酒店服务式公寓管理方案投标书
酒店服务式公寓管理方案投标
上海酒店式公寓发展状况
酒店式公寓是一种高档居住性物业,酒店式公寓的物业管理是介于酒店管理与常规物业管理之间的专项物业管理。它根据不同市场需求设计多种房型,每套单元都配有全套家具,电器,厨房设备及起居用品,不仅为住户提供酒店式服务,也营造家庭的温馨气氛。
上海早期的高档酒店式公寓出现在虹桥地区。其中以西郊别墅,君悦花园为最早,规模也较大。档次最高的酒店服务式公寓则以兴国路翡翠园,衡山路41号为代表。
近几年,上海出现一批新兴大型酒店式公寓,如新弘基地产的名仕苑,徐家汇港汇花园,浦东雅仕阁酒店公寓,赵家浜路盛捷服务式公寓,以上项目目标市场均为外籍及港澳台人士,房型一般在50平方米左右,按酒店星级装修及服务标准标准均在四星以上。
2002年以来,位于上海徐家汇、淮海路、南京西路、小陆家嘴附近的酒店式公寓市场租售率大幅上升,据有关部门数据显示,2002年上海酒店式公寓出租率平均在90%以上,越是靠近高级商务中心区域,酒店式公寓越抢手,有的几乎前脚刚走人,后脚已有租户跟进。
上海申博成功后,房地产及相关产业将面临新一轮高速发展,为上海经济带来巨大的推动。相信今后10年将是旅游业、酒店业大发展的10年,酒店式公寓
将平稳增长,投资收益也将会十分满意。
酒店式公寓的特点:
单位小
现在中心地段新造的酒店式公寓普遍面积较小,一般控制在45平方米-80平方米以内,装修较高档。
易管理
酒店式公寓具有酒店的特性,但与大型综合性酒店管理又区别很大,管理项目、服务工种得到了极大的精简,管理的复杂程度、综合费用开支亦明显降低。
易出租
酒店式公寓价格普遍低于标准星级酒店,国际上酒店租金价格一般是同档次酒店公寓的3-5倍,酒店式公寓价格比传统高档酒店低不少,但服务却可以参照星级酒店的标准。适应了大批外籍商务租户。
酒店式公寓的投资定位:
一个优质的酒店公寓项目应具备以下四点要素:
地段是酒店式公寓的第一要素
项目要位于炙手可热的投资区域,特别是其中的CBD地区,像浦东陆家嘴金融贸易区、淮海路周边等都是新兴的投资热点区域。目前沪上的酒店式服务公寓主要分布于人民广场周边地区、淮海路沿线、徐家汇周边地区和浦东CBD中心。新兴商办楼周边密集的写字楼区域拥有大量的国际性租户,投资回报令人满意。
选址需在交通发达的便捷地
由于住客都是流动人口,周边的交通要非常发达, 以便住户会客访友、出门办事。而从居住的要求出发,小区内的环境又要安静宜人。
我公司项目位于上海著名高档休闲区新天地附近,并紧邻淮海中路,交通便利。
酒店式公寓空间需舒适而精巧
小面积拥有更高的投资回报率,房型无需太大,2002年新推出的商务酒店如世纪时空酒店商务行宫、国际金融家、巴黎时韵等单套面积均在50平方米左右。
酒店式公寓配套服务十分重要
酒店式公寓除了室内带装修、家具外,还提供诸如定票、洗衣、商务中心之类酒店式服务。这就需一流的物业公司介入管理。酒店式公寓既提供服务人员清洁房间,钟点工料理家务服务,同时住户也可以自己动手做饭,充分享受酒店式星级服务和自由的私人空间。酒店式公寓的目标市场:
在沪工作的外籍人士和海外归国人士,其中以日、韩和欧美地区人士居多。
港台地区的经营管理者和非本地的高级商务人士。此部分人由于在沪工作时间短,不打算在上海购买物业,绝大多数租赁高档物业居住。
部分中小业主购买物业后进行委托租赁,以投资为目的。“以租代养”形式的酒店式公寓又称“产权式酒店”
酒店服务式公寓十分强调:
尊重且文明的待人比提供不起眼的便利设施更为重要。
无微不至的关怀虽然很好,但不受不必要的干扰和和谐、干净和安全的环境
一样重要。
游戏室、酒吧或卡拉OK设施并不一定能吸引多数跨国公司的雇员,反而可能引起他们的反感。没有人希望将他们自己的后院成为娱乐区,而健身房等设施可能更迎合多数人的需求。
酒店式公寓属居住区,而不是酒店式公寓或乡村会所。有人可能会提出:建立所有服务设备和便利设施以满足需求。但这也许不是件好事,因为没有东西是“免费”的。
酒店式公寓的经营理念
我们的经营理念是:每一项物业都存在提升的空间,每一项物业的管理水平都蕴藏改进的潜力。
我们的服务宗旨是:为业主创造价值。
物业管理对于我们不仅是简单的物业管理,它还是一个物业创造价值”的过程,即物业在物业中创造一种符合物业开发商最终目标的环境。
我们的服务过程是:
SERVICE(服务) +COURTESY(礼貌)
对服务的理解如下:
S:SMILE(微笑)E:EFFICENCY(效率)
R:RECEPTIVENESS (诚恳)
V:VITALITY(精力)
I:INTEREST (兴趣)
C:CONRTESY (礼貌)
E:EQUALITY (平等)对礼貌的理解如下:
C:CHEERFUL (愉快)
O:OBSERVANT (观察)
U:UNDERSTAUDING(明白)
R:RESPECTFUL (尊敬)
T:TACTFUL(精明)
E:EXCEUENCE (优秀)
S:SMILE(微笑)
Y:YEARN TO RETURN (再度光临)
基于上述的经营理念和服务宗旨,我们将每一个项目都视做特殊过程的管理,即,我们为狮城怡安酒店式服务公寓设计和提供的服务将区别于其他项目,将根据狮城怡安酒店式公寓本身的特点“度身定做”,结合目标客户群体的需要,使狮城怡安酒店式公寓真正成为高级住宅与星级酒店的完善结合。“对狮城怡安酒店式公寓的管理我们采取灵活的做法,管理中心由狮城怡安以管理处的方法成立,但根据酒店式服务公寓的特殊要求,我公司将提供由租赁到管理的一条龙服务。
附表一:
上海高档酒店式公寓综合信息一览表
信息内容/项目KINGSWELL GARDEN CHEISEA ASCOTT KERRY CENTER
君悦花园嘉里华庭二座浦东雅士阁嘉里中心
基本信息
竣工日期1993 2002 2000 1998
出租率85% 80% 80% 85%
配套设施
停车位120 135 135 ??
租金(USD/M) 200 200 200 180
房型信息
1 房80 ?? 63?119 76
2 房110?130 145 133?168 119?145
3 房150?170 175 176?183 145
4 房180?220 328 24
5 222
房间总数228248 133
租金(USD/M)
1 房1800 ?? 1600?2900 2300?2800
2 房2200?2800 2100?4000 3300?4600 3400?5500
3 房3000?3500 2800?5500 3800?4200 5000?6000
4 房3500?4500 6500?9000 6300 7000?8000
配套设施
餐饮业、零售业YY
室内游泳池Y Y Y Y
健身中心Y Y Y Y
壁球室Y Y Y
商务服务Y Y Y
其它攀岩
阅览室
附表二:
上海酒店式公寓信息综合一览表
信息内容/项目TIME SQUARE SH CENTER SOMEREST GD 41 HENSHAN时代广场上海商城盛捷服务式公寓衡山路41号
基本信息
竣工日期2000 1990 1999 1998
出租率70% 85% 85% 50%
配套设施
停车位332 ?? ?? ??
