物业设施设备方案
1.物业项目整体设计概况
1.1物业项目的基本概况
该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源和房屋职业学院，临边天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。
1.2项目的工作标准
1.2.1服务理念
亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。
2.物业项目设施设备管理人员配置
2.1设施设备人员配置的目的
定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。
3.设施设备人员的岗位职责
3.1设施设备的主要的岗位职责
每天对公共设备设施进行一次检查；
每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查；
完成领导交办的其它任务；
检查共公设施损坏情况，落实修理；
3.2设施设备技术人员的岗位职责
是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。
各专业技术主管（工程师或技术员）
负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。物业设备管理人员岗位职责
3.3设施设备维修人员的岗位职责
1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。
2.负责本物业区域维修工作，熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、
分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。
3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应
及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。
4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。
确有困难应立即与负责人联系。
5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析
事故原因，做好记录，提出建议。
6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设
备正常运行。
7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯
彻执行安全第一的原则。
8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。
9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。
4.设施设备人员的工作制度
4.1设施设备人员的管理制度
1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。
2.负责建立设备、模具台账统一编号，对日常设备，模具进行维修管理。
3.参加设备、模具更新、改型工作，需添置设施、工装模具，由生产部提出申请，设备管理员办理。
4.根据公司生产实际情况，编制可行的维修计划，交相关人员对设备实施维修，确保生产能力和产品质量要求。
5.参加设备、模具质量事故分析，对设备、安全。人身事故坚持“三不放过“。
6.负责建立设备技术档案资料室，完善设备资料（包括图纸、说明书、合格证）。
7.定期对操作工进行正确使用设备的宣传指导和培训。
8.负责对设备、模具外购、外协加工任务，贯彻执行设备管理制度有关之规定。
9.负责生产指导部门、操作人员对设备正确使用、维护管理，督促操作者遵守有关生产设施、工装模具的使用要求。
10.负责制定公司安全、文明生产等各项管理制度并进行监督检查。
4.2设施设备人员的考勤制度
1.工程现场全体工作人员必须每天准时出勤。指纹打卡。工程开工后，工作时间为九小时。
2.工作人员外出执行任务需要向项目经理请示，填写外勤任务单，获准后方可外出。
3.项目经理外出需向分管副总汇报。
4.病假需出示病假证明书。
5.事假要向项目经理申请，填写请假条，一天以内项目经理批准，两天以内分管副总批准，三天以上董事长批准。获准假后方可休息。并送行政部备案。
6.因工程进度需要加班时，所有工作人员必须服从。由项目经理填写加班申请表。工作人员加班工资另计，项目经理不计加班工资。工作人员因自身原因不能按时完成自身工作任务，需要加班的，不计加班工资。
7.无故旷工三次或连续三天者除名。
4.3设施设备人员的请假制度
1.为建立健全公司人事管理制度，进一步规范公司的请假制度，特制定此规范。
2.本规范适用于公司所有员工，包括临时工、合同制员工以及处于试用期的员工。
3.公司员工请假，需向相关领导和部门递交书面申请，如实填写《请假条》，并在总经办备案，否请假不做生效。
4.相关审批人员必须严格把关，保证员工请假的真实性，否则相关批审人员要承担相应的后果。
5.员工请假，应提前办理请假手续，填写《请假条》，因身体不适等紧急原因临时请假，应在上班前xx联系告知部门主管。返岗后补办请假手续。
6.员工请假半天以内经部门主管批准同意：请假半天以上部门主管同意后，需要总经办审核并上报总经理批准。批准同意后，请假员工持《请假条》到总经办备案，否则请假不做生效。
7.因为特殊情况需请假的，应经部门主管批准和总经办同意，否则做旷工处理。
8.部门主管请假，须经总经理批准，并至总经办备案。
9.员工确因生病不能坚持工作，请病假3天以上的，应提交医院出具的病历本或病假证明，病假期限届满时，员工应返岗。
10.按法定结婚年龄（女 20周岁，男 22周岁）结婚的，可享受3天婚假：符合晚婚年龄（女 23周岁，男 25周岁）的，可享受晚婚假15天（含3天法定婚假）。试用期员工不享受婚假。
11.直系亲属丧亡，可以按规定请丧假3天。
12.按照《女职工劳动保护规定》常规产假为90天，难产增加15天。符合晚婚晚育年龄的女职工可享受180天产假，男职工陪产假期为7天。
13.请病、事假1天扣扣除当月满勤奖，婚假、丧假3天以内全勤奖照常计发。
14.未办理请假手续或超过请假期限不到岗的，一律作旷工处理，旷工1天，当月满勤奖不予计发，另扣发工资50元/天。
5.设施设备的操作规程
5.1水泵系统的操作规程及注意事项
运行前要熟悉和了解水泵机组的各项性能指标和操作使用。由熟悉和掌握水泵原理和机械操作规程及方法的专业人员操作，其他人员禁止操作水泵设备。操作人员必须正确地执行安全操作规范
5.1.1手动启动前的准备工作
1. 检查水源、水位情况，进出水阀门开闭状态。
2. 检查水泵控制柜电压表，信号灯等仪表指示是否正常。
3. 检查水泵机组是否有空气，有的话应予以排除。
4. 检查水泵轴转动3圈，应灵活无阻滞。
5. 用手盘转联轴器，检查是否平衡轻便，安全罩是否盖好。
6. 特别要检查联轴器是否有裂痕，其连接螺丝是否松动。
7. 检查填料是否松紧合适，填料压盖不得偏斜。
8. 检查地脚螺栓是否松动。
9. 水泵附近不得放置任何杂物。
10.确定旋转方向是否正确；
5.1.2启动水泵
1、合上水泵控制柜的电源开关，将转换开关盖于“手动”位置，启动水泵的启动按钮。
2、水泵启动时，注意观察启动电流，如果一次不能启动成功，可以再试启动两
次，每次应间隔3min，如果三次未启动成功，停下来查找原因，排除故障后才能再启动。
3、如果启动成功，水泵运转5min以上，运行参数及运行工况应符合以下要求：A）电机电流不允许超过铭牌额定电流。
B）电机电压波动范围控制在额定电压的5%，短时间可在正负10%范围内运行。C）电机温升，不得超过70℃，如超过额定电流应关小泵出水管上阀门，限制负荷。
D）泵轴承温度不得超过
65℃。
E）经常巡视出水管上压力变化情况，波动幅度应保持在规定范围内，压力表指示稳定。
F）时刻注意电动机和水泵机组在运行中有无杂音和振动，振动值应符合有关规
1.确定运转时有无异常情况(如异常声响，异常气味等)。
2.检查运转时水泵漏水是否严重，是否漏水成线，若出现漏水严重情况，查找原因，水泵停止运转后进行维修。维修完毕后再次按上述要求启动水泵。若一切正常，按水泵“停止”按钮，水泵停止。然后将水泵开关置于自动位置，水泵自动启动并运行。
3.控制柜元件正常，无过热，基本无声，电器前后动作顺序符合要求，指示讯号指示正确。
4.电机欠压、缺相、过载、短路的保护装置应能及时动作，确保设备安全。
5.运行中发现异响、过热、昌烟、漏水或失压等不正常现象，应立即停机检查并处理故障，并可根据情况启动备用机组，情况严重时应立即上报部门主管。
6.水泵盘根不应发热，应有微量的水流出，以每分钟不得超过10—20滴为宜。如出现大量滴水，应做适当调整。机械密封以每分钟不得超过1—2滴为宜。
7.检查水泵进出水管各接头处有无泄漏现象，如发现有漏水现象，应进行修理，重新检查达到合格为止。
8.注意水池水位变化，最低水位不低于设定水位，最高水位不允许溢流，造成浪费。如发现水位器失灵，必须检修。
9.注意观察，有下列情况之一者，必须立即停车检查：
①电流表波动较大，或电流超过额定值时；
②水泵有明显振动或异常声响时；
10.发生事故时，应沉着冷静，迅速判断事故原因，做出相应处理，及时报告主管领导，事故未处理完毕，不得交接班。
11、各转动部位在运转中不许打开防护罩进行检修和清洗。
12、水泵及其它设备的巡视检查，每2小时巡查一次，记录一次。
5.1.4水泵停止
1.水泵在正常运转过程中，若要停止水泵，要将转换开关置于“0”(停止)位置，或按下分闸按钮，水泵停止运转；如果需要长时间停止运转或检查，应拉下电源开关，关闭水泵的进出水闸阀。
2.为防止电机温升过高或水流产生冲击，停车后不能立即再次启动水泵。一般停
5分钟以后才能再次启动。
3.每半个月应对备用机组进行手动运行3分钟的时间，以防水泵生锈卡死。
4.平时应将转换开关打在自动状态位置；水泵在检修和维保时要关掉电源，并挂上维修警示牌。
5.将停泵时间记入运行记录。
6.对水泵各部分进行详细检查、保养，使之达到完好标准，处于备用。
5.1.5注意事项
1.非有关人员不得随意进入机房。
2.水泵房水泵工作处于自动控制状态，值班人员应加强巡视，采用看、听、手摸等各种方式严密监视水泵及电机的运行状态。
3.观察各仪表指示读书是否正常，特别是水泵压力表，若发现压力异常应立即停机检查。
4.倾听电机及水泵的运行声响，若发现有异常立即停机。
5.触摸电机及水泵外壳，电机运行时七外表温度不超过80°，水泵外壳温度应接近水温，水泵轴承温度不应超过75°，否则应停机检修。
6.检查蓄水池水位不应过低，机房内所有阀门均应处于开启状态，严禁水泵污水空转。
7.不得随意按动变频泵控制柜内变频器及调节器控制面板上的按键，以免参数改变，影响水泵正常工作。
8.发现自动液位控制器失灵，应及时停电检查。
9.应及时排除控制柜底部布线沟内的积水，保持沟内干燥。
10. 每周应检查各控制柜内接触器及各控制器件工作是非正常，各仪表及指示灯显示是否准确，以及接线端子和内电器元件有无松动，导线连接是否牢固。
11. 应及时排除集水坑内积水。
12. 消防给水泵每周检查一次，启动水泵是否运转良好，务必保证水泵能处于随时可以启动状态。
5.2电梯系统的操作规程
电梯必须经特种设备检验机构进行验收检验或定期检验，经检验合格并对安全检验合格标志予以确认盖章，经市质量技术监督部门办理特种设备使用登记证后，方可投入正式运行。
电梯安全管理人员和操作人员须经特种作业人员和安全生产知识培训，取得特种作业人员证书后方可管理操作电梯。
5.2.1电梯技术人员在电梯运行前
1、在开启层门进入轿厢之前，必须注意轿厢是否停在该楼层位置；
2、开启轿厢内照明；
3、每天开始工作前，必须将电梯上下空载运行数次，无异常现象后方可使用；
