万方数据
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杜邦分析系统在万科上市公司的应用
作者：刘锦凤， 袁强
作者单位：江苏科技大学南徐学院
刊名：
会计之友
英文刊名：FRIENDS OF ACCOUNTING
年，卷(期)：2008，(33)
被引用次数：0次
参考文献(6条)
1.荆新.王化成财务管理学 2006
2.刘德红企业财务分析技术 2003
3.胡文献.金式容基于上市公司的杜邦分析系统[期刊论文]-华侨大学学报（哲学社会科学版） 2004(02)
4.毕国钰基于上市公司改进的杜邦分析系统 2007(11)
5.罗常龙.曾高峰杜邦分析系统的缺陷及其改进[期刊论文]-商业研究 2006(05)
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关于深万科的杜邦分析 杜邦分析法利用各个主要财务比率之间的内在联系，建立财务比率分析的综合模型，来综合地分析和评价企业财务状况和经营业绩的方法。采用杜邦分析图将有关分析指标按内在联系加以排列，从而直观地反映出企业的财务状况和经营成果的总体面貌。 在本案例分析中，我们也选择用杜邦分析来对万科A（000002）的各项财务指标进行比较分析。 1.画出杜邦分析图： 2.列出杜邦分析所需要的财务指标
3.依次进行分析 3.1对权益净利率的分析 净资产收益率指标是衡量企业利用资产获取利润能力的指标。净资产收益率充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响，因此它所反映的获利能力是企业经营能力、财务决策和筹资方式等多种因素综合作用的结果。企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是否转让股份，考察经营者业绩和决定股利分配政策。这些指标对公司的管理者也至关重要。 万科的净资产收益率在2006年至2007年间有了较大幅度增长，分别从2006年的13.88增加至2007年的15.67. 当然，我们是为了改善财务决策而进行财务分析，因此需要将净资产收益率进一步分解为权益乘数×资产净利率，以找到增长的深层次原因。 3.2进一步分解分析 净资产收益率＝资产净利率×权益乘数 2007年 15.67＝5.31×2.95 2006年 13.88＝4.85×2.86 经过第一步分解表明，资产净利率率的改变是由于资本结构的改变（权益乘数下降），同时资产利用和成本控制出现变动（资产净利率也有改变）。其中，资产净利率的变化是主要影响因素。那么，我们继续对资产净利率进行分解： 资产净利率＝销售净利率×总资产周转率 2007年 5.31＝14.97×0.47 2006年 4.85＝13.52×0.50 通过分解可以看出2002年的总资产周转率略有下降，但幅度不大，主要原因在于07 年公司收入、利润等巨幅增加，并因此导致了总资产的增值。因此总资产周转率基本维持稳定，导致资产净利率增加的主要原因在于销售净利率的增加。因此接着分析对销售净利率进行分解分析： 销售净利率＝净利润÷销售收入 2007年14.97=5,317,500,817.82÷35,526,611,301.94×100 2006年13.52=2,422,997,051.18÷17,918,331,517.79×100 该公司2007年净利润和销售收入都有了大幅提高，其中净利润增长了119.46%,销售收入增加了98.27%，可以看出净利润的增长快于销售收入的增长，说明该公司对成本费用的控制较好，很好地提高了收入的质量。于是，接下来分析成本费用:
一、杜邦分析图（3年）及其分析(杜邦分析至少写一页纸) 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、杜邦分析原理介绍 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。 杜邦分析法中涉及的几种主要财务指标关系为： 净资产收益率=资产净利率*权益乘数 资产净利率=销售净利率*资产周转率 净资产收益率=销售净利率*资产周转率*权益乘数 三、数据分析结果： （1）净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务 管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，净资产收益率2010年15.47%,2011年18.17%，2012年19.66%，从2010年-2012年的一直趋于上升趋势中，说明了企业的财务风险小。 （2）权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险，万科2010年权益乘数4，2011年4.35，2012年4.54，权益乘数也趋于上升趋势，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。 （3）销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。
