房地产市场的基本特性
房地产市场可以理解为从事房地产买卖、租赁、抵押、典当等活动的场所以及一切交易途径与形式。房地产经济学中对房地产市场的定义,则就是指当前潜在的房地产买者与卖者,以及当前的房地产交易活动。一个完整的房地产市场就是由市场主体、客体、价格、资金、运行机制等因素构成的一个系统。
房地产市场作为市场体系的基本组成部分,具有市场的一般规律性,如受价值规律、竞争规律、供求规律等的制约。由于房地产商品本身具有区别于其她商品的独特属性,房地产业在国民经济中又具有特殊重要的地位,这就导致了房地产市场具有一系列区别于一般市场的基本特性。
(一)市场供给的特点
由于房地产商品的供给在短期内很难有较大的增减,因此市场供给缺乏弹性;由于房地产的位置、环境、数量、档次的差异,市场供给具有非同质性;由于土地的有限性、不可再生性,以及房地产投资规模巨大,使房地产市场具有高度的垄断性,从而导致房地产市场供给主体间的竞争不充分。
1.市场缺乏弹性
由于房地产的位置固定,其中包括了自然地理位置的不动性与区位关系的不动性,它对房地产所处周围的交通、基础设施都加以限制。其次土地就是一种稀缺资源,因此一个国家能够供给城市使用的土地数量总就是有限的。另外就是使用价值的不可替代性与开发建设周期长的特点,所以不论市场需求量有多大,价格有多高,市场供给量不可能在短时间内发生较大变化。
2.市场供给的非同质性
房地产市场的供给与需求具有高度的层次性与差别性,由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响,房地产市场在各个区域间的需求情况各不相同,房地产市场供给与需求的影响所及往往限于局部地区,所以会造成一个地区及一个城市的不同分区,不同分区内房产类型存在差异,同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
3.市场的高度垄断性
房地产市场竞争不充分,更容易形成垄断。在一个城市范围内,由于房地产就是位置不能移动的产品,它只能与相邻的房地产存在竞争。从房地产产品的角度来瞧,因为只有少数房地产开发商进行竞争,所以房地产市场具有寡头垄断市场的明显特征。再加之房地产市场的信息不充分,对于消费者而言,由于房地产位置及其位置派生出的一系列属性与消费者的偏好
匹配,就是一宗房地产对特定的消费者具有唯一的吸引力,那么换句话说就就是这一宗房地产的垄断性很强。
4、市场供给与需求的不平衡性
房地产市场供求关系的不平衡状态就是经常会发生的。虽然价格与供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用,但随着诸多市场因素的发展变化,原有的均衡态将不断被打破,因此,房地产市场供求之间的不平衡性将长时期存在,而均衡始终只能就是相对的。
(二)市场需求的特点
房地产就是人类生存、享受、发展的基本物质条件,就是一种基本需求,市场的需求首先具有广泛性;与市场供给的非同质性相吻合,需求者购置房地产时通常有不同的目的与设想,因而需求具有多样性;同时,购置房地产的开支巨大,通常需要借助金融信贷机构来进行融资。
1.市场需求的广泛性
房地产市场需求的广泛性主要表现在两个方面:第一,住宅就是人类生存的最基本的生活资料,人的衣食住行的需求与生俱来,只要有人类的地方就有对各式各样住房的需求。第二,房地产就是一切社会经济活动的物质基础,房地产遍及人们的日常生活与社会经济活动的各个领域,就是人类生存、发展与享受的基本物质条件。
2.市场需求的多样性
由于不同消费者的收入水平、文化程度、职业、年龄与生活习惯等不同,自然会形成各式各样的兴趣与爱好,因此对于房地产区位、房型、功能的要求自然也就会有差异,这种差异也就形成了房地产需求的多样性。
3.市场需求的双重性
由于房地产可以保值、增值,有良好的吸纳通货膨胀的能力,因而作为消费品的同时也可用作投资品。
(三)市场交易的特点
由于房地产市场上的商品本身不能移动,交易就是房地产产权的流转及其再界定;房地产交易通常需要经过复杂与严密的法律程序,耗费时间比较长,交易费用通常也比较多;加之市场信息的缺乏,市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务。
房地产市场的加以对象就是不动产,在交换中转移的只就是房地产权属,这就意味着它与一般商品的交易不同,即不能像一般商品那样采用一手交钱,一手交货,钱货两清的方式完成交易。事实上,房地产产品既不能转至特定的交易场所进行交易,成交后也不能携带与移
动。房屋的流通与土地使用权的有偿转让,其交易过程只就是货币与房地产产权的交换,而没有物质实体的“物流”。因此,在现实中,房地产市场的交易活动,通过签订房地产交易合同来进行交易,并发生相应的房地产产权变更。
房地产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物,还包括与其相关的各种权利与义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁,还有抵押、典当及其她的让渡方式。房地产交易应遵循以下一般规则:房地产转让、抵押时,房屋所有权与该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。实行房地产价格评估。实行房地产成交价格申报。房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案。
