02年南京市商品房价格研究及剖析
n江苏省：
12002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。
22002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。
32002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。
4常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。
5无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。
62002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护中意度调查结果，用户不中意的：火车服务、工交车、长途客车；用户专门不中意的：医疗、药品、房地产和物业治理。
7上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000
元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。
n南京市：
1南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长2 5.04%。
2南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。
3南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27. 74%。
41~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。
51~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10. 8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。
6南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到1 0%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。
7南京市房地产市场由于居民生活水平提升、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。
82002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.20 02G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50%左右。
9南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。
n差不多规律和数据：
1从国际体会看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1. 4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。1993年房地产泡沫显现时，我国经济增长速度为13. 4%，房地产开发投资增幅为124.9%。
2按国际标准，人均住宅建筑面积在达到30平方米往常，房地产会处于一个相对旺盛的时期，房价将会连续上涨，在30~35平方米之间，房价会趋于平稳，在35平方米之后，房价则可能会回落。
3数据表明：到2002年6月底，都市居民家庭户均财产为22. 83万，其中房产价值为10.94万元，占47.9%，是都市居民家庭最大的资产，如果房价连续下跌，市民最直截了当的感受确实是自家的财产持续缩水。
4世界体会表明，当居民家庭恩格尔系数由50%降到40%时，家庭居住消费支出将由11%~12%上升到15%~20%。在美国、英国、德国和日本等国，住宅消费占生活费的比重在15%左右，而在低收入国家，其住宅支出则不到10%。中国1995年城镇居民家庭恩格尔系数为49.92%，居住消费支出为7%，1999年恩格尔系数降为41.86% 但居住消费仅为9.8%，比国际平均水平（一样为20%）低得多。因此中国家庭居住消费应该连续上升才符合规律。
5我国城镇居民家庭房价收入比为3.7~15.8倍不等，全国平均为9.84倍，世界银行标准为3~6倍。但由于中国居住需求集中开释，居住消费偏低，认为房价收入比在5~8比较合理。日本为5.93，新加坡为3，美国为5.1，香港为3.7，澳大利亚为4.5，英国为4.8。国际上的租售比为1：100~1：120，而中国50年代为1：280，60年代为1：375，70年代为1：5 71，1988年为1：4230。江苏省1996年为1：800（年租金为39.86元/平方米，售价为2800元/平方米，相当于月租金为3.32元/平方米）。
6按照美国经济学家西蒙库兹涅的统计分析，宏观经济增长率与房地产业进展存在十分紧密的关系。
7随着市场进程加快，工程施工价格随着招标投标实施，其价格会下降（一样预算价再下浮15~16%），而土地价格会随着招标及拍卖的实施，其价格会上涨。
表1 房地产与宏观经济增长率相互关系
n住宅价格构成清单及实证分析
南京市商品房作价方法（商品房价格的构成）
商品房价格=成本+利润+税金+住宅差价
商品房成本=土地征用（出让）及拆迁补偿费+前期工程费+房屋建筑安装工程费（含材料差价）+附属公共配套设施费+公共基础设施费+治理费用+销售费用+财务费用+代收费用（共9项成本构成）
一、成本构成
（一）土地征用（出让）及拆迁补偿费：
1、国有土地使用权出让金
2、征（拨、使）用土地治理费
3、临时用地治理费
4、土地登记费
5、建设用地批准书工本费
6、土地用途变更费
7、耕地开垦费
8、土地复垦费
9、农业重点开发建设资金
10、新菜地开发建设资金
11、征地拆迁安置补偿费
12、房屋及附着物补偿费用
13、都市房屋拆迁治理费
14、都市房屋拆迁补偿安置费用
15、都市公企单位搬迁补偿费用
16、其他费用
17、拆迁旧建筑物回收的残值冲减开发成本
18、拆迁安置中的差价收益冲减开发成本
运算公式：
单体造价(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2)=土地征用（出让）及拆迁补偿费用总额÷商品房面积
（二）前期工程费
1、新建房屋白蚁防治费
2、利用城建档案资料服务费
3、都市道路占用费
4、都市道路挖掘补偿费
5、都市规划设计收费
6、工程勘察测绘费用
7、工程设计费用
8、三通一平费用（通电、通水、通路、土地平坦）
9、其他
运算公式：
单体造价(元/m2)=前期工程费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2)=前期工程费用总额÷商品房面积
（三）房屋建筑安装工程费（含材料差价）
1、桩机工程费用
2、土建工程费用
3、水电安装工程费用
4、室外附属工程费用
5、其他
运算公式：
单体造价(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=房屋建筑安装工程费用总额÷商品房面积
（四）附属公共配套设施费
