房地产金融知识 2
——对当前宏观经济几个问题的认识
中国银行业监督管理委员会副主席蒋定之
刚刚结束的中央经济工作会议，全面分析了当前的国内经济形势和国际经济环境，明确提出了明年经济工作的指导思想和总体要求，深刻阐述了做好明年经济工作需要把握的原则和主要任务，对当前经济发展中的一些重大问题作出了全面的安排部署。学习领会和贯彻落实中央经济工作会议精神，扎扎实实做好明年经济工作，推动经济社会转入科学发展轨道，实现又好又快发展，我感到，有这样几个问题需要很好研究和把握。
关于固定资产投资问题
2006年上半年固定资产投资增速是比较高的。全社会固定资产投资同比增长29.8%，增速比上年同期加快4.4个百分点。由此带动第二季度国内生产总值增速达到11.3%。进入第三季度，新开工项目增长势头放缓，固定资产投资过快增长的势头有所遏制，同比增长27.3%，新开工项目计划总投资同比增长7.5%。在此影响下，第三季度国内生产总值增长10.4%, 比第二季度回落了1.9个百分点。
当前固定资产投资究竟是过热了还是处在正常区间？是暂时走
低还是趋势性回落？对此，各界的看法不尽相同。判断固定资产投资是否过热，除了看投资速度本身以外，还要观察这样四方面的指标：一是投资是否导致了供需失衡，最终带来比较严重的通货膨胀；二是投资收益是否不断下降，造成产能过剩，结果投资无法收回；三是投资的质量如何，能否在投资和经济不断增长的同时，做到与资源、能源、环境的协调匹配；四是固定资产调控的收益，是否持续大于调控成本。如果大体符合上面这四条，再加上投资速度很高，我们就可以基本判定当前的投资是过热了。由此分析审示当前的投资情况，尽管投资拉动物价上涨的势头还不明显，投资收益包括前三个季度的财政收入、规模以上企业实现的利润、居民的收入增长都还不错，但也要看到，2006年年初以来，之所以一些原来担心可能过剩亏损的生产资料价格会出现回升，企业总体赢利状况向好，实际是与年初固定资产投资急剧增长相关联的。投资增长对投资品的需求直接吸纳了上游产业可能出现的过剩产能，并激起上游部门的再度扩张，形成了生产资料生产部门内部的加速自我循环，暂时掩盖了产能过剩问题。这种供求关系的短期平衡，是以将来更重的不平衡为代价的，如果不把过快增长的投资压下来，就会面临今后更为严重的产能过剩问题。另一个方面，当前我国资源、能源问题是突出的，环境承载能力急剧减弱，污染问题日趋严重，毋庸讳言，这与投资主导经济增长有着密切的联系。与此同时，虽然通胀都是由经济过热、投资规模过大引起的，但它与经济过热之间还存在一个滞后期。目前通胀指数不高，并不能因
此认定投资没有出现偏快。所以，我的看法，当前投资增长总体上还是偏快了一些，规模还是偏大了一些，第三季度以来出现的回落，基础并不稳固，引发投资增长过快、信贷投放过多的因素仍然存在，一些地区投资扩张的冲动仍然强烈，投资和消费失衡的态势还在继续扩大。
投资规模过大带来的危害，主要是五条：一是生产能力的浪费，加剧一些行业的产能过剩。二是影响调整经济结构、转变经济增长方式、提高经济增长质量和效益这些目标的实现。三是加大金融风险，大量的贷款会因到期无法收回而形成呆坏账，事实上这方面的问题已经出现，一些银行不良贷款余额又出现了回升。四是能源、资源、环境的承载压力增大，节约能源资源、减少污染的目标将难以实现。从2006年上半年情况来看，全国单位能耗同比上升了0.8%，化学需氧量排放同比增长3.7%，二氧化硫排放量同比增长4.2%。这“三个同比增长”说明了问题的严重性。五是造成生产要素供给紧张，引发全面通胀。
中央经济工作会议明确，正确处理投资和消费、内需和外需的关系，当前工作的着力点是“调投资、促消费、减顺差”。调投资，我认为有这样几个基本问题是必须明确的：一是固定资产投资必须保持合
理增长，同时要努力优化投资结构，以支撑国民经济健康发展；二是在市场经济条件下，要更多地运用经济手段来进行调控；三是对政府主导推动的投资过快增长，必须同时辅之以政府行政行为的调节，用经济手段、市场办法调节行政行为是要失灵的，要继续推进投资体制改革，抓紧建立政府投资决策和使用责任制，形成合理的投资使用和项目建设机制，实现政府投资决策科学化、民主化；四是从税收、地方财政转移等体制问题上研究改革措施。另外，要特别重视解决领导干部的政绩观、发展观和世界观问题，有什么样的世界观就有什么样的发展观，从而也决定有什么样的政绩观。
关于房地产问题
这是当前宏观经济运行中社会各界最为关心的问题之一，中央经济工作会议作了专门分析和强调。房地产是一个关联性、带动性很强的产业，拉动50多个行业的发展，拉动率在1：2.7左右，对国民经济的影响力甚为明显。国内外发展的实践表明：房地产业健康发展是经济社会之福；房地产出现大泡沫，则是经济社会发展之祸。日本和我国香港经济社会发展受房地产泡沫拖累达10多年之久，香港至今仍未完全消除这个泡沫带来的影响。2006年上半年，全国城镇固定资产投资中，房地产占了1/5以上。第三季度房屋销售价格涨势总体平稳，但部分地区房价上涨仍然过快。窗体顶端窗体底端70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5%。其中，新建商品住房销售价格同
比上涨6.7%，涨幅比上季度高0.3个百分点。这其中有调控政策滞后效应的因素。但从总体上讲，调控还没有达到预期效果，问题还没有根本解决，房地产市场是不稳定的，过热势头仍然存在，并随时可能向我们非预期方向发展。
当前房地产市场上的问题，主要是四个方面：一是住房供给结构不合理，中低价位住房供给不足。数据表明，在24个大中城市中，120平方米以下户型的住房占商品房面积的比重不到50%。这就使得住房市场出现“短缺与过剩”并存的怪现象。二是政府利益驱动的追求。土地收益已成为地方政府的“第二财政”，土地开发成本过高是拉高房价的直接原因。房地产交易也是地方政府重要税收来源，来自房地产相关的税收大体占到城市可用财力的30%～50%,有的城市要占60%以上。房地产对地方经济增长的作用巨大，地方政府和房地产之间存在的利益链条是紧密的。三是住房价格受人为因素影响很大。目前，我国还缺乏一个统一的、权威的、规范的房地产市场信息披露制度，少数开发商与中介机构联手编报甚至谎报商品房销售进度，发布不实价格信息，恶意哄抬房价，人为造成市场紧张，诱发房价短期内非正常上涨，而“买涨不买跌”的社会消费心理，又助长了房价的进一步上涨。四是城市住宅建设缺乏合理规划。其突出问题表现在以下几方面：首先是对廉租房建设兴趣不浓，而廉租房恰是解决低收入群体居住问题的有效办法；其次是经济适用房进入二级市场，带来房市的不公正性；
再次是一些居住面积小、经济条件差的城市拆迁户，其基本的生产生活条件与利益未能得到合适保护；另外，经济适用房、廉租房建设地点偏远，基本设施不配套。再一个是境外热钱介入。以赌人民币升值为目的的海外热钱不断进入我国房地产市场，主要投窗体顶端投资我国热点地区的热点楼盘。据调查，房地产投资基金的年收益率在北京可达8%～15%，在上海则达到20%～50%，而目前在美国的房地产投资基金平均年收益率为6%,新加坡和日本为4%。
这些境外资金成为推动我国房地产投资快速增长的重要资金来源，而其产生的“蝴蝶效应”又是推动房价走高的重要动力。
为确保房地产健康发展，国家已采取了很多措施。中央经济工作会议又提出了一系列工作要求。对这些措施和要求，都要一一认真落实。由于房地产市场诸多利益主体不同，看法和诉求也不同，全国情况千差万别，采取的办法和措施也会不同。不过，有几个问题是带有共性的，要努力解决好：首先是抓紧解决好低收入者的住房问题。买不起房、住不起房，这是当前房地产市场最突出的矛盾，而这一矛盾又集中反映在低收入者身上。政府必须十分重视处于社会底层人群的基本生活保障问题。从社会角度看，这是维护稳定的需要；从政府履责看，这是重要的公共职能。目前，解决低收入者的住房问题不外乎
三种思路和办法：提供住房补贴、提供廉租房和建设经济适用房。提供住房补贴比较简单，但实际操作情况复杂，尤其是像在北京这样的大城市，靠补贴难以解决问题。因此，最好的办法是政府提供廉租房，这也是先进国家和地区通行的做法。顾名思义，廉租房租金较低，属公屋产品性质，只租不售，但房屋面积较小(南非的廉租房一屋只有12平方米)。家庭收入达到一定水平后，政府收回并再供他人租用。这样做，不仅有效解决了低收入者居者有其屋的问题，而且政府财政负担也不算重。与此同时，必须对经济适用房加强规范，坚决禁止其进入二级房地产市场，条件成熟时，与廉租房合二为一，改卖为租，从体制上解决经济适用房建设出售中的混乱现象，使最低收入者和低收入者得到公共住房保障。其次，做好总体规划，着眼供需基本平衡，有序推出土地。任何经济问题都可以从供给和需求两方面找到原因，并给出答案。鉴于城市土地资源有限，要严格土地闸门，这一点不能有丝毫动摇。但又不能“闸”得过死，在相当一个时期内，城市化仍然是一个大趋势，随着居民收入水平不断提高，不断改善住房条件也是人之常理。问题的核心是城市要拿出科学的建设规划。当前，房地产市场之所以有些“乱哄哄”，一个重要成因是住房建设规划乱，乱开发，乱供地，乱建设。在商品房、廉租房和经济适用房建设上，既缺乏总量的调控，又缺乏区域、地段布局的规划，有效供给既差又不足。