(四)市场价格的特点
房地产商品的不可移动性,使房地产价格与其所处的地理位置关系极大;其次由于人口的不断增长与经济社会的不断发展,房地产价格总体呈向上波动的趋势;但现实价格就是在长期考虑下而个别形成的,因此也不容忽视涉及交易主体的个别因素的影响。
1.市场价格的区位性
由于房地产的不动性,因此其价格很大程度上的一个重要影响因素就就是地理位置与其周围的基础设施的价值。房屋的价值与周边基础设施的价值就是相互渗透的。房价不仅受地区经济的束缚,还受到周围环境的影响,房地产不能脱离周围环境而单独存在。比如,置业投资者通过商铺租赁想获得稳定的经常性收益,那么一定会考虑的因素就是这个地区的客流量如何,该地区的客户的收入水平与消费能力怎么样,周边交通就是否方便,以及未来政府对于这里的规划等等。
另一方面,政府对于土地的利用规划也会影响房价。当政府把某一片土地规划为城市新区,这片土地的价格就急剧上升,特别就是潜在收益最高的CBD区域的土地价格更就是扶摇直上。
2.市场价格总体趋势
我国的经济增长快速,而其中推动其发展的动力就就是房地产产业的发展,因为房地产对周围的经济有很强的带动力与影响力。房地产产业的兴旺发展能够强有力的带动许多产业的快速增长与繁荣,所以当一国经济发展面临困难时,通常会采取相应的房地产市场宏观经济调控政策。
另一方面,房地产市场就是个投资市场,人们在满足自己的住房需求后会去投资房产,正就是由于这种需求,以及房地产供给紧缺的相互作用,导致了房地产价格持续走高。
3.交易主体心理因素影响
心理因素就是指人们对房地产价格变化的心理承受能力,或对价格的心理评估。主要就是指房地产购买者对于未来政局与经济前景的信心施于房地产行市的心理作用,对房地产价格造成影响,心理因素对房地产价格的影响有时就是不可忽视的。
以上四个方面就是房地产市场的主要特征,但对于某一国家或地区的房地产市场,还要受其社会经济环境的影响,尤其就是受到社会体制的规定。如不同的社会体制形成了不同的土地所有制,我国的土地出让制度导致了我国房地产市场的一些独特性。
参考资料:
现代房地产经济学高波编著南京大学出版社
《房地产市场营销》课程教学大纲 课程名称：房地产市场营销课程代码：09137940 课程类型: 专业选修课 学分：2 总学时：32 理论学时：32 实验（上机）学时：0 先修课程：房地产经营与管理 适用专业: 工程管理专业 一、课程性质、目的和任务 《房地产市场营销》是工程管理专业课程中的一门专业选修课，是结合中国经济发展而形成的一门实际应用的学科，是管理学科中市场营销课程的一个专业分枝。 《房地产市场营销》课程的目的就是通过本课程的教学使学生熟悉现代市场营销的基本理论，较好把握房地产及房地产市场的特点，掌握房地产市场营销中有关房地产项目策划、产品定位、产品定价、营销手段以及营销组织和营销方案制定等基本技能，初步具备房地产市场营销和营销策划、营销管理的能力。 二、教学基本要求 1、知识、能力、素质的基本要求； 《房地产市场营销》是一门专业课，具有很强的实践性，是理论与市场应用相结合的一门学科，本门课程与市场的变化息息相关，有利于学生锻炼实际工作能力。学生通过本门课程的学习应达到如下要求： （1）掌握房地产市场的特点，了解房地产市场的特殊性。 （2）了解市场营销的概念和方法，以及市场营销管理的工作方法。对市场营销策划，市场竞争战略和产品策略的内涵和制定方法熟知。 （3）熟悉房地产市场的调查和分析，掌握市场调查的手段和方法，掌握目标市场细分和目标市场选择的方法，熟悉竞争者分析和市场购买行为分析的方法。
（4）了解并掌握选择房地产投资场地的方法，掌握房地产产品功能的定位含义与内容，了解房地产投资项目融资策略的内涵。 （5）了解并熟悉房地产的定价策略、房地产的分销与促销策略，学会房地产市场营销计划的制定与实施的方法。 2、教学模式基本要求； 本课程将采用理论教学、案例分析、课堂讨论等三种教学方法教学，同时采取理论结合实践的方法将实践试验环节柔和到课堂中去，实践考核要求作一个房地产市场营销策划。 三、教学内容及教学要求 第一章：房地产市场概述（导论） 教学内容：（1）房地产市场的概念； (2) 房地产市场的功能、体系和分类； (3) 房地产市场运行机制； (4) 房地产作为特殊商品与其他商品的本质区别； (5) 房地产市场的特殊性。 教学要求：(1) 了解房地产市场的功能、体系和分类；房地产市场运行机制； (2) 理解房地产作为特殊商品与其他商品的本质区别；房地产市场的特殊性； (3) 掌握房地产市场的概念；房地产作为特殊商品与其他商品的本质区别。 第二章：房地产市场营销环境分析 教学内容：(1) 包括房地产市场营销环境的概念； (2) 房地产市场营销的微观、宏观环境分析； (3) 房地产市场营销环境的分析方法。
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