列入项目规划图、规划要点，列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施费用。
运算公式：
单体造价(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷房屋建筑总面积商品房单位面积的费用(元/m2)=附属公共配套设施费用总额÷商品房面积
（五）公共基础设施费
开发项目内直截了当为商品房配套建设的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、照明、绿化、环卫等公共基础设施费用。
运算公式：
单体造价(元/m2)=公共基础设施费用总额÷房屋建筑总面积
商品房单位面积的费用(元/m2)=公共基础设施费用总额÷商品房面积
上述（一）至（五）项商品房单位面积费用之和，作为运算治理费用、销售费用、财务费用及利润的基数。
（六）治理费用
开发经营单位为组织开发经营活动所必需发生的费用，以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数，区不开发企业的资质等级，按一定比
例提取治理费用，一级为3%﹪，二级为2.5%﹪，三级为2%﹪。
运算公式：
商品房单位面积的治理费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×（2—3%﹪）
（七）销售费用
开发经营单位为销售商品房而发生的费用，以（一）至（五）项之和为基数的2%提取。
运算公式：
商品房单位面积的销售费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×2%
（八）财务费用
开发经营单位为开发项目筹措建设资金所发生的银行贷款利息支出、汇兑损益及手续费。利息支出的运算基数不超过（一）至（五）项之和的3 0%。计息时刻为：多层住宅不超过24个月，高层住宅不超过36个月。利率按国家规定执行。
运算公式：
商品房单位面积的财务费用(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×30%×利率×时刻
（九）代收费用
1、市政公用基础设施配套费（经济适用房含安居工程免收）
2、建制镇市政公用基础设施配套费
3、进展新型墙体材料专项用费（经济适用房含安居工程免收）
4、结建人防经费（经济适用房含安居工程免收）
5、供电工程贴费（经济适用房含安居工程免收或减收）
6、消防设施建设费
7、煤气建设费
8、散装水泥专项资金
9、教育地点附加费（经济适用房含安居工程和已配套教育设施的项目免收）
运算公式
商品房单位面积的费用(元/m2)=代收费用总额÷商品房面积
二、利润
以（一）至（五）项商品房单位面积费用之和为基数运算：
（一）经济适用房的利润率最高不超过3％。
（二）一般标准商品住宅的利润率最高不超过8％。
（三）高档住宅商品房和非住宅商品房利润率由开发商按照市场供求自主确定
运算公式：
商品房单位面积的利润(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和×利润率
三、税金
运算公式：
商品房单位面积的税金(元/m2)=[（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+治理费+销售费用+财务费用+代收费
用+利润]÷(1-税率)×税率
四、住宅差价
（一）各楼层、朝向的差价率
（二）质量差价率
商品房价格的运算公式
综合平均销售价格(元/m2)=（一）至（五）项商品房单位面积费用之和+治理费+销售费用+财务费用+代收费用+利
润+税金
各楼层、朝向销售价格(元/m2)=综合平均销售价
格×（1±住宅差价率）
面积运算方法：(m2)
（一）土地
土地等级按申报商品房价格时，南京市人民政府当年公布的南京市土地级不填写。
用地面积按《国有土地使用权出让合同》土地实际出让面积或《国有土地使用证》土地使用权总面积填写。
（二）房屋
房屋建筑总面积，按项目建筑总平面图的总面积运算。如因项目分期建设规划，仅作总建筑规划设计图时，可依据南京市规划局下达文本规定的规划总面积运算。
公共配套面积，按列入项目规划图、规划要点；列入建筑安装施工图预算项目，与主体房屋相配套的非营业性的公共配套设施面积运算。如，地下自行车库，门房或公共物业治理用房等。
营业性用房面积，指具有营业性质的各类用房的面积总和。
住宅面积，指各种类型、各种套型的住宅面积总和（住宅面积中含假层等运算面积的部分）。
安置面积，以符合拆迁安置法律、法规规定为依据，以拆迁安置协议书等有效凭证为凭据，将拆迁安置的住宅面积、营业性用房面积汇总合计进行运算。
容积率，指房屋建筑总面积与用地面积的比。即：容积率=房屋建筑总面积/用地面积
得房率，指商品房面积与房屋建筑总面积的百分比。即：得房率（%）=商品房面积/房屋建筑总面积
（三）商品房面积运算方法：
商品房面积=房屋建筑总面积－（公共配套面积＋安置面积）
商品住宅面积=住宅总面积－安置住宅面积
营业性商品用房面积=营业性用房总面积－安置营业性用房面积
n房屋建筑安装工程费（含材料差价）造价指标分析
桩基工程平方米估算指标单位：元/m2建筑面积
住宅土建工程造价指标
给排水估算指标（元/ m2）
电
（元m2）
暖
（元）
n
n南京市房屋拆迁补偿价格及分析
按照南京市都市房屋拆迁治理方法（市政府203号令）和南京市房屋拆迁补偿、补助价格标准（宁房拆[2001]350号）
房屋拆迁补偿价格=区位补偿价格+房屋重置价格
房屋重置价格=综合费用+建筑安装工程费
砖混一等全新住宅房屋拆迁补偿价格对比单位：元/平方米建筑面积
将土地及房屋地理位置有关的费用归为区位价格；将与房屋有关的费用归为房屋的重置价格；综合费用反映的是工程造价除建安费用以外的其他费用，这一部分费用与南京市的房地产行业的税费政策等有专门大的关系，也与企业治理水平、国家的财政货币政策有关。
以一级地上每平方米建筑物为例，经测算如下表：
n不同都市房价的比较分析：
不同都市商品房价格的比较分析（单位：元/万平方米/元/ 平方米）
n消费者观念咨询题及分析：
1南京的消费者都适应用余钞票一次性买房，不适应借贷买房，不情愿借贷消费，还没有学会花改日的钞票，用改日的钞票，对自己以后经济收入信心不足。境外如美国、日本、香港及新加坡等居民都适应借贷消费，按揭期长达30年，一样到60岁退休才还清贷款，一辈子在还钞票，但享受了30年。有人打了一个形象的比喻：外国人买房时是先算自己一辈子能挣多少钞票，然后按此标准去贷款买房，而中国人则是先算自己现在手中有多少钞票，决定买房，无疑加大了买房的压力，对房价的承担能力也就降低，因此觉得房价太高。
2缺乏梯度消费观念，不是按照自己的经济承担能力来决定买房，总想一步到位，购买商品房面积偏大，要求在120平方米以上，不知以旧换新，以小换大，使自己轻松改善居住条件。在买房总价过高时，认为住宅单价也太高。南京房地产市场梯度供应体系也不完善，大户型偏多，缺少中小户型。剑桥国际公寓的销售火暴就证明了这一点。二手房交易完善也可逐步解决此咨询题。目前南京市在政策上也鼓舞买卖房，只对差额部分面积缴税，而且房改房目前交易还不需要缴纳土地增值税。
3目前南京有些地区的房价上涨速度太快，如南京的河西地区，房价从2500元/平方米到一年前的3000元/平方米，现在普遍涨到400 0元/平方米，增幅达33%。居民心理感受南京房价涨得太快。
