长沙别墅市场专题研究报告
深圳中原湖南分公司 研究部 2008-6 二级市场策划品控中心
目 录
别墅分布及板块概况 市场供需分析 产品价格及营销特征 别墅竞争分析 市场小结及预测
1 2 3 4 5
2
第一章 别墅概述及分布
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别墅分布及板块概况
z z z 别墅概况 长沙别墅分布 各板块概况
2 3 4 5
市场供需分析 产品价格及营销特征 别墅竞争分析 市场小结及预测
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第一章 别墅产品分类
别墅（villa）作为高档物业的象征，最原始的意思是第二居所（有别于第二
套房），是居宅之外用来享受生活的居所，是从居住角度来看的。现在常说的“别
墅”，主要从产品构造上进行划分，楼层一般低于六层，所有户型有天有地，或有
天无地，或有地无天。
建筑形式分类
独立别墅：独门独院，有天有地； 联排别墅：TownHouse，由三个以上单元水平联接，有天有地； 双拼别墅：由两个单元水平联接，有天有地； 叠加别墅 ：两个以上单元垂直联接，一般上面一户有天无地，下面一户有地无天，有的
利用坡地也可以将叠加设计成有天有地，如迪亚溪谷；
合院别墅：由四个以上单元水平围合而成，有天有地，如万科西街庭院； 空中别墅：高层顶楼具有别墅形态的大复式产品，长沙目前尚未出现。
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第一章 别墅产品分类
建筑风格分类
现代中式：融入了传统中式灰墙白瓦、马头墙、坡屋顶、八角窗
等元素，如西街庭院、汀湘十里；
所处位置分类
山地别墅：包括森林别
墅，如橘郡，迪亚溪 谷
日式风格：采用歇山顶、深挑檐、架空地板、室外平台、横向木
板壁外墙，桧树皮葺屋顶等，长沙尚无；
欧式风格：又分为意大利风格，如长沙玫瑰园；地中海风格，如
中新森林海；西班牙风格，如橘郡；新古典风格等；
北美风格：实际上是混合风格，借鉴了欧式风格诸多精髓，相比
欧式更为粗犷，如阆峰云墅；
临水别墅：包括临江、
湖、海，如藏珑、长 沙玫瑰园
现代风格：常见的有现代简约，如西山汇景；后现代风格，如阳
光100；
牧场别墅：主要分布在
草原，长沙尚无
澳洲风格：如南山苏迪亚诺； 其他，如非洲风格，拉美风格等。
庄园式别墅
5
第一章 长沙别墅发展阶段
长沙别墅市场的发展，历经了萌芽、成长、成熟三个阶段。至 2006年，大量外来品牌进入长沙市场，他们的到来同时带来了先进 的规划理念，创新的别墅产品，将长沙别墅产品推上了一个新的台 阶。一时间各种风格，各种类型别墅产品集中放量。
萌芽期 （2000-2003年） 代表楼盘 悦禧国际山庄、静园山庄、荷塘月 色（山水英伦前身）、梦泽园山庄 本土开发商摸索阶段，产品规划档 次较低
成长期 （2003-2006年） 水云间、香格里麓山别 墅
成熟期 （2006年至今） 汀湘十里、威尼斯城、 青竹园、苏迪亚诺 大量外来开发商主导市 场，规划理念提高
特征
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第一章 长沙别墅空间分布
? 45个在售或潜在别墅楼盘，集中
北城板块 望城市府板块 星沙金鹰板块
分布在二环线外，仅有阳光100、
西山汇景和蔚蓝海岸三个楼盘位 于二环线内。且此三别墅盘皆以 小高或洋房为主。另外，还有城 市别墅西街庭院。 ? 别墅集中于六大板块分布，望城 市府、麓南含浦、星沙金鹰和南 城板块，凭借良好的板块素质， 成为别墅区的集中板块。 ? 市场上纯独栋别墅项目非常少，
中心板块
麓南含浦板块
纯独栋 纯别墅 别墅为主+其他 其他为主+别墅
南城板块
仅有两个；以别墅+其他产品的
项目占据了市场的主导地位；
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第一章 长沙别墅空间分布
潜在别墅区域分布
5 5
1 2
望城市府 麓南含浦 北城 金鹰星沙
4
南城板块
在售别墅区域分布
2 5
4
4 7 2
北城 金鹰星沙 南城板块 中心板块
望城市府
麓南含浦
? 潜在项目主要分布在望城市府、 麓南含浦和南城板块，共有14
个，占所有潜在楼盘的82.4%；
潜 在 售 在 售 磬
? 在售楼盘主要分布在金鹰星沙、 南城市、望城、麓南四大板块，
占83.3%。
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第一章 板块概况----望城市府
望城市府板块：包括市政府、麓谷和金星北三小板块，该区域皆为复合型别墅，集中 生长于金星北。金星北路的拉通，为金星北别墅的开发奠定了良好的交通基础。
? 板块素质
交通：贯通南北的金星大道通车后，金星北与从此与市府紧密 相连。市府、麓谷已经形成比较完善的路网体系，金星北板块 路网正在完善中（如银星路、潇湘大道北段）。
望城市府板块
配套：金星北生活配套极端匮乏，市府板块凭原有的事业单位 和老社区，生活、医疗、教育等配套完善，但档次低而乱，目 前大型超市有新一佳。 景观：市府板块有龙王港水系、西湖水上公园；金星北板块有 月亮岛、潇湘大道风光、丰富的原生山体景观。
?
代表楼盘及板块产品特征
苏迪亚诺、长沙玫瑰园、卓越蔚蓝海岸、西山汇景； 复合型别墅的聚集区，各式建筑风格争奇斗艳。
?
板块主力客源分析
麓谷企业高层管理人员，市委、市政府及区政府等机关单位高 级公务员，湘雅、肿瘤医院医生，大学城教授级别人群，及望 城县高收入人群。
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
?
备注：该区域是经历了价格阶段（经济适用房阶段，代表楼盘：
咸嘉新村）到景观绿化阶段（以卖环境为主，代表楼盘：景绣 江山）到品质阶段（综合效益、性价比阶段，代表楼盘：沁园 春、美林“银谷），如今更可谓强手如林，卓越蔚蓝海岸，长 沙玫瑰园、南山.苏迪亚诺，新地东方明珠等外地豪强以及盈 卧龙湾等本地精英争奇斗艳。
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第一章 板块概况----麓南含浦
麓南含浦板块：拥区内原生态保护区， 倚岳麓山景，傍湘江水景，添大学城人文 底蕴，造就天然纯粹的别墅聚集区。
? 板块素质。
交通：长潭西线、金星大道与南二环的互通等基础道路设 施建设正逐步改变着片区以往闭塞落后的面貌。 配套：生活、医疗、教育等配套匮乏，围绕麓南各高校呈 点状分布。 景观：自然景观依山伴水：岳麓山及其支脉，湘江西岸风 光带，勒江，白鹤自然保护区。人文景观，积淀深厚。
?
代表楼盘及板块产品特征。
在售的麓山别墅、岳麓山公馆、汀湘十里、米兰春天；未 来的900亩南山白鹤天池； 纯别墅产品聚集区（如，岳麓山公馆，麓山山别墅），别 墅产品档次较高。特色中式别墅楼盘之一的汀湘十里， 号称要做长沙最高档楼王的岳麓山公馆都扎堆于此。
麓南含浦板块 ? ?
