物业公司会计核算办法
第一章经营收入核算管理规定
1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。
1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。
2 经营收入的确认及其时间
2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。
3 经营收入会计科目处理
3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。
第二章成本费用核算管理规定
1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。
2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限：
2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
2.2 生产经营成本与期间费用的界限凡与企业直接生产经营活动无关的经营管理性支出均计入期间费用。如：为组织管理企业而发生的行政性管理支出等。
2.3 不同会计期间的成本费用界限根据“权责发生制”原则确定当期的成本费用，正确核算“待摊费用”和“预提费用”。会计期末未经主管税务机关认可的“待摊费用”及“预提费用”，均应计入当年度损益。
2.4 不同核算单位的费用界限根据管理需要，按照管理处核算成本费用。管理处发生的成本费用，直接计入该管理处成本。 3 成本核算及科目设置
3.1按不同管理处设置“主营业务成本”明细账，计算并归集主营业务成本。
3.2主营业务成本下按物业管理过程中不同的核算对象，设置“物业管理成本”、“物业经营成本”、“物业大修成本”，并在明细科目下按成本类别设置三级明细科目。
3.3 物业管理成本的核算
3.3.1自营方式管理成本的核算。采用自营方式进行物业管理服务的，可将发生的各项直接费用按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。3.3.2出包方式管理成本的核算。对部分采取出包方式进行的公共性服务，如绿化、保洁等，一般按照签订的承包合同付款，成本即为合同的结算款，并按成本类别计入“主营业务成本—物业管理成本”。
3.4 物业经营成本的核算物业管理企业经营由业主委员会或物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施等物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等计入“主营业务成本—物业经营成本”。直接为以上经营项目发生的人工工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费、劳动保护费；材料费、水电费等也计入“主营业务成本—物业经营成本”。
3.5物业大修成本的核算物业大修成本是指物业管理企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新改造任务实际发生的工程支出。
3.6其他业务支出的核算其他业务支出是指企业从事其他经营活动所发生的有关成本和费用支出。企业支付的商业用房有偿使用费，计入其他业务支出。
3.7期间费用的核算企业筹建期间所发生的开办费，在企业尚未实现收入之前计入“长期待摊费用”，不计入当期损益。在实现收入后，开办费一次计入当期损益。属于筹建期以后至企业实现收入前发生的期间费用，直接计入当期损益；企业实现收入以后，即正常经营期间发生的期间费用，直接计入当期损益。期间费用核算的科目设置按照《****集团财务管理制度》的规定执行。办公费、通讯费、业务招待费、业务宣传费、差旅费统一在期间费用下按照部门类别进行核算。
第三章物业工程的核算
1 物业工程的内容物业工程，是指物业管理企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造及由业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修等工程。物业工程按其实施方式的不同一般分为两种：自营方式，指物业管理企业自行组织施工；出包方式，指物业管理企业委托外单位承包工程。
2 物业工程的核算应在“在建工程”科目下设置明细科目“物业工程”，用于归集物业工程所发生的各项支出。该科目借方登记物业工程发生的各项支出；贷方登记已完物业工程成本的结转数；科目借方余额，反映在建工程的实际成本。本科目应按工程项目类别设置明细账进行核算。
2.1自营工程的核算。企业自行组织施工时，本科目借方核算物业工程施工中发生各项费用，包括人工费、材料费、工程物资、机械使用费等。上述费用在发生时确定由
某个工程项目负担,则直接计入该项目成本；若涉及多个工程项目，应增设相应科目归集有关费用支出，再按一定标准分配计入各有关项目。
2.2 出包工程的核算。委托外单位承包工程时，将支付给承包单位的工程价款，计入“在建工程——物业工程——**工程”科目，贷记“银行存款”等科目。 2.3 工程完工交付使用的核算。
2.3.1企业承接的房屋共同部位、共同设施设备大修、更新改造工程完工交付使用时，其工程决算价款，须经业主委员会或物业产权人、使用人签证认可。若该工程价款由维修基金列支，则根据分摊表进行转账结算；若该工程不由维修基金列支，则根据物业产权人、使用人的签证进行价款结算。
2.3.2工程完工交付使用的会计科目处理：借记“银行存款”或“长期应付款—代管基金”科目，贷记“主营业务收入—物业大修收入”科目；同时结转已完物业工程成本，借记“主营业务成本—物业大修成本”，贷记“在建工程—物业工程—**工程”科目。
第四章维修基金的核算
1 科目设置应在“专项应付款”下设置明细科目“代管基金”，用于核算企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金。
2 维修基金的核算
2.1收到维修基金的核算收到维修基金时，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—本金”。
2.2维修基金利息核算企业收到银行计息通知单，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款”科目，贷记“专项应付款—代管基金—利息收入”。
2.3维修基金收益核算物业企业有偿使用产权属全体业主共有的商业用房和共用设施设备，应支付的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，作为维修基金的收益，计入“专项应付款—代管基金”的贷方。
2.4维修基金使用核算由本企业承接房屋共用部位、共用设施设备进行大修、更新、改造任务的项目，实际发生的工程支出，通过“物业工程”科目核算，核算方法同第四章
2.3.1。由外单位承接大修任务的，工程完工后，经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，并根据维修基金分摊表进行分配转账，借记“专项应付款—代管基金”，贷记“银行存款”等科目。
第五章代收款项的核算
