成本控制要点应用指南
(试用本)
编者按
我们将公司成本控制专题的讨论成果汇集起来，编纂成这本《公司成本控制要点应用指南》。其中有三点需要说明：
第一：控制要点是大家总结公司历史经验，按权重筛选出来的，不可能涵盖所有的成本控制内容。
第二：成本控制的详细方法已体现在相应的规范里，我们以〈控制什么——What〉、〈怎样控制——How〉和〈谁来控制—
—Who〉的编写形式，仅提供一本应用指南。
第三：由于相应的规范仍在编制中，本指南的内容将在实践中不断完善。希望它能在工作中为大家带来便利。
目录
第一项………….立项成本控制要点应用指南
第二项………….规划环节成本控制要点应用指南
第三项………….招投标环节成本控制要点应用指南
第四项………….施工环节成本控制要点应用指南
第五项………….材料及设备采购环节成本控制要点应用指南第六项………….销售环节成本控制要点应用指南
第七项………….工程预决算环节成本控制要点应用指南
第八项………….期间费用的成本控制要点应用指南
第九项………….物业管理成本控制要点应用指南目录
立项环节的成本控制根据项目开发方式的不同而有所区别。该环节由于有国家多项法规政策的限制，运作时灵活度较小，基本原则是在国家规定范围内最大限度地控制企业的费用。项目部在项目开发前期起主要作用，因此，这一环节成本控制的主要任务由项目部来承担。
征地费用
少交或晚交，
力争减免
项目部负责
拆迁安置费用
房产确权后办
理拆迁安置费用
项目部负责
大市政费用
自建部分按照
公司工程体系
走；交政府部分
按有关规定办理
工程部、设计部
和审算部负责自建
部分；工程部负责
交政府部分。
规划条件
满足公司利益
最大化，合理提
高容积率，降低
土地成本
项目部、设计部
负责
买断内容
明确买断内容
明细
项目部负责
付款总额
为公司争取最
大利益
项目部负责
付款时间
周期长、次数
多
项目部负责
三通或七通一平的标准
明确验收标准
明细
工程部、项目部
负责
手续风险
与项目付款时
间直接挂钩。
项目部负责
第
一
项
合作方式
符合集团要求，有利于北京公司；
项目部负责
分成比例 双赢原则； 项目部负责 交房时间 尽可能地延后交房，
工程部负责 交房标准
不低于合同中交房标准
项目部负责
付款总额 付款时间
选择有利于公司利益的方式
项目部负责 项目部负责
规划环节的成本控制所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用：在规划环节进行成本控制是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。所以该环节控制要点和控制内容相当复杂，基本原则是，周密规划，科学讨论，严格审批。设计部和各类评审委员会在该环节承担主要的职能。
市场信息搜集和分析
市政状况信息分
析
规划要点确立
可行性研究设计任务书可行性设计变更
第二项
组成可行性规划评审委员会，对方案进行评审、确定。
未通过的方案进入可行性设计变更环节，再重新评审。
对可行性规划设计根据实际情况进行细节调整
设备选型方案提前确定
根据提交的设计成果进行投资估算根据项目前期运营的情况和市场分析制订设计任务书
方案设计招投标方案设计评审
注意市政设计
注意相关法规，完善自身报批规范性，材料完整
对报批设计进一步调整
设计要求
内部审核
根据扩初设计招投标方案和设备选型、实体研究、环境方案等因素对总成本作出概算
制订经营指导书
根据扩初设计要求招标
专家评审
内部评审
设计调整
搜集权威地质资料
自己专业人员勘察
桩基设计2种以上形式
由专家进行桩基形式和桩基结构评审
设计调整
根据销售包装设计、桩基设计、功能设计及配套设施等因素，在扩初图基础上确立施工图设计要求
建安施工图中结构造价、建筑造价和环境设施费等约占总造价70%的部分属于设计方可控部分，应严格审核。
结合营销费用控
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
-----------------------日期：
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本项目的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的管理费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、征地拆迁费、场地平整费等属变动成本。房地产租赁经营中的折旧费、房屋维修费、税金等属变动成本；管理费则属固定成本。 费用分解法一般都是按上一年度的成本实际发生值进行逐项归类分解，准确度较高，能客观地反映真实情况，但计算麻烦，一般在预测分析中用得不多。 ②统计分析法当无法获得成本实际发生值的项目分类资料，或是预测结果的精度要求不十分高时，可利用本企业过去的工程量与成本额对应数据历史资料，采用统计分析法分离固定成本与变动成本。常用的统计分析法有高低点分析法和回归分析法两类。 A．高低点分析法高低点分析法就是取历史资料中工程数量最高和最低两个时期的成本数据
