枫泾新镇核心区概念性规划方案
一、项目总体介绍篇 (2)
1.1地理位置： (2)
1.2背景条件： (2)
1.3历史及镇区概况： (2)
二、规划区背景概况及区位分析篇 (2)
三、现状概况篇 (3)
四、北美风情小镇特征研究篇 (3)
4.1理论简述： (3)
4.2北美建筑风格的历史演变 (4)
4.3北美小镇特色运用于枫泾镇的特征之总结 (4)
五、规划依据 (5)
六、总体规划构思篇 (5)
6.1发展策划概念 (5)
6.2规划定位 (6)
6.3规划原则 (6)
七、规划指导思想篇 (6)
八、规划方案详解篇 (7)
8.1规划结构与用地布局 (7)
8.2道路交通规划 (8)
8.3绿地景观、开敞空间及水系统设计 (9)
8.4城市设计 (10)
8.5可考虑采用的新技术或方法 (10)
九、重要节点设计篇 (11)
十、分期建设规划与规划实施建议篇 (11)
十一、主要经济技术指标 (12)
10.1规划用地平衡表 (12)
10.2主要经济技术指标表 (13)
一、项目总体介绍篇
1.1地理位置：
枫泾镇位于上海市金山区西部边缘，与浙江毗邻，地处上海松江、青浦、金山和浙江嘉善、平湖等五区县交界处，是上海市的西南门户。同时由于沪杭高速公路、沪杭铁路、320国道、朱枫公路等重要对外交通从镇内穿过，使其成为浙、闽等南方省市进入上海市的“桥头堡”。
（配：枫泾镇区位分析图）
1.2背景条件：
“一城九镇”：
进入21世纪后，上海新一轮城市发展是：城市向多心组团式布局发展，郊区城市的布局从现在的均衡式发展向非均衡发展转变。
城市的发展不再是沿单一中心进行同心圆的蔓延式发展，而是有步骤地形成城市中心—次中心—新城—中心镇的多核心城市发展体系，形成与现代化国际大都市相匹配的城市结构。
2001年起市政府决定重点发展“一城九镇”，即：松江新城，以及安亭、罗店、朱家角、枫泾、浦江、高桥、周浦、奉城、堡镇等九个中心镇。要求借鉴国际成功经验，实现高起点规划、高质量建设、高效率管理，建设各具特色的新型城镇。
而枫泾镇就是位于金山区的九个重点发展镇之一。
同时，为在整体上打破“千镇一面”的模式，“一城九镇”都将拥有各自独特的“风貌特色”：包括有英国式、德国式、意大利式、美国式、荷兰式、西班牙式、本土水乡风貌式，而枫泾作为一个商贸型的特色发展镇，被定位为具有北美特色风情的小镇。
1.3历史及镇区概况：
枫泾镇已具有800多年的历史，是典型的江南水乡集镇。古镇周围水网密布，镇区内河道纵横，桥梁众多。又因镇区多小圩，形似荷叶；境内林木荫翳，庐舍鳞次，清流急湍，且遍植荷花，莲花秀美，故别号“芙蓉镇”。
枫泾镇文化积淀深厚，是金山农民画的发源地之一。镇上还有始建于1572年的“性觉寺”等一批保存完好的古建筑。
目前，枫泾镇镇域面积为54.32平方公里，城镇面积为2.38平方公里，人口近4万。（配：新镇区规划图、现状城镇图）
二、规划区背景概况及区位分析篇
背景概况
2003年中起，枫泾镇政府开始在现状镇区北面的3平方公里内建设具有北美特色风貌的商贸型综合新镇区，本次规划的“枫泾新镇区核心区”位于新镇区南侧，紧邻老镇区。
规划范围
用地北至莲花路（规划红线40米），东至白牛路（规划红线40米），南至青风路（规划红线24米），西至朱枫公路（规划红线40米）。地块内部有六条规划道路穿越，分别为半环状的滨河路（规划红线24米），连接新老镇区的南北向主要道路芙蓉路（规划红线50米），以及商城路（规划红线30米）、锦溪路（规划红线15米）、枫林南、北路（规划红线均为7米）。规划用地总面积约为105公顷（1575亩）。
（配：规划基地区位图）
本次规划基地在控制性详细规划中，定位为新镇区的公共活动中心和景观核心，是整个枫泾镇新的综合性城镇职能中心。在满足本区的多种核心功能之要求；同时考虑到在开发初期尽快的形成北美小镇的形象，并使新镇更具“人气”，在设计中对局部用地做了调整，取消了行政用地，适当增加了住宅用地和为住宅配套的社区服务。
三、现状概况篇
规划范围内现状用地主要是农田，基地北面有一个自然村庄许家村；西面则有上海枫浦市政工程公司和上海市联农洗车工程公司，现状除了南北向的朱枫公路成为基地西界外，其它道路均为规划道路；基地的东南面有保存完好的古寺“性觉寺”。作为一座极具本地历史特色的建筑，它是老镇向新镇过渡的转折点，将被作为规划中的视觉焦点之一，和规划主轴线的起始点。（配：现状图）
基地内主要的三条河流分别是白牛塘、后港和定港塘。白牛塘和后港自北向南穿越基地，在基地中央折而向西形成一个半环形，定港塘则在西面南北向纵穿基地。同时，为在规划中更好地体现北美风情，我们将河湖都进行了重新命名。
四、北美风情小镇特征研究篇
4.1理论简述：
作为北美特色风情的小镇，设计中主要涉及的理论包括：
A、新城市主义理论：
近几十年来，北美风行一种对公共生活的怀旧情绪，“新城市主义”就是顺应这种社会思潮于20世纪80年代末在美国兴起的，其基本理念是从传统的欧洲城镇格局中发掘灵感，并与北美现代生活的各种要素相结合，重构一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的、以公共交通为导向的、功能混合的、适宜步行的紧凑型社区来取代缺乏吸引力的郊区模式。这将是我们营造枫泾镇北美风情镇的理论来源。
（配：北美小城镇社区结构图）
B、北美城市开放空间设计理论：
此项理论总结了一系列北美户外公共空间的设计经验，主要关于城市广场和邻里公
园的部分，具体阐述了北美社区的公共开敞空间设计要点，将公共空间与使用者的各种特征联系起来。这将是本次规划的核心公共空间以及营造北美特色的中心区商业氛围的理论来源。
（配：北美小城镇开放空间图）
C、北美住宅建筑设计理论：
此项理论主要通过对历史演变的研究来考察北美住宅建筑的风格特征。这将是枫泾镇最主要和广泛的，具有北美特色的住区风格的理论来源。
4.2北美建筑风格的历史演变
建筑风格是北美风情小镇的主体。（配：北美建筑风格照片图）
概括而言，北美的建筑风格经历了以下四个时期的演变：
1、早期殖民开拓的适应时期
早期移民的多样化背景使得住宅建筑有很强的地域特色，其中具有代表性的是哥特风格式的建筑。
2、发展时期的乔治式住宅
18世纪，北美受欧洲大陆文艺复兴影响，住宅建筑讲究严格的对称，轴向入口，几何比例等，装饰异常繁琐豪华。
3、混合风格的不定时期
19世纪，古典复兴和折衷主义盛行，古典、哥特、罗马等主题被混合运用于建筑中，此时期建筑具有高度的艺术美。还包括住宅的木框架结构。
4、现代主义、后现代主义时期
进入20世纪以后，现代的生活方式进入北美，既保留古典外貌又符合现代功能的新古典主义大为流行，同时风格流派讲究平缓的坡顶，长长的水平出檐等平顶住宅的影响也很大。
目前许多北美小镇或是其中单一风格或是多种风格的混合体。但无论单体建筑的风格如何演变，北美小镇主要步行开放空间的沿街建筑立面是统一而协调的，建筑与建筑之间的关系比较紧凑，主要沿街立面也是具有高度连续性的。本次规划在此有明确的体现，同时建筑是以新古典主义为主。
（配：xiaoguotu沿街立面）
4.3北美小镇特色运用于枫泾镇的特征之总结
A、北美风情的城镇空间肌理（配彩总平和节点图、人行系统分析图）
北美小镇体现在内聚式的社区结构，其内涵在于鼓励居民在社区内部的交往。这主要体现在以下三个特征上：1、明确的内核公共活动空间与疏密有致的组团式布局——复合型的邻里中心内包含了多种公共活动内容，且公共空间和公共建筑的安排应予以优先考虑；另一方面，通过外围相对较密的建筑布局创造出中心开阔的开敞空间，利于全体居民的共享与交流，在北美，这种公共空间通常被称为“邻里公园”；2、向心的轴线——在城市设计中,“轴向发展”的意义在于建立实体和视觉上的连接和相互联系。北美小镇的向心性轴线作为西方轴线的一种，一般采用的是可直接承载人们各种活动的道路或软质、硬质铺地的实轴来引导人们到达社区中心开敞空间；3、完善的人车分流系统与合理的街坊尺度——人性化的，较密的步行路径结合公共活动空间，与人车共行的道路网一起支持居民的出行以步行为主，进一步促进了社区居民之间的交往。
B、北美特色的住区风格（配重点建筑效果图）
居住组团的风格是体现北美特色的主要组成要素之一。这实际上代表了居民对社区的视觉感受特征。
根据以上所述的理论研究，北美小镇的视觉艺术表达是多样化而又统一的。因此在建筑形制风格以及景观节点这些微观层面，由于北美各个国家都是移民国家，带来了各种欧洲的
建筑风格，尤受英国、法国、德国、西班牙等国传统文化的影响较大。因此，北美建筑风格实际上是一种混合风格，北美风格小镇的历史并不悠久。结合枫泾镇的实际情况并考虑到规划的可操作性，我们认为规划区住宅建筑将以北美建筑特色中的新古典主义风格为主，而社区中心的那些公共建筑，由于功能使用方面的要求，可采用平顶式的现代主义风格。
