西安海关关于非经营性资产转经营性资产管理实施办法 第一条为了加强对我关非经营性国有资产转经营性国有资产（以下简称非经营性资产转经营性资产）的管理，根据国家国有资产管理局、财政部联合发布的《行政事业单位国有资产管理办法》的有关规定，制定本实施办法。 第二条非经营性资产是指我关为完成海关业务所占有、使用的资产。经营性资产是指用于从事生产经营活动的资产。非经营性资产转经营性资产是指我关在保证完成本单位正常工作前提下，按照国家有关政策规定，将部分非经营性资产转作经营使用的一种经济行为。 第三条非经营性资产转经营性资产的主要范围： （一）办公楼附属用房对外出租、出借； （二）朱雀大街老办公楼、招待所对外出租、出借； （三）单身公寓多余房间对外出租、出借； （四）经国有资产管理部门和财政部门认可的其他方式。 第四条下列资产不准转作经营性使用： （一）国家财政拨款； （二）上级补助； （三）维持事业正常发展，保证完成事业任务的资产。 第五条非经营性资产转经营性资产的审批程序： （一）单位申报。将非经营性资产转作经营，要符合国家法律、法规和政策规定，进行可行性论证，向总署办理申报手续，填报《非经营性资产转经营性资产申报审批表》。 办理申报手续时，须提交下列文件、证件及有关材料： 1.向主管部门申请报告；
2.可行性论证报告； 3.出租、出借的意向书、草签的协议或合同； 4.拟投出资产的清单； 5、关长办公会会议纪要； 6.其他需提交的文件、证件及材料。 （二）主管部门审核。 1.对申请报告的批复； 2.其他需要出具的文件、材料。 第六条我关对批准转作经营的资产，享有收益权；承担投入资产的安全完整和保值增值的监督责任。 第八条我关对转作经营的资产要建立专项管理制度。 （一）专项登记。建立转作经营资产的台帐，如实登记和反映转作经营资产的数量、价值、投资形式、投入单位的名称等； （二）专项考核。建立经营性资产管理考核的指标体系，对投出资产的经营和收益分配进行严格考核和监督检查。 第九条对非经营性资产转经营性资产，坚持有偿使用原则。以实际转作经营的国有资产总额为基数、按季（或年）度收取一定比例的国有资产占用费。 第十条事业单位在申办非经营性资产转经营性资产过程中，不得弄虚作假；主管部门不得出具伪证；国有资产管理部门不得徇私舞弊。对违反本实施办法的，要追究单位负责人和直接责任人的经济责任和行政责任，构成犯罪的交由司法部门处理。对用非经营性资产转作经营性使用，不履行报批手续的单位，国有资产管理部门不予产权登记和年检，按违反财经纪律进行处理，并收缴其投出的资产及所得收益。
关于物业管理“酬金制”计费形式探析 由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 一、酬金制概念分析 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。 1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。 2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。
其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。 3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。 4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。 如果按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。 二、酬金制运作流程分析 无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。 酬金制的运作流程包括：制订年度工作计划；编制年度费用预算；
x银行经营性物业贷款管理办法 第一章总则 第一条为规范和促进我行经营性物业贷款业务健康发展，根据人民银行、银行业监督管理委员会有关规定和我行相关制度，制定本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指已竣工验收并投入运营，经营管理规范、经营收入稳定、现金流充裕、综合收益较好的商业营业用房、商品流通市场、办公用房、宾馆酒店、ＳＨＯＰＰＩＮＧＭＡＬＬ（大型购物中心）、酒店式公寓、工业和仓储用房等物业形式。经营性物业贷款是指我行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，以该物业的经营收入作为主要还款来源的贷款。 第三条发放经营性物业贷款应坚持“合法合规、产权清晰、抵押足值、现金流可持续”原则。合法合规是指经营性物业贷款业务须符合国家法律、法规及我行有关规定。产权清晰是指物业须取得合法有效的房地产权证，无产权及债务等纠纷。抵押足值是指经营性物业贷款须以承贷物业足值抵押，抵押物具备一定升值空间。现金流可持续是指物业在贷款期限内，经营前景良好、现金流稳定，原则上可覆盖贷款本息。 第二章贷款对象和用途 第四条贷款对象。借款人必须经有权部门批准成立并依法持有企业法人营业执照、实行独立核算、具有法人资格，其拥有的经营性物业产权清晰，已投入商业运营，并对其拥有的经营性物业有独立的处置权。 第五条贷款用途。经营性物业贷款用途必须坚持合法合规原则。贷款可用于物业在经营期间维护、改造、装修、招商等经营性资金需
