中国房地产业发展历程
第一节我国房地产业发展历程
从1958年开始，房地产收归国有，中国房地产市场从此消失。直到1979年开始经济体制改革，中国房地产业才有了发展的契机。按发展速度划分，中国房地产市场大致可分为以下三个阶段：
第一阶段：1979—1991年，中国房地产市场复苏成长。1980年4月，邓小平发表了关于建筑业和房地产业的谈话，此后全中国开始了城镇住房制度的改革。1990年，中国国务院发布了《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《外商投资开发经营成片土地暂行管理办法》，再加上浦东开发开放的带动作用，1991年下半年，房地产市场呈现了明显的回升趋势。
第二阶段：1992—1997年中国房地产市场初步形成。1992年初，在邓小平南方谈话的推动下，中国房地产市场得以全面发展。1992年，房地产开发投资731亿元，同比增长117.5%；土地开发面积2.334万公顷，同比增长175%。1993年，在上年市场迅速发展的推动下，中国房地产业发展出现过热趋势。这一期间，全中国商品房开发投资额同比增长143.5%，新开工面积同比增长136%，房地产开发企业接近2万家。中国随即采取了一系列调控措施，房地产业也告别疯狂，迎来理性。1994和1995年，中国房地产开发投资额分别只比上年增长了31.8%和23.3%，1997年更是出现了负增长，为-1.2%。
第三阶段：1998年至今，中国房地产市场进入了新的发展时期。在政府的鼓励和引导下，中国房地产市场明显转暖，房地产业经过几年的调整后，泡沫成份已得到控制，再加上宏观经济开始步入稳定发展时期，因此国家采取了一系列措施来鼓励房地产业的发展，由此房地产业开始进入复苏时期。
近十年以来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场规模化程度也日益提高。我国房地产在改革开放以前，实行的是统建统分制度，房地产业也逐步过渡到一个以企业为主体、市场为导向、社会资金为依托、以配套建设为中心的综合开发阶段。进入20世纪90年代之后，房地产进入了一个前所未有的兴旺发达期，土地成片开发和大量外资的引入，形成了外资、合资和内资开发公司齐头并进的势头；住宅、楼宇、商业大厦、公共设施等纷纷拔地而起，我国的房地产业作为一种重要的经济杠杆，在城市建设、改善人民生活、促进经济发展等方面发挥了巨大的作用。房地产开发规模正以每年平均20%左右的速度增长，在整个国民经济中占有举足轻重的地位。
可以预测，中国房地产市场将进入新一轮的发展时期。这一轮发展的特点将是以住宅建设和消费为重点，以改善城镇居民居住条件和带动经济增长为目的，逐步消化存量，实现房地产市场的平稳发展。
第二节中国房地产发展周期波动研究
一、我国房地产周期波动规律分析
房地产行业之所以是一个高风险行业，是因为它的投资和收益周期长,同时房地产业存在自身的周期性波动,因此，盲目进行房地产投资就会有风险。
中国近14年来，房地产业一直持续上涨，房地产销售额连年增长。中国的房地产经历了3个高涨期，2个低落期。有三个指标可分析出我国房地产周期性波动的规律：第一是房地产销售额增长；第二销售面积增长，市场买了多少房；第三投资额增长，就是由于市场拉动，产业投资增长是高还是低。
表6 1992-2002年房地产投资增长率和销售增长率对比
年份全国房地产投资增长率（%）全国商品房销售额增长率（%）
1992年117.6 79.3
1993年164.5 102.5
1997年-2.5 26.1
1998年13.7 39.7
1999年13.5 18.9
2000年21.5 31.7
2001年27.3 23.6
2002年21.9 23.7
数据来源：国家统计局
自1984年开始，房地产在我国已经经历了三个发展期和两个低落期。从1984年到1988年，这是一个发展期，大约五年时间；1989到1990年是一个低落期；从1991年到1995年是第二个发展期；1996至1997年又是一个低落期；从1998年开始我国房地产业进入了一个新的发展期。
图6 房地产投资增长率和销售增长率对比示意图
数据来源：国家统计局
我国的房地产周期有这样三方面的特殊性：第一是房地产周期的频率，大约都是5年发
展，2年低落，也就是说7到8年为一个周期；第二就是我国房地产的周期中，衰退期和低谷期比较短，而增长期和繁荣期时间比较长，这显示出市场需求持续旺盛这样的特点，它明显不同于房地产总量过剩的国家和地区；第三，从销售增长和投资增长的关系来分析，销售增长直接影响到投资的增长。例如1996年，房地产销售额下降，就影响到1996年和1997年，特别是1997年的投资。从1998年以来，房地产持续旺销，也就拉动了房地产投资，从1998年以后持续上扬，而且上扬幅度还比较大。
