［收稿日期］2013-03-29
［基金项目］湖南省法务会计研究基地成果；2012年度湖南省教改课题（湘教通［
2012］401号文件）；2012年度湖南财政经济学院院级教改课题（院发（2012）86号文件）
［作者简介］董仁周（1968—），男，湖南蓝山人，湖南省法务会计研究基地主任，湖南财政经济学院法务会计研究所所长，教授，湖南省财政与会计研究基地法务会计研究中心主任，中国政法大学法务会计研究中心特聘研究员，人事经济法、会计法和法务会计研究。
农民土地征收补偿制度完善研究
董仁周
（湖南财政经济学院法务会计研究所，湖南长沙410205）
［摘要］随着城镇化进程的加快，农民土地征收补偿成为地方政府“与民争利”的主要难题，严重影响农民生存、农村稳定和农业发展，其根本原因在于农民土地征收补偿制度极不完善。法务会计使命在于维护主体财产安全、保值与增值，具有防范舞弊、计量损失、诉讼支持、专家证人、治理侵占等特定功能，致力于反舞弊、反假账、反侵
占、
反腐败，对防控农民土地征收补偿舞弊、被非法侵占和农民合法权益诉讼救济具有重要作用，能够成为维护农民土地征收补偿合法权益的重要工具。
［关键词］农民土地征收补偿；制度完善；法务会计；防范舞弊；计量损失；城镇化
［中图分类号］D918．95［文献标识码］A ［文章编号］
1004-4833（2013）05-0080-08随着城镇化进程的加快，农民土地征收补偿已成为地方政府“与民争利”的主要难题，因征收补
偿违法造成暴力征收、
群体上访、自焚伤亡等事件频繁发生，2011年11月广东陆丰市乌坎村因农民土地被违法征收侵占引发群体上访［1］，拆迁矛盾已经成为全国为数最多的矛盾之一［2］，并严重影响农
民生存、
农村稳定和农业发展。究其根本原因，在于农民土地征收补偿制度极不完善。党的十八大报告指出“改革征地制度，提高农民在土地增值收益中的分配比例”
。法务会计是特定主体运用法律、会计、审计、评估等工具处理和解决主体财产的被非法侵占、受损害赔偿、保值增值问题的社会专业活动，具有防范舞弊、计量损失、诉讼支持、专家证人、治理侵占等特定功能和价值，致力于反舞弊、反假账、反侵占、反腐败，其最终目的在于维护主体财产安全和保值增值［3］，对防控农民土地征收补偿的计量、分配、支付舞弊和救济被非法侵占的农民合法权益具有重要作用，能够成为维护农民土地征收补偿合法权益的重要工具。本文主要基于法务会计视域和科学发展观，探讨农民土地征收补偿制度的主要缺陷、基本成因与完善路径。
一、农民土地征收补偿制度的主要缺陷
目前农民土地所有权难以充分保障，据农业部调查，归行政村占有的土地所有权约39．6%，归村
民小组占有的约44．9%，归行政村和村民小组共有的约14．7%［4］。随着城镇化快速推进，
2000—2030年耕地占用超过359．7hm 2［5］。农地以“公益”名义征收严重，政府征收（包括公益性、商业性、经济开发区用地）约占50%，乡（镇）村集体非农建设占30%，公益性用地（如公路、学校等）仅占10%，其余均为工业用地、商业性和经营性用地［6］。农地补偿分配舞弊和非法侵占异常惊人，征地补偿收益
农民得10%—15%，集体得25%—30%，地方政府及其机构得60%—70%［7］。农地征收舞弊导致失
地农民不断增加，每征用一亩地导致1．5个农民失业，2000—2030年占用耕地将达到5450万亩，会
有8175万农民失业［8］。按照当今城市化速度，十几年后失地农民将达到1亿［9］。基于法务会计追求
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董仁周：农民土地征收补偿制度完善研究
产权保值增值视域，本文发现我国农民土地征收补偿制度存在如下缺陷。
(一)征收依据不合法，导致农民土地产权难以保护
一是土地征收法律没有系统化。根据《立法法》第8条“对非国有财产的征收只能制定法律”规定，征收农民土地所有权只能依据法律规范，但目前没有一部专门法律规范农民土地征收补偿，只有三部法律个别条款涉及土地征收（《宪法》第10条、《土地管理法》第2条、《物权法》第42条）规定国家只能为了公共利益的需要，依法对农民土地实行征收或征用并给予补偿，导致现实生活中地方政府以“公共利益”为名违法征收农民土地事件频发。
二是土地管理法与宪法矛盾。根据《土地管理法》第43条规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，因建设需要使用农民土地的任何单位和个人，即使其目的不是出于“公共利益”而是基于商业利益，也必须由政府对开发项目需使用的农民土地征收为国有土地，再出让给非“公共利益”用地者，这明显与《宪法》基于公共利益征收农民土地的规定相矛盾，成为地方政府违法征收农民土地的“合法”依据。
三是征收法规严重违法。我国征收法规为《土地管理法实施条例》（以下简称《条例》），《条例》第19条规定只要符合土地利用规划即可批准征收农民土地，而《条例》第8条规定土地利用规划由地方政府编制，属于“经济人”的地方政府必然基于本位利益编制、修改土地利用规划，提请地方人大批准，赋予其“法律效力”。地方政府自主制定的“土地利用规划”成为其随意征收农民土地的合法依据，但是否符合公共利益不得而知。
四是征收规章违法泛滥。国土资源部发布的土地征收规章难以制约地方政府，地方政府基于本位利益普遍制定了“与民争利”的土地征收拆迁安置补偿办法等规章，地方土地主管部门制定了大量违法的征收文件，这些文件成为农民土地征收补偿的主要依据，为地方政府控制农地产权、侵占征地补偿与剥夺农民发展权提供了合法“依据”。
(二)征收性质不明晰，导致以公共利益之名侵犯农权
目前对农民土地征收没有界定“公共利益”边界，导致地方政府基于政绩、财源建设等目的故意混淆“公共利益”与商业利益，普遍以“公共利益”之名违法舞弊征收土地，谋取暴利。根据《城乡规划法》规定，各级政府和村委会可编制土地利用规划，《条例》规定只要符合土地利用规划便可征收农民土地，而土地利用规划是否属于“公共利益”难以确定。《条例》第25条规定，土地征收由各级政府批准，作为征收依据的“土地利用规划”由各级政府制定，土地征收行为由各级政府实施，形成农地征收的依据、审批和实施均由地方政府“垄断”，地方政府在农地征收过程中既当运动员又当裁判员和监督员，这使得地方政府难以对政府审批是否依据“公共利益”进行合法性审查，对土地征收是否符合“公共利益”加以确定，而迫于地方政府公权威慑的农民只能服从。
(三)征收程序不公正，导致农民利益受损难以救济
程序公正是法务会计的基本要求，这也是农民土地征收补偿公平的前提条件，是确保“提高农民在土地增值收益中的分配比例”的关键，但目前征收补偿程序不公。一是听证程序成为摆设。《土地管理法》与《条例》没有规定土地征收听证程序，虽然国土资源部《国土资源听证规定》第12、19条规定了听证程序，但听证范围狭窄，没有包括是否合法征收、是否属于公共利益等核心内容。而大部分农民处于信息、知识、社会弱势地位，且国土部门很少组织听证，农民缺乏参与听证的畅通渠道，难以聘请法务会计专家代理听证，难以提起听证程序，致使听证救济程序成为摆设。二是强制征收频繁发生。由于农民难以充分利用法务会计的反舞弊能力维权，地方政府经常违法征地，频繁采取行政强制征收，或要求当地法院采取司法强制征收。三是行政救济形同虚设。农民对土地征收存在异议，只能根据《条例》第25条申请地方政府协调、裁决，农民即使存在征收异议，也不能提起诉讼，更不能通过法务会计调查获取违法舞弊证据申诉维权。
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(四)征收补偿不公平，导致农地产权不能保值增值
实体公正属于法务会计的根本规则，农地征收补偿实体公正包括补偿项目全面、补偿价格公允、补偿形式自主、补偿利益保障。
一是补偿项目比较单一。《土地管理法》与《条例》规定的农民土地征收补偿项目仅仅包括被征收土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，比较单一。二是补偿价格缺乏公允。现有法律法规、规章文件没有规定补偿价格评估程序，难以体现市场公允价值，而是按照被征收土地原用途和产值倍数标准由地方政府制定补偿标准给予农民补偿，这一标准数年不变，没有反映土地市场价值和货币贬值因素。三是补偿形式缺乏自主。目前规定采用货币补偿形式，现有法律法规没有规定公共利益征收可以选择在征收地段或就近地段实行土地或房屋产权调换的补偿形式，不利于保护农地产权。四是补偿利益失控。征收土地的开发收益由地方政府和开发商独占，乡政府、村委会、村民小组负责人控制土地征收补偿金，暗箱操作，形成“乡扣”、“村留”、“小组提”盘剥，甚至公开舞弊和强制侵占，导致本来少得可怜的土地补偿金到农民手里所剩无几，农民只能“望地兴叹”。
(五)征收救济不正当，导致农地被非法侵占频繁
征收农民土地的唯一目的是用于公共利益，属于契约交易关系。1954年《宪法》规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定的条件，对城乡土地和其他生产资料实行征购、征用或收归国有”，其中“征购”表明征收农民土地应贯彻市场交易准则。根据《条例》第25条规定，政府拥有主导农地征收的绝对权，农民的司法救济权被剥夺，只能请求政府裁决，没有对行政裁决不服的司法救济制度，必然导致农地征收补偿被非法侵占。
二、农民土地征收补偿制度缺陷的基本成因
法务会计致力于维护农地财产权，农地财产权被非法侵占的根本原因在于农地征收补偿制度没有充分体现法务会计维护主体财产的安全、保值、增值理念，农民难以维权。
(一)立法理念没有体现现代法治精神，造成农民维权依据不足
现代法治精神包括法律至上、民意至上等最基本的法治精神和民主自由、保障人权、公平正义、公正司法、约束公权等追求良法善治的法治精神［10］。农民土地征收补偿制度没有充分表达法务会计维护主体财产基本理念，没有体现现代法治精神。
