关于收取物业费用的相关解释
误区1没入住就不交物业费
小赵购买的新楼马上就要交房了,可每天的工作忙得焦头烂额,下周又要出差,这一走就是几个月。不巧的是,小赵的太太上个月公派留学去了美国。交房的事倒是可以交给老妈,可物业费小赵想暂时不交,毕竟自己和太太这段时间都不会入住,没有享受他们(物业)的服务。
●政策解读:国家发改委、建设部颁布的《物业服务收费管理办法》中规定,物业服务成本或者物业服务支出一般包括:管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;物业管理区域清洁卫生费用;物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧;物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;经业主同意的其他费用。
●律师说法:从物业费含盖的内容来看,小赵理解的服务有一定的局限,因为物业管理区域绿化养护费用;物业管理区域秩序维护费用;办公费用;物业管理企业固定资产折旧等,都是物业管理的组成部分。所以小赵在购买房屋以后,不管住与不住,都应该缴纳物业费,这一点不容置疑。
误区2未签物业合同不交物业费
艾某经营的网吧坐落于某市的一小区内。2003年7月,小区业主委员会、住宅楼业主委员会与物业公司签订《物业管理委托合同》。合同签订后,物业公司按约定进行了物业服务,可艾某以其与物业公司之间没签物业合同,物业公司提供的服务不多为由,拒绝交纳物业费。物业公司诉至法院,要求艾给付拖欠的物业管理费3611元。
●政策解读:根据《物业管理条例》的相关规定,在业主委员会依法成立后,业主委员会与物业公司之间签订的物业管理合同,对全体业主具有约束力。如果业主委员会未与物业公司签订书面的物业服务合同,但业主事实上接受了物业服务,业主则应按实际发生的服务价格向物业公司交纳相应费用,作为对其已提供服务的补偿。因此,未签订物业合同或物业公司未提供资质证明,业主也不可以拒交物业费。
●律师说法: 不管小区业主本人是否与物业公司签订了物业管理合同,只要业主委员会与物业签了合同、甚至几方之间均未签立合同但物业已提供服务,就该对物业已提供的服务予以补偿,否则诉诸法律法院也将判居民败诉。
误区3对物业服务不满意不交物业费
某花园的一位胡姓业主反映:物业管理公司的管理混乱,卫生状况很差,盗窃案件频频发生,业主们有意见,采取拒绝缴纳物业管理费的方式表达不满,还有100多个业主联合签名要求更换物业,可是,物业公司反而把拖欠物业费的业主告上法庭,不仅要其补交所有物业管理费,还要追加滞纳金。
●政策解读: 如果物业公司提供的服务达不到合同约定的标准,说明服务质量不到位。小区物业服务质量问题,应该由小区业主委员会进行监督。出现服务质量与收费价格不符的问题,可以通过业主委员会直接与物业管理公司交涉,甚至可以根据合同的约定改聘其他物业管理公司来管理小区。
●律师说法: 建议没有成立业主委员会的小区要尽快成立业主委员会,加强对服务质量的监督与管理。至于物业管理收费出现纠纷,可以通过业委会与物业之间的沟通来解决,一旦进入了司法程序,业主也还可以根据合同约定,向法庭提供因为服务质量不到位导致拒缴物业管理费的证据,最后由法庭裁决。
误区4对社区大环境不满意不交物业费
物业公司的工作人员说,许多业主对物业公司的要求超出了合理范围。他们认为物业公司只要收了钱,就应对业主的一切损失负责。
比如,业主王先生住在顺义樱花园三区,距离首都机场很近,所以经常有飞机在小区上空经过。轰隆隆的声音吵得他们根本无法休息。王先生认为物业公司服务不到位,他有权不交钱。
还有业主反映自己所住小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。
●政策解读:物业费是否交纳所对应的义务是物业公司在履行物业管理职责时是否已按照物业管理合同的
约定履行了其应尽之合同义务和责任。而业主所提出的相关服务项目问题,尤其是与买卖合同项下权利义务相关的问题,因分属不同的法律关系,除非有特殊约定,否则不能成为业主拒绝交纳物业费的合法抗辩理由。
●律师说法:业主的要求就是少花钱多办事,做到物有所值甚至是物超所值。但具体到服务上,有许多软性的东西很难做到,而且众口难调。
这个问题实际上已超出了物业公司的管理能力范围。机场是以前就存在的,业主如果无法承受它的噪声当初完全可以不买这里的房子。物业总不能去建议拆掉机场。对于该小区周围公交车少、银行少等问题,许多业主都要求物业来解决,甚至有人提出物业雇用的保安应保障业主的人身安全。这些都是不对的。
误区5 法不责众跟风不交费
北京市某小区,刚开始有两三家业主不交费,物业一般不会采取强制性措施。但是这两三家不交物业费会给已经交了的业主起到不好的“模范带头”作用,许多本就不愿交纳物业费的业主看到别人不交也没事,就开始模仿。你不交不是没事吗,我也不交,这种影响就像传染病,有很多业主跟风。但久而久之,越来越多的人加入不交费的行列,物业费就更加难收。
●政策解读: 物业和业主的目的是一致的。通过物业的管理工作,业主达到房产的保值、增值;而物业可以通过管理树立自己的品牌。如果因不交物业费而造成物业服务跟不上,最后导致房产贬值的话,业主的利益就会有更大的损失。
●律师说法: 不交物业费对其他业主具有自然的诱惑力,不交费可能被跟风的业主认为是一种可以取巧的机会;对欠费业主来说,他需要动员周围的邻居也拒绝交费,以达到法不责众的效果;而他的邻居发现可以通过不交物业费来满足自己的利益时,也会踊跃行事的。因为在他们看来法律会先惩罚那些带头不交物业费的业主。其实,业主个人不交费,自己的房产得不到有效维护,损失的是自己的利益。交了费不等于认可了物业的服务,业主可以理直气壮地要求改善服务。不交费,按法律规定都没有资格当业主委员会委员,如果因此造成小区成立不了业主委员会,那业主连轰走自己不满意的物业公司都无法做到,还会被物业告上法庭。
误区6 对物业公司捆绑式服务不满不交物业费
为了收取物业费,某些物业公司以停水停电、拒绝向业主提供相关配套服务等方式,催迫业主缴纳物业费,这种“捆绑服务”方式现在被普遍复制。业主张女士因为邻家移门纠纷,拒绝缴纳物业费,今年她孩子上小区幼儿园,被告知必须出具物业公司的完费证明,才能享受业主优惠待遇,他们称之为“捆绑式服务”。而业主认为优惠待遇是开发商在合同上承诺的,物业无权干涉。
业主李先生因为物业费纠纷被拒绝使用小区内的健身房,对于物业公司的这种“捆绑在物业费上的服务”,李先生认为健身房是全体业主所有的,有权利使用。但目前他没有办法,法律诉讼的成本太高。