4、层门关闭后，从层门外不能用手扒开；当层门、轿门未完全关闭时电梯不能正常启动；
5、注意平层精确度应无明显变化；
6、经常清洁轿厢内、层门及乘客可见部分。
5.2.2电梯技术人员在电梯运行时
1、在工作时间内，不可擅自离岗，如必须离岗时或电梯停用时，应将轿厢停于首层位置，关闭操纵厢内锁匙按钮，关闭首层召唤箱按钮，然后断开电源并将厅门关闭锁好；
2、监督控制轿厢的运载重量，不得超载使用电梯，乘客电梯不允许作货梯使用；
3、不允许装载易燃、易爆的危险品，如遇特殊情况，需经电梯安全管理人员同意和批准并采取安全保护措施后才可装运；
4、严禁在层门开启的情况下，启动或保持电梯检修和正常运行状态，也不允许用检修操作来代替正常电梯运行操作；
5、电梯的厅门、层门电气开关等安全装置不能短接，也不可用其他物件塞住，使其失效而不能起到应有的安全作用；
6、不允许利用轿顶安全窗、轿厢安全门的开启，来装运长物件；
7、在电梯行驶中，应劝阻乘客勿依靠在轿厢门上；
8、轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置他物；
9、在行驶中应用揿扭开关或手柄开关来“开”或“停”，不可利用电源开关或限位开关等安全装置来“开”或“停”电梯，更不可利用物件塞住控制开关来开动轿厢上下运行；
10、载荷应尽可能稳妥地安放在轿厢中间部位，以减轻偏载和避免在运行中
倾倒；
11、不许用急停按钮作为消除信号和呼梯信号；
12、关门启动前禁止乘客在厅、轿门中间逗留、打闹，更不准乘客触动操纵盘上的开关和按钮；
13、下班时，应对电梯进行检查，将发现的问题及检查情况记录在运行检查记录表。
5.2.3电梯发生故障
当电梯发生下列故障时，应立即按急停按钮或警铃按钮停止使用，并报
电梯安全管理人员和通知维保人员及时进行修理：
1、层、轿门关闭后电梯不能正常起动行驶；
2、电梯运行速度显著变化时；
3、层、轿门关闭前后电梯自行起动行驶时；
4、行驶方向与选定方向相反时；
5、内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵时 (驾驶员应立即揿按急停按钮)；
6、发觉有异常噪声，较大振动和冲击时；
7、当轿厢在额定载重下，有超越端站位置而继续运行时；
8、安全钳或夹绳器误动作时；
9、接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时；
10、发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。
5.2.4电梯发生紧急事故时的操作
1、因电梯安全装置动作或外电停电而中途停机时，一方面告诉乘客不要惊慌，严禁拨门外逃，一方面通过电梯厢内的紧急报警装置通知外界前来救助；
2、电梯突然失控发生超速运行，虽然断电，还无法控制时，可能造成钢丝绳断裂而使轿厢堕落，或可能因漏电而造成轿厢自动行驶的，操作人员首先应按揿急停按钮，断开电源，就近停层。如电梯继续运行，则应重新接通电源，操作按钮使电梯逆向运行，如果轿厢仍自行行驶无法控制，应再切断电源，操作人员应保持冷静，等待安全装置自动发生作用，使轿厢停止，切勿跳出轿厢，同时告诉随乘人员将脚跟提起，使全身重量由脚尖支持，并用手扶住轿厢，做好承受因轿厢急停或冲顶、蹲底而产生冲击的思想准备和动作准备(一般采用屈腿、弯腰动作)、以防止轿厢冲顶或蹲底而发生伤亡事故；
3、发生电气火灾时，应尽快将电梯开到安全楼层(一般着火层以下的楼层认为比较安全)，将乘客引导到安全的地方，待乘客全部撤出后切断电源，在有关部门前来抢救前，用干粉、1211或二氧化碳等灭火机进行补救；
4、井道内进水时，一般将电梯开至高于进水的楼层，将电梯的电源切断；遇井道底坑积水和底坑内电气设备被浸在水中，应将全部电源切断后，方可把水排除掉，以防止触电事故；
5、发生地震时应立即就近层停止运行；
6、电梯出现故障后，乘客应利用一切通讯设施(如110、警铃按钮、通讯xx等)通知有关人员，不得自行脱离轿厢，耐心等待救援；
7、电梯发生事故，操作人员必须立即停车，抢救受伤人员，保护现场，移动的现场须设好标记，并及时报告有关部门，听候处理。
5.2.5注意事项
一、严禁超载运行；
二、切勿携带易燃易爆物品乘坐电梯；
三、儿童乘坐电梯须有成人陪同；
四、在紧急情况下应保持镇定，按求救警铃，等候救援；
五、发生火灾时，切勿乘坐电梯。
5.3空调系统的操作规程及注意事项
5.3.1设备安全
1、查看主、副机的电源是否接通，电压是否正常（正常值为365~415V）。
2、查看冷冻水系统，冷却水系统水量是否充足，水量不足应查明原因。
3 、如属于正常消耗则补充。
4、如属渗漏或补水阀门未打开，则将渗透漏处修复或打开补水阀门。
5、查看管道阀门、电动阀是否处于正常状态。
6、查看冷却塔是否正常。
7、停机一周以上重新开机启用，必须先预热后再启动。
5.3.2设备操作
开机操作正常运行
1、手动开机
2、首先启动冷冻水泵，然后启动冷却水泵，再启动冷却塔风机。
3、水系统启动后，注意观察电机组的电流、电压、水量、水压是否正常。
4、调节分水罐，使供回水平衡。
5、确认以上无异常后，启动主机，主机运行后，观察压差，回油情况，出水温度及运转声音。
6、主机运行正常后打开风机柜，风机盘管总开关。
停机操作
1、正常停机
2、先停主机，保留总电源以便使主机处于预热状态（但若长时间停机则应停总电源开关）。
5.3.3注意事项
1、开机前要各设备状态标志是否良好，有良好状态标志时方可开机。
2、操作时要认真按时做好各设备的运行记录，设备运转时不得离岗。
3、操作时每两个小时要检查并记录一次温度表、压力表、压差计的指标是否在正常位置。
5.4消防系统的操作规程及注意事项
5.4.1消防报警联动控制柜
消防报警
a.系统自检：主菜单下按系统自检数字键进入"系统复位自检"界面，再按界面提示按数字键进行系统自检。
b.报警显示：报警器报警后，自动显示在控制柜显示屏上,控制柜按"火警"按钮，可查到火警的具体位置。
c.系统复位：现场报警器复位后,主菜单下按数字键"7"，进入"系统复位自检"界面，再按复位数字键将进行系统复位。
联动系统
a.联动系统自动启动：主菜单下按"自动"按钮，进入"联动启动方式"设定界面。按 "设置"按钮设定联动设备自动启动。按"解除"按钮,联动设备手动启动。
b.联动系统手动启动：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入"联动设备信息显示及启动"界面,再继续按提示按下相应数字键进入"强制启动联动设备"，选择相应的设备,强制启动联动设备。
c..联动设备停止：主菜单下按界面提示按下相应数字键进入"系统自检和辅助系统"界面，再继续按截面提示按下相应数字键进入"停止所有联动执行",停止联动执行。
d.联动手动盘操作:主菜单上按 "允许" 键进入"手动操作键设定"界面，输入密码，允许手动操作。在手动盘上选择设备，按“启动”键启动"键启动设备，按"停止"键停止设备。
不同品牌、型号消防联动控制柜的操作会有所不同,消防中心负责人应根据设备特性、使用说明书等组织消防中心值班人员进行培训,掌握相关操作程序、要领。
5.4.2消防xx
1、消防联动柜上的消防xx,可通向各个楼层、设备房消防xx插孔,可按各分机号码对话。
2、在楼层中,将消防xx插入消防xx插孔,可直接与消防控制中心通话。
5.4.3消防广播
1、进行消防广播疏散时,按消防广播指示灯相邻楼层数码灯，灯亮；
2、接通开关；
3、调节广播旋钮，应控制音量清晰、清楚；
4、向楼层开始广播。发生火警需进行疏散,播放"疏散"录音带进行广播引导疏散。
5.4.4消防泵当有“火险”报警时
自动启动
a.消防泵控制柜处于"自动"位置,联动设备设为"自动"；
b.在楼层击碎"消火栓报警按钮"报警,联动控制柜发出声响报警；
c.消防泵自动启动。
手动启动
a.消防泵控制柜将选择"自动/手动"开关,置于"手动"位置上。
b.按启动钮"手动"启动消防水泵。
c.联动手动盘启动:消防泵控制柜处于"自动" 位，将手动盘置于"允许"操作方式，启动设备。
5.4.5喷淋泵当有“火险”报警时
自动启动
a.喷淋泵控制柜处于"自动"位置,消防中心联动设备置于"自动"位；
b.喷淋头爆裂,水流掣动作,消防联动柜发出声响报警；
c.喷淋头自动启动。
手动启动
a.将喷淋泵控制"自动/手动"开关置于"手动"位；
b.按"启动"按钮启动喷淋泵；
c.联动手动盘启动：喷淋泵控制柜置于"自动" 位，将消防中心手动盘置于"允许"操作方式，启动设备。
5.4.6消防栓
室内消防栓
a.发生火灾后将消火栓箱打开，或用硬物击碎箱门上的玻璃；
b.按紧急报警按钮；
c.消防栓箱上的红色指示灯亮，送出火警信号；
d.消防栓可以直接启动消防水泵供水；
e.取出挂架上水枪接上水带接口，并接在消防栓接口上；
f.按逆时针方向旋转消防栓手轮；
g.出水灭火。
室外消防火栓
a.用专用消防扳手沿逆时针方向旋转打开出水口闷盖；
b.接上水带(水枪)或吸水管；
c.用专用扳手打开阀塞即可供水；
d.使用后应关闭阀塞，上好出水口闷盖。
5.4.7灭火器
1、将灭火器担到火场上。
2、拆下铅封，拔掉保险销。
3、在灭火器有效喷射距离内,将喷嘴(或胶管喷口)对准火焰根部。
4、按下压把后,开启密封，灭火剂喷出。
5、松开压把,间歇喷射机构复位，喷射停止。
6、喷射时，应迅速左右摆动，向前平推扫射,防止回火复燃。
7、在室外操作时，应选择在上风方向喷射。
5.5安防系统的操作规程及注意事项
5.5.1开机
电源接通后，首先打开显示器电源开关，再按主机面板上的电源按钮，待显示器上提示输入用户名及密码时，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，电脑将开始运行并自动打开监控系件。
5.5.2关机
需要关闭监系统时，用鼠标点击屏幕右下关闭按钮，当系统提示是否确认退出系统音，用鼠标点击确认按钮或敲击键盘上确认键，系统将自动退出并关机。
5.5.3录像回放
用鼠标点击屏幕下方录像回放键，出现新的界面后，选择好日期、通道、时间后，点屏幕下面重拨键即可进行录像回放。
5.5.4注意事项
1、为保证系统正常运行，值班人员要定时检查系统运行情况，检查方法为查看屏幕显示时间是否正确，如发现时间不正确时，切断主机电源，1分钟后重新接通电源，后按开机方法进行操作，并报维护人员。
2、为防止因雷击造成设备损坏，打雷时，应及时关闭系统，并切造电源。
3、为防止因误操作造成系统故障，应按规程进行操作，不重进行强行关机。6.设备维修与保养
6.1变压器
一．保养周期
1.备用变压器在投入运行前增加保养一次。
2.处于运行或备用的变压器每年例行保养一次。
二.保养步骤
1.先投入备用变压器，在把待保养变压器退出运行。
2.用高压操作手柄断开备用变压器高压侧高压环网柜的接地开关，确定断开位置后，合上高压环网柜的负荷开关，观察备用变压器空载运行是否正常，然后锁住高压环网柜。
3.逐级断开配电柜上的断路器。
4.断开并摇出待保养变压器低压侧受电开关柜主断路器，将转换开关置于停止位置，并在该受电开关柜上悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。
5.断开待保养变压器高压侧负荷开关，确认断开位置后，合上接地开关，然后锁上该高压环网柜，并悬挂“有人工作，禁止合闸”的标示牌。
6.合上备用变压器低压侧受电开关柜主断路器，在逐级合上配电柜的各回路断路器。
7.打开需要保养的干式变压器的遮拦，首先用高压验电器确认该台变压器在停电状态下，确认无电后在低压侧母线上挂接底线并将三相断路，然后检查变压器外壳、垫、垫片、母牌各相、接地等螺丝是否松动等。瓷套有无破损以及母线有无变形现象，有破损的应该进行更换。
8.重新固定引线端子、销子、接地螺丝。进出母线螺丝如有松动的应拆下螺丝，用细平锉轻接触面，用于感觉无任何凹凸不平的感觉后，用干净的布条擦去灰尘，抹上凡士林，换上新的弹簧垫圈，固定螺丝。
9.用干净的布条擦去变压器周围以及瓷器上的灰尘，用吸尘器清洁遮拦内的灰尘。
