全新最全的房地产开发项目报规，报建流程（本文结合多家报规、报建流程整理）
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（增加办事效率）
成都市房地产开发项目报规，报建流程
目录
第一部分：立项、前期规划报建手续
1、立项?
2、设计条件、用地许可证???
3、方案图审查???规划许可证
第二部分：前期施工报建手续
1、项目卡?
2、报建费?
3、机构施工图审核
4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查
5、预售面积预测
6、预售面积审查
7、商品房预售许可证
第三部分：竣工验收阶段
1、城建档案馆备案
2、成勘院竣工测量?
3、竣工并联审查
4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）
一、立项?
收件部门：市政务?中心发展改革窗口?
审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局?
收费标准：不收费?
申请材料?企业投资项目核准?公司需准备资料：
1、项目申请报告；?
2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证；?
3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）；?
4、国土局出具的项目用地意见；?
5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限），?
6、窗口领取表格?其他部门需准备资料；无
二、设计条件、用地许可证
审批行政部门；成都市规划管理局
审批时间：1个工作日?
收费标准：不收费?
⑴申请材料：?
A、公司需准备资料：
1、《设计条件、用地许可》申请表；?
2、1：500红线图；
3、土地权属文件；?
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套；?
B、技术部需准备资料：?
1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。
?注意事项：?
1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否
则规划设计条件自行失效；?
2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用
批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。
需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。
三、方案图审查
审批单位：成都市规划管理局??
审批时间：15个工作日?
收费标准：不收费
⑴申请材料：?
A、公司需准备资料：?
1、建设工程设计方案送审单。?
B、技术部需提供资料：?
1、建设工程方案总平图5份；?
2、建设工程设计方案2套；
3、日照分析综合计算图；
4、?A3幅面效果图2份
注意事项：?
1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规划局进行
咨询，避免在报批审查中出现较多问题多次进行修改；?
2、方案一经通过不能进行修改；
四、规划许可证
审批行政部门：成都市规划管理局?
审批时限：1个工作日?
收费标准：不收费
⑴申请材料：?
A、公司需准备资料：
1、《建设工程规划许可证》申请表；?
2、土地权属文件；?
3、测绘单位出具的坐标放线资料1套。
B、技术部需提供资料：无
注意事项：?
1、建设单位取得《建设工程规划许可证》后，应在6个月内申请开工，逾期未
开工又未延期的《建设工程规划许可证》即自行失效。
第二部分：前期施工报建手续（7个步骤）
一、项目卡
审批部门：成都市建委?
审批时限：1个工作日?
收费标准：不收费
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、《项目基本信息表》；
?2、组织机构代码；?
3、立项批复；
B、技术部需提供资料：无
二、报建费
审批部门：成都市建委?
审批时限：2个工作日?
收费标准：收费按建筑面积每平米元收取
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、立项批复；?
2、建委审核通知书
B、技术部需提供资料：
1、总平图、各层平面图
注意事项：
应随时了解报建费有无减免。
三、机构施工图审查
审批部门：具备审图资质的审查机构?
审批时限：7个工作日?
收费标准：收费，1万平米以下按照每平米2元，1-10万平米按每平米元。
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、地勘报告；技术部需提供资料：全套施工图5套；概算书
注意事项：建议找较熟悉的审查机构，以免在审查过程出现技术上的问题便
于沟通，审图时间上也可以控制；
四、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查
审批时限：15个工作日?
收费标准：不收费?
收件部门；成都市建设委员会?
审批部门；市建设委员会、市规划局、市消防支队、市卫生局、市人防办、市水务局、市安监局、市气象局、市广电局、市国安局、市城管局；
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、工程项目基本信息表（同时收电子文档）；?
2、经市规划局批准的方案总平图（2份）、规划设计条件通知书及公建配套设施
相关行业标准；?
3、经施工图审查机构审查合格的建筑专业总平图、平、立、剖（1份）；?
4、市环保局环境影响报告书批复；?
5、中标通知书；?
6、非国家投资项目招标报告；?
7、立项批复、招标核准表；?
8、《质量监督备案表》一式四份并签章、《成都市建筑工程设计文件审查合格书》；?
9、《安全监督备案表》《施工现场地下管线资料交接材料证明表》一式四份并签
章、《施工现场开工安全生产条件自查表》一式四份并签章；?
10、安全文明施工措施费支付凭证（查银行进帐单原件收复印件，合同中有约定
除外）；?
11、《建筑工程施工许可申请表》；?12、国土证（查原件收复印件）；?
13、建筑工程规划许可证及盖骑缝章总平图（查原件收复印件）；?
14、建设单位签章施工组织设计会签表；?
15、建设单位民工工资担保手续；?
16、建设单位预付工程款进帐单；
?17、建设项目报建费交费核缴单；
B、工程部提供资料：
1、市建委：工程项目设计概要表；户型统计表（非住宅不报送）；外立面设计说
明及效果图1份；外立面效果图及地勘报告电子文件（1份，刻录光盘）；设计概（预）算书；工程项目基本情况表；
2、市规划：建施总平图3分，建施平、立、剖图1份；?
3、市消防：各专业施工图（各1份，包括建施总平图、水施总平图；市卫生局：
建施总平图1份，建施图1份（纯住宅项目不报），水施总平图1份，水施生活饮用水二次贮水设施及水泵房平面图1份，通风专业施工图1份；?
4、市人防办：建施总平图1份，地下室各专业施工图1份；?
5、市水务局：水施总平面图1份；?
6、市安监局：建施总平图1份，建设项目安全设施设计专篇1份；?
7、市气象局：设计说明1份，电施防雷设计图1份；?
8、市广电局：设计说明1份，电施有线电视设计图1份（非住宅不报送）；?
9、市国安局：建筑方案图1份，建施总平图1份，建施平面图1份，强弱电系
统图1份（未销售外国客户不报送）；?
10、市城管局：项目使用权证明1份，建施总平图1份，户外广告设施设计图及
效果图1份，户外广告设施制作说明及安全维护措施。
工程名称????????????????
子项名称????????????????
???录入本光盘的工程勘察设计文件与送审的工程勘察设计文件内容完全一致，并对内容的真实性承担责任。?????????
勘察设计单位名称：? ??????????????????????????????????? （加盖公章）
C、施工单位提供资料：?
1、《四川省外企业入川从事勘察设计活动备案证》；
2、资质证书、安全生产许可证（查原件收复印件）；?
3、外地施工企业入蓉备案登记；?
4、《安全监督备案表》《施工现场地下管线资料交接材料证明表》一式四份并签
章；?