杜邦分析法利用各个主要财务比率之间的内在联系，建立财务比率分析的综合模型，来综合地分析和评价企业财务状况和经营业绩的方法。采用杜邦分析图将有关分析指标按内在联系加以排列，从而直观地反映出企业的财务状况和经营成果的总体面貌。 在本案例分析中，我们也选择用杜邦分析来对万科A（000002）的各项财务指标进行比较分析。 1.画出杜邦分析图： 2.列出杜邦分析所需要的财务指标
3.依次进行分析 3.1对权益净利率的分析 净资产收益率指标是衡量企业利用资产获取利润能力的指标。净资产收益率充分考虑了筹资方式对企业获利能力的影响，因此它所反映的获利能力是企业经营能力、财务决策和筹资方式等多种因素综合作用的结果。企业的投资者在很大程度上依据这个指标来判断是否投资或是否转让股份，考察经营者业绩和决定股利分配政策。这些指标对公司的管理者也至关重要。 万科的净资产收益率在2006年至2007年间有了较大幅度增长，分别从2006年的增加至2007年的. 当然，我们是为了改善财务决策而进行财务分析，因此需要将净资产收益率进一步分解为权益乘数×资产净利率，以找到增长的深层次原因。 3.2进一步分解分析 净资产收益率＝资产净利率×权益乘数
2007年＝× 2006年＝× 经过第一步分解表明，资产净利率率的改变是由于资本结构的改变（权益乘数下降），同时资产利用和成本控制出现变动（资产净利率也有改变）。其中，资产净利率的变化是主要影响因素。那么，我们继续对资产净利率进行分解： 资产净利率＝销售净利率×总资产周转率 2007年＝× 2006年＝× 通过分解可以看出2002年的总资产周转率略有下降，但幅度不大，主要原因在于07 年公司收入、利润等巨幅增加，并因此导致了总资产的增值。因此总资产周转率基本维持稳定，导致资产净利率增加的主要原因在于销售净利率的增加。因此接着分析对销售净利率进行分解分析： 销售净利率＝净利润÷销售收入 2007年 =5,317,500,÷35,526,611,×100 2006年 =2,422,997,÷17,918,331,×100 该公司2007年净利润和销售收入都有了大幅提高，其中净利润增长了%,销售收入增加了%，可以看出净利润的增长快于销售收入的增长，说明该公司对成本费用的控制较好，很好地提高了收入的质量。于是，接下来分析成本费用: 全部成本＝制造成本＋销售费用＋管理费用＋财务费用 2007年 28,040,921,＝20,607,338,＋1,194,543,＋1,763,765,＋359,500, 2006年14,646,134,＝11,441,263,＋625,716,＋859,458,
杜邦分析法开题报告-精 2020-12-12 篇一：财务毕业论文开题报告 附件1 万科股份有限公司盈利能力分析及评价 开题报告 班级（学号）：财务0802(31) 学生姓名：温国伟指导教师：徐弥榆 一、综述 自1995年以来，财务研究在我国已经起步，为一些研究者所接受。目前国内各学者和评估机构在对万科公司财务指标进行研究的时候，多数是对公司的盈利能力、偿债能力、成长能力和经营效率进行综合评估，并且多是运用主成份分析方法或者是多元统计分析中的因子分析方法，运用因子分析模型，对几个指标进行考核,按各指标的重要性不同确定各指标在综合评价时的权重。然后在各单项指标考核评分的基础上,乘以每项指标的权数,然后相加得到总分，根据这个得分的高低来给企业进行排序，以此来对万科公司财务状况进行综合评价。 吴联生和柯洪云（1998）采用因子旋转的方法设计出我国上市公司会计信息综合分析模型．近几年，我国财务分析这一领域，在主成分分析和因子分析法上的研究已经相当成
