物业管理实习报告样本
目录
一．实习内容概要 (2)
二．实习工作内容 (3)
三．几点体会 (7)
四．我对物业管理行业的认识 (7)
一．实习内容概要
实习时间：__年12月至__年1月
实习地点：____物业管理有限公司
实习项目简介：
____物业管理有限公司成立于1998年8月是专业从事物业管理具有独立法人资格的物业管理企业。公司设有财务部、社区服务中心、经营部、品质部、行政部五个部门现有员工65多名。公司经营范围包括物业综合经营管理、修缮等业务。
公司成立几年来一直致力于以一流的管理、一流的服务、一流的信誉为公司方向尽可能及时周到地为顾客提供优质的服务。在管物业——__花园在__市首家取得了“广东省城市优秀物业管理住宅小区”的荣誉同时还获得了“__市安全文明小区”、“广州市安全文明小区”等称号。公司注重管理人员的培训于__年3月与广州航海高等专科学校合作在__花园设立了“物业管理实习基地”为公司管理人才以及为即将步出校园的物业管理专业学生
提供了良好的学习环境。今年iso9001质量管理体系、iso14001环境管理体系、gb/t28001职业健康安全管理体系在公司得到推广和应用以提高企业的竞争实力为广大客户提供更加优质、高效、周到的服务。
二．实习工作报告
此次实习分三个阶段进行：
第一阶段：行政部
行政部是我实习的第一站行政部是负责公司人力资源的管理科学地做好劳动人事组织管理工作充分发挥人力资源的效能实现人力的扩大再生产和合理分配使用人力；做好公司的行政管理建立健全公司的规章制度协助公司领导协调各职能部门间的关系保证公司日常办公的正常开展；并负责公司对外的联络、对外宣传和组织开展社区文化活动等事务；使公司所有在岗员工符合
iso900
1、iso1400
1、ohsas18001管理体系运作的要求并使员工了解符合管理体系要求的重要性的部门。
1．员工的招聘
各部门根据用工的需要用《内部呈批报告》的形式向公司领导提出招人申请行政部根据公司领导批准后的报告按部门岗位职责与任职条件向外界招聘前来应聘的人员填写行政部根据《应聘
记录表》的资料从中挑选符合要求的员工以便录用并填写《入职登记表》交行政部存档（详见流程图）。
2．员工的培训与教育
1）上岗培训
新员工入职由行政部组织安排为期2天的上岗前培训培训内容包括：
a．物业管理现状及发展前景。
b．公司管理方针、本年度目标、指标和管理方案。
c．iso9001iso14001ohsas18001基础知识及公司管理体系文件。
d．相关的法律法规、公司规章和劳动人事政策等。
e．基本的服务知识包括职业道德、行为规范、礼貌知识等。
f．工作岗位的具体作业要求及本岗位所涉及的环境因素、危险源的识别。
g．新员工所在工作岗位对环境、职业健康安全的基本处理知识讲解。
2）培训需求与年度培训计划
a．每年1月份各部门将上一年度考核提出培训需求行政部根据培训需求和上级的要求制订培训计划报总经理批准后实施。
b．培训计划应陈述培训的对象、培训的目的、培训的内容、培训的时间等内容。
3）专题培训
公司发展新的管理项目或购买了新的设备、进行技术改造、准备开发新的管理方法时由各主要负责部门组织对有关人员进行专题培训以保证新制度、新方法、新技术设备的正常运行。
4）每次进行员工培训培训的组织部门应作好《员工培训记录》定期将《员工培训记录》交行政部存档。
3．员工的考核
考核分为例行考核、转正考核和培训考核三种具体如下：
a．例行考核
——行政部于每年6月份、12月份组织进行例行考核。
——考核前行政部应提前15天组织成立考核小组制定考核方案报总经理批准后实施。
——例行考核的内容应包括德、能、绩、勤四个方面考核方法应尽可能地量化。
——例行考核完毕考核小组应对考核结果作分析总结提出培训需求并对不合格员工按公司有关规定作出相应的处理。
b．转正考核。在新员工试用期满后由该员工所在部门的主管领导对该员工该用期间的表现进行全面的考核从而决定是否录用。考核完毕该部门主管领导应就员工的考核结果与试用期表现以《员工转正考核报告》形式向总经理报告经批准后该员工转为正式员工。未通过转正考核的员工由公司作出辞退处理。
b．培训考核。行政部组织员工培训后应组织参加培训人员进行考核以检验参加培训的员工是否掌握培训的要求将考核结果记
录在《员工培训记录》中相应栏目中交行政部存档并以此作为员工晋升、加薪的参考依据。
第二阶段：工程维修
工程维修部的主要任务是维持小区内公共设施设备正常运转为业主/住户提供及时周到的物业设备等维修服务。
1．日常入户维修
1）接报修
a.社区服务中心当值人员接到业主/住户报修后分类明确应在15分钟之内开出《维修单》或给予答复处理时间。
b.特殊维修可预先联系有关单位根据具体情况答复维修时间。（如：电视电话报障）
c.较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）；同时应向住户解释原因；
2）入户维修
a. 维修部当值人员接到《维修单》后立即安排人员进行处理紧急情况应立即赶到现场。一般情况时在1小时之内到达现场。一般性维修不超过2小时之完成较困难复杂的维修要求72小时内完成（工作技术要求特殊的除外）同时应向住户解释原因；
b.入户维修人员要做到有礼、有节对有可视对讲系统的住户可用可视对讲与其联系在得到同意后方可进入；无可视对讲系统的可按门铃或轻轻叩三声门并礼貌的问好说出自己的身份和目的；“您好；我是某某部门来为您做某某项服务”。
c.维修时应多征求住户意见如住户提出不可行的意见或要求时应根据自己的维修经验和知识耐心的向住户解释和说明；
d.维修后要做好现场清理工作用垃圾袋将维修垃圾清理干净维修时移动的家具用品应按原位置放好；
e.功能性维修以恢复其原有功能为准外观性维修要与原有部位相比较表应无色差高低不平现象；维修时应尽量满足住户要求。
3）供排水维修
a.更换水表
a)关上水前第一阀门,排空管内的残余水后拆下水表,检查水表的接头胶圈,如已经断裂或变形时应选同一型号规格的具有合格证的水表安装上去;
b)安装时注意水表的水流方向保持一致;
c)维修结束后打开阀门检查有无渗漏,表针转动是否正常；
d)维修人员要做好用户新启用水表的底数记录。
b.水龙头漏水
a)关闭户内水阀阀门拆卸下水龙头并检查出故障点；
b)根据用户需要更换破损的胶圈部件或更换新水龙头如因水龙头有砂眼漏水的必需更换新的水龙头；
c)安装完毕后打开水阀门检查新换水龙头接口是否有渗漏,使用时切勿过度拧紧。c.更换角阀
a)关上户内水阀拆下角阀查出故障根据实际情况好确需要更换的重新更换；
b)安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度以防渗漏；
c)安装完毕后打开水阀查看有无渗漏。
d 更换软管
a)关闭软管前阀门拆下软管,查看故障原因；
b)根据住户需求更换损坏的胶圈或更换新的软管如因软管有砂眼或破损、爆裂的必需重新更换软管；
c)安装时应注意更换同型号同长度的软管接头处不可过拧紧以免拧坏镙丝；
d)安装完毕后打开水阀查看有无渗漏。
f.马桶漏水维修
a)检查漏水原因后关上阀门根据情况进行维修；
b)软管漏水应进行更换水箱水位过高可调整水位控制水浮水箱底布漏水应查看是否螺丝松动或胶圈损坏；
c)维修完后打开水阀查看有无渗水现。
g.菜盆排水管漏水
a)检查漏水原因排水软管破损胶圈损坏接头处螺丝松动；
b)安装时应注意盆体与下水管接口处需用玻璃胶封闭待胶干后试水检查。
h 维修马桶堵塞
检查堵塞原因用马桶抽子或疏通机进行疏通使其排水畅落通。
i部分楼层停水
a)查明停水的楼层后先关总阀拆开支阀并将滤网清洗后重新装上；
b)市政或其他维修造成的停水应通知住户并作解释。
4) 供电维修
a 更换电表
