三里屯商业项目市场分析
宏观环境因素分析 北京市经济现状及发展趋势分析 经济总量：2004 年实现地区生产总值 4283.3 亿元，比上年增长一 三.2%，增幅提高 2.5 个百分点，为 1995 年以来最高增速。
财政收支：2004 年完成地方财政收入 744.5 亿元，比上年增长 29.7%。 价格水平：价格总水平有所上涨。居民消费价格指数为 101%，高于 上年 0.8 个百分点。
投资：投资增势趋于平稳。2004 年全社会固定资产投资 2528.3 亿元，
1
比上年增长 17.2%，增幅下降 1.7 个百分点。
批发零售业： 全年批发零售业实现增加值 263.7 亿元，比上年增长 6.8%。 消费品市场稳中见旺。全年实现社会消费品零售额 2191.8 亿元，增 长 14.4%。 全年销售机动车 44.7 万辆，比上年增长 9.8%。 房地产业： 2004 年房地产业实现增加值 228.4 亿元，比上年增长一五.7%。 全年完成房地产开发投资 1473.3 亿元，比上年增长 22.5%； 商品房开复工面积 9931.3 万平方米，增长 9.5%； 竣工面积 3067 万平方米，增长一八.2%。
商品房市场需求活跃。 2004 年商品房销售面积 2472 万平方米，增长 30.4%；其中，商品住
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宅销售面积 2285.8 万平方米，增长 29.1%。 全年商品房销售额 1249.1 亿元，增长 39.1%；其中商品住宅销售额 1085.1 亿元，增长 37.5%。商品房价格有所上升。 全年商品房平均售价为每平方米 5053 元，比上年提高 316 元；其中， 商品住宅平均售价 4747 元，提高 291 元。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积 708.3 万平方米，成 交金额 217.7 亿元，分别比上年增长 81.6%和 78.2%。 旅游业： 全年接待海外游客 3 一五.5 万人次，比上年增长 70.4%，比 2002 年 增长 1.6%。旅游外汇收入 31.7 亿美元，增长 66.8%。 接待国内旅游者 1.2 亿人次，比上年增长 36.8%；旅游收入 1145 亿 元，增长 62.2%。 年末，全市共有星级饭店 6 一三家，客房数达到 9.1 万间。客房出租 率 64.7%，比上年末上升一三个百分点。
人口： 2004 年末，全市常住人口(在京居住半年以上人口)1492.7 万人，比 上年末增加 36.3 万人，增长 2.5%点。 2004 年末，全市户籍人口 1162.9 万人，比上年末增长 1.2%。
居民生活： 2004 年城市居民人均可支配收入一五 637.8 元，比上年增长 12.6%
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人均消费支出为 12200.4 元，比上年增长 9.7% 城市居民恩格尔系数为 32.2%，比上年上升 0.5 个百分点。 （以上数据来自《北京市统计局 2004 年国民经济和社会发展统计公 报》） 2005 年北京市经济发展主要指标的初步预测： 经济增长在 10%左右，其中三大产业增加值对国内生产总值增长的贡 献度分别为 0.一三（第一产业）、4.94（第二产业）和 6.24（第三 产业）。 投资在奥运场馆和相关基础设施建设以及房地产的带动下，预计增长 一三%左右。 消费需求在政策导向和消费结构升级的带动下，有望保持较快增长， 但考虑到加息和消费信贷政策对汽车、住房消费的影响，预计增长 10%左右。 城乡居民收入将保持稳定增长。在考虑物价指数有所上涨的情况下， 预计城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入实际增长 6%左右。 全年居民消费指数保持在 102%左右。 预计 2005 年全年社会消费品零售总额名义增长 12%左右。 加速北京市人均 GDP 由 3000 美元向 6000 美元过渡的速度。 （注：以上相关经济指标及数据来自《2005 年中国首都发展报告－ 北京蓝皮书》）
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朝阳区经济发展现状 2004 年，朝阳区实现地区生产总值 805.1 亿元，同比增长 17.7%，增 幅比上年提高 2.1 个百分点。 2004 年完成全社会固定资产投资 330.2 亿元，同比增长一五.9%，增 幅低于上年 28.9 个百分点。 2004 年朝阳区完成房地产开发投资 241.1 亿元，同比增长 37.8%，是 全区投资的重要支撑点。
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2004 年朝阳区完成商品房建设投资 1 一八.8 亿元，同比增长 47.9％； 商品房施工面积一八 11.5 万平方米，增长 28.8％。开发热点由东南 三环向奥运周边地区、泛 CBD 区域等四环以外扩张，全年四环以外完 成房地产开发投资 103.3 亿元，占全部房地产投资的 42.8%。 从销售情况看，截止到 2004 年底，累计销售商品房 286.7 万平方米， 比上年增长 1.5 倍，实现销售额一八 0.6 亿元，增长 1.5 倍。商品房 空置面积 147.2 万平方米，同比下降 2.1%。 全年实现社会消费品零售额 369.3 亿元，同比增长 23.6%，增速比上 年加快 12.1 个百分点。 全区城镇居民人均可支配收入为一五 757 元。城镇居民人均消费性支 出 12730 元。 12 月末，全区金融机构各项人民币存款余额为 3717.9 亿元，同比增 长 22.8%。朝阳区内户籍人口数量为 165.7 万人。
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北京市整体房地产市场分析 北京市房地产现状及发展趋向 2.1.1 供应现状 2004 全年北京完成房地产开发投资 1473.3 亿元，比上年增长 22.5%； 商品房开复工面积 9931.3 万平方米，增长 9.5%； 竣工面积 3067 万平方米，增长一八.2%。 本年购置土地面积一五 72.5 万平方米，完成土地开发面积 634.2 万 平方米，今年完成的土地开发面积只有 2003 年的 58.3％。 2.1.2 需求现状 全年商品房销售面积 2472 万平方米，增长 30.4%； 商品住宅销售面积 2285.8 万平方米，增长 29.1%。 全年商品房销售额 1249.1 亿元，增长 39.1%； 全年商品房平均售价为每平方米 5053 元，比上年提高 316 元；其中， 商品住宅平均售价 4747 元，提高 291 元。商品房价格有所上升。 存量房交易量进一步扩大。全年存量房成交面积 708.3 万平方米，成 交金额 217.7 亿元，分别比上年增长 81.6%和 78.2%。 2.1.3 新盘供应情况 写字楼租售项目（包括商务公寓）数量达 50 家。总供应量达 358 万 平方米，同比增长 8%。 新开别墅项目为 36 个，主要分布在昌平、朝阳两区，分别为 10 个和 7 个。 上市进行租售交易的商业地产总量在 400 万平米左右
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从商业物业新增供应的地区分布来看，分布较为分散，其中东城区项 目 2 个，崇文区 3 个，宣武区 3 个，朝阳区 6 个，海淀区 2 个， 丰台区 3 个，大兴 1 个。此类商业物业包括集中型商业、商业街以 及底商。 从商业物业新增供应 的规模分布来看，总规模在 5 万平方米以下的 项目有 一三 个，占全部 商业物业新增供应的 68% 。