4南京的居民适应生活在老城区（明城墙内），由于交通、就业、教育等多种因素不情愿出城居住，而且目前南京的新城如江宁、仙西等由于配套条件不具备，成为“鬼城”、“卧城”。而南京实行老城改造，老城新项目越来越少，故房价较高，居民心理感受明显。因此南京应完善新城配套条件，建立大南京概念，实施跨江进展战略，鼓舞居民在新城居住。
5在新旧体制转换过程中，居民不能专门快适应。由于房改房（2~3万/每套）、集资房（1200~1800元/平方米）、经济适用房（操纵在15 00元/平方米以内）和商品房（3290元/平方米）的价格相差专门大，从19 99年全面实行住房制度改革到现在，那个过程较短，居民心理反差较大，加上经济收入增长不快，住房补贴不到位，居民对房价上涨专门敏锐。
6土地供应市场化后，土地价格上涨飞速，如江宁的地价已达40万/亩，河西已达200万/亩，南京六合新区中心商业用地达450万/亩。南京市区一些地段的地价在一年内已翻了一番，去年1500元/平方米能拿到的土地，今年要3000元/平方米才能拿下。加上新闻媒体的报道和宣传，居民心理压力较大。
7近几年日用消费品价格连续走低，而房地产价格却一直在涨，老百姓感受明显。
8中国的住宅消费政策是：高收入家庭购买市场商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭购买租赁廉租房。许多家庭属于中低收入，受政策限制既不能购买经济适用房，又买不起商品房，再加上经济适用房供应有限，面对价格猛涨的商品房价格，心理压力较大，而且在南京这部分人群比例较大。
南京市有关住宅价格等指标比较分析表
南京百盛大厦工程市场 调研报告 第一章中国房地产市场情况 2004年上半年，由于国家针对房地产市场爆炸性的增长相应出台了一些必要的紧缩政策，致使我国房地产市场发展较往年有所回落，开始趋于稳定、稳健的增长。 一、国家相关政策、举动 1、监察部和国土资源部日前发出在2004 年 8 月 31 日前，今年各地必须将经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的历史遗留问题处理完毕； 2、国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资工程（不包含经济适用房）资本金比例从 20 ％提高到 35 ％以上； 3、银监会加强了对房产信托的监管力度； 4、近日中央 5 家大型房地产企业受命整合国有房地产行业； 5、针对货币供应量增长偏快、信贷增幅偏大、固定资产投资
增长过快的情况，央行今年已经出台并实行了再贷款浮息制度、实行差别存款准备金率制度和提高存款准备金率制度三项政策以调整控制过热行业包括房地产行业的投资增长，控制通胀。 众多政策动态表明国家近期在宏观调控上对房地产行业采取了进行适度打压和紧缩态度。 二、中国房地产业现状 据可靠数据，截止2004 年 6 月，全国共完成商品房施工面积 165499.36 万㎡，同比增长 23% ，其中住宅 93414.62 万㎡，同比增长 20.2% ；竣工面积 20888.49 万㎡，同比增长 14.4% ，其中住宅 12905.5 万㎡，同比增长 7.8% 。其中房 地产业投资额为 5413.58 亿元，同比增长 28% ，在各行业中占全社会固定资产总投资额的 24.8% ，各项同比增幅普遍有所回落。今年上半年，全国的商品房销售价格比去年同期上涨 9.1% ，土地交易价格上涨 9.5% ，房屋租赁价格上涨 0.8% ； 2004 年二季度以来中国房地产市场继续升温，价格大幅上涨，与一季度相比，商品房销售价格上涨 2.3% ，土地交易价格上涨 4.1% 。 从统计数据可以看出，全国房地产投资开始从高位持续回落，房地产行业发展趋于稳健。但是投资增幅仍较大，投资结构尚不够合理、商品房价格继续走高的现象仍然存在。 第二章南京房地产市场情况
南京市房地产市场调研报告 南京市房地产市场调研报告进入南京市场前期调研报告目录：一. 南京市房地产总体状况分析； 二. 南京市房地产市场板块划分及其属性； 三. 政府房地产发展政策； 四. 政府城市规划对房地产的影响； 五. 城市发展中交通发展的影响； 六. 南京市房地产企业竞争企业状况； 七. 江宁板块详细资料； 八. 民信将军路项目诸项信息； 九. 民信将军路项目SWOT分析及预见性建议； 南京市房地产总体状况分析南京市房地产整体上市场供需两旺，价格持续上涨，卖方市场特征显著，但同时也具有结构性短缺市场的部分特征(如:8010年南京市主城建设的重点。 河西新区这两年的发展，有目共睹：奥体新城的建设.高档物业的开发.市政配套建设与完善.商业配套以及生活配套的不断跟进……使得这一板块土地价值飙升，房地产市场火爆，成为住宅市场项目开发数量最多的板块。精品楼盘辈出，如万科金色家园（二期均价已达6500元以上）.月安花园（二期均价已达3800以上），但由于缺乏自然环境的优势，几乎所有的楼盘都是以人工造景为主（万科等少数高价盘除外）。
江北板块：江北地区包括浦口区，大厂区，六合区，江浦县，由于长江两岸交通滞后，江北半版块的房地产开发温度较低，购房者尚没有把江北版块作为关注的选择目标。随着长江五座大桥的建设，交通的改进，江北版块大有可能进入浦东模式的发展轨道；目前江北版块的浦口区少许楼盘开发项目已试图进入南京市购房人群的视野。 住宅多以多层为主，价格在2000元以下。 宁南板块：主要地处雨花台区，宁南新区由于有“仁恒”等品牌发展商实力开发，又有环境优美的自然景观优势（雨花台风景区.花神湖等），成片打造高档物业社区（如“仁恒玉兰山庄”.“翠竹园”等），使得该板块住宅市场整体价格水平不断拉升（不排除个别因素），促使该地区房地产市场进一步膨胀。目前，整体房价水平已位于其它几大“新区板块”之首。但该区域商业配套.生活配套等均不够成熟，仅有的只是区位优势.自然景观优势。而随着城市化的不断发展，河西.亚东.江宁等新区板块的房地产市场价格整体水平与宁南新区的距离将进一步缩短，预测将来河西将与宁南持平，甚至超出宁南。 住宅多以多层为主，均价4000元左右。 城东南板块：城东南地区后期政府对该地区的规划改造也将直接影响该地区整体品质的提升，城东南地区内也有配套不全环境不佳的地方依然存在。
南京市房地产市场分析报告 一、南京市房地产发展的社会经济背景 1．城市土地和人口状况 江苏省省会城市南京，全市土地面积6582.31平方公里，其中市区4723.07平方公里（2002年起市区增加江宁区）。 2003年，南京全市户籍人口572.23万人，比2002年增加8.95万人，增长1.6%。其中，市区户籍人口达489.76万人，比上年增长9.41万人，涨幅为达%；市区家庭户为160.41万户，比2002年增加4.5万户，增长3%；市区户均人口为3.05人/户。2003年，全市外来人口约150万人左右，占全市户籍人口的26.2%。2004年，南京全市户籍人口583.6万人，较上年增长2%，其中市区户籍人口501.23万人，同比增长2.3%。（2004年为快报数据，下同） 资料来源：南京统计年鉴 注：由于2002年以前市区面积不同，不具有可比性，所以2002年前市区数据不在图中列出 2003年，南京全市地均产值为2400万元/平方公里，同比增长21%。2004年达到2902万元/平方公里，增幅为21.17%。2000~2004年平均年增长16.9%，土地利用效率得到大幅提高。