a)断开电源拆下电表确认电表已经失灵时可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装安装时注意进出线接法正确。
b)安装结束后合闸后试电保证住户用电设备使用正常电表转动正常；
c)维修人员应会同社区服务中心人员做好新启用电表底数的记录。
b 维修开关
a)分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因；
b)好如果是短路故障首先将空气开关置于“off”位置用万用表（兆欧表）检查线路查出故障点后给予排除；
c 灯管、白炽灯的维修
a)断开电源、取出白炽灯如果灯丝烧断可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去试电查看是否正常。
b)灯管不亮可先检查启辉器如损坏可更换新的；试电检查如不亮时取出灯管并更换同型号、同规格的灯管再次试电检查如仍不亮时可检查接线和镇流器查出故障立即排除恢复正常照明；
d.线路检测
a)线路停电检修应及时通知住户；
b)住户开关烧坏的处理见本章4.4. 2维修开关进行处理；
c)电表损坏的维修见本章4.4. 1 更换电表办法进行处理；
d)进户线端子接触不良可先切断电源将接头紧固；
e)线路短路时可用万用表对线路逐一检查找出故障原因并及时处理；
f)当确认故障排除后方可送电。
5) 门窗维修
a 门铃维修
a)无电情况时可更换新电池；
b)电极板腐蚀或接触不良可进行除锈、紧固处理；
c)因线路短路问题造成的故障用万用表（兆欧表）检查线路找出故障点并及时处理。
b 维修门窗
1)门窗附件有无损坏不全进行更换或补装；
2)清除门角和窗轨道的杂物对门合页和窗轨道注油；
3)更换破损玻璃时注意防止玻璃碎块跌下伤人。
c 更换门锁
拆下坏锁后先检查是何处坏如能修理及时修理无法修理好的可通知住户更换新锁；
d 非一般性的维修
委托专业维修队维修工程维修人员并对所委托项目的维修质量进行监督和跟踪。
第三阶段：清洁绿化部
清洁绿化部的主要任务是维持小区内公共场所、楼道的清洁卫生及小区内绿化带的修剪等养护工作。
1．清洁绿化人员配置和培训1）行政部制定职务说明书对岗位职责、人员的年龄、文化程度、工作经历和能力作出明确规定；
2）清洁绿化部主管负责制定《清洁绿化部工作岗位安排》报社区服务中心主任审批总经理批准后实施；
4）行政部会同清洁绿化主管负责新员工的入职培训培训内容包括公司的管理目标、质量方针、组织架构、员工手册、体系标准iso9000、iso14000、ohsas18000；清洁绿化主管负责员工的岗位培训包括岗位技能、质量标准、工作手册、注意事项经考核合格后方可上岗试用；
5）清洁绿化主管制定《清洁绿化员工综合考核标准》经社区服务中心主任批准后实施清洁绿化主管按标准要求定期或不定期的对各岗位员工进行考核并记录在《清洁绿化工作日记录检查表》中；
2．清洁绿化园林器械的管理和维护
1）清洁绿化主管对清洁绿化园林器械进行登记和汇总并记录于《设施清单》中；
2）清洁绿化主管制定《清洁园林器械操作规程》报社区服务中心主任审批后实施；
3）清洁绿化工按操作规程使用园林器械主管安排相关绿化人员进行管理和保养；维修保养后填写《设备维修保养记录表》4）清洁园林器械使用后清洁绿化组长负责填写《清洁绿化工具使用登记表》；
3．农药的管理和使用
1）清洁绿化主管制定《农药使用标准与规程》报社区服务中心主任审批后实施；
2）绿化工按标准使用喷施农药使用后记录于《绿化养护工作日记表》中；
4．清洁绿化工作分派和巡视
1）清洁绿化工根据《清洁绿化部工作手册》的规定实施绿化养护工作并记录于《绿化养护工作日记录表》
2）清洁绿化主管负责对各岗位的工作进行巡检并填写《清洁绿化工作日记录检查表》；
3）清洁绿化主管对巡视中发现的问题及时安排相关人员进行处理范围外的问题填写《业务联系单》交由社区服务中心处理；
5．绿化养护方案的制定
1）清洁绿化主管负责制定绿化养护方案报社区服务中心主任审批由主管负责组织实施；
2）清洁绿化主管按标准配置清洁工并制定绿化工作流程。
三．几点体会
1、增长了知识和才干。一出去我发现在学校学到的知识很不够有些课程完全无用该学的没学到不该学的学了发现不足主动去补都很刻苦也受益匪浅。像什么iso9000、ohsas18001及
iso14001等体系认证以前在学校就没有接触。
2、我们深切的感受到物业管理确实是一个朝阳产业对高素质管理人才的需求非常大就业前景十分看好。我们应该抓紧机遇充分利用我们的成功经验调整专业结构将物业管理作为我们的品牌专业来建设。
四、我对物业管理行业的认识
物业管理在我国是一个新兴行业发展时间不长在摸索和实践过程中仍存在不少问题尤其是涉及权益关系领域各方矛盾和纠纷时有发生。诸如：物业管理企业与开发商的职能不清业主拒交管理服务费物业管理企业因小区内业主财产被盗、人身受到伤害而被起诉物业管理体制模糊、法规不健全及物业企业义务承担某些社会功能的现象等日益突出在一定程度上阻碍了物业管理行业的发展。
规范物业管理提高企业权益保护意识促使物业管理企业从法制化、规范化的角度不断完善自身的服务水平堵塞各种管理漏洞
防止质量事故的发生避免企业不应有的损失。同时政府相关部门要加快物业管理法制建设使物业管理朝着健康的方向发展这已成为物业管理企业发展的当务之急。
如何规范物业管理提高物业管理企业权益保护意识必须强化如下方面工作：
1、要树立风险意识和规范发展意识。物业管理公司是自负盈亏的企业企业必然面对经营风险合理、有效地规避风险才能获取最大的利润。作为企业有几个重要环节必须把握：
（1）明确物业管理委托合同。在合同中企业务必把握细节明确哪些该做哪些不做；哪些是常规服务哪些是收费项目；权利与义务是否对等例如：物业管理的保安工作应在合同中明确只是协助和配合本地公安机关维护公共秩序而不承担人身安全、财产保护责任。
（2）规范内部管理练好内功。企业必须健全内部规章制度完善组织架构合理设置岗位把好人员招聘关系统地对员工进行培训在员工的思想中培植风险意识最大限度地避免因管理责任而导致事故的发生从而把经营风险降到最低。如保安员在指引车辆停放时应对车身四周进行巡视发现有破损等问题及时向车主指出以免产生麻烦和纠纷；在停车场对车辆进出的登记一定要完整、齐备。如果把预防措施做细做好管理工作做得周到扎实那么即使发生了丢车事件企业就不负管理责任也无需赔偿。
（3）购买商业保险保障多方利益。物业管理企业要树立保险意识化解风险一般应购买财产保险、机器设备保险、公共责任险等将可能遇到的风险化解避免经济上的损失。
2、强化法律法规、行业规范教育培训工作通过法律来维护企业、员工权益。目前由于行业法规不健全无法可依甚至有法不依的情况较多企业也往往因为这些现象的存在而轻视或忽视了自身的法律建设。因此增强员工的法制观念是加强自身权益保护的关键。一方面要加强员工对法律法规的学习提高法制意识依法操作；另一方面要勇于利用法律武器来维护自身权益。如：对于无理拖欠管理费或拒绝承担毗邻房屋或共用部位、共用设备设施维护和修缮费用的业主物业管理企业应依据法律法规、管理制度和业主公约积极或支持权益受损的业主寻求法律支持。物业管理企业应有意识地组织有关法律法规的宣传活动加强包括业主在内的社会大众对物业管理法律法规的认识和理解。
3、宪善物业管理法律体系加大执法力度。全国性的物业管理条例可望今年内出台有了全国性物业管理条例就便于统一管理标准和管理规范加强相关政策法规的协调避免法规的相互冲突用法制规范市场环境规范物业管理操作。建立健全物业管理法规体系需着重注意如下几点：
（1）物业管理主管部门、政府其他职能部门如需物业管理企业配合政府职能部门的部分工作应由政府部门出具委托并授权同时应给予政策上的优惠或适当的经济补偿。
（2）尽快制订、颁布物业管理招投标法规和配套实施细则用法规和制度来限制和约束不正当竞争行为。
