目录
第一章会计核算指引
第一节会计基础工作 (1)
第二节会计科目使用说明 (1)
1 主要会计政策 (1)
2 科目设置原则及使用说明 (1)
第三节会计电算化 (2)
1 建立账簿 (2)
2 分配权限 (3)
3 反结账 (3)
第三节税费管理 (3)
1 企业所得税 (4)
2 营业税 (4)
3 印花税 (4)
4 其他税种 (6)
第二章财务业务管控
第一节核心业务内部控制 (7)
1 物业服务费管理 (7)
2 停车场管理 (9)
3 能源费管理 (13)
4 工程维保业务 (15)
5 押金、保证金管理 (18)
6 多种经营业务管理 (21)
7 广告业务管理 (22)
8 增值收费业务管理 (23)
第二节具体财务管理办法 (25)
1 财产保险投保及理赔 (25)
2 经济合同管理 (27)
3 工程材料管理 (27)
4 物业公司入伙流程 (32)
5 物业公司撤管管理 (43)
附件：物业公司标准科目表 (46)
本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销售型物业。
第一章会计核算指引
第一节会计基础工作
参考《财务操作指引》。
第二节会计科目使用说明
1 主要会计政策
1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。
1.2 会计年度：公历1 月1 日至12 月31 日。
1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币。
1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。
1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。
2 科目设置原则及使用说明
2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财
务信息支持。
2.2 一级至三级科目由集团统一设置，下级公司不能修改或删除,四至六级科目可根据自身实际情况修订，但需上报商管总部财务部批准，辅助核算由商管总部统一设定，各公司不得自行设置，修订权限如下：
OA 流程：经办人-地方公司财务负责人-商管总部财务部经理
2.3 明细科目、辅助核算设置应遵循如下原则：
2.3.1 只有使用频率较大、金额较大的事项方可设置明细科目。
2.3.2 辅助核算和台帐设置应互为补充，避免重复劳动。
2.4 物业公司标准科目体系详见附件 1，使用说明如下：
2.4.1 物业管理费要求设立台帐进行管理，台帐应区分楼栋、单元进行明细登记，并将分楼栋数据作为凭证附件。科目核算中“应收账款-物业管理收入”，“预收账款-物业管理收入”不再进行辅助核算。
2.4.2 公司签订劳动关系的职工薪酬一律在管理费用核算，但外包保安人员的工资应在“主营业务成本-安全保卫费”里核算。
2.4.3 能源费须在“主营业务成本-物业管理成本-能源费”核算，预提费用必须在“其他应付款-预提费用”核算，车辆费用一律在“管理费用”核算。
2.4.4 多种经营收入应在“主营业务收入-物业经营收入-其他经营收入”核算。
2.4.5 物业经营收入-其他经营收入除核算多种经营收入外，还应核算工本价签、垃圾清运费等各类增值收入。
第三节会计电算化
1 建立账簿
1.1 建账原则
1.1.1 原则上商管公司管理自持物业(大商业)；物业公司管理所有销售型物业（公寓，写字楼，住宅，底商，室外步行街等）。
1.1.2 对于商管公司管理销售型物业的情况，原则上应设立二级账套核算销售物业。
1.1.3 对于一个物业公司兼管多个广场的销售物业的情况，应区分广场分别建立二级账套进行核算。
1.2 新公司建账流程
新公司注册成立，应告知各公司行政启动OA 审批流程，把新公司的名称、部门和人员加入到集团的组织机构列表中，取得RTX 和OA 账号后再申请建立账簿、分配权限，申请时需提供公司工商注册名称和账簿启用时间（工商注册时间），并附营业执照副本扫描件及《万达集团财务人员及角色分配统计表》。
OA 流程：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部副总经理—商业地产公司财务部信息化关键用户—商业地产公司投资证券部—商业地产公司人力资源部
1.3 二级账套建账流程
物业公司需建立二级账套的，由各公司财务部提请OA 建账，并附《万达集团财务人员及角色分配统计表》。OA 流程同新公司建账流程。
1.4 同一公司多个帐套的核算原则
1.4.1 可根据账套数量开立多个银行账户，并为每个账套设定专用账户；
1.4.2 基本户在一级账套核算，提取现金、发放工资、缴纳税金等必须使用基本户；
1.4.3 每个二级帐套专用一个一般存款户，专门核算该帐套所辖销售物业的收支；
1.4.4 一、二账套间代收代付款项应通过往来处理，定期结清。
2 分配权限
新员工入职、调动、离职及其他原因导致的权限变动，需提请OA 审批。具体流程及各岗位财务人员权限分配见《财务操作指引》。
3 反结账
反结账时需通过OA 提交申请，写明账套名称和编码、原因、调整的会计期间和凭证号。
审批顺序：发起人--公司财务负责人—商管总部财务部负责人—商业地产公司财务部信息化关键用户-商管地产财务部副总经理
第三节税费管理
各公司应严格按照税法要求纳税计缴及申报。财务负责人为各公司纳税申报第一责任人，必须亲自复核相关纳税申报情况。
1 企业所得税
1.1 总分机构纳税问题：目前大连物业尚不具备总分机构合并纳税的条件，因此各地
大连物业分公司应与所在
地税务局沟通，暂按独立核算纳税人申报纳税。
1.2 纳税筹划原则：
1.2.1 销售型物业公司的基本要求是盈亏持平，年度内应酌情平衡各季度税负，防止预缴所得税，年度终了必须按照实际盈亏情况纳税申报。
1.2.2 通过预收款项的合理结转，筹划预缴所得税。
1.2.3 一次性从项目公司取得的开办费收入，应根据用款进度且结合开办费合同期限，合理确认收入；亦或根据用款需求，分批向项目公司申请款项。
1.2.4 季度末可以通过计提费用、坏账准备等方式筹划预缴企业所得税。
2 营业税
2.1 营业税的纳税义务时间原则上应为收讫营业款项的当天，即遵循现金收付制，并据此进行相关发票的开制，当地税务局另有要求须上报总部处理。
2.2 垃圾清运费分为装修建筑垃圾和日常垃圾清理两种，其收支均应分别核算，并根据收款额和开票额缴纳营业税金及附加。
2.3 水、电、集中供暖等能源费须按照代收代付处理。
2.4 房产税及土地使用税：原则上物业用房不需缴纳房产税及土地使用税，如需缴纳则须上报总部处理。
3 印花税
3.1 原则上以下合同无需贴花，特殊情况须上报总部处理：
3.1.1 保洁合同、保安服务协议——属于劳务合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于物管部，大部分是阶段性合同。如灭鼠杀虫服务合同、白蚁防治合同。
3.1.2 电网与用户之前签名的供电合同，不用贴花。
3.1.3 消防器材维护保养合同——维保合同，由于其合同中明确规定合同金额不包括维修款等，因此不属于加工承揽合同。常见于工程部。
3.1.4 演出合同、活动协作合同——其中演出合同属于劳务合同。印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于企划部。
3.1.5 招聘信息发布合同——不属于加工承揽合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于行政部。
