项目合作开发模式的思考和感想
公司领导：
这几年房产公司同万科、绿地分别合作开发了三个住宅项目，本人有幸得到领导信任，被委派至方松和嘉定二期项目担任管理岗位。在新模式下，项目推进顺利，公司效益也显著增长。但这离不开公司领导层的有序管控和项目成员的严格把关。
在近一年的工作中，我们与合作方也经历了磨合过程，大家互相学习、一同思考，并积累了一些经验教训。乘着这次机会，我从下面几个方面分享下我对于合作模式的个人感想。
1）公司新模式的定义
2）公司新模式的意义及效益
3）新模式下项目总如何管控风险
4）新模式下对项目总的要求
5）对于新模式下尚待优化的方面
一、公司新模式的定义
本公司房产项目通过与一线品牌地产商合作，共同开发，具体可通过股权投资，技术服务委托等多种方式。
对于每个项目的监管，公司会派驻项目管理人员（主要由项目总和财务负责人为主），同时公司职能部门会矩阵管理，整体管控计划、成本、质量及安全等。
二、公司新模式的意义和效益
华谊集团一直以化工产业为主的，而房地产业务也随着业绩增加渐渐被集团重视。凭借强大的国企背景和丰富的存量土地，公司在房产市场的发展潜力十分巨大。
但公司在资金、规模及人才等方面的积累还需一定时间，在此客观条件下，公司为了快速发展必须寻求别的资源。而合作模式能很好的解决上述问题。主要意义和效益如下：
1）精简人力
房产项目无论规模均涵盖了各类工程专业，若自主开发则每个项目须配备足额的专业技术人员。目前公司业务量不大，维持高的人力成本是很不经济的。而通过合作模式，可以充分利用对方的平台组建项目各专业管理团队，同时因对方公司规模大人才储备多，能及时应对项目人员流动，以满足项目正常推进。
2）降低开发成本
通过合作模式，无论是股权投资还是技术服务输出方式，公司项目都可以分享对方内部的集采平台资源，以较低的采购成本获取优质的材料和设备，从而降低项目开发成本。
3）充实公司管理力量
通过合作模式，在方案设计，招标采购，施工质量，营销推广等过程可引入对方成熟管控制度，对项目进程进行风险预控，同时配合公司职能部门矩阵管理。形成双重保险以降低风险。
4）提升公司品牌形象
在合作工程中，充分发挥对方品牌优势，提升项目知名度，并通过营销推广过程中的各种渠道，借势推广我司形象，树立品牌，为公司发展做好宣传工作。
5）提升公司整体效益
房产项目销售业绩是能否实现项目预期收益的重要因素，而品牌地产商有着庞大的客户群体及丰富的营销经验。通过强大的营销资源，开发项目能快速去化并获取更高的溢价，最终给公司带来可观的收益。
三、新模式下项目总如何管控风险
虽然合作模式对于公司有着重要的意义并带来可观的利润，但合作开发终究是两个公司之间的商业经营行为，本着对公司持续稳定发展考虑，必须对经营行为进行管控。
开发项目的风险管理主要通过流程把控，制度管理及权责划分这三个主要手段。并且通过设定目标及标准来精细管理。
1）房产开发是个综合项目，在成本管理，施工管理（安全），质量管理，财务管理等方面可以通过标准化，目标化，制度化管理。项目总可在项目财务人员配合下，通过查阅公司制度，国家规范及自身专业知识储备来完成管控。
如嘉定二期项目的招标过程，项目团队依据公司制度及国家法律，指导万科团队编制合规的招标文件，并组织正式的内部招标过程，完成来项目所有重大招标工作。
2）而在设计，营销这两个充满个性且多样性的方面，项目总必须通过自身专业素养及公司职能部门的支撑下，在过程中不断监管合作单位提供的意见和建议，并通过不断平衡风险和收益的天平，给出对于项目最有利的合理化建议供公司决策，最终降低项目风险。
如在嘉定二期项目，在确定装修配置时项目团队就对万科团队
提供的配置单反复修改。原则上在目标成本范围内，结合周边项目
竞品，优化装修配置，如在客户敏感点的家居智能化、中央空调、
地暖、地板、洁具等方面适当提升，而结合项目原有结构体系安全、施工难度及实用性方面考虑，对于墙纸、净水、新风系统等不敏感
因素作出删减选择。
又如在建筑立面，景观方案设计阶段，及时提醒万科团队注意
政府验收要求。在外保温材料选择，小区车型大门，道闸设置等方
面及时调整，规避验收风险。
如在方松项目一期交付前夕，项目成员及时发现供电局与居民
纠纷事宜，并及时汇报公司领导，第一时间协调解决，最终帮助万
科团队顺利通电，按时交付。
四、新模式下对项目总的要求
1）极强的责任心及团队合作精神。
2）必须有着丰富的房地产开发经验，能应付不可预见的突发事件。 3）在建筑设计或者工程管理方面有一定的专业背景，能给公司提
供专业审核意见。
4）具备一定财务知识，了解公司运营情况及财务管理意识。
5）成熟的沟通和管理技巧。
五、对于新模式下尚待提高的方面
1）对于合作项目的管理经验总结
2）搜集合作方的数据资源，建立自己的数据库。
3）积累优秀供应商，建立自己的合格供应商，更好的参与到招标
过程中，增加竞争性。
4）提高自己的专业素养，多学习公司制度与职能部门积极沟通，
更加有效的推进项目进程。
谢谢！
周攸
2017年3月19日
工程总承包项目管理办法 第一章总则 第一条(目的和意义)为促进本市建设工程勘察、设计、施工等各阶段的深度融合，有效控制项目投资、提高工程建设效率，进一步推进和规范本市工程总承包的实施和发展，根据有关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。 第二条(定义)本办法所称工程总承包，是指从事工程总承包的企业(以下简称工程总承包企业)按照与建设单位签订的合同，对工程项目的勘察、设计、采购、施工等实行全过程的承包，并对工程的质量、安全、工期和造价等全面负责的承包方式。 工程总承包一般采用设计—采购—施工总承包或者设计—施工总承包模式。建设单位也可以根据项目特点和实际需要，按照风险合理分担原则和承包工作内容采用其他工程总承包模式。 第三条(适用范围)经市建设行政管理部门或者试点区建设行政管理部门确定的试点项目，采用工程总承包组织建设和监督管理的，适用本办法。 政府投资项目、采用装配式或者BIM 建造技术的项目应当积极采用工程总承包模式。 国家部委对于专业工程的工程总承包另有规定的，从其规定。 第四条(管理部门)市建设行政管理部门负责本市工程总承包活动的监督管理;区建设行政管理部门按照其职责权限，负责本行政区域内工程总承包活动的监督管理。 第二章承发包管理 第五条(发包阶段)工程总承包发包可以采用以下方式实施： (一)项目审批、核准或者备案手续完成;其中政府投资项目的工程可行性研究报告已获得批准，进行工程总承包发包; (二)初步设计文件获得批准或者总体设计文件通过审查, 并已完成依法必须进行的勘察和设计招标，进行工程总承包发包。 第六条(发包条件)采用工程总承包方式招标的，应具备下列条件： (一)按照国家及本市有关规定，已完成项目审批、核准或者备案手续; (二)建设资金来源已经落实; (三)有招标所需的基础资料;