2.1.4 2005 年发展趋势预期 2005 年市场供应及投放量将持续增长 预计施工面积将达到 8000 万平方米左右，销售面积将达到 2900 万平 方米左右，竣工面积达到 2800 万平方米，销售额将突破 1000 亿元。 2005 年房价走势将稳中有升，价格还将有小幅上涨，增长幅度约 5％ 至 8％左右。 商住公寓将持续 04 年的火热，受到市场的欢迎。预计 2005 年亚运村、 三元桥区域将是商住公寓供应的集中地区，价格将有小幅上涨。 2.1.5 2005 年商业用房发展趋势预期 2005 年商业营业用房施工面积约在 700 万平方米左右 新开工面积在 300 万平方米左右 竣工面积达到 170 万至一八 0 万平方米之间 销售面积将突破 100 万平方米 从价格上看，商业用房价格有继续上涨的趋势，在 10000 至 11000 元
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/平方米之间。 在供应量增长的情况下，需求也非常旺盛，越来越多的投资者将加入 商业地产投资队伍中 而出租情况也非常乐观，价格也将比今年有所上涨。
北京市房地产市场价格分析 2.2.1 商品现房平均销售价格 1-12 月，全市竣工后签定销售合同的商品现房平均销售价格 5053 元 /平方米，同比上涨 316 元/平方米，涨幅为 6.7%。 商业营业用现房平均销售价格为 8403 元/平方米，同比下降了 17.5％。 2.2.2 预售商品房买卖价格
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1-12 月，全市商品期房买卖平均价格 5986 元/平方米，同比上涨了 225 元/平方米，涨幅为 3.9％。 商业用期房买卖价格为 14219 元/平方米，同比下降了 6.7%。 2.2.3 商品住宅期房买卖价格结构 商品住宅期房买卖价格低于 7000 元/平方米的占商品住宅期房成交 总套数 80.67％，其中低于 5000 元/平方米的占 54.41%。 2.2.4 存量住房买卖价格 1-12 月，全市存量房买卖平均价格 4217 元/平方米，同比增长 7.46%。 二手商品住宅买卖平均价格 4491 元/平方米，增长 7.44%； 已购公房再上市买卖平均价格 3947 元/平方米，增长 7.49%。 2.2.5 房屋租赁价格与变动 1-12 月，全市普通楼房平均租金 26.90 元/平方米·月，同比增长 3.5%； 普通平房平均租金为 24.0 元/平方米·月，同比增长 3.8%。 朝阳区房地产市场特点及趋势 投资增长快，规模大，比重高 投资多元化，三资贡献大，亿元企业多 开发热点多，边缘集团潜力凸显 房屋销售、出租双增，市场持续火热 整体房价平稳，商品住宅微扬 需求旺盛，空置房面积负增长 土地供应量未减，新开工项目稳步增长
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CBD 区域内房地产分析 2．4．1CBD 住宅客群分析 CBD 外围这一区域的主要以住宅类型的物业为主体，客群结构除当地 的部分居民外，主要以工作在 CBD 的白领、小企业主、自由职业者， 乃至企业的高级管理人员为主。 本案周边在售房地产市场以公寓为主体，其客群分布大致可分为东四 环朝阳公园区域、朝外区域、以及幸福村区域。幸福村区域本地客户 较其他地区有较高比例，其中不乏投资客户，同时亦有一定外地客户。 朝阳公园区域其产品构成主要分为三个部分：一是分布朝阳公园东 侧、南侧的高档公寓、别墅，购买人群投资客占有一定比例，租客以 欧美人士为主；二是公园大道、棕榈泉国际公寓、北京 GOLF 公寓等 高端产品，售价都在每平方米 1 万元以上，客群以国内客户自主为主， 外籍人士约占三成，国内客户中以私企老板、商人为主体；三是分散 在东部的边缘地段的小型青年社区，适合白领阶层的高性价比、高舒 适度的成熟住宅区如炫特区、飘 HOＭE 等。 朝外区域以光彩国际为代表，该项目销售产生瓶颈，其客群分布较为 复杂，现有客户以投资客为主体，其中国内客户较多，尤其以温州商 人居多。
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12
销售产权项目参数对比表
项目名称
总面 楼层
积
经营 年限
销售均价
标的面 租金标准
积
经 营 管 工商税
物业费
综合评定
理费 务费
早期有些名气，开发
预计
白云经
商实力强，理念新，
白云生活
2万
广
场
五层
平米
（朝阳路）
2005
0.4 元 营 公 司
经营管理有经验，但
1.8 万 元 / 5 平米 10 元 / 天 /
120 元/
年5月
/天/平 0.4 元 /
与地理位置相比，售
平米（建） （实） 平米（实）
月
1 日开
米（建） 天/平米
价较高，产权面积模
业
（建）
糊，会给后期经营困
难
韩 秀 百 货 2.5 地上三 预计： 2.2 万 元 / 虚拟面 流水倒扣
（青年路） 万 平 层 地 2005 平米（建） 积
已含
已含（北 已含
京现代
项目定位不准，售价 高，产权面积模糊，
13
米 下一层 年 3 月
三联经
面临招商困难
一八日
营管理）
开业
开业：25 元
开发商实力强，概念
巨
库 2.8 地上四 2004
/天/平米 1 元/
3.5 万 元 / 5 平米
已含（物 120 元/ 新颖，无经营管理有
（安定门 万 平 层 地 年6月
（实），现 天 / 平
平米（建） （实）
业公司） 月
经验，经营能力与销
外）
米 下一层 开业
在：5 元/天 米（建）
售价格不成比例
/平米（实）
预计：
繁星秀
市场定位准确，开发
万博生活
3.5 地上七 2005
0.4 元 城 经 营
商实力强，繁星秀城
广
场
1.5 万 元 / 6 平米 5 元/天/平
一五 0
万 平 层 地 年 10
/天/平 管理 0.5
专业管理团队管理，
（右安门
平米（建） （实） 米（实）
元/月
米 下一层 月一八
米（建） 元 / 天 /
销售及租赁价格合
内大街）
日开业
平米
理，为投资和经营者
14
（建）
留有升值空间
销售使用权方式项目参数对比表
项目名 总
称
面积
楼层
西点市
场
3 万平
三层
（五棵 米
松西）
经营 年限
标的 使 用 权 销 售 方 租金标准
面积 式
物 经营 工 商 业 管 理 税 务 综合评定 费费 费
1元
一次性销售十
预计： 5 平
/天
年使用权，可使
05 年 4 米
一三元/天/平米 / 平
用十一，售价：
已含
月 8 日 （实
（实）
米
一八 250 元/十
开业 ）
（
年/平米（实）
建）
定价比较合理， 一五 0
周边无商业气 元/月
氛
15
11 元 / 天 / 平 米
庄胜购
5平
地上五 预 计 ：
一 次 性 销 售 十 （实），年租金 2
物 中 心 5 万平
米
已
层 地 05 年 5
年使用权，交 20 万，一次交十年租
（宣武 米
（实
含
下一层 月开业
万元押金
金：20 万（十年
门大街）
）
不涨价）
天意市
4平
开业：20 元/天/
场
地上六
销售十年使用
3.5 万
1994 年 米
平米（实），现在： 已
（阜成
层地
权， 一次性
平米
开业 （ 实
30 元 / 天 / 平 米 含
门外大
下一层
交全款
）
（实）
街）
租赁方式项目参数对比表
开发商急于资
已含
金回笼，定价过 一五 0
高，现销售不足 元/月
10%，预改为租
赁形式
已含
开业已十年，属 一五 0
于京城老牌小 元/月
商品批发市场
项目名称 总面积 楼 经营年 标的面积 租金标准
物 业 经 营 管 工 商 税 务 综合评定
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层限
费 理费
费
繁星秀场阳
1.2 万 二
光
店
2年
平米 层
（亚运村）
开业：8 元/天/
一 五 平 米 平米（实），现 已含