企业应在“其他应付款“科目下设置明细科目“代收款项”，用于核算企业代收代付款项，如代收的电表初装费、有线电视初装费等。企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。本科目应按代收代交费用种类设置明细并按往来单位进行核算。
第六章现金流量分类根据
****集规字[2005]第17号文件，结合物业行业特点，对现金流量的分类规定如下：
1 现金流量的具体分类：序号小博科代码大博科代码项目名称具体归集范围
一、经营活动现金流量
1、111 201 销售商品，提供劳务收到的现金销售商品、提供劳务及其他业务收入实际收到的现金，如，物业管理及其经营、材料销售、出租收入、代理中介等业务所收到的现金
2、112 202 收到的税费返还收到返还的各种税费，包括地方性财政返还收入
3、113 203 收到的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目外收到的与经营活动有关的现金流入，包括各种管理费收入、罚没收入、个人赔偿款、职工备用金及个人各种代垫还款、存款利息收入、质保金等
4、121 204 购买商品、接受劳务支付的现金购买材料、商品、接受劳务实际支付的现金，主要包括主营业务和其他业务性支出所支付的现金，具体指物业管理成本支出（含物业非在编现场操作人员工资）
5、122 205 支付给职工以及为职工支付的现金支付给在职职工的工资、奖金、福利、各种社会保障性支出及个人所得税等。固定资产等在建工程职工支出不在此项
6、123 206 支付的各种税费企业按规定支付的各种税费，不包括固定资产等资本化税费支出
7、124 207 支付的其他与经营活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与经营活动有关的支出，如罚款支出、个人备用金及各种代垫款现金支出、管理费用及营业费用现金支出等
二、投资活动现金流量
1、211 301 收回投资所收到的现金企业出售、转让或到期收回（除现金等价物以外）的短期投资、长期股权投资、长期债权投资本金所收到的现金
2、212 302 取得投资收益所收到的现金企业因股权性和债权性投资而取得的股利、利息所收到的现金
3、213 303 处置固定资产、无形资产和其他长期资产所收到的现金净额处置收入减处置费用后的净额，包括保险赔偿性收入。（支出数以负数反映）
4、214 304 收到的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目以外的与投资活动有关的现金收入
5、221 305 购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金企业购建固定资产、无形资产和其他长期资产所支付的现金，不包括资本化利息及融资租赁费
6、222 306 投资所支付的现金企业权益性和债权性投资所支付的现金（含投资支付的手续费），包括委托银行贷款、暂列入往来科目的投资。
7、223 307 支付的其他与投资活动有关的现金反映企业除上述项目外与投资活动有关的现金支出
三、筹资活动现金流量
1、311 401 吸收投资所收到的现金企业收到的投资者投入的现金，包括发行股票、债券等方式筹集资金实际收到的款项净额（发行收入减支付的佣金等发行费用的净额）
2、313 402 借款所收到的现金企业举借各种长短期借款收到的现金，包括银行贷款（含委托贷款）、向集团外单位借款所收到的现金
3、314 403 收到的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业收到的除上述项目外与筹资活动有关的现金，包括接受现金捐赠、集团内拨款、押金、代收款项、代收维修资金等
4、321 404 偿还债务所支付的现金反映企业偿还债务本金所支付的现金，包括银行还贷（含委托贷款还贷）、偿还向外单位所借款项等
5、322 405 分配股利、利润或偿还利息所支付的现金企业支付的股利、利息等现金支出，包括计入固定资产价值、财务费用和项目开发成本的各种借款利息、票据贴息及融资租赁费
6、324 406 支付的其他与筹资活动有关的现金（集团内关联企业各种往来款）反映企业支付的除上述项目以外的与筹资活动有关的现金支出，包括捐赠支出、集团内拨款归还代收款项、划转维修资金等现金支出
四、汇率变动对现金的影响
1.现金流量发生时的记帐汇率与现金及现金等价物净增加额中外币现金净增加额期末汇率之间的折算差额
2 “将净利润调节为经营活动现金流量”补充资料的填列序号小博科代码大博科代码项目名称具体归集范围
1 701 701 净利润反映企业当期实现的净利润，按利润表中“净利润”填列
2 702 702 计提的资产减值准备反映企业计入当期损益的八大资产减值准备计提数，按八大资产减值准备科目分析填列
3 703 703 固定资产折旧反映企业计提的计入当期损益的累计折旧，按“累计折旧”明细科目分析填列
4 704 704 无形资产摊销计入当期损益的无形资产摊销数，按“无形资产”明细科目分析填列
5 705 705 长期待摊费用摊销反映计入当期损益的长期待摊费用摊销数。具体按“长期待摊费用”明细科目分析填列
6 706 706 少数股东损益编制合并报表的企业，在合并利润表中反映少数股东的损益按合并利润表“少数股东损益”数填列
7 707 707 未确认的投资损失编制合并报表的企业，在合并资产负债表中反映的子公司超过母公司投资账面价值的那部分亏损，按合并资产负债表“未确认投资损失”填列
8 708 708 待摊费用的减少（减：增加）反映企业当期待摊费用的增减数，按“待摊费用”科目期初期末差额填列
9 709 709 预提费用的增加（减：减少）反映企业当期预提费用的增减数，按“预提费用”科目期初期末差额填列。项目开发预提成本不在此列
10 710 710 处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（减：收益）反映企业处置固定资产、无形资产和其他长期资产发生的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列
11 711 711 固定资产报废损失反映企业固定资产盘亏（或盘盈）的净损益，按“营业外收入”、“营业外支出”明细科目分析填列
12 712 712 财务费用反映企业本期发生的属于投资活动和筹资活动并计入当期损益的利息支出等财务费用(含项目开发利息支出)。利息收入不在此列。按“财务费用”、“开发成本”明细科目分析填列
13 713 713 投资损失（减：收益）反映企业投资所发生的净损益，按“投资收益”科目填列
14 714 714 递延税款贷项（减借项）反映企业本期递延税款的净增加或净减少，按“递延税款”科目分析填列
15 715 715 存货的减少（减：增加）反映企业存货的减少或增加，按存货下属科目期初期末差额填列
16 716 716 经营性应收项目的减少（减：增加）只反映企业与经营活动有关的应收明细科目的减少或增加，应扣除计入“其他应收款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应收票据”、“应收账款”、“其他应收款”、“预付账款”、“应收补贴款”及其他流动资产科目期初期末差额填列