5、项目负责人经建设行政主管部门安全生产能力考核合格的证明材料；?
6、专职安全管理人员的〈安全生产考核合格证书〉及安全元一寸彩照一张；?
7、综合社会保险缴纳费确认函；?
8、施工单位民工工资担保手续；?
9、施工单位组织设计会签表；
D、监理单位需提供资料：
1、注册建造师和总监理工程师岗位证书（押原件，交1张1寸照片）及总监理
工程师任命书；?
2、监理单位确定的工程质量检测见证取样送检人员名单及授权书；?
3、监理单位施工组织设计会签表?
E、项目部需提供资料：?
1、承包合同和分包合同原件5份；?
2、监理合同副本原件1本；?
3、安全文明施工措施费支付协议；
F、财务部需提供资料：
1、银行出具的到位资金证明（收原件，工期不足1年资金不得少于50%；工期超
过1年，资金不得少于30%）。
注意事项：?
1、报施工图审查、施工许可证资料时不确定的地方应先与各相关政府部门进行
咨询、沟通后再申报，以免资料错误导致退件，影响下一步程序办理。；?
2、施工图经各部门审批后，施工中应严格按照图纸进行修建，如因特殊原因需
局部调整，需与相关部门进行沟通；
五、预售面积测量
审批部门：具有资质的测量单位?
审批时限：7个工作日?
收费标准：收费，商业收费标准：每平米元，住宅收费标准每平米元；
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、规划许可证；
2、施工许可证；
3、经机构审核通过建施图1套；
B、其它部门需准备资料；无
注意事项：
1、建议找较熟悉的测绘单位，测绘过程中出现问题便于沟通，出测绘报告时间
上也可以控制；?
2、测绘单位完成面积报告后，建设单位应对面积报告事先进行审核，审核无误
后在报房管局审核。
六、预售面积审核
审批部门：成都市房管局?
审批时限：10个工作日?
收费标准：不收费
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、预售面积报告及技术报告原件2份；?
2、验收合格书及光盘；?
3、与测绘公司签定的测绘合同原件；?
4、面积审核申请；?
5、规划许可证、总平图；?
6、机构审核建施图1套；?
7、施工许可证；?
8、营业执照、资质证书
B、其它部门需准备资料；无
七、商品房预售许可证
审批部门：成都市房管局??
审批时限：3个工作日?
收费标准：不收费
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
1、规划许可、总平；
2、施工许可；?
3、预售许可证申请表；?????
4、审核后面积报告；?
5、国土证；?
6、营业执照资质；?
7、门牌号证明；?
8、介绍信；
B、销售部需准备资料：
1、销售计划；?
2、销售价格；
备注：工程现场达到办理预售许可证进度后，先通知房管局勘察现场，资料齐备后再申报房管局，可节省办证时间。
第三部分、竣工验收阶段（4个步骤）
一、城建档案馆备案
审批部门：成都市规划管理局?
审批时限：3个工作日?
收费标准：收费，每卷115元。
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：
①、综合性文件资料
1、计委关于项目建议书批复及项目建议书（立项报告），可行研究报告及批复，
关于立项有关会议纪要、领导讲话；?
2、选址意见书、建设用地规划许可证及用地红线图、界址点成果表；?
3、征地拆迁意见，协议、方案等，政府建设用地批准书，划拨建设用地文件、
国土使用证及国有土地出合同等；?
4、工程地质勘察、水文地址勘察报告；?
5、环保、消防、卫生、人防、市政、有限光纤电视系统、园林、白蚁等审批文
件；??
6、工程监理、设计、施工、勘察合同及中标通知书；?
7、建设工程规划许可证及总平图、座标放线交接单、规划设计条件通知书；??
8、施工许可证、交纳绿化建设费等缴费证明、工程质量监督书?
9、工程验收报告、结算书、监理规划、监理细则、工程竣工总结、质量评价意
见报告；
B、工程部需提供资料：
①土建工程施工文件材料
1、开、竣工报告、图纸会审记录、设计变更、设计会审记录；?
2、工尺感洽商记录、建筑定位放线测量记录；?
3、地基验槽、地基处理记录、基槽开挖线测量资料、地基钎探记录和钎探平面
布点图、桩基施工记录、试桩记录；?
4、钢材、水泥、砖、砂、石、防水合格证、试验报告汇总表及合格证、试验报
告，构件（门窗、外墙、油漆）合格证、检验报告，预制构件出厂合格证、试验记录；?
5、土壤试验报告，单位工程混泥土抗压强度汇总表及试验报告、混泥土抗渗试
验报告；?
6、砌筑砂浆强度评定、砂浆抗压强度汇总表及试验报告，建筑工程隐蔽检查记
录；?
7、商品混泥土出厂合格证、复试报告，钢筋试验报告。
8、结构吊装试验记录、结构验收记录、沉将观测记录，基础、主题、基桩工程
验收记录；?
9、质量保证资料核查表、单位工程综合质量评定表、单位工程观感质量评定
表；??
10、基础、主体、楼?地面、屋面、门窗、装饰分部工程质量评定表；?给排水、
电、采暖、通风、空调、消防、电梯工程文字材料（1、开、竣工报告、施
工技术总结；??2、图纸会审、设计变更、技术核定单、工程洽商记录；?3、
材料、设备、产品合格证质量证明书、试验单，设备装箱单、商检证明和
说明书、开箱报告、设备安装记录、设备试运行记录、设备明细表；?4、
隐蔽工程检查记录，各专业工程试验记录，质量事故处理记录、质保核查
资料、单位工程综合质量评定表、分部工程质量评定表）。
11、竣工图
、综合图（建筑、水景、照明、道路、绿化等平面布置图）；?
、各专业（建筑、结构、给排水、电气、通讯、通风）竣工图；?
、消防、幕墙竣工文字材料及竣工图；
假设工程项目声像档案拍摄内容：
1、建设项目开工前的地形、地貌，原由建筑物的旧貌的摄像材料，典型的、比
较重要的建筑物相片资料；?
2、基础至±0阶段，基槽底部、地下室隐蔽前、±0时要布设摄测量三维标，进
行摄影形成立体像对；?
3、主题封顶段：大象的混泥土梁、板、承重柱贴有标尺的摄影相片，有代表性
结构标高9层）混泥土施工状况相片，主题封顶相片；?
4、竣工阶段：建筑物正面、侧面全景，质量事故发生部位的位移、沉降、变形
及处理的相片、摄像；
二、成勘院竣工测量
审批时限：7个工作日?
审批部门：成都市勘察设计院?
收费标准：收费（需申报图纸后根据点位、放线长度、面积进行收费）。
⑴申请材料：?
