房产信托基金可行性发展分析
采用银行贷款的方式进行融资一直是我国房地产公司主要的融资渠道，大约70％的房地产开发资金来自银行贷款的支持。我国房地产业已成为与银行业高度依存的一个行业，为了防止房地产市场的隐患最终转稼给商业银行，抑制可能产生的泡沫，中国人民银行在2003年6月13日出台了新的房产信贷政策(银发[2003]121号)，对房地产开发商的开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金贷款等7个方面提高了信贷门槛。房地产信贷门槛的提高导致房地产融资成本提高。目前，房地产行业迫切需要银行外的融资渠道，以解决开发和经营的资金问题。
房地产投资信托基金是通过集合社会散资金，使用专业人士投资、经营管理，不仅可以解决房地产公司的外部融资渠道单一和融资难问题，而且也可以促进房地产业的资金结构和产品结构的优化，并为中小投资者参与房地产投资和收益分配提供了现实途径，是房地产业发展的一条较好的融资渠道。
一、我国发展房地产投资信托基金的意义
1.可以为房地产业的发展融通大量的资金，解决房地产开发的资金来源问题。发展房地产投资信托基金业务可以吸引民间大众的资金，使房地产信托基金成为房地产业的
重要融资渠道，促进我国房地产金融的发展。改变目前单一依靠银行贷款的融资模式，降低金融风险。
2.房地产投资信托基金有利于我国房地产业的健康发展。首先，房地产投资信托基金可以改善房地产企业的融资渠道；房地产投资信托基金的融资服务有利于降低房地产企业对银行贷款的依赖性。其次，可以促进房地产企业的规范化操作。房地产投资信托基金具有分散投资、降低风险的基金特性，不会对一个企业投入大量的资金以至取得控股地位，它作为小股东必然更加关注企业的规范化运作，从而对房地产企业的运行起到外部监督的作用。再次，可以优化房地产行业内部结构。房地产投资信托基金在利润的驱动下将把资金投向具有一定潜力的房地产企业及项目，从而促进房地产企业的优胜劣汰和房地产项目的优化。同时，在基金支持下还可以通过兼并、收购等手段加快同行业企业间的联合，有利于房地产产业大型企业集团的出现，实现资源的优化配置。
3.发展房地产投资信托基金为投资者提供多元化的投资渠道。房地产投资信托基金具有保值增值的功能，房地产投资的收益相对比较稳定。房地产的固有特性决定了其具有保值增值的能力，可以减弱诸多非系统因素的影响。投资者需要在投资组合中加入房地产投资。房地产与股票是可供公众投资者选择的两种主要对象，互为替代品；当股市价格下跌时，以及物价持续上涨、货币迅速贬值时，房地产往往成为保值增值的主要追求对象。当前我国城市化进程势不可挡，住房商品化日益深入，人民群众在全面建设小康社会阶段的首选消费新热点正是商品住房。在人均收入持续增加的背景下，商品住房
消费需求占消费总需求的比重必将持续提高，城市其它房地产的需求也将不断增长，这决定了在房地产投资总量不盲目扩大的前提下，房地产投资的长期预期收益应该比较高，房地产投资信托基金的收益也相应较高。
二、房地产投资信托基金的资金来源
1.社会闲散基金。我国居民的投资渠道单一，主要是银行储蓄。而银行出于对风险考虑，提高了房地产信贷的门槛。大量资金滞留在银行体系内，没有形成社会生产资本，造成社会资源的闲置和浪费。投资者需要的是稳健、有前景、有较高回报的投资工具。房地产投资信托基金正好满足了这一要求，发展房地产投资信托基金将大大促进房地产业的发展，提高经济运行质量。
2.国外及我国香港资本。当前日本经济的持续低弥，美国经济的不太景气，而我国的经济保持了较高的增长速度。大量国际资本寻求进入我国。据有关报道，美国早在2000年就成立了专门投资于中国房地产项目的基金，为其进入中国房地产市场做好了准备。高盛、美林、摩根斯坦利等著名投资机构对我国房地产市场表现出很大的兴趣。我国香港亚太国际集团也主张在内地建立房地产信托基金，参与房地产的经营和开发。
三、发展房地产投资信托基金的组织形式：契约型信托投资基金
从组织形态来看，房地产投资信托基金可以分为契约型和公司型两种，契约型依据《信托法》规定的信托契约建立、运作；公司型依《公司法》成立，具有法人资格。公司型具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担(公司所得税和股东分红个人所得税)等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得法律保护，这符合房地产投资基金风险低的特点，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。因此，房地产投资基金应首选契约型组织形式。我国目前大多数信托产品采取这种形式。
四、我国发展房地产投资信托基金面临的障碍
1.我国目前的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。另外我国缺乏相关规范各种房地产信托经营业务的政策、法规及实施细则。关于房地产投资信托基金如何具有运作、房地产信托经营业务的税收制度等具体操作中需要探讨和解决的关键问题没有明确的规定，在一定程度上妨碍了房地产投资信托基金的发展。
2.客户选择上的两难。尽管目前银行收紧了对房地产开发的信贷供给，但一些信誉较好的大型房地产公司仍能较易获得银行贷款的支持和从其他渠道满足自己的资金需求，信托公司在向这些对象提供贷款支持时，与银行相比并不存在优势；而对存在融资
困难的中小房地产公司提供融资又具有很大的风险，这就形成了一个在确定客户对象上的两难问题。
3.缺乏专业人才运作房地产投资信托基金。房地产基金的成功运作，需要大量既懂房地产专业知识，又掌握投资银行业务和相关法律法规的复合型人才，而现阶段国内能够符合这些条件的人才并不多，基金管理人员往往擅长单一的专业领域，很难适应大规模房产投资基金的经营运作，所以发展我国房地产投资基金迫切需要更多相关专业人才。
五、发展房地产投资信托基金的政策建议