山东省滨州市城镇单位房地产业就业人员数量3年数据分析 报告2019版
前言 本报告主要收集权威机构数据如中国国家统计局，行业年报等，通过整理及清洗，从数据出发解读滨州市房地产业就业人员数量现状及趋势。 滨州市房地产业就业人员数量数据分析报告相关知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需要注明出处。 滨州市房地产业就业人员数量数据分析报告深度解读滨州市房地产业就业人员数量核心指标从城镇单位就业人员总数量，房地产业就业人员数量等不同角度分析并对滨州市房地产业就业人员数量现状及发展态势梳理，相信能为你全面、客观的呈现滨州市房地产业就业人员数量价值信息，帮助需求者提供重要决策参考及借鉴。
目录 第一节滨州市城镇单位房地产业就业人员数量现状 (1) 第二节滨州市城镇单位就业人员总数量指标分析 (3) 一、滨州市城镇单位就业人员总数量现状统计 (3) 二、全省城镇单位就业人员总数量现状统计 (3) 三、滨州市城镇单位就业人员总数量占全省城镇单位就业人员总数量比重统计 (3) 四、滨州市城镇单位就业人员总数量（2016-2018）统计分析 (4) 五、滨州市城镇单位就业人员总数量（2017-2018）变动分析 (4) 六、全省城镇单位就业人员总数量（2016-2018）统计分析 (5) 七、全省城镇单位就业人员总数量（2017-2018）变动分析 (5) 八、滨州市城镇单位就业人员总数量同全省城镇单位就业人员总数量（2017-2018）变动对 比分析 (6) 第三节滨州市房地产业就业人员数量指标分析（均指城镇单位） (7) 一、滨州市房地产业就业人员数量现状统计 (7) 二、全省房地产业就业人员数量现状统计分析 (7) 三、滨州市房地产业就业人员数量占全省房地产业就业人员数量比重统计分析 (7) 四、滨州市房地产业就业人员数量（2016-2018）统计分析 (8) 五、滨州市房地产业就业人员数量（2017-2018）变动分析 (8)
对当前房地产市场形势的几点分析和建议 总体看，2008年1—9月房地产市场整体继续向下调整。继2季度70大中城市二手住宅销售价格同比下降之后，70大中城市房屋销售价格和新建商品住宅销售价格在8月份和9月份连续出现环比下降局面，房地产开发投资意愿持续下降。从周期分析的角度看，我国房地产市场现在已经进入了一次尚未见底、可能持续2—3年的衰退。 一、2008年1—9月房地产市场运行状况 （一）房地产市场销量增长连续12个月维持下行 2008年房地产市场继续去年4季度的下行态势，在未来收入预期显着下降，以及资产价格暴跌带来负的财富效应背景下，民众购房意愿普遍下降。1—9月商品房屋销售面积同比负增长%。商品住宅、办公楼、商业用房等各种主要类型物业的销售面积均同比下降。商品房屋空置面积迅速增加，2008年8月末同比增加%。 购房者“观望”态势从珠三角区域已经逐步蔓延到全国范围。40个重点城市中有15个城市商品房屋销售面积比去年减少30%以上，北京、深圳、宁波等城市商品房屋销售面积甚至同比下降50%左右。 （二）70个大中城市房价出现绝对下降 2008年1—9月，70大中城市房屋销售价格同比涨幅逐月快速回落，环比价格小幅波动。房屋销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%，继而又降为2008年1季度的%和2季度的%，7月为%，8月和9月则为－%。其中，商品住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%、2008年1季度的%和2季
度的%，7月为%，8月则为－%，9月为－%；二手住宅销售价格环比涨幅由2007年3季度的%降为4季度的%和2008年1季度的%，2季度则为－%，7月为%，8月则不升不降，9月为%。 2008年上半年，70大中城市中有20%的城市住房价格出现下降，7月和8月这些城市住房价格继续下降。其中，珠三角地区主要城市房价出现较大幅度下降，深圳商品住宅和二手住宅销售价格比年初分别下降了10%和15%，90平方米以下商品住宅销售价格比年初下降了15%；广州、惠州商品住宅和二手住宅销售价格均比年初下降5%左右。此外，长三角地区中的上海住房价格上半年保持小幅上涨，7月和8月则开始绝对下降，杭州和宁波住宅价格出现下降。前8个月，东北地区中的沈阳、黄河中游地区中的郑州和包头、长江中游地区中的南昌、大西南地区中的重庆、成都、遵义等城市的商品住宅或二手住宅价格出现不同程度的下降。北京住房价格仍保持小幅上涨。 （三）房地产开发投资意愿持续下降 2008年1—9月，房地产开发完成投资同比增长%，增幅比去年同期减少个百分点，而上半年房地产开发投资增幅比去年同期增加5个百分点，说明7—9月房地产开发投资增长出现快速下降。 今年1—8月，房地产开发企业购置土地面积增幅比去年同期减少个百分点；前8个月商品房新开工面积、施工面积增幅分别比去年同期减少个和1个百分点。从不同物业类型看，商品住宅、办公楼、商业用房1季度的各项建设指标增幅均同比增加，2季度以后多数指标则出现同比下降。国房景气指数自去年11月份以来连续10个月持续下降。