板块主力客源分析。
师大、湖大、中南、中医、工业职院等学校教授。
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
备注：从风水学的角度看，麓南板块位处岳麓山之南，
湘江水之西北。符合风水学上的依山傍水的原则，从大 环境上讲，湖南属于内部季风气候，夏天东南风、冬天 西北风，有岳麓山挡住寒冷的西北风，夏天湘江带来湿 润空气。单从这点上讲，就已经是长沙的风水宝地。
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第一章 板块概况----金鹰星沙
金鹰星沙板块：由金鹰月湖板块、万家丽北板块和星沙板块三小板块组成。三个 板块既相互联系，有比较独立。威尼斯城垄断星沙板块中高档别墅市场。
? 板块素质。
交通：三一大道连接东西，万家丽路贯通南北，新世纪大 道建成通车，星沙区内路网四通八达，行车方便。 配套：星沙板块配套较好，泰国易初莲花、本土新一佳、 通程在此落户；金鹰月湖，主要围绕金鹰城、长沙大学 分布；万家丽北板块火热发展中，目前配套匮乏。
金鹰星沙板块 ?
景观：月湖公园、月岛公园、腾飞岛、自然山体资源。
代表楼盘及板块产品特征
售完的圣爵菲斯；在售的山水湾、早安星城、威尼斯城、 诺亚山林等；将售好望谷、庄士皇庭； 威尼斯的大体量别墅群，垄断了星沙高端别墅市场，并首 创了长沙精装别墅的先河；藏珑的先造湖，后建别墅， 坚定了消费者的信心，创造了销售的火爆，54套双拼全 部预定完毕；后起的万家丽北板块别墅楼盘开始放量。
?
板块主力客源分析
金鹰月湖：金鹰影视集团高层管理人员；万家丽北：贺龙 体校、国防科大等近十个大学教授；星沙：星沙经济技 术开发区企业高层管理人员。
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
?
备注：洪山旅游区开发、西湖楼美食城、高尔夫球场建
成、影视文化中心逐渐成型；星沙作为第六区的潜质， 未来发展前景广阔。
11
第一章 板块概况----市中心
东城市中心板块：成熟的配套，便捷的交通，稀有的闹市中的别墅群，仅有万科西 街庭院、西山汇景，和后期的阳光一百30多套别墅。
? 板块素质
交通：东西走向人民路；南北走向万家丽路，古曲路；区 域内路网综合交错。 配套：各类配套齐全，旺旺医院、大润发超市、沃尔玛超 市、上河国际商业广场、高桥大市场、华雅华天国际大 酒店、高尔夫球场以及邮政所、各类银行、学校都在周 边。 景观：缺乏景观资源。
市中心板块
?
代表楼盘及板块产品特征
售完的水云间；在售的万科西街庭院；将来的阳光100国 际新城。 中心板块别墅楼盘稀缺，目前仅有西街庭院在售，且为复 合型别墅项目。
?
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
板块主力客源分析
芙蓉区政府、检查院公务员、旺旺医院、马王堆万家丽高 桥大市场私营业主。
?
12
备注：城市别墅的唯一区域。
第一章 板块概况----南城板块
南城板块：包括天际岭森林公园板块和暮云板块；作为长株潭融城规划核心地段，该 区域具有广阔发展前景，目前别墅楼盘多，竞争激烈。
? 板块素质
交通：目前芙蓉路、韶山路、湘府路、万家里路等多条公路相 通，大脱机场具备一定的空运能力、交通体系较完善，未来 地铁一号线的开通，交通更加完善。 配套：该区域红星商圈较成熟，配套齐全。 景观：天际岭森林公园、省植物园
?
代表楼盘及板块产品特征
保利·阆峰别墅、比华利山、橘郡、托斯卡纳、美洲故事、格 兰小镇、郡原美寸、御邦、愿景暮云项目、中信新城 以复合别墅为主，兼有保利·阆峰别墅纯独栋以及美洲故事纯 别墅项目，别墅档次较高，同类别墅较多，别墅盘竞争较大。
?
板块主力客源分析
红星商圈、东塘商圈的经营业主，株洲、湘潭市区的高收入群 体，省政府、天心区等机关单位高级公务员。
?
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
备注：该区域前期主要是以中低档次楼盘开发为主，长株潭
融城以及省政府南迁后，南城成为房地产开发的热土，以中 档、中高档楼盘开发为主，代表楼盘有中信新城、长沙奥林 匹克花园、美洲故事、龙湾国际社区等。
南城板块
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第一章 板块概况----北城板块
北城板块：别墅楼盘少，加上产品档次分明，区内竞争不大。绿城青竹园，借助 原生山体景观和高尔夫球场，成为长沙顶尖别墅的代表。
? 北城板块 板块素质
交通：目前主要以芙蓉路为交通要道。 配套：目前处于发展地步，配套有待改善。 景观：新河三角洲、湘江风光带、浏阳河、捞到河景观资源、 高尔夫球场
?
代表楼盘及板块产品特征
绿城·青竹园、沙河世纪城、湘江一号、山语城 聚集了长沙别墅的顶尖产品，绿城·青竹园，区域别墅盘 少，竞争相对南城较小。
? ?
板块主力客源分析
开福区政府等机关单位的高层公务员，市区的高层收入群体
备注：改区域政府先后出台了一系列的政策，招商引资，
鼓励开发商在北城开发，去年地王在该区产生，都说明了 政策的有效性，目前北城板块成为楼盘的聚集地带，涌现 出一系列的高档楼盘，如：湘江世纪城、湘江北尚、万国 城、双湾国际、北辰项目（地王），但综合来看，房地产 在北城目前位于初步发展阶段。
纯独栋 纯别墅 别墅+其他
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第一章 板块概况----板块对比
板块名称 景观素质 市府板块有龙王港水系、西湖 望城市府 水上公园；金星北板块有月亮 岛、潇湘大道风光、丰富的原 生山体景观 自然景观依山伴水：岳麓山及 麓南含浦 其支脉，湘江西岸风光带，靳 （jin）江，白鹤自然保护区。 人文景观，积淀深厚 纯别墅产品聚集区（如岳麓 山公馆，麓山山别墅），别 墅味最浓的板块，高档别墅 聚集区。 以中档、中高档别墅楼盘开 南城板块 天际岭森林公园、省植物园 发为主，别墅味相当浓厚， 仅次于麓南含浦板块。 北城板块 新河三角洲、湘江风光带、浏 阳河、捞到河景观资源 月湖公园、月岛公园、腾飞岛、 自然山体资源 区内别墅少，仅有青竹园、 湘江一号等少量别墅盘。 威尼斯一盘独大，打造中高 档别墅群；其他别墅盘凭各 自优势，呈零散放量。 经济型别墅 以非别墅产品为主的复合型 别墅，各式建筑风格云集。 板块特点 竞争板块 地理位置上麓南含浦板块与本板块较近，特别是 在联排别墅等产品上，两区域存在客户群的争夺。 譬如，对高校教授、湘雅肿瘤医院医生、市府及 区政府公务员的争夺。 中低档别墅与市府望城板块存在客源的争夺；中 高档别墅与南城板块存在较大竞争，一是两板块 同时具有良好的别墅生长环境，二是类似的产 品，三是都是长株潭融城的前沿地带。 贴近长株潭规划的绿心地带，具有良好的别墅生 长环境，极佳的区位和前景。与麓南、北城的顶 尖高端别墅争夺客源。 量少。与其他板块竞争不大，青竹园在高端别墅 市场上有较高的影响力，将分流掉尖端客户。 偏居一隅，本板块有自身独特的客户群，因而与 其他五大板块竞争不大。 城市繁华地段，缺乏景观资源，满足特定需求人 群。加之放量少，与其他板块基本无竞争。
金鹰星沙
市中心板块
景观资源缺乏
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第二章 市场供需分析
1 2
别墅供需数据
别墅分布及各板块概况 市场供需分析
z z 供应分析 需求分析
3 4 5
产品价格及营销特征 别墅竞争分析 发展趋势预测
16
供应分析--明确规划的各类别墅供应量
共5735套，建面321.5万平米。独栋占39.6%，联排占37.2%，独栋联排是市场供 应主力产品
? ? 独栋除市中心板块没有，其他板块分布较为均匀；玫瑰 园308，岳麓山公馆288，阆峰云墅368，威尼斯478，青 竹园280套，五大楼盘占独栋总量的75.8%； 双拼总量不大，主要分布在麓南和南城板块，合计占 69.1%；汀湘十里54，迪亚溪谷42，麓山别墅42，美洲 故事66，比华丽山66套，藏珑54，六盘合占75.9%； 联排主要分布在金鹰星沙、南城、麓南和望城市府四大 板块，其中北城无联排；汀湘351，托斯卡纳316，威尼 斯330，合占46.7%。 叠拼总量小，仅3个盘，主要分布在北城和麓南；迪亚 212，圣爵11，御邦84，诺亚24，湘江一号232。 合院总量小，仅3个盘，迪亚185，早安85，万科70。
长沙市各类型别墅各板块总套数（套）
800 700 600 500 400 300 200 100 0
?