1.我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须加强对房地产投资信托理论的研究探索，并推动政策的市场化。我国的现状与日本的上世纪80年代后期比较相似，银行大量的资金流向房地产，并且很多已经成为银行的不良资产，给银行的经营造成了很大风险。我们应该尽快建立一套房地产投资信托基金体系，完善房地产投资信托基金的具体操作，减轻银行的压力。
2.在政策上，建立完善的法律体系，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。要建立完善的法律体系，仅仅只颁布单一的《信托法》、《投资基金法》是远远不够的。必须将法律制定工作细化、完备化，要达到此目标还必须配备一些其他的相关法规。首先应进一步完善《公司法》或制定专
门针对投资基金发展的《投资公司法》、《投资顾问法》等法规。其次，还可制定一些房地产投资信托基金的专项管理措施，如对投资渠道、投资比例的限制等等。使我国的房地产投资信托基金从一开始就以较规范的形式发展。另外，还需对目前的税法进行改革，避免双重征税问题，为其发展创造良好的税收环境。
3.创造条件，加快培养大量的机构投资者。在美国房地产投资信托基金的资金来源中很大一部分是机构投资者的资金。保险基金、养老基金等机构投资者资金量大而且信息灵通，投资技术高，能够为房地产投资信托基金提供稳定的资金。我国目前还没有真正意义上的机构投资者，这对于房地产投资信托基金的发展非常不利，所以加快培育机构投资者势在必行。
老年公寓项目可行性分析报告（此文档为word格式,下载后您可任意修改编辑！）
1、总论 1.1项目背景 1.1.1项目名称 某某县老年公寓建设项目 1.1.2承办单位 某某县老年公寓有限公司 法人代表： 1.1.3承办单位概况 本项目承办单位为老年公寓有限公司，该公司实行市场化运作，独立核算，自负盈亏。原某某县老年公寓位于某某县县城中心繁华地段，占地面积1887m2，现有床位25张，供养各类老人23人，管理人员3人。该院由于投入不足，建设规模小，设施简陋，不能适应社会需求，急需迁扩建。 老年公寓有限公司法人代表林某，男，中共党员，现年50岁，早年参军，退伍后先后任郭门村支部书记、某某县丝绸厂厂长，1998年调任某某县福利院院长，有多年从事老年工作的经验。1.1.4项目提出背景和项目建设的必要性 改革开放以来，我国人口出生率锐减，由1970年的33.4‰下降到2001年的13.4‰；总和生育率由1970年的5.8‰下降到2000年的1.6‰，加之城市化进程加快医疗卫生事业的发展，人口寿命快速提高，人口老龄化加速，我国60岁以上老年人口比重从1964年的6.08％上升到1998年的9.97％，至1999年已达到10％，进入老年型社会。
随着我国经济快速增长，人民生活水平迅速提高，老年人口规模越来越庞大。1982年第三次全国人口普查时，60岁以上老年人口为7664万人，1990年全国第四次人口普查时为9697万人，2000年第五次人口普查时上升至1.3亿人。这一数字几乎相当于目前一个俄罗斯的人口、两个英国的人口或四个加拿大的人口。若把这样庞大的人口群体当作一个国家的话，它将是世界上人口数排行第十位的国家。 从人口增长趋势看，根据2000年全国第五次人口普查资料，2000年全国总人口124261万人，与1990年第四次人口普查相比，总人口增长了12.8％，而60岁以上老年人口增加了34.1％，总人口年均增长速度只有0.92％，而老年人口年均速度达到2.97％，大大快于总人口增长速度。60岁及其以上老年人口以年均3％速度持续增长。更为突出的是，我国80岁以上老年人口已达1100万，并以年均5％的惊人速度递增。2005年底60岁以上老年人口将达到2.8亿，占总人口18.4％左右；2050年将达到4亿左右，占总人口25％以上，表现出“两高两大两低”特征，即高速、高龄，基数大，差异大，社区养老水平低、自我养老意识低。我国人口老龄化发展的不同阶段，将出现老年人口快速增长期、高龄老年人口快速增长期、农村老龄化加速期。我国现阶段人口老龄化问题必将对全球人口老龄化带来巨大影响，也必将对我国经济、政治、社会、文化发展带来深刻影响。如何应对人口老龄化挑战，将在一定程度上决定中国能否成为稳定繁荣的发达国家，在21世纪中叶达到中等发达国家现代化水平和全面建成小
老年公寓的可行性报告 可行性研究报告(简称可研报告)，是指从事一种经济活动(投资)之前，双方要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行，估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审批的上报文件。那么房地产可行性报告该怎么写呢?下面是小雅为大家准备的老年公寓的可行性报告，欢迎大家参考和借鉴。 老年公寓的可行性报告 一、我国老年人情况分析和养老床位： 据统计，目前我国60岁以上的人口达到1.44亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均3.2%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到4.5亿和3.35亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居
民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人; 全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。 二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况： 石家庄现在60岁以上的老年人口已达118.2万，占总人口的12.6%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之8.12，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万;东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了