（3）对于业主及业主委员会的职权应进一步规范和细化相关条款以明确业主违反业主公约及有关法律、法规但又不构成刑事案件时应由哪些部门来处理或可赋予物业管理企业哪些执行权力。物业管理过程中形成有关决议和方案经业主大会50％以上成员通过后对于其他拒不服从的业主物业管理企业可以采取哪些措施等等。
4、规范物业管理市场行为为物业管理企业提供公平竞争的外部环境。物业主管部门应注意用市场观念、市场机制来培育和发展物业管理市场。推行供需双方相互选择、平等协商、根据服务内容和质量确定价格通过签订合同规范双方行为的制度。政府应积极引导和督促参与竞争的管理企业遵循公平竞争原则树立竞争公德遏制不正当竞争。除了应用法律和行政手段外还须倡导建立道德秩序。这种道德秩序就是重视信誉、注重企业形象、遵纪守法、公平竞争。有了社会公德才能在竞争中树立良好的企业形象建立稳固的企业信誉自觉抵制不正当竞争并将引入法律化、规范化、科学化轨道创造公平、公正、公开的物业管理竞争环境。
5、加强物业管理重要性的宣传力度提高全社会对物业管理的认识。物业管理企业应加强与业主之间的沟通及自我宣传使公众对这新兴行业有正确的认识令每一位消费者及社会各方面人士都积极地参与以消费者的眼光审视物业管理企业的经营行为、服务
行为是否规范。尤其注重与新闻媒体沟通利用报刊、电台、电视等各种途径对物业管理政策、作用和服务内容进行大规模的宣传。同时使新闻媒体了解行业的政策法规和特点体会到物业管理行业的酸、甜、苦、辣取得他们的理解、同情和支持从而通过媒体的正面引导推动物业管理行业健康地发展和壮大。
报告人：______________
二零零九年二月十日
小区物业管理方案 目录 一、项目概况２ 二、物业管理内容３ 三、物业管理模式９ 四、物业公司组织机构和管理制度１１ 五、物业费的成本测算１８ 六、业服务内容、标准及质量保证措施２５ 七、管理总体目标与分项目标３８ 一、项目概况 1.地理位置 该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.项目主要经济指标 项目计量单位数值 居住区规划总用地Hm213.23 1.居住区用地Hm29.87 ①住宅用地Hm26.89 ②公建用地Hm21.31 ③道路用地Hm21.24 ④公共绿地Hm20.42 2.其它用地Hm2 3.36 居住户数户1292
居住人数人4134 户均人数人/户3.2 总建筑面积万m219.11 1.居住区用地内建筑总面积万m216.23 ①住宅建筑面积万m214.87 ②公建面积万m21.46 2.大卖场总建筑面积万m22.88 项目计量单位数值 ①大卖场面积万m21.17 ②扩建面积（三层）万m20.96 ③公建面积万m20.75 地下车库及人防万m20.28 3.底层架空面积万m21.25 住宅平均层数层7.5 人口毛密度人/hm2411.1 住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5 住宅建筑配套密度（净）套/hm2184.0 住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496 住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144 容积率万m2/ hm21.64 停车率%50.0 停车位辆634
地面停车率%8.7 地面停车位辆110 住宅建筑净密度%28.5 建筑密度%25.6 绿地率%40.2 二、物业管理内容 物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。 1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理 范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。 房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性 管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。 B、工作的多样性 根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务，季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式，并做到制度化、规范化。 C、工作的针对性 在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜，根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。 1.2共用设施、设备的管理
Clarify the implementation objectives and contents, make the plan unified, the action coordinated and the process orderly. 姓名：___________________ 单位：___________________ 时间：___________________ 物业管理方案
编号：FS-DY-20791 物业管理方案 一、概述 某项目位于甲县城东，将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心，地理位置优越，物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景，某小区的物业管理水准将更显重要。 二、目标 贯彻开发商开发某小区项目构思，引进大都市物业管理理念，通过优良的服务将某小区管理成都市居住区，让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大，力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌， 三、组织 物业管理行业是一微利行业，当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此，物业管理企业的组织要更加简洁、实用，降低组织内耗及劳资成本等。 反馈
运行机制 组织结构图 经营环境图 四、人事 人事设置原则：一人多岗，不要因人设岗。预计16名员工（按整个小区交付时设计）。 序号岗位人数主要职责备注 1经理1在董事会领导下，全面负责经营等。 2经营部主任1具体经营事务、人事等。 3办事员3文书、财务、劳资、后勤等。财会要持证 4物业管理员1具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。 5安全护卫员7门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。 6水电工1公共区域水电设施维护、水电维修服务等。 7保洁员2公共区域卫生保洁、绿化养护等。 员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训，骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率
