房产中介业务流程：
房地产中介业务大致分为房屋租赁、买卖两种。
一.房屋租赁
租赁：出租人、承租人通过中介机构,达成租房意向并签定房地产租赁契约的过程。
1..收集房源：
（一）中介机构通过上门、电话、网络等方式收集房源，了解产权形式、产权人、共有人情况，确立房源的真实性。
（二）详细询问并登记房屋座落、小区名称、楼号、单元、楼层、房号、面积、租金、配套、装修、以前使用（是否一直租赁等）情况、现在室内状况，对房屋进行全面了解。
（三）了解小区水、电、气、暖的运行状况，落实水、电、气、暖、清洁、物管等相关费用，做到心中有数，避免拖欠现象。
（四）了解小区周边商业网点、医院、公交车、大、中、小学、幼儿园等与居民生活息息相关的情况，便于向客户介绍。
（五）协商房屋的月租金、付款期限、方式及保证金额度，有家具、家电等附属设施的还应协商该项押金数额以便介绍。
（六）将收集到得房源信息登记造册输入微机，并及时地通过报纸、广播、网络等媒体发布出去。也可电话告知与该房屋较近的同行，横向联合扩大信息发布渠道，提高成交率。
2.推介房源：
（一）接待租赁客户时，首先应摸清其租房原因、租期、承受租金、付款能力，利用信息库电脑配对，选择房源后及时联系房东确定看房时间。
（二）将配对房屋情况向客户做详尽介绍，及时告知外地客户看房所乘车次，到站地名，互留联系电话，方便看房。
（三）房源无法与客户要求匹配，可推荐就近地段、价格、套型、楼层等房屋，一时不能满足，应留下电话继续查找，或通过横向合作促成交易。
3.现场看房：
（一）公司留有钥匙的房源属于自有存量房，是向客户首推之房源。在约好看房时间、地点、联络方式，办理委托手续后由业务员带客户看房。
（二）无钥匙而房东又在室内居住的房源，看房前应分别与租、赁双方签定租赁委托书后方可看房，防止双方跳墙。对于承租人因故不在房屋或不能到场，应让客户看到与之对应的房屋，有个初步印象。
（三）带客户看自有存量房不能满足时，可就近选择证照、资质齐全的中介机构，说明意图调取房源，最大程度地满足客户。
（四）对于客户所提出的疑问应正确回答，客观介绍房屋优劣，以室内摆设、布局、装饰等作出引导和设计。对于客户提出房屋的不足之处要有充分的化解和引导的方法，提高成交率。
总之租房与买房客户的心理（要求）是不一样的，买房者对房屋的要求较高，看房较细致，对结构、采光等硬性条件比较严格。而租房是临时行为，只要能达到其要求的50%以上即可满足。
4.签订契约：
（一）租赁双方签定制式《房地产租赁契约》，租、赁、中介三方各执一份，中介应提醒出租人持契约到房管部门办理备案登记。
（二）产权人应留产权证（或其它房产证明）复印件，客户应留单位营业执照及法人身份证复印件，个人留身份证复印件给中介备案。
（三）对于契约所涉税收等问题，租赁双方应协商解决。对于企业租赁个人住宅作为办公、居住用途，需要开具租赁发票的，应到当地地税部门办理，产权人、中介可以代为办理。
应严格按照上述步骤进行房屋的租赁，对于承租客户应仔细查阅核对身份证，杜绝违法犯罪成员趁机钻中介的空子，逃避打击，给社会治安留下隐患，铸成大错。
二.房屋买卖
买卖：买、卖双方通过中介机构，达成买房意向并签定房地产买卖契约的过程。
1.收集房源：
（一）按照上述租赁收集房源的五点收集和发布房源信息。
（二）了解产权人售房原因，实地查看小区及房屋状况，查验房产手续，合理评估房屋价值，协商房屋报价并取得出售房屋委托书。
（三）画出该房屋的平面图，有条件的应实地照相、录像，通过微机等工具让客户在实地看房前对房屋情况等有初步了解。
2.推介房源、接受委托、实地看房：
（一）按照租赁推介房源的方式推介房源，但在实地看房前一定要与客户鉴定《购房委托书》，载明所购房屋的具体情况，将客户的身份证号、电话登记清楚，由委托人当面签名，确立法定委托关系。
（二）根据产证发放日期向客户介绍房屋所涉及的一切收费项目，对于房改房、职工集资建房所涉及规费以外的税费，以及需要交纳营业税、个税的房屋，应提前讲明、算清，不要因遗漏带来客户不满。
（三）请业主配合说明房屋使用情况，使购买人对卖房成因有所了解。根据客户要求和房屋结构，指导客户在不违反小区物业规章的前提下，如何拆改墙面或窗户以及上、下水管道等。
（四）介绍物业周边情况、小区状况、当地风俗、邻居情况；楼房建筑年代、物业服务、收费情况；夜间查看小区公共照明、车辆停放、安防状况、门禁制度，全面掌握与房产相关的资料。
3.签订契约：
（一）客户选定房源后应按房产价值10%收取定金（不足1万元的按1万元收取），并将50%定金转交给产权人，置压产权证，从而形成互相牵制的局面，便于办理过户手续。
（二）持产权证、产权人身份证到房管局核档，确定房屋有无抵押、置压、典当、查封，是否具备交易条件，如无意外情况及可告知双方确定成交日期（核档证明有效期为五个工作日），应保留核档收费的收据。
（三）签订制式《房地产买卖契约》、买卖双方持上述表格及卖方夫妻结婚证、身份证复印件，买方身份证和双方印鉴到交易大厅面签《询问笔录》，办理过户手续，取得过户收件单，交清房款，交易完毕。购房人持收件单在20个工作日后到产籍处交纳契税领取产证。
（四）对于产权清晰而暂无产证，但持有住房证（注明全产权）或《拆迁协议书》的客户，在确定购房意向后应及时办理公证，对能更名的房屋应尽量配合双方办理更名手续。办理买卖房屋公证时应在公证人员的面前办理房款交割手续。
（五）对于采用公积金或商业贷款形式购买二手房，应先确定贷款人资格，请评估公司、担保公司先行看房评估，待相关部门审批后再行过户。取得产权证后办理他相权利证，换评估报告，然后放款。
4.房屋交割：
（一）所要交易的房屋原则上应腾空，若遇有租赁客户还在租赁该房屋时，应征得承租人书面同意腾房（有关规定为两个月）或重新与购房人签订租赁契约。
（二）交割时原产权人应将此房之前所产生的水、点、暖、物业、收视清洁等费用一并清缴，无拖欠费用时方可交割。
（三）购房人应查验室内留存的设施、家具，造表后双方签字以确定。对于原业主暂时无法搬离的家什，应在该表上注明搬离时间。
（四）售房人应向购房人书写收款凭证，确定上述几项无异议时向购房人交接房门钥匙、电、气卡，物业收费清单等，至此交割完毕。
房屋买卖中办理过户和房屋交割可同时进行，也可提前协商好先过户后交割。需要注意的是房屋腾空是前提，如果房屋正在租赁，应提前与承租人协商好，或提前解约或重新签定租赁契约，从而减少横生枝节保护善意购房者权益。
房地产中介机构业务流程一般大致如此，除一些外来大规模中介连锁机构进驻（加盟）时，随身带来原有业务流程与之有些区别外，传统中介基本按此流程运行。不论什么经营方式，只要能够起到为买卖双方牵线搭桥、促成交易，并且能够充分保障交易安全就是可取的。
房产中介相关名词
1、房产
是指房屋经济形态，在法律上有明确的权属关系，在不同的所有者和使用者之间可以进行出租出售或作其它用途的房屋。
2、地产
是指土地财产，在法律上有明确的权属关系，地产包含地面及其上下空间，地产与土地的根本区别也就是有无权属关系。
3、房地产
是房产和地产的总称。是指土地及附着在土地上的人工构筑物和建筑物及其附带的各种权利（所有权、管理权、转让权等）。
4、房地产业
是以土地和建筑物为经营为对象，从事房地产开发、建设、经营、管理以及维修、装饰和服务的集多种经济活动为一体的综合性产业。
5、房地产开发
是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑的活动。
6、土地开发
是将“生地”开发成可供使用的土地。
7、土地所有制
现行全部土地实行的是社会主义土地公有制，分为全民所有制（即国家所有）和劳动群众集体制（即集体所有）两种形式。其中，城市市区的土地全部属于国家所有；农村和城市郊区的土地法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于集体所有；矿物、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源，属于国家所有，由法律规定属于集体所有，森林、山岭、草原、荒地、滩涂除外。但地上建筑物既可以为国家所有，也可以为集体、单位和个人所有。因此，同一宗房地产，其土地与地上建筑物的所有权往往是不一致的。