可以说,物业公司“捆绑式收费”正在成为集中反映的问题,同时还有物业公司普遍效仿。
●政策解读:根据有关规定,会所等设施从原则上讲不能收费,但因维修、养护需要费用,业委会可以委托物业公司进行收费管理,费用归全体业主支配。如协商不成,业主可以通过法律起诉,要求开发商履行承诺。物业公司也可以起诉业主,要求业主缴纳物业费。
●律师说法:一般而言,小区内的健身房、俱乐部、游泳馆属于配套设施,摊入了小区的建设成本,产权归小区全体业主所有,按照“我的东西,我使用”的原则,业主有权利使用这些设施。
业主采取拒缴物业费的方式抵制物业管理服务的某些做法、是不成熟的行为。若对物业管理服务质量存在异议,可以通过正常的渠道,正常的手段,合法合理地解决。
误区7 对物业公司利用公用面积经营不满不交物业费
杨小姐居住在宣武区某小区。近日她在一进楼的门洞处看到一则健身俱乐部的广告,而在看到这则广告之前,她觉得物业公司根本就没有权利这么做,既然你们经营能挣到钱,我们大家不交物业费好了。
与上面相似的一个事例,一小区业主因大堂被擅自出售、物业管理用房被私自出租,与开发商、物业公司产生纠纷,拒绝缴纳物业费。
●政策解读: 《物业收费办法》规定,利用物业共用部位共用设施进行经营的,应当征得相关业主、业主大会、物业管理企业同意,所得收益应主要用于补充专项维修资金等。
●律师说法: 物业公司的做法是错误的,必须纠正。但业主不能据此不缴纳物业费.
物业服务收费的费用构成： 实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 01 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨经业主同意的其他费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 02物业服务费的性质
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少 于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。物业服务收费采取酬金制方式，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进 行审计。 03物业服务费的测算方法 物业服务收费的测算方法物业服务成本或物业服务支出的测算可用一个简 单的公式来表示：X＝∑Xi（i＝1，9） 公式中X——物业服务成本或物业服务支出标准，单位为元／月·m2； Xi——各分项费用收费标准，单位为元／月·m2；i——分项项数； ∑——表示对各分项费用算术求和。 （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——X1该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——X2该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与
最新国家物业费收取标准 一级收费标准1.00元/月 .平方米(已包含税、费) 基础条件 小区封闭；有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房；绿化率35%以上(包括水面)； 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上；固定活动馆所300平方米以上； 专用固定停车泊位1个/3户； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施； 固定体育活动场馆不少于二项设施。 公共秩序维护 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁；室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
3、公共楼道每天清扫2次；扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。 4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。 5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。 6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。 7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。 8、公共区域玻璃每周擦洗1次。 9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。 10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。 11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。 12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。 二级收费标准0.75元/月 .平方米(已包含税、费) 基础条件 小区封闭； 有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房； 绿化率30%以上(包括水面)；绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上； 固定活动馆所200平方米以上； 具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施； 体育活动场地不少于一项设施。 公共秩序维护 1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证；对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