3.1.6 电话信息登记发布合同——属于公关合同，印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于行政部。
3.1.7 体检合作协议——印花税税目税率表中未列举，不用贴花。常见于行政部。
3.1.8 稅审合同、律师聘用合同、物业规划咨询合同——一般的会计、审计、法律等方面的咨询不属于技术咨询，其所立合同不贴印花。常见于财务部。
3.2 商管/物业公司常见涉税（印花税）合同及相应税目税率：
4 其他税种
日常税务处理原则参考《财务操作指引》。
第二章财务业务管控
第一节核心业务内部控制
1 物业服务费管理
1.1 物业服务费标准的测算和申报
1.1.1 物业公司应积极与项目公司沟通，开盘前1 个月须完成物业管理成本的测算，并据此拟定物业服务费标准。物业服务费标准必须包含10%的酬金，且在未来3 年间能够满足各项成本增长带来的影响，确保物业管理收支平衡。
1.1.2 测算物业服务费时应根据项目的不同业态，分别测算物业服务费标准，如 SOHO 公寓、普通住宅、豪宅、住宅底商、室外步行街商铺、销售型写字楼等销售型物业；其中带有自供冷、暖的写字楼项目应独立于其它业态单独测算。
1.1.3 物业服务费测算中的公共区域能源费一项，应根据地方相关管理规定合理测算，包括但不限于供冷季、供暖季的供给总天数、每天供给时间等，设备的运行系数应根据地方的气候特点合理设定，确保日后此项成本的合理性。
1.1.4 物业服务费测算中的组织架构设置和人工成本，应执行国家和地方的劳动法规，特别是基层岗位，建议采取综合工时制，本着四包一的原则进行设置；豪宅和甲级写字楼的关键部门，根据当地物业服务水平可设部门副职，以保证物业服务品质。
1.1.5 物业服务费文件完成后应在区域公司内组织各专业副总和各部门经理进行初步评审，评审合格后报商管总部审批，流程为：经办人→总部物业管理部业务分管对接人审核→物业管理部总经理审核→商管总部分管业务副总经理同意后，方可与当地项目公司营销部对接评审，沟通无异议并得到商管总部物业管理部总经理同意后方可发起OA 流程正式上报审批。
1.1.6 物业服务费标准经商管总部和项目管理中心各级领导批准后，当地商管/物业公司应尽快配合项目公司到所在城市相关管理部门（如房管局物业科）办理备案手续，与项目公司签订《前期物业服务合同》。物业服务费的定位需考虑楼盘档次和周边同类收费标准，同时还要考虑项目公司售楼时承诺的收费标准；一般住宅楼的收费标准须经所在区物价局审批通过，而商住楼只需物价局备案。
1.2 收费注意事项
1.2.1 物业公司收费范围
注：一般物业费应包含电梯费和公摊能耗费
1.2.2 收费人员至少两人，票款分离，负责收取入伙后半年内的物业服务费、建筑垃圾
清运费，具体根据各地实际情况而定。
1.2.3 延迟入伙的，因物业公司各项服务已经提供，成本已经发生，原则上项目公司应
承担相应物管费，因此须取得项目公司书面确认函件并明确其应承担物管费信息。
1.2.4 提前入伙的，因提前入伙期内的物管费无法向业主收取，原则上项目公司应承担相应物管费，因此须与项目公司书面确认并明确物管费承担问题。
1.2.5 由于项目公司未销售或其他原因产权方仍为项目公司的，物业服务费须由项目公司承担。
1.3 空置房物业服务费收取办法，根据所在城市地方性物业法规进行收取。
1.4 争议物业服务费的审批流程
1.4.1 原则上不进行任何形式的物业服务费减免。
1.4.2 除房屋空置外业主因各种原因提出减免请求，各公司必须对减免原因进行复核。其
中因下列原因导致物业服务费无法收取的，各公司须向商管总部提交专题书面报告，由商
管总部最终裁定。
1）因项目公司未按照入伙通知书约定时间交房导致业主要求减免而项目公司拒绝承担；
2）因向业主提供的房屋或设备设施存在质量原因而导致业主要求减免而项目公司拒绝承担的；
3）其他事项需要一事一议，通过专题书面报告报批。
1.5 物业服务费管理要点
1.5.1 收费管理按照物业收费标准，及时足额收取物管费，统计欠费情况。当期物管费
到期之前应敦促
相关部门及时催缴下期物管费。
1.5.2 核算要求
物业服务费原则上按照权责发生制确认收入。
1.5.3 收费流程图
2 停车场管理
2.1 停车场收入确认
2.1.1 正常临时停车收入的确认：依据每天的“临时停车日收款报表”的金额，在当天确认收入。
2.1.2 预付费停车卡收入的确认：预付本年内的，在收费日当天确认收入；预付以后年
度的，作为预收账款核算，在以后年度确认收入。财务人员做好相应台帐管理。
2.2 管理要点及流程图
2.2.1 收费管理：客人离场到达岗亭时，收费员刷好客人的磁卡后，需根据电脑显示的应收金额，先把发票撕好，递给客人发票的同时告诉客人应交金额，待客人按发票数交足款后方可放行。严禁先收钱，后给发票的行为；每个收费员从使用其电脑卡号、密码开始收费到退出改由另一收费员电脑卡号登陆为一个收费周期，每个收费周期的始末都需填写“停车场日报表”。当值人员需认真、完整填写完表单上的所有项目，签字确认后，连同当班营业款项投入投包保险柜中。
2.2.2 财务收费稽核与核算：收费员负责稽核前一日的收费情况，日报表与停车场系统必须核对一致，通过电脑收费系统计费，收费员每天将当班记录表与电脑收费系统核对，包括清点主力店优惠券，核对准确无误后存入银行；财务部负责不定期地复核其稽核结果。
2.2.3 发票管理发票应由财务人员负责购买、领用、核销
。 1）财务会计负责购买停车场发票。
2）由财务部收费员于公司财务部整包领出，在财务部现场清点、编号后双方登记确认；
3）停车场领班到财务部收费员处根据需要分次领取发票，并互相登记确认；
4）停车场领班负责把发票具体交到每个岗亭的停车场收费员手中，并在一式二联的“停车场票款交接单”上互相签字确认。
2.2.4 流程图
2.3 停车场优惠、减免收费等审批流程
2.3.1 适用范围：对租金、车位管理费、购买车场代金券等的减免或优惠。
2.3.2 已办理免费和月卡的车辆，磁卡刷过后，道闸会自动放行，电脑中也不产生费用。
2.3.3 存在消费免费停车现象时，收费员须收回客人的消费凭条，作为抵减电脑金额的凭证，并在当日停车场收费日报表中注明代金券张数金额。
2.3.4 持代金券者：收费员须收回代金券并撕角作废，作为抵减电脑金额的凭证，并在当日停车场收费日报表中注明代金券张数金额。
2.3.5 军车警车：收费员须在“特殊车辆登记表“上登记完整信息及金额后，方可放行，并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。
2.3.6 来访车辆：使用“访客停车单”，一式二联，在公司客服前台开具，收费员须收回公司开具、有公司领导签字的访客单，填写完整访客单上的信息、登记好访客车辆产生的
应收金额，方可放行。遇特殊情况，有公司相关人员口头指示后，可先行放行，但必须在当天下班前收到补填的访客停车单，并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。
7）送货车辆（免费停车1 小时）：使用“送货停车单”，有送货车辆进出地下收费停车场的租户到客服前台免费领取，送货司机向其收货单位索要加盖有收货店铺章的“送货停车单”，离场时交给收费员、同时需出示相关送货单方可免费停车1 小时，并在当日停车场收费日报表中注明相关信息。
2.2 特殊事项处理制度
2.2.1、废卡：当天产生的废卡，必须在当天处理，处理完毕停车场主管和岗亭收费员两人同时在特殊车辆登记表上签字，确认处理的时间和电脑产生的金额。
2.2.2、设备故障：收费员遇设备故障应立即通知停车场主管解决，停车场主管解决不了的找工程部维修，进而联系厂家。故障期间，收费员要做好手动开闸记录，并需停车场主管现场确认。严禁擅自人工启动道闸。