3.2合作开发模式流程
（政府将土地利用规划报国务院审批---取得土地利用批文---进行征地拆迁补偿工作并签订协议书---招拍挂---项目公司摘牌交纳保证金，签订成交确认书（补充协议）---签订土地转让协议和土地出让合同。等所有土地款项全部付清后才能取得国土证） （控制性详细规划） （预备和正式） （地质勘察初勘报告；五图一书：总平面图及竖向规划图/绿化系统图/道路及停车系统规划图/修建性规划设计说明书。） 1）公安消防：《建设工程消防设计审核意见书》；2）人防：修建防空地下室报批表/防空地下室建设意见书/防空地下室易地建设意见书及《易地建设缴款证明》；3）防雷：防雷设计图纸审核表/防雷设施设计审核书/防雷装置设计审核书） （建筑设计方案审查/工程初步设计说明书/初步设计审查登记表/建筑设计要点/建筑单体图纸准备（建筑平、立、剖及说明书）----报建通（建筑面积明细表）----放线测量记录册---城市配套建设费交纳---建筑功能指标明细表/建设工程报建审核书----工程规划许可证） （填报：项目经理、施工人员、安全人员监督登记表）
（一）施工图准备阶段： 1）地质勘察报告（详细勘察报告） 2）建筑施工图及节能设计表及计算书 3）结构施工图及计算书 4）防雷、消防、人防、水电施工图 a)施工图审查阶段 1）施工图审查申请 2）建筑节能设计审查报告----节能审查报批（市墙改办） 3）审图中心审查施工图---出具施工图设计审查报告----施工图审查合格通知书（三）招标投标阶段 1）施工单位招投标：项目经理资格核查及准备（区外施工单位备案）----招标申请（或申请邀请招标）----交易中心招标----招标备案（银行资信证明）----工程质量监督报批----施工中标通知书----施工总承包合同/建设工程施工劳务分包合同。 2）监理单位招投标：邀请招标（合约部）----考察确定监理单位----建设局备案----监理中标通知书----监理合同。 3）白蚁施工招投标-----白蚁防治合同。 其他（淤泥排放许可证/劳动保险统筹金缴纳/建筑意外伤害保险投保凭证/散装水泥专项资金缴纳/城管中队施工监督申请） /路址证明/商品房预售款监控专户证明和专用账户监管协议书/新建商品房价格备案登记表凭证/申请/预售证及附图） （现场完成道路、绿化及建筑物就可以进行规划验收，做验线册、取得建设工程规划验收合格证） （一）1）公安消防验收：----《建设工程消防验收意见书》 2）环保验收----建筑工程环保验收审批文件、污水验收合格申请表及《排污许可证》 3）人防验收：《人防意见书》 4）防雷验收：《防雷验收合格证》 （二）单位（子单位）施工质量验收记录、单位工程施工安全评价书、工程质量评估报告、勘察文件质量检查报告、设计文件质量检查报告、建筑工程质量保修书、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 （三）永久用水及电报装、燃气工程验收、电梯安装分部工程质量验收证书及工程质量监督机构出具的电梯验收登记表、通邮。 ---竣工档案接收证明书）
关于项目管理的思考 1前言 做项目管理的过程中，我对很多问题思考同时也形成了一些看法和想法，我很希望能够把自己的这些看法和想法拿出来跟大家一起探讨一下。同时也希望大家能够给我一点启示，让我们把项目管理做的更好。 在目前的环境下，我们项目经理能做到的激励很少，我一直在思考这个方面的问题。在我的这篇文章我介绍了一些激励的方法，同时也是对自己以往工作经验的总结。 我们的实际工作中很多时候关注的只是项目的进度、成本和质量，在沟通和团队建设等方面考虑的就少了。其实进度的实现、成本的控制、质量目标的完成与沟通和团队建设是密切关系着的。同时沟通和团队建设有利于人才培养、知识积累以及实现公司可持续发展的目标。我想在公司项目管理改进过程中，应该要重视到这些非项目主题方面所能起到的作用和影响。规范和制度的也是需要依靠良好的沟通和团队氛围的。另外公司很多项目经理是由技术转为管理的，由于技术人员的特点他们对沟通和团队建设、授权管理这几个方面相对而言关注的较少。 在写这篇文章的时候，又让我重新思考和整理了一遍自己的对于项目管理的理解，对于我自己来说也是收获丰富。 2日常工作信息的沟通和发布 2.1项目组进度信息的沟通和发布" 项目进度信息发布在很多的项目组都做到了，但是很多时候做的并不充分。通常我们进度信息的发布是通过邮件、QQ群等方式进行发布的。虽然这种
信息的发布很方便，但是由于没有沟通、交流不利于大家对信息的认知，也很难做到对信息的处理和跟踪。 比如我们在发布关于某个本地网推迟上线信息的时候，有很多利用的地方。我们可以这样说：公司领导看到大家这段时间工作很辛苦，向局方申请推迟本地网的推广给大家一个休息和调整的时间，同时再加上一个充满感情的话：“公司的领导还是很重视我们项目，对我们很关心啊！”。通过这种对信息的处理可以很好的发挥这个信息有利的作用。在这其中还有很多其他更好的做法，这就要看情景了。 在信息发布的时候，我们需要确保大多数人都知道这个信息了，同时我们还要确保大家对信息理解的正确。比如说本地网割接的推迟，有人还可以理解为客户对我们的工作不满而导致进度的延期，这样就会影响大家工作的情绪（其实我觉得有人这样想就已经算不错了，说明了他们还是关心我们的组织，怕的是哪些好象什么信息都跟他们无关一样）。有人会说一个可以传十个嘛，项目组当中只要有几个人知道其他人也就会知道了。这个想法固然是对，但是隐藏在这个事情背后的问题是很严重的。长期这样那些只是通过别人而了解到信息的人，会对这个团队产生不满的看法。这是很不利于团队建设的，他们是不会把自己看做这个团队中的一员。 进度信息的发布可以起到一定的激励作用，充分的利用这些有利的信息，提高员工们的工作积极性。 2.2项目组织调整信息的沟通和发布 有的项目经理在项目组织结构调整的时候，很少有针对相关调整人员的沟通，很多情况下是在没有应有的沟通之前就做出相应调整而直接宣布。很显然这样做对团队的建设带来的伤害是巨大的，一方面大家没有感受到被尊重的感
