2009年房地产估价师房地产基本制度与政策真题与答案
1. 廉租住房租金由( )构成。
A.维修费和管理费
B.维修费和利润
C.维修费、管理费和利润
D.维修费、利润和税金
答案：A
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2. 房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是( )。
A.发现地下文物
B.银行贷款未按期到账
C.相关建材供应缺货
D.更改建筑设计
答案：A
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3. 甲房地产开发公司取得一居住用地使用权后2年未动工开发，国家依法将其收回，并改为业用地出让给乙房地产开发公司。乙房地产开发公司取得该土地使用权的最高年限为( )年
A.38
B.40
C.68
D.70
答案：B
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4. 拆迁当事人双方对被拆迁房屋的性质不能协商一致的，应当由( )确认。
A.房地产行政主管部门
B.房屋拆迁管理部门
C.城市规划行政主管部门
D.房屋登记机构
答案：C
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5. 房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和( )。
A.《住宅使用说明书》
B.《住宅验收说明书》
C.《住宅保修说明书》
D.《住宅保修保证书》
答案：A
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6. 房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅( )之日起计算。
A.竣工
B.竣工验收
C.入住
D.交付
答案：D
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7. 建设工程竣工验收由( )单位组织实施。
A.施工
B.建设
C.监理
D.工程质量监督管理
答案：B
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8. 在城市规划中，用来确定城市地表水体保护和控制地域界线的是( )。
A.城市蓝线
B.城市绿线
C.城市紫线
D.城市黄线
答案：A
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9. 在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括( )。
A.拖欠的建筑工程材料费
B.拖欠的建筑工人工资
C.抵押担保债权
D.出租房屋租金
答案：D
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10. 下列行为中，不属于房地产有偿转让的是( )。
A.房地产抵债
B.房地产作价入股
C.房地产买卖
D.房地产继承
答案：D
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11. 房地产抵押估价报告应用有效期从( )起计，不得超过一年。
A.估价时点
B.估价委托日
C.估价报告出具日
D.估价开始作业日
答案：C
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12. 在共有建筑面积计算中，不应分摊的是( )。
A.用作公共休憩的架空层
B.本幢公共使用的电梯井
C.本幢的公共门厅
D.本幢的公共过道
答案：A
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13. 根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按( )收取。
A.面积
B.套
C.成交价格
D.件
答案：D
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14. 房屋登记机构受理异议登记后，应于( )个工作日内完成登记。
A.1
B.10
C.15
D.30
答案：A
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15. 某非经济特区的房地产估价机构评估一宗以房产为主的项目，评估的房地产总价为2400万元，根据国家有关规定，估价收费最高为( )万元。
A.1.92
B.3.60
C.4.57
D.6.00
答案：C
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16. 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过( )亿元。
A.50
B.100
C.150
D.200
答案：C
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17. 对房地产估价机构擅自设立分支机构的，房地产行政主管部门可给予( )等处罚。
A.罚款
B.吊销估价资质证书
C.吊销营业执照
D.没收违法所得
答案：A
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18. 甲房地产估价机构与乙房地产估价机构合作完成估价业务，并以合作双方的名义共同出具估价报告的前提是( )。
A.经市(县)人民政府批准
B.经委托人书面同意
C.经房地产行政主管部门批准
D.经省(自治区、直辖市)人民政府批准
答案：B
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19. 实行包干制的物业服务费，其构成不包括( )。
A.物业服务成本
B.法定税费
C.物业服务企业的酬金
D.物业服务企业的利润
答案：C
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20. 2009年4月，王某将其住宅出租，月租金收入为2000元，其当月应缴纳的房产税为( )元。
A.80
B.160
C.200
D.240
答案：A
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21. 甲公司在某建制镇的营业用房以200万元的价格出售，其应缴纳的城市维护建设税为( )元。
A.1000
B.5000
C.7000
D.10000
答案：B
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22. 土地增值税实行超额累进税率，增值额超过扣除金额100%、未超过200%的部分，税率为( )。
A.30%
B.40%
C.50%
D.60%
答案：C
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23. 耕地占用税实行( )。
A.比例税率
B.累进税率
C.比例税率和定额税率
D.定额税率
答案：D
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24. 我国住房公积金制度实行的利率政策是( )。
A.低存低贷
B.低存高贷
C.高存低贷
D.高存高贷
答案：A
