市别墅项目市场调
查报告
南通市别墅项目市调报告
目录
一、环境篇
1、城市结构(图)
2、城市总述
3、城市总体规划
二、市场篇
1、宏观住宅市场
2、微观市场分析
三、定位篇
四、项目篇
1、地块分析
2、SWOT分析
3、项目建议
连云港市
徐州市
—
——— 南通城市结构图
2、城市总述
1) 南通经济发展与地位
◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超
过了10%, 突破17.4%;
◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金
三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献
沿海经济发展轴:形成以
海安、如皋城镇圈:
现状:经济发展一般,农业开
掘港、长沙城镇
圈:
沿江经济发展
南通市城市圈:
现状:经济实力最强,市域
汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡
与南京;
◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的
基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ;
◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的
城乡结构与产业结构。
2)南通在长江三角洲的优势:
◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高;
◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应;
南通在长江三角洲的劣势:
◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低;
◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
3)人口结构与消费水平
◇年末,南通市共有人口770.86万人,其中南通市区人口85.36万人,占全市人口的11.1%;
◇全市农业人口比重依然较高,城镇化率为31.1%,海安、如皋的城镇化率在25%左右,启东与海门的非农业人口比重仅为15.2%、17.3%;
◇南通市全社会固定资产投资与消费品零售总额在以后增幅加快,人均GDP与城市居民人均可支配收入也以10%以上的速度增长。
4)产业结构与规划
◇南通在最近几年产业结构升级速度较快,第一产业比重逐年下降,工业在国民经济中的比重最高;
◇按照规划,南通市区将形成”一主”:国家级南通经济技术开发区;”二副”:崇川、港闸两个省级开发区;”二带”:沿江、沿河产业带;”六口”:陈桥、横港等6个道口经济板块;”十区”:陈桥、幸福、闸东等10个工业集中区的产业布局结构;
◇南通特色产业(如,纺织服装、精细化工、船舶制造)正逐渐形成聚集效应,这将有助于南通在长三角开发中实行”错位竞争”,打造上海扩散产业的协作基地,以及长三角的加工基地。
5)交通布局与规划
◇公路:已建成204国道、宁通高速、沪嘉浏高速、沿江高速、苏嘉杭高速、连通高速;
◇铁路:新长铁路南通段、宁启铁路、沪通铁路、南通铁路港口支线
◇大桥:苏通长江大桥、崇启大桥、崇海大桥
◇港口:南通港, 与世界上65个国家和地区的199个港口通航,江海岸线绵延430多公里。在建洋口港是江苏唯一可建10万吨至20万
吨级国际性深水大港的理想港址,将形成江苏最大的出海入陆通
道。
3、城市总体规划
南通市以主城区和开发区为基础,相向靠拢,两头延伸,形成沿江带形
发展的态势。
远景进一步向东南发展延伸,与通州、海门相向发展,形成沿江”组群式”城市结构。
港闸区传承国际资本和民间资本转移,辐射苏北的门户,以工业和商贸为主的现代化北城区;以发展电力、钢铁、造纸、建材、纺织、电子、医药化工为主,居住、公共设施相应配套的城市组团。
主城区是全市的政治、经济、科技、文化、金融、贸易中心。原有工业用地进行调整、改造,形成生活居住全面配套的综合性城市组团,包括老城区和新城区。
开发区是新兴的城市门户,以发展现代纺织、精细化工、出口加工、电子等高科技产业为主;配套居住板块。
江海港区以发展大运输量、大用水量的港口工业和仓储业为主的新区。
二、市场篇
1、宏观房地产市场
一)南通房地产业发展现状
南通的房地产业是随着经济体制改革和国民经济的发展而逐步建立和发展起来的,经历了一个从无到有、从小到大的发展过程。
(一)房地产开发企业现状
1、房地产开发企业小型化、主体多元化趋势明显
到底,全市共有房地产开发企业354家,从资质等级看企业呈小型化,三级以下的企业占绝大多数。拥有一级资质的企业为1家,二级资质
的企业43家,三级资质的企业180家,四级资质及以下的企业130家。
从登记注册类型看企业主体呈多元化,内资企业占绝大多数。内资企业为322家,其中:国有企业为12家,集体企业为10家,有限责任公司为107家,股份有限公司为15家;外资企业为32家,其中:港澳台商投资企
业19家,外商投资企业13家。
2、房地产开发企业集中度明显
南通房地产开发企业企业集中在市区和南部地区,到底,市区为164家,占全市的46.33%;海安为37家,占全市的10.45%;如皋为26家,占全
市的7.34%;如东为16家,占全市的4.52%;通州为27家,占全市的7.63%;海门为48家,占全市的13.56%;启东为36家,占全市的10.17%。
(二)房地产开发投资现状
1、投资总量扩张,增速波动较大
作为一个新兴行业,房地产业投资呈快速增长态势,已成为南通全社会投资的重要组成部分。”十五”期间,是南通房地产业发展较快的五年,投资总量持续扩张,完成投资连创新高(图2)。房地产开发投资由的33.13亿元,发展到的80.05亿元,五年间累计完成投资256.85亿元,年均增长24.68%。
”十五”期间,南通房地产开发投资摆脱”九五”中前期的持续下降,并继续”九五”后期的快速增长势头,但期间由于受企业改制以及国家宏观调控政策的影响, 房地产投资增速由的增长26.89%回落到增长8.54%; 受项目清理等国家宏观调控政策的影响,速度比回落11个百分点; 南通房地产投资在国家宏观调控中继续发展,投资增速达到34.79%,创”九五”以来的最高。