断开待保养变压器高压侧接地开关，用高压验电器确认无电后用2500兆欧表测变压器一次侧。二次侧的线圈相与相、相对地之间的绝缘地阻，一次侧绝缘电阻不低于300M，二次侧不低于200M。在测试前应接好放电线，测试完后进行放电。
10.检查变压器防护栏内有无遗留工具，然后撤离现场，锁上遮拦锁。
11.合上待保养变压器的高压负荷开关，让变压器空载运行并取下高压侧警示标示牌。
12.合上带保养变压器的低压侧断路器，并合上各分路开关，观察变压器带负荷运行情况。
13.做好变压器的保养记录，试运行记录，保存好变配电倒闸工作票。
三，注意安全事项
1.严格遵守《工作票》制度并按照《倒闸操作票》进行操作。
2.倒闸操作及挂接地线应穿绝缘鞋，戴绝缘手套进行。
3.未对变压器进行验电时，严禁触摸。
4.用兆欧表遥测电阻必须有两人进行，测试后要进行放电。
5.送电、停电等操作应有专人监护。
6.2开关柜
高压开关柜在调试、运行过程中由于各种各样的原因会发生故障，为减少故障频率应进行下列项目的检修:
1.检修程序锁和联锁，动作保持灵活可靠，程序正确
2.按断路器、隔离开关、操作机构等电器的规定进行检修调试
3.检查电器接触部位，看接触情况是否良好，检测接地回路
4.有手车的须检查手车推进机构的情况，保证其满足说明书的有关要求
5.检查二次辅助回路有无异常，二次辅助回路端子是否松动，并进行必要的
检修
6.检查各部分紧固件，如有松动应立即紧固
7.检查接地回路各部分的情况，如接地触头，主接地线及过门接地线等，保证
其导电的连续性
8.对SF6负荷开关须检查气体压力指标数据，视情况及时进行补气
9.清扫各部位的尘土，特别是绝缘材料表面的尘土。
10.日常运行时留意负荷较大时是否有异响，方便停机时进行加固。
11.继电保护装置端子的清洁及加固。
6.3给排水设施设备
1．0目的
1．本指导书规定了给排水设备（设施）维修保养要求，确保设备性能良好，保证设备处于良好运行状态。
2．0 适用范围
2．1本指导书适用于小区内给排水设备的维修保养工作。
3．0职责
3．1工程组技工负责给排水设备的维修保养。
3．2工程组组长负责检查监督设备的维修保养工作及外委维修保养的联络工作。 3．3工程部主管工程师对排水设备的维修保养工作进行技术指导 4．0 工作程序
4．1维修保养工作规程
4．1．1工作流程图
4．1．2工作规定
4．1．1．1工程组技工负责给排水设备（设施）的维修保养，重大的维修报工程组组长，由管理处报工程部组织对外发包维修。
4．1．1．2主管工程师负责按设备检查保养计划组织和指导维修保养工作4．1．1．3工程组技工按设备检查保养计划表要求，在主管工程师的指导下对给排水设备（设施）进行维修保养，维修保养情况记录于《公共设施（设备）维修记录表》、《设备保养记录表》上，零部件更换记录于《设备台账》。
4．1．1．4凡是夜间发生的、不影响业主（住户）生活、工作的、不会产生严重后果的给排水设备（设施）故障，可以由早班工程组技工进行维修。
4．1．1．5管理处工程组组长进行工作指导及检查监督。
4．1．1．6需停水进行维修保养时，按《给排水设备（设施）运行管理规程》执行。
4．2 给排水设备（设施）故障一般处理工作程序
4．2．1供水泵出现故障时，工程组值班技工应马上启用备用泵，以保证正常供水，然后报工程组组长、工程部主管工程师组织工程人员及时维修。 4．2．2每周试启动一次排污泵，当发现排污泵故障时，应立即检查故障原因，如果是控制回路出现故障，检查排除，如果是水泵故障，更换水泵。 4．2．3供水管网出现故障，发生泄漏等影响正常供水，工程组值班技工应立即关闭总阀，并及时抢修；如果是市政水管网出故障，及时通知自来水公司抢修。
4．2．4由服务中心及时通报受影响业主（住户），以便得到理解和支持。 4．2．5排水管、雨水管等因堵塞造成下水不畅、浸水等，按《室外公共设施维修规程》执行。
4．3地下水池清洗工作程序
4．3．1地下水池应定期清洗，一般每半年一次，若遇特殊情况，可增加次数，时间安排由管理处视情况列出计划，清洗前一天由服务中心发出通知告知业主（住户）停水时间及恢复供水时间，以便用户做好贮水准备。
4．3．2清洗程序：
a）关闭进水总阀，关闭水池与泵房之间的阀门，打开放空阀，排空水池中的水；
b）让放空阀处于开启状态，用鼓风机对着水池吹2个小时以上，并用燃烧着的蜡烛放入水池底不因缺氧而熄灭，验证水池内的空气，确保水池内空气新鲜；
c）清洁人员用柠檬洗洁精对池壁和池底洗刷不少于三遍，清洗池顶时同时清洗通风孔、溢流孔，水电技工同时对水池中的管道，浮球，水位控制器等进行检查维修；
d）清洗完毕后排尽水池内的污水，然后向水池壁及底部喷洒消毒药水；e）检查各种设施正常后，注水如池，取水样到市卫生防疫检测站化验，化验结果由管理处存档。
4．4水泵的保养规程
4．4．1按设备检查保养计划进行保养。
4．4．2泵体的保养：
a）检查泵体应无破损、铭牌完好、水流方向指示明确清晰，外观整洁、油漆完好；
b）补充润滑油，若油质变色，有杂质，应更换；
c）检查盘根密封情况，若有漏水应增加或更换填料；
d) 联轴器的螺丝和橡胶垫圈若有损坏应更换；
e) 紧固机座螺丝并做好防锈处理；
f）生活水泵因运转频繁，定期应拆开联轴器两端轴承进行清洗或更换。
4．4．3电机的保养：
a）外观检查应整洁，铭牌完好，接地线连接良好；
b）拆开电机接线盒内的导线连接片，用500V兆欧表遥测电机绕组相与相，相对地间的绝缘电阻值应不低于0.5兆欧；
c) 电机接线盒内三相导线及连接片应牢固紧密。
4．4．4相关阀门、管道及附件的保养：
a）各个阀门的开关应灵活可靠，内外无渗漏；
b）单向阀动作应灵活，阀体内外无漏水；
c）压力表指示准确，表盘清晰；
d）管道及各附件外表整洁美观，无裂纹，油漆应完整无脱落；
e）点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正。
4．4．5控制柜的保养：
a）断开控制柜总电源，检查各转换开关，启动、停止按钮动作应灵活可靠；
b）检查柜内空气开关、接触器、继电器等电器是否完好，紧固各电器接触线头和接线端子的接线螺丝；
c）电脑板各信号接口紧固可靠；
d）清洁控制柜内外灰尘
e）合上总电源，检查电源指示应正常。
4．4．6保养完毕后启动水泵，观察电流表、指示灯指示是否正常。
4．4．7观察水泵运转应平稳，无明显振动和异常，压力表指示正常，控制柜各电器无不良噪音。
4．5水泵房的主要设备，由管理处工程组组长按照《设备检查保养计划表》，联系外委维修保养。
5．0文件和记录表格
5．1 《给排水设备（设施）运行管理规程》
5. 2 《室外公共设施维修规程》
5．3 《设备检查保养计划表》
5．4 《公共设施（设备）维修记录表》
5．5 《设备保养记录表》
5．6 《设备台帐》
6.4供电设施设备
6.5电梯
1、《电梯维修保养年度计划表》的制定
（1）每年的12月15日之前，由机电维修部主管组织电梯管理员一起研究、制定《电梯维修保养年度计划表》并上报物业经理审核，公司总经理审批。
（2）制定《电梯维修保养年度计划表》的原则是：
a、电梯使用的频度；
b、电梯的运行状况（故障隐患）；
c、合理时间（避开节假日、特殊活动日等）。
（3）《电梯维修保养年度计划表》应包括如下内容：
a、维修保养项目及内容；
b、备品、备件计划；
c、具体实施维修保养的时间；
d、预计费用。
2、电梯管理员进行电梯维修保养时，应按《电梯维修保养年度计划表》
进行。
3、电梯维修保养安全操作
（1）维修保养前的安全准备工作：
a、在电梯基站门口处放置“检修停用”标牌；
b、关好厅门，不能关厅门时，用合适的护栅挡住入口处，防止无关人员
进入电梯轿厢或进入电梯井道；
c、有人在轿顶上作检修工作时，必须按下轿顶检修箱上的检修开关，关
好厅门。
（2）检修过程中的安全注意事项：
a、给转动部位加油、清洗或观察钢丝绳的磨损情况进必须停闭电梯；
b、人在轿顶上工作时，站立之处应有选择，脚下不得有油污，否则应打
扫干净，以防滑倒；
c、人在轿顶上准备开动电梯以观察有关电梯部件的工作情况时，必须牢牢
握住钢丝绳，并应注意整个身体置于轿厢外框尺寸之内，防止被其他部件碰伤。需由轿内检修人员开电梯时，要交代和配合好，未经许可不准开动电梯；
d、禁止在井道内和轿顶上吸烟；
e、检修电器部件时应尽可能避免带电作业，必须带电操作或难以在完全
切断电源的情况下操作时，应预防触电，并应有监护人、必备的工具和材料，特别应注意电梯突然启动运行；
f、使用的手灯必须采用带护罩的、电压为36V以下的安全灯。最好使用手
电筒；
g、严禁维修人员站在井沿处向井道内探身，严禁维修人员两只脚分别站
在轿厢顶与厅门上坎之间进行长时间的检修操作；
h、底坑深度超过1.5M的，应使用梯子上下，禁止攀附随线和轿底其他部
位上下。进入底坑后，应将底坑检视灯箱上的急病停开关或限速器张紧装置的断绳开关断开；
i、应昼避免在井道内上下同时作业，必须同时作业时，下方作业人员应戴
上安全帽；
j、检修未完，检修人员需暂离开现场时，应做到：
——关闭所有厅门，暂关不上的必须设置明显标示物，进行安全围档，并在该厅门口悬挂“危险、切勿靠近”警告牌，并派人看守；
——切断电梯总电源开关；
——排除热源，如烙铁、电焊、喷灯等。
k、检修保养工作结束后做到：
——将所有开关恢复到原来状态，检查工具、材料有无遗落在设备上；
——清点工具、材料，打扫工作现场，摘除悬挂的告示牌；
——送电试行，观察电梯运行情况，发现异常及时整改；
——通知有关人员电梯恢复正常运行。
6.6消防设施设备
一、全公司的烟感器每年由消防中心组织测检1～2次。
二、自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。
三、每季度由消防中心或水泵班防水检查一次公司内的地上消火栓。
四、消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。
五、气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。
六、公司的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检
查一次。
七、消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运
行检查一次
八、公司的各种电气设备，每年联合进行一次检查。
九、备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。
十、各部位的轻便手提式10升、推车式65～100升的泡沫灭火器，每年
由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。
十一、公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任
7.应急预案处理
7.1电梯系统的应急预案
7.1.1电梯困人的救援程序
为了规范电梯救援工作程序，确保乘客与电梯的安全，杜绝安全事故的发生，保证设备设施安全正常运行，特制定电梯困人应急救援程序：
一、工程部负责人负责电梯困人后救援工作的组织实施。
二、持有电梯上岗证的工程人员与电梯维保养单位负责电梯困人后的救援工作。
三、救援程序
1、当发生电梯困人事故时，救援人员通过电梯对讲或喊话与被困人员取得联系，务必使其保持镇静不要惊慌，告诉被困人员静心等待救援，不要将身体伸出轿箱外或敲击轿门，同时立即通知电梯维修保养单位前来实施救援。
2、根据平层标志、监控画面、电脑主机显示或使用专用电梯三角钥匙开启厅门来观察判断轿箱所在位置。
3、轿箱停于轿箱地面距楼层地面0.5米以内位置的救援：
（1）进入机房关闭总电源；
（2）用电梯三角钥匙开启厅门；
（3）在轿顶用人力拉开箱门；
（4）协助被关乘客离开轿箱；
（5）重新关好厅门，由专业人员检查正常后方可投入使用。
4、轿箱停于轿箱地面距楼层地面0.5米以外位置的救援：
（1）进入机房关闭总电源；