2.2.3、设备被损：收费员发现道闸被撞等设备被损事件，应立即通知停车场主管并留下车主、车辆，确保车道畅通，按公司规定要求车主赔偿，并将赔偿款交服务大厅收费员，发票交还车主，再记录存档。
2.4 停车场分成管理
2.4.1 独立的住宅物业停车场独立的住宅物业地下停车场收入直接记入公司停车场收入
，不参与项目公司进行分成。 2.4.2 插蜡烛模式销售物业与大商业共用的地下停车场1）如使用一套停车场收费系统的，因无法界定自持物业部分与销售物业部分的，先记入公司停车场收入，月底按规定与项目公司进行分成。
2）若自持物业与销售物业分别使用两套独立停车场收费系统的，能分别独立收费及核算的，对自持物业部分的停车场收入先记入公司停车场收入，月底按规定与项目公司进行分成；对销售物业的停车场收入直接记入公司停车场收入，不参与项目公司进行分成
2.4.3 大商业地面停车位大商业地面停车位的收入应先记入公司停车场收入，月底按规
定与项目公司进行分成。
3 能源费管理
3.1 项目公司将电表过户前
物业公司应主动联系项目公司过户事宜，在整体入伙日十日之前，将电费户名由项目公司变更为物业公司，完成过户事宜。
3.2 项目公司将电表过户后如入伙后仍有整改项目的，物业公司工程部对施工方使用
电量进行计量，每月（或待整
改项目结束后）与项目公司（或施工方）结算。
3.2.1 工程部每月末定期抄取读表数，并将抄表清单交于物业客服人员。
3.2.2 物业客服人员根据抄表清单出具缴费通知书，经财务进行审核后，通知项目公司（或施工方）缴款。
3.2.3 客户按时缴款，收费员根据缴费通知书核对金额无误后，开具正式收据或发票，交付客户作为缴费依据。
3.2.4 收费员视同业主每月能源费收取情况登记台账，财务进行复核。对于当月欠费，及时跟进处理，采取相关措施，加大催费力度。
3.3 入伙时项目公司未能及时过户，项目公司虽已垫付电费的，物业公司仍应每月抄表向业主收费。
3.3.1 工程部应每月月末抄表，并将抄表结果反馈至财务部，财务部根据电费发票及抄表数计提物业公司成本；
3.3.2 项目公司完成过户后，欲结算前期垫付电费且电费发票为项目公司抬头的，应由项目公司出具证明函件，持证明函件至当地电力部门更改电费发票抬头或换取增值税发票
（可更改抬头）
3.3.3 项目公司减免其垫付电费的，应冲减物业公司相应期间内已计提的能源费成本，并结转代收业主的能源费。
3.4 正常经营电费管控要点入伙后销售物业入住率逐步提高，因公司的机房用电多数
是采用台电的契约用电制，只
要尖峰用电超过装置契约时，就会罚款2～3 倍，这代表控制机房用电将能够有效的省下电费；而如因用电量不足则会导致契约电量在总用量中的占比提高，因此如入住率不足，则应敦促工程部下调契约电量。如机房内为多台变压器的，则可根据预估入住时间表，适当停运变压器（变压器停运后如需再度启用，按国家相关规定需进行预防性电试，会产生费用，因此变压器的停运也需慎重，应测算变压器停运后可节省能源及进行预防性电试的费用，权衡利弊）。
4 工程维保业务
物业公司工程维保主要包括公共维修基金内的工程维保、维保期内的工程维保，维保期后的工程维保，项目遗留问题及共用设施日常维护费范围内的工程维保。
4.1 公共维修基金范围内的工程维保公共维修基金是指售房单位在销售商品住房时依
法向购房者根据售房合同一次性代为
收取的用于日后对该物业管理区域内的共用部位、共同设施和设备保修期满后的维护、大修、更新、改造的储备资金。
项目公司将代收的维修基金移交给所在地物业管理行政主管部门代管。条件具备的小区，经业主委员会提交业主大会决定，可以将维修基金交给业主委员会或物业管理公司代管。维修基金由物业管理行政主管部门代管的，物业管理行政主管部门不得干涉维修基金的正常使用。
维修基金归全体业主共有，应设立专帐管理，专款专用，定期接受业主大会和业主委员会的检查与监督。维修基金明细户一般按照单幢房屋设置。维修基金的使用，由物业管理公司提出年度使用计划，经业主委员会审核、业主大会批准后实施。维修基金不足时，应当按照业主委员会的决定和所拥有的房屋建筑面积比例，缴纳物业维修基金。
4.2 维保期内工程维保在物业的工程接管验收阶段，项目公司和物业公司要按《大商
业开业及住宅入伙接管规
定》进行移交接管，确保各分项工程完全满足国家相关规范和使用的要求，对存在的问题要及时督促施工单位整改后移交物业公司，办理有关的交接手续。
在物业接管验收后，物业管理处就需担负安全和运行管理的责任，确保工程的正常使用和安全；对于接管范围内需组织后续施工的，项目公司、施工单位和商管物业公司签署三方协议后方可进行，施工期间管理归商管物业公司。
对工程出现的各类质量问题及时记录，并直接反馈到承建单位（需项目公司委托），督促整改。当工程出现问题，多次联系相关施工单位而不能如期履行合同要求的情况下（物业管理处有清楚记录的故障情况，联系时间，联系人等，甚至有函件通知的形式），物业管理处应以工作联系单或函件的形式告知项目公司，请求协助处理。甚至扣除施工单位质保金。在工程维保期内，对于工程土建和设备设施的维修由施工单位承担并支付工程费用。
4.3 维保期后工程维保工程土建和设备设施的维修及日常零星维修费由物业公司自
行维修，并在日常经营中支
付维修维护费用。
4.4 项目工程遗留问题根据《大商业开业及住宅入伙接管规定》，问题定责为施工质量
缺陷和功能不完善的由
项目公司负责，因设施不完善、质量缺陷等事项，由地方公司采取措施，保证安全、正常使用，由此增加的费用由项目公司承担。
4.5 共用设施日常维护费有些地方公司按当地政策向业主收取共用设施日常维护费。
共用设施日常维护费按年度
收取，收费标准由物价局审定，物业公司在实际支出时需审批后方可支出，并需向业主委员会公示费用。
共用设施日常维修是指对房屋共有部位、共用设施损坏进行修复及日常养护、检修。主要包括：屋面防水层、外墙面修补；公用污水管、雨水管、废水管、空调落水管的疏通、维修；自来水上下总水管疏通和零件更换、防冻保暖；水箱清洗，水箱内壁粉刷、紫铜浮球及零配件更换；楼梯间、走廊通道、门厅、楼内共用自行车房(库)共有部位墙面涂料，楼梯间门窗和楼梯及其扶手的油漆、维修；楼内消防、信报箱、电子防盗门等设施及其管线的养护、检修等；垃圾道、烟道、连接井的疏通、维修；化粪池清理等。共用设施日常维修费应专款专用。物业公司做代收代付处理。
4.6 工程维保期后物业公司维保费支付流程
4.6.1 维保材料采购计划的制定及审批每月末住宅物业根据年度预算编制次月工程维保
计划，审批至区域总经理后，根据工程
维保计划制定工程物料申购单。申购单需经主管领导、财务负责人、总经理、区域财务副总、区域总经理审批。
年月份工程物料申购单
4.6.2 对于紧急采购，必须事先申请，由公司总经理审批后实施。每月紧急采购总额不得超过当月采购计划的10%。特殊情况紧急采购（包括但不限于爆管、失火、停电、燃气泄露等）可以口头请示主管领导后先采购后办理书面申请。
4.6.3 工程材料采购控制。（参见《工程物资管理》）
4.6.4 直接委托、招投标采购（参见《采购操作指引》）
4.6.5 合同履行及监督管理。(参见《合同管理》)
4.6.6 合同款项支付
1）严格按照合同约定的付款方式和金额执行
2）付款前须有合同履行监督责任人按合同约定的质量标准出具的书面检查评估意见
3）严格执行合同中适用于质量保证的尾款（如有），履行质量问题扣款的条款内容
4）维保合同评估（竣工验收）为付款前有业务经办部门组织进行的业务效果评估（竣工验收），以及尾款支付前的质量保证评估（如有约定）。评估结果作为款项支付的依据