（实） 在：一五元/天/
平米（实）
已含（繁 星 秀 城 200 元/月 管理）
开业两年，租金低 开高走，管理严格， 经营面积有限
繁星秀场朝
外
店 0.2 万 一
1年
（ 朝 外 大 平米 层
街）
开业：一五元/
5 平 米 天/平米（实）， 已含
（实） 现在：20 元/天/
平米（实）
已含（繁 星 秀 城 120 元/月 管理）
定位准，属成熟商 业区，但租金较高， 面积过小，商户更 换频率较快
搜秀城
3 万平 八
（崇文门内
米
层
大街）
2004
开业：27 元/天/
年 10 11-一五平 平米（实），现 已含 已含
月一八 米（实） 在：19 元/天/平
日开业
米（实）
概念一流，包装一
100-200 元 流，租金高开低在
/月
走，现租金下调
40-50%，2005 年 4
17
月 1 日前免租
女人街
1.8 万 三
（莱太花
4年
平米 层
卉）
6 平 米 16 元/天/平米 已含 已含
（实） （实）
佳 亿 市 场 1 万平 一
3年
（新源路） 米
层
5 平 米 20 元/天/平米 已含 已含
（实） （实）
二次定位较准，管 一五 0 元/
理有一定水平，现 月
经营较为稳定
开发成本低，地理
120 元/月 位置好，市场定位
准，租金低开高走
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三、北京零售业发展趋势、商业街发展及时尚购物场所分析 （一）北京零售业市场发展趋势分析 商品消费需求势头劲猛，消费增势拉平北京各区域市场供应 2004 年北京商品消费零售总额达到 1700 多亿，比上年增 12.8%, 轿车销售增长 16.9%； 通信业务收入增长 12%； 餐饮业营业额增长 21.9%。 金银珠宝、化妆品、文化办公用品、通讯器材零售额均增 20%以上。 零售业态已开始趋向多样化并逐步走向规范化； 新型零售业态保持着高速增长 2、零售业全面开放，品牌外资零售巨头在华投资继续增长 2004 年底年北京零售业对外全面开放，欧洲三大家居超市百安居、 欧倍德、乐华梅兰，世界最大的便利店 7-11，特色突出的西班牙折 扣店、美国沃尔玛、法国欧尚等七家外国著名连锁店已入驻北京 根据商务部的统计，截止到 2004 年 10 月底，累计外商注册资本金 在商业领域实际投入 8.4 亿美元，营业面积 600 万平方米，目前世 界著名跨国零售集团中的大多数已经进入中国市场。 2004 年法国家乐福中国各公司销售额达到 167 亿元，比上年同期增 长 25.7%，成为在中国大陆销售额最高的外商投资零售企业，并位居 中国连锁经营企业第五位。 位居世界五百强之首的沃尔玛在我国开设了 33 家分店，2004 年的销 售额达到 68.5 亿人民币。
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沃尔玛还以直接和间接的方式从中国采购大批商品出口，2003 年为 120 亿美元，2004 年达到一五 0 亿美元。 分析结论： 商业产品的波动会有循环、上下、波峰和波谷，是由产品自身特性 决定的 在商业规划时，需要通过站在长远发展角度对项目进行规划，才能 保证商业的可持续发展 要充分考虑商业功能在整体性上的统一
（二）商业街发展分析 商北京的商业街近年来得到了长足的发展，不仅仅有像王府井、西 单这样的大型综合商业街区，还形成了很多颇具特色的商业街，如 餐饮街、酒吧街、茶叶街、花卉街、图书街、建材一条街等。其中 东直门内餐饮街、马连道茶叶街，莱太花卉街、十里河家居建材街 等经过调整和规范已基本达到特色商业街条件并经原市商委命名， 预计到 2010 年，全市将形成 10 条左右具有鲜明经营特色和较大影 响的特色商业街。 因本案不属商业街范畴，故不做详解，只阐述结论。
分析结论： 目前大多商业街规范化程度低，设施不完善，在规模、档次、经营 特色、管理等方面，不能满足人们日益变化的消费需要。 如何解决商业街的规划，使其在项目的环境设计、景观设计、服务
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房地产市场分析报告格式 特点： （1）侧重以房地产市场分析为主，在分析中得出结论。 （2）围绕项目进行，为项目的市场定位做准备。 （3）关键是把握房地产市场的供需状况和市场空白点。 市场分析报告内容 第一部分宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况。 1）区域概况（网上资料或统计局）。 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模）。 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出物色。 6）区域经济发展概况（数据来源统计局）。 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析。 项目所在区域概况（项目所在区域是大区的什么地带、占有什么地位、起到什么作用）。 区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） 区域景观条件（项目所在地区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析。 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间）。 2）主要商业区、就业区的分布及项目的关系。 （4）分析项目与上述区域的关系。 1）城市规划对项目开发的影响。 2）区域整体规划概况。 3）项目周围规划概况。 4）规划对项目的影响 （5） 1）经济发展、人均收入及支出消费。 2）项目的区位优势劣势 3）项目的交通优劣 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析。 第二部分区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展状况。 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、首批代表作、产品特征、需求状况）。 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市供求分析。 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，
目录 第一章：区域市场分析 第二章:成本核算 第三章: 本案客户群定位 第四章: 产品定位及广告建议第五章: 营销推广 第六章：销售组合篇
第一章：区域市场分析 一、北京地产市场销售量分析 今年商品房的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为朝阳区、海淀区和昌平区。其中：朝阳区楼盘预售量为2775套，销售面积为29．6万平方米，销售金额为16．8亿元人民币，均价为每平方米5664元人民币；海淀区楼盘预售量为2026套，销售面积为25．4万平方米，销售金额为17．7亿元人民币，均价为每平方米6959元人民币；昌平区楼盘预售量为1567套，销售面积为19．3万平方米，销售金额为7．3亿元人民币，均价每平方米为3778元人民币。 商品房楼盘销售均价最高的前三个区县依次为东城区（10733元人民币／每平方米）、西城区（8731元人民币／每平方米）、宣武区（8249元人民币／每平方米）。 经济适用住宅的新盘销售（预售）最多的三个区县依次为昌平区、大兴区和朝阳区。其中：昌平区预售量为6272套，销售面积为87．2万平方米，销售金额为22．8亿元人民币，均价为每平方米2619元人民币；大兴区预售量为935套，销售面积为10．5万平方米，销售金额为2．4亿元人民币，均价为每平方米2281元人民币；朝阳区预售量为498套，销售面积为5．1万平方米，销售金额为1．7亿元人民币，均价为每平方米3293元人民币。