? ?
明确规划的各类别墅套数（套）
3000 2000 1000 0
望城市 麓南含 府 浦 345 30 335 0 0 476 142 462 212 185
北城 332 38 0 232 0
南城 447 153 574 84 0
星沙金 市中心 鹰 671 64 663 35 85 0 0 100 0 70
独栋
双拼 427
联排 2134
叠拼 563
合院 340
套数 2271
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
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供应分析--明确规划的各板块供应情况
星沙占26.5%，麓南占25.8%，南城占21.9%，三大板块供应皆过1000套， 合计74.2%。
? ? ? ? ? ? 望城市府：710套，占别墅总数12.4%，其中玫瑰园308 套，苏迪亚诺220套； 麓南含浦：1477套，占别墅总数25.8%，其中汀湘十里 461套，迪亚溪谷564套；岳麓山公馆318套； 北城板块：602套，占别墅总数10.5%，其中青竹园280 套，湘江一号322套； 南城板块：1258套，占别墅总数21.9%，其中托斯卡纳 316套，阆峰云墅368套； 金鹰星沙：1518套，占别墅总数26.5%，其中威尼斯城 808套； 市中心板块：170套，占别墅总数 3%，其中西山汇景 100套，西街庭院70套。
明确规划的各板别墅供应套数 （套）
2000 1500 1000 500 0
长沙市各类型别墅各板块总套数（套）
800 700 600 500 400 300 200 100 0
望城市 麓南含 府 浦 345 30 335 0 0 476 142 462 212 185
北城 332 38 0 232 0
南城 447 153 574 84 0
星沙金 市中心 鹰 671 64 663 35 85 0 0 100 0 70
麓南 望城 南城 星沙 北城 中心 170
套数 1477 710 1258 1518 602
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
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供应分析----明确规划的板块供应特征
? 麓南含浦和金鹰星沙，是产品类别最丰富的板块，涵盖了5类别墅产品； ? 市中心板块，仅有联排、合院两种别墅，缺乏独栋、双拼档次较高别墅； ? 独栋占板块比重，排序：北城>望城市府>金鹰星沙>南城板块>麓南含浦>市中心。
望城市府板块各类别墅供应情况 0%
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
麓南含浦板块各类别墅供应情况 13% 32% 14%
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
北城板块各类别墅供应情况 0% 39% 55% 0% 6%
市中心板块各类别墅供应情况 0% 0% 41% 59% 0%
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
47%
49%
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
10% 31%
金鹰星沙板块各类别墅供应情况 6% 2% 44% 44% 4%
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
4%
南城板块各类别墅供应情况 7% 0% 36%
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
45% 12%
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供应分析----上市量分析（各类别墅）
共3188套，建面121.5万平米。独栋占28.7%，联排占49%，联排别墅是市场推 出的主力产品。
? ? ? 独栋除市中心板块没有，星沙金鹰板块推出独栋远高于 其他五板块；其中威尼斯城推出464套，占市场推出独 栋总量的50.7%； 双拼主要是南城板块推出132套，占双拼推出的43.9%； 其中美洲故事和比华利山各推66套； 联排主要是金鹰星沙和南城板块分别推出556套、426 套，占联排推出总量的62.8%；其中北城无联排；其中 威尼斯推223套，托斯卡纳推230套，占推出联排的 29%； 叠加市中心和望城市府板块无推出，其他板块推出比较 均衡； 合院推量最少，仅185套，迪亚30，早安85，万科70。
长沙市各类型别墅各板块上市套数（套）
600 500 400 300 200 100
? ?
各类别墅上市套数（套）
2000 1500 1000 500 0
0
望城市 麓南含 府 浦 64 21 228 0 0 35 46 319 50 30
北城 127 38 0 56 0
南城 122 132 426 84 0
星沙金 市中心 鹰 566 64 556 35 85 0 0 34 0 70
独栋 914
双拼 301
联排 1563
叠拼 225
合院 185
套数
独栋 双拼 联排 叠拼 合院
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2006南京不墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体不墅市场环境 (2) 一、南京不墅市场整体情况 (2) （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型. 2 （二、）南京不墅市场分板块供应情况. 4 （三、）南京不墅市场的价格区间 (4) （四、）南京不墅市场的供需状况 (6) 二、南京不墅市场进展趋势预判 (7) （一、）不墅供应量在以后几年将逐渐减少 (7) （二、）土地升值对不墅升值产生专门大阻碍 (8) （三、）价格具有较大升值空间 (9) （四、）同意度最高的不墅类型 (10) （五、）不墅竞争将日趋激烈 (11)
（六、）南京不墅市场走势预测 (13) 第二部分、南京不墅市场板块分析 (14) 一、南京不墅市场要紧板块市场行情 (14) （一、）江宁板块 (14) （二、）江北板块 (19) （三、）城区板块 (21) 第三部分、不墅市场个案列表 (24) 一、典型个案列表 (24) （一、）玛斯兰德 (24) （二、）山水华门 (27) （三、）巴厘原墅 (29) （四、）奥斯博恩 (30) （五、）总结 (33) 二、不墅个案列表统计 (35) A、第一部分、南京整体不墅市场环境 一、南京不墅市场整体情况 （一、）南京不墅市场的要紧不墅类型
南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 100200300400500600700800单位：套0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00% 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 依照2005年10月份的不墅销售情况，南京在售的不墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种不墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立不墅数量最少只有125套在售，占全部不墅的17.17％。 能够看出目前南京不墅市场依旧以联排和叠加不墅为主，不墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型不墅消费时期。