2、商品房施工、竣工规模快速扩张
在房地产开发投资快速增长的同时,商品房施工、竣工规模也快速扩张。”十五”期间,南通累计施工房屋面积2806.36万平方米,比”九五”期间增长85.64%,其中施工住宅面积2307.44万平方米,比”九五”期间增长92.47%。
”十五”期间,南通累计竣工房屋面积1198.43万平方米,比”九五”期间增加319.94万平方米,增长36.42%,其中竣工住宅1014.11万平方米,比”九五”期间增长37.95%。新开工面积的大幅下降,造成
竣工面积出现较大幅度的回落(图3)。”十五”期间,全市竣工住宅81165套,其中建成22398套,单套住宅平均建筑面积为124.69平方米,比提高19平方米。
3、房地产开发高层化、城郊化趋势明显
近几年,南通高层建筑明显增多,房屋高层化趋势明显,”十五”期间南通累计施工十一层及以上高层建筑293.98万平方米,占房屋施工面
积的10.48%,其中施工十一层及以上高层建筑141.86万平方米,同比增长121.9%,占房屋施工面积的15.95%,比提高11.55个百分点。市区施工十一层及以上高层建筑 112.73万平方米,同比增长155.1%,占比达到23.9%,比提高 17.44个百分点。
近年来南通国民经济持续快速发展,城市化进程不断加快,给房地
产业的发展提供了前所未有的发展空间,再加上旧城改造的基本结束,以
及市中心土地资源的稀缺,房地产开发向城区外围拓展,住宅建设日趋城
郊化。”十五”期间,市区随着行政中心的搬迁和建设,新城区建设成为
房地产开发的亮点,天安花园、天都花园、前锦花园、五山公寓等一个个小区建成交付使用,凤凰莱茵苑、新城小区、中南世纪新城、兆丰嘉园等大盘纷纷开工建设, 市区的新区在建房屋施工面积达到102.01万平方米,占市区房屋施工面积的21.63%,其中新开工面积达到了92.58万平方米,占市区新开工房屋施工面积的35.06%。
4、房地产开发投资结构趋于合理
南通房地产市场经过多年市场经济的洗礼,已逐渐成熟,企业开发
围绕市场需求,投资的结构渐趋合理,形成了以住宅为主、商务为辅的投
资格局。统计数据显示:全市房地产开发投资中,住宅施工面积已达734.18万平方米,同比增长44.96%,占全市房地产开发施工面积的
82.55%,比重比提高3.4个百分点;办公楼、商业营业用房施工面积分别达到27.34万平方米、108.10万平方米,所占的比重分别为3.07%、
12.15%,比重比分别提高0.9个百分点与回落2.3个百分点。从全市房地产开发房屋施工类型比例及所占比重变化看,全市房地产开发仍以住宅投资为主,但商用房、办公楼等商务房建设也有相应的变化,与城市发
展、市场需求相适应。
(三)房地产销售市场现状
1、销售增长较快,期房成为市场主要销售形式
房地产市场需求增加,销售看好。1998年以来,商品房销售面积以年均15.27%的较快速度增长。”十五”以来,全市累计销售商品房屋面积1098.99万平方米,比”九五”期间增长72.01%,其中销售住宅980.24万平方米,比”九五”期间增长69.21%。全市销售商品房屋面积302.92万平方米,同比增长32.71%,其中销售住宅267.46万平方米,同比增长35.84%。
今年上半年全市商品房销售面积176.22万平方米,按新口径推算,同比增长18.58%,其中商品住宅销售面积152.4万平方米,同比增长
19.96%。从房屋销售形式来看,上半年全市现房销售面积21.91万平方米,
同比下降54.08%,期房销售面积154.30万平方米,同比增长52.92%,期房销售面积占商品房销售面积的87.56%,同比提高19.7个百分点。
2、商品房市场活跃,个人消费成为市场主体
随着住房体制改革的推进和居民住房需求的增加,特别是”十五”时期全市经济增长,人均收入水平提高,使居民改进住宅的需求相当旺盛,个人购房比重相应上升,个人逐步成为房地产市场的消费主体。 ,全市商品房销售面积为302.92万平方米,实现销售额76.61亿元。在商品房销售中,个人购买面积达到300.41万平方米,实现销售额75.76亿元,分别占销售总量的99.17%和98.89%,比分别提高7.2和11.1个百分点。
3、商品房价格上涨,住宅价格快速上扬
”十五”期间南通商品房价格上涨较快, 商品房平均价格达到2578.7元/平方米,比上涨1189.8元/平方米,年均上涨13.17%。其中住宅平均价格由的1298.42元/平方米,上涨到的2419.58%,年均上涨12.16%。
今年上半年全市商品房平均价格为3351.49元/平方米,同比上涨21.65%,其中住宅平均价格为3061.68元/平方米,同比上涨20.84%。市区商品房平均价格为3971.98元/平方米,同比上涨17.75%,其中住宅平均价格为3899.1元/平方米,同比上涨20.19%,剔除低价位商品房影响,市区商品住宅平均价格为4091.44元/平方米。
今年二季度市区二手房重点调查资料显示:二手房住宅平均价格为4411元/平方米,比一季度上升348元/平方米。从样本控制点价格抽样报告情况看,平均价格超4000元/平方米的样本控制点占全部样本控制点的77.8%,其中5000元/平方米以上的样本控制点占19.4%(表1)。
二)制约房地产企业可持续发展的因素分析
南通市房地产业总体发展态势良好,开发投资不断创出新高,市场持续旺销,房地产业快速发展,并逐步走向规范与成熟,但在具体运行过程中还存在一些不容忽视的问题,应引起重视和关注。
(一)资质等级偏低
在房地产开发企业中,实力强、规模大的企业比重偏小,近九成企业资质等级偏低。末,资质等级为三级及以下企业310个,占全部企业个数的87.58%,一、二级企业个数分别仅有1个和43个,分别仅占0.3%和12.14%。从市场占有份额来看,一、二级企业的投资总规模分别只占全部的1.27%和26.01%,三级及以下企业占有近八成的市场份额。企业规模偏小,容易在激烈的竞争环境中被淘汰。
(二)负债率偏高
房地产业是资金密集型产业,由于企业实收资本少,不得不举债度日。末,全市房地产开发企业共拥有资产327.08亿元,其中负债257.47
