2019年房地产估价师考试真题及答案：《经营与管理》
一、单项选择题
1.【题干】每宗房地产的市场价值不同，是因为房地产具有( )。
【选项】
A.用途广泛性
B.异质性
C.弱流动性
D.长寿命性
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的异质性，也导致每宗房地产在市场上的地位和价值不可能一致。
【考点】
2.【题干】与购买股票相比，部分投资者更愿意投资房地产的主要原因是( )。
【选项】
A.房地产投资更易变现
B.房地产投资所需资金少
C.房地产投资收益更高
D.房地产能保值增值
【答案】D
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产投资具有保值增值的特性。
【考点】
3.【题干】能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择( )。
【选项】
A.进入稳定期的优质收益型房地产投资
B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资
C.机会型房地产投资
D.刚竣工的收益型房地产投资
【答案】C
【解析】本题考查的是风险对房地产投资决策的影响。能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，则选择机会型房地产投资。
【考点】
4.【题干】若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为( )。
【选项】
A.14%
B.19%
C.21%
D.22%
【答案】B
【解析】本题考查的是投资组合理论。资产预期收益率=无风险资产收益率+市场风险系数×(平均收益率-无风险资产收益率)=5%+1.4×(15%-5%)=19%
【考点】
5.【题干】下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是( )。
【选项】
A.开发强度系数
B.土地转化率
C.住房可支付性指数
D.住房市场指数
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场指标。开发强度系数，是指房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。
【考点】
6.【题干】房地产自然周期中的平衡点，通常是从历史多个周期变化的资料中计算出的长期( )。
【选项】
A.平均空置率
B.平均吸纳率
C.平均交易量
D.平均租售价格
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场的周期循环。从历史多个周期变化的资料中计算出的长期平均空置率(又称合理空置率或结构空置率)，就是房地产市场自然周期中的平衡点。
【考点】
7.【题干】房地产市场上新建商品房过度开发的诱因不包括( )。
【选项】
A.房地产开发企业对市场预测的偏差
B.购房者对市场预测的偏差
C.房地产开发企业之间的博弈和非理性行为
D.房地产开发资金的易得性
【答案】B
【解析】本题考查的是房地产泡沫与过度开发。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开放商之间的博弈和非理性行为以及开发资金的易得性。
【考点】
16.【题干】张某将现有资金存入银行，期望10年后增长1倍，若每半年复利计息一次，则年名义存款利率为( )。
【选项】
A.7.05%
B.7.17%
C.14.10%
D.14.34%
【答案】A
【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。有题意列公式F=P(1+r/m)10m=2P，则
(1+r/2)20=2，得r=7.05%。
【考点】
17.【题干】某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别为100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为( )万元。
【选项】
A.110.00
B.110.47
C.119.31
D.172.43
【答案】C
【解析】本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，
A=307.476×0.08×1.083/(1.083-1)=119.31。
【考点】
18.【题干】某仓库出租期为15年，年租金于每年年初收取。若租金收入的现值和为30万元，年租金增长率为2%，年折现率为5%，则第1年的租金收入是( )元。
【选项】
A.23096.67
B.24308.23
C.24754.28
D.25523.64
【答案】B
【解析】本题考查的是复利计算。因为年租金是于每年的年初收取，所以P=A1×{1-[(1+s)/(1+i)]n}×(1+i)/(i-s)，求出A1就是所求的结果。
【考点】
19.【题干】李某向银行贷款30万元购买了一套的住宅，该笔贷款的期限为20年，贷款年利润为6%，按月等额还本付息。如果李某于11年年初一次性提前偿还本金10万元，则从第11年开始的月还款额为( )元。
【选项】
A.948.72
B.1039.09
C.1200.58
D.2149.29
【答案】B
【解析】本题考查的是复利系数的应用。月利率=6%/12=0.5%，n=12×20=240个月，
P=30万元，A1=P[i(1+i)n]/[(1+i)n-1]=300000[0.5%(1+0.5%)240]/[(1+0.5%)240-
1]=2149.293元，第11年年初一次性提前偿还本金10万元，折算为第11年年初至第20年每月的额度为A2=100000[0.5%(1+0.5%)120]/[(1+0.5%)120-1]=1110.205元，则从第11年开始的月还款额为A=A1-A2=2149.293-1110.205=1039.09元。
【考点】
20.【题干】某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、那年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是( )元。
【选项】
A.10923.89
B.12673.39
C.23326.61
D.25076.11
【答案】A
【解析】本题考查的是投资回收与投资回报。投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。P=A/i×[1-1/(1+i)n]=36000/7.5%×[1-1/(1+7.5%)5]=145651.857元，第10年投资回报=P×i=145651.857×7.5%=10923.89。
【考点】
21.【题干】某房地产投资项目总投资5000万元，其中资金投入2000万元，其余投入为借贷资金。如果借贷资金的财务费用水平为10%，资本金投资收益率为22%，则项目全部投资收益率为( )。
【选项】
A.12.00%
B.14.00%
C.14.80%
D.17.20%
【答案】C
【解析】本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。借贷金=5000-2000=3000万元，假定全部投资收益率为R，则3000万元借贷资金产生的收益=3000×R，借贷资金的财务费用=3000×10%=300万元，2000万元的资本金产生的收益=2000×R，资本金收益率水平
=(2000×R+3000×R-300)/2000=22%。解得R=14.8%。