8、集体土地
是指农村集体所有的土地。
9、征用土地
指国家为了公共利益的需要，可依照法律规定对集体所有的土地实行征用。
10、土地的使用年限是如何确定的？
凡与省市规划国土签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。另外，加油站、加气站用地为二十年。
一、房地产：房产和地产的总称，也叫“不动产”。
房地产的形态：1、单纯的土地；2、单纯的房屋；3、土地和房屋的综合体。
房产是房屋及其权利的总称，地产是土地及其权利的总称；
房地产是土地附在土地上不可分割的建筑物，构筑物和其他不可分离的物质及其权利构成的财产。(构筑物是指不能进入的建筑，如：烟筒、树、路等)
房地产按类型分为：1、住宅用(70年)；2、生产用(50年)；3、经营用(门头等，50年)；4、行政用(市政府、法院等，50年)；5、其他用(学校，博物馆等)。
二、房地产业：从事房地产经营管理服务性企业的总称。
房地产产业的主要内容：
1、土地的开发和再开发；
2、房屋的开发和建设；
3、地产的经营(包括土地权的出让、转让、租赁、抵押等)；
4、房地产经营(包括房屋的买卖、租赁、抵押)；
5、房地产中介服务(包括信息、测量、律师、经纪、公证等)；
6、房地产物业管理；
7、房地产金融(包括信息、保险、金融投资等)。
三、房地产的特性
1、房地产位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移动，房屋是建筑在土地上的，因此决定房屋不可移动、固定性，使房地产受地理位置的限制；
2、地域差别性：每一个地区或者同一地区不同位置的房地产价值也不相同；
3、房地产的高质耐久性；
4、房地产具有保值、增值性，前提是国家的政局稳定，由土地性质决定，土地有限、不可再生，但人们对土地的需求日益增大、增加，物以稀为贵，房地产作为龙头产业，税收约占国民生产总值的10%。
名词解释
一、基本参数
※ 复式：区别于跃层，受跃层启发，经济型跃层结构(上下不一样高)；
※ 错层：户内楼板面高度不一样，错开出有楼梯连接，但未分成两层，适合大面积住宅；
※ 进深：一幢建筑物(房子)从前墙皮到后墙皮的距离(长度)；
※ 开间：住宅的宽度，一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮的长度(3m~较舒适)；
※ 层高：房屋一层的高度，指下层楼板面到上层楼板面的高度;
※ 静高：一间房屋内楼板面与屋顶的高度;
※ 户型：根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室；
※ 建筑系数：“建筑占地系数”的简称，指建筑用地范围内所有建筑物占地的面积与用地总面积之比，以百分率计。用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用
率。合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
※ 三通一平：通常指施工现场达到：路通、电通、水通，土地平整。
※ 七通一平：大的开发区域需要的施工现场要求：路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、热力通、煤气通，场地平整。
与产权有关的概念
房屋产权：泛指所有者对财产的占有、使用、收益处分，并排除他人干涉的全能，
是物权的一种，房屋产权指房产所有者按照国家法律规定所有的权利。
房屋权属登记：指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及上述权利产生的
抵押权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。房屋产权
登记应遵循房屋的所有权和该房屋占有范围的土地使用权权利主题一致的原则。
房地产权登记：通常称“产权登记”(包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记)
城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房
屋所有权的法定手续，在规定登记范围内的房屋所在地产权管理部门申请所有权登
记，经审查确认产权后，由房屋管理机关发给房屋所有权证。房屋所有权登记是房
屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施
有效的管理
共有产权：指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人，在实践中又有
按份共有和共同共有之分。前者是指共有人分别按自己所拥有的份额的大小，对共
有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；后者是指两个以上权利人对全部共
有的房地产享受同等的权利，并承担相等的义务。
房屋抵押：产权所有人以房契作为抵押，取得借款按期付息。房屋产权仍由产权所
有者自行管理，债权人只按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权
人收回房契抵押即告终结。
过户：即更换房屋承租人姓名。
三、与面积有关的概念
※ 建筑面积：建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积
※ 公摊面积：
1、公共门厅、过道、电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积；
2、各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
※ 商品房销售面积 = 套内建筑面积 + 分摊公用面积
※ 套内建筑面积 = 套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台建筑面积
※ 使用面积：建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
※ 使用面积系数：用百分率表示，等于总套内使用面积之和除以总建筑面积。
※ 辅助面积：建筑物各层平面楼梯、走道、所占净面积的总和。
※ 结构建筑面积：建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱(均为投影面积)等所占面积的总和。
※ 使用率：使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。板楼：80%；塔楼75%；写字楼70%；商场65%。使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
房屋
一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在米以上的永久性场所。但根据某些地方的生活习惯，可供人们常年居住的窑洞、竹楼等也应包括在内。
商品房
是指由房地产开发企业开发建设并出售、出租的房屋。
房改房
已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价或者标准价购买的已建公有住房。按照成本价购买的，房屋所有权归职工个人所有，按照标准价购买的，职工拥有部分房屋所有权，一般在5年后归职工个人所有。
存量房
是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋。
集资房
