天津师范大学
本科学年论文
题目：我国房地产政策对于房地产市场的影响
学院：经济学院
学生姓名：张延鹏
学号：1430250005
专业：国际经济与贸易
年级：2014级
完成日期：2016年12月20日
指导教师：戴学来
我国房地产政策对于房地产市场的影响
摘要：近年来，随着中国城市化进程中土地储备制度的进一步巩固完善和房地产市场的迅速发展，以地方政府主导的土地一级买方市场和卖方市场房地产商各路竞相角逐的局面导致了频频出现的“地王”和居高不降的房价现象。我国经济基本面已经很难解释当前房地产价格的走势,房地产调控政策成为影响我国房地产价格的重要因素。其中,土地政策和保障房政策对房地产价格的影响虽然存在一定时滞,但对房地产价格的影响是长期的且效果明显;货币政策和信贷政策对房地产价格的影响相对较小,利率的调整是重要的货币政策工具。本文通过分析土地调控政策参与房地产市场调控的理论依据和制度背景，寻找土地调控参与房地产市场的作用机制，深入阐述了土地供应量，土地供应价格，土地供应方式和土地供应结构等政策工具与房地产市场的关联性；重点分析了货币政策如何影响房地产价格，房地产价格波动又如何影响投资、消费等，具有一定的理论与现实意义。
关键词：房地产调控；房地产市场；货币政策；土地政策
The Impact of China's Real Estate Policy on TheReal
Estate Market
Abstract:In recent years, with the further consolidation and perfection of the land reserve system and the rapid development of the real estate market in China's urbanization process, the local government-led land-level buyer market and the seller's market real estate business have been competing for each other frequently. "To the king" and high prices do not drop phenomenon. China's economic fundamentals have been very difficult to explain the current trend of real estate prices, real estate regulation and control policy has become an important factor affecting China's real estate prices. The impact of land policy and housing policy on real estate prices has a certain lag, but the impact on real estate prices is long-term and obvious effect; monetary policy and credit policy on real estate prices is relatively small, the interest rate adjustment is An important monetary policy tool. This paper analyzes the theoretical basis and institutional background of the land regulation and control policy in the real estate market regulation, and looks for the mechanism of land regulation and control to participate in the real estate market. It elaborates policy tools such as land supply, land supply price, land supply structure and real estate And how to influence the price of real estate and how the fluctuation of real estate price affects the investment and consumption. It has certain theoretical and practical significance.
Key words:Real estate regulation; Real estate market; Monetary Policy; Land policy
目录
1我国房地产市场现状 0
2土地政策对于房地产市场的影响 0
2.1土地供给制度的变革 0
2.2土地政策作用于房地产的理论基础 (1)
2.3土地政策对于房地产市场的作用 (2)
3货币政策对于房地产市场的影响 (3)
3.1在房地产方向上对于货币政策的概述 (3)
3.2利率政策对于房地产市场的影响 (4)
3.3货币政策对房地产价格的调控机理 (5)
4关于两种政策的比较与分析 (6)
4.1为稳定房地产市场，实现国民经济持续健康稳定发展，“数量型”的货币
政策工具在当前较为有效。 (6)
4. 2土地调控政策与房地产市场 (7)
5建议 (7)
6参考文献 (8)
1我国房地产市场现状
我国原有城市居民住房主要来源于单位福利分房模式的计划供给机制，自1998年全国福利分房制度退出后，城市居民住房主要源于商品房模式的市场供给机制。从2002年起我国房地产价格快速上涨,至2010年,全国房屋销售均价上涨了将近1.5倍,部分一线城市甚至上涨了3倍左右1。住房供给模式的转变，促使房产用地性质由划拨方式转变为出让方式，从而提高了房地产开发的土地成本，因为划拨方式取得的土地成本是较低的，出让方式取得的土地成本相对较高，住房供给模式的转变是引发房地产价格上涨的重要因素。此外，随着社会经济的快速发展，中国居民的家庭可支配收人获得了快速增长，加大了居民对于住房环境的改善性需求及资产配置的投资性需求，从而引发房地产价格的快速上涨。最后，随着城镇化建设进程的推进，部分失地农民逐步融人城市居民群体，由此引发了城市住房的新增需求，这也将在一定程度上推动房地产价格的快速上涨。考虑到城市居住人口规模较大，而城市土地资源相对稀缺，房地产价格呈现逐步上涨态势是完全符合经济学规律的，但是，房地产价格现短期内的过度上涨，将引发诸多不利因素。为了避免房地产价格过快上涨以及由此造成的对国内宏观经济稳定的潜在危害,我国政府也不断地采取宏观调控措施抑制房地产价格过快上涨。从2002年的“土地改革”,到2005年的“国八条”、2006年的“国六条”,再到2009年的“国四条”以及以2010年的“新国十条”和2011年的“新国八条”为代表的一系列的房地产新政。这些调控政策从信贷政策、货币政策、土地政策、保障房政策、税收政策等各个方面入手以抑制房地产价格的过快上涨,表明我国政府在不断地探寻调控房地产价格的有效措施。
2土地政策对于房地产市场的影响
2.1土地供给制度的变革
城市土地制度在狭义的角度主要体现为以产权为依托，对财产关系进行合理分配的土地使用制度和土地所有制度，并因此配套发展出了土地流转制度，土地