求以及借款人生产经营中的其他合法资金需求，主要包括置换借款人为建设或购置该物业形成的银行贷款及股东借款等负债性资金，以及超出项目资本金规定比例以上的资金和置换存量经营性物业贷款等。经营性物业贷款不得用于国家明令禁止的投资领域和用途，不得用于偿还银行存量不良贷款或违规贷款。 第三章贷款条件和申请资料 第六条贷款条件 （一）借款人须具备的基本条件： １．具有贷款证（卡），并在我行开立基本账户或一般账户，信用等级在ＢＢＢ级（含）以上，无不良信用记录； ２．产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； ３．城市区域借款人所有者权益在８０００万元（含）以上，县域借款人所有者权益在５０００万元（含）以上； ４．主要股东或实际控制人经营业绩良好，综合实力较强； ５．拥有经营性物业产权，持有合法、有效的房产所有权证； ６．董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； ７．同意与我行签订项目资金监管协议，承诺物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对物业经营收入、支出款项的封闭式监管； ８．x银行规定的其他条件。 （二）经营性物业须具备的基本条件： １．经营性物业应符合各地商业网点规划或产业规划要求，经竣工综合验收合格并办妥房产证，已投入商业运营； ２．地理位置优越，物业应位于中央商务区、中心商业区或开发
第一章国有资产管理理论 一．国有资产的分类 （一）按国有资产占使用主体分类 （1）企业国有资产 （2）行政事业单位国有资产 （二）按国有资产性质分类 （1）经营性国有资产 （2）非经营性国有资产 （3）资源性国有资产 （三）按国有资产存在的形态分类 （1）有形资产 （2）无形资产 （四）按国有资产所处地域分类 （1）境内国有资产 （2）国外国有资产 （五）按国有资产形成方式 （1）自然界固有的国有资产 （2）人工创造的国有资产 （六）按国有资产管理体制分类 （1）中央政府管理国有资产 （2）地方政府管理国有资产
二．国有资产的形成途径 （1）公营经济转化形成的国有资产。 （2）国家依据法律法规取得的国有资产 （3）赎买民族资本形成的国有资产 （4）国家投入资金形成的国有资产 （5）接受捐赠，援助，转让形成的国有资产 三．国有资产税后利润的分配顺序 （1）弥补以前年度不足 （2）提取公积金 （3）公益金 （4）任意公积金 （5）股东分配 四．财产权包括：所有权，占有权，使用权，收益权，处置权。五．国有资产：是属于国家所有一切财产和财产权利的总称。 广义：是指国有财产。狭义：仅仅指企业国有资产。 六．国家拥有资产的理论依据 （1）国家经济主权是国家拥有资源性资产理论依据。 （2）国家政治主权是国家拥有非经营性资产理论依据。 （3）国家生产资料使用权是国家拥有经营性资产的理论依据。七．权能分解是一种更高级的产权结构形式。权能分解的根本原因：是社会生产力发展必然结果。
八．现代企业制度下的基本产权关系包括 （1）产权主体划分 （2）财产权利分解 （3）收益形式的确定 第二章国有资产管理体系 一．国有资产管理主体构成：四层次三元主体。 四层： （1）国务院（2）各省，自治区，直辖市人民政府 （3）地级市，区，自治州人民政府（4）县及县级市人民政府 三元： （1）国有资产监督管理机构（2）国有资产运营机构（3）国家出资企业 二．国有资产管理主体的特点 （1）履行所有者职能。 （2）全面管理 （3）所有权管理 （4）占有使用权管理 （5）分工管理 三．国有资产运营机构特点 （1）国家依法独资设立