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25. 在居住区控制性详细规划的控制体系指标中，建筑密度属于( )。
A.用地控制指标
B.环境容量控制指标
C.建筑形态控制指标
D.城市设计引导及控制指标
答案：B
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26. 查看估价对象房屋室内环境污染状况时，对室内来源的污染物，应重点查看( )。
A.墙体承重材料
B.竹质的家具
C.装修装饰材料
D.家用电器
答案：C
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27. 跨度36m以上的厂房，其建筑结构类型一般是( )。
A.砖混结构
B.钢筋混凝土结构
C.砌体结构
D.钢结构
答案：D
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28. 下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是( )。
A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式
B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法
C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式
D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单
答案：D
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29. 能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是( )。
A.地籍图
B.房产分幅图
C.房产分丘图
D.房产分户图
答案：B
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30. 某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求( )。
A.完全无弹性
B.为单一弹性
C.富有弹性
D.缺乏弹性
答案：D
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31. 下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是( )。
A.增加税收
B.降低存款准备金率
C.增加政府支出
D.减少转移支付
答案：C
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32. 由企业签发，承诺在指定日期无条件支付确定的金额给收款人的票据是( )。
A.汇票
B.本票
C.支票
D.银行券
答案：B
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33. 根据边际成本理论，房地产开发的边际成本随容积率增加的变化趋势是( )。
A.先上升后下降的抛物线
B.先下降后上升的“U”形曲线
C.一直上升的直线
D.不受容积率的影响
答案：B
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34. 若按等比例选择投资品，则预期收益最大的投资组合应是( )。
A.股票+债券
B.股票+投资基金
C.债券+投资基金
D.股票+投资基金+债券
答案：B
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35. 甲公司为规避风险，购买了企业财产保险，其可投保的标的是( )。
A.甲公司非法占用了财产
B.甲公司所有的危房
C.甲公司替乙公司保管的财产
D.甲公司未经规划许可建造的房屋
答案：C
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36. 某城市2006年至2008年的平均房价分别是2700元/㎡、3300元/㎡、3500元/㎡，则该城市2006年至2008年房价年平均增长( )。
A.9.04%
B.13.86%
C.109.04%
D.113.86%
答案：B
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37. 在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是( )。
A.会计主体
B.持续经营
C.会计分期
D.货币计量
答案：B
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38. 下列属于要约邀请行为的是( )。
A.竞买人举牌报价
B.投标人将标书寄给招标单位
C.采购单位向生产单位寄送采购合同
D.拍卖机构发出拍卖公告
答案：D
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39. 王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某( )万元。
A.75
B.120
C.135
D.150
答案：C
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40. 对查封扣押的财产实行强制拍卖的特点不包括( )。
A.标的非自有性
B.主体的特定性
C.目的的利他性
D.权利义务的对等性
答案：D
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41. 廉租住房保障资金的来源有( )等。
A.地方财政预算安排
B.中央财政专项补助
C.住房公积金增值收益
D.土地出让净收益
E.住宅专项维修资金
答案：A B C D
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42. 对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，可分别采取( )等方式予以处置。
A.国有土地出让
B.国有土地转让
C.国有土地租赁
D.国有土地作价出资(入股)
E.保留划拨土地使用权
答案：A C D E
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43. 在城市房屋拆迁范围内，不得进行房屋( )活动。
A.改建
B.买卖
C.赠与
D.租赁
E.扩建
答案：A D E
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44. 在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是( )。
A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性
B.对估价对象进行实地查看
C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况
D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照
E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片
答案：B C D E