一是失地农民安置模式的不当实施。1958年1月国务院《国家建设征用土地办法》第3条规定“必须对被征用土地者的生产和生活有妥善的安置。如果对被征用土地者一时无法安置，应该等待安置妥善后再行征用，或者另行择地征用”，第13条规定了失地农民的具体安置渠道，保护了农民土地和就业安置。1982年《国家建设征用土地条例》、1986年《土地管理法》都没有表达公共利益征地目的，但一直规定由土地主管部门和征地单位安置农民就业，没有出现失地失业农民。1998年《土地管理法》第一次废除由土地主管部门和征地单位安置失地农民就业的规定，2004年《土地管理法》再次明确土地征收只能基于公共利益目的，但没有界定公共利益边界，实际执行1999年1月违法的《土地管理法实施条例》，引发严重的失地失业农民问题。农民土地征收的货币安置模式取代就业安置渠道，没有充分表达农地产权安全理念，剥夺了农民的生存权和发展权。失地农民安置模式的不当实施成为农村征地矛盾的根源。
二是农民财产权利保障的理念缺乏。1998年的《土地管理法》、2004年的《土地管理法》及其《条例》与《宪法》、《物权法》的法治精神相抵触，属于土地法律制度的倒退，违背法务会计保护农民财产权利的要求。
三是征收权利民事救济的严重缺位。农民土地征收权益被侵害时，不能采取民事诉讼救济，只能按照《土地管理法》第25条规定，由地方政府协调、裁决，难以充分表达农民诉求，难以保障法务会计
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专家帮助农民代理维权，消灭了农民赖以安身立命的根本。
(二)立法内容没有表达农民基本权利［11］，造成农民维权力度不够
一是生命健康权。现有法律没有保障农民生命健康权的条款，不能有效防控“黑社会”暴力强制征收和人身伤亡事件发生，难以利用法务会计工具计量和索赔侵害农民生命健康权的损失。
二是人身自由权。现有法律缺乏农民人身自由权保障条款，难以防止一直存在的地方政府滥用行政权和刑事侦查措施，限制农民人身自由，控制农民上访维权，难以利用法务会计优势调查取得征收补偿舞弊和农民合法权益被侵占的相关证据，不利于失地农民的信访维权。
三是农民财产权。农民土地和房屋的征收补偿数额较低，丧失维持生存土地，丧失与原房屋同质同面的同类房屋，农民财产权受到严重侵害，原有依赖土地生存的权利丧失，维持生活的土地收入来源消失，通过劳动获得收入的机会成本提高，可预期生活收入的资本成本加大，导致农民财产权利受损和征地后生活水平质量下降，这违反了法务会计保护农民财产的基本要求。
四是意志表达权。农民土地征收补偿过程的每一个阶段应举行听证、会议表决等民主程序，但现行法律规定批准征收土地不需要征求农民意见，听证程序限于补偿安置方案，且征收农民土地的一方很少组织听证，农民对补偿标准和形式没有选择权、异议权，对违法征收没有纠正权，这限制了法务会计专家代理农民参与土地征收补偿全过程，难以表达农民真实意志和正当诉求。
五是公平交易权。公共利益征收属于平等契约关系，在农民同意征收基础上应由政府与农民平等协商征收补偿。商业利益征用的法律关系性质属于开发商与农民之间的公平交易关系，双方应达成补偿协议、土地租赁协议或土地投资入股协议，但征收制度没有规范公平交易权，导致具备反舞弊能力的法务会计专家难以代表农民与地方政府或开发商博弈。地方政府利用公权和开发商利用信息垄断优势必然故意舞弊、侵占农民征地补偿利益，造成农民土地征收补偿一直难以公开、公平和公正，造成拆迁上访成为群众信访的主导力量。
六是司法救济权。土地管理法律制度没有赋予农民对土地征收与补偿决定不服、对一方不履行征收补偿协议的司法救济权，导致处于信息、知识和能力弱势地位的农民难以聘请法务会计专家帮助维权，形成农民不断长期上访甚至走向暴力抗争的悲剧。
农民土地征收补偿制度没有表达农民基本权利，必然导致征收程序不公正、征收补偿不公平的制度缺陷。
(三)立法实践没有控制与民争利泛滥，造成农民维权程度不深
由于农民土地征收补偿制度不完善，拆迁腐败治理不力，中央政府、地方政府、用地单位（开发商）、农村集体组织与征地农民存在各种利益博弈，必然形成泛滥的“与民争利”格局，损害农地产权。
一是中央政府与地方政府的利益博弈。中央政府关注耕地保有量等全局战略目标，地方政府关注地方财政收入等本位目标，存在千方百计背离中央决策的利益冲动，在财源短缺情形下，必然会以“公共利益”为由违法征收农民土地来开发商业项目以获取财政收入，造成经济非发达地区的地方财政普遍成为“土地财政”。
二是地方政府与征地农民的利益博弈。现有土地征收制度没有对地方政府主导征收进行限制，地方政府违法的土地征收规章、文件，以公权直接规定征地补偿标准与数额，控制征收过程、压制农民诉求、剥夺农民维权、侵占农民利益。农民的天然弱势地位，被排除在征地决策之外，无法通过法务会计专家等合法渠道来表达真实诉求，无法分享土地增值收益，无法抵御对其征收补偿款的非法侵占，无法正常信访维权。
三是用地单位与征地农民的利益博弈。农民考虑到土地征收的后果，希望尽可能多的获得正当补偿。用地单位为获取最大利益，借助地方政府的公权非法干预降低农民补偿，逼迫弱势农民交出土地，迫使农民放弃合法利益。
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四是集体组织与征地农民的利益博弈。乡政府、村委会、村民小组分割农民土地征收补偿款的欲望强烈，乡、村、组干部利用信息垄断地位通过各种舞弊途径非法侵占农民土地补偿款，农民难以利用法务会计的反舞弊、反侵占功能防范非法侵占和追索损失。当前村、组干部职务犯罪呈高发态势，犯罪的主要形式为“发土地财”［12］。由于立法实践没有防控与民争利，造成农民征收补偿制度“先天不足”，该制度成为事实上的地方政府“抢夺民利”制度、开发商谋取暴利制度、地方官员寻租腐败制度、农民致贫并加剧分配不公的制度。
三、农民土地征收补偿制度的完善路径
法务会计的目的在于维护主体财产安全、保值、增值，应成为促进社会经济良序不可或缺的有效工具。我国政府应基于法务会计视域完善农民土地征收补偿制度，落实党的十八大关于“提高农民在土地增值收益中的分配比例”决策，最大限度保护农民土地所有权，使法务会计成为维护农民土地征收补偿合法权益的重要工具。
(一)明确征收的公共利益性质，严格界定公共利益边界，禁止政府实施商业利益征收
一是征收农民土地只能限于公共利益。公共利益是征收农民土地的唯一合法依据。“公共利益”边界包括：国防和外交设施建设；经国务院批准并纳入省级城乡建设规划的能源、交通、水利等基础设施建设；经国务院批准并纳入省级城乡建设规划的科技、教育、文化等公共事业；经国务院批准并纳入省级城乡建设规划的保障性安居工程建设；法律规定的其他公共利益需要。公共利益征收农民土地的衡量标准等具体规范应由国务院制定，地方政府不能制定征收规章、制度、文件。所有公共利益征收项目应由国务院批准，地方政府无权批准征收项目。所有公共利益征收项目由所在村组全体农民一致表决通过，防止地方政府滥用公权非法干预、舞弊征收和侵占补偿。对是否属于公共利益征收性质，政府应当规定农民有权聘请法务会计专家向批准机关即国务院提出异议、代为申诉、参加农民会议表决和全程参与征地拆迁，充分发挥法务会计的反舞弊、反假账、反侵占、反腐败功能。
二是禁止政府实施商业利益征收。凡属于商业利益征收项目，禁止地方政府审批、参与、代理和实施，禁止乡政府、村委会、村民小组与开发商签订任何协议，只能由开发商与取得土地承包经营权的农民个体公平协商，出让农地使用权或租赁农地使用权或以农地使用权折价投资入股，由农民个体与开发商共享土地开发增值收益。土地所有权由农民永久享有，开发商租用土地期限或投资期限届满，无条件返还农民土地所有权和使用权。
(二)创新农民土地管理制度，确保征收依据合法，完善农民土地产权保护制度
一是废除农民土地集体所有制度。农民土地实行承包经营制度之后，农民土地集体所有制度尽管没有废除，但事实上农民土地已经被分割，土地权利、义务、责任均由承包农民个体承担。农民土地集体所有主体即村委会或村民小组事实上没有承担土地权利、义务、责任，已经虚无，仅仅在农民承包土地被公共利益征收补偿或招商引资引进开发商实施商业开发时，代表农民表达意志。基于村组干部追求个人利益最大化目标，村组干部便会以农民承包土地集体所有之名剥夺农民应享有的意志表达权、决策自主权和土地主体权，剥夺农民的土地征收补偿和共享开发收益权利。而这一系列行为将导致村组干部腐败严重，农地矛盾尖锐，影响农村稳定。因而，法律应尽快废除农民土地集体所有制度。
二是分类制定土地管理法律法规。现行《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及各级地方政府制定的农民土地征收补偿规章、文件均具有违宪性、违法性，非法侵占农民土地财产，政府应尽快废止现行《土地管理法》、《土地管理法实施条例》以及地方政府制定的农民土地征收补偿规章、文件，以法务会计维护农民土地财产的安全、保值、增值使命为指导，吸收原有法律法规的合理内容，完善农民土地所有权制度，制定《国有土地管理法》、《国有土地房屋征收补偿法》和《农民土地管理法》、《农民
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土地房屋公共利益征收补偿法》，以法律规范农民土地征收补偿行为，确保农民土地征收依据合法、正当和农民土地安全、保值与增值。
三是制定商业利益租用农民土地法律法规。农民土地征收的唯一合法依据只能限于公共利益，应以《农民土地管理法》、《农民土地房屋公共利益征收补偿法》为根据。对商业利益开发项目，政府应尽快制定《农民土地使用权出让租用法》和《农民土地使用权折价投资法》等法律法规，规定商业利益开发项目必须在确保农民土地所有权不受影响的前提下，由取得土地承包经营权的农民个体与开发商平等协商签订协议，出让、出租农民土地使用权或折价投资入股，土地租用或投资期限届满无条件返还农民土地所有权和使用权
(三)重构土地征收补偿程序制度，确保征收程序公正，实现农民土地征收公平正义
