《房地产经济学》
社会调研报告
天津市大悦城商业区调研报告
天津理工大学中环信息学院
二〇一三年十月
天津市大悦城商业区调研报告
一、项目介绍
1、基本信息
天津大悦城占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米（含地下部分），是涵盖了一
站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。
项目定位
天津大悦城定位为“国际时尚青年城”，“年轻、时尚、潮流、品位”作为大悦城的精神名
片，诠释joy city的生活方式，以便捷、休闲、开放与亲和为基调，引导前沿生活理念。
交通位置
天津大悦城位于天津内环核心区域，据守和平与南开两大中心城区交汇处，其便捷的立体交
通脉络使项目周边具有极大的辐射力。项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干
道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2
号线无缝对接。
天津大悦城接连城市动脉之上，占据繁华制高点。
商业环境
天津大悦城领跑天津最大的新兴商圈，周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330
万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、
食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。日数十万人的脚步涌动
此间，开启大悦繁华。
资源优势
天津大悦城是世界500强企业中粮集团斥资50亿打造的商业地产项目，与国际顶级公司结
为合作伙伴，依托强大的资源优势，将品质经典融入天津大悦城的血脉之中：
建筑设计：美国rtkl 中国建筑科学研究院
景观设计及标识顾问：日本株式会社丹青社
机电顾问：香港沣信
交通顾问：香港弘达
物业顾问：中粮凯莱物业
灯光顾问：美国cd+m 灯光设计：照奕恒
2、开发商介绍中粮集团有限公司（cofco）是世界500强企业，是中国领先的农产品、食
品领域多元化产品和服务供应商，致力于打造从田间到餐桌的全产业链粮油食品企业，建设全服
务链的城市综合体。利用不断再生的自然资源为人类提供营养健康的食品、高品质的生活空间及
生活服务，贡献于民众生活的富足和社会的繁荣稳定。中粮下属品牌有农产品、食品及地产酒店
等领域。大悦城是中粮集团商业地产板块战略部署精心打造的“国际化青年城市综合体”。
3、购物中心
购物中心以18岁至35岁的中青年人为主力消费人群，引进国际时尚主流品牌，集合新颖、
时尚、前卫于一体，传播潮流最新资讯。购物中心主体部分四层，局部五层。分为北端
的时尚潮流馆和南端的青春活力馆，中间以独有的十六米开阔的艺术连廊创意连通。共有店铺约
500个，是融合了购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的综合型一站式购物中心。
地上停车楼及地下三层大型停车场拥有共3000个停车位，统一的空间设计，多样的行车体验，让你的大悦城梦幻之旅从路上便已悄然展开。
月季花广场，与往来的人潮一起成就独特的风景，俯仰之间，穿梭眼花缭乱的铭牌印记，纵横之中，体验百米跨度的体量视野。让我们不觉在每一个角落流连忘返，纷至沓来，感受国际时尚品牌荟萃的影像志，留恋每一个橱窗精致的文化感。
大悦城购物中心，集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态，在天津首次
引入大型综合电影院金逸国际、全明星大型真冰场、欢乐主题ktv酷姿、儿童职业体验店宝贝当家（babyboss）、高档亲子游乐馆悠游堂（yuyuto）、高端精品超市华润堂以及国际快速时尚品牌，打造出一站式购物的全新体验。国际顶级品牌主力店的进驻，国际化商业街区规划理念的融入，使之成为天津乃至华北地区的时尚潮流聚集地、流行资讯发布地、新锐达人体验地和生活理念引领地，是天津都市青年8小时以外的时尚生活中心、交流中心和娱乐中心。
地位
天津大悦城购物中心是天津至今投资最大、体量最大、业态最全的一站式购物中心。坐拥25万平米的超大商业建筑体量，500余米沿街展示面，500米长室内步行街，150米长主题街区，承载最齐全的功能业态。天津大悦城涵盖集休闲、购物、娱乐、餐饮美食为一体的多元化时尚消费模式，完美融合了消费文化、人文文化、国际文化、企业文化的同时，颠覆传统商业模式，独创中粮式大悦文化，以其不一样的视野，定义商业地产新格局。
理念
经营理念：“引领时尚共享大悦”
人无我有——我们有主力业态、主力店、国际品牌
人有我精——我们有最好的品牌形象店、旗舰店
创新业态——我们有独具特色的主题街区
差异化经营——我们的经营品类与众不同
大悦人正是以这种不断创新的经营理念，执着于现代商业运作精神的本质，诠释着生活方式哲理，缔造国际前沿的品味生活。
服务理念：“享你所享悦你所悦”
悦是一种心情、一种感受、也是一种体验
让每一位顾客感到悦
让每一位商户感到悦
让每一名员工感到悦
让每一个来到大悦城的人感到悦
天津大悦城秉承中粮文化的优良传统，结合天津百年文化积淀，解构服务文化的深层内涵，彰显“悦你，悦我，悦精彩！”。
悦是文化，悦是态度，悦是精神。天津大悦城用激情与实力，在2011年，即将点燃这座城市的大悦梦想。
4、公寓住宅
大悦城购物中心完美的商业配备，中心区域方便的交通优势，凝聚区域内无限的升值潜力，造就了大悦城的独特魅力，大悦城时尚住区将以全新的模式阐述繁华都市中的静雅生活。
大悦城北区住宅“悦府”地上总建筑面积约7万平方米，占据该“城市综合体”西侧的单独地块，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足对质感生活，高尚品位的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准规划，完全体．
现城市主流精英的健康品位。
5栋高层建筑，70-145平米主力户型，简约时尚风格的精装示范标准，面向城市中高端客群，
依托大悦城时尚品牌标签，诠释了全新的生活模式，满足了都市精英对现代生活的要求，在众多城市精英中统领生活潮流。
大悦城高档住宅以时尚现代的建筑立面配合人本主义的景观环境，致力于打
造高品质的生活体验，让每一位住在这里的人拥有自己的家园畅想，陶冶时代繁华，尽享天伦之乐，于简约处诠释居家风格蓝本。
大悦城南区公寓定位于“城市综合体时尚精品公寓”，作为大悦城住宅产品的升级版，面向城市时尚精英客群，地上总建筑面积4.6万平米，位于项目地块最南端，由南北两栋百米塔楼构成。
精装公寓规划设计之初，就聘请了美国rtkl、日本丹青社等国际设计团队，倾力打造符合国际化品质需求的精品。无论从简洁流畅的外立面设计，独具特色的屋顶花园，到后期的人性化物业服务，均体现出大悦城国际化时尚品牌的特性，作为综合体中对商业、写字楼业态客群有效地结合，各种业态足不出区尽享其中，为城市新兴中产阶级打造全新国际化时尚精品住区。
凭窗望去，大悦城时尚精品公寓与住宅彼此呼应，独有的帆型外檐，精致的回车廊道，让您在繁华世界的背后静静的感悟着宁静的归属。抛却公共空间的烦扰，重拾私有空间的品位，每一天都留给自己一段完美的心灵假期。
5、写字楼
190米超高层建筑体，采用5a全智能化控制，low-e双层中空玻璃幕墙，12.3米挑空大堂、标准层单体建筑面积约1900平方米、层高4.25米，净高达2.8米，核心筒结构，室内无立柱，分割自如的大跨度设计。