二、区域市场分析： （一）、朝阳区销量分析 根据市国土房管局历次的季度和月度统计数据，朝阳、海淀两区商品房的销售总量和平均价格一直领先于其他区县，房价走势平稳。6月，朝阳区商品房销售总量全市第一，共销售商品房2775套，销售面积为29.6万平方米，均价为5664元人民币/平方米。与5月相比，朝阳区的商品房销售量增加了一倍，均价却下降了1070元/平方米。相比之下，销售总量排名依然保持在第二的海淀区平均房价不但没有下落，反而上涨了300元/平方米。朝阳区商品房平均房价缘何出现骤降？ 市国土房管局市场处有关人士和业内权威人士认为，这是近年来房地产行业发展迅速，城市建设速度较快的朝阳区各区块房价加权的结果。具体看，主要是三大原因引起朝阳区平均房价的骤降：首先，朝阳区城市化建设的推进，边缘集团掀起住宅开发热是主要原因。根据北京市相关规划，北京市除市中心区外，还规划了北苑、回龙观等10大城市边缘集团。90年代后，北京市规划的新建住宅区主要集中在这10大边缘集团，而朝阳区占了其中的5个，即北苑(南区)集团、望京酒仙桥集团、东坝集团、定福庄集团、垡头集团。这5大边缘集团除了望京开发建设较早外，其余的像东坝、北苑、垡头、定福庄都从去年或今年才开始进入开发热潮。由于地价偏低，容积率低，东坝、北苑、垡头、定福庄等地都相继冒出了很多规模比较大但房价相对低的普通商品房，如东坝的奥林匹克花园，北苑的北苑家园
滨海新区核心区区域发展及房地产市场分析 一．区域发展 （一）区域简况： 天津滨海新区位于华北平原东北部，海河流域下游，市中心区的东部。新区辖塘沽区、天津经济技术开发区、天津港保税区、汉沽区，核心区域为，塘沽、开发区、保税区。滨海新区作为中国经济发展第三个增长极——环渤海经济圈的核心区域，具备区位优势，交通优势，资源优势，工业基础优势，体制优势以及人才优势，对于推动中国北方乃至全国经济发展都具有全局性的战略意义。 （二）区域经济与社会发展计划： 1.经济 自98年以来滨海新区和新区核心区国内生产总值和人均国内生产总值保持着大幅度高速增长，形成新区核心区快于整个滨海新区、滨海新区快于全天津市的增长格局；目前滨海新区人均国内生产总值已超过1万美元。 历年GDP对比 滨海新区的经济一直保持着良好的增长，2004年GDP达1250亿元，占全市的42.6％，其中滨海新区核心区GDP为905亿元. 2.固定资产投资情况： 2004年，滨海新区完成固定资产投资565.47亿元，比上年增长55.2%，其中，基本建设和更新改造分别增长56.5%和40.7%。新区完成固定资产投资占全市的比重达42%左右，房地产开发投资80.49亿元,占总固定资产投资的17%,这也充分说明了整个滨海新区的房地产市场正处在快速的发展阶段。 3.区域支柱产业、产业结构： 滨海新区是中国北方近代工业的发祥地，支柱产业支撑作用显著，经过
10年的建设，已经形成了港口物流、石油开采和石油化工产业、海洋化工、电子通讯、现代冶金、机械制造产业、生物制药产业、食品加工产业等为主导产业。 2004年，滨海新区投资结构逐步改善，二、三产业趋于协调。从产业投向看，第一产业完成投资1.51亿元，比上年下降1.2%；第二产业完成投资211.56亿元，增长59.6%；第三产业完成投资251.01亿元，增长71%。三次产业的投资结构为：0.3：45.6：54.1。三次产业的比重为0.74%、69.33%和29.93%。 4.区域发展战略 天津市委、市政府为了落实“全面建设小康社会”的要求，在制定“三步走”发展战略的同时，为滨海新区发展提出新的目标：这就是“立足天津，辐射‘三北’，服务全国，面向东北亚，建成现代化的世界性加工制造基地和物流中心”。 5.重大市政建设情况 按照城市总体规划和分区规划，建设具有较高水准的商贸区、住宅区、文化娱乐区等城市功能区。利用海河南岸开发步伐加快和交通条件改善的有利条件，加快东西沽地区的建设改造，拓展城市发展空间。实施津塘公路两侧的开发建设，促进农村城市化发展。突出滨海、临港、沿河风格，努力塑造具有自身特色和现代风格的港口城市形象。 6.小结： 在全市整体经济不断增长的大环境下，滨海新区的经济发展可谓更加迅速，目前滨海新区核心区的经济结构已基本成熟，整体产业布局合理，已形成了六大支柱产业，并以此带动相关产业链的形成，因此在未来的相当长的一段时间内滨海新区的经济还会快速的增长。此外由于良好的经济环境的影
房地产市场分析报告 侧重以房地产市场分析为主，围绕项目进行，为项目的市场定位作准备，关键是把握房地产市场的供求状况和市场空白点。（以下以住宅项目为例） 第一部分：宏观区域分析 （1）区域社会经济发展状况 1）区域概况（网上资料或统计局） 2）地理位置（位置、所辖区域、面积、市区面积） 3）城市性质及地位（城市的历史、文化、所占的重要地位） 4）城市规模（城市用地规模、人口规模） 5）城市总体布局（城市格局、所含区、规划方向、突出特色） 6）区域经济发展概况（数据来源统计局） 7）区域国内生产总值及增长比例、人均国内生产总值及增长比。 8）人均可支配收入及增长，消费性支出及增长、平均工资。 （2）区位分析 项目区域位置与自然概况 ①项目所在区域概况（项目所在区域是大区域的什么地带、占有什么地位、起到什么作用） ②区域位置（项目具体位置、占地及位置优势） ③区域景观条件（项目所在区域景观） （3）项目与城市主要商业区及就业区的联系分析 1）项目所在区域的交通情况（项目周边的快速路、主干路、次干路、支路；项目周边的公交线路；项目到达市中心的乘车路线及时间。） 2）主要商业区、就业区分布及与项目的关系 （4）分析项目与上述区域的关系 1）城市规划对项目开发的影响 2）区域整体规划概况 3）项目周围规划概况 4）规划对项目的影响 （5）区域分析结论 1）经济发展、人均收入及支出消费 2）项目的区位优劣势 3）项目的交通优劣势 4）大规划与项目周边的小规划对项目的影响分析 第二部分：区域房地产的市场分析 （1）区域市场的发展概况 1）区域市场的发展状况及概况 起步兴起期（时间、首批代表作、产品特征）； 平稳发展期（时间、代表作、产品特征、需求状况）； 整合提升期（时间、代表大盘、产品及战略理念、需求状况）。 2）近年来区域住宅（商业）市场供求分析 市场供应方面（近几年来的施工面积及增长）、市场需求方面（近几年来的销售面积及增长，销售总额）； 价格变化（各类房产项目的价格及其涨幅：经济适用房、多层住宅、高层住宅、别墅、高级公寓、写字楼、商业用房） 3）区域住宅（商业）市场的发展特点
可行性分析报告二00五年十一月
目录 第一章：总论 一、建设项目概况 二、项目建设的必要性 三、可行性研究编制的依据 四、可行性研究结论 第二章：市场分析 一、宏观经济形势分析 二、长沙市房地产市场分析 三、一般供给市场预测 四、项目自身因素分析 五、项目市场分析结论 第三章：项目建设条件 一、基础理论建设的自然条件 二、项目建设的用地条件 三、项目用地规划限制条件 四、项目建设的市政配套条件 第四章：项目开发定位 一、项目市场定位
二、项目消费群定位 三、项目产品定位 四、产品风格定位 五、项目社区形象定位 六、项目功能定位 七、项目价格定位 第五章：项目规划设计方案 一、设计思想、设计理念及设计特点 二、总体规划 三、建筑设计 四、结构设计 五、专项设计 六、消防设计 七、环境保护 八、经济技术指标 第六章：项目实施进度安排 一、项目进度安排的原则 二、项目实施的进度安排 第七章：项目营销方案策划 一、营销卖点 二、销售策略 三、促销策略
四、准备策略 五、项目销售收入实现计划 第八章：项目总投资估算及资金筹措计划 一、项目总投资估算的依据 二、项目总投资估算的原则 三、项目投资估算及资金筹措计划 第九章：项目销售和收入测算 一、住宅销售单价的确定 二、商铺销售单价的确定 三、车位销售单价的确定 四、项目总销售收入的确定 五、项目住宅定价模拟 第十章：项目财务评价 一、财务评价技术线路 二、财务评价 三、项目不确定性分析 第十一章：项目综合评价结论及风险规避建议 一、项目综合评价结论 二、项目风险规避建议