【考点】
22.【题干】在计算房地产投资项目静态开发成本时，不计算利息的费用是( )。
【选项】
A.建造费用
B.融资费用
C.其他工程费用
D.专业人员费用
【答案】B
【解析】本题考查的是成本利润率与销售利润率。在计算房地产投资项目静态开发成本时，融资费用不需要计算利息。
【考点】
二、多项选择题
1.【题干】确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值，下列收益率或利率中可视作机会成本的有( )。
【选项】
A.国债收益率
B.银行存款利率
C.市场平均投资收益率
D.银行贷款利率
E.银行同业拆借利率
【答案】AB
【解析】本题考查的是资产定价模型。确定折现率的理想方法是采用资金的机会成本加适当的风险调整值。所谓资金的机会成本，是资金在某一段时间内最安全和的投资机会的收益率。这个收益率差不多=上述无风险的收益率，例如国债的收益率或银行存款利率等。
【考点】
2.【题干】下列房地产成本费用中，应计入竣工房屋价值的有( )。
【选项】
A.房屋基础和结构的投资
B.土地购置费用
C.城市公共配套设施建设费
D.房屋水、电、卫等附属工程的投资
E.厂房内的工艺设备购置和安装费用
【答案】AD
【解析】本题考查的是房地产市场指标。竣工房屋的价值一般按房屋设计和预算规定的内容计算。包括竣工房屋本身的基础、结构、屋面、装修以及水、电、卫等附属工程的建筑价值，也包括作为房屋建筑组成部分而列入房屋建筑工程预算内的设备(如电梯、通风设备等)的购置和安装费用;不包括厂房内的工艺设备、工艺管线的购置和安装、工艺设备基础的建造、办公和生活家具的购置等费用，购置土地的费用，征收补偿费和场地平整的费用及城市建设配套投资。
【考点】
3.【题干】关于房地产空间市场的说法，准确的有( )。
【选项】
A.存有的目的是为获取房地产投资收益
B.需求者是需要使用房地产空间的家庭和企业
C.需求者能够通过租赁来满足其需求
D.供给来源于房地产资产市场
E.供求关系不会影响房地产市场中的需求
【答案】BCD
【解析】本题考查的是房地产空间市场与资产市场。选项A错误，在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获得投资收益;选项E错误，空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平，从而影响资产市场中的需求。
【考点】
4.【题干】关于工程建设项目招标的说法，准确的有( )。
【选项】
A.法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标
B.招标项目必须编制标底
C.采用工程量清单招标的，工程量清单必须作为招标文件的组成部分
D.采用工程量清单招标的，应编制招标控制价
E.招标控制价必须保密
【答案】ACD
【解析】本题考查的是工程建设招标。选相关A准确，法律、法规规定不宜公开招标的，可采取邀请招标;选项B错误，招标人可根据项目特点决定是否编制标底。编制标底的额，标底编制过程和标底必须保密。且一个工程只能编制一个标底;选项C准确，根据《建设工程量清单计价规范》(GB 50500——2008)规定：全部使用国有资金或国有资金投资为主的工程建设项目，必须采用工程量清单计价。还要求采用工程量清单方式招标，工程量清单必须作为招标文件的组成部分，其准确性和完整性由招标人负责;选项D准确，采用工程量清单招标的，应编制招标控制价;选项E错误，招标控制价相当于招标人的采购预算，同时要求其不能超过批准的概算。从招标控制价的作用，我们看出其不同于标底，无需保密。
【考点】
5.【题干】根据消费者对产品不同属性的重视水准，可将市场细分为( )。
【选项】
A.同质偏好市场
B.异质偏好市场
C.分散偏好市场
D.集群偏好市场
E.个体偏好市场
【答案】ACD
【解析】本题考查的是市场细分。产品属性是影响消费者购买行为的重要因素，根据消费者对不同属性的重视水准，能够分为三种偏好模式，即同质偏好、分散偏好和集群偏好，相对应的就会形成不同偏好的细分市场。
【考点】
6.【题干】作为一种竞争战略，市场定位的主要方式有( )。
【选项】
A.产品定位
B.避强定位
C.竞争性定位
D.对抗性定位
E.重新定位
【答案】BDE
【解析】本题考查的是市场定位。市场定位作为一种竞争战略，现实了一种产品或一家企业同类似的产品或企业之间的竞争关系。定位方式不同，竞争态势不同。主要定位方式有三种：避强定位，指避开强有力的竞争对手的定位方式;对抗性定位，指与的竞争对手“对着干”的定位方式;重新定位，指对销路少、市场反应差的产品实行二次定位。
【考点】
7.【题干】关于名义利率和实际利率关系的说法，准确的有( )。
【选项】
A.名义利率越大，计息周期越长，名义利率与实际利率的差异就越大
B.当每年计息周期数m=1时，名义利率等于实际利率
C.当每年计息周期数m>1时，名义利率小于实际利率
D.当每年计息周期数趋向于无穷时，名义利率r与实际利率i的关系为：i=er-1
E.名义利率比实际利率更能反映资金的时间价值
【答案】BCD
【解析】本题考查的是名义利率与实际利率。选项A错误，名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大;选项E错误，实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值。
【考点】
8.【题干】房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有( )。
【选项】
A.销售收入
B.租金收益
C.开发利润
D.物业增值
E.股权增加
【答案】BDE
【解析】本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置(转让)物业时实现，也能够针对物业的再融资行为中实现(如申请二次抵押贷款)。
【考点】
9.【题干】关于现金回报率的说法，准确的有( )。
【选项】
A.现金回报率是年净收入与初始权益资本的比率
B.现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率
C.现金回报率考虑了还本付息的影响
D.现金回报率中的现金报酬包含了物业升值带来的收益
E.现金回报率能反映置业投资项目的盈利水平
【答案】BCE
【解析】本题考查的是现金回报率与投资回报率。选项A错误，投资回报率是每年所获得的净收益与初始投入的收益资本的比率;选项B准确，现金回报率有税前现金回报率与税后现金回报率;选项C准确，现金回报率考虑了还本付息的影响;选项D错误，投资回报率考虑了物业升值带来的收益，现金回报率的现金报酬不包含物业升值带来的收益;选项E准确，现金回报率能反映置业投资项目的盈利水平
【考点】
10.【题干】下列不确定性因素中，影响房地产置业投资项目财务评价的结果的有( )。
【选项】
A.权益投资比率
B.空置率
C.土地费用
D.容积率
E.运营费用
【答案】ABE
【解析】本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定因素。对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营费用、有效面积系数和贷款利率等。
【考点】
12.【题干】若房地产投资项目的财务内部收益率大于基准收益率，以财务净现值判断风险准确的有( )。
【选项】
A.标准差系数越大，风险越小
B.累积概率值越大，风险越小
C.标准差越小，风险越小
D.标准差越大，风险越小
E.标准差系数越小，风险越小
