xx公寓项目可行性研究报告
第一章项目概况
1.1 项目名称：xxxx公寓
1.2 项目位置
本项目位于xx工业园区“AA花园”二期小区西北端，毗邻城市干道xx，项目
南临AA大厦，北邻四季花园。
1.3 项目建筑规划情况
1.3.1 总体方案
本项目由一幢22层公寓大楼和一座二层商业中心所组成，总建筑面积为11500平方米。公寓建筑面积9500平方米，由167套一室户和一室一厅组成，其中一室户41套，建筑面积约32平方米，一室一厅126套，建筑面积约40平方米至72平方米；商业中心建筑面积2000平方米。本公寓按照高级公寓标准装饰配置，并引进具有鲜明特色的商业及服务业态，面向都市年轻白领一族，是集居住、餐饮、娱乐、休闲等功能为一体的小户型公寓。
1.3.2 主要经济技术指标
1）地上建筑面积11500 m2
其中：公寓面积9500 m2
商业面积2000 m2
2）绿化率≥35%
3）建筑高度22层
1.3.3 总体布局
利用项目位于园区中心地带之地理优势，在建筑平立面之布局让主体外型新颖突出，以增加建筑之吸引力和活力(详见附图一)。
公寓：整幢大楼之立面设计以高级涂料、面砖及铝合金装饰线条为主，以新颖的建筑手法，令大楼彰显时代特质。公寓楼规划为全装修，户型以单元房和一房一厅为主要特色，按照高级公寓标准装饰配置，配有功能齐全、设施精良的会所，随时为住户提供多种生活及商务服务。
商场：位于xx东侧沿街坐落，规划为融江南园林气息和现代时尚风情于一体的精品商业中心。商场内设有主题中庭，营造出宽敞舒畅的环境，增添繁华热闹的商业气氛，成为在园区内居住、工作人士购物、娱乐休闲的最佳去处。
1.4 项目建筑系统
1.4.1 交通
公寓出入口位于xx东侧“AA花园”二期小区内，公寓机动车辆及行人均由此出入小区。公寓底层与商场设有通道，以方便公寓住户直接进入商场。
商场主要人流由xx东侧沿马路进入商场。
1.4.2 给排水系统
a、给水系统
水源拟从靠近小区道路的市政管网中各引一条DN500的给水管，并采用小区集中变频供水。
b、消防系统
整幢公寓和商场均设有自动喷淋系统及火灾自动报警系统，最大限度的保障住户和公众的安全。公建部分设消火栓箱，各箱内设置消防泵启动按钮，在给水系统上设置水泵接合器，其周围15-40米设置室外消火栓。室内消火栓用水量为15L/S，消防用水直接从市政网中抽吸。
C、排水系统
室内采用污废水分流制，室外污废水合并后排至市政合流污水管道。雨水汇集后直接排入市政雨水管道。
1.4.3 空调
公寓内公共区域设置中央空调系统，提供冷暖气。各单元住户房间内安装分体式空调。
商场预留安装分体式空调的位置。
1.4.4 电力
电源由小区内变配所引来，采用暗埋进户方式。火灾报警、安保监控和电话等弱电管线按工艺要求穿管配线。公寓单元采用一户一表，容量放大到10（40）安培，各单元进户处设嵌墙式住户配电箱。
1.4.5 弱电
a、电话
公寓采用宽带网接入，电话通讯总线埋地引自市电话局网，再由总交接间分别引至各单元住户。每户配备两路电话接口，一路宽带接口。公建根据具体情况设置电话终端若干个。
b、电视
公寓设置有线电视系统，有线电视总线埋地引自有线电视网，再经分配分支器至各单元住户。每户提供卫星电视公共天线，一路有线电视接口。公建根据具体情况设置电视终端若干个。
c、安保系统
公寓内公共区域、通道及电梯上均安装电视摄像监控系统，在中央监控室设有声光显示报警的终端机，为住户提供最安全的生活保障。
d、燃气
公寓内采用燃气供应，主要供公寓住户的燃气热水器及燃气灶使用，每户独立装表。
e、防雷
公寓的防雷接地、电器设备接零、保护重复接地及热电系统的工作接地，均利用建筑物基础底盘及桩基构成一个统一的联合接地体，该接地体接地电阻R<1Ω。本工程为
三类防雷系统，屋面采用避雷针相结合的防雷装置，避雷带采用25×4镀锌扁钢。避雷引下线利用墙内主钢筋，与桩基底板及桩内钢筋可靠焊接。
第二章市场分析
2.1 xx小户型公寓发展历程
2.1.1 总体发展趋势
●起步阶段
xx的小户型公寓市场起步于2003年，第一个小户型公寓楼盘为吴中区东吴南路的“xx”，该楼盘由烂尾楼改建而成，当时开盘均价为4500元/平方米，主力面积为40平方米。xx在推出之初以小面积、精装修和低总价的优势迅速吸引了购房者的眼球，但由于其位置较偏，且小户型公寓式为新兴事物，不为xx市场所了解，因而在开盘初期的一段时间销量并不好，只有一部分较具投资眼光的购房者进行购买，销量一般。
●发展和繁荣阶段