大悦城国际甲级写字楼，以超高端配套和完美的空间体量设计，引领世界经济浪潮，依托大悦城的城市综合体以及一站式购物中心定位，建成后将是一座规模最大的集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的现代时尚的综合建筑集群，打造环球商务旗舰，更有宽阔的区域景观视野，一览天津的繁华古今。与这座城市彼此欣赏，据守地标核心，成就宏图万景。
作为一种全新的地产、生活模式，天津大悦城项目是集诸多功能于一体的现代综合建筑集群，它浓缩了一个城市的精华，在这里居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩等诸多功能样样俱全，你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。天津大悦城开业
再添城市综合体天津大悦城项目位于天津市内环核心区域，紧邻城市主干道南门外大街、南马路，占地面积约8.9万平方米，建筑面积约53万平方米(含地下部分)，是涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、时尚精品公寓、高端住宅等多种业态的“城市综合体”。
二、分析
1、房地产区位理论
房地产业是与区位紧密联系的特殊产业土地的区位不同，会产生不同的区位效益。土地的用途不同，产生的区位效益也不同。国家发展房地产业，力求使土地获得最佳用途，追求最优的社会效益、经济效益和生态效益。
房地产企业追求最大的经济效益。
房地产投资者追求理想的投资回报。
消费者追求最佳的使用功能。
城市土地区位效益的实质是（位置）级差地租
（1）城市土地区位形成的因素
自然条件和环境
交通和通讯
基础设施
人口和经济集聚
文化教育卫生科技状况
（2）房地产区位的选择
房地产宏观区位的选择〔布局指向〕
房地产中观区位的选择：商业区；工业区；居住区
房地产微观区位的选择：商用房地产微观区位选择的标准
外部经济性
临街深度
人口流量
交通和通讯
增值潜力
居住房地产微观区位选择的标准
周边环境
交通和通讯
社会文化环境
购物便利
增值潜力
就大悦城商业区而言,其自身是涵盖了一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、高端精品公寓、高档住宅等多业态的“城市综合体”。集公园、公寓、商场、写字楼、餐饮、休闲、娱乐、会所于一体。高度集中的优势，在于其资源可以更高的利用和共享。工作、休闲、生活可以在该区位同时的到满足，减少了交通时间与成本。这是该综合体的优势所在。而另一方面，其地理位置也十分具有优越性，项目地处城市交通干线“黄金交叉点”——紧邻城市主干道南门外大街、南马路。周边不仅有49条公交线路汇集至此，同时还与2012年已开通的地铁2号线无缝对接。还有公交观光2路 606路 609路 628路 632路 633路 635路 638路 639路 640路 641路 645路 646路 658路 659路 675路 676路 681路 829路 832路
837路 855路 841路 860路 878路 905路 954路 961路都至此区位。而日后还有地铁4号线开通，更是大大方便其交通出行。而大悦城周边3公里范围拥有73万人口，5公里范围拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平方米，约14万中高端消费群体。项目比邻古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，每年有近600万的旅游人群。这更是其商业优势的所在。
2、地租理论
地租是土地所有者凭借土地所有权从土地使用者那里获得报酬。
在某些场合下，西方经济学把地租定义为物主将其所有的土地、房屋或任何财产租给他人使用所获得的报酬，并不一定专指出租土地而获得的租金。按照这个定义，把地租分为契约地租和经济地租两类。契约地租又称商业地租，是指物主将土地或其他财物出租给承租者，承租者按租赁契约支付给物主之租金。经济地租又称理论地租，有广义和狭义之分。广义上讲，经济地租是指人们使用任何生产要素所获得的超额利润。狭义上讲，经济地租是指人们利用土地所获的超额利润，即土地总收益扣除总成本的剩余部分。一般所谓地租，是针对狭义地租而言的。篇二：北京大悦城考察
朝阳大悦城调查总结
背景情况：项目立项已接近半年，各项工作进程已经接近饱和点，招商主力店资源已接近尾声；前期准备资料也在大方向不变的情况下，随着项目整体进程逐渐调整。
存在问题：项目价值点稍有不明确；项目整体业态规划有待考察；项目内外部包装须结
合创新的理念和风格艺术；项目的营销渠道有待和本地其他项目区分开来，实现创新的整合宣传思路。
结合项目本身情况和外部环境的压力，借拜访客户之便特对北京商业地产翘楚之一的朝阳大
悦城进行了简单的考察。
考察时间：2015.5.25 考察地点：北京朝阳大悦城
考察目的：学习和借鉴大悦城的整体商业布局，商业规划，商业模式，营销模式等。结合本
项目实际情况，制定天豪广场整体定位包装的合理化建议；项目运营后期阶段主题活动的开展等。
考查内容：
1.大悦城的整体商业业态布局，包括各楼层的业态组合情况。
2.大悦城的整体商业规划，包括人流动线，中庭规划，内外部结构，配套设施等情况
3.大悦城的整体发展模式，包括商场的消费用户体验式，互动式，主题式的线下线上发展趋
势。
5.其他
基本情况（结合内容）
1.整体定位；朝阳大悦城是北京知名的大型shopping mall，购物中心面积达23万平方米，
购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大主题于一体，
各类商户400余家，是北京市场极具地标性与文化性的超级家庭生活娱乐一站式休闲购物中心。
2.楼层大体业态情况；b1超市，配饰，杂货等；1f悦.华赏：国际时装，珠宝名表，化妆品，
餐厅酒吧咖啡厅2f悦.纯雅：时装、时尚配饰，皮具，美发等3f悦.潮尚：家居，潮流配饰4f
悦.型格：运动休闲系列，创意家居、设计时装、护理5f悦.智趣：儿童、水吧、数码、电信6f
悦.共享：时尚餐厅、精品美食、简餐甜品7f悦.亲近：溜冰场、茶餐厅、日式特色8f悦.闲暇：
快餐、游戏电玩、金逸影城9f悦.尚宴：大型美食海鲜等10：悦。成长：职业体验、教育等11f
悦.欢歌：歌友汇ktv
4.商业规划；对于商业的动线规划平面形状设计分为：矩形，类正方形，类三角形，类扇形
等，基本的主动线形式为一字、l、t、环形等，大悦城的平面形状是类扇形的环形动线结构。优
势：可见性较好，基本无视觉死角；可达性沿环形主动线可达性较高，但主动线分副动线两侧的
商铺可达性较弱；体验性主入口中庭整体较小，但整体氛围非常好，通过主题装饰，极大增加了
项目的体验性和趣味性；业态适应性强，主力店百货置于北侧，动线两侧设置辅助店铺，科学，
合理；商铺展示面积较好，部分死角处和可见度低地方采用半封闭的装修结构；相关垂直动线的
结合较好，扶梯较多，拥
有8处扶梯，且有跨越4层的扶梯，直梯共计11处，方便到达楼层的两端；公共休闲区域
较大，且规划科学合理新颖，特别应用全开放式的商铺店外休闲区，休闲区设计园林式风格，绿
色植被流水型景观突出且主题性强，消费体验极具享受性。
5.营销体系：大悦城强大的营销体系可谓是国内首屈一指的创新模式，其营销推广模式值各
大商场学习和借鉴，下面着重从几点分析大悦城的营销整合模式。
? 美术陈列极具主题性，每个楼层都有不同风格的美陈，且主题都不一样，有清新粉红的少
女系列，有纯情欧式的典雅风范，有中国园林式的背景，有科技创新的技术机器，还有可爱喜人
的北极熊等等，有结合羊年气氛的柱状羊群；公共区域艺术性较强，免费图书，免费照片墙，艺
术雕塑，风情小街等处处体现艺术价值和用户体验。
导视系统，商场导视系统的风格一致性、全面性，指示牌无处不在，包括户外导视， ?