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45. 最高额抵押权确定的情形有( )。
A.最高额抵押权已转让
B.新的债权不可能发生
C.抵押人破产
D.约定的债权确定期限届满
E.抵押财产被查封
答案：B C D E
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46. 根据《房屋权属登记信息查询暂行办法》规定，可以公开查询的登记信息有( )。
A.房屋的自然状况
B.房屋权利限制状况
C.与诉讼案件直接相关的原始登记凭证
D.与产权登记相关的原始登记凭证
E.与公证事项直接相关的原始登记凭证
答案：A B
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47. 《中华人民共和国物权法》规定，不动产登记机构应当履行的职责有( )。
A.查验申请人提供的权属证明
B.审查申请人提供的评估报告
C.就登记有关事项询问当事人
D.必要时对被登记房屋进行实地查看
E.及时登记有关事项
答案：A C D E
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48. 下列关于房地产估价师执业资格制度的表述中，正确的有( )。
A.国家实行房地产价格评估人员资格认证制度
B.《房地产估价师注册证书》由住房和城乡建设部或其授权的部门颁发
C.房地产估价师执业资格注册有效期为3～5年，具体由各省、市、自治区人民政府确定
D.取得房地产估价师资格超过3年申请初始注册的，需达到继续教育合格标准
E.房地产估价师受刑事处罚的，其注册应被撤销
答案：A B D
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49. 下列关于房产税税率的表述中，正确的有( )。
A.按房产余值计征的为1.2%
B.按房产余值计征的为2.4%
C.按房屋租金计征的为3%
D.2008年3月1日起，个人出租房屋按4%的税率征收
E.按房屋租金计征的为12%
答案：A D E
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50. 为了解城市未来发展，注册房地产估价师在查阅城市总规划时应研究的内容有( )。
A.城市的发展布局
B.功能分区
C.禁止、限止和适宜建设的地域范围
D.建筑形态控制指标
E.城市性质
答案：A B C
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51. 下列工程建设定额中，不属于施工企业定额的种类有( )。
A.施工定额
B.预算定额
C.概算定额
D.概算指标
E.投资估算指标
答案：A B C D
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52. 在地籍图中，属于地籍要素的有( )。
A.土地的编号
B.土地的利用类别
C.地理名称
D.房屋、道路、水系
E.土地的面积
答案：A B E
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还没有笔记
53. 影响债券利率高低的因素主要有( )。
A.发行者的信用级别
B.资本市场资金供求关系
C.债券偿还期限
D.利率计算方式
E.债券发行方式
答案：A B C D
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54. 下列会计科目中，属于资产类的有( )。
A.短期投资
B.累计折旧
C.实收资本
D.委托加工材料
E.坏账准备
答案：A B D E
解析：暂无解析
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55. 下列属于承担民事责任的方式有( )。
A.罚款
B.吊销证照
C.赔偿损失
D.赔礼道歉
E.停止侵害
答案：C D E
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还没有笔记
56. 国有土地依法属于国家所有。因此，对国有土地不再颁发土地所有权证书。 ( ) 答案：正确
解析：暂无解析
57. 经济适用住房建设用地采取划拨方式供应。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
58. 依法转让以划拨方式取得土地使用权的，应当由转让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
59. 凡按规定缴纳土地收益或补交土地出让金的划拨土地，其使用权转让后应按出让土地管理。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
60. 自拆自建行为，不属于《城市房屋拆迁管理条例》调整的行为。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
61. 《城市房屋拆迁管理条例》规定的被拆迁人包括被拆迁房屋的所有人和使用人。 ( )
答案：错误
解析：暂无解析
62. 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的
房地产项目对购房者承担责任。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
63. 因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
64. 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意
见书。 ( )
答案：错误
解析：暂无解析
65. 经有关部门批准，建设艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
66. 房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
67. 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，即假定未设立法定优先受偿权利
下的市场价值。 ( )
答案：错误
解析：暂无解析
68. 预告登记后，未经预告登记权利人同意处分该不动产的，不发生物权效力。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
69. 申请房屋登记时，申请登记材料不能提供原件的，应当提交经有关机关确认与原件一致
的复印件。 ( )
答案：正确
解析：暂无解析
70. 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向异议登记申请人请求损害赔偿。( ) 答案：正确
解析：暂无解析
71. 房屋租赁代理收费，以半个月至一个月成交租金额为标准，由双方协商一次性收取。
( )
答案：正确
解析：暂无解析
