房地产开发成本计算（全）
第一节建设项目投资估算
（一）建设项目总投资构成：包括固定资产投资、建设期借款利息和流动资金三部分。
固定资产投资是指项目按拟建规模，规划设计方案、建设内容进行建设所需的费用；建设期借款利息是指企业为建设项目进行建设投资借款和流动资金借款而发生的利息支出；流动资金是指为维持企业的正常生产经营活动所占用的全部周转资金。
建设项目总投资形成的资产分为固定资产、无形资产、递延资产和流动资产。
第二节房地产项目投资与总成本费用估算
一、房地产开发项目投资与成本费用的相关概念
（一）房地产开发项目投资特点：三种经营模式，出售、出租和自主经营。
（二）房地产开发项目总投资
房地产开发项目总投资包括开发建设投资和经营资金两部分。
1、开发建设投资是指开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项成本费用。包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费、管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等
2、经营资金是指房地产开发企业用于日常经营周转的资金。
（三）开发产品成本
开发产品成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用，从财务角度，这些成本可按用途分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本等。
而在核算上又可划分为：开发直接费（包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费）和开发间接费（包括管理费用、财务费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费等）。亦可开发成本和开发费用进行分类。
开发成本包括土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、其他费用、开发期税费、不可预见费。
开发费用包括管理费用、财务费用、销售费用。
例6-1：某开发商在广州开发一个项目，总建筑面积157,349平方米，其中住宅135,049平方米，商铺5,300平方米，会所17,000平方米。住宅全部销售，商铺用于出租，会所自己经营。该项目总投资70,794万元，其中开发建设投资70,644万元，由开发产品成本65,644
万元和自营固定资产（会所）5,000万元组成。会所投入运营时需投入经营资金150万元，在项目结束时（预计38年后）一次收回。则开发项目总投资构成如图6-1所示：
如果项目只有租售部分无自营部分，那么其总投资就只有65,644万元，不包括自营固定资产（会所）的5,000万元和经营资金150万元。
三.房地产开发项目总成本费用构成估算
1、土地费用估算
（1）土地使用权出让金
土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。
(2)土地征用及拆迁安置补偿费
新条例规定：拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行产权调换。货币补偿的金额，应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行产权调换的，应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。
（3）土地转让费
土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。
（4）土地租用费
土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见，但在房地产置业投资中（如购入酒店以作出租经营之用时）经常采用。
（5）土地投资折价
非常常见的合作开发项目的模式。
2、前期工程费
前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。
（1）项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下，规划及设计费为建安工程费的3%左右，可行性研究费占项目总投资的
0.1%—0.3%，水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算，一般为设计概算的0.5%左右。
（2）“三通一平”等土地开发费用，主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用和通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量，参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0.35%。
3、基础设施建设费
基础设施建设费又称为红线内外工程费，是指建筑物2米以外和小区规划红线以内的各种管线和道路等工程的费用，主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管和干道的接口费用。
基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时，则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。
4、建筑安装工程费
建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费用等。
5、公共配套设施建设费
公共配套设施费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营业性的公共配套设施（又称公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。
6、开发间接费
开发间接费是指房地产开发企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。包括工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销和其他费用等。
7、管理费用
管理费用是指房地产企业行政管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各种费用。主要包括：管理人员工资、工会经费、业务接待费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、房产税、土地使用税（企业管理用房）、车船使用费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销等各种费用。
管理费用可按项目投资或前述1—5项直接费用为基数，取一个百分比计算。这个百分数一般为3%。
8、财务费用