【答案】BE
【解析】本题考查的是概率分析中的期望值法。选项B准确，计算净现值大于或者等于零时的累积概率，累积概率值越大，项目所承担的风险就越小;选项E准确，标准差系数越小，风险越小。净现值标准差所反映每年各种情况下净现值的离散水准和整个项目寿命周期各年净现值的离散水准，在一定的水准上，能够说明项目风险的大小。但因为净现值标准差的大小受净现值期望值影响甚大，两者基本上呈同方向变动。所以，单纯以净现值标准差大小衡量项目风险性高低，有时会得出不准确的答案。
13.【题干】房地产投资项目初步可行性研究要解决的主要问题是( )。
【选项】
A.做出是否投资的决定
B.对项目投资实行详细测算
C.是否有实行详细可行性研究的必要
D.有哪些关键问题需要实行辅助研究
E.系统比较项目的规划设计方案
【答案】ACD
【解析】本题考查的是可行性研究的工作阶段。初步可行性研究亦称为“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益实行论证分析。主要解决的问题包括：(1)分析机会研究的结论，在详细资料的基础上做出是否投资的决定;(2)是否有实行详细可行性研究的必要;(3)有哪些关键问题需要实行辅助研究。
14.【题干】下列房地产开发企业融资方式中，属于债务融资的有( )。
【选项】
A.银行信贷
B.商业信用
C.租赁融资
D.租赁融资
E.发行股票
【答案】ABCD
【解析】本题考查的是房地产债务融资。债务主要包括银行信贷、商业信用、企业债券、租赁融资等类型。
15.【题干】在写字楼物业管理中，物业服务企业在确定写字楼租金时，需要考虑的主要问题有( )。
【选项】
A.写字楼可出租或可使用面积的计算
B.写字楼基础租金与市场租金之间的关系
C.出租单元的室内装修
D.租户的财务状况
E.出租单元拟经营内容
【答案】ABC
【解析】本题考查的是写字楼租金的确定、物业服务企业在确定写字楼租金时，一般要认真考虑以下三个方面的因素：计算可出租或可使用面积;基础租金与市场租金;出租单元的面积规划和室内装修。
三、判断题
1.【题干】对房地产的使用功能实行适时调整，不过所投资的房地产保值和增加。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产投资概述。房地产的收益是在使用过程中产生的，投资者通过即时房地产的使用功能，使之适合房地产市场的需求特征，不但能增加房地产投资的当前收益，还能保持甚至提升其所投资房地产的价值。
【考点】
2.【题干】报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均价格表示。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是房地产市场指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。
【考点】
3.【题干】房地产开发项目在施工过程中，施工单位发生变更的，不必重新申请领取建设工程施工许可证。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是开工申请与审批，建筑工程在施工过程中，建设单位或者施工单位发生变更的，理应重新申请领取施工许可证。
【考点】
4.【题干】房地产市场调查一般应从手机二手资料开始。( )。
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是市场调查的步骤。市场调查人员开始时总是先收集二手资料，以判断问题是否部分或全部解决了，不再需要去收集成本极大的一手资料。二手资料是调查的起点，其优点是成本及能够立即使用。
【考点】
5.【题干】按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第(n-1)个计息周期的期末。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是现金流量图。按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第n个计息周期的期末。
【考点】
6.【题干】在复利计算中，年值是指在连续的各计息周期末等额支付金额的价值。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是复利计算。在复利计算中，A表示连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值。
【考点】
7.【题干】在房地产投资分析中，如果没有考虑通货膨胀对收益现金流的影响，则可适当调低折现率估计值。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是通货膨胀的影响。如果在收益现金流估算过程中没有考虑通货膨胀的影响，则可在选择折现率时适当考虑(适当调低折现率估计)。
【考点】
8.【题干】因为房地产开发项目所需要的开发资金较多，流动负债数额较大，所以流动率相对较低。
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是流动比率。房地产开发项目所需开发资金较多，且本身并不拥有大量的资本金一般来源于长、短期借款。此外，房地产开发项目通常采取预售期房的方式筹资金。这些特点使得房地产开发项目的流动负债数额较大，流动比率相对较低。
【考点】
9.【题干】在其他风险因素不发生变化的情况下，运营费用比率越高，房地产投资项目抗风险的水平越强。( )。
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查额是房地产开发项目盈亏平衡分析。运营费用比率，是指满足投资者预期收益目标时的运营费用比率。运营费用比率越高，说明投资项目抵抗风险的水平越强。
【考点】
10.【题干】从决策类型上看，房地产投资决策通常属于确定型决策。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是决策的概念。房地产投资通常属于风险型或不确定型的群体管理决策。
【考点】
11【题干】在房地产开发项目可行性研究中，资金筹措计划是以开发项目的资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相对应的数量。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是收入估算与资金筹措。资金的筹措计划，要以房地产开发项目资金使用计划和销售收入计划为基础，确定资金的来源和相对应的数量。
【考点】
12.【题干】房地产开发企业发行的债券因为有固定的票面利率和期限，所以其市场价格比股票价格稳定。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是证券市场的分类。债券因有固定的票面利率和期限，其市场价格相对股票价格来说比较稳定。
【考点】
13.【题干】政府储备土地的抵押价值为市场估价价值扣除理应上缴政府的土地出让收益。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是土地储备贷款。政府储备土地设定抵押权的价值，为市场评估价值扣除理应上缴政府的土地出让收益。
【考点】
14.【题干】在收益性物业管理中，物业服务企业对租户的人身安全和财务安全负主要责任。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】B
【解析】本题考查的是安全保卫，保障租户人身和财产的安全，通常是业主的义务。物业管理人员应就物业的安全保卫计划向业主提供专业意见，并代表业主实施该计划。