地下停车场，楼道公共，楼梯间，楼层水牌，商场要道吊牌、门窗，收银台，地贴，防撞贴等样
式统一，且风格迥异。
? 内部宣传资料，商场中庭内部led显示屏，pop广告,商场内部资料，宣传册，肄业媒介
资料，店内展架，电子信息互动平台，触屏版网站等形式多样，传达率较高。
? 线上平台，大悦城o2o营销平台运行极为强大，基于商场内无线
? 其他，商场可以直接通向地铁口，（六号线上的北京时尚生活中心）；商场内部租用设备，
商场客流及气氛极好，尤其是商场中庭装饰和易视互动屏幕，大悦公寓，周边交通利好，人群流
动性强，满足区域消费百万消费人群欲望等等
不足之处（时间原因没有了解彻底）
1.外部地上非机动车停靠不明显甚至没有。
2.外部白天公共休闲区不符合商业整体定位，有些脏乱和简单。
3.外部大屏显示不到位，没有播放（可能是阶段性）
4.内部中央广播系统提示不到位，没有体现对用户的切身关怀，甚至没有优惠信息发布的信
息提示。
5.卫生间导视系统明显，但卫生间进深太大，没有体现便捷性（只是个别）
6.商场照明，明暗程度衔接不恰当，让人产生一种眩晕感（仅本人感觉）
针对本项目建议（仅从考察得出结论）
1.项目整体定位，依据项目实际情况，大体定位区别于其他项目的中端近体验型消费的主题
餐饮娱乐，深度结合人人乐百货，实现共同升
级调整，基本实现以中端定位，中低消费为主的集餐饮、娱乐、购物、休闲、近体验为一体
的“一站式”休闲购物中心。
2.项目规划，项目整体建筑结构大体呈矩形平面分布，大体规划结构不能改变，可以应用一
字型主动线加副动线类型的规划，但要严格考虑主力店与特色店的划分，针对实际情况，美食广
场可以放在北侧，主力店考虑店铺可见性、可达性和商铺的展示性可以放在扶梯的西南内环处，
垂直动线上要紧密结合平面动线规划，但要考虑直梯的有效作用，增加一部直梯或货梯最佳；公
共休息区，可以根据实际柱间距和业态情况，合理划分公共休闲区域的面积（大概占总规划面积
的0.7%-0.8%左右）；中庭共享区域较大且集中，可以充分利用中庭资源，实现主题装饰对消费
者的吸引性；停车场，项目运行后，地下停车场要充分利用，一方面是解决地上停车问题，二方
面，地下停车场具备洗车及其他功能，一定程度提高了消费者的便捷性；其他硬件设施，包括餐
饮垃圾通道、排水儿童业态的消防安全原则问题，娱乐业态的绿色、健康，安全问题，需综合考
虑。
4.整体营销思路，整合营销不仅仅包括户外推广和线上线下活动，还包括项目整体的内外在
形象。项目运营前的内外部包装，整体形式统一性，包括外部导视系统，内部导视系统，内部美
术陈列非常完善的ci系统等。
? 根据项目本身考虑导视系统应具备建筑外立面的案名及画面的装
饰；外部柱状导视牌（招商中心，楼层业态总分布，楼层主题语篇三：中粮大悦城政策研究
报告
2011年第4期政策研究报告
总第24期 2011年5月30日
1
政策研究报告
中粮集团是国务院国资委认定的以房地产为主业的央企之一，涵盖住宅地产、商业地产、旅
游地产、工业地产、酒店业等房地产行业的各个领域，拥有中国食品、中粮控股、蒙牛乳家内地
上市公司。然而与中粮集团3业三家香港上市公司，中粮屯河、中粮地产和丰原生化．
分散的多元化业务面临着同样的问题，大而不强成为了房地产板块的头号难题。2005年，中粮
提出了打造“新中粮”的五年计划，开始由多元化向专业化战略转型，对分散的业务进行了整合。
相应的，在房地产板块内部，则选择了商业地产作为突破口，并以发展城市综合体为核心战略，
以大悦城为旗帜，不但在北京成功打响开头炮，而且还轰隆隆就把战车开进天津，开进上海、杭
州??短短4年，一个新的商业地产品牌横空出世，并迅速成为本土城市综合体的成功标杆，创造
了中国商业地产的奇迹，并已经成为影响和改变中国商业地产格局的重要力量。
大悦城成功的关键在于经营战略、品牌策略以及客户定位。不论是在生活中心区域打造“品
质生活中心”，还是在城市核心商圈打造“潮流中心”，都要基于明晰的消费群体定位对餐饮、娱
乐、购物、休闲等功能进行有机组合，并发展出一套完整的服务链条。大悦城这种城市综合体的
组合模式，勾画了未来中国商业地产的理想模型。
一、中粮集团以大悦城等城市综合体为载体发展商业地产
中粮集团着力打造的城市综合体，是城市功能的扩展与延伸，以购物为载体，加入生活、休
闲、娱乐，从单一的功能向多功能转移，城市需要一个载体来承载这些功能。从发展历史来讲，
应当是此前的shopping mall发展而来的。城市综合体的诞生应当说源自于大都市不断的发展向
外延伸，从单一中心衍生出多中心，而在这些区域中心逐渐发展成熟，城市综合体浮出水面。国
外来讲，例如美国洛杉矶，这个城市没有市中心，而是有很多卫星城，通过高速连接起多中心，
组成了城市群。目前有很多城市中心，都在逐渐向多中心转移。
随着经济水平的不断增长、人民收入水平和消费能力的不断提高，社会生活的集约化趋势越
来越明显，人们希望能将居住、消费、办公、娱乐等功能集中在一起，实现建筑功能在空间上的
集约化。相应的，政府在城市规划中越来越注重在城市的各级功能中心区规划综合性用地，使得
越来越多的综合性地块涌入市场，发展城市综合体的时机越来越成熟。
2
图表1：城市综合体基本构成
城市综合体具备的条件主要是站在都市化的角度来理解。都市化第一个元素是商业配套(如
购物中心)、生活配套(如酒店)、时尚休闲类配套甚至旅游类项目配套，将都市应当具备的功能
融在里面，体现高端时尚、现代的生活气息。
图表2：城市综合体商业形态定位
中粮集团在房地产行业探索多年，在写字楼物业、酒店业、住宅业等组成城市综合体的各种
物业类型都积累了丰富的经验，城市综合体是将这些不同功能的建筑类型组合在一起形成一个有
机的整体，发展城市综合体是中粮集团整合地产资源、做强地产板块的内在要求。
3
政策研究报告
图表3：中粮集团业务板块
发展商业地产对于优化中粮集团资产结构具有重要意义。商业地产行业是个竞争性强、风险
适中的行业，其特点是：有稳定的现金流，门槛比较高，资本市场认可度高，能够对集团起到稳
定资产结构的作用。同时优质商业物业还具有良好的升值潜力。
二、中粮大悦城的代表——西单大悦城
西单大悦城由中粮集团投资近40亿元建成，是中粮集团商业地产布局的重点项目，由中粮
置业操刀运作。作为都市生活方式和标准的重新定义者，快速时尚消费的潮流胜地。官方数据显
示，西单大悦城
自2008年2月正式开业以来，日客流从几千人
到最高突破20万人，日销售额从20万元到最高
个亿，20年销售额接近2010万元，
1000突破
开业以来，每年都保持5亿元的增长。作为中粮
集团的形象店，西单大悦城这种商业综合体模
式，将在全国进行推广复制。
1、西单大悦城的组织部局
中粮集团—大悦城商业研究 富港增城东汇城推广部 蒋里广
目录 ?中粮集团简介?大悦城商业版图 ?大悦城发展策略?大悦城商业品牌塑造?全国重点大悦城分析西单大悦城朝阳大悦城烟台大悦城上海大悦城天津大悦城沈阳大悦城成都大悦城
中粮集团简介 中粮集团有限公司（COFCO）是全球领先的农产品、食品领域多元化产品和服务供应商，集农产品贸易、物流、加工和粮油食品生产销售为一体，为接近全球四分之一的人口提供粮油食品。 目前，中粮资产超过719亿美元，336个分公司和机构覆盖140多个国家和地区。作为投资控股企业，中粮旗下拥有八家上市公司，其中包括中国食品（00506.HK）、中粮控股（00606.HK）、蒙牛乳业（02319.HK）、中粮包装(00906.HK)、大悦城地产（00207.HK）五家香港上市公司， 以及中粮屯河（600737.SH）、中粮地产（000031.SZ）和中粮生化（000930.SZ）三家内地公司。 凭借其良好的经营业绩，中粮持续名列美国《财富》杂志全球企业500强，居中国食品工业百强之首。
大悦城商业版图 大悦城城市综合体，集大型购物中心、甲级写字楼、服务公寓、高档住宅等为一体，实现购物、娱乐、观光、休闲、餐饮等功能，节约资源，高效运营城市生活，成为推动城市发展的重要力量。自2007年北京西单大悦城盛大开业至今，大悦城已成功复制了沈阳中街大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、上海大悦城、烟台大悦城6个运营项目 ，并成为中粮集团城市综合体的核心品牌。未来5年，大悦城还将在 全国以一线城市为核心，辐射长三角、珠三角、环渤海等经济圈，继续复制开发成都大悦城、天津六纬路大悦城、北京安定门大悦城、深圳大悦城等项目，扩大规模至30个大悦城城市综合体项目。
