成都市建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表
（房屋建筑工程）
备案编号
工程名称
建设单位
成都市建设委员会制
备案须知
（一）建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，向质量监督机构申请工程竣工验收备案。
（二）建设单位办理竣工验收备案手续时，应将工程竣工验收备案文件目录所列文件原件提交备案机关查验。
（三）质量监督机构对建设单位提交的文件资料进行审查，对备案文件齐全的工程项目，在建设单位进行工程决算并办理工程质量监督费结清手续后，在8个工作日内签署备案意见报建设行政主管部门。
建设行政主管部门核准后，在1个工作日内办完竣工验收备案手续。
（四）本表一式2份，1份由建设行政主管部门存档，1份交建设单位按规定年限保存。
（五）本表内容须用钢笔或毛笔手填。
（六）本表备案文件清单所列文件如为复印件，应加盖原件存放单位公章。
（七）根据《成都市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理规定》，经建设行政主管部门加盖备案专用章的工程竣工验收备案表作为办理房屋所有权初始登记的必备文件。
专升本《房地产市场营销》 一、（共75题,共150分） 1. 房地产消费者的偏好是指消费者对房地产商品的（）（2分） A.喜好 B.购买 C.消费 D.投资 标准答案：A 2. 消费者购买动机有感情动机，理智动机和（）（2分） A.信任动机 B.理解动机 C.投资动机 D.消费动机 标准答案：A 3. 房地产市场细分的标准一般有地理因素，产品用途（）（2分） A.购房群体 B.年龄 C.民族 D.偏好 标准答案：A 4. 核心产品是指消费者购买某种产品时所追求的（）（2分） A.社会阶层 B.市场了解水平 C.习惯 D.偏好 标准答案：A 14. 媒体公众是指（）（2分） A.报纸 B.政府 C.公司 D.员工 标准答案：A 15. 有效需求是指一定的商品价格水平和消费者的收入水平，消费者愿意并且具有（）所能够买的商品数。（2分） A.支付能力 B.信用能力 C.理解能力 D.收入水平 标准答案：A 16. 房地产企业考虑定价的因素（）（2分） A.成本 B.区位 C.环境 D.市场 标准答案：A 17. 房地产营销渠道的选择要考虑（）（2分）A.商品标准答 18. 营 A.矛盾标准答 19. 房 A.信息标准答 20. 营 A.消费标准答 21. 房 A.关联标准答 22. 影 A.需要标准答 23. 房 A.自然标准答 24. 影 A.价格标准答 25. 总 A.低价标准答 26. 房 A.喜好标准答 27. 消 A.信任标准答 28. 房 A.购房标准答 29. 核 A.利益标准答 30. 成 A.1+加标准答 31. 房 A.经济标准答 32. 房 A.定性标准答 33. 营 A.产品标准答 34. 融 A.银行标准答35. 房
房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，
建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
006年成都房地产市场年度研究报告 之宏观环境篇 目录 一、房地产市场宏观环境分析3 1.全市房地产市场宏观开发情况3 2.成都市全年商品房宏观市场情况4 二、国家宏观政策5 1.《房地产抵押估价指导意见》5 2.《关于制止违规集资合作建房的通知》6 三、市政发展动态7 1.地铁1号线一期2007年5月完成建设7 2.物业大鳄世邦魏理仕登陆成都8 3.公务员掀起“南迁潮”9 四、土地市场政策10 1.《国有土地使用权出让合同补充协议》10 2.四川省国土资源厅用地“新政”11 3.成都市国土局将拍卖240余亩住宅及商业用地13 4.《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》14 五、二手房市场政策15 1.税务部门将加强房产税收经管15 2.工行开办二手房直客式贷款房龄5年内不需评估16
3.《国家税务总局关于征收个人二手房转让所得税的通知》16 4.成都二手房买卖突然升温强征个税引发新抛售潮17 六、针对开发商的政策18 1.第七届中国西部国际博览会圆满闭幕18 2.建设部“限外”新政即将发布19 3.成都顶级写字楼市场论坛召开20 七、针对消费者的政策21 1.光大银行房贷固定利率锁定提前还款将收违约金21 2.《中国人民银行关于调整金融机构人民币贷款利率的通知》22 3.5月15日起，经济房建设将实行订单制23 4.中国人民银行上调金融机构人民币存贷款基准利率24 5.公积金制度政策性推行六大方面的创新25 八、热点政策分析26 1.《关于深化户籍制度改革深入推进城乡一体化的意见（试行）》26 2.《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》27