2003年10月xx交房，购买者的出租情况较好，一般租金都可达2000元/月，购房者都获得了较理想的投资回报率。xx良好的示范效应增加了购房者的信心，同时人们对于小户型公寓概念的接受，使得市场上对于小户型公寓的需求日益旺盛，同时一些开发商开始意识到市场的需求和供应量的缺乏，开始开发小户型公寓楼盘；而当时xx市场上存在大量的烂尾楼盘，为改建成小户型公寓提供了很好的楼盘来源。在这样的情况下，xx的小户型公寓市场在2003年下半年进入了快速发展时期。在新区和石路地区陆续出现了大量的供应，如石路地区的时代晶华、富达·都市E站、赛风梦想家以及新区的狮山丽晶、狮山峰会等。供应量大增，购买情况乐观，甚至吸引了上海、浙江的投资客供销两旺的局面从2003年下半年一直持续到2004年下半年。
●持续阶段
由2004年底始，xx本地的投资者的对投资性住宅的购买能力已经开始下降，特别是由于部分精装修小户型楼盘在交房过程和交房后租赁上出现了一些问题，影响了小户型公寓在市民心目中原有的“低投入、高回报”的形象。同时，市场上出现了“产权式酒店”的新投资方式，抢占了小户型公寓的部分市场份额，随之市场供应量也开始逐渐减少，小户型公寓市场进入了平稳的持续期。
2.1.2供求状况分析
2.1.2.1供应特征分析
xx全市小户型公寓的供应量在2003年下半年达到顶点，全市供应量达近2400套，而随着市场情况的变化，在2004年下半年之后各楼盘供应量开始减少。
●楼盘位置优越，交通便捷
xx的小户型公寓大都位于商业繁华、交通便捷的区域，这也是吸引投资者的一个卖点。观前商圈的润亿皇朝、石路商圈的时代晶华、南门商圈的xx等都是凭借其所处区域强大的商业氛围来吸引客户的。
●大部分由烂尾楼盘改建而成
2000年时全国地产形势较好，xx 也吸引了众多外地开发商进驻，纷纷投资于办公楼，但由于各种各样的原因，很多楼盘的资金链出现了问题，于是在xx 出现了很多的办公烂尾楼。由于政府鼓励各开发商收购烂尾楼，而原来是办公布局的烂尾楼改建成小户型公寓又相对较为简单，另一方面，xx 的第一个小户型公寓项目——xx 就是由烂尾楼改建而成，xx 的成功成为了“示范”，因而在2003年下半年就出现了供应量大增的局面。
图1:历年小户型公寓供应情况表
数据来源：xx 中瑞市场研究部
● 提供较住宅物业管理更为丰富的专业管理服务
目前xx 的小户型公寓的物管公司大都是具有住宅管理经验的物业公司，他们在接手楼盘后在提供一般住宅物管项目的同时，增加更为丰富的专业管理服务，如代订车船票、morning call 等。也有物业公司提供房屋代租服务。
2.1.2.2去化状况分析 ● 去化率较高
由于小户型公寓自身拥有低总价、高回报的特点，同时各楼盘开发商选择了xx 楼市涨势行情最好的时机推出，因而市面上的小户型公寓去化率都相当高。
● 购房者中本地投资者占绝大多数，以年轻白领和中年购房者为主
在小户型公寓的购房者中投资者占绝大多数，同时虽然吸引了一些上海和浙江的客户，本地购房者仍然占了绝大多数。在购房者的年龄构成中以年轻白领和中年人为主，这个层次的购房者多为公司白领或小公司经营者，事业初成，渴望有自己独立的空间，或事业有成，具有投资眼光，因而成为购房的主力。
2.2xx 全市在售小户型公寓项目现状分析 2.2.1 在售小户型公寓概述
xx 目前在售的小户型公寓楼盘均位于中心城区和新区内，主要集中在古城区的繁华商圈和新区中心——狮山路沿线。
2.2.2 中心城区小户型公寓现状分析 2.2.2.1价格分析
目前古城区内只有少部分中高档楼盘有售，比如相皇国际和润亿皇朝，均价8000—10000元/平米，装修标准为1500—1700元/平米，且部分楼层采用包租的形式，其余
5001000150020002500300003上半年
03下半年
04上半年
04下半年
05年
单位:套
的小户型公寓都不包租。就目前xx房地产市场状况来看，小户型市场以其合理的小户型设计、总价低、投资成本小、方便工作与生活，越来越多的受到了购房者的关注，特别受到单身族、年轻夫妇、高级打工者和中小型投资者的青睐。
2.2.2.2供求分析
●供应状况分析
目前xx古城区在售小户型公寓总供应量为12万平米，户型以小户型为主，主力面积都在40-60平米之间，符合本地购房者的投资心态，各盘推出的体量都不大，使得大部分楼盘去化阻力相对较小，去化率为九成以上，目前剩余房源不多，最近一次推出房源是2004年年底润亿皇朝和自由之邑各自推出约200套房源，销售情况良好。
●需求状况分析