熟了，基本上形成了一套可以通用的研究方法，尤其适用于对上市公司进行综合评价来排序。储一昀和王安武在《会计研究》（XX）中认为：上市公司盈利问题一直是个很敏感的问题,因为它关系到投资者、债权人和其他利益关系人的利益,因此如何合理评价公司的盈利情况就显得十分重要.目前用来评价上市公司盈利能力的指标主要有净利润、净资产收益率、每股收益、总资产收益率、销售利润率等.这些指标从不同的角度对上市公司的盈利进行评价,比较全面。张俊瑞、贾宗武和孙玉梅在《当代经济科学》（XX）上以国外50家上市公司和国内187家上市公司为样本,利用其1998-XX年连续5的财务会计信息,运用因子分析法,分别对样本公司按照应计制和现金制会计基础下衡量公司盈利能力的财务指标进行了分析。卢根发在《产业与科技论坛》（XX）中从几个指标的角度对企业盈利能力进行了分析.重点对净资产收益率从杜邦分析体系的角度进行了阐述.杜邦分析法关键不在于指标的计算而在 于对指标的理解和运用.其作用是解释指标变动的原因和变动趋势,为采取措施指明方向. 在上市公司的业绩中,投资者特别关注其收益状况及未来的发展能力。如何评价公司的盈利能力,如何透视公司的盈利质量,一直是会计界、投资业的热门话题。 我国的证券市场还处于发展阶段，在信息披露上，存在
04 任务－财务报表综合分析 万科A 财务报表综合分析 一.杜邦分析原理介绍: 杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。由于该体系是由美国杜邦公司最先采用的，因此称为杜邦分析法。在该体系中，净资产收益率被视为衡量企业获力能力的最重要的龙头性指标，因此，杜邦分析法将净资产收益率作为全面分析企业业绩的起点，重点揭示企业获力能力及其前因后果。 二、杜邦分析法的核心比率: 净资产收益率是杜邦分析体系的核心比率，它具有较强的综合性。其中几中主要财务指标关系为： 净资产收益率=总资产收益率*平均权益乘数 因为：总资产收益率=销售净利率*总资产周转率 所以：净资产收益率=销售净利率*总资产周转率*平均权益乘数 = 权益乘数= 从公式可以看出，无论提高其中哪个比率，净资产收益率都会提高。其中，销售净利率是利润表的概括，净利润与营业收入两者相除可以概括企业的全部经营成果；权益乘数是资产负债表的概括，表明资产、负债和所有者权益的比例关系，可以反映企业最基本的财务状况；总资产周转率把利润表和资产负债表联系起来，使净资产收益率可以综合整个企业经营活动和财务活动业绩。 三、万科A 杜邦分析图（3年）及其分析 2008年度万科A 杜邦分析图 （单位：万元） 净利润 × 营业收入 × 平均总资产 营业收入 平均总资产 平均净资产 1 1-资产负债率
杜邦分析图是对企业财务状况的综合分析。它主要通过净资产收益率、销售净利率、总资产周转率、权益乘数这些财务比率之间的相互关系，全面、系统、直观地反映出企业的财务状况，从而大大提升了财务报表分析者的分析效率和效果。 从以上数据分析图结果： （1）净资产收益率一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，近三年中2009年比2008年增长2.51%、2010年比2009年增长2.41%，每年都有递增，说明了企业的财务风险小。 （2）销售净利率反映了企业净利润与销售收入的关系，它的高低取决于企业销售收入与成本总额的高低。从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。要想提高销售净利率，一是扩大销售收入，二是要降低成本费用。从上图可以看出，（2008-2010）
目录 第一部分、行业背景及公司基本能力简介 第二部分、杜邦分析法的基本原理 第三部分、公司年报分析 （一）净资产收益率分析 （二）资产净利率分析 （三）销售净利率分析 （四）资产周转率分析 （五）权益乘数分析 第四部分、综合评价 （一）公司存在问题 （二）可提供建议 附：资产负债表 利润表 目录 一、背景分析 (2) 二、关注审计报告的措辞 (3) 三、资产负债表分析 (4) （一）、资产负债表总体状况的初步分析 (6) （二）、资产主要项目分析 (7) 1、货币资金及其质量分析 (7) 2、应收款项及其质量分析 (7) 3、预付账款及其质量分析 (8) 4、其他应收账款及其质量分析 (8) 5、存货及其质量分析 (8) 6、长期股权投资及其质量分析 (9) 7、固定资产及其质量分析 (9) 8、无形资产及其质量分析 (10) （三）、负债主要项目分析 (10) 1、对应付账款的分析 (10) 2、对预付账款的分析 (11)