经营型物业管理模式 ──21世纪中国物业管理行业发展主流 深圳市中航物业管理有限公司汪海菁 中国物业管理作为一个新兴的服务行业，经过二十年的发展，已经在深圳、上海、北京等地逐步形成企业化经营、专业化管理和社会化服务的运行机制。在二十年的探索与实践中，一批优秀的物业管理企业脱颖而出，为开创中国的物业管理谱写了辉煌的篇章，形成了富有中国特色的物业管理体系，有效推动了行业的发展进程。 本文立足于中国物业管理行业的发展趋势，从行业发展现状分析入手，通过对经营型物业管理模式的基本内涵、特征、实现形式、发展策略的深入剖析，结合具体实证分析，阐述经营型物业管理的运作模式作为物业管理企业实现持续发展的有效途径将成为21世纪物业管理行业发展的主流。 一、物业管理行业发展现状分析 （一）行业发展面临的问题 现阶段，中国物业管理行业尚未真正形成规范化、产业化、市场化的发展格局，除深圳、上海、北京等城市物业管理市场相对成熟之外，全国大部份地区物业管理处于起步阶段，市场化程度偏低。从物业管理行业发展程度已达到一定水平的深圳市来看，目前仍存在着以下问题： 1．以数量型为行业发展的主要特征造成企业数量多、分布广、规模小、规模效益差、发展后劲不足等问题，以2000年末的统计资料为例，全市拥有1100家大小规模不一的物业管理企业，正式注册的仅500家，按2000年全市物业开发量约800万平方米计算，1100家物业管理企业平均分配不足1万平方米。 2．企业发展趋同化、企业运作方法雷同，低水平、重复性的产业队伍大量涌现，从而形成管理手段落后，管理水平参差不一，产品（服务）结构不合理，低档次产品（服务）多，企业运营成本居高不下，市场竞争力差的局面。 3．由于物业管理行业普遍存在低水平重复建设的现象，大量小而全的物业管理企业势必造成资源配置不合理、资源浪费的严重后果：一方面“五脏俱全”的机构使人力、物力、财力浪费极大，企业成本增加；另一方面形成各类工程技术人员工作量极不饱和，复杂的现代化设施、设备出现的重大技术问题仍需依赖专业公司；同时，库存备用材料、低耗物料又占用企业大量流动资金，造成流动资金沉淀。 仅以开发商项目支持为优势，政府指导价为保护伞，以纯粹的物业管理作为主业，运用“五脏俱全”的组织结构养活一大批从业员工的企业发展模式在一定程度上仍延续着计划经济体制下后勤管理方式，未从根本上改变计划经济体制给企业发展带来的种种弊端，这种模式已经明显不能适应成熟的市场、变化的市场、竞争的市场的发展需求。 从全国范围的行业发展现状来看，观念落后、法制不健全已成为严重制约全行业整体规范发展的关键因素，而国有物业管理企业存在体制改革和产权制度改革方向不明确的问题则严重阻碍了企业的市场化发展进程。 新时期的物业管理企业必须审时度势，正确对待现阶段行业发展面临的问题，转变、更新观念，不断超越自我，才能使企业迈入持续、健康的发展轨道。 （二）竞争分析 进入21世纪，物业管理行业将主要面临两方面的竞争： 一方面大批国外同类企业的进驻给国内企业的发展带来直接影响。国内企业若不积极汲取国外企业的先进经验、前瞻技术，大力加强企业在人才、技术、管理、市场等方面的竞争
小区业主自行管理的回顾 xx华府住宅小区坐落在南京市鼓楼区中山北路611号，就在中山码头那里。凡是到过南京的朋友都说：南京最美的是长江，最靚的是钟山，最珍贵的是明城墙……，而好风如水的百合华府就是南京外滩的第一景观。她融江、河、山、城于一体，你在长江中看百合华府，犹如一对手牵手的孪生姐妹，亭亭玉立，风采宜人，美不胜收。你站在百合华府35层高楼上远望长江，百舸爭流，千帆竞渡，长江一桥和长江三桥尽收眼底。闻风生，见水起，一朝扬帆，财源滚滚。晚上江风拂面吹來，一天疲劳随之而去，美梦成真，过着有品味的日子，其乐融融。 2007年11月30日，南京 市百合华府住宅小区业委会收 到了江苏星汉物业管理有限公 司给业委会的《测算说明》：当 年10个月收入20万元，支出高 达30.2万元，10个月亏损了10 万元。物业公司要求将物业服务 费，从现在每月多层0.3元/平 方米提高到0.65元/平方米、高 层0.7元/平方米提高到1.1元/平方米。
我是2007年7月份当选为小区第一届业委会主任的，面对这突如其来的难题，我立即召开业委会全体会议，13个委员一致认为物业费涨价幅度太大，而星汉物业的服务又不尽人意。因此，回函表示不能接受他们的无理要求。星汉物业也很快通知我们，在2008年1月15日主动撤出小区的物业服务。 业委会利用这短短的一个月，与几家物业公司洽谈过，因为只有303户业主，建筑面积31626平方米，又是入住4年多的老小区，设备设施一般都过了保修期，物业公司都不愿意接管。 根据《中华人民共和国物权法》第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 我们拿出了自治方案：由业主委员会聘请物业主管（职业经理人）、保安、保洁、设备维修电工、出纳和代账会计等必需人员。从2007年12月17日起公示了7天，业委会收到了两份业主书面意见（一份为反对、一份为建议），另外有两户业主口头表示反对，反对理由主要是担心物业服务不好和财务不透明。 我们在2008年1月15日正式接管了百合华府的物业服务工作，成为南京市在物权法正式实施后第一家实行业主自行管理的小区。新华社主办的《现代快报》在2008年4月22日以“物业走了自己当家公摊水费两个月省下80%”为标题，整版进行了报道。 小区自治后的服务人员并没有缩减，反而由原来的19人增加到21人.具体人员配备为：物业主管1人，负责抓总。保安12人实行