老百姓一要能买得起或是租得起房，二要能住得起房，方便居住，这就叫有效供给。同时，综合考虑城市人口、人均面积、房价走势等因素，有序推出土地，把握总体平衡，从严控土地总量变有限放开，防止借口恶意炒作，消除居民恐慌预期，避免房地产市场的大起大落。第三，减弱地方政府对房市利益的追求冲动。在现有财政体制下，“土地财政”是地方各级政府增加可用财力的“不二法宝”。其基本方法是“经营城市”，运作过程大同小异。一般是由政府推出一个“概念”，然后围绕“概念”推出周边土地进行拍卖，其拍卖所得再用于建设，如此循环。应该肯定，这种方式在近十年来城市化进程特别是旧城改造中是发挥了积极作用的，问题出在一是过度依赖性，二是具有不可持续性，本届政府卖土地，不可能历届政府都卖土地，最终必然无地可卖，况且靠卖土地的钱搞建设也不乏急功近利之作。如何减弱这样的行为冲动？除总体把握城市化推进节奏，坚决克服不顾实际承受力的大拆大建外，其途径办法一是调整国家与地方土地收入分配关系；二是建立土地收益储备基金，对当年与政府届期内使用比例作出规定，避免寅吃卯粮；三是要调整使用方向，规定其用于廉租房、经济适用房的比例。
关于扩大消费与公共财政问题
2006年1～9月，社会消费品零售总额比上年同期名义增长13.5%，扣除物价因素实际增长12.8%，同比提高0.6个百分点。前三
个季度，社会消费品零售总额同比实际增长12.6%，比上年同期加快0.5个百分点，最终消费对经济增长的贡献率达35.7%，同比有所上升。总体来看，我国经济增长主要依赖于投资和出口，消费特别是最终消费对经济增长的拉动作用没有达到应有水平。2005年末，我国投资率(投资占的比重)达42%，出口率(出口占的比重)达34.2%，国民储蓄率(国民储蓄占的比重)达48.5%，都高于世界平均水平。这样的经济增长模式，对大国经济而言是脆弱的，极易因为国际宏观环境和条件的变化，引发经济波动和风险。进一步看问题，目前外贸出口对经济增长贡献的空间已不大，投资拉动事实上也出现了部分行业产能过剩。因此，要研究调整投资与消费、内需和外需的关系，建立消费驱动型经济增长模式，把扩大消费、扩大内需作为保持我国经济持续平稳较快增长的一个基本方针是非常重要的。这也是中央经济工作会议的一个重要精神。
多年来，我们一直强调扩大内需、刺激消费，但效果并不理想，现实并没有多大改变。消费提高不快的原因是什么呢？不同的角度可以得出不同的认识，但主要是社会保障问题。消费需求与消费者本身的后顾之忧密切相关。从现状分析，消费需求相对不足，重要的是农民和城镇低收入者的收入水平和保障水平比较低，消费预期过高，消费能力不强。如果有一个比较健全的社会保障制度，包括医疗保险、生活救济、廉租、义务教育免费和高等教育的助学金等一些相互配套
的制度，现行的社会消费观念是会发生较大改变的。对于这一点，应该讲是有共识的。但实际工作中共识是一回事，能找到推进的办法又是一回事。这里，我就这个问题谈两点看法：
第一点，要将“投资财政”转变到公共财政上来。中央经济工作会议对此作了特别强调。我感到，现在至少有这样几笔钱可以转化到社会保障上去：其一是尽可能减少政府在微观经济领域的投资活动。眼下，政府部门设立的名目繁多的一些“基金”，其中有相当一部分是部门滥用公共财力资源和权力寻租，只要有“关系”，微观市场主体都能从国家机关部门手中获取“财政蛋糕”，至于企业拿到这部分钱后如何运用，就不了了之。其二，削减政府公务开支，这笔钱也是可观的。其三，压缩非急需的“面子工程”，该建的一定要建，不该建的要坚决控制，把这些钱用到社会保障上去。现在，一些地方动辄几亿、几十亿、上百亿元的楼堂馆所、大型展馆、剧院，一个城市建几个，这种做法不可取。一年能有几次演出、会展和比赛？一方面是投资巨大，另一方面是日后维护费用都得靠政府财政兜底。如果综合考虑上述这几个方面的资金来源，社会保障资金问题将会得到一个很大的改观。
第二点，公共财政是构建和谐社会的基础。构建和谐社会，最起码的要求就是让社会成员尤其是低收入群体能“吃得饱、穿得暖、上得了学、看得了病”，在相当长的时间内，这是和谐社会建设的重要内容。要达到这一基本要求，公共财政就要扮演起不可替代的角色，
通过公共财政体系，发挥调节、调整、调理的作用。首先调节社会分配，其次调整财政支出结构，再次调理收入关系，为人民群众特别是贫困和弱势人群提供最低限度的基本公共产品和服务。当然，通过解决社保问题，实现经济增长转向消费的最终拉动，也是一个比较长的过程，但我们必须加大力度推进，努力来缩短这个过程。
关于金融改革问题
中国加入世贸组织过渡期已经结束，金融全面开放的时代已经到来。多年来“狼来了”的话题，今天已成为“与狼共舞”的现实。作为国民经济核心的中国金融业，能不能经受住这个挑战和考验，关乎经济社会发展的全局。面对激烈竞争，我的看法是四句话：“眼睛向外、功夫向内、学人之长、创我之新”。当前最重要的任务依然是改革，改革的重点依然是国有商业银行和农村金融的改革。国有商业银行是中国金融业的“国家队”，改革的方向是要全面提升国际竞争力；农村金融是我国金融业发展中的难点和弱点，改革的目标是要全面提高服务“三农”的能力。一手抓“国字号”，一手抓“农字头”，这是当前中国金融业主动应对全面开放的新形势，提升整体竞争力，增强服务功能的两个关键之举。
在党中央、国务院的正确决策和领导下，这几年来国有商业银行“背水一战”的改革，已经取得了阶段性重大胜利，为全面开放奠定了
很好基础。国有商业银行进一步深化改革，着力提升国际竞争力，从大的思路看，有这样五大战略要很好考虑：一是标杆赶超战略。就是要把国际先进银行作为标杆对象，带着问题，带着改革发展的目的，学习借鉴国际先进银行的经验，并建立起一个持续的标杆分析和差距改进机制，年年有小进步，几年变成大进步，逐步缩小同国际先进银行的差距。这里要注意的是“学习但不盲从，借鉴但不照搬，追赶但不攀比”，坚持从国情出发，把国外的“真经”和我们的实际紧密结合起来，“形似”更要“神似”，学人之长更要创我之新。二是优势拓展战略。我国国有商业银行是有自己的优势的，比如规模优势、网络优势、信誉优势、本土优势等等，有些优势是外国银行无可比拟的。在“补短”的同时，我们更要“扬长”，绝不能以弱搏强、以短击长。三是以特取胜战略。世界银行发展史告诉我们，任何一家发展得好的银行，都不是全能的银行，“全能冠军”在实践上是不可取的。我国的工、农、中、建四家银行过去曾经都是专业银行，有明确的分工，实行商业化经营后，出现了严重的同质化倾向。要从“大而全”的发展思路中跳出来，从自身实际和特点出发，找准战略定位，明确主攻方向，集中资源发展有基础、有能力、有前途的核心业务，做专、做精、做深、做强，打造属于自己的优势品牌。四是合作提升战略。现在，许多银行都有境外战略投资者，要通过合作这个途径，实现提升这个目标。当前的重点，是要把与境外战略投资者合作的焦点聚集在“引智”、“引制”、“引技”人才培训，把国际先进银行好的经营理念、体制机制、管理经验真正学到手。五是持续创新战略。要走到世界先进银行的前
列去，最终还是要靠自己的创新。面对许多过去从来没有遇到过的情况和问题，所有的工作实际上都有一个创新的要求。要大力创新体制机制、经营管理模式等，使国际竞争力建设的过程，成为持续创新的过程。
另一个方面，是要深化农村金融改革。中央经济工作会议强调，要加快建立适应“三农”特点的多层次、广覆盖、可持续的农村金融体系，这是一个长远战略举措，这也是当前金融改革的一个重头戏。应该讲，长期以来，从上到下对农村金融改革这个问题是有充分认识的，也采取了很多措施，取得了不小的成绩。但我们要清醒地认识农村金融的现状，认识到农村金融改革与建设社会主义新农村的要求尚有很大差距。据统计，目前我国平均每个乡镇只有2.13个金融网点，“十五”期间县与县以下银行业金融机构从业人员分别减少了24%和14%，县与县以下金融网点中能提供除存、贷、汇以外金融业务的不到20%，国有商业银行在县域内所吸纳资金的60%左右都流向了城市，农村金融部门往往成了为非农领域积累资本的储蓄动员机器。20世纪90年代以来，金融机构纷纷由农村向城市撤退，机构网点收缩，信贷规模收缩，金融服务收缩，许多地方农村居民甚至连最基本的金融服务需求都难以得到满足。农村金融难，究竟难在哪里呢？金融市场化改革后，金融机构成为市场主体，追求最大利润成为金融机构的基本目标。我国农业是典型的弱质产业，小农经济、分散经营的特点
