土地估价相关知识模拟题5
一、判断题
1、税收是国家为了实现其职能，凭借政治权利，按照法律规定的标准，强制地、无偿地取得财政收入的一种特定的分配形式。（）
2、税收的特征是强制性、无偿性、不确定性。（）
3、税收的强制性是指征税凭借国家政治权利，通过颁布法令实施，任何单位利个人都不得违
抗。（）
4、单税制是税收分类的一种。（）
5、借用的基本形式是无偿性。（）
6、金融组织机构主要由银行机构和其他金融机构两部分构成。（）
7、银行信用是以货币形式向企业提供的信用。（）
8、会计学是经济管理的重要组成部分。（）
9、会计的主要特点是以货币计量为基本形式。（）
10、资产是企业拥有的或控制的能以货币计量的经济资源，包括各种财产、债权和其他权
利。（）
1K统计学是从数量方面认识世界的一种科学方法。（）
12、整体设计是从本质的整体出发，对整个统计工作所进行的全面设计。（）
13、变异指标乂称标志变动度指标，是用于反映总体中各单位标志值差异程度的综合指标。（
）
14、城市是工业、交通、商业以及农业人口聚集的居住点。（）
15、所谓市场经济，是指由市场来配置资源的经济，即通过价格和市场体系对个人和企业的各种经济活动进行协调，使社会的经济正常运行。（）
16、项目决策的正确性是工程造价合理性的前提。（）
17、房地产本质上包括土地和房屋两大部分。（）
18、在房地产开发中，新区开发与旧城开发的投资费用的构成不相同。（）
19、住宅建筑面积约占整个居住区总建筑面积的80%以上。（）
20、建设工程项日总承包招标又叫建设项日全过程招标，在国外称之为''交钥匙〃承包方式。（
）
二、单项选择题
（每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有1个符合题意）
21＞会计的基本职能是（）
A.对经济活动进行核算和督察
B.对经济活动进行核算和预测
C.对经济活动进行预测和督察
D.对经济活动进行督察
22、一般来说，我们认为属于间接税的是（）
A.所得税
B.财产税
C.流转税
D.行为税
23、一般来说，我们将税率分为比例税率、定额税率和（）税率三种。
A.名义
B.实际
C.累计
D.浮动
24、资产可划分为许多种，下列不属于资产种类的是（）资产。
A.流动
B.有形
C.固定
D.无形
25、负债按照偿付期限的长短，可分为（）。
A.流动负债和长期负债
B.固定负债和长期负债
C.流动负债和短期负债
D.固定负债和短期负债
26、《企业会计准则一收入》准则规定，销售商品的收入，应满足-定的条件才能予以确认，下列关于其条件描述错误的是（）。
A.企业已将商品所有权上的主耍风险和报酬转移给购买方
B.企业应该保留通常与所有权相联系的继续管理权，也应该对已售出的商品实施控制
C.与交易相关的经济利益能够流入企业
D.相关的收入和成本能够可靠地计量
27、按照会计制度的规定，核算开发产品成本，应设置（）两个成本类科目。
A.开发成本和开发直接费用
B.开发成本和开发间接费用
C.实际成本和开发间接费用
D.实际成本和开发直接费用
28、统计学是以客观现象的数量特征和（）为其研究对象的。
A.数量规模
B.数量关系
C.数量对比
D.数量精确
29、不属于在综合分析中常用的统计指标的是（）指标。
A.总量
B.相对
C.平均
D.指定
30、按统计调查的组织形式不同，可分为统计定期报表调查和（）调查。
A.专门
B.抽样
C.重点
D.典型
31、现象间依存关系在数量上是否确定，是（）的区别。
A.相对关系与函数关系
B.相对关系与相关关系
C.相关关系与函数关系
D.显著关系与函数关系
32、划分城市和乡村的主要标准是（）。
A.行政制度
B.人口规模
C.经济水平
D.社会历史发展
33、下列选项中，不符合我国民政部提出的城镇设置标准的是（）。
A.凡政府所在地，一般均可建镇
B.聚居人口在1万人以下的乡、乡政府驻地非农业人口和自理口粮到镇落户、务工、经商的人口合计超过1000人的，一般可以建镇
C.少数民族地区，人口稀少和边远地区和山区，可以适当放宽建镇标准
D.小型矿区、物资集散地、风景旅游区、边境商埠口岸等地，非农业人口和自理口粮人口两项总数量不足2000人，如确有必要，可设镇
34、生产要素市场不包括（）。
A.土地市场
B.劳动力市场
C.资本市场
D.人才市场
35、不属于货币政策目标的是（）目标。
A.最终
B.中介
C.可测
D.操作
36、综合性工业城市的代表城市是（）o
A.淄博市
B.青岛市
C.西安市
D.宝鸡市
37、不可划分特殊职能城市的是（）。
A.革命纪念性城市
B.工农物资集散地
C.边防城市
D.经济特区
38、工业用地耍求地形平坦，最适宜工业用地的地形坡度是（）。
A. 0.3% —1.0%
B. 0.4% —1.0%
C. 0.4% —2.0%
D. 0.3%^2.0%
39、我国宏观调控的具体目标不包括（）。
A.适度的经济增长率
B.财政收支基本平衡
C.外汇收支平衡
D.经济结构优化
40、不属于货币作用的是（）0
A.货币的本质
B.货币的价值
C.货币的职能
D.信用货币
41、纳税人真实负担的有效税率是（）税率。
A.比例
B.名义
C.实际
D.定额
42、以税收的收入形态为标准，可分为（）。
A.单税制和复合税制
B.实物税和货币税
C. 一般税与特定税
D.经常税和临时税
43、纳税人应纳的所得税额的计算公式为（）o
A.所得税额=应纳税所得额税率
B.所得税额=应纳税所得额X20%税率
C.所得税额=应纳税所得额X30%税率
D.所得税额=应纳税所得额X40%税率
44、依照房产余值计算缴纳的房产税年税率为（）。
A. 2.2%
B. 1.3%
C. 2.0%
D. 1.2%
45、城市布局主耍有（）两种基本形式。
A.集中和分散
B.集中和协调
C.协调和分散
D.地形和协调
46、个人所得税的税率有两种，它们是（
A.比例税率、超额税率
B.比例税率、名义税率
C.名义税率、实际税率
D.实际税率、超额税率
47、消费税采用不同的比例税率，最高税率为（）。
A. 43%
B. 44%
C. 45%
D. 46%
48、下列选项中不属于偿还国债资金来源的是（）。
A.国家预算直接拨款
B.新债券替换到期旧债券
C.国家预算的结余
D.国家投资获得的收益
4 9、增值税的优点不包括（）。
A.有利于贯彻公平税负原则
B.有利于生产经营结构的合理化
C.有利于国家普通、及时、稳定地取得财政收入
D.有利于国家财政收入的提高
50、一个完整的房地产项目的全寿命周期，包括前期策划、实施、使用和（）四个阶段。
A.设计
B.确立
C.调研
D.决策
5K企业是自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束的独立的（）。
A.利益主体
B.商M生产经营者
C.市场经营者
D.生产主体
52、施工定额本身由劳动定额、机械定额和（）定额三个相对独立的部分组成。
A.材料
B.预算
C.概算
D.投资
53、下列选项中不属于房地产市场分析内容的是（）分析。
A.经济资源
B.住房需求
C.城市发展
D.城市文化
54、财产保险合同有许多分类，下列不属于财产保险合同分类的是（）保险合同。
A.财产损失
B.运输工具
C.定额
D.货物运输
55、产品规划设计是策划的重心，其主要包括（）。
A.规划设计、建筑设计、环境设计
B.规划设计、建筑设计、产品调研
C.环境设计、产品调研、物业服务
D.户型设计、产品调研、环境设计
56、据《中华人民共和国招标投标法》，以下工程项目不必进行招标的是（）。
A.大型基础设施、公用事业等关系到社会公共利益、公共安全的项口
B.股市融资项目
C.使用国际组织或者外国贷款、援助资金的项目
D.全部或部分使用国有资金投资或国家融资的项目
57、城市总体规划的期限一般为（）年。
A. 20
B. 25
C. 30
D. 35
58、对土地开发整理，理解不正确的是（）。
A.土地开发整理涉及自然、社会、经济、工程等各个方面，横跨多学科领域，是一项技术性和实践性极强的系统工程