一般由国有单位出面组织并提供自有的国有划拨土地用作建房用地，国家予以减免部分税费，由参加集资的职工部分或全额出资建设，房屋建成后归职工所有，不对外出售。产权也可以归单位和职工共有，在持续一段时间后过渡为职工个人所有。属于经济适用房的一种。
微利房
亦称微利商品房，指由各级政府房产管理部门组织建设和管理，以低于市场价格和租金、高于福利房价格和租金，用于解决部分企业职工住房困难和社会住房特困户的房屋。
平价房
是根据国家安居工程实施方案的有关规定，以城镇中、低收入家庭住房困难户为解决对象，通过配售形式供应、具有社会保障性质的经济适用住房。其建房土地由政府划拨，配售对象及配售价格由政府管理部门审核认定。
解困房
是指各级地方政府为解决本地城镇居民中特别困难户、困难户和拥挤户住房问题而专门修建的住房。
再上市房
是指职工按照房改政策购买的公有住房或经济适用房首次上市出售的房屋。
廉租住房
是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。
花园式住宅
也叫西式洋房或小洋楼，也称花园别墅。带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，一般为高收入者购买。
公寓式住宅
相对于独院独户的西式别墅住宅而言。一般建在大城市，大多数是高层，标准较高，每一层内有若干单户独用的套房，包括卧室、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等等，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
安居工程住房
是指直接以成本价向城镇居民中低收入家庭出售的住房，优先出售给无房户、危房户和住房困难户，在同等条件下优先出售给离退休职工、教师中的住房困难户，不售给高收入家庭。成本价由征地和拆迁补偿费、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费（小区级非营业性配套公建费，一半由城市人民政府承担，一半计入房价）、1%－3%的管理费、贷款利息和税金等7项因素构成。
经济适用住房
是指根据国家经济适用住房建设计划安排建设的住宅。由国家统一下达计划，用地一般实行行政划拨的方式，免收土地出让金，对各种经批准的收费实行减半征收，出售价格实行政府指导价，按保本微利的原则确定。
房产中介信息化建设现状及发展趋势
房产中介行业的信息化建设，多数的中介公司对信息化建设建设都有自己不同的理解，其实房产中介信息化建设包括许多方面的内容。现阶段一部分中介企业和行业内人士凭借着对网络信息化认识的领先优势，利用自己所掌握的资源，率先建立起自己的网络信息发布平台，利用自己的平台获取更多的信息资源和优势。事实证明，他们的尝试和实践是正确的、有益的
房产中介信息化建设现状：
国外房产中介信息化现状：
国外的房地产中介已发展了近百年的历史，不论买卖存量还是增量房地产几乎都是通过中介进行交易，所有买房信息都通过经纪人协会传送。房地产中介行业凭借电子商务化早已获得了飞速的发展。如今，欧美绝大多数房地产中介服务公司早已将自己的房源信息系统和无所不在的互联网“牵手”在了一起。
数据显示，在美国，房地产交易有85％是通过中介服务交易而成。
其中信息技术的应用十分广泛。1997年以来,美国房地产经纪人协会的70多万名成员中,上网人员的比例已经从27增加到72；平均有90的经纪人拥有电脑,60的经纪人使用E-mail 与客户联系；60的房地产公司在互联网上建有自己的网站,72的房地产公司直接通过网络与客户洽谈业务。
国内房产中介信息化现状：
第一、缺乏对信息化建设的正确认识。很多中小房地产中介简单地认为只要自己建一个网站，往网站里放几张图片和发布几条信息企业就信息化。
第二、管理者的心态。企业信息化失败的原因很多一部分来自于管理者的认知因素，由于缺乏企业内部领导、管理人员和职工的支持，尤其是管理者的支持是非常重要
的。
第三、停留在表面应用层次上,而没有深入到企业的运行、管理的各个环节。企业的信息流通不畅、信息对称性不够。企业领导的监控、资源调配、任务分配、执行情况
的管理不够完善
第四、信息化基础管理工作薄弱, 业务流程部缺乏规范性，管理制度体系薄弱，项目管理混乱制约了企业信息化的发展。
房产中介信息化建设大概包括以下几个方面：
房产中介公司对外的信息发布
对于中小型的中介公司来讲，多数公司现在的信息化建设是做的信息发布平台的建设，既建立中介公司自己的网站，或者利用第三方的平台进行信息的发布。一个中介公司建立自己的网站大概需要的花费根据规模在1000—5000元不等，以后每年的投入大概在300元/年。需要的投入也不是很大（主要是一次性的），中介公司完全可以根据自己的意愿来设计自己的网站。建立公司网站可以宣传公司的形象，给客户良好的印象，同时客户也可以在不同的地区不同的时间看到贵公司的信息，不一定需要客户到公司的门店来。客户也可以在网站上留下自己的需求信息等内容。
利用第三方的平台进行信息的发布就是在门户网站上发布公司的信息，花费根据不同网站的日访问人数也是不同的，在500—1000元/月左右。在门户网站上发布信息每天看到的人比较多，效果很明显。公司对外的信息发布是面向最终客户的平台，不光是信息的发布，还是一个公司对外宣传的窗口。在现在网上找房人越来越多的情况下，利用外网寻找最终客户也是房产中介扩大业务的一条可行之路。
房产中介公司的内部网络建设
房产中介公司的内部网络建设由于公司规模的不同是有不同的侧重点的。
对于大型的中介公司来讲，进行公司内部的网络建设强调的是：
信息交互的速度和成本的节约。由于分店间的信息需要快速的传递，传统模式下的纸张或电话形式会产生不必要的成本，信息的及时性正确性也不能保证，所以大型中介公司要建立自己的内部网络。
对中小公司来讲，内网的建设就包含两个方面的内容：
一是如何把所有中小型中介联合起来，提高公司的竞争力，
二是如何利用网络来提高自己公司的业务水平。帮助提高业务量。由于大多数中介企业一直沿用着传统的手抄笔耕式靠人脑记忆的信息管理模式进行经营活动，不可避免地引发管理成本提高、信息反应滞后和服务效率低下等问题
总的来讲中介公司传统服务中多采用传统的方式，如“扫街”、派发传单、守店面等方式，造成服务效率低下且成本相对很高。
如今，利用互联网收集房源和寻找客源的过程已十分便捷、及时，与传统的信息收集模式形成了巨大的反差。不少中介公司也意识到了信息化建设在信息收集，管理等方面的绝对优势。此外，互联网还是巨大的知识信息库，包含了各种房地产政策、法律法规、金融知识等一系列有助于提高中介人员从业水平的信息、资料，是传播和学习经验的最佳方式，也是中介公司走向市场的新窗口和赢得更多商机的新战场。
房产中介信息化发展趋势：
结合我国房地产中介行业的现状和网络化经营模式的特点，房产中介公司，实现销售流程的自动化，轻松自如地进行各项统计分析，资源共享，客户分析管理、制订市场营销策略等诸多环节。
整个房地产中介行业未来将向专业化、规范化、精细化的方向发展。目前阶段,需将电子商务和传统经营方式相结合的道路,即以中介企业内部局域网为基础,以电子商务系统为依托,兼顾传统的电话热线服务、营业网点窗口服务和上门服务等方式,构建房地产中介行业的信息化。从而才能在销售过程中可以减少繁琐的日常事务，提高营销及客服工作效率，实现更加专业化的管理。拓宽营销渠道，全面提升企业市场竞争力。
房地产中介行业信息化的优势分析
房产中介信息化可节约营运中的各项业务成本，并大大提高工作效率。
房产中介信息化的开展使信息资源在企业内部得到共享。并且使原始信息在从传递到决策过程中，反馈时间大大缩短，决策层与基层、各部门之间的沟通更加快捷，管理更加直接。由于信息化在管理中发挥的作用，拉近了管理层与各基层之间的距离。
适应连锁化的特点，系统能够分布在各个门店中。
安全性高。客户资料、楼盘资料不会能随人员流动外泄
总部能够随时获得销售人员、各门店的销售业绩、楼盘销售统计等资料；