房地产市场营销环境分析 第一节房地产市场营销环境分析 一、房地产市场营销环境概念 房地产市场营销环境是指影响房地产企业生存和发展的各种内部条件和外在因素的总和。房地产企业的营销环境由宏观环境和微观环境构成。 二、房地产市场营销环境分析 1、环境威胁分析 ?环境威胁是指环境中一种不利的发展趋势所形成的挑战。 ?环境威胁主要来源于房地产行业在国民经济中的地位以及房地产行业市场结构的变化两个方面。 ①房地产行业在国民经济中的地位——对房地产开发企业的竞争优势起到了“水涨船高”的作用。 ?产业结构的调整与更替是国家政策、市场需求以及科学技术等因素变化与更新的结果。 ②房地产行业市场结构的变化 ?房地产行业的市场结构是房地产开发企业的竞争优势能否持续保持的重要原因。 ?这表现在市场的竞争程度、市场的集中度与企业竞争优势呈反比关系。 ?房地产行业的市场组织结构越分散、竞争程度越高，企业的竞争优势越难维持。 2、市场机会分析 ?区域I为吸引力大、可行性弱的市场机会。 ?区域Ⅱ为吸引力、可行性俱佳的市场机会，该类市场机会的价值最大。 ?区域Ⅲ为吸引力、可行性皆差的市场机会。 ?区域IV为吸引力小、可行性大的市场机会。该类市场机会的风险低，获利能力也小。 3、综合环境分析
?把某个特定房地产企业所面临的威胁和机会集中图解，就能勾勒出四种可能的结果。 第一种是指理想的业务，即指拥有很多有利的机会，而很少甚至可以避免威胁；第二种是指投机性的业务，即机会和威胁的出现概率同样高；第三种是指成熟的业务，即机会和威胁都很少；最后一种是麻烦的业务，即机会很少，威胁却很大。 4、房地产企业面对环境威胁的对策 房地产市场营销者面对主要威胁，一般有三种对策可供选择： ①反抗策略。即房地产企业通过自身的努力，试图限制或扭转不利因素的发展，这是一种 积极主动的策略。 ②减轻策略。即房地产企业通过各种手段改变营销策略，以减轻环境威胁的程度，主动适 应环境变化。 ③转移策略。即房地产是将产品或业务转移到其他盈利更高、市场环境更好的行业中去， 以回避不利环境因素，寻求新的发展机会。 第二节房地产市场营销宏观环境分析 一、人口环境 人口是构成市场的第一位因素。市场是由有购买欲望同时又有支付能力的人构成的，人口的多少直接影响市场的潜在容量。从影响房地产消费需求的角度，对人口因素可作如下分析： 1、人口迅速增长 2、人口老龄化日趋严重 3、家庭规模日趋小型化 4、人口教育程度提高 5、人口的地理分布 6、人口区间流动 二、政治法律环境 政治法律环境指房地产企业市场营销活动的外部政法形势和状况给市场营销活动带来的、或可能带来的影响。政治法律环境包括政治环境和法律环境。 1、政治环境 2、法律环境 三、经济环境 房地产市场营销的经济环境主要是指房地产企业市场营销活动所面临的外部社会经济条件（具体来说，主要是指社会购买力）。影响购买力水平的因素主要是消费者收入、消费者支出、消费信贷及居民储蓄、币值等因素，而消费者的收入水平是影响房地产企业市场营销的
XXXX公司拟对外投资涉及的XXXX公司房地产产 项目 资产评估报告书 湖宇评报字[2008]第A001号 湖北省xx资产评估有限公司 报告提交日期：二〇〇八年七月二十一日
目录 第一部分资产评估报告书声明 (2) 第二部分资产评估报告书摘要 (3) 第三部分资产评估报告书正文 (5) 一、委托方、产权持有者和其他评估报告使用者.................................... .. (5) 二、评估目的 (6) 三、评估对象和范围 (6) 四、价值类型 (7) 五、评估基准日 (7) 六、评估原则 (7) 七、评估假设和限制条件 (7) 八、评估依据........................................................................................ .. (8) 九、评估程序实施过程和情况 (10) 十、评估方法 (11) 十一、评估结论 (13) 十二、评估结论有关说明 (13) 十三、特别事项说明 (14) 十四、评估报告的使用限制 (15) 十五、评估报告提出日期 (16) 第四部分资产评估报告书附件 (17)