财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要包括借款和债券的利息、金融机构手续费、保险费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业为项目筹资发生的其他财务费用。
长期借款利息、流动资金借款利息的计算详见“借款还本付息估算”。利息外的财务费用可按利息10%估算。
9、销售费用
销售费用是指开发项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括如下三项。
（1）广告宣传及市场推广费
约为销售收入的2%—3%（住宅销售物业较高，写字楼物业较低）
（2）销售代理费
约为销售收入的1.5%—2%
（3）其他销售费用
约为销售收入的0.5%—1%
以上各项合计，销售费用约占到销售收入的4%—6%。
10、其他费用
其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、合同公证费、施工执照费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。这些费用按当地有关部门规定的费率估算，一般约占投资额的2%—3%。
11、开发期间税费
开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分税费已成为开发建设项目投资构成中占较大比重的费用。各项税费应当根据当地有关法规标准估算。以广州为例，这些税费一般包括：
（1）配套设施建设费（小区建安造价的5.5%，单体11%）
（2）固定资产投资方向调节税（按总投资额30%-5%计征，目前暂停征收）
（3）土地使用税
（4）建筑工程质安监督费
（5）供水增容费（已免征）
（6）供电增容费（已免征）
（7）物业管理基金（按售价2%计收，用于出租的物业，开发商交，用于出售的，买家交）（8）其他
12、不可预见费
不可预见费包括备用金（不含工料价格上涨备用金）、不可预见的基础或其他附加工程增加的费用、不可预见的自然灾害增加的费用。它依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和为基数，按3%—5%计算。
如果是开发项目完成后出租或自营的项目，还应估算下列费用：
13、运营费用
运营费用是指房地产项目开发完成后，在项目经营期间发生的各种运营费用。主要包括管理费用、销售费用等。
14、修理费用
修理费用是指以出租或自营方式获得收益的房地产项目在经营期间发生的物料消耗和维修费用。
第三节房地产项目的收入、税金估算与资金筹措
一、经营收入测算
房地产开发项目应在项目策划方案的基础上，制订出切实可行的房地产产品的出售、出租、自营等计划（以下简称租售计划），通过该收入计划，正确地估算出开发项目可能的收入。租售计划应与开发商的营销策略相结合，同时还应遵守各级政府有关房地产租售方面的限制条件和规定。
（一）制订房地产开发项目租售计划
房地产项目租售计划一般包括：可供租售的房地产类型及数量、租售价格、收款方式等内容。
1、在确定可供租售的房地产类型及数量时，应首先确定开发项目可以提供的房地产类型及数量，再根据市场条件，确定开发项目在整个租售期内每期（年、半年或季度，以下同）拟租售的房地产类型及数量。
2、租售价格的确定应在市场调查与预测的基础上，结合房地产开发项目的具体情况，通过市场交易信息的分析与比较来完成。特别应注意已建成的、正在建设的以及潜在的竞争性房地产项目对拟开发项目租售价格的影响。
3、确定收款方式时应考虑房地产交易的付款习惯和惯例。当分期付款时，应注意分期付款的期数与分期付款的比例。在制订租售计划时，应特别注意可租售面积比例的变化对租售收入的影响。
（二）房地产开发项目租售收入的估算
租售收入的估算是要计算出每期所能获得的房地产收入，主要包括土地转让收入、商品房销售收入、出租房租金收入、配套设施销售收入和开发企业自营收入等。
1、房地产开发项目的出租、出售收入，一般为可租售的项目建筑面积的数量与单位租售价格的乘积。对于出租的情况，应注意空置期（项目竣工后暂未租出的时间）和空置率（未出租建筑面积占可出租总建筑面积的百分比）对各期租金收入的影响。同时还应考虑经营期未出租物业的转售收入。
2、房地产开发项目的自营收入，是指房地产开发企业以开发完成后的房地产产品为其进行商业和服务业等经营活动的载体，通过综合性的自营方式得到的收入。在进行自营收入的估算时，应充分考虑目前已有的商业和服务业设施对拟开发项目建成后所产生的影响，以及未来商业和服务业设施对拟开发项目建成后所生产的影响，以及未来商业和服务业市场可能发生的变化对拟开发项目的影响。
二、税金估算
（一）经营税金及附加
1、经营税金及附加的概念
经营税金及附加是指房地产销售、出租与自营过程中发生的税费，主要包括营业税、城市维护建设税、教育费附加（即为通常所说的“两税一费”）。
2、具体估算
（1）营业税
对房地产投资而言，营业税是从纳税房地产销售或出租收入中征收的一种税。
营业税税额=应纳税销售（出租）收入×税率，目前我国的营业税税率是5%。
（2）城市维护建设税
城市维护建设税，按增值税、消费税、营业税的实缴税额为计税依据，专门用于城市建设、维护而征收的一种税。对房地产开发企业而言，城市维护建设税的计税依据是其实际缴纳的营业税。
城市维护建设税的税率因纳税人所在的地区而有所差异：纳税人所在地为市区的，税率为7%，纳税人所在地为县城、镇的，税率为1%。
（3）教育费附加
教育费附加是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，其计费依据与城市维护建设税相同。对房地产开发企业而言，教育费附加的计费依据是其实际缴纳的营业税。教育费附加的税率一般为3%。
（二）土地使用税
土地使用税是房地产开发企业在开发经营过程中占有国有土地应缴纳的一种税。计税依据是纳税人实际占有的土地面积。采用分类分级别的幅度定额税率，每平方米的年幅度税额按城市大小分四个不同档次，其中如广州这样的大城市为0.5元至10元（具体参见表）。
年应纳土地使用税=应税土地面积（平方米）×税率
（三）房产税
房产税是投资者拥有房地产时应缴纳的一种财产税。对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。对于非出租的房产，以房产原值一次扣除10%—30%后的余额为计税依据计算缴纳。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。
房产税采用比例税率，按房产余值计征，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。（四）企业所得税
企业所得税是对企业生产经营活动所得和其他所得征收的一种税。就房地产开发活动而言，企业所得税的纳税人即为房地产开发企业，所得税计算公式是：
所得税税额=应税所得额×税率
应税所得额=利润总额-允许扣除项目的金额
对开发企业而言，其利润总额主要是开发建设及经营期间的组收收入，其允许扣除项目为总开发成本和经营成本。房地产开发企业所得税税率一般为25%。
（五）土地增值税
1、土地增值税的概念