可行性分析报告二00五年十一月
目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位
二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略
四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议
第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
海湾不墅项目前期市场调研报告 目录 第一部分 项目研究背景 (3) 第二部分 市场概况了解 (4) 1、整体情况分析 2、进展态势综述 3、区位差异分析 第三部分 区域市场分析 (38) 1、区域环境简介 2、区域楼市分析 第四部分
S W O T分析 (43) 1、地块环境调研 2、S W O T分析 第五部分 项目定位分析 (57) 项目定位 客源定位 户型定位 第六部分 项目定位在规划思想中的体现 (66) 第一部分、项目研究背景
为准确市场定位，我们对海湾项目进行了前期的市场调研。依照该项调研性质，我们采纳实地考察与相关人员访谈相结合的方式，依托上海商品住宅市场（要紧为不墅市场）相关的背景信息实施整个调查过程并形成结论，以期达到如下目标： 1、了解上海市不墅市场的整体状况及变动趋势； 2、了解上海市不墅市场产品设计的进展趋势； 3、了解各个区域市场的分布现状及客户群体构成情况； 4、掌握海湾项目所处地块的差不多特征； 5、掌握海湾项目周边房产市场的走势及要紧竞争楼盘的差 不多特征； 6、明确海湾项目与周边要紧竞争楼盘以及其余区块的优 势、劣势所在； 7、掌握各类目标消费群体及业内专业人士对项目的初步认 知； 8、明确海湾项目构建优势的市场机会及企业机会； 9、提出海湾项目的市场定位（包括项目定位、目标客户定 位、户型定位等）的若干思路； 10、出海湾项目在后期产品设计中的若干思路和建议。
第二部分、市场概况了解 一、整体情况分析 1、上海不墅市场趋向成熟 上海不墅市场起步于80年代后期，进展一直较为缓慢，进入90年代后期，随着上海对外开放程度的进一步提高和房产业的迅速进展，在上海出现了大批外销花园不墅群，形成上海不墅市场的第一次浪潮，但现在不墅的类型、功能及其针对的潜在客户群均较为单一，市场化程度较低，因而在随后的几年中再次跌入了谷底。 直至1998年下半年，随着中国经济的持续、高速进展，作为国内经济中心的上海的住宅市场得到了迅猛进展，同时也带动了不墅市场的复苏。地铁1号线的通车营运使得上海西南郊首先掀起了内销不墅的开发热潮。 通过这三年的进展，上海的不墅市场已由单一的差不多不墅类型进展成为多元化物业共存的市场形态。排屋概念的出现，双复式公寓（叠加式不墅）的形成以及近年所出现的“里弄式住宅”和“新独院住宅”，均可看作是不墅的衍生产物，表明市场开始真正走向成熟。
不墅项目消费者调研报告 一、调查方案 1、调查目的 本次调查旨在通过一定数量调查问卷信息反馈的方式对长春市高端收入人群的不墅式住宅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和定性分析结论，为本地块的开发商正确进行项目决策提供第一手参考资料。 2、调查对象 本次调查除符合市场调查的一般过滤条件（不在报社、杂志社、电台、电视台、广告公司、策划公司、调查公司展开市场调查）外，还特不需要被访问对象符合以下条件： （1）家庭年收入在10万元以上； （2）拥有私家车或可供其长期支配的公车； （3）对本项目感兴趣，有初步购买意向。
3、调查内容 （1）目标客户的初步购买打算，其包括价格、面积、户型、付款方式、按揭比例、首付款、月供款、景观配套、建筑风格、交屋标准、采暖方式、车位数量等； （2）目标客户对会所各项服务设施的需求程度； （3）目标客户对各项保安系统的需求程度； （4）目标客户对智能化设施的需求程度； （5）目标客户对各项物业治理服务的需求程度； （6）目标客户个人信息。 4、调查质量操纵 由于本项目的目标客户为高端收入人群，数量较少，同时考虑到客户群识不的问题，我们决定选取长春市同类物业成交客户和能够识不身份的其他客户作为样本，本次调查共获得有效问卷107份。 二、单项统计分析 1、拟选择不墅式住宅的规划形式
调查数据显示，被访问者希望不墅式住宅的规划形式为纯不墅式居住区的有76人，占71.03%；希望规划形式为与一般商品房规划在一起的混合式居住区的有31人，占28.97%。这反映出目前长春市尽管有一些高档小区规划建设了不墅，但往往是与多层住宅混合在同一个小区内，只是为不墅规划了一个相对独立、相对封闭的区域。而关于不墅的目标客户来讲，除了要求不墅区有极佳的景观规划、户型设计以外，他们会更看中不墅的私密性和周围邻居的身份，希望周围居住者与其身份、地位相当，而且居住在一个相对安静、私密性好的社区。这反映出纯不墅式居住区存在一定的市场空间。 2、拟选择不墅式住宅的类型
（三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要
增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。
（四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升 从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新
上海别墅市场研究报告 篇一：上海别墅市场分析 绪言 1. 研究背景及目的 别墅市场作为房地产市场的一个重要组成部分，作为高档住宅的一个重要标志，分析与研究其产品发展历程和市场态势，将有利于我们充分了解别墅市场乃至整个房地产市场。因此本次研究将从上海别墅产品的演变和发展以及不同类型、不同区域的别墅产品的供求、价格和客户等角度进行阐述和分析，期望能够客观反映上海别墅市场的现状和前景。 2. 研究对象及范围 90年代初期，上海别墅市场发展刚刚起步，别墅规模和体量整体来说不大，并且以外销商务型别墅居多，同后期的产品在定位、产品属性以及理念上都有较明显的区隔。而本次研究将侧重于研究九十年代中后期开发的当前市场依然比较活跃的别墅类物业，特别是在别墅市场分析部分将以1996年1月至XX年9月底作为研究的时间范围，对在这一时间公开的各类别墅项目作为市场供求和价格分析的对象。 3. 研究方法及主要研究指标 本研究在实地调查基础上，主要采用时间序列分析、项目类型分析以及典型案例分析等方法。采用的主要研究指标详见列表。
目录 绪言 ................................................ (i) 第一部分上海市别墅产品分析 (1) 一、别墅产品的演变 ................................................ (1) 二、别墅产品的发展 ................................................ (4) 第二部分上海别墅市场分析 (6) 一、上海别墅市场综述 ................................................ .. (6) 二、不同类型别墅市场分析................................................. (8) 三、后市展
别墅高档公寓行业研究报告 篇一：上海别墅市场研究报告 一、上海市别墅市场总析 从松江九亭、长宁虹桥，到浦东康桥、松江佘山，从几十万元的联体别墅，到几千万元的独立式豪华别墅。XX年——上海成了不容置疑的别墅年。 [一]、区域分布 据市场部数据库统计，目前沪上在建别墅有近100个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区，其中闵行、松江和浦东新区和长宁四个区域在售别墅项目总数占到了上海别墅供应量的80%以上。各区域别墅分布情况如下：闵行32%，松江25%，浦东新区15%，长宁12%，南汇5%，其它区域（青浦、奉闲、徐汇、普陀、宝山等地区）共11%。 [二]、别墅类型 在经济实力允许的条件下，独立别墅是实现别墅生活、诠释自由生活的首选；而连体双拼和连排别墅因其适中的价格，也受到市场的一定青睐。在上海别墅市场，各类别墅占市场总份额中的比例：独立65%，连体别墅为20%，连排别墅为10%，叠加别墅为 [三]、价格分析 通过对在售别墅的总价进行分析发现，目前上海别墅供应量集中在100万至200万价格段，占到了供应量的46%；