调查目的：了解目前物业管理现状与国家示范标准、法规要求和顾客需求之间的差距，确定改进方向和对策。 调查范围：不同类型的物业管理项目 调查对象：项目经理、质量主管、专业负责人等，具体由公司 / 项目自定；调 查要求：认真负责真实、客观、有代表性，能反映项目实际服务管理水平。 请针对提出的问题如实进行判断或选择，在所选项的“”内打“”，不清楚的问题可以不填或在旁边加注。 物业名称：地理位置 物业类别：商业大楼综合大楼写字楼高层住宅住宅小区公寓（商住）花园住宅（别墅）商业园区工业政府其他 物业档次：高档普通经济适用廉租 管业面积：平方米 建筑类别：高层建筑智能楼宇多层建筑联体别墅单体别墅平房厂房地下建筑其他 物业组群：单组多组 设备设施：电梯（厢式、滚梯、货梯）中央空调二次供水给排水消防消防中控楼宇自控（安防）高压配电低压配电供气供暖锅炉换热站通讯电视 业主情况： 业主数量：单一用户多用户 客户类型：居民（业主）租户（使用人）公司政府职业人士 客户层次：商业人士白领政府公务员工薪阶层 物业管理服务要求：高中一般低 物业管理经营状况：高利微利持平亏损 物管中心 / 项目情况： 总人数：人，其中：高层中层管理执行 组织设置：
写字楼 序项 运行评价现有文件评价 与标准要求的符合性基本需改不适需重需补 号目有用无用适用可取消 适用进用编充基础管理 1)是否按规划要求建设，是否 1 配套 2)房屋及配套设施是否投入使用 设施是否 1)是否按标准验收是否 2)是否已办理接管手续 3)是否制定了楼宇接管验收程序是否 4)对楼宇接管验收活动是否进行策划，形成文件 5)是否设立了楼宇验收记录，可起证实作用是否 6)接管验收中发现的问题是否有书面报告/ 备忘 录，双方确认？是否 2接管 遗留问题是否有处理方案和处理记录？ 7) 验收 是否 是否 是否
余杭区物业管理服务收费管理实施细则 第一条为规范物业管理服务收费行为，维护物业管理单位（以下简称物业公司）和物业产权人、使用人（以下简称业主）的合法权益，维护正常的收费秩序，促进物业管理的健康发展，根据《中华人民共和国价格法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《浙江省物业管理服务收费暂行办法》、《杭州市物业管理条例》、《杭州市物业管理服务收费管理办法》等有关法律、法规和规章的规定，制定本实施细则。 第二条本实施细则适用于物业公司在余杭区进行物业管理服务并收取费用的经营服务收费行为。 第三条本实施细则所称的物业管理服务收费，是指物业公司接受业主或业主委员会的委托，根据物业管理服务合同，对房屋建筑及相配套的共用部位、共用设施设备、绿化卫生、交通秩序、安全防范和环境容貌等项目提供日常运行维护、修缮及物业公司为业主提供代办性、特约性服务所收取的费用。 第四条区物价局是本区物业管理服务收费的主管部门，依法对全区物业管理服务收费进行管理、协调、监督和指导。 第五条物业管理服务收费实行统一管理。区物价局负责贯彻执行国家和省、市物业管理服务收费有关政策、规定，制定本区物业管理服务收费实施细则。 第六条物业管理服务收费标准的制定，应当遵循公开合理，并与物业管理服务内容、管理质量及业主承受能力相适应的原则。 第七条物业管理服务收费贯彻优质优价、按质收费的原则。普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行收费等级制度。收费等级根据物业公司的经营资质和为业主提供的服务项目、服务质量、服务深度等因素确定。 第八条物业管理服务收费按提供服务的性质、特点等不同情况，分别实行市场调节价和政府指导价。 别墅、高层住宅、非住宅的物业管理服务收费实行市场调节价。 为业主提供代办性、特约性服务的收费除政府价格主管部门另有规定外，实行市场调节价。 普通住宅小区公共性物业管理服务收费实行政府指导价。
总费用构成明细 单位: 元 4、测算过程 （一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费、职员教育经费; ４、１本项费用明细构成 单位: 元 ４、2费用细项测算
(１)管理服务人员的工资 管理人员共计15人.年工资总额为2７8450元/年，其中深圳外派昆明管理人员年工资总额为８52０0元，昆明当地招聘管理人员年工资总额为193２50元。人均平均工资１８563元/年 （2)管理服务人员的社会保险 昆明社会保险投保比率40%计算 2784５0 ×４0％= 111380元 (3)管理服务人员福利费、职员教育经费 单位:元 5、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用 5、1本项费用明细构成 单位:元
5、2费用细项测算 (1)技工工资、福利、社会保险费用 单位：元 （2)设备设施维护费 ①房屋本体维护费:1310０元／年 ②1#~４6＃电梯系统维护费（外包):259900元/年 ③供配电系统维护费：１2500元/年 ④供水排水系统维护费：40０0元/年 ⑤消防系统维护费：8７0０元／年 ⑥智能化系统维护费：5000元/年； ⑦其他公共设施维护费:2500元／年； （3）维修工具更新费： 600元/年; (４)技工服装费：3０0元/人．年×8 人=2４０0元 6、清洁卫生费用 ６、1本项费用明细构成 单位:元
6、２费用细项测算 （1)保洁人员工资、福利、社会保险费用 单位：元 (2）服装费: 300元/人．年×27人= 81００元; (3）保洁材料费:５0 元/人.月×27人×12月＝ 16200元（按保洁员人头估算)； （４)化粪池清理费：10000元／年； (5）环境消杀费：１7800元 （6)垃圾清运费：１3０00０元 ７、绿化养护费用 7、１本项费用明细构成 单位：元
物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。今日吉屋小编与您探讨具体的物业费包括哪些。 物业费包括哪些收费项目呢?物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等; 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用; 3、物业管理区域清洁卫生费用; 4、物业管理区域绿化养护费用; 5、物业管理区域秩序维护费用; 6、办公费用; 7、物业管理企业固定资产折旧; 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用; 9、经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。 收取标准 一级收费标准 1.00元/平方米·月(已包含税、费) 1、基础条件 小区封闭; 有不少于小区住宅总建筑面积 3‰的物业管理服务用房; 绿化 率 35%以上(包括水面); 绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上; 固定活动馆所300平方米以上; 专用固定停车泊位1个/3户;