一、房地产的概念 ▲房地产的含义 房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。包括： a) 土地 b) 建筑物及地上附着物 c) 房地产物权 注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。 ▲房地产业与建筑业的区别 房地产业是指从事房地产开发、经营、管理及维修、装饰、服务等多种经济活动的具有高附加值的综合性产业，它与建筑业既有联系，又有区别。建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。 ▲房产、地产两者间的关系及差异 房产指各种明确了权属关系的房屋以及与之相连的构筑物或建筑物；地产是指明确了土地所有权的土地，既包括住宅或非住宅附着物的土地（以及各地段），又包括已开发和待开发土地。我国的地产是指有限期的土地使用权。房产与地产之间存在着客观的、必然的联系，主要包括几个方面： a) 实物形态上看，房产与地产密不可分； b) 从价格构成上看，房产价格不论是买卖价格还是租赁价格都包含地产价格； c) 从权属关系看，房产所有权和地产所有权是联系再一起的。 差异包括几个方面： a) 二者属性不同；b) 二者增值规律不同；c) 权属性质不同；d) 二者价格构成不同。 二、房地产的特征 ▲房地产的自然特征 a) 位置的固定性；b) 使用的耐久性；c) 资源的有限性；d) 物业的差异性。 ▲房地产的经济特征 a) 生产周期b) 资金密集性c) 相互影响性d) 易受政策限制性e) 房地产的增值性 注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-----土地。 三、房地产的类型 按用途划分： a) 居住房地产b) 商业房地产c) 旅游房地产d) 工业房地产e) 农业房地产 房地产住宅的层数划分的规定： 低层住宅为1-3层? 多层住宅为4-6层? 小高层住宅为7-11层 中高层住宅为12-16层? 16层以上为高层住宅 房地产土地的使用年限是如何确定的？ 凡与省市规划国土局签订《土地使用权出让合同书》的用地，其土地使用年限按国家规定执行。即：居住用地七十年；工业用地五十年；教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；商业、旅游、娱乐用地四十年；综合用地或者其他用地五十年。 四、房屋建筑结构分类标准 类型内容
滨州十大房地产公司排行榜滨州知名的房地产公司有哪些 房地产公司是指从事房地产开发、经营、管理和服务活动，并以营利为目的进行自主经营、独立核算的经济组织。一个值得信赖的房地产公司开发出来的房地产公司在质量和服务上都更值得购买，所以人们在选购房产时对房地产公司的考量也是很有必要的。滨州的朋友们看过来，下面高端营销推广平台鹿豹座就给大家介绍一下滨州的房地产公司。如果您有更好的房地产公司推荐，请联系鹿豹座。以下排名不分先后。 1、滨州市瑞宸房地产开发有限公司 滨州市瑞宸房地产开发有限公司成立于2008年。主营房地产开发，集建筑安装、装饰装修、物业管理、资产经营管理为一体的综合性开发企业。 2、滨州市大唐房地产开发有限公司 滨州市大唐房地产开发有限公司成立于2011年，由福建省特睿投资有限公司与福建省
莆田市大唐房地产开发有限公司投资成立，是一家股份制企业。公司开发项目位于滨州市经济开发区渤海十八路迎宾大道以西，南海观音湖以北，占地面积约600亩，拟建筑面积约70万平方米，总投资约20亿元。 3、滨州市德坤钲泓房地产开发科技有限公司 滨州市德坤钲泓房地产开发科技有限公司成立于2009年6月10日，本公司主要经营房地产开发销售、新型建筑材料研发、推广。公司投资5000万元人民币，力争开发高品味楼盘，引领滨州市高端房产市场，为用户提供完善的房产置业及投资咨询服务。 4、滨州宝地房地产开发有限公司 滨州宝地房地产开发有限公司成立于2005年，公司始终坚持“质量第一、服务至上、用户满意”的原则，工程建设过程中，严把质量、安全关，及时消除质量、安全隐患。 5、滨州市中博房地产有限公司 滨州市中博房地产有限公司成立于2005年1月，注册资金5100万元，公司类型为有限责任公司，公司经营范围涵盖房地产开发、租售市场开办等。公司管理制度严谨完善，业务体系运作规范化，运营流程现代化，拥有一批房地产开发、销售管理及商业运营等各方面的人才，其中，具有中高级职称的专业技术人员85人，占职工总数的15%。 6、滨州市瑞宸房地产开发有限公司 滨州市瑞宸房地产开发有限公司成立于2009年，主营房地产开发，集建筑安装、装饰装修、物业管理、资产经营管理为一体的综合性开发企业。 7、滨州市泰源房地产开发有限公司 滨州市泰源房地产开发有限公司成立于2004年6月24日，是专业开发经营房地产产业的有限公司。开发资质四级，注册资金1050万元。目前，公司开发的楼盘为春晖?都市花园。 8、山东省惠民县国泰房地产开发有限公司