3、对应付职工薪酬的分析 (12) 4、对应交税费的分析 (12) 5、对其他应付款的分析 (12) （四）、所有者权益分析 (12) （五）、资产负债表的总体评价 (12) 四、利润表分析 (13) （一）、利润总体状况的初步分析 (14) （二）、利润表主要项目的分析 (14) 1、对营业收入的分析 (14) 2、对营业利润的分析 (14) 3、对关联方交易的分析 (15) 4、利润表的总体评价 (16) 五、现金流量表分析 (16) （一）、现金流量表总体状况的初步分析 (19) （二）、现金流量表主要项目的分析 (19) 1、对经营活动现金流量的分析 (19) 2、对投资活动现金流量的分析 (20) 3、对筹资活动现金流量的分析 (21) （三）、现金流量表的总体评价 (21) 六、所有者权益变动表分析 (22) 七、财务比率分析 (23) （一）、短期偿债能力分析 (24) （二）、长期偿债能力分析 (25) （三）、盈利能力分析 (25) （四）、营运能力分析 (25) （五）、现金流量分析 (25) 八、杜邦分析 (25) 九、综合评价。 (29) 案例分析说明：浙江广厦（600052）上市公司主要从事房地产投资，而旗下的10多家家子公司主要从事房地产开发及旅游服务、房地产综合开发、实业投资、房地产综合开发销售等，共同形成了浙江广厦主业链，因此本案例分析采用浙江广厦合并报表数字。同时为了进行同行业比较，房地产类上市公司中又选择了招商地产、万科作为同比对象。 一、背景分析 中国工商银行股份有限公司前身为中国工商银行，成立于 1984 年 1 月 1 日。2005 年 10 月 28 日，本行整体改制为股份有限公司。2006 年 10 月 27 日，本行成功在上海
万科企业股份有限公司财务分析 08级工商管理专业 2008407105 李洁 一．我国的房地产市场和房地产市场中的万科 房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举 足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、低成本、规范运作的转型时期。房地产行业对国民经济的影响，主要 体现在拉动经济与稳定经济的重要性。首先，从拉动经济方面来看，房地 产业可以拉动上下游如钢铁、建材、机械、化工、陶瓷、纺织、家电等一 系列产业的发展，据统计房地产行业直接或间接影响60余个行业。考虑到 房地产开发投资通过关联产业和拉动消费对GDP的拉动，当前房地产开发投资对经济增长的总贡献率超过20%。其次，从稳定经济方面来看，由于产业关联度高，房地产开发投资的大幅波动，可以带动其它相关产业也出现波动，最终必然会引起经济的波动。同时，由于开发商与个人购房者的资金 中有相当一部分为银行贷款，所以实际的房地产开发投资中至少超过40%的来自于银行贷款，因此保持房地产开发投资的平稳增长，对国民经济持续 稳定发展也具有重要意义。 一直以来，房地产行业的发展备受关注。全球金融危机之后，房地产行业再一次被推到“风口浪尖”。近三年来，大多数房地产企业的发展可谓“峰回路转”，我国房地产企业的发展犹如坐了趟“过山车”，从 2007 年的宏观密集调控对象到再次被定位为“国民经济的重要支柱产业”，从想方设法平抑价格狂飙、降温投资投机热度到运用信贷、税收政策千方百计地去刺激需求，这些都对房地产企业产生重大影响。正如万科2009 年度报告所写：2007 的刹那芳华，2008 的哀鸿遍野，再到 2009 的柳暗花明，短短三年间，季节冷暖已是几度轮回万科在房地产市场中的地位： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，作为中国大陆首批公开上市的企业之一，是目前中国最大的专业住宅开发企业。 2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。作为中国目前最大的房地产公司，万科的发展在过去的几年中经历了很多波折。面对市场的不确定性，万科在策略上做出了多次调整，近二十年来，中国的房地产业几经潮起潮落、大浪淘沙，但万科依然保持着持续增长的势头，行业领跑者的地位不可动摇。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科与同行业间的竞争： 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司主要有：上海绿地(集团)有限公司、顺驰中国控股有限公司、碧桂园集团、中海地产股份有限公司.但是万科凭借其