2．宏观经济基本发展情况 在1995年到2002年的8年中，南京市国内生产总值基本保持10%左右的年增长速度。到2003年有一个飞跃，当年全市国内生产总值较上年增长21.47%，达到1576.2亿元人民币，这一数字较1995年的576.46亿元增加了近两倍，实现了历史性突破。同时，全市经济总量占全省的比重由2002年的12.2%升至2003年的12.7%，提高了0.5个百分点。根据快报数据显示，2004年南京市完成国内生产总值1910亿元，增长21.17%，持续了2003年的经济高速增长态势。 据初步统计，2004年国民经济三次产业中，第一产业增加值为70亿元，同比增长7.53%，占全市GDP总量的比重相当少，仅3.66%；第二产业增加值为1005亿元，增长24.94%；第三产业为835亿元，增长18.15%，其占全市GDP的比重为43.72%，处于连续下降的趋势。在第三产业中，当年房地产业实现增加值88.24亿元，同比增长35%，占全市GDP比重的4.6%，占第三产业增加值的10.5%，房地产业在国民经济中的地位越显突出了。 2003年，南京市GDP的高速增长，人均GDP达到27283元，同比增长19.36%。2004年，全市人均GDP达到33050元，增长21.13%，增幅是自1995年以来最高的一次。 表一1995~2003年南京市国民经济增长情况单 位：亿元、%
南京商品房价格规定明码标价 导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 作为南京房价调控的细则之一，南京商品房昨天傍晚，南京市物价局和南京市住建委联合出台了南京商品房价格的规定《关于进一步规范商品住房明码标价行为的通知》，明确规定，开发商在领取预售许可证之前，要去物价部门办理明码标价手续，申报价格在3个月内不得调高；3个月后需要调高的话须再次备案。但有市民看到通知后认为，这其中没有明确开发商如果“备高价”后随便调整怎么办，也没有像泰州那样限制重新备案后一次上涨的幅度，这样还是会给一些“不自觉”的开发商有空子可钻。 要求：三个月内不得调价 [规定]申报价格3个月内不得调高，3个月后需要调高的重新申报，申报后方可调整。3个月期限从发放销售许可证之日起计算。 [解读]不少买房人认为，这条是房价备案制的核心内容，会真正对开发商的乱涨价起到限制作用。但就通知中的规定来看，虽然明确规定，从发放销售许可证之日起，三个月内，楼盘不得在申报价格的基础上涨价，但这其中还是有一些空子可钻。比如，原本打算以1.5万元/平米销售的，在申报
时报1.8万元/平米，那么在具体销售时，还是可以根据销售情况调整：开盘时卖1.5万元/平米，卖得好，后面就调到1.6万、1.7万一平米，对于买房人来说，就是一种乱涨价的行为。 而且通知中也没有对重新备案的涨幅作出要求。这一点，泰州市的规定就显得“考虑周全”，除了规定每次重新备案的时间间隔不得少于3个月之外，还限制价格上调幅度应控制在3%以内；为了防止开发商“备高价”后慢慢抬价，还规定实际成交价格不得高于备案价格，也不得低于备案价格的8%。 南京为何没有参照泰州的做法？对此，市物价局有关人士表示，“我们相信南京的开发商会遵守国家及南京的相关规定，合理定价，一般不会出现这种有意‘钻空子’的行为。” 除了房价，楼盘配套也要标 [规定]商品房经营者在销售商品住房时应当公开标示商品住房价格、相关收费以及影响商品住房价格、收费的相关因素。 [解读] 通知中规定，明码标价的还有相关收费，以及影响房价的一些因素。哪些是影响房价的因素？南京市物价局有关人士介绍，如土地用途、土地使用起止年限等。 在通知后面附有《商品住房价目表》的范本，要求注明开发企业名称、楼盘名称、坐落位置、土地用途、土地使用
房地产市场的调研报告三篇 【篇一：房地产市场调研报告范文】 “两港一城”建设热潮和城市化进程加快促进了我区房地产市 场的蓬勃发展。目前房地产业在我区经济发展中具有重要地位和作用，房地产业直接税收占到总税收的15%左右，相关税收占到总税收的30%；如果加上契税收入，则占到36%。随着经济的发展和城市化进 程的不断加快，房地产业对税收的支柱作用会更加明显。 近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于 受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。 一、我区房地产市场发展现状 今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%； 房地产开发投资完成37、3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品 房施工面积489、9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区 房地产业发展呈现以下特点： 1、房产投资保持较高增速 我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开 发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42、2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突
出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2、6%、15、2%、84、5%、79、1%、1、9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。 2、房产销售势头回落明显 今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二： 从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50、6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15、5%和15、4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6、5万平方米，与3月份相比均下降了44、3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。 3、房产平均价格持续走高 虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。 自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、年分别同比上涨20、5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。 二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