当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报 由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。 一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势 首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度 今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。 其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。 再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。
房地产经济基本理论考试资料 第一;【最新资料论，WORD文档，可编辑修改】 通过本章内容的测查，了解应考人员是否掌握区位理论、供求理论、地租地价理论和城市化理论等知识，提高应考人员把握房地产经济基本规律的能力。 考试内容 （一）区位理论 区位的含义、特征和种类；房地产区位的含义，区位对房地产的重要性；区位理论的概念和主要的区位理论。 农业区位理论、工业区位理论和中心地理论中的基本概念，基本前提和主要内容。 同心圆理论、扇形理论、多核心理论和中心商务区土地利用模式的主要内容及其在房地产开发经营上的意义。 （二）供求理论 房地产需求和房地产市场需求的含义，需求与需要的异同，决定房地产需求量的因素及其对房地产需求量的影响，房地产需求曲线的特点及其发生位移的情形。 房地产供给和房地产市场供给的含义，决定房地产供给量的因素及其对房地产供给量的影响，房地产供给曲线的特点及其发生位移的情形。 房地产均衡价格的概念及其形成原理，房地产供求与价格关系的特殊性。 （三）地租地价理论 地租的概念，地租的本质；地价的概念，我国地价的内涵。 劳役地租、实物地租和货币地租等地租形式。 级差地租、绝对地租和垄断地租的概念。 地价的本质，地租与地价之间的数量关系。 （四）城市化理论 城市的概念，城市与乡村的区别，城市的分类，城市的产生，城市发展演变的阶段。 城市化的概念及其表现，城市化进程的阶段划分，城市化的度量，城市化引起的变化，城市化与社会经济发展，逆城市化现象及其岀现的原因。 郊区化的概念，发达国家的郊区化现象，我国的郊区化现象。 第二章房地产征收征用 考试目的 通过本章内容的测查，了解应考人员是否掌握房地产征收征用的前提条件、权限、程序、补偿和安置等知识，提高应考人员做好房地产征收征用相关工作的能力。 考试内容 （一）房地产征收征用概述 房地产征收的概念，集体所有的土地征收的含义，单位、个人的房屋及其他不动产征收的含义，房地产征收的限制条件。 征用的概念，征用的限制条件，征用的特征。 征收与征用的异同。 （二）房地产征收的前提条件 公共利益的界定，公共利益的特点，商业利益与公共利益的关系。 （三）房地产征收的权限和程序
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管，引发美股大幅下挫，继而影响到全球金融的动荡，股市暴跌，政府救市。国际金融市场动荡加剧，全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场，也随即陷入经济动荡的泥沼，政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点，政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年，西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动，相比前几年年市场发展水平，目前的市场状况明显趋冷，表现出从未有过的低迷，寒气逼人！关于2011年1季度市场的发展情况，西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到：“2011年西安房地产市场在调控之下，其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米，同比上年增长
20.9%，其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米，同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看，较上年同期有所下滑，在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下，商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米，同比上涨了23.63%，环比上季度下滑了31.14%，同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米，环比下降32.54%，同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看，基于对新国条政策的影响预期，前两月市场购房人群抢先入市，拉动一季度交易量大幅增长，而2月末西安细则出台，使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落，市场部分开发企业已出现打折、促销等方式，3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显，1季度二手房共成交41.3万平方米，较上季度下滑了12.17%，成交套数为3885套；其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下，1季度市场所表现出的明显变化