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收益的单位和个人，就其转让房地产所得的增值额为征税对象征收的一种税。
2、转让房地产取得的收入
纳税人转让房地产取得的收入，应包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。可以是货币收入、实物收入和其他收入。但一般指货币收入。
3、土地增值税的扣除项目
计算土地增值税应纳税额，并不是直接对转让房地产所得的收入征税，而是对收入额减除国家规定的各项扣除项目金额后的余额计算征税。这个余额就是纳税人在转让房地产中获取的增值额
扣除项目包括：
（1）取得土地使用权所支付的地价款和相应的手续费。
（2）房地产开发成本，包括土地征用拆迁补偿费、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发间接费等。
（3）房地产开发费用，包括管理费用、财务费用、销售费用。
但三项费用在计算土地增值税时，并不按纳税人房地产开发项目实际发生的费用进行扣除。具体扣除时，要看财务费用中的利息支出是否能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构的证明。
如果是，则财务费用中的利息支出允许据实扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额，而其他房地产开发费用则按照第1、2项计算金额之和的5%以内计算扣除。
如果否，则凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，则整个房地产开发费用按上面第1、2项计算金额之和的10%以内计算扣除。
（4）旧房或建筑物的评估价格。转让旧有房地产时，应按旧房或建筑物的评估价格计算扣除项目金额。
（5）与转让房地产有关的税金，包括营业税、城乡维护建设税、教育费附加、印花税等。
（6）财政部规定的其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按第1、2项之和的20%扣除。
4、土地增值税的税率
土地增值税实行四级超率（额）累进税率，从30%-60%。
（1）增值额未超过扣除项目金额50%（包括本比例数，下同）的部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，但未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，但未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。
5、土地增值税的免税规定
有以下情形之一者，免征土地增值税：
（1）纳税人建筑普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的。
（2）因国家建设需要征收的房地产。
综上所述，土地增值税的计算步骤
例6-2：某房地产开发公司出售房地产得到收入40,000万元，其扣除项目金额为10,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-10,000=30,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
30,000÷10,000=300%
增值税超过扣除项目金额200%，分别适用30%、40%、50%和60%四档税率。
（3）计算各档土地增值税税额：
a、增值额未超过扣除金额50%的部分，适用30%的税率，税额为：
1,000×50%×30%=150万元
b、增值额超过扣除金额50%但未超过100%的部分，适用40%的税率，税额为：
1,000×(100%-50%)×40%=200万元
c、增值额超过扣除金额100%但未超过200%的部分，适用50%的税率，税额为：
1,000×(200%-100%)×50%=500万元
d、增值额超过扣除金额200%的部分，适用60%的税率，税额为：
[3,000-(1,000×200%)]×60%=600万元
(4)土地增值税总额：
150+200+500+600=1,450万元
例6-3：某房地产开发公司建设普通标准住宅出售得到收入40,000万元，其扣除项目金额为35,000万元，试计算其应纳土地增值税的税额。
解：
（1）计算增值额为：
40,000-35,000=5,000万元
（2）计算增值税与扣除金额之比：
5,000÷35,000=14.28%
（3）判断土地增值税适用税率:
增值税未超过扣除项目金额20%，故该项目免征土地增值税。
第四节借款还本付息的估算
借款还本付息的估算主要是测算借款还款期的利息和偿还借款的时间，从而观察项目的偿还能力和收益，为财务分析和项目决策提供依据。
一、还本付息的资金来源
根据国家现行财税制度的规定，归还建设投资借款的资金来源主要是项目建成后可用于借款偿还的利润、折旧费、摊销费用等；对预售或预租的项目，还款资金还可以是预售或预租收入。
1、利润
用于归还借款的利润，一般应是可供分配的利润中弥补以前年度亏损、提取了盈余公积金、公益金以及向投资者分配利润后的未分配利润。
2、折旧费
如果项目建设完毕后形成了一部分固定资产（如例6-1中的产生的价值5000万元的会所），在使用初期还无需更新，那么作为固定资产重置准备金性质的折旧基金，在被提取后暂时处于闲置状态。为了有效利用一切可能的资金来源以缩短还贷期限，可以利用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一，但以后应由未分配利润扣除归还贷款的余额垫回，以保证折旧基金从总体上不被挪用，在还清贷款后恢复其原有的经济属性。
3、摊销费
4、其他还款资金
5、预售或预租收入
二、还款方式和顺序
（一）国外借款的还款方式
按照国际惯例，债权人一般对贷款本息的偿还期限都有明确的规定。如按规定等额还本付息、等额本金偿还、BalloonPayment等方式。
（二）国内借款的还款方式和顺序
一般按照先贷先还、后贷后还，息高先还、息低后还的顺序，或按双方的贷款协议归还国内借款。
三、利息的计算
（一）借款时的利息计算
按照国家有关规定，在进行建设项目经济评价时，对当年发生借款的，假定借款在当年年中发生，按半年计息，其后按全年计息。每年应计利息为：
每年应计利息=（年初借款本息累计+本年借款÷2）×利率
例6-4某房地产开发项目，建设期为3年。在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年400万元，年利率为12%，试计算建设期贷款利息。
解：
建设期各年利息计算如下：
第1年应计利息=（0+300÷2）×12%=18万元
第2年应计利息=（318+600÷2）×12%=74.16万元
第3年应计利息=（318+600+74.16+400÷2）×12%=143.06万元
故建设期贷款利息总和为：18+74.16+143.06=235.22万元
（二）还款时的利息计算
1、等额偿还额本金和利息总额时
2、等额还本，利息照付
四、借款还本付息表