本轮房地产增长期呈现三个新的特点：一是不同于1992年房地产过热时的投资拉动，这次房地产增长是由需求拉动的，1998年底以来，这几年房地产的销售增长一直高于开发投资的增长；二是本轮房地产增长的基础坚实，它与国民经济的增长是同步的；三是无论政府还是开发商已趋于成熟，不会出现因局部过热而导致的全国性急刹车。
二、中国房地产周期波动的主要影响因素分析
1.房地产周期波动的冲击－传导模型
转轨时期以来中国房地产业的发展历程和房地产经济的周期波动，既有外部冲击的决定性作用，同时产业内部传导机制也开始发挥作用，由此形成房地产周期波动的冲击－传导机制。即可以把房地产周期波动看成是房地产经济系统对外部冲击的响应曲线，即在来自房地产经济系统以外的随机性或周期性因素的冲击下，通过房地产经济系统内部传导机制的作用，结果相应出现了具有周期波动特征的运行轨迹。
从外部冲击来分析，虽然与改革开放前中国房地产业极度低迷的发展现状源于外部冲击相类似，改革开放以来中国房地产业的快速发展也主要是受到外部冲击的决定性作用，但两个阶段的外部冲击却在性质上存在根本性的区别。改革开放前的外部冲击表现为计划经济体制下对房地产业的根本否定，因而不论是政策取向还是具体操作手段，都是以取消房地产业运行条件为基本特征。改革开放以来中国房地产周期波动的外部冲击，则是在重新肯定房地产业、恢复房地产业发展条件的基础上，由于经济体制转轨及增长方式转换而形成的，主要表现为以体制转换、增长方式调整及宏观政策为特征和内容的冲击形态。
从内部传导来分析，改革开放前对房地产业的否定或由此出现的长期极度萎缩，从根本
上否定了房地产经济系统内部传导机制的作用。这种内部传导机制是随着改革开放后房地产业重新形成和发展而逐渐出现的，主要有房地产投资规模与投资结构、房地产供求关系变动、房地产市场结构、房地产投机行为等传导途径，对改革开放后中国房地产周期波动的作用逐渐增强，形成以投资波动为主、在房地产业内部传递的房地产经济波动。
2.投资因素对房地产周期波动的影响分析
在房地产周期波动中，房地产投资是一个十分重要的内生因素。特别是对投资主导下的中国宏观经济周期波动来说，投资波动对房地产经济波动的影响作用就更为明显。
从全国房地产周期波动来看，如果用房地产业增加值的变动来反映房地产经济波动趋势，根据全国房地产投资与房地产增加值数据，可以建立全国房地产业增加值（Yt）与房地产投资规模（It）之间的回归模型：Yt＝62.8481+0.5322It
相关系数高达0.9981，表明全国房地产投资规模与房地产业增加值之间存在非常紧密的联系。这种情况也说明房地产投资变动对房地产周期波动所具有的重大影响。
3.政府行为对房地产经济波动的影响
对处于转轨时期的中国来说，政府不但是经济体制改革的推动者和经济制度变迁的供给者，同时还是产业政策的制定者和宏观经济的调控者。这样一来，政府行为的确立与变动，也就成为影响经济运行的重要因素。在房地产经济运行过程中，由包括房地产业体制和房地产业政策供给者、房地产经济运行管理者构成的政府行为，对房地产经济波动的形成与传导产生了重要影响。
首先，从产业管理角度来分析，在不完全竞争和不完全开放的房地产市场上，针对市场失灵而进行的宏观产业调控一旦出现失误，也会形成对房地产经济运行的干扰与冲击。对处于经济体制转轨的中国房地产业来说，这种因产业调控不当、宏观管理失误而对房地产经济正常运行的冲击特别明显，加剧了房地产经济波动趋势与波动幅度。
其次，从体制改革角度来分析，也可以看到政府行为对房地产经济波动的影响。在影响
房地产供求关系的各种因素中，与房地产有关的经济体制与管理制度也发挥着十分重要的影响作用，特别是对处于经济体制转轨时期的中国而言，体制因素对房地产供求关系变动的影响十分明显。例如，在传统计划经济体制下，由于长期实行低租金福利分房制度，使得住房需求变成为一种几乎不受支付能力约束的住房需要，住房建设则成为依照计划指令操作的任务，住房供给难以变成为一种追求经济利益的自觉行为。在这种非市场化住房需求与供给制度的引导下，住宅供给长期严重滞后于住房需求，住宅短缺成为这种体制的一种标志性现象。在从计划经济体制向市场经济体制转换的过程中，随着以市场化为导向的住房分配制度改革逐渐深入，一方面类似于计划经济体制下的住房要求与按照市场原则培育的住房需求同时并存，住房需求既受到市场机制的调节，同时也会受计划机制等非经济因素的影响，以住宅为主体的房地产有效需求较为混乱；另一方面，对以住宅建设为主体的房地产供给方而言，在市场因素和非市场因素的交叉作用下，特别是受到土地双轨制供给的影响，加上银行资金供应的非市场因素，结果在投资收益的引导下，出现房地产供给超前于房地产需求的市场发展趋势，在一哄而上的房地产热中出现总量上和结构上的供过于求，从而引发房地产供求关系的另一种失衡，最终导致体制因素影响下的房地产经济波动。
再次，与宏观经济运行过程中的政策周期相类似，在经济扩张政策与经济收缩政策的相