第一部分资产评估报告书声明 1、注册资产评估师恪守独立、客观和公正的原则，遵循有关法律、法规和资产评估准则的规定，并承担相应的责任。 2、我们遵循资产评估有关法律、法规、准则、规范和行业指导意见等进行分析、估算、判断和推论，形成意见和结论，撰写本评估报告。 3、本评估报告中陈述的事项是我们根据在执业过程中掌握的事实，基于在评估过程中收集的资料进行描述，是客观、真实的。提供必要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性是委托方和相关当事方的责任。 4、本评估报告中的分析、意见和结论是我们基于公平原则下的专业分析、意见和结论，没有以预先设定的价值作为评估结论，但受到报告中已载明的评估假设和限制条件的限制。 5、我们具备评估业务所需的执业资质和相关专业评估经验。评估报告中已披露可能存在利用其他机构报告的情形。 6、本评估报告和所披露的评估结论是相关经济行为实现的参考依据，但仅限于报告中载明的评估报告使用者于评估报告所载明的评估目的和用途下，于评估结论使用有效期限内使用。评估报告使用者应关注评估报告特别事项说明和评估报告的使用限制，并恰当使用评估报告，因使用不当造成的后果与我们无关。 7、我们已对评估报告中的评估对象进行现场勘察，对评估对象的法律权属状况给予必要的关注，对相关权属资料进行查验，但无法对评估对象法律权属的真实性做任何形式的保证；我们已提请企业完善产权以满足出具评估报告的要求，并对发现的问题进行了披露。 8、我们与本评估报告中的评估对象没有利益关系，也与委托方或评估目的所涉及经济行为的相关当事方没有利益关系，对相关当事方不存在偏见。
2002年成都市房地产市场分析及趋势预测 第一部分宏观环境 1、宏观经济环境 中国自加入WTO的一年时间里，全国的各项经济指标可谓“全线飘红”。2002年中国经 济快速健康成长，预计全年国内生产总值达到10.2万多亿元，实现历史性突破，全年经济增 长率将达到8％，高于年初确定的目标。中国共产党第十六次全国代表大会的召开，也促进了各地发展经济的积极性。国务院发展研究中心等专业研究机构预测，如果不出现意外，2003 年中国经济发展将保持强劲势头，预计增长速度将达到7.9％至8.2％。；世界经济也处在缓慢复苏阶段。在相对比较有利的环境中，中国经济的“三驾马车”，投资、消费、出口在2002 年是中国经济保持高速增长的强大动力。 2002年1-11月成都市完成房地产开发投资154亿元，比去年同期增长21.9％。住宅投资118亿元，同比增长28.3％，房地产业已成为推动成都市经济发展的重要力量。 2、宏观政策环境 (1)土地市场 2002年的成都市土地市场是经历了一场历史性的大变革。《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的颁布实施为土地市场杜绝黑箱操作提供了保证。《规定》指出：自2002年7 月1日起，商业、旅游、娱乐、金融、服务业、商品住宅等经营性项目的用地，将在全国范围内实行招标、拍卖、挂牌方式进行出让。 由于以前房地产市场存在着多渠道、多源头供应土地的问题，使一些企业凭借关系可以得到廉价开发用地，严重损害了市场的公平性，也大大降低了政府部门宏观调控力度。政府在土地供应上缺乏计划性，加大了土地招投标行为的投机性，阻碍市场健康发展。 按照新的政策规定，进行商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性的用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。除了这些用途以外的用地，在确定其供地计划并公布后，同一宗地有两个以上意向用地者，也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。 (2)金融政策 2002年2月20日，中国人民银行宣布金融机构各项存款年利率平均下调0.25％。其中活期存款利率及一年期定期存款利率均下调0.27％；各项贷款年利率平均下调0.5％。其中六个月期贷款利率及一年期贷款利率均下调0.54％。金融机构在中国人民银行的准备金存款利率下调0.16％；中国人民银行的各档次再贷款利率分别下调0.54％。 一时间，降息的利好在市场上不绝于耳，房地产业尤其大受鼓舞。房地产企业作为融资主体，在降息的背景下，总体成本随之会降低，这无疑对企业的发展有很积极的作用。目前国内大多数企业的资金运作主要是银行贷款，降息后，财务成本下降，产生的利润必然上升。另外降息对购房者来说意味着支出成本降低，付出部分相对减少，这对刺激和促动居民购房消费，拉动内需有很积极的影响。 但是随着房地产业的持续火爆，特别是在局部地区出现了泡沫的成分，为了防止92年房 地产泡沫的再次出现，10月24日中国人民银行货币政策分析小组发表《二OO二年第三季度