通过因特网、公共场所的查询系统，让公众随时获得所需要的楼盘信息，使公司获得潜在的销售机会，提升公司品牌形象。
房产经纪人必备基础知识 1、什么叫房屋产权,产权包括什么 答：房屋产权指的是房屋所有对房屋所拥有的完全所有权,主要包括对房屋的占有,使用,处分和收益权。 2、房地产市场的分类 （1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由***直接控制和垄断经营。 （2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵向流通市场。 （3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。 3、国有土地使用权的获得方式有哪些 出让、划拨 4、房地产登记的种类有哪些 房地产登记的种类分为初始登记、转移登记、抵押登记、变更登记、其它登记。 5、住宅按建筑层数分类： 低层住宅为一层至三层； 多层住宅为四层至六层； 中高层住宅为七层至九层；
高层住宅为十层以上（小高层、高层、超高层）。 6、什么是层高、净高 层高：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。 净高：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。净高=层高-楼板厚度 7、不计算建筑面积的范围： 1、层高米以下； 2、突出墙面的构件； 3、挑台、平台等。 8、公共维修基金缴交比例 购房款的3%或每年每平米2元9、购房人缴存的维修基金什么时间返还 在房屋正常使用年限内不予退还；业主转让房屋所有权时结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户；因房屋拆迁或其他原因造成房屋灭失的退还基金余额。 10、以买卖方式转让房地产时，同等条件下什么人有优先购买权答：（1）房地产共有人；（2）房地产承租人；（3）一项房地产买卖合同同时具有上列当事人时，按上述次序依次享有优先购买权。 11、什么是容积率 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 12、商品房销售须具备以下五证：
基础知识篇 1.容积率：房地产常识 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率=总建筑面积啜建筑用地面积。其中， 总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。 6.住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、 2 . 8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7.住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87规定，住宅的进深采用下列常用参数： 3.0米、3.3米、3.6米、 3.9 米、 4.2米、 4.5米、 4.8 米、 5.1 米、5.4 米、
5.7米、 6.0 米。 8.住宅的开间： 在住宅设计中，住宅的宽度是指一间房屋内一面墙的定位轴线到另一面墙的定位轴线之间的实际距离。因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅的开间在住宅设计上有严格的规定。 根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI110-87规定：住宅建筑的开间常采用下列参数：2.1 米、 2.4米、 2.7米、 3.0 米、 3.3 米、 3.6 米、 3.9米、 4.2米。 9.商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则节选： ⑴商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程 的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）。 ⑵商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内 建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。 商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 ⑶套内建筑面积由以下三部分组成： A.套（单元）内的使用面积 B.套内墙体面积（商品房各套之间的分隔墙、套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙包括山墙均为共用墙，共用墙墙体水平投影面积的一半计入套内墙体面积，非共用墙墙体水平的投影面积的全部计入套内墙体面积） ⑷ 套内建筑面积的计算公式为： 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 ⑸公用建筑面积由以下两部分组成： A.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫
房地产中介业务入门培训 中介业务入门(一) 第一节中介流程介绍 一、基本概念 1、何谓“中介”？其意义何在？ 2、中介流程 二、流程名词介绍 就中介业务活动本质的差异，中介流程可区分为以下三大类： 1、开发 开发房源：在公开市场上，收集目标房源资讯并和该房产业主，签立委托契约，确立公司与该业主之权利义务，以取得代理销售该房源之权限，所采取的各项活动和作业称之“开发”（或案源开发）。 2、销售 （1）就公司现有案源，在市场上公开征求买方，而为促使案源成交所进行之各项活动或作业，（如介绍、配对、约带看、促销、谈判等）称之为“销 售”。 （2）就经营买方的角度出发，在市场上幕集有一定需求之买方，签定《承租方委托契约书》，确立公司与该买方之权利义务（再进行接继之销售活动） 可称之为“买方开发”或“买方客户经营”。 3、议价 （1）议价：为了塑造案源以利市场行销，或消除成交双方之价格条件差距，针对房源业主或买主，进行价格协商或条件要求等，各项业务活动或作业，称之为
“议价”。 有时针对买方之议价亦可称“调价”。 三、后续客户服务 “真正的客户服务”由成交后开始。商铺租赁中介之后续服务。 1、客户服务之重要性。 2、再生泉源——客户经营。 四、结论 “吾日三省吾身，开发、销售、议价”。 一个成功圆熟的中介业务必是在开发、销售、议价各方面之心态、技术、作业都有优秀表现之人员，三者齐驱并肩方可在此行业之绩效卓越。 第二节建材介绍 ▲建材简介： （一）建筑物外观建材及结构 1、外观建材 （1）马赛克 （2）二丁挂（一丁挂、四丁挂） （3）方块砖 （4）大理石砖 （5）花岗岩砖 （6）玻璃帷幕 （7）金属珐琅板 2、结构 （1）木构造 （2）石造 （3）砖造 （4）加强砖造 （5）混凝土空心砖造 （6）钢筋混凝土造（RC） （7）钢骨钢筋混凝土造(SRC) （8）钢骨混凝土造(SC)
房产中介带看前中后之技巧～～～绝对成交 Jenny was compiled in January 2021
带看前，中，后之技巧～～～＂绝对成交＂ 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。 约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感） 约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，防止跳单。 A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会