用途管制制度，耕地保护制度等一些列为解决土地利用使用过程中的各种问题所产生的土地管理体制。2我国自新中国成立六十多年以来，以土地产权制度为核心，土地使用制度和土地所有制为体现的土地制度变革对我国国民经济发展、城市化进程和房地产市场都起到了深远的影响。任何行业的发展变革都跟这个产业背后的制度变革戚戚相关，从房地产发展变革的历史，我们看到了背后土地供应制度变革的影响。严格来说，中国的房地产市场的从建立到发展成熟时间非常有限，真正形成规模的时间是到改革开放之后。伴随年改革的春风吹遍大江南北，以土地市场中出让方式的变革为先导，以住房制度改革为终极目标的一系列房地产改革政策幵始在全国各个城市广泛展开。城镇土地使用费的征收作为房改先锋自一九八零年在深圳率先试验以来，很快在各地得到了采纳和认可，土地的商品属性被重新提及，这为深圳特区在1987年最终历史性的提出土地使用权的有偿出让制度奠定了重要的基础，全国土地市场的真正复苏和发展起始于“招拍挂”制度的提出和推广，自此，国有土地纷纷有偿转让给各种外商和房地产开发企业，土地使用权的转让走上了正轨。
2.2土地政策作用于房地产的理论基础
城市土地供给政策是国家和地方市政府调控房地产市场的重要手段，2004年土地供给政策被正式列为国家宏观调控的一项重要内容。在中国，政府拥有土地所有权，在土地使用权的流传过程中，政府基本上垄断土地的一级市场的土地供给，并通过“招拍挂”等土地出让方式将一定期限的土地使用权进行有偿出让，也就是说政府主要通过一级土地市场的土地供应政策调控商品房市场。而土地市场作用房地产市场的理论基础是地租地价理论，这一理论经历了早期的古典地租理论，经过马克思的独特阐释逐渐完善成熟，并在当代经济学家的构建下有了新的解读，了解地租地价理论对于理解土地调控政策与房地产市场之间的关联性有着不可或缺的重要作用。地租体现了土地所有者对其所拥有的土地进行处置，收取报酬的应有权利。我国目前的国有土地制度虽然形式上是土地向国家缴纳地租，但这种地租缴纳者和收租者的关系并不是剥削关系，所收取的地租用于城市基础设施建设和社会经济发展，以公益性为目的城市土地供应制度的核心目的是取之于民，用之于民3。地价理论与地租理论密不可分，地价理论是地租理论在市场价格上的资本化体现，其基本结论是若土地持有者能够无限期持有土地，其土地价格在市场化程度较高的环境下可以回归马克思古典地价理论的均衡值，但若在
土地市场上存在投机和税收等一系列不确定因素的干扰，土地价格的资本表现将会出现波动。
2.3土地政策对于房地产市场的作用
土地供应政策调控房地产市场是指城市土地部门和相关规划管理单位通过对土地利用规划政策、土地收购储备政策、土地征收集体建设用地进入市场政策、集约用地利用政策、土地供应计划等一些政策的变更和调整，改变土地供应总量，土地用地结构，土地出让方式和时间，通过影响土地市场的各个环节和房地产市场的供给弹性对房地产市场的住房供给数量、住房市场结构、住房建设成本、住房供给预期产生影响并最终反映到住房的供需平衡和房价的上升下跌的一系列政策传导过程4。
Figure 1 土地政策调控房地产
房地产开发经营活动的主要生产要素就是土地，作为其投入的要素，土地的出让数量直接影响房地产市场在未来一段时间内住宅商品房的供给数量以及土地出让价格，并最终反映到新建商品房的住宅价格的变化上。同时另一方面，土地供应总量政策的计划和调整，可以通过改变房地产市场买卖双方的心理预期影响住宅市场，由于政府在调控房地产市场时对一级土地市场的垄断，因此这里的数量调控指的是土地一级市场总量的调控。土地出让方式的不同直接决定土地市场的土地成交价格，并传递影响房地产市场的住宅价格。目前我国土地出让主要釆用“招拍挂”的方式，在这种模式下，政府作为土地一级市场的垄断者既有维护社会公平的角色也有土地经营者的角色，政府部门的双重角色决定了城市土地
在公开出让的过程中，一定会按照价高者得的基本要求激发土地一级市场上各买方房地产商的激烈竞争。土地供应结构调控指的是在土地出让的过程中按照国家规定的城市土地年度计划和总体供应计划规定不同类型商品房的数量比例，土地供应结构最终反映在受其影响的商品房的类型结构上，并最终对房价产生影响5。我国的城市土地储备制度的逐渐完善以及城市土地一级市场的政府垄断局面使得政府通过调控土地出让和供给总量从而实现调控房地产市场的供应总量成为可能。由于房地产市场和土地市场之间密不可分的关系，土地出让总量对于房地产增量供给之间存在密切的关联性。从宏观上来说，一定时期内城市土地的出让面积越大，房地产市场上的增量土地一定就越多，土地出让数量与房地产增量土地的供应数量存在正向关系，但是这种正向性受到容积率的影响并存在政策时间滞后性。容积率限制下的土地增量与房地产增量，土地价格与房地产价格，房地产增量与房地产价格，这些错综复杂的关系可以通过房地产四象限模型来梳理清晰。
Figure 2 房地产价格四象模型
3货币政策对于房地产市场的影响
3.1在房地产方向上对于货币政策的概述
从当前已有的研究来看，影响房地产市场价格的因素既包括市场因素，也包括政府因素，既是实体经济发展的原因，也是金融驱动的结果。从宏观金融视角来看，货币供应量、利率、房地产投资额、人均收入等都是影响房地产市场
价格波动的主要因素。货币政策是“货币当局为实现某种宏观经济目标而采取的控制和调节货币供应量的方针和各种相关的总称”6。货币政策的传导机制是指“货币当局基于特定的经济环境，运用适当的货币政策工具和政策手段，通过一系列的传导途径和传导渠道来影响实体经济，实现货币政策最终调控目标的作用过程”7。货币政策的一般传导过程分为两步，即“货币政策工具一货币政策的中介目标一货币政策的最终目标”。
Figure 3 货币政策的一般传导过程
在这一传导过程中，货币当局通过货币政策工具来对金融机构或金融市场施加影响，而金融机构或金融市场又借助利率、信贷对投资者或消费者施加影响，从而最终对经济增速、通货膨胀等产生影响。货币政策的房地产价格传导机制是“指中央银行运用货币政策工具影响房地产价格，进而借助房地产价格的波动对国民经济产生影响，最终实现货币政策目标的过程”由于我国房地产市场己经是国民经济发展的支柱性产业，是国内最大的资产市场，对国民经济的持续稳定健康发展具有重要的意义。因而，研究分析我国货币政策的房地产价格传导机制及相应的传导效应，对实现货币政策最终目标具有十分重要的意义。
3.2利率政策对于房地产市场的影响
利率工具具有稳定性、可观测性与可控性等特征，可以很好地充当货币政策操作工具。考虑到利率工具直接反映了市场资金交易的平均成本，且利率工具操作时间较长，中央银行操作利率工具相对比较成熟，世界各国政府的中央银行在实施宏观经济调控过程中，利率工具往往成为首选的货币政策工具。事实上，我
