泛城（中国）综合住宅服务
产权式酒店策划案例
1.项目产品定位调整建议
1.1 产品特性分析
1.1.1 产权式酒店的起源
“产权式酒店公寓”是本世纪 70 年代兴起的产物，是最适合中产阶级的一种投资方式，20 世纪 70 年代，欧美发达国家进入所谓的“丰裕社会”中产家庭成为社会主流，旅游业方兴未艾，在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出“时权酒店”（ Timeshare.Hotel ）的概念，即出售转让或者交换。 1976 年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的
时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。时权酒店兴起，立即在瑞士和欧洲传播开来，之后的20 年中逐渐向北美加勒比海地区以及太平洋地区发展，
并演变为现在的产权式酒店。产权式酒店则进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者，投资者一般并不在酒店居住，而是将客房委托给酒店经
营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。现在产权式酒店已经成
为发达国家和地区最受中产阶级和企业集团青睐的投资方式。
1.1.2 产权式酒店的类型
国际通用的产权式酒店大致有三种类型：
·时权酒店：
将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年 51 周），出售每一个时间份的一定年限的使
用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（或一周）的居住权；·养老型酒店：
指投资人（往往是最终消费者）在退休前购买退休养老度假村的某一个单位，委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，将获取一定的投资回报。一般情况下该度假村在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益归其家人所有；·有限自用的投资型酒店：
指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管
理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时间段的免费居
住权；本项目就是属于第三种类型即酒店的每间客房分割为独立产权出售给投资者，投资者
一般不在酒店居住，而是将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度利润分红，同时获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。这种酒店一般位于著名的旅游城市，如夏威夷，当地拥有充足的旅游客源，因此客房年度利润分红通常足以抵消分期付款的费用，并有客观的盈余。业主一般只要投入金额不多的首期，就可不再投入，大约10-15 年后取得产权。之后投资者可以将单间产权公寓按市场价格卖给管理公司，或自行上市卖房，经营有方的酒店通常可以获得可观的增值回报，委托酒店管理公司统一经营的业主将获得70 年产权利润分红及多元化的投资收益；投资者在付清所投资产权酒店全款后，即可获得70 年独立物业产权，该产权在有效期内可以进行抵押，转让，转移，继承。投资者在酒店开业后，即
可获得酒店部分年度利润分红，利润分红系数根据所投资单位首次交易总额确定。
1.1.3 产权式酒店的流行趋势
产权酒店这种新颖的经营方式和投资方式已经在世界旅游及贸易口岸城市迅速发展起来。据资料显示，全球产权酒店1986 —1995 年年平均增长15． 8％； 1980 年，在全球 500 个旅游目的地有 15.5 万个家庭购买了产权式酒店；到1995 年，全球 81个国家 4000 个旅游目的地有 35 万个家庭购买了产权式酒店。80 年代到90 年代初，全球引入产权式经营的旅游目的
地的数量增长了 6 倍， 90 年代初，全球产权式酒店销售收入已达40 亿美元，到2000 年就飙升到 300 亿美元。所有信息表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要
的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
在我国，“产权式酒店”已有十多年的发展历史，且多分布在深圳等沿海地区。“产权式酒店”已成为旅游经营业里一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。随着国内经济和旅游业的迅速发展，产权酒店在国内著名旅游及经济繁荣城市已逐步形成燎原
之势，近两年已有几十家产权酒店诞生。如已成功运作并使业主获利颇丰的深圳雅蓝大酒店；
在 2002 年完工的陕西汉中的“21世纪万龙大酒店”；倡导“e时代人性化商务空间”的厦门悦华酒店；“10％投资回报＋房屋产权”由新加坡开发的公寓式大酒店--青岛佳信大酒店；还有
秦皇岛的维多利亚港湾，海南岛的三亚温泉大酒店，北京的快乐无穷大--龙庆峡（假日）乡村俱乐部、金色假日酒店等。
在海南，自几年前海口第一家现代意义的产权酒店出现后，至今已有尽10 家不同规模、特点的产权式酒店问世。如海航集团的康乐园产权酒店、海口皇冠假日产权酒店、由“烂尾楼”改造的华发大厦产权酒店式公寓、中化集团与海南龙泉集团开发的龙泉海景大酒店等，均是一经推出即被看好，特别是华发大厦产权酒店式公寓，创下了 7 天销售 420 多套的纪录，而
泉海景大酒店更是了目开工之日即是投收回之，在目运作前期即与数百名投者达成了投意向。可以随着海南旅游条件的一步成熟完善，使酒店的投已入了一个高速展的段。
1.2 品定位整建
1.2.1 目定位：
· 品性定位：高档次的式（分式）度假酒店，由国外著名酒店管理集管理，
是湾唯一的酒店；
· 品功能定位：丰富的海旅游建筑元素及配套功能，可以收藏中国唯一海域的
阳光、空气、沙、棕??