见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。 3.再次确认物业的详细信息（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。 4.在带看人员的选择上尽量选择和业主和客户熟悉、沟通得比较好的同事。 5.准备物品：名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的） 6.针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。 7.约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。 8.提高对复看的重视程度，如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。 二、带看中： 1.守时，一定要比客户早到。 2.刚见客户时，假意联系房东时接到同事的电话，表示有意向客户复看。斥责对方，表示我方客户也有意向我方要先看。在看房前表示对客户的尊重性，是客户感到优越感。 3.带看路上的沟通： A.要多问多听，所谓言多必失，我们可从中了解买方的家庭构成，找出核心人物。 B.适当渗透定金概念与中介费收费标准，可引用其他客户的例子，不易直接提出，以免引起客户的反感。
实战房地产经纪业务 第一节跑盘 (24) 第二节电话营销技巧 (26) 第三节客户接待技巧 (27) 一、如何接待客户及业主 (27) 二、客户接待操作技巧 (31) 第四节独家代理与钥匙管理 (32) 一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32) 二、如何说服业主放钥匙 (33) 三、如何应对行家借钥匙........................ (34) 第五节如何反签 (35) 第六节看房 (35) 一、看房前及看房中的工作 (35) 二、看房过程中应注意的问题 (39) 三、看房后应注意的问题 (40) 第七节如何跟进 (43) 第八节讨价还价 (45) 一、如何应付佣金打折 (45) 二、如何引导谈价快速逼定 (47) 三、如何向业主还价及说服业主收定 (49) 四、如何协调客户和业主的时间 (51) 第九节跳盘与控盘 (51) 一、如何跳盘跳客 (51) 二、如何有效控盘 (55) 第十节如何建立客户档案及售后服务 (57) 一、如何鉴定产权合法性 (57) 二、如何建立客户档案及售后服务 (58) 第十一节如何利用网络进行资源整合 (59) 第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59) 第一章二手楼交易手续办理指南 (64) 第一节二手楼交易标准流程图 (64) 第二节按揭赎楼知识 (65) 第三节过户所需要提交的资料 (66) 第四节税费计算 (69) 第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70) 第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)
第四节 基本社交礼仪 一、社交礼仪四原则 （一）、不卑不亢； （二） 、热情有度； （三）、求同存异； （四）、不宜为先； 二、社交礼仪四禁忌 （一）、举止粗俗； （二）、乱发脾气； （三）、蜚短流长； （四）、说话过头 ； 三、与上司相处的礼仪 （一）、理解：人人都有难念的经； （二）、保持距离；
房产中介管理信息系统 摘要：随着我国房地产市场的火热发展，各大相关公司如房地产开发公司、设计公司、物业公司、评估机构、施工建筑单位、以及大规模的中介公司等在房地产市场火热的态势下争抢挖掘房地产这块金矿，然而只顾着高利润的追逐，大部分公司却忽视了信息的管理及人员工作的方便快捷，更忽视了现代高科技给人们带来的利益，以至于工作的繁杂、信息资料的丢失对公司本身尤其是客户关系信息的管理更是带来了极大负面影响。在当今科技高速化的信息时代，谁最先掌握了科技，谁最先掌握了信息，谁就最先掌握了这个时代。为此我房地产中介公司特设计开发了本公司的客户关系管理信息系统，主要是提供了客户及房源资料的查询录入及修改等功能，为我们的客户和房源管理提供了更为方便、快捷的服务。而本系统也正是针对房地产销售的科学化、规范化、网络化的要求而设计开发，通过对前台接待，项目管理、销售、收费及后台管理实施全面管理，既使一线工作人员准确快速的执行各项活动，减轻劳动强度，又使上层管理人员方便快捷的获得各种需要的信息，起到辅助决策的作用，从而使经营管理的水平达到更高层次，以达到较大的投资回报率及用户满意率。 关键词：管理信息系统客户关系房地产中介公司查询 Key words: management information system , customer , resource of houses , real estate company , look for 管理信息系统课程设计是信息管理与信息系统专业集中实践性环节系列之一，是学习完《管理信息系统》课程并进行完专业实习后进行的一次全面的综合练习。我们课程设计的目的在于加深对管理信息系统基础理论和基本知识的理解，掌握使用信息系统分析、设计的
带看 一、带看定义：意向客户提供符合或类似其要求的房产，并约见客户实地看房的一个过程。首先要分析理解意向客户。其次是提供的房产。 二、带看的目的 1、观察、确定客户对所带看的房产的意向程度。 2、通过带看前、带看中、带看后的交流、观察、再交流来进一步了解客户信息和明确客户具体需求情况。 3、通过带看过程中的交流来分析、判断客户的类型。 三、带看前的准备 1、准备好所要带看房产的物业资料客户选房的十六要素（现房、期房、地理位置、价格面积、楼间距、装修标准、 朝向、楼层、付款方式、物业管理及收费、年代、周边环境、社区设施、开发商声誉品牌效应、安全设施。 2、确定带看顺序及带看路线：一次带看不要超过四套把房子好坏分类按abcd顺序则可以c-a-b-c。 3、确定看房时间。原则：先确定时间相对紧张的一方的时间段，然后再让另一方从这个时间段定一下时间。 4、房价走势分析。 5、嘱咐买方不要当场谈价格，以免导致价格降不下来； 6、嘱咐卖方不要和买方谈价格以免被杀价。最好让买卖双方把谈价的事情都委托给我们。 7、带看前要提醒客户带相关证件（带看前一小时在和双方确定一下时间并提醒客户带身份证）。 8、和客户约好带看地点。带看地点要易到易找，带看地点的选择要对我们所从事的带看活动有利： （1）见面地点一定要是一个醒目易见的地方，可以是某一车站牌处或小区的标志性建筑处或门店； （2）见面地点最好不要离所带看的房产太近，以免发生客户和房主碰面的情形。带看地点的远近以5分钟路程为佳，以便于带看前在路上的沟通，我们可以利用这段时间了解客户的工作、生活地点、购房经历、意图及迫切度 9、带看前准备好相关工具：（1）看房单；（2）计算器；（3）鞋套；（4）名片 10、带看前的报价要留有余地。 了解客户需求应该问的问题： 初次登记应该了解的问题： ①您想在哪个区域买房子？ ②您需要多大面积的房子？什么户型？楼层？ ③您买房预算是多少钱？ ④您看房子一般什么时间比较方便？ ⑤您的电话？我们一般什么时间给您打电话比较方便? （要尽量多留联系方式） 带看时及带看后回访应该了解的问题： ①您以前看过房子吗？都是在哪些中介看的？ ②您看过哪里的房子？了解需求 ③以前的房子都哪里没有看好？进一步了解客户的真正需求 ④您买房子多久了？判断客户的性格，是否适合逼定 ⑤您打算什么时候买到房子？是否符合A类客户标准之一 ⑥您对房子有什么特殊要求吗？了解真正需求 ⑦您买房子是自己住吗？ ⑧您现在住什么地方？判断客户层次和经济实力
