似的绿化和布景所代替，几乎快要沦为一条庸俗的社区配套街。二期西班牙风情街除了几幢西式建筑外，异国元素并不突出，以至于６５％以上的消费者根本不清楚其特色。
4.3 思考与建议
（1）规划合理的行业结构，满足消费者全方位多层次的需求
要实现合理的行业格局，对商业街业态业种进行合理的规划引导至关重要。因为商厦不管是政府还是私营企业兴建，最终都是出租或卖给中小业主。如果事先没有合理的引导，
任由业主转租获利，商业街原本的功能特色则难以得到确立。因此，光谷步行街的经营应该着重加强业态组合优化的管理，以真正实现光谷步行街全业态、多功能的宏伟目标。（2）调整定位，加强商街各区块的联系
光谷步行街应加强消费者目标群体的确定，避免市场定位偏离主体。光谷步行街的消费人群主要分为１５至２５岁青年学生和白领这两部分，其中青年学生占据主要地位。大学生的消费特点是品位较高，但收入状况约束了其消费行为，导致其购买力水平较为有限，这也是高校周围高档商业街无法发展的原因。但就庞大的在校学生人数和强烈的消费欲望来看，大学生仍然是一个具有巨大潜力的消费市场。光谷步行街应根据其主要消费群体适当调整商业街商品定位，或建设主题突出、功能特色鲜明的大学生主题街，以适应大学生消费群体的需要。
（3）加强品牌形象打造，增强核心竞争力
面对市场激烈的竞争环境，加强品牌塑造，突出文化核心竞争力是十分迫切的。既然打造的是欧洲风情的特色招牌，就务必力求街区环境的一致性。无论是绿化景观、街头小品、广告设施，还是厕所、电话亭、花盆，都要精准地体现该街区的特色风情，通过一致性的展现来表达个性的独特卖点，树立品牌形象。除此之外，扩大宣传，加强旅游开发，也是促进品牌形象进一步深入人心的重要手段。而且三期意大利风情街的开业也势必为光谷步行街进一步提高品牌效益提供有利契机，突出婚庆街主体的定位，使三期意大利风情街浪漫柔情的风格能够进一步增强光谷步行街的异域文化气息。随着步行街更加丰富的主题建设，更加多元的文化氛围，更加突出的竞争优势，光谷步行街成为武汉市最独特的商业新星指日可待。
万里长江横渡，极目楚天舒。奔腾不息的长江水水倾诉的是自己澎湃的波涛，蜚声中外的黄鹤楼记载的是历史的年轮。如果把一千多米的步行街当作一条绚目的彩练，那么近百个品牌服务商和数百个商铺无疑是这条街上最璀粲的明珠．他们与茫茫天穹中的点点繁星交桐辉相映。熠熠闪光。“一百年不落后”既是备斗目标，又是铮铮誓言，光谷人手持步行街这条美丽的彩练，在蓝天下划出丫最美的弧线??