房地产业外部环境分析报告 摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。 关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁 房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。 一、宏观环境分析 房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。 （1）政治与法律因素 在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。 总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。 一是,房地产开发和经营的法规。 二是, 金融政策。由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。 三是,土地政策。土地储备能力是房地产各企业公认的核心能力,随着“经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让”政策的实行,土地供应更加公开化透明化,对土地资源的争夺越来越白热化。最近出台的一系列土地政策表明了政府严格土地供应,限制开发规模的决心。 四是,税收政策。目前房地产涉及的税种多达十余种。针对不断变化的形势需要,国家会不断改革税收制度。 （2）经济因素 经济因素包括市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素，它们形成市场的经济环境。房地产市场总是存在于一定的宏观经济条件之中，经济形势直接影响房地产的发展，经济高涨时期，房地产需求旺盛，房地产市场沸沸扬扬；而经济低迷时期，房地产市场疲软，自然是门庭冷落。我国国民经济自党的十五大以来，以年均9%的递增速度持续稳定发展，十五时期到2010年，估计国民经济均增速度能达到12%。我国的城市化水平也将由28%上升到35%，新增城镇230 个，需要住宅12 亿平方米，随着经济的发展，房地产在21 世纪有着更广阔的市场，我国对外开放在不断深入，海外充裕的资金为了摆脱本国金融危机的困扰，会源源不断投入我国房地产业，党的十六大提出全面建设小康社会，意味
关于房地产资产评估报告范本 一、个别因素分析 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 二、区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。 3.对外交通条件 ***。 4.基础设施 ***。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合
理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 ①确定客房年总收入 据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：客房年收入=房价×数量×入住率×365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人 ②确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格×2×出租率×365
2011年上半年成都市房地产市场分析2011年是“十二五”开局之年。经济增长与宏观调控面临形势复杂。通胀压力上升，物价调整面临“两难抉择”。房地产市场政策调控效果逐步显现，多个城市商品房销售量价齐跌。保障房建设加速，房地产开发的外部融资增速持续缓慢回落，自筹资金依旧是行业投资资金的主要来源。 2009年上半年，成都市场一扫前期的阴霾，积累的刚性需求大量释放，成都市场出现“小阳春”。2010年，市场成交量稳步上升。2011年1-2月延续2010年市场的红火，成交喜人，但限购政策出台后，大量需求被限，成交大幅下挫，截至6月，市场成交量锐减，使得上半年成都市房地产市场整体呈现下滑趋势。 2011年上半年，主城区共成交住宅用地1236.71亩，商业用地1128亩，住宅和商业的成交量几乎不相上下，这也与目前住宅被限购、商业地产大行其道有直接联系，品牌开发商纷纷加大了对商业地产的开发和持有，可以预见在相当长的一段时间内，商业地块仍会受到追捧。下半年开发商可能面临诸如资金回款等问题，加快推盘速度，供应量或将持续高位，从成交走势看，市场仍处于低位，购房者仍为持币观望态度，预计后期波动不大，短时间内难以出现火爆局面。
1.1 成都房地产市场 1.1.1 成都市土地市场 1、概况 截至2011年1-6月成都市成交土地200宗地，成交面积1004.54万平方米，成交金额189.29亿元。其中成都主城区成交45宗，成交面积155.1392万平方米，分别占成交量面积的15.4%。，成交额54.4891亿，占总成交金额的29%。其中成交量最多的是高新区，平均楼面地价最高的是锦江区，而成华区的土地溢价率最高。 2、趋势变化 （1）2011上半年成都土地成交量走势