培训大纲： 一，房地产基础知识 1，房屋分类 1 功能用途：居民用房（小区，高品住宅），工业用房（厂房，仓库），商业 用房（门面，商场），办公用房（写字楼）行政用房（军事，学校等单位用房及城市）； 2 建筑结构：钢结构，钢筋混凝土结构，砖瓦结构，砖木结构和其他； 3 所有权归属：公房（直管公房和自管公房等和私房） 2，房屋结构分类 1 跃层式商品房：上，下两层，客厅为两层高，没有封。 2 复式楼：楼梯连接两层，客厅只有一层高。 3 错层：房内层高不一致，一米以内的分离。 3，房地产市场 1 一级市场：以土地为本（也称土地市场，土地交易市场）； 2 二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或者赠与奖 产权转卖给需求者（新建商品房的买卖市场）； 3 三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括买卖，抵押，转让，租赁（二 手房）； 4，土地使用权出让年限 A，居住用地70年； B，工业用地，教育科技文化卫生体育以及综合或其他用地50年； C，商业旅游娱乐用地50年； 二，相关税费知识 1，卖方税费 1 普通住宅 A, 满5年营业税免收，不满5年5.65%x总房价； B, 交易手续费：2.5元X建筑面积； C, 合同印花税0.05%X总房价； D, 个人所得税满5年且是唯一一套住宅的免收，未满5年的收差额的20%或者全额的1% E, 中介费是1%房屋总价（实际成交价）
2 非普通住宅 A, 营业税5.65%X房屋总价 B, 交易手续费2.5元X房屋建筑面积 C, 合同印花税0.05%X房屋总价 D，个人所得税：房屋总价X1% E，中介费：房屋总价X1% 2，买房税费 1，普通住宅； A，契税手套住房1.5%X总房价二套住房3%X总房价 B，交易手续费；2.5元X建筑面积 C，中介费；总房价X1% D,合同印花税0.05%X总房价； E,其他几百元的费用 2，非普通住宅 A,契税;二套住房3%X总房价 B,交易手续费；2.5元X建筑面积 C,中介费；总房价X1% D,合同印花税0.05%X总房价； E,其他几百元的费用 三，中介流程 1. 接客： 1，始终面带笑容 2，投石问路，确定对方的需求，（越详细越好） 3，找到共鸣点，聊取信任，使对方对你及你推荐的产品产生浓厚的兴趣。 4，注意事项；一定详细的了解客户的需求，客户性子（投资还是刚需）首付多少能接受的价格等。 2，配对房源；
房产中介工作职责 1）提供真实有效房源信息. 2）产权核实. 3）交易服务. 一个好的中介应该如此做事： 一：客户接待 1：经纪人看到门店外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑）2：在询问客户问题时，经纪人应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确，快速。 3：在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到公司做详细了解。 4：按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向目前的居住状况等。 5：如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对：在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1：拨通客户电话，告知客户房源信息 2：询问客户是不是在家有没有固定电话，如果有的话告诉客户拨打他的固定电话，以免浪费对方手机费。这些细节要考虑清楚。 3：简单讲述房源基本信息。 4：和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1：设计带看线路 2：设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3：列出物业的优缺点 4：思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5：整理该物业相关资料。 五：如何带看 1：空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2：理清思路，按照自己的看房设计带看。 3：询问客户买房目的。 4：询问客户居住状况等。 5：与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6：赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系。消除客户的警惕感。 六：房源内场操作
干货房产中介带看前中 后 HUA system office room 【HUA16H-TTMS2A-HUAS8Q8-HUAH1688】
干货《实战案例带看前中后》 带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。 一、带看前： 1.再次确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。约房东:客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）约客户： A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去; B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。 C.今天看房的人很多，有客户和房东谈得很好了，有客户现在要求房东不让人看了，您赶紧来吧! D.不管您是否最终购买该房屋，也一定来看一下，否则错过心仪的房屋很遗憾的！ 2.提前与客户房东沟通，预防价格及跳单。A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！ B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风
第一章商圈经营管理 何谓商圈精耕经营 房产中介在特定市场区域中，负责市场调查、分析、规划、充分掌握市场情报资料，并随时通过掌握的商圈内的资料拟定商圈区域内的行销策略，做到有系统的开发和行销，用以达到和产生在特定区域内经营的最高绩效。房产中介实际营运中，在其特定的市场商圈区域内可以是一家店或多家店在经营。 商圈精耕其实也是中介门店和经纪人的基础作业之一，通过划定周边的商圈和社区、大楼，然后对其进行精耕细作，从一般的对周边楼盘社区的交通、商业网点、教育设施等的了解，到熟悉楼盘的住户数、入住率、物业费再到楼盘的投资、入住状况等等，总之要求经纪人对楼盘的一切都要了如指掌，烂熟于胸。 商圈精耕对门店和经纪人的益处是显而易见的，通过商圈精耕，在客户询问相关社区大楼信息时，经纪人对社区大楼信息的对答如流将充分展现经纪人的专业素养和服务品质，从而在客户心目中树立起专业、敬业的经纪人形象。并且，对于大部分需求客户而言，他们的目标往往相当明确，常常会直接指定想求租求购的意向楼盘社区，而经纪人通过商圈精耕将大大缩短开发客户指定楼盘社区的时间，并使房产交易的配对率得到明显提高。 商圈精耕经营实施的原则 1、区域范围力求细化 2、特性分析必须确认 3、商圈与社区相结合 4、实施必须保持持续 5、计划、执行、检查完全落实