互交替变动作用下，使得转轨时期的中国房地产经济也具有明显的政策周期特征，政策因素作为经济周期的外部冲击力量对中国房地产周期波动发挥着重要作用。一般来说，国家所采取的土地政策、货币政策和财税政策对房地产需求和供给都会产生重要影响。例如，土地政策的确立或调整，能够直接决定作为房地产开发对象的土地投入量，这不但直接影响房地产供给数量和供给结构，而且在价格传导机制作用下进而对房地产需求产生影响。再如以利率为主要工具的货币政策，也会对房地产供求关系产生重要影响。从需求角度来看，如果说投资需求取决于资本边际效率与利息率的差额，在其他条件不变时，当利率上升时，资本边际效率与利率之差就越小甚至出现负值，那么投资者对房地产的生产性需求和投资性需求就会因相应受到抑制；相反，当利率下降，资本边际效率与利率之差就越大，此时投资者对房地产的生产性需求和投资性需求会相应增加。对房地产消费性需求而言，利率的变动影响到消费者对房地产商品的支付能力，从而也会对房地产消费需求产生影响。从供给角度来看，利率的调整对房地产开发成本产生重要影响，进而通过价格机制影响房地产供给。至于财税政策的变动，要么通过对房地产需求者的收入水平进行调节，从而影响消费者的支付能力，使得房地产需求受到相应影响；要么通过对房地产供给者的盈利水平进行调节，同时导致房地产价格出现相应变化，在投资机制和价格机制的双重作用下，最终对房地产供给产生影响。
了解房地产，可登陆纬宝网
中国直销发展的四个阶段 类型：直销课堂发布日期：2012-8-17 浏览量： 中国直销发展的四个阶段 一、直销诞生时期（20世纪80年代末―1990年11月14日） 20世纪80年代末，日本一家磁性保健床垫公司“偷渡”到中国，标志着直销在中国开始萌芽 1990年11月14日，中美合资广州雅芳有限公司以传销申请注册成立，正式的直销企业诞生 二、直销发展初期（1990年11月14日―1998年4月21日中国禁止传销） 1992年7月广州至诚百货直销公司成立 1992年8月28日广州电视台开办“直销848广告杂志”节目 1993年开始其它直销公司纷纷进入内地：深圳世点电脑软件有限公司，北京斯汀摩生物技术有限公司，江苏雅婷日用化工有限公司，广州妮蕾德（广州）有限公司，安利（中国）日用品有限责任公司，纽蔓氏之家 1993年，非法传销引起的纠纷让政府开始关注 1994年，上海、深圳、广州等地行政部门组织人员草拟有关管理办法 1994年8月国家工商管理局发出233号《关于制止多层次传销活动违法行为的通告》 1994年9月2号发出240号《关于查处多层次传销活动中违法行为的通知》 1995年3月28日，国家内贸部办公厅发文，正式成立“多层次传销管理条例” 立法工作机构，起草多层次传销管理办法 1996年9月22日，国务院厅发出《关于停止发展多层次传销企业的通知》，随后，制定了《关于审查清理多层次传销企业的实施办法》 1996年，官方首次批准了41家传销企业可以开展传销业务，其中广东8家， 1996年6月26日，上海市传销行业召开第一次例会，首次向社会公布行业守则 1997年1月10日，国家工商局公布了传销行业的第一部法规：《传销管理办法》，多层次传销公司由国家工商局批准，单层次传销公司由地方省级工商局批准在90年代中期，出现了中国传销史上最为混乱的局面，以西藏诺迪奥（41家之一）公司在全国有名的B计划（老鼠会制度双赢制）为标志。所有的传销商都在迷惑：是自己能力不行赚不到钱还是公司制度不行。后来有富乐公司的龙凤制，再有电脑排网、公排等，更有既无公司又无产品的纯粹博采的地步。再后来出现了德国的“王牌88”、“香港金咭”等类似连锁性的运作方式。 三、转型直销时代（1998年4月21日―2005年9月）
(1) 原始住居与建筑雏形的形成 早在五十万年前的旧石器时代，中国原始人就已经知道利用天然的洞穴作为栖身之所，北京、辽宁、贵州、广东、湖北、浙江等地均发现有原始人居住过的崖洞。到了新石器时代，黄河中游的氏族部落，利用黄土层为墙壁，用木构架、草泥建造半穴居住所，进而发展为地面上的建筑，并形成聚落。长江流域，因潮湿多雨，常有水患兽害，因而发展为杆栏式建筑。对此，古代文献中也多有「构木为巢，以避群害」、「上者为巢，下者营窟」的记载。据考古发掘，约在距今六、七千年前，中国古代人已知使用榫卯构筑木架房屋（如浙江余姚河姆渡遗址），黄河流域也发现有不少原始聚落（如西安半坡遗址、临潼姜寨遗址）。这些聚落，居住区、墓葬区、制陶场，分区明确，布局有致。木构架的形制已经出现，房屋平面形式也因造做与功用不同而有圆形、方形、吕字形等。这是中国古建筑的草创阶段。 西元前二十一世纪夏朝建立，标志着原始社会结束，经过夏、商、周三代，而春秋、战国，在中国的大地上先后营建了许多都邑，夯土技术已广泛使用于筑墙造台。如河南偃师二里头早商都城遗址，有长、宽均为百米的夯土台，台上建有八开间的殿堂，周围以廊。此时木构技术较之原始社会已有很大提高，已有斧、刀、锯、凿、钻、铲等加工木构件的专用工具。