具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施; 固定体育活动场馆不少于二项设施。 2、公共秩序维护: 1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。 2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。 3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。 4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。 5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。 6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。 7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。 8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。 3、保洁服务 1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。 2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。
中国物业管理现状与发展分析 引言 我国の物业管理起步于邓小平同志南巡讲话以后，房地产行业の蓬勃发展，同时在从香港引入内地の一种新の服务行业——物业管理，据中国物业管理行业数据显示：约10500家，其中一级资质：1168家，管理面积：约146亿㎡，从业人员：约700万人，其中全国大概有4万余人获得物业管理师资格。就是这群人为广大业主营造出一个个安居乐业の生活和工作环境，从而为和谐の社会做出一定分量の贡献。 于此同时我国の物业发展在经过一段很长时间の摸索和发展中，国家也相继出台了一系列物业管理法规、制度の颁布实施，物业管理市场环境日趋成熟，既为物业管理企业创造了发展の机遇，同时使物业管理企业面临着发展の挑战，正朝着精细化の发展方向逐步发展。分化出不同の物业管理服务类型。国内优秀の物业管理企业也越来越重视物业里の品牌建设。随着国内高端房产の涌现，物业这个与房产息息相关の服务行业，也出现了对高端物业の个性化定制の趋势，并时刻以满足物业客户の自尊与服务享受为己任。本文试就物业管理の发展与现状进行分析论证。 2，我国物业の发展现状： 2.1，什么是物业管理： 物业管理是指业主对区分所有建筑物共有部分以及建筑区划内共有建筑物、场所、设施の共同管理或者委托物业服务企业、其他管理人对业主共有の建筑物、设施、设备、场所、场地进行管理の活动。物权法规定，业主可以自行管理物业，也可以委托物业服务企业或者其它管理者进行管理。物业管理有狭义和广义之分。 狭义の物业管理是指业主委托物业服务企业依据委托合同进行の房屋建筑及其设备，市政公用设施、绿化、卫生、交通、生活秩序和环境容貌等管理项目进行维护，修缮活动。 首先广义の物业管理具有双重性。它是泛指一切有关房地产开发、租赁、销售及租售后の管理和服务。包括房地产开发の早期介入和前期管理,以及房屋及其设备、公共设施の保养、维修、住宅小区の治安、环卫、交通、分送信报、公共绿化,道路养护等公共事务管理内容,范围相当广泛。有の物业管理还兼营小区内の商业服务、搬家服务、家政服务、房屋の装修装饰、房屋租赁等经营性服务项目。 美国の罗伯特.C.凯尔等人著の《物业管理案例与分析》一书中所阐述の物业管理者の基本职能是： 为业主管理物业；（2）为业主创造来自物业の收入；（3）使物业保值增值。 就代表了这种广义物业管理の观点。所以广义の物业管理就包含了公共管理与私人管理双重属性。 2.2、不完善の物业管理架构： 从体制上考察我国万余家物业管理企业，80%以上の是国有体制；如果我们再从物业管理企业产生の来源来分析，全国有70%以上属于房地产开发商自办の企业，20%属于房管所或后勤单位改制，只有10%属于产权自主型の物业管企业。我们以深圳の物业管理公司为例，在深圳18家首批国家一级资质の物业管理企业中，17家是国有企业或者是国有企业参股，只有1家是民营企业，而且，这18家国家一级资质の物业管理企业都是开发商自行开办，这种现象の出现，首先要归结于以房地产の体制内分房等历史发展轨迹，造成了开发商不但要管建设好房子还要管理房子。 2.3逐步完善中の我国物业管理の法律： 从有物业管理の企业开始の十多年の时间里，几乎没有国家级行业法规可以遵循。在退
湖南省物业管理服务收费服务等级标准11
湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》 的通知 湖南省物价局湖南省建设厅 湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知 湘价服〔２００４〕１７８号 各市、州、县物价局、房地产局： 为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，促进我省物业服务健康、有序发展，根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定了《湖南省物业服务收费管理实施办法》，现印发给你们，请结合当地实际认真贯彻执行。 附：《湖南省物业服务收费管理实施办法》 湖南省物价局湖南省建设厅 二○○四年十二月十日 附件： 湖南省物业服务收费管理实施办法 第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益，逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制，根据《价格
法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖南省服务价格管理条例》的规定，制定本实施办法。 第二条本实施办法适用于本省行政区域内实施物业管理的服务收费。 本实施办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务，向业主(使用人)所收取的费用。 第三条国家提供业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制，选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。 第四条物业服务收费实行统一政策、分级管理。省价格行政部门会同省建设行政部门负责制定本省物业服务收费的政策，指导、协调全省物业服务收费管理和监督工作。 市、州、县政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。 第五条业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。 包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