《农民土地房屋公共利益征收补偿法》应以法务会计的防范舞弊、治理侵占功能为指导［13］，重构征收补偿程序制度，确保农民土地征收补偿的程序公正和公平。
一是实施征收一致表决制度。地方政府根据国务院批准的征收农民土地文件决策时，应依法组织法律、会计、法务会计专家论证，并经被征地农民等相关利益主体一致表决通过才能实施农民土地征收，确保利益相关个人或组织参与征收决策过程，充分表达农民真实意志和利益诉求，防范征收决策舞弊。在没有取得100%被征地农民一致公开表决同意前，任何单位和个人不得实施农民土地征收拆迁补偿。规定被征地农民会议表决不超过三次，如果三次表决不能取得100%被征地农民一致通过，则由国务院废止征收批文，取消征收土地。
二是完善农民参与听证制度。规定农民土地与房屋被征收的所有环节应依法组织听证，农民有权聘请律师、注册会计师、法务会计专家等参加所有环节听证，防控征收过程舞弊。规定听证代表推选制度，确保代表的法律、会计水平和专业知识。完善征收信息披露制度，听证信息资料应依法通过媒体公开监督。
三是废除农民土地强制征收拆迁制度。我国政府应在媒体依法全面公开征收补偿过程的全部信息，废除农民土地强制征收拆迁制度和由政府裁决土地征收争议制度，建立司法裁判土地征收争议制度，充分发挥法务会计的调查取证、诉讼支持和专家证人功能，全面支持农民通过诉讼维权，确保农民土地征收补偿公平，规定只要进入诉讼即停止征收和执行征用土地方案，就禁止地方党委、政府干预法院司法裁判权，禁止地方政府和法院以“公共利益”为名实施强制征收拆迁补偿。
四是禁止政府介入商业利益征收拆迁。禁止地方政府介入商业利益征收拆迁，由用地单位或开发商与农民按照市场规则协商达成征地拆迁协议、土地租赁协议、土地投资入股协议，地方政府负责监督管理和协调开发商与农民的利益矛盾，规定农民有权聘请法务会计专家调查取证、与开发商谈判、向相关部门申诉，防控地方政府与开发商合谋舞弊、共同侵占农民土地征收补偿。
五是禁止先征收后补偿的违法征收。公共利益性质的土地征收项目，必须取得国务院批准文件和征收土地区域所有农民一致表决同意，给予农民充分公平补偿后才能征收土地、拆迁房屋。商业利益性质的开发经营项目，必须由开发商与农民平等协商签订协议并公平补偿后，才能进行土地占用和房屋拆迁。农民有权委托法务会计专家参与征地补偿，严格控制地方政府利用公权与开发商利用信息垄断优势实施舞弊征收，防范地方政府与开发商损害农民土地征收补偿。
六是禁止政府干预法院裁判征地纠纷。在目前法院人事权、财权、物权由同级党委、政府控制体制下，为防范地方党委、政府与法院利用公权实施舞弊征收，应当规定受理农民土地征收拆迁补偿纠纷的法院为中级人民法院，县（市、区）级人民法院不宜受理征收拆迁补偿争议。
(四)完善土地征收补偿实体制度，确保征收补偿公平，实现农民土地产权保值增值
《农民土地房屋公共利益征收补偿法》应以法务会计的损失计量、治理侵占功能为指导［14］，重构充分公平补偿制度，确保农民土地征收补偿的实体公正。
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一是全面保障农民征地基本权利制度。规定农民土地征收项目必须通过法律、会计与法务会计专家论证，法务会计专家有权监督农民土地征收行为，农民有权聘请法务会计专家代为表达意志，确保公共利益建设项目的土地征收过程全面保障农民的生命健康权、人身自由权、公民财产权、安置就业权、生活福利权、意志表达权、公平交易权、司法救济权等合法权利。确保商业利益项目的土地受让租赁保障农民的平等交易权、价格确定权、安置就业权、司法救济权等财产权利。上述做法符合法务会计充分维护农民财产权利的宗旨。
二是废除地方政府制定补偿标准制度。废除地方政府制定补偿标准制度，建立土地征收补偿市场价格评估制度。农民有权在全国范围内自主选择评估机构。禁止土地主管部门限制农民在本区域选择评估机构。禁止评估机构与土地主管部门分割评估收费利益。评估机构选择办法由国务院制定，不能由地方政府规定。农民有权聘请法务会计专家全程参与征收补偿评估过程，有权提出异议和申诉，有权请求撤销违法不合理的评估报告。
三是建立农地全面充分征收补偿制度。根据法务会计的损失计量原理和公平规则，应规定公共利益征收农民土地补偿项目除土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费之外，应增加三类项目。①维持农民生存权的补偿项目：耕地等土地同面积调换补偿、被征收土地与补偿土地价差补偿、宅基地同面积调换补偿、宅基地房屋同面积调换补偿、被征收宅基地与房屋和补偿宅基地与房屋的价差补偿、农民搬迁与临时安置补偿、停产停业损失补偿等项目。②确保农民发展权的补偿项目：农民土地所在区位、宅基地与房屋区位开发增值补偿、丧失营业或就业机会补偿、丧失农民原居住房屋稳定幸福感补偿、丧失依靠土地与商业房屋营业实现终生就业的补偿、农民丧失原有土地与房屋精神压力与痛苦补偿、农民生活便利丧失与原有生活习惯调整补偿等。③如果农地征收项目失败，应启动恢复农民土地原状的补偿项目。
四是建立征地安置农民就业补偿制度。为确保农民生存权、发展权，不因征地致贫、降低生活质量，应当实施1998年前一直由土地主管部门和征地单位安置失地农民就业的补偿制度，实行公共利益项目征地单位按照每亩土地安排5位农民签订无固定期限劳动合同，实现征地农民长期就业的补偿制度。商业利益项目用地单位按照每亩土地安排10位农民签订无固定期限劳动合同，实现征地农民长期就业的补偿制度，消除失地失业农民。征地单位为企业，则由地方政府承担就业担保责任，即当被安置农民在征地企业下岗失业时由地方政府另行安排就业，确保征地农民保持未征地前的持续就业状态。
五是建立农民征地补偿公允合理制度。按照法务会计损失尽可能合理补偿规则，规定征收补偿应考虑被征收土地或房屋的区位、价格、用途、新旧程度、土地增值、征收损失、机会收益、通货膨胀等因素，按照补偿金支付之日同类地产、房产市场交易价格的至少5倍支付补偿金，全面尊重农民补偿形式的自主选择权，满足不同农民的土地安置、房屋产权置换、现金补偿等补偿方式需求，保障农民生存权和发展权。
六是实行征收补偿价格市场评估制度。根据法务会计确保农民财产保值增值目标，规定征收评估机构由农民在国内自主选定，地方政府不能设置任何障碍，完善农民土地征收市场估价法规，防止评估机构与地方政府、用地单位合谋侵占农民财产。
(五)重构农民权利救济制度，确保征收救济正当，实现受损农地产权恢复原态
《农民土地房屋公共利益征收补偿法》应以法务会计的诉讼支持、专家证人功能为指导［15］，重构农民土地征收补偿权利救济制度。
一是实行司法主导救济模式。废除地方政府行政裁决制度，实行司法主导救济制度，即司法诉讼救济成为解决农民土地征收拆迁纠纷的主导路径。农民不服土地征收补偿时有权向征收土地、房屋所在地和征收人所在地之外的任何中级人民法院起诉维权。商业利益开发项目纠纷属于民事诉讼，公共利益征收拆迁纠纷可以作为行政或民事诉讼，农民可以提起行政或民事诉讼救济。农民有权聘
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请法务会计专家全程提供诉讼支持，作为专家证人提供专家证言，支持诉讼救济。
二是配套实施多元救济制度。农民不服土地征收补偿或商业项目土地使用权开发协议履行违约行为，可以采用法务会计证据选择调解、信访申诉、行政复议、媒体监督、网络公开等途径解决农地征收与房屋拆迁补偿纠纷和土地开发协议违约纠纷。
(六)建构法务会计职业制度，培养法务会计人才，治理农地征收补偿腐败行为
法务会计具有反舞弊、反假账、反侵占、反腐败优势，必将成为维护农民土地征收补偿合法权益的重要工具。国外大学普遍开设独立的法务会计专业教育，国内少数高校在法学或会计学、财务管理专业设置法务会计方向，尚处于试点探索阶段。目前在法学专业开设法务会计方向硕士、本科、专科教育的高校有中国政法大学、江西财经大学、南京审计学院、湖南财政经济学院等。在会计学专业开设法务会计方向硕士、本科、专科教育的高校有复旦大学、南开大学、云南财经大学、湖南财政经济学院、大连商务职业学院等。在财务管理专业开设法务会计方向本科教育的高校有渤海大学。我国应尽快建构法务会计职业制度，设置独立法务会计专业，招收本科、硕士和博士研究生，实行五年制大学本科教育、七年本硕培养制、九年本硕博培养制，培养懂法律、懂会计的复合型法务会计人才，建构本土化的法务会计职业，充分发挥法务会计维护农民土地征收补偿权益、治理征地拆迁腐败的功效。
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［责任编辑:高婷］Perfection of Farmers'Compensation System of Land Expropriation
DONGＲenzhou
（Academy of Forensic Accounting．Hunan Institute of Finance and Economics，Changsha410205，China）
Abstract：With the quick pace of urbanization，the farmers'compensation of land expropriation has become a problem for local governments and greatly affects farmers'living standards，countryside stability and agricultural development．The main reason is the imperfection of the compensation system．The duty of forensic accounting is first to maintain the property proper' s safely，maintenance of value and increase of value，and then to guard against fraud，measurement loss，action support，ex-pert witness，encroachment of governance，and nex to fight against fraud，falsification of account，illegal encroachment and fi-nally to protect farmers'legal rights and provide legal relief for the farmers．