C、北美特色的商业氛围（配大卖场效果及大卖场总平部分）
镇中心区的商业氛围是本次设计中使枫泾镇体现北美风格的主要组成要素。这具体代表了居民在公共空间的使用和视觉感受两方面特征。
北美特色的商业氛围则尤其注重于公共开敞空间的设计。
并主要体现在：1、商业公共空间的位置应放置在最大多数潜在使用者易于接近并能够看到的位置并与建筑的主要出入口直接联系；2、空间的内部和外部都应美观、具有吸引力，并配置各类设施充分满足公众的商业活动需求；3、公共开敞空间应具有明确的边界，传达该场所就是为了让人使用的信息，并使使用者拥有较强的领域感。通常可以在一个或几个边界上由建筑来界定。
D、北美特色的生态环境（配：总平）
北美小镇居民的生活崇尚自然和生态。因此，在生态环境保护的层面上，北美特色小镇的风格在于充分利用现状地形地貌，重视水系、绿化和建筑的有机结合，营造人与自然和谐相处的城镇环境。
实际上，将北美小镇特色风情的一系列优点综合起来，可以概括为：“以人为本”和“可持续发展”两个单词，这也是符合枫泾镇未来的发展方向的。
五、规划依据（配：夜景鸟瞰）
《上海市城市总体规划》（2002-2020）
《金山区枫泾中心镇总体规划》（2002）
《金山区枫泾镇控制性详细规划》
《筑越置业有限公司关于枫泾镇D、H、I地块规划的应征邀请书》
《上海市城市规划管理技术规定》
《上海市社区文化活动中心配置要求》
枫泾新镇区核心区规划方案研讨会专家意见
六、总体规划构思篇
6.1发展策划概念（配：日景鸟瞰）
由于规划区属于枫泾新镇的景观核心和公共活动中心，因此对其整体而言是居民交往的中心，但同时也要将核心内部的各项公共活动功能理清，赋予不同的形式并通过轴线和步行道等形式联系为一个有机整体；另一方面，进一步增加了居住组团的布置，将加快北美小镇的开发建设并尽快形成新城区的风貌。
6.2规划定位（配：效果图）
在本规划区中，以商业、娱乐、文化展示和休闲游憩等一系列公共活动为主的核心区作为枫泾镇内聚式的焦点，是枫泾新镇社区的“邻里中心”，将与外围不同性质的居住区，以及配套的学校、社区中心、体育设施等一起形成为紧凑的、功能混合和适宜步行的北美风格社区。
6.3规划原则（配：效果图）
1、从客观入手原则：
规划区处在枫泾新镇和老镇之间的核心区位，因此，一方面要考虑到枫泾新镇北美特色的定位，北美的风情在本区充分得到反映的同时还要能够继续向北、向东延伸，另一方面，也要考虑到地块南侧的老镇区为江南小镇，要在地块与老镇之间进行适当的过渡处理；
2、“以人为本”原则：
注重保护和利用自然资源，尤其是要将基地内的现有的水系统与北美风情的建筑设计、景观设计相统一协调，以体现自然景观对人文精神的影响；
3、可持续发展原则：
通过地块的建设带动周边的发展，取得环境效益、社会效益、经济效益的统一，注重分期建设和经济技术等的可行性；
4、现代化的创新原则：
采用新思维，新观念，在建筑和环境设施方面力求运用高新技术，吸取中外成功经验，结合枫泾本地实际，同时力求创新，做出精品。
七、规划指导思想篇
通过本次规划，力求达到：（分别配各节点效果图）
1、北美风情的城镇空间结构
通过整体疏密有致的建筑布局结构，设计富活力的核心公共空间和向心的公共活动轴线形成社区内聚式的吸引力，并通过开放的空间结构设计鼓励社区居民的交往，构筑具北美风情的城镇空间结构；
2、北美特色的住区风格
通过居住建筑、公共建筑的单体及组团的形制设计形成北美新古典主义风格为主、现代主义风格为辅的视觉艺术特征，并在主要步行活动轴线两侧形成连续的景观界面以达成具有北美特色的住区风格；
3、北美特色的商业氛围
通过高密度、成网络的人行路径及开敞空间体系形成适宜步行的人车分流交通系统，通过公共活动轴线的有序串联以及广场空间的人性化布置以达成具有北美特色的商业氛围；
4、北美特色的生态环境
尊重并充分利用现有自然地貌条件，在保护、疏浚改善原有水体基础上进行适当开挖，使人工开发的绿色生态空间以自然的形式与人居环境相互促进并形成共生关系，形成具有北美特色的生态环境；
5、注重规划的可操作性
通过网格状的街区设计以支持分期开发；
八、规划方案详解篇
8.1规划结构与用地布局
承接上一层次规划对各个地块的用地属性、职能的定位，同时在对规划基地的区位、现状条件和发展特色进行详尽的分析研究后，我们的设计方案概括为“一核、四片、四轴”的主要结构。（配：规划结构图、土地使用规划图）
A、一核
北美风情小镇的重要特征之一是在社区内部设置明确的公共活动中心和商业步行街，以增进社区居民的交往，而这种公共活动中心的“核心”是具备购物、娱乐、休闲、交往等功能的开敞空间。
本设计中结合湖面（安大略湖）和湖中的椭圆形小岛（落矶岛），在沿湖周边和小岛上以及商业步行街（BROADWAY）设计了一系列的软、硬场地。小岛中的展示馆及文化娱乐性质的建筑则将是处在这个核的中央，是居民各种活动的汇聚中心，是公共活动的标志性建筑，是富有吸引力的核心场所。
B、四片（配：功能分区图）
本区被滨河路、芙蓉路、商城路三条主要城市道路分隔，共形成了四个不同功能的片区。
（1）中片区——明确的公共活动职能中心片区
滨河路西北，商城路以东的地块具体承担了多种不同性质的商业以及展示、娱乐、休憩等公共活动，是整个枫泾新镇明确的职能中心。
在地块的西北角，即基地两条主要道路的交界处设置了一组大型超市，超市前设计了一片开放的硬地广场，并结合向心的步行轴线作为整个地块的重要入口，而在接近湖面，即核心开敞空间的南北则摆放了两个商业、办公综合的建筑组团，湖面的小岛上的展示和娱乐性质的建筑将成为整个轴线上的核心建筑。同时通过贯穿“中片区”内部的十字型的商业步行街（BROADWAY）将集聚型商业购物、一般商业、办公文化、娱乐展示以及休闲游憩等一系列的公共活动有机串联在一起，形成各种活动的一个序列。
在本区的东北角，莲花路与滨河路的交界处比较独立的区域布置了一座宾馆和一座酒店式公寓，既可保持建筑的独立性，也丰富了核心地块的开发项目和公共活动内容；
本区的用地在上一轮次控规基础上进行了少许的调整，主要是将原来设置的镇政府办公和住宅两块非公共活动用地调整为公共活动性质的商业用地，进一步加强了本区作为公共活动中心区块的地位。
（2）南片区——过渡的居住、商业片区
滨河路以南，芙蓉路以西，商城路以东的地块为南片区。是老镇向新镇核心过渡的一个片区，以商业居住综合和居住用地为主。除了面向滨河路和芙蓉路的主要界面布置了一部分开放的商住两用建筑，也在地块内安排了部分多层公寓用地，它们的平面形式则采用了较为
封闭的组团式布局，利于创造其优良静谧的居住环境，不受外界的干扰；
（3）东片区——多种形式的居住生活片区
滨河路、芙蓉路以东的地块为东片区，以各种形式的住宅为主。其中沿滨河路，枫林路南按楼层高度跌落式的布置了高层、多层和两个组团住宅，并在地块的东南角保留了性觉寺。而在枫林路以北则以组团形式布置的花园式联排住宅为主（BUCHARD GARDEN），同时在枫林路80米绿带的主要人行界面上也设计了一小部分连续性的商住混合建筑，利于创造小镇的北美风情特色。
（4）西片区——综合性的片区
商城路以西的地块为西片区，被规划的锦溪路分为南北两块。由于地块狭长且在中央被南北向的主要河流定港塘纵穿，因此结合用地现状，在北块用地除安排了部分较为高档的公寓（专家楼）外，还设置了一个18—24班规模的艺术院校附属中学和一个为本区服务的社区中心。社区中心依据资源共享原则，将主要配置社文化站、社区学校、社区老年活动中心、社区青少年活动服务中心、少科站、文化俱乐部等项目；而在锦溪路以南，除了部分的多层公寓外，还因地制宜的设计了一块小型办公用地和一些体育休闲用地，既为本社区居民服务，也创造了整个规划区良好的门户形象。
C、四轴（配结构分析图和彩总平）
向心的轴线是北美小镇的重要组成要素。不同于车行路径的是，由于人们在步行到达目的地过程中一般都会选择最短的直线路径，因而预判最大多数居民进入核心区的路线是十分重要而且必需的。
（1）主轴——规划区最重要的轴线
核心区与西、北方向大片居住用地（更放大范围至整个枫泾镇）的最直接路径显然是沿商城路，并通过北片区的西北方向主要入口进入核心区，是本规划区中最重要的一条轴线。
各类商业、娱乐、展示组团在布置时都将开口面向了轴线。这样的设计有利于那些在城镇中心进行商业、娱乐、集会等公共活动的民众能方便的找到并进入相应的区域，同时也能提升公共活动的人气，鼓励他们互相之间的交流。
轴线继续往东南方向延伸，在进入东片区时则变换为以河道为载体的虚轴，一直通到古典的性觉寺。在婆娑的绿影，泛着鳞光的安大略湖湖水间隐约看到远处的红墙绿瓦，将为这条地区最重要的轴线增添视觉乐趣，中外风格的轴线在此交汇并转折。
（2）副轴1——与老镇联系的轴线