租金(USD/M) 195 225 180 300
房型信息
1 房96 47?100 83 87?109
2 房12
3 133?193 106?121 169?186
3 房192?247 167?267 148 180?196
4 房?? ?? ?? 450?550
房间总数198 472 337 164
租金(USD/M)
1 房1600?2000 2700?3000 3000 2600?3500
2 房1800?2600 3700?4000 4000 4000?7400
3 房3500?6500 5300?5600 6000 6000?8600
4 房?? ?? ?? 20000?25000
配套设施
餐饮业、零售业Y Y Y Y
室内游泳池室外Y Y
健身中心Y Y Y Y
壁球室Y Y Y Y
商务服务Y Y
其它桑拿阅览室阅览室
附表三:
上海酒店式公寓房型比例一览表
项目/房型一房二房三房四房
嘉里华庭/ 79% 18% 3%
浦东雅士阁54% 25% 18% 3%
嘉里中心30% 38% 26% 6%
时代广场17% 41% 40% 0%
上海商城37% 37% 23% 3%
盛捷服务公寓25% 47% 28% 0%
衡山路41号20% 61% 17% 1%
君悦花园*1 50% 25% 15% 10%
平均比率20% 50% 25% 5%
(1)90年代后期新建酒店服务式公寓一房基本控制在20%,二房基本控制在50%,三房基本控制在25%,四房控制在5%以内。
(2)特殊*1 : 君悦商务楼141套均为一房一厅,只租不售。
(3)特殊*2 :浦东雅士阁从设计、装修、到管理服务更趋向于酒店。
上海部分著名酒店式公寓综合分析
我们例举上海较有代表性的三个酒店式公寓加以分析,以求吸取经验,寻找发展思路:
衡山路41号:
我们以衡山路41号为例,其目标是不惜代价的成为上海最好的外销酒店公寓。他们的观点是在上海复制纯欧洲生活风情。目标是在进入公寓后时,使您分不清身处哪里?是美国还是上海。为了确保高质量和住宅的周围环境,所有材料都由集装箱从美国或加拿大引进,甚至主要施工人员都来自国外,大量的外墙大理石装饰是在国外制作完成后,分解装船运到现场然后再进行拼装。同时衡山路41号为不同国籍的租户配备了不同国籍的专业管家。我们不得不承认建成后的建筑与西方模式没有差别,服务水准也相当高,但其需要的费用呢?该物业昂贵的月租金加管理费使得其租户仅限于驻上海外籍团体中的最高层次。这种不顾一切的强制性措施所造成的高标准公寓最终导致衡山路41号的单位租金价格一直处于上海最高点。出租率一直不高。
君悦花园
君悦花园是上海虹桥地区最早,最著名的酒店式公寓。君悦花园在近8年的经营过程中,出租率一直保持85%以上的较高水平,租金一直维持在从一房至四房单套USD1800?USD4500。总结其成功经验为如下几个方面:
君悦花园建造商为香港高登建设发展有限公司,高登建设在设计规划时,
严格参照外籍酒店公寓房型模式,房型已宽大舒适为主,客厅宽度全部4.5米,全落地玻璃,铸铁栏杆的大阳台93年即达到15平方米。
房型有一房一厅,二房一厅,三房一厅,四房一厅,较好的适应了外籍人士多子女的特点。
厨房设施齐全,空间较大,灶具均为外籍租户习惯的品牌,物业免费为租户提供家庭装各式调料,微波炉,洗碗机,咖啡渣汁机一应俱全。
家具样式主要以中国明清特色,欧式简约特色为主,少量日式特色适应外籍人士多样审美观,沙发基本已素色,布艺为主突出家庭型特点。
灵活多样的租赁方式。君悦花园租赁的客户80%以上为中长期客户,租赁期少则1年,多则3年。并对中长期租客严格甄选,宁可价格低一些,也要选取有实力的公司,确保租金收入准时足额。
君悦花园在租赁过程中,坚持贯彻以下3项方针,取得了长期稳定的效绩: 集中稳定中长期客户(租赁期一般在1?3年)
如1998年-2001年君悦花园长租主要客户为:
菲利普(中国)有限公司外籍经理入住指定单位
万豪酒店亚洲管理公司外籍经理入住指定单位
中远集团外籍经理外籍经理入住指定单位
台湾利乐包装有限公司外籍经理入住指定单位
味好美(中国)有限公司外籍经理入住指定单位以上5家长期客户关系即占长期客户数量的50%
君悦花园对长租客租赁时间要求为1年,一年以上的客户有特殊优惠政策: 甲方可按租户要求,为其免费进行入住前的重新装修,并选购租户喜爱的家
具。
双方可进行协商,由甲方出资为租户购买特殊要求的日常生活用品,如沙滩椅、日式餐具。
以上购买物品价值总额原则不超过1个月租金。以上优惠条件有效满足了客户需求,稳定了基本租户结构。
积极发展零散中长期租户
发展零散长租客户是酒店式公寓日常工作的一个重心。寻找客户及谈判过程亦十分艰巨,此时借助专业销售人员及社会专业租赁公司共同销售会变的十分重要。
君悦花园租赁部划分为港澳、欧美部、日韩三个部分,详细对客户进行细化,其中许多销售中介人员早年在国家学习生活过一定时,对从事中介的客户国家情况、生活状况十分了解,客户沟通十分便利,易较快产生认同感。
与信誉良好的大型中介公司捆绑进行委托租赁。君悦花园与戴德量行、仲量行、经纬行、港联物业、等客户信赖的外资中介关系密切,确保以上公司提供长期稳定的高质量客源。
灵活处置剩余房型
对于剩下的15%较小房型(主要以面向高架房型为主),君悦花园则进行酒店式短租,时间从1天?一周均可。短租价格全面低于周边同档次标准酒店。每日租金按房型定价为每天USD45-USD60。短租渠道主要由以下方面构成: 80%长租客多数为外籍高级职员及贸易商人,自身连带的客户关系为短租提
供充足的客源保证。
虹桥地区周边外资企业较多,君悦花园致力与其建立长期客户关系。日常客户接待定点单位达到20家以上。
因此君悦花园每年平均8个月以上酒店公寓平均出租率达到95%?100%。业绩良好。
雅士阁酒店公寓
雅士阁酒店公寓为上海业绩较好的纯经营型酒店式公寓,运作机制最倾向于酒店的一类有三种类型的一房和两房,分别为行政一房,商务一房,豪华一房,通过房型面积与功能的阶梯性变化,提高租金价格对市场需求的兼容性,增加客户选择空间,提高出租率。以下为雅士阁酒店公寓的基本房型图,供地产公司参考: (图略 )
狮城怡安酒店式公寓不必为吸引客户而耗费巨资,只要吸取成功酒店公寓管理模式,配合良好的投资策略,运用富有预见性的周密计划,就一定可以获得良好的投资回报。
另外:狮城怡安地产可复制先进酒店公寓管理的基本硬件特性,使其与典型的西方模式酒店式公寓十分接近,加上狮城怡安先进的管理经验,最高管理层的敬业、物业是完全可能造就一流的管理项目,最终达到既提供一流酒店的专业服务又拥有私人公寓的私密性和生活风格。
狮城怡安酒店公寓前期项目介入
酒店式公寓与一般物业在设计要求与管理方式上有较大区别。狮城怡安酒店
式公寓目前正在规划设计阶段,对此阶段进行详尽完善的论证,管理先进性的预见将对酒店公寓建成后的投入使用产生广泛深远的影响。既要在硬件和软件上下功夫,使其成为境外人士的钟爱。又要使它作为连接酒店和私人公寓的桥梁,解决某些外籍租户无法解决疑难问题。
根据上海酒店式公寓管理的特点,我们从管理及服务角度提出部分针对性建议,供地产公司参考:
酒店公寓建筑的考虑事项
酒店式公寓的外围环境是建立外观形象的重要考虑事项,它的设计除了考虑外观和美学外,功能也是重要的一环。因为酒店式公寓的外围环境为酒店式公寓的住户和来访者提供了实际的生活环境。如果能够很好地对外围环境组成因素的可操作性方面进行规划,就会提高对物业的管理能力。屋顶
屋顶应具备洗窗吊顶设施。我们有一套适当的屋顶管理程序。管理程序根据酒店式公寓的用途和屋顶的类型度身定制。
也可以考虑在设置清洁用水或洗涤斗或排水口,以便外包公司工作。建筑顶部装饰部分及屋顶应安装上人路梯(不锈钢材料),已方便维护、保养。
外墙
外墙是酒店式公寓最显眼的部分,住户相对不稳定是酒店式公寓的一个特点,长久如新的外墙对挑剔的外籍租户来说,也是考量的一个标准。我们要求外墙必须防风雨,干净且易于维护。同时要考虑酸雨的侵蚀,因此涂料是比较合适的选择。
地面:
酒店式公寓使用的建筑材料和外部建造的道路对整个场地起了重要作用。道路、走道和其它区域的排水沟应是完整的、且正确排向下水处。须克服的缺点之一是走道上不能使用地砖。地砖是不适合用作走道材料的,大雨过后不平坦的地面会造成其松动,且很难处理。正确施工的钢筋混凝土走道比较好。
主次道路
道路人车分流,应实行主干道双行,次干道单行,并留出人行道设想,应对人车分流方案进行详细认证。
停车场减速器
停车场内的减速器不仅使行车更安全,且有利于维护道路,因为车速慢会最低程度的减少路面的磨损。减速器应有一定的宽度最少30厘米,以避免强烈的晃动。潮湿墙面处理
地下室、消防、水泵,污水处理等潮湿霉变场所的天花和墙面,建议用水泥材料粉刷。
地下室及屋顶
在地下室蓄水池底部做集水井,底部坡向集水井,以便清洗时排干积水,屋顶水箱设置不锈钢爬梯,以便水箱清洁工作。暴露的管口