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2016 年上半年湖南省房地产估价师《制度与政策》：住宅专项维修资 金制度考试试卷 本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25 题，每题 2 分，每题的备选项中，只有 1 个事最符合题意） 1、房地产转让应当以作为缴纳税费的依据。 A :申报的成交价格 B:申报的市场价格 C:申报的租赁价格 D:申报的成本价格 E:执行层的组织协调 2、《中华人民共和国物权法》规定，登记机构予以异议登记的，申请人在异议登记之日起日内不起诉，异议登记失效。 A: 15 B: 30 C: 45 D: 60 E:执行层的组织协调 3、预计某宗房地产未来第一年的净收益为20 万元，此后每年的净收益会在上一 年的基础上增加2 万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8%。则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．312.5 B．250 C．562.5 D．812.5
4、邀请招标是一种非公开招标方式，被邀请参加投标的承包商通常在 A．3 个以上 B. 5?10个 C．5个以上 D. 3?10 个 5、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果A:收益法 B:市场法 C:成本法 D:假设开发法 E:工业用地的监测点评估价格 6、估价报告书中说明的限定了其用途。 A :估价原則 B:估价方法 C:估价目的 D:估价对象状况 E:工业用地的监测点评估价格 7、廉租住房投资、低碳排放住宅示范项目投资等属于__。 A .固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B. 生产性投资和非生产性投资 C. 政府投资、非盈利机构投资 D. 企业投资和个人投资 8、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。 .上级房屋拆迁管理部门A B. 人民法院 C. 县级以上人民政府
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2013年房地产估价师《经营与管理》真题及答案解析 一、单项选择题(共35题，每题1分。每题的备选答案中只有1个最符合题意，请在 答题卡上涂黑其相应的编号) 1.新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有( )的特性。 A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资 2.张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险 是( )风险。 A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失 3.整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对 于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险 系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为( )。 A 13.6% B.14.0% C.19. 0% D.23.6% 4.国有建设用地使用权出让市场是( )市场。 A.完全竞争 B.垄断竞争 C.寡头垄断 D.完全垄断 5.对一线、二线、三线城市之间房地产市场发育情况的差异和特点的分析，是房地 产市场的( )分析。 A.总量结构 B.产品结构 C.投资结构 D.区域结构 6.某城市2012年可供租售的写字楼面积为90万m2，全年写字楼销售量为60万m2，
房地产开发企业直接出售量为15万m2，该城市2012年写字楼的吸纳周期为( )年。 A.0. 67 B.0.83 C.1.20 D.1.50 7.下列房地产市场预警指标中，属于考查房地产价格是否过度偏离其价值的是( )。 A.住房可支付性指数 B.住房价格合理性指数 C.房价租金比 D.量价弹性 8.房地产开发项目的财务评价是房地产开发( )阶段的重要工作。 A.投资分析决策 B.施工准备 C.建设 D.租售 9.通过招拍挂方式获得国有建设用地使用权的建设项目，不需要房地产开发企业自 行办理( )。 A.规划意见书(选址) B.建设用地规划许可证 C.国有土地使用证 D.建设工程规划许可证 10.某资金实力雄厚的房地产开发企业，在对其开发的某个住宅项目定价时，销售 价格明显低于相邻同档次的其他住宅项目，该企业采用的定价方法是( )。 A.目标定价法 B.领导定价法 C.挑战定价法 D.随行就市定价法 11.从市场营销的角度，房地产市场之所以能够进行市场细分，主要是由于( )存在着差 异性。 A.房地产产品 B.项目区位 C.房地产需求 D.住房价格 12.对房地产市场调查的分析与评估，主要是考虑房地产市场调查的( )。 A.有效性 B.经济性 C.参与性 D.广泛性 13.房地产市场营销中的“金九银十”现象，描述了房地产消费者市场的( )特征。 A.分散性 B.替代性 C.易变性 D.季节性 14.在房地产市场分析报告中，不包括的内容是( )。 A.开发地点的最佳用途分析 B.开发项目的SWOT分析 C.开发项目的偿债能力分析 D.房地产市场供求分析15.下图表示的是房地产开发企业( )经营模式下的典型现金流量
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答 案
2007年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案 2007年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元 /m2。 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? （二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） （三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： 1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分） （一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2005年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答 案
2005年房地产估价师考试《房地产估价案例与分析》试卷及答案 一、问答题（共3题，每题10分） （一）甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮公司经营，租期5年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不允许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特殊注意哪些环节? 2.装修补偿应如何确定? 3.对已存在的租赁关系，估价时应如何处理? （二）法院委托估价机构对拟拍卖的某办公楼进行估价。经调查，该办公楼是甲企业因无力偿还银行贷款而被依法处置的，该办公楼的土地使用权为划拨方式取得。该次拍卖的拍卖规则规定，拍卖所得价款除法律规定优先受偿的以外，全部用于偿还银行贷款，买受人承担全过程相关税费。 请问： 1.估价机构是否有义务将估价结果告知借款企业?为什么? 2.拍卖保留价应由谁确定?如何确定? 3.乙公司欲竞买该办公楼，现向估价机构咨询竞买价格。估价机构应提示乙公司注意拍卖价款之外还可能发生哪些税费?