第一章：总论 一、建设项目概况 1、建设单位基本情况 2、项目概况 二、项目建设的必要性 1、（某城市）房地产市场的需要 2、（某区）城市建设的需要 三、可行性研究编制的依据（长沙为例） 1、湖南省建筑安装工程预算工作手册； 2、湖南省建筑工作估算指标； 3、长沙市最新材料价格信息； 4、2001年湖南省建筑工作概算定额； 5、湖南省建设厅文件湘建价[2002]578号文； 6、省定额站建定价[2000]138号文有关人工工资的规定； 7、湖南省建设系统行政事业性收费项目表； 8、房地产公司某区项目规划设计方案； 9、委托方提供的其他有关资料； 10、我司近期类似项目有关造价资料； 11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。
我国房地产市场供求关系分析 2003-05 市场供给基本平衡 房地产业的开发投资状况 从房地产业的投资增长速度来看，我国房地产业的开发投资规模与全行业的发展步调是一致的。1992年～1993年是房地产开发投资的高峰时期，1994年以后随着全行业步入调整时期，房地产业的开发投资呈现出增速减缓的态势，1998年房地产逐步走向复苏后，房地产业的开发投资增长率也走向回升，2001年，全国房地产开发完成额6245.5亿元，同比增长25.3％，至2002年前11月，全国房地产业开发投资同比增长达到28.2％。 从房地产业的投资结构来看，1996年开始，我国房地产业投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地产业的投资比重逐渐上升，2001年住宅投资占房地产业的投资比例为68.5％，2002年1～11月，这一比例已上升为70.7％，办公楼投资稍有上升,商业用房投资的比重则呈现出下降的趋势。投资结构的这种变化基本符合房地产业的发展规律。 房地产开发建筑面积分析 2002年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头：2001年施工面积和新开工面积都有较快增长，新开工面积比去年同期增长27.2％，施工面积增速21.5％。今年1～11月份，全国商品房施工面积80730万平方米，增长22.6％，本年新开工面积3676万平方米，增长19.1％。考虑到新开工面积的较高增速，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。从竣工面积来看，1998年以来，房地产业投资的增长速度开始回升，受工程建设工期较长的影响，商品房的竣工面积一直呈现增长的趋势,2002年1～11月，全国房地产竣工面积16271万平方米，比去年同期增长28.3％。 房地产市场的供给结构分析 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要构成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场所占的比重最校近几年来，我国房地产市场的供给结构存在着以下特点： 住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构发生变化，其中别墅和高档公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。根据国际经验，发展中国家高档物业在房地产业中所占的比例在5％～10％比较合适，因此近几年我国政府严格控制高档物业的投资，高档物业在房地产业中所占的比例已降低到10％以下，普通住宅的投资比例开始上升，2002年1～11月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达70.7％以上，比去年同期增长29.6％。
我国空间共享经济现状及规模分析 空间共享经济市场发展现状 酒店式的租赁业由Airbnb在市场上占据主导地位，而共享经济同样正在渗透办公租赁业，它主要满足的是办公短租租赁者的需求。 共享经济下的办公租赁业主要针对以下几类人群：一是初创企业，任何一个企业，都是由弱小成长得强大的，它们在初创时并没有特别大的办公租赁需求，只需要有一个办公的地点就可以了。二是自由职业者或工作室工作者，他们没有长期的租赁需求，而只有弹性的租赁需求。三是中小企业的外地办事处，有时候为支持一个外地项目，中小企业必须驻扎外地办公，但如果不是稳定的项目，这些企业也许只需要一个临时的办公地点。当然，如果这个办公地点有公用的会议室，打印机，茶歇地点等空间会更受欢迎。 潘石屹最近推出了短租写字楼，而美国的Wework估值超过50亿美元，它们可以供租赁者按月甚至有些按周租赁办公空间，并提供会议室、打印机等公共设备。事实上，某些办公楼的小空间，某个公司的空闲空间同样可以提供这种服务。 在“大众创业”和“互联网+”的气氛下，联合办公如雨后春笋，在写字楼，在废旧工厂，在公寓甚至在购物中心都有了联合办公的身影。2016年3月初，WeWork更是宣布进入中国上海，落地德必集团静安WE园区，其将租下该园区第二层和第三层两个楼面，总面积达三千余方。 之所以联合办公空间、众创空间和新型孵化器目前在中国得以快速发展，是由于在“互联网+”时代，办公空间和办公模式正处于巨大的变革中，人们对传统写字楼的需求也在发生变化。这种联合办公的模式在最近几年内得到飞速发展。 随着IT、互联网行业这几年来的快速发展，越来越多有经验的个人开始成立自己的创业团队，进行智能设备的设计、应用程序的开发等在过去并不普遍的工作，这些人对联合办公有着大量需求。同时越来越多90后开始进入职场。这些90后对于产品的美感愿意付出更高成本的溢价，更注重体验消费，并有社交需求，传统写字楼无法满足。 共享办公开始孕育而生，每一个这样的空间都开始希望在这一轮浪潮中孵化出新的“独角兽”。 在线短租空间共享经济市场规模 国内在线短租行业大致是2011年前后起步，代表性的创业公司如爱日租（2011年6月成立）、游天下（2011年9月成立）、蚂蚁短租（2011年11月成立）、途家网（2011年12月）和小猪短租（2012年8月成立）等。2013年7月爱日租宣布倒闭，同期有约十余家企业退出在线短租市场。2014年途家、小猪短租等企业分别获得C轮、B轮融资，行业发展有所回暖。
2015年的长沙楼市，也在“复苏大军“之列。据湖南中原研究中心统计数据显示，全年长沙内六区新房成交量大幅上扬，同比上涨52%;新建住宅网签均价为5948元/㎡，同比下跌0.74%，剔除定向房源均价为6197元/㎡，同比上涨3%。 据湖南中原研究中心统计数据显示，2015年长沙内六区二手房成交面积超290万方，同比上涨近八成，占一二手房成交量总和的比重，由2012年的8%逐年上涨至了今年的17%。交易成本的降低，使得二手房供应增加，分流部分一手房客户。同时按揭政策的放开，也对二手房销量上涨起到了促进作用 2015年长沙的土地市场 从数据来看，全年长沙内六区成交总建筑面积仅465万方，同比下跌67%，成交金额仅为67亿元，同比下跌74%。