02年南京市商品房价格研究及剖析 n江苏省： 12002年上半年住宅投资154亿元，同比增长31%，占整个房地产投资的76%。 22002年上半年全省商品房平均价格为1944元/平方米，比年初上涨116元/平方米。 32002年上半年全省住宅平均价格为1814元/平方米，比年初上涨119元/平方米。 4常州2002年1~9月份房地产投资27亿元，同比增长42.78%，商品房销售113.61万平方米，同比增长22.54%，销售额22亿元，同比增长47.1%，平均预售价2655元/平方米，比去年上涨18%。 5无锡2002年近200万平方米的拆迁给房地产市场带来旺盛的需求。1~9月出让土地17幅，169万平方米，是去年的3倍，施工面积为342万平方米，同比增长99%，其中住宅施工面积281万平方米，同比增长99%。竣工面积42万平方米，同比增长46%，其中住宅竣工面积同比增长10%。商品房住宅成交面积92万平方米，同比增长23%，商品房销售6500套。存量房成交面积92万平方米，同比增长85%，共成交11000套。市区商品房平均价格达2580元/平方米，处于高位运行状态。明年预期拆迁达100万平方米，住宅需求达175万平方米。 62002年10月17日江苏省质监局公布了2002年江苏省服务行业拥护中意度调查结果，用户不中意的：火车服务、工交车、长途客车；用户专门不中意的：医疗、药品、房地产和物业治理。 7上海2002年1~9月房地产以成交套数统计：3000~5000元/平方米的中价位商品房占55.2%，3000元/平方米以下的占16%。而7000
元/平方米以上的高价商品房占8.6%，其中外地人购买占28%，境外人士达25%，本地人只占46.5%。 n南京市： 1南京市2002年1~8月份销售面积240万平方米，同比增长2 5.04%。 2南京市2002年1~8月份销售金额87亿元，同比增长32.85%。 3南京市2002年1~8月份销售商品房2万余件，同比增长27. 74%。 41~8月份商品房平均价格为3620元/平方米，住宅平均价格为3290元/平方米，同比增幅6.4%。 51~6月份商品房空置面积为77.63万平方米，同比下降10. 8%，其中空置一年以上的面积下降17.6%。 6南京市住宅消费90%以上为本地人，外地人购买住宅不到1 0%，杭州有52%的住宅被外地人购买，上海有26%的住宅被外地人购买。 7南京市房地产市场由于居民生活水平提升、改善居住条件和年轻人结婚购房等，需求旺盛，约占总交易量的60%；1999~2002年拆迁户有4.057万户，约占交易量的25%，外地人购房约占10%。 82002年10月16日浙江开发商以4.03亿元竞争获得No.20 02G15号地，比底价2.85亿元高出1.18亿元。土地总面积为23万平方米，实际出让面积151650.1平方米，楼面地价接近2200元/平方米，销售价格至少为4400~4500元/平方米，而周边地区销售价格为4000元/平方米左右。土地价格占房价的50%左右。 9南京市2001年人均住宅建筑面积为19.77平方米，建设部官员认为户均建筑面积在80~100平方米是合理的。 n差不多规律和数据： 1从国际体会看，经济增长速度与房地产投资的增速比为1:1. 4应该是合理的；南京2001年GDP增幅为11.2% ，房地产开发投资增幅为11.7%，比较正常。1993年房地产泡沫显现时，我国经济增长速度为13. 4%，房地产开发投资增幅为124.9%。
南京市物价局关于调整建设工程竣工测量服务收费的批复 正文： ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市物价局关于调整建设工程竣工测量服务收费的批复 （二○○二年七月十二日宁价房[2002]220号） 南京市测绘勘察研究院： 你院《关于调整建设工程竣工测量收费的请示》（宁测勘字[2002]第34号）收悉。建设工程竣工测量服务一年来的试运行情况，为建设单位提供了完整的竣工资料，取得了良好的社会效益，同时对提高城市建设管理水平、保证城市基础图件的现势性和完整性起到了积极作用。经研究，批复如下： 一、国家测绘局制定的《测绘工程产品价格》和《测绘工程产品困难类别细则》已于2002年1月28日颁布执行，考虑你院提供竣工测量服务运行成本，同时又兼顾建设单位承受能力，适当调整竣工测量服务收费标准。 二、收费范围和收费标准 ┌──┬──────────────────┬────────┐│类别│收费项目│收费标准│├──┼──┬───────────────┼────────┤│１│单体│二层以下建筑（含二层）│１２２７元／幢│││├───────────────┼────────┤│││多层以下建筑（七层以下含七层）│２４５４元／幢│││├───────────────┼────────┤││建筑│高层建筑（七层以上）│３６８１元／幢│├──┼──┴───────────────┼────────┤│２│管线│２８７９元／公里│
南京市房地产市场分析报告 一、引言 南京市作为中国东部地区的重要城市，房地产市场一直备受关注。本报告旨在全面分析南京市房地产市场的现状、趋势以及影响因素，为相关利益方提供决策参考。 二、市场概况 1. 市场规模：南京市房地产市场规模庞大，涵盖住宅、商业、办公等多个细分领域。 2. 市场发展历程：自改革开放以来，南京房地产市场经历了高速发展和调控周期。 3. 政策环境：国家和地方政府出台了一系列政策以促进市场健康发展和防范风险。 三、市场现状 1. 住宅市场：南京市住宅市场需求旺盛，供应相对充裕，但价格波动较大。中心城区房价高企，郊区和新开发区房价相对较低。 2. 商业市场：南京市商业地产市场发展迅速，不仅有大型购物中心，还有众多商业街区，吸引了大量消费者和投资者。 3. 办公市场：南京市办公楼市场供需平衡，租金相对稳定。随着科技和金融行业的发展，办公楼需求逐渐增加。 四、市场趋势
1. 供需关系：南京市房地产市场供需关系总体平衡，但不同细分市场存在差异。住宅市场供应量逐渐增加，商业和办公市场需求持续增长。 2. 价格走势：南京市房价整体呈现稳定增长态势，但不同区域和细分市场价格 波动较大。中心城区房价高企，郊区和新开发区房价相对较低。 3. 政策调控：国家和地方政府将继续出台调控政策，以防范市场风险和保持市 场稳定。 五、市场影响因素 1. 经济发展：南京市经济持续增长，人口流入和就业机会增加，推动了房地产 市场的发展。 2. 政策调控：国家和地方政府的政策调控举措直接影响着南京市房地产市场的 供需关系和价格走势。 3. 人口流动：南京市作为省会城市，吸引了大量人口流入，增加了住宅和商业 地产的需求。 4. 城市规划：城市规划和基础设施建设对房地产市场的发展起到重要作用。 六、风险与挑战 1. 调控政策风险：政府调控政策的变化可能导致市场需求和价格的不确定性。 2. 经济波动风险：经济下行周期可能导致房地产市场需求减少，价格下跌。 3. 土地供应风险：土地供应不足可能导致市场供应紧张，推高房价。 七、展望与建议 1. 市场展望：南京市房地产市场有望保持稳定增长，住宅市场供应量将逐渐增加，商业和办公市场需求将持续增长。
南京市物价局、市房产管理局关于2002年房改年度公有住房租金、售房成本价的通知 文章属性 •【制定机关】南京市物价局,南京市房地产管理局 •【公布日期】2002.08.29 •【字号】宁价房[2002]278号、宁房管[2002]230号 •【施行日期】2002.09.01 •【效力等级】地方规范性文件 •【时效性】现行有效 •【主题分类】财政综合规定 正文 南京市物价局、市房产管理局关于2002年房改年度公有住房 租金、售房成本价的通知 （二○○二年八月二十九日宁价房[2002]278号、宁房管 [2002]230号） 各区、县物价局、房管局（城建局）、房改办： 根据《市政府办公厅转发市房产局等部门〈关于调整2002年度房改有关政策的意见〉的通知》（宁政办发[2002]138号）精神，现就我市市区2002房改年度公有住房租金及售房成本价调整的有关问题通知如下，请遵照执行。 一、公有住房租金：钢混、混合一等、砖木一等住房月租金调整为每平方米使用面积2.30元，其他结构等级住房租金按《南京市市区公有住房租金标准》（见附件）调整。政策规定仍不可出售的公有住房租金不作调整。 二、公有住房售房成本价：以每平方米建筑面积计算，钢混、混合一等、砖木一等成套公有住房调整为880元，混合二等成套公有住房调整为800元，其余政策不作调整。 三、江宁、六合、浦口区，溧水、高淳县根据省、市深化房改精神，结合本