国金融机构人民币贷款基准利率的调整，与房地产价格存在较大的关联性。1996-2003年间，我国频繁降息，利率下降频次合计达到8次，就短期利率（1一3年）而言，8次降息贷款基准利率累计降低了765个基点，即贷款基准利率从1996年的13.14％（最高水平）降低到2002年的5.49％（最低水平）。与此相对应的是，随着贷款基准利率的不断下降，我国房地产价格呈现不断上涨态势。2004-2007年间频繁升息，形成时间不长的我国商品房市场，2003年到2004年出现了大幅上涨现象。中央银行为了抑制房地产价格的过度上涨，于2004年起进入升息状态，以短期利率（1一3年）为例，该贷款基准利率从2004年的6.12％上升到2007年的7.83％。与此相对应，该阶段我国因工资体系改革而引发家庭收入水平的大幅提高，导致部分家庭出于改善住房环境而形成大规模的改善性购房需求，同时也促使部分家庭出于投资考虑而形成大规模的投资性需求，两大购房需求快速推动了我国房地产价格的快速上涨。而2008—2009年间频繁降息，2008年恰逢全球金融危机爆发，受全球金融危机负面影响，我国经济增长水平出现下降趋势，为了实现保增长目标，中央银行在此期间累计降息频次高达5次，以短期利率（1一3年）为例，该贷款基准利率最低回落至5.94％。在金融危机负面影响下，出于投资风险考虑，大规模的投资性需求退出购房市场，但是，金融危机同时引发了更大规模的新增刚性需求，因为尚未买房的刚性购房者并不关心资产价格的波动，退出的投资性需求与新增的刚性需求形成对冲，导致实际购房需求增长幅度出现回落，对应的房地产价格上涨幅度也回落。2010年至今以加息为主基调，偶尔降息。考虑到全球金融危机期间，我国中央银行为支持实体经济发展而频繁降息，担心由此引发金融市场流动性过剩的负面影响，因而从2010年至2011年7月期间累计加息5次，以适度收缩金融市场流动性。全球金融危机事件结束不久，又相继出现了欧债危机、美国财政悬崖等事件，为扶持实体经济增长，我国中央银行于2012年至今又进行了2次降息操作。与此相对应，部分投资性需求的购房者重新进人房地产市场，协同改善性购房需求与刚性购房需求，形成房地产市场的总体需求。
3.3货币政策对房地产价格的调控机理
考虑到利率是货币政策的核心工具，我国房地产价格调控目标的实现需要发挥利率工具的重要作用。现以利率工具为例，运用现金流贴现模型、资本资产定价模型与供求均衡模型，揭示货币政策对房地产价格的调控机理。
据现金流贴现模型，任意资产的评估价值应等于该资产未来各期预期收益的累计净现值，房地产作为固定资产，其评估价值当然取决于未来各期预期收益的累计净现值。据此，房地产价值（累计现值Ｐ。）可表示为：
其中，Ｐi，（ｉ＝1,2,3……n）表示房地产第ｉ年的价格分布，Di表示第ｉ年的房地产租金收人，以市场利率表示，ｎ表示房地产持有期限（年数）。依据上述房地产价值的现金流贴现模型可以发现，房地产价格与房地产租金收人呈现正相关性，即：房地产租金收入水平越高，则房地产价格就越高；房地产价格与市场利率水平呈现负相关，即：市场利率水平越高，则对应的房地产价格就越低，因为市场利率越高，对应的各期现值就越小，从而导致累计净现值就越小，房地产价格就越低。可见，作为货币政策重要内容的利率工具对房地产价格具有一定程度的调控性。8
4关于两种政策的比较与分析
4.1为稳定房地产市场，实现国民经济持续健康稳定发展，“数量型”的货币政策工具在当前较为有效。
当前银行与房地产二者之间的相互依赖程度日益上升，存在着“一荣俱荣、一损俱损”的风险。对于银行来说，房地产市场是全国各商业银行的重要贷款投向对象。对于房地产开发企业来说，房地产投资的资金来源有很大部分来自于银行，企业对银行贷款的依赖程度较高。因此，在当前的情况下，一旦房地产市场发生较大的波动，银行将形成大量的呆帐、坏账，且国民经济也会出现比较大的动荡。为此，如何运用适当的货币政策手段，一方面促使房地产市场平稳发展，另一方面又使房地产价格趋于合理，就必须正确运用我国货币政策房地产价格传导机制。基于对我国货币政策房地产价格传导机制的分析，对于房地产市场的调控，在当前的情况下，建议釆用数量型而非价格型的调控工具。具体来说，多使用信贷、存款准备金率等数量手段，而非利率等价格手段，这样才能稳住房价。9但是由于货币政策调控体系不尽完善，包括利率政策的非市场化以及对货币供应量控制能力不足等，使得利率和货币供应量作为货币政策最主要的调控手段，
往往无法充分发挥传导作用，从而也就造成我国货币政策房地产价格传导机制存在诸多不畅之处。因此，要充分发挥我国货币政策房地产传导机制的作用，首先要完善我国货币政策调控体系，例如完善货币市场市场体系，加强市场监管，逐步推进利率市场化；规范市场参与主体的行为，抑制房地产市场的各种投资心理等。
4. 2土地调控政策与房地产市场
一定时期内城市土地的出让面积越大，房地产市场上的增量土地一定就越多，土地出让数量与房地产增量土地的供应数量存在正向关系，但是这种正向性受到容积率的影响和存在政策时间滞后效应。提高房地产数量的供给可以通过增加土地供应的数量和提升容积率的方法达到，进而间接影响房价稳步下降，反之，政府也可通过减少土地的供给或容积率控制来实现房价的上调。土地供给的减少将传达出未来住房供给减少的政策信号，在短期内刚性需求持续坚挺的情况下，对未来住宅供给预期减少的预判将加大需求，推升房价。因此政府在利用土地供给数量和房地产数量与房价之间的关联性进行政策调控时时候，应当注意土地买卖双方尤其是市民对未来房地产市场价格走势的心理预判，这种对土地市场的未来供给预期影响很可能放大政策的调控效应。土地供应量主要是通过影响房屋供应量来引导和改变房地产市场的整体格局，但是土地供应量的改变对房价变化的作用非常微弱。土地供应量的改变对房地产市场的作用主要是通过影响房地产供应量和通过政策颁布影响人们对房地产市场的心理预期实现的。而当前持续走高的房价的根本原因并不是土地供应量过少造成的。因此试图通过增加土地供应量来降低房价的政策指导思想并不会收到及时有效的效果。土地的供应方式的变革主要通过导致竞争和改变消费者心理预期增加地价，降低交易成本从而降低地价三方面影响土地价格变化，是一个综合的三者博弈的过程，不能从一而论。
5建议
目前推行的限购、限贷调控政策已经对一直投资性需求、稳定房地产价格发挥了一定作用。但是这类行政干预手段属于短期调控方法，在短期内它的调控效果相对及时和有效。为了进一步稳定市场预期，调控方法应保持一个稳定的政策干预，因此在短时间内，对房地产市场的限购、限贷政策仍应严格执行。同时，
行政干预要以弥补市场缺陷、恢复市场机制为依据，避免影响经济效益10。因此，对于北京房地产市场的调控政策应该以稳中求进，继续执行限购限贷政策。在发挥限购、限贷政策的有效作用的同时，积极面对市场反应做出微细调整，以更好地适应市场的变化。一方面，要确保保障房制度体系的进一步完善，细化需求预测、规划布局、分配供应、后续管理和退出机制等方面的问题。另一方面，要发挥财税杠杆的作用，除了在商品房的建设和交易环节严格依法征税以外，还要在保有环节征收房地产税。在房产税的征收问题上，要注意不同需求的区别对待，可提高高端房产的持有成本和交易成本，从而抑制投机、投资性需求11。从我国货币政策房地产价格传导机制的分析中也可以看出，利率是调控房地产价格的重要因素。然而，利率工具能否有效调控房地产价格，有一个重要的前提就是利率是否市场化。为了发挥我国货币政策房地产价格传导机制的有效性，我国央行应该逐步推行利率市场化的政策，加强对利率工具的使用。此外，还应当加强房地产市场调控的利率差别化管理。由于房地产市场购房需求千差万别，因此对不同购房者的按揭利率上就应该差别化。如根据住房档次的不同确定不同的利率种类，确定不同种类利率的上下限，逐步形成多类别、多层次的房贷利率格局。为了实现这一目标，央行需要调查房地产市场不同的需求，采取有效的办法、标准进行区别。尽管货币供应量是当前最有效的调控工具，但是货币供应量往往难以控制，这主要是近年来我国外汇占款迅速增加，当前已有万多亿，央行难以釆取完全有效的对冲手段而导致基础货币投放过多所致。因此，在条件许可的情况下，央行应当改变我国现行的汇率制度，逐步将强制结售汇制过渡到意愿结售汇制，并鼓励资本对外投资，放松相关的管制，并严格控制投机性外汇资本的流入，促进国际收支平衡，从而“缓解外汇储备的高速增长，提高货币供应量的可控性”此外，加强货币市场监管，提高市场信用度也是提升货币市场效率的重要内容。为了消除信息不对称所带来的不利影响，央行需要尽快建立起有效的信息披露制度以及相关的信誉评估体系。例如，中介组织应承担起“信息中心”的任务，积极收集货币市场各成员的资产、经营等情况，并主动向资金充裕的成员提供询价方信息，帮助其缓解对信用问题的担忧，从而努力促进交易迅速达成。此外，在货币市场的监督管理上，应致力于消除货币市场各参与者的道德风险，将市场系统风险降低到最低，从而促进货市场的效率。