老年公寓的可行性报告 老年公寓的可行性报告 一、我国老年人情况分析和养老床位： 据统计，目前我国60岁以上的人口达到亿，占总人口的11%，在今后较长一段时期内，老龄人口的比例将以年均%的速度增长，从20xx年到20xx年这一时期，平均每年将有596万人进入老龄，大约在21世纪40年代，人口老龄化程度达到顶峰;2030年前后，我国60岁以上的老龄人口预计将增至4亿左右，相当于现在欧盟15国的人口总和;到2050年，我国60岁和65岁以上的老龄人口总数将分别达到亿和亿，这意味着每3个人中就有1个老人。据人口专家预测，未来10年，包括独生子女与独生子女、独生子女与非独生子女组成的独生父母家庭(即421家庭)在我国至少会达到上千万个。据一项京沪穗城市居民调查显示，35%的家庭要赡养4位老人，49%的家庭要赡养2-3位老人; 全国各类老年社会福利机构有170多万张养老床位，而全社会的养老床位需求达1400万张，远远不能满足需要。老年人的养老、安居问题日益成为重要的社会问题。 二、石家庄老年人口情况和老年公寓情况： 石家庄现在60岁以上的老年人口已达万，占总人口
的%，石家庄民政局福利处姜连吉处长说，托老的需求，市场很大。目前石家庄有证的老年公寓有30家，床位不足万张，占市区老龄人口的千分之，跟全国的1%差距很大，跟国外要求达到的10%，不可而语。养老床位缺口很大。燕赵老年报记者杨勃志说，以前老年公寓入住率不是很理想，但是今年年初开始，好多老年公寓爆满，且有几家排队等候入住。 我们考察过的老年公寓护理院，了解到的一些信息：白求恩护理院;颐养园老年公寓;夕阳红老年公寓;长安老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;棉五托老所;联谊老年公寓。运营比较好的老年公寓有：长安老年公寓;东云老年公寓;夕阳红老年公寓;松鹤圆老年公寓;祥和老年公寓;锦华老年公寓;颐养园老年公寓。新投资扩建的老年公寓有：新建的锦华老年公寓，投资150万;东三教的颐寿园投资600万，面积7000平米。颐养园老年公寓扩建投资200万;祥和老年公寓扩建投资200万。当时我们在一家护理院了解情况时，老板说，石家庄的老年公寓5年后会火起来，我们想有一定道理。 三、几种养老形式的介绍：家庭服务、居家养老、老年公寓、福利院等4种形式。 家庭服务照顾，是对生活不能自理、卧病在床的老年人，在家接受亲属全方位照顾的形式，儿孙满堂，儿女尽孝自古以来就是中国老人最理想的养老状态。我们国家大部分都是
武夷学院国际学术交流中心及青年教师公寓项目 可 行 性 研 究 报 告
第一章总论 第一节项目概况 一、项目背景 (一)、项目名称：武夷学院国际学术交流中心及青年教师公寓项目 (二)、建设性质：新建 (三)、建设地点：武夷山市武夷大道16号武夷学院校园。 (四)、项目建设单位：武夷学院 (五)、学校领导：XXX:党委副书记、校长 XXX: 党委副书记 XXX: 党委委员、纪委书记 XXX: 党委委员、副校长 XXX: 党委委员、副校长 （六）、建设容及规模 武夷学院是省重点建设的综合性大学，目前全日制在校生约12000人。 为满足学校国际学术交流的需要，促进不同专业、不同院系之间的信息资源、教学经验交流，学校启动国际国际学术交流中心项目建设，为了改善青年教师的住房条件，使其更好地服务于教学工作，学校拟建设青年教师公寓共15栋，该两项目建设建筑面积约44127平方米。 （七）、投资与经济社会效益 本项目投资估算为13608.32万元。通过本期项目的建设，进一步提升学院的形象，促进不同院校间的学术交流，而青年教师公寓的建设将极大地解决教师的住房需求，改善教师的生活条件，为教师提供优质的后勤保障。
第二节业主单位简介 武夷学院是国家教育部批准设立的公办全日制普通本科院校，建校于1958年。学校坐落在风景秀丽、历史文化积淀厚重的“世界自然与文化遗产地”——武夷山，是825年前朱熹亲手创建的武夷精舍（书院）的传承者。 武夷山地处海峡西岸经济区绿色腹地，西连，北邻，铁路、公路、航空四通八达，正在建设中的三条高速公路将使武夷山成为推动海峡两岸经济区与长江三角洲、珠江三角洲紧密对接、联动发展的交通枢纽。 学校现有规模9000余人。教职工610人，现有国务院特殊津贴专家、博士生导师、硕士生导师、教授、副教授156人；现有硕士、博士学位教师260余人；25位院士、知名专家学者被聘为学校客座教授；有多名外籍专家任教。 学校现设有茶与生物系、人文与教师教育学院、商学院、旅游系、艺术系、数学与计算机系、电子工程系、环境与建筑工程系、信息学院、动漫学院、思想政治理论课教学部、继续教育学院等12个教学系（部）。 近年来，全校师生员工以科学发展观为指导，主动适应区域经济社会发展的需要，主动融入“两个先行区”和“前锋平台”建设大局，拓展先行先试的作为，持续推进转型与“跨越式发展”战略，明确提出“服务地方发展，拓展两岸合作，推进国际交流”的办学总体宣传。办好“三欢迎”（学生欢迎、用人单位欢迎、社会欢迎）大学，培养“四会”（会做人、会学习、会应有、会创新）人才，把学校建设成凸显武夷特色，服务海西发展，注重国际交流的地方性应用性绿色强校。
(此文档为word格式，下载后您可任意编辑修改！) 银色港湾老年公寓可行性报告 二00七年十月
目录 一、项目提出的依据 二、老年公寓目标客户需求及应对分析 三、老年公寓选址（地块）应具备的基本条件 四、老年公寓规划 五、老年公寓风险分析 六、风险规避与控制措施 七、项目实施 八、结论 一、项目提出的依据 （一）政策依据 1、《河南省人民政府办公厅转发老龄委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（豫政办[2006]105号） 2、河南省民政厅等部门《关于加快发展社会福利事业的通知》（豫民福[1998]19号 3、《国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利化意见的通知》（国办发[2000]19号） 4、《国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知》（国办发[2006]6号）