明显，基本还处在靠天吃饭的状态，生产成本高，利润率低，自然风险和市场风险都比较大，这就决定了农业不可能完全和二三产业在金融市场同一平台上竞争。工业化、城市化是经济社会发展的必由之路和必然规律。在这个进程中，工业化和城市化建设是首先的选择，乡村发展在实际工作中很容易被忽视，农业和农村的相对落后也就在所难免了。这也是一个带有普遍规律的现象，几乎所有发达国家与发展中国家都无一例外地经历过或正在经历着这样一个过程。值得注意的另一个问题是，当前，一些地方在不正确的发展观和政绩观指导下，把片面追求经济增长作为政府主要的甚至是惟一的发展目标。由于农业增加值增长空间要比二三产业小得多、慢得多，在这种情况下，口头上强调农业，实际上忽视农业，就成为很自然的事。正是这样一些市场的、非市场的因素，经济的、非经济的因素，使农村金融成为长期以来没有实质性推进的难题。从本质上分析，这是市场配置资源基础性作用的结果。在今天的条件下，我们要求由市场配置资源的金融机构到农村去“扶贫”是不现实的。进一步讲，市场规律在农村金融这个问题上显得有些“失灵”了。纯粹靠市场手段很难解决农村金融的根本问题。尽管小额信贷组织在解决农村金融难题上迈出了一些步伐，但要合理满足农业、农村和农民的融资需求，仅此是不可能的。
由此可见，解决农村金融问题，确实不是一件简单的事。如果让金融机构按市场规律自主选择，它们就会离开“三农”，如果按传统办法来做，过去的老问题又会重现。正如有的专家所言，一方面出现“为了金融而牺牲农村”，另一方面出现“为了农村而牺牲金融”。显然，
这两种情况都是我们不希望看到的，也是不能出现的。我认为，解决农村金融问题，既要立足于金融本身来考虑，又要跳出金融来研究；既要抓紧解决眼前的紧迫问题，又要谋划长远问题；既要遵循市场基本原则，又要跳出市场逻辑来思考；既要治标，又要治本。根本之举是要改变农村金融安排的市场条件，对改善农村金融服务作出一系列有益的制度性设计和安排：改造传统农业，改变农村资金利用上的高风险、低利润格局，提高农业产业的投资收益，改变资金流向，解决农村的融资困难。从当前来讲，一方面，要着力推进农村金融机构改革，包括把农村信用社办成商业上可持续、主要服务于“三农”的社区性金融机构；调整中国农业发展银行职能定位，推进政策性金融支农业务；坚持中国农业银行的股份制改革方向，继续发挥其联结城乡、服务县域、支持“三农”的积极作用；积极稳妥推进邮政储蓄改革；鼓励农村金融组织和机制创新，探索发展适应农村特点的小额贷款组织和相互制、合作制等多种形式的农业保险组织；依法规范和引导民间借贷；加快建立存款保险制度，完善农村金融机构市场退出机制。另一方面，要大力发展农村金融市场，包括建立完善适度竞争的由农产品期货市场、农村保险市场和农村信贷市场等组成的农村金融市场体系。要从立法上作出适当安排，对进入农村的金融机构适当降低准入门槛，解决城乡“一刀切”问题。可以适度放宽准入范围限制，放宽业务准入条件，放宽银行高管人员与从业人员资格要求，实行简洁、灵活的公司治理，下放审批权限，简化审批程序。对农村现有和新设的金融机构，要在财税和货币政策上给予支持，鼓励和吸引金融机构进
入农村、扎根农村，逐步繁荣农村金融市场，切实解决农村金融供给不足、竞争不充分等问题。再一个方面，要改进农村金融服务和监管。包括进一步完善和推广小额贷款业务；推进农村金融产品和服务创新；完善支持农村金融发展的财税和货币信贷政策；鼓励引导县域内各金融机构将资金运用于“三农”；按照“低门槛、严监管”的思路，加强和改进金融监管，健全农村信用体系，改善农村金融生态。-
房地产及相关行业知识 第一部分房地产行业知识 销售代表的工作内容 一个销售代表，实际上在工作中扮演着多重的角色。他的工作内容涵盖比较广，销售工作要求达到的成果也是多角度的。 1、销售代表最直接的工作是销售，要能成功地推销公司的产品。 2、销售代表的桥梁作用： （1）是公司与客户之间的桥梁，不仅要把公司的经营理念和产品宣传推荐给客户，还要将客户的意见及时反馈给公司。 （2）销售代表是公司和市场之间的桥梁，公司产品通过销售代表流向市场，市场也通过销售代表了解、接受公司产品。销售代表要能收集要能不断收集市场信息，包括市场对公司产品的反馈，使公司不断改进，公司产品能更符合市场需要。 （3）销售代表是公司形象的代表，表现的是公司的精神风貌。 3、销售代表是客户购房的专业顾问。销售代表要利用自己不断学习掌握的全面专业知识为购房客户提供咨询和服务，细致耐心地想客户推荐销售的楼盘。 4、销售代表是服务行业的一员，要有良好的服务意识，能为客户做好周到细致的服务。帮助客户解决购房过程中遇到的各种困难。
销售代表的岗位职责 1、按公司规定的业务流程进行销售接待； 2、负责本人客户的签约和回款； 3、辅助客户的购房贷款和预售登记手续； 4、完整填写客户登记表格，为公司积累客户资料； 5、收集客户和市场信息，并能归纳整理为自己和公司所用。 6、按公司要求完成市场调研或其他工作； 7、按公司要求参加业务学习和讨论，并能通过学习和讨论是自己不断提高业务素质； 8、按公司要求认真及时进行工作统计和总结。 销售业务流程 销售业务流程按时间段和内容分为接听电话、接待来访、成交签约、售后服务四个方面。 一、接听电话的业务流程 接听电话的步骤为： 1、开场白，自报家门。如：“您好，长岛澜桥。” 2、解客户的需要。如：“您有什么需要帮助的？”、“您想了解什么户型的房子？” 3、根据客户需要做简要推荐。 4、询问客户了解项目的渠道。如：“您是怎么知道我们这个项目的呢？”如果客户是通过广告知道的，还要弄清楚是什么广告、什么时间的。邀请客户到现场。
房地产基础知识 房地产 是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分以及附带的各种权益。从房地产存在的自然形态上来看，主要分为两大类，即土地及土地上的建筑物和附着物（房产和地产）。所谓“不可分离”，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性 房产可归私人所有，但土地属于国家和集体所有，业主只有一定年期的使用权。因此，业主购房后，所拥有的是房产的所有权及该房产所占用的土地的使用权 房地产的特性 ?不可移动性；?独一无二性； ?寿命长久性；?数量有限性； ?用途多样性；?相互影响性； ?易受限制性；?价值高大性； ?难以变现性；?保值增值性。 房地产的特性 难以变现性；?保值增值性。 房地地产的类型 按建设程度划分： 生地、毛地、熟地、在建工程、现房（含土地） 按程度划分 生地：是指不具有城市基础设施的土地，如荒地、农地； 毛地：是指具有一定城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋的土地； 熟地：指具有完善的城市基础设施、土地平整、能直接在上面进行房屋建设的土地； 在建工程：是指地上建筑物尚未建成、不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年； 现房（含土地）：指地上建筑物已建成、可直接使用的房地产，它可能是新的，也可能是旧的）按建筑物的使用性质分类： ?居住建筑?公共建筑 ?工业建筑?农业建筑 ?居住建筑和公共建筑通常又被称为民用建筑 按建筑结构的主要建材分类： 建筑结构，是指建筑物中由承重构件（基础、墙、柱、梁、屋架、支撑、屋面板等）组成的体系 ?木结构?钢筋砼结构 ?钢结构?混合结构 ?钢与砼组合结构?塑料结构 ?薄膜充气结构 按建筑结构的主要结构形式分类： ?墙体结构?框架结构 ?框剪结构?拱结构 ?网架结构?空间薄壁 ?钢索结构?舱体结构 ?深梁结构 按建筑物的耐火等级分类： ?建筑物的耐火等级是由组成建筑物的构件的燃烧性能和耐火极限决定的。
1、房地产金融概念及特点 *房地产金融是在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列活动的总称。 房地产金融的特点 ? 1、资金融通量大 ? 2、房地产金融具有较强的政策性 ? 3、房地产金融债券有保障 ? 4、房地产金融具有证券化趋势 2、房地产金融的作用 （1）有效地筹集社会资金，促进房地产业的发展 （2）合理分配和引导资金，促进房地产业的可持续发展 （3）执行国家房地产业政策，有效调节房地产业的发展 3、房地产金融市场的分类 *（1）按市场运行层次划分 ①一级市场： ②二级市场： （2）按服务对象不同分类 ①房产金融市场： ②地产金融市场： （3）按融资工具不同分类 ①房地产抵押贷款市场： ②房地产证券市场： ③房地产保险市场： ④房地产信托市场： ⑤房地产租赁市场： ⑥房地产咨询市场： 4、房地产金融机构是指经营房地产金融业务的各种金融中介和经营附属房地产金融业务的各种金融企业，主要包括专业银行，商业银行及非银行金融机构（如证券公司、保险公司、信托公司）等 5、我国房地产金融机构组织体系从业务上分 （1）专营房地产金融业务的机构 ①住房储蓄银行： ②住宅信用合作社：指由居民资源组织起来的一种不以盈利为目标的互助合作性公益团体。 （2）兼营房地产金融业务的机构 ①商业银行： ②保险公司：