17 717 717 经营性应付项目的增加（减：减少）只反映企业与经营活动有关的应付明细科目的增加或减少，应扣除计入“其他应付款”等科目中集团内外投资和筹资性活动往来款项，按“应付票据”、“应付账款”、“预收账款”、“应付工资”、“应付福利费”、“应交税金”、“其他应交款”、“其他应付款”、“预计负债”、“长期应付款”、“专项应付款”等科目期初期末差额填列
18 799 799 其他其他需调整和反映的项目
第六章附则
六、本办法未尽事宜，按照《****集团财务管理制度》执行
物业管理公司的财务制度 一、财务会计管理的涵义 财务是指企业为达到既定目标所进行的筹集资金和运用资金的活动。在经营过程中，各类管理服务费、特约代办服务费、各种兼营性服务的收入和相应的开支等，就构成了公司的资金运行。 物业就是公司资金运行的管理，在资金运行过程中，包括整个物业经营出租、管理服务收费等资金的筹集、使用、耗费、收入和分配。要按照政府有关规定，规范企业的财务行为，加强和经济核算。物业的对象就是物业经营、管理、服务的资金费用和利润。为了提高经济效益，扩大收入来源，使物业不断保值增值，许多公司实行“一业为主，多种经营”的方针，公司下属既有商业贸易部门，也有工程维修机构，还有出租物业及其他提供有偿服务服务机构。 的主要内容有：对资金筹集运用的管理，固定资产和经租房产租金的管理，租金收支管理，商品房资金的管理，物业有偿服务管理费的管理，流动资金和专用资金的管理，资金分配的管理，财务收支汇总平衡等等。
的任务是： (一)筹集、管理资金 这就是要保证物业经营的需要，加快资金周转，不断提高资金运用的效能，尤其是提高自有资金的收益率。公司的主要经济来源是房租收入、物业有偿服务管理费收入，要大力组织租金收入，加强有偿服务管理费的收费工作，做到应收尽受，提高回收率。另外，在资金使用上，对各项支出要妥善安排，严格控制，注意节约，防止浪费。充分发挥资金的效果。 (二)经济核算 通过财务活动加强经济核算，改善，降低修缮、维修、养护成本，不断降低消耗，增加积累，提高投资效益和经济效益。 (三)多元经营 积极组织资金，开辟物业经营市场，“一业为主，多元经营”，不断寻求物业经营的新生长点，不断拓展物业经营的新领域，形成新优势。 (四)财务监督 实行财务监督，维护财经纪律。公司的经营、管理、服务，必须依据国家的方针、政策和财经法规以及财务计划，对公司预算开支标准和各项经济指标进行监督，使资金的筹集合理合法，资金运用的效果不断提高，确保资金分配兼顾国家、集体和个人三者的利益。
全套物业管理公司工作流程图一、管理工作流程图 1．文件控制流程图 2．记录控制流程图 3．人员和培训管理流程图 4．采购管理流程图 5．物业服务管理流程图 6．顾客满意管理流程图 7．不合格品（服务）管理流程图 8．业主投诉处理流程图 二、安保工作流程图 1．安保管理流程图 2．物业管理部工作流程图 3．安保主管工作流程图 4．班长日检查工作流程图 5．样板房安保员岗位工作流程图 6．侧门岗安保员工作流程图 7．巡楼安保员操作流程图 8．业主搬迁操作流程图 9．外来人员出入管理流程图 10．消防应急方案出来流程图 11．突发事件处理流程图 12．安保工作重大事项处置流程图 13．电梯困人处理流程图 14．管理处火灾处理流程图 15．车库（场）岗位工作流程图 16．车库（场）收缴费管理流程图 17．车库（场）异常情况处置流程图 18．车辆冲卡处理流程图 19．可疑车辆出场处置流程图
三、清洁绿化工作流程图 1．清洁管理流程图 2．清洁不合格处理流程图 3．绿化管理流程图 4．绿化不合格处理流程图 5．清洁绿化主管检查流程图 四、工程工作管理流程图 1．基础设施和工作环境管理流程图 2．机电设备管理流程图 3．业主报修接待处理流程图 4．消防报警信号处理流程图 5．电梯故障处理流程图 6．恒压变频生活供水系统操作流程图 7．低压变配电设备维修保养流程图 8．新接楼宇入伙管理流程图 9．业主入伙手续办理流程图 10．房屋装修管理流程图 11．物业接管验收流程图 12．业主看房收楼流程图 工作流程图 编制：物业管理部日期：2016年9月日 审核：质量管理部日期：2016年9月日 批准：日期： 责任部门：物业管理部声明：未经许可，不得翻印。
房地产公司的物业会计的账务处理一般物业公司会计都做些什么工作呀? ?复核各部门的费用支出凭单并审核其原始凭证的有效合法性，监督费用支出的整个流程，确保款项支出无误; ?审核各部门所需物品的采购计划，本着“以需定购”的原则确定多项物品采购的审批; ?定期或不定期对公司的资产、库存材料、低值易耗品进行盘点。降低库存积压，杜绝资金浪费，确保资产的安全和完整; ?审核每月的物业费、水电费的缴费通知单，保证其准确无误，并积极跟进和督促日常费用的收缴工作。 ?每周参加公司例会。对财务部一周的工作进行总结并汇报本周的工作计划; ?及时与各部门沟通，了解公司的运营情况，做好相关工作; ?对公司的各类合同进行审核，监督核实合同付款的执行情况; ?每月按要求编制财务部工作月报，及时反映公司的收入、费用支出、各项费用的收缴情况; ?年终协助总经理编制年度预算。 房地产公司的物业会计的账务处理 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房(如老公房)的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等。 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入;代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入;还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。 1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业
物业公司的会计账务程 序 Document serial number【LGGKGB-LGG98YT-LGGT8CB-LGUT-
物业公司的会计账务程序 物业管理企业会计相关账务处理 一、所设相关会计科目 1、资产类科目：库存现金其他货币资金短期投资 应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用 长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理 累计折旧在建工程 2、负债类科目：应付职工薪酬应付票据应付账款 短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用 3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积 4、：无 5、：其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本营业税金及附加其他业务支出管理费用财务费用营业外支出所得税费 二、相关账务处理（仅供参考）： 1、存现 借：——农行（明细科目为银行所在名称） 贷：库存现金 2、提现 借：库存现金