5）合同约定的保证期内，发生因质量原因引起的维修费，应抵扣质量保证金
6）付款须有完善的付款审批手续。
4.6.7 成本归集月末根据原材料出库单编制“原材料出库汇总表”及工程合同约定
当期应付费用归集分
配工程维保费用。
年月原材料出库汇总表
部门：住宅管理处共1 页第1 页
库管员：部门经理：分管副总：
5 押金、保证金管理
5.1 押金保证金是按合同或相关规定向业主收取的可以退还的资金，是保障公司的利益、降低公司的经营风险重要工具。
5.1.1 押金保证金的分类
物业管理公司的财务制度 一、财务会计管理的涵义 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了公司的资金运行。 物业就是公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范企业的财务行为，加强和经济核算。物业的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。 的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
的任务是： (一)筹集、管理资金 这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。 (二)经济核算 通过财务活动加强经济核算，改善，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。 (三)多元经营 积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。 (四)财务监督 实行财务监督，维护财经纪律。公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。
（最新）物业公司涉及的会计科目物业管理会计核算办法 第一章经营收入核算管理规定 经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人使用人提供维修管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入物业经营收入和物业大修收入1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人使用人收取的公共性服务收入公众代办性服务收入和特约服务收入企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人使用人的委托，对房屋共用部位共用设施设备进行大修取得的收入 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场游泳池各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入材料物资销售收入废品回收收入商业经营收入及无形资产转让收入等 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房歌舞厅美容美发屋商店饮食店等经营收入 2 经营收入的确认及其时间
2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人使用人签证认可后，确认为营业收入的实现企业与业主委员会或者物业产权人使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理物业经营物业大修等业务取得的经营收入计入主营业务收入科目其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入其他业务收入科目以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入其他应付款***场地停车费代收科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用(按协议规定列支)时，计入其他应付款***场地停车费代收科目借方;物业公司自身获得的收益，即其他应付款***场地停车费代收科目的贷方余额，借记并转入其他业务收入各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算 第二章成本费用核算管理规定 1 成本核算方法 成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理物业经营物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变 2 成本划分原则 为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限:
全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
三、清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图 工作流程图 编制：物业管理部日期：2016年9月日 审核：质量管理部日期：2016年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
物业公司的会计账务程序 物业管理企业会计相关账务处理 一、所设相关会计科目 1、资产类科目：库存现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用长期待摊费用固定资产 低值易耗品固定资产清理累计折旧在建工程 2、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付账款 短期借款长期借款其他应付款预收账款 预提费用应交税费 3、所有者权益类科目：实收资本资本公积 本年利润利润分配盈余公积 4、成本类科目：无 5、损益类科目：主营业务收入其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本营业税金及附加 其他业务支出营业费用管理费用财务费用营业外支出所得税费以前年度损益调整 二、相关账务处理（仅供参考）： 1、存现
借：银行存款——农行（明细科目为银行所在名称） 贷：库存现金 2、提现 借：库存现金 贷：银行存款——农行 3、预交地税款 借：应交税费—营业税5% —城建税5% —教育费附加3% —地方教育费附加2% ——地方价格调节基金1% —水利基金 贷:银行存款（库存现金） 4、地税养老金误收退税 借：银行存款 贷：其他应交款—养老保险基金 5、代付上月员工电话费 借：其他应收款—员工—电话费 贷：银行存款 6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊） 借：银行存款 贷：预收账款—基站电费 7、电信公司电费计入 借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费 8、转存单位定期存款一份
借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款 9、付上月份税款 借：应交税费—营业税—城建税—教育费附加—水利基金 —养老保险基金 贷：银行存款 10、付上月份电话费 借：管理费用—电话费 贷：银行存款 11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、 绿化、商铺、消防、生活用水等） 借：管理费用—水费（办公……） 预收账款—业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款 12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费 预收账款—业主二次供电能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款 13、收电信线路改造劳务费 借：库存现金