B.土地开发整理的内容和目标随着社会经济的发展而发展，表现为一个持续的动态发展过程
C.土地开发整理只包括土地利用的空间配置和土地利用内部要素的重新组合
D.土地开发整理不仅协调自然过程，还协调社会经济和文化过程，追求生态效益、经济效益和社会效益的统一
59、我国土地开发整理尤其是农用地整理工作的主耍目的不包括（）o
A.增加农用地特别是耕地面积，提高土地利用率
B.调整土地权属和土地收益
C.提高农用地质量和生产能力
D.改善生态环境和生产、生活条件，实现土地可持续利用
60、下列不属于土地开发整理项目规划的有关法规政策的是（）。
A.《中华人民共和国土地管理法》
B.《中华人民共和国土地管理法实施条例》
C.《中华人民共和国水法》
D.《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》
61>增值税实行比例税率，税率分为（）两档。
A? 17%> 13% B. 18%^ 14%
C. 17%x 15%
D. 18%> 13%
62、一般来说，增值税纳税期限最长为（）个月。
A.四
B.三
C.二
D.—
63、流通中的货币量包括（）o
A.交换量和现金量
B.交换量和存款量
C.现金量和存款量
D.交换量和流通量
64、不属于银行特殊职能的是（）。
A.调节货币流通与信用活动
B.垄断货币发行权
C.集中商业银行的存款准备金
D.通过有效手段调节货币供应量
65、由两个或两个以上国家的企业联合投资组成新的企业指的是（）。
A.合作经营
B.合资经营
C.合作开发
D.合资开发
66、以保险合同的保障性质为标准，可以将保险合同分为（）。
A.定额保险合同和损失补偿保险合同
B.定额保险合同、不足额保险合同和超额保险合同
C.定值保险合同和不定值保险合同
D.单一保险合同和重复保险合同
67、被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过（）年。
A. —
B.二
C.三
D.四
68、根据家财险承保的标的不同，它可分为（）o
A.房屋保险和其他财产保险
B.综合家财险和房屋保险
C.综合家财险和单一财险
D.单一?财险和房屋保险
69、利润损失险的保险赔偿期限是指（
对均定
相平指
A.C.E.
A. 保险单的起讫期限
B. 保险期限内灾害事故发生时开始到灾害事故结束时止
C. 保险期限内灾害事故发生后到被保险人恢复正常生产时止
D. 保险单到期后发生灾害事故时起到被保险人恢复正常生产时止 70、 安装工程保险的保险人负责赔偿的因设计错误引起的损失是（
）o
A. .其他保险财产的损失
B.保险财产本身的损失
C.抢救其他财产的费用损失
D.抢救保险财产的费用损失
三、多项选择题
（每题有A 、B 、C 、D 、E 五个备选项，其中至少有2个符合题意）
71、 税收的种类有很多，以课税对象的性质为标准，税收可分为（
）o
A.流转税
B.所得税
C.行为税
D.其他税种
E. 营业税
72、 从统计的认识对象来看，其主要特点有（）o
A.总体性
B.分散性
C.数量性
D.具体性
E.变异性
73、 流动资产包括有（）。
A.递延资产
B.短期投资
C.应收票据
D.货币资金
E. 应付票据
74、 货币资金是企业以货币形态存在的资金，主要包括（
）。
A.现金
B.银行存款
C.其他货币资金
D.支票
E. 银行保函
75、 会计报表按照编制时间可以分为（
）0
A.日报
B.月报
C.半月报
D.季报
E.年报
76、 下列属于统计活动的有（
）o
A.统计整理
B.汇兑调查
C.统计调查
D.统计分析
E. 统计设计
77、 总量指标是最基本的统计指标，是计算（）指标的基础。
B.平衡
D.变异 78、下列属于一般城市职能的是（）。 A.休闲娱乐
B.经济发达
C.交通运输
D.市场复杂化
E.工业生产
79、城市规划工作的特点有*（）。
A.复杂性
B.自由性
C.综合性
D.地区性
E.预见性
80、公共财政具有的基本特征有（）。
A.弥补市场失灵
B.无偿求索性
C.非盈利性
D.法制化的财务
E.为市场主体提供一致性服务
81、耕地占用税的特点包括（）。
A.具有行为税的特点
B.征税对象为国有土地
C.征税对象为个体用户
D.具有税收用途补偿性的特点
E.实行一次性征收
82、劳动力市场包括（）市场。
A.普通劳动力
B.专业人才
C.物业管理
D. 土地
E.技术市场
83、企业的应纳税所得额为每个纳税年度的收入总额减去准予扣除项目的金额，其中纳税人收入总额包括（）等项目。
A.生产、经营收入
B.捐赠收入
C.利息收入
D.预收款项
E.财产转让收入
84、货币政策的特点有（）o
A.货币政策调节的对象是货币供应量
B.货币政策属于直接调控的经济手段
C.货币政策涉及国民经济发展全局，包括货币供应量、信用量、利率、汇率等宏观经济总量指标，是宏观经济政策体系的重要组成部分
D.货币政策调节的作用是引导整个市场的经济发展
E.货币政策需将氏期目标与短期目标相结合，即将最终目标、中介目标和操作目标相结合
85、我国财政政策的口标可归结为（）等方面。
A.充分就业
B.增长财政收入
C.价格水平急速提高
D.收入的合理分配
E.经济适度增长
86、城市详细规划的强制性内容包括（）。
A.对特定地区地段规划允许的建设高度
B.规划地段各个地块的土地主要用途
C.规划地段各个地块允许的建设总量
D.规划地段各个地块的绿化率，公共绿地而积规定
E.规划地段各个地块的公共场所的扩建
87、属于资源税征收范围的是（）。
A?饮用水 B.原油
C.天然气
D.煤炭
E.木材
88、转让无形资产包括（）。
A.建筑权
B.福利权
C.商标权
D.专利权
E. 土地使用权
89、关税的种类有（）等。
A.进口关税
B.出口关税
C.海关维护关税
D.过境税
E.直接采购关税
90、各国政府同时利用两大政策干预经济时，可以有四种组合，其中''双松〃政策指的是（）政策。
A.松的财政
B.松的经济
C.松的文化教育
D.松的社会
E.松的货币
91、土地增值税的特点包括（）o
A.以转让房地产取得的增值税额为征税对象
B.征税面有局限性
C.对个体用户采用扣除法计算增值额
D.实行超额累计税率
E.采用扣除法和评估法计算增值额
92、房地产项口的工程系统由（）工程构成。
A.单项
B.单位
C.分级
D.分部
E.分项
93、从招标方式看，房地产开发项目招标一般可分为（）o
A.竞争招标
B.公开招标
C.邀请招标
D.议标
E.半公开招标
94、房地产开发项目风险辨识的过程可分的步骤包括（）。
A.确认不确定事物的存在性
B.建立风险清单
C.进行风险分类
D.排除主观因素存在
E.确认不确定性额的存在
95、农用地开发包括耕地、林地（）等的开发。
A.牧场
B.荒山
C.草地
D.荒地
E.养殖水面
96、投资前期的可?行性研究工作主要包括（）阶段。
A.机会研究
B.预测实践
C.生产研究
D.详细可行性研究
E.初步可行性研究
97、我国现行工程造价的构成主要划分为（）o
A.建设规模
B.器具购置费用
C.建筑安装工程费用
D.备用金资金
E.设备耗损预算费用
98、我们可以把工程建筑定额划分为（）消耗定额。
A.劳动
B.机械
C.能量
D.材料
E.人力
99、工程量清单的项目设置规则的制定是为了统一工程量清单的（）。
A.项目名称
B.工程造价
C.项口编码
D.计量单位
E.采购数量
100、工程造价比较分析在实际工作中，应主要分析的内容有（）o
A.主耍实物工程量
B.平面布置构造形式
C.设备工（器）具费
D.主要材料消耗费
E.工程建筑的完工日期
10】、如果纳税人兼营不同税率的应税消费品，应当根据不同税率的消费品的（）来分别计算其应纳税额。
A.销售额
B.成本费用
C.市场需求
D.销售数量
E.销售质量
102、税收管理权限主要包括（）。
A.强制征收权
B.立法权
C.监管权
D.征收管理权
E.收入使用权