亿元,平均每个企业负债7273万元,企业资产负债率高达78.72％,其中
资质等级为二级、三级的企业资产负债率分别为81.62％和80.22％。企业负债偏高,包袱较重,企业可持续发展的动能不足。
(三)商品房空置面积较多
底商品房空置面积总量达到67.99万平方米,同比增长10.71%,
其中住宅为44.87万平方米,同比增长33.11%,占空置面积总量的65.99%,其它空置分别为:办公楼为3.19万平方米,商业营业用房为18.58万平方米,其它房屋为1.35万平方米。空置面积过多,一方面会造成社会资源的浪费,另一方面也会占压资金,影响房地产开发企业的效益。
(四)商品房价格上涨较快,房价收入比偏高
商品住宅价格由的1298.4元/平方米,上涨到的1484元/平方米、的1564.4元/平方米、的1765.1元/平方米、年的1898.81
元/平方米和的2419.6元/平方米。市区居民人均可支配收入12384元,按户均3人计算,家庭年收入3.72万元。市区商品住宅均价2617.96元,买一套100平方米的住宅需26.18万元,是当年家庭年收入的7.04倍。
如剔除低价位商品房价格的影响,市区房价与收入比超过10倍。按世界
银行提出的房价应是家庭年收入的3－6倍的标准来衡量,南通房价收入
比明显偏高。
(五)房地产企业融资渠道单一
房地产是资金高度密集型行业,长期以来银行既给开发商”买”地,又放建设款贷款给施工队,还贷款给购房者买房。风险由银行照单全收,
高额利润属于房地产商,房地产商靠着银行发大财。现在要房地产商自己来承担资金风险,而全市房地产自有资金一般仅占当年到位资金的15%左右,基础十分脆弱。宏观调控后,多数房地产商的应对措施首先是进一步
扩大期房的销售来弥补资金的不足。另一方面就是拖欠工程款、器材设
备购置款,应付款所占当年完成投资的比重在10%左右。随着金融政策的逐步到位,炒房族贷不到款不再购房投资、工程队贷不到款无法垫资,被
动购房减少,购房者慎购,如果不尽快拓宽融资渠道,一旦市场出现供大于求的局面,房地产资金链会有断裂的危险。的到位资金虽然增速不低(30.06％),但滞后开发投资增速(34.79％)4.7个百分点。
三)对房地产业稳定发展的思考
当前,针对部分地区房地产投资规模过大,价格增长过快,结构不合理等问题,国家已采取了多种措施,经过经济、行政等手段,控制信贷和土地两个闸门,有保有压,区别对待,已经取得了初步的成效。但要使房地产市场巨大的潜在需求转变为有效需求,就必须政府部门、房地产企业、金
融机构要实行三方联动,积极采取有针对性的措施进行调控与引导,全力促进房地产业的健康快速发展。
(一)政府部门加强调控,优化环境
房地产行业的发展不但要与国民经济发展水平相适应,还要与广大人民群众的消费水平相适应,同时也要适应城市的发展需要。一是房地产市场调控要做到适时适度,远近结合。调控力度的把握主要是对房地产市场总量和结构调控力度的把握,积极引导商品房开发结构调整,多建适合中低收入阶层的中、小户型住房。二是进一步整顿和规范房地产市场,各有关部门要进一步完善房屋产权登记、评估等市场交易体系及土地招标制度,强化土地供应管理,控制土地购买的无序增长。三是要加大监督执法力度,坚决治理房地产开发和交易活动的违规违法行为,确保房地产业健康发展;同时搞活房地产二、三级交易市场,促进居民购房,以旧换新、以小换大,改进居住条件。四是房地产业的发展要纳入城市建设的总体发展战略,加强整体规划和管理,统筹安排好土地资源开发利用的布局与节奏,做到有计划、有步骤地开发。五是要进一步优化房地产开发环境,尽量减少审批程序和不合理收费,提高政府办事效率,减少前期开发费用,降低建房成本。六是要加强对房地产市场形势的监测分析,尽快建立房地产预警体系和信息发布系统,引导企业理性投资和居民理性购房。
(二)房地产企业内练素质、外树形象
面对激烈的市场竞争,首先,房地产企业要强化自身素质,改革内部机制,创新经营理念,提高管理水平。经过改革创新,加强管理,增强发展实力,提高市场竞争力。其次,房地产企业要根据市场需求的变化不断调整开发结构,切忌盲目追求高档、豪华、大户型住宅,要向不同收入阶层提供不同层次商品房,构造多层次供给体系,以结构调整促进商品房开发的理性回归。第三,房地产业的竞争就是客户满意度的树立与竞争,开发商要加强工程质量,完善内部质量管理系统,为百姓提供放心房、优质房。第四,要加强市场营销,树立理性的营销观念,坚持诚信服务,进行”阳光”操作。重点是加强小区的物业管理以及环境设计、生态平衡等等,经过加强营销诚信服务积极创造市场。
(三)金融机构制度创新、加大支持
当前中、低收入者是房地产市场需求的主要群体,而这部分居民购房更加需要信贷支持。金融机构应向这一主要群体敞开大门,加大信贷支持力度。一要进一步改革公积金制度,放松现行公积金贷款的某些具体规定,将一些有信贷需求、又有还贷能力的人纳入管理体系。二是要增加银行住房贷款品种,如”押旧买新”贷款等等,以适应居民改进住房条件的梯次需求。要加强对房地产开发贷款的监管,对开发商要严格执行房地产
企业资本金制度,加强对申贷企业信誉度和还贷能力的审核;对购买者贷款要严格履行贷款的各种手续,以防金融风险。
2、微观房地产市场
◇东郊庄园:本项目位于南通市金通路3688号,由江苏星源房产天一公司开发,总占地458亩,总建筑面积14.8万平方米,绿化率41%,建筑密度22%,其中会所面积为2万平方米;小区共分三期开发,一期现已交房,二期将于 12月交房,三期则将于初动工,一期独栋去化在95%左右,联排在74%左右,余房多在外侧,即远离水系及中心花园区的房源,二期 9月28日开盘,现已去化30余套,二期面积约为260—328m2,总价在250—260万/套,均价约在8000—10000元/ m2之间,例如一套218 m2的独栋(含地下室418 m2)总价在218万;而一套300 m2(含地下)的双拼总价则为180万。
◇优山美地:本项目位于南位于园林景观大道——星湖大道1888号(瑞慈医院东侧),毗邻国家4A级狼山风景区,区域环境优美,交通便捷,整个小区总占地33万余平方米,建筑面积约40万平方米,规划有独栋别墅、双拼别墅、花园洋房以及小高层等物业类型。现一期外围别墅已全