5、财政部和国家税务总局〈关于对老年服务机构有关税收政策问题的通知〉（财税[2000]97号 6、《中华人民共和国土地管理法》 （二）老年公寓市场机遇 我国已进入老龄化社会阶段 按照国际标准，当一个国家或地区65岁以上人口占总人口7%或60岁以上人口占总人口10%以上时，即为老龄化社会。据有关统计资料显示，目前我国是世界上老年人口最多的国家，60岁以上的老龄人口约为1.45亿，占我国总人口的11.2%，而且这个数字每年都在以3%的速度增长。我国进入老龄化社会已是不争的事实。根据国家有关部门统计预测，到2025年，老年人将占全国总人口19.34%；到2040年，老年人将占全国总人口的27.8%，届时每三个半人口中就有一个老年人口。 “老年公寓”市场潜力巨大 2000年国家有兲部门通过调查和分析预测，到本世纪一十年代末，中国退休劳动者一生的积蓄总和相当于全国国内生产总值的1/3；另据中国老龄人协会估计，中国老年人消费约每年3000亿人民币，而且随着老年人消费观念的逐步转变，其消费数额还将得到迚一步增长。由此可见“老年人市场”是一个潜力很大的市场，老年人产业，尤其是老年住宅产业是一个极待开収的产业。 老年人养老逐步向集中养老转移 受传统观念的影响（他们认为那些所谓的养老院是些没儿、没女的孤寡老人的安身之地），国内老年人养老讲究“三代同堂”，老死不离儿孙。但随着近年居民生活水平的提高和居住观念的改变；核心家庭趋于普及，传统家庭逐渐减少，
资料范本 本资料为word版本，可以直接编辑和打印，感谢您的下载 老年公寓建设项目可行性研究报告 地点：__________________ 时间：__________________ 说明：本资料适用于约定双方经过谈判，协商而共同承认，共同遵守的责任与义务，仅供参考，文档可直接下载或修改，不需要的部分可直接删除，使用时请详细阅读内容
引言 “最美不过夕阳红，温馨又从容。夕阳是晚开的花，夕阳是陈年的酒，夕阳是迟到的爱，夕阳是未了的情，多少情爱，化作一片夕阳红”！当这动听的歌声在耳畔响起，我们就会想起年迈的父母。父辈养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。 人生最需要关爱的时期是两头：一是小时候，二是到老年。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。为社会服务几十年，到老年被社会边缘化，深居家中、缺乏交流群体，老后生活无乐，岂不心寒？据统计，全国有1000万70岁以上高龄老人需要照顾。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负
酒店公寓项目可行性分析报告文档2篇 Feasibility analysis report of hotel apartment project 编订：JinTai College
酒店公寓项目可行性分析报告文档2篇 小泰温馨提示：可行性研究报告是从事一种经济活动投资之前，双方 要从经济、技术、生产、供销直到社会各种环境、法律等各种因素进 行具体调查、研究、分析，确定有利和不利的因素、项目是否可行， 估计成功率大小、经济效益和社会效果程度，为决策者和主管机关审 批的上报文件。本文档根据可行性报告内容要求展开说明，具有实践 指导意义，便于学习和使用，本文下载后内容可随意修改调整及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：酒店公寓项目可行性分析报告文档 2、篇章2：老年公寓可行性报告文档 篇章1:酒店公寓项目可行性分析报告文档 【引言】 酒店公寓的实质是酒店，其软硬件配套都是按照酒店标 准来配置，且纳入酒店行业管理范畴，它所销售的是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房。产权式酒店的本质在于购买者目的并非自住，而是将客房委托酒店管理公司统一经营和出租，
以获取客房利润分红和获得酒店管理公司赠送一定期限的免费入住权。 酒店式服务公寓的概念最早起源于欧洲，是当时旅游区 内租给游客供其临时休憩的物业，由专门的酒店管理公司进行统一的上门管理，既有酒店的性质，又相当于个人的临时住家，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。 真正意义上的酒店式服务公寓的出现至今已有约30年时间。上世纪中叶，一些发达欧美国家的主要城市，尤其是在美国，经历了巨大的社会变革。这些社会变革带给更多人们以文化和教育的机会，人的流动性更强，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之开始对配有家俱的公寓产生需求。而当星级酒店式管理的概念被引进时，更受到那些喜欢“流动”者的广泛欢迎。社会经济飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区。商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的公寓住宅功能日趋完善。国际标准化的酒店式服务公寓，是结合酒店的管理模式和设施标准，采用公寓房型设计的一种物业经营模式。由于价格低于酒店标准，而服务水准又大大高于普通公寓，因而深受中长期出差的高层人士的欢迎。 【目录】
Record the situation and lessons learned, find out the existing problems and form future countermeasures. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 老年公寓可行性研究报告