其次是总价在200至300万的中高档别墅，占总供应量的17%；而总价在100万以下的经济型别墅和总价在300万以上的豪华型别墅分别为15%和12%。从价格上看，上海别墅市场的产品结构与消费结构基本吻合，不存在大的结构性矛盾。 [四] XX年上海在建别墅（包括联体别墅和独立别墅）156万平方米，当年销售面积约50万平方米。XX年在建别墅大约400万平方米，销售面积约100多万平方米。XX年据不完全统计，上海的别墅共有148个，预计在建别墅面积可能在800万平方米以上。最多的一个月，上市新盘达12个。区域上主要集中在闵行、浦东、松江三地，其中最集中在闵行。很明显，上海别墅市场由前几年的供不应求一下子进入供过于求格局。 当前上海市别墅开发用地近2万亩，平均每个项目的占地面积在10万平方米左右。以综合容积率0.7计算，那么近2-3年内上海别墅市场的供应量达到940万平方米，这还没有计算近两年内新批土地的潜在供应量。上海房地产市场 2-3年内要消化这近一千万平方米的新建别墅，那么平均每年必需卖掉三百多万平米，即一万套以上。 而今年上海市别墅的市场需求量到底有多大呢？从长期需求来看，上海的别墅需求在5-10万套，而目前上海别墅上市的总量还不到1.5万套，仍然有较大空间；但从短期
长沙市房地产市场调查分析报告 一、长沙市内五区近一年来市场走势调查与分析 （一）近一年来成交价格走势调查与分析 表1：—长沙市内五区商品住宅成交价格汇总表（单位：元/平米） 根据以上图、表可看出：1）目前市内五区成交价格高低依次为天心区、芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区，价格最高的区与最低区相差1374元/平米，价差比达到了25%； 2）近一年来开福区、芙蓉区基本保持一个高价运行的状态，岳麓区相比其他四区始终处于低价运行的态势，而天心区与雨花区则表现出价格的大幅提升； 3）同比2011年4月，市内五区中开福区基本保持一致，天心区涨幅最大达到了%，雨花区其次，涨幅为%，岳麓区和芙蓉区略有上涨，涨幅在8%以内。 4）从价格变动情况来看，近一年来开福区和天心区价格波动最大，岳麓区波动最小。 （二）近一年来成交量走势调查与分析 表2：—长沙市内五区商品住宅成交量汇总表（单位：万平米）
从以上图、表可看出：1）近一年来各区销售量排名从高到低依次为雨花区、岳麓区、开福区、天心区、芙蓉区，其中雨花区比芙蓉区成交量上高出万平米，相差达倍； 2）近一年来市内五区成交量集体下滑，且同比2011年4月，目前除开福区外其余四区销量减少均在50%以上，天心区和雨花区的销量几乎减少60% 二、各区重点楼盘调查分析 （一）开福区 1、成交价格分析 图3：典型楼盘各时期成交价格柱形图 通过调查统计、分析发现： 1）自从2011年下半年开始，各重点楼盘的房地产项目在政策的调控下，开始调整，大多
数楼盘缓慢上涨，只有部分楼盘价格略微下降，且下调幅度不大。 2）各重点项目价格6000-15000元/㎡不等，万达公馆等精装项目外，大多维持在6500-7500元/㎡价格区间。 2、户型面积分析 通过调查统计、分析发现： 1）以上典型项目以中等面积户型为主，90-120平方的户型占34% ，120-160平方以上的户型仅占19%，140平方的户型占13%，60-90平方的户型占24%， 60平方以下的户型占11%。 2）该区域不仅仅配套非常完善，且拥有一线优美的江景资源，部分项目结合且积极利用特有的优势，推出一些特色产品，如万达公馆、华远华中心则推出超过200平米的精装豪宅。3、客户来源分析 通过调查统计、分析发现：
应龙湾别墅项目可行性研究报告 目录 一、总论 (3) 二、项目概况 (4) （一）地理位臵 (4) （二）区域环境 (4) （三）项目参数 (5) （四）设计理念 (5) （五）总体布局方案 (6) （六）社区配套规划 (6) 三、成都别墅和高档住宅市场 (8) （一）成都别墅市场的形成 (8) （二）本项目在成都高档物业市场的有力竞争 (10) （三）高档物业销售分析 (14) （四）城东、外东房产分析 （五）华阳房产分析 四、经济分析和财务评定 (19) （一）建设总投资 (19) （二）建设规模 (19) （三）项目建设进度计划 (20)
（四）资金来源及筹措计划 (20) （五）项目销售计划及销售收入预测 (20) （六）项目盈亏计划分析 (21) （七）项目现金流量分析和经济效益指标计 算 (21) 五、结论 (22) 一总论 改革开放以来，我国房地产业作为一个独立的经济行业得到迅猛的恢复和发展。就成都而言，2001年房地产开发累积投资170.76亿元，较2000年同比增长32.3%，商品房销售面积701.21万平方米，同比增长61.7%。 在入世、西部大开发及成都市城市向东向南发展战略规划的实施和“五路一桥”工程的完工，并顺应“成都一个特大城市……”的战略背景下，配之以成都十四个郊区（县）的环状绿化走廊，使得2001年成都郊区（县）的城市建设及房地产的发展达到了前所未有的高度。尤以华阳的“亲水”住宅，都江堰的“旅游地产”，龙泉的“山水桃花”别墅，温江的“生态居家”等为代表。房地产项目的开发随着郊区（县）城市化进程的加快而得到飞速发展。 优秀别墅及高档住宅（即：高档物业）既是开发商的形象代言，也是
湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况3年数据专题报告2019版
序言 本报告剖析湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况重要指标即房地产开发企业房屋竣工总面积，房地产开发企业住宅竣工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积等，把握湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况发展规律，前瞻未来发展态势。 湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况数据专题报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况专题报告数据来源于中国国家统计局等权威部门，并经过专业统计分析及清洗处理。无数据不客观，借助严谨的数据分析给与大众更深入的洞察及更精准的分析，体现完整、真实的客观事实，为公众了解湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况提供有价值的指引，为需求者提供有意义的参考。
目录 第一节湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓竣工面积情况现状 (1) 第二节湖南省房地产开发企业房屋竣工总面积指标分析 (3) 一、湖南省房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋竣工总面积现状统计 (3) 三、湖南省房地产开发企业房屋竣工总面积占全国房地产开发企业房屋竣工总面积比重统 计 (3) 四、湖南省房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、湖南省房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋竣工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、湖南省房地产开发企业房屋竣工总面积同全国房地产开发企业房屋竣工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节湖南省房地产开发企业住宅竣工面积指标分析 (7) 一、湖南省房地产开发企业住宅竣工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅竣工面积现状统计分析 (7) 三、湖南省房地产开发企业住宅竣工面积占全国房地产开发企业住宅竣工面积比重统计分 析 (7)