③信托投资公司： ④证券公司： ⑤其他类金融机构：包括金融资产管理公司、信用社、财务公司、金融租赁公司、投资基金管理公司等非银行金融机构和视作金融机构的典当行等。 *6、房地产抵押贷款是指银行以借款人或第三人拥有的房地产作为抵押物发放的贷款。 *7、抵押贷款和质押贷款的区别和联系 区别①抵押贷款中用来抵押的财产是房地产或动产，而质押贷款中用作质押的则是动产或权利②抵押情形下，债务人或者第三人不转移抵押财产的占有权，而质押则是债务人或第三人将其动产、权利移交债权人占有 联系③在抵押贷款和质押贷款中，抵押物在债务履行期届满前所有权属于抵押人与出质人④应当由抵押人、出质人与贷款银行签订相应的抵押合同、质押合同，并依法办理登记。 8、住房抵押贷款的利率公式I=r+p+f （I是贷款利率r实际利率p预期通货膨胀率 f风险贴水） 9、住房抵押贷款的还款方式 （1）固定还本法（CAM）--等额本金还款法，主要特色是定期、定额还本（不流行） 计算公式为 每月还款=贷款本金/还款期限+（贷款本金-累计已还本金）*月利率（2）固定付款法（CPM）--等额本息还款法，主要特色是每期支付贷款本金与利息的总和都相同 计算公式 每月还款额= （3）渐进加付法（GPM）主要用来降低通货膨胀对借方付款能力的冲击主要特征在于减轻期初的本息支付，然后逐渐增加支付，其计算方法较为复杂 可分为等比累进还款法和等额累进还款法 好处主要在于减轻贷款者的期初负担 10、国外住房抵押贷款工具 （1）可调节利率抵押贷款其利率可随标准金融指数变动又称可变利率抵押贷款 优点：①因率可变，所以其初始利率较固定利率抵押贷款的利率要低，可以吸引更多的客户②因利率低，还款额低，所以达到贷款标准的客户多，有利于银行在贷款时做更全面的评价，原则性大。③利率变动，还
房产经纪人必备基础知识 1、什么叫房屋产权,产权包括什么 答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。 2、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3、国有土地使用权的获得方式有哪些 出让、划拨 4、房地产登记的种类有哪些 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 5、住宅按建筑层数分类： 低层住宅为一层至三层； 多层住宅为四层至六层； 中高层住宅为七层至九层；
高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 6、什么是层高、净高 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度 7、不计算建筑面积的范围： 1、层高米以下； 2、突出墙面的构件； 3、挑台、平台等。 8、公共维修基金缴交比例 购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还 在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。 10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 11、什么是容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 12、商品房销售须具备以下五证：
1.房地产 房地产又称不动产，是房产和地产的总称。房产总是和地产联结为一体的，具有整体性和不可分割性。 房产：是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者与使用者之间可以进行出租、出售或作其它用途的房屋。 地产：是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包括含地面及其上下空间，地产和土地的根本区别在也就是有无权属关系。 2.房地产业 是以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。 3.房地产开发 是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 4.地产开发 是将“生地”开发成可供使用的土地（“熟地”）。 5.房地产产权 是指产权人对房屋的所有权和对该房屋所占用土地的使用权。具体内容是指产权人在法律规定的范围内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。 6.土地类型 ——居住用地70年； ——工业用地50年； ——教育、科技、文化卫生、体育用地50年； ——商业、旅游、娱乐用地40年； ——综合或其它用地50年； ——另外，加油站、加气站用地为20年； 7.三通一平 是指地皮在发展基础上的水通、电通、路通，场地平整。 8.七通一平 是指上下水通、电通、路通、排污通、通讯通、煤气通、热力通，场地平整。 9.土地使用权出让的形式 ·协议出让 ·招标出让 ·拍卖出让 ·行政划拨 使用权有权出让的土地，必须是国有土地；集体所有的土地必须办理征用手续转化为国有土地后，才能转让。有偿出让的地块可以是生地也可以是熟地，还可以是连同地上建筑物及附属设施一并出让的土地。 ·生地：待开发的土地 ·熟地：完成市政设施的土地 10.房地产市场
一、名词解释（4分*5） 1、房地产金融：围绕房屋与土地开发、经营、经营、管理等活动而发生的筹集、融通和结算资金的金融行为，其中最主要的是以房屋和土地作为信用保证而进行的资金融通行为。（2页） 2、房地产金融市场：房地产资金供求双方运用金融工具进行各类资金交易的场所，其基本职能是为房地产的开发、流通以及消费筹集和分配资金。（5页） 3、信托：委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿，以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。（35页）房地产信托包括房地产财产信托和房地产资金信托 4、房地产保险：以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的的保险业务的总称（135页） 5、房地产信贷：以商业银行为主体的房地产金融机构以房地产为服务对象，围绕房地产再生产的各个环节发放贷款的借贷活动。即各房地产金融机构运各种信用手段，把动员和筹集起来的社会闲散资金的支配权让渡给土地和房屋的开发、经营者以及住房购买、消费者。（48页） 6、房地产开发贷款：贷款人向借款人（开发商）发放的用于房地产开发及其配套设施建设的资金
7、房地产抵押：抵押人以其合法的房地产，以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。(69页） 8、住房公积金：国家机关、国有企业、事业单位、民办企业、社会团体等各种企业机及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金及其单位为其缴存的住房公积金，实行专户专储，其所有权归职工个人所有。 9、房地产夹层融资：夹层融资是一种优先级债务和股本之间的融资方式，是企业或项目通过夹层资本的姓氏融通资金的过程。将夹层融资应用于房地产产业，就被称为房地产夹层融资。 10、房地产投资信托基金：以发行受益凭证或股票的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 11、住房抵押贷款证券化：住房抵押贷款的发放机构将其持有的质量、偿还期限相同或相近的住房抵押贷款汇集成抵押贷款资金池，并将其出售给特定目的的载体，由该载体以这些住房抵押贷款为支撑发行证券。 二、单选 1、1984--1989 初步发展 1989-1991 停滞