房地产投资项目的借款还本付息表提供了项目的债务状况财务信息，描述了项目开发经营过程中债务本息的分布状况，为项目经营决策和财务决策、偿债能力分析提供了重要依据。但应注意，借款还本付息表只反映固定资产资金的借款本息，而没有反应流动资金借款本息。流动资金借款还本付息一般是每年利息照付、期末一次还本。换句话说，流动资金的利息列入了财务费用，而由于其本金在项目计算期末用回收的流动资金一次偿还，所以在此没有考虑流动资金借款偿还问题。
针对项目还本付息表，可进行如下分析：
1、分析项目债务清偿能力
2、协助安排短期贷款
3、研究资金筹措方案的合理性
例6-5某房地产开发项目，建设期为3年。第1年借款1000万元，第2年借款2000万元，第3年3000万元。项目建设完毕后开始销售，预计每年的销售收入足以还本付息。贷款方的条件是年利率为8%，建设期结束后5年内等额还本付息。试编制该项目的借款还本付息估算表。
解：（1）建设期各年应计利息：
第1年应计利息=（0+1000÷2）×8%=40万元
第2年应计利息=（1040+2000÷2）×8%=163万元
第3年应计利息=（1040+2000+163?+3000÷2）×8%=376万元
第3年末借款累计：本金+利息=6000+40+163+376=6579万元
（2）每期还本付息：A=P(A/P,i,n)=1648万元
成本核算的几种主要方法 因产品生产类型的不同特点和企业不同的管理要求，存在着三种不同的成本计算对象，即产品的品种、批别、生产步骤。而成本对象的不同，形成了品种法、分批法、分步法三种不同的成本计算方法。此外，如果产品的品种规格繁多，为了简化产品成本核算工作，可将产品的品种规格归并分类，按类别开设成本计算单归集费用，然后再按品种规格或生产批别、生产步骤分配费用、计算成本。这种用来简化成本计算工作的方法，成为分类法。分类法不是单独应用的成本计算方法，需与某一种或某两种基本方法结合应用，以便简化基本方法的核算工作，所以属于成本计算的辅助方法。以下面表格简单列示不同成本核算方法使用的生产组织形式、生产工艺过程和管理的要求及使用的类型。 成本核算方法 生产组织形式 生产工艺过程和管理的要求 适用的类型 品种法 大量大批生产 单步骤生产或管理上不要求分步骤计算工成本的多步骤生产 发电、采煤 分批法 小批单件生产 管理上要求分步计算成本 精密仪器、专用设备 分步法
大量大批生产 管理上要求分步骤计算成本的多步骤生产 冶金、纺织、造纸 分类法 综合性生产 分步、不分计算成本的生产 家电、服装 http: 产品制造成本构成项目为直接材料、直接人工和制造费用。 ⒈直接材料成本 ⑴采用实际成本方法核算 获取成本计算单、材料成本分配汇总表、材料发出汇总表、材料明细账中各直接材料的单位成本等资料。 ①审查成本计算单中直接材料与材料成本分配汇总表中相关的直接材料是否相符，分配的标准是否合理。审查时注意两个方面的问题： 第一、非生产耗用材料记入产品成本。如果成本计算单直接材料金额大于材料成本分配汇总表的分配金额，应进一步查明原因，审查材料使用对象有无将非产品耗用材料记入产品成本。 但企业会计人员如果有意识地挤占产品成本，在耗用材料进行分配时，就会将非生产耗用材料直接分配到产品成本，使得成本计算单和材料分配汇总表金额相等。核对材料分配表若不能暴露问题，可采取通过非生产性项目的审查，即采用“反查法”的方法进行审查，查明问题后，按照谁耗用谁负担的原则，进行纳税调整。账务处理：
房地产开发项目的成本测算方法 发布时间: 2006-12-19 10:12 作者: 朱赤来源: 中国房地信息 字体: 小中大| 上一篇下一篇| 打印 随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。 在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。 如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。 一、土地成本 随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。 二、前期规费 前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的
新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。 三、工程成本 此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。 上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。 四、开发间接费用 此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下： 1、资金成本。该费用实际是项目开发的机会成本，在进行项目成本分析时，应按项目全贷款来考虑，因为开发商即使是用自有资金，也还是存在机会成本。具体分析时应采用动态现金流的计算方法。
成本核算方法介绍 移动加权： 又名移动加权平均法，此种计价方法是以库存均价作为商品成本（销售成本），即库存金额/库存数量。并且在每次入库时计算一次存货的价格。 其计算公式为：商品库存成本＝现库存金额/现库存数量 A、商品入库：库存成本＝（本次入库金额＋原库存金额）÷（本次入库数量＋原库存数量 B、商品出库：是以出货仓库当时的成本均价作为成本价计算。 手工指定： 引入批次的概念，按照批次9要素对同一商品进行批次的划分后分别管理。批次9要素有：商品、供货商、进价、批号、生产日期、效期、仓库、货位、是否受托代销。对于库存商品来说，只要这9要素中有一个不相同，那么系统将其分为不同批次进行管理，并分批次计算成本、计算利润及统计销售等。在9要素全部相同的情况下，系统认为是同一批次，将合并起来管理。该方法不允许负库存销售。 例一：某商品A，有的从四川渠道进货，有的从广东渠道进货，那么这两批货的供货商不同，由于供货商是批次9要素之一，所以在系统中将其分为两个批次。 例二：某商品B，都是从山西渠道进货，第一次进价5元，第二次进价3元，那么它们的成本价（即进价）不一样，由于进价是批次9要素之一，所以系统将其分为两个批次。 例三：某商品C，购进200个，它的供货商、进价、批号、效期、仓库都相同，但在仓库中堆放时有150个放在货位1，有50个放在货位2；同理，货位是批次9要素之一，系统会将其分为两个批次。如果都放在货位1，那么就符合批次9要素完全相同的条件，将作为一个批次进行管理。 先进先出： 先进先出法是以先购入的存货应先发出这样一种存货实物流转假设为前提，对发出存货进行计价的方法。入库时采用和手工指定同样的批次处理办法，只是出库时严格按照先入库的批次先出库。 后进先出： 后进先出法是以后购入的存货应先发出这样一种存货实物流转假设为前提，对发出存货进行计价的方法。入库时采用和手工指定同样的批次处理办法，只是出库时严格按照后入库的批次先库。