核心区与南面，及至老镇区之间的联系以芙蓉路最为便捷，因此这条城市道路就被作为向南的重要轴线，面向这条城市道路一侧的商业建筑被设计为连续性的界面，而另一侧则是由低向高渐变过渡的住宅建筑界面，并在步行道和住宅之间设置了比较宽的绿带、河道等，更增添了盎然的生活情趣。
（3）副轴2——与新镇东侧联系的轴线
核心区与新镇东面居住区、铁路客运站的联系以枫林南北路之间的80米景观绿带最为便捷，因此它也是东向的重要轴线。这条轴线的介质与以上两条都有所区别，采用的是软质的草地与硬质的铺地相结合的设计手法，轴线两侧是连续的商业建筑。
（4）副轴3——与规划区西片联系的轴线
核心区与基地西南方向的轴线以原有水面为载体，在一端将规划西片的体育休闲场所和核心的公共空间联系起来。并在水面的两侧都保留了步行道以供居民散步、游玩等。
8.2道路交通规划
A、车行路径设计（配：道路系统设计图）
规划区所涉及的城市次干路包括：基地边界朱枫公路、莲花路和白牛路以及基地内与老镇联系的主要道路芙蓉路；城市支路包括：基地边界青风路和基地内的滨河路、商城路和锦溪路。
在规划区内，滨河路、商城路、芙蓉路和锦溪路四条城市道路将承担主要车行交通功能。而地块内部的车行路径都被布置在组团外围，这样的设计使得车行和人行在社区内能尽量的分流以保障行人的安全和舒适。车行道路总用地面积为7.59公顷，占总用地比例7.2%。
B、人行路径设计（配：步行系统设计图）
除了组团内部的步行路径外，在四条轴线上和沿水体边设置了大量的休闲步行道并最终形成完整的步行体系。其中，每个片区最主要的人行路径是外围与核心开敞空间相连的轴线，而中片区由于是以公共活动为主的社区中心，有多个不同的公共建筑组团链接在步行轴线上，因此每个组团与轴线以及外围道路联系的道路广场也将是主要的人行路径。
中心湖（安大略湖）是核心公共空间的主要客体景观，因而这些步行道作为活动主体——人的载体，亦是形成核心景观的关键因素。
C、交通设施（配：地下停车系统设计图）
在新城市主义的理论中，小尺度的城镇应支持建立较密的路网，同时不赞成停车入户。因此，结合中国上海的实际情况，我们建议在公共活动较少的居住组团内部采用沿路面停车和地下停车相结合的方法，在根据规范切实解决住户停车要求的前提下增进组团住户交往的机会；而在公共活动十分频繁的中心商业娱乐、行政办公等组团采用集中地下停车，以节省出人们交往所需的开敞空间。
在中片区，在中央湖面以北结合进入大型超市和以商业为主的商住综合建筑的车行道路设计了两块主要的地下停车库，中央湖面以南则设计了一处大型地下停车库，另外还结合商业设施和宾馆等设计了三处较小的地下停车库；而在其他三个片区，则结合了每个居住组团的主要出入口设计了一些地下停车库。
停车指标：按照上海市停车场（库）标准，本地块地面停车合计车位1130辆，地下停车库停车合计车位2527辆，总停车位3657辆。
D、游艇码头与水上游览线路设计（配：公交站点与游艇码头设计图）
北美风情小镇的生活是生态而休闲的，其中也包含了一些高品质的要素。结合地标性建筑——28层的宾馆，在其所属的湖面上设计了一个游艇码头。而游览路线主要是在基地中央的湖面，若河道在进一步生态化改造后条件允许，亦可沿三条主要水道游览。同时游艇本身也将成为核心景观区一道亮丽的风景线。
E、公交组织
结合规划区的区位与各个地块的用地性质，我们认为公交的行驶路线将主要沿芙蓉路、商城路、滨河路和莲花路布置。因此按照400~600米的适宜步行距离在规划区内设置了6对公交站点。
8.3绿地景观、开敞空间及水系统设计
A、绿地景观（配：绿地与开敞空间设计图）
在绿地景观设计上主要采用的是向公众开放的集中绿地与相对封闭的组团绿地两级结构。其中，公共集中绿地主要是围绕着核心的湖面布置，并沿着南、东和西南三条轴线以及河道向外放射。公共绿地的总面积达到了15.97公顷，公共绿地率为15.2%。同时，在各组团内部也设计了大量的组团级绿地。绿地总面积达到了43.1公顷，绿地率为41.1%。
B、开敞空间
开敞空间的概念在平面上主要包含了三个组成要素：软质的绿地要素、硬质的广场铺地
要素和步行道要素。将这三者整合成一个系统并嵌入规划的肌理中也是本次规划的一个重点。
本方案在核心的环湖景观区采用了人工与自然结合，绿地与广场铺地结合的手法，在基地中央形成了一个多介质、多元素的大型开敞空间，而三个方向上的轴线式开敞空间，作为主要步行道则引导着居民向核心的集聚。
C、水系统（配：水系设计图）
在保持原有河道风貌的同时承接了上一层次控规精华，在地块中央保留了大型湖面（安大略湖），并在沿湖设计了一系列亲水平台和景观绿地作为整个规划区的景观核心。同时还在东片区居住组团的枫林南路以南设计了一系列水面，主要是将本地块中的小高层公寓、多层公寓、联排住宅组团以及保留的性觉寺通过多条水道分隔开来，其中，轴向的水道成为整个基地东南——西北向最主要轴线的组成部分之一，与之垂直的水道则形成了每个组团仿若“小岛城堡”式的居住氛围，在增添生活情趣的同时提高了每个地块的商业价值。
岸线设计采用了自然岸线与人文岸线相结合的手法，同时在湖中央，靠近宾馆的水域设计了一个游艇码头，为游客服务的同时也增添了核心区的景致。
8.4城市设计
运用城市设计的手法，沿主要步行轴线和主要景观道路滨河路形成具有北美特色风情的城市景观界面。（配：城市设计分析图）
A、地标与控制性节点（建筑与构筑物位置）
本区的地标与控制性节点主要为：
1、中片区的展示与娱乐建筑是核心区的“眼球性”建筑设施，而该片区北侧的宾馆建
筑高达28层，以及东片区保留的性觉神寺将成为整个规划区的地标性建筑；
2、大卖场建筑将作为轴线重要的起始节点，而小岛上的展示与娱乐建筑同时也是压轴
性质的节点；
3、沿芙蓉路向南伸展的轴线两侧，10层的商业建筑和另一侧12层的小高层公寓以及
轴线顶端12层的商业建筑都将是起限制空间功能的节点；
4、沿东向以景观绿带为载体的轴线两侧，进入本区的两栋商业建筑将是起门户作用的
控制性节点；
5、沿主要的景观道路滨河路两侧，多栋12层的小高层公寓和两座对称的4层商业建筑
也是主要的控制性节点。
B、主要城市景观界面（连续性的街道立面）
城市景观界面则主要是沿由核心向西北、东、南和西南的四条轴线两侧，以及沿主要景观道路滨河路两侧形成具有北美特色风格的连续性建筑界面。
8.5可考虑采用的新技术或方法
A、智能化与网络化
信息技术在本区中的运用主要指社区居民的居住及生活服务：包括小区物业管理和服务（保安、设施监控等）以及家庭娱乐和办公，主要采用的是网络信息技术。
B、建成环境与自然生态
开辟网状生态绿地系统和绿色步行环境，将自然生态环境导入规划地区，恢复地区生态平衡。
C、能源
采用可更替的能源，并通过合理的规划布局和建筑设计提高能效。
1、采取利用有机垃圾和污水残渣生产沼气、供暖、制冷、发电的环保技术；
2、在住宅区采用太阳能供暖和制冷；
3、采取符合地方气候特点的建筑设计，如适当加大建筑进深，减少建筑外墙面积，以减少能量损耗。
D、污染排放和废弃物处理
采用闭合循环的污水和垃圾处理系统，提高废弃物的再生利用程度，减少污染排放。
1、污水回用：采用中水系统分质供水。
2、垃圾管理：改善生活行为，实行垃圾分类回收和处理。
九、重要节点设计篇
十、分期建设规划与规划实施建议篇
由于整个规划区位于新镇的西南，紧邻老镇的北侧，而规划的枫林路也已经开始建设，因此在分期建设中，考虑到规划的可操作性，主要是采取了自东向西，按照规划片区开发建设的步骤，也利于整个镇区早出形象。（配：分期建设规划图）
第一期：建设东片区，即以白牛路、芙蓉路、滨河路、青风路和莲花路为界的地块。这个地块紧靠老镇区，其中含有多个居住组团和较少量的商业建筑。将其作为开发的一期有利于建设初期的开发项目引进，并初步集聚人气，早出北美风情小镇的形象，也可使后续集中建设的公共设施拥有一定的客户来源；（配：分期建设图1）
第二期：建设南片区，即以青风路、芙蓉路、滨河路和商城路为界的地块。本地块兼有住宅用地和商业用地，且同样紧邻老镇区。对其的开发建设可进一步集聚人气，并提供一部分相配套的公共设施；（配：分期建设图2）
第三期：建设中片区，即以滨河路、商城路和莲花路为界的地块。本地块是整个新镇区的公共活动中心片区，也是整个枫泾镇的核心。在一、二期大量的住宅用地建设完成后，再建设与之相适应的公共活动核心区，将是形成整个北美小镇特色风貌的关键阶段；（配：分期建设图3）
第四期：建设西片区，即以朱枫公路、青风路、商城路和莲花路为界的地块。本地块是规划区内建设的最后一个地块，其中包含了几个居住组团和学校、社区中心、办公建筑和一些体育设施场地，最终形成规划区完整的北美特色风貌。（配：分期建设图4）
十一、主要经济技术指标10.1规划用地平衡表
10.2主要经济技术指标表