· 品档次定位：每个建筑精心，每景、植物、流水、雕塑匠心独具，提供广
的想象空，是宇集、WATG 、 EDSA 、洲集等众多国知名品牌公司手打造
的极品度假酒店；
· 品投定位：高回低的享受型投。
1.2.2 分析将目定位于“高档次式度假酒店”的可行性
本目的定位基是“ 式度假酒店”，下面我行将从式酒店在我国目前的展基和
其作新型的房地投方式与其它投方式比分析本目定位于“ 式度假酒店”的可行性。
1.2.2.1 式酒店的在我国的展基
10年前，以海南代表的式酒店曾遭遇，人留下了深刻的印象。究其原因
主要有三点：一是当初的开商炒地皮的居多，没有多少人愿意切的展个；二是海南当作旅游度假地的条件没有成熟，国内旅游度假的市气候也没有形成；三是式酒店和分度假的概念不中国消者了解和接受。
回来分析下中国式酒店展的条件，我可以看到：首先，原来制式酒店
展的条件 --旅游度假地的、硬件境已成熟，国内旅游度假的市气候已形成；
其次，近年来国内展迅速，白急大，成都市消主流群体，同全新
的休消念分度假消来了商机；再次，旅游近年来展迅速，国内新
旅游源越来越丰富；最后，国分度假公司入中国，使分度假和式酒店的概
念得以在国内业界、消费圈中逐渐得到认同。可以说，产权式酒店发展的大环境已经基本
成熟。
产权式酒店有旅游业和房地产业的双重属性，作为面向消费者的酒店，它是旅游业的配套产品，提供住宿、餐饮、娱乐、商务等服务项目；而作为面向投资者的产权开发商，又具有房
地产商的众多个性，提供产权服务、物业管理、委托经营等。因此，从产权式酒店的开发角
度分析，必须沿着旅游产业和房地产业两条思路运作。目前国内的产权式酒店开发商较之七
八年前有所改变，开发商不再把迅速回笼资金作为开展产权式酒店业务的唯一目标，而是把其作为培养企业竞争力、发展稳定的客源关系的重要手段，而且经过近十年的大浪淘沙，现在的产权式酒店开发商多是有良好的经营业绩、成熟的酒店经营管理经验、良好形象及较强实力的企业，因此短期行为的痕迹少得多。从开发商的属性看，目前产权式酒店开发商是以旅游服务业为主体，辅以房地产的一些运作思路和模式来运行的，这种方式契合了产权式酒店的本质，又迎合了消费者的投资利益。
对产权或酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消
费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，
客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。具体分析，产权式酒店的客户无外乎三类消
费群体：其一是有一定经济实力的个人，他们的角色介于投资者和消费者之间；其二是一些公司或事业机构，其购买动机是用于员工福利或会议，以往一些单位在风景区设有招待所、
疗养院等福利设施，而这些设施的日常管理逐渐成为单位的负担，购买产权式酒店就可以卸
掉这些包袱；其三是分时度假公司，其购买动机纯粹是业务需要。这三类群体所关注的利益
各不相同，分时度假公司最关注的是产权或酒店可供休闲度假的利益点，侧重于酒店消费功能的体现；个人消费者关注的重点在于前期投入的比重、投资升值的保障、酒店经营能力、
附加的优惠和功能、与居住地区的风光差异、可交换性等；而机构投资者关注酒店的服务和
管理能力、财务监控的透明度、企业文化的契合和业务的需要等。不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性是决定性的影响因素，
而且中国目前有能力投资购买产权式酒店的消费者多是具有较高素质的白领人士，这些人一
般都具备良好的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光，因此，
追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。
分析目前国内产权式酒店业的市场环境：其一，市场消费潜力开始释放，这来源于近几年对
外开放和国内经济发展的结果，一方面造就了一批具有消费能力的白领阶层，另一方面培育
了这批白领阶层的超前消费观念；其二，市场氛围已经形成，一方面旅游度假区随着
国内旅游消费能力的提高而逐步形成气候，另一方面分时度假概念逐步被人们接受；其三，
国内产权式酒店的市场虽已形成，但市场的制度、法规和秩序却有待规范，而市场的完善
在很大程度上是取决于制度、法规和秩序的，客户投资产权式酒店的信心和安全感也来源
于此；其四，国外分时度假体系比较完善，分时度假酒店联盟可以为产权式酒店的客户提
供极具吸引力的度假交换，而我国产权或酒店、分时度假消费均不同于国外的先有需求后
有市场，在国内酒店客房平均出租率仅
50％出头、闲置客房很多的背景下，要由卖方推动
市场需求；而且国内分时度假体系还很不成熟，
即便全球最大的分时度假交换公司
RCI 在
中国的成员酒店也不够多。 此外，我国目前分时度假消费中存在的最大问题恐怕就是曾经发
生过的欺骗性销售了，这使得分时度假交换体系赋予产权式酒店的魅力没有得到足够的体
现。
1.2.2.2 产权式酒店作为新型的房地产投资品种，与其它投资方式的比较
1.2.2.2.1 产权式酒店与传统投资方式的比较
产权式酒店作为新兴的一种投资方式，已经逐步的得到了快速增长的城市白领阶层的认可，
下表是投资产权式酒店与传统投资品种的投资回报与风险的比较：
投资方式
投资回报
风险分析
6 — 15%+免费度假天数 1．旅游业倒退：几乎不可能 2 ．酒店公 产权式酒店
+物
业产权
司经营不善：聘请美誉度好的公司，另
有产权物业保值
投资股票
较好情况为： 17% 股市涨跌难测，散户经常被套
国债 2.40 — 4.10% 通货膨胀，风险很低
储蓄 0.99 — 2.88%
通货膨胀，国家金融政策，风险很低
购买保险
遭遇不幸，才获赔偿
宁可希望健康平安，也不要赔偿
通过上表我们可以看到， 产权式酒店的投资收益和风险， 与传统的投资方式相比， 投资回报
与投资风险都是比较理想的。
1.2.2.2.2 产权式酒店与酒店式公寓的比较
酒店式公寓发展的时间比较长了， 投资者对其的了解也比较深入，
作为房地产投资品种之一，
投资者必然要将产权式酒店与酒店式公寓进行对比。
优势 劣势
酒店式公寓案例分析 一、不同都市案例 1.1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户要紧分布在以下三个地域： a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的 高档消费区，占总数的65%； b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓，
一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。“东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务治理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。 【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施特不齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务治理。☉豪华客车班车服务。 ☉24小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，