103、国际重要征税作为一种特殊经济现象，会加重跨国纳税人的负担，阻碍国与国之间（）的自由流动。
A.资金
B.财力
C.劳务
D.技术
E.知识
104、下列属于会计核算的一般原则的有（）原则。
A.客观性
B.自主性
C.相关性
D.可比性
E.相似性
105、管理费用是指企业的行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各项费用，下列属于管理费用的是（）。
A.公司经费
B.咨询费
C.诉讼费
D.福利费
E.材料费
106、城市规划的自然环境条件包括（）o
A.地质
B.水文
C.气候
D.地表构造
E.环境预测
107、产品规划设计是策划的重心，其主要包括（）。
A.规划设计
B.产品调研
C.建筑设计
D.材料采购
E.物业服务
108、下列属于工程保险类型的是（）工程保险。
A.建筑
B.船舶
C.航空
D.安装
E.实验准备
109、以约定期限划分，可将金融市场划分为（）市场。
A.直接金融
B.货币
C.资本
D.间接融资
E.流动
110、引起通货膨胀的原因有（）通货膨胀。
A.需求拉上型
B.结构型
C.体制型
D.成本推进型
E.形体增值型
四、情景分析题
（每小题有A、B、C、D四个备选项，其中至少有1个符合题意）
某城市规划中心为了重新规划本市的居民区，制订了一整套规划方案。由于居住区的规划是一项综合性较强的工作，故需要考虑的因素很多，如使用要求、卫生标准、安全程度等，对住宅建筑及居住区道路绿地等公共设施的规划布置进行全面系统地统计，为居民创造一个生活方便的环境作了充分准备。
11K居住区规划的基本要求除了使用要求、卫生要求、安全要求外还需有（）。
A.位置要求
B.施工要求
C. 美观耍求
D. 住宅面积要求
112.能直接影响居民生活、国家萩资和城市用地的节约，同时也影响到城市面貌的是（）o
A.住宅建筑造型
B.绿地设施的面积
C.工业企业的选址
D.居民区的安全系数
113.根据功能要求和居住区规模的大小，居住区道路一般可有（）。
A.宅前小路
B.居住区级道路
C.居住大区级道路
D.居住生活单元级道路
114.居住区内主要道路的常见布置形式有（）o
A. 丁字形
B.十字形
C.尽端式
D.分级互补式
房地产投资商在一项目进行施工前首先要进行的就是该项目施工、设计的招标投标，这是关系
到开发企业项目经济、质量、效益的最关键的一环。国家从立法与管理上都给予极高的重视。 115＞关于招标投标，下列说法错误的是（）o
A. 全过程招标投标在建设资金落实之前进行
B. 全过程招标投标从项目建议书开始至竣工交付
C. 全过程招标投标要求承包单位具有总承包能力
D. 在获取总承包任务后，总承包单位往往以分包的方式组织实施 116. 房地产开发项目招标投标的类型主要有（ ）招标投标。
A.全过程
B.拆迁安置
C.勘察设计
D.工程施工
117.
在本例中需进行采购的招标投标，主耍情况有（ ）。 A.单纯货物采购 B.单纯设备安装 C.工程项目货物的综合采购 D.对工程项目供货并进行安装
甲房地产公司一2005年6月通过拍卖竞得一宗K 市中心区土地的50年使用权。该土地面积为 800m\经开发于2006年6J ］建成一座建筑面积为800n?的写字楼，并全部用于出租，为了合理计量 项口开发Dt 的不确定因素以及资产的流动状况，公司对项口进行了综合评估工作。 118、 房地产开发项H 的不确定因素的分析方法有（ ）分析。
A.盈亏平衡
B.敏感性
C.概率
D.实际费用
119、 该房地产经营的出租方式属于（ ）。
A.长期出租
B.不定期出租
C.短期出租
D.无期限出租
120、 房地产投资项目财务评价的主耍方法有（ ）分析。
A.现金流量
B.静态获利
C.资产估价
D.动态获利
答案：
一、判断题
1、2、B 3、 A 4、 A 5、B 6、A 7、B
8、B 9、
A A
- - 10、A 17、B
单项选择题 11> A 12、B
18> B A 13> A 20、A
14、 B 15> A
【6、
21、 A 22、C
23、 C 24、 B 25
、 A
26、 B 27、 B 28、 B 29、D 30、 A 31、 C 32、B 33、 B 34、 D 35、 C 36、A 37、 B 38、 C 39、D 40、 B 41、 C 42、 B 43^ C 44、 D 45、 A 46、A 47、 C 48、 B 49、 D 50> A 51> B 52、 A 53、B 54、 C 55、 A 56、 B 57、A 58、 C 59、 B 60、D 61> A 62、D 63、 C A
三、 64、A
多项选择题
65、 B
66、 A
67、B
68、A
69、C
70
、
71、ABCD 72、ACDE
73>BCD 74、ABC 75、BDE 76、ACDE 77、 AC D 78、CE 79、 CDE 80 、ACDE 81、ADE 82、AB 83、 ACE 84、ACE 85、 ADE 86 、AB CD
87、BCD 88、CDE 89、 AD 90^ AE 91、ADE
92ABDE 93、BCD 94、BCE 95、 CE
96、ADE
97、BC
ABD 99、ACD 100> AD
101^
AD AC 四、
102、BDE
108> ABD
情景分析题
103xACD 104>ACD
109、BC 110> AB CD
105xABCE 106、ABC107、
111 > AC
BC 112、
A
113> ABD 114> AB
119x C 120> ABD
115、A 1.16、ACD117^
土地估价师注册管理规定 第一条为了适应社会主义市场经济发展的需要，加强土地估价行业的自律与监督，提高服务质量，维护市场秩序和土地估价师的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关法律法规，制定本办法。 第二条土地估价师实行注册制度。在土地评估中介机构执业的土地估价师应按本办法进行注册,取得土地估价师注册编号。 中国土地估价师协会统一制定注册编号规则。 注册土地估价师可签署具有法律效力的土地估价报告。未经注册的土地估价师，不得以注册土地估价师的名义从事土地估价中介业务。 第三条土地估价师注册由土地估价行业协会负责办理，全国的注册土地估价师名单及相应执业情况向社会公布，提供社会查询。 第四条注册土地估价师只能在一个土地评估中介机构执业。 第五条土地估价师注册按以下程序办理。 1、土地估价师注册由土地评估机构将注册申请人申请材料报工商注册地的省、自治区、直辖市土地估价行业协会。 2、省、自治区、直辖市土地估价行业协会对申请注册材料进行审查并按编号规则进行编号，将符合注册条件的报送中国土地估价师协会备案汇总。 3、中国土地估价师协会将注册土地估价师名单报国土资源部后向社会公布。 第六条土地估价师申请注册需提交以下材料。 1、土地估价师注册(变更)申请表; 2、《土地估价师资格证书》; 3、身份证; 4、所在机构聘用申请人的劳动合同; 5、人事档案管理证明; 6、社会保险缴纳凭证; 7、土地估价师继续教育证明材料;
8、其他需要提供的材料。 第七条土地估价师有下列情形之一的，不予办理注册手续。 1、不具有完全民事行为能力的; 2、不在土地评估中介机构执业的; 3、因受劳动教养、刑事处罚，自处罚执行完毕之日起不满三年的; 4、因在土地估价或相关业务中犯有错误受到撤职以上行政处分，自处罚、处分之日起不满二年的; 5、不予注册的其他情形。 第八条注册土地估价师发生下列情形之一的，应在30日内到省、自治区、直辖市土地估价行业协会办理变更注册手续。 1、变换从业单位的; 2、所在评估机构合并、分立的; 3、所在评估机构名称、地址等登记内容发生变更的; 4、其他应该变更注册的情形。 注册土地估价师因特殊情况确实无法在规定时间内亲自办理变更注册手续的，可由他人代办，但需出具注册土地估价师的 委托代办书。省、自治区、直辖市土地估价行业协会应将土地估价师注册变更情况报送中国土地估价师协会。变更情况向社会公布。 第九条注册土地估价师年内情况与土地评估中介机构年检材料同时报送，由省、自治区、直辖市土地估价行业协会负责办理，年检结果向社会公布。 第十条注册土地估价师在执业期间有下列情形之一的，注销其注册。 1、丧失民事行为能力的; 2、土地估价师主动提出不再从事涉及土地评估中介业务的; 3、连续两年未通过年检的; 4、违反本规定弄虚作假进行注册的;