修建性详细规划应当依据已经依法批准的控制性详细规划，对所在地块的建设提出具体的安排和设计。其内容包括： （一）建设条件分析及综合技术经济论证。 （二）建筑、道路和绿地等的空间布局和景观规划设计，布置总平面图。 （三）对住宅、医院、学校和托幼等建筑进行日照分析。 （四）根据交通影响分析，提出交通组织方案和设计。 （五）市政工程管线规划设计和管线综合。 （六）竖向规划设计。 （七）估算工程量、拆迁量和总造价，分析投资效益。 概念性设计方案是指介于发展规划和建设规划之间的一种新的提法，它更不受现实条件的约束，而比较倾向于勾勒在最佳状态下能达到的理想蓝图。它强调思路的创新性、前瞻性和指导性。概念性设计方案一般是在获得新项目后，通过规划设计分析，以《项目设计策划书》、概念性方案设计任务书为基础，指导参加竞标的设计单位进行设计的内容，公司在评选出中标概念性设计方案后，还要进一步深化修改，总结概念性方案设计成果形成最终的设计原则和构思，概念性设计方案包括总平面设计、交通路线组织、绿化景观组织和景观概念设计。通俗一点说，概念性设计方案是正式方案制定之前的一个大体情况。 修建性详规实施步骤： 1、成立组织机构 2、收集必要规划资料 A、本地区城市总体规划、分区规划或控制性详细规划资料； B、现行规划相应规范、要求 C、现有场地测量和水文地质痪料调查； D、人口资料及本区经济发展情况调查； E、供水、供电、排污等情况调查； F、居民消费水平调查； 3、根据规范计算出本小区各项规划指标 4、确定路网和排水排污体系 5、确定需拆除及改造项目，并议定赔偿搬迁方案； 6、确定活动中心与绿化位置 7、绘制总平面和坚向设计； 8、各基本原则经济指标分析；
成都东湖项目概念规划及方案设计任务书 一、项目概况 本项目位于成都二环路东五段南侧，北临万达广场与华润东湖项目，南临蓝光项目与东湖国际，西临东湖公园，东临新成仁路（锦华路）。交通便捷，具有良好的自然景观资源。项目由六个地块构成，包括商业用地、住宅用地、医疗用地、派出所用地、学校用地。总用地面积约 280 亩，总建筑面积约 126 万平米，其中地上约 95 万平米，地下约 31 万平米，地上住宅约 48 万平米，地上商业约 46 万方。 二、设计要求 1.整体要求 本项目规划设计应着眼于大型高端城市综合体项目，打造出高端、立体、竖向、多维、绿色、休闲的集餐饮、休闲、娱乐、购物、会展等功能的大型都市综合体项目。应充分体现出高密度集约性、整体统一性、功能复合性、土地使用均衡性、空间连续性和内外部联系完整性。平面及竖向交通应与华润项目、万达广
场有机联系，将三个项目作为一个整体项目规划，通过设置纵横交错的交通方式，使项目具有较好的可达性。 2.定位要求 项目拟以国际级视野、战略角度打造“泛城东南门户地标性的国际中央商业生活区”： 3.指标要求 各住宅地块需兼容 10%的商业，各地块指标可根据规划的合理性进行互相平衡。车位配比在满足规范的前期下，还需满足如下要求: 3#地块：满足每 100 平方米配 1 个停车位，每 1 户配置 2.5 个停车位。 4#地块：满足每 100 平方米配 1 个停车位，每 1 户配置 2 个停车位。 5#地块：按规范配置。
4.建筑空间功能及形态要求 酒店：现代时尚尊贵。 办公：现代时尚高科技绿色环保。 商业：便利、丰富、趣味、精致、时尚、动感、休闲、艺术。面向主街的重点商业区建议采用层层退台的方式形成一系列露台商业场所。应着重对商业步行街的空间营造。 商业竖 向示意图 住宅：应用相对独立的出口及景观环境，同时平面及竖向交通均应与商业紧密联系。 地下室：应处理好地下商业与车库的关系，避免人流与车流的交叉。建议各地块之间、地块与邻近其他项目地下车库层层相连通。 地下车库应尽可能引入自然采光。 5.交通要求 应合理规划细分车流、人流走向，综合考虑公交系统、出租车、私家车、地铁、摩托车、自行车等不同交通途径，合理规划
概念性方案设计文件编制及深度要求 第一部分概述 按照管理本部的设计管理流程要求，概念性方案设计是承接项目和产品的设 计阶段，概念性方案设计在概念性方案设计任务书和项目产品建议问题总结的基 础上，设计思路应具有延续性、探索性、独创性和挑战性。 1．方案设计文件编制的目的和特点 a)概念性方案阶段的任务包括以下两大方面： i.根据项目的实际情况，确定设计管理模式，起主要工作成果体现在 设计任务分解清单和设计费用预算、项目设计总体控制计划以及设 计单位的筛选；有关项目设计总体控制计划的编制要求可以参照《项 目规划设计分析成果标准》相关章节执行； ii.通常意义上的概念性方案设计。对概念性方案设计本身的要求可以参照本文执行； b)概念性方案可以根据需要结合当地政府报批所需的修建性详规设计，概 念性方案深度以修建性详规深度为参照依据。设计内容在体现概念性方 案设计任务书的基础上，应围绕修建性详规、场地分析和住宅单体选型 的要求进行，表现手法可根据报批或者项目具体需要灵活确定。 c)概念性方案设计文件包括设计单位或分公司规划设计部提供的： i.设计单位提供的概念性方案设计文件应以构思分析草图、场地分析 草图、住宅单体风格以及户型选型示意图和总平面设计构思图纸为 主，辅以对整体概念构思的的简要设计说明； d)概念性方案设计文件以说明如何实现甲方策划意图和设计的整体构思为 主，结合政府报批要求及公司内部要求可以采用灵活的表现手法，为充 分展示设计意图、特征和创新之处，可以有分析图草图、总平面及单体 建筑图、透视图，还可根据项目需要增加模型、电脑动画、幻灯片等。
2．概念性方案设计文件的内容与编排 概念性方案设计应包含以下两大组成部分，分别由设计单位和分公司规划设计部提供。 a)设计方应该提供概念性方案构思说明书、设计图纸、透视图三部分，编 排顺序为： i.封面：写明方案名称、设计单位、设计年月； ii.扉页：注明方案编制单位的行政和技术负责人、设计总负责人、概念性方案设计人，并经上述人员签署或授权盖章；以上人员需加注 专业技术职称，本部分必要时需附透视图或者模型照片； iii.概念性方案设计文件目录； iv.概念性方案构思说明：由总说明和各专业构思说明组成；具体要求可参照国家修建性详细规划的设计说明格式，并应考虑增加结合项 目实际情况的设计内容说明； v.主要技术经济指标：主要指总建筑面积、容积率、各分类建筑面积、各类住宅每户单元建筑面积等；设计单位应该完成《概念设计任务 书》中的各类统计表格。同时，分公司规划设计部负责人应该审核 上述数据的真实性； vi.设计图纸：主要由规划总平面图、以及道路、竖向、管线、绿化景观、土方平衡等总图类图纸，以及建筑专业图纸组成，可参见第二 部分概念性方案图纸目录； b)分公司设计部应对概念性方案做出完整的书面评估意见； c)如设计合同以及设计任务书中有特别的约定，其设计文件的编制，应按 照招标的规定和要求执行。 3．概念性方案设计文件的规格与装订 概念性方案设计文件主要是公司内部根据本规定或者设计任务书的约定制作，以下为主要编制原则： a)一般项目应按设计说明书、主要技术经济指标、设计图纸、分析说明， 共四部分。复杂项目每部分可以独立分册装订；
概念性方案设计深度要求 项目概念性方案设计成果及深度除满足国家建设部〈建筑工程设计文件编制深度的规定〉中有关的要求外，同时必须满足甲方以下要求。 一、设计成果： 1.设计说明及图纸8套：统一按A3规格印制、装订 概念设计方案图纸目录
概念设计方案图纸深度要求： 1.总平面图 1)标明用地界限、道路红线、周边道路名称、指北针； 表明地下室边界和出入口位置；2) 标明建筑单体的层数和退线，建筑单体体块和建筑间距要3)用真实 尺寸； 4)表明小区道路的性质、位置、与城市道路接口的位置以及道路中 车行道、绿化带及人行道的划分并标明道路红线宽度。 5)表明停车位位置和停车数目； 表明景观绿地和水系的性质、等级和边界。6) 2.功能分区与产品类型分布图 1)明确住宅和公建分区；排布适宜地块档次与形态的住宅产品。 2)描述公建配套设施设置位置、规模、占地和内容； 3)根据现有市政配套情况选择设置各类技术配套设施（煤气调压站、变电站、垃圾中转站、水泵房、物业管理用房），通过明显的图例描 述这些设施的名称、位置及规模。
3.交通、消防分析图 1)根据道路设计宽度，示意性表达路网分级，标明小区道路与城市道路接口的位置，并完成各级道路的道路断面放大图。 2)对用地已有道路进行功能定位，通过明显的图例区别表示车行道及人行道。 非机动车流线和人行流线通过不同的图例表达各种机动车流线、3)．的分级与方向设计。 4)通过不同的图例表示满足设计指标要求的机动车与非机动车的各种停车方式、位置、规模与数量。 5)表明满足消防要求的车道和场地设计。 若单张图纸无法清楚表达上述设计内容时，应分成若干张图纸分别表达。 4.分期开发分析图 1)应表明分期开发的范围、顺序。分析分期开发的地块价值、交通可行性、公建配套分布、景观分期利用、施工难易度、物业管理的可行性； 2)各分期地块应有经济技术指标数据的统计； 应体现分期销售卖场的统一规划构想，并标明首期卖场的3)选址。 5.典型组团单元分析图 应体现典型组团单元、庭院或邻里单元大体的户型配置、朝向、间距、转角、入口的关系。 6.物业管理模式分析图