物业管理方案范本 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施的共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有的建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理的活动。现在，就来看看以下两篇关于物业管理方案吧! 小区物业管理实施方案 一、指导思想 以科学发展观为指导，以体制机制创新为核心，按照行业管理与属地管理相结合、物业管理与社区管理相结合、业主自主管理与社区自治相结合的“三结合”原则，强化属地管理职能，理顺物业管理体制，扩大物业管理覆盖面，建立健全规范、稳定、有效、和谐的物业管理长效机制，不断巩固文明城市创建成果，进一步促进文明社区与和谐宁南建设。 二、职责任务 (一)强化属地管理，建立责权明确的工作体系 按照“重心下移、属地管理”的原则，建立街道物业管理办公室领导下的“两站一中心”物业管理体系，承接市区物业
管理部门下放的部分职能，具体落实辖区住宅小区物业管理的组织、监管工作，。 1.街道物业管理办公室职责 (1)会同主管部门参与辖区物业管理招投标、新建居住小区的物业承接验收、物业服务企业资质审核、物业管理区域划分;负责物业维修资金续筹与使用审核，物业服务质量检查考评，物业管理项目交接监管等。 (2)指导、监督业主委员会的成立、改选和换届工作，并对业主委员会的备案提出审核意见;负责指导、监督业主大会、业主委员会日常运作。 (3)对本辖区内没有物业管理或物业公司弃管的住宅小区，在业主大会没有确定管理方式之前，负责组织街道物业服务中心有偿提供物业基本服务。 (4)协调处理辖区内有关物业管理投诉和信访方面的工作。 (5)对未按规划建设配套共用设施、社区和物业管理用房，或配套用房、设施存在质量问题的，提请有关部门责令开发建设单位整改。 (6)组织建立辖区物业管理的领导机构。 2.街道各科室职责
江苏大丰市康宁小区物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日
目录 前言……………………………………………………………………………………2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－ 10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－ 14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－ 22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理 （十）物业管理工作抽查与考核管理
第五部分物业管理制度………………………………………………………23－ 33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公
1 / 6 新小区物业管理合同范本3篇 委托方：________业主管理委员会房地产开发公司 受委托方：_______物业管理公司 根据《中华人民共和国合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策，在平等、自愿、协商一致的基础上，就甲方委托乙方对_____实行专业化、一体化的物业管理订立本合同。 第一条物业基本情况 座落位置：_____市_____区_____路____号;占地面积：____平方米;建筑面积：____平方米;其中住宅_____平方米;物业类型： _____。 第二条委托管理事项 1.房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。 2.房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。 3.本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施的维修、养护和管理。 4.本物业规划红线内的属配套服务设施的维修、养护和管理。 5.公共环境的清洁卫生、垃圾的收集、清运。 6.交通、车辆行驶及停泊。 7.配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作。 8.社区文化娱乐活动。
9.物业及物业管理档案、资料; 10.法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。 第三条合同期限 2 / 6 本合同期限为_____年。自_____年_____月_____日起至_____年_____月_____日止。 第四条甲方的权利和义务 1.与物业管理公司议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告; 2.对乙方的管理实施监督检查，每年全面进行一次考核评定，如因乙方管理不善，造成重大经济损失或管理失误，经市政府物业管理主管部门认定，有权终止合同; 3.委托乙方对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴催改措施; 4.甲方在合同生效之日起日内按规定向乙方提供经营性商业用 房_____平方米，由乙方按每月每平方米_____元标准出租经营，其收入按法规政策规定用于补贴本物业维护管理费用。 5.甲方在合同生效之日起日内按政府规定向乙方提供管理用房 ____平方米，由乙方按下列第_____项使用：无偿使用。 按每月每平方米建筑面积_____元的标准租用。 6.甲方在合同生效之日起一日内按规定向乙方提供本物业所有
整体解决方案系列 某物业服务精细化管理实 施方案 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-61727某物业服务精细化管理实施方案 Implementation plan for fine management of a property service 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 物业服务精细化管理实施方案 根据集团“学习实践科学发展观，推行精细化管理”的企业文化活动主题，为切实开展精细化管理，特制定本实施方案，请公司各部门各管理处认真组织落实。 1.0目的 响应集团公司的统一安排，以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作，体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点，从而提升企业整体服务水平，打造高素质管理团队。 2.0适用范围 本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动，提升整体服务质量。 3.0职责
3.1公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。 3.2品管部负责精细化管理的具体实施和检查，其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。 3.3管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。 4.0基本要求 精细化管理要紧密结合物业公司实际，达到以下基本要求: 4.1公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性，结合实际工作，发现本部门、管理处不适应、不符合精细化管理要求的工作规定;精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细，把细事做透)、服务流程、工作标准等，要重视员工的建议，制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施，改进管理服务工作。 4.2各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作，培训，对基层员工岗位技能予以考核。 5.0实施措施