项目管理应对施工单位工作进行监理,应对所有暴露的管口如:排水口进行封口,防止异物漏进管道内。地坪标高
项目部核实阳台的地坪标高,防止阳台地坪标高超过户内地坪,导致下雨时渗水到户内。
设备设施的考虑事项
电梯机房、监控室
在电梯机房、监控室设置空调设施,有利于设施设备的正常运行,并设置专用电表计量装置,有利于对公共能耗进行监控与分摊。各类水泵
各类泵应独立设置泵房,以免噪声共振引起业户纠纷,选择水泵应采用静噪型节能水泵。
用智能一卡通
建议在小区安全防范系统中采用智能一卡通运行模式,方便业主交费用,如停车位管理、门禁、水、电、电话、煤气、特约服务等各项服务。
设备房钥匙
配电、电梯、给排水、弱电等系统的机电及管笼井门锁采用一把钥匙。
公共能耗计量表计
设置专用公共能耗计量表计,便于分摊计费管理。
周界报警
周界报警可采用双联远红外探头,并与灯光报警连动,确保人防、技防相结合。
照明系统的考虑事项
照明系统是酒店系统中最值得注意的项目之一。
它除了有照明的功能外还兼具了“装饰”的功能。巧妙的灯光安排能增进酒店舒适和安全的感觉,照明的安排不是工程设计师的工作,而是建筑师和灯光设计师以美观为基础做出的装璜设计。在这一方面,管理者和灯光设计师有他的内在冲突,管理者希望以简单的照明为主,灯具的种类控制得越少越好,灯具的效益
每瓦电力所产生的照明度越高越好,而灯光设计师未必有这样的想法。因此,业主必需在两者间找出一平衡点,以满足两者的需要。站在管理者的立场上,我们认为:
照光除了大堂外,标准客房的灯具应有一致的安排;
选用的灯具以高效能为主,灯源的温度不易过高。
消耗品,如灯泡和其他光源的种类尽量减少到最低限度,以减少备用件;
灯具的位置和高度必需考虑它维修的可能性;
照明的电源和线路要与动力线路分开,以便于整体控制;
灯具的供应商以有本地的服务站和备件库为主,以保证维修以及货源;
公共部位照明系统设置专用电表计量装置,有利于分摊能耗;
当然,照明系统的功能已经远远超出简单的照明需求。照明包括了照明、装璜、美观、心理感受以及重点吸引等种种功能。最佳的照明是看不见光源的照明,除非有意的以灯具为装璜的视点。
标准灯具规范:
管理者的恶梦之一是对于成千上万的配件,尤其是象灯泡和灯管等小物品的管理。因此,在尽可能的情况下,标准化所有照明器具以便管理。照明的器具可根据酒店的功能分为以下几类:
客房
大堂
办公区
隐蔽的工作区
室外照明
会所、餐厅以及其他特别访客区
其他可见的公共场
客房
客房的照明以间接反射灯光为主,但需配置适量的台灯和落地灯以增加特别照明。一般高档酒店的做法是利用隐蔽的可减光的灯光为主要照明,再加台灯补充以调和色彩,顶灯一般很少设置;套房的客厅设以华丽的水晶吊灯为主;客房的灯光控制以抽卡式为主开关;至于床头灯的控制,除了床头灯外,没有设置其他灯源的必要。再者,要避免设置固定的床头灯图片-立面图。
浴室的灯光必需明亮而且以暖色调为主,昏暗和低档的节能灯不属于高档的浴室。
这里我们一再强调,客房的照明不能“小气”。国内一般酒店以节能为名,而配备的40W的钨丝灯是不合适的,绝对要避免。在客房内应避免使用条型的“P”型灯。
大堂照明
大堂照明是显示酒店档次和特色的手段之一,它和大堂的装璜同为职业设计师表现其才华的项目。因此,在照明和灯具的美观上是他们的专长,我们仅在操作和功能上做出一些建议:
灯具的种类越少越好;灯泡和光源最好控制在10种以下;
尽量减少使用独立变压器的灯具;
如空间允许,如入口处的雨篷,可考虑使用高效的“HID”灯具;
装置固定灯具必需考虑如何维修和更换灯泡;
大堂的灯光应有其独立的配电盘,以便独立操作;
灯光的控制应同时考虑区域和交叉线路的方式;
中庭可采取路灯的方式,增加其户外的感觉;
办公室
办公室以高效能的荧光灯为主,在和客户接触的地方可使用与大堂相间的适当的灯具。
隐蔽的工作区
隐蔽工作区以荧光灯为主。虽然功能与地区不同,室外照明重点在于: 灯源隐蔽;
光度适当,以不耀眼为主;
灯具和灯泡耐用;
灯具和配电必需防水和雨;
安全性强,包括不易破坏;
易于控制,以便节能。
在具体的措施上,设计师当然以美观和形象调和为主。可是,在不同的照明区应该注意以下事项:
路灯不易过于照亮,其亮度相等于满月的亮度;
灯具必需注意它的光亮分布范围,不能设在向上
和刺人眼目的位置;
有独立的配电盘,以便独立控制;
室外照明因涉及安全问题,可以考虑使用低电压12V的灯具;
由于人群可能接近灯具,因此灯具必需有一定的硬件防护。比如,所有的室外灯具都要有不易拆卸。
前厅部分的考虑事项:
总体要求
为较好组织分配客流线,而且适于前厅管理,应尽量采用一个租户出入口;
设计时应专门列出服务流线,服务流线与租户流线发生交叉,对酒店式公寓将产生不良影响。
理想的前厅,从主要出入口处一进门,租户就应该看到总服务台;
从心理学分析,前厅是酒店式公寓的窗口,设计方面应十分重视,因此它比酒店式公寓任何一个部分都更容易给租户深刻的印象,他起着先入为主的作用,直接影响建成后的租售率、租金价格。
大厅在设计时应注意其空间形象的指向性和引导性,以利于组织人流、交通,使人们对室内活动分区一目了然,易发现活动中心,找到出入路线。
大多数租户都是从等候区到总服务区,再由总服务区到电梯间。酒店式公寓设计中都应遵循这样的空间引导方式。
国际上目前较流行敞开式前厅,大量采用玻璃作为前厅外围护体,扩大采光范围,造成空间的延伸与扩大,以达到减弱“围”增添“透”的必要条件。
前厅面积设计要求:
国际酒店通行标准:主前厅(包括总服务台、办公面积)应为标准间客房总数×0.9--1.2m2。
酒店式公寓:多为套房形式,与酒店标准间有区别,同等建筑面积的酒店式公寓房间总数比标准酒店房间总数应少1/2至1/3。因此,前厅面积应为:酒店式公寓房间总数×1.5-2.0m2柜台:
总服务台柜台长度,通常采用美式标准,我国新建酒店式公寓基本也按此原则设置,标准如下:酒店式公寓可在此基础上缩减20%。总机
酒店式公寓总机室电话联系十分重要,尽量设在经理办公室旁边,以保证无论何时经理人员都可以对总机实施监督。盥洗室:
高档酒店式公寓对大厅-盥洗室要求极高,厕所的男女入口应分开,并清晰标注。从任何公共部分都不应看到里面的厕位或小便隔板平面位置(无论直接或通过镜子反影),即使开门也应保证有所遮挡。
酒店式公寓楼层内原则不设独立洗手间。电梯间:
电梯间的宽度至少比附近走廊宽度大1/3,以便容纳等候电梯于进出租户。
电梯间照明线路应与走道分开,最好采用照明较高的局部照明。
客房电梯一般按客房最多容纳人数10%来设计。
国际商务豪华酒店及酒店公寓通行电梯速度为:
4-8层酒店公寓电梯轿厢速度1.25米/秒;
8-12层酒店公寓电梯轿厢速度1.75米/秒;
12-16层酒店公寓电梯轿厢速度2.5米/秒;
高层酒店公寓电梯轿厢速度5.0米/秒。酒店式公寓的标准层电梯厅忌大面
北京东三环住宅项目投标书 前言 本投标书由项目分析、项目市场定位、项目预期、价格控制、营销策略、合作方式六大部分组成。其中项目分析部分从项目硬件条件、区域状况、竞争项目等多个方面进行了较为详尽地论述，旨在为标书后面部分的项目定位、价格预期及营销推广策略提供相应的数据支持。通过对项目硬件和其所处区域的分析，即可明确其合理的市场定位和产品卖点，并找出项目的目标客户。而后透过同区域内相似物业的调查研究，提出合理的价格预期和销售周期控制。根据确定的预期价格及销售周期，我们在后文中的营销推广策略部分提出了实施建议和不同销售期的推广重点。 第一部分：项目分析 一、条件分析 1、位置及四至 项目位于燕莎商圈，座落于小亮马桥东方东路1号。东面正对即将兴建的第三使馆区，南距希尔顿饭店200米，距燕莎购物中心约1000米；西距东三环北路约200米，距幸福大厦、发展大厦、京信大厦等高级写字楼约1500米；北临现代盛世大厦、国航大厦，距机场辅路约130米。交通便捷，距机场高速仅500米左右。2、地块分析 项目被小亮马桥路所围，是不规则的四边形，近似扇面形状。项目占地 1.07公顷，规模较小。公寓由一幢独立塔楼和一幢塔板联体楼组成，经由实地考察，整个项目除去两幢公寓楼及一室外泳池所用土地面积，剩余用地面积很小，考虑到地下车库进出口的设置和日后车辆在项目内能够行驶顺畅，项目不可能做大面积绿化和景观设计。 3、主要技术指标分析
塔楼32层99.5米高，板楼塔部32层、板部26层，所以项目属于超高层建筑，5.586的容积率如果作为单纯居住性质的公寓是偏高的。 4、户型分析 （1）户型配比 项目共计293户，其中塔楼108户，塔板联体楼185户，共25种户型。其中二居、三居、四居、五居的分配比例如下表所示： 项目整体户型配比表 塔楼户型配比表 塔板联体楼户型配比表