房地产金融基本知识 房地产金融中的资金流及资本来源 一、房地产金融中的资本流 整个资本流通包括三方参与者： 一是资本使用者，包括开发商，房屋预购者； 二是资本供应者，包括储蓄家庭，银行，保险公司，中央和地方政府 三是处在两者至今的服务组织。 二、资金来源 1、保险公司 2、商业银行 3、储蓄贷款银行 4、互助储蓄银行 5、抵押银行 6、房地产投资信托公司 影响房地产金融市场的社会经济因素 一、通货膨胀的变化 二、银行利率的变化 三、所得税法的变化 四、货币汇率的变化 五、日用品价格的变化 六、房地产证券和其他投资工具回报率的变化 七、金融政策 八、社会福利制度 利率、贴现率、现值 一、利率：指在借贷期内形成的利息额与借贷本金的比率。在金融学中，利率，通常是用各种金融工具的到期收益率来衡量的，由于各种金融工具给投资者带来的现金流不同，所以，在使用这些工具的时候就要有一个选择的问题，到底哪种工具可以为投资者带来更多的收入呢？要解决这个问题，必须运用现值的概念，计算不同金融工具的利率。 二、利息的计算方法 1、单利计算法：在计算利息时，上一事件单位所产生的利息不再加入本金计算下一时间单位的利息；即本金所生利息不再加入本金重复计算利息。 例：我国三年期国债利率百分之2.89，某人购买1000元的三年期国债，到期利息是多少？ 2、复利计算法：在一定时期内，按本金计算利息，随即将所得到的利息加入本金，作为计算下一齐计算利息的基础， 例：上题按复利方法计算 3、采用复利计息比按单利法计算的利息多，应该说，复利计算法体现了货币资金的时间价值，符合信用和利息的本质要求。（简单介绍我国现行利率政策） 三、现值、终值与货币的时间价值 1、终值：任何一笔资金，都可以通过利率计算出在未来某一时间点上，将会成为多少金额，即本利和是多少，这个本利和也称为终值。 例：一笔3年，年利率为6%的10万元贷款求终值 2、现值：求终值的逆运算，如果我们知道未来某一时点的一定金额的货币，把他看成是那时
问题标题：我看到您的答复是不可税前扣除，我还有点疑问：根据新的《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第九条的规定，企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收入和费用。但本条同时规定：“本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外”。《中华人民共和国企业所得税法实施条例》（国务院令第512号）第三十一条规定：企业所得税法第八条所称税金，是指企业发生的除企业所得税和允许抵扣的增值税以外的各项税金及其附加。因此，税金是否属于当期的费用，应该以纳税义务发生时间为依据判断，即：当期纳税义务发生，则属于发生期费用；纳税义务尚未发生，则不属于当期费用（如预缴税款）。2008年之前执行的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号）第二十八条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。2009年1月1日实施的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部令第52号）第二十五条规定：纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。那可以得出结论：房地产开发企业按照预售收入缴纳的税款，是按税法规定的纳税义务发生时间应该缴纳的税款，不属预缴税款性质，可以在缴纳发生当期计入当期的税金及附加，可以作为当期利润总额的抵减项目在税前扣除。 另外，《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》第九条规定：“企业销
一、房地产基础专业知识 1、房地产:指房产与地产的总称(又称不动产)。 2、房地产的三种存在形态: 单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体 3、房地产的特征: a、房地产位置的固定性(土地不可移,房屋也不可动); b、房地产地域的差别性(每宗房地产的价值都不同); c、房地产的高值、耐久性(价格贵、土地永久的); d、房地产的保值、增值性(货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值); 4、房产:就是房屋及其权利的总称(占有、使用、收益、处分等权利)。 5、房屋分类: a、功能用途:居住用房(小区、高品住宅)、工业用房(厂房、仓库)、商业用房(门面、商场)、办公用房(写字楼)、行政用房(军事、学校等单位用房及城市); b、建筑结构:钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构与其她; c、所有权归属:公房(直管公房与自管公房等)与私房; 6、地产:就是土地及其权利的总称(使用、收益、转让等权利)。 7、土地分类: a、开发利用:生地与熟地; b、建筑功能:建筑用地与非建筑用地; c、用途:居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等; 8、房地产业:指从事房产开发、经营、管理与服务的行业。包括: a、土地开发; b、房屋建设、维修、管理; c、土地使用权的有偿划拔、转让; d、房屋所有权的买卖、租赁; e、房地产抵押贷款; f、房地产市场; 9、土地使用权:就就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利(指依法对土地经营、利用与收益的权利)。土地公有制采取了两种形式:即集体所有制与国家所有制。a)农村土地采用了集体所有制,属于农民集体所有;b)城市土地采取国家所有制的形式,属于全民所有;任何个人不能取得土地的所有权。 土地使用获得的方式: 划拔:无偿使用,如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程;
房地产经纪人职责及要求 一、房地产经纪人应具备的知识体系 （一）、房地产经纪人入门基础知识： 1、房地产行业发展史（略）及行业基本概念、原理、方法 2、职业生涯规划 A、个人优势分析 B、愿景规划 C、目标制定与实施计划 D、个人目标与团队目标关系 3、房地产经纪人必备素质、EQ A、职业道德与行业规范 B、服务意识、 C、敬业精神、 D、同理心、感恩之心、爱心 E、自我激励能力、人际关系能力、情绪控制能力、沟通协调能力 4、房地产经纪人必备基础知识 A、房地产法规及相关的法律知识 B、房地产估价知识 C、建筑规划设计基础知识 D、市场营销知识 E、房地产产品知识 F、房地产金融知识 5、房地产经纪人必备法律知识和法规 A、关于土地知识； B、产权知识； C、建筑结构知识； D、相关专业术语； E、相关法规； （二）、经纪人必备专业技能： 1、关于房地产经纪 A、房地产经纪人概念 B、房地产经纪机构服务范畴 C、房地产经纪行业特点 B、房地产经纪人作用 C、房地产经纪人收入来源
2、房地产经纪人日常工作内容 A、房地产经纪人日常工作事项 B、房地产经纪人业务流程 3、房地产经纪应具备的交易知识 A、房地产税费须知 B、二手楼交易流程及风险防范（一次性付款、按揭付款） C、二手楼赎楼流程及风险防范 （三）、经纪人必备业务技能： 1、有效跟盘：有效找盘、接盘、谈盘。 2、初级谈判：谈判原则、谈判注意事项。 3、有效跟客：看房前、中、后。 4、客户需求分析：挖掘需求、培养需求、满足需求。 5、成功签约与财务基础、 A、签约须知、 B、签约原则、 C、签约风险规避、 D、财务常识 6、地产经纪人服务价值链、 A、地产经纪人服务的本质 B、差异化服务 C、服务利润链 7、地产经纪人商务礼仪 A、个人仪表： B、职场礼仪：站、坐、走姿 C、接听电话的礼仪： D、接待礼仪： E、交谈的礼节： （四）、经纪人团队凝聚力 A、经纪人责任感 B、团队意识 C、大局观 D、团队协作能力 （五）、经纪人目标管理（业绩、收入倍增公式） 1. 我本月目标业绩是多少？ 2. 我每天要完成多少业绩？ 3. 我平均完成一件销售的金额是多少？ 4. 我几天完成一件销售？ 5. 我必须面谈一个客户才能完成一件销售？ 6. 我必须每天最少拜访（面谈）多少客户才能达成本月的业绩目标？ 7. 我本月需要改进的方面是什么？