1、小户型公寓兼有自住和投资两种功能，其需求正在逐步形成，并稳中有升，但因其户型面积小，居住功能单一，而不可能成为市场上的主流产品，大部分购房者包括年轻的购房者还是会选择一步到位，买大户型房子，有充足的闲资、居住观念新潮的私企家、白领族是眼下小户型住所的主流购买人。
2、随着购房者在高房价面前回归理性，加之个人住房按揭门槛的提高，使得下单的少了，观望的多了，除了那部分必须要买房的需求之外，大部分潜在需求短时期内将选择暂时放弃买房的计划。此时，小户型住宅总价低的优势突显出来，市区四五十万一套的总价，十余万元左右的首付让很多购房者可以承受。更重要的是，相当一部分潜在购房需求暂缓买房之后，进入了租赁市场。这意味着今后两年，租赁市场需求大增，由于目前市场上的小户型公寓精装修、总价不高、易出租，因而成为投资客竞相追捧的对象。
3、本地客源占大多数
xx的小户型公寓大部分只在本地进行宣传推广，因而本地客源消化了大部分的供应量；当然，xx周边城市的投资者也是不可忽视的一部分消费力。
2.2.2.3产品分析
●小户型、总价低
目前中心城区市场上有供应量的小户型公寓大部分楼盘的面积范围都控制在40-60平方米，总价都控制在30-40万左右，从总价来看符合投资者低投入高回报的要求。
●地段优越
小户型公寓大都位于各区域的黄金地段，周边配套齐全，交通便利。
●大都为商住项目
目前的小户型公寓都为商住楼盘，裙楼大都为商业设施。
●每个层面户数较多
都市E站、相皇国际、自由之邑、xx都为原商业楼盘或写字楼楼盘改造而来，标准层面积较大，因而造成标准层户数很多。
●物管不专业
市场上的小户型公寓的物管单位都为传统的住宅物管单位，所提供的服务与真正意义上的服务公寓式管理相距甚远。
2.2.2.4重点个案分析
●观前商业区——润亿皇朝
润亿皇朝地块位于xx古城中心观前街的北面——乔司空巷西端的11号地块，该地块属于xx市区为数不多的一类地块，西起人民路，东接临顿路，车水马龙、交通便捷、商务齐全。润亿皇朝作为古城区唯一与酒店合作的小户型公寓，其价格自然不菲，2004年11月开盘，价格在8500-10000元/平米之间，装修标准为1500-1700元/平米，主力户型为一房40-70平米，其中2-4F采用包租的形式，年回报率为6.5%。5-7F为自住，不包租。该盘是目前古城区相对较好的小户型公寓之一，地处xx观前街白金地段，其资源优势是别的楼盘不能媲及的。开发商与雅戈尔国际酒店的合作更提升了楼盘的附加值。自推出后一直受到投资者的追捧，销售情况相当不错，一期已基本售完。2004年年底刚推出二期约200套左右房源，价格维持在开盘时范围内，目前销售情况良好。于05年年底交房。
优势：
1.地段优秀、配套齐全、交通便利。
2.套型丰富，适合各类客户。
3.位于商业中心旁，有了较充足的客源保障。
4.与专业酒店合作。
劣势：
1.年回报率较低。
●石路商业区——自由之邑
自由之邑位于位于阊胥路与三香路路口，地处石路商业区内，对内交通便利，周边配套齐全。该楼盘由烂尾楼改造而来，开盘价为5600元/平方米，一推出就受到市场追捧。该盘由28F和24F两幢高层组成，5F以上为公寓，不包租，管理方式为一般管理。
一、二、三期共推出约700套房源，最近一次推出是在去年年底三期约200套房源，目前销售均价为6000元/平米，装修标准为800元/平米，户型有一房、二房、三房，其中90%为一房。一、二期已基本售完，三期目前销售情况良好。于05年年底交房。
优势：
1.交通便利、配套齐全。
2.销售商推广宣传力度较大。
劣势：
1.紧贴交通主干道，噪音较大。
2.两栋楼间距过于接近，影响采光。
3.由烂尾楼改造而成，使用年限仅40年左右。
●南门商业区——xx
xx位于位于人民路竹辉路交界处，为古城区中心地带，紧靠古城河景观带和南门商业区，地理环境优越。该盘是有原文化市场改建而成，因此xx推盘上市之初也引起了一定程度的争议，对于建筑结构的改造及整体的工程的质量很多投资者提出了质疑。但是作为南门地区唯一的小户型公寓以及政府对整个南门地区的规划，使得该盘依然得到了投资的肯定。该盘推出均价为6800元/平米，装修标准为600元/平米。4-7F为公寓，户型都在52——58平米之间，该盘采用住宅物管公司进行管理，带有部分酒店式服务，不包租。目前销售情况良好，仅剩余东西两侧靠近马路的房子。于05年2月底交房。
优势：
1.交通便利、配套齐全、商业氛围浓郁。
2.填补所处区域市场空白。
劣势：
1.原商场格局不适合居住。
2.每层户数太多，影响居住质量。
2.2.3新区小户型公寓现状分析
2.2.