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土地供应政策对房地产市场影响分析 在我国，房地产市场对整个国家的经济有着极其重要的影响作用。随着人口的增长以及人们生活水平的提高的，对房地产市场的需求在不断的扩大，同时由于一些机构以及个人对房地产市场的大力投资，使得我国的房地产市场迅速的发展起来。但是在一些地区和城市也出现了一些过度投资的房地产乱象，房地产市场的稳定对于国家的经济有着直接的影响并且是较大的影响。为了使国家的经济继续保持可持续以及稳定的发展模式，对于房地产市场必须进行适当的调控，其中最主要的是对于土地政策的改革，利用对土地政策的调控来对房地产市场进行调控。这是最有效的房地产市场调控政策，在这之前进行的一些其他宏观上的调控政策都收效甚微。根据我国的现阶段国情进行土地政策的调控，以达到对房地产市场调控的目的，使我国的房地产市场能够保持健康稳定的发展模式。 标签：土地供应政策；房地产市场；影响分析。 1、土地供应政策 1.1土地供应政策的目的 新土地供应政策的实施是为了有效的控制我国的土地资源，是其得到合理的分配和使用，土地资源是有限的，因此，必须针对土地进行有效的规划，使有限的土地资源能发挥最大的作用，不单单的服务于房地产市场。对于土地供应政策的实施，其根本的目的是为了保证我国的经济能够保持长久和稳定的发展。 1.2土地供应政策的实现手段 对于土地供应政策的有效实现，必须要使用有效的法律政策和经济手段来进行控制和实现，配合相关的其他辅助政策和行政手段，使土地供应政策能够有效的实现。同时在进行宏观上的调控时，还要特别注意市场的基本面，充分的考虑到供需关系等，是土地供应政策能达到合理分配土地资源的目的，而不是盲目的进行调控。 1.3土地供应政策的特点 对于我国的土地供应政策相比西方的很多国家来说，我国的土地是由国家人民政府所垄断的，也就是说土地的使用权和分配权在国家人民政府手里。政府根据房地产市场的情况，以及土地的使用和分配情况，对土地进行政策上的调控，控制土地的供应以及土地的使用方式等，从而对房地产市场进行调控。具体的政策是需要根据各个城市的房地产市场情况，以及工业用地的情况，对其进行合理的调节，利用土地政策来平衡城市的房地产市场的供给关系。同时随着我国城镇化建设的逐步扩大，对城镇土地所有制问题也进行政策上的改变，土地所有权可以进行流动。
房地产市场分析研究报告
第一章 7月份宏观环境篇 一、政策法规热点追踪 ?我国规定安置补偿不到位不得出让土地 中国之声《新闻和报纸摘要》报道，国土资源部修订发布的《闲置土地处置办法》本月起正式施行。修订后的处置办法加强了对闲置土地的预防和监管，力争从源头上杜绝政府原因导致的土地闲置。国土资源部政策法规司司长王守智介绍说，修订后的《闲置土地处置办法》明确要求土地出让必须是“净地”出让，禁止“毛地”出让，避免因拆迁等原因造成的土地闲置。 40城市个人住房信息已联网未来将覆盖500城市 7月1日，住建部相关人士表示，截止到6月30号，全国40个城市个人住房信息联网工作已经达标，未来该系统或将扩大到500个主要地级市，也就是说，个人名下到底有几套房，通过这套系统一查就可以知道了。住建部将从中最终选择40个城市作为第一期的联网城市，今后，首套房、二套房标准将统一，联网系统也将遏制异地炒房。
据CCTV经济信息联播报道，记者了解到，目前个人住房信息联网系统在北京、成都设有南北两个数据中心。联网后，住建部将对各城市的房地产交易、个人住房产权信息变更等进行实时监控，系统实时更新数据，住建部将和地方政府同时看到相关数据，联网后，对首套房还是二套房”、“首套房认房还是认贷”等目前地方政府通常可以自行界定相关概念，住建部今后将完全通过系统进行统一确认。但记者也了解到，虽然目前已有40个城市正式联网，但有一些一线城市并没有被纳入到此次一期联网当中，该联网系统究竟何时能正式正常运转目前也不得而知。 ?深圳土地改革三大文件首度公开 在高调宣布启动土地管理制度改革40天后，昨日，深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件。这意味着，在一番犹豫和姗姗来迟之后，有关深圳此次土改的基本内容已经向社会公开。“土地确权”、“违建处理”被普遍视为此轮土改的第一核心要点。深圳最新一期的政府公报公布了有关此次土改的三个重要文件：《深圳市土地管理制度改革总体方案》、《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》、《关于成立深圳市土地管理制度改革领导小组的通知》。 《〈深圳市土地管理制度改革总体方案〉近期实施方案(2012～2015年)》提出，推进原农村土地确权试点实践。推进原农村城市化
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
长沙房地产市场发展状况及趋势分析 一、2003年长沙房地产市场基本状况 近几年来，长沙房地产市场伴随国民经济的快速增长，呈现稳步发展的势头。2003年，其加速发展的态势更趋明显，市场表现更为活跃。 1、房地产开发投资大幅增长，占固定资产投资比重加大 截止2003年11月，长沙市共完成房地产开发投资107.46亿元，与去年同期相比增长57.75%，长沙市房地产开发投资首次超过了100亿元。 2003年1月-11月房地产开发投资占固定资产投资的28.06%，预计到12月底，房地产开发投资增幅将达到60%以上，占固定资产投资的比重将达1/3。 2、商品房供、销两旺，销售价格稳中有升 从商品房供应情况来看，伴随房地产开发的强力增长，房地产施、竣工面积同步上扬，截止2003年11月，长沙市房屋施工面积达1012.73万㎡，竣工房屋面积256.46万㎡，较去年同期均有较大幅度增长。
从商品房预售情况来看，2003年，全市共有155个企业的887栋商品房上市预售，批准预售总建筑面积为468.82万㎡，较去年同期增长18.77%。其中批准预售的住宅面积为381.82万㎡，占商品房开发比重的81.44%，商品房供应量较为充足。 从销售情况来看，2003年，全市共成交商品房26727套，成交面积299.27万㎡，成交金额63.15亿元，分别比去年同期增长21.74%、19.15%和19.24%，商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。 从商品房销售价格来看，2003年长沙市商品住房销售均价为2222元/㎡，比去年同期增长3.29%，商品房价格在去年略有下跌的基础上稳步回升，商品房价格基本保持稳定。 3、二手房交易放量增长，住房二级市场日趋活跃
2015年9月中国房地产行业政策汇总分析 中国指数研究院10月8日发布《2015年9月中国房地产政策跟踪报告》，9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 一、市场情况：百城均价继续双涨主要城市同比回升明显 2012年1月-2015年9月百城价格指数 9月百城住宅均价继续双涨。根据中国房地产指数系统百城价格指数对