万科物业样板房管 理方案 1
万科物业样板房管理方案 前言 为了给万科地产开发建设提供最有力的售后服务保障, 达到以物业促进营销的目的, 不断完善和提升楼盘形象品牌, 以万科特色的物业管理模式为广大业主提供尽善尽美的服 务。根据万科地产开发建设的需要, 万科酒店物业管理有限公司在历年样板房管理经验的基础上, 规范细化样板房管理中的各个环节, 使管理更加规范化、程序化、标准化, 形成 统一的万科酒店物业管理模式, 为今后的样板房管理提供有力的管理依据和保障。特制定《万科样板房管理手册》, 以作参考。 第一节《样板房服务接待及流程》 为了完善服务中心的整个流程, 体现出服务中心的现代化管理及人性化的服务。确保整个楼盘的销售服务水平达到星级服务要求, 协助销售部做好后勤服务保障工作, 给参观 楼盘客人提供一个舒适、优雅的环境, 做到贴心、用心、细心。 2
一、服务接待要求: ( 一) 、 VIP客人一级接待: 1、VIP客人一级接待指由集团公司总裁、副总裁、总监、总裁助理带领, 并致电重点接待的客人、参观团队或新闻媒介; 2、项目物业负责人及所有管理人员均到售楼部门口迎接, 陪同参观介绍, 直至领导和客人参观完毕上车离开; 3、沿楼盘入口处增设4-8名警卫队礼宾( 根据现场配备的警卫队员人数来定) 敬礼迎接, 离开时在路口列队行举手礼欢送。 4、准备冰冻( 夏天) 的瓶装矿泉水和小毛巾供客人使用( 根据现场情况适时递给客人) ; 5、通知样板房接待员提前将室内灯光和空调调至最佳状态, 检查样板房物品、卫生是否到位, 然后在样板房门口迎接客人; 6、别墅样板房每栋、高层样板房每层要配备1名警卫队员负责现场礼仪接待和相关跟进工作。 ( 二) 、 VIP客人二级接待: 3
管理制度编号：LX-FS-A11938 物业区域变电所管理制度标准范本 In The Daily Work Environment, The Operation Standards Are Restricted, And Relevant Personnel Are Required To Abide By The Corresponding Procedures And Codes Of Conduct, So That The Overall Behavior Can Reach The Specified Standards 编写：_________________________ 审批：_________________________ 时间：________年_____月_____日 A4打印/ 新修订/ 完整/ 内容可编辑
物业区域变电所管理制度标准范本 使用说明：本管理制度资料适用于日常工作环境中对既定操作标准、规范进行约束，并要求相关人员共同遵守对应的办事规程与行动准则，使整体行为或活动达到或超越规定的标准。资料内容可按真实状况进行条款调整，套用时请仔细阅读。 一、贯彻"安全第一、预防为主"方针，贯彻执行国家、行业颁发的法律、法规、标准及有关规章制度和本企业颁发的堆积、制度、措施等。 二、值班负责人是当值的安全生产第一责任人，组织当值人员完成值班期间的各项工作。对当值期间的电气操作、事故处理、检修现场安全技术措施的设置及人身、设备的安全等负责。 三、组织完成当值期间设备的维护、资料的收集工作；参与新、扩（改）建设备和工程的验收，并完成新设备投产送电工作。 四、接受站领导的领导，接受上级领导的领导、
c:\iknow\docshare\data\cur_work\ 工业区物业管理服务方案范例 三、保安、清洁、绿化管理规定 1、保安：（后附：工业区内防暴、防火、防盗处理流程） 门岗的八个必须 1）着装必须整洁； 2）姿态必须端正； 3）动作必须规范； 4）问答劝阻必须先敬礼； 5）必须坚持礼貌用语； 6）上下岗必须队列交接； 7）对不安全因素必须高度警惕； 8）应急处理必须反应迅速。 门岗的八个不准： 1）衣冠不整不准上岗； 2）不准歪、靠、坐、倚、躺； 3）不准闲谈说笑、看书看报； 4）不准戴饰品、手机，酒后上岗； 5）不准吸烟、吃零食、嚼口香糖； 6）不准袖手、插手和背手（跨立除外）； 7）不准与客人争吵； 8）不准擅离职守。 门岗敬礼的六种对象或场合： 1）上岗后第一次来宾； 2）上级领导； 3）重要业主、客户； 4）应答客人询问时；
5）在履行劝阻事项时； 6）向客人致谢表示歉意时。 门岗的仪容仪表： 1）按规定着装并保持整洁、佩戴标志牌、携带执勤器材； 2）男员工不准留长发，不准留胡须、不留长指甲； 3）门岗进行列队交接上岗，动作准确，步伐整齐，精神抖擞； 4）门岗上岗实行站立式服务，立正、跨立和稍息三种站姿准确，精神饱满； 5）门岗接待，举止要大方得体，做到礼貌、微笑、文明服务。 2、清洁卫生管理规定 为保持工业区的清洁卫生，管理处设有保洁人员，负责工业区内公共场所的清扫和垃圾清运，请各位业主给予全力支持和配合，共同遵守以下公约： 一、请自觉维护工业区内房屋的公共卫生，不随地吐痰，乱丢果皮、纸屑、烟头等，不高空抛物，不在楼内公共通道、楼梯走道等公共场所堆放垃圾、摆放物品。 二、垃圾分类装袋，分别置于不同的垃圾桶内，以便及时分类收集。 三、请勿把垃圾、胶袋等杂物投入厕所或下水道。 四、不得饲养宠物，以免影响区内环境。 五、业主装修完毕，应立即清扫，不得将废物弃于道路走廊及公共场所。 六、工业区内任何公共场所，均不得乱涂、乱画、乱张贴，违者负责清除和支付粉刷费用。 七、商业网点不得在工业区内设置、走廊堆放物品或占用公共场地扩大营业场地。 八、请提醒进入工业区的工作人员，遵守区内的管理规定，维护区内的整洁。 九、管理处负责工业区的垃圾清运和消杀工作，积极配合环卫、卫生防疫部门采取多种形式开展环境卫生宣传，使住户人人爱清洁，个个讲卫生。 3、XX工业区绿化的种植型类及养护措施 根据XX工业区的特点结合植物的栽植和建筑的布置，从而构成供人们观赏、游憩、工作学习、居住的环境。绿化是园林中不可缺少的主体，是指除天然植被外，为改善环境而进行的树木花草的栽植。 一、园林绿化栽植类型 （一）、林木类 当前我国南方的机关、学校等单位的园林绿化常见的林木种类有乔木、灌木二大类，乔木、灌木中有落叶和常绿之分。绿化乔木有柳树、榕树（大叶榕、细叶榕、高山榕、黄葛榕等）、玉兰树（白玉兰、黄玉兰、荷花玉兰等）、桉树（大叶桉、细叶桉、柠檬桉等）。
江苏大丰市康宁小区 物业管理方案 (范本) 江苏大丰瑞城物业管理有限公司 二○○七年一月十二日 目录 前言................................................................................................2-4 第一部分物业公司简介 (5) 第二部分管理服务理念、方针、内容、运作机制、管理措施………………6－10 一、服务理念 二、方针 三、内容 四、管理运作机制 五、管理措施 第三部分管理经营机构框架及管理目标……………………………………11－14 一、管理经营机构框架 二、人员编制计划 三、管理服务目标 第四部分日常物业管理运作…………………………………………………15－22 一、前期介入阶段的管理 二、入住装修阶段的管理 三、常规管理运作阶段的管理 （一）管理处内部运作管理 （二）给排水设备及水景管理 （三）消防管理 （四）机电设施养护和修缮管理 （五）治安管理 （六）清洁管理 （七）园林绿化管理 （八）车辆管理 （九）房屋管理