A 、公司需准备资料：总平图复印件
B 、其它部门需提供资料：无?
竣工并联审查
审批部门：成都市建设委员会?
审批时限：7个工作日?
注意事项：?
1、绿化不达标的每平米按3元收费；?
2、不修建人防地下室的按每平米28元收费；?
3、在验收申报资料时，可提前预约各部门勘察现场及审查资料，以免交件后现
场或资料不符合，发生退件。
申请材料：?
一、市建委工程竣工验收
A、公司需准备资料：无
B、工程部需准备材料：
1、成都市建筑工程竣工验收申请表；
2、?竣工验收报告
二、规划核实验收：
A、公司需准备资料：?
1、规划许可证及总平；?
2、房屋竣工验收测绘图及规划竣工测绘报告；?
3、房产测绘报告；?
4、城建挡案审核意见；?
B、工程部需准备材料：无?
三、人防工程竣工备案
A、公司需准备资料：无?
B、工程部需准备材料：?
1、市人防审核通过人防施工图全套1份；?
2、人防施工图技术交底纪要、设计变更通知、隐蔽工程记录质量保证和自检材
料、分部分项工程质量评定表等质量备案资料各1份；?
3、建设、设计、监理、施工防护设备常等单位出具的该项目人防工程质量评估
报告各1分。
四、环保验收：
先到环保局进行申报环保验收检测，检测完毕领取检测报告后在准备资料进行环保验收。
A、公司需准备资料：?
1、竣工环保验收监测报告（涉及柴油发电机、中央空调等强噪音设备项目和产
生餐饮油烟、餐饮废水项目提供）；?
2、其他项目提供无上述污染源说明）?
B、其他部门需准备资料：无
五、防雷验收：?
先到防雷局进行申报防雷验收检测，检测完毕领取检测报告后在准备资料进行防雷验收。
A、公司需准备资料：防雷装置检测报告?
B、其他部门需准备资料：无
六、有线电视系统竣工验收：
A、公司需准备资料：?
1、工程竣工文件（含竣工报告、工程竣工图纸、隐蔽工程记录、系统指标测试
记录；?
2、有线电视系统工程质量检测报告；
?B、其他部门需准备资料：无
七、消防验收：
A、公司需准备资料；无?
B、工程部需准备资料：?
1、消防施工单位资质复印件；?
2、自动消防设施维修保养合同；?
3、经建设单位签字认可的施工安装单位隐蔽工程、国定消防灭火系统、自动报
警系统、防排烟系统安装、调试、开通的记录级水系统的耐压实验报告（均
由责任人签字）；?
4、建筑内部装修材料见证取样，抽样检验报告及燃烧能证明材料、助燃性能证
明（装饰工程应提供此文件）；?
5、监测单位对国定消防灭火系统、自动报警系统、防排烟系统检测报告（只设
室内消火栓系统的建筑不作要求）；?
6、施工、监理、建设三方责任人签名认可并盖有公章钢结构防火处理详细施工
记录报告；?
7、商住楼、综合楼、办公楼等公众聚集场所及易燃易爆场所应提供竣工图2份
（以电子文档形式报送）。
八、建筑工程涉水竣工验收：?
A、公司需准备资料：无?
B、工程部需准备材料：?
1、涉水竣工图、设计变更（取、排水）；?
2、取水工程验收报告
九、卫生防疫竣工验收
A、公司需准备资料：?
1、生活用水二次供水涉水产品的?卫生行政部门许可批文；?
2、餐饮、食品生产工业、公共场所应提供建筑、通风空调、二次供水竣工图（光
盘）；?
B、工程部需准备材料：无
十、园林竣工验收：
A、公司需准备资料：?
1、规划批准总平；?
2、绿化总平?
B、工程部需准备材料：无
十一、国家安全事项验收：?
A、公司需准备资料：?
1、建筑及强弱电竣工图各1份；?
2、国家安全防范系统完成情况说明；?
B、其它部门需准备资料：无
三、建委综合备案
审批部门：成都市建委?
审批时限：1个工作日?
收费标准：不收费
⑴申请材料：?
A、公司需准备资料：?
1、建筑工程并联竣工验收意见书；?
2、城建档案进馆审核意见书（原件）?
B、工程部需提供资料：?
1、工程竣工验收备案表原件2份；?
2、施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》原件；?
3、电梯扶梯工程验收安全检验合格证；
4、工程结算书（原件，封面有甲乙双方公章和造价师资质章）。?
注意事项：?
1、项目验收完毕后，施工单位应督促质检站监督报告尽快转建委；?
2、竣工并联验收完毕后，7个工作日内需完成综合备案；
四、大产权办理?
审批部门：成都市房管局?
审批时限：7个工作日?
收费标准：不收费?
⑴申请材料：?
A、公司需准备资料：
1、成都市房屋登记申请表；?
2、营业执照或组织机构代码证（副本）；?
3、单位介绍信或法人授权委托书及经办人身份证；
?4、国有土地证；?
5、建设工程规划许可证及盖有骑缝章规划总平图；?
6、建设工程规划验收合格证；?
7、建设工程施工许可证；?
8、工程竣工验收备案表；?
9、经测绘审核归档的面积测量报告；?
10、维修基金缴存证明?
B、其他部门需准备资料：无?