目录 第一节公司概述 (1) 第二节清洁部概述 (8) 第三节小区清洁管理制度 (10) 第四节小区清洁服务实用表格 (16) 第一节公司概述 （一）．公司概述 1．公司简介 ……公司是一家具有独立法人资格，主要为大型写字间、公共设施、酒店及宿舍小区提供全方位物业管理服务的公司。具有建设部颁发的三级物业资质（二级资质正在申办中）。从客户利益出发，遵从嘱托、信守承诺、服务为本，使业主的物业保值、升值并持续保持一个良好的对外形象是我们的服务宗旨。为进一步提高公司的管理和服务水平，公司正在进行ISO9000质量体系认证工作，现正处于试运行阶段。 ……公司自成立以来，锐意进取，不断前进，凭借公司先进的技术，完备的设施，严谨的管理以及员工的共同努力，在较短时间内成长为一家集保洁绿化管理、保安管理、工程管理及单项清洁服务为一体的专业物业管理公司。面对新世纪新的挑战，公司放眼于市场，秉承“一切为客户服务”的管理精神，积极承接写字楼、公寓、住宅、别墅等不同类型物业的经营管理工作，并致力于创立、完善一套高效、健全的物业管理模式。 项目单位项目单 位地点 项目 单位 项目 单位 物业 类别 物业 规模 履约 情况
3．投标单位企业概况
（二）．组织机构图 副总经理是总 2、 经理 经理职责 一、在分管副总经理的领导下，负责公司全面工作，领导全 体人员履行管理、监督、协调、服务的职能。 二、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下达的有关任务。 三、负责将ISO9002质量体系在物业中持续、有效地全面运行。 四、负责了解新接管物业环境、功能、使用、维修、施工、设施等情况后配合公司领导初步制订物业管理服务档
小区物业管理服务投标书第一部份商务部份
第一章投标人资格文件 一、投标函 致：XX小区业主委员会 根据贵方为XX住宅小区物业管理服务投标邀请，签字代表（）经正式授权并代表投标人（XX物业管理有限公司）提交下述文件正本一份及副本一份： 1）投标函； 2）法定代表人资格证明书; 3）法定代表人授权书； 4）资格声明函； 5）投标响应表； 6）组织管理方案； 7）响应招标文件要求的其他证明材料； 据此函，签字代表宣布同意如下： 1、所附投标价格表中规定的应提交和交付的货物投标总价为（￥88166.31元）。 2、投标人将按招标文件的规定履行合同责任和义务。 3、投标人已详细审查全部招标文件，包括第（编号、补遗书）（如果有的话）。 我们完全理解并同意放弃对这方面有不明及误解的权利。 4、本投标有效期为开标日起九十个日历日。 5、如果在规定的开标时间后，投标人在投标有效期内撤回投标，其投标保证
金将被贵方没收。 6、投标人同意提供按照贵方可能要求的与其投标有关的一切数据或资料。 7、与本投标有关的一切正式往来信函请寄： 地址 投标人授权代表签字电话 投标人名称传真 (公章) 电子邮件日期
二、资格声明函 致：xx小区业主委员会 关于贵方愿意参加投标，并证明提交的下列文件和说明是准确的和真实的。 1.由（工商管理部门）签发的我方工商营业执照副本复印件（加盖公章）一 份； 2.招标文件第一章：投标邀请函“招标资格标准”要求提供的文件。 3.其它能使业主和评委会满意的资格证明文件； 4.本签字人确认资格文件中的说明是真实的、准确的。 注：提供的加盖公章的资格文件复印件请附后 单位的名称：xx物业管理有限公司地址： 授权签署资格文件人：签字： 签字人姓名、职务传真： 电话：邮编： 单位盖章：
正本 盐城“***小区”前期物业服务 （技术标） 投 标 书 招标人名称：****房地产开发有限公司 招标项目名称：***** 小区
第一章项目概况、特点及管理措施 (3) 第二章质量管理目标及管理方式 (4) 第三章物业管理服务内容 (7) 第四章人力资源配备及管理 (15) 第五章管理规章制度 (16) 第六章档案的建立与管理 (17)
第一章项目概况、特点及管理措施 盐城“***小区”位于盐都区新火村二组，东至小马沟河用地红线西侧，南至生产河用地红线北侧，西至开创路东规划用地红线东侧，北至三河子河规划用地红线南侧。总规划用地126022平方米；规划总建筑面积157875平方米；居住总户数1800户。项目特点: 1、由于该项目受所处位置周边住宅区物业管理状况的影响，收费标准定位底，收入有限，必将给物业管理带来难度。 管理措施：在深入了解现场情况的基础上，结合我司在其它项目上人力资源，制订科学合理、切实可行有针对性的日常运作管理方案，确保有效运作。 2、该项目由于开发周期长，治安工作较难管理，因此安全保卫任务负担较大，治安的好坏是业主衡量管理绩效的关键。 管理措施：在现场勘查，实地规划定位的基础上，结合我司在其它管理项目取得的经验，从实际情况出发，确立了治安管理以：“强化专业、人防为主、技防物防相结合、全面防范”的整体治安管理防范思路。在装修中实施“有章可循、违章必纠”的管理办法，灵活运用各种手段，管理上人性化管理、讲情、讲理、讲法，以预防为主，把违章装修控制在萌芽阶段，确保项目外观统一美观。
第二章质量管理目标及管理方式 质量管理目标： ——制订《前期物业管理服务合同》、《住户手册》和其他有关的规章制度，明确服务的质量和双方的权利与义务。 ——业主满意率80%以上。——维修及时率90%以上。——维修合格率100%。 ——房屋外观整洁完好，管道畅通完好。 ——每半年一次业主满意率征询活动，建立回访制度和回访记录。 ——设备保养良好运行正常，无重大责任事故，小修不超过12小时，中修不超过48小时。 ——公共场所卫生整洁，绿地树木存活率90%以上。——重大火灾、治安责任事故率为零。 管理方式: 1、在总体管理方式上拟采取“以人为本、标准化”管理模式。 该项目在管理方式、管理手段和管理人员方面的管理模式，实行以人为本、标准化管理。实现管理体制企业化、专业化、一体化，以业主为服务中心的经营方针。严格法规和标准制约，规范组织和个人的管理服务行为，致力于精神文明建设。 2、在安全管理上拟采取全封闭的安全预案制。 安全问题是业主永远最关心的问题，公司在进驻现场前先了
公寓物业招标书 集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
目录 投标邀请函 1第一部分投标人须知 4第二部分物业情况说明及管理委托事项 12第三部分招标活动方案 21第四部分物业服务合同的签订说明 23第五部分投标书格式 26第六部分评分标准 32
投标邀请函 致： 根据相关法律法规规定，北京市天工房地产开发有限责任公司 (以下简称“招标人”)，采取邀请招标的方式选择锦上国际公寓的物业管理服务公司。符合招标文件要求的，有三级及三级以上物业管理资质的专业物业管理公司均可参加本次投标。特邀请贵公司参加本项目此次投标。 l. 招标内容： 锦上国际公寓入住前的前期介入服务及入住后2年内全方位、统一的物业管理服务。 本招标内容投标人如需与他人合作或者部分服务内容外包，请注明相关内容(含合作方或外包单位、合作方式或外包方式等)。 1) 项目名称：锦上国际公寓的物业管理服务项目 2) 项目地址：宣武区广内核桃园西大街北侧 3) 项目建筑面积：34000平方米。 2. 合同期限：2年 3. 招标文件售价：人民币伍佰元（￥500元），售后不退。 4. 购买招标文件时间：2007年08月27日至2007年08月31日 地点：宣武区广内核桃园西大街北侧 5．现场踏勘及答疑时间：2007年08月31日 地点：宣武区广内核桃园西大街北侧每个单位派2名代表参加 6. 投标截止时间：2007年09月12日上午09:00点 7. 开标时间：2007年09月12日上午09:00，投标单位代表应持授权委托书 (法定代表人持法定代表人身份证明书)和本人身份证，以便招标人核验。 8. 开标和接受投标书地点：另行通知 详细地址：另行通知 9. 时间与变更：本招标文件中出现的时问与日期均为北京时间。时间与日期 如有变动，招标人将及时书面通知投标单位。 查阅或购买招标文件地点：
目录 第一节公司概述 第二节清洁部概述???????????.8 第三节小区清洁管理制度??????.10 第四节小区清洁服务实用表格???. ?16
第一节 公司概述 宿舍小区提供全方位物业管理服务的 公司 具有建设部颁发的三级物业资质（ 级资质正在申办中）。从客户利益出发，遵从嘱托、信守承诺、服务为本，使业 主的物业保值、 升值并持续保持一个良好的对外形象是我们的服务宗旨。 为进 步提高公司的管理和服务水平，公司正在进行 ISO9000 质量体系认证工作，现 正处于试运行阶段。 ??公司自成立以来，锐意进取，不断前进，凭借公司先进的技术，完备的 设施，严谨的管理以及员工的共同努力， 在较短时间内成长为一家集保洁绿化管 理、保安管理、 工程管理及单项清洁服务为一体的专业物业管理公司。 面对新世 纪新的挑战， 公司放眼于市场，秉承“一切为客户服务”的管理精神，积极承 接写字楼、公寓、住宅、别墅等不同类型物业的经营管理工作，并致力于创立、 完善一套高效、健全的物业管理模式 2．公司主要业绩 一）．公司概述 1．公司简介 公司是一家具有独立法人资 格， 主要为大型写字间、 公共设施、 酒店及