保龄球等 ☉洗衣服务。☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。 ☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。 【户型与报价】 讲明：§以上租金包括物业治理、供暖、会所、宽带、卫星电视、每周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓
酒店式公寓案例分析 一、不同城市案例 1．1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域: ?ａ、CＢＤ商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区,占总数的６5%； ??ｂ、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 ??c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦,包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓,一柱一梁皆精雕细琢,为您重新诠释北京高尚生活的定义。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第,每个单位均布置华丽，家具精挑细选,世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和２4小时送餐服务,随时为您效劳。?【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、２4小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务管理。☉豪华客车班车服务。 ☉２4小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球,壁球,保龄球等?☉洗衣服务。☉包括ＣＮN、BBC、HBO、CN ＢC、NHＫ、ＥSPN体育频道等４０多个国际卫星电视频道。?☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳,健身，桑拿，瑜珈,阅览室,按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓 【介绍】 国贸公寓座落在中国国际贸易中心内,由南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房4０1套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。?国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。 【配套设施】 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括CNN、HBO电影频道、CNBＣ、NＨK、EＳPN体育频道等２７个国际卫星电视频道。☉国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。 ☉经常多样的租户活动。?☉由国贸饭店提供的早餐服务。?☉日本学校班车服务。?☉洗衣服务。 ☉国内外报刊、杂志。 ☉送信服务。 ☉保险箱。?☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。?☉缜密安全的全天候保安服务。?☉24小时及时周到高效的维修服务。?☉包括ＣＮN、ＨBO电影频道、CNBC、NHK、ESＰＮ体育频道等27个国际卫星电视频道。 周围设施 §地下停车场?§商务中心?§购物广场?§超市?§银行?§24
《产权式酒店常见法律问题》 [前言] 产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外，还可以取得一定期限的免费入住权，这样的酒店我们称之为产权式酒店。 20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了巨大的发展，中产阶级成为社会主流。在旅游创新过程中，为满足这个阶层对旅游产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区出现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区发展。上个世纪90年代中期，产权式酒店开始陆续在我国出现，至今已有十多年的发展历史。产权式酒店己成为旅游经营业一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅游投资方式。 业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。其实不然，原因在于：产权式酒店虽然由时权酒店发展而来，但是进入中国市场后产权式酒店在性质已经与时权酒店有 着根本区别。对于时权酒店来说，其产权即所有权仍然属于
酒店，而不属于个人投资者—确切地说是“消费者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是时间和空间，是消费项目，是消费形式。也就是说，时权酒店的实质是将酒店的每个单位分为一定的时间份，出售每一个时间份的使用权。然而，产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后将取得酒店客房的所有权而不是某个时间段内的使用权。 由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的影响，使得投资产权式酒店面临着巨大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和涉诉案例也越来越多。其实产权式酒店作为一种经济发展的客观现象和必然产品，其产生、初始阶段性的无序发展和逐渐规范都属必然，若欲将之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行规范。目前，产权式酒店作为一种新型的投资融资工具，却不得不受到我国法律制度对一般房产的制约，这使得产权式酒店在我国的发展举步维艰。产权式酒店在我国的房地产法律制度下遭遇的瓶颈主要有产权式酒店的建设用地性质 问题不清；酒店不能分割销售；投资者难以取得产权证；酒店建筑物能否适用区分所有制度存在争议；投资者的退出机制尚不健全等。 一、产权式酒店的建设用地性质错位
高端度假酒店案例研究