土地市场 据长沙市国土资源网上交易系统显示，2015年长沙市六区共105宗挂牌交易，成交土地95宗，总成交面积400.57万方，成交金额82.28亿。其中内五区（望城区除外）49宗土地成交金额51.66亿元，环比分别下降了46%、75%。 新房楼市 2015年长沙新房市场供应量萎缩，开发投资额是继2009年小幅回落后第二次回落，且此次回落幅度较大，同比下降36.87%，房屋施工面积、新开工面积分别同比减少6.11%、37.68%；房价中位数在5093-5350元/平方米之间，房价趋稳，但整体水平低于2014年；2015年房屋销售面积创历史新高，同比增33.94%。 别墅 2015年长沙别墅样本楼盘成交面积共35.2万平方米，较2014年同比增加44.7%;成交套均总价主要集中在100-200万元/套，占成交总套数的46.8%。单价在8000-10000元的别墅销售套数为420套，占总比的29.4%，此类的联排、叠加别墅产品更受欢迎。2015年长沙别墅样本楼盘区域分布主要集中在金星普瑞板块和城南板块。 2015年长沙别墅样本楼盘总成交套数为1429套，成交套数同比增加38.6%，12月成交面积为本年度最高值。 全装修 ，2015年全装修样本板楼盘成交面积为152.75万平方米，与2014年相比增加68.89万平方米，同比增加80.01%，呈上升趋势。 2015年成交面积最低值出现在2月，3月、4月便开始热度上攀，其中10月成交面积达到2015年的最高值，创下了近几年以来单月成交量的最高纪录。 商业地产 2015年长沙商业地产销售面积同比增41.36%，施工面积同比增加4.17%，增幅再度收窄，投资额同比锐减26.63%，新开工面积大幅回落，同比减少34.77%。虽然2015年销量创历史新高，但现房存量仍处于上升趋势，2015年商业地产现房存量已达到301.04万平方米，同比2014年增21.42%。
北京市城市商业地产发展现状 一、商业地产发展态势良好 目前，北京市商业物业已经形成了三大需求群体：跨国零售企业、国内大型零售企业、国内外投资机构和中小投资者。 具体来看，随着各国零售业巨头抢滩北京零售业市场，跨国零售企业对大型主力店的需求明显增加，美国沃尔玛、法国法宝、英国百安居等竞相在京选址开店；同时，国内大型零售企业的扩张形成了北京市商业物业需求的另一主力，如2003年10月新燕莎集团在世纪金源签下18.2万平方米的商业面积，表现出国内大型零售企业良好的发展态势；自2005年初，国内外机构、基金在北京商业地产的投资力度加大，其中以新加坡凯德置地为典型，头三个月在北京的投资近50亿；另外，许多中小投资者纷纷看好北京商业市场的投资潜力，成为北京商业地产的强有力需求者。 沃尔玛选址并在石景山开店，德国第一家居超市欧倍德落户海淀和亦庄经济技术开发区，法国欧尚在西四环开业，英国百安居在西三环、望京和东三环开店充分显示出国外零售企业看好北京商业市场。今年外资企业投资北京将继续升温，进一步扩充北京商业市场。整体来看，北京商业地产的需求比较旺盛，特别是西部、南部的商业需求开始呈现快速上升的态势。 二、各个商圈商业物业供应充足 从王府井和西单的商圈看，王府井和西单商圈的租金现在是整个北京市场租金之
首，指数也高于其他商圈，这两年持续上升。伴随大型综合项目的新建与临街的改造，这两个区域商业面积大约增加20多万平方米。 CBD商圈是以商务概念为主的朝阳新区商圈，功能和特点百花齐放。但该区域在建达78万平方米的商业地产规模和现状17万平方米的规模形成比较大的对照。CBD变成旗舰店、概念店、精品店的发展方向为未来两年的发展主流。 亚运村商圈属于典型的餐饮、娱乐、超市等生活配套商圈的气氛，但鉴于周边未来庞大的商业地产规模，该区域的竞争风险会很大。商圈的消费规模虽然在增加，但与商业地产规模的增加相比似乎有些失衡。北辰购物中心属于该区域最有影响的集中商业，未来几年新商业并不容易改变这种局面。 朝外商圈，联通二环和三环中间，朝外大街规划面积是100万平方米，朝外现在建了64万平方米，还有三分之一在未来两年内出现。 北京2004年1万平米以上的大型商业项目63个，285万平方米的体量，但是2005年北京规模1万平方米以上的商业规划有126个，初步估算2005至2006年之间大概新增的体量是610万平方米，未来这两年新增量是非常庞大的数字。 当前，大量商业地产项目在开发，绝大多数属于规划控制之外，所以开发商、投资者需要谨慎投资。 为防止过度供应，北京市将控制城市中心区的大型百货和现有购物中心的数量及规模。按照北京市相关规划，今后营业面积在1万平方米以上的大型商场只能布局在市级商业中心和大型多功能购物中心内，营业面积在1万平方米以上的仓储式商场只能布局在三环路以外，5千平方米以上的大型超市与相邻的大型超市之间距离不得少于4000
2006年第一季度深圳市土地分析报告 一、土地供应情况分析 （一）打算供应总量分析 2006年我市国有土地使用权出让打算总量为12.29平方公里，比上年的打算总量12.69平方公里约减少了3.15％，而较2002年的打算总量17平方公里减少了4.71平方公里，降低了27.7％。据统计，近四年间深圳市年均出让土地面积约为 13平方公里。2006年我市打算供应的土地总量差不多与上年打算总量持平，打算的编制遵循严控土地供应总量，优化土地供应结构，提高土地资源市场化配置比例的原则，以不断提高我市土地资源的集约利用水平。 （二）打算供应结构分析 从区位看，2006年我市土地供应仍要紧集中在宝安、龙岗两区，特区外两区打算出让用地面积合计为 1080.6万平方米，占全市打算出让土地总面积的87.9％；特区内打算出让用地面积共为108.3万平方米，占全市打算供应总量的8.8％。此外，打算有40万平方米政策性住房用地供应，以保证近几年内低收入人群的住房需求，约占供应总量的3.3％。 从用途来看，2006年全市打算供应住宅用地144.1万平方米，占供应
总量的11.7％，其中 104.1万平方米为商品住宅用地，40万平方米为政策性住房用地；工业用地704.6万平方米，占供应总量的57.3％；仓储用地55万平方米，占供应总量的4.5％；商服用地30.2万平方米，占供应总量的2.5％；公共建筑用地96.1万平方米，占供应总量的 7.8％；公用服务设施用地198.9万平方米，占供应总量的16.2％；专门用地打算供应量为零。 对比2006年和2005年土地供应打算，2006年工业用地供应规模有较大幅度的下降，减少了 25.8％。近年来，工业用地一直是深圳土地供应的重点，供应比例也一直保持增长的势头，但随着存量土地资源的逐渐消耗，土地资源差不多成为制约深圳社会经济持续健康进展的四大瓶颈因素之一，因此，工业用地的集约利用成为新形势下的战略选择。这也与深圳调整产业结构，加快以技术资金密集型产业为主的工业结构升级，走新兴工业化道路的工业进展战略相适应。 表1 2006年与2005年土地供应打算用途 结构对比单位：万平方米 总面积商品住宅商业工业 2006年供应打算1229 104 30 705 2005年供应打算1269 80 56 950 此外，鉴于近几年房地产市场的旺盛需求，深圳每年1平方公里左右的房地产用地已略显不足。2006年在接着强调节约、集约、高效利用土地资源的前提下，适当增加房地产用地供应总量，与上年相比，供应总
2020年共享经济行业分 析调研报告 2020年
目录 1.共享经济行业概况及市场分析 (5) 1.1共享经济行业定义及现状介绍 (5) 1.2共享经济市场规模分析 (6) 1.3共享经济市场运营情况分析 (6) 2.共享经济行业发展趋势 (9) 2.1中国共享经济发展稳步前进 (9) 2.2新技术助推行业竞争升级 (9) 2.3共享经济B端赋能将被激发 (9) 2.4用户体验提升成为趋势 (10) 2.5行业协同整合成为趋势 (10) 2.6服务模式多元化 (10) 2.7新的价格战将不可避免 (11) 2.8生态化建设进一步开放 (11) 2.9呈现集群化分布 (12) 3.共享经济行业存在的问题分析 (13) 3.1行业服务无序化 (13) 3.2供应链整合度低 (13) 3.3基础工作薄弱 (13) 3.4产业结构调整进展缓慢 (14) 3.5盈利点单一 (14)