概念方案设计收费 概念方案设计怎么收费的呢？概念方案设计收费标准是什么呢？下面是小编为大家解答一下，希望能帮到大家！ 概念性规划设计并不在目前行业取费标准当中，而且概念新规划的内容没有标准深度，设计内容根据甲方的要求差别很大，比如有的做的是概念性总体规划，有的做的是概念性方案设计，有的做的类似于控规。根据内容不同，深度不同，面积不同，根据我做规划的了解，行业内价格从1000~10000元/公顷不等，当然也有直接参照相关规划取费的，别如概念性总体规划按总规标准取费。 1.规划类别：这是决定性条件，概念性规划一大多就是概念性方案设计，基本按公顷计价，价格在1000~10000元/公顷不等，如果是概念性总体规划，且规划深度与总规接近，那就按参考总规标准计费。 2.设计院资质：在第一条确定的条件下，比如是概念性方案设计，那么甲级设计院的一般在6000元/公顷以上，乙级的3000`5000元/公顷，丙级的在1000公顷 3.设计深度：总规层面的参照总规来取费，控规层面的参照控规取费，对于有些项目在用地布局的基础上对重点区域加入城市设计的，那么一般在5000元/公顷以上。 1、建筑保温阶段：建筑保温是指为防止冬季室内过冷及减少室内热量损失，在设计中所采取的综合性措施，又称
建筑防寒。建筑保温的基本原则主要包括以下五个方面：充分利用可再生能源、合理进行建筑规划设计、提高围护结构的保温性能、防止冷风的不利影响、使房间具有良好的热特性和合理的供热系统。其具体的保温措施有：在保证充足日照时间的同时避免受寒风的侵袭；选择有效的外围护结构的保温措施；改进窗的材料及构造以提高窗的气密性能；充分利用风能、太阳能等可再生能源等。 2、建筑防热阶段 建筑防热是指为防止夏季室内过热及改善室内热环境在建筑规划设计中所采取的综合性措施。建筑防热的基本原则主要包括以下三个方面：一是尽量减轻太阳的直接辐射；二是尽量减轻太阳的间接辐射；三是强化自然通风。且具体的措施有：对建筑物的布局方式、体型及朝向的正确选择；保持建筑室内自然通风；围护结构外表面选用浅色装饰；选择有效的外围护结构隔热措施；选用合理的窗口遮阳方式。 3、建筑防水阶段 建筑防水是指为避免建筑物因水的侵蚀影响建筑使用的耐久性和室内环境质量而采取的技术性措施。其主要内容包括：避免建筑物产生裂缝以减少水的来源；将建筑物表面缝中的水引导至缝外以防止内渗；采用具有隔水性能的材料或防水构造以阻断水的通道。按所用材科的不同，防水构造可分为刚性防水和柔性防水两种。其中，刚性防水是用防水
GF-2000-0209 规划方案设计合同 项目名称：_ _________ 项目地点:__ ________ 合同编号：________ ___________________ （由设计人编填） 设计证书等级：_______ _______________ 委托人：_ ______ 设计人：_ ___ 签订日期：__ ____________ 中华人民共和国建设部 国家工商行政管理局监制 . 委托人（甲方）： 设计人（乙方）： 甲方委托乙方承担项目规划方案设计，经双方协商一致，签订本合同。第一条本合同依据下列文件签订：
1.1《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国建筑法》《建设工程勘察设计市场管理规定》。 1.2国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 1.3建设工程批准文件。 第二条本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费。 2.1项目名称：。 2.2项目地点：。 2.3项目规模：。 2.4设计阶段：。 2.5设计范围及内容：。 2.6设计费: 序用地面积设计单价总价备注设计项目22) /m元) (号元(m) ( 本合同设计费按上表所列设计项目，采用分项总价（含税）包干。实际设计费用按乙方实际完成的设计项目分别结算，上表中暂定面积与甲方实际委托设计的面积误差在±5%以内. 的，均不调整该分项设计项目的设计费总价，如误差超过±5%时，按表中单价按实结算该分项设计项目的设计费。各分项设计费包括乙方按照本合同约定完成所有设计服务，包括但不限于按照本合同约定提交设计成果的进度要求所需的加班工作、设计技术人员到本工程现场参加设计成果交底会议的交通费、餐费及正常完成全部设计工作内容所需的一切费用；乙方完成合同约定的正常设计工作，各分项设计费不得调整。当设计完成并经甲方批准后，如甲方要求乙方再做出修改或需要重新设计的，当修改量不超过30%的，修改费用已含在包干价内，不另增加设计费用，修改量超过30%的，超出部分由甲方向乙方另外支付修改费用。另外，甲方有权根据实际需要增减或变更上表中部分设计项目，设计费用按实际完成设计项目进行相应增减调整，并按调整后的设计费用作为付款依据。 第三条甲方应向乙方提交的有关资料及文件： 序号资料及文件名称份数提交日期有关事宜 第四条乙方的服务内容及乙方应向甲方交付的设计资料及文件： 4.1常规服务 4.1.1乙方须积极配合甲方的合理要求，履行乙方职责，设计成果需符合现有国家、广东省及项目所在市规划之规范及要求以及甲方的设计验收标准（详见附件《设计委托书》）
概念性规划设计方案招标书 _________________: 我公司拟在江西南昌 XXX 地块规划建设居住小区，拟邀请有一定实力和业绩的甲级设计院参与投标，经过考察邀请贵单位参加本次概念性规划设计方案投标，现将方案设计任务书等内容介绍如下： 一、项目名称： XX 公司 XX 房地产项目（暂定名） 二、项目位置： 本项目地块位于江西南昌风景秀丽的赣江之滨，临富大有堤望赣江，介于聆江花园和赣江大桥之间，东、西、南三面临规划道路，北与江中楼盘相连。总用地 68 亩，其中一期 43 亩，东临规划道路，临江面南北宽 131.50 米，东西长237.75 米；二期 25 亩，南临规划路，临江面南北宽 101.00米，东西长 208.00 米。该地块也是目前南昌不可多得的滨江地块，具有较好的区位优势和发展潜力。 三、规划定位 1、要求规划设计能体现滨江居住建筑的特点，创造出不同于南昌其他滨水居住建筑的理念和环境，成为南昌新的建筑亮点； 2、本项目为综合性居住小区，规划设计应充分利用毗邻龙赣江的环境优势，在小区内部为住户营造一种个性化、生命筑化、智能化的居住环境空间，以南昌地区的居住习惯为出发点，同时面向未来的居住功能需求，满足住户的使用和规划及相关管理部门的要求； 3、强调建筑的可识别性，通过建筑形态和色彩的有机组合、搭配做到统一中求变化，体现时代感。 四、规划设计依据 1、国家及江西省、南昌市现行有关规划设计的法律、法规和规定；
2、城市规划管理部门划定的建议用地规定红线图及控制指标； 用地性质：居住； 建筑容积率≤2.7、建筑密度≤25、绿地率≥40； 机动车位：住宅 3 泊位/10 户，公建 1 泊位/250M2建筑面积； 主出入口方位：南侧 25 米规划路； 建筑间距：多层 1：1.1H ，高层 1：0.8H 且大于 24 M米控制； 退离红线：建筑退南侧 25 米规划路 8 米以上，建筑退出富大有堤堤防保护范围；必备的公共设施：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站等； 3、本设计任务书。 五、规划设计内容要求： 1、小区户数：一期不少于 450 户，二期实算； 2、住宅设计满足定向客户群体要求，户型以三室二厅二 WW卫（建筑面积分别为 140 平米、160 平米和 180 平米）为主要户型，少量配置复式户型（顶楼），在设计规范允许的条件下尽可能考虑一梯（或二梯）二户，南北朝向； 3、停车泊位：机动车停车数为户数的 80，并设置相龙应的自行车、摩托车停放点； 4、交通组织要求与城市道路合理衔接，小区内做到人车分流； 5、居住小区设置中心景观区，注意区内景观与外部景观的融合及住户景观的均好性要求； 6、小区配套：配套物业管理、社区中心、幼儿园、垃圾站、设备用房、商业超市、公共停车场、室外活动、休闲场地等； 7、小区整体规划设计，并考虑小区分期开发与建设。