2017年上半年省土地估价师考试知识点：土地的分类模拟试 题 一、单项选择题（共 25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、有一比较案例2004年5月20日的土地价格为300元／平方米，该市该类地价指数以2004年1月20日为基数，以后每月平均上涨1个百分点，则该比较案例于2004年10月20日的土地价格为元／平方米(保留到小数点一位)。【2004年考试真题】 A：314．3 B：314．4 C：315．0 D：315．3 E：时间因素 2、《耕地占补平衡考核办法》所称耕地占补平衡考核，是指县级以上国土资源管理部门按照“__”的原则，对依法批准占用耕地的非农业建设用地补充耕地方案的落实情况进行检查核实。 A．占多少，垦多少 B．占的少，垦的少 C．占的多，垦的少 D．占的少，垦的多 3、有四宗土地，土地状况基本相同，但土地坡度不同，第一块为0.5m，第二块为0.7m，第三块为1m，第四块为1.5m，那么第__块土地地价较高。 A．一 B．二 C．三 D．四 4、新一轮土地利用总体规划修编前期工作，要求做好现行规划实施评价，做到“四查清、四对照”。以下不属于“四查清、四对照”围的是__。 A．查清新增建设用地总量，与规划经济发展目标对照 B．查清闲置用地数量，与规划节约挖潜目标对照 C．查清耕地和基本农田保有量，与规划保护目标对照 D．查清农村宅基地总量，与新农村建设目标对照 5、关于土地估价报告的使用，下列做确的是__。 A．估价机构将土地估价报告存档，作为向行业管理机构申请资质评审的材料 B．估价机构向委托方提出要求：根据行业规定，土地估价报告不能提供给任何第三方 C．土地估价报告和土地估价技术报告均应提供给委托方 D．估价机构在土地估价报告中声明：报告是委托人和估价机构的共同财产，但委托方不得随意公布或报告有关容 6、研究房地产开发项目的经济效益主要是为了解决建设项目的“合理性”问题，
2017土地估价师：成本逼近法适用范围 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、人口净密度是居住人数与的比值。 A：建筑面积 B：居住面积 C：居住建筑用地面积 D：总居住面积 E：时间因素 2、竞争可以分为__竞争。 A．自由 B．不自由 C．充分 D．不充分 E．完全 3、城市分散布局的形式主要有分散组团式、和城镇组群式等。 A：一城一区式 B：一城二区式 C：分散自由式 D：自由组团式 E：土地 4、新古典主义城市地租理论的主要特征是将（）应用于传统地租理论中。 A.供需分析 B.效用分析 C.价值分析 D.边际分析 5、土地管理的基础是。 A：地价管理 B：地籍管理 C：土地执法监察 D：农地用途管制 E：35％～50％ 6、由于土地的不可移动性、个别性及交易量少的特点，在土地估价时很难寻找到像一般商品那样性质、条件完全相同的替代品，因此，一般都要进行修订后，才能按替代原则，采用土地估价方法确定待估地块价格。 A：时间 B：土地条件 C：环境 D：时间和土地条件 E：时间因素 7、国有企业改制中，如土地使用权处置采取__，根据国家规定，应依法报请有
批准权的土地行政主管部门进行核准和审批。 A．授权经营方式 B．国有土地出让 C．保留划拨方式 D．国有土地租赁 8、下列关于深度指数表的说法正确的是__。 A．以道路为基准，按距离道路的变化情况编制的地价变化表 B．以道路为基准，按建筑高度变化情况而编制的地价变化表 C．以道路为基准，根据地价变化的规律而编制的距离变化表 D．以道路为基准，按距离地下深度的变化情况而编制的地价表 9、基准地价系数修正法是在估价实践中的具体运用。【2008、2004年考试真题】A：合法原则 B：预期收益原则 C：最有效使用原则 D：替代原则 E：时间因素 10、成本逼近法评估土地价格的公式应该为。【2004年考试真题】 A：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地所有权收益 B：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地增值 C：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+新增建设用地有偿使用费+土地所有权收益 D：土地价格=土地取得费+土地开发费+税费+利息+利润+土地增值 E：时间因素 11、下列分组中属于按品质标志进行的是__。 A．超市按年销售额分组 B．企业按行业分组 C．职工按月工资额分组 D．城市按非农业人口数分组 12、国发[2004]8号规定，土地出让金用于农业土地开发的比例。由各省、自治区、直辖市及计划单列市人民政府根据不同情况，按各市、县不低于__的15%确定。 A．总地价 B．土地使用权出让金 C．总投资 D．土地出让平均纯收箍 13、城市分散布局的形式主要有分散组团式、__和城镇组群式等。 A．一城一区式 B．一城二区式 C．分散自由式 D．自由组团式 14、基准地块价格评估必须采用种以上方法进行。 A：2 B：4
北京市国土资源局关于对北京市土地评估行业进行全面检查 的通知 【法规类别】民法综合规定与解释 【发文字号】京国土出[2004]209号 【发布部门】北京市国土资源局 【发布日期】2004.09.24 【实施日期】2004.09.24 【时效性】失效 【效力级别】XP10 【失效依据】本篇法规已被《北京市国土资源局关于公布废止和失效的规范性文件的通知（第二批）》（发布日期：2009年1月14日实施日期：2009年1月14日）宣布失效（原因：适用期已过） 北京市国土资源局关于对北京市土地 评估行业进行全面检查的通知 （京国土出[2004]209号） 各土地评估机构、土地估价师： 为促进土地评估行业的持续、健康、规范发展，提高我市土地评估行业的执业水平，按照国土资源部《关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知》(国土资发[2004]168号)要求，结合我市土地评估行业的实际情况，决定对我市土地
评估行业进行全面检查。现将检查的具体事项通知如下： 一、检查对象 凡在北京市执业的土地评估机构和土地估价人员，均属于此次检查的范围。包括已在北京市房地产业协会注册或经北京市房地产业协会推荐已在中国土地估价师协会注册的土地评估机构及各机构的土地估价人员，及虽未注册但从事土地估价的机构和人员。 二、检查内容及重点 按照国土资源部文件的要求，此次检查内容主要包括以下方面： (一)土地评估机构的执业资格及内部管理制度建设情况。具体包括：土地评估机构是否符合规定的设立条件，依法办理了工商登记，取得土地估价的营业范围；是否拥有不低于规定数量的专职土地估价师；是否在土地评估行业自律组织进行了注册登记；是否建立了内部技术质量控制、财务管理、估价报告档案管理、人事管理、奖惩等制度。 (二)土地评估机构的脱钩改制情况。重点包括土地评估机构是否按《国务院办公厅关于清理整顿经济鉴证类社会中介机构的通知》(国办发[1999]92号)、《国务院办公厅转发国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制意见的通知》(国办发[2000]51号)以及《关于土地评估机构与政府主管部门脱钩的通知》(国土资发[1999]318号)文件的规定，在人员、财务(含资金、实物、财产权利等)、业务、名称等方面与主管部门及其下属单位实行了彻底