木构架和夯土技术均已经形成，并取得了一定的进步。西周兴建了丰京、镐京和洛阳的王城、成周；春秋、战国的各诸侯国均各自营造了以宫室为中心的都城。这些都城均为夯土版筑，墙外周以城濠，辟有高大的城门。宫殿布置在城内，建在夯土台之上，木构架已成为主要的结构方式，屋顶已开始使用陶瓦，而且木构架上饰用彩绘。这标志着中国古代建筑已经具备了雏形，不论夯土技术、木构技术还是建筑的立面造型、平面布局，以及建筑材料的制造与运用，色彩、装饰的使用，都达到了雏形阶段。这是中国古代建筑以后历代发展的基础。 (2) 中国古代建筑发展史上的第一个高潮 西元前221年，秦始皇吞并了韩、赵、魏、楚、燕、齐六国之后，建立起中央集权的大帝国，并且动用全国的人力、物力在咸阳修筑都城、宫殿、陵墓。今人从阿房宫遗址和始皇陵东侧大规模的兵马俑列队埋坑，可以想见当时建筑之宏大雄伟。此外，又修筑通达全国的驰道，筑长城以防匈奴南下，凿灵渠以通水运。这些巨大工程，动辄调用民力几十万，几乎都是同时并进，秦帝国终以奢欲过甚，穷用民力，二世而亡。 汉代继秦，经过约半个多世纪的休养生息之后，又进入大规模营造建筑时期。汉武帝刘彻先后五次大规模修筑长城，开拓通往西亚的丝绸之路；又兴建长安城内的桂宫、光明宫和西南郊的建章宫、上林苑。西汉末年还在长安南郊建造明堂、辟雍。东汉光武帝刘秀依东周都城故址营建了洛阳城及其宫殿。 总秦、汉五百年间，由于国家统一，国力富强，中国古建筑在自己的历史上出现了第一次发展高潮。其结构主体的木构架已趋于成熟，重要建筑物上普遍使用斗栱。屋顶形式多样化，庑殿、歇山、悬山、攒尖、囤顶均已出现，有的被广泛采用。制砖及砖石结构和拱券结构有了新的发展。 (3) 传统建筑持续发展和佛教建筑传入 两晋、南北朝是中国历史上一次民族大融合时期，此期间，传统建筑持续发展，并有佛教建筑传入。西晋统一中国不久，就爆发了「八王之乱」，处于西北
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
中国房地产发展历程 第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。 第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。 第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
改革开放30年体会房地产业发展历程—心得体会 中国房地产经纪行业是一个既古老又新潮的行业，是房地产业的重要组成部分之一。5千年的文化里我们中国房地产经纪活动萌芽于西汉，在唐宋之后得到了较快发展。1949年后，随着国家废除房地产私有制，禁止房地产买卖、租赁，房地产经纪也逐渐被取缔。1978年改革开放以来，房地产经纪行业开始复苏并以较快速度发展。目前，我国房地产经纪业总体上还处于发展的初级阶段。 一、房地产经纪30年发展进程 房地产经纪具有提高市场效率、降低交易成本、保障交易安全，维护委托人合法权益等重要作用。房地产交易（包括买卖、租赁、互换、抵押、赠与等）是房地产经纪存在和发展的基础，房地产经纪又是房地产快速、高效、安全交易的保障。房地产经纪和房地产交易相伴而生，相互促进。改革开放30年来，在城镇住房制度改革不断推进、房地产市场持续发展的大背景下，我国房地产经纪大致经历了复苏、初步发展、快速发展、调整发展等阶段。 （一）复苏（1978-1992年） 1.复苏的背景 我国房地产经纪业复苏以城镇住房制度改革和房地产市场兴起为背景，以房地产权属登记为条件，以落实私房政策为契机。1980 年开始，国家推行城镇住房制度改革，陆续出台了土地有偿使用、城市建设综合开发、个人建房、房地产市场培育等一系列发展房地产业的政策。1987年10月，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告明确指出社会主义市场体系包括房地产市场，这宣告了我国房地产市场的诞生。1983年国务院发布了《城市私有房屋管理条例》，规定了房屋产权登记制度，1990年全国基本完成了房屋所有权登记工作，为80%以上的房屋所有权人颁发了房屋权属证书，这为房地产市场及房地产经纪的发展创造了条件。1980年10月30日，国家城市建设总局下发了《关于转发北京市、辽宁省落实私房政策两个文件的通知》（城发房字[80]264号）,开始落实私房政策，使大量房产在短短几年内发生流转，客观上形成了市场供给和需求，激活了房地产市场，也为房地产经纪活动的再现创造了契机。 2.复苏的表现 房地产经纪的复苏主要表现为房地产经纪服务主体的出现和民间房地产市场的形成。