一般物业公司会计都做些什么工作呀? ?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误； ?审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批； ?定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整； ?审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。 ?每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划； ?及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作； ?对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况； ?每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况； ?年终协助总经理编制年度预算。 房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
房地产公司的物业会计的账务处理一般物业公司会计都做些什么工作呀? ?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误; ?审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批; ?定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整; ?审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。 ?每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划; ?及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作; ?对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况; ?每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况; ?年终协助总经理编制年度预算。 房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业
物业公司的会计处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众**性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、
废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。以下内容需要回复才能看到 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，
物业公司的会计账务程 序 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
物业公司的会计账务程序 物业管理企业会计相关账务处理 一、所设相关会计科目 1、资产类科目：库存现金其他货币资金短期投资 应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用 长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理 累计折旧在建工程 2、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付账款 短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用 3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积 4、：无 5、：其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本营业税金及附加其他业务支出管理费用财务费用营业外支出所得税费 二、相关账务处理（仅供参考）： 1、存现 借：——农行（明细科目为银行所在名称） 贷：库存现金 2、提现 借：库存现金
贷：——农行 3、预交地税款 借：—营业税5% —城建税5% —教育费附加3% —地方教育费附加2% ——地方价格调节基金1% —水利基金 贷:银行存款（库存现金） 4、地税养老金误收退税 借：银行存款 贷：其他应交款— 5、代付上月员工电话费 借：其他应收款—员工—电话费 贷：银行存款 6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊） 借：银行存款 贷：预收账款—基站电费 7、电信公司电费计入 借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费 8、转存一份 借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款
9、付上月份税款 借：—营业税—城建税—教育费附加—水利基金 — 贷：银行存款 10、付上月份电话费 借：管理费用—电话费 贷：银行存款 11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等） 借：管理费用—水费（办公……） 预收账款—业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款 12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费 预收账款—业主二次供电能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款 13、收电信线路改造劳务费
此文档下载后即可编辑 一、物业管理相关知识 1、什么是物业管理 物业管理是物业公司受业主委员会的委托，依据物业管理委托合同，对业主的房屋建筑及其设备，公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治，并向所有人和使用人提供综合性的有偿服务。 2、物业管理的内容 （1）常规性的公共服务：物业管理企业面向业主提供的最基本的管理与服务工作。包括：建筑主体管理、设备设施管理、环境卫生管理、绿化管理、安保管理、消防管理、车辆道路管理（2）针对性的专项服务和委托性的特约服务: 物业管理企业为满足某些业主的一定需要而提供的各项服务工作。包括：日常生活服务、商业服务、代理中介服务等。如：在做好公共服务的同时，在管辖的区域内附属开展装饰装修、工程维修、代租房屋等多种经营服务。 3、物业管理的公司形式 （1）开发商的子公司或分公司。 （2）具有法人性质的独立的物业公司。 （3）挂靠某物业公司的物业管理处。 （4）不具备资质的违法经营的物业公司。 4、物业管理的业态及分类 （1）物业管理的业态是指物业企业为满足不同类型的物业服务而形成的不同经营形态。 （2）可分为五大类:住宅物业、商业物业、办公物业、工业物业、公共设施物业。 （3）住宅物业又可细分为普通型住宅物业、别墅型住宅物业。商业物业可分为商场物业、酒店物业等。办公物业可细分为行政办公、写字楼办公等物业形式。公共设施物业可细分为医院、学校、政府等物业。 5、物业公司服务的计费方式