房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
浅谈中国房地产现状 从大的经济形式来看，目前中国为通货膨胀时期。中国通货膨胀率官方公布为：3.2%（我认为远远大于这个数值）.而国际经济学上讲膨胀率3%为红色警戒。通货膨胀的意思是：国家发行的货币流通量大于市场实际需求量。通俗的讲就是钱不值钱（这跟国际上的货币兑换率不冲突）。那么造成这种现象的原因很多很复杂，其中房地产业有不可推卸的重大责任。年初房地产调控政策的再次加力让2011年中国房地产市场的前景变得扑朔迷离。在中央坚强的调控决心下，房价会不会回落，楼市会不会降温，成为许多准备买房者心中最大的疑问。一面是限购、信贷收紧、房产税试点等政策的冲击；另一面是通胀压力加大、股市低迷的现实经济环境……在充斥着各种各样变数的房地产市场，房子究竟要不要买成为购房者面临的大问题。 一、中国房地产的现状 深入了解中国房地产的现状，才能看到房地产业目前存在的困难，才能正确面对现实，改造现实。 1、当前，我国房地产价格虚高是不容争辩的事实。 （1）为什么说我国房地产价格虚高？ 无论从“租售比”还是“房价收入比”上衡量，都能说明：中国的房价虚高，尤其表现在一线城市。比如一般认为良性运行的房地产市场，租售比为1：200到1：300，房价收入比为4至6倍。我们身边可以看到的租售比为1：600甚至1：1000、房价收入比为20倍甚至30倍的比比皆是，都远远超出可以接受的范围。 部分“口水”专家（他们的特点就是：靠嘴巴吃饭，讲大道理，到处讲经说法，只要出钱死的可以说活）频频亮相媒体，谈经论道，鼓吹中国“特色”，声称房价不高。房价高不高我们可以简单地算算账：以20倍的房价收入比为例，如果衣、食、行不花费一分钱，恭喜你，20年的收入可以买到房子，也就是从20岁开始赚钱，40岁可以买到房子了，如果衣、食、行花费收入的一半，同样恭喜你，40年收入的一半可以买到房子，也就是从20 岁开始赚钱，60岁可以买到房子了，老了以后，不会居无定所，相信这样的压力情况下谁都不敢生病。当然，如果是购房投资，以1：600的租售比为例，如果你30岁买到一套住房出租，中间不空租，600个月就可以收回成本，也就是50年后，你就可以幸运地收回投资，房子虽然年纪大一点，土地使用年限已到，但所有权还是属于你的， 近期，部分城市地价开始跳水，大幅下调，土地流拍频现，土地市场明显降温，说明地价存在泡沫。2010年6月2日，武汉在楼市新政后第二次拍卖土地，6宗地块中，有一宗流拍，武昌中山路一宗地块楼面地价仅卖1820元/平方米，回调幅度超过1000元/平方米，
房地产估价基本理论-价格形成法则(一) 房地产价格的形成法则就是对房地产价格形成与运动的客观规律的简要概括。具体来说，它是由房地产的自然特征、经济特征及房地产价格的各种影响因素所决定的。其主要内容包括如下十项法则：①供求法则；②替代法则；③机会成本法则；④变动法则；⑤收益与分配法则；⑥收益递增递减法则；⑦均衡法则；⑧贡献法则；⑨适合法则；⑩竞争法则。 一、供求法则 在自由竞争市场中，对于二般商品来说，供给和需求决定商品价格，同时，商品价格也对供给和需求产生一定影响。房地产作为商品，其价格的形成与变化在本质上也与一般商品相同按供求法则的支配。房地产价格与需求成正相关，与供给成负相关。 （一）供求法则成立的一般条件 回供求法则是自由竞争市场的经济法则，其成立应具备如下四个基本条件： 1.商品同质无差异。 2.供给者与需求者进出市场自由，竞争不受任何限制，可随商品价格变动而自由调节各自的供求数量。 3.市场信息充分，买卖双方对供求信息充分了解。 4.交易双方数量众多，任何一方不会形成垄断局面。 （二）房地产市场的供求特点
房地产市场与自由竞争市场相差甚远，明显地体现出如下四个截然不同的特点： 1.房地产普遍具有个别性，相互之间的替代性也受到一定限制。 2.受土地资源的局限，房地产开发投资规模受到制约，市场交易受到局限。 3.房地产市场信息不畅，交易双方都不容易充分了解房地产的供给和需求信息。 4.房地产市场存在种种限制，与一般市场相比，具有较大的垄断性。（三）房地产供求法则的特点 房地产市场与自由竞争市场之间所存在的巨大差别，使房地产价格的供求法则体现出如下三个主要特点： 1.作用范围的区域性。 2.个别垄断价格存在的合理性。这是由房地产品替代的有限性所决定的。因此，在分析房地产价格时，对于所形成的种种垄断价格应进行具体的分析。例如，对于购买邻地合并使用的限定价格，以及为使不动产的所有权与其他物权统一而形成的不动产物权的种种限定价格等非正常价格，应给予相应的肯定，并作出合理的判断。 3.房地产的供求状况，在总体上也呈买方、卖方市场均衡态势。但有时是供不应求，有时也有空置而缺乏需求。 基于这一特点，在分析房地产的供求状况时，对于短期的供求波动应进行深入的分析，应结合长期供求趋势对短期波动所持续的时间及其