2006南京不墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体不墅市场环境 (2) 一、南京不墅市场整体情况 (2) （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2 （二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4 （三、）南京不墅市场的价格区间 (4) （四、）南京不墅市场的供需状况 (6) 二、南京不墅市场进展趋势预判 (7) （一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7) （二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8) （三、）价格具有较大升值空间 (9) （四、）同意度最高的不墅类型 (10) （五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13) 第二部分、南京不墅市场板块分析 (14) 一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14) （一、）江宁板块 (14) （二、）江北板块 (19) （三、）城区板块 (21) 第三部分、不墅市场个案列表 (24) 一、典型个案列表 (24) （一、）玛斯兰德 (24) （二、）山水华门 (27) （三、）巴厘原墅 (29) （四、）奥斯博恩 (30) （五、）总结 (33) 二、不墅个案列表统计 (35) A、第一部分、南京整体不墅市场环境 一、南京不墅市场整体情况 （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。 能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
南汇区三灶镇不墅项目报告 二OO三年十月一日
目录 第一部分宏观市场分析……………………………………02~20第二部分上海不墅市场分析………………………………21~34第三部分项目环境分析……………………………………35~37第四部分区域市场分析……………………………………38~49第五部分产品定位…………………………………………50~74第六部分销售策略…………………………………………75~00
第一部分 宏观市场分析 ——供需两旺，外来购房者比例增高 ——市场规范，大势看好，稳步进展 一、2002年房地产市场分析： 2002年上海市房地产市场接着上年的快速进展势头：房地产开发建设规模保持高位增长，商品房市场供需两旺,市场总体呈现加速进展态势。2002年上海市房地产市场综述如下： 1、市场综述：
?本市房地产开发投资额自1999年开始连年攀升，2002年投资额突破了700亿元前所未有的高位，土地供应接着放量，2002年新增经营性用地出让面积较上年增加52.2%，其中住宅出让面积同比增幅更是高达60.4%。 ?商品房批准预售面积和预售登记面积实现了跳跃试进展，供求比趋于稳定，存量产权房交易量接着较快增长，显示了上海市房地产市场正步入一个崭新的进展时期，房地产市场将更趋活跃成熟。 2、走势分析： ?投资建设规模进一步趋大，办公、商业底位反弹：自1997年以来，上海市房地产业步入上升轨道， 特不是近几年进展势头加快，房地产市场各要紧指 标持续增长。在整个房地产市场进展过程中，住宅 无疑成为本市房地产业进展的领头羊，对本市房地
产业进展起了举足轻重的作用。2002年房地产投 资额住宅超过77%，施工面积、新开工面积及竣工 面积住宅比重超过83%。 ?旧区改造力度加大，中心城区“空心化”迹象逐渐显现： 近年来，上海市加大了旧城区改造进程，动拆迁面 积连续三年增加，而近两年增幅均超过25个百分 点，2002年完成动拆迁面积是2000年的1.76倍，动拆迁面积快速增加。 ?商品房供需两旺，供求关系渐趋理想，存量房增幅放缓： 2002年上海市增量商品房市场完成跨越式的进展，商品房批准预售面积和预售登记面积同步大幅增 长。 近6年，本市商品房批准预售面积走出“U” 字型，在1999年触底回升。1997—2001年，批准 预售量始终在1400—1900万㎡区间波动。预售登 记面积稳步增长，由1997年的低位开始增长，1997 年供求比仅为1：0.25，随后商品房预售量逐年增
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
南京别墅市场分析 一、南京别墅市场发展变迁 南京现代别墅开发的历史可以追溯到1992年，当时以3000元／平米起售的养龙山庄，率先将欧式风格的别墅引进南京，让南京人耳目一新，同期出现的还有豪宅帝豪花园、东方花园。从1992年到现在，南京别墅的变迁过程大致可分为三个阶段： （一）第一次浪潮：别墅的兴起与衰落 从上世纪九十年代初期紫金山麓别墅群开始算起，南京的豪宅发展历史已经有十多年的时间了。在钟山风景区自然风光的庇护下，紫金山东麓环陵路一线，南起马群，北到312国道北侧的聚宝山，一批重量级的高端物业相继落户：钟山高尔夫、帝豪国际花园、紫园、紫庐、天泓山庄等项目，在紫金山腰画了个半圆，快速实现着东郊豪宅的延续，使得紫金山麓地区形成了南京第一座首善居住区。 （二）第二次浪潮：经济型别墅唤醒别墅梦 随着城市经济的发展，南京中产阶层大幅度的增长，经济型别墅的需求唤醒了别墅市场的第二次繁荣，先是江宁百家湖经济开发区别墅区的崛起，再到2003年三山板块别墅群的纷纷亮相，经济型别墅一度成为了市场的主导。 （三）第三次浪潮：各地别墅大战拉开序幕
随着南京市的跨江大发展政策的实施，二桥三桥相继落成、规划的过江通道等跨江交通系列利好，使得拥有老山、珍珠泉等优越自然资源条件的江北别墅项目纷纷跃起。南京城际交通状况的改变，属南京都市圈的句容、溧水、安徽皖南地区等拥有天然景观资源的别墅项目也迅速冲击南京别墅市场。 至此，南京别墅市场格局已经发生了重大变化，逐渐形成了以江宁、江北为主，市区及其他周边区域为辅的局面。 二、南京别墅板块构成及发展现状 （一）大南京别墅板块构成 背景介绍 南京别墅供应特别是独立别墅的供应会出现一波相对集中、放量的行情，从江宁到江北、从汤山到仙林、句容，有一批别墅项目将集中上市。刘成刚告诉记者，独立别墅居于房地产产品中的“钻石级”地位，其针对的也是金字塔尖的顶级人群，这就注定了它在一定时间段内，市场消化能力是不足的。尤其南京是一个别墅消费的地域性市场，其别墅消化以南京本地人为主，而不像上海、广州等城市拥有国际的购买力。再加之南京的别墅单价、总价都已经跃上了一个新的高度，在一定程度上影响了别墅的去化速度。综合这些因素，南京下半年独立别墅的集中放量，短期内不可避免地将产生销售上的压力，这也是目前一些项目迟迟没有公开的根本原因。