100个城市新建住宅的全样本调查数据，2015年9月，全国100个城市（新建）住宅平均价格为为10817元/平方米，环比上涨0.28%,涨幅较上月收窄0.67个百分点。均价较去年同期上涨1.36%,涨幅较上月扩大1.21个百分点。北京、上海等十大城市（新建）住宅均价为20061元/平方米，环比上涨0.50%,涨幅较上月收窄1.45个百分点；同比上涨5.64%,涨幅较上月扩大1.81个百分点。 9月各级城市成交同比继续回升。在一系列政策支持下9月市场成交持续回暖，其中一线及二三线城市月度周均同比依然呈现增长趋势。具体来看，一线城市月度周均成交继续回升，同比增幅75%,环比微幅下降23%%,其中上海同比增幅达121%领先其他三市。二三线城市月度周均同比多呈现两位数增长，环比小幅上涨6%.从全年累计同比来看，一线城市累计增幅在50%以上，二三线城市累计增幅超四成。 二、中央地方政策再宽松助力库存去化活跃市场 首套房商贷首付降至五年内最低。9月30日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布《关于进一步完善差别化住房信贷政策有关问题的通知》：在不实施"限购"措施的城市，对居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，最低首付款比例调整为不低于25%.从上年930新政以来，已有三轮信贷政策放松（930、330、831新政），到三季度，其政策效应减弱，主要城市成交量和同比均出现回落。此次商贷门槛的降低将进一步扩大首置刚需和部分改善型
第五章房地产市场与市场分析 第一节房地产市场概述 1、简述影响房地产市场转变的社会经济力量？ 答：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括： （1）金融业的发展。 （2）信息、通信技术水平的提高。 （3）生产和工作方式的转变。 （4）人文环境的变化。 （5）自然环境的变化。 （6）政治制度的变迁。 第二节房地产市场的供求关系 1、简述影响房地产市场的需求因素？ 答：（1）价格 需求曲线是一条具有负斜率的向右下方倾斜的曲线，如下图所示。如果其他条件不变，某种商品或服务的价格下降时，其需求数量就会上升，反之价格上升需求就会下降，及对某种商品或服务的需求数量与该商品或服务的价格呈逆相关关系。
（2）收入变化 一般来说，收入增加会导致对大多数商品需求的增加，从而导致曲线向右平移。 （3）其他商品价格的变化。 （4）对未来的预期。 （5）政府政策的变化。 2、简述影响房地产市场的供给因数？ 答：（1）价格 价格与供给数量之间也存在着一定的相关关系，由于价格上升或下降会导致供给数量的增加或减少，所以供给曲线是一条右上方倾斜的一条曲线。因此，供给的基本法则为：当其他条件不变时，较高的商品价格会使可供销售的商品数量增加，较低的商品价格会是可供销售的商品数量减少。供给数量与价格的关系正好和需求与价格的关系相反，为正相关关系。 0 1某类物业的单位价格 单位时间需求数量
（2）房地产开发成本 （3）政府政策的变化 （4）对未来的预期 第三节 房地产市场结构与市场指标 1、简述房地产市场的结构？ 答：从宏观上说，房地产结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。 （1）总量结构： 从房地产市场整体出发，分析开发和销售之间的数量结构关系，考察房地产供求之间的总量差距。 （2）区域结构： 分析在全国不同地区之间， 房地产市场发育情况的差异和特点，P 0 Q Q 1 Q 2 S 2 新建住宅供应量
哈尔滨市房地产市场形势分析 截止2003年11月份，哈尔滨市固定资产完成投资311.8亿元，同比增长22.8％，GDP总量为1267.4亿元，同比增长13.6％。在宏观经济快速增长的大背景下，哈市房地产市场继续保持平稳良性的发展势头。 一、2003年哈尔滨市房地产市场运行情况 （一）商品房市场运行情况 1、房地产开发规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发规模为1053.44万平方米，同比增长31.2％，新建房地产开发规模517.3万平方米，同比增长26.8％。其中，住宅建设规模713.89万平方米，同比增长28.9％，占房地产开发规模的67.7％。其中经济适用住房建设规模236.08万平方米，同比减少14.9％。规模增长一是因为有实力开发企业的加入，二是因为成片开发项目的增加，三是因为危改力度的加大，四是因为大力发展松北新区建设。 2、房地产开发投资继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发完成投资82.5亿元，占全市固定资产投资的26.5％，占全市GDP总量的6.5％，同比增长26.7％。其中，住宅完成投资49.27亿元，同比增长23.5％，占房地产开发投资的59.7％，其中经济适用住房完成投资12.8亿元，同比减少18.1％，占房地产开发投资的15.5％。 3、房地产开发竣工规模继续增长。截止11月末，哈市市区房地产开发竣工规模237.44万平方米，同比增长28.6％。其中，住宅竣工规模187.42 万平方米，同比增长26.8％，占房地产竣工规模的78.9％。其中经济适用住房竣工规模117.08万平方米，同比减少13.2％，占房地产竣工规模的49.3％。
影响房地产市场的因素有： (1)城市产业结构影响市场。 随着城市社会经济的发展及产业结构比重的变化，各类房地产的市场需求也会发生变化。例如某城市的第二产业发展很快，这时厂房的需求量就会增大。当该城市产业结构比重向第三产业倾斜时，办公用房和商业用房的需求量也会增大，而这时厂房的需求量就会减少。对于这类房产的投资，一方面要有预见性，另一方面要把握好时机。 (2)政策变化影响市场需求。 房地产政策的变化，常常会给房地产经营带来商机。例如1998年，国家公布取消福利分房，实施货币分房的政策后，商品住宅市场需求量猛升，同时也刺激了市场价格的上涨。 (3)城市经济发展与旧城改造带来的需求变化。 城市建设的发展不断给房地产投资带来商机，房地产经纪人可利用对这些变化的预见，为房地产投资者提供旧房投资参考性建议，低价买旧房，以待获取高价拆迁赔偿。这方面的投资虽有商机，但也有风险，应当注意两个问题：一是投资的旧房最好是商品房，这样较容易获得正常的赔偿；二是如果投资旧房不是商品房，就要看当地政府的政策规定对旧房拆迁是否有利，如果赔偿过低会导致投资失败。 (4)经济发展进度与周期对市场需求的影响。 房地产经纪人在帮助投资者进行房地产买卖投资时，应当关注当地经济发展的进度与周期变化。一般来说，经济发展周期处于低谷是购进的好时机，当经济发展进入高潮时是卖出的好时机。经济发展快速增长，会刺激房价不断攀升，如果提前入市买进，房价高涨时卖出，投资就成功；但如果在房价处于高峰时期购人房地产，投资被套牢的可能性就很大。 (5)城市土地供应对市场需求变化的影响。 房地产买卖投资入市的时机与城市土地供应量的大小也有一定的关系。当土地供应量过大时，一手楼的市场供应量也相应过大。在这样的情况下，可供购买的一手楼新产品也多，选择余地大，二手楼的短期投资买卖也就相应难做。但有时一手楼市场也可能会因市场供过于求，而出现滞销，有的开发商会因银行逼债而急需资金回笼，降价抛售，投资者也可乘低吸呐。