贷：——农行 3、预交地税款 借：—营业税5% —城建税5% —教育费附加3% —地方教育费附加2% ——地方价格调节基金1% —水利基金 贷:银行存款（库存现金） 4、地税养老金误收退税 借：银行存款 贷：其他应交款— 5、代付上月员工电话费 借：其他应收款—员工—电话费 贷：银行存款 6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊） 借：银行存款 贷：预收账款—基站电费 7、电信公司电费计入 借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费 8、转存一份 借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款
9、付上月份税款 借：—营业税—城建税—教育费附加—水利基金 — 贷：银行存款 10、付上月份电话费 借：管理费用—电话费 贷：银行存款 11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等） 借：管理费用—水费（办公……） 预收账款—业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款 12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费 预收账款—业主二次供电能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款 13、收电信线路改造劳务费
目录 第一章会计核算指引 第一节会计基础工作 (1) 第二节会计科目使用说明 (1) 1 主要会计政策 (1) 2 科目设置原则及使用说明 (1) 第三节会计电算化 (2) 1 建立账簿 (2) 2 分配权限 (3) 3 反结账 (3) 第三节税费管理 (3) 1 企业所得税 (4) 2 营业税 (4) 3 印花税 (4) 4 其他税种 (6) 第二章财务业务管控 第一节核心业务内部控制 (7) 1 物业服务费管理 (7) 2 停车场管理 (9) 3 能源费管理 (13) 4 工程维保业务 (15) 5 押金、保证金管理 (18) 6 多种经营业务管理 (21) 7 广告业务管理 (22) 8 增值收费业务管理 (23) 第二节具体财务管理办法 (25) 1 财产保险投保及理赔 (25) 2 经济合同管理 (27)
3 工程材料管理 (27) 4 物业公司入伙流程 (32) 5 物业公司撤管管理 (43) 附件：物业公司标准科目表 (46)
本手册适用于物业公司核算的各类销售型物业，包括塔楼、室外步行街、住宅及其他销售型物业。 第一章会计核算指引 第一节会计基础工作 参考《财务操作指引》。 第二节会计科目使用说明 1 主要会计政策 1.1 会计制度：《企业会计准则》、《物业管理企业财务管理规定》。 1.2 会计年度：公历1 月1 日至12 月31 日。 1.3 记账本位币：以人民币作为记账本位币。 1.4 记账基础和计价原则：记账原则为权责发生制，资产的计价原则遵循历史成本原则。 1.5 坏账政策：采用账龄分析法，季度末、半年、年末计提坏账，月度可不计提。 2 科目设置原则及使用说明 2.1 遵循《企业会计准则》及相关规定，满足集团总体要求，兼顾各公司经营个性和共性，规范、统一会计科目及其核算内容、核算方法，直观、全面提供公司经营管理决策的财
1、主营业务成本： （1）物业服务人员工资、社保、公积金和福利费。 （2）电费。 （3）水费。 （4）外聘绿化养护费。 （5）外聘清洁卫生费。 （6）外聘秩序维护费。 （7）公共设施设备日常运行维修和保养费。 2、其他业务成本： （1）对应其他业务收入发生的成本费用作为配比原则。 （2）如：零星工程维修材料采购成本、垃圾清运成本、材料损耗报废成本等。 3、营业税金及附加：城建税、教育费附加、地方教育附加等。 4、管理费用： （1）行政办公管理人员工资、社保公积金和福利费。 （2）日常经营活动费用：办公费、交通费、差旅费、通讯费、车辆费、印花税、劳动保护费等。 （3）公共设施财产保险费。 （4）固定资产折旧费、低值易耗品摊销费、长期待摊费用摊销。 （5）财务费用：利息收入和支出、银行手续费、汇兑损益等。 （6）所得税费用：利润总额的25%计提。 四、日常主要经营业务的财税处理 1、收取物业管理费 案例：某物业公司，一般纳税人，2016年10月，共收取物业管理费50万元，其中收取10月及以前月份物业管理费40万元（已开具增值税专用发票），收取11月至12月物业管理费10万元（其中3万元已开具增值税专用发票）。如何确定纳税义务发生时间？如何确认收入？如何账务处理？ 解析： （1）《企业会计准则第14号—收入》规定，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 （2）(国税函〔2008〕875号)规定，下列提供劳务满足收入确认条件的，应按规定确认收入：劳务费，长期为客户提供重复的劳务收取的劳务费，在相关劳务活动发生时确认收入。 （3）财税[2016]36号文附件1第四十五条第一款规定：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天应确认增值税纳税义务发生；先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生。 （4）收取的10月及以前月份的物业管理费40万元，符合纳税人发生应税行为并收讫销售款项的当天应确认增值税纳税义务发生的条款。 （5）收取的11月-12月物业管理费中已开具发票的3万元，符合先开具发票的，开具发票的当天应确认增值税纳税义务发生的 条款。 （6）收取的11月-12月物业管理费中未开具发票的7万元，属于发生应税行为之前收到的款项，不符合收讫销售款，不能在当期确认纳税义务发生。应按照后期发生应税行为的时间，分期确认纳税义务时间。
物业管理服务公司财务管理制度及流程 （附财务内控制度、合同管理办法及加班管理制度） 财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元，每个核算单元为一个成本中心，由各成本中心，由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 一、管理方案 财务系统的设置按XX项目具体情况划分核算单元,每个核算单元为一个成本中心,由各成本中心,由各成本中心及共同成本中心构成物业管理核算体系。 二、管理原则 严格监管各管理单元,主要侧重于现金收支情况的监督及费用的控制、出包合同及物资采购的监督控制,确保各项费用能控制在预算之内。 三、财务会计制度 总体遵循《中华人民共和国会计法》、国家有关的税收规定、物业管理有关规定、《房地产开发企业会计制度》及《物业管理企业会计核算补充规定》等法规或条例执行。 四、财产管理制度 (1) 财产管理包括财产的保管、保养、使用、维修及支付保养、维修的各种支出。 (2) 财产实行分级管理。所有财产由财务部列帐记载,其中工程、机电、设备类物资由工程部管理,及各使用部门保管;其他物资由办公室管理,(房地产E网:)及各使用部门保管。 (3) 财产物资分固定资产、低值易耗品、办公用消耗性物品及其它消耗性物品。 (4) 所有固定资产和非消耗性物品按使用部门设卡登记;属个人使用、保管的非消耗性物品按使用人设卡登记。 (5) 各种物资应设仓库保管,各仓库应分品种、规格和型号设账记录各种物品的收、发、存情况,并按月向管理处主任、主管部门和财务部报送月报表。 (6) 各种物品必须按规定定期进行检修。由使用部门提出检修计划,经批准后,由对口部门安排维修。 (7) 固定资产发生损坏时,使用部门应立即报告管理部门。损坏严重时,必须报告管理处主任。属责任事故者,对当事人予以严肃处理。 (8) 低值易耗品和非消耗性物资发生损坏时,由使用部门或使用人向有关管理部门办理交旧领新。属人为损坏者(包括需维修的)。由责任者进行赔偿。 (9) 固定资产或低值易耗品报废时,由使用部门填写报废表,经仓管主管部门鉴定并经总物业经理批准后废发。由归口主管部门进行处理。所有物品进行检修、报废时均需报财务部备案。 (10)固定资产的折旧年限按国家的规定每一固定资产预计残值率10%,确定其残值后,按直线法计提折旧,从投入使用月份的次月起,按月计提;停止使用的,自停用月份的次月起,停止计算折旧。固定资产提足折旧后,仍可继续使用的,不再计提折旧;提前报废的,不补提折旧。 (11)各种低值易耗品在领用后,原则上一次性摊销。但数额较大的,按使用时间摊销。 (12)购置各种物品必须办理进仓验收手续;领用各种物品,必须填写领料单,经部门主管签批后办理领用。库存物品每月至少盘点一次,发生盘盈、盘亏或变质,应立即查清原因,报告主管领导。情况严重的,应报告总物业经理。 (13)各部门所有的收支结算一律通过财务部办理。 (14)库存现金必须严格执行国家关于现金管理的有关规定。当日发生的收入一律送入银行,一般不得坐支。每日结出余额,每周填制现金收支报表,做到账款相符。发现现金短缺或溢余,应立即向财务经理报告,并查明原因。重大事故应立即报告总物业经理。
物业管理公司收费员工作流程 1.1 预缴半年管理费 1.1.1 物业公司财务部将于每年6月1日及12月1日起向各业户发出次年《管理费缴费通知书》，详列应交款明细，规定商户须在收到《缴费通知书》一个月内缴纳下一个半年的管理费。 1.1.2 每年的1月1日及7月1日起，财务部对尚未交纳本年度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。 1.1.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从1月1日或7月1日欠款的第一天起算）。 1.1.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《园区公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.1.5 《付款通知书》、《催款通知书》及《最后缴款通知书》均由财务部负责编制，统一经运营部发出通知商户。 1.2 预缴三个月管理费 1.2.1 物业公司财务部将于每年3月1日及6月1日、9月1日、12月1日起向各业户发出下一季度〈管理费缴费通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈缴费通知书〉一个月内缴纳下一季度的管理费。 1.2.2 每年的1月1日、4月1日、7月1日及10月1日起，财务部对尚未交纳本季度应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉一个月内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。 1.2.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当季度欠款的第一天起算）。 1.2.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《园区公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.2.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经运营部发出通知商户。 1.3 预缴一个月管理费 1.3.1 物业公司财务部将于每月15日起向各业户发出下月〈管理费缴费通知书〉，详列应交款明细，规定业主须在收到〈缴费通知书〉一个月内缴纳下月的管理费。 1.3.2 每月的1日起，财务部对尚未交纳本月应付款的业主发出《催款通知书》，列明欠款明细项目，通知其在收到〈催款通知书〉7日内缴清欠款。《催款通知书》列明如未按规定支付欠款，管理公司将对所欠款项收取每日3‰滞纳金的提示。 1.3.3 《催款通知书》发出后，业主逾期未清缴欠款的，管理公司将于第8日起发出《最后缴款通知书》，通知其必须于收到《最后缴款通知书》5日内缴清，并对所欠款项收取每日3‰的滞纳金（从当月欠款的第一天起算）。 1.3.4 在《最后缴款通知书》发出后逾期欠款仍未清缴的，管理公司将按《园区公约》《物业管理合同》规定做出其它追讨行动，及对欠款者提出法律诉讼。 1.3.5 《付款通知书》、〈催款通知书〉及〈最后缴款通知书〉均由财务部负责编制，统一经运营部发出通知。
物业公司会计核算办法 第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 1.1.1物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入。企业收取使用权房（如老公房）的租金也计入物业管理收入，并设置明细科目核算。 1.1.2物业经营收入是指企业除物业管理及服务以外的其他经营性收入。如企业经营自己拥有产权的房屋建筑物和共用设施取得的收入、前期费收入等 1.1.3物业大修收入是指企业接受业主管理委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。 1.2其他业务收入是指企业从事主营业务以外的其他经营活动所取得的收入，包括企业代为经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋建筑物和共用设施取得的收入，如代为房屋出租取得的收入；代为经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施取得的收入；还包括房屋中介代理收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业经营收入及无形资产转让收入等。
1.2.1商业用房经营收入是指企业利用业主管理委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发屋、商店、饮食店等经营收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。 3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款