精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费
房地产开发成本构成(总5页) -CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1 -CAL-本页仅作为文档封面，使用请直接删除
一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
成本会计——品种法 一、资料： 中华制笔工业有限公司是生产笔类文具产品的小型工业企业。该企业主要生产圆珠笔和中性笔两种产品。公司设有一个基本生产车间，另设有维修车间和恒温供暖车间两个辅助生产车间，为生产提供劳务，辅助生产车间之间相互提供的劳务进行交互式分配。原材料均为生产开始时一次性投入。 1、本月产量资料： 2011年12月单位：盒 该厂产品圆珠笔、中性笔的单只成本较小，产品以100支封盒后外销，为了简化核算同时提高产品成本核算精度，我们将以盒（100支）作为产品基本单位来核算。 2、月初在产品成本： 2011年12月单位：元 3、本月发生生产费用 领用原材料 领料部门：基本生产车间2011年12月31日
金额合计： 64000 ☆ ：圆珠笔的防溢出保护油定额耗用量为：70千克； ☆ ：中性笔的防溢出保护油定额耗用量为：200千克。 中华公司本月工资费用表 中性笔的累计生产工时为4000小时，圆珠笔的累计生产工时为2000小时。 中华公司折旧费用表 2011年12月 金额单位：元
中华公司外购动力费用表 中华公司其他费用表 2011年12月金额单位：元 3、辅助生产车间当月劳务量汇总表
4、主要的费用分配方法： 1）产品的共同材料费用按定额耗用量进行分配。 2）生产工人的工资按两种产品的累计生产工时进行分配。 3）制造费用按照产品的累计生产工时进行分配。 4）产品成本在完工产品与在产品之间的分配方法采用在产品按完工产品计算法。 二、要求： 按上述资料和品种法的计算程序完成成本各要素的费用分配表，填制辅助生产成本明细账、制造费用明细账和完工产品成本计算单。(写出计算过程)并编制会计分录 1、中华公司材料费用分配表 2011年12月金额单位：元
房地产开发成本和期间费用科目规范 一、开发产品成本核算 （一）成本项目一般包括下列六项： 1、土地征用及拆迁补偿费 2、前期工程费 3、基础设施费 4、建筑安装工程费 5、配套设施费 6、开发间接费 （二）?各成本项目的开支范围如下： 1、土地征用及拆迁补偿费 (1) 土地征用费：①土地出让金 ②土地转让费 ③土地开发费用 ④缴纳的契税、耕地占用税 (2) 拆迁补偿费：①建筑物拆迁补偿支出 ②安置动迁支出 ③农作物补偿 ④危房补偿 (3) 七通一平费：大市政配套费 红线外道路、水、电、气、热、通讯等的建设费，管线铺设费 另外还可能包括场地平整费，勘察设计费、临时设施费
(4) 土地闲置费：超过出让合同约定的动工开发日期满一年未开发的，将被征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。 2、前期工程费 (1) 项目前期报批报建费：①墙改专项基金 ②水泥基金 ③人防工程建设费 ④规划管理费 ⑤招投标管理费 (2) 规划设计费：①总体规划设计、单体设计费 ②管线设计费 ③改造设计费 ④可行性研究费 ⑤市场调研费 ⑥制图晒图费 ⑦规划设计模型制作费 ⑧方案评审费 (3) 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、放线费、建筑面积丈量费等。 (4) “三通一平”费：接通红线外施工用临时给排水(含地下排水管、沟开挖铺设费用)、供电、道路(含按规定应交的占道费、道路挖掘费)等设施的设计、建造、装饰和进行场地平整发生的费用(包括开工前垃圾清运费)等。 (5) 临时设施费：工地甲方临时办公室，临时场地占用费，临时借用空地租费，以及沿红线周围设置的临时围墙、围栏等设施的设计、建造、装饰等费用。临时设施内的资产，如空调、电视机，家具等不属于临时设施费。 (6) 预算编、审费：支付给社会中介服务机构受聘为项目编制或审查预算而发生的费用。 (7) 其他：包括挡光费、危房补偿鉴定费、危房补偿鉴定技术咨询费等。 3、基础设施费 (1) 道路工程费：开发项目内道路铺设费。