3．投标单位企业概况 三）．岗位职责 1、总经理、副总经理 总经理和副总经理是公司的决策层，总经理对公司负全面责任，对公司的一切重大问题作最后决策。副总经理是总经理的助手，负责处理分管的工作，对下属机构进行指导和管理，同时协助总经理完成其它工作。
2、经理 经理职责 一、在分管副总经理的领导下，负责公司全面工作，领导全体人员履行管理、监 督、协调、服务的职能。 二、认真贯彻关于物业管理的各项法规、政策、标准、组织落实上级主管部门下 达的有关任务。 三、负责将ISO9002 质量体系在物业中持续、有效地全面运行。 四、负责了解新接管物业环境、功能、使用、维修、施工、设施等情况后配合公 司领导初步制订物业管理服务档次、确定服务标准和服务项目。 五、负责制订物业项目的整体运作方案，制订内部机构设置及人员编制及物业管 理所需的各种文件。 六、每年年底负责物业管理总结工作和拟定下年的《年度工作计划》，执行总经 理审定的年度工作计划，据此安排月工作计划，审批各业务点的《月工作计划》。 七、全面掌握公司管辖的各物业情况，组织开展月检和客户意见征询活动，每年 年底对各业务点进行年终考评，对管理服务质量进行严格控制。 八、负责协助办公室做好各业务点的人员招聘、考核、录用及人员调整工作。 九、每月底组织一次部门例会，总结当月的工作，制定下月的工作计划，负责组 织本部人员的常规培训和考核。 十、完成公司领导交办的其他工作。 3、办公室 办公室是经理领导下的管理部门，负责人事行政管理、劳资管理、后勤管理、文档管理、固定资产管理、文秘、车辆调度、协调各部门之间的关系等工作。 办公室主任职责、权限 向总经理（副总经理）负责，主持办公室的全面工作，严格执行经理各项指令，有权询问检查督促各部门工作的执行情况； 负责安排公司各类文稿的草拟，审核工作，有权检查督促岗位责任制在
编订：__________________ 单位：__________________ 时间：__________________ 酒店式公寓工程安全管理 (正式) Standardize The Management Mechanism To Make The Personnel In The Organization Operate According To The Established Standards And Reach The Expected Level. Word格式 / 完整 / 可编辑
文件编号：KG-AO-1009-17 酒店式公寓工程安全管理(正式) 使用备注：本文档可用在日常工作场景，通过对管理机制、管理原则、管理方法以及管理机构进行设置固定的规范，从而使得组织内人员按照既定标准、规范的要求进行操作，使日常工作或活动达到预期的水平。下载后就可自由编辑。 为了认真贯彻落实"安全第一，预防为主"的方针，正处理好"生产必须安全，安全促进生产"的辩证关系，保障职工在施工生产过程中安全防护，切实保护劳动者的安全健康。根据建筑施工安全技术有关规定及本项目工程周围环境和工程特点要求，制订以下措施： 1、建立以集团公司--项目部--施工班组为一体的三级安全生产管理体系，达到横向到边，纵向到底的管理要求。 2、根据《上海市建设工程施工现场安全标准化管理》的要求，并根据JGJ59-99《建筑施工安全检查标准要求》和沪建安监总（2001）第13号关于标准实施要求的通知精神，项目部成立以项目经理为首的安全生产管理领导小组，明确项目经理为本项目安全生产第一责任人，建立各级安全生产责任制，职责明确，
目录 二、****物业概况........................................................... 1、基本情况.............................................................. 2、物业管理服务范围...................................................... 3、小区特点分析.......................................................... 三、****物业管理总体策划................................................... 1、总体目标.............................................................. 2、管理模式.............................................................. 2-1组建项目管理处，实行财务独立核算.................................... 2-2人员选聘与激励机制.................................................. 2-3公司总部监督管理和支持.............................................. 2-4外部监管和协调...................................................... 2-5全面实施质量/环境管理体系........................................... 2-6信息反馈机制........................................................ 2-7关注客户满意程度.................................................... 2-8环境保护............................................................ 2-9信息智能化管理...................................................... 2-10专项业务外包....................................................... 3、组织架构.............................................................. 4、组织内部运作机制...................................................... 5、人力资源管理.......................................................... 6、经营管理指标.......................................................... 四、物业管理服务内容与标准................................................. 1、综合管理.............................................................. 2、房屋及小区共用部位共用设施设备日常维护管理 ............................ 2-1房屋日常养护维修.................................................... 2-2供电设备管理维护.................................................... 2-3给排水设备运行维护.................................................. 2-4供热锅炉的管理和维护................................................ 2-5电梯运行维修........................................................ 3、保安服务.............................................................. 3-1公共秩序............................................................ 3-2中控室运行管理...................................................... 4、卫生保洁.............................................................. 5、绿化.................................................................. 五、物业管理收费标准测算...................................................