3.1价格分析
新区的小户型公寓在售价上比较平均，没有出现大的价格差异，如下表所示：
项目汇豪国
际
xx国际
公寓
狮山峰
汇
狮山丽晶
价格（元/平方米）
7000-
8000
8000-
12000
6000-
7400
6000-
7000
装修标准（元/平方米）1500 2500-
3000
500 400
方米的价格占据新区高档小户型公寓市场外，另外三家的价格比较相近，以7000元/平方米左右的均价形成了中档小户型公寓市场。
2、在装修标准上，一般楼盘只有硬装修，而xx国际公寓的装修则是参照五星级酒店的标准进行装修。
3、新区的小户型公寓在投资回报特点上显著表现为它的不包租，购买客户的投资一般都是自行出租，开发商无包租和年投资回报率的承诺。
4、小户型公寓的物业管理费用高，汇豪国际的物管费是4元/平方米.月，而xx国际公寓的物管费更高达7元/平方米.月，狮山峰汇和狮山丽晶分别为3元和3.5元/平方米.月。
2.2.
3.2供求分析
供应分析
1、供应地段位置非常集中。
新区的小户型公寓供应集中在新区的CBD中心——狮山路沿线，汇豪国际与xx国际公寓距离不到500米，狮山丽晶与狮山峰汇的距离也非常靠近。
2、从供应量来看，新区2004的小户型公寓体量都比较小，新区2004年的总供应量是1193套，共计约63132平方米。
表3：新区小户型公寓供应量简表
项目汇豪国际
xx国
际公寓
狮山
峰汇
狮山丽
晶
总
计
供应量（平方米）10000 19000
1693
2
17200
6
3132
套数239 218 306 430
1 193
主力户型
（平方米）
40-50 85-99 40 35-45 /
户型配比
30 M2---
--20%
40-50
M2-----60%
60 M2---
--15%
93 M2---
--5%
85-99
M2-----
100%
39.88
-----67%
85.75
-----33%
35-45
M2-----
100%
/
3、小户型为主，主力户型在40平方米左右，约占总供应套数的72%；85平方米的户型共计332套，占总供应套数的28%。
需求分析
新区的小户型公寓的在需求上呈现以下特点：
1、购买客户多为在新区工作的高层管理人士。
由于狮山路在新区无可比拟的CBD核心位置，它的办公、商业、金融环境，和它完善的生活、休闲娱乐配套，成为高层管理人员居住的首选。而小户型公寓自身完善的服务更加迎合了这些以工作为主的高层管理人士的生活和娱乐需要。这进一步促进了小户型公寓市场的形成，也是新区小户型公寓快速去化的重要原因之一。
2、投资客户与自住客户比例相当。
由于新区2004年推出的小户型公寓比较高档，酒店式的管理和服务满足了无暇顾及自己生活的高层管理人员的需要，这在迎合投资者要求的同时也满足了自住者的要求。
2.2.
3.3产品分析
新区小户型公寓市场在产品特征上一致表现为：
1、不包租
2、户型以小面积为主，但是总体上户型比较多样。
小面积户型约总供应量的72%，在户型上还是比较多样的，给了不同喜好的顾客以不同的选择空间。
3.设施都比较完善，每一个小户型公寓都配有相应的餐饮、娱乐、休闲以及家政服务等生活配套服务。
2.2.