成本核算的五大方法及定义 成本核算是指将企业在生产经营过程中发生的各种耗费按照一定的对象进行分配和归集，以计算总成本和单位成本。下面是小编为您做的关于五大成本核算的方法及定义的一些整理，希望对您有所帮助。 成本核算通常以会计核算为基础，以货币为计算单位。成本核算是成本管理的重要组成部分，对于企业的成本预测和企业的经营决策等存在直接影响。进行成本核算，首先审核生产经营管理费用，看其已否发生，是否应当发生，已发生的是否应当计入产品成本，实现对生产经营管理费用和产品成本直接的管理和控制。其次对已发生的费用按照用途进行分配和归集，计算各种产品的总成本和单位成本，为成本管理提供真实的成本资料。 分步法 (1)定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 (2)成本对象 分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合。 (3)计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要是因为它按照生产加工阶段、步骤计算成本所导致的。 在分步法下，有下列一系列特定的计算流程、方法和含义，分步法成本核算一般有如下要点：按照“步”作为成本计算对象、归集费用、计算成本、成本计算期一般采用“会计期间”法、期末往往存在本期完工产品、期末在产品，需要采用一定的方法分配生产费用。
(4)适用范围：大批大量多步骤多阶段生产的企业;管理上要求按照生产阶段、步骤、车间计算成本;冶金、纺织、造纸企业、其他一些大批大量流水生产的企业等。 分类法 (1)定义 以“产品类”作为成本计算对象、归集费用、计算成本的一种方法。 (2)成本对象 分类法的成本对象为产品“类”，在实际工作中，可以定义为：产品自然类别、管理需要的产品类别。 (3)计算方法及要点 分类法下成本核算的方法要点，可概括如下：以“产品类”为成本计算对象，开设成本计算单;“产品类”的成本计算方法同于“品种”;某“类产品”的成本计算出来后，按照下列方法再分配到具体品种，以计算品种的成本;类中选定某产品为“标准产品”;定义其他产品与标准产品的换算系统;按照换算系统之比例将“类产品”的成本分解计算到具体品种产品的成本。 (4)适用范围 分类法适合于产品品种规格繁多，并且可以按照一定的标准进行分类的企业。如：鞋厂、轧钢厂等。 分批法 (1)定义 以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。 (2)成本对象 产品的“批”。分批法是一种很广义的成本计算方法，在实际工作中，有“批号”、“批次”的定义。可以按照下列方式确定成本对象：产品品种、存货核算中分批实际计价法下的“批”、生产批次、制药等企业的产品“批号”、客户订单——即按照客户订单计算成本的方法、其他企业需要并自定义的“批”
房地产项目投资成本分析 房产项目投资所包含成本的内容繁多可谓错综复杂，在目前房产开发形势较为严峻的情况下，控制好房产项目投资成本就更为重要了。 一、房产项目投资成本组成 以江苏省某地毛胚住宅商品房项目为例，其房产项目投资成本主要有以下部分组成： (一)土地费用 从2001年开始，国内土地获取主要是通过“招、拍、挂”形式，基本为熟地转让，即政府已完成“七通一平”。故土地费用一般是指土地出让金和相关土地契税，已不含相关动迁费用。 (二)独立费 1．建设单位管理费 会员工资、奖金、津贴、四金、现金、通讯、车贴、房贴、相关福利等费用，以及会议、培训、招聘、教育、房租、水电、咨询等费用。 2．办公及生活用具的置费。 3．工程监理费。 4．建设场地完工清理费 5．施工图编制费 (三)勘测、设计费 1．勘测费：含初勘和净堪费用。
2．设计费： 含方案设计费、土建和安装扩初及施工图设计费、景观设计费、地下民防设计费、售楼处、会所、样板房装修设计费，相关设计咨询等。 (四)政府规费 含市政公用基础设施配套费、教育附加费、建设垃圾费、散装水泥、专项资金预收款、防空地下室易地建设费、墙体改革发展基金、拔地订桩费（测量费）、质监费、寄存档案费、白蚁防治费、招投标管理费、综合服务费、施工图设计审图费、消防设施建设费（审图费）、预测面积费和实测面积费、房价定费、预售许可证费、卫生防疫审核费、环保测试费、规划检测费、施工验收费、测绘费、房产交易费、房产初始登记费、入住许可正费，“二书一征费”、常年垃圾清理费、住宅门牌费、排污配套费、污水外排费、维修基金费。 (五)房屋建安工程费 1．基工程费：含检测费 2．土建和安装工程 含地下、地上主体结构、会所、配电房、水泵房、管理用房、门卫房、围墙、大门等。 3．交通标志和标识 4．会所装修 5．甲供料 一般含外墙面砖或涂料、外墙保温、防水和保温、屋面纺水和保温、屋下、铝合金门窗、电梯、石材、地下室防水、进户防盗门、防火门、民防门等。 (六)小区公共设施费 含道路、雨水管和污水管、供水、供电、燃气、照明、景观、通风、技防（智能化）、有线和网络、消防等。 (七)销售费用