EPC总承包项目审计的实施与思考三 篇 篇一：浅谈EPC总承包项目审计的实施与思考 EPC总承包，是仅对建设工程产品建造而言的总承包方式，总承包企业按照合同约定，承担建设工程项目的设计、采购、施工等工作，并对承包工程的质量，安全、工期、造价等方面全面负责。为了让工程项目设计、采购、施工等环节衔接更密切，防范和转移工程建设风险，许多单位选择采用EPC总承包方式进行项目建设。EPC工程总承包项目过程审计是对EPC工程总承包项目管理活动全过程进行的审计，是现代审计制度在工程建设领域的探索。 一、EPC总承包项目审计与传统事后竣工决算审计的不同 与传统事后竣工决算审计相比，EPC总承包项目审计关注重点不同，是更重视过程的跟踪审计。EPC模式的审计将整个建设过程合理划分成若干阶段或期间，审计次数比传统的事后竣工决算审计大大增加，审计介入时间也由工程竣工以后提前到工程建设过程之中；传统的事后竣工决算审计主要体现为报送审计，根据提交的工程结算书等资料进行审核，对有疑问的采取建设现场观察、测试，而EPC总承包项目审计主要体现为就地审计，需要审计人员再现场对组成工程项目的各单位工程根据实施的先后分别进行审计；EPC总承包模式下的投资成本的构成是比传统方式来比更清晰的，主要是EPC总承包合同价款、业主的待摊投资支出、项目贷款利息支出、铺底流动资金等。 二、EPC总承包项目审计的方法 EPC总承包项目审计的方法一是采取联合审计方式。这种方法中，由于审计人
员的专业结构及综合素质存在单一性等问题，审计部门应组织工程技术、经营计划、物资管理等相关部门的专业人员组成联合审计组，对整个工程项目实施全过程的审计，规避审计风险。二要加强内部沟通与协调。一般来说EPC项目投资额度大，涉及范围广，常牵涉到征地拆迁、环保、文物保护等多个方面，审计组应细化成多个小组分别审查，同时加强内部沟通协调。三是以成本费用为重要审计内容。这种方法要加强对人工、材料、机械等价格的审查，确保项目实施过程中发生成本真实、合理。 三、EPC总承包项目审计需要重点关注的时间段 1.审计前期准备期间。一是要求审计机构在进驻现场前至少一周时间内，需要提供本阶段的审计实施方案，包括本阶段审计计划、重点审计内容、审计目标、审计人员组成、需要提供或准备的审计资料清单等相关事项。二是根据前期审计协调过程中发现的审计方向不明确、审计重点不深入、审计人员配备力量不足等问题逐项与审计机构沟通，要求保证审计力量，明确审计重点，并结合项目建设进展强调该阶段需重点关注的重点事项。三是征集各方对各阶段的审计需求，结合实际对审计中介机构的实施方案提出意见和建议，并于审计组进驻现场前，组织参建各方召开审计启动会，明确本阶段的审计工作重点和审计配合要求。 2.现场实施审计期间。在开始下一阶段审计前，要求审计机构与参建各方首先要回顾前期审计发现问题的后续进展情况，根据问题性质和重要程度论述问题的整改现状和对现阶段的影响，然后抓住本阶段的重点任务开展审计工作，还要要求审计机构在审计过程中不仅要注重各项审计资料和工作程序的审查，更要注重加强与参建各方的沟通，要求各方积极配合跟踪审计现场审计工作，及
房地产合作开发大模式 学起 Company number：【0089WT-8898YT-W8CCB-BUUT-202108】
房地产合作开发4大模式学起 导读：万科的“事业合伙人”制度拉开了标杆房企内部员工“一起玩”的大幕。而在外部，三四线城市库存在高位运行，大型实力房企纷纷回归一线城市和强二线城市，在拿地成本高、资金链紧张的行业背景下，单枪匹马作战已经过时，“合作开发”模式成为房企的必然选择。 合作开发的形式多种多样，每家房企都根据自身的需求选择其中一种或几种；不同的房企自身的优劣势不同，合作开发对它们各自的作用自然有所差异。或提升自身管理水平，或增强自身专业实力，或提升品牌影响力……但相同的是，通过合作开发，可以有效地分散各自的风险，实现相对轻的资产运作。下面，明源君结合具体的案例，为大家详解房地产项目合作开发的N种模式，以及需要注意的风险点，相信总有一种适合你。 一、选择项目合作开发是必由之路 虽然对于项目合作开发的诉求点各不一样，但选择项目合作开发已经是房地产行业发展到当前阶段，房企的必然选择。 1、万科眼中的3大好处 万科的项目合作模式灵感来源于其行业标杆美国帕尔迪房屋公司，帕尔迪在上世纪末通过5年的合作和合并成为美国最大的房地产商，而万科通过学习标杆超越了自己的老师，一跃成为全球最大的住宅开发商（详见表1）。万科认为，合作开发至少有3大好处： 表1 通过并购和合作开发，万科规模迅速扩大 1）可以扩大集中采购的规模，增强公司在采购环节的议价能力，体现规模效应； 2）可以使公司经营范围拓展到更多的细分市场，减少个别市场未来变化的不确定性，有效分散风险； 3）许多项目完全由万科操盘并使用万科的品牌，在收益分配上万科可以得到一些相应的补偿，相当于输出品牌和管理，可以提升万科股东的资产回报率，在财务报表上体现为ROE的提升。 2、旭辉选择的4个理由 上海旭辉无疑是楼市的一匹黑马，其连续3年保持近50%的复合增长率，在2014年合同销售目标一举突破212亿，其规模迅速扩大的原因之一也是采取了合作开发模式，理由主要有4点： 1）合作开发是小股操盘、轻资产模式的重要实践； 2）合作开发是打造旭辉资产管理能力、建立资本方信任的重要举措； 3）倒逼自己更专业，开放式模式抵御行业风险； 4）可以实现一次合作到战略合作。 