3.4重点个案分析
xx国际公寓
xx国际公寓是新区比较典型一个楼盘，它以8000-12000元/平方米的价格代表了新区小户型公寓的高档市场。xx国际公寓共推出218套产品，户型面积都集中在85-99平方米之间。xx国际公寓的配套设施高档豪华，由著名的第一太平戴维斯(FPD)进行管理，高达7元/平方米·月的物管费，居住者将享受五星级的酒店管理服务，尽享工作生活的便利。于05年8月交房。
2.3园区重点楼盘分析
2.3.1xx国际
xx国际位于xx西新苏国际大酒店内，是一幢18层的小户型公寓，总建约14万平方米，有两种户型93.28平方米（一室一厅一卫）和142.61平方米（两室两厅两卫），共130套，两种套型各65套。单价范围13000-19000元/平方米，均价16200元/平方米，楼层差价200-400元/平方米不等。由于位置优越，xx在设计上充分利用了xx 的湖景资源，使得每一套住宅均可以看到xx，这也是其重要的卖点之一。xx国际于2004年11月29日开盘，目前销售率已达七成左右，一室一厅的户型已基本完毕，将于2006年6月交房。
●xx包租方式：
1、包租5年，年回报率8.5%；
2、回报款按季度划至业主帐户；
3、包租合同由业主与物业公司签定；
4、回报款为税前款，税款由业主自己承担。
●客源分析：
图7：xx客源分析
资料来源：xx 中瑞市场研究部 ● 装修标准：
电梯：德国 蒂森克虏伯 ThyssenKrupp 家用中央空调：美国 天普·适达 TEMPSTAR 家庭供暖热水系统：德国 威能 Vaillant 卫生洁具：日本 TOTO 彩电：荷兰 飞利浦 PHILIPS
冰箱、洗衣机（可烘干）：瑞典 伊莱克斯 Electrolux 净水器：开能 Cannature
食物垃圾处理机：美国 爱适易 ISE
烤箱、抽油烟机、燃气灶、微波炉、消毒柜：意大利 华伦帝 VALENTI 水槽：瑞士 弗兰卡 FRANKE
可视对讲机：美国 霍尼韦尔 Honeywell 2.3.2高峰会
高峰会位于xx 工业园区CBD 中心，紧邻园区管委会，距xx 仅500米，湖滨公园与中央公园分立两侧。
该盘由一幢32层高层构成，1-3层为商铺，5层为会所，目前在售写字楼部分6—21F ，销售均价为11000元/平方米，销售情况良好，只剩余10多套房源。商铺部分目前还没有销售。
● 此盘采取包租的形式：
1. 包租8年，年回报率为8.8%。
2. 回报款按季度付发给业主。
3. 包租合同与物业公司签定。
4. 回报款为税前款，税款由业主自己承担。 ● 客源分析
1. 投资客户 50% xx 本地客户 70%
2. 企业购房自用 50% 外地客户 30% ● 面积划分
单层面积1600平米，可以提供116—1600平米的多种弹性空间组合，可以根据
本地客户
上海客户
浙江客户
外籍人士
其他外地客户
客户要求进行适当的面积分割。具体面积划分见下表：
表5-A 6、7、8、12、15、16、20、21、22、26、27、28层各户型面积（单
户
别
A B C D E F G H
建筑面积
30
6.91
23
1.03
12
8.85
15
7.83
15
4.01
11
6.26
14
5.26
30
7.01
户
别
A B C D E F G H J
建筑面积
3
09.43
2
32.93
1
29.91
1
48.69
1
44.86
1
17.21
1
46.46
3
09.52
7
7.57
户
别
A B C D E F G H
建筑面积
31
7.09
2
38.7
13
3.13
16
3.07
15
9.12
12
0.21
15
0.08
31
7.19
2.4.1供应特征
目前园区湖西商业区的格局正在发生着变化，湖西的商业中心正处于由新城邻里中
心向中央CBD地区进行过渡阶段。CBD地区面对稳步上升的市场需求，商铺平均租金将会平稳上升；而目前的CBD及周边区域的商业水平还仅仅是区级的商业中心水平，商业面积不到10万平方米。作为商务区中的商业配套，业态相对单一，能提供的优质商铺较少，因此市场有效需求十分旺盛，特别是首层商铺需求量大。
湖西商业日渐成熟，湖东商业处于起步阶段
工业园区经过十年的发展，xx西的商业设施已经逐渐完善发展起来，以新城、师惠坊、贵都为代表的湖西三大邻里中心成为各自区域中满足居民生活配套要求的主力军。同时左岸商业街等也提供了大量的商业设施，与邻里中心形成互补。
湖东商业设施在规划时，采取了与居民区同步建设的方式，随着湖东第一批居民的入住，湖东邻里中心、F 城等配套商业设施也已经或即将交付使用。湖东的商业设施虽然刚刚起步，但起点很高，并且出现了在湖西没有的商业形态，未来湖东商业发展潜力巨大。
● 园区商业以邻里中心为龙头，带动其他设施发展
