仓储项目
可行性研究报告
xxx集团
仓储项目可行性研究报告目录
第一章项目概论
第二章背景、必要性分析
第三章项目市场前景分析
第四章建设规划方案
第五章选址科学性分析
第六章土建工程方案
第七章工艺原则及设备选型第八章环境保护和绿色生产第九章安全生产经营
第十章风险评价分析
第十一章节能概况
第十二章项目实施进度
第十三章投资情况说明
第十四章项目经济效益可行性第十五章招标方案
第十六章项目综合评价结论
第一章项目概论
一、项目承办单位基本情况
（一）公司名称
xxx集团
（二）公司简介
顺应经济新常态，需要公司积极转变发展方式，实现内涵式增长。为此，公司要求各级单位通过创新驱动、结构优化、产业升级、提升产品和
服务质量、提高效率和效益等路径，努力实现“做实、做强、做大、做好、做长”的发展理念。
公司是强调项目开发、设计和经营服务的科技型企业，严格按照高新
技术企业规范财务制度。截止2017年底，公司经济状况无不良资产发生，
并严格控制企业高速发展带来的高资产负债率。同时，为了创新需要及时
的资金作保证，公司对研究开发经费的投入和使用制定了相应制度，每季
度审核一次开发经费支出情况，适时平衡各开发项目经费使用，最大限度
地保证开发项目的资金落实。
经过多年发展，公司已经形成一个成熟的核心管理团队，团队具有丰
富的从业经验，对于整个行业的发展、企业的定位都有着较深刻的认识，
形成了科学合理的公司发展战略和经营理念，有利于公司在市场竞争中赢
得主动权。
（三）公司经济效益分析
上一年度，xxx有限责任公司实现营业收入2946.13万元，同比增长21.80%（527.31万元）。其中，主营业业务仓储生产及销售收入为2628.85万元，占营业总收入的89.23%。
根据初步统计测算，公司实现利润总额614.07万元，较去年同期相比增长76.43万元，增长率14.22%；实现净利润460.55万元，较去年同期相比增长76.07万元，增长率19.79%。
上年度主要经济指标
二、项目概况
（一）项目名称
仓储项目
（二）项目选址
某经济新区
（三）项目用地规模
项目总用地面积9498.08平方米（折合约14.24亩）。
（四）项目用地控制指标
该工程规划建筑系数58.18%，建筑容积率1.05，建设区域绿化覆盖率7.90%，固定资产投资强度167.69万元/亩。
（五）土建工程指标
项目净用地面积9498.08平方米，建筑物基底占地面积5525.98平方米，总建筑面积9972.98平方米，其中：规划建设主体工程7536.30平方米，项目规划绿化面积787.68平方米。
（六）设备选型方案
项目计划购置设备共计74台（套），设备购置费955.03万元。
（七）节能分析
1、项目年用电量1236275.00千瓦时，折合151.94吨标准煤。
2、项目年总用水量2936.89立方米，折合0.25吨标准煤。
3、“仓储项目投资建设项目”，年用电量1236275.00千瓦时，年总
用水量2936.89立方米，项目年综合总耗能量（当量值）152.19吨标准煤/年。达产年综合节能量56.29吨标准煤/年，项目总节能率22.54%，能源利用效果良好。
（八）环境保护
项目符合某经济新区发展规划，符合某经济新区产业结构调整规划和
国家的产业发展政策；对产生的各类污染物都采取了切实可行的治理措施，严格控制在国家规定的排放标准内，项目建设不会对区域生态环境产生明
显的影响。
（九）项目总投资及资金构成
项目预计总投资2827.65万元，其中：固定资产投资2387.91万元，
占项目总投资的84.45%；流动资金439.74万元，占项目总投资的15.55%。
（十）资金筹措
该项目现阶段投资均由企业自筹。
（十一）项目预期经济效益规划目标
预期达产年营业收入3994.00万元，总成本费用3134.63万元，税金
及附加52.22万元，利润总额859.37万元，利税总额1030.12万元，税后
净利润644.53万元，达产年纳税总额385.59万元；达产年投资利润率30.39%，投资利税率36.43%，投资回报率22.79%，全部投资回收期5.89年，提供就业职位85个。
（十二）进度规划
本期工程项目建设期限规划12个月。
认真做好施工技术准备工作，预测分析施工过程中可能出现的技术难点，提前进行技术准备，确保施工顺利进行。
三、报告说明
项目可行性研究报告核心提示：项目投资环境分析，项目背景和发展概况，项目建设的必要性，行业竞争格局分析，行业财务指标分析参考，行业市场分析与建设规模，项目建设条件与选址方案，项目不确定性及风险分析，行业发展趋势分析
四、项目评价
1、本期工程项目符合国家产业发展政策和规划要求，符合某经济新区及某经济新区仓储行业布局和结构调整政策；项目的建设对促进某经济新区仓储产业结构、技术结构、组织结构、产品结构的调整优化有着积极的推动意义。