酒店式公寓经营管理方案 目录： 一、公寓经营定位、模式及测算 二、公寓装修风格及配置说明 三、公寓日常管理细则 四、公寓装修设计大赛方案 五、酒店公寓入伙文件
一、公寓经营定位、模式及测算 公寓经营定位： 精品小型度假酒店（公寓），以自身16套房为基础，吸引业主 委托加入，以日租经营模式为主。 A1、目标市场客源： 商务会议培训、公司休假客源占３５％ 万科系统内含万科业主客源占 3５％ 国内外旅行社、订房网络客源占２０％ 旅游及其它散客１０％ B、公寓经营模式： 经营模式：采用酒店式代租管经营模式。 会所相关功能和商业街的经营项目也都需要和酒店公寓的经 营和业主的使用配合考虑。达到业主，住客，公司的权益均衡 的目的。 注：1、业主交代租管的房间，必须符合房间设施及装修标准要求。 2、如业主已选择了原有的装修套餐，如其它设施设备均 符合酒公寓的经营要求，均可按酒店式代租管经营。 3、代租管期间，业主需按规定交纳物业管理费及本体维 修基金，支付代租管的佣金，同时享有同其他业主相等的 权益。期间业主入住自有的物业，需提前三天通知前台，
不需支付租金和佣金，但要即时支付50元/天/间的客房服 务费。 4、如业主的房间装修及配置均未能达到酒店式公寓代租 管的要求，此类代租管业务可由物业公司的租售中心或物 业管理处承接 5、代租管收费标准： C、公寓经营测算 结合大型社区的实际情况以及参考大梅沙片区其他酒店的价 格拟定价如下（门市价）： *C1、单房：４８０元／天 *C2、一房一厅：５８０元／天 注：＊此价格结合周边地区的调查情况并结合社区的整体定位及酒店公寓的现有规模所定。＊此价格为前台价，可
某酒店式公寓营销部经理职责-制度大全 某酒店式公寓营销部经理职责之相关制度和职责，酒店式公寓营销部经理职责1、按公司定位编订全面的市场推广计划及营销策略。2、拟定每年客房营销销售预算方案、市场推广工作及开支预算方案。3、切实执行已审批营销销售计划方案,并... 酒店式公寓营销部经理职责 1、按公司定位编订全面的市场推广计划及营销策略。 2、拟定每年客房营销销售预算方案、市场推广工作及开支预算方案。 3、切实执行已审批营销销售计划方案,并经常留意市场的变化,搜集与掌握有关资料而作相应变化的策略,以达到更佳销售效果,争取更大市场占有率。 4、搜集及掌握市场及竞争环境变化的影响,从而向管理层提出建设性意见,为管理层制定适当的经营方针与应变措施提供参考。 5、与行政部、房务部、财务部协调制定订房等规程、价格、程序。 6、与财务部协调制定订房、押金等规则及有关欠款拖延等处理办法,必要时协助财务部开展工作。; 7、与前厅及财务部召开经常性例会,协调及加强公司内各部门之间的合作与沟通。 8、做好公司宣传活动及其他刊物广告等推广活动。 9、每年须按已编写的营销计划组织营销活动,广泛做好本公司之服务宣传推广工作。 10、与旅行社、交通、市政府单位、市内外工商业、客户发展关系并经常保持紧密联系。经常性拜访上述单位、部门与客户,以获取其最新动向及支持。 11、经常留意及开拓有潜质的新客户,并签订销售客房的合约。 12、制定与保持一份准确及详尽的客户资料档案,详细记录走访次数、订房数等有关内容。 13、发挥公共关系的功能,通过邮寄、宴请、招待公司考察团及旅行社决策者等,以增强对外宣传推广。 14、在国内外有发展潜力的地方性市场开拓营销销售网。 15、经常留意市内各竞争对手的经营动向,搜集有关重要资料,及时向上级汇报。 16、定期召开内部例会,确定及分析最新客户与市场动态,及时调整销售策略。 17、参加早会、部门会议与业务会议。 18、向行政办提供每月营销与工作报告,并提供详尽分析。。 19、协调各营销人员与公司其他部门的良好合作关系。 20、建立一支合作紧密、具有高效能的专业队伍,发挥每位成员的最大潜能,。 21、向下属提供长期性专业培训,加强营销人员的销售技巧、信心和效能。 22、监督及评估本部门人员的表现,并对有需要的员工进行辅导。 23、处理员工调动、纪律及晋升事宜。 24、有效执行及完成总经理或上级指派之其他任务。 签署人:z物业管理有限公司 环境卫生管理制度工作服管理制度信息化管理制度 欢迎下载使用，分享让人快乐
AA大学集体宿舍物业管理招标书 为进一步加强AA大学职工集体宿舍的管理，提升宿舍管理服务质量，为业主提供更好的学习和生活环境，现拟通过招标方式确定AA校区峨嵋岭三宿舍物业管理服务单位。具体招标事宜公告如下： 一、招标范围 标段：AA大学AA校区AA宿舍公寓物业管理。 二、委托管理期限 暂定一年。 三、项目概况： 1、新改造砖混结构3层建筑，建筑面积2544 平方米，中间走廊、房间独立卫生间、具有独立计量的水电表，共95 间，最终住宿人员约200---250人，由铁围栏与周围公寓分开。甲方提供值班室一间。 详情请各投标单位咨询发包人，并察看现场。 四、物业管理服务内容 1、住宿对象为我校青年教职工，凭甲方职能部门的入住通知单，安排人员住宿，住宿期限以通知为准，期满由物业管理单位负责清出。 2、与住宿人员签订住宿协议，办理物品移交手续。 3、集体宿舍安全保卫和防范工作。 4、集体宿舍公共部位的卫生保洁、围栏内的环境卫生及绿化维护工作。 5、集体宿舍的室内卫生管理、检查、教育、整改工作。 6、集体宿舍内水电、门窗、家具等所有设施、设备的管理、维修工作。 7、各宿舍用水、用电的抄表工作。 8、住宿人员在宿舍内日常文明行为的教育、引导与管理工作。 9、集体宿舍人文环境建设、特色服务工作。 10、其他属于物业管理服务范畴内的工作。
五、物业管理服务要求 中标单位具有"管理育人、服务育人"的责任，必须为业主提供优质高效的服务，把集体宿舍(公寓)管理工作作为企业精神文明建设的重要抓手和载体，以规范合理的管理来保证各项工作的顺利进行。 1、集体宿舍封闭式管理，实行24小时门卫值班制度，师生进出凭证件，外单位人员进入公寓，管理员必须认真核对证件，严格把关并随时巡查；每天做好值班和交接班记录，发现异常情况及时上报。 2、制订集体宿舍各类突发事件的处理预案，有突发事件及时处理，并迅速上报学校有关部门，确保业主人身和财产安全，公寓内无恶性治安案件发生。 3、每周组织安全、消防检查，及时排除安全隐患，并做好相关记录；禁止随处堆放物品，严禁任何人在公寓内使用明火，杜绝违章用电；做好消防器材维护保养，确保消防器材处于良好状态，消防通道畅通，公寓内无消防安全隐患。 4、集体宿舍走廊、楼梯、门厅等公共部位每天清扫2次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜皮果壳；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。业主对公共部位环境卫生满意率90%以上。 5、围栏内每天清扫2次，并全天保持整洁，无积水、无垃圾、杂草；公寓楼门前车辆停放有序，无乱停、乱放现象。 6、建立严格的维修制度，配备专业维修人员，并建立报修档案；维修及时、快速，紧急维修响应不超过半小时，一般维修半个工作日内并且当天完成，确保业主学习、生活正常；集体宿舍的公共财物齐全、无人为损坏，完好率在98％以上；公共部位的照明和应急灯具必须每天巡查保证完好无缺；定期对水电设施、消防器材等公用设施进行检查、维护并做好记录。业主对维修服务满意率在90%以上。 7、做好节水节电工作，公寓内无常流水、常明灯现象，有效制止违章用电；水电抄表准确，缴费及时。 8、按照学校有关规定，主动配合校区开展集体宿舍管理创新、服务创优工作。 六、报名条件 1、投标单位资质要求：投标单位必须具有独立法人资格，注册资金不少于50万元，物业管理叁级（含）以上资质。