（2）拆除电动机尾罩盖,安上盘车转盘和松闸扳手进行向上或向下盘车救援；（3）救援人员一人握住盘车转盘，一人按动松闸扳手，轻轻橇开制动器，利用电梯轿箱自重向正方向移动，为了避免轿箱移动太快发生危险，打开抱闸时以点击的方式俩人相互配合并观察平层标志，直至最接近厅门0.5米位置；当轿箱地面距楼层地面0.5米以内位置时，其按照第3条方式进行救援；遇到被困乘客受伤或者其他复杂情况时，立即通知医疗或事故救助部门；困人救援工作完毕后,工程人员应及时将完成情况做好相应记录和做好分析总结，并配合电梯维修保养单位进行检查和维修
7.1.2电梯困人的救援步骤
一、急情报告并采取紧急措施。急情发生后，电梯使用单位的管理人员立即向单位领导、市特检所报告；与被困人员保持联系，采取相关措施，给被困人员精神安慰等有力支持。
二、特检所在接到报告后立即上报市局，同时启动应急救援预案，各有关单位人员迅速赶到急情发生现场，根据各自职责展开救援工作。
1、特种设备安全急情应急救援指挥组控制局势。
2、设备抢修人员采取措施，将受困人员安全救出。
3、设备维保抢修人员经过抢修后，检查电梯技术性能正常。
4、电梯检验人员对电梯进行检验后，判定合格，允许恢复使用。
5、现场警戒解除，秩序恢复正常。
7.2水泵系统的应急预案
一、突然停电
1、当控制柜停电，应首先检查控制柜双电源柜，判断停电原因及范围，如是控制柜双电源柜内或配电室电源跳闸，可试送一次，如不成功，必须查明原因，排除故障后，方可送电。
2、如是大面积停电或维修时间过长，应立即通知相关领导，并与客服通告情况，由客服通知业主，并注意水箱水位，必要时，关闭进水阀门。
3、送电后，应按规程启动加压泵，注意观察压力，必要时，进行二次排气。
二、突然停水
1、如泵房水箱进水停水，应立即观察水箱水位，并与自来水公司联系，确定来水时间，如来水时间内，水箱水不够，应立即通知相关领导，并向与客服联系，告知情况，由客服通知业主。
2、泵房操作人员在停水期间，如加压泵没停，不许离开现场，密切观察水位，严防加压泵空转烧坏。
三、跑水事件
1、如发现泵房有大量跑水，应立即查明跑水原因、部位，视情况关闭阀门，并立即通知相关领导。
2、开启排污泵，如地库进水，应通知保洁进行清扫。
3、跑水处理完毕后，应开启关闭阀门，以防水箱抽空。
四、水污染事故
1、发生水污染事故后，应第一时间停止供水，并通知客服，由客服通知业主，立即停止使用，并放空管道内的水。
2、立即通知相关领导，并向相关单位通报情况，由相关单位对水质进行检查，并对水质进行处理，直至水质合格。送水后，应对管道进行彻底清洗，方可通知业主使用。如涉及刑事案件，应立即通知公安部门，所有人员应主动配合。
7.3给排水系统的应急预案
7.3.1供水故障
一、水泵
1 、发现或接报生活水泵有故障时，值班人员应立即停止故障水泵运行，开启备用水泵。
2 、水泵的变频器发生故障时，应立即关闭变频器，由专人手动操作控制水泵，根据管网压力控制水泵启停。
3 、及时报告主管工程师安排维修。
二、垂直管网
1 、发现或接报垂直管网漏水时，值班人员应立即关闭供水于故障区域的水泵。
2 、排空管网的积水后，更换或修补破损管道。
3 、如一时无法修复，应报告主管工程师。
三、地下水池出水管
1、发现或接报地下水池出水管漏水时，值班人员应立刻关闭水池出水阀和水泵。
2、即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。
四、地下水池进水管
1、发现或接报地下水池进水管漏水时，值班人员应立刻关闭水池出水阀和水泵。
2、即刻通知主管工程师，由其安排维修，并在事后作维修报告。
7.3.2排水系统
一、污水井
1、发现或接报污水井水位过高时，值班人员应立即手动开启污水泵抽水。
2、污水泵故障则立刻使用备用潜水泵将水抽至室外排污管道。
3、即刻报告主管工程师，由其安排维修水泵或控制电路，并于事后作维修报告。
二、排污管道
1、排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。
2 、关闭破裂管对上的用水设备。
3、调集沙包挡住电梯口和用户单元门口。
4、报告主管工程师，由其安排人员修补管道裂口或更换管道。
三、通知用户
1、给排水系统发生故障后，主管工程师应预计修复时间。
2、4小时可修复的故障，由消防中心通过消防广播通知受影响的业主（住户）。
3、需超过4小时修复的故障，管家部应书面通知业主（住户）。
7.3.3给排水预防措施
1 、管理处接报问清事发地点，立即通知工程、保安、保洁主管带人、带好抢修工具、排水设备前往现场处理。
2 、工程人员首先应查明原因，切断水源，对可能危及电梯及其他强弱电器设备的隐患，采取必要的防范措施。
3 、工程主管或领班应到现场，对事故原因予以确认，该取证的应及时拍照取证。
4 、保安配合控制现场，采取必要措施防止水进入电梯井道和居民家中，并协助排水。
5 、保洁员到达现场后，应听从工程人员的指挥、采取适当的排水措施，迅速排水。
6 、主供水管(水平方向)爆裂的处置。
（1）立即关闭相关联的主供水管上的闸阀。
（2）如果关闭了主供水管上相关联的闸阀后仍不能控制住大量泄水，则应关停相应的水泵房。
（3）工程部联络供水公司进行抢修，并告知相关的用水单位和业户关于停水的情况。
（4）供水公司修好所爆部位水管后应由工程部维修人员开水试压(用正常供水压力试压)，看有无漏水或松动现象，直至恢复正常供水。
7、楼层供水管(垂直方向)爆裂的处置。
（1）立即关闭水泵及水泵、水箱的出口阀门。
（2）查明故障原因。
（3）立即组织抢修。
（4）修复后应开水试压，正常后立即恢复运行．
8 、水泵房发生水侵时的处置。
（1）视进水情况关掉机房内运行的没备设施并拉下电源开关，并挂上警示标识。
（2）堵住漏水源。
（3）如果漏水较大，应立即通知工程部主管，同时尽力阻滞进水。（4）漏水源堵住后，应立即排水。
（5）排干水后，应立即对湿水设备设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等。
（6）确认湿水已消除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。
（7）如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
9、电梯进水时的处置。
（1）底坑进水，应将电梯停于两层以上，中止运行并切断电源，并在底层电梯进口安放警示标识。
（2）当楼层水淹而使井边或底坑进水，应将电梯停于进水楼层以上并及时关闭电梯及电梯电源。
（3）电梯湿水后，由电梯公司做湿水处理并提交相应报告。
（4）确认湿水已消除，电梯公司开机试运行。
（5）如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
10、排水管堵塞的处理
（1）管理处接报后问清事发地点，立即通知工程部及相关部门带好
排水设备、工具前往现场处理。
（2）一旦确认堵塞部位，立即进行疏通。
（3）如因技术、设备原因或对堵塞部位难以判定，可请求专业公司处置。客服部应配合工程部向业主进行解释并对受伤的业户进行安抚。
（4）如有必要，保安应在疏通现场维持秩序。
（5）保洁部应配合抢修人员立即清理现场积水，如人力不足，其他部门应予支援。
11、保洁员到达现场后，应听从工程人员的指挥、采取适当的排水措施，迅速排水。
12、工程部主管对事发原因和处理经过做好详细地记录。管理处负责事
故的善后处理，对造成损失进行性质认定，并根据其性质进行不同的善后处置。13、由工程部填写《非常事件处置单》报管理处。
7.4空调系统的应急预案
一、中央空调发生制冷剂泄漏时的处置
1、立即关停中央空调主机，关闭相关的阀门。
2、加强现场通风或用水管喷水淋浇(应注意不要淋在设备上)。
3、为确保安全，救护人员应两人一组并身穿防毒衣，头戴防毒面具进入现场。
4、对于不同情况的中毒者采取不同的方法：对于头痛、呕吐、头晕、耳鸣、脉搏呼吸加快者应立即转移到通风良好的地方去休息。
5、如中毒者出现痉挛、神志不清、处于昏迷状态，应立即转移到空气新鲜的地方，进行人工呼吸并送医院治疗。
6、如氟利昂制冷剂溅入眼睛，则应用2%的硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛并送医院治疗。
7、排除泄漏源后，启动中央空调试运行，确认无泄漏后，机组方可投入正常运行。
二、中央空调机房发生水浸时的处置
1、视进水情况关掉中央空调机组，拉下总电源开关。
2、堵住漏水源。
3、如果漏水较大，应立即通知设备部主管，同时尽力阻滞进水。
4、漏水源堵住后，应立即排水；排干水后，应立即对湿水设备、设施进行除湿处理，如用干的干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关管线等。
5、确认湿水已消除，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行。
6、如无异常情况出现，则可以投入正常运行。
7、中央空调机房发生火灾时按《火警、火灾应急处理作业规程》处置
三、冷水空调机组
1、巡查发现运行中的空调机组故障，应马上停止该机，并开启备用空调机组；启用备用空调机组时，注意开启或关闭相应系统切换阀门。
2、发现故障的巡查或维修操作人员将情况报告配电室维修主管，能及时处理的及时处理，处理不了的第一时间报告物业公司办公室并联系设备保养商维修。
3、设备保养商接到xx通知后，应迅速组织技术人员赶到现场维修，并在事后组织现场分析会作出维修报告，由维修操作人员和配电室维修主管确认存档，并报公司备案。
四、循环水泵（冷温水泵、冷却水泵）
1、巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开启备用水泵，并启动主机继续供冷。
2、发现故障的维修操作人员检查维修，可当场解决的问题即时修复并做好记录。
3、水泵故障较严重，应报告配电室维修主管，由其安排组织维修，并在事后作维修报告。
五、冷却水塔
1、冷却水塔风机故障
（1）巡查发现运行中的冷却水塔风机故障，应立即停止该机，转开备用冷却塔和风机。
（2）发现故障的维修操作巡查人员，可当场解决的问题即时修复并做好记录。
（3）需要停机抢修属较严重的故障应报告配电室维修主管，由其组织抢修。并在事后作维修报告。
2、冷却水塔底盘漏水
（1）维修操作巡查人员发现水塔底盘漏水，应即刻开启备用水塔，将漏水水塔平衡管阀关闭。
（2）立刻将情况报告工程维修主管，由其组织抢修冷却水塔，并在事后作维修报告。
3、冷却水塔溢、漏水
（1）巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。
（2）浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。（3）将情况报告配电室维修主管，由其组织人员维修，并在事后作出维修报告
六、管网系统（冷却水、冷温水）
1、主管道跑、漏水
（1）发现或接报主管道跑水、漏水应迅速关闭空调机组和冷温水、冷却水水泵并迅速关闭跑水位置的前端阀门。
（2）现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏。
（3）用薄铁皮将裂口围住并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱喷。
（4）将空调机房内管道集水器和分水器的底部排水阀打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况，一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口并及时组织人员进行抢修。
2、冷温水平管网跑、漏水
（1）发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层空调管道井旁的空调水平管阀门关闭。
（2）现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯房内的空调水平管阀门关闭。