长沙市房地产市场调研报告 第一卷市场调查报告
第一部分长沙城市概况 （一）地理环境 长沙是湖南省会，位于湖南省东部偏北，是湖南的政治，经济，文教，商贸和旅游中心，是中南地区重要的资金，技术，原材料集散地和交通枢纽，东接浙赣，西引川黔，北控荆楚，南领桂粤，素有“荆豫唇齿，黔粤咽喉”之称。全市现辖芙蓉，天心，岳麓，开福，雨花五区和长沙，望城，宁乡三县及浏阳市总面积1.18万平方公里，人口613万，其中城区面积556平方公里，人口199万。 长沙处于湘江下游，湘中丘陵与洞庭湖冲积平原过渡地带和湘浏盆地，地势南高北低，丘涧交错、红岩白沙。地貌基本上是山地、丘陵、岗地、平原各占四分之一。土质多为弱酸性地
带红壤和河流冲积土，肥沃适耕。土地利用以林地和水田为主，林地占51.65%，耕田占28.38%。 （二）旅游资源 长沙历史悠久、人文荟萃，有文字可考的历史达3000多年，素有“屈贾之乡”、“湖湘首邑”之称，漫步长沙，古城遗址，古代墓葬，古刹名寺，古阁亭院等名胜古迹历历在目，随处可见，是湖湘文化的策源地和全国首批历史文化名城。 长沙作为首批中国历史文化名城和中国优秀旅游城市的，该市将深度开发旅游资源，实施旅游“1886”工程，即进一步完善历史文化名城旅游圈，加快灰汤温泉、高尔夫球场、国际会展中心、湘江风光带长沙段、高科技旅游园等8项重点工程建设，积极培育和组合配套长沙现代工业、观光农业、自然生态、湘楚文化等8条特色旅游线，形成以清水塘、体育新城、浏阳风
光带等为中心的6大旅游区。积极打造文化旅游精品。 （三）长沙市经济环境 1、国民经济概况 长沙市２０００－２００３年经济增长率一直保持在１２％以上，２００３年度ＧＤＰ总值为９３４．６亿元，人均１４５２０元，城市化率水平还比较低，为３８．９８％。 2、长沙发展状况 长沙发展环境在继续加速优化，功能因素整合水平将更加提升。通过精心构筑体制环境，理顺政策环境，改善服务环境和生产生活环境，长沙将成为功能布局合理、基础设施完善、空气清新、水质良好、宁静舒适、环境优美的生态型、园林式、现代化的新城。专家通过大量数据研究分析后预测，２００４－２００５年长沙市经济增长速度维持在１２％左右，“十一五”
市场调研报告 ——东莞、惠州两地别墅调研 经过两天的市场调研，共参观了东莞、惠州两地的多个著名楼盘、别墅区；其中包括中惠.金士柏山、万科城.琥珀郡、绿茵.温莎堡、三正.半山豪苑、金山湖国墅园、光耀.荷兰小城、天地源.御湾、合生.高尔夫庄园等8个楼盘。 一、国家政策背景： 1、土地投资：受国家严格土地管控政策影响，今年以来房企对土地的投资有所降温，统计数据显示，目前全国土地市场冷清。根据国家统计局统计，1-4月，全国房地产开发企业土地购置9657万平方米，同比下降19.3%，降幅比一季度扩大15.4个百分点；土地成交价款1826亿，下降13.7%。 而从房企开发投资额看，今年1到4月，全国房地产开发投资约1.58万亿元，同比增长18.7%，增速比一季度回落4.8个百分点。与此同时，全国房企施工面积也出现增幅回落，1-4月，住宅新开工面积甚至还下降了4.2%。 2、住宅销售：国家统计局发布的4月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，与上月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有43个，持平的城市有24个，上涨的城市有3个。70个大中城市中，价格同比下降的城市有46个，比3月份增加了8个。 二、东莞、惠州两地别墅： 1、个盘分析 【中惠.金士柏山】
项目概况 项目名称：中惠.金士柏山 建筑类别：洋房、别墅 发展商：中惠熙元 占地面积：21万平方米 建筑面积：45万平方米 绿化率：30.80% 容积率：1.58 项目规模：住宅,住宅,高尚住宅、花庭美墅花庭洋房。 二、百盈花园.五六号地块可参考建筑设计：
（户型图因离开售时间较长，未从现场领取） 【万科城.琥珀郡】
市别墅项目市场调 查报告
南通市别墅项目市调报告 目录 一、环境篇 1、城市结构(图) 2、城市总述 3、城市总体规划 二、市场篇 1、宏观住宅市场 2、微观市场分析 三、定位篇 四、项目篇 1、地块分析 2、SWOT分析 3、项目建议 连云港市 徐州市
— ——— 南通城市结构图 2、城市总述 1) 南通经济发展与地位 ◇近年来,南通经济高速发展,特别是 以后,南通GDP 年增长率均超 过了10%, 突破17.4%; ◇ 南通在长三角经济体系中地位显著,是接受上海经济辐射的江北第一城,其开发与建设有助于打造沪苏通”金 三角” ,拉动苏中、苏北地区经济增长,当前南通在江苏省的GDP 贡献 沿海经济发展轴:形成以 海安、如皋城镇圈: 现状:经济发展一般,农业开 掘港、长沙城镇 圈: 沿江经济发展 南通市城市圈: 现状:经济实力最强,市域 汇龙、吕四城镇圈: 现状:经济实力较强,海
率达到7.9%,仅次于苏州、无锡 与南京; ◇按照南通市十一五规划,南通市在长三角经济体系中的定位是:上海大都市圈的副中心城市,长三角重要的 基础工业和先进制造业基地,长三角北翼的现代物流中心 ; ◇相对于长三角其它城市,南通的主要发展优势在于其区位以及优势产业的积聚,主要发展劣势在于其当前的 城乡结构与产业结构。 2)南通在长江三角洲的优势: ◇区位优势:江海交汇,水资源及港口等相关产业发达,自然区位便利以及经济区域化程度、区域开放度较高; ◇产业优势:轻纺、造船、机电、建材、化工产业发达,其中轻纺工业历史悠久,仍为支柱产业,这些特色产业已形成集聚效应; 南通在长江三角洲的劣势: ◇城乡结构:人口多、农业人口比重大,城市化水平较低; ◇产业结构:第一产业比重较高,传统产业的产品市场份额偏大,高新技术产业特征不显著,比重偏低,整体水平不高;
长沙市建筑行业的现状分析 及我行金融服务的整体方案 建筑业与全社会固定资产投资高度相关，可以说固定资产投资是建筑业的发动机，而建筑业是固定资产投资的转化器。根据湖南省固定资产投资的份额来看，由此将引起湖南省和长沙市新一轮经济增长。湖南省历史以来是一个劳务输出大省，因此对于建筑施工行业来说，进入建筑行业的竞争对手较多，随着国家建设项目日益增多，建筑施工企业之间的竞争也愈演愈烈，逐步形成了国有大中型企业、民营企业、农建队等分割市场的市场竞争格局，就建设部核准的一级施工资质队伍就有一百多家，大大小小的施工企业有2000多家。建筑业子行业主要有房屋建筑工程、公路工程、铁路工程及水利工程等。不同子行业的市场结构、竞争关系不同，产业中已存的市场壁垒基本决定了竞争关系。而建筑业承载着转化固定资产投资的天然使命，这使得建筑业子行业众多并且覆盖了各个主要产业部门。 目前，长沙市共有省建工集团、省建六公司、省建四公司、高岭建设、望新建设、湖南长大、二十三冶、中建五局及中建五局三公司等九家总承包特级建筑施工企业，有长沙建工集团等近100家施工总承包一级建筑施工企业。通过初步调研，长沙市建筑行业整体现状及我行金融服务的整体方案大致分析如下： 一、长沙建筑行业整体发展形势较好 （一）规模总量跃上新台阶，支柱产业地位进一步凸现。 2008—2010年，长沙市建筑业保持了较快的增长速度。2008年虽然