车辆费、印花税、劳动保护费等。 （3）公共设施财产保险费。 （4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。 （5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。（6）所得税费用：利润总额的25%计提。 四、日常主要经营业务的财税处理 1、收取物业管理费 案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？ 解析： （1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。（2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 （3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。 （4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税 人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务 发生的条款。 （5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符 合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳 税义务发生的 条款。 （6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当
目录 第一章会计核算指引 第一节会计基础工作 (1) 第二节会计科目使用说明 (1) 1 主要会计政策 (1) 2 科目设置原则及使用说明 (1) 第三节会计电算化 (2) 1 建立账簿 (2) 2 分配权限 (3) 3 反结账 (3) 第三节税费管理 (3) 1 企业所得税 (4) 2 营业税 (4) 3 印花税 (4) 4 其他税种 (6) 第二章财务业务管控 第一节核心业务内部控制 (7) 1 物业服务费管理 (7) 2 停车场管理 (9) 3 能源费管理 (13) 4 工程维保业务 (15) 5 押金、保证金管理 (18) 6 多种经营业务管理 (21) 7 广告业务管理 (22) 8 增值收费业务管理 (23) 第二节具体财务管理办法 (25) 1 财产保险投保及理赔 (25) 2 经济合同管理 (27)
3 工程材料管理 (27) 4 物业公司入伙流程 (32) 5 物业公司撤管管理 (43) 附件：物业公司标准科目表 (46)
本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销售型物业。 第一章会计核算指引 第一节会计基础工作 参考《财务操作指引》。 第二节会计科目使用说明 1 主要会计政策 1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。 1.2 会计年度：公历1 月1 日至12 月31 日。 1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币。 1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。 1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。 2 科目设置原则及使用说明 2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财
物业管理公司要交纳哪些税 2011-1-19 11:19互联网【大中小】【打印】【我要纠错】 物业管理公司应以服务性营业收入额（包括主营业务收入和其他业务收入）为征税对象和计税依据，向税务机关交纳一定量的营业税金及附加，包括营业税、城市维护建设税、教育费附加等。物业管理公司通过设置“营业税金及附加”账户核算营业收入应负担的税金及附加。而公司发生的费用性税金，如房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等，则应在“管理费用”账 户核算。 公司在月终按规定计算出当月应缴纳的营业税，借记“营业税金及附加”账户，贷记“应交税费”账户。 一、关于管理费等收入的征税 物业管理公司在为房屋业主及租住房提供服务而收取的管理费（包括向房产开发商收取的尚未租、售的有关空房产的管理费）、服务费（包括保洁费、保安费、公共设施养护费、停车费等各种名目的收费）、维修费（包括维修材料费及人工费）、租赁费（包括居民租住公有住宅的租金收入）等收入，征收5%的营业税。 二、关于代办性收入的征税 1、代办购物手续费的征税 为房屋业务及租住户代购货物，除了将代购货物的发票直接交付委托方的，可按收取的代办手续费收入征收5%的营业税。 对为房屋业主及租住房代办的防盗门（窗）、晒衣架、隔离栏等物品也应按规定征收增值税。 2、代办收费取得收入的征税 为房屋业主及租住房代收代付水、电、煤、电话费以及代收代付垃圾费等各种业务而取得的收入，可以按扣除实际支付给供水、供电、供气以及电话局、环卫所等部门后的余额，征收5%的营业税。 三、关于房屋三项维修基金的征税及计算 物业管理公司向房屋业主收取的房屋共用部位维修基金以及向房屋开发商在交付房产管理权时收取的房屋共用部位维修基金，因其属专款专用、专户存储，基金的所有权属房屋业主管理委员会或物业产权人、使用人，物业管理公司仅是代管使用，据实列支，可暂不征收营业税。倘若物业管理公司以提供劳务形式，从房屋三项维修基金中取得的收入，则应按规定征收5% 的营业税。 四、关于代开发票或收据的征税及计算 对物业管理公司为私房业主或租住户代开出租房屋发票或收据，应照章征收5%营业税。 五、关于缴税的账务处理举例： 某物业管理公司某月各种服务收入合计为73800元，按5%缴纳营业税，按营业税的7%缴纳城市维护建设税，按营业税的3%缴纳教育费附加，其税金及附加的计算和账务处理如下：