房地产开发成本详细构成【每项都包含经验数据】 2016-06-28 豆豆666dou 内容提要 房地产开发成本主要有以下9个方面构成：土地成本、建安造价、配套设施、勘察设计监理、营销、财务费用、企业管理费用、行政事业收费、营业税 1、桩基工程（如有）：70~100元/平方米； 2、钢筋：40~75KG/平方米（多层含量较低、高层含量较高），合160~300元/平方米； 3、砼：0.3~0.5立方/平方米（多层含量较低、高层含量较高)，合100~165元/平方米； 4、砌体工程：60~120元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 5、抹灰工程：25~40元/平方米； 6、外墙工程（包括保温）：50~100元/m2（以一般涂料为标准，如为石材或幕墙，则可能高达300~1000元/m2； 7、室内水电安装工程（含消防）：60~120元/平方米（按小区档次，多层略低一些）； 8、屋面工程：15~30元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 9、门窗工程（不含进户门）：每平方米建筑面积门窗面积约为0.25~0.5平方米(与设计及是否高档很大关系,高档的比例较大),造价90~300元/m2，一般为9 0~150元/平方米，如采用高档铝合金门窗，则可能达到300元/平方米； 10、土方、进户门、烟道及公共部位装饰工程：30~150元/m2（与小区档次高低关系很大，档次越高，造价越高）； 11、地下室（如有）：增加造价40~100元/平方米（多层含量较高、高层含量较低)； 12、电梯工程（如有）：40~200元/m2，与电梯的档次、电梯设置的多少及楼层的多少有很大关系，一般工程约为100元/ m2； 13、人工费：130~200元/平方米； 14、室外配套工程：30~300元/平方米，一般约为70~100元/平方米； 15、模板、支撑、脚手架工程（成本）：70~150元/平方米； 16、塔吊、人货电梯、升降机等各型施工机械等（约为总造价的5~8%：约60~90元/平方米； 17、临时设施（生活区、办公区、仓库、道路、现场其它临时设施（水、电、排污、形象、生产厂棚与其它生产用房）：30~50元/平方米； 18、检测、试验、手续、交通、交际等费用：10~30元/平方米； 19、承包商管理费、资料、劳保、利润等各种费用（约为10%）：以上各项之和*10%=90~180元/平方米； 20、上交国家各种税费（总造价3.3~3.5%):33~70元/平方米，高档的可能高达100元/平方米。 以上没有算精装修，一般造价约为1000~2000元/平方米，高档小区可达3500元以上。以上没有包括部分国有企业开发造成的腐败成本。精装修造价一般为500~15 00元/平方米，这要看档次高低，也有300元/平方米简装修，更有3000~10000元/平方米超高档装修（拎包入住）。 21、设计费（含前期设计概念期间费用）：15~100元/平方米； 22、监理费：3~30元/平方米； 23、广告、策划、销售代理费：一般30~200元/平方米，高者可达500元/平方米以上； 24、土地费：一般二线城市市区（老郊区地带）为70~100万/亩，容积率一般为1.0~2.0，故折算房价为：525~1500元/平方米，市区中心地带一般为200万元/亩，折算房价为：1500~3000元/平方米，核心区域可达300万元/亩以上，单方土地造价更高；一线城市甚至有高达20000元/平方米以上的土地单方造价；三线城市、县城等土地单方造价较低，一般
财经纵横 从理论上来说，产品成本核算的常见方法有分批法、分步法、品种法等核算方法，由于食用油企业生产食用油的批次多，油管管道多的生产特色，直接人工、直接材料、制造费用很难辨别属于哪个批次，食用油企业生产步骤不多可以进行分步结转，销售产品是按油品品种销售，因此在实际工作中，食用油企业是采用品种法、分步法相结合的方法来核算产品成本。 一、品种法、分步法相结合的关键点 食用油企业成本核算的产品主要是精炼散装油、小包装油两大类，产品分布的空间区间主要是油罐区、精炼车间、小包装油车间。产品的生产步骤就是按精炼车间、小包装油车间来划分，从整体上可以把油品的生产看作是精炼生产、小包装生产两个基本步骤。 油罐区存放散装成品油、散装原材料油，并按不同的品名储存在油罐区的不同油罐中。精炼车间领用原料油经过精炼加工后的各种油品，取上相应的油品名称，存入入油罐区同种品种的油罐中直接对外销售。在这里可以认为它是一种产成品，有时它也是一种原料油，例如RO24的棕榈油是一种原料油，另外精炼车间可以把ROL38的棕榈油经过分提加工产出RO24、FOL12的棕榈油，那么为了与购进的ROL原料油区分，则取名FRO24，即表示分提产出的ROL24原料油，因此食用油企业不分绝对上的原料油、成品油，而是按油品的特性名称来区分辨别原料油、产成品油、半成品油，按产品名称展开管理，进行成本核算、储存、销售。 精炼车间领用原料油经过精炼加工后的油品，进入油罐库区，用来直接对外销售，也可以由小包装车间从油罐库区领去进行调配加工后灌装生产成小包装油对外销售，未灌装的半成品油也可以存放在小包装车间，月末盘点时要把这部分油品加上，纳入产出的半产品成本核算。 因此食用油企业的生产车间主要是精炼生产车间、小包装油生产车间，成本核算的生产步骤就可以看作是精炼生产、小包装生产两个步骤，这两个生产步骤产出的产品按产品名称区分，从品名上我们就可以判断它是属于哪个步骤的产品，因而成本核算就是围绕油品的品名展开核算，并在主要生产步骤中结转成本，各步骤原材料、半成品、产成品的成本问题迎刃而解，成本核算中品种法与分步法的形成了有机统一。 