在一定区域内兴建邻里中心来满足周边居民生活、休闲、娱乐所需，是园区商业发展的一个重要特色，邻里中心一般采取租赁方式，以小面积商铺为主，其内部设立了很多公共服务设施，如超市、卫生所、美容院、音像店、药店等。
● 餐饮业在园区商业中占重要位置
从园区湖西目前的发展来看，餐饮业在园区的商业设施中占有重要位置，从北门饭店、川福楼等大型中式餐饮以及肯德基等西餐厅争相在园区入驻可见一斑。餐饮业在园区的大量发展，一方面是园区政府的引导；另一方面，也是适应园区消费者的消费需求的体现。
● 商业设施形式多样
目前园区的商业形态有以下几种：邻里中心的围合式商业设施、左岸商业街的沿街商业设施以及天翔商业街的小区配套商业房；每种商业设施都是有其各自的特色和消费人群，满足不同人士的要求。
2.4.2需求特征分析
图8：园区商业目标客户地域分布：
图10：园区商铺购房动机比例分析：
37%
25%
20%
10%8%苏州人
温州人上海人台湾人其他
25%
3%
2%
25%
20%
25%
0%
5%10%15%20%25%
30%经商
公务员
公司职员
自由职业
私营业主
其他投资客
自用
投资
其他
年龄比例
30~40 30%
41~50 40%
51~60 25%
其他5%
2.4.3重点个案分析
中天湖畔广场
中天湖畔广场位于xx大桥西侧，星港街与苏春西路交界口，东依中天湖畔花园，北靠苏慕路，占据xx畔商地金角。建筑面积25000平方米（地下一层、地上三层），占地16000平方米，是集精品购物、娱乐休闲、品牌餐饮、生活超市、金融服务于一体的时尚购物中心。目前销售价格为11000—18500元/平方米，客户购买商铺之后，由开发商统一出租，目前租金未定。
●商业特色
1、中天湖畔广场分为地下一层、地上三层。88个100平米—4000平米独立街店式铺面，框架式结构，空间自由组合。
2、1600米休闲外街、内街、空中步行街，合纵连横
3、区内2000平方米围合式下沉中庭、5000平方米的室外广场；区外10000平方米的绿景公园。
4、5000平方米大型地下停车场。
●商业布局及面积划分
中天湖畔广场突破了单一街道式商店和集中商场的商业模式，其中融入了诸如“花园式围合广场”、“空中步行街”、“独立式街铺”、“连通式地下停车场”等商业空间并与园区特色的“邻里中心”及“公交始末站”整体设计建造，打造商业文化的综合体。更多了考虑了现代都市人的消费习惯的需求，以商业空间推动了消费需求。
1.地下一层：复合式生活服务区
主要是针对周边众多高尚精英社区的生活需求，服务型商业、休闲型商业等都能根据空间条件展开。
北区：5000平米的停车场
南区：4200平米的复合商业生活区（业态未定，面积未划分）
2.地上一、二层：时尚精品潮流区
以品牌服饰为主，并配以特色品牌西餐、商务休闲等项目。
自由分割区
一层
表7-A （单位：平方米）
区域东区南区西区北区
面积240 520 640 700 420 数量 1 1 1 1 1
区域东区南区西区北区
面积210 640 780 1000 420 数量 1 1 1 1 1
一层
面积32 64 100 140
数量 1 5 5 1
表7-D （单位：平方米）
面积64 100 140
数量 6 6 1
3.地上三层：中式大型美食区
建立以中式特色餐饮为中心的功能区，由知名的餐饮巨头通过品牌经营，以此吸引xx及周边城市人流。
自由分割区
区域东区北区
面积510 450 1900
数量 1 1 1
面积32 50 128
数量 6 4 1
天翔CBD财富街
天翔CBD财富街位于园区苏绣路与星都街交界处，地处园区CBD核心区内，园区管委会西侧，邻近湖西中央公园。
该盘由天翔花园的底层商铺组成，共为2层，总建18350平米，每套户型都为上下两层。目前的销售价格为16800—25800元/平米（现房发售），店面的面积范围为70-1190平米之间，其中300-400平方米的为主力户型。天翔CBD财富街周边多为成熟社区，聚集了大量的人气，蕴藏着极强的消费潜力，市场前景较为看好。另外沿街的属性和中央商贸区的地段是天翔的最大卖点。
客源分析
外地投资客户：50%
本地投资客户：50%
壹特区
壹特区位于xx与苏绣街的交界处，为星海国际广场1-3层。总建52000平方米，销售均价为18000元/平方米，单价范围15000—25000元/平方米，面积跨度在500-4000平方米之间。目前1-2层南边部分由开发商与民生银行协定，租予民生银行；北半部售出，目前经营张生记酒店；3层售出，目前由宝力豪健身俱乐部经营。
白领天地
白领天地位于苏雅路与星都街交界处，和天翔CBD财富中心呈对角线位置分布。此盘对面是五星级酒店——xx尼盛万丽酒店。地理位置优越，潜力很大。