Key Words：farmers'land compensation for land expropriation；system perfection；forensic accounting；anti-measurement loss；urbanization
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2019国家农村土地征地补偿标准 随着城市不断的发展需要将用地向外无限的扩展，这就意味着需要对农村土地进行征收。农民比较关心的就是土地赔偿的标准，能够补助多少钱。下面大家就跟网站的小编一起来具体了解一下2017国家农村土地征地补偿标准是怎样的吧。 ▲2017年农村土地补偿新标准 ▲(一)征地补偿 1、征收耕地补偿标准 旱田平均每亩补偿万元。 水田平均每亩补偿9万元。 菜田平均每亩补偿15万元。 2、征收基本农田补偿标准 旱田平均每亩补偿万元。 水田平均每亩补偿万元。 菜田平均每亩补偿万元。 3、征收林地及其他农用地平均每亩补偿万元。
4、征收工矿建设用地、村民住宅、道路等集体建设用地平均每亩补偿万元。 5、征收空闲地、荒山、荒地、荒滩、荒沟和未利用地平均每亩补偿万元。 ▲(二)其他税费 1、耕地占用税，按每平方米2元计算。 2、商品菜地开发建设基金，按每亩1万元计算。 3、征地管理费，按征地总费用的3%计算。由国土资源部门严格按有关规定使用。 4、耕地占补平衡造地费，平均每亩4000元,统筹调剂使用，省国土资源厅负责监督验收。 ▲(三)征地工作程序 1、告知征地情况。 2、确认征地调查结果。 3、组织征地听证。 4、签订征地补偿协议。 5、公开征地批准事项! 6、支付征地补偿安置费。 ▲(四)房屋地上物补偿标准 1、房屋补偿标准 楼房(二层以上)每平方米补偿3300元。 捣(预)制砖砼结构房屋每平方米补偿2800元。 砖瓦房每平方米补偿2400元。
平(草)房每平方米补偿1900元。 2、其他地上(下)附着物补偿标准 仓房每平方米补偿920元。 室外水泥地坪每平方米补偿165元。 沼气池每个补偿4600元。 厕所每平方米补偿190―300元。 猪鸡舍每平方米补偿150―260元。 塑料大棚每平方米补偿165―280元。 菜窖每平方米补偿180―330元。 砖石墙每延长米补偿190元。 格栅(含工艺格栅栏)每延长米补偿450元。 大门楼每个补偿2400元。 饮用水井(含压水设备)每眼补偿1000元。 农家排灌水井(含泵水设备)每眼补偿15000元。 排灌大井(含设备)每眼补偿3万元。 排水管(塑料管、铸铁)每延长米补偿80―150元。 电话移机补助费每户200元。 有线电视迁移补助费每户300元。 坟每座补偿5000元。 3、异地安置补助费(包括宅地、配套设施、租房费等)每户2万元。 ▲(五)电力设施动迁补偿标准
海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法（试行） 海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法(试行) 海镇政〔2012〕1号 各街道、各部门： 为加快海安城镇化进程，推动海安镇社会经济快速发展，不断提升新农村建设水平，完善村民房屋征收补偿安置政策，保证被征收房屋得到合理的补偿并妥善安置，根据《中华人民共和国土地管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(海政发[2011]77号)、《海安县国有土地上房屋征收补偿评估技术细则(试行)》(海政办发[2011]196号)等文件精神，结合村民房屋征收补偿安置实际，特制定《海安镇集体土地村民房屋征收补偿安置实施办法(试行)》。 一、适用区域及对象 海安镇区域范围内集体土地村民房屋征收补偿安置适用本办法。 二、安置方式及规定 村民房屋征收原则上只可以选择村民安置房安置。如作出房屋征收决定的实施项目，其征收补偿安置方案中提供国有土地上
房屋产权调换安置方式，则该征收实施项目范围的征收村民也可以选择国有土地上房屋产权调换或货币补偿安置。 ⒈对集体土地上房屋征收的村(居)民选择货币补偿安置的，参照本办法补偿标准给予评估补偿，但不得再享受其他任何形式的安置。 2.对选择国有土地上产权调换安置的，执行《海安县国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》(海政发[2011]77号)和本区域的房屋征收补偿安置政策。 ⒊对符合选择两套多层公寓，既选择国有土地上房屋产权调换安置，又选择农民安置房安置的，对原征收房屋合法建筑面积和合法宅基地面积各50%分别进行国有土地房屋征收评估补偿和集体土地房屋征收评估补偿。安置时，可将原拆除合法建筑面积的各50%分别带入产权调换房和农民安置房作为合法安置面积，也可根据按人口核定应享受合法面积的50%作为农民安置房合法安置面积，两种方式任选一种。 ⒋对选择村民安置房安置的，按照本《办法》补偿安置政策执行。 三、补偿政策 ⒈评估方法：集体土地村(居)民房屋征收按照被征收房屋所处区位结合建安成新价的方式给予评估补偿。
辽宁省关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用 和管理意见的通知 各市人民政府，省政府各厅委、各直属机构： 经省政府同意，现将省农委、省国土资源厅、省民政厅、省监察厅、省财政厅、省劳动保障厅、省信访局、省政府法制办《关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见》转发给你们，请结合实际，认真贯彻执行。 二○○八年十二月十九日关于农村集体土地征地补偿费用分配、使用和管理的意见 为进一步规范农村集体土地征地补偿费用（含土地补偿费、安置补助费、地上附着物及青苗补偿费，下同）的分配、使用和管理工作，切实维护农村集体经济组织和农民的合法权益，现就农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理问题提出如下意见： 一、严格执行有关征地补偿费用的法律法规 根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《辽宁省实施〈土地管理法〉办法》和《辽宁省实施〈农村土地承包法〉办法》等有关规定，农村集体土地征地补偿费用的分配、使用和管理应当坚持“六个不准”，即：农村土地依法属于农村集体经济组织所有的，不准擅自改变原集体经济组织的土地所有权（已经打乱集体经济组织界限的，可以本着尊重历史、承认现实的原则不再恢复）；维护农村集体经济组织成员的合法权益，不准剥夺和非法限制其获得相应征地补偿费用分配的资格；严格执行法律法规规定，不准假借村民会议或少数服从多数等办法侵害被征地农民的合法权益；依法保护对农村土地投资人的补偿权，不准克扣或剥夺投资者的合理补偿；公开发放征地补偿费用，不准以暗箱操作、欺骗、胁迫等方式克扣、侵占、截留和挪用；保
持承包关系的长期稳定，不准借征收、征用之机重新调整承包地。法律法规没有具体规定的，要从实际出发，按照法律法规精神，以维护被征地农民合法权益为宗旨，积极探索，统筹兼顾，平稳操作，妥善解决。 二、强化农村集体土地征收、征用的管理 （一）确定被征地农民社会保障对象。符合被征地农民社会保障条件的人员，要办理社会保障。被征地农民所需社会保障资金中集体承担不足部分，由地方政府和用地单位解决。社会保障费用不落实的，不得批准征地。 （二）确定被征收、征用农村集体土地的对象及人口。被征收、征用农村集体土地一般分为本集体经济组织内部家庭承包土地和其他方式承包土地（含专业承包地、机动地、“四荒”地及公共用地，下同）。属于应当实行家庭承包土地的，要依法平均确权给本集体经济组织成员。 （三）制定征地补偿、安置方案。根据依法批准的征地方案，乡镇政府负责指导被征地农村集体经济组织制定征地补偿、安置方案，内容包括征地补偿费用的标准、数额、支付对象和支付方式以及涉及农业人口的安置途径。征地补偿、安置方案经集体经济组织成员的村民会议或者村民代表会议通过并乡镇政府和县级农业部门审核后，交由县级国土资源部门进行公示告，公示告时间不得少于10个工作日。公示告期内被征地农民对征地补偿、安置方案持有异议或要求举行听证的，县级国土资源部门会同农业等部门在10个工作日内组织听证，针对提出的意见，依据有关规定和批准的征地方案对征地补偿、安置方案进行修改。报市、县（市、区）政府审批的征地补偿、安置方案，应附村民会议记录、乡镇政府和县级农业部门审核意见以及对提出意见的采纳情况，举行听证的，还应附听证笔录。 （四）实行征地补偿费用专户管理。县级国土资源部门或征地机构应直接