【考点】
15.【题干】在大型购物中心的物业管理中，购物中心内公用面积的维护费用，通常提按钮租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积额比例分摊。( )
【选项】
A.A
B.B
【答案】A
【解析】本题考查的是零售商业物业的租约。大型购物中心内的公用面积，一般包括大堂入口、电梯和自动扶梯、顾客休息处、走廊及其他公用的面积。公用面积的维护费用，通常按租户独立承租的面积与购物中心可出租总面积的比例分摊。
【考点】
四、简答题
1.【题干】某房地产开发项目占地面积66667m2，容积率为
2.0，土地取得成本为60000万元。项目可出售面积为120000m2，其中：高层住宅60000m2;多层住宅50000m2;商铺
10000m2。各类房屋的综合造价分别为：高层住宅3800元/m2;多层住宅2700元/m2;商铺3000m2;其他不可售建筑物的综合造价按上述三类房屋的加权单位综合造价计算。财务费用8000万元。各类房屋预计销售均价分别为高层住宅9500元/m2;多层住宅12000元/m2;商铺26000元/m2。销售费用为销售收入的2%;销售税费为销售收入的6.5%。请计算该项目的保本加权销售均价及其预计加权销售均比的比率。
【答案】假定该项目的保本加权销售均价为A元/m2
则销售收入等于120000A
销售费用=销售收入×2%=120000A×2%=2400A
销售税费=销售收入×6.5%=120000A×6.5%=7800A
建筑面积=项目占地面积×容积率=66667×2=133334m2
可出售面积中，高层、多层、商铺所占的比例分别为：
60000/120000=50%
50000/120000=41.67%
10000/120000=8.33%
不可出售建筑面积=133334-120000=13334m2
不可售建筑物综合造价=(3800×50%+2700×41.67%+3000×8.33%)=3274.99元/m2
该项目造价=13334×3274.99+60000×3800+50000×2700+10000×3000=436668716.7元=43666.872
土地取得成本=60000万元
财务费用=8000万元
当保本时，销售收入-销售费用-销售税费=土地取得成本+该项目造价+财务费用
=(120000A-2400A-7800A)/10000=60000+43666.872+8000
A=10170.023
保本加权销售均价为101701.023元/m2
预计加权销售均价=9500×50%+12000×41.67%+26000×8.33%=11916.2
保全加权销售均价与预计销售均价的比值为：10170.023/11916.2d=0.8535
【考点】
2.某投资者以8000万元购买一闲置旧楼房拟将其改造成写字楼和酒店，经营20年后转售。装修改造费用5000万元，装修改造期为1年。改造后，写字楼可供出租面积为
10000m2，酒店客房210间。改造完成后，该项目即开始经营。前四年写字楼年租金960元
/m2，出租率85%;客房平均价格为每天180元/间，入住率90%;其他收入为600万元/年;运营费用收入的45%。该投资者决定在第6年对该楼实行第二次改造，将写字楼中的5000m2改造成100间客房，改造期为1年，改造费用为银行提供的数额为2000万元、期限为3年、年利率8%、按年等额还本付息的抵押贷款。第二次改造期间，剩余的写字楼和原油的客房继续经营，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天160元/间，入住率80%;其他收入为400万元/年;经营费用为收入的55%。第二次改造完成后，写字楼租金不变，出租率为95%;客房平均价格为每天200元/间，入住率90%;其他收入为800万元/年;运营费用为收入的50%。经营期结束时，该楼的转让净收入为5000万元。假设购楼费用和初次装修改造费用发生在第1年初，其他收支发生在年末每年按365天计，项目的资本金目标收益率为8%。请计算该项目资金财务净现值和财务内部收益率。
【答案】前四年客房每年收入=180×365×120×90%=1241.73万元
前四年写字楼每年收入=960×10000×85%=816万元
其他收入为600万元/年
前四年年净收益=(1241.73+816+600)×(1-45%)=1461.7515万元
第六年净收益={[960×(10000-5000)×95%+160×210×80%]/10000+400}×(1-
55%)=386.4096万元
第七年至第二十年写字楼每年租金收入=960×5000×95%=456万元
第七年至第二十年客房每年收入=200×(100+210)×365×90%=2036.7万元
其他收入=800万元/年
第七年至第二十年年净收益=(456+2036.7+800)×(1-50%)=1646.35万元
资本金净现值NPV=-8000-5000+1461.7515×(P/A，8%，4)×(P/F，8%，6)+(386.4096-2000)×(P/F，8%，6)+1646.35×(P/A，8%，14)×(P/F，8%，6)+5000(P/F，8%，20)=-13000+4344.657-962.1312+7643.389+892.1544=-1081.941
内部收益率IRR=8%+1%×92.0096/(1081.941+92.0096)=8.08%
2018年国考行测真题（省级以上） 注意事项 1．这项测验共有五个部分，总时限为120分钟。 2．请用黑色字迹的钢笔或签字笔将姓名与准考证号在指定位置上填写清楚。 3．当监考人员宣布考试正式开始时，你才可以答题。 4．当监考老师宣布考试结束时，你应立即停止作答。待监考人员允许离开后，方可离开考场。 5．在这项测验中，可能有一些试题较难，因此你不要在某一道题上思考太长时间，遇到不会答的题目，可先跳过去。否则，你可能没有时间完成后面的题目。 第一部分常识判断 （共20题参考时限15分钟） 根据题目要求，在四个选项中选出一个最恰当的答案。 1．我国宪法对非公有制经济的规定进行了几次修改，按时间先后排序正确的是（） ①允许发展私营经济，采取“引导、监督、管理”的方针 ②在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分 ③鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理 ④非公有制经济仅限于个体经济，不包括私营经济，且个体经济处于补充地位 A．①②④③ B．①③②④ C．④①③② D．④①②③ 2．下列关于“三农”问题的说法错误的是（） A．民政部门是农民专业合作社登记机关 B．征地补偿费的使用、分配方案，经村民会议讨论决定方可办理 C．深入推进农业供给侧结构性改革是当前和今后一个时期农业农村工作的主线 D．村民委员会作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销 3．关于2015年中央军委改革工作会议召开以来进行的改革，下列说法错误的是（） A．全面停止军队有偿服务活动 B．组建中央军委联勤保障部队 C．军委机关由多部门制改为总部制 D．成立陆军领导机构和战略支援部队 4．下列金融机构与其可以从事的金融业务对应正确的是（） A．商业银行——股票承销业务 B．人寿保险公司——医疗责任保险业务 C．小额贷款公司——城乡居民储蓄存款业务 D．中国出口信用保险公司——海外投资保险业务