商圈精耕经营的步骤 1、划分商圈范围：以某一个中心点将东西南北以主要道路作为分区架构，确定商圈 名称、商圈分类、商圈范围； 2、实地勘察其范围内地理环境，并明确搜集该商圈区域内重要行政机关、商业中心、 市场、学校、医院、银行、公园绿地、主要道路、公交线路、著名或标志性建筑物 等信息资料； 3、实地勘察其范围内的社区、大楼地理环境，包括道路、街、巷、弄、号，明确社 区大楼配套设施、绿化、建造年代、物业费用、居住户数等等信息资料； 4、绘制和整理商圈图片资料内容： ▲主要建筑物：每栋楼需标示楼高，7层楼以上应标注大楼名称。 ▲门牌：街角和巷道两旁，应注明门牌号码。 ▲街道：单行道或双行道，道路宽度（每部车宽2米）。 ▲公共设施：公园、绿地、广场、儿童游乐场、学校、停车场、体育场馆、图书馆、批发市场、零售市场。 ▲生活设施：自选商场、速食连锁店、医疗机构、政府机关、消防设施、公安派出所、邮电局、银行。 ▲憎恶设施：变电站、加油站、航空站、污水处理站、焚化炉、高压铁塔、液化气站、屠宰场、殡仪馆、火葬场。 ▲休闲设施：电影院、百货公司（标注名称）； ▲公交站：标示地点及站牌标示方式； ▲高架桥、公路大桥； ▲铁路、汽车客运站。
某房地产中介公司对外发布房源信息的规定 良好的业绩来自于勤奋与努力，科学合理地发布房源信息是获取更多客源的重要保证，希望房地产中介部全体业务员能够遵照以下执行： 第一条不发布违反国家政策法规相关规定的信息； 第二条不发布违反房地产管理局相关部门规定的信息； 第三条门店房源发布 1、分行对外玻璃橱窗广告由各分行秘书准备、分行经理负责审核。 2、必须不定期更换橱窗房源的内容，保持房源的新鲜性； 3、玻璃橱窗内的房源信息必须匹配图片； 4、每个分行必须配一块标准房源广告展板，房源广告展板至少每三天更换一次内容，展板设计要新颖突出、有吸引力。 5、房源广告展板内容可以由分行秘书提供也可以由发行值周经纪人提供。 第四条互联网广告发布 在互联网高度发达的今天，网络客户已经成了房地产中介公司重要客户来源之一，所以各分行经理应该严肃认真的对待分行业务人员的外网发房源情况，并不定期检查，要求业务人员严格按各房地产网站的要求详细录入楼盘及描述该楼盘现状。 1、认真及时挑选、更新网站房源库的内容； 2、由分行经理负责统一审核及安排分行秘书协助发布与监督； 3、发房源基础数量：晒房网https://www.doczj.com/doc/a19712329.html, 每日必须完成6-8条房源，其他地方房产门户同量；综合信息门户：赶集网3条/日、百姓网3条/日、同城网3条/日，鼓励多渠道多发； 4、发布的房源信息必须按要求填写详实信息，房地产类网站发布的信息更是应该有专人进行检查，保证对外发布的质量； 5、房源标题有亮点，写出物业的特点以吸引购房客户点击； 6、优质房源尽量配图； 7、合理利用网站积分系统获取更多积分，以用于房源信息的置顶及刷新。 第五条报纸、杂志广告发布 1、须遵照报章、杂志的相关规定提前递交稿件，稿件由各分行秘书整理提交总部数据中心汇总；
房产中介常用10大找房源方法 房源是经纪人房产销售过程中不可或缺的一部分，只有有了房源才有了和客户谈判的资本，才能取得客户的信任，尽快的促进客户的成交。那么，今天我们就来说说房产中介常用的找房源10大方法。 1.跑盘 跑盘是房产中介新手常用的方法，通过跑盘了解附件楼盘的情况，和小区的保安、物业搞好关系，多与小区的居民聊聊，了解附近的房源，获取业主的联系方式，及时跟进，争取获取独家房源。 2.同行合作 中介之间可以进行合作，如果他们的房源没有找到合适的客户，你的客户正好看上了他的房源，双方可以协商合作，共同促进交易的成功，这样双方都受益。 3.电话接待 经纪人在电话接待时，应该注意电话礼仪，说话方式以及接待技巧，给来访者一个好的印象。一般打电话来的都是有一定意向的，经纪人应该做好引导，来尽可能的开发房源、客源。 4.门店接待 门店接待就是业主实地到店来咨询情况，做好门店接待，给业主留下良好的印象，取得业主的信任。经纪人应做好来访者的意向、个人信息、联系方式等的记录，这样方便后期的跟进。 5.贴条 如果现在手里没有客户所需要的房子，经纪人也可以根据客户的需求去小区里面或者人多的地方贴条，发布自己的购房需求以及联系方式，这样也能开发一些房源。 6.人际关系
通过熟人、朋友介绍，让他们有好的房源可以委托给你代理。这就要求经纪人平时与各行各业的人搞好关系，树立良好的个人品牌形象，这样能够获取更多的房源。 7.口碑营销 公司做好口碑营销，以真诚的态度来打动客户，多为客户考虑取得客户的信任，让他们一想到房产方面的问题就会想到你们公司，愿意来找你合作，这样能够获取很多的忠实的客户，获取更多的房源。 8.网络获取 互联网时代，有很多的经纪人都是通过网络获取房源，在58、赶集、安居客等房产网站上面寻找房源信息，联系业主进行跟进，争取获取独家房源。 9.移动终端获取 现在微信已经成为了主流的社交媒体，经纪人可以利用自己的微信朋友圈来开发房源，这就要求经纪人平时做好朋友圈运营，不要一直发广告，分享一些有价值的信息，然后附带上自己的房源，这样更能让人接受。 10.借助房产中介软件 如果经纪人还是靠手动的网络找房源，势必浪费大量的时间和精力，可以借助软件来找房源。易房大师房源采集能够帮助经纪人及时的获取网络上业主发布的最新的房源信息，并且系统每分钟会采集一次，不会漏掉任何一条房源，经纪人可以及时的跟进业主，快人一步获取房源。 房产中介获取房源的方法很多，就看渠道是不是够广泛，经纪人够不够留心，够不够用心，好的房产销售在平时的闲逛中都能获取到房源。经纪人应该做到眼中有房，耳中有房，心中有房，这样获取房源就是很简单的事情了。
房产经纪人“带看”前的相关话术 业主篇 1 、集体带看前的话术 背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。 话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！ 2、高报价带看前话术 背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格
后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。 话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX 万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了） 3、产权及带看时间的确认 背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认
基础知识篇 房地产常识 1.容积率： 是反映和衡量建筑用地使用强度的一项重要指标，是指地块内建筑物的总建筑面积与地块面积的比值，即：容积率＝总建筑面积÷建筑用地面积。其中，总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小，意味着小区容纳的建筑总量越小，居住生活质量就会越高。 2.建筑密度： 规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比。 3.出房率： 是指住宅净使用面积占销售面积的百分比。由于住宅销售面积的计算是以楼为单位的，所以相同的房型在不同的楼号内，虽然使用面积相同，但销售面积会有不同。 4.住宅居住面积： 是指小区住宅分户门内的卧室和起居室等的净面积的总和。 5.绿地率： 是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。目前天津市规定的新建小区绿化率应在30％以上。 6.住宅的层高和净高： 层高是指住宅高度以“层”为单位计量，每一层的高度国家在设计上有个要求，这个高度就叫层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。净高则是指层高减去楼板厚度的净剩值。 7.住宅的进深： 住宅的长度和进深，在建筑学中是指一间独立的房屋或一幢居住建筑内从前墙的定位轴线到后墙的定位轴线之间的实际长度。根据《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）规定，住宅的进深采用下列常用参数：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、 5.7米、 6.0米。 8.住宅的开间：