附件一： 重庆市建筑节能示范中心概念设计方案说明 一、项目概况(一)项目基本情况 1、项目名称： 重庆市建筑节能示范中心 2、项目地址： 重庆市渝北区渝鲁大道旁； 3、项目规模： 用地面积约2亩，总建筑面积约3500m2，最大层数≤3层（地上），建设总投资约2500万元。 4、用地现状： 项目用地呈不规则形，主要为平地。 北侧为坡岸地带，西面为一围墙，西南面约7米处为一高10层的居民楼，东北面紧邻城市I级干道，干道另一侧为高层住宅小区。 （二）功能组成建筑节能技术展示中心： 约2000m2（展区布置方式由设计单位自己考虑）；建筑能耗监测中心： 约350m2（包含监测设备室、监测控制室及辅助用房等）；建筑节能技术交流中心： 约450m2（包含1个80人大会议室，2个小会议室，休息室及辅助用房等）；管理用房： 约400m2其他辅助用房及地下车库： 300m
2。 注： 在总面积符合要求的条件下，可适当调节各部分面积。 （三）项目建设目标 1、满足国家标准《绿色建筑评价标准》GB/T 50378-2006公共建筑三星级的要求。 2、全国领先的低能耗示范建筑，节能率达到75%，单位建筑面积年能耗低于60kWh。 3、可再生能源利用率不低于30%，绿色建材使用率不低于80%，水资源回用率达到建筑总用水量的20%。 二、概念设计方案设计基本要求（一）“重庆市建筑节能示范中心”的概念设计方案，应充分体现低能耗、绿色、智能化的理念和内涵，在外形设计上不应拘泥于固定的模式，要有创新或突破。 （二）根据本征集公告提供的建设场地地形图及公园规划设计图，设计方案要尽量与公园的整体规划和风格协调一致，同时要结合重庆地区的人文、气候、经济条件，体现本土化。 （三）所有征集作品应是，没有著作权纠纷。 （四）为确保应征方案评选的客观性、公正性，将严格执行盲评制度，所有应征方案的评选将在匿名下进行，各应征方案设计人员都不能临场解说和答辩，因此设计方案必须附有相应的图纸说明和文字解释。 三、设计建议（一）绿色生态设计建议 1、整个项目围护结构对节能贡献率达25%。 外墙立面可采用多种做法，包括呼吸式双层皮幕墙、轻质保温外墙等。
禹宏·启城住宅小区项目方案设计 第一章建筑设计 一、设计依据 1、建设单位提供的数字化四线坐标及现状地形图 2、建设项目规划意见书和勘测红线图 3、《城市居住区规划设计规范》（GB50180-93 2002版） 4、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005） 5、《住宅设计规范》（GB50096-2011） 6、《住宅建筑规范》（GB50368-2005） 7、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版） 8、《建筑设计防火规范》GB50016-2006 9、《汽车库建筑设计规范》（JGJ100-98） 10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（ＧＢ５００６７－９７） 11、《夏热冬冷地区居住建筑节能设计标准》（JGJ134-2010） 12、《公共建筑节能设计标准》（GB50189-2005） 13、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001） 14、现行的《蚌埠市城市规划管理技术规定》 15、《建设项目日照分析技术管理规则（试行）》（2005版） 16、《建筑工程面积计算规范》GBT/50353-2005 17、与本项目相关的国家、地方颁布的法律、法规、规范和技术标准。 二、项目概况
1、项目区位 本项目地块位于安徽省蚌埠市，东临中学西路，西接西外环路，南临健康路，北接禹王西路。交通十分便利，接近城西新城区中心，本小区和拟建的医院、第二中学，都在半径600米的距离之内。地理位置优越，随着相应市政配套的日益完善，本区域将成为蚌埠市未来又一高档商住圈。 2、用地性质及规模 项目地块规划为居住和商业用地，总用地面积约㎡，规划总建筑面积209983平方米，地上建筑面积约万平方米。 3、地形地貌 地块用地呈长方形，当前为闲置用地，现状地块内有堆土，东西两边略有高差，总体地势南低北高。 4、规划要求 ■容积率 地块容积率要求≤ ■建筑密度 地块1建筑密度：26% （出让要求不大于26%） 地块2建筑密度：% 综合建筑密度： % ■住宅日照间距 住宅满足大寒日满窗日照有效时间不少于2小时。 ■绿地率 不小于35% ■退让间距 建筑物退让城市道路红线：道路切角视距退让按宽边并增加3~5米退让控制。 三、地块现状分析 ■周边环境综述
概念性规划方案设计说明解说词 一、项目概述： 本项目位于洛阳市北部，洛阳工业园区东端，310国道以北、道北六路以南、东临华山路、西邻龙翔东路。建设用地113246.11平方米约（约170亩）。项目距市中心6.5公里，距洛阳机场2.6公里，交通较为便利。 本项目地块的用地性质为居住，可兼商业。西侧及南侧沿街及西侧局部设置商铺，住宅布置有多层、高层以及相应的配套设施，是一个综合性的现代住宅小区。 二、规划设计理念： （1）环境先行——充分利用自然环境，在开发与设计之初，就建立“环境”先行的观念是达到开发、销售与居住三赢的关键。 （2）以人为本——从总体布局、单体、户型到细部处理，充分体现设计对人的尊重与关心，充分考虑人的需要和便利。 （3）整体设计、一步到位——即在规划设计之初，就从环境的角度，将建筑与景观相结合，最大限度的发挥景观环境对于住区整体空间形态的影响，只有这样才能营造出一
个整合大气的社区形象和富有特色的高品质社区环境。 （4）高品位的体现——从城市设计角度围绕着解决建筑设计同城市空间关系及希望通过设计形成区域地标建筑，完善的设施、高贵雅致的外观和优质的服务是高品味的体现。 通过以上原则力图营造一个布局合理、环境优美、舒适宜人的居住环境，建立恰到好处的交通、绿化系统、空间秩序等，追求社会、经济、环境综合效益的整合，充分体现新时代洛阳的形象，努力创造一个标志性强，整体良好的人居精品。 规划设计： 1、总体布局 本规划布局主要结构为四个住宅组团围绕一个中心景观区，同时形成一个T字景观带。其中，东南角组团与中心景观相互渗透形成品质最佳的多层组团，其余组团为不同层数的高层相结合的组团，在中心景观处结合会所设置一栋户型设计上可分可合的楼王。在入口处布置幼儿园，方便家长接送。西侧、南侧沿街及北侧局部布置2层商铺、东南角两条道路交叉设置一个餐饮为主的商业。在总图设计中充分考虑分期开发的灵活性，以“品质先行、景观先行”的原则，规划南半区与景观区为第一期开发，以品质占领市场；北半区两个组团为二期开发，达到较好的经济效益。也可根据市场需要，进行四期开发，规避风险。
什么是概念性规划设计 说实话，我自己是做审批多一点，做总平面图审批、规划设计方案审、施工图规划审查比较多，见惯了前后多次改动，还是喜欢在审批环节里各项成果高度一致。所以对所谓的概念性规划设计没有什么概念，不知道什么样的设计深度算是概念性规划设计，概念性规划设计应该包括哪些内容，做这样的概念性规划设计有什么好处，有什么特点？ 有同行说概念规划设计在国外很普遍，英国把概念性规划叫做(结构规划)，波兰把概念性规划叫做(城市与区域规划)，香港把概念性规划叫做(发展策略)，美国、新加坡叫做(概念性规划)。目前国内的规划体系中没有这个层级，现有的体系还不能解决现实发展中的一些问题，但国内一些大城市已经才开始频繁涉及到用概念性规划设计来处理一些复杂问题。 概念性规划设计的定义 先帖国外的 国家时间名称主要内容作用 新加坡1971 概念规划分阶段发展目 标，综合的土地利 用规划取代原有的总体规划 英国1968 结构规划制定区域范围内的 发展框架和土地政策指导详细规划的具备法律效力的规划 香港1970 发展策略综合土地利用、运输 问题探讨、环境问题 探讨的大纲性文件作为规划图则和发展规划的 基础研究 波兰1961 1980 整体规划考虑所有综合因素的 全面的规划为城市各方面的发展提供科学依据 国内的讨论比较多，没有定论 但是大致上现在越来越趋向统一 1991 段险峰 制定城市或地区的发展目标，明确城市或地区的性质职能，制定开发政策， 确立定额指标 为城市发展城市建设提供宏观指导，从而避免城市发展的盲目性和 短期性，将城市建设纳入有计划的、长期的运行轨道 在总体规划之上的独立规划层次 1999 沈德煦 全市域在可预见的未来对市域范围城市远景发展进行的分析研究
合同编号： _________规划方案设计合同 项目名称：_ _________ 项目地点:__ ________ 设计证书等级：_______ _______________ 委托人：_ ______ 设计人：_ ___ 签订日期：__ ____________ 签订地点：________ ___________________ 中华人民共和国建设部 国家工商行政管理局监制