XXXX农村商业银行股份有限公司 经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应信贷业务发展需要，拓宽市场竞争渠道，进一步规范和促进经营性物业抵押贷款业务，根据国家相关法律法规和《XXXX农村商业银行股份有限公司信贷管理基本制度》等规定，特制订本办法。 第二条本办法所称的经营性物业是指通过竣工验收已投入或准备投入商业运营商业营业用房、办公用房和工业用房，包括商场、商品交易市场、写字楼、宾馆酒店、综合商业设施、标准厂房等，当前或预期经营利润稳定或持续增长、现金流量稳定、综合收益好、管理规范的物业。 经营性物业抵押贷款是指XXXX农村商业银行股份有限公司(以下简称“本行”)对具有合法承贷主体资格的企（事）业法人、个体工商户、自然人，以其所拥有的物业作为贷款抵押物，并主要以该物业的经营收入还本付息的贷款。 第二章贷款对象和用途 第三条贷款对象。经工商行政管理机关(或主管机关)核准登记的企(事)业法人、个体工商户或具有中华人民共和国国籍的具有完全民事行为能力的自然人。 第四条贷款用途。主要用于物业在经营期间的资金需
求，包括物业本身的装修改造、所经营项目的资金周转、扩大经营规模和其他合理经营资金需求，不得从事股本权益性投资、股票、期货等投机经营活动或国家法律法规明确禁止的经营项目。 第三章贷款条件和申请 第五条贷款条件。贷款条件分为贷款对象条件和经营性物业条件，贷款对象又分为法人类和自然人类。 （一）贷款对象须具备下列基本条件： 法人类贷款条件 1、具有法人营业执照并已办理年检手续； 2、属于房地产开发企业的，应取得房地产开发主管部门核发的房地产开发企业资质等级证书，并办理年检手续； 3、产权清晰、法人治理结构健全、经营管理规范、财务状况良好； 4、具有有效贷款卡，并在本行开立基本账户或一般账户，无不良信用记录。信用记录包含贷款逾期、他行不良贷款、受工商行政、税务等部门查处或个人受公安机关处分等； 5、拥有经营性物业全部产权，持有合法、有效的房产所有权证和土地使用权证； 6、董事会或相应决策机构同意将其拥有的经营性物业作为贷款抵押物； 7、本行要求的其他条件。
经营性资产盘点制度 第一条目的 为加强公司经营性资产管理，保障资产的安全性、完整性、准确性，及时，真实地反映资产的结存及利用状况，特制定本制度。 第二条适用范围 总公司及所属各公司。 第三条盘点范围 本制度所称的经营性资产是指总公司及所属公司因盈利目的而持有的各类资产，包括货币资金、对外投资、业务往来产生的应收款、房屋设备、生产用地等。 1、固定资产盘点 包括但不限于公司所拥有或控制在盘点基准日的土地、房屋、建筑物等经营性资产。 2、投资类的盘点 包括但不限于公司所拥有或控制在盘点基准日的投资类权益证照。 3、应收账款类的盘点 包括但不限于对公司所拥有或控制的盘点基准日的各类应收账款项。 第四条盘点方式
1、季度抽查：由财务部会同相关部门，对公司的分类资产进行随机抽样盘点。 2、年度盘点：年末由财务部会同相关部门，对公司的分类资产实施全面清点。 第五条盘点程序 1.盘点前准备工作：由财务部拟定盘点计划，报分管领导、总经理批准后，组织公司相关部门召开盘点工作安排部署会，并实施盘点计划。 2、各相关部门按照盘点工作会议要求，及时组织召开内部盘点会议，做好盘点前各项准备工作。 3、盘点结束后，参与盘点人员均在盘点表上签字后，并逐级提交相关领导审核签字。 4、财务部对盘点确认的差异资产撰写盘点盈亏报告，并报相关领导审核。 第六条财务处理 1、盘点若产生盈亏，于盘点后5个工作日内，由财务部将盘点盈亏报告、盘点汇总表交公司总经理审批。 2、财务部接到审批后的盘点盈亏报告3个工作日内完成账务处理工作。 第七条盘点报告编制及后续工作 1、每次盘点结束后由财务部编写盘点总结报告（内容主要包括盘点情况说明、盈亏和处理建议等），并报总经理审阅。
20XX年物业管理师《经营管理》精选题及答案(1) 1、物业管理起源于19世纪60年代的()。 A.德国 B.美国 C.英国 D.法国 2、()是指房屋从开发、营销到使用管理的全过程。 A.物业管理 B.房地产 C.不动产 D.单元性地产 3、因为物业具有()，所以在建造之前必须依照政府有关部门的规划进行设计，要考虑与周围环境的协调一致。 A.稳定性 B.固定性 C.耐久性 D.多样性
4、物业管理是围绕着创造()这一中心开展各项工作的企业行为。 A.经济效益 B.社会效益 C.安居乐业 D.保值增值 5、物业管理企业的根本任务和基本属性是()。 A.维修 B.管理 C.经营 D.服务 6、物业管理的主要内容不包括()。 A.财务管理 B.保洁管理 C.环境经营 D.车辆管理 7、房屋装修规划、设计由()进行。 A.房地产开发商