编号：FS-DY-20299 老年公寓可行性研究报告 老年公寓可行性报告 截止到年底，我市户籍60岁以上老人达150.94万，占总人口15.2%，老年人口增速5.5%，高于全国平均增长速度，城区空巢家庭达60.7%。据预测，到21世纪中叶，哈尔滨市老年人口比重将达到25%，即每4个人中就有一个老年人。 据分析，哈尔滨市人口老龄化是由于生育率急剧下降造成的，老龄化超前于经济发展，即“未富先老”。而老年公寓是解决这一问题的重要手段。开办老年公寓首要的问题是维持良性运转，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，如房租、防暑降温、取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等。其计算公式为(预期入住人数╳收费)—服务成本即为盈亏。收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。
一、申办老年公寓可行性分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，我们要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前本市同行业总量(床位数)及分布情况;老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况，XX镇的交通和环境情况等。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，都能造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。 (一)、从市场角度 目前，我市现拥有养老机构211家，床位共计8000余张，刚刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展空间。从区域角度来看，南岗区、道里区、道外区、
目录第一章总论错误！未定义书签。 一、项目概况错误！未定义书签。 二、报告编制的依据错误！未定义书签。 三、编制内容错误！未定义书签。 四、结论与建议错误！未定义书签。 第二章业主基本情况错误！未定义书签。 一、企业概况错误！未定义书签。 二、技术负责方简介错误！未定义书签。 第三章项目背景和建设的必要性错误！未定义书签。 一、项目背景错误！未定义书签。 二、项目建设的必要性错误！未定义书签。 第四章项目市场分析错误！未定义书签。 一、市场前景分析错误！未定义书签。 二、市场现状错误！未定义书签。 三、营销策略、方案、模式错误！未定义书签。 四、产品方案错误！未定义书签。 第五章项目建设条件错误！未定义书签。 一、项目位置错误！未定义书签。 二、项目建设条件错误！未定义书签。 第六章项目建设内容及规模错误！未定义书签。 一、建设规模错误！未定义书签。 二、建设内容错误！未定义书签。 第七章技术方案错误！未定义书签。 一、设计原则及指导思想错误！未定义书签。 二、总图布置错误！未定义书签。 三、土地整理错误！未定义书签。 四、道路设计错误！未定义书签。 五、给排水错误！未定义书签。 六、电力、电信错误！未定义书签。 七、绿化错误！未定义书签。 八、方案错误！未定义书签。 第八章项目资源供应错误！未定义书签。 一、林业资源错误！未定义书签。 二、土地资源错误！未定义书签。 三、劳力资源错误！未定义书签。 四、苗木供应错误！未定义书签。 第九章环境保护和节能措施错误！未定义书签。 一、环境保护错误！未定义书签。 二、节能措施错误！未定义书签。 第十章劳动安全卫生与消防错误！未定义书签。 一、消防错误！未定义书签。 二、防火预案错误！未定义书签。 三、安全错误！未定义书签。 四、防治错误！未定义书签。 第十一章项目的管理及实施错误！未定义书签。 一、组织机构错误！未定义书签。 二、项目的监督和评价错误！未定义书签。 第十二章项目实施进度计划与招投标错误！未定义书签。 一、项目实施进度计划错误！未定义书签。 二、招投标方案错误！未定义书签。 第十三章投资估算和资金筹措错误！未定义书签。 一、投资估算错误！未定义书签。 二、资金筹措错误！未定义书签。 第十四章财务评价错误！未定义书签。 一、评估依据、原则和方法错误！未定义书签。 二、基础数据选取错误！未定义书签。 三、收入及税金估算错误！未定义书签。 四、盈利能力分析错误！未定义书签。 五、偿债能力分析错误！未定义书签。 第十五章不确定性分析错误！未定义书签。 第十六章项目风险分析错误！未定义书签。 一、途径错误！未定义书签。 二、资源风险错误！未定义书签。 三、自然风险错误！未定义书签。 四、市场风险错误！未定义书签。 五、防范风险措施错误！未定义书签。 第十七章社会效益评价错误！未定义书签。 一、社会影响分析错误！未定义书签。 二、互适性分析错误！未定义书签。 三、社会风险分析错误！未定义书签。 第十八章项目结论错误！未定义书签。 一、主要研究结论错误！未定义书签。 二、建议错误！未定义书签。
序言 “谁言寸草心,报得三春晖！”父母养育了我们，创造了财富，操劳了一生，如今他们步入了老年，既需要生活的照料，更需要身心的康宁。作为晚辈，我们用什么方式来赡养老人，让他们安享天伦之乐，感受到社会的关爱和人间的亲情？这是整个社会都应该重视的问题。 人生最需要关爱的是两个时期：一是成长阶段，二是老年阶段。我国目前是世界上老龄化程度最快的国家，发达国家近百年才出现的人口老龄状态，我国50多年便进入了。这源于改革开放以来人口出生率的下降、经济条件的提高和健康条件的改善等因素。据统计，近60年来，我国平均寿命比建国前增长了近30岁。而目前家庭抚养晚辈与赡养老人的状况，却存在着极大的反差：6个大人围着一个小孩转，赡养老人却力不从心。这在很大程度上不是因为孝心或经济原因，而是因为老年人有多方面的需要。人口学家分析，我国未来相当长一段时期内，其家庭结构是一种1：2：4的倒金字塔式，即两个中年人负担4个老人和1个小孩，这不仅在经济上、尤其是在精力上都会力不从心。因此，条件好、花费少的老年公寓将受到人们的普遍欢迎。随着经济收入的增加，思想观念的更新，心灵慰藉的渴望以及对生活质量的更高追求，也将使越来越多的老年人愿意入住老年公寓。养老从家庭走向社会，将成为一种趋向，不可避免地向我们走来。 目前，为老年人服务的机构已逐步发展，在发达城市，有老年公