（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为280万元、300万元和350万元；依据最高最佳使用原则选取了350万元作为估价对象房地产的年净收益。 请问： 1.这样的做法有哪些错误? 2.若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用那些方法求取估价对象的年净收益? 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分。每小题的备选答案中只有一个最符各题意） （一）估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。 1.业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押贷款风险的表述中，正确的是（）。 A.押期限内房地产市场变动造成市场价值下降形成预期风险 B.抵押期限内房地产不当使用造成市场价值减损形成适宜性风险 C.抵押人不能履行债务时，因处置抵押物的强制性等造成房地产价形成耗损风险 D.选用估价方法不恰当形成适宜性风险
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B
2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C
6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值 D房地产司法拍卖估价应评估无租约限制价值 答案：D 9、某套住宅的套内建筑面积为145㎡，使用面积为132㎡，应分摊的共有公用建筑面积为23㎡，按套内建筑面积计算的价格为7500/㎡，则该套住宅按建筑面积计算的价格为()元/㎡。 A5893 B6387 C6473 D7016 答案：C 10、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因的是() A国内生产总值 B国民消费价格指数 C汇率波动 D税收减免 答案：D 11、房地产权利人不应在其房地产内随意弃置固定废物等有害物质，这主要来源于()的限制。A房地产地役权 B房地产权利及其行使租赁权 C房地产使用管制
房地产估价师历年真题-案例分析题及答案1 一、问答题：（每题10分，共30分） (一)具体说明公开市场价值标准在成本法、收益法和假设开发法计算参数的选择中分别是怎样体现的。 (二)某公司一幢办公综合楼于1993年10月建成，为钢筋混凝土结构，共7层，裙楼1、2层为自营商铺，3层以上为公司办公使用，土地使用权取得方式为划拨。该公司拟以该幢办公楼综合楼整体抵押贷款，需委托评估。请写出应选用的估价方法及估价技术路线。 (三)某正常生产的工厂位于某城市市区，距市中心直线距离约15km。土地面积7672㎡；自用生产车间建筑面积3300㎡；办公楼建筑面积1050㎡；临街商业用房建筑面积580㎡，已出租。商业用房和办公用房的用地已于1995年办理了土地使用权出让手续，出让年限为40年，自用房屋的用地为国有划拨。该厂已取得了国有土地使用证和房屋所有权证。现规划部门已将该区域规划为居住区，某房地产开发商有意投资该宗土地，请房地产估价机构预测开发收益。请问：房地产估价机构应搜集哪些资料? 二、单项选择题(每题1分，每题的备选答案中只有一个最符合题意)： (一)若您已通过全国房地产估价师执业资格考试并注册，在某房地产估价机构执业，现该房地产估计机构接收委托对某住宅小区进行评估，并出具房地产估价报告。 1．要完成一份合格的房地产估价报告，需要选用适当的估价方法。下列关于房地产估计方法选用的表述中，不正确的有( )。A．同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行评估 B．选用多种估价方法的评估结果可以采用加权平均法进行综合 C．若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用；若必须取舍，应当在估价报告中说明并陈述理由 D．估价方法的选用必须征得委托人的同意 2．估价技术路线的确定，就是确定估价对象房地产价格形成的过程，反映其( )，进而确定需要采用的估价方法。 A．估价原则 B．价格内涵C．产权 D．用途 (二)王先生有一幢私房，因资金紧缺欲以该房地产向银行申请抵押贷款。为此，王先生找到与其相熟的房地产估价师李某，欲请其评估。 3．在接洽过程中，李某可以承诺( )。 A．现场勘察后马上口头告知评估价格，之后再按约定期限提交正式估价报告 B．评估收费给予优惠，低于其他估价机构的收费水平 C．在王某与李某所在的房地产估价机构签订估价委托合同后，经机构同意和指派，由自己亲自估价 D．由自己亲自承接该估价业务，以个人名义出具估价报告 4. 对该房地产评估的抵押价值应是该房地产( )。 A．在抵押期终了时的价值 B．设定抵押权时的价值C．现时的市场价值 D．为了拍卖、变现时的价值 (三)某房地产的法定用途为工业用途，现状用途为商业用途，拟对该房地产进行估价。 5．若估价目的为拆迁补偿，该房地产应按( )评估。 A．商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途D．商业与工业混和用途 6．若委托方提供了上级公司允许该房地产改变用途的说明，但尚未办理相关手续， 进行抵押贷款委托评估时应按( )评估。 A. 商业用途 B．工业用途C．估价师确定的用途 D．委托方确定的用途 7．若委托方提供了城市规划行政主管部门同意该房地产改变为商业用途的文件，尚未办理用地变更手续，评估时应假设估价对象用途为( ) A．工业用途B．商业用途C．工业用途，且不考虑补地价因素的影响D．商业用途，并考虑补地价因素的影响 8．某估价事务所于1998年6月10日至16日评估了一宗房地产于1998年6月12日的价值，后对其估价结果产生了异议。现在要求你重新估价以证明该估价事务所的估价结果是否客观合理，此时你认为估价时点应为( )。 A．现在 B．委托人指定的日期