B.房地产行政管理部门 C.业主和使用人 D.物业管理公司 8、物业管理企业在接受业主或业主委员会的委托以后，成为物业的具体管理者，这体现了物业管理的()原则。 A.产权“经营权分离 B.业主之上 C.专业高效 D.公平竞争 9、物业管理企业可以根据需要通过()的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。 A.承包 B.签订合同 C.双方协商 D.中介 10、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础，管理企业所收的费用要让业主和使用人感到()。 A.质价相符
B.能够接受 C.价格优惠 D.价格偏低 参考答案：1、C 2、B 3、B 4、C 5、D 6、A 7、C 8、A 9、B 10、A 1、物业管理涉及到的法律很多，遇到的问题又十分复杂，在处理问题时应以()为依据。 A.企业的规章制度 B.业主委员会章程 C.上级行政部门的指示 D.法律、法规 2、物业管理人员应具备的职业道德之一是()。 A.仪表端庄，形象良好 B.忠于职守，尽职尽责 C.体魄健康，胸怀宽广 D.语言流畅，表达力强 3、物业管理人员在工作中相互推诿，办事拖拉，不符合()的职业道德要求。 A.忠于职守，尽职尽责 B.实事求是，办事公道
收益性物业估价的基本方法三 三、收益法 （一）收益法概述 1．收益法的含义 收益法又称收益资本化法、收益还原法，是预测估价对象的未来收益，然后利用报酬率或资本化率、收益乘数将其转换为价值，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 2．收益法的类型 （1）直接资本化法 直接资本化法是将估价对象未来某一年（通常是采用未来第一年的）的某种预期收益除以适当的资本化率或者乘以适当的收益乘数转换为价值的方法。其中，将未来某一年的某种预期收益乘以适当的收益乘数转换为价值的方法，称为收益乘数法。 （2）报酬资本化法 报酬资本化法即现金流量折现法，是物业的价值等于其未来各期净收益的现值之和，具体是预测估价对象未来各期的净收益(净现金流量)，选用适当的报酬率（折现率）将其折算到估价时点后相加，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。 3．收益法的原理 收益法是以预期原理为基础的。预期原理说明，决定物业当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。 4．收益法的适用对象（掌握） 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益的物业，如住宅（特别是公寓）、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房（用于出租的）、仓库（用于出租的）、农地等。 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类物业有获取收益的能力即可。
但对于行政办公楼、学校、公园等公用、公益性物业的估价，收益法大多不适用。 5．收益法估价的操作步骤（掌握） 4个步骤：①搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料，如估价对象及其类似物业的收入、费用等数据资料；②预测估价对象的未来收益（如净收益）；③求取报酬率或资本化率、收益乘数；④选用适宜的收益法公式计算出收益价格。 （二）报酬资本化法的主要计算公式（熟悉） 1．收益期限为有限年且净收益每年不变的公式 ()()()111111n n n Y A V A Y Y Y Y ?? +-=-=??++???? 【例4-8】某宗物业是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为50年，至今已使用了6年；预计利用该宗物业正常情况下每年可获得净收益8万元；该宗物业的报酬率为8.5%。试计算该宗物业的收益价格。 解：()()()() 506 506 1118.5%1 891.5218.5%18.5%n n Y V A Y Y --+-+-==?=++万元 例：某写字楼投资项目在10年的持有期内各年净运营收益均为50万元，第10年末净转售收入为600万元，如果折现率为10%，求该写字楼投资项目的收益现值。 解：已知A=50万元，n =10年，i =10%，F 10=600万元，则 ()()() ()()() 10 10 101011110%1600 501110%110%110%538.55n n n i F P A i i i +-+-=+=?+++++= 万元 2．收益期限为无限年且净收益每年不变的公式 A V Y = ()1lim 11n n A A V Y Y Y →∞??=-=??+????