3.6供给不足，产业化程度较低 (14) 4.共享经济行业政策环境分析 (16) 4.1共享经济行业政策环境分析 (16) 4.2共享经济行业经济环境分析 (16) 4.3共享经济行业社会环境分析 (16) 4.4共享经济行业技术环境分析 (17) 5.共享经济行业竞争分析 (18) 5.1共享经济行业竞争分析 (18) 5.1.1对上游议价能力分析 (18) 5.1.2对下游议价能力分析 (18) 5.1.3潜在进入者分析 (19) 5.1.4替代品或替代服务分析 (19) 5.2中国共享经济行业品牌竞争格局分析 (20) 5.3中国共享经济行业竞争强度分析 (20) 6.共享经济产业发展前景 (21) 6.1需求开拓 (21) 6.2延伸产业链 (21) 6.3新技术加持 (21) 6.4信息化辅助 (22) 6.5细分化产品将会最具优势 (22) 6.6共享经济产业与互联网等产业融合发展机遇 (23)
长沙房地产市场深度分析研究报告(doc 48页)
人均居住面积 单位；平方米/人 年 份 人均居住面积 19 80 4.95 19 92 7 11 995 7.31 19 97 8.15 19 99 10.05 20 01 10.95 20 02 12 资料来源：《长沙统计年鉴》 （三）城市规划对房地产发展的影响 从较长的时期来看，2001年修编后的城市总
体规划规定，到2020年长沙市人口将增加到350万，城市用地规模由原来的250平方公里增加至350平方公里，城市空间结构为"一主二次四组团"，即一主--河东主城区，二次--河西新城、星沙马坡岭新城，四组团--捞霞组团、高星塘岭组团、含浦组团、暮云组团。城市规划区由原来的966平方公里扩大到2890平方公里，其中都市区1450平方公里，按照长沙整体规划修编后的蓝图，长沙通过10-15年的努力，将建设成一个人口300万，城区面积350平方公里的大都市，按此速度，长沙还要增加住宅面积4000万平方米，每年要新增住宅面积200多万平方米，房地产市场仍有巨大的发展空间。随着长沙城市版图的不断扩大，交通条件的日趋完善，城市的住宅规划用地规模亦发生明显的变化，多家品牌发展商挥师长沙，在长沙的东、西、南、北片区圈得大片土地，各展优势，向市场展现了一幅逐鹿问鼎的新战国图。据了解，目前长沙预计开发规模超过1000亩的楼盘就有10个左右，未来一年时间内就有4-5个大型住宅群落成城市的东、北、西三面。 （四）外围资金看好本地市场房地产开发投资大幅攀升
从市场的产品、价格以及居民的消费观念来分析，长沙市的房地产市场发展还未完全成熟，商品房价格还停留在较低的水平，发展空间广阔，加上近几年产业发展秩序不断规范，市场投资环境向好，吸引了不少异地的开发商如深圳天健、大连万达、南都置业、浙江中天、香港兆祥、广东碧桂园、阳光100等大品牌发展商先后落户星城。2002年，长沙市共完成房地产开发投资81.56亿元，同比增长29.09%，进入2003年，截至1-6月份，已完成房地产开发投资48.66亿元，同比增长达50.8%，创历史最高水平。外来品牌发展商的进驻，同时也会将他们优秀的作品带到长沙，必然引起长沙房地产市场的革新。随着房地产开发投资的大幅攀升，房屋竣工面积也呈现快速增长的局面，2002年竣工房屋面积达322.12万㎡，同比增长96.53%，进入2003年，截至1-6月份，房屋竣工面积达135.35万㎡，同比增长60.3%，今年房屋竣工面积主要集中在下半年完成，供货量将出现
市房地产未来需求趋势 分析 LEKIBM standardization office【IBM5AB- LEKIBMK08- LEKIBM2C】
北京市房地产未来需求趋势分析 刘可云 CBD区域的商务服务设施需求将不断增大，主要集中于高档写字楼、商住、酒店式公寓和外销公寓 一、北京市目前所处的发展阶段与房地产需求 认识经济发展阶段，是确定未来的经济发展目标和发展重点，选择经济发展道路的基础和出发点。在一定发展阶段内，工业化过程就是经济发展过程，我们可以用工业化程度来描述、分析和判断经济发展所处的阶段。 关于工业化程度和阶段划分，不同学者和部门观点各异。综合各种观点，判断一个区域处于何种工业化阶段，主要从人均国民生产总值、产业结构、贸易结构、城市化水平等方面来考察，其中人均国民生产总值和产业结构中制造业占国民生产总值的份额如下。 根据国家计委的研究成果，按人均GDP的水平划分，工业化大体经历“起步、起飞、加速、成熟”四个阶段。各阶段的人均GDP为：起步阶段300美元左右，起飞阶段300～1500美元，加速阶段1500～10000美元，成熟阶段10000美元以上。 2001年北京市人均GDP为25300元，折合3060美元。按上述标准，北京市目前处于工业化加速阶段。由于起步、起飞、加速和成熟四个阶段基本上与工业化初期、中期、后期和后工业化相对应，因此，目前北京市呈现工业化后期的特征。 2.基本结构指标 在以人均GDP的水平考察工业化阶段的同时，还需要分析一些重要的经济变量，即判定工业化发展阶段的基本结构指标、农业劳动力占全社会劳动力的份额、制造业占GDP的比重、机械和运输设备制造业占工业增加值的比重以及贸易结构以及城市化水平等，以便更为准确地判断工业化的发展水平。 1999年，北京市农业劳动力占全社会劳动力的比重为11％；工业增加值占GDP的比重为％；机械和运输设备制造业占工业增加值的比重为15％；重工业品（主要是机电产品）占出口产品总额的比重为34％；城镇人口占总 人口的比重为68％。 综合考虑，可以得出结论，目前北京市的经济发展阶段基本上处于工业化中期向后期迈进的水平。这里需要阐明的一个问题是，北京市作为发展中国家的一个区域，目前的工业化具有多层次、多元化的特征，初期、中期和后期的不同特征并存，而以中期和后期的特征较为明显。 北京市经济发展的工业化后期特征主要表现在高新技术产业已具有一定规模，而且增长速度强劲。北京市的未来发展“龙头”是中关村科技园区，其已成为全国乃至于世界知名的“技
房地产市场分析报告范文 **年度，我市房地产开发投资、商品房新开工面积、房屋施工面积、房屋竣工面积、商品房销售等指标同比均有上涨，普通商品房价格涨幅稳定，房地产市场发展较为健康、平稳。 一、房地产开发建设 1、投资规模分析 1-12月份全市共完成房地产开发投资45、89亿元，比去年同期的33、14亿元增长38、47%；房地产业直接产生税收6、74亿元，占全市地税征收总收入的38、3%。 2、在建规模分析 1-12月份，全市共有房地产在建项目67个（含待销尾盘），其中开发面积在10万m2以上的达到22个，在建房屋施工面积464、95万m2，比去年同期的324、31万㎡增长43、37%，房屋新开工面积197、75万m2，比去年同期的133、08万㎡增长48、59%，房屋竣工面积100、71万㎡，比去年同期（69、97万㎡）增长43、93%。 二、房地产市场供给 1-12月份经审批共准许预售商品房屋面积122、47万㎡，比去年同期的98、6万㎡增长24、21%，加上历年累积81、44万㎡，全市今年1-12月份商品房市场投放量为203、91万㎡，减去1-12月份商品房销售面积98、02万㎡，目前我市可面向市场销售的商品房面积有105、89万㎡，其中期房面积83、78万㎡，现房面积22、11万㎡（其中：住宅19、01万㎡，占85、97%；商业营业用房2、48万
㎡，占11、23%；其他0、62万㎡，占2、8%），一年以上现房空置3、04万㎡。 表三：未销售商品房屋结构构成情况 三、房地产市场需求 1、商品房销售分析 1-12月份我局共办理商品房合同备案登记9216户，其中住宅6954户。房屋备案登记销售面积98、02万m2，比上年同期的92、5万㎡增长5、97%，其中：期房销售登记备案面积69、88万m2，占销售总面积的71、29%；现房销售面积28、14万m2，占销售总面积的28、71%，商品房成交金额45、64亿元，比去年同期的40、7亿元增长12、14%。另据统计，乡镇人员进城购房面积53、44万㎡，占销售总面积的54、52%，与上年同期的52、94%增加2个百分点；城区人员购房面积31、54万㎡，占销售总面积的32、18%，比上年同期的38、36%减少6个百分点；外来人员购房面积13、04万㎡占销售总面积13、28%，比上年同期的8、7%增加5个百分点。 2、商品房屋套型分析 1-12月份单套建筑面积90m2以下的普通商品住宅销售1702套，占销售总套数的24、48%，90—144㎡普通商品住宅销售4424套，占销售总套数的63、62%，144㎡以上的非普通商品住宅销售828套，占销售总套数的11、91%。 表六：不同价位不同户型新建商品住房供求结构表（累计） 3、存量房屋交易分析