Amanresorts国际酒店集团有限公司总部位于新加坡，是一家专门建造、管理及经营金字塔尖端小型精致渡假饭店的饭店集团。 AMAN AMAN AMAN ◆安缦酒店当初只是主人Adrian Zecha 想盖间别墅作为与亲朋好友享乐的渡假屋．没想到这种以自用为主为出发点的别墅竟发展出一种特别：就是自用，所以要求面面俱到的奢华低调，重隐私与服务的新酒店标准。◆与世界上许多其他的大型奢华酒店 集团不同的是，安缦酒店集团始终坚 持走小而精的路线，与酒店的规模相 比，集团更注重每家酒店为客人提供 的服务品质。 ◆安缦酒店的装潢路线是毫不勉强的自 然风格，他们选择酒店的地点大多是远 离开发的文明，最纯净的天然环境，或 正好彰显此国最具特色人文风情之地。 因此，安缦集团在中国的第一家酒店选 在颐和园——安缦颐和。 安缦集团介绍
法云安缦位于西湖西侧的山谷之间，此处包括周围茶园在内，占地面积共计14公顷。此处共有47处居所，始建于唐朝，曾为附近茶园村民所住。这里的住宅可追溯至百年以前，如今以传统作法和工艺修缮一新，砖墙瓦顶，土木结构，屋内走道和地板均为石材铺置。
Amanfayun是安缦集团（全球顶级的小型精品(Boutique)度假村集团之一）在国内开的第二家度假酒店，该酒店由昭德（杭州）酒店有限公司投资兴建。 Amanfayun藏匿于一个风景如画的山谷中，四周围绕有静谧的茶园、天然林、别具风格的小村庄和五大佛教朝圣地之一的法云寺，拥有无可比拟的自然风景和独特的地理位置。
安缦法云距杭州市中心20分钟车程，坐落于天竺古村一侧，北高峰之麓，毗邻灵隐寺和永福寺。 安缦 法云
某酒店公寓的电气工程设计实例分析 发表时间：2018-12-06T17:18:19.843Z 来源：《防护工程》2018年第22期作者：吕创 [导读] 在本文介绍的酒店公寓中，安排了两套酒店公寓，沿街有独立的立面商店以及一个大型购物中心。 西安沣东地产有限公司陕西省西咸新区 710116 摘要：在本文介绍的酒店公寓中，安排了两套酒店公寓，沿街有独立的立面商店以及一个大型购物中心。其中第一栋楼有20层，建筑高度达到76.80米，第一层和第五层分别有门厅和休闲中心。第二栋楼有16层。这座建筑物有71米之高。除了一到五层其余的楼层都分别设有大堂和休闲中心，配套车库、装备室都位于地下室。 关键词：负荷级别；电气工程设计；实例分析 近些年来，我国经济水平的发展，导致酒店行业在我国得到了较为广泛的发展，本人曾经参加过一些酒店公寓的设计工作，掌握了一些经验，本文通过对一些专业性的知识展开探讨，对酒店公寓的电气工程设计进行研究，通过分析实例，增加论文的论证力度。 一、确定负荷级别 按照《民用建筑电气设计规范》中的描述可以知道，单位或多层走廊公寓的应急照明以及疏散指示灯被确定为二级负荷，而其余的耗电量被确定为第三类负载。对于酒店式公寓，除了按照规定来处理问题，还要考虑建筑的规模甚至是重要性，消防中心、消防泵、消防等。一类高层建筑的ANS、消防电梯、防火屏、应急照明、疏散标志等被确定为一级荷载。家用泵、楼梯照明泵和排水泵被确定为二次负荷。剩下的不是第一级，两级负载的电源就被称为三级负载。在设计工程的过程中，不同负荷等级的电源是由不同负荷等级的供电水平来确定的。在高层公寓中，两台电源共用于一级负荷，以确保另一种电源不受别的电源的限制。当电源有问题的时候，电源的功率就会受到威胁；从高层住宅二次负荷的角度来看待问题，当变压器出现问题甚至是线路出现问题的时候，供电系统不可以停止供电。我们一般使用双回路供电方式，是由于三相负载对电源的要求不是很高。如果想加大应急照明的安全性，单机电源就应该适用于单元式和多层走廊公寓，但应急照明和疏散指示灯可与镍蓄电池一起使用。加大应急照明电源的安全性，可以从下手。 二、设计照明系统 从某种程度上来说住宅建筑的设计要求和酒店公寓照明系统是一样的。在设计时候，我们应该遵守环保的原则，还应该尽可能地追求“安全经济”、“节能”甚至是“回归自然”，同时还应该创造出让顾客满意的视觉效果。在公寓里安装高质量的照明设备可以使公寓显得既和谐又温暖。 (1)在公寓照明的设计过程中，设计师通常参照国家标准中的照明标准值来选择住宅建筑的照明标准值，这种设计方法充分考虑了公寓的特点。 (2)选择光源与灯具。直到现在为止，市场上有白炽灯、卤化钨灯、荧光灯和各种高强度气体放电光源，但白炽灯以及荧光灯是家庭最常用的光源。月牙灯在公寓照明设计中是很常见的，色温、色彩渲染和使用寿命是光源选择的主要考虑因素，同时也要考虑光源的可行性。ULD灯还充分考虑照明节能的问题，该灯做到了不降低照明和照明质量要求，同时也大大的减少了光能损耗。该灯是所有灯中对光能利用率最高的灯。值得注意的是，虽然荧光灯与普通白炽灯相比具有节能的优点，但荧光灯的使用寿命受到的影响很大。荧光灯在使用的时候需要不停地更换灯泡，这样的话就会大大的减少荧光灯的使用寿命，然后影响照明系统经济。正因为如此，在我们要经常使用灯泡的地方用白炽灯是最正确的做法，在我们不要经常使用灯泡的地方用荧光灯是最正确的做法。在设备房的照明区域，商店、商场等场所使用节能灯、金属卤化物灯、室外泛光灯和庭院照明灯是最明智的做法。 (3)插座的选择和安排。为满足方便、安全用电的需要，在酒店公寓的照明设计中设置了足够数量的电源插座，以满足用户对照明的需求。同时让顾客方便、安全地使用电力，因为在过去的公寓电气设计中，安装在墙上的插座数量往往不多，这是不合理。 (4)控制照明。在设备房、商铺、商场室内照明过程中采用集中和分散控制的办法。为了管理和节约能源，地面车库、公寓楼之间的公共照明使用荧光灯。交流公共区域内的欧洲照明被用作安全照明。BAS与安全监控系统连接后，当报警系统被报告时，有照明系统控制。报警区域和邻近区域的安全照明是通过连接打开的。 三、设计配电系统 供配电系统的设计主要考虑了家庭配电箱、地板配电与进机柜之间的连接关系，以及开关电源的合理选择，配电箱安装位置和安装方式的选择，电源和配电线路敷设方式的选择等。 (1)400/230V低压供电被低压配电系统使用。 (2)空调机房主机、空调泵、生活泵、消防中心、地下车库、屋顶电梯机房等都是很重要的地方。双电源供电适用于消防中心，消防泵、消防电梯等消防设施。在配电箱的最后阶段还安装了电气和机械联锁，这样可以使发电机备用电源电路自动接通和备份。 (3)由于公寓房容量大、负荷大、供电干线等原因，一般照明电源电路采用阻燃五芯聚乙烯铜芯电缆(zr-vv)。地下车库、楼梯和其他没有天花板的地方的照明线，用阻燃绝缘铜芯导体穿过地板或墙壁上的PVC耐火塑料管是最安全的办法。 四、安全设计及接地 所有变压器低压侧的中性点直接接地，建筑物工作接地，防雷接地，电气安全接地，信息系统接地的共同点，接地电阻要求不在一个地点。TN-S系统适用于所有建筑物的低压配电系统，也适用于周边地区的低压配电系统。在低压柜的中间没有连接保护线。作为连接点在建筑物的总等电位中的作用很大，如保护接地干线和煤气、给排水总管道、空调冷却水总管道等。建筑物的金属部件与它们可靠地连接在一起。所有电气设备的金属外壳和框架，支架和电缆桥，金属线槽，电线管等都是康涅狄格的，将这些电线连接到保护线上，达到保护电线的目的。 五、有线电视系统 CATV被引入负一层的前端机房。机房前端设备保留卫星接收系统用来接收信号。卫星电视节目和卫星天线数目是待定的。有线电视和卫星节目通过电视信号干线系统被调制和传送到每个电视信号接收器。有线电视系统设备还有：卫星接收天线、功率分配器、接收机、