2019年海南公务员考试行测真题及答案 第一部分常识判断 1、下列选项释义错误的是： A. 驽：性烈但跑得快的马 B. 驷：套有四匹马的车 C. 驹：小马、少壮的马 D. 骥：好马、千里马 2、下列关于我国脱贫攻坚工作说法准确的是： A. 强化行政一把手负总责的责任制 B. 坚持先扶志，再扶智，后扶技的顺序 C. 坚持中央统筹省负总责县乡抓落实的工作机制 D. 动员全党全国全社会力量，坚持精准扶贫，精准脱贫 3、我国举办2022年北京冬奥会的理念是： A. 环保、公平、竞争、和谐 B. 绿色、共享、开放、廉洁 C. 生态、温暖、公平、实用 D. 共享、友好、竞争、绿色 4、新形势下党的思想宣传工作的使命任务是： A. 举旗帜、聚民心、育新人、兴文化、展形象 B. 树新风、育新德、兴产业、建形象、顺民心 C. 聚民声、育思想、兴文化、树新风、富产业 D. 聚民心、顺时代、树新风、讲美德、育新人
5、6岁的小凡身高1.05米，某日他瞒着父母独自去商场，购买了一台价值4000元的平板电脑。当天，其父母将一切完好的平板电脑带回商场要求退还全款。商场以“电子商品一经使用，只换不退”为由拒绝。根据相关法律，下列说法正确的是： A. 商场既不用退货退款，也不用换货 B. 商场做法正确，电子产品只换不退 C. 商场做法缺少法律依据，应全额退款 D. 商场应收取平板电脑原价50%的折旧费 6、下列最有可能不会受到治安管理处罚的是： A. 两人酒后打架斗殴，但均未受伤，酒醒后双方愿意和解 B. 房东发现房客在出租房内开赌场却不告知管理部门，反而提醒房客小心点 C. 小明饲养了一只属于禁养犬只的大型犬，该犬性格温和从不咬人，民警多次提醒，小明仍然坚持饲养 D. 在某足球比赛中，球迷不满“黑哨”，扔啤酒罐砸向裁判，但力度较轻，裁判未受伤 7、下列关于钢表述错误的是： A. 碳是其最重要的硬化元素，所有钢材中都含碳元素 B. 钢按成分不同可分为低C钢、中C钢、高C钢 C. 钢是含C量在一定区间的铁碳合金 D. 生铁经过高温煅烧可成为钢 8、下列关于世界历史的说法正确的是： A. “尼德兰革命”是世界上最早成功的资产阶级革命 B. 阿拉伯数字由古罗马人发明，经阿拉伯人传入亚洲 C. 印度是亚洲耕地面积最大的国家，其境内有阿拉伯河、恒河流经
一、单选题。 1.古代把计量叫“度量衡”，其中，“度”是测量（）的过程。（ 2.0 分） A.长度 B.容积 C.温度 D.轻重 我的答案： A √答对 2.当前人工智能重点聚焦（）大领域。（ 2.0 分） A.6 B.7 C.8 D.9 我的答案： B √答对 3.2017 年，卡内基梅隆大学开发的一个人工智能程序在（）大赛上战胜了四位人类玩家，这在人工智能发展史上具有里程碑式的意义。（ 2.0 分） A.五子棋 B.国际象棋 C.德州扑克 D.围棋 我的答案： C √答对
4.医学上用百分位法来判定孩子是否属于矮小。如果一个孩子的身高低于同种族、同年龄、同性别正常健康儿童身高的第（）百分位数，医学上称之为矮小。（2.0 分） A.1 B.2 C.3 D.4 我的答案： C √答对 5.现在医学上使用的水银柱血压计是在（）开始应用于临床的。（ 2.0 分） A.1872年 B.1896年 C.1970 年 D.2005年 我的答案： B √答对 6.到（）年，几乎所有的算法都使用了深度学习的方法。（ 2.0 分） A.2012 B.2014 C.2016 D.2018 我的答案： B √答对
7.癌症的治疗分为手术、放疗、化疗。据WTO 统计，在 45% 的肿瘤治愈率中，比重最高的治疗方式是（）。（ 2.0 分） A.手术 B.放疗 C.化疗 D.都一样 我的答案： A √答对 8.据《中国心血管病报告2017 》（概要）显示，中国现有心血管病患（）。（ 2.0分） A.1300万人 B.1100万人 C.450 万人 D.2.9 亿人 我的答案： D √答对 9.（）是研究用计算机系统解释图，像实现类似人类视觉系统理解外部世界的一 种技术，所讨论的问题是为了完成某一任务需要从图像中获取哪些信息，以及如何利用这些信息获得必要的解释。（ 2.0 分） A.立体视觉 B.图像理解 C.姿态估计
房地产估价师历年考试真题下载 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、完美 (一)单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号) 1.我国土地用途管制的核心是( )。 A.实行土地有偿有限期使用制度 B.经营土地有偿使用 C.不能随意改变农用地的用途 D.不能随意改变建设用地的用途 2.征收集体土地的补偿费归( )所有。 A.县级以上人民政府土地管理部门 B.乡(镇)人民政府 C.土地使用者 D.农村集体经济组织 3.某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是( )年。 A.15 B.25 C.35 D.55 4.房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起( )日内给予答复。 A.3 B.5 C.7 D.10 5.超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金( )以下的土地闲置费。 A.5%
C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
2019年国家公务员考试申论真题(地市级文字版) 一、如何做好基层文化建设工作，直接关系到中华民族传统文化 的继承和弘扬，结合“给定材料1—3”，谈谈做好基层文化建设的启示。 要求：紧扣给定材料，条理清晰，不超过300字。 【解析——米彦泽】 本题是一道启示题，通常就是对策，且多注重于未来的对策，所 以需要实行推理分析。其实也就是从材料1—3中抽象出其做法。题目 要求，紧扣材料，条理清晰，所以，作答要严格依照材料，分点分条 作答。启示题，需要仔细材料中的成功做法是什么，基层文化建设面 临什么问题等，再提出相对应的启示，如材料3提到了文化站利用率低，我们就应该想到要健全制度，提升其利用率。 【参考答案——米彦泽】 1、因地制宜，充分尊重少数民族的风俗习惯，建设符合其民族文 化的相关硬件设施，保护其民族文化及信仰; 2、完善社区数字管理系统，倡导建设民族文化街，保护民族文化 传承; 3、重视基层文化建设，对于具备条件的项目申报非物质文化遗产，增强民族自信心和自豪感; 4、提升基层文化工作者的思想文化水平和专业素质，鼓励文化水 平高的大学生到基层参与文化的普及和建设工作，多方式传递农业科技，满足群众需求; 5、调动资源，大力建设“农家书屋”、文化站等基础文化设施， 提升群众文化素质;
6、建立健全制度，提升文化站、书屋等的利用率，展开群众喜闻 乐见的文化活动。 【参考答案——刘姮】 1、政府应高度重视民族地区的基层文化建设。在充分利用现有条 件和历史文物资源的基础上，增大投入，拓宽融资渠道，启动专项危 改工程。 2、坚持街区改造与非物质文化遗产保护有机结合。街区改造应尊 重民族风俗，听取民众心声，使历史性、传承性、民族性和民生性有 机统一。 3、制定文化站管理制度，完善社区数字化管理系统，设立专门机构，聘用工作人员管理，按时开放，按章管理，提升利用率。 4、增大培训力度。定期展开农业科技培训，聘请专家、技术人员，采取群众喜闻乐见的形式实行培训，提升群众文化情趣、就业素质和 专业技能。 5、增强传统文化宣传。利用宣传栏、张贴标语等方式在群众集中 地段展示传播传统文化，提升群众积极性和参与度。 二、给定材料4—6，概括当前汉语生态环境面临的主要问题。 要求：紧扣给定材料，条理清晰，不超过200字。 【解析——米彦泽】 本题要求考生概括当前汉语生态环境面临的问题，大家很容易就 知道是在材料中找“问题”，考生必须严格依据材料作答，那就要求 带着问题阅读给定材料。题目要求“紧扣材料，条理清晰”，所以要 尽量核心问题从材料4—6中一一都搜集、提炼出来，还要分点作答。 本题我们只需要从材料中摘取概括即可，比如给定材料4中提到只注 重学习英语，忽视了汉语的学习，导致汉语写作水平低，不利于当前