分批法： 1．某企业生产甲、乙两种产品，生产组织属于小批生产，采用分批法计算成本。 （1）5月份的产品批号有：9414批号：甲产品10台，本月投产，本月完工6台。9415批号：乙产品10台，本月投产，本月完工2台。 （2）5月份各批号生产费用资料见表： 生产费用分配表 9414批号甲产品完工数量较大，原材料在生产开始时一次投入，其他费用在完工产品与在产品之间采用约当产量比例法分配，在产品完工程度为50%。 9415批号乙产品完工数量较少，完工产品按计划成本结转。每台产品单位计划成本：原材料费用460元，工资及福利费用350元，制造费用240元。 要求：根据上述资料，采用分批法，登记产品成本明细账，计算各批产品的完工成本和月末在产品成本。 2．某工业企业生产组织属于小批生产，产品批数多，而且月末有许多批号未完工，因而采用简化的分批法计算产品成本。 （1）9月份生产批号有： 9420号：甲产品5件，8月投产，9月20日全部完工。 9421号：乙产品10件，8月投产，9月完工6件。 9422号：丙产品5件，8月末投产，尚未完工。 9423号：丁产品6件，9月初投产，尚未完工。 （2）各批号9月末累计原材料费用（原材料在生产开始时一次投入）和工时为： 9420号：原材料费用18000元，工时9020小时。 9421号：原材料费用24000元，工时21500小时。 9422号：原材料费用15800元，工时8300小时。 9423号：原材料费用11080元，工时8220元小时。
（3）9月末，该厂全部产品累计原材料费用68880元，工时47040小时，工资及福利费18816元，制造费用28224元。 （4）9月末，完工产品工时23020元，其中乙产品14000小时。 要求：1．根据上列资料，登记基本生产成本二级账和各批产品成本明细账。 2．计算和登记累计间接费用分配率。 3．计算各批完工产品成本。 分步法 1．有关资料如下： 产成品成本还原计算表 产品名称：甲产量： 100件单位：元 要求：（1）计算还原分配率。 （2）将还原前产成品成本中的半成品费用，按本月所产半成品成本的结构进行还原，计算按原始成本项目反映的产成品成本。 2．资料：某企业生产甲产品分三个步骤连续加工，原材料在生产开始时一次投入，各步骤发生的费用已填列在成本计算单中，三个步骤的产量记录如下： 计量单位：件
万科集团房地产开发成本核算 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资料的比较和分 析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算资料，并及时发现成本管理中存在的问题，不断寻求降低成本的途径，同时对在本规范实施过程中发生的问题及时向总部财务管理部反馈。 4. 方法和过程控制 成本核算的基本程序 成本核算的一般步骤依次如下： 4.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点，确定成本核算对象。 4.1.2 设置有关成本核算会计科目，核算和归集开发成本及费用。 4.1.3 按受益原则和配比原则，确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准。 4.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配。 4.1.5 编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。 4.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品成本。 4.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供)，根据有关规定分别计算可售面积、不可售面积应 负担的成本，正确结转完工开发产品的销售成本。 4.1.8 编制成本报表，根据成本核算和管理要求，总括反映各成本核算对象的成本情况。 成本核算对象的确定 4.2.1 成本核算对象的确定原则 4.2.1.1 满足成本计算的需要； 4.2.1.2 便于成本费用的归集； 4.2.1.3 利于成本的及时结算； 4.2.1.4 适应成本监控的要求。 4.2.2 成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1 成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。 4.2.2.2 同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还应按功能划 分成本核算对象。 4.2.2.3 同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。
常用的几种成本核算方法 1）、移动平均 存货的计价方法之一。是平均法下的另一种存货计价方法。即企业存货入库每次均要根据库存存货数量和总成本计算新的平均单位成本,并以新的平均单位成本确定领用或者发出存货的计价方法。单位成本=存货成本/存货数量移动加权平均法,是指以每次进货的成本加上原有库存存货的成本,除以每次进货数量与原有库存存货的数量之和,据以计算加权平均单位成本,以此为基础计算当月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法.移动加权平均法是永续制下加权平均法的称法。移动加权平均法：移动加权平均法下库存商品的成本价格根据每次收入类单据自动加权平均；其计算方法是以各次收入数量和金额与各次收入前的数量和金额为基础，计算出移动加权平均单价。其计算公式如下：移动加权平均单价= (本次收入前结存商品金额本次收入商品金额)/(本次收入前结存商品数量本次收入商品数量)移动加权平均法计算出来的商品成本比较均衡和准确，但计算起来的工作量大，一般适用于经营品种不多、或者前后购进商品的单价相差幅度较大的商品流通类企业。 2）、全月平均 加权平均法,亦称全月一次加权平均法,是指以当月全部进货数量加上月初存货数量作为权数,去除当月全部进货成本加上月初存货成本,计算出存货的加权平均单位成本,以此为基础计算当月发出存货的成本和期末存货的成本的一种方法。加权单价＝（月初结存货成本＋本月购入存货成本）/（月初结存存货数量＋本月购入存货数量）注：差价计算模块中原来就是按这种方法处理月综合差价率＝（期初差价＋入库差价）／（期初金额＋入库金额）差价＝出库金额＊月综合差价率 3）、先进先出 物料的最新发出(领用)以该物料(或该类物料)各批次入库的时间先后决定其存货发出计价基础，越先入库的越先发出。采用先进先出法时，期末结存存货成本接近现行的市场价值。这种方法的优点是企业不能随意挑选存货的计价以调整当期利润；缺点是工作量比较繁琐，特别是对于存货进出量频繁的企业更是如此。同时，当物价上涨时，会高估企业当期利润和库存价值；反之，会低估企业存货价值和当期利润。 4）、后进先出 与先进先出发正好相反。在物价持续上涨时期，使当期成本升高，利润降低，可以减少通货膨胀对企业带来的不利影响，这也是会计实务中实行稳健原则的方法之一 5）、个别计价法 个别计价法是指进行存货管理时存货以单个价格入帐 6）、计划成本法