寓、老年住宅，护理院、老年病医院等；乡镇则大多为一般条件的敬老院、养老院，而在中小城镇，不同档次的老年公寓，越来越受到广大老年朋友的青睐，其市场发展前景广阔。老年公寓，是既能体现老年人居住养老，又能享受到社会化服务的新型老年住宅，是按照市场原则兴办和管理，面向有一定经济负担能力的普通老人提供居住服务的社会养老机构。加快老年公寓建设的意义已远不只是满足老年人的生活需求，更重要的是对于减轻年青一代家庭成员的精神压力，构建和谐家庭，促进社会的和谐共融有着积极的作用；对于深入贯彻落实科学发展观，推进社会主义和谐社会建设具有深远的意义。 固镇县XX医院依托自身的医疗优势，拟兴办一所附属老年公寓，实现医疗和养老资源共享，努力为入住老人特别是患有老年病、慢性病，需要长期治疗护理的老人提供专业化、规范化的治疗、康复、养老的理想住所。 本报告就该项目建设的可行性作深入研究。 术语 1、老年公寓 Apartment for the Aged 专供老年人集中居住，具备餐饮、清洁卫生、文化娱乐、医疗保健服务体系，符合老年体能心态特征的公寓式老年住宅。 2、老龄阶段 The Aged Phase 60周岁及以上人口年龄段。 3、自理老人 Self-helping Aged People 生活行为完全自理，不依赖他人帮助的老年人。 4、介助老人 Device-helping Aged People
一、总论 （1）建设单位概况 北京建工一建工程建设有限公司是在改革开放市场经济形式下,经过改制应运而生的新型企业,是一家既有辉煌历史业绩又具有市场运营机制的新型现代公司。其前身为北京市第一建筑工程公司,成立于一九五三年三月十五日。 北京建工一建工程建设有限公司评定的资质等级为房屋建筑工程、机电安装工程、建筑装修装饰工程、起重设备安装工程、施工总承包、专业承包壹级,市政公用工程施工总承包、钢结构工程专业承包贰级、预拌商品混凝土专业贰级及特种专业工程承包资质。 北京建工一建工程建设有限公司,是大型建筑施工企业,具有建筑工程承包、土建施工、设备安装、建筑构配件生产、建筑机械制造、工程设计等综合能力；拥有科研、职工培训等专门机构及混凝土搅拌、材料供应储运、钢筋集中加工、施工机械维修等专业部门,近年来随着公司发发展及市场需要,逐步涉及房地产开发、建筑经济技术咨询服务等新型行业。 北京建工一建工程建设有限公司现有员工1924人。其中拥有各类专业技术人员1260人,具有高级职称专业人员25人,中级职称专业人员149人,初级职称专业人员 714人。 北京建工一建工程建设有限公司现有施工机械、运输机械和加工机械共1152台,机械设备总功率为25039KW,设备原值6115万元。公司各专业公司为总承包提供各种保障。 北京建工一建工程建设有限公司始终把先进施工技术的研制、开发和应用摆在突出的位置上。先后研制、开发了大模板施工体系、现浇平板成套施工技术、滑模施工工艺、钢结构地脚螺栓施工工艺等几十项科研成果,并应用到工程施工中。北京建工一建工程建设有限公司先后获得“鲁班奖”工程5项; “国家优质工程奖”工程7项; “建设部优质工程奖”4项; “詹天佑大奖”1项; “詹天佑优秀住宅小区金奖”1项; “全国建筑工程装饰奖”2项;北京市“长城杯奖”工程56项; 北京市“优质工程奖”21项,同时还承建了其他省市及国外的工程,均获得了好评。北京建工一建工程建设有限公司的企业宗旨是“用户第一、质量第一、信誉第一”。北京建工一建工程建设有限公司的企业精神是“自强不息、拼搏不止、求实自爱、志在一流”。 （2）项目实施背景 近年来根据市场的需求，有些开发商也推出了带厨房的功能更为健全的单身公寓楼盘，有的还建造起了跃层小房型公寓，这种房型不仅在建筑面积方面增大到50平方米—80平方米，而且在房屋结构方面还增加了厨房、客厅、餐厅、阳台等。 单身公寓走俏大中城市的原因一方面取决于市场的需求。年轻白领逐渐增
大众精品公寓经营可行性报告 鉴于嘉德物业在多种经营项目拓展方面的需求，在现有市场及嘉德物业发展战略上，需增加酒店公寓经营项目，特此可行性报告。 1、目的 分析嘉德物业开展酒店公寓经营上的可行性，包括集团在市场前景上、技术上的可行性及在资金、设备、人员以及用户需求等反面的可行性，以保证今后项目的顺利进行。 1 .1嘉德物业简介 嘉德物业集团有限公司是合富辉煌集团控股有限公司（香港联交所上市编号：0733）的附属公司。合富辉煌集团是中国第一家在香港上市的房地产服务运营商，给嘉德物业品牌与发展提供了强而有力的支持。 嘉德物业集团总部设在香港，全资拥有嘉德物业（武汉）有限公司、嘉德物业服务（上海）有限公司、嘉德物业（广州）有限公司、嘉德物业（天津）有限公司等独资公司。 嘉德物业以创新的物业服务模式，提供基于实践并系统解决业主、物业、房地产商环节中和谐发展问题，为客户实现理想价值。嘉德物业以“来自香港，服务中国”的信念，服务区域覆盖全国，管理服务的项目面积超过1500万平方米，在中国范围内形成一张巨大而全面的实力网。 1 .2酒店公寓概述 所谓酒店式公寓是指位于大型商圈内，保持统一装修模式、配置一整套高标准硬件设施
和酒店服务系统、聘请专业酒店物业管理公司或酒店式公寓管理公司并由其统一经营和管理、区别于纯酒店单间的公寓，其大多会被用作投资使用。 酒店式公寓的优势在地理位置和硬件品质相当、服务配套完整的基础上，酒店式公寓比同档次的公寓更值得投资。其原因主要在于： （1）出租率较有保证酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务； （2）租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价； （3）性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。 （4）产权问题拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。 1 .3市场前景预测 酒店式公寓的发展前景随着中国加入WTO，将会有更多的国际跨国公司企业来到中国设立公司，海外公司高层管理人员，以及驻中国的海外社团，其他公司工作人员等，构成了酒店式公寓的主要需求群体。一些小型公司也将其作为商住两用。酒店式服务公寓