物业服务收费的费用构成 （一）实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： ①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； ②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； ③物业管理区域清洁卫生费用； ④物业管理区域绿化养护费用； ⑤物业管理区域秩序维护费用； ⑥办公费用； ⑦物业管理企业固定资产折旧； ⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； ⑨社区文化活动费用和经业主同意的其它费用。 物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本费用。
金都汇E栋大厦物业服务收费实行的是包干制。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同的约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 大型别墅小区、高档洋房小区可实行物业服务费用酬金制。 （二）费用的具体内容 （1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——该项费用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。 （2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。 （3）物业管理区域清洁卫生费——清洁卫生费指物业管理区域内公共场
[摘要］本文结合物业管理发展的现状、趋势对重庆物业管理十年发展历程作了简要的回顾和总结，并对物业管理行业在价值、地位、作用等方面的发展趋势，进行了分析和预测。认为物业管理将得到社会的进一步重视和认同，物业管理行业发展更加建康、规范、有序，成为发展势头强劲的新兴产业。 [关键词］物业管理发展阶段趋势展望 重庆物业管理从90年代初开始起步距今已10年。10年来，随着城镇住房制度改革和房地产管理体制改革的不断深化，以及房地产业的迅速发展，住宅商品化和产权多元化格局的形成，促使物业管理快速进入社会经济生话，并得到了迅猛的发展，成为社区建设、城市管理和国民经济发展不可或缺的重要组成部分。在市场经济条件下，重庆物业管理运作正趋向规范化、社会化、专业化、市场化的方向发展，管理的内涵更加丰富，外延更加宽广。 21世纪是中国经济实力急剧增长的世纪，也是中国物业管理行业适应新形势的需要，不断完善、加速发展的世纪。为了进一步总结经验、提高物业管理水平，实现“三年打基础，五年跨入全国物业管理先进行列和“五个突破”的目标，下面就重庆物业管理10年的发展历程作简要的回顾和总结。 一、重庆物业管理经历了从无到有，从不规则到规范，从单一管理服务到全方位经营服务的发展阶段 （一） 1991年至 1998年，是重庆物业管理探索起步阶段 1991年重庆第一家物业管理公司-重庆房地综合开发公司物业管理分公司宣告成立，率先打破重庆市实行40多年的福利型行政性房屋管理的计划经济模式，相继在文化街小区、龙溪镇小区、南坪小区、学田湾小区，实施物业综合性专业化管理，并推行有偿服务，标志着重庆物业管理的诞生，迈出了重庆物业管理的第一步。 1992年以后，一些外商投资企业相继来重庆开发房地产，并组建物业管理公司管理其所开发的物业，这些企业带来了国外及香港、沿海地区物业管理的经验和模式，对重庆市物业管理的发展产生了一定影响和启发。特别是1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》颁布实施后，随着大量新建住宅和商业楼宇建成并交付使用、管理，物业管理所具有的多功能、全方位的服务和管理作用，逐渐被人们所认识和接受，社会对物业管理的需求，促进了重庆市物业管理企业的发展。1995年重庆市建委对物业管理从业人员逐步进行岗位培训，实施持证上岗，提高了物业管理人员的专业素质。1996年深圳国贸物业管理公司来重庆，组建成立了重庆深国贸物业管理有限公司，并受托管理中安大厦，将深圳物业管理的先进方法和理念带到了重庆。同年，起步较早、管理规范的锦绣山庄、建设路小区、桂花园小区被评为“四川省优秀住宅小区”、桂花园小区还同时获得“全国城市物业管理优秀小区”的称号；1997年，加州花园获得“全国城市物业管理优秀小区”称号，至1998年2月，重庆市物业管理企业已达105家，显示出重庆物业管理迅速发展的态势。 （二）1998年至2001年是重庆物业管理快速发展阶段
物业管理服务收费标准公司标准化编码 [QQX96QT-XQQB89Q8-NQQJ6Q8-MQM9N]
物业管理服务收费标准 ??【字体：】 （一）住宅物业服务分等收费标准 本市自二○○五年十月一日起，住宅物业管理服务实行分等收费办法。住宅物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。物业服务收费标准的确定实行质价相符的原则，按《上海市住宅物业服务分等收费标准》制定。服务项目及收费标准分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。 1 、综合管理服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 2 、公共区域清洁卫生服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 3 、区域秩序维护服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 4 、公共区域绿化日常养护服务标准与每 M 2 绿地面积年最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 5 、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准： 公共部位：一类元；二类元；三类元。 供水系统：一类多层元、高层元；二类元。 排水系统：二级生化处理元。 公共照明：一类多层元、高层元；二类多层元、高层元；三类多层元、高层元。 消防系统：一类元；二类元。 避雷系统：元。 弱电系统：一类多层元、高层元；二类元。 升降系统：元。配置电梯驾驶员的，另加元。 水景（动力）、保险费用及其他：按实分摊。 （二）本区居住小区车辆停放服务收费标准 1 、机动车： （ 1 ）临时停放： 1 小时内（含 1 小时）不收费； 1 小时至 8 小时（含 8 小时）收费每辆 5 元 / 次； 8 小时至 24 小时（含 24 小时）收费每辆 10 元 / 次。临时停放超过 24 小时的，按上述标准重新计价。