房地产有关知识 一、房地产专业术语 1、房地产：房产与地产的合称，是不动产。 2、五证二书: 《建设用地规划许可证》、《国土使用证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《预售许可证》、《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。 3、商品房：专门用以买卖的房屋。有产权保障，可自由出租抵押。 4、商住房：即可用于住家使用，也可以用于办公的商品房。 5、集资房：由单位统一筹集各需要住房的客户资金，而建造之房屋，通常仅有一整栋的一张产权证，客户没有单独的产权证。 6、安居房：﹙经济实用房=安居房﹚是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象，并按国家住宅建设标准﹙不含别墅、高级公寓、外销住宅﹚建设的普通住宅。﹙其实行的是土地无偿划拔，住户只拥有该土地的使用权，如需办理国土证，则要另外出资，并享受政府扶持税费减半征收。其房价由政府部门核定，利润只能在3% 以下﹚。 7、跃层：是一套住宅占两个楼层，有内部楼梯联系上下层。﹙一般在首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，二
层安排卧室、书房、卫生间﹚。 8、复式：概念上是一层，并不具备完整的两层空间，但层高比普通住宅高，可在局部分出夹层，安排卧室或书房等，用楼梯联系上下。﹙夹层在底层的投影面积只占底层面积的一部分，夹层和底层之间有视线上的交流和空间上的流通﹚。 9、错层：纵向或横向剖面中，楼层的几部分之间楼地面高低错开。 10、标准层：平面布置相同的住宅楼层。 11、高层：8层以上，带有电梯，钢筋混凝土结构。 12、多层：7层以下，一般不带电梯，砖混结构。 13、骑楼：有雨遮之一楼直道部分。 14、裙楼：指建筑体底部较庞大之建筑体，常用于商业、办公。 15、承重墙：承受房屋重力的墙，不可任意拆改、破坏。 16、非承重墙：一般情况下仅承受自重的墙。 17、剪力墙：承受地震力的钢筋混凝土墙。 18、隔墙：用以隔断空间的墙，一般不承重。 19、结构墙：主要承受侧向力或地震作用，并保持结构整体稳定的承重墙，又称剪力墙、抗震墙等。 20、框架结构：由梁和柱以刚接和铰接相连接成承重体系的房屋建筑结构。
培训知识总结 公司口号：我们因专业而强大 我们因严谨而尊严 我们因解决问题而信誉 房地产：房地产是由土地，建筑物和固着在土地，建筑物上不可分分离的部分和所产生的权益。 建筑物产生的过程：立项设计施工验收交付使用 地形：是指地球表面上的地物和地貌的总称。 地形图：将某地区地形状况按一定比例绘制成图。 红线图：经城市规划行政主管部门划定的用地范围内的土地面积一般红笔圈在图纸上具有法律效应。 开间：一间房屋的面宽。 进深：一间房屋的深度。 层高：地面到上一个楼板的高度（包括楼板厚度）。 净高：房间内地面到顶棚。 建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次排列向下为地下一层，地下二层，层高低于2.2m的楼层，屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不算楼层数。 标高：（1）绝对标高：以青岛海平面的高度平均值为零点的高度。 （2）相对标高：以项目的某一特定点为零点，其他各处相对于他的高度。 风向频率玫瑰图：简称风玫瑰图，表示某地常年风向频率的数值的分布，用八到十六个方位表示。 建设用地面积：红线面积。 总建面：按分层建筑面积之和计算。 建筑物基底面积：建筑物底面与地面接触的面。 物业类型： 1.低层建筑（1-3层） 2.多层建筑（4-7层）小于1 3.小高层（8-18层）1.5-2 4.高层（19-33层）小于2 5.超高层（100米以上）大于2.5 用地性质：指城市规划部门根据城市总体规划的需要对某宗具体用地所规定的用途，分为 1.住宅用地（70年） 2.商业用地（40年、影剧院、酒店、旅游等） 3.工业用地（50年） 4.综合用地（50年、教育、科技、文化、卫生、体育） 房地产三级市场：一级市场为土地交易市场，二级市场为商品房买卖市场，三级市场为二手； 房租赁市场
房地产基础知识考试试题 8、房地产住宅的层数划分的规定：低层住宅为 1-3 层；多层住宅为 4-6 层；小高层住宅为 7-11
层；中高层住宅为 12-16 层； 16 层以上为高层住宅， 30 以上为超高层住宅； 9、别墅可分为联排别墅，双拼别墅， 独栋别墅三种。 10、房地产是和的总称， 其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构造 物构成的。 二、判断题（每题1分，共10分，对的打“√”错的打“×”） 1、给未成年人购房，登记时要指定一名监护人，并且要到公证处公证。（√） 2、套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。（√） 3、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 4、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（√） 5、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地 使用权人，是拥有物业的主人。（√） 6、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（×）
7、满十八周岁且超过法定退休年龄，具有完全民事行为能力的自然人，可以成为银行房屋贷款对象。(× ) 8、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（×） 9、容积率是指总建筑面积与建设用地面积之比值。 （√） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（√） 三、单项选题（每题2分，共20分） 1、下列哪种设施属于建筑物以外的土地定着物（ D ）A柜式空调 B彩电 C冰箱 D底下管线 2、建筑物高度超过（ D ）的，不论住宅、公共建筑、综合性建筑均称为高层建筑 A24米 B10层以上 C24层以上 D100米 3、根据国标规定，除了总平面图外，其余工程图纸的尺度标注以（C ）为单位 A米 B厘米 C毫米 D以上单位皆可 4、我们俗称的”地毯面积”是指（B ） A建筑面积 B套内使用面积 C实测面积 D套内建筑面积
2013房地产经纪人《经纪概论》考点：房地产基础知识-房地产经纪人考试 整理了2013年房地产经纪人《经纪概论》重要考点，敬请关注！ 查看汇总：2013年房地产经纪人考试《经纪概论》考点汇总 房地产基础知识 （一）房地产开发 1.房地产开发公司类别及功能 1）内资（境内投资主体设立的）综合性开发公司——可不断开发新的项目
项目公司只为了一个项目或为多个特定房地产开发项目为经营目的公司，不再具备再开发资源。 2）外资（境外投资主体设立的，包括中外合资企业，中外合作企业）综合性开发公司及项目公司 2.按注册资金区别等级 一级：注册资本不低于5000万元;经营5年以上且连续5 年建筑工程质量合格率达100%；近3年房屋建筑面积累计竣工30 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等； 二级：注册资本不低于2000万元;经营3年以上连续3年建筑工程质量合格率达100%；近3年房屋建筑面积累计竣工15 万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额等；
三级：注册资本不低于800万元;经营2年以上连续2年建筑工程质量合格率达100%；房屋建筑面积累计竣工5万平方米以上，或者累计完成与此相当的房地产开发投资额； 四级：注册资本不低于100万元;经营1年以上；已竣工的建 筑工程质量合格率达100% 等。 （二）土地 以往土地采用批租、招标、协议、拍卖方式，但自2002年
1月1日起所有土地都要进行拍卖。 土地的使用年限 使用类型年限 居住70年 工业50年 教育、科技、文化、体育50年
办公楼、综合楼50年 旅游、娱乐40年 土地出让金构成因素: 地段等级、面积、土地开发成本、土地效率、使用年限、建筑密度、建筑容积率、市场供求关系 （三）物业种类:
【2011房地产管理资料】 房地产知识大全和房地产基础知识大全 什么叫房地产登记？ 答：房地产登记，是指由法律规定的机构将申请人的房地产权利登记于政府特定的簿册上，并颁发房地产权利证书的一种法律制度。它是加强房地产管理、保障房地产当事人合法权益的一项基本制度。 房地产登记主要记载哪些内容？ 答：房地产登记的内容包括土地使用权及地上建筑物的所有权与他项权利的登记，包括对房地产权利人、房地产权利性质、房地产权利来源、取得时间、变化情况和房地产的面积、结构、用途、价值、登记、坐标、形状等进行专门的记载。 房地产登记发证工作由哪个部门负责，如何受理？ 答：根据《深圳经济特区房地产登记条例》的规定，深圳市房地产主管部门即深圳市规划与国土资源局是特区房地产登记机关。登记发证工作具体由该局房地产业管理处及属下各分局房地产登记科负责，登记申请文件由各分局的产权办文窗口按规定进行受理。 有哪些情形的房地产不予或暂缓登记？ 答：有下列情形之一的，登记机关可作出暂缓登记的决定：(一)产权纠纷尚未解决的；(二)涉及违法用地、违章建筑事项，未经处理或正在处理之中的；(三)受理申请后发现申请文件需要修正或补正的；(四)发生《房地产登记条例》情形而需暂缓登记的(即房地产权利受到司法机关或市政府没收、查封等限制的)；(五)法律、法规、市政府规章规定应暂缓登记的其它事由。 房地产转让时，同时转让的有哪些权益？ 答：房地产转让时，转让人对同宗土地上的道路、绿地、休憩地、空余地、电梯、楼梯、连廊、走廊、天台或其他公用设施所拥有的权益同时转移；房地产首次转让合同对停车场、广告权益没有特别约定的，停车场、广告权益随房地产同时转移；有特别约定的，经房地产登记机关初始登记，由登记的权利人拥有。 房地产知识大全和房地产基础知识大全 怎样申请房地产登记？ 答：申请房地产登记，应当按照《房地产登记条例》规定的时间向所在地规划国土分局提交申请书及有关文件，经审查，申请人的申请符合规定的，登记机关应在规定时间内核准登记，并发给房地产权利证书。 房地产的登记种类有哪些，办文时间需多少天？ 答：房地产登记种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记和其它登记。其中初始登记办文时间为90天，转移登记办文时间为30天，抵押登记15天，变更登记办文时间30天。 房地产登记的权利人名称是如何确定的？ 答：房地产登记的权利人名称根据如下办法确定：(1)企业法人，为该企业法人工商登记
地产基本知识 1、商品房的销售面积：商品房按整栋销售， 商品房的销售面积即为整栋商品房的 建筑面积。商品房按“套”或“单元” 出售，商品房的销售面积即为购房者 所购买的套内或单元内建筑面积（即套 内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积 之和。 2、套内建筑面积的组成：套内建筑面积由套（单元）内的使用面积，套内墙体面积，阳台建筑面积之和所组成。 3、应分摊的公用建筑面积的组成： 电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、 设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其它功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。 套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体中心线外侧的水平投影面积。 4、山墙：指上部砌成三角形（即山尖）的墙。现平屋顶房屋的内外承重横墙亦称“山墙”。
5、公用建筑面积分摊系数：建筑物的公用建筑面积分摊系数等于整栋（层）建筑的公用建筑面积除以整栋（层）建筑物的各套套内建筑面积之和。公用建筑面积分摊系数。 6、住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层。多层住宅为4-7层。 小高层住宅为8-12层。高层住宅为13层以上。 7、平台：供人活动的平屋顶或从住宅底层地面伸出室外的部分。 8、阁楼：利用坡形屋顶的闷顶部分形成的使用房间。设置阁楼可充分利用坡顶的空间。在夏季，阁楼起通风降温作用。阁楼一般设老虎窗，可以通风和采光。 9、廊：屋檐下的过道。房屋内的信道或独立有顶的信道。如走廊、外廊、游廊等。 10、层高：标准层之间的距离 净高：各层地板面或楼板面到上层楼板底或天棚底面之间的高度。 11、开间：房间的横向宽度。在房屋建筑图
中是水平方向编号（横墙）轴线之间标 志的尺寸。 12、进深：房间的纵向长度。在房屋建筑图 中是垂直方向编号（纵墙）轴线之间标 志的尺寸。 13、踢脚板（踢脚线）：沿地板或楼板上面 的四周边缘的墙面。一般为15～25cm 高。有木踢脚线、水泥沙浆踢脚线、现 浇或预制水磨石踢脚线以及其它块料 等踢脚线。 14、屋面：屋顶的面层，直接受大自然的侵 袭。屋面材料一般用各种瓦、油毡、铁 皮、塑料、橡胶、混凝土等。 15、计算房屋建筑面积的步骤： A. 根据建筑面积计算规则，对实际受测房屋各部分结构判断哪些部分应全部计算建筑面积，哪些部分应计算一半建筑面积，哪些部分不计算建筑面积。 B. 划块分类，列立项目。按照单层、多层、楼梯、台、廊、棚等类别进行划块，计算各块及各分项的建筑面积。 C. 根据建筑面积计算及公用建筑面积分
房地产基础知识考试试 题 集团标准化小组：[VVOPPT-JOPP28-JPPTL98-LOPPNN]
房地产基础知识考试试题（90分为及格）
7、穿过房屋的通道，房屋内的门厅、大厅，均按一层计算面积。门厅、大厅内的回廊部分，层高在2.0米以上的，按其水平投影面积计算。（） 8、得房率是买房比较重要的一个指标，一般来说得房率越高越好。（） 9、业主是指物业的所有人，即房屋所有权人和土地使用权人，是拥有物业的主人。（） 10、层高小于或等于2.20米以下的夹层、插层、技术层和地下室、半地下室不算建筑面积。（） 11、中国建设银行规定，贷款年限最长可以贷30年，男性贷款人年龄不得超过60岁。（） 12、房地产市场：主要包括地产买卖、租赁市场。含一级市场、二级市场和三级市场。 （） 13、绿化率又叫绿地率是规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。（） 14、入伙是指业主领取钥匙，接房入住。（） 15、基价也叫起步价，是指经过核算而确定的每平方米商品房基本价格。（） 16、进深指一间房屋两条横向轴之间的距离。（） 17、净高是下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。（） 18、取得房屋产权证后，房屋所有人拥有的权利：使用权，占有权，收益权， 处分权（） 19、我国土地使用权的出让方式有四种：招标、拍卖、挂牌和协议方式。（） 20、宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。（） 三、名词解释（每题3分，共12分） 1、容积率= 2、使用率= 3、期房： 4、建筑密度= 四、计算题（每问4分，共8分） 1、某住宅小区占地面积为50亩，小区共建有12栋16层建筑体（不计地下室），每栋户型面积一样，建筑单元均为一梯四户，每栋每层建筑面积为525平米，问：该小区容积率是多少？建筑密度是多少？（8分） 四、填空题：（每空3分，共15分） 五证：a. ；b ；c. ；d. ；e. 。(按顺序填写才算正确) 六、论述题（15分） 如何做一个优秀的置业顾问？
1．市与镇的差别主要反映在（）方面。 a、国内生产总值 b、人口规模 c、人口集聚规模 d、经济实力 2．城市规模包括（）。 a、人口规模 b、经济规模 c、用地规模 d、生产规模 3．按城市地理条件，可将城市分为（）。 a、南方城市，北方城市 b、平原城市，丘陵城市，山地城市等 c、块状城市，带状城市，星状城市 d、棋盘城市，放射形城市等 4．城市行政区可分为（）。 a、城市规划区 b、城市建成区 c、市区 d、郊区 5．城市规划区（）城市建成区，（）城市行政区。a、大于，大于b、小于，小于 c、大于，小于或等于 d、小于，大于 6．城市用地的（），是城市土地利用和布局的基本内容。 a、数量 b、结构 c、质量 d、功能组织7．城市化表现为（）的过程 a、乡村人口向城市人口转化 b、城市不断发展和完善 c、城市人口向乡村人口转向 d、乡镇企业向城市转移
8．从城市中心考察，城市化有（）阶段。 a、向心型城市化 b、离心型城市化 c、郊区化 d、逆城市化 9．在城市离心发展过程中有（）阶段。 a、郊区化 b、逆城市化 c、城市化 10．向心型城市化导致了城市（）等城市病。 a、人口过密 b、交通拥挤 c、环境恶化 d、生活不便 11．近代，西方发达国家的城市中心向郊外发展的浪潮中，第三次浪潮为（）。 a、人口外迁 b、零售业外迁 c、工业外迁 d、办公室外迁 12．城市进化理论认为，从工业化社会到后工业社会，城市发展的第二个阶段为（）。 a、“绝对集中”时期 b、“相对集中”时期 c、“相对分散”时期 d、“绝对分散”时期 13．中国的城市化进程仍属于（）阶段。 a、向心型社会 b、离心型社会 c、郊区化 d、逆城市化 14．下列用地中属于工业用地的有（）。 a、生产车间、库房及附属设施用地 b、专用铁路、道路用地