直销立法，意味着直销业将在法制的保护下得到健康的发展。据专家预测，中国未来10年直销市场规模将达到5000亿元人民币，从业人员达到5000万以上！也预示着这个行业将迎来新一轮发展的黄金十年，十年后，有很多人因为十年前与直销这个行业擦肩而过而后悔；十年后，许许多多百万、千万乃至亿万富翁的企业家，将从这个行业里诞生！ 直销改革是现在的趋势，是个人择业的好机会，这一观点已经获得党和政府的认可! （一）引入期 （1990-1993年）以美国雅芳/安利/仙伲蕾德等直销巨头率先登陆中国为标志。此时，国内企业尚未大批介入。 （二）混乱期 （1993-1996年）外资大量涌入（以台湾为主导），内资企业也纷纷紧随其后，市场开始出现混乱。期间，政府进行了首度的打传行动。 （三）试营期 （1996-1998年）由国家工商局于96年4月批准了41家多层次传销企业，并于97年1月10日颁布了《传销管理办法》。之后，由于很多传销企业以“滚动制”/“双轨制”/“电脑排网”等进行制度炒作，出现了大批传销难民，引发了较严重的社会问题，因此“传销”被政府认定不合当时国情，并于98年4月“一刀切”，全面禁止了传销经营活动。 （四）转型期 （1998-2005年）政府在98年4月对直/传销“一刀切”后，于同年6月份又批准了10家外资转型企业，这些公司包括：安利/雅芳/玫琳凯/日晖/富迪/尚赫/完美/百美/特百惠/娜丽丝，允许它们以“店铺+直销员”的方式继续经营。（“十家转型”企业的直销许可于2006年12月31日正式废止）
（五）开放过渡期 2005年被视为中国的直销元年。因为政府终于在2005年9月2日由国务院正式出台了《直销管理条例》和《禁止传销条例》两个条例，并分别于2005年12月1日和2005年11月1日起实施。这就意味着直销在中国已经成为一个合法的行业了。从两个“条例”正式实施至今，所有的直销企业都在为适应这个新的法规而进行着内部调整和积极的申牌工作，这将是一个较漫长的“过渡期”，而且还将持续着。 （六）过渡高危期 （2006-2008年）在“开放过渡期”当中，我们正在经历这样一段更加特殊的时期。这段时期是直销业最敏感的时期，对直销企业和经销商来说也是高度的危险期。主要表现在政府主管部门对拿牌后的直销企业的严管和对所有传销活动的严厉打击。即便是已拿牌的企业，如果不能遵守《条例》的规定，同样不能从事直销活动，甚至取消其直销牌照。 （七）开放成熟期 这一时期的到来，将标志着《直销法》的正式完善和实施；将标志着《中国直销行业协会》等相关组织机构的成立和运行；将标志着中国直销与《世界直销联盟》的融合；标志着中国直销对外全面开放的时机已经成熟。
《中国建筑史》测试答案 （第三章第一套） 一、填空（每空2分，共16分） 1、天然穴居，巢居 2、抬梁，穿斗，干阑，井干 3、廊庑式，合院式 二、识图（每题5分，共15分） 1、窑洞 2、福建客家土楼 3、阿以旺 三、名词解释（每题10分，共50分） 1、坞堡:古代防御性建筑。东汉时期阶级矛盾激化，战事连绵，民族之争、家族仇杀等事情经常发生，一些地主豪强纷纷建起高大的防护城墙。“坞堡”就是在这样的背景下产生的，这种建筑形式盛行于汉末、三国至南北朝时期，我国的西北地区分布较广，如出土的甘肃张掖的陶楼和武威东汉陶楼，代表了“坞堡”的结构特点。“坞堡"由坞门和堡墙组成，坞门为坞壁阙形式，现存西北地区的唐以前的墓葬壁画中，保存有丰富的“坞堡”形象资料。汉代竹简最早出现“坞"字，《古代汉语常用字典》注解：坞，构筑在村落外围作为屏障的土堡，实际就是用以屯兵防御的城堡。 2、北京四合院是由大门、影壁、屏门、倒座房、垂花门、正房、耳房、厢房、裙房、廊子、围墙等单体，依照一定的主轴线，围成院落组成的。其组成原则：依一条主轴线（多数南北走向），把正房放在主轴线的适当位置，在正房前留出院子的宽度，左右对称的布置相互对面的东西厢房。在两边厢房的南侧建一堵墙。墙的中点，也就是中轴线上开一座二门，有的做成垂花门。这样就组成了四合院的主院。沿胡同设大门及倒座房，组合四合院的第一进院。在正房后面布置一排房子叫后罩房。倒座房和后罩房是四合院的前后边界线。视基地的大小，也可建一个以厅为主的院落。大的四合院附有裙房、跨院，甚至可以有几条轴线并列。 3、福建土楼：由于聚居而形成的形体巨大的群体住宅。平面多为方形、矩形或圆形，最大的土楼直径达七十米，用三层环形房屋相套，房间达三百余间。底层通常为厨房及杂物间，二层贮藏粮食，三层以上住人。中间建堂，供族人进行公共活动。建筑外墙夯土承重墙厚达1米，下部不开窗，外观封闭，坚实雄伟。 4、为封闭庭院式住宅，规模不大，布局紧凑，装饰华美，用材精良；主要是方形或矩形的四合院、三合院，大多为二楼。正房朝南面宽三间，楼下明间客厅，次间主房；楼上明间祖堂，次间住人。外观简朴，白色高墙。柱子做成梭形，梁架用彻上露明造，构件均用雕花装饰；外用封火山墙，装修入口正门。歙县西溪南乡吴息之宅；唐模乡方文泰宅都是如此。