对于大型房企来说，与大型房企合作可以实现强强联合，与中小房企合作，则可以打破土地瓶颈、进军低级别城市；对于中小企业来说，与比自己规模大，实力强，有品牌影响力的大型房企合作，能够借助前者在土地市场上的议价能力，资金和品牌优势，为自己在日益狭窄的市场中谋得一定的发展空间。 二、项目合作开发的分类 对于项目合作开发，目前业界并没有标准的分类。从不同的角度出发，其类别并不一样。在法律意义上，项目合作开发分为“法人型房地产合作开发经营”和“非法人型房地产合作开发经营”2种（详见表1）。 1、法律意义上的合作开发有两种 表2 法律意义上的项目合作开发分类 2、双方合作的4种合作模式 明源地产研究院注意到，三方乃至N（N＞3）方合作开发已经不再鲜见，但涉及的合作方过多必然导致沟通磨合的成本以及法律风险等的提高，因此市场上主流的模式还是双方合作开发。 在双方合作模式下，当合作中的一方没有房地产开发资质时，则主要有4中模式（详见表3）可以选择。
软件项目管理的考虑 由于目前软件开发实际情况的约束，完全按照RUP实施项目管理是一个理想化思路。在实际实施中会受多方面的影响（如客户要求、小组成员素质等），这种盲目的追求标准只会做成项目的阻碍，基于这种考虑，我认为根据实际情况采用分步实现的方式，逐步建立起一支稳定的、技术分工合理的开发TEAM，才能采用RUP管理规范实现省时、合理的软件开发。 下面我根据自身对项目管理的认识，对原有项目管理中的问题进行总结，并对目前如何实现软件工程，及对本项目管理规范的实施进行了相应说明。 4.1.对项目管理的几点感受 目前我们的软件开发多为瀑布式开发，项目管理可以说是没有。所有的管理与软件设计都是由项目经理一个人来负责，这样对项目经理的要求较高。项目开发主要依赖于个人能力，开发中又总是依靠程序员高手来支撑，最好是要有一批“快枪手”。而高手又因为多种因素不能集中在一个项目中，同时高手的流动会给项目致命的打击。以上等等只是项目管理中的一部分问题。我对项目管理中之不足归纳为以下几个方面： 4.1.1.人员素质 项目开发人员的个人素质不同，根据素质进行角色与行为划分是项目管理中的一个非常重要的环节。 责任心 我在项目管理中曾遇过这样一种情况，有个项目成员技术不错，但是在开发的关键时期为个人的一点小事而不顾整个项目的进度，而其在项目中担任了比较
重要的职务，在他看来，项目不如自己个人的小事（可做可不做）重要，所以造成项目进度的延误，我不得不去物色另外一个人来代替他。但后果已成。 还有一种情况，安排了某人工作，工作量在你的估算内，但是到了检查时，他对你说“我不会做”，“我不知如何做”之类的话，而同时他还在上网或做其他的事，但作为已有计划的你来说，则是项目进度被打乱的后果。 这种人当然在下一个项目不会被用，但是如何避免这种情况的发生呢？我认为应当将工作量细化到天甚至于小时，遇到这种员工则可立即开除，同时损失的工作时间是可控的。从而减轻了对项目开发的影响。 个人能力 程序员的领悟力各不相同。对不同的人要采用不同的方法来工作。 对个人能力高的人你可以务虚的谈工作任务，他在接受任务的同时就可以提出这样那样的问题，甚至想到你没有想到的问题，直到把问题搞清楚。这样的人你可以放心的让他去做，因为他已经完全理解了你的意图。 对个人能力一般的人，你讲什么他不能理解的很清楚，有的为了面子不懂也不说,但是在做的时候出了问题，在你指着他做的程序大骂的同时，你的项目进度在拖延。对于这种情况，你只能写出对他工作的要求，写出你的意图，明确工作目标。 对个人能力差的人你不能说只是写个要求就行的，那样的话他写的程序依然会让你忍无可忍，怎么办，把系统中技术要求较低的部分分出来，然后按1，2，3，4步骤写出来。有人说这样还不如自己写完算了，但是这种工作往往是重复量很大。如做界面等。 当然，RUP的实施方针希望是淡化个人力量，而注重流程与大家的协作，同时细化了系统的每一部分。但是RUP的实施不能教条化，在实行中还要根据项目实际情况而变化。
受业主委托提供项目管理服务的思考和建议 **大学是全国较早开始尝试受业主方委托,提供项目管理服务的单位之一,从199 0年签订第一份项目管理合同至今,已承担各种类型的建设工程项目管理服务100多项,时间超过15年。回顾过去,其中不乏成功的经验,同时也有不少失败的教训。一方面要参照国际惯例,引进成熟的项目管理经验;另一方面又要紧密结合中国国情,走出一条符合自身特点的项目管理之路,其中确实有许多体会和感触。现就所做过的项目管理实践的体会、其中存在的问题以及思考和建议总结如下,供读者参考。 过程与问题 从90年代初期至今,所走过的项目管理实践之路大致可以分为三个阶段: 第一阶段为实践初期。由于缺乏实践经验,往往是承接项目时凭借理论知识,照搬国外经验,向甲方作出诸多承诺,而在合同实施过程中才发现有许多承诺无法兑现或不能完全兑现,遭来业主的诸多批评和抱怨。由于甲乙双方分工不甚明确,项目管理团队尚未完全转换角色,定位不准确,工作没思路,双方产生诸多矛盾,沟通与协调方面产生重重困难,许多同志感觉经常受业主的气,称这一时期“业主很可怕”。 第二阶段为中间发展阶段,是项目管理实践的成长期。随着项目实践数量增加,接触到各种不同类型的项目、不同类型的业主,其环境不同、工作条件不同、甲方的要求和提供服务的内容也不同。项目团队在实践中边干边学,不断总结经验,理论结合实际,提高自身水平。逐渐地,工作受到越来越多业主的肯定,工作效果越来越显著,过程也越来越顺利。随着项目团队日趋成熟,经验日趋丰富,许多甲方的人员成了团队人员的徒弟,甘心拜工程技术及管理人员为师。囚此,许多同志在这一时期感觉良好,说这一时期“业主很可爱”。 第三阶段为成熟与提高期。经过十年实践的锻炼,项目经理越来越会从业主的角度看间题,越来越清晰地领会到业主在整个项目建设过程中所担当的角色定位,认识到业主是整个项目实施的总组织者、总集成者,其组织协调能力在整个项目成败中所起着关键作用,而恰恰是这种角色要求对业主造成了工作的困难。业主迫切需要既懂