房地产市场营销毕业论文 ，，xx房地产市场营销策略是房地产市场营销理论中一个重要的概念。下文是我为大家整理的关于的范文，欢迎大家阅读参考!篇1分析房地产市场营销对策摘要:房地产市场对于我国国民经济的影响十分巨大。近年来，随着我国经济增速渐趋平稳，房地产市场也逐渐降温，甚至出现了一些困境。在这种环境下，加强市场营销工作对于房地产企业的生存和发展乃至整个国民经济的平稳运行至关重要。因此本文将在分析当前房地产市场营销环境和营销问题的基础上，从房地产营销的目标制定、房地产产品和服务开发、房地产全新营销渠道的开辟等方面提出当前房地产市场营销的对策，希望对我国房地产市场平稳健康发展有所帮助。关键词:房地产营销;对策一、传统意义上的房地产营销及渠道就概念来讲房地产营销即房地产企业为了实现自身产品经济效益最大化所采取的经营活动。房地产营销的本质即是充分利用各种外部因素扩大自身的价值影响，通过内部资源整合满足购房者消费需求，以实现房地产产品和服务综合效益价值的最优。从经济学意义上看，企业营销的结果涉及到诸多影响要素，最主要的包括企业产品、市场需求状况、以及连接需求和产品的诸如宣传等媒介性因素。传统意义上，房地产的营销渠道主要有三个：最重要的是房地产产品营销。房地产产品营销主要是指通过提高房地产企业输出的产品和服务质量来实现营销，房地产企业提供的产品和服务质量是影响房地产营销的本质性因素;其次，市场环境和信息化环境下，媒体营
销对于房地产营销至关重要。现代社会大众信息渠道来源广，房地产市场竞争激烈。而且媒体宣传具有影响范围广，影响力大的特点，依靠媒体进行营销对于房地产企业显得尤为重要;最后，也是最具有自发性的房地产营销渠道，即购房者营销。购房者营销是指购房者在获得良好的需求满足后所进行的宣传，大都带有自发性。虽然购房者营销影响范围不及媒体营销，但由于其与房地产产品质量水平直接相关，所以一旦形成，往往比较稳固。二、房地产所面临的全新营销环境一房地产市场环境变化进入二十世纪以来，随着我国经济的持续发展，居民收入水平的不断提高，我国房地产市场发展迅速，供不应求。大量房地产企业只要推出产品，甚至不需要营销便能取得很好的销售结果。但是自2010年以来，随着我国经济水平不断放缓趋于平稳，房价的持续上涨，房地产市场的市场需求也不再火热，逐步趋于平稳;而且由于前期投资过热，市场趋于饱和，大量房地产企业面临巨大的库存压力;加上国家近年来限制投资性购房政策的出台，更加剧了房地产企业销售的困难性。而且，随着我国市场经济的持续发展，居民有了更多的购房选择，房地产企业内部竞争十分激烈，这些都使得房地产市场的不确定性和风险性加剧，一些不能顺应房地产市场变化的企业纷纷被淘汰。二购房者需求心理的变化随着我国国民素质的不断提高，居民的购房心理逐步趋于理性，从前有房便买的情景一去不复返，这种购房者需求和心理变化可以概括为以下几点：首先，随着房价逐步趋于平稳，很多之前出于担心房价上涨考虑的房地产消费者群体趋于理性，不再盲目购房，所选择的房地产产品也更加注意贴合自
房地产资产评估报告模板 资产评估是指专门的机构或专门评估人员，遵循法定或公允的标准和程序，运用科学的方法，以货币作为计算权益的统一尺度，对在一定时点上的资产进行评定估算的行为。以下分享的房地产资产评估报告以及具体介绍，一起来学习吧! 房地产资产评估报告【1】 (一)委托方 名称：湖北工业大学商贸学院 法定代表人：xxx 地址：湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号联系电话：xxxxxxx (二)估价方名称：陈晓 地址：武汉xxx房地产估价公司 联系电话：xxxxxxx 资格等级：xx级 估价机构证书编号：xx房地自估(xx)第xxxx号 (三)估价对象 本次估价对象为位于湖北省武汉市洪山区雄楚大街634号湖北工业大学商贸学院图书馆，占地面积为20000平方米，建筑总面积为32000平方米，四层错落式布局，共七层，建于xx月。 土地评估单位为1800/平方米。 (四)评估目的 评估该房地产xx年10月的市场价值 (五)评估基准日
二零一二年十月三十日 (六)评估原则 1、合法原则 2、替代原则 3、最高最佳使用原则 4、估价时点原则 5、客观、公正、公平原则 (七)评估依据 1、国家标准《房地产估价规范》 2、房地产估价委托书 3、房地产估价合同书 4、政府部门有关计价和税费标准及目前本地区房地产价格信息 5、委托方提供和估价人员现场勘查取得的全部资料 6、《中华人民共和国城市房地产管理法》 7、中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规范》 (八)评估方法 由于评估对象房地产为事业单位办公楼，无直接受益，也很少有交易实例，故确定采用成本途径法进行本次估价。 成本途径法的基本思路：成本途径是通过估测被评估房产的重新构件成本，然后扣除各种贬值，以确定评估对象房地产价值的评估思路和技术方法。 估算的计算公式：房地产价值=土地价值+建筑物价值;建筑物价值=重置成本*成新率 房地产估价技术报告 (1)估测土地价值 土地总价值=1800*1000=180万元 (2)估测建筑物的价值 ①估测建筑物安装成本(采用单位工程造价比较法)