物业服务成本的构成及占比 根据国家发展和改革委员会/建设部/发改价格[2003]1864号《物业服务收费管理办法》： 实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。 实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。 根据该文件，物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分： 1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用； 3、物业管理区域清洁卫生费用； 4、物业管理区域绿化养护费用； 5、物业管理区域秩序维护费用； 6、办公费用； 7、物业管理企业固定资产折旧； 8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用； 9、经业主同意的其它费用。 但是，这份文件有个非常严重的缺陷：漏掉了管理公司的成本分摊（即管理费分摊按照这个文件的理解，管理费分摊是用物业公司利润或者酬金来承担，但是这样会导致物业公司利润和酬金显得很高，业主又会有很大意见，而且从道理上说不通，利润和酬金应当是物业公司的纯利润来源，不应该还要用来支付管理费分摊。 可喜的是， 国家发展改革委、建设部2015年发布的《物业服务定价成本监审办法（试行）》则更为科学，将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。 该文件第七条： 物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其它费用组成。 下面我们来看看各种费用构成的实务中占总成本比大概区间，仅供参考。（以住宅物业为例，假设保洁为外包 1、人员费用 50%-55%是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用 18%-22%是指物业管理区域内共用部位共用设施设备的日常维修养护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由住宅专项维修资金支出的维修和更新、改造费用、物业公司承担的公共区域能耗费用等。
峨眉项目一期费用测算 （A1） 方案构建目的： 1、根据一期按时间节点前后开业情况，制定前期物业介入方案。 2、一期物业前介方案+物业费用测算。 方案适用范围： 该方案适用于“XXXX广场”项目整体辖区内的物业管理方案、物业费收取标准制定、装修管理、增值物业需求、水电费代缴、设施设备维护、安全秩序管理、环境绿化维护、执行物业管理制度等的内容。 方案主要组成： 1、市调当地水晶广场物业条件。 2、测算一期按计划开业的人员架构及进人计划。 第一章当地已开项目 水晶广场大致面积情况：
商铺名称面积（平方米）备注 好家乡超市23000 馆内自备物业 盛大百货20000 项目物业公司管理 水晶酒店14000 馆内自备物业 苏宁电器3800 馆内自备物业中影雅图影城3500 馆内自备物业 MUSE酒吧1350 馆内自备物业 宝乐迪KTV 2600 馆内自备物业 健身俱乐部3000 馆内自备物业其余商铺及车库38750 项目物业公司管理合计面积110000 ㎡ 物业人员配置及工资情况： 岗位名称数量工资班次情况备注物业经理 1 7000 9：00~18:00/双休 物业客服 3 2200 9:00~18:00/周轮休一天 工程主管 1 4500 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 工程领班 3 3500 9:00~18:00/周轮休两天 工程专员15 2500 维修：9:00~18:00/周轮休两天 运行：12H/上一休一 2500~3000 秩序主管 1 3600 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 秩序领班 4 3200 12H/月休4天 内场秩序专员20 2400 12H/月休4天 外场秩序专员35 2600 12H/月休4~6天外包/包两餐保洁主管 1 3400 9:00~18:00/双休/部门值班轮休 公区保洁员45 1620 8H/月休4天外包/包一餐收费员0 暂未收费 合计配置129 人均建面：110000平方米/129人=853平方米/人。 专业人员人均管理面积（110000平方米/人数）： 专业名称岗位人数人均管理面积月工资测算工程专业19 5800平方米/人52500 保洁专业46 2500平方米/人76300 秩序专业60 1840平方米/人155400 物业客服 3 37000平方米/人6600 物业经理 1 11万平方米/人7000 合计129 853平方米/人297800