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。 从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时 的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。
浅谈中国直销业十大未来发展趋势 任何行业的发展与进步都是顺势而为的结果，中国直销业的发展自然也不例外。所谓“顺势而为”，便是扬其长，避其短，在包容鼓励的基础上限制行业的弊端。一个健康理性的社会应该是能够听到不同声音的社会。同样，一个进步的社会首先应该是一个包容的社会，包容事物的弊端，而发展其对于社会经济进步有益的一面。直销业的发展模式对于我们现阶段的经济特点而言，我个人认为是一种有益的补充，可以解决很多社会深层次的矛盾。 用人用其长，做事取其大，对于直销行业，我们不是对其正面的引导太多，恰恰是过少。因为一些人的急功近利，因为存在失败者，我们的社会便缺少了包容，导致绝大多数人对这一行业产生误解。在我看来，对于这一行业理性地批判是必要的、有益的，但当这种批评变成了无情的打击，就有可能扼杀了这个行业，同时也扼杀了整个社会的包容性。 凡事讲求“先起步，再稳定；先稳定，再发展”，无论你如何精于规划，当你真正开始做事时就会发现：之前你所想到的问题有时并不是问题；之前你所没有想到的问题倒是都成问题了。直销业在中国的发展恰恰就是遵循了这样的规律：“先起步”，自九十年代初，雅芳、安利、仙妮蕾德等等这些直销巨头进入中国以来，政府采取了静观其变、默许待望的方式，让这一新兴营销模式得以在中国开始；“再稳定”，随着《直销管理条例》等一系列法规的出台，先紧后松，稳定大局的思路，让中国直销业平稳过度；“再发展”，接下来便是顺应经济发展规律，各企业顺势而为，骑虎不下，群雄逐鹿、百家争鸣的发展阶段。 为了迎接这一美好愿景的到来，北京大学人才研究中心直销人才研究室秉承着“用知识改变直销人才命运，用智慧提升直销人才人生”的研究理念应运而生。下棋讲求看三步者胜一步，看五步者胜三步，在此我们不妨为这场中国直销业的搏弈棋局把把脉，也算是做个天气预报，以便诸位未雨绸缪、料事三分。 1、企业文化与中华文化的融合趋势 “直销”在国人听来，这不是一件正事，但却有可能使自己一夜暴富；而在西方发达国家，百姓知道这的确是一件正事，但却绝不会使自己一夜暴富。我常常感慨，网络业也好，金融业也罢，无论哪行哪业，到了中国总要变一个基调，在国外从事这些炙手可热行业的领军人物，来到国内刚开始都是雄心万丈，到头来折戟沉沙者比比皆是。无论你是国外的新兴行业还是朝阳企业，如果不懂得与五千年传承下来的中国文化相融合，那你就是不懂得把握中国消费者的消费需求心理，你就准备好用五千年的时间来打入这个市场吧。 所以说，一些我们耳熟能详的直销企业安利、雅芳、仙妮蕾德、日晖、如新、康宝莱、玫琳凯……也许他们在国际市场上并不算领军企业，但在中国市场，他们早已经抢滩占地、先入为主，早已对“中国特色”深喑其道。那么对于未来中国直销市场来说，能够进一步与
开篇语：有人说：“建筑是凝固的音乐”，建筑就像一本打开的书，从中你能看到一座城市的抱负。而当一个建筑历经沧桑保留到现在时，那么它也超越了它的实用性，成为了一件艺术品。关于建筑正如现在这幅PPT上的三句话，建筑是音乐，是史书，蕴含着人文思想。 在古代，没有大型的建筑机械，没有钢筋混凝土，所有的大型建筑全靠人力来完成，可我们的老祖宗还是给我们留下了长城，留下了故宫，留下了秦始皇陵兵马俑，留下了一次又一次让世界惊艳的中国古代建筑文化。正因为全凭劳动人民的双手来创造这些奇迹，所以，大型建筑的修建与一个王朝的富强程度息息相关。 而我国的古代建筑发展有三次大的高潮，分别在我国古代最为强盛的三个时期：秦汉，隋唐与明清时期。建筑的发展与人类政治，经济的发展具有密切关系，下面，请大家随着历史时间的顺序来看中国古代建筑的发展历程。 首先呢是原始住居与建筑的雏形的形成，早在几十万年前，中国原始人就知道找寻山洞来躲避风吹雨淋，到了新石器时代，古人已经开始自己建造简陋的房屋，并发展成为原始部落。在我国古代，就有“有巢氏”教人们用木材来搭建房屋，躲避野兽，有巢氏也因此成为部落联盟的首领，有巢氏的传说也反映出古人从山洞居住到建造房屋的阶段。在此期间，古人就已经知道使用榫桙结构（比如浙江余姚的河姆渡遗址）。 到了春秋战国时代，古人的政治，经济取得了重大的发展，建筑文化也随之取得进步，大的城市也开始了营建，夯土技术也被广泛的运用，比如河南偃师二里头早商都城遗址。还有许多王城和都城，这些城市的规模庞大，以国王的宫室为中心，并且屋顶开始使用陶瓦，使用彩绘，这些表示古代建筑达到了雏形阶段，这是中国古代建筑进一步发展的基础。 第二个阶段呢是秦汉时期，秦汉时期是中国古代建筑发展史上的开拓阶段。李白有句诗是：“秦王扫六合，虎气何雄哉”。