（十）物业管理工作抽查与考核管理 第五部分物业管理制度………………………………………………………23－33 一、公司办公室工作 二、公司物业部管理工作 三、物业管理财务、资金的管理 四、机电设备管理 五、房屋管理 六、治安、保卫 七、小区清洁 八、园林绿化 九、车辆管理 十、维修、养护 十一、消防、安全 十二、社区文化 十三、物业接管、入住
前言 大丰康宁小区坐落于江苏省大丰市，地理位置优越，路网发达。项目占地面积平方米，总建筑面积平方米，其中住宅总建筑面积平方米，商业总建筑面积平方米，机动车停车位个。绿化率为 %。小区配套设施完善。康宁小区项目由公司开发建设。 若我们有幸进驻大丰康宁小区，将在广大业主的全面监督、指导和支持下，全心全意为业主提供优质服务，真正做到物业的保值、增值，使大丰康宁小区的知名度和美誉度得到提升，最大限度地满足业主对高品质生活的追求，为业主营造一个安心、舒心、放心的生活环境。据此，我公司依据贵公司的要求制定出相应可行的管理方案，并通过我公司专业化的管理服务，将大丰康宁小区塑造成当地的品牌社区。 我公司具有： 雄厚的资金实力 本公司是专业物业管理公司，注册资金50万元。 强大的技术保障力量 我公司由资深物业管理公司香港港联物业管理有限公司作为我公司的常年物业管理顾问。 一流的管理和合理的收费 现本公司具有国家3级物业管理资质，并培养出一批具有现场管理经验人才。同时公司结合日常管理工作制定了一套科学、完备的管理制度，形成了独有的管理特色。 我公司的收费均依政府相关文件及开发定位为指导，合理定价、力争使业主享受超值服务。 丰富的物业接管经验 对物业的接管，我公司有着丰富的接管经验和一套科学完善的接管程序。公司财政支持及时到位，人员配置科学合理，物资准备充足，设施设备检查交接细致全面，使业主、开发商、物业管理公司责、权、利明晰，接管过程井然有序，使物业管理工作在最短时间内步入正轨，确保业主生活正常无扰。
整体解决方案系列 某小区物业管理客户服务 工作方案 （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-87816某小区物业管理客户服务工作方案Customer service work plan for a community property management 说明：为明确各负责人职责，充分调用工作积极性，使人员队伍与目标管理科学化、制度化、规范化，特此制定 小区物业管理客户服务工作方案 为进一步提高物业管理服务质量和效率，在短时间内解决业主的投诉，同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识，也为了提高业主的满意度，最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求，在客户服务管理工作上推行"礼宾助理"服务。 (一)"礼宾助理"服务实施细则 1、分别于住宅大堂设"礼宾助理"，24小时接受咨询和服务 2、为更好地宣传秘书管家服务，方便业户与助理取得联系，将特定专职"助理"的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内，并印制助理名片派发业户。 3、每位助理必须了解其服务的家庭状况，如家庭成员、
家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。 4、"助理"定期向业户通报社区最新讯息，向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。 5、"助理"倾情奉献秘书管家服务，不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务，更是您商务与生活的贴心顾问。 6、礼宾助理"出现以下情况要承担过失责任，过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退; (1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者; (2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者; (3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉，令投诉人不满意者。 (二)工作时间标准: 1、业主投诉处理的工作时限:
（物业管理）物业样板 房管理方案
万科物业样板房管理方案 为了给万科地产开发建设提供最有力的售后服务保障，达到以物业促进营销的目的，不断完善和提升楼盘形象品牌，以万科特色的物业管理模式为广大业主提供尽善尽美的服务。根据万科地产开发建设的需要，万科酒店物业管理有限X公司在历年样板房管理经验的基础上，规范细化样板房管理中的各个环节，使管理更加规范化、程序化、标准化，形成统壹的万科酒店物业管理模式，为今后的样板房管理提供有力的管理依据和保障。特制定《万科样板房管理手册》，以作参考。 第壹节《样板房服务接待及流程》 为了完善服务中心的整个流程，体现出服务中心的现代化管理及人性化的服务。确保整个楼盘的销售服务水平达到星级服务要求，协助销售部做好后勤服务保障工作，给参观楼盘客人提供壹个舒适、优雅的环境，做到贴心、用心、细心。 壹、服务接待要求： （壹）、VIP客人壹级接待： 1、VIP客人壹级接待指由集团X公司总裁、副总裁、总监、总裁助理带领，且致电重点接待的客人、参观团队或新闻媒介； 2、项目物业负责人及所有管理人员均到售楼部门口迎接，陪同参观介绍，直至领导和客人参观完毕上车离开； 3、沿楼盘入口处增设4-8名警卫队礼宾（根据现场配备的警卫队员人数来定）敬礼迎接，离开时在路口列队行举手礼欢送。 4、准备冰冻（夏天）的瓶装矿泉水和小毛巾供客人使用（根据现场情况适时递给客人）； 5、通知样板房接待员提前将室内灯光和空调调至最佳状态，检查样板房物品、卫生是否到位，然后在样板房门口迎接客人； 6、别墅样板房每栋、高层样板房每层要配备1名警卫队员负责现场礼仪接待和相关跟进工作。 （二）、VIP客人二级接待： 1、VIP客人二级接待指由集团X公司领导、下属各X公司领导带领或致电接待的客人、参观团队或新闻媒介； 2、项目物业负责人及在场的所有管理人员均到售楼部门口迎接，陪同参观介绍，直至领导和客人参观完毕上车离开； 3、在售楼部入口处设2名警卫队礼兵敬礼迎接； 4、准备冰冻（夏天）瓶装矿泉水和毛巾供客人使用（根据现场情况适时递给客人）； 5、通知样板房接待员提前将室内灯光和空调调到最佳状态，检查样板房物品、卫生是否到位，然后在样板房门口迎接客人； 6、别墅样板房每栋、高层样板房每层要配备1名警卫队员负责现场接待跟进工作。（三）、壹般客人接待： 1、壹般客人指自行到售楼部来见楼的客人； 2、由样板房接待员按“服务流程要求”接待客人。 二、服务流程要求： 1、样板房接待员迎接客人：
小区物业管理方案目录一、项目概况２二、物业管理内容３三、物业管理模式９四、物业公司组织机构和管理制度１１五、物业费的成本测算１８六、业服务内容、标准及质量保证措施２５七、管理总体目标与分项目标３８一、项目概况 1.地理位置该项目位于sh区与jz区的结合部，面临武德路，北挨江津西路，南靠北湖路。 2.项目主要经济指标项目计量单位数值居住区规划总用地Hm213.23 1.居住区用地Hm29.87 ①住宅用地Hm26.89 ②公建用地Hm21.31 ③道路用地Hm21.24 ④公共绿地Hm20.42 2.其它用地Hm23.36 居住户数户1292 居住人数人4134 户均人数人/户3.2 总建筑面积万m219.11 1.居住区用地内建筑总面积万m216.23 ①住宅建筑面积万m214.87 ②公建面积万m21.46 2.大卖场总建筑面积万m22.88 项目计量单位数值①大卖场面积万m21.17 ②扩建面积（三层）万m20.96 ③公建面积万m20.75 地下车库及人防万m20.28 3.底层架空面积万m21.25 住宅平均层数层7.5 人口毛密度人/hm2411.1 住宅建筑配套密度（毛）套/hm2128.5 住宅建筑配套密度（净）套