别墅设计调研报告 前言： 为了这次别墅设计，我翻阅了大量的书籍，浏览了网上的一些信息，收集到了好多关于别墅设计的知识。这次调研报告，我准备分四个部分来写。第一部分介绍别墅的概况以及设计前的一些准备知识；第二部分介绍大师住宅体会（主要体会三位大师的作品）；第三部分收录一些引导我前进的大师语录；第四部分用来总结此报告以及我个人的认识和体会。 第一部分：别墅的概况以及设计前的一些准备知识 此部分分为两讲。第一讲：别墅的概况； 第二讲：别墅设计前的一些准备知识。 一、别墅概况 1、别墅的概念及属性： 别墅是居住建筑的一个特殊类型，其具有居住建筑的所有属性，然而不同于一般住宅。 居住建筑的属性：居住方便、舒适和私密；居住、餐饮、娱乐的综合体；空间及造型亲切宜人等。 不同于一般居住建筑之处： 1）用地环境特殊（多建于风景区等特殊环境中，设计上特别强调与环境适应和协调） 2）单独设计建造（在创意与设计上特别注重与环境的对话和业主的需求） 3）反映业主审美情趣和职业特点（人们社会地位的象征，职业特点和个人情趣的反应也比较突出，如画家的别墅需有画室，设计师的别墅需有工作室，
等等） 4）造型丰富多彩（空间形象和外部造型）：由于别墅环境特殊、个别建造、私人所有、结构相对简单、应用材料的多样性，决定了别墅的风格、形式多样 总之，一般住宅与别墅的根本区别就是：别墅更强调空间和环境的特殊性、对业主需求的针对性和设计的原创性。简言之：住宅是共性的集合，而别墅更强调的是个性。 2、别墅个性化的优点： 1）由于别墅大多处于郊外环境清幽的地方，郊野闲适的生活和自然关系极其密切，巧妙地利用地形，因地制宜，组织室内外空间 2）在平面布局上，别墅具有相当大的灵活性，不需要顾及其他单元的好坏，可以创造出水平方向和垂直方向，大小空间相互穿插的空间布局 3）别墅的独立性使其在建筑处理上和新材料、新技术的运用上具有极大的自由，可以创造出满足住宅的功能使用需求 3、别墅的一些类型及特征 （1）独栋别墅 英译：HOUSE，Villa。 定义：独栋别墅即独门独院，上有独立空间，下有私家花园领地，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落。这一类型是别墅历史最悠久的一种，也是别墅建筑的终极形式。 特征：私密性强，市场价格较高，定位多为高端品质。
上海别墅市场研究报告 篇一：上海别墅市场分析 绪言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录 绪言 ................................................ (i) 第一部分上海市别墅产品分析 (1) 一、别墅产品的演变 ................................................ (1) 二、别墅产品的发展 ................................................ (4) 第二部分上海别墅市场分析 (6) 一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6) 二、不同类型别墅市场分析................................................. (8) 三、后市展
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
南京别墅分析报告（2005年10月） 南京垠坤代理机构 地产研发中心 目录
一、南京不墅市场整体情形 (2) （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 (2) （二）南京不墅市场的区域分布 (2) （三）南京不墅市场的价格区间 (3) （四）南京不墅市场的供需状况 (4) （五）南京不墅市场以后趋势研判 (6) 二、南京不墅市场要紧板块分析（江宁、城区、江北） (11) （一）江宁板块 (11) (二)江北板块 (16) （三）城区板块 (18) 三、不墅个案调查 (21) （一）玛斯兰德 (21) （二）山水华门 (23)
（三）巴厘原墅 (25) (四)奥斯博恩 (26) （五）总结 (28) 一、南京不墅市场整体情形 （一）南京不墅市场的要紧不墅类型 南京目前在售的不墅，包含 叠加、联排、双拼、独立四种不 墅类型，其中联排所占比例最大 （共210套），为总体的32.97％， 独立不墅数量最少只有125套在 售，占全部不墅的17.17％。
（二）南京不墅市场的区域分布 （三）南京不墅市场的价格区间 各类型别墅价格状况 515048256120 10200 10000 12000 9100 16600 36004700 757570307610 10333 0 6000 12000 18000 ( 元 / 平 米 ) 江宁51504825612010200 城区1000012000910016600 江北36004700 市场均价75757030761010333 叠加联排双拼独立 从图上能够清晰看出，目前南 京在售不墅三个集中供应区域中， 江宁板块所占份额最大，其在售不 墅数量占南京地区不墅项目的 78.42％，城区和江北所占专门少， 分不为11.68％和9.85％。
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
别墅调研报告 调研人员：夏芸刘璐尹中平 张庭震夏闽波鲁昌利调研时间：2015年10月29 号