探析我国物业管理的现状和发展趋势的论文 摘要：近年来，随着我国房地产业的日渐成熟，以从事房地产业管理为基础的物业管理，蓬勃发展起来，并逐步成为我国市场中最具竞争活力、最有投资潜力的行业。分析我国目前的物业管理的现状及发展趋势，对于完善我国的物业管理以及提升物业管理水平均具有现实意义。 关键词：物业管理；现状；对策；发展趋势。 随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大、中、小城市相继开发建设了大量的生活小区、写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化的发展而产生的，它是房地产生产、流通、消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营、专业化管理、社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平、政策规范、城市规划、设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化、规模化发展仍需一个艰难的探索过程。本文试就目前物业管理的现状及应采取的对策进行分析。 一、我国物业管理的现状及存在的问题。 物业管理是一个充满生机和活力的现代的住房管理模式，我国从1981年3月起在深圳试点开始到现在已经有20多年的历史。在这20多年的时间里，物业管理这个行业一直奏响发展的主旋律，在发展的道路上不断前行，行业自身不断发展壮大，日益受到社会的认同和业主的接受与欢迎。目前我国物业管理行业无论是企业数量、从业人数、人员素质、覆盖范围，还是经营能力、服务水平、服务内涵都在不断提高和增强，中国物业管理行业积极探索和创建既符合国际惯例，又适合中国国情和社会特点的物业管理模式，同时我国物业管理仍存在许多问题。 （一）物业管理立法滞后，理论体系不够健全。 物业管理是一个新兴的行业，我国相关的法规建设十分滞后，这种法律上的缺位容易引发各种利益冲突，也不利于社会的安宁和稳定。随着住房制度改革的深化，住房自有化和住区社会化已成为不可抗拒的历史潮流。在物业由开发商移交给物业管理公司的过程中，开发商、施工单位、物业公司、业主四方是一种什么样的关系，他们各自对物业的质量、养护、使用负有什么样的责任，这些都需要在法律上予以界定。并且，规范和约束业主与业主之间，管理公司与业主之间的关系仅靠公约也是远远不够的，必须要有一个具有强制性、权威性更强的物业管理的法规体系，通过法律的形式将各自的责、权、利明确下来，确保物业内的公共利益不受侵害。因此，尽快建立符合我国国情的物业管理法律法规体系，已成为物业管理发展的一个很重要问题。 （二）物业管理市场竞争机制尚未形成。 物业管理招投标管理不规范，基本是谁开发谁管理，未形成市场竞争机制，主要表现在：小区竣工交房阶段业主入住较少，基本是开发商自行选聘物业，在业主入住达到一定规模后，小区成立业主委员会难度较大，业主很难选聘自己满意的物业公司。 （三）物业管理收费难且不规范。 物业管理直接涉及到业主、使用者和物业公司的切身利益。目前，物业管理表现比较突出的两个问题是：―是收费难度大。少数业主和使用者不愿交管理费。还有一些业主经常外出或由于购房仅仅为了增值而长期闲置，也造成收费困难。二是收费行为不规范。国家计委、建设部早于1996年2月就颁发了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》将物业管理服务收费作了明确规定。但是各地物价主管部门没有严格实施，有些物业管理企业忽视业主
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物业管理服务收费标准 【字体：】 （一）住宅物业服务分等收费标准 本市自二○○五年十月一日起，住宅物业管理服务实行分等收费办法。住宅物业服务根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为综合管理服务、公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务，以及公共部位、公共设施设备的日常运行、保养及维修服务五项，等级从低到高，最高为五级。物业服务收费标准的确定实行质价相符的原则，按《上海市住宅物业服务分等收费标准》制定。服务项目及收费标准分别选择并组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。 1 、综合管理服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 2 、公共区域清洁卫生服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 3 、区域秩序维护服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 4 、公共区域绿化日常养护服务标准与每 M 2 绿地面积年最高收费标准：一级元；二级元；三级元；四级元；五级元。 5 、共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务标准与每 M 2 建筑面积月最高收费标准： 公共部位：一类元；二类元；三类元。 供水系统：一类多层元、高层元；二类元。 排水系统：二级生化处理元。 公共照明：一类多层元、高层元；二类多层元、高层元；三类多层元、高层元。 消防系统：一类元；二类元。 避雷系统：元。 弱电系统：一类多层元、高层元；二类元。 升降系统：元。配置电梯驾驶员的，另加元。 水景（动力）、保险费用及其他：按实分摊。 （二）本区居住小区车辆停放服务收费标准 1 、机动车： （ 1 ）临时停放： 1 小时内（含 1 小时）不收费； 1 小时至 8 小时（含 8 小时）收费每辆 5 元 / 次； 8 小时至 24 小时（含 24 小时）收费每辆 10 元 / 次。临时停放超过 24 小时的，按上述标准重新计价。
一、法律依据 1、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 2、《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 3、《物权法》第七十二条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 4、《物权法》第八十三条：业主应当遵守法律、法规以及管理规约。 业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。 二、法规依据 1、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务： （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； 2、《物业管理条例》第三十六条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 3、《物业管理条例》第四十一条：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。