第三部分市场分析 3.1宏观环境分析 宏观营销环境指对企业营销活动造成市场机会和环境威胁的主要社会力量。分析宏观营销环境的目的在于更好的认识环境，通过企业营销努力来适应社会环境及变化，达到企业营销目标。企业只有通过了解宏观环境，把握方向，顺应发展潮流才能屹立不倒。本项目利用环境PEST分析法对共享农场市场环境进行分析。 3.1.1政策环境 （1）国家“三农”政策 党的十九大报告提出实施乡村振兴战略，在决胜全面建成小康社会的背景下，如何满足农民追求美好生活的需要显得更为迫切。只有进一步建立健全城乡融合发展的体制机制和政策体系，加快推进农业农村现代化，才能使农村的活力被真正激发起来。 贯彻落实和深入实施乡村振兴战略要全面准确把握“产业兴旺、生态宜居、乡风文明、治理有效、生活富裕”的总要求。产业兴旺是根本，生态宜居是基础，乡风文明是关键，治理有效是保障，生活富裕是目标。五个方面共同统一于农业农村现代化建设进程中。 （2）“十三五”国家战略性新兴产业发展规划 2016年11月29日，国务院印发《“十三五”国家战略性新兴产业发展规划》，战略性新兴产业代表新一轮科技革命和产业变革的方向，是培育发展新动能、获取未来竞争新优势的关键领域。“十三五”时期，要把战略性新兴产业摆在经济社会发展更加突出的位置，大力构建现代产业新体系，推动经济社会持续健康发展。 （3）学生创业国家优惠政策：大学生创业贷款政策；税收优惠政策；企业运营管理方面的创业优惠政策等等。 3.1.2经济环境 我国经济保持良好的发展态势，人民的收入不断增加，保健行业发展前景乐观，为本企业的发展提供了良好的经济环境。 ★国民经济保持中高速增长 初步核算，全年国内生产总值744127亿元，比上年增长6.7%。其中，第一产业增加值63671亿元，增长3.3%；第二产业增加值296236亿元，增长6.1%；第三产业增加值384221亿元，增长7.8%。第一产业增加值占国内生产总值的比重为8.6%，第二产业增加值比重为39.8%，第三产业增加值比重为51.6%，比上年提高1.4个百分点。全年人均国内生产总值53980元，比上年增长6.1%。全年国民总收入742352亿元，比上年增长6.9%。 2016年国内生产总值及其增长速度（资料来源：国家统计局） ★我国居民人均可支配收入持续增长 2016年全国居民人均可支配收入中位数20883元，比上年名义增长8.3%。按全国居民
第一部分长沙房地产市场研究 第一章长沙宏观市场分析 一、长沙经济、社会发展状况 （一）长沙概况： 1、地理状况： 长沙位于中国东南部，湖南省东部偏北，湘江下游和长浏盆地西缘。地域范围为东经111o53′—114o15′，北纬27o51′—28o41′。其东临江西宜春地区和萍乡市，南接株洲、湘潭，西连娄底、益阳，北抵岳阳、益阳。 长沙处湘江水系，境内有流入湘江的支流15条，其地形呈盆地状，围绕湘江两岸是地势低平的冲击平原，东西两侧及东南面为低山与丘陵。长沙东西长约230公里，南北宽约88公里，全市土地面积为平方公里，其中市区面积平方公里，建成区面积平方公里。 2、自然环境： 长沙属亚热带季风气候。因处盆地内部，距海较远，受冬夏季风转换，地势向北倾斜等因素的影响，冬冷夏热，四季比较分明。长沙平均气温为oC，年平均日照时数为1677小时，年降水量为1390毫米。 3、历史概况： 有“楚汉名城”之誉的长沙有三千多年的文明史，长沙之名的由来有多种说法。最为流行的说法是：古人按星宿分野，与轸宿“长沙星”对应的这些地方就叫长沙，故长沙又有“星沙”的别称。“长沙”作为治所，秦称“湘县”、汉称“临湘”、晋称“湘丹”、唐宋称“谭州”等，明清名为“长沙”，1922年定为湖南的省会，1933年正式设市。
4、文教： 长沙自古人文汇粹，贾宜贬居之地，朱熹讲学之所，闻名天下的岳麓书院更是有千年历史，长沙有各类学校3761所，其中高等院校23所。国防科技大学、中南大学、湖南大学、湖南师范大学等在国内享有盛誉。 5、城市属性特征： 长沙是湖南省的省会，是湖南的政治、经济、文化、教育、科技、通信、金融的中心，也是我国首批公布的24个历史文化名城之一和中国优秀旅游城市。长沙是东南沿海进军中西部的桥头堡，又是长江开发带中洞庭湖经济圈开放开发的依托中心。随着长沙、株洲、湘潭经济一体化实施，处于龙头地位的长沙具有很好的发展前景。 6、行政区划与人口： 长沙市辖芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五区，长沙、望城、宁乡三县和浏阳市。根据长沙市统计局发布的信息，2004年年末,长沙户籍总人口为万人，同比增长%，其中非农业人口万人，农业人口万人。 7、综合简评： A、地缘优势决定地产市场的良好前景：长沙的城市属性与地理位置 决定了它对周边城市的辐射力，长沙、株洲、湘潭经济一体化的 实施将加速地区的城市化，长沙房地产的发展前景良好。 B、城市化会带来房产市场消费面的膨胀：从长沙现在的农业与非农 业人口比例看，长沙正在经历一个沿海城市经历过的城市化进 程，大量农业人口向城市人口的转变会直接带来城市住房的需 求。
康养地产市场分析 近年越来越多的开发商提到一个较为笃定的新开发模式，那就康养地产。从10年前开始，这个领域燃起了星星之火，经过十年的试错、淬炼和探索，中国康养地产市场已愈发成熟。 未来20年，将是中国养老产业的黄金20年——以十九大报告“加快老龄事业和产业发展”为契机，中国养老产业的顶层设计与政策架构已初露雏形。 主要是有两个重要的驱动因素：(1)中国的老龄化社会正在快速到来，新一代中产正步入老年时代，真正有购买能力的养老度假需求从风起青萍渐成滚滚大潮；(2)政府高层正在大力推动的“健康中国2030战略”。身心的健康已不在是民众的自发需求，而是中国社会进步的重要标志，并成为社会发展的规范要求。 如今，康养度假类产品是大文旅产业目前最受关注的领域之一，也成为全国房地产开发商纷纷转型的进行“二次创业”的新突破口。这类新的“康养+旅游+地产”的模式，无疑可以催生一系列新业态，成为经济发展新时期，中国打造现代化“美好生活”愿景中最突出的表现形式。 目前中国康养行业有两个突出的现状问题： 1、养老产业呈“两极化”现象：大众养老公益化VS高端养老精品化。 目前我国老年人口（60岁以上）约为2.3亿，占总人口17%左右。这代老龄人口具有“三低一高”的特点，即拥有财富低、教育水平低、城镇化率低以及家庭负担高。这导致了普惠社会大众的养老项目大多以普及养老基本需求为主，带有点公益化的性质。这是目前中国养老产业服务供给质量的普遍状态。
但随着建国后第二次“婴儿潮”出生的一代逐渐进入老年，中国老龄化进程将会进一步加速，推动养老产业迅速扩容。预计未来5年，老年人口将迅速上升至2.8亿，2030年将超过4亿，占总人口28%左右。这一时期出生的人群伴随中国经济的启动和起飞，他们在青年和中年时期积累大量社会财富，具有高教育水平和高支付能力。他们的养老需求将引爆高端养老产业。 2、全国养老机构的床位供给不足与资源错配、利用率不高的矛盾并存。 目前这种两级化现状共存的情况导致了我国养老行业中现存的最主要的两大矛盾。 其一是机构养老床位供给不足。按3-4%的机构养老比例计算，机构养老床位数，与国家目标标准和国际先行标准均存在巨大落差。我国2020年目标制定每千名老年人拥有养老床位35-45张，国际标准是每千名老年人拥有养老床位50张，而我国2017年每千名老年人拥有养老床位仅30.9张。 其二是资源错配，重量不重质，床位利用率不高。一方面，新建机构数量增加迅速，但是床位利用率却在降低，全国养老地产目前空置率达到40%。另一方面，优质养老机构人满为患，一床难求。