房地产估价师从考经历 为了增加本所的资质等级，因此需要更多的房地产估价师人员。当主任要求我今年去参加房地产估价师考试时，时间已到了7月初。由于本所的业务范围较多，我原先是在所里主要负责审计和验资的业务，而对房地产评估只是在我不忙时过来帮忙的。因此对房地产估价来说我有一定基础但又不是很在行，特别是建筑方面的可以说是门外汉，但对于经济方面则是内行的，也正因为如此在学习时侧重点有所不同。 我在7月18日通过报名初审后，手上没有教材，如果在报名点订教材等拿到手显然太迟。那时开始看书时间就太紧了。（因为我是一次性报四科，对于成绩两年有效的考试，我的个人观点是争取要一次性通过，否则挂一两科在那儿，第二年的心理压力太大，会影响读书效率和考试的状态，因此我一次性报了四科。房地产估价师考试不同于我以前参加的注册会计师考试，成绩5年有效，因此在报考科目上有一定技巧。对于房地产估价师考试报名训是第一年就是全部报考，争取一次性通过。）所以我就到网络上找了一些图书网站查询有没有房地产估价师考试用书，当然这样的网站很多，并且价格还可以打折，我找一家满意的网站下了订单，汇款过去。在从汇款到拿到书这期间至少有一个星期的时间。我就到有关房地产估价师考试的辅导网站上去下载一些考试资料，先看看了解一下房地产估价师考试的内容和别人的技巧。特别是《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》这两个文件让我受益非浅，因为我从中了解了房地产估价的一些基本要求和基本方法。对于房地产估价有了一个框架性的了解。这对我以后看书指出一个明确的方向，可以知道哪些是重点哪些是非重点。从而在时间上可以做出合理的安排。 当拿到书时已是7月底，马上就8月份了。五本厚厚的书，按每天一章的速度，并且在有充分的时间保证的情况下也差不多要50天的时间，也就是要在9月20日前完成第一次复习，当然只看一次书肯定不行，所以一定要安排总复习的时间，也就是一个月的时间。要把五本书的内容重新整理，因此一定要有30天的时间安排复习。那么50天的时间要完成第一轮的学习，真是时间紧任务重并且要有效果。做到这点真的要下一番功夫，好在主任大人为了我考试同意我在上班时没事时可以看书。于是我做好时间计划，先粗略看一下各本书的目录，根据我本人的知识基础有重难点地规定每天要完成的章节，并且是死命令地要求自己一定要完成规定的章节。没有商量的余地，如果给自己放开一个口，认为计划反正可以变动，时间可以更改，这样人的惰性就会让你一拖再拖一变再变，你的计划就不可能完成，也就不可能做好充分的准备去应考，考试成绩不理想就理所当然的。所以按计划规定要完成的章节我是一定要完成的。当然在订计划时可以安排机动的天数（但不能多）。有时人算不如天算，人生活在社会中总有一些事不可避免地会拖累你读书的时间，所以要安排一定机动时间。 第一阶段，我平时就是白天在单位抓紧时间看书，能完成的就完成，不能完成的就安排晚上的时间在家里看。并且看完书就马上做好学习笔记，做笔记我不是用笔，而是用电脑，这是我考注册会计师时的经验，通过脑动，手动把每一章节的重点内容用手打到电脑中，一方面可以增加记忆，另一方面可以为后面的复习打好基础（我后面还会说到这个学习笔记的作用）。这也许会花费一些时间，但我觉得这个时间花的值。就这样按照计划一个章节章节地进行学习，当然在学习中是有重点的，特别是估价的基础知识和相关知识，书本既厚记忆的内容又多并且有一些艰涩难懂的专业术语，只有硬的着头皮去读。不过知识就是这样，你不懂的多看几次慢慢就弄清其中的道道了。学习的乐趣也就于此吧。而对于房地产开发管理和房地产估价的理论和方法，我倒觉得不难，不知是我前面看了《房地产估价规范》和《房地产估价规范条文说明》心中有底之外，还是注册会计师的财务管理与其有相通之处，反正我读这两本书，比看基础知识和相关知识更顺手，当然笔记仍有做，把章节重点仍然记到电脑中。对于案例分析，我倒没有做笔记，因为是开卷考，要记的内容都在书上，没有必要去花时间做笔记，不过我每一章还是认真看过，既为了考试时好找到相应的章节，也同时提高
2020年房地产估价师考试专用 房地产估价师（评估师）考试题库 注意事项： 1 ?试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析 2 .本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用 1. （）指地表面高低起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。 A. 地理 B.地形 C.地物 D.地貌 答案：标准D 2. 2004年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了《关于修改 人 民共和国土地管理法）的决定》，区分了（）的不同性质。 A. “国有”和“集体” B. “有偿”和“无偿” C. “出让”和“转让” D “征收”和“征用” 答案：D 3. 《不动产登记暂行条实施细则》属于（）。 A. 法律 B. 行政法规 C. 部门规章 D. 规范性文件 答案：C 4. 廉租住房单套建筑面积控制在（）m2以内，保证基本居住功能。 A. 30 、单项选择题 （中华 第I 卷（选择