目录 一、区域市场分析------------------------------------------------------------- 2 （一）供应分析--------------------------------------------------------------- 2（二）需求分析--------------------------------------------------------------- 7（三）价格分析--------------------------------------------------------------- 8（四）结论------------------------------------------------------------------- 9二、项目分析---------------------------------------------------------------- 10 （一）项目优势分析---------------------------------------------------------- 10（二）项目劣势分析---------------------------------------------------------- 11（三）存在的机会------------------------------------------------------------ 12 (四)面临的威胁-------------------------------------------------------------- 12三、销售方案---------------------------------------------------------------- 13 （一）目前存在的问题-------------------------------------------------------- 13（二）项目定位-------------------------------------------------------------- 14（三）客户定位-------------------------------------------------------------- 14（四）价格方案-------------------------------------------------------------- 14（五）项目建议-------------------------------------------------------------- 15（六）销售策略-------------------------------------------------------------- 15（七）现场包装-------------------------------------------------------------- 19四、宣传推广方案------------------------------------------------------------ 24 （一）媒体选择-------------------------------------------------------------- 24（二）活动行销-------------------------------------------------------------- 27五、公司优势---------------------------------------------------------------- 29
滨州市（全市）房地产投资情况数据分析报告2019版
报告导读 本报告针对滨州市房地产投资情况现状，以数据为基础，通过数据分析为大家展示滨州市房地产投资情况现状，趋势及发展脉络，为大众充分了解滨州市房地产投资情况提供重要参考及指引。 滨州市房地产投资情况数据分析报告对关键因素房地产开发投资完成额，住宅开发投资完成额等进行了分析和梳理并进行了深入研究。 滨州市房地产投资情况数据分析报告知识产权为发布方即我公司天津旷维所有，其他方引用我方报告均需注明出处。 报告力求做到精准、精细、精确，公正，客观，报告中数据来源于中国国家统计局、相关行业协会等权威部门，并借助统计分析方法科学得出。相信滨州市房地产投资情况数据分析报告能够帮助大众更加跨越向前。