上海大悦城二期考察报告一、项目档案 二、项目升级 升级类型一期二期概念升级乐尚生活魅力场魔都爱情地标 客群升级18岁至28岁的年轻客户18岁至35岁的年轻客户 业态占比零售占比48%，餐饮占比41%，休 闲娱乐占比7%，生活配套占比4% 零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他 占比19% 业态组合升级零售+餐饮+休闲娱乐+配套设施引入国内首家化妆品集合店伊势丹，中国首家O2O超CECELIFE，全业态MUJI旗舰店、打造屋顶摩天轮、轻艺术街区等 运作升级购物中心百货化的运作模式；店中 店经营管理模式 强调互动性和趣味性；强调多层次渠道合作； 强调展览价值感及客流导入方法；颠覆传统购 物体验，打造智慧购物体系
三、二期定位 四、业态规划 项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。70%的常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场的经营支撑；30%的创新业态则包括摩天轮、梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所处的地缘文化环境，作为产品创作的根本点。 项目规划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有不同的主题。楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中多有品牌集合店或带有新体验的旗舰店，L6为个性店铺，L7是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩天轮广场。高楼层的餐饮娱乐进行客单及客群的分层，并呼应6楼以下的零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足不同客层的需求。
H&M服装调研报告 目录 一·调研结果 1·品牌介绍 1-1品牌历史 1-2品牌档案 1-3设计团队 1-4品牌效益 1-5品牌识别 1-6国内分店 2·产品定位及目标消费群 3·2013年产品调研 3-1 产品明细表 3-2 产品结构分析图 3-3 面料明细表 3-4面料结构分析图 3-5款式图汇总 3-6 色彩结构分析图 3-7本季产品风格概述 3-8 榜样品牌
3-9 竞争对手 4·2013年9~12月份销售调查5·形象及服务调查 5-1 品牌的定位 5-2 形象与定位的一致 5-3商品成列 5-4 服务 二·综合论述 1·从营销组合的角度分析 2·结论和建议 三·结束语
品牌历史 H&M公司（Hennes & Mauritz AB）欧洲最大的服饰零售商，H&M是一间来自瑞典的时装公司，在世界多个国家，包括欧洲及美国设有分店，以价廉物美闻名。H&M由Erling Persson在1947年成立。来自瑞典的连锁服饰店Hennes&Mauritz（H&M）的名字，在亚洲或许鲜被提及，但是在欧洲却是名气不小。以销售量为衡量标准，H&M是欧洲最大的服饰零售商，即使在冷飕飕的景气中，业绩一样持续发烧。公司这一季推出的女性灯笼裤供不应求。流行、品质及价格的三合一。来自瑞典的连锁服饰店海恩斯莫里斯的名字，在亚洲或许很少被提及，但是在欧洲却是名气不小。H&M以最优惠的价格，提供时尚与品质。 品牌档案 H&M首家专卖店于1947年在瑞典开业。 H&M提供男、女、青少年及儿童时装。 H&M的时装系列主要由100多位内部设计师，配合采购人员与打板师携手创造。 H&M还销售自有品牌的化妆品、配饰和鞋类产品。 专卖店每天都有时尚新品亮相。 在瑞典、挪威、丹麦、芬兰、荷兰、德国及奥地利，H&M还通过网络与邮购方式销售时装。H&M本身不设厂房，产品均采购自约800家主要位于亚洲及欧洲的独立供应商。 H&M在全球大约有20家生产办事处，主要分布于欧洲与亚洲。 H&M约有73,000名员工。 H&M旗下有女装、男装、青少年装以及童装，包括服装、配饰、内衣、运动装、牛仔等诸多产品。 自2004年起，不断推出与顶级大设计师联名系列，一个个便宜又颇具设计师特色的联名设计系列成为H&M每年一度的招牌菜。2008年，H&M与大设计师联名的新高潮是川久保玲×H&M的圆点衣和不对称剪裁系列，在H&M东京店上市时引发了混乱的疯抢，上海H&M 店里的几件也在10分钟之内卖光。 斯黛拉?麦卡特尼曾经说，之所以选择与H&M合作，是为了满足那些喜欢她的时装却买不起的人们。H&M则回应：“我们受到知名设计师青睐的秘诀，是H&M的顾客群更广泛。”08年11月，H&M又宣布了2009年的合作对象是英国著名设计师马修?威廉姆森(Matthew Williamson)。 店内货品街头感更强，更加年轻化，如苏格兰格子成为本季主推系列。设计简单的基本款居多，每件衣服都有多个尺码，即使同为身高165厘米，胸围也分很多种，十分人性化。公关总监吴骦表示，H&M奉行的是以“最相宜的价格，提供时尚和品质”，这三个方面永远都是三位一体的 首先是把”平价，快速时尚”模式渲染成为接近商业神话的效果，这种推广模式，使自己获得更大的生存空间
活动现场安全风险预测和评估报告本次活动项目位置在西单大悦城一层中庭 一、大型活动安全风险评估依据和评估内容 对大型活动进行安全风险评估的主要法律依据有:《北京市大型社会活动安全管理条例》及大型社会活动安全管理的相关规定;北京市公安局有关大型社会活动风险评估标准;北京市消防局有关大型社会活动消防安全管理规定。二、大型活动安全风险评估工作程序 为了保证风险评估的效果,应该根据举办大型活动的内容、性质和各方面因素,对受理安全风险评估的大型活动区别对待;进行风险评估工作必须严格执行一套工作程序,规范管理。 (一)接待受理 公司在业务开展受理风险评估项目过程中,始终按照《条例》规定,对举办活动单位提供相关材料初步核准,详细了解活动的有关情况后,双方签定协议书,明确安全风险评估的相关事项和工作时限。 (二)查勘场地 根据举办活动的情况,对举办的大型活动的现场进行实地查勘,主要了解活动现场安全设施配备的具体情况,以及应急出入口、消防设施等重点部位。 (三)分析论证 结合所举办大型活动的具体特点和活动涉及到的人、地、物、事以及其他可能涉及到的各方面的安全因素,进行综合分析论证,提出意见和建议。
(四)出具安全风险评估报告 在分析论证举办活动的可行性后,出具安全风险评估意见,逐级审核批准后,形成报告交主办单位。安全风险评估结论分为一至五级五个档次。在评估工作中遇到的难点和问题,我们会及时请教公司的专家和顾问,具体问题具体分析。 三、安全风险评估的主要方法 根据《条例》及北京市公安局、北京市消防局有关大型社会活动安全管理,结合受理的举办活动的具 体情况,按照举办活动的类型,分别进行安全风险评估。 (一)详尽了解举办活动的情况 大型活动安全风险评估是按照《条例》规定,在允许范围内,详细了解举办活动的人、地、物、事及其他因素等具体情况,分别对主办单位、场地情况进行询问和实地查勘,为准确进行风险预测、安全评估提供条件。1.主办单位提供有关情况(1)申请举办大型活动的材料符合《条例》规定。包括批准文件、申请报告、资质证明、安全保卫方案、安全检查的设施设备证明材料、活动使用的证件和门票等全部申报材料。(2)主办单位的基本情况,包括主办单位性质及隶属关系、举办活动的具体内容等。活动的安全责任人和现场负责人。(3)举办活动的情况。活动性质属国内、国际或者全国性,活动对社会的影响程度,其他还包括:参加活动单位情况、活动现场搭建设施情况、活动具体内容、观众群体类别等。2.提供场地单位提供有关情况(1)提供场地单位的基本情况,包括单位性质及隶属关系、举办活动的场地条件,安全责任人和现场负责人。(2)提供场地单位保卫机构的