/hm2184.0 住宅建筑面积毛密度万m2/ hm21.496 住宅建筑面积净密度万m2/ hm22.144 容积率万m2/ hm21.64 停车率%50.0 停车位辆634 地面停车率%8.7 地面停车位辆110 住宅建筑净密度%28.5 建筑密度%25.6 绿地率%40.2 二、物业管理内容物业管理将政策和法规为理论依据，寓管理与服务之中，建立社区服务体系。为住户提供全方位管理，服务项目呈现多元化、全方位态势，总体归纳为“六项管理、三类服务”，即“房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理”；常规性公共服务（合同服务）委托性特约服务（非合同零星服务）和经营性多种服务（全方位、多层次的综合服务）。1、房屋及设施设备管理 1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理范围包括：公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。房屋建筑的维护管理实行“管养合一”主要落实在以下几个方面： A、工作的主动性管理责任人与服务中心相结合，落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划，执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。B、工作的多样性根据房屋的完损情况、季节变化、住户
戴德梁行物业管理方案模板 作者：佚名文章来源：点击数：更新时间：2007-3-14 【字体：小大】 第一章物业管理方案 电子文档：GLFA001 物业管理方案 目录 GLFA001.目录 GLFA002.前言 GLFA003.物业管理要点 (1)一种模式 (2)二项承诺 (3)三个重点 (4)四项措施 GLFA004.拟采用的管理模式 (1)物业管理架构 (2)物业管理岗位编制 GLFA005.员工招聘
(1)高层物业管理人员 (2)物业管理部 (3)工程管理部 (4)安全管理部 (5)财务管理部 GLFA006.物业管理人员培训 (1)新员工上岗培训 (2)在岗员工循环培训 GLFA007.物业管理所需物质条件 (1)办公及员工住宿用房计划 (2)物业管理工具与装备价格参照表GLFA008.物业管理工作岗位职责 (1)物业经理岗位职责 (2)物业经理助理岗位职责 (3)物业管理部经理岗位职责 (4)物业管理文员岗位职责 (5)物业管理员岗位职责 (6)物业商务管理员岗位职责 (7)物业清洁员岗位职责 (8)工程管理部经理岗位职责 (9)工程技术员岗位职责 (10)强电技工岗位职责 (11)弱电技工岗位职责 (12)暖通技工岗位职责 (13)维修工岗位职责 (14)工程文员、资料员、仓管员岗位职责 (15)安全经理岗位职责
(16)安全管理员岗位职责 (17)财务经理岗位职责 (18)财务会计岗位职责 (19)财务出纳岗位职责 (20)财务收费员岗位职责 GLFA009.物业管理预算 (1)物业管理开支分类预算表 (2)物业管理处开支预算明细表 GLFA010.物业管理规章制度和档案的建立与管理 (1)管理规章制度 (2)物业档案建立与管理 GLFA011.各项专业管理工作方案 (1)公共设施设备管理 (2)安全管理 (3)装修管理 (4)消防管理 (5)车辆管理 (6)清洁管理 电子文档：GLFA002 前言 一、物业简介 （略） 二、服务宗旨
鑫龙小区物业管理方案 文安县馨予物业管理有限公司二○一四年七月一日
管理服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施 一、服务理念 坚持“以人为本”“专业服务、用心管理”的理念，聆听客户的需求，提供创新及符合用户需求的专业服务。以“管理职能社会化，管理组织企业化，管理形式专业化，管理过程商业化，管理关系契约化”为管理目标。提供全方位综合管理和全天候的优质服务，为小区业主提供一个“安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适”的现代化居住条件和环境，使所管理的物业得到保值、增值。 二、方针 实现“有效经营、独立核算、自负盈亏”的方针，开展“服务为主，多种经营”，从管理服务转换经营管理机制，求得自身的生存与发展。 三、内容 从“全天候服务、全过程管理”的物业管理要求出发，服务的重点内容有：第一类前期管理 （一）接管验收：对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特别重视综合功能的验收。 第二类物业的基础管理 （一）房屋建筑管理：此项是物业管理的基础工作，即对楼宇、附属建筑的保养、维修，使之保持良好的使用状态，并使物业整体保持完好、美观， 延长其使用年限。 （二）房屋设备维修管理：对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修，使之保持良好的使用状态。我们深信设备、 设施的正常运行是小区业主生活的基本保障。对此，我们组建一支专业 化水平高的水电技术人才，制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管 理、操作流程的规章制度，运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维 修保养计划，日常保养安排及出勤事项进行管理，做到设备故障发生率 控制在1%以下。
第三类物业的综合管理 （一）清洁管理：包括对小区公共部位的清洁，垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理，以保持小区的干净整洁。 （二）绿化管理：小区的绿化日常的养护，提供良好的生态环境，并创造条件建立小型花圃，既美化小区环境，又可满足业主的需要。 （三）消防管理：包括对业主物业使用人的消防宣传教育，消防器材、设施的养护，消防力量的组织和管理。 （四）安全管理：包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等，并包括排除各种干扰，处理小区内突发事件，保持小区良好的生活环境和秩序。“创 一方文明，保一方平安”是我们全体员工肩负的职责与义务，我们将24 小时的严密护卫服务，实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管 理中心统一指挥调度，强调多重结合，白天宽松与夜晚严密相结合，实 行多重巡查；物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段 提高防范能力，在充分强调人的因素的前提下，以技防为主，运用小区 的智能化护卫设施，如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等，结合管 理中心的统一管理，确保治安防范的快速反应。 （五）车辆管理：对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理，疏导与管理车辆进出和停放，维持小区良好的交通秩序。 （六）社区文化建设：社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物 来管理服务，小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场 所，所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚，富有现代生活品味的环 境之中，从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此，对于社区文 化建设，凭借多年以来的管理经验，强调以社区成员为中心，尊重业主， 相信业主，依靠业主，充分调动业主的积极性，通过富教于乐，循序渐 进的社区文化建设，培育社区精神，提高居民的文化素质，整合共享价 值观念，增强社区凝聚力和向心力，使物业管理收到事半功倍的功效。 我们的目标是使鑫龙小区的文化建设具有代表性、先进性和实用性，使 之成为整个文化生活中的一个标志性典范。 四、管理运作机制 公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书，管理处各级员工与管理处签订服务质量保证书，实行计划目标责任制管理，同时，还贯以督导管理，全面质量管理，协调管理及实行值班经理日常管理责任制。
住宅小区物业 规范化管理制度范本 目录 住宅小区物业管理常用表格范本 1．业主档案表范本 2．业主装修申请表范本 3．临时动火作业申请表范本 4．装修施工人员临时出入许可证范本 5．室内装修检查表范本 6．室内装修违规记录表范本 7．业主特约服务流水登记薄范本 8．业主委托出售登记表范本 9．业主委托出租登记表范本 10．业主委托出租钥匙移交登记表范本 11．租赁来电来访记录表范本 12．文化活动记录表范本 13．刊物来稿记录表范本 14．管理部门值班安排表范本 15．巡楼记录表范本 16．投诉处理表范本 17．业主月度投诉处理清单范本 18．月度回访清单范本 19．挂号邮件收发登记表范本 20．挂号邮件退件登记表范本 21．催款通知单范本 22．最后催款通知单范本 23．每月应收管理费明细表范本 第 1 页共41 页
24．管理费欠费两个月业主明细表范本25．每月应收电费明细表范本 26．每月应收水费明细表范本 27．公共设施维修费用月度统计表范本28．停车票使用情况月统计表范本29．停车场收费每月汇总表范本 30．车辆加油月记录表范本 31．保安交接班记录表范本 32．保安部重大事件总结报告范本33．停车场收费岗交接班记录表范本34．停车场车辆状况登记表范本 35．车辆收费登记表范本 36．车位月保统计表范本 37．楼层清洁每日检查表范本 38．地面清洁每日检查表范本 39．绿化苗木清单范本 40．盆景清单范本 41．绿化养护记录表范本 42．绿化喷药记录表范本 43．绿化工具使用登记表范本 44．撤出花木处理记录表范本 45．绿化工程施工日记录表范本 46．员工上岗证登记表范本 47．员工入职登记表范本 48．员工培训记录表范本 49．员工离职归还物品清单范本 50．员工请假单范本 51．员工考勤汇总表范本 52．员工月度奖励登记表范本 53．员工月度处罚登记表范本 54．员工住宿花名册范本 55．员工宿舍公物丢失或损坏登记表范本56．员工出车登记表范本 57．复印登记表范本 58．文件归档目录范本 59．外来文件清单范本 60．档案销毁登记表范本 61．设备总清单范本 2
内部管理制度系列 物业管理公司规章制度 （3） （标准、完整、实用、可修改）
编号：FS-QG-90600物业管理公司规章制度（3） Rules and regulations for property management companies 说明：为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。 物业管理公司规章制度(三) 一、目的: 规范全体员工行为，加强本公司员工队伍的建设，提高员工的基本素质。 二、适用范围: **花园物业管理公司所有工作人员。 三、职责: 3.1**物业管理公司的所有员工有义务严守规章制度、为公司利益而做出贡献。 3.2各部门负责人要对员工进行规章制度教育，并全面贯彻下去。 四、关于服装、装束 4.1进公司必须穿好工作服;
4.2工作服要干净; 4.3进公司须戴工作证; 4.4严禁工作证借给别人或借别人工作证入公司; 4.5凡遗失工作证、工作服应尽快申请补领; 4.6不得擅自涂改工作证，若要更改一定要经人事部办理; 4.7公司发放的安全鞋仅限在厂内使用; 4.8公司发放的作业服、安全鞋、围裙等妥善保管使用。 五、关于上班时间 5.1时间为上午8:30----12:00下午2:00----18:00 5.2不得无故迟到、早退、外出; 5.3雇员请假须提前一天通知部门主管批准后方可请假(特殊情况例外); 5.4严禁无故旷工; 5.5上、下班必须签到; 5.6不许代别人签到; 5.7不得涂改签到表。 六、关于厂内设备和备件
6.1设备、备件要小心使用，应保持设备整洁美观; 6.2注意整理整顿; 6.3道路要保持畅通，不许摆放东西; 6.4严禁对花园内的设备乱涂、张贴; 6.5节约用水，用电，不得浪费; 6.6凡故意破坏设备、设施，从严处理; 6.7凡盗窃本公司财物，从严处理; 6.8设备引起故障时必须要及时报告相关领导，不得擅动机器。 七、其它 7.1服从上司的命令; 7.2发生事情必须立即上报、联络; 7.3严禁在花园内吐痰或丢垃圾; 7.4严禁在花园内吸烟; 7.5不准喧哗、赌博; 7.6不准盗窃他人或公司内的东西; 请输入您公司的名字 Foonshion Design Co., Ltd
目录 第一章整体管理方案策划 (4) 一、项目调研 (4) 二、管理目标——构建“文化社区” (4) （一）倡导“全员参与”的管理文化 (5) （二）推广“平等互动”的服务文化 (2) （三）营建“和睦亲善”的社区文化 (6) 三、皓月花园小区管理模式 (3) 四、拟采取的管理服务措施 (4) （－）实施“质量、成本双否决”运作机制 (4) （二）建立“加油站式”的员工培训机制 (4) （三）建立“物业管理信息岛” (5) （四）倡导开放式的管理服务 (5) （五）提供个性化的装修套餐服务 (6) （六）构建服务平台——客户服务中心 (7) （七）构建网络化的物流链——虚拟仓库 (7) 第二章管理机构设置和规章制度 (8) 一、机构设置、部门职责等 (8) （一）机构设置 (9) （二）管理框架的组织框图 (10) 二、管理规章制度、小区近期目标和远期目标 (13) (一)管理规章制度 (13) (二)岗位工作标准 (15) (三)考核办法及落实措施 (13)
(四)近期目标和远期规划 (14) 三、物业用房经营管理方案 (16) （一）物业用房的配备和利用 (15) 第三章管理人员的配备和管理 (18) 一、人员配备及培训计划和内容 (18) （一）“皓月小区”人员配置表 (18) （二）员工基本培训方案 (19) 二、人员录用、考核标准及奖惩淘汰机制 (20) （一）录用 (20) (二)考核 (20) (三)员工奖惩 (21) 三、人员上岗仪表、行为、态度标准 (21) (一)仪表 (21) (二)行为 (21) （三）态度 (22) 第四章企业创优规划和具体实施方案 (23) 一、争创“物业管理优秀住宅小区”的可行性方案 (23) 二、房屋设施、设备管理，维修管理方案 (24) 三、市政等公共设施管理具体实施方案 (27) 四、环境卫生的具体实施方案 (28) 五、绿化养护管理的具体实施方案 (29) 六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案 (30) 七、各类管理档案的建立与管理 (32) 第五章社区建设 (32)