企业核算成本常用的方法有以下几种： 1、品种法 （1）定义 以产品品种作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 品种法的成本计算对象为：产品品种。实际工作中，可以将“品种法”之下的成本对象变通应用为：产 品类别、产品品种、产品品种规格。 （3）计算方法及要点 品种法在实际工作中的应用要点为：以“品种”为对象开设生产成本明细账、成本计算单；成本计算期一般采用“会计期间”；以“品种”为对象归集和分配费用；以“品种”为主要对象进行成本分析。 （4）适用范围 品种法适合于大批大量、单步骤生产的企业。如发电、采掘业、管理上只要求考核最终产品的企业。 2、分批法 （1）定义 以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 产品的“批”。分批法是一种很广义的成本计算方法，在实际工作中，有“批号”、“批次”的定义。可以按照下列方式确定成本对象：产品品种、存货核算中分批实际计价法下的“批”、生产批次、制药等企业的产品“批号”、客户订单——即按照客户订单计算成本的方法、其他企业需要并自定义的“批” （3）计算方法及要点 品种法在实际工作中的应用要点为：以“批号”、“批次”为成本计算对象开设生产成本明细账、成本计算单。成本计算期一般采用“工期”，一般不存在生产费用在完工产品和在产品之间分配。若生产费用在 完工产品、在产品间分配采用定额法。 （4）适用范围 单件、小批生产企业、按照客户定单组织生产的企业——因而也称“订单法” 3、分步法
（1）定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 （2）成本对象 分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的 生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合。 （3）计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要是因为它按照生产加工阶段、步骤计 算成本所导致的。 在分步法下，有下列一系列特定的计算流程、方法和含义，分步法成本核算一般有如下要点：按照“步”作为成本计算对象、归集费用、计算成本、成本计算期一般采用“会计期间”法、期末往往存在本期完工产 品、期末在产品，需要采用一定的方法分配生产费用。 （4）适用范围：大批大量多步骤多阶段生产的企业；管理上要求按照生产阶段、步骤、车间计算成本； 冶金、纺织、造纸企业、其他一些大批大量流水生产的企业等。 4、分类法 （1）定义 以“产品类”作为成本计算对象、归集费用、计算成本的一种方法。 （2）成本对象 分类法的成本对象为产品“类”，在实际工作中，可以定义为：产品自然类别、管理需要的产品类别。 （3）计算方法及要点 分类法下成本核算的方法要点，可概括如下：以“产品类”为成本计算对象，开设成本计算单；“产品类”的成本计算方法同于“品种”；某“类产品”的成本计算出来后，按照下列方法再分配到具体品种，以计算品种的成本；类中选定某产品为“标准产品”；定义其他产品与标准产品的换算系统；按照换算系统之比例将“类 产品”的成本分解计算到具体品种产品的成本。 （4）适用范围 分类法适合于产品品种规格繁多，并且可以按照一定的标准进行分类的企业。如：鞋厂、轧钢厂等。 5、ABC成本法
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
成本計算基本方法舉例 一、品種法舉例 （一）資料：某廠為大量大批單步驟生產的企業，採用品種法計算產品成本。企業設有一個基本生產車間，生產甲、乙兩種產品，還設有一個輔助生產車間－運輸車間。該廠200×年5月份有關產品成本核算資料如下： 3、該月發生生產費用： （1）材料費用。生產甲產品耗用材料4410元，生產乙產品耗用材料3704元，生產甲乙產品共同耗用材料9000元（甲產品材料定額耗用量為3000千克，乙產品材料定額耗用量為1500千克）。運輸車間耗用材料900元，基本生產車間耗用消耗性材料1938元。 （2）工資費用。生產工人工資10000元，運輸車間人員工資800元，基本生產車間管理人員工資1600元。 （3）其他費用。運輸車間固定資產折舊費為200元，水電費為160元，辦公費為40元。基本生產車間廠房、機器設備折舊費為5800元，水電費為260元，辦公費為402元。 4、工時記錄。甲產品耗用實際工時為1800小時，乙產品耗用實際工時為2200小時。 5、本月運輸車間共完成2100公里運輸工作量，其中：基本生產車間耗用2000公里， 企業管理部門耗用100公里。 6、該廠有關費用分配方法： （1）甲乙產品共同耗用材料按定額耗用量比例分配； （2）生產工人工資按甲乙產品工時比例分配； （3）輔助生產費用按運輸公里比例分配； （4）製造費用按甲乙產品工時比例分配； （5）按約當產量法分配計算甲、乙完工產品和月末在產品成本。甲產品耗用的材料隨加工程度陸續投入，乙產品耗用的材料于生產開始時一次投入。 要求：採用品種法計算甲、乙產品成本。（解答如下）
1、進行要素費用的分配 （1）材料費用分配表 材料費用分配會計分錄： 借：基本生產成本－甲產品 10410 基本生產成本－乙產品 6704 輔助生產成本－運輸車間 900 製造費用 1938 貸：原材料 19952 （2）工資費用分配表 工資費用分配會計分錄如下： 借：基本生產成本－甲產品 4500 基本生產成本－乙產品 5500 輔助生產成本－運輸車間 800 製造費用 1600 貸：應付工資 12400 （3）其他費用匯總表 其他費用分配會計分錄如下： 借：輔助生產成本－運輸車間 400 製造費用 6462
成本是指企业在生产可经营中所支持的各项费用之和。 成本在企业管理中有重要的作用：成本是制定商品价格的依据，成本控制是市场竞争的重要手段，成本高低是企业管理的综合反映，成本是经营决策的重要数据。 要改善经营管理必须重视成本核算。成本核算的意义还在于它能全面反映生产状态，能保证各项经济预测值的准确，有利于正确执行物价政策。 成本核算的任务是（ 1）计算单位产品的成本，用以确定产品销售价格；（2）调整成本的结构促进技术和服务水平提高，加强企业管理；（ 3）指出成本变化的原因，提高经济效益。 要科学、准确地实行成本核算，必须具有以下的基本条件： ⑴面包、点心用料的定额标准 ⑵面包、点心生产的原始记录 ⑶执行符合国家标准的计量体系。 成本核算通常每月一次，成本核算是普遍采用“以存计耗”法即： 本月耗用原材料成本 =月初成本结存额 +本月领用（入库）额—月末原材料盘存额烘焙业的生产成本由两方面构成：费用和原材料成本 一、费用管理 费用是指对原材料加工、产品销售过程中劳动力、物料方面的开支。 1.费用的分类⑴以用途 分类可以分为： 经营费用：包括运输费、水电费、广告宣传费、差旅费、物料消耗、低值易耗品 摊销、折旧费、修理费、铺租、生产和销售人员工资及福利、工作餐等。