土地估价师考试模拟试题(一) 一．判断题（共20题，题号1~20，每题1分，共20分。请判断下列说法的正确或错误， 并在答题卡上相应位置涂黑，认为正确的涂”√ “，认为错误的涂”×”.答题错误倒扣1分，本题总得分最多扣至0分） 1．与工业产品一样，农产品的社会生产价格也是由社会平均必要劳动时间决定的。 2．估算土地纯收益时，不仅要考虑有形收益，还要考虑各种无形收益。 3．城镇土地等应与现行行政建制相协调，在省及省级以下的同一行政区域内，行政级别较高的城市土地等不宜低于行政级别较低的城市。 4．有两相邻地块，原用途一块为水田，一块为荒地，开发后作为住宅用地。水田由于征地成本高，因而土地价格高，而荒地由于征地成本低，因而土地价格低。 5．根据马克思地租理论，农产品的生产价格由中等地农产品的个别生产价格决定。 6．运用收益还原法公式测算地价时，未来各年的还原率应当相等。 7．利用城镇主城区土地市场交易资料验证土地分等初步方案时，宜以涉及城镇数量最多的相应类型土地的总平均价格为主要分等依据。 8．采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实
例的土地剩余使用年期为xx年，待估宗地的剩余使用年期是xx年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20%。 9．采用成本逼近法进行地价评估，其中的土地取得费是指因土地所有权由农民集体所有转为国家所有而发生的费用。 10．建筑物的主体折旧率与附属设备的折旧率之和等于建筑物的综合折旧率。 11．中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》于20xx年11月12日发布，自20xx年1月1日起实施。 12．采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。 13．采用成本逼近法评估地价时，土地取得费及其税费利息是以整个取得费为基数，计息期为整个开发期的一半。 14．路线估价价法计算公式的表现形式是：宗地总价=路线价×深度百分率×其他条件修正额×宗地面积。 15．国有土地使用权期满，土地使用者应交还土地使用证，并依照规定办理注销登记，该土地上的建筑物，其他附着物由国家考虑实际情况给予相应的补偿。 16．在对基准地价评估所需的样点地价资料进行出让年期修正时，没有明确使用年期的，应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让
土地估价师实践考核体系 土地估价师实践考核体系 自2006年《土地估价师资格考试管理办法》(国土资源部35号令)颁布起，在土地评估机构从业的土地估价师实行实践考核和执业 登记制度，并将实践考核确立为执业登记的必经环节。 实践考核是土地估价师资格考试制度改革中的一项重要内容。将土地估价师资格的取得，与实际操作能力的考核分开进行，充分体 现了土地估价行业对土地估价师执业能力和职业道德操守的重视。 “传、帮、带”的实践考核 实践考核是土地估价师从掌握书本知识，到提高实际操作技能，最终具备从事土地估价作业能力的最直接、最有效的方法。 在专业实践期内，通过经验丰富的执业土地估价师对实践人员“传、帮、带”式的培训，新人能在实际工作中尽快掌握运用所学 知识，以及专业技能分析和解决实际问题的方法，提高土地估价作 业的能力，逐步达到执业所需的技能标准。 实践考核分为专业实践和专业考核，先完成专业实践，后申报参加专业考核。 专业实践是土地估价师从取得资格证书起，开始从事为期两年的土地估价相关工作。实践期内，估价师尚不具备独立承担土地估价 作业的资格，也不具备在土地估价报告上签字的权利，需在指导教 师的指导下，参与估价作业、承担辅助工作。在此期间，估价师除 了参与估价业务、定期记录自身实践情况外，还应参加继续教育， 并且自主学习、了解市场动态及时事消息，培养成良好的自学习惯。 专业考核是对土地估价师实践成果的检验，是通过组织考评专家对实践人员提交材料进行评审的方式进行。主要考核材料包括实践
人员亲身所参与的估价项目的“业绩清单”、“实践总结”、“案 例分析”等等。 实践考核中存在的问题和对策 自2007年第一次实践考核工作开展以来，中国土地估价师协会 已举办了八次专业考核。在工作逐步规范的过程中，也暴露出一些 问题。 如，实践考核的考评仅对考核时提交的材料进行评审，只重视考查实践结果，缺乏对实践过程的跟踪与了解，以至出现为了应付实 践考核而考核，抄袭实践总结、案例分析的现象。 此外，部分专业实践人员不了解或主观上忽视继续教育相关规定，以至于因继续教育学时不符合相关规定，而失去参加专业考核的机会。同时，对实践考核的宣传不足，致使部分估价师不了解实践考 核内容及性质。 为让实践人员更加了解、重视实践考核及继续教育，中国土地估价师协会考试与教育委员会、全国土地估价师资格考试委员会已经 将《土地估价师实践考核与执业登记办法》以及《土地估价师继续 教育学时认定规则》等相关内容纳入到全国土地估价师资格考试大 纲中。对取得土地估价师资格的人员在颁发资格证书的同时，发放《中国土地估价师协会服务手册--土地估价师入门篇》，以便其了 解取得估价师资格后到实践考核再到执业登记过程中所需要注意的 问题。近期，协会还将出台《土地估价师实践考核指南》以及相关 材料写作要点。 打造实时“实践考核系统” 值得着重一提的是，为督促估价师切实参与到专业实践中、提高估价作业水平，有效避免其在两年实践期末临时抱佛脚，2012年4月，协会发出《关于加强土地估价师实践考核中专业实践环节的通知》，通过“实践考核信息系统”，实践人员网上完成实践考核的 所有步骤，并要求定期上传“实践日志”、“指导记录”等内容。
土地估价师证书及法人身份挂靠协议书 甲方： _______________________________________________ （以下简称甲方） 乙方： ____________________________ （以下简称乙方） 本着“以人为本，公平公正，诚实信用”的原则，甲、乙双方经友好协商，就乙方将其土地估价师资格证书注册（证书编号：2004430154）于甲方并担任甲方法人代表之事宜达成如下协议： 、甲方的责任和义务: 1、在土地估价管理部门可以接受注册申请之日起，乙方负责提供注册所需资料和证件，甲方 负责及时为乙方办理引进及土地估价师注册登记手续。 2、甲方承担乙方土地估价师注册登记手续的相关费用及聘期内乙方参加土地估价师继续教 育培训考试的相关费用。 3、履约期间甲方给予乙方证书挂靠费 ________ 元/年（按季度支付），甲方给予乙 方法人岗位津贴_____ 元/年（按年度支付）。 4、履约期内，甲方妥善保管乙方的土地估价师资格证书和注册证书原件，如有遗失，甲方负 责及时为乙方办理补证手续。 二、乙方的责任和义务： （一）乙方心须符合以下条件： 1、拥护中国共产党的路线、方针、政策，思想进步，作风正派，无犯罪前科，身体健康，无 重大疾病史。 2、具备中华人民共和国土地估价师协会、人事部认可的土地估价师资格（提供土地估价师资 格证书原件）。 3、乙方无需在甲方上班，但要积级配合甲方办理注册登记手续并提供相应材料。 （二）乙方必须提供注册所需的所有材料及相关证件：学历证书原件、估价师资格证、劳动关系解除合同、照片及身份证，学历证书（不需要原件的提供复印件）