房地产合作开发模式 【摘要】实践中，房地产合作开发是房地产开发的普遍形式，其合作开发的模式主要有合伙型联建、成立项目公司合作开发两种。两种合作开发模式面临共同的法律风险，包括因缺乏房地产开发企业资质导致合作合同无效的风险、未取得土地使用权证影响合作合同效力的风险、审批与登记影响合作合同效力的风险、土地使用权瑕疵风险、资金不足风险、以预售款充抵投资的风险以及合作开发的利益分配中房屋分配约定不明、提前购入风险等。房地产合作开发风险的整体预防，可从实施律师尽职调查、谨慎选择合作开发伙伴、审查资质条件、签订详细完备的合作开发合同等方面来预防。 【关键词】房地产合作开发法律风险权益保障 房地产开发经营具有投资数额大、周期长、资金回流慢的特点。房地产开发企业自身资金有限，而房地产持续运营需要不断地滚动投入，为了项目的正常运行，金融机构已经不再是唯一的融资渠道，更需要吸纳社会资金参与开发；另一方面，基于资本的逐利性，大量社会资金亦积极投入房地产行业。此外，政府这几年逐渐严格控制土地供应，一些开发商遭遇拿地难题甚至频发“地荒”，另外一些企业拥有待开发土地却苦于缺乏资金和资质，合作开发可以使上述企业取长补短，推动了资金和土地的有机结合，盘活了诸多房地产开发项目，促进了房地产市场的繁荣与发展。 特别是当前，在限购令等背景下，资金紧张已经成了很多房产企业的紧迫问题，甚至部分企业可能会出现资金链断裂的风险，与其苦苦煎熬到资金链断裂，不如与他人合作开发，通过借力、形成合力，来达到项目顺利开发、实现盈利的目标，不失为一个明智之举。 一、房地产合作开发模式概述 我国现行多部法律文件中都有关于房地产合作开发的概念，如《城市房地产管理法》第二十七条规定“依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为
工程总承包项目管理方案 为了更好的协调施工，确保项目的施工目标能够达到合同约定的要求，确保各阶段工作在总承包单位的统一协调下有序地进行，特制定本管理办法。 1 总承包项目管理的基本原则 在总承包项目管理中，坚持“公正”、“科学”、“统一”、“控制”、“协调”原则。 2 总承包项目管理的内容与程序 一、总承包项目管理的内容 （1）任命项目经理，组建项目经理部，进行项目策划并编制项目计划。 （2）实施设计管理，采购管理，施工管理，试运行管理。设计、采购、施工三个方面既要相对独立，又要统筹兼顾。 （3）进行项目综合管理、范围管理，进度管理，费用管理，质量管理，人力资源管理，信息管理，风险管理，合同管理等。 二、总承包项目管理的程序 总承包项目管理的基本程序包括： 项目启动、 项目策划（合同范围策划、进度计划估算、费用估算、风险评估、组织机构策划等）、 项目实施（勘查、设计管理，项目开工管理，设备、材料采购管理，设计交底及施工图会审，施工过程管理）、 项目控制（变更控制、进度控制、费用控制、质量控制、风险监控等）、 项目收尾（资料管理、项目交付、合同收费）。
三、总承包项目管理流程 1）确认总承包合同内容，并对合同进行评审。对建设工程项目进行合理分析、有效测算及风险评估，为公司决策提供重要依据。 2）成立项目经理部，确定项目组织架构、项目组成员及人员分工。 3）签订项目管理目标责任书。 4 总承包项目管理的组织 一、公司职能部门职责分工 1、市场部 （1）负责组织设计公司及设备管理部进行EPC工程投标报价。 （2）负责EPC工程合同签订。 （3）按税务管理要求将设备合同与施工合同分别签订。 2、工程造价部 （1）负责EPC工程合同的造价管理及费用控制。 （2）负责合同价款的分析，调整不平衡报价偏差，合理确定设计费、设备购置费、工程建安费，制定内部计价依据。 （3）负责测算项目设备购置费和工程建安费的成本考核指标，报请公司批复后下达，组织与项目部签订“项目管理目标责任书”，对设备管理部下达设备购置费控制指标。 （4）协助设计院开展限额设计，参与设计阶段的造价控制。 （5）按设备采购和施工分别统计并确认设备销售收入和工程总承包收入。 3、设计公司 （1）参与市场部EPC工程投标及合同签订。 （2）负责EPC工程的设计管理。自行设计，或进行委托分包。 （3）代表公司签订委托设计分包合同。 （4）参与设备管理部设备订货。 （5）派设计代表到项目经理部，进行现场服务。 4、设备管理部 （1）参与市场部EPC工程投标及合同签订。 （2）负责EPC工程的设备管理。设备招标、选定，负责设备采购合同签订、付款、供货等。 （３）督促并协助项目经理按时回收设备款, 设备款直接汇至公司专户管理,专款专用。 （４）按财务制度规定负责向设备厂家索要设备采购发票并办理付款审批手续。 （5）设备采购合同含安装的，安装由项目部负责管理。 （6）派专职设备人员到项目经理部，参与施工管理。 （7）负责设备监制及设备缺陷处理。 5、财务管理部 （1）负责EPC工程的资金管理，对每个EPC工程建立使用设备资金台账。统一对外支付设备采购款。 （2）负责EPC工程税务筹划，指导协调项目部做好设备采购业务的收入确认及增值税纳税申报工作。
合作开发方式 合作开发是否有更好的途径呢?建议双方可以考虑以下的四种方式。 一、规范联建运作 双方可以约定：A企业出地、B企业出资金，双方合作开发。 这是通常运用比较普遍的联建合作模式。该方案需要注意的细节是：项目开发需要以合作双方的名义向政府部门办理审批手续和各种证件许可。另外B企业投入资金参与房地产开发并享有最终一定成果。同时，A、B双方还需要到国土部门办理土地权属的变更手续，依法将该宗地土地使用权按照合作开发协议约定分成比例变更登记到B的名下。 项目开发完成后，A企业按照所获得房屋的公允价值计算转让土地使用权营业税、土地增值税、印花税和企业所得税。B企业按照分出的房屋公允价值计算销售不动产营业税、土地增值税、印花税和企业所得税并确定土地入账价值。 该方案合作双方都要视同销售，看似没有享受税收优惠，但以A 企业为开发主体转变为以A、B双方合作名义上的开发主体，符合开发资质要求，项目经营核算以B企业为主，项目涉及的税金也以B企业为主体计算缴纳。避免了以A企业名义开发带来的一系列问题。 二、直接转让土地使用权 假如在该项目开发过程中，A企业不需要自用开发产品，哪么除联建方式外，A企业可以考虑直接转让土地使用权给B房地产开发企业，完全以B企业的名义立项开发销售，项目开发销售过程中的营业