Finance and Accounting Research | 财会研究 MODERN BUSINESS 现代商业126改进的杜邦分析法在房地产企业中的应用研究 ——以万科为例 李佩芫 四川农业大学 610000 摘要:随着经济发展，房地产市场的竞争越来越激烈，民众对房地产行业的期待与关注也越来越大。房地产企业要想在这种激烈的市场环境下生存下去，就必须通过有效的方式，将企业原始的财务数据转化成反应企业实际生产、管理状况的财务信息，帮助企业管理者完善企业管理水平，提高企业盈利能力。本文基于万科企业股份有限公司2010至2014年的财务数据，依据改进的杜邦分析体系，对万科企业的经营管理状况进行了全面的分析和研究，并提出了改进方案。 关键词:万科企业股份有限公司；财务分析；杜邦分析体系 信息化更是给财务分析与会计核算带来了翻天覆地的变化。因此，为了更好的适应大数据时代对审计工作的实际要求，加强对信息化技术的引进与应用则尤为重要。为此就必须要积极的寻找并且研发出符合自身需求的审计分析软件，从而利用强大的审计分析软件不断的提升自身的审计工作效率。也正因如此，在大数据背景下研发审计分析软件则是重构传统审计模式的关键所在。由于审计行业需要的审计软件必须要具备较强的综合性，需要融合各个方面的专家，充分的彰显出审计工作本身所具备的各项职能。而为了能够更好应用审计成果、审计证据，作为大数据审计分析软件还必须能够涵盖更加全面的功能，使审计对象与审计对象之间的复杂关系得以清楚的梳理出来，从而使审计证据更加的合理、更加的可靠。 第三，提高审计工作人员对大数据的利用能力。要想实现对传统审计模式的重构，首先就必须让审计人员能够正确的认识大数据，并且要提高审计工作人员对大数据的利用能力。这是因为传统的审计人员在审计工作过程中，由于数据的实际处理程序较为单一，数据与数据之间的因素关系又较为具体，所以也就使得审计工作人员形成了固定的工作模式，对新型的审计方法应用甚少。而伴随着大数据理念的出现，客户们对审计成果也提出了更高的要求，为此，审计工作人员要想满足大数据时代的基本要求，就必须要通过培训树立对大数据的正确认识，提高其对大数据的综合应用能力，从而使审计工作发挥出其最大的效用。为此，基于大数据背景下，各地的审计机关，审计组织应该在审计人员培养上起到牵头作用，组织集体培养，业务交流座谈会议，进而培养出新型的审计工作人员，为传统审计模式的重构奠定有力基础。 三、结束语 大数据理念的出现，给传统的审计工作模式带来了诸多的影响，为此，要想促进传统审计工作的良好开展，就必须要对传统的审计工作与传统的审计工作人员进行转换，也就是说必须要对传统的审计工作模式进行重构。也只有如此，才能够为审计工作的开展探索出良好发展路径，使审计工作向着综合财务管理的阶 段不断的迈进，走向高效的数据化审计道路。 参考文献： [1]陈伟,SMIELIAUSKAS Wally.大数据环境下的电子数据审计:机遇、挑战与方法[J].计算机科学. 2016(01) [2]丁淑芹.大数据环境下审计变革研究[J].财会通讯. 2015(22)[3]秦荣生.大数据时代的会计、审计发展趋势[J].会计之友. 2014(32) [4]刘颖.全覆盖条件下大数据审计工作模式研究[J].财会学习. 2017(15) [5]胡雪莹.大数据时代预算执行审计模式研究[J].纳税. 2017(10)[6]潘春花.大数据与云计算环境下高校审计模式转变研究[J].审计月刊. 2017(07) 一、绪论 杜邦分析法自1991年被创造以来就一直利用资产负债表和利润表的信息分析企业的管理状况和盈利能力，但它往往忽视现金流量表中的数据。虽然企业的利润额和销售额可以反应企业的盈利能力，但企业的现金流量才是真正可以被企业使用的资源。因此常有企业的财务分析十分完美，却出现由于资金短缺导致企业财务危机，甚至破产的情况。因此加入现金流量和可持续增长率等指标，对原有的杜邦分析法进行完善。 万科企业股份有限公司自1984年成立以来，已发展成为中国最大的专业住宅开发企业之一，并于2009年成为中国第一个年销售额超千亿的房地产公司，是我国房地产行业中最具代表性的上市企业。本文以万科公司为例，分别运用传统的财务分析方法和改进的杜邦分析体系对企业的财务数据进行分析，研究企业的财务状况和管理状况。 二、针对房地产企业改进的杜邦分析体系 企业的可持续增长可表现为企业规模和价值的增长，即企业总资产的增加，或是企业所有者权益和企业盈利的增长。现金流量信息是根据企业实际发生的业务得到的，与企业会计核算方法无关，具有很强的客观性，涉及企业现金流量增减的业务都会产生相应的凭证，能够保证真实性。房地产行业作为资金密集型行业，它的可持续发展能力对我国过去和未来的国民经济发展有重大的影响，房地产企业的现金流量也对企业的发展起决定性作用。传统的杜邦分析体系没有涉及到现金流量表数据的分析，并且在分析利润和费用时，根据会计权责发生制的要求，账面数据包含一定的会计估计值，与企业实际的财务状况存在一定的差距。因此，应在传统的杜