委托人（甲方）： 设计人（乙方）： 甲方委托乙方承担项目规划方案设计，经双方协商一致，签订本合同。 第一条本合同依据下列文件签订： 1.1《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国建筑法》。 1.2《建设工程勘察设计市场管理规定》和国家及地方有关建设工程勘察设计管理法规和规章。 1.3建设工程批准文件。 第二条本合同设计项目的内容：名称、规模、阶段及设计费。 2.1项目名称：。 2.2项目地点：。 2.3项目规模：。 2.4设计阶段：。 2.5设计范围及内容：。 2.6设计费:
本合同设计费按上表所列设计项目，采用分项总价（含税）包干。实际设计费用按乙方实际完成的设计项目分别结算，上表中暂定面积与甲方实际委托设计的面积误差在±5%以内的，均不调整该分项设计项目的设计费总价，如误差超过±5%时，按表中单价按实结算该分项设计项目的设计费。各分项设计费包括乙方按照本合同约定完成所有设计服务，包括但不限于按照本合同约定提交设计成果的进度要求所需的加班工作、设计技术人员到本工程现场参加设计成果交底会议的交通费、餐费及正常完成全部设计工作内容所需的一切费用；乙方完成合同约定的正常设计工作，各分项设计费不得调整。当设计完成并经甲方批准后，如甲方要求乙方再做出修改或需要重新设计的，当修改量不超过%的，修改费用已含在包干价内，不另增加设计费用，修改量超过%的，超出部分由甲方向乙方另外支付修改费用。另外，甲方有权根据实际需要增减或变更上表中部分设计项目，设计费用按实际完成设计项目进行相应增减调整，并按调整后的设计费用作为付款依据。 第三条甲方应向乙方提交的有关资料及文件： 第四条乙方的服务内容及乙方应向甲方交付的设计资料及文件： 4.1常规服务
项目概念性方案设计招 标
书 招标人：（盖章） 二 0一年月日 概念性方案设计招标书 : 我司拟在重庆xx街道城新村2#地块规划建设住宅小区、商业、商务楼，拟邀请有一定实力和业绩的甲级设计院参与投标，经过考察邀请贵单位参加本次概念性规划设计方案投标，现将方案设计任务书等内容介绍如下： 一、项目名称： 二、项目区位： 本项目地块位于重庆市城南暨阳街道城新村、诸安快速路东侧，
东临开化江，南至规划路。总用地面积103.5亩。 三、规划设计依据 1、国家及重庆市现行有关规划设计的法律、法规和规定； 2、重庆市规划管理部门划定的用地规定红线图及控制指标； 用地性质：住宅（A地块）；商业、商务（B地块）； 容积率：住宅用地：2.5-3.4；商业、商务用地：2.0-2.8； 建筑密度：住宅用地：15%-25%；商业、商务用地：≤50%； 绿地率：住宅用地：≥25%；商业、商务用地：≥10%； 机动车位：按浙江省城市建筑工程停车场（库）设置规则和配建标准配置。 主出入口方位：详规划图； 建筑间距：按重庆市相关规定执行； 退离红线：按重庆市相关规定执行； 项目用地范围示意图 四、道路交通 本项目西临交通干道，未来交通通达性较好。
1、规划中的杭金衢高速——诸永高速连接线与商贸城路网相沟通，诸安快速路从商贸城中部贯穿； 2、即将建设的三环线南段和南环线绕商贸城南、北两侧而过，杭诸城际铁路也规划通过商贸城并设站点，交通网络四通八达。 3、在地理位置上，商贸城南接义乌国际小商品城，东连绍兴柯桥中国轻纺城，北靠杭州四季青等成熟大市场，处于整个“浙江市场带”的中心，区位优势凸现。 五、周边区域环境及设施 本项目位于城南商贸城片区的东侧位置，整个城南商贸城板块欲建成以商贸功能为主的，兼集居住生活、酒店、餐饮、会展、娱乐休闲等于一体的多功能新城区。 六、项目定位 1、定位总策略 畅想智慧生活（联想科技，联想生活）形象标杆——树立新导向，聚焦全城影响产品标杆——引领地产升级，建立市场标准价值标杆——聚合城市功能，实现智慧生活 2、分物业发展策略 ◆商业（体验、互动、主题商业） ⊿引入体验、主题商业，形成商业核心价值；
新疆阿拉尔三五九钢铁有限公司 员工生活小区概念性规划设计任务书 一、项目概况及周边条件 1、项目区位 2、建筑规模 3、地块条件 4、道路交通 5、周边区域环境、设施及未来规划 6、周边基础设施 二、规划设计 1、设计理念及意向 2、规划设计要求 3、配套及功能设施建议 4、建筑风格建议 三、设计成果要求 1、设计成果 2、方案数量 四、进度计划要求
一、项目概况及周边条件 项目区位 项目地块位于阿拉尔城区北侧，属于阿拉尔市区待开发区，周边居住区人口稀少。 项目区位图 建筑规模：本项目占地面积435亩，用地性质为商住混合用地，项目建筑红线东西向727米，南北407.8米。 地块条件 地块周边条件 属于待开发区 地块内部条件 项目地块红线内无其他建筑物，。 道路交通 本项目南侧临城市主干道井冈山大道，井冈山大道与规划红线间为现有河道水域；东侧临近规划的大学路，西北两个方向都有规划道路。 周边区域环境、设施及未来规划 周边基础设施：供水供电燃气电信排污综合防灾等基础设施配套齐全，根据不同位置都可从红线外市政引入。 未来周边以住宅建设为主 二、规划设计 规划设计的基本原则 以阿拉尔三五九钢铁员工生活居住为主，商业用房和住宅开发为辅的原则。 设计理念及意向 项目定位：以阿拉尔三五九钢铁员工生活居住为主，商住房开发为辅；三五九钢铁公司员工生活区与商业用房和住宅开发区分区规划，但要有机结合，体现整个小区的整体性。
规划设计要求 整体规划前，必须仔细研究阿拉尔市政府的总体规划，当地政府对道路交通、行政设施、商业服务、文化生活、绿化景观有其规划和安排，本项目属于城市待开发区域，考虑规划设计时，需要统一、协调，相辅相成、相得益彰；整体规划必须充分考虑项目的统一性，尽量保持项目与周边环境资源的协调，以合理、集约、美观、自然的手段和理念，强调各个地块之间的衔接。 整体定位要求 1、三五九钢铁公司员工生活小区共计划分五个功能区，五个功能区分区设置，整体布局统 一规划 2、五个区分别为：员工单身宿舍功能区、员工住宅功能区、招待所功能区、开发商住功能 区、配套设施功能区 3、各功能区设置要求： 3.1员工单身宿舍功能区：单独区域，设置独立的出入大门，位置在规划区西侧，满足2000人左右居住； 3.2员工住宅功能区：单独区域，但要与开发商住区统一结合，位置在规划区中间位置，4000-4500套； 3.3招待所功能区：单独区域，设置独立的出入大门，位置在规划区域南侧，临近水渠位置，40-50套房间。 3.4开发商住功能区：单独区域，但要与员工住宅区区统一结合，位置以规划区域东侧为主，商住位置以东侧、南侧为主，北侧为辅。 配套及功能设施建议： 本项目员工生活区单身宿舍区配套设施有室外的篮球场、公用食堂、浴池、超市等满足生活的基本设施，员工住宅区与商住开发区要设置健身俱乐部、幼儿园、其它以商业开发为主； 建筑风格建议 整体设计建议现代风格为主题 建筑设计商住整体感强 建筑风格通过外观色彩和线条传达 建筑细节上特有的现代商业风格 有关建筑数据要求：
附件1 概念性方案设计 一、实施流程 （一）招标人可在项目立项后或可研完成后即委托全过程工程咨询企业，由全过程工程咨询企业提供概念性设计方案给招标人，也可通过其他方式确定概念性设计方案。 （二）由招标人组织专家对概念性设计方案进行论证，重点对项目投资影响较大的一些指标进行论证。概念性设计方案的项目总投资不能超过可行性研究报告批复里的项目总投资。论证专家应具有国家一级注册建筑师或一级注册结构师或高级及以上职称。 （三）经过论证的概念性设计方案和专家意见作为可行性研究报告完成后方案设计完成前开展工程总承包招标的申报材料，向住建主管部门申请进行工程总承包招标。 二、概念性设计方案内容 （一）建筑工程概念性方案设计文件深度内容（具体参照《建筑工程方案设计招标文件编制深度规定》）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明，包括对项目投资影响较大的设计条件和主要经济指标等。 对项目投资影响较大的设计条件主要包括：规划设计条件、 — 1 —
建筑风貌、人防条件、地质条件的初步勘察、可再生能源利用、绿色建筑的关键指标、海绵城市、建设控制指标、材料品牌档次要求、设备品牌要求、基本结构形式（如超限、大跨度、转换、支护）等。 主要技术指标主要包括：总用地面积、总建筑面积、建筑基底面积、道路广场面积、绿地面积、容积率、径流总量控制率、建筑密度、绿地率、停车泊位数，以及主要建筑或核心建筑的层数、层高和总高度等项指标；根据不同的建筑功能，还应表述能反映工程规模的主要技术经济指标，如住宅的套型、套数及每套的建筑面积、使用面积，旅馆建筑中的客房数和床位数，医院建筑中的门诊人次和病床数等指标。 ⒉投资估算。 ⒊图纸。 （1）总平面设计图纸，应明确表示建筑物位置及周边状况，总平指标参数。 （2）主要单体平面、主要立面图、主要剖面图。 （3）建筑效果图，包括各主要立面的效果图及鸟瞰图。 （二）市政基础设施工程概念性方案设计文件深度（城市桥梁部分）。 ⒈设计总说明及各专业设计简要说明。 主要技术指标主要包括: 建设规模、道路等级、设计速度、荷载、净空、洪水频率、航道、抗震设防烈度、地震动峰值加速度 — 2 —