江景名苑商住小区物业管理竞标书 目录 第一部分投标人的服务承诺 第二部分湘乡市大顺物业简介及相关资质证明材料 第一节公司简介 第二节主要业绩 第三节资质材料 第三部分江景名苑物业管理服务方案 第一节物业管理服务工作的整体设想及策划 第二节采取的管理方式 第三节工作计划 第四节物资装备计划 第五节人员配备 第四部分江景名苑物业管理各项承诺及完成指标采取的措施第一节房屋及公共部位维修养护，公共设施、设备及场所的使用、修、养护和管理 第二节治安消防管理 第三节环境清洁卫生 第四节交通车辆管理 第五节住宅区档案资料管理 第六节服务质量效果 第七节装修管理 第九节无偿便民服务与代办生活服务项目及收费标准 第九节社区文化与环境文化 第十节物业维修基金的建立和使用 第五部分测算报价
第一部分投标人的服务承诺 投标函 致：湘乡华泰房地产开发有限公司 根据已收到的《江景名苑物业管理项目》招标文件的要求，我方同意按照招标文件要求，向招标方办公室交纳人民币（大写）五仟元得投标保证金，如果我方撤回投标文件或中标后拒绝签订合同，我方将放弃要求招标代理方办公室退还该投标保证金的权利。遵照《湖南省住宅物业管理服务条例》、《湖南省普通住宅物业管理公共服务等级收费标准》、《物业管理条例》的规定，我司经考察现场和研究招标文件后，经过仔细测算，小区按国家级物业管理服务标准五星级提供服务，住宅物业服务费按人民币1.25元/m2.月（不含公共能源分摊费）价格收取，其中架空层按人民币0.5元/m2.月价格收取。办公用户及商业部分将按照省级优秀物业管理大厦的标准提供服务，商业物业服务费按人民币2.0元/m2月（不含公共能源分摊费）价格收取。其中二次用水采取7层以上住户分户多少均摊收取, 二次用电采取每户分摊收取方式。按招标文件的要求实行综合一体化物业管理。
酒店式公寓管理方案 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 一、项目的开办期 1.确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2.进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3.制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4.进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目对外整体效果的感观。 5.招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规范的人员管理。 二、项目内部装修期 1．对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 三、项目入住期 1.现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2.做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3.建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 四、项目正常期 1.与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业 公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
高教龙江公寓投标书文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
物业管理投标书
1．1龙江高教公寓概况: 地理位置：龙江高教公寓座落在H市河西地区龙江公园城中心地带，由南北两个区组成。 物业类型： 8幢为32层及2幢为34层，地下室均一层。 总占地面积：6万平方米 总建筑面积：万平方米，其中北区建筑面积为万平方米，南区建筑面积为万平方米，主要的设施设备。 （1）配电房：干式变压器2台、高低压配柜18台、配电箱3只 （2）每幢设水泵房1间 （3）给水池1座、屋顶水箱1座、 （4）化粪池4个，雨水井20个，排污水泵12台（6备6） （5）消防：通过消防控制室来控制 （6）公共照明：32层每幢384个灯头，34层408个灯头 （7）电话系统对接：设400对电话 （8）监控系统：每幢监控摄像头5个（三部电梯及底层大厅）显示器1台（9）每幢垃圾储存室1座 （10）地下自行车库约550平方米 （11）电梯：每幢3部，其中一部消防电梯 （12）每幢底层1-2层窗外装防盗铁栏。每幢顶楼有航空障碍灯。
1．2物业管理整体设想及策划： 、高标准、高水平的管理措施 （1）、市场定位：本物业环境优雅，广大业主多以成功者为主，具备优质物业管理服务的高档居住区公寓基础。 （2）、管理模式：以人为服务之本，不断完善管理制度，实践中开拓创新，以抓物业管理为基础、促进精神文明建设。 （3）、形象定位：安全、舒适、文明、环保、便利。 安全： 通过完善、严密、高效、人防、技防并举的安全防范管理体系，充分保障各管理中心安居乐业。 舒适： 按照服务规范标准，以优质的服务为广大业主营造温馨的生活环境。 文明： 开展形式多样、丰富多彩的社区文化活动，营造邻里关系和睦、社区和谐、活跃、轻松的生活氛围。 环保： 提供优良的园林绿化保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个环保、优雅的居住环境。 便利 全方位开展便民服务，为提供快捷、便利服务，体现“龙江高教公寓”人清新、阳光的生活节奏。
酒店式公寓管理方案 酒店式公寓是一种提供酒店式管理服务的公寓，集住宅、酒店、会所多功能于一体，具有“自用”和“投资”两大功效，但其本质仍然是公寓。下面，为大家分享酒店式公寓管理方案，希望对大家有所帮助! 公寓是一个综合性商住项目，其交通便捷，周边商业气氛之浓厚，项目自身硬件设施齐全，是当今京城中难得的一个优质项目，面对这样一个品质优秀的项目，作为物业管理公司管理者我想从以下几个方面浅谈一下对“酒店式公寓项目”的管理设想。 1. 确定人员组织架构：根据该项目总建筑面积及各种工程设备用房及设备的设置情况等，合理设置专业人员的数量，主管级以上人员的定位应为从事过酒店及高档公寓的管理人员为主。 2. 进行科学的财务预算：根据项目的现状合理测算正常年度及首年度的财务经营年度预算，以便做到合理控制成本，增加经营收入。 3. 制定项目各项管理制度：在制定项目管理的制度上，应分别制定公寓与公寓的各项规章制度，使制度为管理服务。 4. 进行项目上系统的设计：为体现“公寓”高档项目的品质，应对项目各类标识进行统一的规划设计，加强项目
对外整体效果的感观。 5. 招聘及培训上岗员工：利用网上或报纸形式招聘所需人员，并在开盘结束前1个半月全部上岗，进行岗上业务培训，以便后期进行规的人员管理。 1.对于装修管理是我们的主要工作之一，二次装修管理的好坏能直接影响到下一步的工作，同时装修的时间集中在夏季且面积大，户数多，人员杂，容易存在消防上的隐患和装修质量，所以在装修过程中应加大保安人员和工程人员的日常巡视。 1. 现场摸拟演练：在项目正式入住前半个月对参加办理入住手续的员工，进行2—3次的入住演练培训，从演练中找问题，找差距，为入住打好基础。 2. 做好入住其间的宣传：在办理业主/住户入住手续其间，应将物业公司的背景资料，各种物业管理的法规文件及办理手续流程等文件，以板刊形式向业主/住户做一展示。 3. 建立健全入住业主/住户的管理档案：建立健全管理档案是保证管理与服务的基本条件，也是极为重要的一个环节，故应随着业主/住户入住随时完善业主/住户档案。 1. 与入住业主/住户进行沟通：只有了解业主/住户的所需，才能提供有计划的服务，所以物业公司可以通过发放业主/住户需求问卷的形式，收到业主/住户反馈的信息，为下一步服务提供必要的参考依据。