房屋中介人员工作流程 一：客户接待 1、工作人员看到门外有客户时应及时起身迎向客户。（注意仪表和微笑） 2、在询问客户问题时，工作人员应精神饱满，讲话声音要响亮，介绍或推荐房源基本信息要准确、快速。 3、在介绍完基本信息后，礼貌的邀请客户到办公室做详细了解。 4、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，并适时的了解一些客户的基本信息。（如：客户的购房目的，是不是决策者，付款能力，购房意向，目前的居住状况等。） 5、如果客户对公司的房源有兴趣则可以安排看房。如果暂时没有客户所需要的房源销售员应果断的告诉客户这样的房源可以在1或2天内帮他找到，此刻再向客户提出留个联系电话，并热情的递上自己的名片。 二：配对 1、在接到新房源后，应立即开始客户配对，选择自己在半个月之内的客户进行删选。要求：A 列出意向客户。 B 按客户购买意向排序 C 按客户购买力排序 D 选定主要客户 E 逐一打电话给主要客户，约定看房。 三：电话约客 1、拨通客户电话，告知客户房源信息 2、简单讲述房源基本信息。 3、和客户约定看房时间，地点。（注意2选1原则） 四：带看前准备 1、设计带看线路 2、设计带看过程中所要提出的问题。（合理安排问题的先后顺序） 3、列出物业的优缺点
4、思考如何把物业缺点最小化，揣摩客户可能提出的问题及回答方案。 5、整理该物业相关资料。 五：如何带看 1、空房必须准时赴约，实房必须提前30 — 45分钟到达业主家中，与业主进行沟通，为看房过程的顺利完成打好基础。 2、理清思路，按照自己的看房设计带看。 3、询问客户买房目的。 4、询问客户居住状况等。 5、与客户交流，掌握更多客户信息，为以后的跟进工作打好基础。 6、赞扬客户的工作，性格，为人等优点，拉进与客户的关系，消除客户的警惕感。 六：房源内场操作 1、进入物业主动介绍房子的相关情况，但切记，不要一口气把物业的优点全都告诉客户，留下2或3个优点，在客户发现物业缺点或自己陷入僵局时救急，此时把这些优 点告诉客户来带开客户的思路，时时把握主动权。 2、留给客户适当的时间自由看房及思考和比较的空间。（注意观察客户的举动及言行） 3、控制时间，不要留给客户太多的思考空间，销售员要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对物业的看法。 4、让客户提问发表意见，熟练快速解答客户疑问，认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题，多用反问或 双重否定的方式回答客户的问题。 5、为客户做一下总结。（每套房子都有它的优缺点，但关键在于自己的需求能不能接受它的一些不足之处。因为，对于房子来讲，它是个即定的产品，不可能去返工或是 定做，所以，我们所能够做的只是比较下它的优缺点，是优点多与不足，还是不足多 于优点；对于它的不足，自己是不是可以接受，考虑自己的选择和衡量。） 6、结束看房，把客户带回公司或做其它约定。（注意，在去小区的途中加深客户看房的印象。）
内蒙古科技大学《数据库原理及应用》课程设计说明书 题目：房产中介管理系统 学生姓名： 学号： 专业： 班级： 指导教师：
前言 20世纪以来，随着社会经济的发展，城市现代化建设步伐不断加快，城市规模不断扩大，人员的流动也不断加大，房屋出租成为社会生活的重要组成部分。无论是房屋出租还是房屋求租都面临着大量的需求。 在过去，传统的以手工登记为主的房屋中介公司往往有成堆的文件需要人工去处理，对于房屋信息的记录、更新、查询等都十分缓慢。而且容易出错，信息管理效率低下，无法保证高质量的信息服务，很难快速满足客户的需求，在无形中消耗了更多的时间、人力和物力，增加了房屋中介公司的运营成本。求租者在面对琳琅满目的中介公司时会无比头疼，顾及中介单位的可信度的同时，繁杂的房产信息也会使人迷茫、无从选择。所以开发一个出租屋管理系统对不管是对房屋中介公司的人员还是客户来说，都具有很大的意义。 在互联网蓬勃发展的今天，网络和我们的生活、学习、工作越来越密不可分，网络正领导着一个新时代的来临，利用开放的Internet技术开发出实时、快捷、全方位的信息传播平台，使得房屋信息在出租者与求租者之间的传播更为轻松，系统为客户提供服务，求租出租双方都能及时并且迅速快捷的得到信息。可以解决大量房屋信息的查询和管理，便于房屋出租者更好的发布和更改其房屋信息，同时也为租房者提供了方便。
内蒙古科技大学课程设计任务书
目录 第一章需求分析 (1) 1.1 开发目的 (1) 1.2 系统功能 (1) 1.3系统可行性分析 (1) 1.3.1经济上的可行性 (2) 1.3.2操作可行性 (2) 1.3.3法律可行性 (3) 1.4系统设计使用的开发工具 (3) 第二章系统总体结构设计 (4) 2.1系统功能模块分析 (4) 2.2系统功能模块划分 (4) 2.21系统功能简介 (4) 第三章数据库设计 (5) 3.1 E-R模型图 (5) 3.2关系模式 (5) 3.3 数据结构图 (6) 3.4数据字典 (6) 第四章数据库详细设计 (9) 4.1房产中介管理系统数据库的建立 (9) 4.2 各种表的建立 (10) 第五章系统功能实现 (12) 5.1插入信息 (12) 5.2简单查询 (15) 5.2.1普通查询 (15) 5.2.2 条件查询 (16) 5.2.3聚合函数 (16) 5.2.4删除表中数据 (16) 5.2.5更新 (17) 5.2.6排序 (17) 5.3视图操作 (17) 5.3.1视图的创建 (17) 5.3.2视图查询 (18) 5.3.3视图的撤销 (18) 5.4触发器 (18) 5.4.1触发器的创建（delete触发器） (18) 5.5存储过程 (19) 5.5.1创建存储过程 (19) 第六章总结 (20) 参考文献 (21)
中介新手必看业务知识——教你如何成为房产业务精英 目录: 一、客户 二、网络营销分析客户需求 三、接听电话话术 四、议价的办法 五、面访房东 六、带看过程中应对 七、约看前中后内容以及促销 八、诱导对方出价 九、封杀客户的第一次出价 十、商圈精耕 十一、房源开发销售话术 十二、如何推广你的网络店铺，如何增加店铺的流量 十三、如何利用名片做销售？ 一、客户 经纪人在日常接触的客户中，成交的客户毕竟是少数，有很大一部分客户都不能马上做出买房的决定。对于一个经纪人来说，这部分客户绝不能放弃，还要保持联络，使之成为潜在客户。这也是经纪人业务拓展重要的资源。 试问：作为一个资深经纪人你主要业绩靠那些来支撑,还需指望店面接待和扫楼吗?不是，是靠你的客户维护带来的源源不断的资源。好的客户跟踪和服务你会建立起强大的客户网络，获得更多的推荐业务，使业绩得以质的飞跃。但是，如果我们只是肤浅的应付跟踪或者不跟踪，客户资源白白流失，业绩也停滞不前。做好客户跟踪，获得优质的客户推荐，对于经纪人创造好的业绩来说尤为重要。售后服务可以为经纪人培养“终身顾客”，进一步创造“终身价值”。 请记住，唯有超越顾客的期待，方能达到全方位的“顾客满意服务”，进而成就你自己的事业。客户跟踪的三个步骤： 第一步初期建立良好坚实的客户基础： a、搭建你坚实的业务基础：必须从房源、客源一点一滴做起，积少成多，由量变最终转为质变。有些经纪人认为，房地产作为一个大宗商品，普通老百姓大多只能消费一次，不会重复购买，为此对那些已经购买了房子的客户就不再加以重视。其实，很多客户虽然没有能力购买第二套、第三套房子，但他们却能通过另外一种方式为你增加客户来源——他们可以帮你介绍客户，使你获得更多的准意向客户。此外，也不能否认有些客户确实有二次置业或多次置业的能力，要知道，现在以房子作为投资的客户还是大有人在的。 b、建立一个完善而详尽的客户档案，编织起你强大的客户网络。
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