（3）用薄铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射并及时组织人员进行现场抢修。
3、空调机房内的伸缩节破裂
（1）发现或接报机房内伸缩节破裂，应按“急停”掣停止空调机组运行，并按“急停”掣停止循环水泵。注意排放运行机组内排水阀放水以防冻管等事故发生！
（2）将破裂伸缩节上的闸阀关闭，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启空调机组和备用循环泵并及时组织人员进行现场抢修。
7.5消防系统的应急预案
7.5.1出现火灾的处理方法
一、报警和接警处置警程序
当任何人发现火灾时应当立即通过报警装置向消控中心报警，不得谎报。消控中心接到火灾报警时，首先用对讲机或xx询问相关地点工作人员现场情况，并就近派遣一名保卫部人员赶赴现场查看。如属误报，应尽快查明原因并填写值班记录表；如发现确实发生火灾，应根据现场情况选择开启防排烟系统，并通知现场工作人员、保卫部及时到位控制火势蔓延，报告单位值班领导赶赴现场指挥扑救，同时向公安消防119指挥中心报警。
二、确认火灾发生后的整体处置程序
1、现场工作人员发现火情后，第一时间向消控中心报告起火部位、燃烧物质、火势大小及蔓延方向，就近选取一切可用的灭火器材进行扑救。
2、消控中心向公安消防119报警后，立即打开起火层相关楼层的应急广播和消防警铃，通知相关楼层人员在现场工作人员的指挥下有序疏散，疏散时注意保持现场秩序，尽量不引起现场群众恐慌，并提醒现场人员注意防止烟气。
3、消控中心根据指挥指令切断火灾区域内的非消防电源，迫降电梯至底层，保持与现场工作人员的联系，并根据现场情况开启如：消防泵、喷淋泵、防火卷帘
公用设施设备的维修措施 ?公用设备设施维修保养计划 ?公用设备、设施维修、保养的目标 ?确保公共设备在使用中完好状态，满足服务要求，延长其使用寿命，保证其使用功能得正常发挥。 ?公用设备、设施日常维修、保养的管理 ?工程部作为公共设备设施的专业部门，根据公司设备管理指导书和行业规范规定要求对设备设施实行管理。设备的管理主要 为以下内容： ?设备的日常运行和使用 ?公共设备的运行管理由服务使用部门负责，如监控系统由监控中心负责。期于基础功能性系统均由工程部负责其日 常运行管理。运行管理为严格执行相应设备运行操作规程。 ?设备的维护保养 ?根据公司设备管理的相关规定，设备的维护保养分为日常巡检保养和定期维护保养，据此设备设施的日常巡视保养 由使用部门或责任部门负责，而设备的定期维护保养则均 由工程部负责。设备的维护保养根据《设备保养计划》制 定的《保养任务书》和《维保记录表》开展工作。 ?设备故障的修理 ?设备常见简单维修，要求当日修复，较复杂或政府部门规定需专职维修的可外发维修，但须在规定期内完成。 ?设备的大修改造 ?公用设备设施维修保养 ?公共设备设施保养范围：
?供配电系统 ?给排水系统 ?公共设施系统 ?日常维修小修费用从管理费支付。大修费用由工程部制订维修计划和维修预算，经业主审阅批准后从管理费中开支或由集团公司和项目公司支付。 ?公共设备、维修保养计划 供配电系统
给排水系统 ?房屋本体的维修管理 ?目的
建筑物维修管理的主要目的和任务是为了保证房屋的正常使用和延长房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附属设备发生损坏；保障房屋的安全和正常使用。根据需要和可能适当改善条件。 ? 建筑物维修管理的范围与类型 ? 管理范围 ? 类型 ? 指令和工作 执行 项目部应根据业主下发的工作指令进行并完成。工程完成的时间必须与指令单上的紧急程度的说明联系起来，具体如下表： （1）结构、基础； （2）屋面、外墙； （3）门窗； （4）楼层通道 （1）紧急 （1）整修 （2）一般 （2）翻修 （1）供电系统 （2）供排水系统 （3）消防系统 （4）技防系统
第一节房屋附属设备的管理与日常性保养 一、附属设备管理的意义与特征 物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。 物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。 （一）物业设备管理的意义 物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用： 1.是充分发挥房屋住用功能的保障 2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的 保证 3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设 （二）物业设备管理的特征： 1.服务性功能强； 2.经营性特点突出； 3.专业性技术要求高； 4.综合性强（具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点）。 二．物业设备的构成 （一）给排水系统 物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施
按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。 2.排水设备、设施 包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。 根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道。 3．房屋卫生设备 包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。 4．热水供应设备 包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。 5．消防设备 包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备（如烟感、温感、光感探测器）、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。 （二）燃气系统 包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。 （三）空调、通风系统 包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1．供暖设备 有热水供暖和蒸气供暖之分 包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分（热量的输送管道等），散
一、高压配电管理制度 二、高压配电管理规定 三、高压开关柜操作规程 四、低压配电操作规程 五、配电房管理制度 六、配电安全操作规程 七、电工安全操作规程 八、发电机管理规定 九、柴油发电机安全操作规程 十、水泵房管理制度 十一、水污染事件防范措施及报告制度 十二、给排水系统维养职责
高压配电管理制度 一、高压配电是项目供电重要部位，未经领导或专业人员许可，除机电维修管理人员外，其它任何人不得擅入。 二、操作维护责任人必须是持《高压进网证》、《特种作业操作证》的合格人员。 三、凡进入高压室作业（包括清洁性工作）必须由二人以上进行，严格执行操作监护制度，遵守操作规程。做清洁卫生工作时必须保持规定的安全距离。 四、室内严禁存放与操作无关的一切杂物，保持室内清洁卫生，设备状况良好。 高压配电管理规定 一、必须由物业站领导批准的、或持有高压操作许可证的人员方可进入高压配电房室。 二、保持室内清洁，设备干净无尘，不得堆放杂物。 三、严禁在室内吸烟。 四、操作配电房前，应仔细阅读配电房说明书及注意事项。 五、断电后，必须进行接地保护。 六、合闸前，必须断开接地保护。
高压开关柜操作规程 一、操作人员必须持有市级以上供电局颁发的髙压操作进网证”，必须熟悉一次系统结线及开关柜操作原理，操作时必须穿戴好绝缘手 套、绝缘鞋。 二、操作人员必须严格遵守《操作票制度》，操作时至少有二人以上在场，一人操作一人监护。 三、操作时先打开接地开关操作孔锁、真空开关操作孔锁、检查三相电源指示灯。 四、对于接地开关，其指示牌为“时表示接通，为错误！未找到引用源。”表示分断；对于真空开关，其指示牌为“时表示接通道，为错误！未找到引用源。”表示分断。 五、分闸操作：先按动跳闸机构钮，开关指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作接地开关，使指示牌呈“向。后锁上操作孔锁，分闸完毕。 六、合闸操作：先用操作柄操作接地开关，指示牌呈错误！未找到引用源。”向，再用操作柄操作真空开关，操作柄插入操作孔后使操作机构向下运动，指示牌呈“向”， 三相电源指示灯亮，再使操作机构向上运动进行锁定，最后锁上操作孔锁，合闸完毕。 七、严禁操作进线柜接地开关及出线联网开关。
福地设施设备维修保养管理方案 管理目标： 1、园区设施设备能正常运行。 2、灯罩完好无损、干净，正常调整因素除外，亮灯率保持在99%以上。 3、做到“急修不过夜，小修不过二”，确保及时率达95%以上，合格率达98%。 4、租户对工程维修的有效投诉率低于2%。 5、设备房标识齐全，巡查、保养记录齐全，机房环境干净整洁。 人员配置： 1、维修工3人，负责园区公共设备设施的巡查、维护保养、维修及业主自用设备设施的有偿维修保养工作。 2、岗位设置： 1）维修工A：负责园区巡查、外委单位维修保养监管、设备设施保养兼日常维修。 2）维修工B：负责园区弱电维修保养、设备设施保养及日常维修。 3）维修工C：负责水电抄表、设备设施保养及日常维修。 3、日常工作安排： 1）维修工A：每周对园区公共设备设施巡查一次，每天上午分区域对灯具、门窗、幕墙、路面、景观水系、电气箱、管道阀门、消防水泵/排污泵、风机房及安防设备进行检查记录，下午对巡查出的问题进行处理及记录。 2）维修工B：每周三对周界报警设备进行一次检查维护，每二天对周界报警系统进行一次报警试验（保安部负责），每月对探头范围绿化进行一次修剪（绿化工负责），确保周界报警系统正常工作；其余工作日按计划对公共设备设施进行保养及处理日常维修工作。 3）维修工C：每月30日抄一次公共电表，形成公共能耗报表，及时掌握公共设备设施运行情况；其余工作日处理日常维修工作及按计划对公共设备设施进行保养。 4）每月22日，根据材料使用量填写常用材料申购单，尽量避免维修等料延误维修速度，保障维修及时率。 4、维修服务规范： 1）上门维修准备 从接到报修开始应在15分钟内或按约定时间准时到达业主家。所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。
房屋、设备维修养护规定 建新物业管理有限
一、负责物业标识的设置、安装、维护 我们除了维护好开发商已安装、设置的各类标识标牌外，还将根据项目现场的具体需要,按照我司VI系统,完善相应的标识，以利工作的进一步开展，我司企划部负责此项工作。我们在“万祥滨海新城”项目标识管理工作中的原则是： ◎按照统一的VI视觉识别系统的规范要求制作标识标牌； ◎指路牌清晰明了，让人迅速准确地到达目标地； ◎告示牌醒目简洁，让人清楚“这是什么”，“怎样做”等等，比如禁行禁停牌、垃圾分类牌、商铺类别标识、取车程序、锁车前注意事项等。 ◎根据项目的特色及需要，设置一些精巧别致的标识牌，既可让人学到知识，了解趣味典故，又为社区环境增添了亮点。比如：我们将各种花木挂牌标识，介绍该花木的品名、科属、产地等；对艺术雕塑挂牌标识，说明创意或典故。 ◎在标识标牌的安装、维护方面，我们也将本着安全、持久、方便业户使用的原则，根据设计材质的需要进行专业操作，于细微之处体现服务的规范和细腻。 二、房屋维修管理及日常养护 ◎房屋维修管理是物业管理的重要主体，管理得当，对保证房屋正常发挥使用功能，延长使用寿命，能够使其保值与增值，是维护业主利益的根本体现，同时也能提高开发商的声誉，更反映出物业管理公司的服务品质和管理水平。 ◎“客户服务中心”将根据现场情况制定房屋管理与巡查保养方案及工作计划。 ◎根据维修任务编制年度计划，按照年度计划和施工任务的情况，编制月、季度施工工作计划并按时落实。 ◎严格执行既定的工作质量标准，按照制定的统筹计划，组织施工，建立正常完善的管