一、偿债能力分析二、获利能力分析三、运营能力分析四、发展能力分析五、综合分析六、附表目录万科公司概况万科企业股份有限公司成立于1984年5月是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米竣工面积529.4万平方米实现销售金额478.7亿元结算收入404.9亿元净利润40.3亿元。万科认为坚守价值底线、拒绝利益诱惑坚持以专业能力从市场获取公平回报是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号2008年入选《华尔街日报》亚洲版“中国十大最受尊敬企业”。万科1988年进入房地产行业1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套在全国商品住宅市场的占有率从2.07提升到2.34其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构使公司赢得了投资者的广泛认可。过去二十年万科营业收入复合增长率为31.4.净利润复合增长率为36.2公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。经过多年努力万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势“万科”成为行业第一个全国驰名商标旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。财务分析的目的一是通过分析资产负债表可以了解公司的财务状况对公司的偿债
杜邦分析法是一种财务比率分解的方法，通过对权益净利率指标的分解有效反映影响企业获利能力的各指标间的相互联系，对企业的财务状况和经营成果做出合理的分析。但传统的杜邦分析法的基本应用多停留在静态分析和简单的动态分析应用上。如果能将杜邦分析体系运用于因素分析，即能发挥杜邦体系全面分析的优点，又能运用因素分析分离出量差，将能更进一步分析出各因素的实际影响额，更大发挥分析的指导意义。但由于杜邦体系指标体系全面而交错，一直未能有成熟建全的体系。笔者经过多年的实践，设计推导出杜邦分析应用于因素分析的模型，经过实践运用，能够动态的对各指标进行分析，更为细致准确的找出影响利润的变化的因素，预测变化的趋势，为管理者的经营决策提供更可参考的依据。杜邦分析法的核心指标是综合性最强的权益净利率权益净利率=资产净利率×权益乘数权益净利率=销售净利率×资产周转率×权益乘数以企业的净利润为起点，运用杜邦指标体系进行分析： 一、净利润主要影响因素分析： 1、分析公式在此用因素分解的连环替代法即可得出以下公式：销售净利率变动对净利润影响额=（报告期销售净利率－基期销售净利率）×基期资产周转率×基期权益乘数×基期所有者权益资产周转率的变动对净利润的影响=报告期销售净利率×（报告期资产周转率－基期资产周转率）×基期权益乘数×基期报有者权益权益乘数的变动对净利润的影响额=报告期销售净利率×报告期资产周转率×（报告期权益乘数－基期权益乘数）×基期所有者权益所有者权益变动对净利润的影响=报告期销售净利率×报告期资产周转率×报告期权益乘数×（报告期所有者权益－基期所有者权益） 2、应用：万科公司2007年和2008年数据：报告期2008年2007年净利润 4,033,170,027.89 4,844,235,494.21 主营业务收入 40,991,779,214.96 35,526,611,301.94 资产总计 119,236,579,721.09 100,094,467,908.29 股东权益合计 31,891,925,262.40 29,278,647,601.20 权益净利率12.6464% 16.5453% 销售净利率9.8390% 13.6355% 总资产周转率0.3438 0.3549 权益乘数 3.7388 3.4187 运用上述分析公试计算出的分析结果：影响因素影响金额净利润的变化额 -811,065,466.32 销售净利率变动对净利润影响额 -1,348,781,853.52 资产周转率的变动对净利润的影响 -109,764,375.96 权益乘数的变动对净利润的影响额 316,996,069.90 所有者权益变动对净利润的影响 330,484,693.26 净利润的变化额=销售净利率变动对净利润影响额+资产周转率的变动对净利润的影响+权益乘数的变动对净利润的影响额+所有者权益变动对净利润的影响即：-811,065,466.32 =（-1,348,781,853.52）+（-109,764,375.96）+316,996,069.90 +330,484,693.26 分析结论：万科2008年净利润下降8.11亿元，原因为销售净利率下降4%造成净利润下降13.48亿元，资产周转率下降0.011导致利润下降1.09亿元，权益乘数及权益总数上升导到增利6.5亿元。 二、资产周转率影响因素的进一步分析： 1、分析公式：在此分析的关键和难点在于如何资产周转率分解成存货周转率、应收账款周转率和固定资产周转率等用于因素分析，笔者推导出用（报告期营业收入×基期相应资产额－基期营业收入×报告期相应资产额）÷（报告期总资产×基期总资产）这个式子作为调系数，来调各相应资产对资产周转率的影响，并运用到净利润的因素分析中，具体如下：应收账款周转率的变动对净利润的影响=报告期销售净利率×[（报告期营业收入×基期应收账款－基期营业收入×报告期应收账款）÷（报告期总资产×基期总资产）]×基期权