2、xxx有限责任公司为适应国内外市场需求，拟建“仓储项目”，本期工程项目的建设能够有力促进某经济新区经济发展，为社会提供就业职
位85个，达产年纳税总额385.59万元，可以促进某经济新区区域经济的
繁荣发展和社会稳定，为地方财政收入做出积极的贡献。
3、项目达产年投资利润率30.39%，投资利税率36.43%，全部投资回
报率22.79%，全部投资回收期5.89年，固定资产投资回收期5.89年（含
建设期），项目具有较强的盈利能力和抗风险能力。
4、健全产品质量标准、政策、法律法规体系。完善质量信用信息收集
和发布制度，建立质量黑名单制度，加大对质量违法和商标侵权假冒行为
的打击和惩处力度，重点查处流通领域强制性产品认证环节无证违法行为。严格实施产品“三包”、产品召回等制度。
综上所述，项目的建设和实施无论是经济效益、社会效益还是环境保护、清洁生产都是积极可行的。
五、主要经济指标
主要经济指标一览表
第二章背景、必要性分析
一、项目建设背景
1、中国大部分制造业企业处于传统产业价值链低端，技术创新能力弱、生产经营粗放，装备水平低，专业人才短缺，缺乏自主知识产权和品牌，
参与竞争主要是依靠“低成本、低价格、低利润”，这种状况已经难以为
继了。但实施中国制造2025并不是要用新兴产业去全面取代传统制造业，
而是要用新兴制造技术和工具去改造和提升传统生产设备和制造系统，充
分发挥以中国规模化制造为基础的制造业大国优势。
2、我国已在寻求降低中国企业综合成本，即要素成本、交易成本和制
度性成本，尽可能将更多制造业产能留在中国境内。同时，国家创新体系
正在加紧推进构建当中，成本结构的变化并不是问题核心，因为全球制造
业大迁移背后的真正动力是技术创新和产业升级。过去，传统工业强国普
遍倾向将制造环节外包给低成本地区，这不是要退出制造业，相反，恰恰
是为了强化对产业链的控制。谷歌收购摩托罗拉，高调进入机器人领域并
研发自动驾驶汽车，谷歌眼中的远景规划是，互联网技术不断融入制造业
之后，可以建立起支配地位。一旦制造业各个环节都被接管，将能够对制
造业产生足够影响力甚至控制力。
3、从海外市场看，中国新兴产业全球化发展环境不容乐观。例如，2014年年末，美国公布第二起对华光伏双反案裁决，根据美方裁决，中国
企业需交税率大幅上升，这将对中国光伏出口造成较大打击。从国内看，知识产权保护力度不足已经成为影响创新产业发展的重要因素，如深圳迈瑞等企业反映创新型医疗器械等产品经常被抄袭，同时维权成本高，影响企业创新积极性。此外，充分利用全球创新资源来弥补自身技术短板，也成为战略性新兴产业进一步发展的必要条件，急需加大相关工作力度，加速国际化创新体系建设。
4、项目承办单位已经形成了广阔的视野和集成外部技术的能力，在此基础上公司成立了技术研发中心，开展集成创新，实现了相对项目产品设计、制造、工艺、检验、调试等服务流程，完成了项目产品产业化制造的各项准备工作。
二、必要性分析
1、世界复杂多变，人类社会向何处去、亚洲前途在哪里？在新的历史关头，中国将如何推动对外开放再扩大、深化改革再出发？面对这些时代之问，习近平主席在博鳌亚洲论坛2018年年会开幕式上发表重要讲话，明确指出“开放”对世界各国的重大历史意义和现实意义，为准确把握历史规律、认清世界大势提出了“中国主张”，对进一步推动开放融合给出了“中国方案”。面对新的历史机遇和挑战，中国将继续坚定不移奉行互利共赢的开放战略，在开创对外开放全新局面中谋求更好发展，为亚洲乃至世界的繁荣注入新的动力。
2、党的十八届五中全会深入分析了“十三五”时期我国发展环境的基
本特征，提出我国发展仍处于可以大有作为的重要战略机遇期。深入理解
这一判断，准确把握战略机遇期内涵的深刻变化，是全面理解、认真落实
五中全会精神的基础，对于“十三五”时期把握战略机遇、厚植发展优势，确保2020年实现全面建成小康社会宏伟目标，具有重要意义。
3、过去，我国依靠大量劳动力与国内丰富的自然资源，以生产出口产
品来带动经济的发展。然而，2008年国际金融危机后，全球经济遭遇沉重
打击，以美国为首的发达国家金融体系受到严重冲击。同时，也直接削弱
了全球市场对我国出口产品的需求，我国出口导向型经济结构不可持续，
需求侧的三辆马车已不足以拉动中国经济的快速发展。改革将成为重新平
衡中国国内经济结构、促进消费和扩大内需的必然选择。
4、目前，项目承办单位建立了企业内部研发中心，可以根据客户的需求，研制、开发适应市场需求的产品，并已在材料和设备及制造工艺上取
得新的突破，项目承办单位已取得了丰硕的成果，公司所生产的产品质量