国土资源部 关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知 国土资发〔2001〕44号 （２００１年２月１３日） 各省、自治区、直辖市国土资源厅（国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局），计划单列市土地管理局（城乡规划土地局、规划国土局），解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局： 为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项，强化监督管理的要求，现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下： 一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批 改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。 企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资（入股）、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。 土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。 市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地估价机构增强自律意识，提高执业质量和服务水平，土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。 二、明确企业的国有划拨土地权益 企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。 三、规范国家作价出资（入股）、授权经营处置方式的使用
全国土地估价师考试试卷（1）土地管理基础知识 此部分由100道标准化试题构成，每一道题后有三或四个备选项，请将你认为正确的一个选项的代号填在空白处，每题1分，共：100分。答题时间为60分钟。 1．土地的供给可分为_______。 A．弹性供给和元弹性供给；B．国家供给和社会供给；C．自然供给和经济供给； D．划拨和征用 2．土地资源的总供给受______能提供的总量限制。 A．地球表层陆地B．地球表层空间C．地球表层空气D．地球总面积。 3．土地关系是指社会发展的某一阶段上人们在利用土地过程中发所生的______之间的关系。 A．人与人B．人与地C．地与地D．土地使用者与所有者 4．社会主义条件下，实行土地有偿使用制度是完全符合马克思主义的______理论的。 A．土地使用B．地租C．价值 5．地价税是以______为课征对象。 A．土地B．地价C．土地所有者D基准地价 6．田赋是以______为课征标准，按年定期征收的一种土地税。 A．田地面积B．田地C．土地收益D．田上赋税 7．《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》是______在1987年4月1日发布的。 A．国务院B．农业部C．国家土地管理局D．国家税务总局
8．报酬递减规律所指的报酬递减是指______递减。 A．平均报酬B．总报酬C．边际报酬D．临界报酬 9．在资本主义社会中，土地所有权和土地使用权是 A．均不受限制的B．均受一定限制的C．所有权不受限制，使用权受一定限制 D．以上答案都不对 10．我国土地制度改革主要是______改革。 A．土地所有制度和土地使用制度B．土地所有制度和土地管理制度 C．土地所有制度 D．土地使用制度和土地管理制度 11．地籍最早是为______而建立的一种田赋清册或簿册。 A．产权B．不同用途C．征税D．土地估价 12．地籍调查包括土地权属调查和______两部分工作。 A．土地利用现状调查B．土地条件调查C．地籍测量 13．全国土地利用现状分类中一级地类共有______个。 A．10 B．6 C．8 D．7 14．土地权属调查的内容包括：宗地权属状况调查和______调查，以及土地使用状况调查。 A．界址认定B．权源C．权属性质D．土地面积 15．土地登记的主要内容中的"土地位置"是指土地的______。 A．座落B．四至C．座落和四至D．土地所处地段的优劣
一、要全面了解土地估价师考试情况和特点 1:1 本讲内容框架： 一、 学习前言 二、 土地基础知识（一） 1、 土地概念 2、 土地的分类 第一部分学习前言 1. 土地估价师考试大纲和课程特点 从2006年考试开始，中国土地估价师协会只组织编写考试大纲，不再组织编写教材，即土地估价师考试没 有指定教材，给参加考试的同志带来诸多困难，这就是近年来土地估价师考试的基本特点。 2. 土地估价师考试题型、题量分布特点 土地估价帅?资格考试采用闭卷方式进行。报考人员自山选择报考科目的种类和数目，各科考试成绩在三个连 续考试 年度内有效。从2006年以来，土地估价师考试分为五个科目：《土地管理基础与法规》、《土地估价理论与 方法》、《土地估价实务基础》、《土地估价案例与报告》、《土地估价相关知识》。每年考试总分值为500分，10小 时的考试时间，其中各科目的考试特点如下表所示： 课目 总分 考试时间 题量 题型 土地管理基础与法规 100 1小时 75 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价理论与方法 100 一个半小时 85 判断、单选、多选、情景分析题 土地估价实务基础 100 二个半小时 60+2 单选、多选、情景分析、计算题 土地估价案例与报告 100 二个半小时 2+3 案例分析、报告判读题 土地估价相关知识 100 二个半小时 110 判断、单选、多选、情景分析题 3. 历年考试通过人数 考试年度 2006 年 2007 年 2008 年 2009 年 2010 年 2011 年
通过人数81213411460130914861944 二、要全面熟悉土地估价师大纲，并以大纲为标准，搜集资料，全面学习 鉴于土地估价师没有指定教材，我们在学习时，首要的任务就是钻研大纲。考试大纲是关于考试科目、题型设置及知识点要求的指导性文件，是我们复习知识备考土地估价师的最权威依据。因此，我们只有全面熟悉大纲, 特别是要重点关注2012年考试大纲变化情况。 2012年土地估价师考试仍适用2010年考试大纲的内容及要求，但有稍微变化。针对2012年《土地管理基础与法规》考试大纲的变化，主要体现在以下两个方面： （一）第二部分“土地管理知识”和新增法规政策中，具体变化是： 1. 将“三、土地规划管理”，增加“城市总体规划的概念、目的、作用和内容及其与土地总体利用规划的关系”，考试基本要求是“掌握”； 2. 将“四、耕地保护与土地整理”调整为“四、耕地保护与土地整治”，并调整相应文字内容； 3. “六、建设用地供应管理”中， （1）调整为“六、建设用地供应与监管”，并调整相应文字内容； （2）考试范围中增加以下内容 %1“2.土地收购储备”，考试基本要求是“了解”，其他题目序号顺延； %1“M.建设用地开发利用监管”，考试基本要求是“了解”。 （二）。附录一：参考资料”部分，增减内容包括： 1. 增加以下有关法律、法规、规范性文件 （1）土地管理法律法规 %1《国有土地上房屋征收与补偿条例》【国务院令第590号】 %1《土地复垦条例》【国务院令第592号】 （2）中共中央、国务院规范性文件 %1《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》【国办发（2010） 10号】 %1《国务院关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知》【国发〔2010〕47 号】（3）部门规章、规范性文件 %1《国土资源部关于修改〈土地估价师资格考试管理办法〉的决定》【国土资源部令第48号】