管理费用：包括工会劳动保险、排污费、房产税、土地使用税、车船使用税、印 花税，开办费摊销、交际应酬费、坏帐损失、存货盘亏、办公室人员工资和福利等。 财务费用：包括银行利息、集资费等。 烘焙业发生数额较大的必需开支费用项目有：人员工资和福利、电费、铺租、设 备费（折旧费和低值易耗品摊销）运输费等。可酌量开支的费用有办公费、广告 宣传费等。 ⑵依费用与经营量的依赖程度分 变动费用：与经营量大小成正比例关系的费用，如人工费、运输费、水电费等。 固定费用：与经营量大小关系不大的费用，如铺租、设备费、办公费等。经营量对 固定费用总额影响不大，但经营量越大，相对固定费用越低；经营量越小，相 对固定费用越高。在生产经营能力许可的范围内，企业总是尽可能扩大产量，这样产品的单位固定费用可以下降，总成本的平均水平也会下降。 2.主要费用项目的控制 （ 1）铺租 租凭的厂店铺租占费用总额的比例很大。一般来说旺铺租贵，淡铺租平。铺租占营业额的4-5%为宜。很旺的地方，铺租也不要高于10%，超过10%（即3 天的营业收入）的话，即使每天营业额很高仍然不会获得好的利润。 （ 2）电费 现在供电部门提高了电费标准，电费对烘焙成本的影响已越来越大了。烘焙生产用电包括照明用电、通风用电、动力用电、冷柜用电、电热用电。电热用电由分醒发室用电和烘烤用电，其中烘烤用电占的比重很大。烘炉用电可再分解为预热用电和烘烤用电。我把烘烤用电的电费看成是变动费用，其他用电的电费看成是固定费用。其他用电是工场的规模和工艺条件而定。
精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费
成本核算的基本方法有哪些 1、品种法 （1）定义 以产品品种作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 品种法的成本计算对象为：产品品种。实际工作中，可以将“品种法”之下的成本对象变通应用为：产品类别、产品品种、产品品种规格。 （3）计算方法及要点 品种法在实际工作中的应用要点为：以“品种”为对象开设生产成本明细账、成本计算单；成本计算期一般采用“会计期间”；以“品种”为对象归集和分配费用；以“品种”为主要对象进行成本分析。 4）适用范围 品种法适合于大批大量、单步骤生产的企业。如发电、采掘业、管理上只要求考核最终产品的企业。 2、分批法 （1）定义 以产品批别作为成本计算对象的一种成本计算方法。 （2）成本对象 产品的“批”。分批法是一种很广义的成本计算方法，在实际工作中，有“批号”、“批次”的定义。可以按照下列方式确定成本对象：产
品品种、存货核算中分批实际计价法下的“批”、生产批次、制药等企业的产品“批号”、客户订单——即按照客户订单计算成本的方法、其他企业需要并自定义的“批” （3）计算方法及要点 分批法在实际工作中的应用要点为：以“批号”、“批次”为成本计算对象开设生产成本明细账、成本计算单。成本计算期一般采用“自，工期”，一般不存在生产费用在完工产品和在产品之间分配。若生产费用在完工产品、在产品间分配采用定额法。 （4）适用范围 单件、小批生产企业、按照客户定单组织生产的企业——因而也称“订单法” 3、分步法 （1）定义 以产品生产阶段、“步骤”作为成本计算对象，计算成本的一种方法。 （2）成本对象 分步法下的“步”同样是广义的，在实际工作中有丰富的、灵活多样的具体内涵和应用方式，分步法下之“步”在实际应用中，可以定义为下列“步”含义：部门——即计算考核“部门成本”、车间、工序、特定的生产、加工阶段、工作中心，上述情况的随意组合 （3）计算方法及要点 较之其他方法，分步法在具体计算方式方法上很有不同，这主要
成本计算基本方法习题参考答案 一、单选题 1.品种法的成本计算对象是（ A ）。 A.各种产品品种 B.产品的批别或订单 C.各种产品的材料费用 D.每个加工阶段的半成品及最后加工阶段的产成品 2.简化分批法与分批法的主要区别是（ B ）。 A.不分批计算完工产品成本 B.不分批计算在产品成本 C.分批核算原材料费用 D.不分配核算在产品成本 3.平行结转分步法在产品的含义是指（ D ）。 A.本步骤在产品 B.最终产成品 C.最后步骤在产品 D.本步骤在产品和以后步骤在产品及入半成品库尚未最后完工的半成品 4.在采用综合逐步结转分步法下，下步骤耗用的上步骤半成品成本应转入下步骤成本明细账中的（ D ）成本项目。 A.直接材料 B.直接人工 C.制造费用 D.直接材料或自制半成品 5.采用分步法，为反映原始成本项目，必须进行成本还原的是（ A ）。 A.逐步综合结转分步法 B.逐步分项结转分步法 C.逐步结转 D.平行结转 6.采用简化分批法下，累计间接费用分配率（ C ）。 A.只是在各产品之间分配间接费用的依据 B.只是在各批产品之间分配间接费用的依据 C.既是各批产品之间，也是完工产品和在产品之间分配间接费用依据 D.只是完工产品和在产品之间分配间接费用的依据 7.采用简化分批法，在产品完工之前，基本生产成本明细账登记的内容是（ B ）。 A.不登记任何费用 B.只登记直接费用和生产工时 C.只登记原材料费用 D.登记间接费用不登记原始费用 8.分批法适用于（ A ）。 A.小批生产 B.大批生产 C.大量生产 D.多步骤生产 9.成本还原是将（ D ）耗用各步骤半成品的综合成本，逐步分解还原为原始成本项目的成本。 A.广义在产品 B.自制半成品 C.狭义在产品 D.产成品 10.分步法中，半成品已经转移，但成本不结转的成本结转方式是（ B ）。 A.逐步结转分步法 B.平行结转分步法 C.综合结转分步法 D.分项结转分步法 11.产品成本计算的分步法是（ C ）。 A.分车间计算产品成本的方法 B.计算各步骤半成品和最后步骤产品成本的方法 C.按生产步骤计算产品成本的方法 D.计算产品成本中各步骤份额的方法 12.逐步结转分步法中在产品含义是指（ B ）。 A.自制半成品 B.狭义在产品 C.广义在产品 D.半成品和产成品 13.分步法适用于（ D ）。 A.单件生产 B.大量生产 C.大量大批生产 D.大量大批多步骤生产 14.将上一步骤转入的半成品成本全部记入下一步骤成本计算单的“自制半成品”或“直接材料”成本项目，这种成本结转方式称为（ D ）。 A.成本还原 B.平行结转 C.分项结转 D.综合结转 15.成本还原是从（ B ）生产步骤开始，将其耗用的前一步骤的自制半成品综合成本，按照上一步骤完工半成品成本构成，还原为原始成本项目的构成。 A.最前 B.最后 C.中间 D.任意 二、多选题