房地产专业基础知识 房地产基础知识及常用名词 1、房地产： 是指土地、建筑物及其他地上定着物的统称，包括物质实体和依托于物质实体上的权益，房地产与建筑物密不可分。 上述定义中的地上定着物，是指不能分离或虽能分离但分离后会破坏房地产的功能或完整性，地上定着物包括为提高房地产的使用价 值而种植在土地上的花草、树木或人工建造的庭院、花园、假山，为 提高建筑物的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、通 风、通讯、电梯、消防等设备。 2、土地的所有权种类： 国有土地，集体土地。 3、土地使用权的获取方式： 征用、划拨、出让。 其中，以出让方式获取土地使用权，目前已经实行?°招拍挂?±的方式 进行，即以招标、拍卖、挂牌的方式进行出让，协议出让已经停止。 4、生地与熟地： 熟地是指已经拆迁完毕，达到?°三通一平?±施工条件的土地。 生地则是相对应熟地而言的，是指尚未具备上述施工条件的土地。 三通一平：水通、电通、路通，场地平整。 七通一平：给水通、排水通、电通、路通、燃气通、通讯通、供热 通，场地平整。 5、房地产按用途划分的类型: a.居住房地产（普通住宅，高级公寓，别墅等）； b.商业房地产（写字楼，旅馆，商店，影剧院等） c.旅游房地产（公园，风景名胜，历史古迹，沙滩等） d.工业房地产（厂房，仓库，） e.农业房地产（农场，林场，牧场，果园） f.特殊房地产（学校，教堂，政府机关办公楼等） 6、土地使用权出让的使用年限： 居住用地70年； 工业用地50年； 教育，科技，文化卫生，体育用地50年； 商业，旅游，娱乐用地40年； 综合或其他用地50年； 7、拆迁补偿的方式： 货币补偿、实物补偿（回迁、搬迁）。 目前较多采用货币补偿方式。
房地产基础知识 1、房产：房屋产权的简称。 2、地产：是指土地财产。 3、房地产：是房产和地产的总称。 4、房地产业：从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的综合性产业。 5、房地产开发：是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。 6、土地开发：是将“生地”开发成可供使用的土地。 7、集体土地：是指农村集体所有的土地。 8、征用土地：指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。 9、土地所有权：是指国家或集体经济组织对国家土地和集体土地依法享有的占有、使用、收益和处分的权能。 10、土地使用权的出让：指国家以协议、招标、拍卖的方式将土地所有权在一定年限内出让给土地使用者，由使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 11、土地使用权转让：是指土地使用者通过出售、交换、赠与和继承的方式将土地使用权再转移的行为。 12、地籍、产籍：是对在房地产调查登记过程产生的各种图表、证件等登记资料，经过整理、加工、分类而形成的图、档、卡、册等资料的总称。 13、生地：不具备开发条件的土地。
14、熟地：指已完成三通一平或七通一平，具备开发条件的土地。 15、宗地：是地籍的最小单元，是指以权属界线组成的封闭地块。 16、宗地图：是土地使用合同书附图及房地产登记卡附图。它反映一宗地的基本情况。包括：宗地权属界线、界址点位置、宗地内建筑位置与性质、与相邻宗地的关系等。 17、证书附图：即房地产后面的附图，主要反映房地产情况及房地产所在宗地情况。 18、物业管理：泛指一切有关房地产开发、经营、商品房销售、租赁及售后服务。 19、业主委员会：是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。是代表物业全体业主合法权益的社会团体，其合法权益受国家法律保护。 20、业主委员会的产生：由业主大会从全体业主中选举产生。 21、住房补贴：住房补贴是国家为职工解决住房问题而给予的补贴资助。 22、房屋的所有权：是指对房屋全面支配的权利。 23、房地产交易形式：主要有两种：地产交易形式与房产交易形式。 24、建筑物：是指人工建造而成的房屋和构筑物，如墙体、楼地层、楼梯、门窗基础。 25、构筑物：是指建筑物中除房屋以外的东西，人们一般直接在内进行生产和生活活动，如烟囱、水井、道路、桥梁等。 26、期房：是指消费者在购买时不具备即买即可入住的商品房。 27、期房的介定：房地产开发商拿到商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证（或竣工验收合格可以直接入住使用）为止。
一、房地产基础知识 基本概念 1 、房地产： 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产与地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。 包括：1）土地 2）建筑物及地上附着物 3）房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、典当权等 ~ 2、房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋及与之相连的构筑物或建筑物；地产指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的 … 差异包括几个方面： a) 二者属性不同； b) 二者增值规律不同； c) 权属性质不同； d) 二者价格构成不同。 3、商业房地产的含义 { 人们习惯上将商业物业叫商铺或商业用房，商业物业的功能多样化，既有能满足市民购物、饮食、娱乐、休闲等需求的社会功能，又有能满足商家经营、商务活动、市民投资等需要的经济功能。 （二）房产（物业，香港地区称呼）分类： （1）按照建筑物的用途划分为 1．居住物业：包括住宅、公寓、别墅等。 · 2．商业物业：包括直接用于营业活动的房屋，如写字楼、商住楼（东方名苑）、商场、酒店等；包括第三产业所使用的房屋，如酒店、银行、邮电、旅馆、饭店等。
3．工业物业：包括厂房、车间、仓库等。 4．特殊物业：包括党政机关办公用房、博物馆、大剧院、高尔夫球场、飞机场等。 （2）按层数划分 ①低层：1-3层，低于12米的平房，别墅 ②多层：4-6层（6跃7），24米>h>12米 ③小高层：7-13层，高度超过24米 * ④高层：14-24层 ⑤超高层：25层以上，或者大于100米 （3）按住宅结构分 ①砖混结构：砖砌体和钢筋混凝土构件共同作用得结构形式。便于就地取材，节约钢材、水泥和建造成本，但墙体不可打通，套型可改性差，抗震性能差，用于多层。 ②框架结构：由梁柱等线性杆件组成的一种结构体系。框架结构布置灵活，可以获得较大室内空间，但承受水平荷载的能力较差，而且柱子的位置往往使得房间不完整，影响家具布置，造成使用率低。运用于多层工厂、购物中心。 ③剪力墙结构：由纵横承重墙体组成的结构体系。空间整体性好，抗侧力强度高，但不易布置成大空间，主要适用于高层住宅、公寓和旅馆等。 ④框架剪力墙结构：是在框架结构体系中适当布置剪力墙，组成框架与剪力墙协同工作的结构体系。既有框架结构使用的灵活性，又有较强的抗震能力和较好的刚度，适用于各种超高层住宅和公共建筑。 ￥ ⑤框筒结构：设计成圆锥形状，如上海金茂大厦。 （三）房地产的属性 1．自然属性 ①固定性：属于不动产。 。 一般商品：生产场所固定，产品流通； 房地产商品：生产过程流动，产品位置固定。 ②排他性：房地产商品没有两个完全相同的（像树叶一样），最起码位置不一样（带来的采光、通风有差异，也是一房一价的基础）。 ③永续性：只要是指房地产中的土地作为物质性资产是可以被永续利用的（不会折旧或者报废），而且由于其自然供给的刚性（弹性很小），即稀缺性，使得土地权益将在资本的参与下被无限地交易下去，并逐步地保值增值。 2．经济属性 ①准商品性：可以转让、出租等，但不具备商品的全部属性，例如商品本身不能自由流通，只是产权的流动和交易。 ②价值差异性：房地产的价值和价格的影响因素很多，难以用简单的投入产出或者成本加利