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时刻年季指导老师职称 试点学校
目录 摘要………………………………………………………………………… 1 一、绪论 (1) 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况 (1) （一）我国房地产业概况 (2) （二）万科概况 (2) 三、财务分析 (2) （一）企业资产总体情况分析 (3) （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能
力 (7) （五）企业现金流量 (8) 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10) （一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启发 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科差不多成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者能够理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和进展方向进行定位，从而对公司的进展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流淌资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营治理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产治理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的进展，会计这门古老而又年轻的学
目录 1.企业概况 (1) 2.财务报表分析 (1) 资产负债表 (1) 利润表 (2) 现金流量表 (5) 3.财务绩效分析 (5) 盈利能力分析 (5) 营运能力分析 (6) 偿债能力分析 (6) 发展能力分析 (7) 4.杜邦分析 (8) 5.行业分析................................................ 6.总结 (10) 1、企业概况 万科企业股份有限公司成立于1984年，总部位于中国深圳市福田区梅林路63号万科建筑研究中心，现任董事长为王石。1988年进入房地产行业，1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司。经过二十多年的发展，成为国内最大的住宅开发企业，业务覆盖珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈以及中西部地区，共计53个大中城市。年均住宅销售规模在6万套以上，销售规模持续居全球同行业首位。 万科以其持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个中国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的房地产企业。 2、财务报表分析 资产负债表 表2-1 万科公司比较资产负债表 年有了较大幅度的增长，其中固定资产的增长又比流动资产增长的速度要快，这反映了万科的资产规模扩张速度；2015年万科的负债增长速度比起2014年有很大的增长，其中流动负债的增长速度大于非流动负债，而且总负债的增长速度大于总资产的增长速度，可以认为企业的财务风险会因负债的增加带来一定的影响；2015年万科的股东权益的增长速度要低于总资产增长速度，但是较2014年有了较大幅度增长，说明企业经营状况良好。 总的看来，万科公司的财务状况较好，但是总的负债的增长速度略高于总资产的增长速度，这对公司的财务状况会带来一定的财务风险，所以企业应该加强这方面的管理，避免出现重大财务事故。 表2-2 万科公司简化比较百分比资产负债表（%）