独栋别墅调研报告 ◆任务书分析： 1.以我校孔目湖为主要基地，建设总用地面积为600m*2左右的独栋别墅。 2.建筑功能合理，空间组织及建筑造型表现小住宅建筑的特点。 3.建筑应对空间进行整体处理，结构合理，构思新颖，解决好功能与形式之间的关系，处理好空间之间的过渡与统一。 ◆调研目的： 1，为了建立住宅类空间尺度的概念，了解设计中的各个流线要求及多种功能设备要求。 2，掌握创造大空间常用框架结构体系的布置规则，构造处理。 3，熟悉在设计中把握建筑造型与展厅内部空间协调统一的原则。 ◆调研方法：实地考察测绘，记录讨论分析。 ◆独栋别墅 独门独院，上有独立空间，中有私家花园领地，下有地下室，是私密性很强的独立式住宅，表现为上下左右前后都属于独立空间，一般房屋周围都有面积不等的绿地、院落、亭子、游泳池、篮球场等。独栋别墅因其集收藏价值与居住价值为一体的特性，受到投资者的青睐。在别墅市场严控的大背景下，别墅产品价值逐渐提升，独栋别墅设计就更加弥足珍贵。
别墅选址分析 ●选址要求：以我校孔目湖为主要基地， 建设总用地面积为600m*2左右，具体位置 地形自测。 ●选址地点：基地位于孔目湖边，其正南 面是高速公路，西面有一污水处理厂，北面 为树林，南面于东面临于孔目湖边。 ●周边环境：周边环境优美，南面与东面 临湖，四周是草丛树木，显得十分幽静，让地形分析图生活在喧嚣的都市中得人们也能体验到森林的幽静与闲适，获得更多的休闲 体验。 ●选址分析：本小组所选的位置 为南北朝向，其南边直接临近 孔目湖，别墅的门窗可以面朝 湖水，显得十分宽阔，视野极佳， 且周边环境清幽，具有一定私密性。 其位置位于树林突出地，地势有一 定程度的缓坡，具有高差。选址地 外有一条交通主干道，交通较为便 利。
南京江宁区别墅项目书集团标准化工作小组 [Q8QX9QT-X8QQB8Q8-NQ8QJ8-M8QMN]
南京江宁区别墅项目推荐书 一、项目概况 1、项目和开发商 项目名称为香榭岛别墅。开发商为南京金厦实业有限公司，曾经开发建设过公寓住宅-----龙门居项目。 2、项目位置 项目位于江苏南京江宁区，离南京市中心约17公里。项目四至范围为：东到康后路，南到佛城路，西面北面是将军山。 3、开发基地条件及现状 项目红线内占地面积为256468平方米，其中山地面积184334平方米，水域面积55067平方米，堤坝17067平方米；容积率不大于（以山地面积为准）；住宅用地性质，年限为70年。地形形状不过则，位于山谷中，地势北高南低，水域位于地块的中南部，别墅用地基本成环水状。 4、项目拟开发内容 总建筑面积约71967平方米（含地下建筑面积16667平方米）的高档别墅区，其中可售建筑面积66667平方米，不可售面积（配套面积）5300平方米。小区由约69幢独立别墅及一幢豪华会所组成。 二、南京宏观经济概述 1、南京概况 南京是一座历史悠久、风景秀美的城市，为江苏省省会。面积6597平方公里，人口万。 南京靠江近海，腹地广阔，位于中国沿海和长江两大经济带交汇处，是长江三角洲经济核心区重要城市和长江流域四大中心城市之一，拥有一流的禄口国际机场、全国最大的内河港口以及连接周边主要城市的高速公路。航空、铁路、公路、水运和管道五种运输方式齐全，构成了全方位、立体化、大运量的交通运输网络 南京文化底蕴深厚，已有2497年的建城历史，与北京、西安、洛阳并列为中国四大古都。着名的历史文化给南京留下了丰富灿烂的文化，它与南京雄浑秀美的山水园林融为一体，构成了城市独特深厚的历史文化底蕴。
别墅调研报告范文(规范版)2篇 Model text of villa Research Report (Standard Version) 汇报人：JinTai College
别墅调研报告范文(规范版)2篇 前言：调研报告是以研究为目的，根据社会或工作的需要，制定出切实可行的调研计划，即将被动的适应变为有计划的、积极主动的写作实践，从明确的追求出发，经常深入到社会第一线，不断了解新情况、新问题，有意识地探索和研究，写出有价值的调研报告。本文档根据调研报告内容要求展开说明，具有实践指导意义，便于学习和使用，本文档下载后内容可按需编辑修改及打印。 本文简要目录如下：【下载该文档后使用Word打开，按住键盘Ctrl键且鼠标单击目录内容即可跳转到对应篇章】 1、篇章1：房地产奉化别墅项目投资分析报告 2、篇章2：上海房地产奉化别墅项目投资分析报告 篇章1:房地产奉化别墅项目投资分析报告 第一部分：项目分析 地块规划控制指标： 地理位置：项目位于奉化市区锦屏街道，南面紧靠市交警大队，东面为规划茗山路延伸段，西、北、东北三面环山土地面积：66000平方米容积率：0.6 用地性质：居住用地地块现状：山坡地，无建筑物，有农田与植被覆盖地块周边环境：
◇地块四个方向的环境： A、地块东面：东北面环山，东南面为规划茗山路延伸段与一食品厂 B、地块南面：南面为市交警大队与市公安局 C、地块西面：西面环山，有天然小河道 D、地块北面：北面环山 ◇环境情况： A、空气：地块三面环山，有不少植被与河道，空气质量非较好，但东南面靠近一食品厂，有烟囱高立，对空气质量存在一定影响。 B、噪音：地块为市区内罕有小山谷坡地，闹中取静，无噪音污染 C、水质：地块目前为农田与植被，西面有一天然小河道，总体水质尚可。 D、土地：土地和土地周边没有任何污染。地块交通条件
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
2006南京别墅市场简报 目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 (2) 一、南京别墅市场整体情况 (2) （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2) （二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2) （三、）南京别墅市场的价格区间 (2) （四、）南京别墅市场的供需状况 (3) 二、南京别墅市场发展趋势预判 (4) （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5) （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5) （三、）价格具有较大升值空间 (5) （四、）接受度最高的别墅类型 (6) （五、）别墅竞争将日趋激烈 (6) （六、）南京别墅市场走势预测 (7) 第二部分、南京别墅市场板块分析 (8) 一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8) （一、）江宁板块 (9) （二、）江北板块 (11) （三、）城区板块 (12) 第三部分、别墅市场个案列表 (13) 一、典型个案列表 (13) （一、）玛斯兰德 (13) （二、）山水华门 (15) （三、）巴厘原墅 (16) （四、）奥斯博恩 (17) （五、）总结 (19) 二、别墅个案列表统计 (20)