受到严重冰灾、国际经融危机、房地产滑坡的影响，总产值仍然同比增长6.9%，突破了500亿元，达到501.60亿元。2009年随着国家基础实施投资力度的加大、房地产产业复苏加快，2009、2010年的建筑业总产值增长幅度均超过20%。近两年，整个长沙地区建筑业增加值拉动GDP增长4%，建筑业对经济社会的贡献率更加明显和突出。 （二）结构调整进一步优化，行业整体竞争力逐渐增强。 一是企业资质结构得到优化。2008年长沙市由二级企业晋升为一级企业的有8家，增项由二级晋升为一级的有10项，由三级企业晋升为二级企业的有8家，增项由三级晋升为二级的有14项，并填补了隧道、港口与海岸专业资质空白。 二是龙头企业的作用逐步明显。2010年进入湖南省100强企业名单的建筑企业有11家，其中有10家年产值超过了20亿元，年产值过100亿元的有2家。 三是行业构成趋于合理。总承包、专业承包、劳务分包企业结构调整至196：211：150，总承包企业比例继续下降，劳务分包企业比例明显增长。 （三）行业诚信度进一步提升，现场管理进一步加强。 近年来，长沙市建筑行业主管部门建立了更加规范的评估体系，根据《长沙市建筑业企业信用管理办法》和新修订的评定标准，按照联合审查、集体考评、党委审定、媒体公示接受监督的工作程序，如2007年共评选出“AAA”信用企业21 家，“AA”信用企业27 家，2008年共评选出“AAA”信用企业41家，“AA”信用企业23家。2007-2008年和2010-2011年均
湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积情况3年数据分析报告2019版
报告导读 本报告对湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积情况做出全面梳理，从房地产开发企业房屋新开工总面积，房地产开发企业住宅新开工面积，房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积等重要指标切入，并对现状及发展态势做出总结，以期帮助需求者找准潜在机会，为投资决策保驾护航。湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。本报告借助客观的理论数据为基础，数据来源于权威机构如中国国家统计局等，力求准确、客观、严谨，透过数据分析，从而帮助需求者加深对湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积情况的理解，洞悉湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积情况发展趋势，为制胜战役的关键决策提供强有力的支持。
目录 第一节湖南省房地产开发企业别墅、高档公寓新开工面积情况现状 (1) 第二节湖南省房地产开发企业房屋新开工总面积指标分析 (3) 一、湖南省房地产开发企业房屋新开工总面积现状统计 (3) 二、全国房地产开发企业房屋新开工总面积现状统计 (3) 三、湖南省房地产开发企业房屋新开工总面积占全国房地产开发企业房屋新开工总面积比 重统计 (3) 四、湖南省房地产开发企业房屋新开工总面积（2016-2018）统计分析 (4) 五、湖南省房地产开发企业房屋新开工总面积（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发企业房屋新开工总面积（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发企业房屋新开工总面积（2017-2018）变动分析 (5) 八、湖南省房地产开发企业房屋新开工总面积同全国房地产开发企业房屋新开工总面积 （2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节湖南省房地产开发企业住宅新开工面积指标分析 (7) 一、湖南省房地产开发企业住宅新开工面积现状统计 (7) 二、全国房地产开发企业住宅新开工面积现状统计分析 (7) 三、湖南省房地产开发企业住宅新开工面积占全国房地产开发企业住宅新开工面积比重统 计分析 (7)
2006南京别墅市场简报Array目录 第一部分、南京整体别墅市场环境 (2) 一、南京别墅市场整体情况 (2) （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 (2) （二、）南京别墅市场分板块供应情况 (2) （三、）南京别墅市场的价格区间 (3) （四、）南京别墅市场的供需状况 (3) 二、南京别墅市场发展趋势预判 (4) （一、）别墅供应量在未来几年将逐渐减少 (5) （二、）土地升值对别墅升值产生很大影响 (5) （三、）价格具有较大升值空间 (5) （四、）接受度最高的别墅类型 (6) （五、）别墅竞争将日趋激烈 (6) （六、）南京别墅市场走势预测 (7) 第二部分、南京别墅市场板块分析 (8) 一、南京别墅市场主要板块市场行情 (8) （一、）江宁板块 (8) （二、）江北板块 (11) （三、）城区板块 (12) 第三部分、别墅市场个案列表 (13) 一、典型个案列表 (13) （一、）玛斯兰德 (13) （二、）山水华门 (15) （三、）巴厘原墅 (16) （四、）奥斯博恩 (17) （五、）总结 (18) 二、别墅个案列表统计 (19)
A 、 第一部分、南京整体别墅市场环境 一、南京别墅市场整体情况 （一、）南京别墅市场的主要别墅类型 南京别墅市场月度抽样供应结构比较（2005年10月） 28.85% 32.97% 21.02% 17.17%100%0 100200300400500600700800单位：套 0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00% 120.00%月度供应量210240153125728市场份额 28.85% 32.97%21.02% 17.17% 100% 叠加联排双拼独立合计 根据2005年10月份的别墅销售情况，南京在售的别墅，包含叠加、联排、双拼、独立四种别墅类型，其中联排所占比例最大（共210套），为总体的32.97％，独立别墅数量最少只有125套在售，占全部别墅的17.17％。 可以看出目前南京别墅市场还是以联排和叠加别墅为主，别墅市场的消费尚处于初期，满足舒适居住的经济型别墅消费阶段。 （二、）南京别墅市场分板块供应情况
别墅消费调研报告 1、调查的目的 本次调查旨在通过一定数量的调查问卷反馈的信息，对奥北高端收入人群的别墅购买行为及消费特点做出分析，得到具有科学依据的定量分析结果和准确参考结论，为二十一世纪不动产别墅市场决策提供第一手参考资料。 2、调查的对象 1）家庭年收入在20万元以上； 2）对奥北别墅感兴趣的，有初步购买意向的； 3）拥有私家品牌车或可供其长期支配的公务车； 4）演艺界、政界、企事业高层等奥北主流居住着； 3、调查的内容 1）目标客户的初步购房计划，包括价格、面积、户型等需求； 2）目标客户对别墅会所服务及私人业务的需求程度； 3）目标客户对别墅安保系统及物业管理的需求程度； 4）目标客户对别墅经纪的专业需求及运作品牌程度； 5）目标客户个人信息及购房自审的程度； 6）目标客户对购房的付款方式、项目配套、建筑风格等； 4、调查的质量控制 由于需求别墅的目标客户为高端收入人群，数量比较少，同时考虑到客户群识别等问题，我们决定选取奥北别墅片区及八达岭别墅片