区、县实际情况，制定调整实施意见，报市备案后实行 四、本通知自2002年9月1日起执行。 附：南京市市区公有住房2002年度租金标准 一、租金基价 单位：元/平方米（使用面积） ┌──────────┬───────┬─────┬────┬────┐ │房屋结构│钢筋混凝土混合│混合二等│砖木三等│简易│││一等砖木一等│砖木二等│││├──────────┼───────┼─────┼────┼────┤ │计租等级│一级│二级│三级│四级│├──────────┼───────┼─────┼────┼────┤ │可售公房租金标准│２．３０│２．００│１．３０│０．７７│├──────────┼───────┼─────┼────┼────┤
南京市物价局关于印发《南京市物业收费管理实施办法》的通知 正文： ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 南京市物价局关于印发《南京市物业收费管理实施办法》的通知 （二○○二年五月三十一日宁价房[2002]182号） 各区县物价局，各物业管理单位： 现将《南京市物业收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。原宁价房字[1999]611号文件同时废止。 南京市物业收费管理实施办法 第一条为规范本市物业管理服务收费行为，维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国价格法》、《江苏省物业管理条例》、国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《江苏省物业收费管理办法》和《南京市物业管理办法》的有关规定，制定本办法。 第二条本办法适用于本市行政区域内经工商行政管理机关登记注册、物业管理行政主管部门资质认定的物业管理企业对各类物业实施管理提供服务的收费行为。 第三条本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理企业按照与业主、使用人所签合同（协议）的约定对各类房屋及其共用设施设备、公共绿化、卫生、交通、治安、环境容貌等项目开展日常维护、管理、修缮、整治及提供其他相关服务所收取的费用。 第四条南京市物价局是本市物业管理服务收费的主管机关，负责制定全市物业管理服务收费的管理办法、等级标准及有关政策规定；区、县价格主管部门负责贯彻落实省、市物业收费管理的相关政策，管理辖区内物业管理企业的收费行为。
不同地区住房市场供给结构比例研究——以江苏省部分城市 为例 李薇;杜静 【摘要】Since diversities are burgeoning in housing markets in different cities,adopting diverse policies is the plausible principal for municipalities. Scientific formulation of the housing supply policy and reasonably determining the structure of the housing supply in the proportion of affordable housing and commercial housing size has been the difficulty of relevant research. To solve this problem,an empirical study for cities in Jiangsu Province such as Nanjing City,Suzhou City,and Zhenjiang city was conducted from two aspects of the affordability of the residents and the affordability of the government,using three indicators including housing affordability index,the house price income ratio and affordability of local fiscal expenditure. The empirical results would provide a scientific basis for the rational development of housing supply strategy for the relevant decision-making departments.%不同地区住房市场发展日趋差异化,"因城施策"成为住房市场调控的主导原则.如何科学制定住房供给政策,合理确定住房供给结构中保障性住房与商品房的比例大小,一直是各方研究的难点与重点.针对这一问题,从居民可支付能力和政府可负担性两个方面,通过住房支付能力、房价收入比和地方财政收入的可负担性3个指标,以江苏省部分城市包括南京市、苏州市、镇江市为例进行实证分析,分别得出3个城市住房市场供给结构.实证结果可为相关决策部门合理制定住房供给策略提供科学依据.
南京市关于进一步规范商品房价格管理及修改作价办法部分条款的通知 正文： ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 江苏省南京市关于进一步规范商品房价格 管理及修改作价办法部分条款的通知 （2002年12月11日宁价房[2002]397号） 各区县物价局，各有关单位： 近年来，随着土地、住房制度改革的深化，房地产业得到进一步发展，推动了商品房价格合理回升。为了维护我市房地产市场的良好秩序，保护广大消费者的合法权益，规范住宅商品房的价格行为，根据《省政府办公厅关于印发江苏省商品房价格管理规定的通知》(苏价办发[1998]106号)、《国家计委、建设部关于印发经济适用住房价格管理办法的通知》(计价格[2002]2503号)、《省物价局、建设厅关于加强商品住宅价格管理，整顿规范住房销售价格行为的通知》(苏价服[2002]272号)，以及《中国加入WTO议定书》，经研究，决定对《南京市商品房作价办法》进行修改，现提出修改意见如下，请贯彻执行。 一、调整《南京市商品房作价办法》(以下简称《办法》)第四条商品房价格的计算公式，允许销售价格在价格主管部门核定基准价格的基础上适当上下浮动，普通住宅商品房价格的上浮幅度最高不得超过5﹪；经济适用住房价格的上浮幅度最高不得超过3﹪。调整后的计算公式为： 基准价格(元/㎡)＝第三条第一款成本构成＋利润＋税金。 综合平均销售价格(元/㎡)＝基准价格×(1±浮动幅度)。 各楼层、朝向销售价格(元/㎡)＝综合平均销售价格×(1±楼层、朝向差价)。 二、楼层、朝向差价，按整幢(单元)增减差价总额代数和为零的原则确定。实行政府定价或政府指导
