第6章投资性房地产
一、单项选择题
1．下列关于投资性房地产核算的表述中，正确的是（D）。
A．采用成本模式计量的投资性房地产不需要确认减值损失
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产可转换为成本模式计量
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值的变动金额应计入资本公积
D．采用成本模式计量的投资性房地产，符合条件时可转换为公允价值模式计量2．企业对公允价值模式进行后续计量的投资性房地产取得的租金收入，应该贷记（D）科目。
A．投资收益B．管理费用C．营业外收入D．其他业务收入
3．下列说法中不正确的是（A）。
A．只要与投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业，就应确认投资性房地产
B．外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出
C．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成D．与投资性房地产有关的后续支出，满足投资性房地产准则规定的确认条件的，应当计入投资性房地产成本；不满足准则规定的确认条件的，应当在发生时计入当期损益
4．企业出售、转让、报废投资性房地产时，应当将所处置投资性房地产的账面价值计入（A）。
A．其他业务成本B．公允价值变动损益
C．营业外支出D．资本公积
5．下列有关投资房地产的会计处理中，说法不正确的有（B）。
A．采用公允价值模式计量的投资房地产，不计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转为成本模式，应当作为会计政策变更
C．采用成本模式计量的土地使用权，期末应当计提土地使用权当期的摊销额
D．存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，应当按照该项投资性房地产转换当日的公允价值计量
6．自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值小于原账面价值的其差额通过（C）科目核算。
A．营业外收入B．资本公积
C．公允价值变动损益D．其他业务收入
7．根据《企业会计准则-投资性房地产》，下列项目不属于投资性房地产的是（B）。
A．已出租的建筑物B．持有并准备增值后转让的房屋建筑物
C．已出租的土地使用权D．持有并准备增值后转让的土地使用权8．甲企业2008年1月1日外购一幢建筑物。该建筑物的售价（含税）为500万元，以银行存款支付。该建筑物用于出租，年租金为30万元。每年年初收取租金。该企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2008年12月31日，该建筑物的公允价值为510万元。2008年该项交易影响当期损益的金额为（A）万元。
A．40 B．20 C．30 D．50
9．某企业投资性房地产采用成本计量模式。2007年2月1日购入一幢建筑物用于出租。该建筑物的成本为540万元，预计使用年限为20年，预计净残值为60万元。采用直线法计提折旧。2007年应该计提的折旧额为（B）万元。
A．12 B．20 C．24 D．10
10．A企业的投资性房地产采用公允价值计量模式。2008年1月1日，A企业将一项固定资产转换为投资性房地产。该固定资产的账面余额为130万元，已提折旧10万元，已经计提的减值准备为10万元。
该投资性房地产的公允价值为60万元。转换日投资性房地产的入账价值为（B）万元。
A．100B．60C．70D．75
二、多项选择题
1．关于投资性房地产转换后的入账价值的确定，下列说法中正确的有（ABE）。
A．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值
B．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值
C．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值
D．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的账面价值计价
E．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价
2．对投资性房地产的后续计量，下列说法中不正确的是（BCD）。
A．企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，也可采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量
B．企业选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量的，以后期间也可采用成本模式对投资性房地产进行后续计量
C．同一企业对不同的投资性房地产可以采用不同的计量模式
D．企业只能采用成本价值模式对投资性房地产进行后续计量
E．成本模式改为公允价值模式的，应作为会计政策变更处理
3．投资性房地产有关的后续支出，下列描述正确的有（AC）。
A．成本模式下，当月增加的房屋当月不计提折旧
B．公允价值模式下，当月增加的房屋下月开始计提折旧
C．成本模式下，当月增加的土地当月进行摊销
D．成本模式下，当月增加的土地当月不进行摊销
E．公允价值模式下，当月增加的土地下月开始摊销
4．投资性房地产计提折旧或进行摊销可能贷记的科目是（AC）。
A．投资性房地产累计折旧B．资产减值准备
C．投资性房地产累计摊销D．待摊费用E．长期待摊费用
5．下列表述正确的有（ACD）。
A．按照国家有关规定认定的闲置土地不属于持有并准备转让的土地使用权
B．某项投资性房地产部分用于出租，部分用于自用，不能区分的全部作为投资性房地产核算