涉及物业公共收益问题的法律依据有哪些? 涉及物业公共收益问题的法律、法规、规章、规范性文件主要包括如下内容: 一、《物权法》 第七十条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。 第七十四条第三款占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。 第七十六条下列事项由业主共同决定 (一)制定和修改业主大会议事规则； (二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约； (三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员； 四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人； (五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金； (六)改建、重建建筑物及其附属设施； (七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 第八十条建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 二、《物业管理条例》 第五十四条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。 第六十二条违反本条例的规定，未经业主大会同意，物业服务企业擅自改变物业管理用房的用途的，应由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并处1万元以上10万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。 第六十三条违反本条例的规定，有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用 (一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；
中国资产管理公司运营状况分析对处于改革转轨过程的经济来讲，企业总体素质的提高和诚信的建立往往需要一个较长的时间过程。国有商业银行以及其他商业银行仍然面临着市场竞争、业务稳健拓展和盈利提高的持续经营压力，不良资产比率上升的可能性仍然存在。因此，今后相当长一段时间内，大批量不良资产的处置仍然需要通过AMC的专业化处理。建立专门的政策性的AMC，能够有效降低金融机构和地方政府的道德风险行为，提高资产处置专业化水平。 AMC的资产处置模式 20世纪90年代未，中国四大国有商业银行由于历史原因积累了大量的不良资产，分散处置难以达到预期效果，因此，成立AMC(采用集中处置模式、由政府发起设立的不良资产专门处置机构)对不良资产进行集中处置成为一项现实选择。 信达、东方、长城、华融四家AMC不良资产的处置方式主要包括:依法清收、以物抵债、债务重组、债权转股权、打包出售、信托处置、破产清算等。 一是债权转股权。指银行或AMC把原来于企业间的债权债务关系转变为与企业间的控股(或持股)与被控股关系。截至2004年6月底，AMC实施债转股项目557户，金额3061亿元，自2000年4月以来已累计停息800亿元以上。其中，已注册新公司456户，转股金额
2037亿元。二是打包出售。不良资产的打包处置方式与传统的诉讼、以物抵债、债务重组等按户处置方式相比，具有处置成本低、效率高的特点。AMC努力开拓国内外两个市场，对不良资产批量打包出售，并进行网上拍卖交易和债权资产拍卖交易，开展了国际和国内招标的处置活动，加快了不良资产的处置工作。三是对不良资产进行信托处置。2003年6月，华融公司将22个省市256户企业132.5亿元债权组成一个资产包，委托给中信信托(受托人)设立财产信托，期限3年。中信信托按照委托人的意愿，首先将这笔财产信托设立成自益性信托，华融公司作为惟一受益人，取得该信托项下全部(优先级和次级)信托受益权。华融再将其取得的优先级受益权转让给投资者。优先级受益权的预计收益率为4.17%。四是外资参与不良资产处置。2001年10月，颁布了《金融资产管理公司吸收外资参与资产重组与处置的暂行规定》，此后又陆续颁布了其他配套法规。四家AMC纷纷与摩根士坦利、高盛、花旗银行、德意志银行等国际知名投资银行合作，建设银行、工商银行也开始了这方面的尝试。截至2005年3月底，中国批准设立了10家外商投资资产管理公司，处置整体债权和实物资产近900亿元人民币。 AMC面临的困难和问题 四家AMC运营6年多时间，在银行财务重组，处置不良资产，推进企业改革等方面取得了较好成绩，但仍然面临着较多问题。
中国民生银行经营性物业抵押贷款管理办法 第一章总则 第一条为适应经营性物业贷款业务发展需求，规经营性物业抵押贷款操作，丰富资产业务金融产品，增强我行市场竞争力，根据《中华人民国担保法》、《中华人民国物权法》、《贷款通则》等有关法律、法规及我行相关规定，特制定本办法。 第二条本办法所称经营性物业，是指已竣工验收、取得房地产权证并投入商业运营或80％以上已签订稳定租约、经营管理规、产权独立清晰、租赁行为合法的办公用房、商业或工业用房等出租型物业。 第三条中国民生银行经营性物业抵押贷款（以下简称“经营性物业抵押贷款”）是指我行向合法拥有经营性物业的企事业法人（或企事业法人或自然人委托的第三方专业经营机构）发放的、以企事业法人或自然人合法拥有并正常经营的上述物业作为抵押，且锁定该物业经营收入为第一还本付息来源的正常贷款。 第四条经营性物业抵押贷款一般仅考虑已有稳定租赁收益、经营成熟、现金流量充裕的经营性物业，物业形态包括写字楼、商场、