国土资源部办公厅关于发布《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》的通知（国土资厅发〔2013〕20号） 各省、自治区、直辖市国土资源主管部门，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团国土资源局: 为规范国有建设用地使用权出让地价评估行为，部制订了《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行）》（见附件，以下简称“《规范》”），现予发布。请转发至辖区内各级国土资源主管部门、相关行业协会和土地估价中介机构，结合本地实际遵照执行。同时，为进一步完善国有土地出让底价确定程序，加强出让地价评估管理，促进土地市场平稳健康运行，现就有关问题通知如下： 一、要进一步健全国有建设用地使用权出让的定价程序，地价需经专业评估，底价应由集体决策。在国有建设用地使用权出让前，市、县国土资源主管部门应当组织对拟出让宗地的地价进行评估，为确定出让底价提供参考依据。委托给土地估价中介机构的，应采用公开方式。因改变土地使用条件、发生土地增值等情况，需要补缴地价款的，市、县国土资源主管部门在确定补缴金额之前，也应按照上述要求组织评估。 二、出让土地估价报告应由土地估价师完成，并且符合《城镇土地估价规程》和《规范》。市、县国土资源主管部门不应干预评估活动，由被委托方客观、独立、公正地出具土地估价报告。 三、出让土地估价报告，一律按照《关于实行电子化备案完善土地估价报告备案制度的通知》（国土资厅发…2012?35号）要求，
由报告出具方履行电子备案程序，取得电子备案号。报告出具方无法登录“土地估价报告备案系统”的，市、县国土资源主管部门应将单位名称、单位性质、土地估价师姓名和资格证书号等情况，经省级国土资源主管部门核实汇总后，报部土地利用管理司，按规定登录。 四、市、县国土资源主管部门或国有建设用地使用权出让协调决策机构，应以土地估价报告的估价结果为重要参考依据，并统筹考虑产业政策、土地供应政策和土地市场运行情况，集体决策确定土地出让底价。从土地出让收入或土地出让收益中计提的各类专项资金，不得计入出让底价。对估价结果的采用情况及其理由，应纳入集体决策的记录文件，存档备查。 起拍（始）价应当根据当地土地市场的实际情况合理确定，可以高于、低于或等于出让底价，但成交价不能低于底价。 五、省级国土资源主管部门要加大监督指导力度，定期组织土地估价行业协会或专家，对已备案的土地估价报告进行随机抽查和评议，并向社会公布抽查评议结果。 六、出让方对估价结果有异议的，可申请省级土地估价师协会或中国土地估价师协会进行技术审裁，也可以另行组织评估。 七、部将根据各地实际和土地市场运行情况，适时修订《规范》，各省级国土资源主管部门可制订本地实施细则。 本文件的有效期为五年。 附件：国有建设用地使用权出让地价评估技术规范（试行） 2013年4月8日
土地估价师继续教育学时认定规则 第一条为规范土地估价师继续教育学时认定工作，依据《土地估价师继续教育暂行规定》，制定本规则。 第二条土地估价师（包括执业和非执业）参加继续教育活动的学时须经认定方为有效，认定工作按年度进行。 土地估价师每人每年被认定的学时不得超过35个，每五年累计被认定的学时不得少于100个。 第三条土地估价师继续教育学时由中国土地估价师协会组织认定，认定结果报国土资源部备案。 第四条土地估价师参加由中国土地估价师协会认可的继续教育活动方可认定学时。继续教育活动包括以下方面： （一）参加与估价专业相关的学历教育和专修课程； （二）参加估价专业相关的国内外专题论坛、研讨（含其他评估专业）； （三）专门举办的继续教育培训班、研讨会及相关专业讲座； （四）参与土地估价方面的课题研究项目； （五）刊物发表专业文章或公开出版专业著作（含省级内部刊物）； （六）参与土地估价师资格考试命题、审题以及土地估价师实践 — 1 —
考核等有关技术工作； （七）地价动态监测等与土地估价相关的公益性专项活动； （八）参与省级以上（含省级）国土行政主管部门或行业协会组织的土地估价报告质量检查与评审； （九）参加国际性估价相关专业会议、出国考察、出国培训； （十）中国土地估价师协会委托的其他专业工作； (十一) 国土管理系统编制内土地管理工作； (十二) 参与其他与土地评估相关活动； 第五条中国土地估价师协会对列入年度继续教育计划的活动，每年年初印发《土地估价师继续教育活动年度计划》，作为核定各项活动学时的依据。其它未列入年度继续教育计划的活动，按照“土地估价师继续教育学时核定标准”（附表1）认定学时数。 第六条继续教育学时认定依申报、审核、公示、确认的程序进行。 （一）申报 申报继续教育学时每年由承办单位申报和个人申报两种方式进行。继续教育学时申报表由中国土地估价师协会统一制订（附表2、附表3）。 土地估价师参与承办单位所组织的继续教育活动, 继续教育学时申报由承办单位负责按照当年继续教育活动年度计划及学时核定标准, 填写继续教育学时申报表，每次活动结束后20天内完成申报。— 2 —
中国土地估价师协会 中估协函〔2010〕3号 关于印发《土地估价师执业登记工作实施细则 （暂行）》的函 各省（自治区、直辖市）及有关市土地估价行业协会：根据《关于开展全国土地估价师执业登记管理工作的通知》（中估协发[2008]8号）的规定，中国土地估价师协会制订了《土地估价师执业登记工作实施细则（暂行）》,经第三届第十三次常务理事会通过，现予印发。 附件 1.土地估价师执业登记申请表 2.执业土地估价师汇总表 3.执业土地估价师变更登记申请表 4.执业土地估价师转移登记申请表
5.执业土地估价师注销登记申请表 二〇一〇年三月二十日
土地估价师执业登记工作实施细则（暂行） 第一章总则 第一条根据《土地估价师资格考试管理办法》、《土地估价师实践考核与执业登记办法（试行）》，制定本细则。 第二条中国土地估价师协会（以下简称中估协）负责全国土地估价师执业登记工作。包括：核准土地估价师初始执业登记申请、跨省转移和变更登记、注销登记、编发执业登记号码、制作执业土地估价师印鉴，统计公布全国执业土地估价师信息等工作。 第三条各省（自治区、直辖市）及有关市土地估价行业协会（以下简称各地协会）负责本行政辖区执业土地估价师变更登记、变更登记信息公布、辖区区内转移登记、跨辖区转移登记的核实及汇总报送。 第四条土地估价师执业登记实施动态管理，定期公布土地估价师执业登记信息。 第二章初始登记 第五条土地估价师进入土地估价中介机构执业应进行执业登记。 申请执业登记的土地估价师应当符合以下基本条件：
（一）依法取得《土地估价师资格证书》； （二）满足土地估价师继续教育学时要求。已从业的土地估价师5年累计参加不少于100学时的继续教育活动； （三）专职在一家土地估价中介机构中从事土地评估业务； （四）身体健康、能满足开展土地评估业务需要，年龄不超过65周岁； 第六条 2006年（含）以后取得土地估价师资格证书申请初始执业登记的人员除应满足初始执业登记的基本条件外，还需通过实践考核，专业实践期内每年参加不少于20学时的继续教育活动。 第七条 2006年以前取得土地估价师资格证书的非执业土地估价师进入土地估价中介机构，应满足第五条的要求，予以登记。 第八条连续两年列入中估协专家库名单的非执业土地估价师，转入土地估价中介机构执业的可直接申请执业登记。 第九条申请执业登记的土地估价师有下列情形之一的，不予登记： （一）不具有完全民事行为能力的； （二）不具备土地估价师初始执业登记基本条件的； （三）被认定终身禁入土地评估行业的； （四）因受刑事处罚，执行期满未逾5年的（过失犯罪的除外）； （五）在土地评估、企业管理或者其他经济管理工作中受行政处罚，自被行政处罚之日起不满2年的； （六）在申报登记过程中有弄虚作假行为，或严重违反行业自律
94年土地估价师考试试卷(2)土地估价基本2 52．地价指数等于（）。 A．前一年地价／当年地价 B．（报告期地价／基期地价）× 100％ C．报告期地价／基准地价 D．（前一年地价／当年地价）×100％53．成本逼近法与一般不动产估价中所用的成本法的主要差异在于：（）。 A．计算成本的方法不同 B．计算利税的依据不同 C．对土地价格的理解不同 D．土地价格是否已知54．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋（）＋税费＋利息＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．土地开发费 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费55．新征建设用地的土地增值比率应（）确定。 A．分区域、分级别、分用途 B．分区域、分级别 C．分区域 D．分级别56．成本逼近法一般适用于评估（）。