小组成员：吴翔张秉斌李雷 王克科刘远 高博馨郝敏
可行性研究报告 一：引言： 1、系统的名称：学生公寓管理信息系统 2、系统的目标：实现办公信息化，使公寓管理更加合理、有序，提高办事效率 3、系统的功能：学生管理、宿舍管理、卫生管理、系统维护 4、项目的由来：由于公寓人工管理效率低下，工作繁杂，所以需要建立这样一个“学生公寓管理信息系统”来提高效率，便于管理。 二：系统建设的背景、必要性和意义： 1、背景： 公寓工作包括兰州交通大学学生公寓“新生入住”住宿安排，兰州交通大学学生公寓“调换寝室”手续办理，兰州交通大学学生公寓“毕业生离校”手续办理，兰州交通大学学生公寓“复学住宿”手续办理，兰州交通大学学生公寓“退学学生”办理退宿手续，兰州交通大学学生公寓“走读学生”办理退宿手续，学生公寓寝室“安全、内务卫生”检查评比工作等等。要是采用手工管理，就存在着工作量大、服务质量差，工作效率低，耗费人员多。为了彻底改善学生公寓管理信息系统管理的落后局面，特提出开发本系统。“学生公寓管理信息系统”的建设，对提高公寓管理服务质量，提高工作效率，加快信息反馈。 2、调查过程： 专门在公寓办公室收集大量资料，比如卫生成绩评比表，楼委会、助理名单，安全内务检查名单等EXCEL表。并通过向公寓办公室主任，公寓管理员等咨询，了解了公寓管理的业务流程，及了解他们的需求。 3、必要性和意义： 便于学校领导对学生公寓工作安排进行了解，监督和指导以及学生公寓的自我管理。为实现办公信息化与高效率化，特别开发“安全，内务评比系统”.本
系统主要实现兰州交通大学学生公寓安全，内务检查成绩的输入，统计，评比及相关的查询功能。 三：拟建立的信息系统 项目计划于2011年3月开工建设。开发期一学期，试运行期一周，系统计划于2011年3月，投入使用。 四：可行性论证： 1、技术可行性： （1）硬件： 我们是用小组成员电脑做成的，做该系统最多用了100M的空间，包括资料的存储、系统资料的存储以及系统的存储等。 通信设备我们都采用手机，只要信号好，都能满足通信需求，质量都能满足需求。 （2）系统软件： 操作系统提供的接口能力能符合需要，大家都在自己的自己上安装了VF软件，大家都分工进行，分工合理，效率挺高。 数据库管理系统的功能已足够，我们用的都是直接用数据库代码编程，全部都是手工编码，没有采用向导功能，代码虽然有时会出现问题，但是基本能满足我们编程的需求，网络软件的性能也能满足需求。 （3）应用软件：
目录 第一章总论 (1) 1.1项目背景 (1) 1.2 项目建设的必要性 (2) 1.3 项目概况 (4) 第二章需求分析与建筑规模................ 错误!未定义书签。 2.1需求分析 .............................. 错误!未定义书签。 2.2建设规模与目标 ........................ 错误!未定义书签。第三章场址选择 (1) 3.1 场地所在位置现状 (1) 3.2场地建设条件 (2) 第四章工程技术方案 (8) 4.1建筑设计指导思想与原则 (8) 4.2总平面布置 (8) 4.3设计规范 (9) 4.4建筑方案 (9) 4.5电气 (10) 4.6防雷设计 (10) 4.7暖通 (11) 第五章节能节水设施 (11) 5.1 用能标准和节能规范 (11) 5.2项目能源消耗种类和数量分析 (15) 第六章环境影响评价 (16) 6.1项目场址环境现状 (16)
6.2工程施工环境影响 (16) 6.3工程建成后对环境的影响 (18) 6.4环境保护措施 (18) 6.5环境影响评估 (18) 6.6工程环境影响评价 (18) 第七章劳动安全与消防 (19) 7.1 危害因素分析 (19) 7.2 安全设施 (19) 7.3 消防 (19) 第八章组织机构及人力资源配置 (20) 8.1组织机构 (20) 8.2人力资源配置 (20) 8.3工作制度 (21) 8.4项目资金管理 (21) 8.5项目实施进度 (21) 8.6项目运行管理 (21) 第九章工程投资估算及资金筹措 (22) 9.1投资估算 (22) 9.2投资估算编制 (22) 9.3资金筹措 (23) 第十章社会影响分析 (24) 10.1 社会影响效果分析 (24) 10.2 社会适应性分析 (24)
永嘉泵阀行业人才公寓建设项目可行性研究 报告 第一部分：永嘉泵阀产业概述 永嘉县泵阀产业从无到有，从小到大历经四十年的发展，取得了辉煌的成就，特别最近10年来，年增长率都在40%以上，产品被广泛应用于石油、化工、水电、火电、燃气管道、水处理、船舶、航空航天、核电等生产生活中的各个领域。多年来，我县的泵阀产品在国内市场上的占有率均保持在25%以上。 2002年6月，永嘉县被中国通用机械工业协会命名为“中国泵阀之乡”，拉开了产业快速发展的序幕。发展至今，全县已拥有泵阀生产企业636家，其中无区域集团及有限公司30余家，国家级高新技术企业5家，省级高新技术企业12家；市高新技术企业19家。能够生产3000多个品种40000多种规格的阀门产品和800多个系列近10000种规格的泵产品，其中12种产品被授予“国家免检产品”称号，拥有中国驰名商标10枚，省名牌产品9个，市名牌产品20多个，许多产品填补了国内空白，达到国际领先水平。2007年全县实现泵阀工业总产值近130亿元，出口额突破20亿元，全行业正逐步迈向品牌化、规模化的健康发展轨道上来。“宣达”、“良精”、“伯特利”、“超达”等许多企业和品牌已经在国内泵阀领域确立起了自己的龙头地位。永嘉实实在在地成了国内规模最大、产量最高、品种规格最齐全、企业品牌最集中和发展潜力最大的泵阀生产基地，甚至全世界也找不出一个地区的泵阀产业集群能与之相媲美。