指标均已达到国内领先水平，同国际技术水平接轨；通过保持人才、技术、设备、研发能力、市场营销、生产材料供应等方面的优势，产、学、研相
结合的经营模式，无论是对项目承办单位自身还是国内相关产业的发展都
具有深远的影响。
三、项目建设有利条件
项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。
第三章项目市场前景分析
目前，区域内拥有各类仓储企业556家，规模以上企业23家，从业人员27800人。截至2017年底，区域内仓储产值189200.31万元，较2016年164909.19万元增长14.73%。产值前十位企业合计收入91684.66万元，较去年80893.47万元同比增长13.34%。
区域内仓储行业经营情况
区域内仓储企业经营状况良好。以AAA为例，2017年产值22462.74万元，较上年度20328.27万元增长10.50%，其中主营业务收入21437.83万元。2017年实现利润总额6133.29万元，同比增长10.13%；实现净利润2260.69万元，同比增长29.35%；纳税总额182.50万元，同比增长14.54%。2017年底，AAA资产总额43871.20万元，资产负债率30.14%。
2017年区域内仓储企业实现工业增加值41631.72万元，同比2016年35932.78万元增长15.86%；行业净利润22292.89万元，同比2016年19060.27万元增长16.96%；行业纳税总额50860.36万元，同比2016年42768.55万元增长18.92%；仓储行业完成投资48050.26万元，同比2016
年42005.65万元增长14.39%。
区域内仓储行业营业能力分析
区域内经济发展持续向好，预计到2020年地区生产总值6000.07亿元，年均增长8.91%。预计区域内仓储行业市场需求规模将达到283980.30万元，利润总额88063.37万元，净利润38474.00万元，纳税22414.21万元，工
业增加值89194.45万元，产业贡献率18.81%。
区域内仓储行业市场预测（单位：万元）
第四章建设规划方案
一、产品规划
项目主要产品为仓储，根据市场情况，预计年产值3994.00万元。
通过对国内外市场需求预测可以看出，我国项目产品将以内销为主并扩大外销，随着产品宣传力度的加大，产品价格的降低，产品质量的提高和产品的多样化，项目产品必将更受欢迎；通过对市场需求预测分析，国内外市场对项目产品的需求量均呈逐年增加的趋势，市场销售前景非常看好。
二、建设规模
（一）用地规模
该项目总征地面积9498.08平方米（折合约14.24亩），其中：净用地面积9498.08平方米（红线范围折合约14.24亩）。项目规划总建筑面积9972.98平方米，其中：规划建设主体工程7536.30平方米，计容建筑面积9972.98平方米；预计建筑工程投资836.72万元。
（二）设备购置
项目计划购置设备共计74台（套），设备购置费955.03万元。
（三）产能规模
项目计划总投资2827.65万元；预计年实现营业收入3994.00万元。
第五章选址科学性分析
一、项目选址原则
所选场址应避开自然保护区、风景名胜区、生活饮用水源地和其他特别需要保护的环境敏感性目标。项目建设区域地理条件较好，基础设施等配套较为完善，并且具有足够的发展潜力。
二、项目选址
该项目选址位于某经济新区。
当地质量效益实现大提升。工业研发经费支出占地区生产总值的比重提高到2.3%，投资效率和企业效率显著增强，品牌经济加快发展，打造1个千亿级产业集群、4个五百亿级产业集群，全要素生产率、工业成本利润率稳步提高。绿色发展取得新进展。产业绿色、低碳水平上升，循环经济发展成效显现，工业污染源全面达标排放，主要污染物排放、单位工业增加值能耗、工业固体废物综合利用率等达到全省平均水平，万元工业增加值用水量显著降低，生态环境进一步改善。
三、建设条件分析
项目投资环境优良，当地为招商引资出台了一系列优惠政策，为投资项目建设营造了良好的投资环境；项目建设地拥有完善的交通、通讯、供水、供电设施和工业配套条件，项目建设区域市场优势明显，对投资项目的顺利实施和建成后取得良好经济效益十分有利。
四、用地控制指标
投资项目占地产出收益率完全符合国土资源部发布的《工业项目建设用地控制指标》（国土资发【2008】24号）中规定的行业产品制造行业占地产出收益率≥5000.00万元/公顷的规定；同时，满足项目建设地确定的“占地产出收益率≥6000.00万元/公顷”的具体要求。
五、地总体要求
本期工程项目建设规划建筑系数58.18%，建筑容积率1.05，建设区域绿化覆盖率7.90%，固定资产投资强度167.69万元/亩。
土建工程投资一览表
六、节约用地措施