2019 年国家公务员考试面试真题（海事局2月 25日） 1、你有没有遇到过一个时间非常紧急的事件，需要你去协调处理，请具体谈谈你是如何 做的。 2、领导交由你负责搜集单位各项数据，整合汇总进行汇报，之前的准备工作开展的很 顺利，临到讲解时，你突然发现其中的部分数据有问题，但数据修改需要 1 天的时间才能完成，对比你怎么办。 3、海事中心准备开展开放日活动，计划邀请辖区内学校，航运单位等部门一起参加。 如果选择工作日举办活动担心前来参与的人会很少，但选择周末又担心接待人数过多，你认为此项工作的重点是什么，你会怎么开展工作。 4、受天气因素影响，你单位辖区内的航道进行了封禁，但是旅客们很是焦急，不明 情况，现在要求直播连线予以解释，领导将任务交给了你，请现场模拟如何与群众沟通。 5、观点反驳题。 总观点：纸质图书的优点多于电子书，且前景更好。 理由一：纸质书籍好做笔记，备注方便。 理由二：可以避开使用电子屏幕，保护眼睛。 2019 年国家公务员考试面试真题（海关2 月 25 日） 1、为了促进地方外贸工作，[ 政达教育整理] 领导派你到地方挂职锻炼，但在地方工作一 段时间后，你发现他们只让你参与开会调研，并不安排重要的工作给你，这次，又让你和小 王去做一项调研工作，小王戏称你是来镀金的，不重视你的建议，领导也很生气，认为你没起到什么作用，你怎么办？ 2、你单位每年都会在年终对优抚对象的身份进行审核查验，保证优抚对象依然健在， 防止冒领优抚金，但是很多优抚对象居住分散，年龄大腿脚不方便，而且年终时间紧任务重，参与审核的人手也短缺，对比你怎么办？ 3、现在 95 后一般在职时间为七个月，远远低于80.90 后，被称为离职闪电军，对比你 怎么看？ 4、你单位要组织一次全省执法资格考试，由于各单位距离较为分散，只有几个单位能 采用机考，其他单位需要运送纸质试卷，但是天气预报报道考试前后会有大雪，高速公路可能要封路，参与组织考试的人手也不足，可能会导致试卷运送不到，你会怎么办？ 2019 年国家公务员考试面试真题（铁路公安2月25日） 1、在铁路沿线上有一个塔，经专业人员检修坚定此塔有倾斜倒塌的危险 , 你是该铁路线路民警 , 领导让你处理此事 , 你会怎么处理？ 2、目前快递行业大学生从业比例较高，甚至都是本科学历，请问你如何看待这种现象。
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
江苏2019年公务员考试真题 20天行测83分申论81分（经验） （适合：国家公务员，各省公务员，村官，事业单位，政法干警，警察，军转干，路转税，选调生，党政公选，法检等考 试） ———知识改变命运，励志照亮人生 我是2010年10月15号报的国家公务员考试，报名之后，买了教材开始学习，在一位大学同学的指导下，大约20天时间，行测考了83.2分，申论81分，进入面试，笔试第二，面试第一，总分第二，成功录取。在这里我没有炫耀的意思，因为比我考的分数高的人还很多，远的不说，就我这单位上一起进来的，85分以上的，90分以上的都有。只是给大家一些信心，分享一下我的经验，我只是普通大学毕业，智商和大家都一样，关键是找对方法，事半功倍。 指导我的大学同学是2009年考上的，他的行测、申论、面试都过了80分，学习时间仅用了20多天而已。我也是因为看到他的成功，才决定要考公务员的。“人脉就是实力”，这句话在我这位同学和我身上又一次得到验证，他父亲的一位朋友参加过国家公务员考试命题组，这
位命题组的老师告诉他一些非常重要的建议和详细的指导，在这些建议的指导下，我同学和我仅仅准备了20天左右的时间，行测申论就都达到了80分以上。这些命题组的老师是最了解公务员考试机密的人，只是因为他们的特殊身份，都不方便出来写书或是做培训班。下面我会把这些建议分享给你，希望能够对你有所帮助。 在新员工见面会上，我又认识了23位和我同时考进来的其他职位的同事，他们的行测申论几乎都在80分以上，或是接近80分，我和他们做了详细的考试经验交流，得出了一些通用的备考方案和方法，因为只有通用的方法，才能适合于每一个人。 2010年国考成功录取后，为了进一步完善这套公务员考试方案，我又通过那位命题组的老师联系上了其他的5位参加过命题的老师和4位申论阅卷老师，进一点了解更加详细的出题机密和阅卷规则。因为申论是人工阅卷，这4位申论阅卷老师最了解申论阅卷的打分规则，他们把申论快速提高到75到80分的建议写在纸上，可能也就50页纸而已，但是，他们的建议比任何培训机构和书籍效果都好（我是说申论）。这一点我是深有体会并非常认同的。 最终我根据自己和23位80分以上同事的经验，还有6位命题老师4位申论阅卷老师给出的建议，总结出了这套国考（中央级）省考（省市县乡村级）通用学习方案。 在2011年4月份的省考和2011年11月的国考中，有1200多位考生使用这套方案，其中400多位参加国考的考生中有190多位录取，录取率48%，800多位参加省考的考生中有530多位录取，录
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
2019年国家公务员考试行测真题（省级及以上） 注意事项 1．这项测验共有五个部分，总时限为120分钟。 2．请用黑色字迹的钢笔或签字笔将姓名与准考证号在指定位置上填写清楚。 3．当监考人员宣布考试正式开始时，你才可以答题。 4．当监考老师宣布考试结束时，你应立即停止作答。待监考人员允许离开后，方可离开考场。 5．在这项测验中，可能有一些试题较难，因此你不要在某一道题上思考太长时间，遇到不会答的题目，可先跳过去。否则，你可能没有时间完成后面的题目。 第一部分常识判断 （共20题参考时限15分钟） 根据题目要求，在四个选项中选出一个最恰当的答案。 1．我国宪法对非公有制经济的规定进行了几次修改，按时间先后排序正确的是（） ①允许发展私营经济，采取“引导、监督、管理”的方针 ②在法律规定范围内的个体经济、私营经济等非公有制经济，是社会主义市场经济的重要组成部分 ③鼓励、支持和引导非公有制经济的发展，并对非公有制经济依法实行监督和管理 ④非公有制经济仅限于个体经济，不包括私营经济，且个体经济处于补充地位 A．①②④③ B．①③②④ C．④①③② D．④①②③ 2．下列关于“三农”问题的说法错误的是（） A．民政部门是农民专业合作社登记机关 B．征地补偿费的使用、分配方案，经村民会议讨论决定方可办理 C．深入推进农业供给侧结构性改革是当前和今后一个时期农业农村工作的主线 D．村民委员会作出的决定侵害村民合法权益的，受侵害的村民可以申请人民法院予以撤销 3．关于2015年中央军委改革工作会议召开以来进行的改革，下列说法错误的是（） A．全面停止军队有偿服务活动 B．组建中央军委联勤保障部队 C．军委机关由多部门制改为总部制 D．成立陆军领导机构和战略支援部队 4．下列金融机构与其可以从事的金融业务对应正确的是（） A．商业银行——股票承销业务 B．人寿保险公司——医疗责任保险业务