技巧心得：土地征用权与土地征地补偿评估 土地征用的合理补偿：土地价值与拆分损失按公平正义和权益保障的原则，国家对征地而受损失的人负有货币给付或其他方式补偿的义务。对征用土地进行科学的价格评估后给予财产所有者合理的补偿，是整个土地征用过程的关键环节。 合理的补偿价格评估应考虑的内容：征用部分的土地价值，土地的价值一般以征用时使用的土地市场价值为基础给足补偿；由于拆分导致剩余不动产造成的价值损失，即拆分损失(severance damage)，也就是征用后剩余部分的价值与这个剩余部分作为整体的一部分考虑时所发生的价值方面的损失。举个例子：一块土地作为一个整体估算时其价值为200000元，当征用这块地的二分之一时，把这一半视为整块土地的一部分，其价值当然为100000元。但是如果把这两半土地分开来看的话，可能由于地块大小的改变和经济上可行的使用发生改变，每块地只值60000元。这时的拆分损失被认为是40000元。 市场价值的含义 房地产评估，大都是对目标房地产的市场价含义存有不同的理解。美国的法院出于诉讼的目地解释了市场价值的含义，典型的有两种定义：①所谓市场价值，就是一宗财产放入公开的市场内，在一段合理的时间内能找到购买者进行出售，从中所能得到的以货币估量的价值，其中购买者是在知道该财产的所有可调整的使用用途和它能够实现的用途情况下购买该财产。这是在审判过程中被广泛引用和接受的一个关于市场价值的定义，是建立在美国一个加州法院判例的基础上的。②另一个法院的判例中是这样定义的：为了公用目的征用土地的市场价值，就是假想一个意愿的出售者向一个意愿的购买者出售这块土地时的交易价格，而不管这个交易行动是否是双方的一时冲动或者是经过深思熟虑的结果。实际在征用时，对于大多数财产的出售者而言，出售他们的财产并非他们的意愿。 关于市场价值，中国目前尚未有统一的定义。在国家质量技术监督局和建设部于1999年联合发布的《房地产估价规范》中，有一个"公开市场价值"定义："在公开市场上最可能形成的价格。采用公开市场价值标准时，要求评估的客观合理价格或价值应是公开市场价值。" 世界各国对市场价值的定义在1993年2月之前未能统一。此后，国际资产估值标准委员会在澳洲墨尔本开会，与会国通过了一条国际认可的市场价值的定义，文意是："于估价日一物业在经适当市场推广后，由一自愿卖方售予一无关系的自愿买方所得的金额，该笔交易是
[方案]集体土地征收程序 集体土地征收 集体土地征收是指国家为公共利益的需要～通过法定程序～将原属于农民集体所有的土地征为国有的行为。土地征收方案依照法定程序批准后～由被征收土地所在地的市、县级人民政府予以公告并组织实施。被征收土地的所有权人、使用权人应在公告规定的期限内～持土地权属证书到公告指定的人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。 土地征收的具体实施部门是各级国土行政主管部门。 一、土地征收程序 第一步:发布征地通告 由县或市级国土资源局在被征收土地所在地的村范围内发布征地通告～告知被征土地的村集体经济组织和村民:征地范围、面积、补偿方式、补偿标准、安置途径以及征地用途等。通告后抢栽、抢种的农作物或者抢建的建筑物不列入补偿范围。 第二步:征询村民意见 由县或市级国土资源局会同所在的乡镇政府～就征地通告的内容征询村集体经济组织和农民的意见～有不同意见的应记录在案～根据村委会或村民提出的意见分别处理并协调解决。对补偿标准、安置途径、补偿方式有异议的～应告知被征地相对人有权提出听证申请～并依法组织听证。国土资源局应将村民对征收土地的意见和听证的材料作为报批的必备材料归档上报。 第三步:地籍调查和地上附着物登记
由县或市级国土资源局会同被征收土地的所有权人、使用权人实地调查被征土地的四至边界、土地用途、土地面积～地上附着物种类、数量、规格等～并由国土资源局现场填制调查表一式三份～由国土资源局工作人员和所有权人、使用权人共同确认无误后签字。国土资源局应将所有权人、使用权人签字的材料作为报批的必备材料归档上报。 第四步:拟订“一书四方案”组卷上报审批 由县或市级国土资源局根据征询、听证、调查、登记情况～按照审批机关对报批材料的要求拟订“一书四方案”即:“建设用地说明书～农用地转用方案～补充耕地方案～征收土地方案～供应土地方案。”并组卷向有批准权的机关报批。 第五步:征用土地公告 征用土地的市、县人民政府应当在收到省或国务院征用土地批准文件之日起10个工作日内在被征地所在村进行征用土地公告。征用土地公告的内容: 征地批准机关、批准文号、批准时间和批准用途; 征用土地的所有权人、位置、地类和面积; 征地补偿标准和农业人员安置途径; 办理征地补偿登记的期限、地点。 第六步:征地补偿安置方案公告 县或市级国土资源局根据省或国务院征用土地批准文件批准的《征用土地方案》在征用土地公告之日起45日内以村为单位拟订征地补偿、安置方案并予以公告。征地补偿、安置方案公告内容: 被征用土地的位置、地类、面积; 地上附着物和青苗的种类、数量; 需要安置的农业人口的数量; 土地补偿费的标准、数额、支付对象和支付方式;
我国目前土地征收中存在的主要问题及对策建议 【摘要】：随着我国经济的快速发展,城镇化速度的不断加快,土地成为推动经济发展的重要力量。围绕着当前土地征收中存在的各种问题日益受到社会的关注,尤其是处于弱势地位的农民相关权益的保护成为当下的热点。本文对我国当前土地征收问题进行了分析,并在此基础上提出了相关对策建议。 关键词] 土地征收公共利益补偿程序 近年来,全国各地因土地征收问题引起的各类**不断发生,农民上访也很大程度集中在土地征收问题上,大规模的土地征收已经严重地影响到了社会稳定。土地征收问题在当今中国社会已经变得越来越突出,而土地征收所反映的社会问题和矛盾很大程度上是由于法治缺失而造成。我国的土地征收制度存在着非常严重的不规范现象,这些现象虽然纷繁多样,但主要反映了我国土地征收中的三个深层次问题:土地征收的公共利益目的性问题;对农民的补偿问题;征收要履行的程序问题。 一、制度设计缺陷导致征收的公益目的性被严重滥用 1.土地制度的设计存在缺陷 《中华人民共和国土地管理法》第2条第4款规定:“国家为了公共利益的需要,可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。”该法第43条第1款又规定:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是兴办乡镇企业和村民建设住宅,经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)公共设施和公益事业建设,经依法批准使用农民集体所有的土地除外。”该条第2款又规定:“前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。” 依据《宪法》、《土地管理法》、《物权法》的规定,土地征收的理由只能是为了公共利益目的,私人或商业用地建设是不能通过征收集体土地进行的。但是“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”,“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”于是,在同一部土地管理法律中出现了不协调的两处规定。也就是说法律并未限定死“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,如商业用地,不得使用土地征收手段。” 这就导致为了非公共利益的需要而征地的现象普遍存在。而基于现实情况,飞速城市化进程需要大量的土地作为建设材料,而农村集体土地又不能直接进入市场流转,这种土地制度设计上的缺陷必然会导致实践中为了经济建设、为了非公共利益而征收集体所有土地。 2.公共利益条款被地方政府滥用 在土地征收的实践中,是否征收、如何征收、征收何处均由地方政府主导,法律对公共利益的范围又未作任何界定,地方政府往往随意找个促进经济发展、解决就业问题或改善城市环境的借口以实现征收。而基于政绩考量或不正当的权力寻租,地方官员们就将征收的土地用于商业目的了。譬如搞房地产开发,譬如设立经济开发区。更为吸引他们热衷征收土地的原因还在于大量的土地出让金极为增加财政收入。国务院发展研究中心的调查表明,在一些地方,土地出让金收入占地方财政预算外收入的60%以上。因此,在土地征收中,公共利益条款几乎形同虚设,被地方政府严重滥用。 日本在1951年颁布了《土地征收法》,该法第3条列举了35种可以征收土地的情形或理由,这些情形基本限定在关系国家和公民利益的重大事项内。这些基本情形包括:依据道路法进行的道路建设;以治水和发展水利为目的在江河上设置的防堤、护岸、拦河坝、水渠、蓄水池及其他设施;国家和地方团体进行的农地改造与综合开发所建的道路、水渠等设施;铁路、港口、机场、气象观测、电信、电力、广播、煤气、博物馆、医院、墓地、公园等设施。相比于日本,我们在这一方面落后了近六十年,我国的土地征收法律对于公共利益条款的规定是如此的模糊,这就导致这一条款在法律适用上的不具有可操作性,沦为地方政府滥用
市政府印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》沪府发 〔2011〕75号 关于印发《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》的通知各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定》印发给你们，请认真按照执行。 上海市人民政府二○一一年十一月四日上海市征收集体土地房屋补偿暂行规定 第一条（目的和依据） 为规范征收集体土地房屋补偿行为，维护征地范围内房屋权利人的合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》和《上海市实施?中华人民共和国土地管理法?办法》等法律、法规的规定，制定本规定。 第二条（适用范围） 在本市行政区域范围内征收集体土地中实施房屋补偿的（以下简称“征地房屋补偿”），适用本规定。 第三条（补偿原则） 征地房屋补偿，应当遵循“程序正当、公平补偿、结果公开”的原则，保障被征地农民的居住条件，维护被征地农民的合法权益。 第四条（管理部门） 市土地管理部门是本市征地房屋补偿工作的主管部门。 市和区（县）发展改革、城乡建设、农业、社会保障、房屋管理、财政、工商、审计、监察等部门应当协同做好征地房屋补偿工作。