天津大悦城 项目概况 由世界500强企业中粮集团斥资近50亿元倾心打造的天津大悦城项目占地8.9万平方米，总建筑规模53万平方米（含地下部分），涵盖一站式体验型购物中心、国际甲级写字楼、酒店式服务公寓和高档住宅等多业态的“城市综合体”。项目地处天津市内环核心区域，和平区与南开区的交汇处，项目四面临街，49条公交线及2010年底开通的地铁2号线，组成了通达的交通脉络。金钻地段赋予其无可比拟的傲人优势。国际化趋势的地标性商业建筑群彰
显了现代城市商业的独特风貌。 商业概况 天津大悦城购物中心部分建筑面积达25万平方米，主体部分为四层，局部五层，地下三层为大型停车场及地上停车楼，车位数高达3000余个，可谓天津核心区域内商业体量最大的项目，其定位是“国际时尚青年城”，是天津未来新的消费目的地，建成后将是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲等于一体的大型商业旗舰。 交通状况 项目位置距离地铁一号线（西南角站）和地铁4号线（东南角站）步行均5分钟。周边拥有49条公交线，并与2011年年底开通的地铁2号线出口无缝连接，组成了通达的立体交通脉络。大大增强了本项目的便利性和交通易达性。 商圈状况 项目地处天津市核心区域，其便捷的交通优势使项目周边具有极大的辐射力。项目周边3公里范围内拥有73万人口，5公里范围内拥有330万人口。区域内新增成熟高端社区300万平米，约14万中高端消费群体。古文化街、食品街、鼓楼商业街等天津著名旅游景点，
每年有近600万的旅游人群。项目比邻天大、南大等著名高等学府，周边人文环境好，是天津市重要对外展示窗口之一。 建筑亮点 ?2009年天津市新的十大地标性建筑群。 ?项目位于天津市核心区域内，地理位置优越，不仅处于和平、南开两区交界处，还占据 了三大传统商圈(东马路、南市、和平路商圈)交汇的核心位置，是天津市级最大的新兴商圈 ?25万平米的超大商业建筑体量，可以承载最齐全的功能业态。 ?项目拥有便利的立体交通脉络，不仅有多条公交线路到达，同时还与2010年底开通的 地铁2号线无缝连接。 ?天津市拥有最多停车位（近3000个）的综合体，停车楼与购物中心L2、L3层紧密连接 ?在天津首次引入综合电影院、全明星真冰场、主题KTV和美式大型儿童体验中心等主 力业态，全方位的功能业态，满足消费者一站式购物的体验需求。 购物中心定位 ?整体定位：国际时尚青年城 1.主力客群：18-35岁年轻时尚的都市青年； 2.B区定位：时尚潮流馆 C区定位：青春活力馆 3.B、C各楼层定位： B区 C区 1)B1—缤纷大街 1）B1--动感地带 2)F1—国际大街 2）F1—活力地带 3)F2—摩登大街 3）F2—炫彩园地 4)F3—潮流大街 4）F3—梦幻木马 5)F4—欢聚大街 5）F4—宇宙之城 4.购物中心亮点： 运用最具前沿的高端数码电子科技、引入最具时尚潮流感的新品牌、打造 最具前卫、视觉震撼的2托3特色主题街区，增添新颖的购物感觉，使消 费者置身其中享受随心。 场地平面图
***公司商业地产项目考察方案要点： 一、考察目的 二、考察内容 三、行程安排及人员安排 四、费用预算 五、考察要求 六、考察案例选择 1、西安·大唐不夜城 2、西安·民乐园万达广场 3、重庆·龙湖时代天街 4、重庆·东原D7区 5、北京·世贸天阶 6、北京·朝阳大悦城 7、哈尔滨·中华巴洛克文化旅游风情街 8、哈尔滨·万达广场 9、哈尔滨·凯德广场 10、沈阳·中街大悦城 11、沈阳·华润万象城 七、商业项目考察分析表：附件
一、考察目的 ?从考察案例项目的开发模式、规划设计、业态组合、主力店等方面结合B01、C01地块特点，找到项目之间共性，为B01C01商业发展开拓思路，为定位提供参考； ?对优质商家资源收集为后期招商工作开展做准备； ?锻炼团队，鼓励员工工作积极性和创新热情，拓宽眼界，深入学习，提高业务水平。 二、考察内容 ?参考案例城市发展与项目整体定位； ?项目开发模式以及商业经营模式； ?参考案例功能板块划分及规划布局； ?项目业态组合比例及品牌商家； ?各类优质品牌商家资源收集。 三、行程安排及人员安排 3.1、工作组一： ?考察人员名单 ?考察地点 北京、哈尔滨、沈阳、西安、重庆、成都 ?考察时间 2013年3月7日-2013年3月16日 ?行程安排 D1. 3月7日星期四下午：***—北京 D2. 3月8日星期五世贸天阶、朝阳大悦城
D3. 3月9日星期六上午：世纪金源、五彩城 下午：北京-哈尔滨 D4. 3月10日星期日上午：万达广场凯德广场 下午：中华巴洛克文化旅游风情街D5. 3月11日星期一上午：哈尔滨—沈阳（动车） 下午：中街大悦城 D6. 3月12日星期二上午：华润万象城 下午:沈阳—西安 D7. 3月13日星期三大唐不夜城、民乐园万达广场 D8. 3月14日星期四上午：其他项目 下午：西安-重庆 D9. 3月15日星期五时代天街、东原D7区 D10. 3月16日星期六重庆—成都 四、费用预算 费用预算详表 五、考察要求 ?每日对考察项目进行分析总结； ?对考察学习中所看、所听、所感进行总结，撰写学习考察报告材料，结合企业、项目自
成都房地产项目考察报 告 Company Document number：WTUT-WT88Y-W8BBGB-BWYTT-19998
成都房地产项目考察报告 二〇一六年二月二十五日 成都房地产项目考察报告 一、考察说明 考察时间： 考察地点：成都 考察项目：领地环球金融中心(WFC) 复地金融岛 恒大新城大悦城 成都高新技术产业开发区 考察人员：李培义总经理 白小军副总经理陈富强副总经理 刘文斌陈兴明赵红山李伟 一、领地环球金融中心(WFC) (一)项目概况 WFC环球金融中心。由领地房地产集团股份有限公司开发；位于天府新城核心区，项目整体以“黑钻凯旋门”为造型，由两栋200米超甲级构成，并在云端用中心连廊相连通。整个项目总建面积21万平方米，写字楼万平，裙楼商业万平，标准层面积2100平方米，地上车位90个、地下1493个，共47层，开间面积为150-2100平方米。周边离世纪城地铁站步行仅10分钟的路程，交通十分便捷。WFC-200米“黑钻凯旋门”总建面28万平米，共47层，由南北两栋200米超甲级写字楼构成，并在云端用中心连廊相连通，环球金融中心将成
为这个城市中心的新地标。从一开始，环球金融中心就剑指西部金融中心，以城市级地标的定位来规划设计。建成后，城南的天际线将因此改变，一道靓丽的黑钻凯旋门将矗立在城南中央商务区，成为整个城南最具标示性的地标名片。 (二)项目特点 WFC-国际化硬件顶级配置：品质是写字楼的生命，品质的构成主要由硬件和软件两个部分构成，WFC环球金融中心一直立足于城市商务地标来规划、设计和配置，品质上必都刷新写字楼配置标准，引领商务办公风潮。整个项目都由国际团队操盘，建筑卓越地标。 规划设计：规划设计方是美国思纳史密斯设计公司，这是美国运营历史最悠久的设计公司，也是在行业占据领先地位的设计公司之一。 大堂室内设计：由加拿大毕路德操盘，该公司设计范围涵盖旅游度假、酒店商业、高端写字楼、会所设计等众多领域。 光彩设计：则是W酒店的灯光设计公司照明，其有着丰富的经验和新颖的创意，同时满足人性化和项目品质感的需求，为众多项目做过灯光设计。 建筑设计：建筑设计上，开发商领地集团与建筑总承包华西集团正在为该项目申报建筑行业工程质量最高荣誉“”。项目外立面幕墙采用超高品质感的黑钻单元式幕墙，幕墙供应商由中国远大集团提供。 此外，3.95米标准层高、16.8米超高大堂、1500个专属车位、万兆网络主干系统、5A楼宇智能化系统等各项配置均为最高级配置。WFC-立体交通瞬间通达：项目位于天府新区国际城南核心区域，、5号线(规划中)双地铁接通，火车南站城市交通枢纽，连接地铁与成绵乐客运专线，形成一小时城市经济
上海大悦城考察报告 2010年，因为项目冗长的开发周期，大量资金的沉淀，房产调控又日趋严厉，新梅急于脱手套现支持主业房产，彼时中粮资金充沛，雄心勃勃开启南下战略，在沪上地块，位置绝佳，成本不贵，两者一拍即合才有了太古城向大悦城的转变。 上海大悦城项目整体开发超过40万㎡，总投资额超过120亿，规划包括购物中心、临水豪宅、酒店式公寓、五星级酒店及甲级写字楼，目标是打造苏州河北岸的商业新地标。 苏河湾地区规划将通过“两个片区、三颗种子、时光纵轴、两横两纵三通廊”等设计理念，打造闸北金融中心的助力支点、国际都会的人才中枢、苏河文化的魅力舞台，努力成为继南京西路、陆家嘴之后又一个核心CBD的拓展区域。 西藏北路、浙江北路之间区域，将塑造一条串联起苏河湾过去、现在和未来的时光轴线，让四行仓库、上海总商会、百年石库门建筑等和谐共生，提升苏河湾地区的整体价值。 距离项目周边1公里外北有上海火车站商圈，南有人民广场商圈，项目处于两大商圈双向辐射范围之内，但由于黄浦江的存在，分别有南北高架和西藏北路桥的阻隔，商脉被切断，无法形成商圈联动，因此也很难借助两商圈的优势为项目本身导入客流。 大悦城B1层与地铁8号线曲阜路站相通，较庞大的日均客流量