白领天地由xx工业园区有限公司开发，xx工业园区有限公司还成功的开发了白领公寓项目，所以在同样以租赁为主的白领天地的开发经营上，应该有许多成功的经验进行更好的运作。
此盘共包括9幢商业建筑，每幢3层，底层面积300平方米多一点，二、三层比底层面积稍大，整幢楼面积约1000平方米。
此盘全部经营方式为租赁，单层出租或整幢出租。单层出租80元/平方米·月；整幢出租大约60元/平方米·月。
此盘规划以休闲娱乐为主，主要经营项目有迪厅、卡拉OK、酒吧、特色餐饮等。目前大部分已出租。其中大部分经营项目已确定。
小结：从目前园区商业设施发展来看，目前园区湖西出售的商业设施均价在15000元/平方米，考虑本案商业部分所处的区域成熟，地理位置相对优越，建议本案商业部分销售均价在16000元/平方米左右。
2.5本案公寓价格建议
本案价格采用分析比较法进行定位
2.5.1以园区出租房租金水平推算本案单价
参考目前园区小面积全装修住宅的租金水平，对本案的定价有重要的意义：
从上表可以看出，园区目前的全装修小面积住宅实际成交出租价在3200元/月左右
根据经验公式：销售单价=（年租金*出租率）/（年回报率*面积）
以6.5%的年回报率、80%的出租率、60平方米为典型面积以及一般住宅的3200元/月的租金水平测算，可得目前园区小面积装修房的推算售价为：7877元/平方米。而本案与之相比，面积偏小，在装修程度上较相近。
2.5.2有无专业酒店式服务比较
从目前xx市场上的供应来看，大多数小户型公寓楼盘都只是在一般住宅物业服务的基础上提供一些基本的酒店式服务项目，不同于酒店式服务公寓。研究市场上有无酒店式服务楼盘之间售价的差异对本案的定价具有一定的借鉴意义。
一般专业酒店式服务包括以下一些内容：代订报刊杂志、寄存行李行物品、预订车船飞机票、代订鲜花、代办聚会、室内清洁、留言（语音、书面）、电话叫醒、电话保密、失物招领、邮政、速递服务、秘书服务及定餐服务等，以上服务基本都为24小时服务。
小结：从上表看出由专业星级酒店公司提供服务的高级服务公寓比一般小户型公寓在单价上要高约1000元/平方米。
2.5.3以竞争个案确定本案价格
2.5.
3.1xx
xx国际，其均价定位于16200元/平方米，与本案相比，中茵有其独特的优势：
●xx景资源
xx独特的地理位置使得其几乎每一套房屋都可以看到xx景，这是xx的重要卖点，而这一点是本案不具备的。
●新苏国际酒店居住氛围的积累沉淀
xx位于五星级酒店——新苏国际大酒店旁，由新苏积累的良好的酒店居住氛围，使得xx“坐享其成”，其提供的专业的星级酒店式服务也是本案不具备的。且本案位于居民区内，高档居住氛围相对较缺乏。
●高档豪华路线和高回报率保证
xx的装修标准为3500元/平方米，这在整个xx市场上都是独一无二的高标准装修，再通过各宣传手段，使之以高档豪华的形象面对市场。同时推出8.5%年回报率，吸引投资者目光。
●大面积、高总价成为一部分投资者购买抗性
xx高档路线虽然吸引了一部分高收入者的目光，但对于那些xx本地的中等收入者来说，如此高的总价就超出了他们的购买能力。在这一点上，本案的小套型、低总价相
对而言更具优势。
小结: 本案与xx产品设计类似，但由于在装修标准、景观资源、专业服务上有较大差距，因而本案的定价应与xx有较大的差异。
2.5.4.2都市花园·天域
天域本案同处于湖西，同为装修房，其价格对本案也有一些参考意义。天域一期均价7700元/平方米，已经售罄；二期正在积累客户阶段，预计售价在8300元/平方米左右（装修1500元/平方米），与园区另一装修房楼盘——都市花园·天域相比，本案拥有自身的优势：
●小面积、低总价，适合投资者要求
与都市花园170平方米的主力户型相比，本案单套面积小，总价相对低很多，对于投资者来说，本案的吸引力更大。
小结：都市花园·天域主力房型较大，
2.5.4.3xx国际公寓
●概况：
xx国际公寓位于新区CBD中心——狮山路旁，属于一个集国际服务公寓、高星级酒店、甲级写字楼及商业、金融为一体的综合性建筑群，周边商务氛围浓郁。
xx国际公寓以均价9500元/平方米（装修2500-3000），8000-12000元/平方米的价格范围代表了新区小户型公寓的高档市场。xx国际公寓共推出218套产品，户型面积都集中在85-99平方米之间。xx国际公寓的配套设施高档豪华，由著名的第一太平戴维斯(FPD)进行管理，高达7元/平方米·月的物管费，居住者将享受五星级的酒店管理服务，尽享工作生活的便利。xx国际公寓将于05年8月交房。
●部分装修标准：
电梯：进口三菱
空调：特灵（Trane）VAV空调
壁纸：日本FIN1000艺术壁纸
乳胶漆：加拿大DULX乳胶漆
卫浴：科勒卫浴
洁具：中陶CTO洁具
集中供热水系统
净水系统
地热系统
●本案与xx国际公寓比较