B. 40 C. 50 D. 60 答案：C 5．在成熟的房地产市场中，( ) 是房地产业的主体。 A. 房地产丌发经营业 B. 房地产咨询业 C. 房地产经纪业 D. 物业管理业 答案：C 6．房屋征收的核心是( ) 。 A需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回同有土地使用权 B. 不需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权 C. 需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权 D. 不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权 答案：D 7．《中华人民共和国招标投标法》规定，招标人采用邀请招标方式的，应当向( ) 个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定法人或者其他组织发出投标邀请书。 A. 1 B. 3 C. 5 D. 10 答案： B 8．商品住房预售许可的最低规模不得小于( ) 。 A. 套 B. 层 C. 单元 D. 栋
2007年全国房地产估价师执业资格考试 ——房地产估价案例与分析试卷 一、问答题（共3题，每题10分） （一）李某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。李某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给张某。由于融资的需要，张某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.张某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁范围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。张某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? （二）甲公司有一建筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） （三）2003年8月甲公司购买了某幢写字楼的第6～8层，2005年5月甲公司与乙公司签订了一个10年期、固定租金、租金按年支付的租赁合同。现要求房地产估价机构分别对出租人权益价值和承租人权益价值进行评估，估价时点为2007年10月15日。 请问： 1.评估出租人权益价值时，承租人是否毁约对房地产价值影响较太。仅就租赁合同分析承租人会从哪些方面考虑是否毁约。 2.说明评估承租人权益价值的技术路线。 二、单项选择题（共3大题，10小题，每小题2分） （一）某公司有一钢筋混凝土结构厂房，于1997年12月31日建成投入使用，经济寿命为50年。经批准，该公司于2005年12月将该厂房改为二手汽车交易市场，并在办理二手汽车交易市场手续时补交了土地使用权出让金，将土地转变为出让商业用地，土地使用期
2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》 一、单项选择题 1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。 【选项】 A.用途广泛性 B.异质性 C.弱流动性 D.长寿命性 【答案】B 【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导 致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。 【考点】 2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主 要原因是( )。 【选项】 A.房地产投资更易变现 B.房地产投资所需资金少 C.房地产投资收益更高 D.房地产能保值增值 【答案】D
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。 【考点】 3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。 【选项】 A.进入稳定期的优质收益型房地产投资 B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资 C.机会型房地产投资 D.刚竣工的收益型房地产投资 【答案】C 【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。 【考点】 4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。 【选项】 A.14% B.19% C.21% D.22%
【答案】B 【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益 率)=5%+1.4×(15%-5%)=19% 【考点】 5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。 【选项】 A.开发强度系数 B.土地转化率 C.住房可支付性指数 D.住房市场指数 【答案】A 【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。 【考点】 6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。 【选项】 A.平均空置率 B.平均吸纳率 C.平均交易量