能有效地调整消费者结构，并为商业提供一定客源支持，未来区域规划成为第三个CBD拓展区，大悦城也将逐步开发酒店、写字楼、酒店式公寓，成为大规模城市综合体，资金、人流、信息的互动将提升区域整体形象和档次，为大悦城带来良好的发展前景。 大悦城秉承其一贯愉悦消费者的出发点，在上海打造“乐尚生活魅力场（Trendy Lifestyle Hotspot）”，旨在引领区域时尚的新高潮。 上海大悦城整体定位为都市白领女性的“约会主场”，将目标客户锁定在22-30岁为主的时尚年轻女性，为她们提供符合潮流、性感、享乐的一站式生活服务。 上海大悦城从500多个招商品牌中挑选了180个，国际品牌的数量达到71.2%，从整体品牌档次上看，选择性感、时尚、前卫的品牌和服务，达到聚焦都市年轻白领这一庞大客群的目的。特别增加了厨艺培训馆和家居美术馆等特色品牌。 从整体经营上看，大悦城以零售购物为主，其数量和面积占比分别达到74.3%和48.2%，餐饮在数量上占22%，面积上占41%。知名餐饮品牌店的引入无疑为项目加分许多，众多消费者慕名而来，为高层餐饮带来了很高人气的同时，也拉动了对底层商业的消费。 大悦城每层都有自己的特色主题，与主题相应搭配各种特色品牌，为不同类别的消费者提供独到而完备的服务。地下二层为车库，地下一层为精品超市、时尚杂货、流行小食主题为乐活族；一到六层以潮流服饰、美妆等零售为主打，定义主题为美学家、拜物教、时装
篇一：香港k11考察报告 香港k11/1881/ manhattan place/国际交易中心考察报告 位于香港九龙尖沙咀河内道18号k11大厦，该楼高73层，地库至4楼属购物商场、9至25层中层部分将作酒店用途。k11是全球首个购物艺术中心，率先把艺术、人文、自然三大核心元素融合。该楼紧邻地铁，与我司拟建项目水湾1979与地铁的关系有相近似处，可以参考。该楼周边旧建筑也挺多，而该楼能独善其身，也值得我司借鉴。 接着考察了位于香港尖沙咀广东道的“1881”，项目原址由1880年代开始直至1996年，除二次世界大战时期外，一直为香港水警总部。项目主要由五幢建筑组成，包括前水警总部主楼、前马廐、前时间球塔、旧九龙消防局及旧九龙消防局宿舍。根据香港《古物及古迹条例》，项目于1994年列为香港法定古迹 (旧九龙消防局主楼除外)，极具历史意义。长江实业于2003年成功投得香港政府前水警总部项目的发展权，为香港第一个由私人企业参与发展的融合新旧建筑项目，长实获得发展权后，耗资逾10亿港元，邀请不同范畴的专家如建筑师、历史建筑物保育专家、专业设计师、树木专家、园艺师等，尽力参照主楼维多利亚式建筑的特色来设计新翼部分，务求令新旧建筑融合。其保留原貌、注重细节，值得我司借鉴。 接着考察了每层有绿化露台的国际交易中心（exchange tower）,该楼除绿化值得借鉴外，内部设计（梁为走管线变断面、管线综合）等许多细节值得借鉴。 接着考察了曼哈顿广场（manhattan place）,该楼外立面及内部大堂、层厅处理的非常好，非常简洁，大师风范。 另外，还看了些周边的建筑。 以下配合照片从4个方面说明：1.与地铁关联部分；2.无障碍设计；3.细节；4.特色。 1.k11附近地铁出口做法 k11大厦与地铁出入口、电梯、扶梯、消防等其他设备的位置关系。 一侧地铁设施作法另一侧地铁设施作法 局部地下二层与地铁相接（高差半层，水湾项目很类似） 地铁与商业相连接的出口与地下一层和地下二层的高差关系 篇二：杭州、上海、苏州考察报告 河南工程学院艺术设计学院 《专业考察报告》 姓名：班级： 学号：指导教师： 艺术设计学院2014 年 11 月 15 日 河南工程学院艺术设计学院专题考察报告 1 23 河南工程学院艺术设计学院专题考察报告 4 篇三：考察报告 北京、上海考察报告 8月2-9日、9月18-19日、9月24-26日、10月13-15日，红棉组织考察团赴北京、上海的批发市场及商城进行参观考察，现将有关情况报告如下。 一、考察的基本情况 1、在北京期间，考察团参观了北京侨福芳草地，侨福芳草地以领先绿色思维，打造汇聚顶级购物、办公、酒店与艺文的北京新地标。 parkview green芳草地位于北京朝阳区东大桥路西侧，紧邻北京cbd核心地带，总面积达20万平方米，是一座集顶级写字楼、时尚购物中心、
上海大悦城二期考察报告 一、项目档案 二、项目升级 三、二期定位 四、业态规划 项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。在整体业态规划上采用7:3的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。70%的常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场的经营支撑；30%的创新业态则包括摩天轮、梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所
处的地缘文化环境，作为产品创作的根本点。 项目规划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有不同的主题。楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打国际精品时尚品牌，L2-L5为服饰零售，其中多有品牌集合店或带有新体验的旗舰店，L6为个性店铺，L7是特色餐饮，L8、L9两个楼层为轻艺术街区和摩天轮广场。高楼层的餐饮娱乐进行客单及客群的分层，并呼应6楼以下的零售业态，市场更加细分，覆盖面增广，满足不同客层的需求。 五、楼层规划 B1乐活族 L1美学家 L2拜物教 L3时尚精 L4潮流军 L5混血儿 L6酷玩家 L7饕餮控
L8摩天轮小镇 L9酷乐部 六、规划亮点 项目从空间设计主题到内部业态规划进行系统的创新升级，打造国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING、建设沪上首家屋顶轻艺术街区摩坊166、打造后现代工业化风格等，将上海大悦城塑造成年轻人的潮流胜地。 1、摩天轮 项目打造国内首个屋顶悬臂式摩天轮SKY RING。SKY RING直径56米，距离地面106米，拥有30个极具时尚感的白色轿舱，360°全景视野。拥有千米导引区、告白墙、随着人影移动的玫瑰花墙，“一千零一夜”经典爱情电影场景和4面可看到未来的自己的高科技魔镜。 设计：整体设计极富科技感与时尚感，舱内顶部的LED灯光可自由调节，蓝牙音响可以播放手机内的音乐，并有USB充电口等各种人性化、现代化的设置； 运营： 丰富票制，定制当道：普通票、情侣票、包仓票、表白包场票。另外还设置两种创意票制，爱的约定票与邂逅票, 专为情侣和单身人士打造。其中入场票也以装饰物（指环，项链，手环）形象出现做纪念品； 空中下午茶：摩天轮8楼主题咖啡厅将提供空中下午茶套餐，摩天轮所有的轿厢都将成
北京商业商圈调研分析报告 北京市商圈调查报告 北京市商圈调查报告 一、北京市商业概况 近年来北京的商业市场风云变幻～随着大量商业项目的集中放量、竞争的加剧～传统百货行业演化出的两种业态——现代百货店和Shopping Mall 将共同演绎京城商业的“战国时代”～也将改写北京商圈地图。北京与其他城市不同～北京包含了政治中心、文化中心和商业中心～城市发展迅速。虽然城市较大～但是通过划分区域的管理方法～使北京市的发展得以更好地调控。长安街沿线是政府机关的代表、象征,故宫、鸟巢等是文化的代表和象征,而王府井、西单、国贸等～便是商业、消费的代表。因此～北京的商业圈也成为大小不同、地区各异的 1 北京市商圈调查报告分布形式。由于分区发展～不同的区划有不同的商业圈～因此～各个商业圈的不同也较为明显。二、北京目前商业圈分布 (一) 王府井商圈:
王府井商圈是北京著名的文化与时尚结合的一个综合性商圈。王府井大街是北京较早发展的一条步行商业街～多年来国内外旅游者慕名而来。随着时间的推移～王府井已经逐渐成为人们印象中的旅游商品一条街。 2 北京市商圈调查报告 北京市百货大楼,王府井百货,、东方新天地、APM,新东安市场,以及王府井书城等代表着王府井商圈的主要组成部分。王府井的步行街两侧分别不同的分布着各大百货商场。2008年王府井商圈老树发新芽～新东安市场完成向APM广场的改造、百货大楼青春馆羽翼渐丰、中韩合资的乐天银泰落户步行街。除了东方新天地销售部分国际一线品牌的商品外～王府井百货以及APM等都定位于民众的一般消费上。王府井商圈总体而言属于中上等商圈。 王府井商圈主要以北京市百货大楼、APM购物中心和东方新天地为主要代表。 北京市百货大楼目前正在装修当中～其目的是将传统与现代相结合～逐渐演变成复合型购物中心。 APM购物中心是以新东安市场为基础进行改造 3 北京市商圈调查报告 后～于2007年重新开始经营的百货。其属于北京王府井集团旗下的企业之一～与北京市百货大楼相对～在王府井商业街形成了比较强势的百货联合。北京APM,新东安广场,是香港新鸿基地产在京开发的重要商业地产项目。它位处北京王府井心脏地带～不 仅是王府井内首个重建项目～更是北京最著名的时 尚消闲购物热点之一。所谓APM～就是AM+PM=APM～从早到晚适当延长营业时间～提供全新购物体验。
天津大悦城业态定位和商业布局 开发（代理）企业：天津津茂置业有限公司 项目性质：综合体 项目地址：天津南马路与南门外大街的交汇处 项目介绍： 天津新的经济引擎——天津“大悦城”项目,天津国际化趋势的地标性商务建筑群，未来天津新的消费目的地。总建筑规模52万平方米（含地下部分），涵盖国际五星级酒店、国际甲级写字楼、一站式购物中心、酒店式服务公寓和住宅等多业态“都市综合体”的天津“大悦城”项目占据了城市的核心位置，拥有了便利的城市立体交通体系积聚了天津传统商业及文化的氛围，彰显了现代城市商业的独特风貌。 天津“大悦城”项目地处天津内环核心区域，和平区与南开区南马路与南门外大街的交汇处，占地8.9万平方米，总建筑规模50万平方米（含地下部分）。由世界500强企业中粮集团与天房集团共同合作开发，总投资逾40亿元。
天津“大悦城”项目是集零售、餐饮、娱乐、休闲、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的标志性商业建筑群，即称之为“都市综合体”（HOPSCA——都市综合体的简称）。作为一种全新的地产、生活模式，“都市综合体”在发达国家、地区受到普遍推崇，它们浓缩了一个城市的精华，成为了一个城市的代名词。在这里你可以居住、商务办公、出行、购物、文化娱乐、社交、游憩。你所想到的城市生活在这里都可以一站式拥有。 商业：在大悦城购物娱乐中心，你不用担心乏味。14万平方米的超大空间，总共7层（含地下2层），在这样一幢偌大的购物城堡包含了商业、娱乐、休闲康体、育教、餐饮等丰富多彩的业态，使人充分享受到休闲购物的乐趣。地下上千个车位的大型停车场及地上大型停车楼，让爱车再也不用来来回回找位置，还为目的性消费者提供最人性的便利条件，您可以驾车直接到达预想的楼层。若是倦了可在空中花园小憩，欣赏楼内独特景观设计，若是带着宝宝一起来，我们还为您专设了亲子乐园和育教中心。而我们专业的物业管理和丰富的商场运作经验，让这优雅精致的环境，更加惬意人性，一切都井然有序。 写字楼：天津“大悦城”写字楼，总建筑面积约6万平方米。如同众多国际甲级商务写字楼一样，天津“大悦城”写字楼占据了城市核心地理优势，便利的交通、美丽的海河景观将会成为国内外众多企业财团办公的首选，一个世界的顶级峰会即将在此拉开序幕。作为区域地标性建筑，必将成为天津一张亮丽的名片。 住宅：在城市中心腹地，与众多城市精英同领生活潮流，只有在自己习惯的圈子里才能真正的释放自己。大悦城住宅由5幢高层组成，总建筑面积约7.8万平方米，是天津核心区域内纯正的高尚住宅群。典雅、简洁的现代主义设计风格，满足你对质感生活，高尚品味的追求。无论设计、用材还是配套，都是以国际最新标准来规划，完全体现城市主流精英的健康品味。 酒店：天津“大悦城”酒店，总建筑面积约3.5万平方米规划为一座五星级的都市高档商务酒店。优雅的配套与环境，让您于繁华之中尽享五星级所带来的尊贵商务旅居，而同为一体的购物娱乐中心、写字楼等为您的商务旅程提供了更多精彩与便捷。 公寓：酒店服务式公寓，总建筑面积约4万平方米。繁华的地段、便利的交通，满足了现代都市商务精英对商务生活快节奏的要求。国际专业酒店服务式公寓管理团队为公寓提供最贴心的尊贵服务，为城市精英提供更舒适的商务居家生活，让现代商务居家快捷而不失品位。 业态分布：B1
HM调研报告
H&M服装调研报告 目录 一·调研结果 1·品牌介绍 1-1品牌历史 1-2品牌档案 1-3设计团队 1-4品牌效益 1-5品牌识别 1-6国内分店 2·产品定位及目标消费群 3·2013年产品调研 3-1 产品明细表 3-2 产品结构分析图 3-3 面料明细表 3-4面料结构分析图 3-5款式图汇总 3-6 色彩结构分析图 3-7本季产品风格概述 3-8 榜样品牌
3-9 竞争对手 4·2013年9~12月份销售调查5·形象及服务调查 5-1 品牌的定位 5-2 形象与定位的一致 5-3商品成列 5-4 服务 二·综合论述 1·从营销组合的角度分析 2·结论和建议 三·结束语
品牌历史 H&M公司（Hennes & Mauritz AB）欧洲最大的服饰零售商，H&M是一间来自瑞典的时装公司，在世界多个国家，包括欧洲及美国设有分店，以价廉物美闻名。H&M由Erling Persson在1947年成立。来自瑞典的连锁服饰店Hennes&Mauritz（H&M）的名字，在亚洲或许鲜被提及，但是在欧洲却是名气不小。以销售量为衡量标准，H&M是欧洲最大的服饰零售商，即使在冷飕飕的景气中，业绩一样持续发烧。公司这一季推出的女性灯笼裤供不应求。流行、品质及价格的三合一。来自瑞典的连锁服饰店海恩斯莫里斯的名字，在亚洲或许很少被提及，但是在欧洲却是名气不小。H&M以最优惠的价格，提供时尚与品质。 品牌档案 H&M首家专卖店于1947年在瑞典开业。 H&M提供男、女、青少年及儿童时装。 H&M的时装系列主要由100多位内部设计师，配合采购人员与打板师携手创造。
-3. 20 –
活动概述 ?活动日期：2010年3月18日 ?活动时间：7:30pm –10pm ?活动流程：19:15 嘉宾签到 19:30 嘉宾入席 20:00 晚宴开始 20:30 播放走秀片断 21:00 调研提问，发放调研问卷 22:00 活动结束 ?活动地点：新天地Shanghai Tang Cafe ?出席嘉宾：25至35岁为主，共计出席39人，其中女性35人，男性4 人，多以各行业时尚人士为主。 ?推广部具体职责：活动概念及执行方案制定 嘉宾名单制定及邀请 邀请信息发放及RSVP 活动现场搭建管理 活动现场嘉宾管理 活动现场流程执行 活动后续整理跟进
活动目标 ?邀请上海大悦城目标客群出席（25–35岁，女性为主）?通过互动交流，进一步了解上海目标市场的生活喜好?了解潜在消费者的消费习惯及平均消费 ?了解上海市场目标消费群体的消费偏好
现场执行 ?5pm相关工作人员到达现场，与场地方进行最后沟通，明确服务要求?5:30pm主持人到达现场，活动流程最后确认 ?6pm现场搭建完成，音响及投影设备最后调试 ?6:30pm主持人最后彩排，上海大悦城团队到达现场 ?7pm嘉宾陆续抵达，工作人员接待寒暄 ?7:30pm嘉宾正式入席，大悦城团队入席 ?7:45pm主持人开场，三位嘉宾心路历程分享 ?8pm正式开席 ?8:30pm走秀片段播放 ?9pm现场调研提问I ?9:30pm现场调研提问II ?调研问卷发放 ?9:45pm调研问卷收回，主持人宣布晚宴结束 ?10:15pm发放礼物，晚宴圆满结束
现场搭建 ?位于新天地企业天地的Shanghai Tang Cafe于2010年1月初正式亮相上海，以浓烈的中西合璧气氛成为城中热门地，选择其作为活动场地也同时寓意了新上海新生活的讯息传达。 ?餐饮作为保护建筑内部不允许有破坏地面或墙面的搭建工作，因此此次的搭建工作只是配合晚宴流程布置了投影幕布、音响、话筒，并负责全程音乐的放送。