产权式酒店项目投资综述 [摘要]产权式酒店起源于欧洲20世纪70年代,随着人们生活水平的提高和旅游业的蓬勃发展,在我国也掀起了一股浪潮。中产阶级在追求高品位享受的同时,也把眼光投向了旅游房地产这一旅游业中的产业。可是因为其特殊的集融资方式和运营方式,以及国对这一新兴产业的陌生所带来的各方面知识、技能和法律法规的欠缺,在这一类项目的投资中存在许多敏感而又棘手的问题。文章从它的起源和发展现状上作初步的了解,而后从对投资一个产权式酒店的市场定位分析、可行性研究、经营管理策略策划、风险分析以及必要的防措施等方面作进一步的探究,最后掌握它所具有的蓬勃生命力并解决所需要面对的问题。 [关键词]产权式酒店;分期度假;投资价值;委托管理. 一、产权式酒店概念 “产权式酒店”,指由消费者或个人投资者买断酒店的产权,即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。每一个客房都各有独立的产权,投资者一般并不在酒店居住,而是像购买住房一样投资置业,将客房委托给酒店经营分取投资回报。同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。早在20世纪70年代欧美等发达国家就出现了这种酒店。国际产权式酒店权威机构——RCI中国区首席代表邹颜伊
先生认为,产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后的第三个消费热点,前景非常光明。产权酒店20世纪90年代进入中国以来,在、、、、等地取得了较大成功。它其实是一种小户型的旅游地产项目。 产权酒店,“酒店地产”这种全新投资理念被业称为“第5种物业”,是一种地产商与酒店运营商相结合的运营模式。它是以商业项目立项,同时可以和普通住宅一样按套销售,但建筑规划与配套全部按照酒店的标准执行,又经由正规的酒店管理公司统一运营,最大化地保证投资收益的一种地产开发模式。 任何投资都存在风险,在房地产投资领域这个道理已经被无限地放大。同样,对于产权物业来说,如何防风险、获取稳定的投资回报,也是摆在所有投资者面前最重要的事情。这两年,在产权商铺项目火爆销售的同时,由于在经营上的失误造成了投资者的收益无法兑现的失败案例也层出不穷。 投资产权式酒店的风险是较大的,所以投资产权式酒店应当非常慎重,对于这个新生事物,在投资之前就要全面了解,尽量对其经营等各方面做到心中有数。 二、产权式酒店发展概况 2004年,全球国际旅游者接待量达到7.51亿人次,比2003年增长9%;中国全年旅游业总收入达到6150亿元,比2002年增长10.5%。 2005年,中国旅游业和全球旅游业都进入了一个新的景气周期,
雅高酒店集团案例分析 一、集团简介 ?中文名称：雅高酒店集团 ?外文名称：Accor ?公司性质：股份公司 ?创建时间：1967年 ?联合创始人： 杰拉德·贝里松（Gérard Pélisson）、Paul Dubrule（保罗·杜布吕） ?业务围：酒店、服务 ?集团总部：法国巴黎 ?服务理念：让旅客以经济性的价位享受国际标准的酒店住宿 ?服务对象：商旅、政务、休闲人士 ?主打事业和服务：雅高酒店、法国雅高酒店、雅高酒店集团、 雅高酒店集团中国 ?广告语：We built smile! 我们创造微笑！ ?会员体系: ?雅高酒店客户忠诚计划，A|Club 顾客自入住之时，就可以成为其会员，每入住消费一次，就可以获得相应的
积分（每消费1美元可以获得两个积分），按照积分的不同分为经典级别、银牌级别、金卡级别、白金卡级别四个不同的级别。不同的级别可以享受不同的优惠和奖励。 A|Club的积分获得容易，永久有效。优惠和奖励的方式也多种多样，比如酒店礼券、航空里程、慈善捐助、在合作伙伴处可支付消费费用。 雅高集团（Accor）是一家大型的法国跨国企业，是欧洲第一大酒店集团。是欧洲饭店、餐饮行业的领导企业，也是世界大酒店集团之一。截止2015年6月，雅高酒店集团在全世界拥有3,792家酒店，遍布五的94个国家，约495,072 个房间。 雅高的酒店从经济型到豪华型，根据每一位客人的需要提供周到的服务。雅高精神是一门综合的艺术，它融合了历史的传统与现代的创新，增添了宽容、纪律、想像和热情，从而促使我们的工作达到一种高超的水准。在雅高中国酒店体验雅高的精神，及由法兰西气息燃起的欢乐火花。 雅高集团亚太区总部设在新家坡，是亚太地区规模最大、最具活力的酒店管理集团。雅高集团于1985年进入中国市场，总部设在。集团在中国经营七个品牌，包括索菲特、铂尔曼、美憬阁、美爵、诺富特、美居和宜必思，全线覆盖从奢华型到经济型酒店市场。至2014年3月，雅高在大中华区运营135家酒店，另有129家已签约项目（中国经济时报）。 二、品牌简介 酒店品牌：Sofitel(索菲特),Pullman(玻尔曼),MGallery（美憬阁），The Sebel，Grande Mercure(美爵), Novotel(诺富特),Suite Novotel, Mercure(美居),Mama Shelter，Adagio / Adagio Access，Ibis(宜必思), ibis Styles，ibis budgetThalassa sea & spa，Hotel F1（一级方程式）。
产权式酒店整体营销方案 目录 一、整体策略 1. 公司简介 2、产权式酒店简介 3、产权式酒店投资分析 4、整体策略 二、市场竞争分析与商业定位 1. 市场竞争分析 2. 商业定位 三、销售方案 1．方案 2．售楼开放期优惠活动方案------vip贵宾卡认购方案 四、销售策略 1．销售准备 2．销售进度计划 五、3-6层房型及面积 六、业主可选方案 1、返租方案 2、自助型方案 七、消费券使用规则 八、销售亮点 九、购买产权式酒店的两由 十、钱原来可以这样赚 营销推广报告策略分析 一、整体策略 1、公司简介 公司是由外商巨资打造的集住宿、餐饮、超市于一体的产权式酒店。酒店座落于新余市繁华地段--团结西路6号，周边商业氛围浓厚、交通便利，建有各式客房、棋牌室、会议室近200间，拥有能同时容纳近800人就餐的中餐厅，并设有1800平米的超级购物市场，方便酒店宾客及附近居民。 公司重金聘请星河营销策划公司全程策划管理，着力打造专业超值、简约安全、舒适宜人的时尚型酒店，为社会各界人士提供彰显尊贵品质与精致生活的平台。 2、产权式酒店简介 “产权酒店”这个词对于很多人并不熟悉，而在市场上叫您投资“产权酒店”更是不知所以然，难道“产权酒店”真的就是大家口中所说的新兴产业吗？ 其实不然，“产权酒店”最早起源于欧洲20世纪70年代，早已经在欧洲地区广泛被接受，并已引入我国、、等大中城市。 那么什么是“产权酒店”？其实就是以酒店的房间为单位，开发商将每间客房分割成独立产权（拥有产权证）分别出售给投资者，投资者一般都将客房委托酒店管理公司统一出租经营，以获取年度客房租金6%-8%的回报率，同时投资者享有酒店管理公司赠送的一定时限的消费券。