三、市场背景描述与分析 （一）宏观经济形势 2015 年一季度国内生产总值140667 亿元，同比增长7.0% ，从环比看，一季度国内生产总值增长1.3% ，增速持续放缓，国内经济下行压力加大。 2015 年1-3 月，全国固定资产投资（不含农户）77511 亿元，同比名义增长13.5% ，增速比1-2 月份回落0.4 个百分点。房地产开发投资16651 亿元，同比名义增长8.5% ，增速比1-2 月份回落1.9 个百分点。其中，住宅投资11156 亿元，增长5.9% ，增速回落3.2 个百分点，占房地产开发投资的比重为67.0% 。 由此可见，2015 年一季度全国固定资产投资持续回落，特别是房地产开发投资增速已明显下滑至10% 以下，创近年来的历史新低。随着市场结构的不断调整，住宅投资占比逐渐减小，增长比率为近年来的底位。 2015 年1-3 月，房地产开发企业到位资金27892 亿元，同比下降2.90% ，下降幅度较上季度有所增加。整体来看，今年同比增幅明显低于去年。 从资金来源的分布结构看，自筹资金和定金及预付款仍然为开发企业主要资金来源渠道，其两项占资金来源比例超过6 成。从占比情况看，2015 年第一季度与上季度相比，个人按揭贷款和定金及预收款占比有所增加，而国内贷款和自筹资金占比有所下降。2015 年第一季度，除利用外资、自筹资金和个人按揭贷款出现正增长趋势外，其余各资金来源渠道增长率均处于下降通道。其中个人按揭贷款额本季度出现大幅增加，为2014 年4 月以来首次回升正增长，而自筹资金和利用外资虽然为正增长，但增长幅度明显下滑；其余资金来源均同比出现不同程度的下降。
第三章成都楼市行业现状及市场分析 3.1 成都土地市场现状 2013年成都土地市场受政策影响，土地供应量有所放慢，传统热点区域强势依然，主城区土地供求放量集中在下半年。 3.1.1 全年土地推出情况 2013年成都市土地供应184宗，其中主城区供应75宗，郊区109宗；总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。成交土地共165宗，其中主城区成交76宗，郊区89宗；总成交面积688.52万㎡，合计10327.69372亩；以成交价格来看，2013年主城区土地的平均成交价格为1116.11万元/亩，成交土地平均楼面地价为4710.12元/㎡，2013年郊县土地平均成交价格为314.09万元/亩，成交土地平均楼面地价为1499.95元/㎡。 图3-1 2009年-2013年成都整体市场土地量价对比图
2013年楼市回暖，开发商库存减少，土地市场逐步放量、随之土地成交价和楼板价也出现了明显的上涨。 3.1.2 土地供应情况 （1）2013年成都各区域土地供应面积比较 2013年成都市土地供应184宗，总供应面积达到779.4万㎡，合计11690.94亩。在今年的土地供应中，郊区的供应略多于主城区，其中土地供应面积排行前两位的区域双流和新都个占总供应面积的27%和18%。本年度中，供应面积郊区和主城区的比例为1：1.45。 图3-2 2013年成都整体市场土地各区域供应面积占比图 在主城区中，城东93万㎡供应面积最多，城西居于第二位，城南和城北并列第三，城中约4万㎡土地供应。 （2）2013年成都土地供应性质状况 13年主城区商业用地和住宅用地供应量相差较大，商业用地50
无机化学知识点总结 1、熟悉元素周期表和元素周期律（电子排布和周期表的关系，化合价和最外层电子数、 元素所在的族序数的关系（包括数的奇偶性），微粒的半径大小和元素周期表的关系，非金属氢化物的稳定性、酸性和元素周期表的关系）。 熟悉常见的分子或单质、化合物的物质结构（水、氨气、二氧化碳、金刚石、二氧化硅的结构特点，相同电子数的微粒（10电子，18电子，H2O2和H2S，CO、N2、C2H4，O2、CH4））。 2、知道典型的溶解性特征 ①加入过量硝酸从溶液中析出的白色沉淀：AgCl，原来溶液是Ag（NH3）2Cl；后者是 硅酸沉淀，原来的溶液是可溶解的硅酸盐溶液。生成淡黄的沉淀，原来的溶液中可能含有S2－，或者是S2O32－ ①加入过量的硝酸不能观察到沉淀溶解的有AgCl，BaSO4；BaSO3由于转化成为BaSO4 而不能观察到沉淀的溶解。AgBr，AgI，也不溶解，但是沉淀的颜色是黄色。 ①能够和盐反应生成强酸和沉淀的极有可能是H2S气体和铅、银、铜、汞的盐溶液反应。