2005年二季度南京房地产市场调查研究报告 1、抉策地产研究指标体系说明 抉策地产研究中心常规研究报告的指标体系包括市场容量分析、产品结构分析、价格指数、消费者调查、生活指数评价、媒体监测六大部分。本报告以以上六大指标多角度、立体地衡量南京市房地产市场的现状及发展水平，研究和评价开发企业及其产品（商品房）的竞争力和市场地位，剖析市场的现状、分析市场的未来发展趋势。 以上六大指标构成全面考量某区域、某楼盘发展水平、市场地位及市场竞争力的体系，既相互独立又互相关联，任何单一指标的研究或分析都不能充分说明市场的全貌，必须对各主要指标及分级指标进行多维度交叉分析，才能比较全面地反映某一区域某一时间段内真实的市场状态，为科学的市场决策提供重要依据。 2、南京二季度房地产市场需求分析 根据抉策地产研究中心的市场需求监测数据，二季度南京新建商品房和存量房的市场总容量约为 368 万平米（包括一季度未实现的需求 141万平米）。根据抉策地产研究中心监测相关数据统计结论，本节将就二季度的市场容量成因及变化态势进行简要分析。 图 1 2005年二季度购房动因结构变化对比分析 拆迁产生的购房需求比例略升 2005年二季度会员统计数据，2005年二季度与一季度相比，拆迁购房的比例出现了微升，%%，%，2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。 改善居住条件的需求比例微降，但仍成为购房主因
2005年二季度会员统计数据，2005年二季度与一季度相比，拆迁购房的比例出现了微升，%%，%，2005年二季度由于拆迁及以往拆迁产生的市场需求量为54万平米。 新政抑制投资需求，效果显现 从2004年下半年至今这种宏观调控的效果开始逐渐显现，连续两次加息，国八条、省市八条的实施使更多的人对未来楼市的预期由很乐观转入观望，已经投资购房的也开始抛售，还没有进入楼市的越来越谨慎，持币待购、观望气氛浓烈。%，比2005年一季度下降了5%，，尽管受到新政的影响，购房人群中仍不乏投资者，一方面当前情况下，仍有一部份人继续看好南京房地产的升值空间（根据南京抉策地产研究中心的监测这部分人主要为上海、浙江、广东等外地人，南京本地人不多………），另外一方面，二季度南京房地产市场上确实也出现了部分值得投资的物业，这一点值得关注。 结婚购房比例稳中有升 由结婚产生的购房需求的比例基本稳定在 20%上下，2005年二季度比2005年一季度微弱上升，%，%，结婚购房需求达86万平米，按照江苏省小康标准84平米/户计算，。 城市化进程中产生的购房需求比例基本稳定 根据南京抉策地产研究中心的购房会员俱乐部的 2005年二季度会员统计 数据，%，%，。 南京房地产市场需求特征分析 本节市场容量分析包括 2005年二季度已经实现的需求与潜在的需求，从经济学的角度来看，已经实现的需求是在现有市场中已经找到了相应的产品，呈现的是现在和过去的需求特征；而潜在的需求是没有实现的，受价格、区域、支付条件、收入预期等因素的影响非常大，需要在一定条件下才能得到满足。根据抉策地产研究中心本季度的研究，随着南京房地产市场供求关系的变化，在满足现实的需求之后，开发商的竞争领域已经逐渐转向潜在需求领域。 分析、引导、培养需求是市场营销的基础， 2000年以后，世界500强企业中，大部分企业已经开始把以产品开发为中心转移到以客户开发为中心上来了，因为随着技术的进步及生产效率的提高，产品更新换代周期越来越短，信息技术的发展使信息的传递越来越快捷、通畅，因此，消费者对产品的越来越挑剔，产
上诉人凌卫东、吴旭与被上诉人南京浦东房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案的民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷 【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 【审结日期】2020.11.16 【案件字号】(2020)苏01民终7551号 【审理程序】二审 【审理法官】孙伟龚震王路 【审理法官】孙伟龚震王路 【文书类型】判决书 【当事人】凌卫东;吴旭;南京浦东房地产开发有限公司 【当事人】凌卫东吴旭南京浦东房地产开发有限公司 【当事人-个人】凌卫东吴旭 【当事人-公司】南京浦东房地产开发有限公司 【代理律师/律所】万樾莉江苏中虑律师事务所;桑磊江苏中虑律师事务所;杨睿上海市锦天城（南京）律师事务所;胡婷婷上海市锦天城（南京）律师事务所 【代理律师/律所】万樾莉江苏中虑律师事务所桑磊江苏中虑律师事务所杨睿上海市锦天城（南京）律师事务所胡婷婷上海市锦天城（南京）律师事务所
【代理律师】万樾莉桑磊杨睿胡婷婷 【代理律所】江苏中虑律师事务所上海市锦天城（南京）律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】凌卫东;吴旭 【被告】南京浦东房地产开发有限公司 【本院观点】本案中，凌卫东、吴旭与浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，浦东公司对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由凌卫东、吴旭签字确认，而浦东公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非系向业主所作的承诺，双方亦未将房屋销售报备价格中涉及的装修单价4000元/平方米列入合同内容作为装修交付标准，现场公示的物价申报表也不能否认合同中关于装修交付标准的约定，并且浦东公司实际交付内容亦与合同约定交付标准相一。 【权责关键词】代理合同合同约定证明诉讼请求维持原判发回重审执行 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院认为】本院认为，本案中，凌卫东、吴旭与浦东公司签订的《北外滩水城第十八街区商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照执行。凌卫东、吴旭上诉主张，浦东公司在销售现场公示了装修单价并向政府部门备案，应视为要约，在合同约定装修质量要求不明且无样板房的情况下，该装修价格应作为装修质量要求。本院认为，在合同附件4中针对房屋装修部位、品牌、材质作了具体的约定，浦东公司对此装修交付标准的约定特别进行了提示并由凌卫东、吴旭签字确认，而浦东公司为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手
南京绿地锦峰置业有限公司与宫铭、景婷房屋买卖合同纠纷 二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷 【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 【审结日期】2020.04.22 【案件字号】(2020)苏01民终1116号 【审理程序】二审 【审理法官】孙伟王路龚震 【审理法官】孙伟王路龚震 【文书类型】判决书 【当事人】南京绿地锦峰置业有限公司;宫铭;景婷 【当事人】南京绿地锦峰置业有限公司宫铭景婷 【当事人-个人】宫铭景婷 【当事人-公司】南京绿地锦峰置业有限公司 【代理律师/律所】徐致远江苏法德东恒律师事务所;贺宁江苏法德东恒律师事务所;陈爱威江苏泰和律师事务所 【代理律师/律所】徐致远江苏法德东恒律师事务所贺宁江苏法德东恒律师事务所陈爱威江苏泰和律师事务所 【代理律师】徐致远贺宁陈爱威