注意事项：住宅及商业按照套进行填写房屋登记申请表。
成都市房地产项目报建开发流程详解
申请《建设项目选址意见书》须知
（建筑类）
??? 一、为什么要申请《建设项目选址意见书》？
??? 《中华人民共和国城市规划法》第三十条规定：“城市规划区内的建设工程选址和布局必须符合城市规划。设计任务书报请批准时，必须附有城市规划行政主管部门的选址意见书”。??? 二、哪些建设项目需要申请《建设项目选址意见书》？
1、在城市规划区内新建、扩建、改建工程项目；
??? 2、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。
??? 三、申请《建设项目选址意见书》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？
??? （一）建设单位应报送下列图纸、文件：
1、《建设项目选址意见书》申请表1份。
2、土地权属证明文件：
（1）出让、转让或划拨土地，需提供征地批准文件或供地单位供地文件（县级以上国土部门土地出让、转让或划拨意见书）1份；
（2）自有、招标、拍卖、挂牌土地，需提供相关土地权属文件（国土证、国土出让合同或划拨决定书）复印件1份（提供原件核验确认后退回）。
3、扩建项目需提供产权证复印件1份。
4、联建项目需提交联建协议1份。
5、1:500地形图6份，其中一份用蓝笔标注拟建用地范围示意图，并由供地单位或自有用地单位加盖公章。
??? 6、其它需要说明的图纸、文件等。
（二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日六天审批完毕，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
1、经审核同意的，核发盖有“成都市规划管理局”章的《建设项目选址意见书》1份；
2、经审核不同意的，将予以书面答复（盖有“成都市规划管理局技术管理专用章”的函复意见书1份）。
（三）建设单位在办理《建设项目选址意见书》应注意下列事项：1、如属工业项目或其他对周围环境有特殊要求的项目，在向规划管理部门申请建设项目选址意见书的同时，应征询消防、环保、卫生防疫等相关管理部门的选址意见。
??? 2、改建、扩建、拼建项目用地存在两个或两个以上权利人的，应征得所有权利人同意。
??? 3、凡已（在）建的建设项目需补办规划手续的，应先到成都市勘测院实测竣工图。
4、加、更名建设项目，建设单位应持成都市国土管理部门的土地批文及相关文
件重新申请“一书两证”的相关手续，报建时应退还原已取得所有审批的文件及图纸。因遗失等原因无法全部退还时，应登报声明（15日）。
5、建设单位在收到市勘测院的勘测放线资料后，应及时向规划管理部门申请办理规划设计条件（或规划设计要求）和《建设用
地规划许可证》。
6、涉及规划地铁控制线的建设项目，应征求市地铁管理部门意见；
7、涉及规划紫线范围内的建设项目，应征求市文化部门意见；
8、涉及土地整合的建设用地，应征求市国土部门意见。
申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》须知
（建筑类）
??? 一、为什么要申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》？??? 《中华人民共和国城市规划法》第三十一条规定：“在城市规划区内进行建设需要申请用地的，必须持国家批准建设项目的有关文件，向城市规划行政主管部门申请定点，由城市规划行政主管部门核定其用地位置和界限，提供规划设计条件，核发建设用地规划许可证。建设单位或者个人在取得建设用地规划许可证后，方可向县级以上地方人民政府土地管理部门申请用地……”，《中华人民共和国城市规划法》第三十九条又规定：“在城市规划区内，未取得建设用地规划许可证而取得建设用地批准文件、占用土地的，批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回”。核发《建设用地规划许可证》的目的在于确保土地利用符合城市规划，维护建设单位按照规划使用土地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理职能提供必要的法律依据。
???二、哪些建设工程需要申请《建设用地规划许可证》？
??? 1、凡新建、改建、扩建工程项目需要新征用地的；
2、用地性质或面积发生变化的建设项目；
??? 3、土地权属发生变化的建设项目；
??? 4、在城市规划区内需要办理拆迁手续的。
??? 三、申请规划设计条件、《建设用地规划许可证》需报送哪些图纸、文件和资料？取得哪些审批文件？并应注意哪些事项？??? （一）建设单位应报送下列图纸、文件：
1、规划设计条件、《建设用地规划许可证》申请表1份。
2、计划批准文件（限政府投资项目）1份。
3、市勘测院出具的勘测放线成果1套。
4、涉及规划地铁控制线的建设项目，出具市地铁管理部门的意见；
5、涉及规划紫线范围内的建设项目，出具市文化部门的意见；
6、涉及土地整合的建设用地，出具市国土部门整合土地的意见。
7、涉及航空限高的建设项目，出具规划处的航空限高要求或空军对航空限高的要求。
8、其它需要说明的图纸、文件等。
??? （二）建设单位送齐上述图纸、文件，经规划管理部门受理申请后，将在法定工作日七天审批完毕，经审核不同意的，规划管理部门将予以书面答复。经审核同意的，由规划管理部门发给建设单位下列审批文件：
?1、需要核发《建设用地规划许可证》的项目，核发以下资料：
关于房地产前期开发报建工作的认识与体会 房地产开发是一项综合性很强的系统工程。整个开发流程是从拿地前的可行性分析到项目的规划设计再到施工、经营销售最后验收交付的一个持续性过程。这个过程具有涉及面广、开发周期长、投入资金大、环节繁多等特征。其中涉及多个政府部门对每一环节的审批和监管。任何环节的变化,都可能导致项目周期拉长、成本上升等风险。因此,项目开发必须遵循一定的程序,科学地开展工作。 作为开发企业开发一个项目，报建流程贯穿于整个项目的开发流程之中，每个环节必须要经过政府相关职能部门和各相关机构的登记审核，并严格按照有关的法定程序进行。各种相关性手续及政府部门的批文是项目得以顺利开展的重要“通行证”。因此开发企业的报建流程管理工作构成了房地产企业流程管理的重要组成部分。在整个房地产项目的开发流程中，开发企业在政府各相关部门的监督管理下，通过内部各组织部门间经营活动的相互协调，并不断从政府各监督管理部门获取且反馈信息以最终完成项目开发目标，实现企业的经济效益和社会效益，报建显得尤为重要和关键。作为前期报建人，脑海中要始终强调时间管理的重要性并寻找优化报建流程中的关键路线，压缩整个项目的开发时间，提高自身资源整合能力和项目运作水平，防范并有效降低风险，增强企业的市场竞争力将是前期报建工作的核心。 作为前期报建人员日常工作中须做到“准、快”相对应的是“两拿”： 一是“拿人”。“拿人”是前期报建工作重点，关于人一定要认一个“准”字。从“拿地”到“拿证”到建设要行走于大大小小的几十个政府部门之间，最常涉及的几个部门：规划局、国土局、建设局、房管局、消防局、环保局、人防办、市政主管部门、水电燃气各主管部门，要尤为重视“准”字。这里要着重关注几门学问：一是政策解读，这些主管部门的人员可以说水平不一，学院派、江湖派、行政派鱼龙混杂。遇到懂行的交朋友拜师，遇到不懂行的咱们出主意，有条件上，没条件创造条件上。朋友帮你，一定要帮朋友想好退路。“思危、思退、思变”这是为官者的做事本质原则。业务熟练政策清晰，换位思考，他们也愿意交这样的朋友，这也是魅力所在之处。二是人脉梳理，理清这张网似乎事情就已经成功了一半，公司治理、渠道建立、“上压、下供”法等都是其精髓所在。
报建手册 2007年7月
目录 第一部分项目开发报建流程1 第二部分项目前期阶段报建流程7一、办理签署《土地使用权出让合同书》手续7 第三部分项目建设阶段报建流程10 一、办理项目地名注册手续10 二、办理《项目立项》12 三、规划局13 （一）办理《建设项目选址意见书》 13 (二)办理《建设用地规划许可证》13 （三）建设项目规划设计方案（修规）报批 15（四）办理《建设用地规划批准书》15（五）建筑设计方案报批16（六）办理《建筑工程规划许可证》16（七）办理《临时建筑许可证》(政府机构或企业申报) 17（八）办理《临时建筑许可证》(私人申报) 18（九）建筑物室外装饰工程设计方案报批18（十）“一书两证”及附件变更遗失补发18（十一）办理《建设工程规划验收合格证》19（十二）办理房屋拆迁许可证、房屋拆迁公告20（十三）规划设计单位资格认证21四、市建设局22 （一）建设工程保证安全施工的措施备案22（二）建设工程缴费指南25（三）房屋建筑和市政基础设施工程（施工和监理）合同、保函备案指南29