酒店式公寓管理模式探索 一、市场上酒店式公寓类型 关于公寓的管理模式，市场目前有三种模式： 1、酒店托管：与酒店合作进行全方面托管，发展商不参与经营，酒店全面经营管理，业主收楼后，自行装修，达到酒店要求标准后交付给酒店，由酒店负责所有的运营支出。业主和酒店按照营业额进行7：3分成，签约期约3年。引进第三方管理模式能有效的规避一定风险，基于第三方平台进行返点或代租。 2、保点返租：由项目物业进行管理，业主收楼后，可与其签定一定点数的返租，一般3年至5年固定点数返还，交楼后由物业公司统一进行装修，客户支付其费用，交付物业公司管理经营，自负赢亏，项目承担一定风险，但客户接受度较高，大部分客户倾向于返点模式。 3、物业代租：发展商物业公司进行经营管理，业主收楼后，不自用的情况下，可委托物业公司代为进行放租，但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险，但市场接受度不高。 二、市场案例研究 1、岛内市场： A、案例分析：
岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式，一般固定回报三年，年均回报固定5%-8%，阳光水恋度假酒店引进广东中旅（集团）酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理，并于广东中旅（集团）旗下旅游公司进行深度合作，提供其客户市场的开发，将入住率风险控制最小化，委托第三方酒店参与经营管理模式，实行固定率回报三年，按总房价的8%进行年均回报，返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除，即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可（由发展商统一标准装修，客户仅需支付其费用），三年后客户可收回此单位。 B、岛内投资回报率剖析： 酒店托管模式： 假如与**酒店管理签定，7：3分成，只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率，旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天，正常放假计算142天。 房屋总价约：63方*1万/方=63万。 按旺季480元/天计算 142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元；按旺季8成档期计算，126440元*0.8=101152元； 酒店分成后，客户可得：101152*0.7=70806元，基础投资回报率：70806元/630000元=11.2%。 以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率，仍有185天放租期，保守估计投资回报率更高。 保点返租模式：
产权式酒店案例分析：投资的利好与风险规避 近两年，伴随着一系列宏观调控对投资、投机型购房的抑制和打压，市场上部分投资类物业的问题开始日益显现。产权式酒店作为投资类物业的主要产品形式之一，近期由于频频出现问题，而引起社会各界的广泛关注。为了使广大投资人士日后在选择投资此类物业时能做到心中有数，本文将结合一正一反两个案例，给出相应的风险提示与投资建议。 1.产权式酒店投资具有哪些优势？ 2.产权式酒店投资三大主要风险：市场风险、法律风险、诚信风险。 3.规避风险三刃利剑，一是明确权属，二是看担保机制是否健全，三是看是否具有完善的退出机 制。 反面案例 金色假日酒店位于北京延庆，于2002年7月封顶，2003年1月开始试营业。占地16亩，高15层。当时在很多媒体上大打广告，广告语这样写道，“金色假日酒店位于八达岭国际旅游会展经济区，是延庆县重点工程，也是北京市首家产权式酒店，酒店正在热卖中。” 广告介绍，产权酒店是一种新型的房产投资和消费模式，其特征是，业主投资买房，统一由酒店管理公司来经营，业主购买后即可坐收利润。金色假日酒店因其种种资源优势，投资回报丰厚，除了100%的物业产权外，还有10%～30%的纯利回报给业主。买了这种产权式酒店的房子，“就像搬回家一台提款机”，“安全可靠”，可以“边玩边赚”。 2004年1月，300多名业主接到酒店物业管理有限责任公司的“通知函”，公司欲支付业主2003年1月1日～12月31日的房产经营收益。然而，一套30多万元的客房，一年投资回报只有数百元。而按照物业管理公司的承诺，投资回报应该是上万元。由于无法兑现当初的承诺，很多业主停止了银行还贷，并且，不断有业主申请仲裁或向法院提起诉讼。 截至目前，金色假日300多名业主被套牢的问题仍然没有得到解决。 正面案例 由“中信国安集团”投资30亿历时13年建造的“第一城”位于河北省香河，占地3600亩，总建筑面积40多万平方米。始建于1992年，于2001年全面投入使用。包括旅游、商业、酒店、餐饮、会议、娱乐、休闲等。其建筑以明清两代北京城为蓝本，将老北京的城廊微缩过来，内九外七的城楼、城墙均按明代京城1：1修建，设有建国门、安定门、永定门、正安门等城楼，只是将城墙长度缩短，并改为内部两层的空腹长廊，作为客房、餐厅、办公场所，其设计由当初的老一辈建筑大师为其担纲。整个建筑外观古朴典雅、气势恢宏。截至目前，“第一城”的商业、餐饮、能容纳3000人的大型会议中心、影视拍摄以及娱乐休闲设施已全部投入使用，在售的只 是部分产权式酒店。 据了解，“第一城”的产权式酒店于2003年开始销售，并提出了一种个人投资理财模式。即每份投资10万元，投资期限最低3年，最长8年，在投期限内，投资者每年可获得6%的现金回报
产权式物业 目前我国流行的两种产权式物业：产权式商铺与产权式酒店。 1、产权式商铺 是西方发达国家及我国开放发达城市流行的一种房产投资方式，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺商品形式，主要是商铺业主出于投资目的将产权商铺通过发展商或第三方公司整体委托品牌经营商进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。 这种产权式商铺的与众不同之处，在于先由开发商和品牌主力店签订长期租约，再由开发商将商铺进行合理分割，大单元大面积，小单元小面积。投资者购买产权式商铺后，将商铺交由品牌主力店来统一经营，自己获得定期租金和增值。 产权式商铺，它有以下几点需要值得我们注意： （1）利益关系复杂，三个利益主体：开发商、投资者、经营者，出发点不同，这种利益联盟实际上非常脆弱。 （2）投资回报期长，往往是10年以上，其中有很大的不确定性。 （3）市场抗风险能力弱，往往是牵一发而动全身， （4）所有权、管理权、经营权“三权分立”的实质是，开发商将所有权剥离出去，而只保留管理权（非经营性管理），将风险转嫁给众多中小投资者。 （5）不难看出，产权式实际上绝非商业地产运作中一个好的方式，却往往是一些没有强大的资金实力和足够的商业地产运营管理经验的开发商为了迅速回笼资金，采用的一种最佳的权宜之策。 2、产权式酒店 产权式酒店是由“时权酒店”（TIME SHARE）演变而来。“时权酒店”是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。首创这一概念的是瑞士的亚力山大耐提。1976年，法国阿尔卑斯山地区的旅游酒店首次进行了真正意义上的时权经营，向旅客出售了在特定时间内享有旅馆住宿和娱乐设施的权利。