分项报价明细表 项目名称： xxxx省 xxxx 医院物业管理服务采购项目（第二次）项目编号： 56 单价 (元/ 成本 (元 / 年 )类别名称 月 .人 ) 数量 (人) 项目经理2800133600 安全班长2600131200 出入口固定岗20009216000 安防员轮休2000124000 保洁班长2600131200 1.人工 成本楼道保洁员及垃 17005102000圾清运、总坪工备注 人工成本中，除人身意外险外，其余各项均含养老、生育、工伤、医疗、失业五种 社会保险 绿化工1800121600设施设备管理员1800121600人身意外险203980 名称 电话网络费2.办公 及财务 低值易耗品、费用 办公设备保 养 合计485180 单价 (元/ 月 . 数量 (月、 成本 (元 / 年 )件 )件、元) 20012400 20012400 员工工服120809600春秋各两套，20人计
员工招聘、劳 动争议、档案50016000管理 增值税 3%、 税费地税按增值65300021550 税的 10% 正常利润63500 合计105450 名称单价 (元 / 月) 数量 (月 )成本 (元 / 年 ) 公共水电费1200114400 发电机保养12011440 监控系统维 10011200 护 保安巡更系 10011200统维护 楼宇可视对 10011200讲系统维护 3.设备增值税、教育费附加、地方教育费附加、城 建税、企业所得税 维护费污水井、雨水 井维护清理 费 生活、消费水泵轴承、盘根等维修保养 费42515100 10011200 排污泵维修 1600 50 保养费 管道、阀门维 1720 60 修更换
物业管理公司 标书 项目名称：XXXXXXXX 年月日 一、投标 二、投标 三、授权 四、投标 五、报价 六、优惠 一、承建 二、承建 三、工程 四、工程 五、产品和安装质量执行的国家标准…………… 六、服务回访与保修政策…………………………… 七、驻工地代表及主要负责人简介……………… 八、部分优良工程及在建工程情况……………… 第三部分：施工组织设计……………………………… 一、工程概况…………………………………………
二、施工方案概述…………………………………… 三、编制施工进度和劳力计划…………………… 四、保证工程工期的具体措施…………………… 五、施工程序与质量控制要点…………………… 六、保证工程质量的具体措施………………… 七、安 八、附 一、资质 二、企业 三、证书 ： 各位领 首先，深感荣幸并 我公司环境进行了项条款，同时做出了符合该工程工期、质量等各方面的施工安排，组织技术熟练、质量过硬、善打硬仗的施工队伍负责该工程的施工。 如蒙信任，由我公司中标承担该工程的施工，我们兑现标书中的所有承诺，为贵单位做出我们应有的贡献。 投标单位：
法定代表人： 单位地址： 邮政编码： 联系电话： 传真： 单位（盖章）：负责人（盖章）： 三、授权书 本授权书宣告：在下面签章的法人代表同志代表本公司任命
在下面签字的同志为我公司的名义合法代理人，就工程以我公司的名义签署投标书，进行投标、谈判、签署合同和处理与此有关的一切务。 授权人： 被授权人： 投标单位： 1、我 2护用户的切 3及消费群体么配置的五 贵方。 ，所发生的抢消化。 3、保修服务方面： （1）承诺型材保用30年、辅材保用10年。非正常损坏只收材料费，不收维修和安装费用。 （2）建立用户档案，定期回访服务。 （3）公司设立800质量监督服务电话，平日随叫随到、及时维修。将保修终
洋口港人才公寓物业管理项目 招标文件 招标编号：YKGB号 （第二次） 招标人：南通洋口港港城开发有限公司招标代理机构：江苏大洲工程项目管理有限公司日期：二〇一八年九月
招标文件备案表
前附表
第一部分投标人须知 一、总则 ．本工程按照有关规定，实行公开招标，选定中标单位。 ．项目概况：项目占地面积：.平方米；总建筑面积：.平方米；地上总建筑面积（不含变电房、门卫、水泵房）.平方米，其中住宅建筑面积.平方米（多层住宅建筑面积：.平方米，高层住宅建筑面积：.平方米），社区配套用房建筑面积.平方米。该项目中，住宅共幢、套住房。其中幢（#-#）层住宅，幢（#、#、#、#）层住宅+层架空层，幢（#）层为社区服务中心。电梯共台（、、、号楼各台，号楼台）。室外汽车停车位约为个（具体以现场为准）。目前人才公寓总共套房，截止目前已出租约%，出售约%。 .物业服务合同期限：合同期两年（年—年），合同具体起止日期在签订合同时明确。 .项目交接时间：按招标人要求进场。 ．投标人资质条件 .投标人是在中华人民共和国境内登记注册的具有独立法人资格的单位，营业执照须具有相关经营范围，能独立承担民事责任； .具有中华人民共和国建设部核发的物业管理三级或三级以上资质证书； .拟派驻的项目负责人：须具有国家建设部核发的全国物业管理企业经理岗位证书。 .投标单位应当是接受物业管理行政主管部门指导和监督的物业服务企业，且无不良记录。.参加本项目投标的单位须在投标截止时间前到如东县物业管理科办理备案手续且建立诚信档案。 .其他要求：详见《资格审查标准》。 ．投标费用 投标人应承担其编制投标文件以及递交投标文件所涉及的一切费用。无论投标结果如何，招标人对上述费用不负任何责任。
酒店式公寓工程安全管理 示范文本 In The Actual Work Production Management, In Order To Ensure The Smooth Progress Of The Process, And Consider The Relationship Between Each Link, The Specific Requirements Of Each Link To Achieve Risk Control And Planning 某某管理中心 XX年XX月
酒店式公寓工程安全管理示范文本使用指引：此管理制度资料应用在实际工作生产管理中为了保障过程顺利推进，同时考虑各个环节之间的关系，每个环节实现的具体要求而进行的风险控制与规划，并将危害降低到最小，文档经过下载可进行自定义修改，请根据实际需求进行调整与使用。 为了认真贯彻落实"安全第一，预防为主"的方针，正处 理好"生产必须安全，安全促进生产"的辩证关系，保障职工 在施工生产过程中安全防护，切实保护劳动者的安全健 康。根据建筑施工安全技术有关规定及本项目工程周围环 境和工程特点要求，制订以下措施： 1、建立以集团公司--项目部--施工班组为一体的三级 安全生产管理体系，达到横向到边，纵向到底的管理要 求。 2、根据《上海市建设工程施工现场安全标准化管理》 的要求，并根据JGJ59-99《建筑施工安全检查标准要求》 和沪建安监总（2001）第13号关于标准实施要求的通知 精神，项目部成立以项目经理为首的安全生产管理领导小
组，明确项目经理为本项目安全生产第一责任人，建立各级安全生产责任制，职责明确，落实到人，并进行主要管理人员的安全目标责任分解，与集团公司订立安全目标责任合同和奖罚条例在内的安全保证措施。 3、各班组设兼职安全员一人，参加由项目部安全生产领导小组定期开展安全检查（每周二）和不定期的（节假日、暴风、雨、雪等季节性）以及专项的（塔吊、人货电梯、脚手架、施工用电、基坑施工等）安全检查，领导小组人员对安全工作做到分工合作，齐抓共管，确保项目安全生产工作做到：纵向到底，横向到边，不留死角。使安全工作人人有事做，事事有人管。 4、制订各项规章制度。项目部根据上级部门的要求，制订了《安全生产管理制度》、《安全生产检查制度》、《安全生产班组活动制度》、《安全生产教育培训制度》、《安全生产奖罚制度》、《安全生产验收制度》、