第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况 从图上可以清晰看出，目前南京在售别墅三个集中供应区域中，江宁板块所占份额最大，其在售别墅数量占南京地区别墅项目的78.42％，城区和江北所占很少，分别为11.68％和9.85％。江宁和江北都以联排别墅供应为主，只有城区以叠加别墅为主。 （三、）南京别墅市场的价格区间
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
（市场分析）年南京别墅市 场分析
南京别墅市场资讯 南京网尚咨询顾问XX公司 二00七年壹月 壹、别墅市场分析 1、南京别墅市场综述 今年以来，经济型别墅大量涌入别墅市场，带动了别墅市场的中低端需求，大大增加了别墅市场的整体供给，同时有效刺激了需求。具体表当下以下几个方面： 产品走向多样化 以前的别墅产品就是豪宅的代名词，产品比较单壹，当下别墅的产品种类从最高端的顶极独栋豪宅，到中档的双拼及经济型的联排、叠加、叠拼的TOWNHOUSE等，产品的层次更多，产品类型更加丰富，别墅市场走向多元化、成熟的产品开发。就市场的整体情况见档次上多层次供应，去化上中低档市场更为活跃；从分布上见，区域划分更为明朗，主要分为市内别墅、近郊别墅、远郊别墅。 部分近郊、远郊别墅于价格定位上和室内高档住宅总价处于相同档次上，这使得壹部分想住别墅，却难以承受高档别墅价格的购房者的需求获得有效释放，于是经济型别墅应运而生，它使得原先的“金字塔”型消费结构得到了变更，扩大了别墅市场容积量，整个中上层消费群均被吸纳成为购买群。 功能走向多样化 以前的别墅主要是为了满足住的功能，当下则不仅用于居住，仍是休闲、娱
乐、社交的重要场所。尤其是随着第二居所的兴起，别墅的休闲功能更为突出。 别墅的地理区域不断扩张，新老板块差异开始形成 以前的别墅领地主要集中于江宁，但当下的别墅板块已经四面开花，像正于升温的东郊板块、江北老山周边及句容、溧水、高淳等远郊已成为开发商们青睐的区域。 消费群体正于发生变化 南京的消费者于别墅消费上经历了三个阶段：起步阶段以外销为主，如帝豪别墅等；第二阶段，别墅购买者以市场经济催生的首批富裕人士为主，这壹群体除了海归人士，主要是于第壹轮商品房购买潮中消费高端商品房的买家和投资客；第三阶段是随着经济发展催生的大量中产阶层，其中自住型客户的比例较高，主要的客户群年龄大约于35岁到50岁之间。增长比较快的是35岁到40岁之间的客户。 部分产品仍保持别墅的高档性，其定位于整个金字塔型社会的上层人群，但由于经济类型的变更，其已不再仅仅局限和某壹阶层，而是社会多类别，从最初的外企高级人员、私营企业主发展成为包括金融业、IT业、商贸业的多阶层顶尖壹族。 而且随着南京经济的发展，本地富人壹族数量的不断扩大，以及随着外向型经济的不断扩容，外地高收入群的涌入，使得别墅群的购买力极大增强，这种别墅的潜于消费群将成为推动别墅市场发展的壹大要素。 南京别墅市场问题分析 于别墅市场供需俩旺的局势下，别墅市场正于悄然发生变化，市场结构、产品特征、消费心理以及消费群体特征已经改变。和此同时，别墅市场的问题也于
上海市佘山不墅项目报告 第一部分不墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而不墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃进展。不墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业要紧以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层治理层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速进展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销不墅开发亦渐成规模，内外销不墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步进展，内外销市场的合并，外销不墅已不符存在，内销不墅占据市场的主导地位。
随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对不墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的不墅年，供应量要紧集中在中档价位不墅，2002年继2001年的开发热后，不管开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价不墅”。 据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开不墅59个，加上分期开发的大型不墅项目，2002年上海不墅共上市楼盘76个，不墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方米。据分析，近几年上海不墅的供应量呈逐年上升之势：2000年不墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的不墅需求量一般在200万平方米左右，最多可不能超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海不墅市场显然已出现警示信号：不墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止不墅类用地的土地供应。 尽管不墅用地差不多停止，但由于前两年大量批地，中短期供应可不能受到阻碍。不再增加新的不墅供应量，在某些不墅项目稀少但