贯彻落实创新驱动发展战略打造九创新名片（最新、 最全答案） 考试时间：2019-07-19 100分 1.创新发展生态环保过程中，到2020年，开工建设生活垃圾处理设施项 目（）个，开工建设生活垃圾填埋场设施提标改造和旧垃圾场整治项目（）个。（单选题2分）得分：2分 o A.4；4 o B.4；1 o C.4；2 o D.4；3 ? 2.为了提高综合开发水平，发展海洋经济，下面（）不属于要发展研制的食品和生物制品。（单选题2分）得分：2分 o A.具有特效的海洋功能食品 o B.具有高附加值的海洋生物制品 o C.具有高价值的海洋功能食品 o D.具有高附加值的海洋功能食品 ? 3.大力推进高端铝产品产业创新发展，通过（）年时间，力争建成全国领先的铝加工产业研发创新高地。（单选题2分）得分：2分 o A.8
o B.3 o C.10 o D.5 ? 4.下列不属于实施典型固体废物资源综合利用设施建设工程主要容的是（）。（单选题2分）得分：2分 o A.推进边远、交通不便利的县（市、区）建设医疗废物收集、中转站，督促现有医疗废物处置项目加强运输工具投入，确保各设 区市医疗废物得到及时安全处置 o B.推进建设动力蓄电池回收利用产业体系，构建闭环管理机制，落实企业相关责任，建立符合我区发展特点的动力蓄电池回收利用 产业体系 o C.推进新能源汽车废旧动力蓄电池无害化处置与回收处理项目 o D.推进固体废弃物综合利用循环产业链建设，以锡、锑、铅、锌、铟等有色金属为主的资源开发和就地精深加工 ? 5.特色农业是以追求（）和提高产品市场竞争力为目的，不能为了“特” 而特。要尊重规律，要以效益为先，安全为本。（单选题2分）得分：2分 o A.最大的经济效益和最优的生态效益、社会效益 o B.最大的经济效益 o C.最佳的社会效益 o D.最优的生态效益
2015年房地产估价师考试全套真题 2014年房地产估价师考试真题、模拟题尽收其中，千名业界权威名师精心解析，精细化试题分析、 （一）单项选择题（共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1．我国土地用途管制的核心是（）。 A．实行土地有偿有限期使用制度 B．经营土地有偿使用 C．不能随意改变农用地的用途 D．不能随意改变建设用地的用途 2．征收集体土地的补偿费归（）所有。 A．县级以上人民政府土地管理部门 B．乡(镇)人民政府 C．土地使用者 D．农村集体经济组织 3．某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。 A．15 B．25 C．35 D．55 4．房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起（）日内给予答复。 A．3 B．5 C．7 D．10 5．超过土地使用权出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，最高可以征收相当于土地使用权出让金（）以下的土地闲置费。 A．5%
B．10% C．15% D．20% 6．转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到（）土管部门备案。 A．规划 B．土地 C．房地产开发 D．建设 7．修建性详细规划应当符合（）规划。 A．控制性详细 B．区域 C．近期建设 D．分区 8．施工单位签署质量合格的文件上，必须有（）的签字盖章。 A．注册建筑师 B．注册结构工程师 C．注册建造师 D．注册监理工程师 9．商品房预售合同登记备案的申请人是（）。 A．商品房销售代理机构 B．商品房预售人 C．商品房购买人 D．商品房购买人和商品房预售人 10．抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同（）。 A．不受该抵押权影响 B．应当解除 C．没有效力 D．不得对抗抵押权
? 1.（）就是高速荷能粒子轰击的目标材料。（单选题2分）得分：2分 o A.有色金属 o B.石墨烯 o C.靶材 o D.稀土 ? 2.（）为广西引进更多高端人才搭建了新的平台，也将极大提升北海海洋科研创新人才的培养水平，为北海建设南方海洋科技城、助推广西海洋经济发展提供强有力的智力支撑。（单选题2分）得分：2分 o A.广西海洋经济发展研究所 o B.南方海洋科技城 o C.北海海洋科研创新示范园 o D.北海海洋产业科技园 ? 3.为了汇聚创新资源、凝聚创新力量、集聚创新优势，发挥科技创新在广西经济社会发展中“第一动力”的作用，自治区党委、政府提出了“三个坚持、五大突破、七项任务、九张名片”的发展思路。（）不属于“七项任务”的内容。（单选题2分）得分：2分 o A.创新能力提升 o B.开放合作深化 o C.人才创新激发 o D.创新创业涌现 ? 4.（）不属于探索和推广节能环保服务新业态内容。（单选题2分）得分：2分 o A.引进域外环保服务 o B.特许经营
o C.环境服务总承包 o D.能源审计 ? 5.广西互联网经济创新发展的意义不包括（）。（单选题2分）得分：2分 o A.互联网经济创新发展有利于发挥广西在中国-东盟经贸合作中的枢纽作用 o B.互联网经济创新发展有利于广西其他优势行业的快速发展 o C.互联网经济创新发展有利于充分发挥广西生态资源优势和民族文化优势 o D.互联网经济创新发展是广西融入全国乃至世界经济体系的需要 ? 6.通过建设全域旅游（）服务平台，以分享理念和大数据技术促进广西旅游产业创新发展，实现景区旅游向全域旅游转变。（单选题2分）得分：2分 o A.大数据 o B.云 o C.数字 o D.网络 ?7.广西贯彻创新驱动发展战略，精心打造九张在全国具有竞争力和影响力的创新名片，下面不属于广西重点打造领域的是（）。（单选题2分）得分：2分 o A.新一代信息技术 o B.网络信息技术 o C.传统优势产业 o D.先进制造业 ?8.扶持一批壮瑶药材知名品牌和知名生产企业，培育发展中药材、（）药材种植、中成药品研发、加工和营销产业链。（单选题2分）得分：2分 o A.苗
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
2019年国家公务员考试真题及答案 注意事项 1．这项测验共有五个部分，总时限为120分钟。 2．请用黑色字迹的钢笔或签字笔将姓名与准考证号在指定位置上填写清楚。 3．当监考人员宣布考试正式开始时，你才可以答题。 4．当监考老师宣布考试结束时，你应立即停止作答。待监考人员允许离开后，方可离开考场。 5．在这项测验中，可能有一些试题较难，因此你不要在某一道题上思考太长时间，遇到不会答的题目，可先跳过去。否则，你可能没有时间完成后面的题目。 第一部分常识判断 根据题目要求，在四个选项中选出一个最恰当的答案。 1．根据我国《宪法》，下列表述错误的是（） A．我国形成了人民代表大会制度、中国共产党领导的多党合作和政治协商制度以及基层群众自治制度等民主形式 B．为追查刑事犯罪，公安机关、检察机关、审判机关可依法对公民的通信进行检查 C．我国在普通地方、民族自治地方和特别行政区建立了相应的地方制度 D．一切组织和个人都负有实施宪法和保证宪法实施的职责 2．依据《刑法修正案（九）》的规定，下列说法错误的是（） A．对伪造货币罪不再处以死刑 B．对代替他人参加高考的行为应作出行政处罚 C．组织群众在医院闹事、造成严重损失的行为是犯罪行为 D．编造虚假险情在微信中传播、严重扰乱社会秩序的行为是犯罪行为 3．关于中国外交，下列说法错误的是（） A．二十世纪八九十年代，邓小平提出“韬光养晦、有所作为”的外交战略 B．“另起炉灶”是毛泽东在新中国成立前夕提出的外交方针 C．周恩来和陈毅都曾担任过外交部长 D．委内瑞拉是第一个同新中国建交的拉丁美洲国家 4．在银行的资产负债表中，客户存款属于（） A．资产 B．权益 C．资金 D．负债 5．关于我国著名园林，下列说法正确的是（） A．《枫桥夜泊》涉及的城市是留园所在地 B．十二生肖兽首曾是颐和园的镇园之宝