秦始皇统一六国后，国家强盛，动用全国的物力人力财力来修建长城，宫殿，陵墓，一个工程差不多就得几十万人劳动几十年，而这些工程中的阿房宫与万里长城、秦始皇陵、秦直道并称为“秦始皇的四大工程”，万里长城和秦始皇陵大家都很熟悉，而阿房宫大家只从高中时的《阿房宫赋》中了解过它的雄伟壮丽，“六王毕，四海一，蜀山兀，阿房出。覆压三百余里，隔离天日。”这是杜牧对它文学化的描写。传说，秦王嬴政小时候在爱上一个女子，名阿房，秦皇统一天下后想立她为后，却遭到众大臣反对，只因她是赵国人。阿房为了不让嬴政为难，上吊自杀。秦皇为了纪念这位他深爱过的女子，因而起名阿房宫。阿房宫也确实是足够的庞大，它的一个前殿就相当于整个故宫三分之二的面积，史书上记载项羽火烧阿房宫足足烧了三个月！当年英法联军火烧圆明园也不过烧了三天。由此我们可以看出它的规模是多么的庞大。 到了汉代，经过文景之治后的大汉王朝，国力强盛，又开始了大规模营造建筑的时期，并且屋顶形式多样化，这一阶段呢中国的建筑体系已基本形成，出现了第一次发展高潮。人们初步掌握了夯土和烧制砖瓦的技术、木构架结构渐趋成熟、斗拱在重要建筑物上普遍使用。屋顶的形式多样化，拱券式结构有了发展。这个时期的建筑遗址主要有宫殿、陵墓、驰道、长城。 第三个阶段是两晋南北朝时期，这一时期战争比较频繁，经济实力不足，都城与宫殿的建筑明显不能和秦汉时期相比，但是在这一阶段佛教发展迅速，于是佛教建筑开始被广泛修建。中国古代建筑对外来文化的摄取期，形成了别具特色的中国式的佛教建筑艺术。我国古代建筑进入了对外来文化的摄取期。巨大的寺、塔和石窟成为这时的主体建筑类型。 第四个阶段是中国古代建筑发展史时上的兴盛时期。也是第二个高潮期，这一时期的建筑继承了前代成就，又吸收了外来影响，加上隋唐时期国力强盛，把中国古代建筑推向了成熟阶段。比如石家庄赵县的赵州桥，建于隋朝大业年间，由著名匠师李春设计建造，距今已有约1400年的历史，是当今世界上现存最早、保存最完善的古代敞肩石拱桥。还有五台山的佛光寺、南禅寺等。这时的建筑技术有了新的发展，朝廷也制定了营缮的法令，并且有专
直销本该2010年才来到我们中国，但是当时一个政策性的文件把直销引进来，就相当于一个早产婴儿。国家当时要用一些高档的营养把直销抚养起来，就没有今天这么麻烦了。那接下来我门就来看看它起源于哪里，又将到那里去呢？ 1：起源于： 1945年，美国2名哈拂学生。一名叫：迪维斯。一名叫：温安骆。他们研究出来：几何倍增学，人际口碑直达送货，这样的运作模式。放到了一家名为纽催莱的营养食品公司，也就是现在的安利。 1949年迪维斯，温安骆。买断了纽催莱。该名为安利。就是现在全球最大的直销公司安利。 1975年美国把安利告上了法庭。安利公司用了500万美金和4年半的时间打赢了这场官司。因为美国20％的富翁都是靠他的。还有60‰的正在运用这个致富。也就在1979年给立了法。在美国叫做传销：意思就是说传播精神文明，销售优质产品。 2：发展于：日本。 大家都知道日本在2次世界大战中是个战败国家，为何经济却那么强大呢？也无非是今天这个行业，早在30年前引进直销。不过在15年前已经立了法。叫做无店面卖货 3：成熟于台湾。 台湾也是中国的宝土，为什么却那么有钱呢？？难道真的是蒋介石带过去的金山，银山吗？？不是的，俗话说的好，坐吃山空的嘛。就算是带过去，我想也用的完了吧。这个被人们看不起，瞧不起的行业。早在20年前就已经引进了，不过在7年钱已经给他立了法。在台湾叫做行销。 第一个发展阶段93年—98年 起步期〈3—5〉年←—但是人们是评着一种“勇气”加入的。他们更本就没有考虑公司的制度。所以成功的只有2％，失败的却有98％。当时是邓小平一个政策性的文件把直销引进来，只有上层次的人才做的了。当时的武汉，郑州，从事这个行业的人比当地的人都还多。当时成功的2‰他们就当起了哑巴。因为他不敢说他在这个行业找到了钱。然而失败的98‰却到处乱唱，本来只陪了1000可是他却说5000多。就比如打麻将，你本来是输了200元当回家的时候你敢说你输了嘛````你就只有说个不输不赢。当初的那些人为什么陪钱了呢？该时期主要是非法公司的渗入，及合法公司的柯刻制度。 第二个发展阶段 发展期〈5—10〉年“技巧期” 人们是靠“冷静”的头脑去看，成功的占80％失败的占20％。97年6月5日国家对2600余家直销公司进行了整顿，可是这个行业又要从新开始，但是人们的思想意识又差，所以这个行业在当时发展是很难的。国家看在眼里急在心里。 第三个发展阶段 爆发期<10—20>年成功90％以上。 当直销业立法的时候也就来到了我国历史上的第四个发展阶段，成熟期20年后靠重复性消费，在消费者中找下线，也称网络渗透期，网络中没有最后一个，成功率100％。就是这个行业运行成熟了，大家都认可了这行业。直销业在我们中国至少在2016年后才能运行成熟，因为在中国，直销的发展，是一个曲折的过程，在中国，直销的认同实在是太低了。在中国做销售，尽管销售是一个挣钱比较多的行业，但是它是一个有着体面收入的不体面的行业。