C．某项投资性房地产部分用于出租，部分用于自用，能够区分的分开核算出租部分和自用部分D．某项投资性房地产部分用于出租，部分用于自用，能够区分的分开核算出租部分和自用部分，不能区分的全部作为自用房产核算
E．企业通过经营租赁方式租入的建筑物再出租的也属于投资性房地产
6．下列属于企业的投资性房地产的有（BD）。
A．企业经营租赁方式出租的生产线B．企业自行建造后用于出租的房地产
C．企业生产经营用的土地使用权D．企业经营租赁方式出租的厂房
E．持有并准备增值后转让的建筑物
7．企业出售、转让、报废投资性房地产时，不应将所处置投资性房地产的收入计入（BCDE）。
A．其他业务收入B．公允价值变动损益
C．营业外收入D．资本公积E．投资收益
8．关于投资性房地产的核算，下列说法正确的有（AE）。
A．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益（公允价值变动损益）B．采用公允价值计量模式下，是需要在资产负债表日对该投资性房地产进行减值测试的，如果可收回金额大于账面价值，就应当将其差额计入到借记“资产减值损失”科目，贷记“投资性房地产减值准备”
科目
C．企业出售、转让、报废投资性房地产或者发生投资性房地产毁损时，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期营业外收支
D．采用成本模式进行后续计量时，若投资性房地产的价值恢复，那么之前已经计提的减值准备可以转回
E．企业将作为存货的房地产转换为采用成本模式计量的投资性房地产，应按存货在转换日的账面价值作为投资性房地产的入账价值
9．关于投资性房地产的后续计量，下列说法中正确的有（AC）。
A．采用公允价值模式计量的，不对投资性房产计提折旧
B．采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提折旧
C．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式
D．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式
E．采用公允价值模式计量的，应对投资性房产计提减值
10．企业将自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，下列说法中正确的有（ACE）。
A．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量
B．自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，该项投资性房地产应当按照转换当日的账面价值计量
C．转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益
D．转换当日的公允价值和原账面价值的差额作为公允价值变动损益
E．转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入资本公积
三、判断题
1．投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。（√）
2．自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。（√）3．与投资性房地产有关的后续支出，应当在发生时计入当期损益。（×）
4．企业在资产负债表日只能采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。（×）
5．采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。（√）6．企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，按照《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》处理。（√）7．已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式。（√）
8．已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转为公允价值模式。（×）
9．在成本模式下，应当将房地产转换前的账面价值作为转换后的入账价值。（√）
10．采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，应当以其转换当日的账面价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。（×）
四、计算分析题
1．甲企业的一栋办公楼出租给乙企业使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设这栋办公楼的成本为1 800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。按照经营租赁合同，乙企业每月支付甲企业租金8万元。当年12月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1 200万元，此时办公楼的账面价值为l 500万元，以前未计提减值准备。
要求：分别做出相关的会计处理。
答案：甲企业的账务处理如下：
（1）出租时：借：投资性房地产 1 800
贷：固定资产 1 800
（2）计提折旧：
每月计提的折旧：1 800÷20÷12=7.5（万元）
借：其他业务成本7.5
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）7.5
（3）确认租金：借：银行存款（或其他应收款）8
贷：其他业务收入8
（4）计提减值准备：借：资产减值损失300
贷：投资性房地产减值准备300
2．A公司将一幢自用的厂房作为投资性房地产对外出租并采用公允价值模式对其进行后续计量。该厂房的账面原值为1500万元，已计提折旧400万元，已计提减值准备100万元。