2019年公务员考试常识题库及答案 公务员考试常识会经常考到各种知识，考生复习知识的同时也需要进行试题练习进一步巩固知识，以下就由本人为你提供公务员考试常识题库帮助你练习提分。 2019年公务员考试常识题库(一) 1、某区公安分局就户籍管理有关事项向位于本行政辖区内的某大学发文，应使用的公文文种是( )。 A、通知 B、请示 C、指示 D、函 2、公文的语言应当( )。 A、诙谐幽默 B、古朴典雅 C、庄重规范 D、华丽流畅 3、公文主送机关是指( )。 A、收文机关中级别最高的机关 B、比发文机关级别高的收文机关 C、需要了解公文内容的机关 D、对公文负有办理或答复责任的机关 4、向级别与本机关相同的有关主管部门请求批准某事项应使用( )。 A、请示 B、函 C、批复
D、报告 5、以下公文用语不含歧义的一项是( ) A、本区新建三座一千平方米的教学楼 B、此案涉及四个课题组成员 C、本项目有三个工作人员，分别到广州、上海、南宁调研 D、贵单位接到通知后，请迅即办理。 2019年公务员考试常识题库答案 1、答案： D 解析： 公安分局和大学不存在隶属关系，应该用函。函是不相隶属机关之间相互商洽工作、询问和答复问题，或者向有关主管部门请求批准事项时所使用的公文。故正确答案为D。 “请示”，是下级机关向上级机关请求对某项工作、问题作出指示，对某项政策界限给予明确，对某事予以审核批准时使用的一种请求性公文，是应用写作实践中的一种常用文体。请示可分为解决某种问题的请示，请求批准某种事项的请示。 “通知”，是适用于批转下级机关的公文，转发上级机关和不相隶属机关的公文，批转下级机关的公文，传达要求下级机关办理和需要有关单位周知或者执行的事项，任免人员的一种公文文体。 “指示”，是领导机关对下级机关布置工作，阐明工作活动要点及要求、步骤和方法时所使用的一种具有指导原则的下行公文。指示具有较强的指导性、政策性，可以使某项重要事项、工作能顺利进行起着决定性作用。 2、答案： C
? 1.（）不属于探索和推广节能环保服务新业态内容。（单选题2分）得分：2分? A.特许经营 ? B.合同能源管理 ? C.合同环境治理 ? D.新能源合作研发 ? 2.广西互联网经济创新发展的总体目标是通过“互联网+”行动，推动互联网、大数据、人工智能与（）的深度融合，加快数字经济的发展。（单选题2分）得分：2分? A.虚拟经济 ? B.实体经济 ? C.线下经济 ? D.线上经济 ? 3.到2020年年底，开展（）个农村环境综合整治项目。（单选题2分）得分：2分 ? A.600 ? B.500 ? C.700 ? D.800 ? 4.科学规划海洋产业的空间布局，以（）崇左、玉林、钦州为外围，打造服务泛北部湾地区的现代海洋服务业集聚群，形成全产业链。（单选题2分）得分：2分 ? A.南宁 ? B.桂林 ? C.北海
? 5.为了汇聚创新资源、凝聚创新力量、集聚创新优势，发挥科技创新在广西经济社会发展中“第一动力”的作用，自治区党委、政府提出了“三个坚持、五大突破、七项任务、九张名片”的发展思路。（）不属于“七项任务”的内容。（单选题2分）得分：2分? A.平台载体建设 ? B.人才活力激发 ? C.绿色生态发展 ? D.创新能力提升 ? 6.（）不属于大力发展稀土新材料应主要内容。（单选题2分）得分：2分 ? A.构建统一、规范、高效的稀土行业管理体系 ? B.统筹规划，拓宽稀土行业范畴 ? C.提升行业稀土分离冶炼性能和制备技术水平 ? D.推进一批稀土产业园和稀有金属新材料产业基地建设 ?7.为了提高监管能力，保护海洋生态环境，应用海洋环境、地震、海啸、气象等监测技术，建成全海域覆盖的（）体系。（单选题2分）得分：2分 ? A.在线监测观测监管 ? B.北斗数据链监测跟踪 ? C.互联网信息管理 ? D.量子监测观测监管 ?8.通过深入实施“电商广西”和“电商东盟”两大工程，国家批准建设中国（）跨境电子商务综合试验区。（单选题2分）得分：2分 ? A.南宁
2018年房地产估价师理论与方法考试真题及答案 一、单项选择题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良
2019国家公务员考试《申论》试卷 （副省级） 注意事项 1.本题本由给定资料和作答要求两部分构成。考试时限为180分钟。其中，阅读给定资料参考时限为50分钟，作答参考时限为130分钟。满分为100分。 2.请用黑色字迹的钢笔或签字笔在题本、答题卡指定位置上填写自己的姓名、准考证号，并用2B铅笔在答题卡上填涂准考证号对应的数字栏。 3.请用黑色字迹的钢笔或签字笔在答题卡指定区域内作答，超出答题区域的作答无效! 4.待监考人员宣布考试开始后，你才可以开始答题。 5.所有题目一律使用现代汉语作答，未按要求作答的，不得分。 6.当监考人员宣布考试结束时，考生应立即停止作答，并将题本、答题卡和草稿纸都翻过来放在桌上。待监考人员确认数量无误、允许离开后，方可离开。 严禁折叠答题卡! 一、给定资料 资料1 S市积极响应十九大报告中“要坚持农业农村优先发展，按照产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕的总要求”，坚持将乡风文明建设放在全市发展大局中进行谋划，大力推动农村综合改革、美丽文明村居建设、基层大治理等工作，把乡风文明建设作为重要内容加以部署。为加强基层治理，推动乡村振兴，今年3月13日，S市召开工作大会，对村居建设作了整体部署：到今年年底完成30个美丽文明和谐示范村建设，到2020年年底完成50个示范村居、5个标杆村居建设，按照典型引领、整体推进、总体提升的方针，将乡风文明建设进一步推向深入。 S市一直重视基层党建工作，大力实施固本强基工程，
突出村级党组织领导核心作用，按照“党领导一切”原则出台了一系列政策，努力健全以党建为统领、以法治为核心的基层治理体系，通过党组织的有力领导，促进矛盾纠纷的化解和法治观点的强化，逐步提高乡风文明水平。 今年S市选派了104名机关干部任村居第一书记，公开招考205名优秀大学生担任村干部，并推进基层党建下沉到村民小组，落实支部建在小组上。该市党建工作示范村A村牢记总书记“农村党建要让群众更满意”的殷切期望，积极探索“党建+”融合基层治理发展模式，以党建引领基层自治、共治、法治、德治。 S市注重提升城市形态，大力推动城市升级，“美城行动”从中心城区延伸到村居社区。在乡风文明建设过程中，S市以改造乡村人居环境为核心，深入推进农村环境综合治理和生态文明建设，全面提升农村整体环境，取得了明显成效，绿化、美化水平显著提升。 S市共投入2000多万用于文化遗存的修缮和活化。全市现有国家级、省级、市级非物质文化遗产共28项，国家级、省级、市级非遗传承人共27人。S市坚持“一村居一品牌”的工作思路，挖掘提炼村居历史文化特色，打造村居文化品牌活动。 目前全市已建成30个村居主题公园，143个农村公民道德讲堂，每个村居都设置了善行义举榜或好人榜，让核心价
2017房地产估价理论与方法真题 (2) 2016房地产估价理论与方法真题 (14) 2015房地产估价理论与方法真题 (23) 2014房地产估价理论与方法真题 (38) 2013房地产估价理论与方法真题 (56) 2012房地产估价理论与方法真题 (68) 2011房地产估价理论与方法真题 (80) 2010房地产估价理论与方法真题 (95) 2017年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价
C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的 D估计目的限制了估价报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B