理施工程序。 ◎客户服务经理在规定时间内每天巡查所负责的区域，对楼宇的主体工程、门窗及装修工程、楼宇地面工程、油漆粉饰工程等进行巡查，发现问题及时记录并做出处理。 ◎对楼宇天台防水层、水池、公共通道、地下室基础、梁板、外墙、空间、地面进行定期检查维护。 ◎对擅自改变房屋规划结构、上下水管、乱搭建等行为，即时处理、纠正，并耐 心做好劝导工作，直到恢复原状为止。 ◎严格执行既定的房屋养护质量标准并进行分项管理。 ◎对房屋的公共部位和业户室内的维修做全面记录，并定时回访。 ◎做好雨季、台风、暴雨过后对房屋设施的不定期抽查，安排维修工作，确保房屋设施的完好。 三、设施设备维修养护 3.3.1建立设施设备管理制度 针对“万祥滨海新城”的高层和小高层建筑，制定设施设备的管理制度必须针对其独特的设计、机电设施设备的配置、日常的运行操作以及较高的使用频率。任何机电系统一旦出现故障都会对业户、商户产生不良影响，并给“客户服务中心”带来多方投诉。因此，在开发商将验收合格的设施设备移交给物业管理公司时必须涵盖下列内容： ◎必须清楚地了解设施设备的功能、功率、规格及使用守则。 ◎对设施设备的安装及现场运行操作情况作出评估并改善。 ◎制定设施设备的短、中、长期维修、保养、更新计划及预算案。
物业设施设备管理制度 物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设。 一、供电系统管理 1.供配电管理制度 （1）建立严格的送配电运行制度和电气维修制度 （2）负责供配电工作，电气维修人员必须经过培训，持证上岗。（3）建立24小时运行或维修值班制度，发现故障及时排除。 （4）停电必须24小时通知办公室，以免造成经济损失或人员伤亡，（由于意外情况突然停电除外） （5）加强日常维修保养工作，管辖区的电气设备、照明要保证完好，线路符合要求，确保用电安全。 2.变、配电的管理制度 （1）为保证配电设备的正常运转，配电室必须有人值班，值班人员必须坚守岗位，定期巡视设备，发现问题及时解决，巡查内容包括记录电压、电流、电表行数，电器运行声音是否正常，房内是否有异味等。
（2）自动空气开关跳闸或熔断器熔断时，应查明原因再行恢复，必要时允许试送一次。 （3）配电房配备防火装置并配置应急照明灯。 （4）供电回路操作开关的标志要明显，停电拉闸要挂指示牌，检修停电更应挂牌。（5）配电房应配置绝缘安全工具，操作检修必须按规定使用电工绝缘工具，绝缘鞋、手套等。 二、排水系统 1.给排水系统的管理制度 （1）建立正常的用水、给水制度 （2）保持水池、水箱清洁卫生、防止污染。 （3）给水系统管路及设备要经常进行维护与定期检修。 （4）水是宝贵财富，应节约用水，防止跑、冒、滴、漏等跑水事故发生。 2.排水系统管理制度 （1）定期检查排污管道的工作状态，并进行维修，防止排污管由于氧化而产生渗、漏污水现象。 （2）排污系统出现故障，立即抢修，防止废水，废物漫溢，污染环境。（3）严防给水系统和排水系统混流。 3、给排水管理制度
仓储设备管理维护操作规程 第一条总则 (一)为了切实把我库的仓储机械管好、用好、保养、维修好，充分发挥使用效率，防止各种责任事故，不断提高科学管理水平和经济效益，粮仓机械保养人员需严格按照本规程执行。(二)本办法适用于本部门所有仓储作业的机械。 (三)使用机械作业，是改善经营管理，建设现代化粮库的一个重要方面，必须坚持从实际出发，讲求实效，积极稳步的发展。 第二条粮仓机械的管理 (四) 粮仓机械指用于粮油仓储作业的机械，设备和工具，主要包括: 1、粮油装卸、输送机械; 2、库内搬运粮油专用机动车辆 3、粮食烘干成套设备; 4、粮食清理设备; 5、粮食称重设备; 6、粮食保管、防治专用器械; 7、粮油装具的维修，整理机具; 8、粮油仓储服务业中使用的其它机械。 (五)现场主管韩春学粮仓机械管理工作;并根据实际情况，相应配备专职的管理、技术人员，负责本单位粮仓机械的管理和技术工作。 (六)机修吴长龙负责本米业粮仓机械的管理与维修工作。 (七)储运部门应根据承担的任务，库区、仓房条件和储存粮油的摆布，以及其它必须考虑的因素，在加强核算，讲求实效的原则下，研究制定机械、设备的合理
配备定额。 (八)搬运装卸工人，使用粮库的机械作业，比人力肩扛降低了劳动强度，提高了劳动效率。米业应根据按劳付酬的原则，区别于人力肩扛，合理付给报酬。(九)粮仓机械的购置、报废、外借权限:米业购置粮仓机械，应编制购置计划报领导审批后方可购置。购置的机械，原则上应是定型产品，并及时进行验收。如不符合合同规定的要求或缺少零部件的，应按合同向厂方提出索赔或调换。如系多种机械组合使用，应按机械额定的工作量，配套选购。 (十)粮仓机械主要用于仓库储运作业。非经领导批准，任何人，任何单位，不得任意拆卸、外借、出售或转移。对于无法修复使用的机械，应按财务制度的规定及时办理报废。报废残值应及时办理入帐手续。 (十一)粮仓机械都要逐台编号、分别立卡。卡片内容应包括机械来源，投产时间，运转、检修、保养、动力配备等情况;管理、操作人员的姓名，以及其它需要记载留查等有关事项。 第三条粮仓机械的安全操作 (十二) 米业应根据不同机械、设备的结构、性能、工艺流程等，分别制定具体的安全操作规程。操作规程中，应明确规定操作前的准备工作;机械必须检查的重点部位;机械操作运转中要注意的问题与部位;作业结束后，应随时做好善后的有关事项，还应规定多台机械组合操作的程序;违章操作和造成损失的责任等。(十三) 粮仓机械配备的电气设备，必须由经过训练的机电人员安装、检修、非操作人员不准随意动用电气设备。机械操作人员或电工，都要严格按照电气安全操作规程，进行操作。电线、熔丝、开关闸盒等，要定期检查，发现问题，一定要及时处理，严禁违章操作。机械移动时或停止作业后，一定要切断电源。
物业设备设施维修保养管理制度 物业设备设施维修保养管理制度 1、各物业公司一律不许自行对高压供电设备进行维修保养。如遇此类设备出现故障，应报请专业供电主管部门处理。 2、各物业公司所有特种设备设施（如空调、电梯、锅炉、压力容器、压力管道、起重机械、消防系统、安防系统机械维修检查等）一律实行外委维护保养。对于外委项目维保，工程部应指派专人监督维修保养质量；每次外委项目实施作业前，外委单位应先到工程部办理进场作业手续方可到设备安装地点进行作业。 3、维修 （1）检查中如发现设备设施存在隐患或性能劣变，维修主管应提前备好相关备件，预订维修时间实施作业。 （2）如在预定维修时间施工影响业户正常生活，则需报经管理处主任同意后方可实施，并提前告知辖区内业户。 （3）维修主管应督导维修人员按时作业。 （4）施工前，维修人员应备好工具及备件，提前携至作业现场。（5）维修完毕后，工程部应就维修情况进行检查，填写《设备设施维修记录》。 4、保养 （1）实施保养计划前，各维修班长应制订材料采购计划并报批，提前组织维修保养材料。 （2）正式施工前，维修人员应准备好操作工具、协调相关部门创造保养条件，提前携至作业现场；施工时，应先按安全要求悬挂警示牌，做好安全防护措施，要求相关人员做好配合。 （3）保养完毕后，保养人应如实填写《设备设施保养记录》
5、紧急故障处理 （1）接到紧急故障处理请求，工程部主管应迅速组织人力至故障现场抢修；重大故障，应同时向管理处主任、公司主管领导报告。 （2）到达现场后，工程部主管应查看现场、了解故障原因，制订抢修方案。 （3）实施抢修前，严格按照安全规范做好防护措施，并要求相关人员予以配合。（4）维修时以不扩大故障及隐患为前提。无法确认故障原因时，切不可盲目乱动，应集中商议，找出最佳方案；如属特种设备，应请求有关单位配合支援，并按中华人民共和国国务院令(第373号)《特种设备安全监察条例》执行。 （5）故障处理完毕后，应做好事故起因分析，制订相应的防范措施。 （6）每次紧急故障处理完毕后，工程部经理应如实写出书面报告上报相关部门。
物业设施设备方案 1.物业项目整体设计概况 1、1物业项目的基本概况 该项目位于天津滨海新区大港学苑路600号天津国土资源与房屋职业学院,临边天津医科大学临床学院,南开大学滨海学院,地球村等。 1、2项目的工作标准 1、2、1服务理念 亲情服务人文关怀依法诚信管理,竭诚高效服务,创造优美环境,持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2、1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能,保障设施的正常使用。 3、设施设备人员的岗位职责 3、1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查; 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查与维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡
查; 完成领导交办的其它任务; 检查共公设施损坏情况,落实修理; 3、2设施设备技术人员的岗位职责 就是对物业设备进管理,操作,保养,维修,保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管(工程师或技术员) 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作,并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料,协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。 物业设备管理人员岗位职责 3、3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排,遵守纪律,树立良好服务意识。 2.负责本物业区域维修工作,熟悉物业管理区域内公用配套设施、设备的种类、 分布,掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视,发现公用设施有损坏、隐患或其她异常情况,应及时 给予维修,保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务,接到客户报修,应及时赶到现场,排除故障。确 有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时,应及时向部门负责人汇报,组织人员抢修,分析事故 原因,做好记录,提出建议。 6.定期清洁配电房,做到“三净”(设备净、机房净、工作场地净),确保设备正常 运行。 7.工作时间按规定着装,佩戴工作牌,严格遵守操作规程、工作标准,坚决贯彻执 行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训,刻苦钻研技术,不断提高工作水准,做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性,完成领导交办的其她工作。
物业设备设施管理方案 xx区电梯、水泵、智能化系统、变配电、给排水等设施设备齐全，一方面方便了物业管理工作，但也对物业管理的工程技术人员在技术、技能和责任心等方面提出了较高要求。 设备设施管理是体现物业管理水平的重要标志，通过专业规范的管理，将可能发生的停水停电等故障排除在前，是对物业管理工作的基本要求。 要做好设备设施的管理，需从以下几个方面入手。 第一节规范严格的做好设备交接工作 （1）严格按照技术指标要求，规范交接程序：“房产”代表、物业工程人员、设备xx家代表三方要进行规范的书面和现场交接，并现场进行设备调试，有问题不接。 （2）由设备xx家技术人员对物业工程人员进行详细的培训和指导； （3）设备设施的图纸、资料等整理成册，进行移交； （4）保修条款、保修对接人、xx家的设备保养建议等资料物业要留存，并按照保修条款与设备xx家进行约定和书面明确。 第二节日常管理 （1）根据技术人员个人擅长及设备情况，明确各设备管理责任人，责任到人，任务明确； （2）制定详尽可行的月度、季度、半年、年度保养计划，并严格照此实施；