物业公司的会计账务程序 我刚应聘上一家物业公司，请问一下一些和物业公司有关的会计分录和税务问题， 物业管理企业会计相关账务处理 一、所设相关会计科目 1、资产类科目：现金银行存款其他货币资金短期投资应收票据应收账款预付账款其他应收款待摊费用长期待摊费用固定资产低值易耗品固定资产清理累计折旧在建工程 2、负债类科目：应付工资应付票据应付账款短期借款长期借款其他应付款预收账款预提费用应交税金其他应交款 3、所有者权益类科目：实收资本资本公积本年利润利润分配盈余公积 4、成本类科目：无 5、损益类科目：主营业务收入其他业务收入投资收益营业外收入主营业务成本主营业税金及附加其他业务支出营业费用管理费用财务费用营业外支出所得税以前年度损益调整 二、相关账务处理（仅供参考）： 1、存现 借：银行存款（明细科目为银行所在名称） 贷：现金 2、提现 借：现金 贷：银行存款 3、预交地税款 借：应交税金—营业税 —城建税 其他应交款—教育费附加 —水利基金 贷:银行存款 4、地税养老金误收退税 借：银行存款 贷：其他应交款—养老保险基金 5、代付上月员工小灵通话费 借：其他应收款—员工—电话费 贷：银行存款 6、代收电信公司电费（预收一年，每月分摊） 借：银行存款 贷：预收账款—基站电费 7、电信公司电费计入 借：预收账款—电费 贷：管理费用—电费 8、转存单位定期存款一份 借：其他货币资金—定期存款 贷：银行存款 9、付上月份税款 借：应交税金—营业税 —城建税 其他应交款—教育费附加
—水利基金 —养老保险基金 贷：银行存款 10、付上月份电话费 借：管理费用—电话费 贷：银行存款 11、付上月份水费（分办公区、宿舍、食堂、绿化、商铺、消防、生活用水等） 借：管理费用—水费（办公……） 预收账款—业主二次供水（生活用水） 贷：银行存款 12、付上月中旬及本月中旬电费 借：管理费用—电费 预收账款—业主二次供水能耗 —业主电梯能耗 贷：银行存款 13、收电信线路改造劳务费 借：现金 贷：其他业务收入—维修收入 14、付万用表检测费用及购润滑油 借：管理费用—维修费 低值易耗品—维修用具 贷：现金 15、购书刊、洗发水（发放员工） 借：其他应付款—工会经费 贷：现金 16、收商铺水电费 借：现金 贷：其他应收款—商铺—电费/水费 17、发放上月管理员工工资 借：应付工资 贷：现金 18、代付上月中队战士、搬运工工资（为减少交养老保险人数，故作总公司支付） 借：其他应收款—总公司 —房开公司（代付搬运工工资） 贷：现金 19、购军靴、环卫服装 借：其他应收款—员工—服装费 贷：现金 20、支付上月垃圾装车费 借：其他业务支出—装修垃圾清运费 贷：现金/银行存款 21、付维修电机费及购买灯光等费用
财务会计英语缩写语 缩写英文全称中文 A accepted 承兑 A&C addenda and corrigenda 补遗和勘误 A.C.V actual cash value 实际现金价值 a.d., a/d after date 开票后、出票后 a/c no. account number 帐户编号、帐号 a/c, A/C account current 往来帐户、活期存款帐户a/c, A/C, Acct. account 帐户、帐目A/CS Pay. accounts payable 应付帐款A/P account paid 已付账款 A/P account payable 应付帐款 A/P accounting period 会计期间 A/P advise and pay 付款通知 A/R at the rate of 以……比例 A/R, A/CS Rec. accounts receivable 应收帐款A/S, a/s after sight 见票即付 A/S，acc/s account sales 承销帐、承销清单，售货清单abs. abstract 摘要 Acc. acceptance 往来帐户 Acc., Acpt. acceptance or accepted 承兑 Accrd.Int accrued interest 应计利息Acct. accountant 会计师、会计员 Acct. accounting 会计、会计学 Acct.No. account number 帐户编号、帐号 Acct.Tit. account title 帐户名称、会计科目ACT advance corporation tax 预扣公司税 ad.val., A/V ad valorem to (according value) 从价 ADRS asset depreciation range system 固定资产分组折旧法 Adv. advance 预付款 AJE adjusting journal entries 调整分录 Amt. amount 金额、总数Ann. annuity 年金 ATC average total cost 平均总成本 ATM at the money 仅付成本钱 ATM Automatic Teller Machine 自动取款机（柜员机）Aud. auditor 审计员、审计师Av. average 平均值 B share B share B 股 b&b bed & breakfast 住宿费和早餐费 b.b. bearer bond 不记名债券B.B., B/B bill book 出纳簿 B.C. bank clearing 银行清算 b.c.blind copy 密送的副本b.d.i. both dates inclusive 包括头尾两天b.e., B/E bill of exchange 汇票 b.l., B/L bill of lading 提货单 b.o.m. bill of materials 用料清单b.o.p. balance of payments 收支差额b.p., B/P bills payable 应付票据B.P.B bank post bill 银行汇票
物业管理公司财务管理制度 1. 基本任务 管理处财务管理的基本任务是: 物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理 公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系 统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划 的执行情况。 1．会计制度 1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。 1.2执行公司统一规定的会计制度。 2．会计年度 2.1为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。 3．记帐本位币 管理处记帐以人民币为单位。
4．收入和费用的确认 管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。 2. 公司内部财务管理的基本工作 2.1财务汇报流程 1. 财务汇报流程 1.1 管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。 1.2 物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。 2. 财务汇报格式 2.1 为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。 3. 财务报告分类 3.1月报、季报和年报 4. 财务报告组成及内容 4.1 财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有： 4.1.1 资产负债表； 4.1.2 损益表； 4.1.3 现金流量表; 4.1.4 其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。 4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。