工业用房三类，由特殊承租人主要租用或整体租用，并签有长期租赁合同。零散租赁物业一般要求经营年限三年以上。 第五条经营性物业抵押贷款禁止接受售后回租方式经营的物业。 第二章定义与释义 第六条承租人，是指租赁商用物业的人，包括一次租赁和转租赁。 第七条特殊承租人，是指经营情况稳定，有较强的资金实力，持续经营能力强的企事业单位及其下属企业，包括世界五百强企业，全国性金融机构，全国百强企业、我行优先支持类企业。 第八条主力承租人，指租赁面积较大，并能提高租户凝聚力，对整个物业出租及租金收入影响较大的租户。 主力承租人以外的为一般承租人。 第九条整体租赁，指经营性物业全部承租人中一家或两家承租人的租赁面积一般达到全部可出租面积的70%以上，其中主力承租人为两家（不含）以上的，单个承租人租赁面积均不低于全部可出租面积的25%。
1、影响收益性物业价格的因素：人口因素、居民收入因素、物价因素、利率因素、汇率因素、物业税收因素、城市规划因素、交通管制因素、心里因素 2、影响房地产市场发展的社会经济因素包括（社会、经济、政策）。 3、影响房地产市场转变的社会经济力量包括：人文环境的变化、生产和工作方式的转变、金融业的发展、政治制度的变迁 4、影响房地产市场的需求因素：收入的变化、其他商品价格变化、对未来的预期、政府政策的变化 5、房地产市场需求的特点：具有广泛性、具有多样性、通常需要借助金融信贷机构进行融资 5、影响房地产市场的供求因素：房地产开发成本、政府政策变化、对未来的预期 6、房地产市场供求特点：缺乏弹性、具有非同质性、供给主体间的竞争不充分 6、房地产投资的特性包括（位置固定性或不可移动性、寿命周期长、适应性、各异性、政策影响性、专业管理依赖性、相互影响性） 7、政府干预房地产市场的目标：实现房地产市场持续健康发展、使存量房地产资源得到最有效的使用、保证为各类生产生活需要提供适当的入住空间、引导新建项目的位置选择、满足特殊群体的需要 8、政府干预房地产市场的手段：土地供应政策、金融政策、住房政策、城市规划、地价政策、税收政策、租金和价格控制 9、房屋租赁合同的法律特征（①房屋租赁合同是双务合同；②房屋租赁合同是有偿合同；③房屋租赁合同是诺成合同；④房屋租赁合同是要式合同；⑤房屋租赁合同是继续性合同）。 9、物业服务合同的法律特征是（①以当事人相互信任为前提；②是有偿的；③既是诺成性合同又是双务合同，是劳务合同）。 9、保险合同：要式合同、附和合同，双务有偿、射辛合同 10、营业成本与期间费用（两者不得混淆，成本是在收益实现后即得到补偿，期间费用则计入当期损益，凡期间费用按有关规定分别计入管理、财务费用）。 11、营业成本构成：直接人工费、直接材料费、间接费用（管理单位的工资、固定资产折旧、低值易耗品） 12、期间费用或经营管理费用：管理费用（公司经费、工会经费、董事会费、）财务费用（利息净支出、汇兑损失、金融机构手续费、公司筹资发生的其它费用） 13、成本控制都应遵循的原则包括（①全面控制原则；②讲求经济效益原则；③责权利相结合原则；④例外管理原则）。 14、保险的原则：诚信原则、可保利益原则、近因原则、比例分摊原则 15、企业财务活动：资金筹集、运用、耗费、收回、分配 1、财务管理的具体目标（①筹资管理目标②投资管理目标③利润分配管理目标 2、在股份制企业财务管理的总体目标中，（股东财富最大化）是衡量企业
此文档下载后即可编辑 关于物业管理“酬金制”计费形式探析 由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2004年1月1日起施行，其中明确，物业服务费用可采取包干制或者酬金制形式。 一、酬金制概念分析 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义，作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解，而应全面的理解其实质的内涵。 1、采取酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有。物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用。 2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修
费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动。酬金也可按约定的数额提取，即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少。 其实，酬金无论按比例还是固定数额提取，说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。 3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出”。其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部”支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，如果需要，当然要“全部”支出；如果可以有节余的，那就“不需全部”支出；如果有特别的需要或意外的发生，还必须要“超额”支出。 4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担，并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。