（四）房地产开发项目手册备案指南15（五）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证32（六）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证34（七）建筑工程（新建和既有建筑装修、加层、扩建、改建）施工许可证39（八）房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查备案指南43（九）房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案指南49（十）工程合同纠纷调解申请指南 52（十一）房地产开发项目转让备案指南53（十二）商品房预售广告备案指南54（十三）商品房预售楼款用款申请指南56（十四）商住用地办理商品房预售许可情况说明58（十五）商品房预售许可指南59（十六）商品房预售许可证变更、延期指南61 五、城市管理局63 六、人防办76 七、消防局79 八、房管局82
房地产项目开发报建报批流程概述-----------------------作者：
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房地产项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上
2003年12月29日
项目开发流程 一、土地使用权的取得 1.取得方式 1)行政划拨 2)协议出让 3)招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4)转让 2.流程示意（以拍卖为例）
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说 明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环 境、区域竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预 测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传 统、背景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标；
市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理 第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤）一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；市发展和改革委员会、市防震减灾局
收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件； 4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。 注意事项： 1、建设单位应在1年，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料， 否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年，应向国土局申请办理土地 使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自 行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期延期。 三、方案图审查
开发报建流程及细则
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到下一步的施工、销售、验收等等，这个过程一般最少需要2到3个月，往往要和规划部门反复修改，来回修改才能通过。 4、管线综合审查、排水许可证 管线综合审查是规划部门的专业审查内容之一，包括三大项：小区给排水管线、强电线路、弱电线路，这三项综合起来考虑，根据各项设计规范科学统筹安排，放到同一张图纸上。给排水就是怎么引自来水进小区，然后怎么把生活污水和雨水排出小区；强电就是生活用电，线路从哪里进，怎么上楼，怎么进门；弱电的内容则很多，如有线电视线、各类通讯线路、网线、内部监控线路等等。上述这三项线路从科学上考虑应从地下走，从地下穿进各栋单体再连接进入各家各户。 管线的接入或引出往往受外部环境的影响较大。比如高压电线的接入口，一开始谈好了，
房地产开发全流程及详细报 建流程 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单 体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。
（4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。 （6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑 工程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建 图，送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防 工程的立项申请报当地人防办部门审批通过。 ?到当地经济委员会缴纳新型墙体改造费和散装水泥费。 ?到当地城建档案馆签订建设工程档案移交协议书。 ?到当地建设局质监站签订建设工程质监协议，缴纳工程质监费。
序言 《房地产开发前期手续报建流程》一书的写作完成,是作者多年从事房地产开发报建工作的知识、经验和感悟的总结，它的完成为我们提供了可以参考、学习、实际应用的工作指南，不可多得的“范本”工具书。 作者通过言简意赅，通俗易懂的文字描述，把看似一头雾水、杂乱无章的报建流程，叙述得层次分明，条理清晰，有章可循。该书在体例编排上，主要是根据作者多年的从业经验，依据国家和地方现行的政策、法规和相关规定，将报建流程中，所涉及到的政府相关职能部门、报建的先后次序，进行了系统的排列组合，做到按图索骥，事半功倍。该书从报建专业知识上看，准确翔实；从实用性上看，简明实用；从时效性上看，做到了符合实际；对房地产开发报建工作，提供了程序上的工作指导。 作者勇于创新，敢为人先的写作，填补了目前房地产开发报建领域无参考借鉴，说明文字的空白。 衷心希望，《房地产开发前期手续报建流程》一书能够成为有志从事房地产开发报建工作人士的良师益友。 中冶新奥（长春）房地产开发有限公司总经理： 二00八年八月