A．建成区内的土地转让价格 B．建成区内的土地抵押价格 C．新开发区内商业用地出让价格 D．新开发区内的工业用地出让价格57．成本逼近法的主要缺陷是（）。 A．未能考虑土地效用和市场供求因素的影响 B．需要用较多的交易实例 C．只适于评估有收益的土地价格 D．只适于评沽已利用的城镇土地58．一村民集体拥有耕地1000亩，农业人口500人，因修筑国道需征用该村100亩耕地，则应支付安置补助费的人口数为（）。 A．10人 B．20人 C．50人 D．100人59．应用成本逼近法评沽土地价格时，单位面积征地费用应按（）。 A．实际发生费用计算 B．预算费用计算 C．区域内平均征地费用计算 D．上述答案均不对60．新建住宅小区的土地开发费用一般包括（）。 A．基础设施配套费
B．住宅的土建费 C．内外装饰费 D．设备购置费61．在常用的投资利息计算公式：投资利息总额＝投资总额÷2×开发月数×月利息率中，投资总额之所以要取二分之一，是基于（）的假定。 A．月利息率波动不定 B．计划开发周期通常长于实际开发周期 C．投资额在整个开发周期中均匀投入D．投资预算通常留用一定的余地62．成本逼近法的基本公式是：土地价格＝土地取得费＋土地开发费＋税费＋（）＋利润＋土地所有权收益＋区位修正值。 A．青苗补偿费 B．利息 C．市政设施配套费 D．小区建设配套费 。>63．在土地价格评估中，计算投资利息应以（）为基数。 A．借贷资金 B．自有资金 C．自有资金与借贷资金 D．实际成本64．成本逼近法中，农地取得费的计算期为（）。 A．整个开发期 B．1/2开发期 C．1/4开发期
土地估价管理办法 （草案征求意见稿） 第一章总则 第一条为规范土地估价管理，完善土地估价制度，维护土地估价市场秩序，促进土地估价行业健康发展，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》，制定本办法。 第二条在中华人民共和国境内从事土地估价活动，对土地估价活动实施监督管理，适用本办法。 第三条本办法所称土地估价，是指具备土地估价执业资格的人员和机构基于委托关系，对约定土地及其附着物、定着物的权利、权益的价值或者价格进行评价、估算，并通过土地估价报告的形式提供的市场服务行为。 第四条土地估价师执业应当遵循独立、客观、公正的原则，符合土地估价规范和标准。 土地估价师依法执业受法律保护，任何组织和个人不得干预。 第五条国土资源部负责全国土地估价活动的监督管理，履行下列监管职责：
（一）制定土地估价管理的规章制度； （二）规定土地估价师资格条件； （三）规定土地估价机构从业条件； （四）确定土地估价的程序和方法； （五）监督、指导土地估价行业自律管理； （六）法律、行政法规规定的其他职责。 第六条县级以上地方国土资源主管部门依照本办法的规定负责实施本行政区域内土地估价活动的监督管理。 第二章土地估价师 第七条国家实行土地估价师资格认证制度。 土地估价师资格取得应当通过全国土地估价师资格考试，获得《中华人民共和国土地估价师资格证书》。 第八条土地估价师执业，应当向中国土地估价师协会申请执业登记，成为执业土地估价师。 申请土地估价师执业登记，应当具备下列条件： （一）获得土地估价师资格证书； （二）满足土地估价师继续教育学时规定； （三）专职在一家土地估价机构从事土地估价业务； （四）经实践考核合格。 《土地估价师资格考试管理办法》实施前获得土地估价师资格证书的，符合前款第（二）、（三）项规定条件的，可以申请执
土地估价师案例分析商业用地主要价格影响因素
土地估价师案例分析：商业用地主要价格影响因素 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、由于的不同，估价的依据、应考虑的因素，以及采用的价值标准、估价方法就有可能不同。 A：估价基准日 B：估价目的 C：估价收费标准 D：估价程序 E：时间因素 2、假如一个城市建成区面积为3000k㎡，主干道的总长度为750km，则主干道的影响距离为。 A：1km B：2km C：4km D：8km E：时间因素 3、下列不属于企业的流动负债的是。 A：短期借款 B：预付账款 C：应付账款 D：应付票据 E：土地 4、土地利用总体规划的意义在于__。 A．编制和实施土地利用总体规划是解决各种土地利用矛盾的重要手段，也是保证国民经济顺利发展的重要措施 B．编制和实施土地利用总体规划是合理利用土地的基础 C．土地利用总体规划为国民经济持续、稳定、协调发展创造有利条件 D．土地利用总体规划是国家实行用途管制的基础 E．国家实行用途管制是土地利用总体规划的基础 5、地产市场的核心是__。 A．基准地价 B．地价 C．土地使用价值 D．土地收益 6、在市场地价的容积率修正中，容积率修正以城镇规划规定为标准，用计算容积率修正系数。 A：区域容积率 B：小区容积率 C：楼房容积率
D：城市容积率 E：国家实行土地估价师资格认证制度 7、生产要素包括__。 A．劳动 B．资本 C．文化 D．利率 E．政策 8、下列指标中，为数量指标。 A：房地产投资额 B：建筑密度 C：人均住房面积 D：楼面地价 E：土地 9、市级商服中心。 A：具有各级商服中心商服功能 B：只有市级商服中心的功能 C：只经营高档商品 D：位于城市的几何中心 E：时间因素 10、本金收益率是的比率。 A：本金与收益 B：收益与投资 C：收益与本金 D：投资与收益 E：土地 11、《企业财务通则》规定，企业对筹集的资本金依法享有经营权，在企业经营期内，投资者除依法转让外，．【考试真题】 A：不得从企业抽回所投资金 B：能够从企业抽回所投资金 C：能够抽回但不得转让所投资金 D：不得抽回也不得转让所投资金 E：土地 12、复议机关应当自受理申请之日起__日内作出行政复议决定。 A．60 B．90 C．100 D．120 13、城市是由自然环境和__组成，但城市的自然环境也是要人改造的。 A．人文环境 B．人工环境 C．空间环境 D．社会环境 14、城镇土地使用税，按计算，分期缴纳。
附件1 《全国土地估价师资格考试大纲》（2010年） 大纲目录 第一部分土地基础知识 一、土地的概念 二、土地的分类 三、土地实体及特征 四、土地权利 第二部分土地管理知识 一、土地管理的概念 二、地籍管理 三、土地规划管理 四、耕地保护与土地整理 五、农用地转用与征地管理 六、建设用地供应管理 七、土地市场交易与监管 八、地价管理 九、土地执法监察 第三部分地价理论 一、土地价格的概念 二、土地价格影响因素 三、地租理论 四、区位理论 五、土地报酬递减规律 六、土地市场理论 第四部分土地估价方法 一、土地估价的概念 二、土地估价的原则 三、收益还原法 四、市场比较法 五、成本逼近法 六、剩余法 七、基准地价系数修正法 八、路线价法
第五部分宗地估价实务 一、土地估价程序 二、土地估价业务受理 三、土地估价事项确定的内容 四、土地价格定义的界定 五、土地估价对象资料收集 六、土地估价现场勘察 七、土地市场调查与分析 八、土地估价案例的调查 九、土地估价方法选择 十、土地估价结果分析与确定 十一、土地估价报告撰写 十二、土地估价报告审核 十三、常见目的下土地估价 十四、常见用途土地估价 十五、其他土地权利估价 第六部分土地分等、定级与基准地价评估等实务 一、土地分等 二、土地定级 三、基准地价评估 四、路线价评估 五、城市地价动态监测 六、征地区片综合地价评估 第七部分地上定着物及相关财产估价知识 一、房屋建筑工程基础 二、建筑物估价 三、其他定着物估价 四、相关机器设备评估 第八部分土地相关税收知识 一、税收基本理论 二、土地税收 三、房产税收 四、其他相关税收 第九部分金融知识 一、金融基础 二、保险基础 三、证券基础