5. 财务报告提交与审批时间 5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。 5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告返还各管理处。 6. 对外公布资料：按广州市物业管理办法每季公布收支表给业户查看。 2.2预算及审批预算流程 1.预算制度 1.1管理处的一切财务收支活动都要按财务预算执行，受财务预算的制约； 1.2管理处的财务预算由年度财务预算、季度财务预算组成； 1.3管理处的财务预算要树立全局观念，搞好综合平衡，做到统筹兼顾； 1.4财务预算需经地区总监审批后才能执行； 1.5预算编制禁止巧立名目，弄虚作假。 2.预算编制根据 2.1 管理处业务范围及工作方式； 2.2 管理处所在地区生活及工资水平； 2.3由管理处付薪的员工人数； 2.4 管理处拥有或控制的固定资产的构成及数量、价值等； 2.5租赁的房屋、设施等的数量及价格；
物业小区接管流程（交接清单必备） 一、成立接管小组 组长：A 全面负责 组员：B 负责设备运营 C 负责客户服务 D 负责保安消防 E 负责环境绿化 F 负责财务 二、交接内容 物业项目交接协议一般包括：物业项目名称、交接主体、交接时间、权利和责任分界点、交接内容、交接查验方法和标准、相关债权债务的处理、争议解决方式等。 原物业应先做资料交接：将物业的产权资料、工程竣工验收资料、工程技术资料、工程经济资料和其它有关资料移交给新物业。 资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分，由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。 资料交接完毕后是现场交接：新物业应对物业管理区域内共用设施设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。 开发商或业主委员会应对查验接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及现场参加人员签字。
开发商、业主大会授权的业主委员会及原物业公司应当配合新物业公司依法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 (一)资料的交接 资料的交接主要包括以下一些内容: 1、物业规划图; 2、竣工图(包括总平面、单体竣工图); 3、建筑施工图; 4、工程验收的各种签证、记录、证明; 5、房地产权属关系的有关资料; 6、机电设备使用说明书; 7、消防系统验收证明; 8、公共设施检查验收证明; 9、用水、用电、用气指标批文; 10、水、电、气表校验报告; 11、有关工程项目的其他重要技术决定和文件。 12、“用户手册”是使用户全面了解物业管理的有关规定及服务的说明书。 (二)物业接管验收 物业接管验收不同于竣工验收,它是在竣工验收的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。一般来说物业接管验收包括以下内容:
公司财务管理制度 1. 基本任务 管理处财务管理的基本任务是: 物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划的执行情况。 1．会计制度 1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。 1.2执行公司统一规定的会计制度。 2．会计年度 2.1为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。 3．记帐本位币 管理处记帐以人民币为单位。 4．收入和费用的确认 管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。 2. 公司内部财务管理的基本工作 2.1财务汇报流程
1. 财务汇报流程 1.1 管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。 1.2 物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。 2. 财务汇报格式 2.1 为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。 3. 财务报告分类 3.1月报、季报和年报 4. 财务报告组成及内容 4.1 财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有：4.1.1 资产负债表； 4.1.2 损益表； 4.1.3 现金流量表; 4.1.4 其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。 4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。 5. 财务报告提交与审批时间 5.1季报应于每月5日以前、年报应于年度终了10日内，报公司总部物业经理审批。 5.2公司总部物业经理应在收到管理处财务报告次日起3日内审完，并将财务报告
第一章经营收入核算管理规定1经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 2经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2 物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3经营收入会计科目处理 3.1因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务 收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入业务收入” “其他科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款一一***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税 费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按 协议规定列支）时，计入“其他应付款***场地停车费代收”科目借方； 物业公司自身获得的收益，即“其他应付款一***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。 第二章成本费用核算管理规定1成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 2成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限: 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保 安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，如灾害盗窃损失、违约金、滞纳金等赔偿支出、资产减值损失等，均不能计入生产经营成本。