第二部分：建设泵阀产业人才公寓的原因及理由作为我县的四大主要产业之首，永嘉县的泵阀产业已经连续3年保持产值和税收第一，为我县的地方经济持续健康发展和社会繁荣稳定做出了重要贡献，特别是在鞋服等传统产业纷纷开始走下坡路的今天，永嘉的泵阀产业还始终继续保持强劲的发展态势，着实应该让我们感到自豪与欣慰。 可是在永嘉泵阀产业高速发展的同时，也面临着诸多的问题与挑战。龙湾、丽水、江苏、上海等地区纷纷出台优惠政策，打造泵阀生产基地；同时国外跨国泵阀巨头也纷纷登陆中国直接办厂，利用我们的资源和生产要素与我们同台竞争，给我们带来了前所未有的竞争压力。而永嘉泵阀企业所面对的土地资源紧缺、劳动力成本提高，原材料价格上涨和用工难等要素的制约，已经到了举步维艰的发展境地，特别是产业中普遍存在的“企业招不到人，设备闲置，订单无法完成”的用工难现象已经严重阻碍了永嘉泵阀产业的进一步持续快速健康发展，长此以往，我们赖以生存和引以为豪的泵阀产业优势在不久的将来必将会很快失去，几代泵阀人的心血势必会付诸东流。为了保住“中国泵阀之乡”这一来之不易的荣誉和品牌，让永嘉的泵阀产业继续保持长盛不衰，我们的政府、企业和每一个泵阀人都应该齐心协力，及时采取切实有效的措施，解决泵阀产业中所面临的困境，扫除产业发展过程中存在的隐患，从而，在根本上保证了整个泵阀产业又好又快发展。 针对当前我县泵阀产业中普遍存在的“企业招工难，行业用工慌”的现象，泵阀协会经过深入的调查研究，发现了这样一个道理：“问题不是缺乏人才，也不是缺乏招聘、引进人才的力度，主要是留不住人
2020 可行性报告酒店公寓项目可行性分析报告_0611文档 EDUCATION WORD
可行性报告酒店公寓项目可行性分析报告_0611 文档 前言语料：温馨提醒，教育，就是实现上述社会功能的最重要的一个独立出来的过程。其目的，就是把之前无数个人有价值的观察、体验、思考中的精华，以浓缩、 系统化、易于理解记忆掌握的方式，传递给当下的无数个人，让个人从中获益，丰 富自己的人生体验，也支撑整个社会的运作和发展。 本文内容如下：【下载该文档后使用Word打开】 财务评价是考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力及外汇平衡能力的财务状况，以判断建设项目在财务上的可行性。财务评价多用静态分析与动态分析相结合，以动态为主的办法进行。并用财务评价指标分别和相应的基准参数——财务基准收益率、行业平均投资回收期、平均投资利润率、投资利税率相比较，以判断项目在财务上是否可行。 (一)财务净现值 财务净现值是指把项目计算期内各年的财务净现金流量，按照一个设定的标准折现率(基准收益率)折算到建设期初(项目计算期第一年年初)的现值之和。财务净现值是考察项目在其计算期内盈利能力的主要动态评价指标。 如果项目财务净现值等于或大于零，表明项目的盈利能力达
到或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。 (二)财务内部收益率(FIRR) 财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率。 财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。 一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。 (三)投资回收期Pt 投资回收期按照是否考虑资金时间价值可以分为静态投资回收期和动态投资回收期。以动态回收期为例： (1)计算公式 动态投资回收期的计算在实际应用中根据项目的现金流量表，用下列近似公式计算： Pt=(累计净现金流量现值出现正值的年数-1)+上一年累计净现金流量现值的绝对值/出现正值年份净现金流量的现值 (2)评价准则 1)Pt≤Pc(基准投资回收期)时，说明项目(或方案)能在要求的时间内收回投资，是可行的; 2)Pt>Pc时，则项目(或方案)不可行，应予拒绝。 (四)项目投资收益率ROI 项目投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份的年息税
“富春景观渡假公寓”开发思路建议 “富春景观渡假公寓”项目设想 一、地点：桐庐市区山间 二、景观及生活设施 地处二峰之间的山腰高峰，正南方为富春江，背靠分水，二边为山地森林，100米处有一小型水库。山路上来后直达小区。离小区下山200米为生活小区，整个小区封闭性强，生活方便而又清静悠闲，是一处休闲渡假的宝地。 三、楼盘设想 1、总体设想 a．大楼设想： 18层或更高； 一层车库，室内游泳池，前排为营业房； 二层总台、商场、商务中心等辅助设施； 三层餐饮娱乐等； 三层平台：内设备管理房；外四、五楼的阳光房及茶座。 四以上层：单身公寓；要求： （1）20至30平方米为主的度假公寓； （2）部分可大一点，但要预留管道，可分隔； （3）室内要求： a、卫生间；
b、室内可分隔成会客与休息二个区间； c、无管煤，不能生火，但要有厨房操作区，不必临窗； d、落地窗； e、统一空调室外机； f、冷热水； g、预留报警设备及可视门铃接口（可视设备需另收费）； h、卫星电视； （4）装修要求： a、地板 墙面、屋顶白色乳胶漆 卫生间：三件套并装饰完成（价格在6000元） b、每套房三种设计标准 现代中式 简约 西欧式 统一装修装修款一并作房款按揭 大楼顶层：设住户会所，除层顶外以玻璃为主。 内设：简餐厅及酒吧、健身房、健身休闲中心、卡 拉OK室、自助餐厅、音像及图书店、阅读室、 影视厅、台球、乒乓、网球——会员专用 （住客也不能入内） 2、物管设想 （1）总台：物管窗口及住客登记（另有详细说明）；
（2）保安：全楼层监控； 裙楼电梯不停，进入电梯必须有证明或会员及住户同意； （3）水电修理； （4）住户免费停车证（限一辆）； （5）送餐、洗衣、打扫卫生（收费）； （6）磁性门卡（安全原因）； 3、外型设想 针对外地人士为主的中高收入者，年龄20至50间中青年。因此外型要有现代感、雕塑感，且色彩亮艳、夸张，造型 前卫。 与环境的配合不是适应环境，而是作为环境的点缀，要显眼，要跳，要作为环境的点晴之笔。 4、造价设想 以夸张，现代的造型显现大楼，而在用材及造价上，要尽可能的节省。因为此楼的买点是： （1）环境； （2）休闲、渡假； （3）便宜； （4）收益； 四、环境及活动项目 环境是此楼的第一买点，因此这个楼不能象住宅只以环境作点缀，而应下大功夫，并争取靠环境也能在以后有所收益。 1、室外网球场、小型篮球场；