产权式酒店模式分析 目录 一、产权式酒店在国内的发展和来龙去脉 1、产权式酒店的定义 2、产权式酒店的性质 3、产权式酒店的分类 二、外产权式酒店的现状 三、国内产权式酒店的开发发展简介 1、开发 2、经营 3、销售 四、国内产权式酒店的一般开发——发展模式 1、国内产权式酒店的一般开发主体 2、国内产权式酒店的一般开发运营模式 3、不同开发主体的一般选用的开发模式倾向 五、国内成功的产权式酒店开发运营案例简析 1、北京快乐假日 2、秦皇岛碧海蓝天 3、丽江滇西明珠 六、AA创富中心产权式酒店的开发特点和定位 1、经营保障一——集具说服力的区位优势 2、经营保障二——适中的规模（超低风险） 3、经营保障三——集具发展潜力的宏观环境 七、AA创富中心产权式酒店的开发和运营模式分析
八、AA创富中心产权式酒店的销售和运营前景 九、投资者利益的承诺与履行 ——AA创富中心产权式酒店的售后发展
一、产权式酒店的发展及来龙去脉 1、产权式酒店的定义 产权酒店兴起于上世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区，英文全称是"TIMESHARE"(中文译为"泰慕赛尔")即"时空共享"，其共同特点是都建于景色优美的旅游业和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间。产权酒店作为一种特殊投资和消费模式，符合经济资源共享的基本原则，它使业主闲置的空房和酒店的大门向社会开放，对公众推出一种即是消费又是存储，即是服务又是家产，即可自用又可赠送的特殊商品，是房地产业和旅游业的有效结合，是经济发展到一定程度的必然产物。无论对发展商还是投资商，产权酒店都孕育着丰富的商机 2、产权式酒店的性质 在欧美等旅游及经贸发达的国家和地区，产权酒店通常被称为私人酒店，它是投资赚取回报，进行休闲，度假，娱乐为目的新型物业形式，属于旅游房地产类，它与旅游经济，贸易及房地产是有机结合互动发展的关系。产权酒店与别墅，普通商品住宅及商务写字楼等又有明显区别，购买产权式酒店，在享受超值服务，彰显身份和地位的同时，更有不菲的投资回报，与住宅写字楼的投资，股票投资，储蓄及国债投资等相比，投入轻松，风险小，回报更丰厚，同时还获得一套真正属于自己的私家酒店。 3、产权式酒店的分类 █时权酒店 是将酒店的每个单位分为一定的时间份（如：一年产值51周，共51个时间份），出售每一个时间份的使用权。消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权。 █纯产权酒店 是指将酒店的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的管理回报。纯产权酒店又分为商务型及度假型。 █养老型酒店 是指投资人（往往是最终消费者），购买用于退休后养老的物业。在退休前委托管理公司经营管理直至退休后自用。委托管理期间，投资人可获取一定的投资回报。一般情况下该物业在产权人去世后由管理公司回购，再出售，收益其家
产权式酒店常见法律问题 [前言] 产权式酒店由“时权酒店”演变而来。它是指开发商(或者整个酒店的现有产权人)将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，投资者再将客房交由专门设置的酒店治理公司以酒店的名义进行经营，投资者除按期从酒店治理公司取得客房经营收入的分红外，还能够取得一定期限的免费入住权，如此的酒店我们称之为产权式酒店。 20世纪70年代，欧美国家的国民经济取得了庞大的进展，中产阶级成为社会主流。在旅行创新过程中，为满足那个阶层对旅行产品的需要，法国阿尔卑斯山脉地区显现了第一批产权式酒店，随后迅速向欧美、加勒比海地区以及太平洋地区进展。上个世纪90年代中期，产权式酒店开始连续在我国显现，至今已有十多年的进展历史。产权式酒店己成为旅行经营业一种重要的创新模式，也成为倍受富裕家庭青睐的旅行投资方式。 业内曾普遍认为，时权酒店亦属于产权式酒店的类型之一。事实上不然，缘故在于：产权式酒店尽管由时权酒店进展而来，然而进入中国市场后产权式酒店在性质差不多与时权酒店有着全然区不。关于时权酒店来讲，其产权即所有权仍旧属于酒店，而不属于个人投资者—确切地讲是“消费者”。消费者购买的是酒店在一个特定时段内的使用权，时权酒店销售的是时刻和空间，是消费项目，是消费形式。也确实是讲，时权酒店的实质是将酒店的每个单位分为一定的时刻份，出售每一个时刻份的使用权。然而，产权式酒店的实质则是将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者，开发商销售的是酒店客房的独立产权，而不是使用权，投资者购买后将取得酒店客房的所有权而不是某个时刻段内的使用权。 由于立法相对滞后和投资市场大环境变化的阻碍，使得投资产权式酒店面临着庞大的风险。与此同时，全国各地关于产权式酒店的负面报道和涉诉案例也越来越多。事实上产权式酒店作为一种经济进展的客观现象和必定产品，其产生、初始时期性的无序进展和逐步规范都属必定，若欲将之作为一种成熟稳妥的投资渠道，则必须采取系统化的法律措施对其进行
产权式酒店广告文案 篇一：产权式酒店公寓宣传文案 蔚来城私属酒店式公寓宣传文案 目录： 一、功能定位篇 ◇建筑理念◇七大中心◇业态分布 二、产品价值篇（私属酒店式公寓）： ◇自身价值（宜居）◇创业价值（宜商）◇投资价值（宜投资）三、物业篇： ◇物业理念◇物业团队◇物业管理◇物业服务四、政策篇 ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 一、功能定位篇： ◇建筑理念 未来生态人居科艺文广场是蔚来城主体规划之一，是集科学技术、世界文化、顶尖艺术、生态人居于一体的完美生活配套。旨在满足人们对科学、艺术、文化、商务社交、休闲娱乐、健康、购物等多方面需求。建成后的科艺文广场，将成为未来长河休闲商业区中心，成为高铁沿线的一个企业
家锋尚聚集地，成为未来城市中心的焦点区，并且对居住环境有极大的改善，为休闲商业服务价值作出最大化贡献，并引领世界消费的风向标。 ◇七大中心 国际中心国际风情商业街产权式酒店公寓 LOFT商务公寓企业会所空中别墅国际会议中心教育培训中心休闲娱乐中心 ◇业态分布 ------------------------------------------------------------------------------- 二、产品价值篇（私属酒店式公寓）： ◇自身价值（宜居） 给你一个星级酒店的家 蔚来城私属酒店公寓：60～130㎡平层公寓、60~150㎡LOFT商务公寓，多种风格的酒店式精装设计，可满足不同人群的居住需求，再配以五星级酒店物业管理，必使其成为千里各大企业、金领、驻外商务人士、商旅人士的首要居住选择。 解决企业五大经营管理难题 1. 企业会议：企业发展中，大小会议不断，这里让你省去寻找会场的麻烦，开会、餐饮、