物业公司会计核算办法第一章经营收入核算管理规定 1 经营收入的范围经营收入是指企业从事物业管理和其他经营活动所取 得各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。 1.1主营业务收入是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务所取得的收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。 2 经营收入的确认及其时间 2.1企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭据时确认为经营收入的实现。当年度经营收入必须计入当年度损益，不得提前或延后。 2.2物业大修收入应当在业主管理委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现。企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，可根据合同或者协议所规定的付款日期或者在收到合同规定的价款之日确认营业收入的实现。 3 经营收入会计科目处理 3.1 因物业管理、物业经营、物业大修等业务取得的经营收入计入“主营业务收入”科目。其他如材料物资销售等属于其他业务收入范围的收入计入“其他业务收入”科目。以上科目必须按收入类别和项目管理处分别设置并进行明细核算。
3.2 企业利用业主委员会的场地收取停车使用费，所取得的收入计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目贷方，并全额计提和交纳营业税及附加税费。根据物业管理服务协议支付业主委员会收益或各种应承担的管理费用（按协议规定列支）时，计入“其他应付款——***场地停车费代收”科目借方;物业公司自身获得的收益，即“其他应付款—***场地停车费代收”科目的贷方余额，借记并转入“其他业务收入”。各企业可根据实际情况按项目管理处和费用类别设置明细账进行核算。 第二章成本费用核算管理规定 1 成本核算方法成本核算应遵循收入成本配比原则，按照物业管理、物业经营、物业大修等不同业务项目分别归集各自成本费用，成本核算方法一旦确定，至少在一个会计年度内不得任意改变。 2 成本划分原则为了正确核算成本，须分清以下成本费用界限： 2.1生产经营成本和非生产经营成本的界限只有正常的生产经营活动消耗才能计入生产经营成本。生产经营成本主要包括：直接从事物业管理等经营活动的人员工资、奖金和按规定比例提取的福利费、工会经费、教育经费；房屋共用部位、共用设施设备维修及保养费；房屋共用部位、共用设施设备耗用的水电费；直接从事物业管理等经营活动人员的劳动保护费；绿化费、保洁费、保安费；直接用于物业管理等经营活动的固定资产折旧费等等。非生产经营活动消耗，如投资活动，筹资活动；非生常损失消耗，
物业公司财务管理概述 物业公司财务管理概述作者：佚名 时间：2008-8-23 浏览量： 一、财务管理的演变 、财务管理的概念 财务管理是指以企业资金运动全过程为内容,对企业的财务活动,即资金、成本和利润所进行的计划、决策、控制、考核、监督等管理工作的总称。 物业管理企业的财务管理是对物业管理企业组织财务活动、处理与各方面财务关系的一项经济管理工作。 2、财务管理的发展 筹资财务管理阶段:
9世纪末到20世纪30年代,财务管理主要是预计企业资金的需要量和筹集公司所需要的资金。重点是筹集资金。 内部财务管理阶段: 20世纪30年代到50年代,财务管理主要是进行有效的内部控制,管好用好资金。重点是研究公司资金如何有效地运用。 综合财务管理阶段: 从20世纪50年代到现在,财务管理主要是注重投资财务管理、协调收益分配关系。重点是研究投资、报酬和企业价值的评估等问题。 3、财务管理的趋势 财务管理内容复杂化 财务管理范围国际化
财务管理手段现代化 二、财务管理的环境 、财务管理环境的概念 财务管理环境是指影响公司财务管理工作的一系列因素的总和。 2、公司内部财务管理环境 企业形态:指物业管理企业在创建之初向政府有关部门登记时就确定下来的资产所有权关系。 企业文化:指物业管理企业在长期发展过程中逐步形成的一种氛围,它有着丰富而又很实在的内容,其精华是体现在深入企业广大职工心目中的企业精神。 财务管理能力:指物业管理企业聚财、用财和生财的能力。
经营管理:指物业管理企业对物资采购与供应、物业经营出租、出售以及维修、养护等方面的管理。 组织结构:指物业管理企业组织、领导财务管理工作的职能部门的组成情况,它包括各职能部门的设置及其相互间的财务管理职责的分工和组织程序。 人员素质:指物业管理企业财务管理人员在业务上所掌握的财务管理知识、有关法律法规和政策的水平,以及具备财务管理决策的能力和应付企业内外财务管理环境变化的能力。 3、公司外部财务管理环境 政治环境:指社会制度、政治体制、政府的政策倾向和人民群众的政治要求等。 经济环境:指国家经济形势和经济发展趋势、产业政策、金融市场状况等因素,它是影响公司经营和财务管理活动的最主要的因素。 法律环境:指影响企业财务管理活动的法律、法规的总和。
物业管理公司财务管理制度 1.?基本任务? 管理处财务管理的基本任务是:?物业管理处的财务管理为独立运作及核算，与物业管理? 公司分开。筹集和管理物业管理处的资金和资产，组织? 日常财产运作和会计核算，协调财务开支，真实地、系? 统地、全面地反映公司的经营状况，监督各项财务计划? 的执行情况。? 1．?会计制度? 1.1管理处的业务范围，所属国内行业，执行其所属行业之会计制度。? 1.2执行公司统一规定的会计制度。? 2．?会计年度? 2.1为了符合国内《会计法》要求，管理处需按国内规定的会计年度，即自公历1? 月1日起至12月31日止，编制一套符合国内要求的会计报告。? 3．?记帐本位币? 管理处记帐以人民币为单位。? 4．?收入和费用的确认?
管理处正确划分资本性支出和权益性支出，对各项收入和费用的确认采用权责发生制原则。? 2.?公司内部财务管理的基本工作? 2.1财务汇报流程? 1.?财务汇报流程? 1.1?管理处财务每月定期向项目中心物管部报告。? 1.2?物管部财务每月定期向项目中心财务部报告。? 2.?财务汇报格式? 2.1?为统一口径、便于汇总，管理处统一使用公司总部规定的财务报告格式。? 3.?财务报告分类? 3.1月报、季报和年报? 4.?财务报告组成及内容? 4.1?财务报告组成按公司总部统一规定编报，其主要报告有：? 4.1.1?资产负债表；? 4.1.2?损益表；? 4.1.3?现金流量表;? 4.1.4?其他报表（包括但不限于固定资产，应收账，应付账，收入明细账等）。? 4.2财务报告中管理处核算或反映的内容按公司总部统一规定执行。? 5.?财务报告提交与审批时间?