活动现场安全风险预测和 评估报告 Prepared on 22 November 2020
活动现场安全风险预测和评估报告本次活动项目位置在西单大悦城一层中庭 一、大型活动安全风险评估依据和评估内容 对大型活动进行安全风险评估的主要法律依据有:《北京市大型社会活动安全管理条例》及大型社会活动安全管理的相关规定;北京市公安局有关大型社会活动风险评估标准;北京市消防局有关大型社会活动消防安全管理规定。二、大型活动安全风险评估工作程序 为了保证风险评估的效果,应该根据举办大型活动的内容、性质和各方面因素,对受理安全风险评估的大型活动区别对待;进行风险评估工作必须严格执行一套工作程序,规范管理。 (一)接待受理 公司在业务开展受理风险评估项目过程中,始终按照《条例》规定,对举办活动单位提供相关材料初步核准,详细了解活动的有关情况后,双方签定协议书,明确安全风险评估的相关事项和工作时限。 (二)查勘场地 根据举办活动的情况,对举办的大型活动的现场进行实地查勘,主要了解活动现场安全设施配备的具体情况,以及应急出入口、消防设施等重点部位。 (三)分析论证 结合所举办大型活动的具体特点和活动涉及到的人、地、物、事以及其他可能涉及到的各方面的安全因素,进行综合分析论证,提出意见和建议。(四)出具安全风险评估报告
在分析论证举办活动的可行性后,出具安全风险评估意见,逐级审核批准后,形成报告交主办单位。安全风险评估结论分为一至五级五个档次。在评估工作中遇到的难点和问题,我们会及时请教公司的专家和顾问,具体问题具体分析。 三、安全风险评估的主要方法 根据《条例》及北京市公安局、北京市消防局有关大型社会活动安全管理,结合受理的举办活动的具 体情况,按照举办活动的类型,分别进行安全风险评估。 (一)详尽了解举办活动的情况 大型活动安全风险评估是按照《条例》规定,在允许范围内,详细了解举办活动的人、地、物、事及其他因素等具体情况,分别对主办单位、场地情况进行询问和实地查勘,为准确进行风险预测、安全评估提供条件。1.主办单位提供有关情况(1)申请举办大型活动的材料符合《条例》规定。包括批准文件、申请报告、资质证明、安全保卫方案、安全检查的设施设备证明材料、活动使用的证件和门票等全部申报材料。(2)主办单位的基本情况,包括主办单位性质及隶属关系、举办活动的具体内容等。活动的安全责任人和现场负责人。(3)举办活动的情况。活动性质属国内、国际或者全国性,活动对社会的影响程度,其他还包括:参加活动单位情况、活动现场搭建设施情况、活动具体内容、观众群体类别等。2.提供场地单位提供有关情况(1)提供场地单位的基本情况,包括单位性质及隶属关系、举办活动的场地条件,安全责任人和现场负责人。(2)提供场地单位保卫机构的设置,规章制度、岗位责任,对举办的活动出具场地方的安全保卫方案、应急处置方案。
天津大悦城考察报告 篇一：商业项目调研报告-大悦城 商业项目调研报告 篇二：北京大悦城考察 天豪商业管理有限公司 朝阳大悦城调查总结 背景情况：项目立项已接近半年，各项工作进程已经接近饱和点，招商主力店资源已接近尾声；前期准备资料也在大方向不变的情况下，随着项目整体进程逐渐调整。 存在问题：项目价值点稍有不明确；项目整体业态规划有待考察；项目内外部包装须结合创新的理念和风格艺术；项目的营销渠道有待和本地其他项目区分开来，实现创新的整合宣传思路。 结合项目本身情况和外部环境的压力，借拜访客户之便特对北京商业地产翘楚之一的朝阳大悦城进行了简单的考察。 考察时间：XX.5.25 考察地点：北京朝阳大悦城
考察目的：学习和借鉴大悦城的整体商业布局，商业规划，商业模式，营销模式等。结合本项目实际情况，制定天豪广场整体定位包装的合理化建议；项目运营后期阶段主题活动的开展等。 考查内容： 1.大悦城的整体商业业态布局，包括各楼层的业态组合情况。 2.大悦城的整体商业规划，包括人流动线，中庭规划，内外部结构，配套设施等情况 3.大悦城的整体发展模式，包括商场的消费用户体验式，互动式，主题式的线下线上发展趋势。 4.大悦城的营销创新渠道，包括频繁，切合实际的主题活动，商场美陈，商场导视；线上微信，APP平台，电子会员等的了解 5.其他 基本情况（结合内容） 1.整体定位；朝阳大悦城是北京知名的大型SHOPPING MALL，购物中心面积达23万平方米，购物中心地上11层，地下3层，集购物、餐饮、娱乐、文化、健身、休闲等六大
主题于一体，各类商户400余家，是北京市场极具地标性与文化性的超级家庭生活娱乐一站式休闲购第 1 页共 1 页 篇三：上海大悦城二期考察报告 上海大悦城二期考察报告 一、项目档案 二、项目升级 三、二期定位 四、业态规划 项目二期业态在一期的基础上做了全新升级，业态占比变化为零售占比50%，餐饮占比31%，娱乐服务及其他占比19%。在整体业态规划上采用7:3 的业态组合模式，即70%的常态业态和30%的创新业态。70%的常态业态包括零售、餐饮、生活配套等业态，极成了整个商场的经营支撑；30%的创新业态则包括摩天轮、梦创空间、爱情信物馆等特色业态，基于所处的地缘文化环境，作为产品创作的根本点。 项目规划共10层，地面9层，地下1层，每一层均设有不同的主题。楼层设置上，B1为轻餐、超市，L1主打
编号项目名称 项目体量（万平方） 开业时间编号1温特莱中心9.21995302东环广场18.71996313新世纪中心201997324富力城1402004335东方广场802004346盈都大厦13.82004357财富中心722005368大成国际中心16.72005379中关村广场购物中心150********北京环球贸易中心5020063911北京万达广场48.120064012西环广场2620064113新中关1220064214世贸天阶1020064315建外SOHO 7220074416望京国际商业中心6520074517SOHO现代城4820074618平安国际金融中心 2220074719华贸中心 10020084820鹏润国际时尚交易中心银泰 中心6020084921银泰中心3520085022北京石景山万达场28.220085123西单大悦城20.520085224光大国际中心1620085325世华国际10.520085426悠唐生活广场 3420095527鼎城2220095628国瑞城1920095729 来福士中心 14.6 2009 58 编号项目名称项目体量（万平方） 开业时间编号1上海商城191990292香港广场151997303港汇广场402005314百联中环432006325五角场万达332006336 长宁商业广场 32 2006 34 全国主要城市大型城市综合体项 北京城市综合体项目列表 上海城市综合体项目列表
7大宁商业广场252006358梅陇新都会102007369绿洲中环中心3120083710创智天地2320083811越洋广场2020083912复城国际1520084013国金中心4020094114我格广场1220094215嘉杰国际1020094316周浦万达3220104417日月光中心3020104518江桥万达4220114619浦东嘉里城3320114720虹口龙之梦1520114821国际财富中心1420114922香港名都1020115023恒盛尚海湾8920125124和黄真如7920125225中信又一城6320125326品尊国际5320125427绿地中心36201255 28大中里292012 编号项目名称项目体量（万平方） 开业时间编号1天河城341996162中华广场292000173中信广场322001184万博中心1002003195维多利亚广场14.32003206广州正佳广场422004217名盛广场142006228越秀城市广场10.52006239佳兆业广场12.120082410高德置地广场 9220102511万菱汇 4620102612广州白云万达广场39.220102713中旅商业城1220102814花城汇5520112915 太古汇 40.6 2011 30 编号项目名称项目体量（万平方） 开业时间编号1 信兴广场 27 1997 11 广州城市综合体项目列表 深圳城市综合体项目列表