目录 房地产开发前期手续报建流程图 编者按 第一章土地审批事项-------------------------------------------------1 1.1通过拍卖方式取得国有土地使用权-------------------------------1 1.2建设用地批准书-----------------------------------------------4 1.3国有土地使用权证---------------------------------------------6 1.4土地利用验收审批---------------------------------------------8 第二章规划审批事项------------------------------------------------10 2.1建设用地规划许可证------------------------------------------10 2.2建设工程规划许可证------------------------------------------12 2.3建设工程定位、验线合格通知书--------------------------------15 2.4建设工程规划管理移交单--------------------------------------17 2.5建设工程竣工规划核实通知书----------------------------------19 第三章建委审批事项------------------------------------------ -----21 3.1工程报建------------------------------------------------——21 3.2招投标管理、入场交易审批------------------------------------23 3.3造价管理审批------------------------------------------------25 3.4节能设计审批------------------------------------------------26 3.5质监管理审批------------------------------------------------27 3.6“双拖欠”审查----------------------------------------------29 3.7安监管理审批------------------------------------------------30 3.8监理备案管理审批--------------------------------------------32 3.9 勘查设计审批-----------------------------------------------33 3.10执法监察审批-----------------------------------------------35 3.11城市基础设施配套费缴纳证明---------------------------------36 3.12一次性缴费审批---------------------------------------------37 3.13 建筑工程施工许可证----------------------------------------39 3.14“住宅质量保证书”及“住宅使用说明书”---------------------41 3.15房地产开发资质证书-----------------------------------------42 3.16商品房预、销售审查意见书-----------------------------------45 第四章房地审批事项------------------------------------------------47 4.1建设工程产权产籍管理意见书----------------------------------47
一项目开发流程及内容 （一）项目开发流程 （二）项目开发流程内容 1、土地获取 深圳目前已基本采用招拍挂卖的方式，此阶段主要是地块信息的收集、分析，对地块开发方向进行可行性研究分析。 2、立项筹备（项目方案设计阶段） （1）凭土地出让合同到规划局规划技术处申报，规划测绘队测绘后，取得建设项目规划红线图，进行放点确位，报项目名并注册。 （2）选定各类专业服务机构，首先选定其专业的策划代理公司，以市场需求出发，完成项目前期的策划工作，并协助完成项目规划设计的要点；然后选定规划设计单位。 3、报批报建 （1)提交可行性研究报告和立项申请，到计划发展委员会申请立项； （2)将总体规划方案报规划局规划管理处审批，通过后领取建设用地规划许可
证（总体规划通过后如一次规划分批实施，将分期实施详细规划和相应单体建筑设计报规划局规划管理处审批。） （3)在项目签订土地出让合同、取得立项批文和建设用地规划许可证后到当地民政局地名管理办公室申报地名。 （4)上述手续完毕，到规划局规划管理处申领建设工程规划许可证。 （5)在项目的总体规划设计审查通过以后，由规划设计单位对整个项目的所有专业管线（包括：供电、自来水、燃气、电信、有线电视、路灯，市政道路、雨污水管网）进行管线规划设计，设计方案送规划局的市政规划管理处审核，通过后，将管线规划图送上述各专业部门听取各部门意见，然后由建设单位会同规划局的有关人员召集各专业部门召开管线规划协调会，将所有专业部门的意见形成会议纪要，以防止各专业管线在具体实施中相互扯皮，管位相撞。（6)到各规费收缴部门报审、缴费，具体手续办理如下： ?将报批的范围内所有建筑单体图纸报当地消防部门进行消防审查，取得建筑工 程消防意见书。 ?到当地建设局计划财务处缴纳建设规费。 ?到当地教育局计划财务处缴纳教育设施附加费。 ?到卫生防疫站进行工程卫生防疫审查，缴纳卫生防疫检测费。 ?与当地房管局白蚁防止所鉴定白蚁防止协议，缴纳白蚁防止费。 ?按整个建设项目规划的绿化率规定专门对项目进行绿化设计，将绿化报建图， 送园林管理局审批。 ?按当地的人防配套要求，做项目的人防规划，然后将所做的人防规划和人防工 程的立项申请报当地人防办部门审批通过。
成都市房地产开发项目报规，报建流程 目录 第一部分：立项、前期规划报建手续 1、立项 2、设计条件、用地许可证 3、方案图审查规划许可证 第二部分：前期施工报建手续 1、项目卡 2、报建费 3、机构施工图审核 4、建筑工程设计审查、备案及施工许可证并联审查 5、预售面积预测 6、预售面积审查 7、商品房预售许可证 第三部分：竣工验收阶段 1、城建档案馆备案 2、成勘院竣工测量 3、竣工并联审查 4、大产权办理
第一部分：立项、前期规划报建手续（4个步骤） 一、立项 收件部门：市政务中心发展改革窗口 审批行政部门；成都市发展和改革委员会、成都市防震减灾局 收费标准：不收费 申请材料企业投资项目核准公司需准备资料： 1、项目申请报告； 2、当年年检的营业执照或单位法人证、组织机构代码证； 3、规划局出具的项目规划意见（用地许可证=设计条件、国土出让合同）； 4、国土局出具的项目用地意见； 5、20-35%银行开具资金证明（资金证明一般一个月期限）， 6、窗口领取表格其他部门需准备资料；无 二、设计条件、用地许可证 审批行政部门；成都市规划管理局 审批时间：1个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、《设计条件、用地许可》申请表； 2、1：500红线图； 3、土地权属文件；
4、测绘单位出具的用地界址测绘成果1套； B、技术部需准备资料： 1、叠加用地界址信息和规划控制信息的红线图1：500（或1：1000）5份。注意事项： 1、建设单位应在1年内，向规划部门报送建筑设计方案及有关文件、资料，否则规划设计条件自行失效； 2、建设单位取得《建设用地规划许可证》1年内，应向国土局申请办理土地使用批准文件。如因故超期又未申请延期的，《建设用地规划许可证》自行失效。需延期的建设项目，应持取得的审批文件在有效期内延期。三、方案图审查 审批单位：成都市规划管理局 审批时间：15个工作日 收费标准：不收费 ⑴申请材料： A、公司需准备资料： 1、建设工程设计方案送审单。 B、技术部需提供资料： 1、建设工程方案总平图5份； 2、建设工程设计方案2套； 3、日照分析综合计算图； 4、 A3幅面效果图2份 注意事项： 1、方案设计时必须一次设计到位，设计中对不确定的因素应事先与规
房地产项目报建报批流程 一、土地手续办理 1、土地出让合同；通过出让的方式取得土地使用权并签订土地出让合同； 2、土地用地勘测图。 3、建设用地批准书 4、土地契税、地税完税证明（财政局、地税局） 5、土地登记申请，审核发土地使用权证。 二、规划手续 1、项目总平面规划，规划设计方案申报经规委会通过后，发规划批文，按规划批文办理建设用地规划许可证。 2、建设工程规划许可证，根据总平面图规划，进行项目建设工程单体初步设计，申报单体工程规划许可证。 3、交纳规划技术服务费、配套费等，办理城建档案馆移交合约。 三、项目发改立项 1、项目申请报告 2、项目规划批文、总平面规划图 3、环境影响评价 4、抗震设防 5、办理完以上资料后报发改委审批后发立项批文。 四、工程施工手续 1、场地三通一平，达到场地平整，水、电、路通具备施工条件。 2、工程勘察，设计。根据单体工程规划具体要求进行勘察，勘察单位出详细勘察报告后，设计单位进行设计出施工图。 3、图纸设计审查；工程施工图审查（建委审图中心）、消防设计审图（消防局）、防雷设计审核（气象局）、人防手续（人防办）。 4、工程报建，勘察现场。 5、办理工程施工、监理招标，确定施工、监理单位，发中标通知书，签订施工。监理合同。 6、前期绿化设计，办理绿化审批手续。 7、建设工程质量监督手续及建设工程安全监督手续。 8、建筑垃圾处置、商混供应合同。 9、交纳相关费用，社会劳动保障费、开发管理费等。 10、申办建筑工程施工许可证。 五、工程建设阶段 1、临时设施规划办理，规划放线验收工作。 2、开工建设，进行工程质量控制、成本控制、进度控制。 3、配套工程施工建设。 4、房屋面积测绘，办理房屋预售手续（房管局）。 5、签订销售合同。 六、工程项目竣工验收交付使用 1、建设项目单体工程验收。