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北京别墅市场调研报告
目录
一、北京市别墅市场分析 备注：由于时间有限，仅走访了北京当地2008年别墅销售前五名以及个别市场口碑较好的项目，共计14个。 （一）政策分析 ?2006年5月30号，国土资源部发布《关于当前进一步从严土地管理的紧急通知》，要求从即日起，一律停止别墅类房地产开发项目土地供应和办理相关手续，并进行全面清理。 ?2006年5月29日，国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求“继续停止别墅类房地产开发项目土地供应，严格限制低密度、大套型住房土地供应。” ?国土资源部与国家发展改革委员会研究并发布的《限制供地项目目录（2006年本）》、《禁止供地项目目录（2006年本）》，分别将"高档房地产开发项目"和"别墅类房地产开发项目（指项目区容积率在0.6以下的独栋式住宅）"列入其中。 ? 2006年6月一三日中国地交会上，国土资源部有关负责人对别墅下了定义，指出别墅是指具有“独门独院独户”特征的建筑。 2007年，在《外商投资产业指导目录（2007年修订）》中，“高档宾馆、别墅、高档写字楼和国际会展中心的建设、经营”仍在限制目录内。 2008年1月，国务院出台《关于促进节约集约用地的通知》，规定未来住宅用地出让合同将规定最低容积率，明确单位面积内所建住宅的套数和套型。该 节约用地将成为今后政策调整的重点。 （二）别墅供需情况分析 2008年1-10月，北京别墅市场整体供应与2007年基本持平，约103万平方米，套数约为3224套，占住宅总供应量的4%左右，同期北京别墅的销售仅1769套，不足2007年全年销售5600套的32%。2008年1-10月别墅月均177套的成交量，较2007年月均成交超过466套下滑幅度超过60%。
上海市佘山别墅工程报告 第一部分别墅市场分析 一、总述 自上海市房地产市场开放以来，首先而来的各种高档物业的开发热潮，包括市中心区众多外销办公楼、商住楼、公寓，以及新兴经济技术区周边的各类外销住宅楼。在90年代初期跟随着上海的开发开放热，曾导致高档物业市场的一度火爆。 而别墅作为高档物业的顶端产品，在90年代初期蓬勃发展。别墅最早集中在虹桥路、沪青平路沿线，这批物业主要以境外人士投资居住兼物业出租为主，以满足境外在沪高层经管层、外商的生活居住需要。 进入90年代中后期，随着上海经济的快速发展，本地内需物业消费能力呈同步上升之势，境内人士改变公寓式的传统居住方式，与国内高级消费相配套的内销别墅开发亦渐成规模，内外销别墅市场开发的格局逐渐成型。 而随着上海房地产市场的逐步发展，内外销市场的合并，外销别墅已不符存在，内销别墅占据市场的主导地位。 随着上海房地产自98年来的整个热销，经济的增强，对别墅的需求也逐渐增加。2001年被称为上海的别墅年，供应量主要集中在中档价位别墅，2002年继2001年的开发热后，无论开发规模、价位都有所上升，甚至出现了1亿元以上的“天价别墅”。
据最新统计数据表明，2002年上海全年共新开别墅59个，加上分期开发的大型别墅工程，2002年上海别墅共上市楼盘76个，别墅开发用地总面积达2.86万亩，开发面积共548.08万平方M。据分析，近几年上海别墅的供应量呈逐年上升之势：2000年别墅新盘供应数量占市场供应总量的12%，2001年上升为16%，2002年则上升到18.5%。 上海每年的别墅需求量一般在200万平方M左右，最多不会超过上海房地产市场总需求量的10%，从目前的实际数字来看，上海别墅市场显然已出现警示信号：别墅市场的供应量迅速放大已出现了供过于求的现象。 针对这一现状，2003年2月18日，中华人民共和国国土资源部下发紧急通知：停止别墅类用地的土地供应。 虽然别墅用地已经停止，但由于前两年大量批地，中短期供应不会受到影响。不再增加新的别墅供应量，在某些别墅工程稀少但发展看好的区域，对于已经拿到土地的别墅工程来说，可能是利好消息。产品升值空间恰好凸现了个性化别墅在高端住宅市场中的价值。因此投资具有鲜明产品特色且总价适宜的别墅产品，仍然具备一定的价值空间。 上海的别墅供应量巨大，要想在这些同类产品中脱颖而出，具备自己独特个性是必不可少的条件。作为住宅产品的最高层次，别墅也有义务为自己占下的珍贵土地留下可以流传的作品。因此，特色别墅产品的惟一性将使得他们在未来市场上成为不可复制的别墅精品。 二、别墅分布
区域市场及项目周边市场调研报告 1 2020年5月29日
1.4区域市场及本项目周边市场调研 地理位置及产业结构: 后湖位于汉口东部,属于未来汉口三个综合组团之一。(汉口地区包括江北核心区,二七、三阳、新华、宝丰4个中心片区,古田、常青、后湖3个综合组团。规划常住总人口170万,其中核心区15万,中心片区58万,综合组团97万。) 确立21世纪以高新技术产业为主导 区域形象 整体市政配套较差,缺乏商业、医疗等设施;煤气、电话等随地块开发跟进较慢; 交通条件一般,当前仅706路公交车经过; 在人们心目中属于城乡结合带(后湖乡) 经过两年房地产的开发,部分中档住宅小区的建设区域印象有所改观。 2 2020年5月29日
销售状况: 销售期普遍较长,一般在1.5-2.5年左右。 销售率一般未能达到理想水平,入伙阶段一般楼盘销售率在60-70%左右 媒体关注度较高, 户型分析: 供应的户型主要以三房、二房、复式为主 主要销售户型与供应特性相吻合,主要集中在中等面积的三房 小面积住宅市场认可度较差 户型设计对南北通透、方正实用要求较高 多层住宅的认可度明显高于小高层和高层 3 2020年5月29日
价格分析: 对后湖片区的楼盘来说,集中在多层普通住宅1600-1900左右, 元/平方米是一个”槛” 客户群分析: 主要为车行半小时范围内居住或工作中高收入者为主要消费群,房地产业、公务员、金融、保险、贸易类较多 主要来自江岸,部分江汉,少量来自其它地区 30-40岁年龄段人群为消费主体。 城市规划 后湖三大居住组团之一,规划密度达到300-500人/平方公里。 综合治理大气污染。后湖、四新、南湖综合组团的部分居住新区大气质量达到国家一级标准。(武汉居住区中最好的) 控制城市噪声,后湖地区为区域环境噪声一类区(武汉居住区中最好的) 4 2020年5月29日