【代理律所】江苏法德东恒律师事务所江苏泰和律师事务所 【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】南京绿地锦峰置业有限公司 【被告】宫铭;景婷 【本院观点】根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。 【权责关键词】无效欺诈社会公共利益合同过错新证据诉讼请求维持原判折价 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】二审期间，双方当事人均未提交新证据，对一审法院查明的事实亦均无异议，本院依法予以确认。 【本院认为】本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。根据宫铭、景婷一审提交的收据内容来看，双方当事人名称、商铺坐落具体明确，商铺交易总价亦能确定，因此，双方当事人就“绿地紫金中心C-地下商业B1018室"商铺的买卖已达合意，双方合同成立，一审认定双方之间已形成商品房预售合同关系，具有事实依据，符合法律规定。绿地主张，其与宫铭、景婷之间为预约合同关系，本院不予支持。根据本案现有证据来看，尚不足以认定绿地公司对未取得商品房预售许可证明事实存在故意隐瞒行为，但绿地公司明知其未取得预售许可证明仍违反法律规定对外进行销售，存在重大过错，故一审法院酌定绿地公司以收到宫铭、景婷的购房款为基数，以同期同类银行贷款利率三倍为标准，判决绿地公司向宫铭、景婷赔偿相应的损失，并无不当。综上，绿地公司的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决应予
王露露与南京华辉房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷 二审民事判决书 【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷 【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 【审理法院】江苏省南京市中级人民法院 【审结日期】2020.05.21 【案件字号】(2020)苏01民终3215号 【审理程序】二审 【审理法官】钮丽娜白文虎李斐 【审理法官】钮丽娜白文虎李斐 【文书类型】判决书 【当事人】王露露;南京华辉房地产开发有限公司 【当事人】王露露南京华辉房地产开发有限公司 【当事人-个人】王露露 【当事人-公司】南京华辉房地产开发有限公司 【代理律师/律所】王玉新江苏宗域律师事务所;秦佳伟江苏宗域律师事务所 【代理律师/律所】王玉新江苏宗域律师事务所秦佳伟江苏宗域律师事务所 【代理律师】王玉新秦佳伟 【代理律所】江苏宗域律师事务所
【法院级别】中级人民法院 【字号名称】民终字 【原告】王露露 【被告】南京华辉房地产开发有限公司 【本院观点】本案一审中，被上诉人华辉公司提交了宁政传[2018]50号、宁政传[2018]77号文件，根据上述文件可知因南京历史文化名城博览会、2018年世界羽毛球锦标赛环境质量管控要求，全市范围内的工地均因故停工，该事宜符合双方关于合理顺延交房期的约定，一审据此认定扣除停工天数17天，并无不当。 【权责关键词】违约金不可抗力合同约定关联性诉讼请求维持原判 【指导案例标记】0 【指导案例排序】0 【本院查明】本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。【本院认为】本院认为，本案一审中，被上诉人华辉公司提交了宁政传[2018]50号、宁政传[2018]77号文件，根据上述文件可知因南京历史文化名城博览会、2018年世界羽毛球锦标赛环境质量管控要求，全市范围内的工地均因故停工，该事宜符合双方关于合理顺延交房期的约定，一审据此认定扣除停工天数17天，并无不当。关于违约金标准，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“…约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少"。本案一审中，被上诉人华辉公司据此申请对违约金予以减少，而上诉人王露露未能举证证明被上诉人华辉公司逾期交房给其造成的损失，故一审法院酌定参照同地段、同类型房屋的同期月租金标准的1.3倍计算违约金。二审中，上诉人王露露虽提交了三份租赁合同，但该证据并不能客观、全面的反映同地段、同类型房屋的同期月租金标准，不能推翻一审法院询价的结果，故本院对一审酌定的违约金标准予以维持。综上所述，上诉人王露露的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项
2004年度南京房地产市场调查研究报告 抉策地产研究中心
2004年度南京房地产市场调查研究报告目录 1. 前言 (5) 2. 抉策地产研究中心研究方法简介 (6) 研究背景说明 (6) 抉策地产研究指标体系说明 (7) 3. 名词定义 (9) 4. 抉策地产研究中心新建商品房供需监测模型简介 (9) 5. 抉策地产研究中心细分市场研究模型 (10) 6. 抉策地产研究中心常规研究延伸服务 (10) 1. 2004 年南京市房地产市场容量分析 (12) 拆迁产生的购房需求比例降低 (12) 改善住宅条件是目前购房需求的主体构成，持续增长 (13)
投资购房比例小幅下降 (13) 结婚购房比例基本稳定 (14) 城市化进程中产生的购房需求稳中有升 (14) 2. 南京房地产市场需求特征分析 (14) 3. 2004 年 1-12 月房地产市场交易状况分析 (15) 新建商品房交易情况 (15) 2 2004 年 1-12 月存量房、经济适用房的交易情况 (15) 2004 年四季度未实现的需求分析 (16) 4. 2004 年四季度需求结构分析 (16) 各片区的需求结构分析及季度变化情况 (16) 价格层次需求结构分析及季度变化情况 (17) 楼型层次需求结构分析及季度变化情况 (18) 户型层次需求结构分析 (19) 5. 2005年需求总量分析 (20)
1. 2004 年市场供给状况 (21) 2004 年 1-10 月全国及江苏省固定资产投资总量 (21) 南京市 2004 年房地产开发投资状况 (21) 2. 2004 年南京市土地供应状况 (22) 3. 南京市四季度经济适用房、中低价商品房供给情况 (23) 4. 南京市 2004 年四季度南京市商品房供应情况 (24) 2004 年四季度商品房总体供需状况 (24) 2004年四季度南京市新建商品房供应总量 (24) 分结构的新建商品房供需平衡状况 (24) 4.3.1 分片区的新建商品房供需分析 (24) 4.3.2 分价格层次的供需分析 (26) 4.3.3 分楼型的供需状况 (26) 5. 2005 年一季度南京市新建商品房供应状况 (27) 2005年一季度南京市新建商品房供应总量 (27) 2005年一季度南京市新建商品房供给状况分析 (28) 2005年一季度南京市新建商品房分片区供应状况 (28)