4、《物业管理条例》第四十二条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 5、《物业管理条例》第四十三条：县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。 6、《物业管理条例》第六十七条：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 三、其他法规依据 1、《业主大会和业主委员会指导规则》第二十条：业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。 2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。 3、发改委《物业服务收费管理办法》第四条：国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门负责全国物业服务收费的监督管理工作。县级以上地方人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。 4、发改委《物业服务收费管理办法》第八条：物业管理企业应当按照政府价格主管部门的
有关物业费用收取标准的情况说明 有关物业费用收取标准的情况说明提要：我国法律明确规定，前期物业服务合同可以约定具体时间，也可以不约定具体时间，其合同终止的时间是小区成立业主大会并选举新的物业公司 有关物业费用收取标准的情况说明 尊敬的z业主： 近期部分业主可能收到有关小区相关费用的质疑材料，为以正视听，现特作如下情况说明： 一、企业资质与收费标准之间的关系 1、企业资质：物业企业的资质是对物业企业人才、资金、规模等各方面的一个认定，共分为一级、二级、三级三个等级，一个企业资质的等级直接影响的是这个企业所能接管楼盘的面积大小，对其他方面均不产生直接作用。具体见《物业服务企业资质管理办法》。（见小区宣传栏） 2、物业收费标准：一个小区的物业费收费标准是根据物业服务的内容、服务的标准和小区建设档次而定的，从2006年10月开始，合肥市实行物业服务等级和收费等级制度，将物业服务和收费标准划分为四个等级，具体见《合肥市住宅小区物业服务收费管理实施细则》（合价房【2006】325号文件）。（见小区宣传栏） 3、物业收费标准和企业资质没有直接关系：一个三级资质的物业公司可以提供一级的服务，按一级标准收费，一个一级资质的物业
公司也可以提供四级的服务，按四级标准收费，这主要是根据小区的档次和服务的内容来确定，如同样由z物业提供服务的z、邮电新村，服务标准是不一样的，收费标准自然不一样，z提供的是一级服务标准，按一级收费标准收费，邮电新村提供的是三级服务标准，按三级收费标准收费。材料中提及“物业公司二级资质按一级标准收费是多收费”完全是混淆了概念。 4、z收费标准：z从交付至今，一直严格按照物价局的批文执行收费标准，从未多收、乱收业主一分钱，一直严格按照房产局规定的服务标准认认真真、诚心诚意地为广大业主服务。我们已将z的物价局批文张贴在小区湖中心宣传栏中，有疑问的业主可前往查看。 5、z物业企业资质情况：z物业2001年底成立，成立之初为三级资质，2004年晋升为二级资质，2009年晋升为一级资质。 二、z账目公布情况 1、z收支账目每年公布两次，每年7月份公布当年上半年收支情况，次年1月份公布上年度全年收支情况，公布地点在小区四个大门、湖中心宣传栏、管理处大门六个地方，有疑问的业主可到管理处查询公布底单以及留存照片。 2、z其他经营性收入：z的所有其他经营性收入，都按财务规定计入z的其他经营性收入栏目，在每次的账目公布表中都有体现，此部分收入都冲抵到小区的支出中，特别是电梯的电费、楼道的照明电费，此部分费用按政府的规定是应由相应业主分摊的，我们一直也没有向广大业主收取。
关于物业管理服务费用的构成及 设施设备维护备用金的使用说明 物业管理费的构成： 物业管理服务收费，是根据物业管理企业所提供的服务内容、设施配置、成本支出及合理利润等情况，以以支定收的原则采取包干制或酬金制等形式与业主在物业服务合同中约定的收费标准： （１）包干制是由业主向物业管理企业支付固定的物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。 （２）酬金制是在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。 一．物业管理服务成本和物业服务支出的构成 （１）管理服务人员的工资、社会保险和规定提取的福利费。 （２）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用。 （３）物业管理区域秩序维护费用。 （４）物业管理区域绿化养护费用。 （５）物业管理区域清洁维护费用。 （６）办公费用。 （７）物业管理企业固定资产折旧费用。 （８）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用。 （９）经物业服务企业与业主协商同意后的其它费用。 1、管理：根据星朗名都商住两用混合的设计，硬件设施的条件，公共区域的共有性，无法达到封闭监管的条件，将来的人流量，公共区域任何人都可借故滞留，管理公司根本是无法做到封闭监控管理，加之地区的差异、业户
对管理成本费用担负的能力都是极大问题，故星朗名都整体物业的管理只能是采取一般性管理（开放管理）。 2、管理服务费用：星朗名都建设是一个整体，一个管理区域，根据法规一个管理区域只能有一个管理企业，一个业委会，故管理服务费的成本核算将是整个区域的物业结合其特点、价值、用途综合核算，而物业正常运作产生的其他公共费用则分区、分点遵循谁受益谁分担，通过大会（业主）讨论公平合理的原则于业主担负。根据星朗名都商业、住宅面积的比例，要达到后期的正常管理运作，商用（包括办公）管理费不底于1元，高层住宅将达到0.8元,多层住宅0.55元以上。 二．根据星朗名都商业物业管理的类型： （1）、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也有封闭式的购物中心型。 （2）、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的综合大厦。 （3）、加之现在商业广场现行的经营模式租售掺叉，物业公司和开发商签订《前期物业管理合同》，给租户的就是租赁协议，协议应当包括相关管理合同内容，并取得承租人的确认。因此对星朗名都商业物业的管理费用的标准也就不能做到统一，只能根据各区域的设计、经营特点，和享受服务的内容以及管理公司维持整个区域正常运作成本核算，为体现管理费的公平合理具体方案如下：