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本就是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本,相当于工业产品的制造成本与建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本,还要计算开发企业(公司本部)行政管理部门为组织与管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用,以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1.土地使用权出让金。国家以土地所有者身份,将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家与地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区,国家与地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其她建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失,新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即房屋征收安置费与征收补偿费。 3.前期工程费。前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右,水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收 费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费与通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量,参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。它就是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。它又称红线内工程费,包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
几种成本计算的方法 （一）成本计算的基本方法 1、直接成本计算法：直接材料、直接人工的计算。 2、间接成本计算法：解决间接费用如何计算成本的方法。制造费用分配的计算一般以生产工时、机动工时、产值、直接成本为标准。 某种产品应负担的间接费用额= 该种产品分配标准数×间接费用分配率 完工成本及未完工成本计算法： （1）约当产量法。约当产量即月末在产品的实际数量按其完工程度折算为相当于完工产品的数量。 定额耗用量比例法。即将各种产品成本按完工产品定额耗用量和在产品定额耗用量的比例分别成本项目计算划分完工产品和在产品成本的方法。 （3）在产品定额成本扣除法。定额成本是根据消耗定额资料对各加工步骤的在产品和完工产品确定的单位定额成本。 （二）成本计算的具体方法 品种法。按产品品种组织成本计算，适用于大量大批单步骤生产。 分批法。按批别产品组织成本计算，适用于单件小批生产的企业及企业新产品试制、大型设备修造等。3、分步法。按产品在加工过程中的步骤组织成本计算，适用于大量大批连续式多步骤生产企业。又分为逐步结转分步法和平行结转分步法。逐步结转分步法是指按照产品生产加工的先后顺序，逐步结转产品生产成本，直至最后一个步骤算出产成品成本。平行结转分步法是指按照各步骤归集所发生的成本费用，最后从各步骤一起将应计入产成品成本的份额结转出来，再汇总计算产成品成本。
分类法。按照类别产品汇集生产费用，计算出各类产品的总成本，然后将总成本按一定标准在该类产品的各种产品间进行分配，计算出各种产品成本。适用于产品品种、规格繁多，并且可以按一定标准将产品划分为若干类别的制造企业。 1、制造成本的成本项目：直接材料、直接人工、制造费用。 2、成本核算的基本账户：生产成本——基本生产成本，生产成本——辅助生产成本，制造费用。 基本账务处理程序 （1）直接材料的账务处理。 ）直接人工及福利费的账务处理。 （3）辅助生产成本的账务处理 A 直接分配法，不考虑辅助生产车间相互提供商品和劳务，将辅助生产成本直接分配给辅助生产车间以外的各受益对象。 B 交互分配法，辅助生产费用的分配分两步进行，第一步只在相互提供商品和劳务的辅助生产车间之间进行交互分配。第二步辅助生产车间的对外分配。 （4）制造费用的分配（5）生产费用在完工产品和在产品之间的分配（6）结转完工产品成本 （四）成本还原逐步结转分步法下采用综合方式结转半成品成本，需要进行成本还原。 成本还原的概念：将本步骤产成品所耗用的自制半成品的综合成本逐步分解还原为上步骤各成本项目的成本，以求得产成品原本的项目成本。还原的方法叫做成本项目比重分解法。成本核算是企业管理和财务核算中最重要，也是最复杂的问题之一。 一、中小企业的管理特点决定其适用简易的成本核算方法 中小型企业一般指资产规模不大、产品的生产工艺和产品结构及所耗原材料大致相同的、管
房地产开发成本测算大全 房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 构成 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。
人工成本计算方法人工成本=企业从业人员工资总额+社会保险费用+福利费用+教育费用+劳动保护费用+住房费用+其他人工成本 1）劳动分配率，是指人工成本总量与增加值的比率。表示在一定时期内新创造的价值中用于支付人工成本的比例。它反映分配关系和人工成本要素的投入产出关系。 2）人事费用率，是指人工成本总量与销售（营业）收入的比率。表示在一定时期内企业生产和销售的总价值中用于支付人工成本的比例。同时也表示企业职工人均收入与劳动生产率的比例关系，生产与分配的关系，人工成本要素的投入产出关系。它的倒数表明每投入一个单位人工成本能够实现的销售收入。 3）人工成本利润率，是指人工成本总额与利润总额的比率。它反映了企业人工成本投入的获利水平。 4）人工成本占总成本的比重＝（人工成本总额／总成本）×100% 目前我国的全员劳动生产率是将工业企业的工业增加值除以同一时期全部从业人员的平均人数来计算的。计算公式为： 全员劳动生产率＝工业增加值／全部从业人员平均人数 工业增加值是指工业企业在报告期内以货币形式表现的工业生产活动的最终成果；是工业企业全部生产活动的总成果扣除了在生产过程中消耗或转移的物质产品和劳务价值后的余额；是工业企业生产过程中新增加的价值。 工业增加值的计算是用工业总产值（生产量*销售价格）扣除物质消耗（包括外购原材料、燃料、动力的价值；提取的折旧费和大修理基金；定货者来料价值和生产销售中的其 本的比例。同时也表示企业职工人均收入与劳动生产率的比例关系，生产与分配的关系，人工成本要素的投入产出关系。从业人员报酬在企业总收入中的比重，它的倒数
表明每投入一个单位人工成本能够实现的销售收入。 根据劳动分配率推算人事费总额 劳动分配率=人事费用（一定时期内人工成本总额）/附加价值（同期增加值总额）×100% 所谓附加价值，对企业来说，是企业本身创造的价值，它是生产价值中扣除从外面购买材料或动力的费用之后，所附加在企业上的价值，附加价值即成为劳动与资本之间分配的基础。 附加价值的计算方法有两种： 1、扣减法，即从销货额中减去原材料等从他企业购入的由他企业所创造的价值。其计算方法是： 附加价值＝销货（生产）额－外购部分 ＝销货净额－当期进货成本－（直接原材料＋购入零配件＋外包加工费＋间接材料） 2、相加法，即将形成附加价值的各项因素相加而得出，其计算方法是： 附加价值＝利润＋人事费用＋其他形成附加价值的各项费用 ＝利润＋人事费用＋财务费用＋租金＋折旧＋税收 关于企业劳动分配率的情况，可以从资产负债表中予以推算，也就是首先计算出附加价值中资本分配的部分（资本分配包括盈余分配、利息费用、折旧费用和保留盈余四部分），然后得出劳动分配率。