税、土地增值税、印花税、企业所得税以B企业为主体计算缴纳。整个开发过程能够名正言顺。 这种方式下A企业转让土地使用权应当缴纳营业税、土地增值税、印花税、企业所得税。B企业应当缴纳承受土地使用权契税。 三、以土地使用权投资 A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，项目开发以B 企业名义立项。项目开发销售过程中的营业税、土地增值税、印花税、企业所得税仍然以B企业为主体计算缴纳。 对于A企业的影响如下： 1、营业税：《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定“以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。”A企业以土地使用权作为对B房地产企业的投资，不用缴纳营业税。 2、土地增值税：《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)第一条规定“对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。” 《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定，自2006年3月2日起，对于以土地(房地产)作价
工程项目管理细节与执行力的思考 摘要：工程项目是企业生存最重要的载体，是企业发展最重要的根基。项目管理是一项周密，细致，全面的管理工作，施工中往往因为一些细微的工作或运作不当造成失误以至于影响项目工程终结成果，影响盈利的企业创出最大化。 关键词：工程项目项目管理执行力 多年来，经过施工企业的努力探讨和整合，项目管理已经有了较规范的管理办法。但是在项目细节管理和强化执行力方面依然存在一定的柔弱环节。众所周知，细节决定成败，细节说到底是执行力的问题，执行力就是系统是否规范和合理，人员素质和理解能力是否合拍的结果。细节是周密的制度、流程、计划环节的组成，是管理最终需要的结果。细节落实到管理工作中，其实就是过程制度化的具体表现。而管理部分中的涵盖的计划制定、组织实施、绩效考核即组成了完整的执行力部分。下面从项目微观管理角度的“九个到位”，阐述细节和执行力对搞好项目的重要作用。 一、项目管理制度、规范的运行规则要到位 建立起规范的项目管理机制和运行机制，用制度管理项目，这是夯实项目管理的基准点。应根据《工程项目管理标准》在一开始制定出合同管理、技术管理、质量管理、施工安全、设备管理、物资采购、验工计价、环境保护、员工培训及奖罚措施等一系列管理制度，从不同角度、不同侧面，规范了对施工生产过程的严格控制，使各工序、各岗位有章可循，有责可查，违章必究。 二、资源配置优化管理到位
注重人力资源的有效合理运用，精干，高效，一专多能，人员做到0冗员；机械做到0闲置。注重项目部是临时性的施工管理机构有三个一次性的特点，即：一次性的法人授权管理，一次性的组织机构管理，一次性的成本管理。以及工程项目的高速度、高效率的特点。对作业层实行的是劳务人员承包为主体管理，这种特殊的劳动关系，确定了必须按项目法进行组织管理，以契约性合同进行约束。首先经理部建立起以项目经理负责制为中心的集体领导体制，经理部对公司认真履行“内部成本责任制”，签订承包合同，并施行风险共担，采取风险抵押金制。根据成本和上缴款完成情况进行奖罚兑现；对业主认真履行中标合同，确保工期质量；项目经理内部管理层都施行了全员聘任制，由项目经理选聘，按岗设职，按职付酬，按政绩考核奖罚。对作业层视工程大小难易采取一级半管理或一级管理直插工班形式，按工程项目所需组织专业作业队，负责现场施工作业；所需设备均为租赁方式，按完成工程量对作业队承包。从而形成了“扁平化”、精干高效的管理制度。 三、外协施工队伍管理到位 选好合作队伍，在激活潜力上做文章，按工程所需外聘外协施工队伍。并把加强外协队伍的管理作为项目管理的重要内容之一，注意了以下几点原则。 第一、选择有一定资质和施工能力，又有信誉的整建制施工队伍，编入经理部纳入统一管理。逐步实现工人和民工的管理0差距。 第二、定好合同。必须坚持先签合同后进场原则，工程发包做到0水分，力求做到横向可比，纵向到底。根据中标合同总包价，提取一定的管理费用、税金、质量保证金，材料供应、设备租赁费用等若干比例，一次包死，签订合同，按工程进度、分期计价结算，工程完后及时清算退场。 第三、坚持“双赢”。按市场规律办事，确定“双赢”目标是经理部始终坚持的经营理念。项目管理的最终结果是获取盈利，而作为施工主体的外协队伍也必须有一定的盈利空间，否则既
关于对EPC设计施工总承包项目管理的认识与思考马志 发表时间：2019-09-20T11:11:30.157Z 来源：《建筑实践》2019年38卷10期作者：马志 [导读] 对EPC设计与施工总承包项目管理进行了深入的研究与分析，以期实现EPC总承包的可持续发展。 中国中建设计集团总部八院，北京 100089 摘要：EPC是工程项目设计、采购和施工的缩写。这也是该项目的重点工作。在建筑工程中，EPC模式可以实现项目管理的统一和效率，进一步提高项目管理的效率。此外，当业主采用EPC总承包模式时，相当于将建设项目直接承包给建设单位，完全由建设单位管理。这不仅可以提高项目管理的效率，还可以节省业主的精力和时间。目前我国项目管理的主要模式是EPC总承包模式。本文对EPC设计与施工总承包项目管理进行了深入的研究与分析，以期实现EPC总承包的可持续发展。 关键词：EPC模式；项目管理；认识与思考 前言 近年来，EPC设计与施工总承包项目管理模式得到了广泛的应用，并在工程项目建设中发挥了积极的作用，尤其是在大型集团公司的建设中。通过EPC模式，基本解决了工程建设管理体制不完善、责任不明确、项目进度不严格、采购和质量控制等问题，成为许多项目采用的管理模式。但是，在开发过程中，由于模型引入较晚，开发不完善，也存在一些问题。