二、直接材料成本的核算 (一)精炼车间原材料成本核算 精炼车间从油罐区领取原料油进行精炼和分提加工，当月未加工的原料油退回油罐区，当月尽量把在产品加工完，如果精炼车间月末库存在产品数量不多或者每月均衡，可以忽略不核算在产品成本，一般来说会对在产品取单独的在产品名字参加成本核算。 精炼车间当月耗用的原料油按产成品、在产品重量分配到各个产品中，原材料单价采用各原材料的加权平均价格核算，这样就得出了各个产成品及在产品的直接材料生产成本。 (二)小包装油车间原材料成本核算 小包装车间从油罐区领取散装油作为原料油调配成半成品油，半成品油再灌装、包装成小包装油对外出售。当月未加工的原料油退回油罐区，不算作当月领用的原料油成本。领用的原料油成本结转到当月产出的半成品生产成本中，例如1:1:1调和油、花生芝麻调和油等半成品的重量、生产成本。将灌装好的小包装油按5L、2.5L等体积、密度规格折算出产成品重量。把半成品成本按各种灌装好的小包装油、未灌装的库存半成品油(在产品)的重量在二者之间分配，得出各品种小包装油、半成品油的原材料成本、重量。本月结余的半成品油留转下月继续灌装成小包装成品油，半成品油(在产品)的原材料成本结转到下月初。 三、直接人工成本的核算 直接人工主要是精炼车间、小包装油车间生产工人的工资，直接人工按所属车间的产成品、在产品的重量进行分配，得出各生产车间(各步骤)的各个品种的直接人工成本，包括了产成品、在产品的直接人工成本。 四、制造费用的核算 (一)间接人工成本的核算 间接人工主要是精炼车间、小包装油车间生产管理人员、仓管人员、化验室人员、质检人员、维修人员的工资。精炼车间间接人工计入制造费用，制造费用按精炼车间的产成品、在产品的重量进行分配；小包装油车间间接人工计入制造费用，制造费用按小包装油车间的产成品、在产品的重量进行分配；仓管人员、化验室人员、质检人员、维修人员的间接人工计入制造费用，制造费用按各生产车间产成品、在产品的重量进行分配，得出各个品种的生产成本-制造费用。 (二)辅助材料成本的核算 辅助材料主要是指生产车间用到的食用碱、盐、柠檬酸等辅助材料，辅助材料按各领用部门归集领用的数量、成本金额。生产部门领用的辅料成本记入本部门的制造费用中，再通过产品重量进行分配到本生产部门产出的产成品、在产品成本中，得出各个产品的生产成本-制造费用。 (三)化验材料成本的核算 化验材料主要是化验部门对原料油、在产品、产成品进行化验所领用的化学药品、化学器具，依据当月领用的化验材料数量、加权平均单价计算出领用的成本，计入制造费用，按当月产出的产品、在产品的重量分配到二者的生产成本-制造费用中。 (四)五金配件成本的核算 五金配件主要用于各生产车间、辅助生产部门的设备维修上，五金仓库设立五金配件进出存账，财务人员根据仓库进出存账、入库单、领用单设立明细账，每月按各个部门领用的数量、加权平均单价归集各部门的维修成本。属于行政管理部门耗用的维修成本记入管理费用；属于某生产部门耗用的维修成本记入制造费用，分配到该部门 成本核算中品种法、分步法的结合应用分析 ——以食用油企业为例 盛宏玉 广州市社会科学院 摘要：产品成本核算的常见方法有分批法、分步法、品种法等核算方法，由于食用油企业生产食用油的批次多、油管管道多的生产特色、直接人工、直接材料、制造费用很难辨别属于哪个批次、食用油企业生产步骤不多可以进行分步结转、销售产品是按油品品名销售等特色，食用油企业适合采用品种法、分步法相结合的方法来核算产品成本，并对这种成本核算方法进行分析。 关键词：品种法；分步法结合；食用油企业；成本核算 中图分类号：F275.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）07-0221-02 221
房地产开发成本明细 Revised as of 23 November 2020
成本明细 目标成本管理实施细则 1. 目的成本明细 提高集团成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 2. 范围成本明细 本实施细则适用于集团所属各地产公司。为集团所属各地产公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规范。 3. 职责成本明细 集团xx部门负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，集团财务管理部、成本审算中心负责有关具体对接事宜。 集团所属各地产公司负责贯彻实施。 4. 方法与过程控制成本明细 目标成本释义 4.1.1 目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标 利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合 理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 4.1.2 目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》《目标成本控制责任书》 《动态成本月评估》。