： ①沉淀先生成后溶解的：CO2和Ca(OH)2,Al3+和氢氧化钠，AlO2－和盐酸，氨水和硝酸银 3、操作不同现象不同的反应: Na2CO3和盐酸；AlCl3和NaOH，NaAlO2和盐酸；AgNO3 和氨水；FeCl3和Na2S;H3PO4和Ca(OH)2反应。 4、先沉淀后澄清的反应： AlCl3溶液中加入NaOH溶液，生成沉淀，继续滴加沉淀溶解： ； AgNO3溶液中滴加稀氨水，先沉淀后澄清： ； NaAlO2溶液中滴加盐酸，也是先沉淀后澄清： ； 澄清石灰水通入二氧化碳，先沉淀后澄 清：； 次氯酸钙溶液中通入二氧化碳，先沉淀后澄 清：； KAl(SO4)2与NaOH溶液：； 5、通入二氧化碳气体最终能生成沉淀的物质：苯酚钠溶液、硅酸钠溶液、偏铝酸钠溶液 （这三种都可以与少量硝酸反应产生沉淀）、饱和碳酸钠溶液。 苯酚钠溶液：； 硅酸钠溶液：； 饱和碳酸钠溶液：； 偏铝酸钠溶液：； 6、能生成两种气体的反应： HNO3的分解：； Mg与NH4Cl溶液的反应：； 电解饱和食盐水：； C与浓HNO3加热时反应：； C与浓H2SO4加热时反应：； 7、：型的反应：
房地产营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业
楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀；
房地产项目资产评估报告 房地产项目资产评估报告 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的
为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 2014年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。 4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。
2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。 十二、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押物转换为现金的可能性。 估价对象的通用性一般，具有可分割使用性，整体价值大，变现所需时间长，在估价时点拍卖或者变卖时，最可能实现的价格范围为：估价结果±10%，变现时涉及以下税费： ①中介服务费：5%--6% ②契税：4% ③营业税、城市维护建设税及教育费附加：5.5% ④所得税：20%
成都房地产市场4月分析报告 一、近期出台房地产政策分析 央行决定4月16日起再次上调存款准备金率 紧缩的货币政策目前几乎是压制过热经济的惟一手段，而此次为央行今年第三次上调存款准备金率，显示了央行货币政策从紧的决心和力度。而货币从紧一方面有利于加强银行流动性管理，引导货币合理增长，但货币急剧紧缩毫无疑问将对资金本不充裕、利润率不高的中小企业而言，不贷款将无法生存，以如此之高的利率贷款无异于慢性自杀，而目前的政府扶持、地方政府信用担保等非治本之策，因而作为中小企业而言，在面对央行不断上调存款准备金率情况下，中小企业要想求得长期生存发展，应该打通融资链条才是关键。 国土部拟推出土地调控指标体系 长期以来，国土部门因对各地土地批后、供后的监管缺失、不能对土地全面有效动态的监测和评价，导致“土地闸门看不出来” 土地是人类的生存之本。近年来随着房价的一路攀升，也相应的带动了土地价格的上涨，而一些房地产企业为获获取高额利润而变相囤地、延长开发周期，更有一些开发企业捂盘惜售，坐地等涨。而国土部拟推出土地调控指标体系，将会对土地供应和开发利用情况等实施有效动态的监测和评价，包括土地交易额、数量和面积等，继而也防止一些开发商囤居土地、坐地等涨、捂盘惜售等现象的发生。 另外也可借鉴其它市区一些好的土地管理政策经验，如北京实行的“红黄牌制度的建立，它能有效地督促项目尽快上市交易，形成有效供给，同时也杜绝了企业为谋取更高利益而变相囤地的行为。” 开全国先河，成都进城农民工可申购经济适用房 中国是一个农村人口与城镇人口比例严重失调的国家，每年将会有大量城镇务工农村劳动者涌向城市务工，而据相关部门数字显示，07年在成都城镇务工的农村劳动者近200万人，其中成都市进城务工农村劳动者达96万人，这些进城务工劳动者大多做点小生意收入低，在城市根本买不起房，只能望房兴叹“。而成都市在全国开发先河，对进城务工农村劳动者提供住房保障，这无疑圆了进城务工劳动者多年不敢想的愿望——在城市有一套属于自己的房子，同时还有利于更快地推进城乡统筹、科学发展。 二、08年成都楼市整体分析 1、在宏观调控后的08年，成都商品房成交量较去年同期大幅下降 成都市第一季度成交量比去年同比下降，且幅度非常大。目前已经进入到08年第二个季度了，市场未来将面临什么样严峻形式，可能都需要做一个详细的探讨。 ★我方观点： 房地产业是长期向好的，调控只是为了市场更好的发展。08年来讲，机会大于挑战。在面对复杂