针对EPC存在的问题，本文将探讨EPC总承包模式的优势和应用，为企业更好地利用EPC加强项目管理，促进建设项目的发展提供一些建议和建议。 1EPC项目管理概述 所谓EPC总承包，是指甲方委托的从项目设计、采购、施工到运营的合同。根据合同约定，负责合同项目的质量、安全、成本和进度。EPC设计与施工总承包项目管理是对总承包项目的管理。与传统的项目管理模式相比，EPC设计与施工总承包项目管理具有许多优势，在我国建筑业中得到了广泛的应用。 2EPC总承包项目管理措施 2.1设计管理 首先，在招标文件研究、市场调研和预算控制的基础上，制定科学合理的设计方案，并严格审查，确保其科学性和可执行性;二是优化采购建设各方面，资源共享，优化整合，密切配合;要优化采购和建设的各个方面。其次，做好施工现场的设计。通过施工现场设计，对不同的工程和分包工程进行统一的设计管理，与总包商和分包商建立有效的联系，确保施工信息的准确性。最后，加强设计师管理，选择有经验的设计师进行设计管理。同时，加强与其他部门的合作，及时沟通，以便在因不可抗力或施工环境导致设计变更时进行设计修改和审核。 2.2采购管理 EPC设计与施工项目总承包采购管理是控制采购成本和材料设备质量。采购管理应从建立和完善采购管理体系及相关体系入手，加强体系管控，优化采购结构，控制采购质量;二是协调采购进度与设计进度、施工进度，实现进度的协调;最后，加强物资和设备的验收管理，确保采购。采购的材料和设备符合项目要求。在进场前，我们要做好检查和检查工作，并出具质量证书。不合格品应退回工厂或修复后降级。修理后仍不合格品，坚决不得使用。 2.3施工管理 首先，要加强施工图审核，与设计人员共同检查项目的具体要求和项目现场情况，发现错误及时纠正;其次，根据项目的整体进度和合同的要求，制定施工进度计划，明确施工前的准备工作、施工方法和工作流程，优化资源配置。和所有的链接。最后，应加强质量管理和安全管理。提高安全质量意识，健全安全质量管理体系，加强现场安全质量控制，做好动态管理。同时，要制定安全质量应急预案，加强演练，确保安全质量问题第一时间得到解决，并采取措施加以控制。 2.4风险管理 目前EPC管理模式下的主要风险是合同风险。为降低合同风险，总承包企业应根据工程的具体情况科学划分分包招标部分，从分包资质、授信、技术等方面选择最佳分包项目。在签订合同时，我们应该严格检查合同，及时发现合同中的问题并加以修改。在合同中，我们应该明确双方的责任和权力，明确界定范围。明确分包工程的施工工艺、技术要求和材料，将风险降到最低。 3对EPC设计施工总承包项目管理的认识和思考 3.1充分明确工程项目的具体设计目标 为了提高设计效果，充分满足项目的施工需要，项目设计师在进行设计工作前需要充分确定项目的设计目标，特别是项目后期的施工要求和实际要求。并明确掌握设计师的具体管理职责。在EPC总承包模式下的项目管理和控制阶段，项目设计经理通常承担全部责任。在整个项目设计过程中，设计经理应充分调动设计部门的人员协调配合，完成项目设计工作，以保证整个设计团队的分工。第二，加强对工程项目设计限额的有效管理。在EPC总承包模式下，各个工程项目的设计工程除做好上述处理外，还需加强对限额的管理及控制，此种限额监管重点是确保工程项目按照设计图纸施工后，实用性、经济性较强，尽可能地缩减项目投入资金，如果建设期间项目投入资金较多，就需对相应的项目设计方案做适当的修改； 3.2严格审核工程项目的设计图纸。 确保设计图纸的实用性和有效性，管理人员应从设计图纸审核的角度出发，严格审查EPC总承包模式下的所有施工环节。 3.3明确EPC管理模式的职责和角色定位 设计与施工总承包项目管理不仅可以实现对项目设计的管理，而且可以实现现场管理，而不是其他总承包的场所管理。业主对总承包人的授权相当于责任的转移。业主的工作主要是监督施工。因此，在施工过程中，总承包商应始终明确自己的责任。在保护业主利益的前提下，首先要把业主的利益放在首位，从事相应的管理工作。 3.4EPC设计施工总承包可以做到“一事一策” EPC设计施工总承包项目的管理应该根据实际情况和业主的需要进行设定，可以通过“一事一策”的方式来实现。目前EPC模式的方式有很多，但最常用的EPC模式有两种:一种是一体化模式，设计和施工工作都是由有资质的人员进行;二是以设计为导向，与建设单位合作管理总承包工程。EPC模式融合了设计院的一些管理理念，经过长期的发展，大型设计院已经形成了集设计、施工、采购于一体的管理模式。
房地产合作开发模式风险和注意问题合作的风险： 当然，不是所有的合作都是一帆风顺的，在合作的过程中，由于受各种不确定性因素的影响以及合作双方对项U的追求点不同，最终导致合作双方反LI成仇的例子也不是很少，总的来说，合作失败主要体现在双方在合作之前签订的合同存有很多的漏洞。房地产合作开发合同内容繁朵，标的巨大，履行期限长，容易引发纠纷。因此，签订房地产合作开发合同一定要谨慎、规范。实践中，在合作开发中常见的一些问题值得注意。 1、合同不要约定保底条款 联营合同的各方应当共同投资、共同经营、共担风险、共享利润。但有很多合作开发合同却约定：不论项LI是否赢利，联营的其中一方均要收回投资或收取固定的利润。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，此类条款属于联营合同中的“保底条款”，这种条款违背了联营活动中应当遵守的共负盈亏、共担风险的原则，损害了其他联营或联营体债权人的合法权益，应认定为无效。 2、加强和完善对“共管账户”的管理措施 在非法人型合作开发合同履行中，为办理合作开发项H的转账结算、投资资金使用资金收付活动，合作各方常常约定设立“共管账户”，以共同监督项目资金的使用。在实践中，因“共管账户”的管理不规 范而产生纠纷的例子很多。有的合作方疏于对“共管账户”的监督管理，“共管账户”完全由另一方控制。为了保护合作各方的利益，需要合作各方在合作开发合同中明确约定对"共管账户”的使用管理办法。尤其是预留印鉴中的财务章和人