要求：（1）假定转换当日该厂房的公允价值为480万元；
（2）假定转换当日该厂房的公允价值为1030万元；分别做出相关的会计处理。(金额单位以万元表示)
答案：（1）该厂房转换前的账面价值为1500－400－100＝1000(万元)，公允价值480万元，小于账面价值，520万元的差额计入公允价值变动损益。其会计处理为：
借：投资性房地产—厂房（成本） 480
累计折旧400
固定资产减值准备100
公允价值变动损益520
贷：固定资产1500
（2）转换当日该厂房的公允价值为1030万元，则其公允价值大于账面价值的差额计入资本公积。其会计处理为：借：投资性房地产--厂房（成本）1030
累计折旧400
固定资产减值准备100
贷：固定资产1500
资本公积--其他资本公积30
3．甲企业为了满足市场需求、扩大再生产，将生产车间从市中心搬迁到郊区。20×5年3月，管理层决定，将原厂区陈旧厂房拆除平整后，持有以备增值后转让。土地使用权的账面余额为3000万元，已计提摊销900万元，剩余使用年限40年，按照直线法摊销，不考虑残值。20×8年3月，甲企业将原厂区出售，取得转让收入4000万元。假设不考虑相关税费。
要求：（1）编制甲企业20×5年3月将土地使用权转为投资性房地产的会计分录。
（2）计算甲企业20×7年计提的折旧额并编制会计分录。
（3）编制甲企业20×8年3月出售的会计分录。
答案：甲企业的账务处理如下：
（1）转换日：
借：投资性房地产——土地使用权3000
累计摊销900
贷：无形资产——土地使用权3000
投资性房地产累计折旧（摊销）900
（2）计提摊销（假设按年）：
借：其他业务成本52.50【(3000-900)/40】
贷：投资性房地产累计折旧（摊销）52.50
（3）出售时：借：银行存款4000
贷：其他业务收入4000
借：其他业务成本1942.50
投资性房地产累计折旧（摊销）1057.50(52.5*3+900)
贷：投资性房地产——已出租土地使用权3000
《房地产开发企业会计》冯浩主编第6章投资性房地产的核算
P132 二. 练习题
1. ①借: 投资性房地产——XX商品房(成本) 3200万
06.1.1 贷: 开发产品 3000万
资本公积——其他资本公积 200万(转换日公允价值＞账面价值)
②借: 投资性房地产——XX商品房(公允价值变动) 50万 06年底账面余额 3200万
06.12.31 贷: 公允价值变动损益 50万06年底公允价值 3150万
③借: 银行存款 150万同07.12.1/08.12.1
06.12.1 贷: 其他业务收入 150万
④借: 投资性房地产——XX商品房(公允价值变动) 30万
07.12.31 贷: 公允价值变动损益 30万
07年底账面余额 3150万(=3200-50)
07年底公允价值 3120万
⑤借: 投资性房地产——XX商品房(公允价值变动) 70万
08.12.31 贷: 公允价值变动损益 70万
08年底公之价值 3050万
08年底账面余额 3120(=3150-30)万
⑥借: 银行存款 3080万
09.1.6 贷: 其他业务收入 3080万
⑦借: 其他业务成本 3050万
投资性房地产——公允价值变动 150万
贷: 投资性房地产——XX商品房(成本) 3200万
⑧借: 资本公积 200万
贷: 其他业务收入 200万
⑨借: 其他业务收入 150万
贷: 公允价值变动损益 150万
P132～P133二. 练习题
2.①每年12月1日收租金借: 银行存款 100万
贷: 其他业务收入 100万
②借:投资性房地产——XX(成本) 1800万
06.12.1 累计折旧 600万
固定资产减值准备 200万
公允价值变动损益 200万
贷: 固定资产——XX 2800万
③借: 投资性房地产——XX(公允价值变动) 50万 (账面价值 1800万)
06.12.31 贷: 公允价值变动损益 50万 (公允价值 1850万)
④借: 投资性房地产——XX(公允价值变动) 30万 (账面价值 1850万)
07.12.31 贷: 公允价值变动损益30万 (公允价值 1820万)
⑤借: 投资性房地产——XX(公允价值变动) 40万 (账面价值 1820万)
08.12.31 贷: 公允价值变动损益40万 (公允价值 1780万)
⑥借: 银行存款 1800万
贷: 其他业务收入 1800万
⑦借: 其他业务成本 1780万
投资性房地产——XX(公之价值变动) 20万
贷: 投资性房地产——XX(成本) 1800万
⑧借: 其他业务收入 220万
贷: 公允价值变动损益 220万
P133 二.练习题
3.①借: 固定资产——XX 2070万
06.12.1 贷: 投资性房地产——XX(成本) 1900万
投资性房地产——XX(公允价值变动) 100万
公允价值变动损益 70万
②借：管理费用 126.50万
贷：累计折旧 126.50万（=2070÷15×11÷12，次月开始计提折旧）P133 二.练习题
4.①借: 在建工程——厂房 2550万
累计折旧 300万
固定资产减值准备 150万
贷: 固定资产——厂房 3000万
②借: 在建工程——厂房 1125万
贷: 工程物资 600万
原材料 351万
应付职工薪酬 75万
银行存款 99万
③借: 固定资产——厂房 3675万
贷: 在建工程——厂房 3675万
④从2008年1月1日起计折旧·年折旧额 = (3675-75)/20 = 180万
2008年借: 制造费用 180万
贷: 累计折旧 180万
⑤ 2009年计提相同④
⑥ 2009.12.31
借: 投资性房地产 3675万
累计折旧 360万
贷: 固定资产 3675万
投资性房地产累计折旧 360万
⑦ 2010.12.31
借: 银行存款 270万
贷: 其他业务收入 270万
⑧ 2010.12.31 借: 其他业务支出 180万
贷: 投资性房地产累计折旧 180万