镇（乡）人民政府、街道办事处应当配合做好征地房屋补偿工作。 第五条（补偿主体与实施部门） 区（县）人民政府负责本行政区域的征地房屋补偿工作。区（县）土地管理部门组织实施本行政区域的征地房屋补偿工作。 区（县）土地管理部门下属的征地事务机构（以下称“区（县）征地事务机构”）具体实施征地房屋补偿工作。 第六条（征收集体土地房屋补偿程序） 征地房屋补偿是征地补偿安置工作的组成部分。征地补偿安置程序按照国家和本市有关规定执行。 第七条（拟征地告知后不得实施的行为） 在征收集体土地依法报批前，区（县）土地管理部门应当向被征地农村集体经济组织和农户公布《拟征地告知书》，告知征地房屋补偿的政策依据以及本条第二款的要求，公布时间不得少于10日。 《拟征地告知书》公布后，拟征地范围内应当执行下列规定，但限制的最长期限不得超过一年： （一）不得新建、改建、扩建建筑物、构筑物及其他设施； （二）不得突击装修房屋； （三）不得办理新增、变更工商营业登记； （四）拟征地范围内已取得建房批准文件但新房尚未开工的，不得开工； （五）不得从事其他不当增加补偿费用的行为。 违反前款规定实施的，不予补偿。 第八条（房屋调查确认）
2020农村土地征收补偿标准 农村土地征收补偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费构成。 一、土地补偿费 土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕 地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 二、土地征收的安置补助费 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被 征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安 置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 三、青苗补偿标准 对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按 实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。 四、其他附着物的补偿标准 1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准 的征地补偿安置方案规定。 2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和 经物价部门认可的单价为准。
3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的 农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安 置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土 地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。 随着社会的发展，农村征地越来越多，农民最关心的就是最新农村土地征收赔偿标准是多少?那么，农村征地赔偿标准由哪些方面构成，又是计算的呢? 农村土地征收赔偿标准由土地补偿费、安置补助费、青苗及地上附着物补偿费构成。 一、土地补偿费 土地征收的土地补偿费是如何计算的呢?土地补偿费一般为该耕 地被征收前三年平均年产值的六至十倍。 二、土地征收的安置补助费 按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量 计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被 征收前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安 置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。 三、青苗补偿标准 对刚刚播种的农作物，按季产值的三分之一补偿工本费。对于成长期的农作物，最高按一季度产值补偿。对于粮食、油料和蔬菜青苗，能得到收获的，不予补偿。对于多年生的经济林木，要尽量移植，由用地单位付给移植费;如不能移植必须砍伐的，由用地单位按 实际价值补偿。对于成材树木，由树木所有者自行砍伐，不予补偿。 四、其他附着物的补偿标准 征收土地需要迁移铁路、公路、高压电线、通讯线、广播线等，要根据具体情况和有关部门进行协商，编制投资概算，列入初步设 计概算报批。拆迁农田水利设施及其它配套建筑物、水井、人工鱼
中央纪委监察部通知：进一步规范征地拆迁行为 集体土地上房屋拆迁参照集体《国有土地上房屋征收和补偿条例》的规定，政府不得实施强制拆迁！ 近日，中央纪委、监察部发出通知，要求各级纪检监察机关按照十七届中央纪委第六次全会部署，切实加强对征地拆迁政策规定执行情况的监督检查，坚决制止和纠正违法违规强制征地拆迁行为，维护人民群众切身利益，促进科学发展和社会和谐稳定。 通知指出，2011年1月国务院颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》，是规范国有土地上房屋征收与补偿的基础性法规。各级纪检监察机关要加强《条例》贯彻执行情况的监督检查，督促各地及有关部门按照规定的征收范围、补偿标准和征收程序，依法征收、公平补偿。督促地方政府及有关部门认真清理现行规章制度和规范性文件，该废止的予以废止，该修订的抓紧修订，该配套完善的尽快配套完善。《条例》颁布前已经作出行政强制拆迁决定但尚未组织实施的项目，不得再组织实施，要依法由人民法院裁定是否强制执行。 通知要求，要督促有关地方政府和部门进一步建立健全有关政策规定，认真做好农村集体土地征收和房屋拆迁工作，妥善解决好被征地拆迁农民的居住问题。农民房屋拆迁要按照建筑重置成本补偿，宅基地征收按当地规定的征地标
准补偿，被征地拆迁农户所得拆迁补偿以及政府补贴，要能够保障其选购合理居住水平的房屋。要督促建立与当地经济发展水平相适应、收入增长幅度相协调的补偿标准动态调整机制，并认真加以执行。在《土地管理法》等法律法规作出修订之前，集体土地上房屋拆迁，要参照新颁布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》的精神执行。 通知强调，要督促地方政府及有关部门深入贯彻落实以人为本、执政为民的要求，畅通被征地拆迁群众反映问题、表达诉求的渠道，广泛听取群众意见，妥善解决群众的合理诉求，紧紧依靠群众的支持和参与开展征地拆迁。要强化责任落实，督促地方政府和有关部门依法履行职责，建立健全矛盾纠纷排查调处机制，及时解决苗头性、倾向性问题，防止矛盾纠纷积累激化。要及时总结依法拆迁、“阳光”拆迁、和谐拆迁的好经验、好做法，组织力量进行宣传报道；对群众反映强烈的突出问题和突发性事件，依法妥善处置，及时回应社会关切。 通知要求，切实加大查办违法违规强制征地拆迁案件力度，重点查处采取中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使搬迁行为，采取暴力、威胁手段或突击、“株连”等方式强制征地拆迁行为，以及《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布后仍然组织实施行政强制拆迁等问题。对有令不行、有禁不止的，违规动用警力参与征地拆迁的，因
土地征收补偿制度研究 研究背景 土地是人类赖以生存和发展的最基本的环境要素之一,是社会生产活动中最基础的生产资料。而农村集体所有的土地更是广大农民生存的保障。我国是一个农业大国,农村人口占全国人口的绝大多数。维持土地的可再生能力,保护耕地的稳定是贯彻实施土地资源可持续利用的重要方面,农民是实施这一战略的重要主体。同时随着经济的快速发展,作为经济发展主要承载体的土地,农用地被大量征用为建设用地,无可非议。随之而来的是越来越多的被征地农民变成了无土地、无工作、无社保的“三无农民”,农村土地征用过程中也存在着很多不计土地利用效率,侵害农民权益的现象。 我国城市土地资源的有限性，使得城市的进一步发展必然依赖对农村土地的征收和使用，近年来,因土地征收补偿而产生的纠纷和事件纷繁复杂,这事关系到被征地农民最切身的利益和社会的和谐稳定，因此建立既适应市场经济发展规律又符合农民长远利益的征地补偿标准是必要的和紧迫的。 研究目的 明确界定公共利益 界定公共利益是各国有关财产征收制度必须规定的内容，因为公共利益是公权和私权的连接点，是对公民财产权做出限制的理由。公共利益是政府征收公民财产所有权的行政行为的正当性条件之一。我国宪法规定“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。但是并没有对土地征用补偿、公共利益的作出界定。因此，土地征收制度重要条件的公共利益等于是虚置。 由于法律没有明确公共利益，无论是被征地农民还是政府并不重视论证公共利益。从征地实践看，政府通过村委会征地或者企业通过村委会征地，并没有谁来论证是否是为了公共利益，也没有对征地和补偿问题组织听证。对涉及村民根本利益、社会保障等重要的土地问题，农民没有充分的参与权、讨论决定权。征收土地过程中的短视行为，必然导致农民对土地保障福利的永久丧失。 切实保障农民权益 农村土地所有权和使用权从其性质上讲，是具有一定的社会保障功能的权利。失去土地使用权，就失去了潜在的收益，获得使用权就有机会获得收益;土地又为农民的后代提供土地继承对象，因而它不仅是这一代农民生存保障，而且也是后代农民生存保障的永久性资源;土地对农民有资产增值的功效，土地收入会随着经济的发展科技水平《中华人民共和国宪法》未就征收土地补偿原则做出明确的规定。《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国物权法》等相关法律均采用了相同的立法技巧，即在有意无意之间回避了征收土地补偿制度的设计修改或重新确立。 研究成果 我认为：应尽快确立征收土地市场补偿制度，从根本上改革我国现行征收土地补偿以年产值为标准的补偿制度设计，构建具有中国特色的社会主义市场经济体制下的征收土地公平补偿制度。 1、摒弃“产值倍数法”，建立与市场相联系的征收土地补偿机制，确保农民分享土地增值收益。无论是征收耕地、园地、林地还是建设用地均将土地所有权补偿、土地承包经营权补偿、残余地补偿、地上附着物补偿统一采用市场定价补偿制度。 2、丰富土地征收补偿方式。一次性的货币补偿是我国目前主要的征地补偿安置方式，但此种方式仍无法为社会主义市场经济条件下失地失业的农民提供充分的补偿和生活保障。一些