天津大学硕士学位论文 酒店式公寓的建筑设计初探及其实例分析 - 55 - 表4-2 北京酒店式公寓配套服务项目百分比表 （资料来源：https://www.doczj.com/doc/e0620671.html,/city.asp ） 配套服务项目 百分比 配套服务项目 百分比 健身中心 87.5 诊所 18.75 游泳池 87.5 电影院 12.5 儿童活动室 62.5 花园 12.5 餐饮 56.25 咖啡厅 12.5 超市 43.75 台球室 12.5 桑拿 37.5 网球场 12.5 商务中心 37.5 高尔夫练习场 6.25 健康俱乐部 31.25 酒吧 6.25 银行 31.25 药店 6.25 购物中心 18.75 4.3.4 小结 酒店公寓不同于普通的高档公寓，也并非传统的酒店，空间定位非常重要。房间给谁住，决定了整个设计协调性。首先，不宜过于华丽，在造成一定视觉冲击的基础上，弱化空间的陌生感与距离感，更多地体现简约、大方、内敛气度，即使是在大堂，也要形成私密专属氛围；其次，公共空间设计需要考虑节能，在满足功能的基础上烘托居所的气氛；最后，设计中应预先考察合理的行为动线。 另外，对于年轻白领阶层的置业队伍，应注重楼盘智能化和网络、通讯设施的配制。有条件的可考虑门禁系统与电梯的集成，防止不同楼层居民相互干扰。另外，与安全防范有关的集成，如电子监控，防盗报警和巡更系统也是酒店式公寓必不可少的安全设施。（如图4.3.4-1、2） 图4.4.4-1 荣尊堡公寓的可视对讲器、家电遥控 与紧急呼救系统（图片来源：笔者拍摄） 图4.4.4-2 荣尊堡公寓的 可视对讲器 （图片来源：笔者拍摄）
第三部分产权式酒店运作模式（案例研究） 一、紫薇·银座 1、紫薇·银座投资回报方式 ?业主购房可办理5成10年按揭，也可选择一次性购房，一次性购房优惠5%； ?业主与开发商签订购房合同后，再与酒店管理公司签订委托经营合同，酒店承诺给 业主固定年11%的投资回报（税前），同时业主可享受每年有15天的免费酒店入住权，合同期限20年，20年之后业主有权利自行处理其酒店资产，也可与酒店管理公司续约。 ?与酒店的委托经营管理方式有两种： A、有限自用投资型酒店。即开发商将每套客房分别作为独立产权出售给投资者；投 资者除在免费赠送时段自住外，大部分时段将客房委托给酒店管理公司统一出 租经营，以获取年度利润分红。 B、投资+经营型酒店。投资者在签定一个或数个楼层的酒店购房合同后，还可自愿 选择自行经营，在执行酒店统一的价格标准、服从统一的管理规范、缴纳一定 的管理费用的前提下，享有除产权以外的经营权、与酒店的结算权，获取更大 的投资回报。 2、相关分析 第一，固定投资回报的操作模式在当时是比较普遍的一种投资方式，在产权式酒店的销售中紫薇酒店的良好运作、裙楼商业由太平洋百货统一经营管理，具有长期比较稳定的收益，都给购房者很大的信心保证； 第二，在紫薇银座的客户群中有很大部分是二级城市灰色资金收入转移者，他们对成都房地产市场的不了解，轻信了开发商所吹嘘的高额投资回报，在2004年2月实际返利中开发商代扣了税费和维修基金后，很多投资者的收益还不能抵充月供款，因此很多投资者的稳定高收益的梦破灭。 第三，从目前中原对紫薇银座和紫薇酒店的调查来看，酒店部分运作基本能够保证盈利，通常都是紫薇酒店部分在补贴紫薇银座部分的返利，紫薇酒店的经营情况是成都市中心
4856-酒店式公寓案 例分析
酒店式公寓案例分析 一、不同城市案例 1.1 北京酒店式公寓资料： 北京酒店式公寓区域多分布在商务氛围浓重的地域，客户主要分布在以下三个地域： ?a、CBD商务中心区周围——机场路及使馆区形成的高档消费区，占总数的65%； ?b、依托高科技形成的中关村区域商务酒店式公寓 ?c、金融街商务区 东方广场 【介绍】 “东方豪庭公寓”共有四幢住宅大厦，包括“尊萃豪庭”、“君汇豪庭”、“金悦豪庭”、“汇贤豪庭”。全属美轮美奂的豪华公寓，一柱一梁皆精雕细琢，为您重新诠释北京高尚生活的定义。 “东方豪庭公寓”提供一房至四房的豪华府第，每个单位均布置华丽，家具精挑细选，世界级的生活艺术，体现于每个细节，还有“东方君悦大酒店”所提供之五星级酒店式家务管理、洗衣和24小时送餐服务，随时为您效劳。 【配套设施】 ☉毗邻王府井-北京最大的商业中心，各种配套设施非常齐备。☉理发店、干洗店。☉诊所、牙医、紧急医疗中心。 ☉便利店、书店、影音店、文具店、计算机器材店等各种商店。☉邮政、快递、票务等设施一应俱全。 ☉银行、24小时自动柜员机及外汇兑换机。☉会议室、培训厅、产品展览中心和商务中心。 【服务】 ☉五星级酒店式家务管理。☉豪华客车班车服务。 ☉24小时送餐服务。☉丽都俱乐部项目：网球，壁球，保龄球等 ☉洗衣服务。☉包括CNN、BBC、HBO、CNBC、NHK、ESPN体育频道等40多个国际卫星电视频道。 ☉国内外报刊、杂志。☉俱乐部项目：游泳，健身，桑拿，瑜珈，阅览室，按摩池,蒸汽浴,儿童游乐室。
每周两次房间打扫最短一个月租期 国贸公寓 【介绍】 国贸公寓座落在中国国际贸易中心内，由南、北两座30层高的公寓楼组成。共有一居到四居及顶层豪华套房401套。国贸公寓租客可以充分享受国贸中心综合完善的配套设施带来的便利生活。 国贸公寓附设的“儿童之家”国际幼儿园为国贸公寓租客和其他驻京外籍人士的子女提供同国际接轨的全英文幼儿教育。 【配套设施】 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。 ☉缜密安全的全天候保安服务。 ☉24小时及时周到高效的维修服务。 ☉包括CNN、HBO电影频道、CNBC、NHK、ESPN体育频道等27个国际卫星电视频道。 ☉国贸公寓租户免费获国贸俱乐部钻石卡，可享受多种消费优惠。☉经常多样的租户活动。 ☉由国贸饭店提供的早餐服务。 ☉日本学校班车服务。 ☉洗衣服务。 ☉国内外报刊、杂志。 ☉送信服务。 ☉保险箱。 ☉标准规范的酒店式的房间清洁服务。 ☉缜密安全的全天候保安服务。
酒店经典案例分析(10个) 案例一:某年的九月八日，刘先生夫妇来到西安某酒店的中餐厅用餐。入座后，服务员为他们端上茶水，接着拿着菜单去帮客人点菜。服务员再帮客人点好餐并确认之后，马上通知厨房，很快柳先生夫妇就吃完了。可是刘先生在结账时发现餐厅出示的票据上的菜跟他们吃的菜完全不一样。于是就问收银员:“这是怎么回事,我们并没有吃这些菜啊，再说我们吃的也没有这么多～”收银员马上就说:“先生，实在抱歉，请您在我们的大堂吧休息一会，我们马上为您核实，待我们查实后给您一个合理的解释～”经过领班的一个会议之后，马上得知是服务员在通知吧台结账时报错了，之后也没有确认就导致了客人的投诉。 事情的处理结果是这样的:由领班带着当时的服务员向客人表示歉意，并告诉刘先生是他们的服务员操作失误;然后询问了刘先生的意见，他愿意接受酒店的道歉，并要求酒店将他们的消费金额打九折。酒店欣然接受了刘先生的提议，并向他表示深深的感谢。并欢迎他下次光临。事后对有关服务员按员工守则进行了相应的惩罚。 案例启示:在工作的过程中要做到快而不乱，将正确的信息传达到正确的位置，此外，要注意在发生投诉时不能推卸责任，做到“客人永远是对的”的服务理念。(结错帐) 案例二:某年的十月十三日，西安某酒店高朋满座，无一空席。餐厅所有的服务员都忙得不可开交，餐厅内几桌人同时进餐，上菜速度比平时要快了很多，但是平均下来每桌的客人还是觉得上菜的速度慢，这个时候有一桌的客人就问服务员小张:“你们的餐厅怎么回事，我们都来了这么长时间怎么还不上菜啊,”小张 说:“实在不好意思，今天中午吃饭的人都坐满了，所以上菜的速度有点慢，我去给你们催一下菜好吗,客人说:“叫你们经理来，我倒要问问究竟怎么回事，那桌比