一、产业政策分析 《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》中指出：房地产业关联度高，带动力强，是国民经济的支柱产业。促进房地产市场持续健康发展，是提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活需要的基本要求；是促进消费，扩大内需，拉动投资增长，保持国民经济持续快速健康发展的有力措施；是充分发挥人力资源优势，扩大社会就业的有效途径。实现房地产市场持续健康发展，对于全面建设小康社会，加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。 2003年起，为控制投资过快增长，央行121号文和国务院18号文相继出台，以规范房地产市场促进其健康发展。2005年，房地产宏观政策以“国八条”为中心，侧重稳定房价、打击投机行为和落实政府责任制。2006年是实行宏观调控政策的延续年，从“国六条”到“九部委新政”，以调整住房结构为主题。 （一）调整住宅供应结构政策 1、新旧“国八条” 2005年的“旧国八条”将稳定住房价格放在首位，并提出要大力调整住房供应结构与用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应；“新国八条”将“强化规划调控，改善商品房结构”放在第一位；充分体现了宏观调控政策向调整住房供应结构方面的倾斜。 2、“9070”政策 “九部委新政”的“9070”政策要求套型建筑面积90平方米
以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上，这一条迫使开发商的产品主要定位中、小户型商品房，对2007年和未来的住房供给结构将产生重要影响。虽然北京对已办相关手续但未开工项目的实施细则没有正式出台，但此政策已对北京房地产开发商未来的开发计划产生了一定影响。 3、“两限房” 2007年3月30日北京市发布了首批三块限房价、限套型的“两限普通商品房”用地出让信息。所推出的3块用地包括：海淀区西三旗新都东路住宅项目、丰台区花乡造甲村住宅项目、石景山金顶街三区住宅项目，总规划面积约97万平方米，预计可提供“两限房”92万平方米，可配建4.8万平方米廉租房。 从区域分布来看，“两限房”主要集中在四环、五环周边，城市交通便利、轨道交通沿线以及重点新城地区。户型方面，“两限房”将全部建设成套型建筑面积90平方米以下的住宅，内部装修将达到初装修水平。 与其他普通商品房相比，“两限房”最大的特点就是对房地产价格的控制，“两限房”的售价将比该地区同质普通商品房的平均销售价格下浮10%～15%，有利于提高低价位普通商品房的供应量。 4、“两个1000万” 北京市政府要在3年内建立1000万平方米经济适用房、1000万平方米限价房，从而对房价起到一定的控制作用。而在具体的执行过程中，市政府还提出2007年要收购、新建30万平方米廉租房，建设
贵阳市房地产市场调研分析报告 一、贵阳市发展现状 (2) 二、房地产相关地方性政策 (3) 三、房地产市场发展基本情况 (7) 四、经济适用房及廉租房建设情况 (13) 五、商品房销售价格情况 (16) 六、钢结构住宅情况 (22) 七、贵阳市房地产市场走势预测 (23) 八、调研结论 (24)
一、贵阳市发展现状 贵阳位于云贵高原东部，是我国西南地区重要的中心城市之一，是贵州省的政治、经济、文化、科教中心和西南地区重要的交通通信枢纽、工业基地及商贸旅游服务中心。贵阳现辖云岩区、南明区、乌当区、花溪区、白云区、清镇市、开阳县、修文县、息烽县、贵阳经济技术开发区，全市土地总面积8032平方公里，总人口为311.43万人。 贵阳是中国的又一春城，气候温和湿润，热量丰富，雨量充沛、四季宜人，春夏秋三季都是旅游的黄金季节。这里，冬无严寒，夏无酷暑。最热是七月下旬，常年平均气温是24 摄氏度。最冷是一月上旬，常年平均气温达4.6摄氏度。全年平均气温是15.3摄氏度。空气不干燥，四季无风沙。 2002年贵阳提出了建设循环经济市的战略决策。2004年被联合国环境规划署确认为全球唯一的循环经济试点城市后，根据形势的变化、发展，对建设循环经济生态城市的决策进行了丰富完善，确立以建设生态经济市为目标，发展循环经济为途径，森林城市为特点的中国最适宜居住的城市作为贵阳市可持续发展的定位。 2005年至2010年，贵阳市将全面启动生态经济市建设，逐步把贵阳建成国家级园林城市，力争到2010年全市森林覆盖率达40%以上，中心区绿化率达43%以上，大气环境质量、水环境质量达到或优于国家标准，建成国家园林城市、国家环保模范城市，初步建成一定
中国房地产市场分析 目录 第一部分：中国房地产业的发展现状 一、目前的总体发展态势 （一）房地产开发总量及增长率 （二）销售总量及变化 1、销售增长速度放缓，出现有效需求不足端倪 2、存量住房市场火爆 （三）销售价格变动状况 1、总体发展态势 2、第一第二季度房地产销售价格分析，重点以北京、上海为例 二、地区发展态势 三、房地产行业效益情况 1、2001年上市公司效益分析。 2、2002年房地产上市企业业绩预测 四、目前的行业运行环境 第二部分：未来3到5年内房地产行业的发展趋势研究 一、政策因素的影响 1、土地供应政策的变化 2、预售条件及开发贷款门槛的提高 3、货币化分房政策的落实 4、经济适用房政策的推行 二、经济发展因素的影响分析 1、GDP与人均GDP的高速发展对房地产行业的影响 1、1、未来10年内我国GDP的增长情况预测 1、2、GDP的增长将带动“十五”期间住房消费的增加 1、2、1人均GDP的增长将增大住房消费支出 1、2、2为了实现GDP的既定增长目标，必然要发挥房地产对经济的杠杆作用 2、规模城镇化对房地产的推动。 3、西部大开发的积极影响 4、加入WTO对房地产业的长期利好 5、奥运带动城市建设，从而促进房地产业的发展。 三、、行业相关因素分析 1、技术因素变革（交通、通讯）的影响 1、1、交通技术的革新和交通工具的完善 1、2、现代通讯技术的进步 1、3、节能与供热方式改革。
1、4、节水、节地和治理污染。 1、5、住宅一次装修到位 2、自然环境因素的影响 3、消费者文化品位与生活方式的提升对房地产的影响。 第三部分、对全国房地产市场前景的总体判断 一、发展态势总体判断 (一)总体展望------三个判断 1、我国房地产发展还处于初级阶段，发展空间很大 2、我国房地产业仍将处于高速发展阶段 3、未来三年房地产业将在高位上进行调整，商品房销售面积增幅将有所降低，估计，未来三年增幅在15%左右 (二)未来三年房地产业运行格局 1、市供需两旺，但供大于求，空置房将增加 2、市场体系逐步完善 3、住房金融快速发展 4、住宅投资性消费将进一步增长 5、行业集中度将提高 6、区域性房地产泡沫已经产生 二、市场需求分析专题 （一）市场消费需求观念的变化 （二）未来几年房地产潜在市场需求的预测 1、“十五”时期房地产市场投资总量的预测。 2、“十五”时期房地产市场潜在市场需求的预测 3、未来几年房地产消费主要群体特征 （三）消费者有效需求的变化方向 三、房地产周期性研究专题 四、中国房地产业的市场空间与竞争状况预测专题 （一）市场竞争主体的增多 1、外资房地产开发商的涌入。 2、地涌现出新的竞争主体。 （二）跨区域竞争加剧 （三）土地储备资源的竞争加剧 1、新的土地使用政策导致土地的供应量可能会供不应求 2、入世使得土地市场竞争加剧 （四）对消费者群体有效需求的竞争加剧 （五）市场营销和管理方面的竞争。 第四部分：房地产行业发展的风险和挑战专题 一、政策风险 1、土地转让制度的改变，加大企业开发成本。 2、房地产企业贷款政策的改变，使得企业融资渠道受阻
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