目录 第一章开发中心职能概述 (2) 第二章规划建设工程类 (3) 第一节规划建设项目的主要内容概述 (4) 第二节规划报建工作程序及流程 (6) 第三节规划建设项目的工作要点及注意事项 (55) 第四节绩效考核标准 (59) 第三章用地类 (60) 第一节阶段性程序简述 (60) 第二节工作重点事项 (63) 第三节相关工作办理程序 (67) 第四章配套类 (93) 第一节阶段性程序简述 (93) 第二节工作重点事项 (95) 第三节相关业务办理程序 (98)
第一章开发中心职能概述 一、开发中心在办理开发报建业务过程中涉及的政府职能部门较多，包括有市（区）规 划局、市建委（区建设局）、市（区）国土房管局、市（区）质监站、市（区）安监站、市劳保办、建设工程交易中心、区余泥所、市自来水公司（区供水所）、市（区）供电局、市政园林局、环卫局、电信局、邮政局、环保局、区公安分局、公安消防局、卫生防疫站、人防办、地名办等政府职能部门。 二、根据主要涉及的政府部门划分，开发中心开发报建体系划分为三大类： （一）规划建设工程类： 主要负责房地产开发项目各项建设工程的报建验收工作，规划报建主要包括：建设项目预审选址、申请规划设计要点、申领总平面及修建性详细规划的批复、办理综合管线规划和单体方案送审工作、取得环保、人防、消防、卫生学等专业审批意见、申领《建设工程规划许可证》。 规划报建阶段完成后，办理建设工程施工手续，主要包括：申领建设工程施工监理邀请招标核准书、办理施工监理招标工作、缴交劳保金、申领余泥排放证、对施工图进行审查并办理节能备案及施工图审查备案、办理建设工程质量及安全的监督手续，最后申领《建筑工程施工许可证》，完成建设工程的施工手续。同时办理商品房预售等手续 建设工程竣工后，要进行各项验收手续，包括规划验收，取得《建设工程规划验收合格证》，办理环保、人防、消防、卫生学等各专业验收，收集建设工程各项验收资料报请竣工验收备案。最后办理商品房的确权。 （二）用地类： 主要负责办理房地产开发项目用地手续的办理，包括建设用地的预审、报批手续，建设用地的拆迁补偿、有偿使用等手续，取得《建设用地批准书》及《国有土地使用证》等有关证照。 （三）配套类： 主要负责办理房地产开发项目配套设施的报批工作，包括施工现场通水、通电、通路的报批，各期工程管线施工的报批和验收，小区命名和通邮的申报，公建配套用房的移交等。
. . . 项目开发报建报批流程 前言 本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。 需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且规范操作的开发商。 作为内部交流和分享的机会，我们期待大家批评及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！ 此致 敬礼 营销策划部敬上 2003年12月29日
. . . . . word. .. 项目开发流程 一、 土地使用权的取得 1. 取得方式 1) 行政划拨 2) 协议出让 3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采用挂牌拍卖的方式 4) 转让 2. 流程示意（以拍卖为例） 现场勘察， 收集相关资料 信息的初步 收集、分析 确定竞拍价、竞 拍人、叫价原则 获取土地出让信息 及相关规划指标（一般1-3个月前，政府予以公布即挂牌） 组建竞投小组，购买标 书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员） 测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采用假设开发法进行计算） 办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。 竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。 获得土地使用权限 办理相应的土地产权转移变更登记手续
3.细节阐述 1)信息资料部分 A.招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）； B.现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域 竞争楼盘资料； C.前期研究报告包括：市场相关数据、动态和发展趋势预测，项 目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析； D.参拍发展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背 景资源等； 竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参与竞拍）； 2)前期可行性分析（机会可行性分析2） 一般采用假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，发展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价； 地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润 1生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理； 2可行性分析可大致分为三个阶段： 1.机会可行分析阶段：确定投资方向，提出开发目标； 2.初步可行性分析阶段：确定项目的开发前景及定位方向； 3.最终可行性分析阶段：对项目进行市场论证、经济和技术分析，预算分析、资金安排；
房地产开发项目申报流程 根据我国当前法律、法规、规章～房地产建设项目的行政许可程序一般共分六个阶段: ,1,选址定点, ,2,规划总图审查及确定规划设计条件, ,3,初步设计及施工图审查, ,4,规划报建图审查, ,5,施工报建, ,6,建设工程竣工综合验收备案 一、选址定点阶段。此阶段一般办理以下事项: 1、计委审查可行性研究报告和进行项目立项 2、国土资源局进行土地利用总体规划和土地供应方式的审查 3、建委办理投资开发项目建设条件意见书 4、环保局办理生产性项目环保意见书,表, 5、文化局、地震局、园林局、水利局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 6、规划部门办理项目选址意见书 二、规划总图审查及确定规划设计条件阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、人防办进行人防工程建设布局审查 2、国土资源局办理土地预审 3、公安消防支队、公安交警支队、教育局、水利局、城管局、环保局、园林局、文化局对建设工程相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对规划总图进行评审～核发《建设用地规划许可证》 5、规划部门确定建设工程规划设计条件
