物业服务收费的费用构成
（一）实行物业服务收费包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务收费酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
①管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
②物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
③物业管理区域清洁卫生费用；
④物业管理区域绿化养护费用；
⑤物业管理区域秩序维护费用；
⑥办公费用；
⑦物业管理企业固定资产折旧；
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⑧物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
⑨社区文化活动费用和经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业服务支出或物业服务成本费用。
金都汇E栋大厦物业服务收费实行的是包干制。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。物业服务收费采取酬金制方式的，物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同的约定，聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
大型别墅小区、高档洋房小区可实行物业服务费用酬金制。
（二）费用的具体内容
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费——该项费22
用指物业管理企业的人员费用。包括基本工资、社会保险、按规定提取的福利费等。不包括管理服务人员的奖金。奖金应根据企业经营管理的经济效益，从盈利中提取。
（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费——该项费用包括物业管理区域内共用部位各种土建零修费，各类共用设施设备的日常运行、维修及保养费。不包括业主拥有房产内部的各种设备、设施的维修、养护、更换与更新费用，共用设备设施的大、中修及更新改造费用。
（3）物业管理区域清洁卫生费——清洁卫生费指物业管理区域内公共场所、物业共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通等费用。
（4）物业管理区域绿化管理费——绿化管理费指物业管理区域内公共绿化的养护管理费用。包括绿化工具费（如草剪、枝剪、喷雾器等）、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费用、杂草杂物清运费、补苗费、公共环境内摆设的花卉等费用。
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（5）物业管理区域秩序维护费——秩序维护费指物业管理区域内机动车、非机动车的停放管理及公共秩序、安全、消防等事项的协助管理等费用。
（6）办公费——办公费指物业管理企业在本物业管理区域开展正常工作所需的有关办公费用。主要包括零星办公用品、低值易耗品支出、邮寄费和其他与现场办公室运作相关的费用，如常年聘请法律顾问的费用等。
（7）物业管理企业固定资产折旧费——该项费用指物业管理企业用于本物业管理区域物业管理活动的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。
（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费——该项费用指对物业管理区域内共用部位、共用设施设备投保及公众责任保险的支出。
（9）社区文化活动费用和经业主同意的其它费用——该项费用是指物业管理区域内由物业承办的社区文化宣传和业主文化交流活动的费用支出，以及物业企业在管理区域内提供业主委托的其他公共服务的费用。
（三）实行包干制的，物业服务费用的构成除上述9项外，还包括44
法定税费和物业管理企业的利润；实行酬金制的，预收的物业服务资金除上述9项外，还包括物业管理企业的酬金。
（1）法定税费指按现行税法，物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费，一般包括营业税及附加。
（2）物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体，应当获得一定的利润。利润率根据各省、自治区、直辖市政府物价主管部门结合本地区实际情况确定的比率计算。对普通住宅小区物业管理的利润率一般以不高于社会平均利润率为宜。
（3）酬金根据物业服务合同的约定，物业服务收费采取酬金制方式的，酬金可按某个固定的标准从物业服务资金中提取，也可按预收物业服务资金数额的一定比例提取。物业服务支出应当全部用于物业服务合同约定的支出。物业服务支出年度结算有结余的，转入下一年度继续使用，物业服务支出年度结算亏损的，由业主承担。
来源:考试大-房地产估价师考试
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