成本明细 4.1.3 《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项 目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目 标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4.1.4 《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包 括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 4.1.5 《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成 本控制建议。 目标成本管理原则成本明细 4.2.1 市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 4.2.2 准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目 标成本的权威性。
房地产开发成本计算方 法 内部编号：（YUUT-TBBY-MMUT-URRUY-UOOY-DBUYI-0128）
房地产开发成本计算方法（全套） 发表于2018-07-251297人浏览1人跟帖筑龙币+100复制链接 筑龙币+100 标签： （一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。（二）房地产开发项目总投资 房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 （三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅1 35,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示： 如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。 1、土地费用估算 （1）土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
成本核算方法有几种 1、品种法 （1）定义 以产品品种作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 品种法的成本计算对象为：产品品种。实际工作中，可以将“品种法”之下的成本对象变通应用为：产品类别、产品品种、产品品种规格。 （3）计算方法及要点 品种法在实际工作中的应用要点为：以“品种”为对象开设生产成本明细账、成本计算单；成本计算期一般采用“会计期间”；以“品种”为对象归集和分配费用；以“品种”为主要对象进行成本分析。 4）适用范围 品种法适合于大批大量、单步骤生产的企业。如发电、采掘业、管理上只要求考核最终产品的企业。 2、分批法 （1）定义 以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 产品的“批”。分批法是一种很广义的成本计算方法，在实际工作中，有“批号”、“批次”的定义。可以按照下列方式确定成本对象：产品品种、存货核算中分批实际计价法下的“批”、生产批次、制药等企业的产品“批号”、客户订单——即按照客户订单计算成本的方法、其他企业需要并自定义的“批”
（3）计算方法及要点 分批法在实际工作中的应用要点为：以“批号”、“批次”为成本计算对象开设生产成本明细账、成本计算单。成本计算期一般采用“自，工期”，一般不存在生产费用在完工产品和在产品之间分配。若生产费用在完工产品、在产品间分配采用定额法。 （4）适用范围 单件、小批生产企业、按照客户定单组织生产的企业——因而也称“订单法” 3、分步法 （1）定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 （2）成本对象 分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合（3）计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要是因为它按照生产加工阶段、步骤计算成本所导致的。 在分步法下，有下列一系列特定的计算流程、方法和含义，分步法成本核算一般有如下要点：按照“步”作为成本计算对象、归集费用、计算成本、成本计算期一般采用“会计期间”法、期末往往存在本期完工产品、期末在产品，需要采用一定的方法分配生产费用。 （４）适用范围：大批大量多步骤多阶段生产的企业；管理上要求按照生产阶段、步骤、车间计算成本；冶金、纺织、造纸企业、其他一些大批大量流水生产的企业等。