（3）制定各种设备设施日常管理要求，包括设备房卫生、设备巡视要求、来人登记等，并严格培训和实施； （4）建议设备突发故障应急机制，并进行演练； （5）建立严格的每日巡视制度，并做好巡视记录。 （6）设备管理是物业管理水平高低的重要标志，我公司具有富有经验和技术能力的工程技术人员多名，相信在开发商的大力支持下，一定能够做好此项工作。 第三节日常维修服务 日常维修服务是物业服务的重要内容，也是业主日常生活中经常所需，xx区业主的要求比较高，因此日常维修工作要做好。 第四节日常维修工作的要求 （1）要及时迅速； （2）保证维修质量，尽量避免一个问题反复维修； （3）注意上门人员的文明礼貌，礼仪规范，工完场清，注意施工现场的维护； （4）资料齐全，重要问题或投诉有回访。 第五节日常维修工作的实施 （1）培养工程技术人员的一专多能，以方便调配，接报后迅速维修； （2）对工程技术人员相对固定维修区域，便于熟悉业主喜好和工作环境，便于和业主沟通交流； （3）对上门服务人员进行礼仪规范、文明礼貌的培训，制定上
物业管理区域内共用设施设备管理维修方案 设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，建立科学合理的设备管理维修方案尤为重要。 一、设备设施维保计划的建立 1、实施设备的维护保养首先要制定维护保养计划 1）制定维修保养计划的准备工作内容： 确定要维护保养的设备，应按照设备系统分化的设备档案，通过设备档案可全面了解设备现状制定计划 2）确定保养的内容： 保养内容依据设备运行状态主要是基于以下三个方面：一是政府部门相关法规规定的保养内容，二是设备运行运转情况，尤其是设备出现故障的信息，这是制定维保计划时重点关注的内容。三是设备运行周期，也就是季节保养。 2、《设备设施年度维护保养计划》制定原则: 1）设施设备使用频率 2）设施设备运行状况（故障隐患） 3）维养工作的合理时间（避开客户使用大的时间段、节假日），具体实施维修保养的时间
4）维修保养项目及内容 5）备品、备件计划，预计费用 设备的日常、定期维护保养工作是工程设备管理工作中极其重要的部分，它直接关系到设备能否可靠正常运转；同时，对于降低成本、减少故障有着至关的作用。为使此项工作落到实处，确保各类设备安全正常运行，工程部负责人负责制定《设备设施年度维护保养计划》，并在每年12月15日前经项目总经理进行审批后执行。 二、设备维护保养的类别： 设备维护保养的类别主要包括维护保养和计划检修 （一）设备的维护保养 1、维护保养的方式主要是以清洁、紧固、润滑、防腐、防冻等主，在就是以运行期间的设备定时定频巡视检查、定期切换运行、轮流使用等方法强制保养。 2、维护保养主要是做好日常运行维护和定期维护保养工作 （二）设备的计划检修 设备计划检修是建立在设备点检基础上的 1、设备点检按设备运行参数和点检方式经行，可以停机检查和随机检查，检查时可以通过摸、听、嗅、等方式也可以使用仪器仪表进行点检。 2、计划检修是对正在使用的设备，根据运行规律及检点的检查结果确定检修周期，以检修周期为基础编制检修计划，对设备进行积极的、预防性的修理。计划检修工作一般分为小修、中修、大修
《XX物业管理方案》全文 工程维修服务手册 一、岗位职责与管理制度 1. 工程部行为准则 1.1 目的 规范工程维修人员的服务行为，树立公司良好形象，为客户提供优质服务。 1.2 适用范围 适用于物业管理公司工程维修人员。 1.3 内容 1.3.1 关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设备、设施。 1.3.2 认真贯彻公司开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司资源。 13.3 从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和调度，如有异议，必须做到服从后投诉” 1.3.4 对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。 1.3.5 未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益之工作。 1.3.6 未获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设备、设施等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。 1.3.7工作时间须配戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 1.3.8严禁向业主索取或收受任何礼品酬金。
139 必须将服务意识，服务态度和服务技巧贯彻落实到言行中，语言文 明礼貌，对业主提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。 1.3.10对设备、设施及业主报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 1.3.11对上门服务应注意业主家内卫生，必须穿鞋套，不得损坏业主物品, 如移动物品，需经业主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经业主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。 2. 工程部主任岗位职责 2.1任职资格 2.1.1具有《中华人民共和国特种技术操作许可证》 2.1.2熟练掌握电工基本原理。 2.1.3 具有较强的专业知识，全面了解住宅内各种设备的基本原理。能够 对下属进行技术指导。 2.1.4基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。 2.2工作内容 2.2.1全面管理工程部事务。 2.2.2负责小区（大厦）内设备设施的维修保养、督导和管理工作。 2.2.3 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因, 制订预防措施。 2.2.4 负责对设备保修单位维护保养工作的联系、协调、监管及质量评 ^定。 225 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防 性检修保养计划，并监督落实。
设备维护保养计划 1. 目的 保持厂基础设施、设备的良好状态, 以保证使用过程效能, 确保产品满足顾客的要求。 2. 范围 适用于本公司基础设施、设备的控制和管理。 3. 职责 3.1检验分室是设备维护保养的归口管理部门。负责厂的基础设施、设备的管理。 3.2检验分室根据厂基础设施、设备的实际情况, 负责建立管理档案, 制订《设备操作规程》, 对设施、设备实施全过程的管理。3.3检验分室负责所有的设施、设备保养及运行操作管理。 3.4维修组负责所有设施、设备的维修。 4 工作程序 设备在使用过程中, 随着运行工时的增加, 各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响, 技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容 按照保养作业性质可分为: 清洁, 检查, 紧固, 润滑, 调整, 检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行, 或由本司专职检验人员负责进行。 1) 清洁、检查、补给、紧固、调整、润滑作业一般由设备
操作人员执行。 2) 电气作业由专业人员执行作业一般由设备维修执行。 3) 压力容器作业由专业人员执行。 5 保养制度 本公司的设备保养制度是以预防为主, 定运行工时进行保养的原则, 分为例行保养, 一级保养, 二级保养, 三级保养, 季节性保养。 设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化; 设备的结构; 使用的条件; 环境条件等确定。是根据零件磨损规律, 老化规律, 把程度相近的项目集中起来, 在达到正常磨损, 老化将被破坏前进行保养, 保持设备整洁, 发现和消除故障隐患, 防止设备早期损坏, 达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养 设备的例行保养是各级保养的基础, 直接关系到运行安全, 能源的消耗, 机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行, 其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主, 坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性, 维护整机和各总成部位的清洁, 润滑必须润滑到位, 紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。 1) 清洁设备, 清除与生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器, 仪表, 操作按钮和手柄以及紧急停止按钮
物业设备设施维护保养操作规程 一、物业维修操作规定: 物业部员工必须树立“一切服从经营需要,服务第一”的思想,为营业部门做好后勤保障工作,其维修必须做到计划性检修与日常维修相结合,并且加大计划性检修力度,确保设备设施处于良好的运转状态。员工在维修过程中必须做到文明、规范。 1、维修工作完毕后,必须清除因工作拆下的垃圾,带走自备的设备工具,通知保洁部进行卫生清理工作。 2、严禁酒后工作,严禁维修人员在客房、餐饮、公共区域工作中吸烟、席地而尘、闲聊、大声喧哗等不良现象。 3、严禁在工作中利用床、门、窗、椅、面盆台、马桶等设备用具进行登高作业。 4、维修时严禁用污手触摸墙面、顶棚及用具,以防污染。 5、严禁在地面作业时将工具、材料等摆放在地毯上,应放在自带的垫布上,避免污染环境。 6、公共区域的维修,非特殊情况应安排在夜间操作,以免打扰顾客。 二、物业维修操作规程: (一)租户维修(万能工维修) 1、租户维修原则上由万能工全面负责。 2、对楼层公共区域每天巡视,发现问题及时维修。 3、与租户联系落实检修计划,做到每个月对公共区域系统性地检修一遍。
4、局部出现问题时,由服务台负责直接与值班主管联系,维修工接到电话后于10分钟内赶到维修地点及时维修。 5、重要区域出现问题,维修工解决不了的应立即通知值班主管作出处理决定。 6、检修、维修情况及时如实记录,并做统计,下班前将工作日报表报物业部存档。 (二)日常报修 1、使用部门根据设备设施或装饰部位的损坏情况正确填写工程维修单,交物业部值班主管总调度。 2、值班主管根据维修内容遵照先急后缓,先上后下,合理安排维修人员维修。 3、维修人员接到维修单后准备维修材料并在15分钟内到达维修地点。 4、维修完成后请报修部门的主管或领班验收、签字。 5、把维修情况填入维修表内,电话告之值班主管维修完毕。 6、下班前填写好工作日报表,连同维修单交总调度存档。 7、对于电话报修(紧急维修),维修人员应于5分钟内到达维修地点,维修好后补办报修手续。 8、对于需要购买维修材料的,立即报告上级领导进行申购、并跟催,并把情况告诉使用部门,材料到后联系维修。 (三)不影响正常营业的设备维修保养: 1、物业科长根据设备设施维护保养制度制定月度、季度、年度检修