目录 第一节滨州市房地产投资情况现状 (1) 第二节滨州市房地产开发投资完成额指标分析（均指全市） (3) 一、滨州市房地产开发投资完成额现状统计 (3) 二、全国房地产开发投资完成额现状统计 (3) 三、滨州市房地产开发投资完成额占全国房地产开发投资完成额比重统计 (3) 四、滨州市房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (4) 五、滨州市房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国房地产开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (5) 八、滨州市房地产开发投资完成额同全国房地产开发投资完成额（2017-2018）变动对比分 析 (6) 第三节滨州市住宅开发投资完成额指标分析（均指全市） (7) 一、滨州市住宅开发投资完成额现状统计 (7) 二、全国住宅开发投资完成额现状统计分析 (7) 三、滨州市住宅开发投资完成额占全国住宅开发投资完成额比重统计分析 (7) 四、滨州市住宅开发投资完成额（2016-2018）统计分析 (8) 五、滨州市住宅开发投资完成额（2017-2018）变动分析 (8)
房地产市场现状及未来发展趋势 苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。 随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。 即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起
中国房地产市场发展现状及存在的问题 我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP比例逐渐增加。随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近20年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。 （一）房地产的总体规模越来越大 第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。 第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30% （二）地区发展不平衡 第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%， 21.7%上升到15.7%， 24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。 第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。 （三）房价居高不下 近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于
房地产存量市场状况调研报告房地产作为一种耐用消费品，其使用寿命可达几十年甚至上百年，具有保值增值的功能，是一种常见的投资品，因此,其存量供给与需求必须引起重视。房地产存量市场又称二手房市场，指存量房屋再次上市交易，是房屋重新调整和配置的市场。结合深入学习实践科学发展观活动，笔者近日先后到**市房地产产权产籍监理（市场）处、**市房屋置业担保公司和其它房地产中介机构进行了存量房（二手房）市场调研。近两年，由于房地产增量市场和存量市场的联动效应、人们住房消费观念的转变以及各商业银行对住房消费贷款的大力支持，我市的二手房交易量不断攀升,呈现强劲增长势头。特别是二手房贷款市场也呈现快速成长的态势。二手房贷款市场的健康发展对二手房市场的发展有着举足轻重的作用，对整个房地产金融市场的稳定也会产生很大影响。一般来说，二手房贷款要涉及到评估公司、房地产产权交易中心、银行、房屋中介、专业贷款服务公司等多个机构，贯穿整个二手房交易过程。其中，任何一个环节的疏漏都可能导致银行信贷资金的损失或无法收回。二手房贷款市场的融资问题和金融风险一旦扩大，就会严重影响整个二手房市场的健康发展。目前，我市二手房贷款市场刚刚起步，市场准入门槛比较低，二手房贷款服务机构的资质水平以及从业人员的职业服务水平良莠不齐。因此，针对我市二手房贷款市场现状，有关管理部门应抓紧找出其隐藏的风险和和潜在的问题，尽快研究防范与改进对策，确保我市房地产市场健
康快速地发展。 一、我市二手房市场的现状及原因分析 XX年1-2月，我市二手房市场受宏观经济影响，仍处在调整阶段，市场观望气氛依然浓厚。尽管房地产开发企业或代理机构利用节日纷纷制定并实施了一些促销措施，但从整体来看，收效甚微。除个别数据发生了一些积极变化外，其它各项均无明显改观。 （一） 1-2月我市二手房交易情况 XX年1-2月我市存量房共成交498套，同比下降18%；其中存量住房成交407套，同比下降8%。存量房成交总面积为4.32万平方米，同比下降14%；其中存量住房量成交总面积为3.33万平方米，同比下降14%。 （二）1-2月我市二手房价格情况 XX年1-2月，我市二手房住房平均价格为2480元/平方米，同比增7.6%。 （三）我市二手房贷款市场所面临的风险和问题 1.还款风险 借款人的还款风险包括还款信用风险和还款能力风险。由于我市尚未建立起一套完备的个人信用制度，商业银行缺乏调查借款人资信的有效手段，难以对借款人收入的完整性、稳定性、真实性和借款人的还款意愿做出准确的判断，从而，造成银行二手房贷款形成逾期和坏账的风险。 2．二手房贷款服务机构的诚信风险。 在二手房贷款操作过程中，二手房贷款服务机构的道德