1、主营业务成本： （1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。 （2）电费。 （3）水费。 （4）外聘绿化养护费。 （5）外聘清洁卫生费。 （6）外聘秩序维护费。 （7）公共设施设备日常运行维修和保养费。 2、其他业务成本： （1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。 （2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。 3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。 4、管理费用： （1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。 （2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。 （3）公共设施财产保险费。 （4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。 （5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。 （6）所得税费用：利润总额的25%计提。 四、日常主要经营业务的财税处理 1、收取物业管理费 案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？ 解析： （1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 （2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 （3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。 （4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。 （5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的 条款。 （6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。
物业公司一般要设置哪些会计科目
物业公司一般要设置哪些会计科目？ [ 标签：物业公司, 会计科目 ] 冰冰的莹子 2009-02-01 18:49 满意答案好评率：100% 一、会计科目及使用说明第204号科目预收账款 1、本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养、绿化等预收的公共性服务费等。 2、企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。预收账款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收账款”科目的贷方，不设本科目。 3、本科目应按有关单位和个人设置明细账。 4、本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。第205号科目代收款项 1、本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。 2、企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科
目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。 3、本科目应按代收代交费用种类设置明细账。 4、本科目期末贷方余额，反映企业向未支付的代收款项。第209号科目其他应付款1、本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。 2、发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。 3、本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细账。 4、本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。第281号科目代管基金 1、本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。 2、企业收到代管基金时，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款－－代管基金存款”科目，贷记本科目。企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共同设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：由本企业承接房屋共用部位、共用设
物业管理服务公司财务管理制度及流程 （附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度） 财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 一、管理方案 财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 二、管理原则 严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。 三、财务会计制度 总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。 四、财产管理制度 (1) 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。 (2) 财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。 (3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。 (4) 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。 (5) 各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。 (6) 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。 (7) 固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。 (8) 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。 (9) 固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。 (10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。 (11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。 (12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。 (13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。 (14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