2017国家农村土地征地补偿标准 土地征收补偿标准由土地补偿费、安置补助费、附着物补偿费和青苗补偿费构成。 一、征地补偿费用项目 1、土地补偿费 用地单位依法对被征地的农村集体经济组织因其土地被征用造成经济损失而支付的一种经济补偿。 2、青苗补偿费 用地单位对被征用土地上的青苗因征地受到毁损，向种植该青苗的单位和个人支付的一种补偿费用。 3、附着物补偿费 用地单位对被征用土地上的附着物，如房屋、其它设施，因征地被毁损而向该所在人支付的一种补偿费用。 4、安置补助费 用地单位对被征地单位安置因征地所造成的富余劳动力而支付的补偿费用。 二、征地补偿标准 1、各项征地补偿费用的具体标准、金额由市、县政府依法批准的征地补偿安置方案规定。 2、土地被征用前3年平均年产值的确定(有关土地补偿费、安置补助费的补偿标准)：按当地统计部门审定的最基层单位统计年报和经物价部门认可的单价为准。 3、按规定支付的土地补偿费、安置补助费尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的，可增加安置补助费。原土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征用前三年平均年产值的30倍的土地管理规定，已经在2013年3月26日《土地管理法》中删除。 政府征收农民土地，应有合法项目，按照法定程序，给予被征收人合理补偿，先补偿，再征收，任何违反以上基本原则的征收行为都属于违法征收。被征收人可以拒绝签订征地补偿安置协议，以申请信息公开，提起行政复议，行政诉讼等方式争取自己的合法权利。 征地补偿 1、征收耕地补偿标准 旱田平均每亩补偿5.3万元。 水田平均每亩补偿9万元。 菜田平均每亩补偿15万元。 2、征收基本农田补偿标准
集体土地的征收程序 征地审批1、征地审批权限。 按照土地管理法的规定，我国征地批准机关为国务院和省级人民政府。 一、下列情形中由国务院批准征收。 (一)1、征收基本农田的或者征收的土地中含有基本农田的。将所有占用基本农田都由国务院批准，主要是为了切实加强对基本农田的保护，禁止一般性项目和城市、村庄、集镇建设占用基本农田。对于一些国家重点建设项目，确实无法避开而必须占用基本农田的，必须经过严格的审批，并按规定重新补划基本农田。这是严格管理基本农田的主要措施。土地管理法中土地征收审批权限的问题规定为“基本农田”但是实际上在征收土地中若经国务院批准应当一并由国务院批准而不是只有基本农田部分由国务院批准，所以在土地征收时只要被征收的土地含有基本农田就应当由国务院来批准。 (二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的。基本农田以外的耕地即一般耕地。 (三)其他类型的土地超过七十公顷的。即征收土地若超过七十公顷无论是什么类型都必须由国务院来批准征收，包括了耕地之外的所有土地，同时也包括征用耕地35公顷以下其他土地70公顷以下，两项之和超过70公顷的。 (四)、省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地的。按照土地管理法的规定，省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地涉及农用地转用的，农用地转用应当有国务院批准，而土地管理法第四十五条规定经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，不再另行办理征地审批，故在征收农用地的若用地项目属于省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目则征地审批实际上也应当由国务院批准。 二、省级人民政府的征地审批权限。 基本农田以外的耕地35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，包括基本农田以外的耕地和其他土地之和不足70公顷的。由省级人民政府批准。省政府批准征地的同时需要报国务院备案。 2、征收土地报批程序(以批次征地为例)。 第一步：征地告知。在征地报批前，市、县(市)国土资源部门就当将拟征土地的用途、位置、补偿标准、安置途径等以《征地告知书》的形式告知被征地的农村集体经济组织和农户。同时告知被征地农村集体经济组织和农户，对拟征土地的补偿标准和安置途径有申请听证的权利。《征地告知书》应当在拟征土地所在地的村、组内张贴。征地按规定告知后，应当填写《征地告知书送达证明》。征地告知后，农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种的青苗，抢建或突击装修的地上附着物，征地时不予补偿。 第二步：征地调查确认。在征地告知后，市、县(市)国土资源部门应当及时调查核实拟征土地的权属、地类、面积以及地上附着物权属、种类和数量等，据实填写《征地调查结果确认表》，被征地的农村集体经济组织、农户以及地上附着物产权人应对调查结果予以确认。《征地调查结果确认表》作为制定征地补偿安置方案的依据，不作为被征地的集体经济组织、农户或地上附着物产权人是否同意征地的凭证。知情确认属于征地审查报批的必备材料。第三步：组织征地听证。被征地集体经济组织和农户就征地补偿标准和安置途径提出听证书面申请的，市、县(市)国土资源部门应当按照《国土资源听证规定》组织听证。被征地的农村集体经济组织和农户在听证告知后5个工作日内未提出听证书面申请的，视为放弃听证。放弃听证的，市、县(市)国土资源部门可在《征地告知书送达证明》备注栏内书面记载，由经办人签字并加盖公章。
国内外土地征收制度研究（文献综述） 2012年11月20日
国内外土地征收制度研究 作者：鲍晓峰张松波张泽煜胡忠钦 摘要：土地征收制度是世界各国为发展社会公共事业而设置的一种法律制度，是一个牵涉公权力与私权利如何平衡的重要社会问题，构建完善合理的土地征收制度至关重要。本文阐述了土地征收的含义，并从土地征收制度的法律支撑体系，土地征收的目的和范围，土地征收补偿标准和土地征收的程序四个方面对国内和国外的土地征收制度进行了研究，相对来说，国外的土地征收制度较为完善，因此，对国外相关制度进行比较研究，取其之长，总结其可借鉴之处，充分吸收其中的积极因素，对于我们完善和推进中国土地征收制度的发展具有重大的理论和实际意义。 关键词：土地；土地征收；土地征收制度； 一、引言 土地，是人类生存最初也是最基本的资源，人类的一切活动都要以土地为根基。要建设，首先就需要土地，尤其是在巨大的地震灾害中恢复重建，在汶川地震中，绵阳市受灾严重，灾后重建的工作从震后一直进行着，灾区的土地征收关系到重建的进度，所以对地震受灾区的土地征收有着急迫性。在汶川地震后，百废待兴，为了加快建设受灾区新家园，国家对其土地的征收制定了专用的制度，体现了受灾区土地征收在灾后重建的重要性。 二、土地征收的含义 2.1、土地征收的概念 土地征收是指国家为了社会公共利益的需要，依据法律规定的程序和批准权限，并依法给予农村集体经济组织及农民补偿后，将农民集体所有的土地变为国有土地的行为。 2.2、土地征收的作用 土地征收制度为完善土地法律制度，保障社会主义建设顺利进行发挥了巨大作用。实体法公正性的实现，必须以程序的公正为保障。没有程序的工作，实体法的公正就不能实现。土地征收程序的设置正是为了平衡国家、集体和个人的利
《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》沪府发〔2002〕13号 2002-04-10 09:10:36 上海市人民政府关于发布《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》的通知 二○○二年四月十日 沪府发〔2002〕13号 各区、县人民政府，市政府各委、办、局： 现将《上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定》印发给你们，请认真按照执行。 上海市征用集体所有土地拆迁房屋补偿安置若干规定 (2002年4月10日上海市人民政府发布) 第一条为了规范征用农民集体所有土地拆迁房屋及其附属物的补偿安置活动，根据《上海市实施〈中华人民共和国土地管理法〉办法》和《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》，制定本规定。 第二条征地拆迁房屋补偿安置是征地补偿安置工作的组成部分。征地拆迁房屋的补偿安置标准，应当纳入征地补偿安置方案进行公告。征地拆迁房屋的补偿安置费用应当纳入征地补偿安置费用管理。 第三条征地补偿安置方案经区（县）人民政府批准后，由建设单位负责拆迁房屋的补偿安置。 拆迁房屋补偿安置的具体工作，由建设单位委托已取得市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）颁发的房屋拆迁资格证书的单位实施。 第四条征地拆迁房屋，应当按规定对征地范围内的房屋所有人（以下简称被拆迁人）给予补偿安置；被拆迁人应当在搬迁期限内完成搬迁。 被拆迁人以合法有效的房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件计户，拆迁补偿安置按户进行。 第五条被拆除房屋的用途和建筑面积，以房地产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。 征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。征用土地公告时，被拆迁人已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，被拆迁人应当立即停止建房，具体补偿金额可以由拆迁当事人协商议定。