房地产市场营销环境分析 房地产市场环境是在不断变化的。为了实现营销目标，制订相应的营销策略，经营房地产企业必须分析和研究市场环境。 在现在的房地产局势下，分析市场环境的目的，一方面可寻求的新的市场机会，另一方面可避免环境威胁。在激烈而又复杂的市场竞争中，机会与威胁并存，而不断变化的市场环境又不断造成新的机会与新的威胁。 曾经看过很多代理公司的市场环境分析，也是分为了宏观环境分析与微观环境分析，感觉没有自己的东西。那么，我们所说的所谓的市场环境，就是影响房地产企业的市场和营销活动的不可控制的参与者与影响力。 第一，宏观环境分析 宏观环境就是间接影响与制约企业营销活动的社会力量。这里面的两个重点词语就是间接与社会力量。宏观环境包括了经济因素、政治因素、社会文化人口因素、政策法规与税制因素。我们房地产企业的所处的微观环境都是在这些宏观力量的控制与影响之下的。 1、经济因素：包括了市场所处的宏观经济条件和经济收入水平两类因素。 经济高峰时期，百业具兴，房地产需求旺盛；经济低谷，市场疲软，房地产作为衡量当地经济的杠杆首当其冲要受到影响，很多家庭会取消或者推迟对房屋这样耐用品的消费，其他支出的减少导致商业不景气，商业楼宇的价格可能会下跌。 经济收入水平在市场上表现为实际购买力，他是构成市场的基本要素。市场容量的大小，归根结底取决于消费者购买力的大小。大家都知道，我们在满足我们的购买需求时，都会考虑到我们的实际经济收入，所以，从市场营销的
角度，我们把经济收入分为国民收入、个人收入、个人可支配收入、个人可任意支配收入，我认为其中后两者可以合并为恩格尔系数分析法则。 分析经济环境因素主要是了解财政、金融、经济发展状况和趋势等因素，这些因素影响的是市场大气候。更重要的是，该地区的居民收入、消费水平、消费结构、物价水平、物价指数，对房地产市场需求也会产生根本性的影响。经济环境调研应该把握企业所在地区的总的经济发展前景。一般来说，对于经济发展迅速的地区，房地产市场的前景也将十分广阔，市场机会相对多。具体包括： ①国家、地区或城市的经济特性，包括经济发展规模、趋势、速度和效益； ②项目所在地区的经济结构、人口及其就业状况、就学条件、基础设施情况、地区内的重点开发区域、同类竞争物业的供给情况； ③一般利率水平、获取贷款的可能性以及预期的通货膨胀率； ④国民经济产业结构和主导产业； ⑤居民收入水平、消费结构和消费水平； ⑥物价水平及通货膨胀； ⑦项目所在地区的对外开放程度和国际经济合作的情况，对外贸易和外商投资的发展情况； ⑧与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调研。 2、政治因素：政局上，在安定的政治环境下，房地产投资回报才有保障，经营者才有信心。政策上，国家的开放程度与政策的连续性对房地产市场也有巨大影响。
房地产资产评估报告案例 资产评估报告案例 房地产资产评估报告案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估法，对委托委估的房地产市场价值进行评估工作。 本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在20XX 年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。 现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托与资产占有简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营围：饮食供应，国商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估围和对象 本次纳入评估围的资产为QS股份有限公司拥有的21
幢房产和2块土地使用权。 除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。 委估资产的所有权证分别为“W国用(2003)字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。 在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》; 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》; 3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作规意见(试行)》;