物业公司收取和退还押金应如何账务处理 2011-6-29 15:59:00 文章来源：互联网 问：我公司有物业出租，向租户收取押金时应开收据还是发票，退押金时要如何处理。如租户已遗失开具的票据，是否可以不用退还押金？ 回：业户向对方收取押金，应区别以下情况分别处理： (一)业户提供应税劳务向对方收取押金时，依据现行的《中华人民共和国营业税暂行条例》及其实施细则的有关规定，纳税人的营业税计税营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。所称的“价外费用”包括收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合有关条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费。 据此，纳税人提供出租劳务收取的押金符合上述规定的情形，应作为“价外费用”并入计税营业额征收营业税并应将所收押金在该劳务款发票内单列一行开具。 (二)业户退回押金时，应根据财政部颁布的《会计基础工作规范》(财会字〔1996〕19号)以及广州市地方税务局《关于企业所得税纳税人以不法凭证列支成本费用税务处理的实施意见》(穗地税发〔2005〕276号)中“合法、有效的凭证”的相关规定为用票依据；如收款人是自然人，可由预收款单位在退款单上写明退押金的项目、金额、原发票号码及相关记账凭证号，并由收款人签字后才可报账。 另外，根据《印发<广州市地方税收发票管理若干规定>的通知》(穗地税发〔1997〕86号)的规定：业户发生退还全部或部分经营收入时，如未作账务处理，可向客方索回已开具的发票联注销，退回部分款项的，可重新按实收款项开具发票；如已作账务处理，应凭对方复印的发票和有关证明(要有单位公章或消费者个人签字及身份证号码)开具“红字发票”。出租方退还的押金凭承租方提供的凭证可允许从当期计税营业额中予以扣减。
物业管理公司收费员工作流程 1.1 预缴半年管理费 1.1.1 物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费缴费通知书》，详列应交款明细，规定商户须在收到《缴费通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。 1.1.2 每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。 1.1.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。 1.1.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《园区公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.1.5 《付款通知书》、《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由财务部负责编制，统一经运营部发出通知商户。 1.2 预缴三个月管理费 1.2.1 物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费缴费通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈缴费通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。 1.2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。 1.2.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。 1.2.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《园区公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.2.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经运营部发出通知商户。 1.3 预缴一个月管理费 1.3.1 物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费缴费通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈缴费通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。 1.3.2 每月的1日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。 1.3.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。 1.3.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《园区公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.3.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经运营部发出通知。
一、所设相关会计科目 1、资产类科目：库存现金、银行存款、其他货币资金短期投资、应收票据、应收账款、预付账款其他应收款、长期待摊费用、固定资产、低值易耗品、固定资产清理、累计折旧、在建工程等。 2、负债类科目：应付职工薪酬、应付票据、应付账款、短期借款、长期借款、其他应付款、预收账款、应交税金、其他应交款等。 3、所有者权益类科目：实收资本、资本公积、本年利润、利润分配、盈余公积等。 4、成本类科目：无，一般不通过成本结转，直接进主营业务成本或其他业务支出科目。 5、损益类科目：主营业务收入、其他业务收入、投资收益、营业外收入、主营业务成本、税金及附加、其他业务支出、销售费用、管理费用、财务费用、营业外支出、所得税、以前年度损益 调整等。 二、相关账务处理（不限于且仅供参考）： 1、存现 借：银行存款（明细科目为银行所在名称） 贷：库存现金 2、提现 借：库存现金 贷：银行存款 3、计入税金及附加 借：税金及附加 贷：应交税费——应交城市维护建设税 应交税费——应交教育费附加 4、养老金误收退税 借：银行存款 贷：应付职工薪酬—养老保险基金 5、代付上月员工通话费 借：其他应收款—员工—电话费 贷：银行存款 6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊） 借：银行存款 贷：预收账款—基站电费 7、电信公司电费计入 借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费 8、转存单位定期存款一份 借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款
9、当月缴纳上月应缴未缴的增值税 借：应交税费——未交增值税 贷：银行存款 10、付上月份电话费 借：管理费用—电话费 应交税费—应交增值税（进项税额） 贷：银行存款 11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等）借：管理费用—水费（办公……） 应交税费—应交增值税（进项税额） 预收账款—业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款 12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费 应交税费—应交增值税（进项税额） 预收账款—业主二次供水能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款 13、收电信线路改造劳务费 借：库存现金 贷：其他业务收入—维修收入 14、付万用表检测费用及购润滑油 借：管理费用—维修费 低值易耗品—维修用具 贷：库存现金 15、购书刊、洗发水（发放员工） 借：应付职工薪酬—工会经费、职教费 贷：库存现金 16、收商铺水电费 借：库存现金 贷：其他应收款—商铺—电费/水费 17、发放上月管理员工工资 借：应付职工薪酬-工资等 贷：库存现金
物业公司会计核算办法 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款