销售如此，那直销当然就更加缺少社会的认同，尤其是在1998年，国务院曾经下令停止直销以后，直销的名词很多人都不愿意讲了，很多人都怕讲了。所以社会的认同，将是未来中国直销业发展的一个挑战。但是，我也相信直销一定会战胜这种挑战，因为在直销公司当中，它的那种文化，它的那种对人的激励，培养，我相信它能够突破我们传统社会对销售行业的这种挑战。 那什么叫重复性的消费呢。给大家做个比较，现在工资平均每个月2000元左右，我们先往前推20多年，1986年吧，那时的平均工资大约在70元每个月，就拿100多元的皮鞋来说，你在一个月工资70元的时候，你不舍得买吧？说难听一点就是买不起。那么现在每个月2000元左右工资的时候呢？买一双，一个月后坏了，没事，我再买来一双，我买得起，我消费得起，这叫做重复性消费！我们再往后推20年假如是2026年，据经济学家预算，那时平均工资每个月3至4万元。现在每个月2000元的时候，你舍
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
中国直销发展的四个阶段 发布: 2008-02-22 19:35:03 作者: 尘埃来源: 中国直销网 一、直销诞生时期（20世纪80年代末―1990年11月14日） 20世纪80年代末，日本一家磁性保健床垫公司"偷渡"到中国，标志着直销在中国开始萌芽 1990年11月14日，中美合资广州雅芳有限公司以传销申请注册成立，正式的直销企业诞生 二、直销发展初期（1990年11月14日―1998年4月21日中国禁止传销） 1992年7月广州至诚百货直销公司成立 1992年8月28日广州电视台开办"直销848广告杂志"节目 1993年开始其它直销公司纷纷进入内地：深圳世点电脑软件有限公司，北京斯汀摩生物技术有限公司，江苏雅婷日用化工有限公司，广州妮蕾德（广州）有限公司，安利（中国）日用品有限责任公司，纽蔓氏之家 1993年，非法传销引起的纠纷让政府开始关注 1994年，上海、深圳、广州等地行政部门组织人员草拟有关管理办法 1994年8月国家工商管理局发出233号《关于制止多层次传销活动违法行为的通告》 1994年9月2号发出240号《关于查处多层次传销活动中违法行为的通知》 1995年3月28日，国家内贸部办公厅发文，正式成立"多层次传销管理条例"立法工作机构，起草多层次传销管理办法 1996年9月22日，国务院厅发出《关于停止发展多层次传销企业的通知》，随后，制定了《关于审查清理多层次传销企业的实施办法》 1996年，官方首次批准了41家传销企业可以开展传销业务，其中广东8家， 1996年6月26日，上海市传销行业召开第一次例会，首次向社会公布行业守则 1997年1月10日，国家工商局公布了传销行业的第一部法规：《传销管理办法》，多层次传销公司由国家工商局批准，单层次传销公司由地方省级工商局批准
影响魏晋南北朝园林发展的因素分析 （16级艺术设计2班陈虹纲） 内容摘要 魏晋南北朝时期是中国古典园林史上重要的转折期。在此期间，不但皇家园林继续发展，同时，私家园林也有了发展，寺观园林等新类型出现。园林的本质也有了新变化，开始追求陶冶情操，安顿心灵的精神需求。中国古典园林的自然山水特征由此显现，为后期的繁盛和成熟奠定了坚实的基础。中国古典园林在这一时期的发展受到诸多方面的影响，包括政治思想，文化艺术，宗教，经济，技术等。本文着重阐述这一时期影响园林发展的因素，以及这一时期各类园林的特征，整体把握这个园林史上重要的历史阶段，深化对中国古典园林的认知。 关键词：魏晋南北朝园林，影响因素，建筑风格，庄园经济。 引言 我国山水式风景园林在秦汉兴起，魏晋南北朝时期有重大发展。一方面由于贵族豪门追求奢华生活，以园林为游宴享乐之所；另一方面，士大夫玄谈玩世，以寄情山水为高雅，从而促进了自然式山水园林的兴盛。南北朝时期，除帝王苑囿外，建屋宇，或重岩复岭，或深溪洞壑，模仿自然山水风景，使之再现于有限空间内的造园手法。 正文 魏晋南北朝是一个朝代频更、社会动荡的时代，国家也处于一个长期分裂的状态。魏、蜀、吴三国鼎立之后，西晋得到短暂的统一，但至东晋以后呐，十六国与南北朝之间，阶级矛盾和名族纠纷错综复杂，战争频繁。在这个大的时代背景下，持续不断的社会动荡，也就引起了社会思想的变化。文人士大夫打破了汉末腐朽的经学束缚，开始关注自身的精神修养与体悟，提倡个性张扬，玄学也就由此诞生了。而儒家思想一统天下的格局也由此受到强烈的冲击，诸家思想在此时期都有了不同程度的发展，思想界呈现出自战国以来又一次自由、活跃的局面。自晋以后，士族文人多鄙视礼教的虚伪而崇尚老庄，追求纵欲放达的生活以及超然物外的精神，清谈之风弥漫一时，玄学盛行，强化了当时人们的思辨特征及理性意思。特别值得注意的是，佛教在这一时期又去统治者的提倡而得到迅速发展，这对当时和之后社会影响深远。另外，这还是一个民族文化大融合的时代，中原之外的不断渗透，丰富了中原文化的传统形态。正是由于上述两个方面的影响，