xx国际公寓位于新区中心地带，本案位于园区湖西中心，两个楼盘在产品形式上非常类似，与之作比较可作为本案定价的重要依据。
优势：
1、本案位于园区，园区在未来规划上和发展前景上要好于新区，而且园区的平均
房价水平要高于新区；
2、本案套型较小，总价较低，符合投资者小投入、高回报的要求；
劣势：
1、本案位于居民区内，与xx国际公寓相比，商务氛围较差；
2、本案装修标准低于xx国际公寓，服务标准与之相比水平稍低；
●小结：
xx国际公寓与本案相比，产品类型相似，但从所属区域的大环境来说，本案所处的园区湖西地区的房价在整个xx市都处于领先地位，因而，本案的价格在参照xx国际公寓的同时，必须考虑到园区房价水平，
2.5.4.4润亿皇朝
润亿皇朝地块位于xx古城中心观前街的北面——乔司空巷西端的11号地块，该地块属于xx市区为数不多的一类地块，西起人民路，东接临顿路，车水马龙、交通便捷、商务齐全。润亿皇朝作为古城区唯一与酒店合作的小户型公寓，其价格自然不菲，2004年11月开盘，价格在8500-10000元/平米之间，装修标准为1500-1700元/平米，主力户型为一房40-70平米，其中2-4F采用包租的形式，年回报率为6.5%。5-7F为自住，不包租。该盘是目前古城区相对较好的小户型公寓之一，地处xx观前街白金地段，其资源优势是别的楼盘不能媲及的。开发商与雅戈尔国际酒店的合作更提升了楼盘的附加值。自推出后一直受到投资者的追捧，销售情况相当不错，一期已基本售完。2004年年底刚推出二期约200套左右房源，价格维持在开盘时范围内，目前销售情况良好。于2005年年底交房。
●本案与润亿皇朝比较
优势：
1、本案位于园区中心，与古城区楼盘相比，各方面条件优于古城区；
劣势：
1、本案位于居住区内，商业氛围不及润亿皇朝
●小结：
润亿皇朝位于观前地区，与本案产品类型相似，本案价位应与其接近，但另一方面，本案位于xx工业园区内，区域环境优于润亿皇朝。
2.5.4.5拟合度比较法推算本案售价
项目编号项目名称所属区域售价（元/平方米）
A 都市花园·天
域
园区8300
B xx 园区16200
C xx国际公寓新区9500
D 润亿皇朝古城区9000
本项目价格测算
项目编号项目名称与目标对象相
关性
项目
权重
A 都市花园·天域较强30%
B xx 强40%
C xx国际公寓一般15%
D 润亿皇朝一般15%
合计100%
以项目A（天域）为参考：8300×1.04=8632元/平方米
以项目B（xx）为参考：16200×0.72=11664元/平方米
以项目C(xx国际公寓)为参考: 9500×0.955=9072.5元/平方米
以项目D(润亿皇朝)为参考: 9000×1.06=9495元/平方米
本项目售价推算=以项目A为参考的定价×A权重+……+以项目D为参考的定价×D权重=10027元/平方米
小结：从与周边楼盘比较来看，本案的推算售价应在10000元/平方米左右为宜。
总结：
全装修服务公寓定价建议：
从目前市场行情分析来推算本案的售价：
小面积毛坯房价格（7000）+全装修（2000）+专业星级公司服务（1000）
=10000元/平方米
由于目前园区小户型住宅为市场空白点，加上湖西楼盘的稀缺性导致房价的不断攀升，本案的开盘均价可定位在10000元/平方米左右。这与周边楼盘比较法推算价格是一致的。
第三章项目建设进度
3.1 概况
本项目计划建设期为21个月，自2004年12月项目正式开工，预计至2006年8月底竣工，交付使用。项目建设的形象进度，详见下表。
工程建设形象进度表
3.2 工程主要形象进度安排
第四章项目投资估算及资金筹措计划
一、投资及成本费用估算
本项目总建筑面积为11500平方米，其中住宅建筑面积9500平方米，商场建筑
面积2000平方米。
确定总投资范围的原则是只包括项目开发的相关成本，具体如下：
（一）开发成本估算
（1）建设成本
预计项目所需建设成本总额为5,405万元
（二）开发费用估算
（1）管理费用：270万元，取建设成本的5％。
5405×5％＝270万元
序
项目计算依据计价（万元）号
1 广告宣传及市场推广费销售收入×1％127
2 销售代理费销售收入×
190.5
1.5％
63.5
3 其他销售费用销售收入×
0.5％
3% 381 合
计
（4）开发费用：819万元，前面1～3项之和。
（三）总成本费用汇总
本项目的总成本费用详见投资成本费用估算汇总表。
成本项目总额（万元）得房成本（元/平方米）
住宅商场
1.开发成本7465
（1）建设成本5405
（2）装修费用2060
2.开发费用819
（1）管理费用270
（2）销售费用381
（3）财务费用168
3.合计8284
总原则：所有的总投资均应分摊到可售的面积中去。