区同类物业成交客户和有影响及有身份名牌的其他客户作为样本，本次调查共获得问卷325份，有效问卷214份。 二、调查结果显示 1、对购买别墅的时间数据统计显示，被访问者中打算一年以内购买别墅的有12人，占4.86%；打算在1-3年内购买别墅的有76人，占36.09%；打算在3-5年内购买别墅的有126人，占59.05%；这在一定程度上反映出在被访的人群中相当一部分人近期三五年内都对奥北别墅产品存在着购买需求。 2、对选择别墅的类型数据统计显示，被访问者打算购买独栋别墅的有114人，占53.37%；打算购买双拼别墅的有36人，占 16.72%；打算购买联体别墅的有48人，占233%；打算购买叠拼别墅的有16人，占7.58%。独立别墅的购买意向共占53.37%，体现出这一特殊人群对私密性的追求和对奥北别墅产品的期望。 3、对购买别墅的面积（单位：㎡）数据统计显示，被访问者打算购买建筑面积为200-300平方米的有54人，占24.47%；打算购买 300-400平方米的有69人，占3%；打算购买400-500平方米的有51人，占268%；打算购买500-600平方米的有22人，占 11.28%；打算购买600平方米以上的有18人，占9.39%。由于目标客户购买奥北别墅后将其作为第二甚至第三居所（前期调查结果），所以在户型面积上一般考量小户型居多。 4、对购买别墅的风格选项统计结果所占比例欧式风格6931.61%中式风格49225%现代风格125.71%中式和现代结合3115.02%欧式与现代结合5325.41%合计214100%数据统计显示，被访问者中选择欧式风格的有69人，占31.61%；选择中式风格的有49人，占225%；选择现
长沙市专业市场调研报告 一、长沙市专业市场分布情况及其发展情况 1、分布情况： 按区域来划分，长沙市的专业市场主要形成了火车站、东二环、远大一路（五里牌）、远大路（马王堆）、韶山路（井湾子）、韶山中路（雨花亭）、火星路（万家丽广场）等几个区域板块。 （1）、以火车站为中心区域汇集了众多的专业市场和专业商场，包括有：国储电脑城、合一电脑城、合峰电脑城、朝阳电器城、金苹果大市场等，这部分市场充分利用了火车站，汽车站等交通枢纽，在客流、货流方面的优势。同时专业市场在集约化、规模化的经营优势也得到了体现，通过多年发展，市场日趋成熟。 （2）、东二环（高桥西）为中心的区域有：高桥建材市场，家润多建材超市，长沙建材批发市场，高桥大市场等。 （3）、远大一路（五里牌）为中心区域有：三湘大市场、南湖大市场，旺德府建材超市等（成功） （4）、以远大路（马王堆）为中心区域有：马王堆陶瓷建材市场、恒大陶瓷精品城、马王堆水果批发市场、马王堆汽贸城、马王堆粮油食杂批发大市场、马王堆油漆、涂料城（在建）等 （5）、韶山南路（井湾子）为中心区域：形成了以湖南农业博览中心、红星农副产品大市场为中心，以经营农副产品、日用品为主的大型专业市场群落。还有规划中的湖南国际汽车城。 （6）、以火星路（万家丽广场）为中心区域：包括万家丽建材超市，东方家园建材城（在建设中）马王堆商贸城（在建设中）东方汽车配件市场等。 （7）、位于大坨镇的湖南钢材大市场。 （8）、位于汽车西站的广大环球家具城和位于伍家岭的湖南汽车城等独立性的专业市场。 2、发展形成: 长沙作为湖南的省会城市，地处中南枢纽之地，水、陆、空等交通条件非常优越，历来是商贾云集的商贸重地，随着当地经济的繁荣和城市的不断扩张，其在整个中南地区的经济发展中所处的地位也越来越重要。同时，在政府的统一规划和市场的推动下，其商业业态也
[中原研究]成都市别墅市场简析 ——别墅供应篇 第一部分概况说明 一、成都市场别墅含义 独立别墅：即singlehouse，是在结构上完全独立的建筑。作为顶级住宅类型，其业态特征体现为对稀缺的自然、人文资源的独占性。 联排别墅：即townhouse，是在结构上有一面或二面墙是与他人共用的不完全独立的建筑，多位于市郊区域，对地理位置及周边环境的要求比较宽松。而在欧洲原始意义上真正的townhouse是指在城区联排而建的市民城区住宅。 二、别墅类型分类 别墅市场自发展以来，类型不一，分类方法繁多，以下主要从别墅户型结构、别墅诉求点、别墅品质等方面进行分类。 表1－别墅分类表 按照别墅户型建造情况分类 别墅类型简单定义 主力面积 （㎡） 基本配套 独立别墅独立的别墅居屋四面有窗300左右独立花园车位，且双车位 联体别墅双拼两户连在一起，三面有窗200—220独立花园、单车位多联四至六户连在一起180左右公共花园、有车位 联排别墅多户连在一起两面有窗170—180公共或独立花园、有车位 按照别墅的景观设施分类
类型特征 人文景观别墅人工建造的娱乐设施、别墅区内人造的水系、山系等， 自然景观别墅周边的山、海、湖等形成了别墅的景观， 按照别墅的品质及价格分类 豪宅型别墅设计、施工、环境、管理等品质较高， 经济型别墅价格适中、功能实用，适合一般工薪阶层消费水平的， 排屋式别墅低层联排住宅，或低层联排城市公寓（如Townhouse）， 注：本次研究分类主要从独立别墅和联排别墅两大类入手，各种联体别墅都归入联排别墅内 三、成都市别墅市场研究范围界定 目前成都市在售的别墅项目主要分布于主城区、近郊区（地理位置与主城区接壤包含龙泉、双流、华阳、高新西区、温江等）及远郊区（地理位置与主城区不接壤如青城山、大邑、新津等）。 在主城区中，我们又按成都市民日常的生活习惯引入了城东、城西、城南、城北及市中区的概念，各板块基本情况及其对比详见我司撰写的《成都市房地产住宅市场概况》，以下所用数据来源于中原市场调查。 四、研究对象界定 成都市的在售别墅项目，调查时间截止到2004年8月31日，共计24个别墅样本。 五、成都市别墅市场研究数据来源说明 本报告基本资料来源于成都统计年鉴以及政府网站等，别墅基本数据来源于中原市场调查，数据与实际可能有一定出入，请读者自甄。
顺天项目市住宅市场调查分析报告 一、宏观经济形势分析 1、2003年房地产市场主要指标 2003年市完成地产投资122.56亿元，同时增长49.84，所占比重为28.24%，其中住宅投资73.28亿元，同比增长65.57%，更新改造投资72.37亿元，同比增长65.08%，所占比重为16.68%，基本建设和更新改造投资新开工项目规模扩大，新开工项目832个，同比增长28.4%，其中500万元以上的新开工项目669个，占全部施工项目个数的68.1%。如图（一）2003年1～12月商品房建设与销售 指标名称单位上年同期本年比上年同期±% 商品房销售面积万㎡325．82 40．38 住宅销售额万元521766 52．31 2、2004年固定资产分析 2月份止，累计完成固定资产投资43.24亿元，同比增长36.64%，增幅同比提升8.95%，固定资产投资总额为36.17亿元，同比增长46.28%在固定资产投资总额中，基建投资同比增长39.32%，更新改造投资高速增长，同比增长174.54%，房地产开发投资同比增长28.36%，商品房销售面积同比增长46.01%，商品房销售形势继续看好。
3、国贸易 消费品市场平稳增长。2003年市实现社会消费品零售总额452.00亿元，同比增长12.7%，剔除物价因素实际增长13.6%，按销售单位所在地分，市的消费品零售额77.94亿元，同比增长14.3%，所占比重为82.8%，县及县以下的消费品零售额77.94亿元，同比增长5.6%，所占比重为17.2%，按行业分，批发零售贸易业零售额382.16亿元，同比增长11.8%，餐馆业零售额64.97亿元，同比增长18.8%，其他行业零售额4.86亿元，同比增长9.8%，商品交易市场大型化已经成为新的趋势，全年亿元以上市场24家，实现商品成交额225.90亿元，同比增长19.7% 4、人口与人民生活 人口数量平稳增长，年末总人口601。76万人，同比增长1。1%。其中非农业人口205。83万人，农业人口395。93万人，年末男女性别比为1。06：1。城市化率为49。16%，同比上升2。26个百分点。 城乡居民生活水平继续稳步提高。抽样调查资料显示，2003年市居民人均可支配收9933元，同比增加912元，同比增长10.1%，剔除物价因素，实际增长9.1%，在城市居民人均增可支配收入中城市居民人均工薪收入7148元，增长7.5%，经营净收入329元，增长2.1培，转移性收入2282元增长6.0%，居民消费分类中，食品消费增长3.7%，衣着消费增长0.1%，杂项商品和服务消费增长9.1%。交通和通讯消费增长40.3%，教育文化娱乐服务消费增长12.3%，医疗保健消费教务长24.1%，设备用品及服务居住呈下降趋势，分别下降1.3%、23.5% （如图二）2004年市居民家庭收入与支出