（二）决定房地产需求量的因素 某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：①该种房地产的价格水平；②消费者的收入水平，③消费者的偏好；④相关物品的价格水平；⑤消费者对未来的预期。它们对房地产需求量的影响分别如下： （1）该种房地产的价格水平。一般地说，某种房地产的价格如果上升了，对其需求就会减少；如果下降了，对其需求就会增加。其他商品的需求量与价格的关系一般也如此。由于需求量与价格负相关的这种关系很普遍，经济学家称之为需求规律。 需求规律的例外是炫耀性物品和吉芬物品。炫耀性物品是用以显示人们的身份和社会地位的物品。因为这种物品只有在高价位时才能够起到炫耀作用，所以其需求量与价格成同方向变化。吉芬物品是指某种生活必需品，在某种特定的条件下，消费者对这种商品的需求与其价格成同方向变化。19世纪英国人吉芬发现，在1845年爱尔兰大灾荒时，马铃薯价格上升，但人们对马铃薯的需求却不断增加，这一现象在当时被称为“吉芬难题”。这类特殊物 品以后也因此被称为吉芬物品。 （2）消费者的收入水平。因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。但对于低档商品来说，其需求量可能随着收入增长而下降，即当消费者的收入增加时，反倒会减少对该种商品的需求。 （3）消费者的偏好。消费者对商品的需求产生于其需要或欲望，而消费者对不同商品的需要或欲望又有强弱缓急之分，从而形成消费者的偏好。消费者的偏好支配着他在使用价值相同或相似的替代品之间的消费选择。当消费者对某种房地产的偏好程度增强时，该种房地产的需求就会增加；相反，则需求就会减少。例如，如果城市居民出现了向郊区迁移的趋势，则对市区住宅的需求将会减少，而对郊区住宅的需求将会增加。但是，人们的消费偏好不是固定不变的，在某些因素的作用下会发生变化。 （4）相关物品的价格水平。当一种房地产自身的价格保持不变，而与它相关的物品的价格发生变化时，该种房地产的需求也会发生变化。与某种房地产相关的物品，是指该种房地产的替代品和互补品。某种房地产的替代品，是指能够满足类似需要、可替代它的其他房地产，如经济适用住房与普通商品住宅之间、宾馆与写字楼之间就存在着一定的替代关系。在替代品之间，一种房地产的价格不变，另一种房地产的价格如果下降，则消费者就会把需求转移到另一种房地产上，从而使另一种房地产的需求增加，该种房地产的需求减少。 某种房地产的互补品，是指与它相互配合的其他房地产或物品，如住宅和与其配套的商业、娱乐房地产，大城市郊区的住宅和高速公路收费。在互补品之间，对一种物品的消费如果多了，对另一种物品的消费也会多起来。因此，一种房地产的互补品的价格低时，对该种房地产的需求就会增加。例如，大城市郊区的住宅，当降低或取消连接它与市区的高速公路 收费时，对其需求就会增加。 （5）消费者对未来的预期。消费者的行为不仅受到许多现实因素的影响，还受到其预期的影响。例如，消费者的现时房地产需求不仅取决于其目前的收入水平和当前的房地产价
国家宏观政策对房地产市场的影响 一、重大政策回顾 1、金融政策： ◆ 央行频繁加息（07年至今已有5次）。2007年3月18日起，金融机构人民币存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年5月19日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点。2007年7月21日起，金融机构一年期存贷款基准利率同步上调0.27个百分点，其他各档次存贷款基准利率也相应调整。2007年8月22日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.33%提高到3.60%；一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，由现行的6.84%提高到7.02%；其他各档次存贷款基准利率也相应调整。个人住房公积金贷款利率相应上调0.09个百分点。2007年9月15日起，金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的3.60%提高到3.87%；一年期贷款基准利率上调 0.27个百分点，由现行的7.02%提高到7.29% ◆ 07年历次存款准备金率调整： 调整时间调整内容调整幅度 07年1月15日存款准备金率调至9.5%0.5% 07年2月25日存款准备金率调至10%0.5% 07年4月16日存款准备金率调至10.5%0.5% 07年5月15日存款准备金率调至11%0.5% 07年6月5日存款准备金率调至11.5%0.5% 07年08月15日存款准备金率调至12%0.5% 07年09月25日存款准备金率调至12.5%0.5% 07年10月25日存款准备金率调至13%0.5%
2、税收政策： ◆ 1月25日，国家税务总局下发的《2007年全国税收工作要点》指出，今年要深化税收制度改革，其中就包括“研究物业税方案，继续进行房地产模拟评税试点”，研究收取住房保有环节税种，以增加持有大户型的成本，鼓励中小户型消费”。 ◆ 国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 财税两局：城镇土地使用税提高2倍需严格征收国税总局与财政部联合发出通知，针对从1月1日起上调的城镇土地使用税标准需严格贯彻落实。目前适用的城镇土地使用税每平方米年税额在原定基础上提高2倍，同时将外资企业纳入城镇土地使用税的征税范围，且警示不得随意减免土地使用税。 ◆ 调整商品房转让环节营业税。为进一步抑制投机和投资性购房需求，从2006年6月1日起，对购买商品房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年（含5年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。 3、土地政策： ◆ 土地增值税开始实行严格征收。国家税务总局发布 “关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知”，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30％～60％不等的土地增值税。这意味着从1993年就出台的土地增值税这一税种将开始实行严格征收。 ◆ 国土资源部：六项措施深化土地市场治理整顿 日前，国土资源部为进一步深化土地市场治理整顿工作，促进房地
长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）
从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多
数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：
国际置地经营战略规划及南门国际城营销概案 一、市场分析 1.1市场背景、现状及发展趋势 乌市房地产市场的发展，已经经历了两个时期，现在正进行第三个发展阶段。 ★萌芽期： 97年以前，称得上是乌市地产市场发展的萌芽期，该阶段的最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。 ★过热期： 98年至2001年，随着国家将房地产定为国家的支柱的产业，促进房产发展的一系列国家政策的出台，包括取消福利分房、降息，延长贷款年限等，乌市房地产业获得蓬勃发展，乌市房地产市场出现过热现象。从98、99年的供给严重不足，转变为2000年，尤其是2001年市场的严重过剩。 房地产过热期最明显的特征是： 1、政府对地产市场的宏观控制能力差，不能对土地开发审批进行指导和控制。