设备维修保养方案 1. 目的 为保持项目部施工设施、设备的良好状态，以保证使用过程效能，确保产品满足顾客的要求。 2. 范围 适用于本项目部施工设施、设备的控制和管理。 3. 职责 3.1设备部门是设备维护保养的归口管理部门。负责施工设施、设备的管理。 3.2设备部门根据施工设施、设备的实际情况，负责建立管理档案，对设施、设备实施全过程的管理。 3.3设备部门负责所有的设施、设备进行维修、保养及运行操作管理。 4 工作程序 设备在使用过程中，随着运行工时的增加，各部机构和零件由于受到摩檫、腐蚀、磨损、振动、冲击、碰撞及事故等诸多因素的影响，技术性能逐渐变坏。 4.1保养作业内容 按照保养作业性质可分为：清洁，检查，紧固，润滑，调整，检验和补给作业。检验作业由国家指定的检验部门执行。 1) 清洁、检查、补给作业一般由设备操作人员执行。 2) 紧固、调整、润滑作业一般由机修工执行。 3) 电气作业由专业人员执行。
5 保养制度 本项目部的设备保养制度是以预防为主，定运行工时进行保养的原则，分为例行保养，一级保养，二级保养，三级保养，季节性保养。 设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化；设备的结构；使用的条件；环境条件等确定。是根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损，老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到设备维持正常运行的目的。 5.1设备的例行保养 设备的例行保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目。 1) 清洁设备，清除与生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器，仪表，操作按钮和手柄以及紧急停止按钮是否正常。 3) 检查各部位有无漏水，漏气，漏电的现象。 5.1.2设备运行中的检查。 1) 注意各仪器仪表的工作情况，及各部位有无异常的声响。
物业共用设施设备管理服务方案一、房屋建筑主体维修养护计划及标准表 序 项目时间次 维修养护内容工作标准 号间隔数 1 、检查地基有无超过允许范围的不有超过允许范围的 半年一均匀沉降。不均匀沉降请专家 2 、检查其中有无开裂、破损，基脚鉴定，制定维护方案有无破损。由专业公司实施。无 1 地基基础适时安排白蚁的防治和消杀工作，走白蚁，结构性能完 每季一访用户，了解其办公室内有无发现白好。 蚁，检查公共部位有无白蚁。 每年一检查房屋基础结构性能是否完好以及地基沉降总量情况。 每季一检查有无变形、裂缝、腐蚀。结构性能完好、安 全，无弯曲变形，裂梁 每年一检查整体结构性能是否完好。缝、腐蚀、无孔洞、 每季一检查有无弯曲变形、裂缝、腐蚀。脱漆、起壳。对于承 板重结构部件，若出现每年一检查整体结构性能是否完好。 因设计或不可抗拒每季一检查有无倾斜，变形、裂缝、腐蚀。 柱因素引起的严重损每年一检查整体结构性能是否完好。坏，委托专家进行分 每季一检查有无孔洞、变形、裂缝、锈蚀。析、计算，拟定维修承重墙 一检查整体结构性能是否完好。方案，由专业公司实每年 承每季一检查金属构件有无孔洞、变形、裂缝、 施处理。锈蚀。 重 2 对油漆脱落、起壳、锈蚀部分刷漆处 结每半年一 理。 构 分析金属结构各部件的工作状况，评 金每年一定构件的受压稳定性和塑性累积损 伤，鉴定金属结构整体承载能力。 属 1 、加强大风暴雨等恶劣天气时对金构 属结构和支撑体系的适时检测。 件 2 、加强地震等不可抗拒自然力作用 备注后，对金属结构和支撑体系的检测维护工作。 3 、在大风暴雨后加强对金属结构的检查，根据检查的结果进行必要的维护。 每月一检查墙体是否平直、有无裂缝、孔洞、结构性能完好墙体 3 非承重墙风化等缺陷。平直，无裂缝、孔洞、 每年一检查墙体结构性能是否完好。风化缺陷。 4 屋防水 一 1 、清扫、冲洗屋面，特别注意采光屋面、采光棚清洁，面 每周 天棚的清洁。雨水口无堵塞，伸缩涂层、
物业设施设备的维护保养计划和保养清单 一、供配电 1. 专变变压器 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除 尘 2.检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度显示仪、自动装置是否正常， 3.测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻并记录存档， 4.清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35℃。 5.视运行情况调整档位和优化运行. 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 2. 专变高低压房 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，
2.对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗， 3.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 4.检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常， 5.检查各抽屉柜是否灵活， 6.测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。 7.清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35℃， 8.现场电路图、上墙资料完好。 保养时间 6月、12月的1-5号 执行人 供电局/维修组配合跟进 3 . 发电机 1.保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查各开关接线接头是否过热并进行紧固， 2.每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护； 3.检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录， 4.检查蓄电池电压和电液比重， 5.检查皮带的张紧程度， 6.清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮增压器的机油滤清器及进油管，
物业设施设备方案1.物业项目整体设计概况1.1物业项目的基本概况临边600号天津国土资源和房屋职业学院，该项目位于天津滨海新区大港学苑路天津医科大学临床学院，南开大学滨海学院，地球村等。项目的工作标准1.2服务理念1.2.1亲情服务人文关怀依法诚信管理，竭诚高效服务，创造优美环境，持续不断改进。 2.物业项目设施设备管理人员配置 2.1设施设备人员配置的目的 定时检查、维护公共设施的功能，保障设施的正常使用。 3.设施设备人员的岗位职责 3.1设施设备的主要的岗位职责 每天对公共设备设施进行一次检查； 每月对消防栓、设备房内的灭火器、景观水池、管网、阀门、水底灯及变压器进行一次检查和维护。对排水管网、化粪池、污水井、雨水井、隔油井进行一次巡查； 完成领导交办的其它任务； 检查共公设施损坏情况，落实修理； 3.2设施设备技术人员的岗位职责 是对物业设备进管理，操作，保养，维修，保证设备正常运行的总负责人。 各专业技术主管（工程师或技术员） 负责所管辖的维修班组的技术、管理工作，并负责编制所分管的机电设备的保养、维修计划、操作规程及有关资料，协助部门经理完成上级主管部门布置的工作。
物业设备管理人员岗位职责 3.3设施设备维修人员的岗位职责 1.服从部门负责人工作安排，遵守纪律，树立良好服务意识。 设备的种类、熟悉物业管理区域内公用配套设施、负责本物业区域维修工作，2. 分布，掌握各类线路的分布、走向、位置以及其维修保养的方法。 3.对物业管理区域经常巡视，发现公用设施有损坏、隐患或其他异常情况，应及时给予维修，保证公共配套设施、设备的正常运行。 4.积极为客户提供多项便民服务，接到客户报修，应及时赶到现场，排除故障。确有困难应立即与负责人联系。 5.发现重要电气设备故障时，应及时向部门负责人汇报，组织人员抢修，分析事故原因，做好记录，提出建议。 6.定期清洁配电房，做到“三净”（设备净、机房净、工作场地净），确保设备正常运行。 7.工作时间按规定着装，佩戴工作牌，严格遵守操作规程、工作标准，坚决贯彻执行安全第一的原则。 8.积极参加岗位培训，刻苦钻研技术，不断提高工作水准，做好节能节材工作。 9.发挥工作主动性，完成领导交办的其他工作。 4.设施设备人员的工作制度 4.1设施设备人员的管理制度 1. 贯彻设备管理各项规章制度，制订设备维修计划和生产设施之维护保养管理工作。
题目：2014年度设备维护、保养方案 编号：04SMP101-31.00 起草/修订人：日期： 版本号：第1版审核部门 生效日期：审核人 原编号：日期 颁发部门：批准人日期： 分发部门： 1.目的 保持厂房基础设施、设备的良好状态，以减少使用过程中的故障及突发事件发生的概率。 本厂基础设施和设备的控制和管理。 2.职责 3.1保障部是全厂设备维护保养的管理部门，负责全厂基础设施和设备的管理。 3.2保障部根据全厂基础设施和设备的实际情况，负责建立管理档案，对设备和设施 进行全过程的管理。 3.3保障部和设备使用部共同负责设备的运行、保养。 4.工作程序 4.1由于全厂设备和设施根据2013年设备保养计划，部分设备进行了大修，小部门 进行了维护和保养等工作，故今年的维护保养在去年基础上进行完善。 4.2设备在日常使用过程中，随着运行时间的增加，零件各部分由于受到摩擦、腐蚀、 磨损、震动等诸多因素的影响，技术性能逐渐变坏。 4.3维护保养内容 按照保养的性质分为:清洁、检查、紧固、润滑、更换零件。 1)设备的一、二、三级维修保养由保障部完成，日常的清洁，检测由设备的使用人 员完成。 2)电气作业由电工完成。 4.4维护保养时间：设备的维护保养必须按时完成，不得拖延和延续到下一次保养在 进行，设备的保养计划根据本年度日历表的计划进行。 5.保养制度 本公司的设备保养制度是以预防为主，定期进行保养的原则，分为例行保养，一
级保养，二级保养，三级保养。 设备保养的分级和作业内容是根据实际使用中技术情况的变化；设备的结构；使用的条件；环境条件等确定。根据零件磨损规律，老化规律，把程度相近的项目集中起来，在达到正常磨损、老化将被破坏前进行保养，保持设备整洁，发现和消除故障隐患，防止设备早期损坏，达到维持设备正常运行的目的。 5.1设备的例行保养 设备的例行保养是各级保养的基础，直接关系到运行安全，能源的消耗，机件的使用寿命。例行保养作业由设备操作人负责执行，其作业中心内容以清洁、补给、安全、检视为主，坚持开工之前、运行中、收工后的三检制度。检查操纵机构、运行机件、安全保护装置的可靠性，维护整机和各总成部位的清洁，润滑必须润滑到位，紧固松动件等。 5.1.1 设备启动前的工作项目 1) 清洁设备，清除和生产无关的杂物。 2) 检查各指示仪器，仪表，操作按钮和手柄以及紧急停止按钮是否正常。 3) 检查各部位有无漏水，漏气，漏电的现象。 5.1.2设备运行中的检查 1) 注意各仪器仪表的工作情况，及各部位有无异常的声响。 2) 运行中注意安全部件是否正常。 3) 遇异常情况要及时向相关部门负责人报告。 5.1.3收工后的作业项目 1) 清洁设备外部，除去管道和容器内的生产用料，清洁各种零部件。 2) 检查润滑油的质量，油量视需要补给。 3) 排除运行中发现的缺陷和故障。 5.2设备的维修保养 设备的维修保养是合理使用设备的重要环节，必须用强制性的保养制度取代那些随坏随修，以修代保，进行频繁的大拆大卸的做法。 设备的维修保养就是在以预防为主的思想指导下，把设备保养作业项目按其周期长短分别组织在一起，分级定期执行，设备的定期保养分为：一级保养，二级保养，三级保养。 5.2.1一级保养 一级保养是各级技术保养的基础，各级技术管理部门必须十分重视一级保养工作