集体土地征收操作流程 征转土地操作流程： 一、征地告知 拟征收农民集体所有的土地，县（市、区）国土资源部门应当将拟征地的面积、用途、位置、补偿标准、安置途径等情况，以书面形式告知被征地农村集体经济组织。 下发告知书后，凡被征地农村集体经济组织和农户在拟征土地上抢栽、抢种、抢建的，征地实施时一律不予补偿。 二、确认征地登记调查结果 征地书面告知后，县（市、区）人民政府组织相关部门对拟征收土地的权属、地类、面积以及青苗和地上附着物权属、种类、数量等现状进行调查清点，调查结果须与被征地农村集体经济组织、农户和地上附着物产权人签字确认。 三、拟订《征地补偿安置方案》 县（市、区）国土资源部门会同有关部门依据有关规定、土地征收补偿安置标准和调查确认结果，拟定《征地补偿安置方案》。土地征收补偿安置方案包括下列内容： ⑴土地的权属、地类、面积； ⑵土地征收补偿安置费的标准、数额； ⑶地上附着物和青苗补偿标准、数额；（不包括拆迁安置等费用） ⑷失地人员的具体安置方式; ⑸其他补偿安置措施。 四、预存征地补偿费用 被征地的农村集体经济组织对《征地补偿安置方案》有异议并要求听证的，县（市、区）国土资源行政部门应当按照《国土资源听证规定》的程序和有关要求组织听证；没有异议的，由申请用地单位或市（县）土地储备中心根据《征地补偿安置方案》核定的费用标准将征地补偿费、耕地开垦费、征地管理费和失地农民社保费用全额缴入预存征地补偿款专户。五、组织用地申报材料 征地补偿款预存后，县（市、区）国土资源行政部门应当按照有关规定编制“一书四方案”，连同以下材料报市国土资源局审查。 ⑴县（市、区）人民政府请示文件； ⑵建设用地“一书四方案”； ⑶《土地权属、地类、面积汇总表》、《人均耕地变化情况表》、《建设拟征（占）地土地权属汇总表》； ⑷城乡规划意见； ⑸集体所有权证； ⑹征地听证告知材料； ⑺预存社保费用的资金凭证； ⑻补充耕地验收文件及补充耕地位置图； ⑼土地勘测定界技术报告和土地勘测定界图（执行TD/T1008－2007《土地勘测定界规程》标准）； ⑽标注征地位置的土地利用现状图、规划图。 ⑾其他需要按照省厅规定提供的材料，按省里有关规定执行。 征地批准后操作流程： 一、公开征地批准事项 用地批准后，由县（市、区）人民政府在被征收土地所在地的农村集体经济组织予以公告。
余姚市征收集体所有土地房屋拆迁实施办法 第一章总则 第一条为规范征收集体所有土地房屋拆迁工作，保护被拆迁人的合法权益，保障城乡建设顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例实施细则》和其他法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条在本市行政区域内因征收集体所有土地而拆迁房屋及附属设施，并对被拆迁人进行补偿、安置的，适用本办法。 第三条市国土资源局主管全市集体所有土地房屋拆迁管理和监督工作。 市人民政府房屋动迁管理办公室(以下简称市动迁办)根据职责负责本市行政区域内集体所有土地房屋拆迁的全过程的具体协调、指导等各项具体工作。 市建设、发改、规划、农林、公安、工商、劳动保障、民政等行政管理部门，应当按照各自职责，协同做好集体所有土地房屋拆迁管理工作。 第四条本办法所称的拆迁人是指市政府设立或者指定的实施集体所有土地房屋拆迁工作的机构。余姚市房屋拆迁办公室为全市集体所有土地房屋拆迁人，具体负责拆迁项目的确定、组织协调、资金筹措等实施工作。 第五条被拆迁房屋所在地的乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会应当协助做好集体所有土地房屋的具体拆迁工作。 第六条本办法所称的被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属设施的所有权人。 第二章拆迁管理 第七条市政府依据土地利用年度计划制定本行政区域内的集体所有土地房屋拆迁计划，合理控制拆迁规模。 拆迁计划由市国土资源局根据各乡镇政府、街道办事处上报的拆迁计划和市政府确定的拆迁改造项目，会同市动迁办、发展改革局、规划局、财政局等部门研究确定，报市政府批准。 第八条集体所有土地征收方案经依法批准并公布后，由市国土资源局函告市发改、规划、建设、房管等部门，对拆迁范围内停止办理房屋新建、扩建、改建审批手续，停止办理房屋和土地用途变更手续。 第九条拆迁人依据依法批准的集体所有土地征收方案、拆迁规划红线图，会同有关乡镇政府、街道办事处、经济开发区管委会等单位，制定集体所有土地房屋拆迁实施方案，经市国土资源局审核后，报市政府批准。 集体所有土地房屋拆迁实施方案的内容包括：拆迁范围、补偿安置的对象和条件、不予补偿安置的情形、补偿安置的方式和标准、补偿安置资金预算和落实、安置用房或迁建用地的安排、搬迁期限等。 第十条市国土资源局在审核集体所有土地房屋拆迁实施方案时，应当公开告知被拆迁人和其他利害关系人有要求听证的权利，但在征收集体所有土地方案批准前已对房屋拆迁补偿实施方案听证的除外。被拆迁人和其他利害关系人申请听证的，市国土资源局应当及时组织听证。 第十一条市国土资源局应当在集体所有土地房屋拆迁实施方案批准之日起5日内发布拆迁公告，公布建设项目名称、拆迁人、拆迁范围、补偿安置的方式和标准、搬迁期限、救济途径等事项。
中国土地征收补偿标准研究 “从来没有哪个制度否认过宪法的征收权，重要的是对征收的法律限制。” [1]对于征收，最重要的法律限制方式便是必须给予私人公正的补偿。西方国家宪法所普遍确立的补偿原则是“公平”或“正当”补偿原则，因为确立这些原则所依照的精神相通，即都在于弥补当事人的特别牺牲，以实现公平负担。当国家可以任意地、武断地剥夺私人财产而可以不予补偿时，“财产权神圣不可侵犯”便是一句毫无意义的虚幻口号。为此，就必须由宪法把公平补偿设定为国家在进行征收时所必须承担的一项无可推卸的法定责任；同时，补偿所必须支付的高昂成本是防止政府滥施征收权的最有效手段。正因如此，在许多国家宪法上的征收制度中，征收与补偿往往是唇齿相依、不可分割地被规定在一起，即凡根据公共利益而对私人财产予以剥夺或限制者，必须给予公平补偿，补偿是征收的核心条件，“无补偿即无征收”。由此，宪法上征收与补偿这种紧密的关系形象地被人称为“唇齿条款”。当然，“公平补偿”（Just Compensation）是一个抽象的、内涵极不确定的概念，不同的国家可能有不同的界说，在不同的政治法律实践中也有着不同认识。总的来说，依据公平的市场价值对财产所有者的损失进行评估被认为是确立补偿标准的最佳选择。 在中国大陆，从宪法层面看，无论是起临时宪法作用的《共同纲领》，还是《八二宪法》，均涉及补偿问题，当然也就谈不上对补偿标准的规定。现行宪法第四次修正案增加了补偿条款，但遗憾的是没有规定补偿标准。就中国目前行政补偿原则的现状来讲，不同程度地存在着随意性大、抚慰色彩浓的特点，不能为当事人正当权益提供有力保护。关于中国土地征收的补偿标准，从相关法律、法规规定的情况来看，一般坚持的是“适当补偿”、“相应补偿”、或“合理补偿”的原则。据统计，目前中国因国家的征收行为而失去土地的农民总数估计在5000万左右，并且每年还要新增200多万人。对失地农民来说，其最为不满意的是土地补偿标准、安置方式以及土地增值收益分配等问题，本文拟从中国土地征收补偿中存在的问题及其成因出发，通过对国外土地征收补偿制度的分析，提出了完善中国土地征收补偿标准的建议。 一、问题的提出 1．按土地平均年产值作为计算土地补偿费的标准违背了以市场价值确立补偿数额的要求，即不科学，也不合理 根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，征收土地的，按照被征收土地的原用途给予补偿。征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。土地补偿费为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。安置补助费按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。 从中国现行土地管理法的规定来看，征地补偿金计算的基准是农地的年产值。众所周知，年产值是农作物产量与价格的函数，其高低受所处地区的农业生产条件和社会经济条件的影响，与被征地的区位等地价因素无关。[2]况且，近几年农产品价格不断下降，按法定标准计算出来的补偿标准根本不能解决失地农民的长远生计。从理论上讲，土地补偿费的确定很大程度上与被征地所处的区位、区域经济发展状况及区域基础设施条件等紧密相关，而与土地年产值的关联性并不明显。概括的说，现行法定的征地补偿标准游离于土地市场价格之外，严重损害了农民权益。 2．地上附着物和青苗费的补偿标准由政府规定造成了补偿偏低，极大损害了被征收人的利益 根据中国现行《土地管理法》第47条的规定，地上附着物和青苗费的补偿标准由省、自治区、直辖市人民政府规定。依据规定标准进行补偿，造成的结果往往是补偿不到位，极大地损害了被征地人的利益。从中国现行的实际状况看，要么是一些地方的省、自治区、直辖市人民政府根本没有规定地上附着物和青苗费的补偿标准，而授权市、县人民政府自己规定；要么是虽然规定了补偿标准，但往往也是长时间不进行修改，该标准与地上附着物和青苗费实际价值形成较大反差。例如，2005年洛阳市洛龙区政府组织的被征地农民拆迁过程中，仍然依据1997年洛阳市政府（1997）第 71号文件，即《洛阳市建设土地地上附着物补偿标准》对砖混结构房屋按280元/平方米对实际价值1000元/平方米的房屋进行补偿，使被征地农民遭受了极大的损失。