经营性物业抵押贷款业务须知 一、经营性物业的定义 经营性物业是指已竣工验收并投入运营的经营管理规范、经营利润稳定、现金流充沛、综合收益好的商业或工业营业用房，包括写字楼（甲级及以上）、宾馆酒店（四星级及以上）、商场、综合商业设施、标准工业厂房等物业形式。精品文档，你值得期待 二、经营性物业贷款 经营性物业贷款是指向借款人发放的、以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，并以该物业的经营收入作为还本付息主要来源的抵押贷款。 三、经营性物业贷款的用途 1、借款人生产经营中合理的资金需求，包括物业在经营期间的维护、改造、装修等经营性周转资金或其他经营许可范围内合理的经营性周转资金； 2、置换借款人用于建造或购置经营性物业的银行、股东、关联公司借款等负债性资金。 四、经营性物业贷款的准入 1、借款人为依法注册登记的企业法人，拥有的经营性物业位于城市中心繁华地段，已经投入商业运营，并对该物业有独立的处置权（即拥有经营性物业全部产权，持有合法有效的房产所有权证及土地使用权证）。 2、借款人在我行开立结算账户，无不良信用记录，我行信用评级8
级及以上； 3、借款人净资产5000万元以上（含）； 4、商业用房建筑面积8000平米及以上，运营期限未到2年的，最近一年出租率须达70%以上； 5、承租人须在我行开立结算账户，其存款、结算、POS机收单须在我行办理； 6、借款人同意与银行签订物业经营资金监管协议，承诺用于抵押物业经营所产生的资金结算、代收代付等中间业务在我行办理，接受我行对所抵押物业的经营收入、支出款项的封闭式监管。 五、我行授信方案 1、授信额度：流动资金贷款主要用于经营期间维护、改造、装修及其他经营性周转资金的，贷款额度不超过实际资金需求；固定资产贷款主要用于置换第三方负债，贷款额度不超过拟置换资金金额。两者可综合授信，但最高不超过所抵押物业评估价值的70%。 2、授信期限：根据资金用途合理设定流贷期限，一般不超过3年，额度可循环使用；根据物业经营性现金流设定固贷期限，一般不超过5年，固贷为一次性额度，分期还款。 六、需提供资料 1、借款人基本资料； 2、借款人董事会或股东会同意借款、并同意以经营性物业抵押的授权； 3、经营性物业产权证；
第一章总则 第一条为加强公司的（经营性资产管理，提高资产的使用效益,根据《公司法》、《中华人民共和国招标投标法》、《中外合作经营企业法实施细则》，结合公司实际，现制定本办法。 第二条本办法适用于公司的经营性资产，主要包括流动资产、固定资产、无形资产、对外投资和其他资产。 第三条经营性资产管理的内容主要包括：非经营性资产转经营性资产（含利用国有资产进行有偿服务项目）、经营性 资产的使用、处置、保值增值、考核与评价等。 第四条经营性资产的经营方式主要有委托经营、承包经营、股份制经营、独立经营、租赁经营等五种。 第二章管理机构及职责 第五条公司对经营性资产的管理，坚持所有权和使用权相分离的原则，实行“统一领导，归口管理，分级负责、责任到人”的管理体制。 第六条资产管理处是公司资产的主管部门，经营性资产管理工作在资产管理处指导下进行。经营性资产的建账、建卡、核算、处置、非经营性资产转经营性资产等由资产管理处按规定统一办理。
第七条经营性资产管理办公室是经营性资产的主管部门，在主管领导的领导下，代表公司行使经营性资产所有者的权力。对公司各类经营性资产实施监督管理，其主要职责是: 1、贯彻执行国家有关国有资产管理的政策、法律、法规,并结合公司实际情况，制定经营性资产管理的规章制度,并进行监督实施。 2、负责固定资产、流动资产、无形资产、对外投资及公司其它经营性资产的产权界定、登记、统计、评估、检查、公司收益的催缴等产权管理工作，明晰公司内部产权关系。组织公司经营性资产的年检工作，编制经营性资产汇总报告，及时真实地反映公司经营性资产变动及效益状况。按照上级主管部门的部署或学校工作需要，会同有关部门进行清产核资工作。 3、调查研究公司各类经营性资产的现状和变动情况。参与公司开办的经营项目论证，监督经营性资产的使用和保值增值情况。 4、负责非经营性资产转作经营性资产的申报、划转，评估、评价和考核及监督检查等管理。参与公司改制的资产评估及法人离任或企业破产审计、清算工作。 第八条公司经营性资产由经营性资产管理办公室统一规划，统一实施，统一管理。任何单位和个人不得擅自利用公司资产从事经营或有偿服务活动。
物业事业部运营管理、拓展方案
一、物业事业部的工作职能 1．制度管理：制定物业公司日常工作的流程，工作秩序，制定相关的运营管理制度。 2．财务预算：参与物业公司的整体的运营成本费用，拟定公司物业运营预算。 3．决策工作：分析各项工作任务及经营状况，对运营中出现的问题提出意见及建议，解决运营中出现的问题。 4．协调工作：协调各部门之间的关系，协调各业主的公共关系。 5．项目管理：协助各项目的工作进度，协助建立各项管理制度。 6．监管工作：监管各项目运营情况，定期检查，了解员工工作表现、人员变动、掌握经营情况，改善工作流程。 7．业主服务：巡视物业公司员对业主服务态度、服务技巧等，若有业主投诉，细心聆听、查明因由，及时解决问题及投诉，保持公司信誉及形象。 8．拓展工作：配合制定全年拓展计划，，参与拓展活动及推广计划及实施。 9．培训工作：对各项目人员进行培训，如日常工作程序，沟通技巧等， 10．培养物业公司员工团队精神：倡导彼此信任、友好一致、团结互助、精诚合作的工作氛围。 发展方向确定
物业管理企业正逐步走向市场化、规范化。但是由于物业管理企业仍然存在专业水平匮乏的现象及业主对物业企业天然敌对心态，因此导致物业管理行业频频闹纠纷，所以，提高物业管理企业的专业化水平是我国物业管理企业的唯一发展方向。现代物业管理中大部分的职能是通过对物和对行为的管理，最终转向以提供优质服务主经营方式转变。 物业管理涉及业主的方方面面，各项管理工作针对性、技术性又很强，要提高物业管理的整体水平，降低物业管理的成本费用，就必须对物业实行专业化管理，由物业管理企业来全面负责和承担管理责任。 物业公司走规范化、专业化的发展之路，是本集团物业管理公司发展的方向，也是未来我物业公司发展的必然趋势，这需要物业公司的每一名物业管理人去思考、去创造、去实现。 物业收支分析 物业公司的收入来源，大致归纳就包含四个方面的收入： 1、公共性服务费用的收入，就是通常所说的物业管理费； 2、公众代办性服务费的收入； 3、外包项目服务费的收入； 4、物业企业的综合经营的收入。 第一种物业管理费是物业公司小区住宅项目，在短期或中长期时间内作为市场发展吸引力的主营业务收入。作为实质性的物业经济收