2、众多发展商一哄而上，产品品质普遍不高。 3、市场处于完全无序的竞争状态下，恶性竞争明显。 4、企业的品牌意识较差。 以上几点是对乌市地产开发过热期的总结性描述，下面我们重点分析一下乌市房地产市场之现状。 乌市房地产市场的现状，主要表现在以下三方面： 1、市场供需严重失衡。 据统计，乌市2001年房产空置达113.5万m2，占全市房地产开发量的一半，比2000年增长一了倍多，而其中高层的空置就占到67%，约为76万m2，按照2001年乌市高层消费总量约50万m2计，仅消耗这些空置的高层即需一年时间，市场供需的严重失衡，使高层市场整体低迷，成为影响高层销售的最根本因素。 2、产品同质化严重，结构性矛盾突出。 乌市高层房地产最大的特点就是同质化，无论是区位特点，规划设计还是功能定位，产品严重的同质化，使大量有效市场得不到开发，部分房地产企业也感觉到了这一点，纷纷进行结构调整，进入细分市场，如中泉广场、广汇·中天大厦借高档写字楼上升期，介入此市场，获得不俗的销售业绩，中泉广场的写字间销售率已达到65%，而广汇·中天大厦销售也达到60%以上，而新天·天安名门、广汇·汇丰园则介入豪宅市场，在市场上取得不俗的表现，所以，行市场细分，顺应房产结构性调整的趋势，是该阶段地产营销的制
浅谈国家政策对房地产市场的影响 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产 市场营销的影响 姓名: 学号: 专业班级: 成绩: 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 目录 一、摘要 二、内容 (一)、目前房地产市场的概况分析 (二)、政府政策对房地产市场营销的影响形式 1、财政政策 2、货币政策 3、产业政策 4、区域发展政策
5、土地政策 (三)、当前政府政策对房地产市场营销的影响作用 1、限贷和增税政策的影响。 2、限购和限价政策的影响。 3、保障房政策的影响。 4、政府问责政策的影响。 (四)、浅谈政府政策下房地产市场营销的策略 1、高度重视市场考察，增强市场预测科学性 2、适宜地进行诚信宣传 3、企划创意设计科学化与艺术化相结合三、参考文献 辗转异地一衫泪，曾记当年一伞轻。西子湖畔一相逢，断桥一诺金山漫。 111一林红叶一霜染,一场秋雨一地寒。一栏落霞一处忧，一卷诗情一夕游。 一渡飞瀑半山下，一行白鹤越峰翔。一竿怅惘一蓑远，一船离愁一帆行。 一梦十年一回首，一丝垂纶一苇轻。一枕乡思黄花瘦，一雁独行一弓惊。 浅谈当前政府政策环境对房地产市场营销的影响摘要:我国的房地产市场经过了20多年的发展，已成为我国经济的支柱产业。但是鉴于目前我国房地产市场中的诸多过热现象，国家采取了相应的宏观调控办法，通过政策手段，控制了房地产项目运作中最基本的土地和资金，并通过房产税收、限购等形式，抑制了房地产市场中的投机需求。针对政府现行政策房地产企业应该适宜的进行诚信互惠宣传、提高理念创新等营销策略，以保证自身房地产业的发展。 关键词:房地产市场营销，房地产泡沫，政府政策影响，营销策略 一、目前房地产市场的概况分析
房地产市场调研行业分析报告 Real estate market research industry analysis report 汇报人：JinTai College
房地产市场调研行业分析报告 前言：报告是按照上级部署或工作计划，每完成一项任务，一般都要向上级写报告，反映工作中的基本情况、工作中取得的经验教训、存在的问题以及今后工作设想等，以取得上级领导部门的指导。本文档根据申请报告内容要求展开说明，具有实践指 导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 一、前言 由于房地产开发商对市场研究工作的概念比较模糊，对 其研究成果的有效性存在一定的质疑，因此，传统市场研究进入房地产市场的历程还需要一段磨合的时间。目前，在整个房地产行业对市场研究的意识并没有得到足够重视，但随着房地产行业经营的不断市场化，市场研究在其经营中的地位在逐步得到加强。具有一定实力和规模的开发商相应成立了市场研究部或其他类似性质的调查部门专门从事与市场研究有关的相关工作。目前开发商已经在行业动态跟踪、相关政策研究方面开展了不同程度的工作，并以此作为项目定位研究的基础。同时，不少开发商与专业的房地产行业代理公司开展了相当广泛的合作。尤其是房地产代理公司目前已经全程服务于房地产开发商项目的开发、定位、策划、销售代理、物业管理等环节。而在消费需求研究、顾客满意度研究等方面，开发商也开始了与市场研究公司之间的合作。虽然在合作过程中，出现了或多或少
的问题，但对于市场研究公司而言，房地产行业的研究领域将会成为一个值得引起重视的行业新的增长点。 二、房地产“行业研究”的现状与问题 1.房地产行业对调研的意识不强，需要培养 就目前房地产行业在市场研究领域的现象来看，主要有以下几方面的特点：首先，整体行业注重国家宏观政策以及城市规划等方面的研究，并以此来指导投资的方向；其次，开发商对供应市场以及重点竞争对手的研究相对重视，而相对忽略消费需求的研究；再者，规模比较大的，而且具有一定现代化管理手段，重视市场化运作的开发商，在市场研究方面投入了更多的精力、资金和时间，并初步形成了一套比较完整的数据资料库。 从整体上看，房地产开发商对市场研究的意识是比较淡薄的，造成这种状况的原因主要有以下几个方面：整个行业的市场化运作历史比较短暂，主要凭借经验而非科学的决策体系实施管理与经营；目前，来自于房地产的市场供应研究、竞争研究以及区位市场研究需求比较多，而开发商对来自于消费者的信息关注程度相对不足；同时，作为市场研究公司而言，还没有形成比较成熟实用的研究方向与服务，这对于开发商的调
龙源期刊网 https://www.doczj.com/doc/e412650969.html, 金融危机对中国房地产市场的影响及其对策分析 作者：赵铭钰蔡旭李琳 来源：《中小企业管理与科技·学术版》2009年第10期 摘要：次贷引发的全球金融危机已经不可避免地波及到了中国房地产市场，受宏观经济减速影响，房地产企业陷入资产贬值、商品房成交量大幅萎缩、消费预期不足、市场缺乏信心、企业融资困难等诸多困境中。为尽快消除金融危机带来的不利影响，房地产企业必须及时调整经营理念，积极采取一切可能的应对措施。 关键词：金融危机次贷危机房地产市场 1金融危机与次贷危机 从美国第二大次贷机构——新世纪金融宣布2006年第4季度业绩出现亏损，到美国“两房”危机、雷曼兄弟申请破产、美林银行被收购、美国最大的保险公司AIG濒临破产，再到全球股市的持续下跌，次贷引发的信用风险已经演变为全球性的金融大海啸。 中国也不可避免地受到这场金融危机的波及。为了应对金融危机带来的不利影响，将损失降到最低，我国政府在不足百日内连续五次降息，并出台了力度空前的“4万亿投资计划”，表明了国家促内需保增长的决心。 国际宏观环境的剧变，使得中国房地产市场遭遇资产贬值、消费预期不足、融资困难、商品房成交量大幅萎缩等不利影响。房地产企业必须及时调整经营理念，采取一切措施积极应对。 次贷又称次级按揭贷款，是给信用状况和还款能力较差的个人的住房按揭贷款。次级按揭贷款的利率更高，因此风险大、收益也大。次贷危机又称次级房贷危机，是指因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。美国次贷危机的主要原因就是过于宽松的房贷政策和住房抵押贷款的证券化，而利率的上升和房价的下跌使得房地产市场泡沫破灭，最终导致这场危机爆发。 金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如短期利率、货币资产、证券、房地产、土地价格、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化。其特征是人们基于经济未来将更加悲观的预期，整个区域内货币值出现幅度