房地产开发项目成本计算与分析 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 第一节建设项目投资估算 （一）建设项目总投资构成： 包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。 固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。 建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。 第二节房地产项目投资与总成本费用估算 一。房地产开发项目投资与成本费用的相关概念 （一）房地产开发项目投资特点 三种经营模式：出售、出租和自主经营。 （二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。 1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等 2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。 三）开发产品成本 开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。 而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。 开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。 开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。 例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349
房地产开发企业开发成本核算科目明细表 土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工 程费 配套设施费开发间接费 A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补 交的地价A、勘察设计费：（1） 勘测丈量费：包括初 勘、详勘等。主要有 水文、地质、文物和 地基勘察费、沉降观 测费、日照测试费、 拔地钉桩验线费、复 线费、定线费、施工 放线费、建筑面积丈 量费等（2）规划设 计费，规划费：方案 招标费、规划设计模 型制作费、方案评审 费、效果图设计费、 总体规划设计费。设 计费：施工图设计 费、修改设计费、环 境景观设计费等。其 他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（3） 建筑研究用房费：包 括材料及施工费 A、基础造价：包括土 石方、桩基、护璧（坡） 工程费、基础处理费、 桩基咨询及检测费。 A、室内水电管线设 备费：（1）室内给 排水系统费（自来 水/排水/直饮水。 （2）室内采暖系统 费（3）室内燃气系 统费（4）室内电气 工程费：包括楼栋 及单元配电箱、电 表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、 开关插座、含弱电 工程管、盒预埋。 A、室外给排水系统 费：（1）室外给排水 系统费：主要包括小 区内给水管道、检查 井、水泵房设备及外 接的消火栓等费用。 （2）雨污水系统费 用。 A、绿化建设 费：包括公共 绿化、组团宅 间绿化、一楼 私家花园、小 区周边绿化支 出。 A、在开发小区 内发生的不会 产生经营收入 的配套设施支 出 A、工程管理费：（1）支付给 聘请的项目或工程监理单位 的费用（2）预结算编审费： 支付给造价咨询公司的预结 算编制、审核费用。（3）行政 管理费：直接从事项目开发部 门的人员工资、奖金、补贴等 人工费以及直接从事开发部 门的行政费（4）施工合同外 奖金：赶工奖、进度奖（5） 工程质量监督费：建设主管部 门的质监费（6）安全监督费： 建设主管部门的安监费（7） 工程保险费 B、合作款项：补偿合作方的地价、合作项目建房转入分配合作方的房屋成本 及相应的税金B、报批报建增容费； （1）报批报建费： 包括安检费、质检 费、标底编制费、交 易中心手续费、人防 报建费、消防配套设 B、结构及粗装修造 价：主要包括砼框架 （含独立桩基和条基 等减基础）、砌体、找 平及抹灰、防水、垂 直运输、脚手架、超 B、室内设备及安装 费：（1）通风空调 系统：包括空调设 备及安装费用、空 调管道、通风系统 费用。（2）电梯安 B、室外采暖系统费： 主要包括管道系统、 热交换站、锅炉房费 用。 B、建筑小品： 雕塑、水景、 环廊、假山等 B、在开发小区 内发生的根据 法规或经营惯 例经营收入归 于经营者或业 委会的可经营 B、营销设施建造费：（1）广 告设施及发布费：车站广告、 路牌广告（2）销售环境改造 费：会所、推出销售楼盘（含 示范单位）周围等销售区域销 售期间的现场设计、工程装饰