三、初步设计和施工图设计审查～此阶段办理以下一般事项: 1、规划部门对初步设计的规划要求进行审查 2、公安消防支队对初步设计的消防设计进行审查 3、公安局交警支队对初步设计的交通条件进行审查 4、人防办对初步设计的人防设计进行审查 5、国土资源局进行用地预审 6、市政部门、环保局、卫生局、地震局等相关部门对初步设计的相关专业内容进行审查 7、建委制发初步设计批复～并对落实初步设计批准文件的要求进行审查 8、建委对施工图设计文件进行政策性审查～根据业主单位意见～核发技术性审查委托通知单 9、建委根据施工图设计文件审查机构发出的《建设工程施工图设计文件审查报告》～发放《建设工程施工图设计文件审查批准书》 四、规划报建图审查阶段～此阶段办理以下一般事项 1、公安消防支队进行消防设计审查 2、人防办进行人防设施审查 3、建委、市政部门、园林局、环保局、卫生局按职责划分对相关专业内容和范围进行审查 4、规划部门对变更部分的规划设计补充核准规划设计条件～在建设单位缴纳有关规费后～核发《建设工程规划许可证》,副本, 五、施工报建阶段～此阶段办理以下一般事项: 1、建设单位办理施工报建登记 2、建设方对工程进行发包～确定施工队伍。招标类工程通过招标确定施工队伍～
房地产开发报建流程 1、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复文件 土地证、建设用地规划许可证以及规划要点批复文件，是进行房地产开发的前提。简单说，土地证由国土部门颁发，是土地权属证明，载明了土地用途及使用期限；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据；规划要点批复文件由规划部门颁发，是确定土地使用强度指标的法律依据，如容积率、建筑密度、停车位配置要求以及现在对小户型比例限制要求等，这些指标都在这个批复文件里体现出来。 一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点，颁发了建设用地规划许可证之后，才能领取土地使用权证。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金，才能在土地证上载明土地用途及使用年限。 以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。 2、立项、环境评估、 项目立项主要考察的是项目的投资额及可行性。目前全国各地由于市场经济的深度不同，所以在这方面的管理上也不尽相同。有些地方基本上不太管，有些地方则管得非常严。立项到底需要什么材料也没有明确的规定。立项与其他程序的先后关系也是不确定的。譬如最近国家的政策，要求先把环境评估搞了，再回头来立项。这是基于加强环境保护促进可持续发展的考虑。但在很多地方，环评的一项主要前提材料就是立项批文。立不了项根本做不了环评。目前为止，很多公司都是建设项目上马后，基本上都是直接去这些部门，譬如去计划部门，就让他们给我推荐可行性研究报告的编制公司，去环保局，就让他们给我推荐环境评估报告的编制公司，然后让这些公司负责把这些手续办下来。 3、总平面图审查 这个阶段就是审查小区的总平面规划图纸，也就是审查小区的建筑物是怎么排布的，每栋单体建筑有多高，有多大，各栋单体建筑之间怎么间隔，间距是多少，日照够不够，总容积率是多大，有没有超过规定的容积率，建筑密度是多少，进出小区的道路怎么安排，是不是符合消防规范，这些东西都是与设计院对接。 总平面图审查在整个开发报建过程中最具技术含量，它直接关系到
房地产开发报建流程及潜规则指南[全] 中华人民共和国城乡规划法将于明年1月1日实施，作为曾经的房地产管理部门的小混混以及现在的下海流浪人员，我看了其中与房地产开发报建有关的内容，有些感慨，在这里讲一讲。 涉及房地产管理的各大部门之间的恩怨由来已久,我想到哪里就讲到哪里吧。下面基本上是按照报建的先后顺序来说。 １、土地证、建设用地规划许可证、规划要点批复阶段 土地证和建设用地规划许可证这两个证,加上规划要点批复,是进行房地产开发的前提.但是,这几样东西领取的先后顺序,非常的有学问。有经验的同志,一看这几样东西的发出时间，基本上就可以判断出地块背后的故事。这三样东西涉及到国土部门和规划部门旷日持久的权力斗争。目前我国法律也没有很好的规范这个问题。 恩,简单的说一下,土地证由国土部门颁发，是土地权属证明,载明了土地用途及使用期限(只是载明）；建设用地规划许可证由规划部门颁发，是核定土地用途及用地界线的法律依据;规划要点批复由规划部门颁发,是确定土地使用强度指标的法律依据,如容积率啊建筑密度啊停车位配置要求啊这些指标都在这个批复里体现出来,包括现在的那个小户型比例限制要求，也会在这个文件里体现出来。
一般来说，一块地，必须要由规划部门核定规划要点,颁发了建设用地规划许可证（以下简称地规证）之后，才能领取土地使用权证。这绝对应该是必须的程序。因为国土部门必须依据规划部门核定的土地功能及土地使用强度，才能计算出土地出让金,才能在土地证上载明土地用途及年限。 但是呢，在现实中呢,这个想法只能是理想状态。因为首先，很多地方的国土部门在出让土地的时候，根本不考虑规划,直接就整块出让了。然后给人家办出商住用地土地使用权证。这种让人无法理解的土地出让模式一度非常盛行。然后受让了土地的开发商,再去规划部门软磨硬泡，无论是修改规划也好，还是根本没有规划都好,反正，我的土地出让金是已经交了，剩下的事情你规划部门得给我搞定。 我不是批评这种土地出让模式容易滋生腐败。要知道,我国正式搞土地出让也只不过是从１990年开始的,而以公开交易的形式搞土地出让，甚至都只是从１997年才正式开始。而北京第一块公开交易的土地，是到2０00年之后才上市的。我只不过是说,我国在这个问题上缺乏经验,国际上也没有什么可供借鉴的模式。因为我国的房地产管理体系那绝对是全世界独有的。愤青们不要在这里给我指三道四。我在这个行业浸了这些年了，起码我个人觉得,把我放到９0年代的背景里面去，我也想不出更好的土地交易模式。城市规划这个概念一直到现在都还没深入人心，更何况当时呢。 不过无论如何,这种土地交易模式现在已经只是历史了。
页脚内容 建设报件流程图及报件资料（房建及市政项目） 1、发改委立项或者备案 2、规划选址意见书 3、规划用地许可证 4、规划方案审查预审 附1、环评咨询意见（区环保局办理） （委托环评单位按环保局要求制作 环评报告并取得环保局的批复） 建委初设 消防初设 5 7、建委初设审查 绿化初设 防雷初设 市政委 人防初设
8、建设工程规划许可证（规划局） 9、施工许可证 10、办理竣工验收手续（同时办理施工审查备案）（建委）（红色字体为房建必备项） 页脚内容
建设报件流程图及报件资料 一、发改委立项或者备案 1、同意某地块农转非安置房开展经济适用房项目前期工作的通知（市国土局）（仅经济适用房需要办理） 申报资料： 1、区政府向市国土局的函告 2、区房管局的请示 3、建设单位申请 4、土地权属证明 5、符合控规要求的证明（区规划局办理） 6、建设单位营业执照、资质证书 7、经办人身份证明材料 批件时效：全部资料递交后二十个工作日内核发批文。2、发改委立项或者投资备案 申报资料： 1、备案申请 2、企业营业执照 3、组织结构代码证 4、项目前期工作通知 批件时效：全部资料递交后二个工作日审核批准。 本阶段所需工作日为二十二个。 二、规划选址(国有投资且以划拨方式取得国有土地使用权的才办理，以招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权直接办建设用地规划许可证) 1、规划选址申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印
件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份） 4、1：500——1：1000现状地形图(勘测室盖章现状章的)及光盘 （图原件1份、光盘只是现状图,没有红线的） 5、国土红线图或国土证（复印件1份） 批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。 三、建设用地规划许可证 （一）通过招标、拍卖、挂牌方式取得国有土地使用权（出让） 1、建设用地规划许可证申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印 件、身份证复印件、介绍信原件）（各1份） 4、1：500——1：1000现状地形图及电子文档（含地下管网）（原件1份） 5、《国有土地使用权出让合同》及附图（复印件1份） 6、发改委批准、核准或备案文件（复印件1份） 批件时效：五个工作日内受理回复，全部资料递交后二十个工作日内审核批准。 （二）以划拨方式取得国有土地使用权（划拨） 1、建设用地规划许可证申请表（原件1份） 2、书面申请（原件1份） 3、申请人身份证明材料（营业执照复印件、资质证书复印