附件二：《宜昌音乐小镇项目策划及概念性规划》 任务书 一、项目背景 宜昌市位于湖北省西部，长江北部，是著名长江三峡水电大坝所在地，是全国新兴工业和旅游城市。宜昌柏斯琴行（中国）有限责任公司位于宜昌市高新技术开发区发展大道，是香港柏斯琴行(HK Parsons Music) 多家子公司中规模最大的乐器生产基地。在各级政府及柏斯琴行的大力支持下，公司迅猛发展，生产态势良好，公司规模高速发展，产品远销日本、香港、德国、奥地利等国，国内销售量也不断增加，自主研发与生产的钢琴得到市场高度认可及一致好评。 在中国音乐家协会和宜昌市人民政府大力支持下，自2011年起，柏斯音乐集团发起并举办每年一届中国宜昌长江钢琴音乐节，音乐节期间，柏斯音乐集团邀请全国名家大师在宜昌举办各类音乐推广、会议论坛、大师讲座、钢琴鉴赏和展演活动。2014年中国文联、中国音协授予宜昌我国首个“中国钢琴之城”称号，通过几届音乐节的成功的举办，长江钢琴音乐节已具备成为“宜昌特色、国家水平、世界影响”的盛会的基础和条件。 在宜昌市市委、市政府及各级部门的支持下，宜昌柏斯琴行（中国）有限责任公司决策在宜昌高新技术开发区的已建的金宝乐器总装厂周边地块征地1400多亩，投资建设湖北宜昌音乐小镇。
二、项目的地理位置 宜昌音乐小镇规划占地面积大约1400亩，呈现丘陵山地地貌特征，最高绝对标高约157米，最低约标高72米，由山体和水塘构成。项目位于宜昌市道路骨架的中轴——发展大道的东南侧，北侧与峡州大道相邻，南侧北海路与已建金宝乐器总装厂相隔，并考虑西侧相邻大连路。 三、项目策划的指导思想及目标 以丰富“宜昌钢琴音乐城”内涵，拓展“宜昌钢琴音乐城”地域空间，彰显“宜昌钢琴音乐城”时空魅力，推动乐器产业的发展，提升音乐文化创意品质，促进宜昌市旅游市场壮大和发展为指导思想。 通过高度融合钢琴制造工业、商业、旅游酒店、名人居所、文化演艺和教育培训等功能，创造性地思考音乐小镇在地域上差异性和国际化的特色性，兼顾项目实施的经济可行性，将音乐小镇建成“乐器产业发展园”、“音乐文化创意中心”、“中国三峡旅游集散地”。 四、项目策划的原则 1、突出发展宜昌钢琴音乐城特色 以该项目为基地，举办中国“长江钢琴音乐节”，在丰富“宜昌钢琴音乐城”支柱活动的同时，实施音乐活动的差异化发展。 2、坚持以推动乐器制造业的发展为基础， 立足宜昌扩大钢琴制造产业规模，积极引进相关乐器制造厂
1、投标人结合当前的设计市场行情及水准，自主报价：第 一阶段_____ 元；第二阶段元／平方米。 2、最终设计费按批准的规划指标计算建筑面积乘以该报价进行设计费结算。 3、设计工作包括但不限于：建筑方案设计修改完善、初步设计／扩初设计、施工图设计、初步设计概算、招标及施工过程配合、提供设计技术交底、协助竣工验收、编制竣工图、建筑公共部位的精装修概念方案设计、园林景观方案设计、灯光设计、标识系统设计等工作，并配合其他专业专项设计等工作。 4、中标设计机构须承担专项设计的设计审核及配合协调、确认工作，费用包含在投标报价中。 以上价格为含税价。 八、招标方式及投标要求 1、招标采用全球公开的方式。 2、投标条件：投标的设计机构应具有大型高端小区设计规划能力及实践经验的境内外设计机构或设计联合体，或事务所及个人组织（以下简称：设计机构）。 请有参加投标意向的设计机构于下午5点前向“招标人及联系人”（详见第十二条）联系。通过邮箱领取：国家高程基准图（CAD电子版1:1），前期已作废的规划图，其它已建小区的别墅样板效果图，供设计方参考；长沙县黄花镇行政交通规划用地总图（PDF版本），供区域定位及高端小区规划参考。逾期不予受理。 3、投标成果要求：
（1）、提供甲方理想中的高端小区规划平面图（CAD电子版1:1），规划说明、规划要点及亮点，规划定位。 （2）、提供报价书及设计内容项目清单（纸质或扫描件均可）。 九、方案设计评审 1、方案设计评审方式：采用暗标的方式进行，本次竞标原则上不进行设计机构参加的方案汇报，如有需要，另行通知。 2、方案设计评审的主要依据和原则有： 2.1方案的理念创新：综合考虑项目的定位，在城市环境、交通、高尚风格定位、人性化等因素； 2.2 符合独栋别墅、联排别墅，高档住宅，高档商务办公，配有酒店，会所及商业等规划要点； 2.3方案的可实施性及造价控制； 2.4方案的绿色节能技术； 2.5设计机构的组织实施能力（通过方案本身判断）； 2.6对本项目的物理环境总体设计研究。 3、本项目定标原则：由方案评审委员会评选出前3名优胜方案推荐给招标人，原则上第一名为中标单位。招标人在充分尊重评审委员专业评审结果的基础上，根据造价、工期、技术等因素，由招标人按审批程序确定中标单位。
城市规划专业“4+1”人才培养模式的研究与实践实证材料之14 详细规划案例选编 (国内外案例)
【教学目标与要求】 概念及基本原理 【掌握】运用居住区规划理论进行规划设计方案评析。 【理解】国内外居住区规划理论与实践。 实例一南昌保集半岛 保集半岛规划设计由加拿大KFS国际建筑事务所完成。保集半岛位于江西省南昌市市区南侧、南昌县西部的象湖新城内，总用地面积53hm2。规划采用人车交通分行道路系统，设置了步行路与车行路两套独立的路网系统。车行路分级明确，围绕住宅群落布置，并以枝状尽端路形式伸入到各住户入口。步行路贯穿于居住区内部，将体育运动岛、老人儿童活动岛、生态植物岛等一系列主题岛屿联系起来，形成了一个长约500m、宽40~90m、总面积达2万m2的中心景区。 规划设计注重人与水的亲近性，小区傍水而建，住户下楼即可以沿着溪流缓缓散步，溪流、喷泉、叠水交相辉映，为居民创造了静谧的家居生活气氛。 一期南部情景洋房组团的下沉式庭院不但丰富了空间尺度的变化，而且将地下空间的雨水集中收集后引入绿地的人工湖中，实现了人与自然的和谐统一。 图 13.1 南昌保集半岛 资料来源：胡延利.风景区景观设计宝典(下册).武汉:华中科技大学出版社,2008 实例二天津华苑居华里小区 天津市华苑居住区荣获“全国第八届优秀工程设计银奖”，“全国城市住宅试点小区金牌奖”，位于天津市的西南部，占地13.12公顷，总建筑面积为159300平方米；平均住宅层数5.6层，容积率为1.21，绿化率为38.2%。小区道路规划成曲线形，以限定机动车的速度，减少机动车对居民的心理压力。主干道入口处两侧均规划了一条10米宽的林荫带作为人行道，做到人车分流，互不干扰。 针对天津地区的天气气候特点和用户要求，住宅布局力争良好的朝向，做到95%以上
住宅区概念方案 1、国家经济及房地产形势分析 （1）国家经济 总结：中国经济整体形势尚好 引导向房地产、土地、金融形势的预判 （2）我国房地产主要数据及政策导向 （3）重庆主城 （4）铜梁及周边区县房地产 结论：铜梁房地产进入整体放量及产品竞争时代 2、土地条件分析 （1）铜梁规划 结论：房地产会延金龙大道及迎宾大道双轴发展，迎宾大道短期内相对金龙大道发展滞后 （2）现有楼盘 （3）地块SWOT分析 （4）用地基础条件 3、设计定位 （1）土地价值最大化 在产品量一定的情况下，高端产品的总量越大，项目的总货值越大，房地产传统方法对土地价值的控握，往往采用这个方法。因此，很多开发商采用了高层带洋房，高层带别墅的开发模式。如在湖、万科…. 利用高端产品的地价效应，拉动其它产品的售价和认可度，以实现土地价值最大化。 同时，高端产品相对市场存量小，一般高度低，一方面面临竞争相对小，可快速面市，快速实现现金流，快速建立楼盘影响力。 斌鑫·中央国际公园 （2）产品价值最大化 按传统开发模式，2~2.5容积率情况下，会以洋房高层为主流产品，局部别墅的方式。 以洋房量得最大化，来实现产品价值最大化。 （3）形象价 A 感观容积率低 B 别墅、洋房社区 C 建筑风格的风情画 D 景观核心表现力及自然资源的利用 E 示范区的优势打造 F 品牌形象化，高端社区、综合群体 （4）营销产品快速化 小城市忧郁市场有限，如果过于追求各类价值最大化，与实现项目快速营销有冲突。而快速营销在大盘开发中，地位超出局部价值最大化。因此，控制高端产品整体数量，有效加大主力产品的资源、配置，注重高端产品的拉动能力而不追求其实现利润，强调因高端产品带来的整体定位实及产品差异化，实现主力产品快速合理价格达到营销目标。