名章不应山一方掌管，而应山各方分别管理，这样有利于合作各方相互制约和监督。 3、不能借合作开发之名，行借贷之实 例如，房地产合作开发合同中的投资方与土地方约定:投资方仅提供资金，不承担其他义务，山对方在项LI完工后返还出资方的本金及利息。根据国家有关法律和中国人民银行发布的《贷款通则》的规定，企业之间相互借贷资金收取利息，是被禁止的。因此，以合作开发为名，而行借贷之实，也是无效合同。根据最高人民法院《关于审理联营合同纠纷案件若干问题的解答》的规定，出借方只可收回本金，对已取得或约定取得的利息应予收缴，对借款方则应处以相当于银行的利息的罚款。对此，房地产合作开发各方在签订合同时，须加以注意。 4、设定明确具体的违约责任条款以及解除合作开发合同的条件 实践中，有的合作开发项LI因投资方的资金不到位而停工甚至成为“烂尾楼”，而土地方已经提供土地，土地方再想另寻他人合作开发面临着许多实际障碍。由于违约责任条款以及解除合作开发合同的条件约定得不明确，使土地方在追究出资方的违约责任及解除合作开发合同时面临诸多困难。 5、及时办理项訂建设开发的各项手续，确保项LI的合法性 一个合作开发项LI的完成，涉及到立项、规划、拆迁、开工、销售、验收等多个环节，每一个环节都要经过政府主管部门的批准或许可，并取得相应的批文或许可证书。上述任何一个环节出现问题，都可能导致合作开发不能顺利进行。实践中，有的合作开发是在手续不齐全的情况下盲H开工建设的，由于无法顺利获得政府主管部门的批复许可，属于违规建设开发，造成有的合作开发合同被法院依法认定为无效，有些合作方为此付出了惨痛的代价。因此，一方面，合作开发的各方必须高度重视项口开发建设的各种手续的报批工作，确保合作项LI的合法性，另一方
案例思考1-14 1项目概述 1-英吉利海峡隧道项目的建设 阅读该资料后，结合本章所学的知识回答以下问题： 1.该项目的干系人有哪些，他们所起的作用分别是什么？ 答：发起人：以现金或实物形式为项目提供资金来源 2.项目发起人是谁？ 答：1、美、日等220家银行；2、70多万个股东；3、建筑公司与供货厂商4、英法隧道集团（CTG-FM） 3.该项目的可交付成果有哪些？ 答：《坎特布利条约》、银行财团、业主和承包商达成共同意见的方法、完工海峡隧道。 4.该项目的里程碑有哪些？ 答：1、1986年2月12日法、英两国签订关于隧道连接的《坎特布利条约》； 2、1994年5月7日正式通车 2项目管理概述 2-“彗星”空难噩梦惊首相 阅读该资料后，请结合本章所学的知识，回答如下问题： 1.项目的启动源于何种需求？ 答：1.项目的启动源于想使民航客机的飞行速度更快，飞行时间更长，飞行高度更高，乘坐更加舒适，而想要把喷气式发动机安装到民航客机上。 2.该项目在启动阶段都做了哪些工作？ 2.确定了项目的目标是造喷气式民航客机。借鉴在1939年已经研制成功的喷气式飞机，明确了 喷气式民航客机在市场上是有需求的，而且将是革命性的，存在航程更远、载客量更大 的优势。而且确定了喷气式飞机在当时可用于民航客机的可行性。公司在1949年进行了 首航测试，进行了数据收集和调查研究确认了喷气式客机可以达到项目的目标要求。3.上述案例对你所从事的工作有何借鉴意义？ 3..1在项目确认的时候要确定能达到项目目的的硬件要求，比如喷气式客机的金属要求更高一些才能保证安全。 2不能一味的追求某个目标而忽视了项目的风险，在项目启动之前要做好风险识别和风险评估。比如案例中一味的追求技术革新而造成了多起空难，没有识别到项目潜在的风险。
关于建筑工程总承包企业转变项目管理模式 的思考 工程项目管理是建筑施工企业各项基础管理工作的出发点和落脚点，是建筑施工企业经济效益和社会效益的源泉。加强施工项目的规范管理，限度地提高施工项目的综合效益，促进施工项目管理的科学化和规范化，是所有施工企业都面临的重要课题。目前，许多建筑业企业，特别是大中型建筑工程总承包企业，在项目管理中尚存在着一些弊端和不尽完善之处。如何从根本上解决这一问题，理论界和企业界都在进行各种有益的尝试和探索。 一、建筑工程总承包企业项目管理的现状 作为劳动密集型的建筑施工企业，尤其是建筑工程总承包企业，往往实行“公司——分公司——项目部——作业队”的四级管理模式（集团公司为五级管理），管理机构庞杂、管理层次重复、管理职能交叉，项目经理部作为一级核算组织，相对“固化”，责、权、利关系的不明确，严重制约了施工项目管理工作的规范运作，本该归属于项目部的各项职能，经过公司（或集团公司）、分公司的层层“过滤”，到项目经理时已所剩无几，至使项目经理及其他项目部人员难以开展正常的工程管理；项目成本核算的界定模糊和管理滞后，极易造成施工项目的“前盈后亏”或“明盈暗亏”，从而最终导致企业整体亏损；
绩效考核工作的缺位或不到位，造成了“干好干坏一个样”的大锅饭现象，项目部人员缺乏责任感和危机感，工作能动性差，极易造成项目利润流失，甚至“项目腐败”。 针对上述情况，笔者所在单位自2002年始，试行“直属项目经理部管理模式”，有效地避免了项目管理权限的过度分散现象，保证公司对工程项目进行有效监控，极大地调动项目管理人员的工作积极性，使之真正成为了“以项目经理为核心，以施工项目为核算对象，以项目目标管理责任书为依据，以创建优质高效工程为目标，集施工生产和经营核算于一体的相对独立的经济实体”，取得了显著成效。 二、“直属项目经理部”的性质和管理模式 按照国标（GB/T50326-2001）〈建设工程项目管理规范〉，项目经理部定义为“由项目经理在企业的支持下组建并领导、进行项目管理的组织机构”。目前，大多数施工企业，特别是集团化的工程总承包企业，其项目经理都由各分公司自行选派，项目部人员的组成，也多由所在单位直接指定配备，项目部及项目经理对分公司负责。而直属项目经理部的项目经理则是由总公司（或集团公司）招聘或选派，由总公司向其下达“项目目标管理责任书”。项目部在总公司授权范围内，对所承接项目的成本核算、财务管理以及工程质量、安全、进度、文明施工等负全部的责任，并行使以下职权： 一是人事管理自主权。项目都有权自主决定其管理班子的配备，项目经理可以在公司内部人才市场自行选聘所需的各类经济技术人员，并与其签定聘用协议；项目经理有权对项目部成员的工作情况