2019中国商业地产金融研究报告
研究团队：观点指数研究院
本报告导读：资产管理和金融创新已经成为存量时代企业“活下去”的重要能力，而商业地产的资产证券化则正是这股浪潮里最重要的话题之一。
摘要：
?资产证券化路径
目前，与中国商业地产开发商相关性最高的资产证券化产品包括：商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）、资产担保证券（ABS）和类REITs（房地产信托基金）。
?REITs现状与国内类REITs
据观点指数不完全统计，国内类REITs自2014年“央四条”的出台开启，已发行类REITs产品的最大投向为购物中心，占总发行规模的29%；其次就是写字楼，占总发行规模的25%；零售百货商店占比为18%；租赁住房则占比13%。
?底层资产与主体信用评级问题
与国外投资者更关心底层资产的优劣相比，国内投资者更加关注主体信用评级问题，有些极端情况下甚至是只关心主体评级，“弱主体”即使手握良好的商业物业，在进行商业资产证券化时也会面临难以推销出去的窘境。这就产生了严重的价值选择风险问题，存在“劣币驱逐良币”的隐患。
?投资者何处寻：险资的大举进入
无论是这个资产证券化产品证券化的是商业广场、写字楼，还是酒店、长租公寓、租赁住宅，又无论这个证券化产品是ABS、CMBS、CMBN，还是类REITs，所有产品的最终归宿都是要找到意向投资者，并把产品销售出去。
观点指数 过去十几年，中国商
业地产经历了一个黄金期，购物
中心和写字楼数量急剧增长，其
他商业业态也如雨后春笋般冒出。
早期的地产商通过发展商业拿地，
再以商业配套作为一个卖点，去
销售周边商品住宅来盈利，而住
宅销售资金周转又较商业物业快，
由此可以快速填补重资产商业物
业的前期投入，达到“以房养商”
的效果。而以港资为代表的外资
的进入，却依赖其成熟的商业运
营模式，仅依靠租金就获取了相
当丰厚的回报。
在经过多年的野蛮生长后，核心
城市的黄金路段中，商业地块变
得可遇不可求。而于此同时，早
先一步进场的商业地产玩家，由
于住宅市场在严控之下遇冷，“以房养商”的旧路很难再走下去，都面临着如何运营增收，如
何盘活存量商业物业以稳定现金
流的问题。
随着盘活商业地产存量、推动行
业向轻资产转型逐渐成为新的发
展趋势，资产管理和金融创新已
经成为了企业存量时代“活下去”
的重要能力，而商业地产的资产
证券化则正是这股浪潮里最重要
的话题之一。
2资产证券化路径
所谓资产证券化，就是房企在面临资金紧张时，找到银行、证券或信托公司，请他们把自己手上的债权和股权转化为一单单证券化产品，将未来稳定的现金流变成欠条，再找到合适又有投资意愿的投资者，说服他们购买，日后待房企获得收入后再结清欠款。目前，与中国商业地产开发商相关性最高的资产证券化产品包括：商业地产抵押贷款支持证券(CMBS)、商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）、资产担保证券（ABS）和类REITs（房地产信托基金）。
除类REITs外，这些资产证券化产品的主要优势，都是在资产持有人权益不发生转移的情况下，同时释放资产价值。
根据观点指数统计，截至2019年9月30日，中国内地市场上已发或待发的，以商业地产作为底层资产的资产证券化产品共25单，规模达到了762.11亿元。其中，ABS发行11单，总规模208.85亿元；C M B S发行10单，总规模498.76亿元；CMBN发行2单，总规模14.5亿元；类REITs发行2单，总规模40亿元。
而从投向上来看，以商业广场
作为底层资产的有335.06亿元，
为最主要投向；以酒店作为底
层资产的资产证券化产品总规
模有141.1亿元；以写字楼作为
底层资产的有111.1亿元；以混
合商业资产包作为底层资产的
有104.4亿元；其他业态作为底
层资产的，规模较少，合共70.45亿元。
从前三季度的数据来看，CMBS
为商业地产开发商最喜欢使用
的一种资产证券化方式，因此
本小节将以CMBS作为主要讲述
对象。
CMBS作为资产证券化的一种方式，主要靠商业物业的租金收
入和运营收入来产生现金流，
从而还款给投资者，其具有抵
押率高、融资期限长、充分利
用不动产价值等优点。
另外，银行作为商业地产资产
证券化产品的主要投资者，对
于风险相当敏感，而商业抵押
贷款违约率又高于住房抵押贷款。此时，CMBS不仅可以帮其
出表不良商业抵押贷款资产，CMBS的分层设计还可帮银行降
低投资商业地产的风险。
CMBS在产品的交易结构设计中
需要设置严格的增信措施，而
从大类上可分为内部增信措施
及外部增信措施。
3内部增信措施会设置结构化分层，分别设置优先级和次级，优先级证券在CMBS的存续区内具有优先偿付权，而次级证券则通常由原始权益人或其子公司购买持有，从而达到内部增信的效果。
外部增信措施则分有5类，分别为：（一）标的物业资产抵押；（二）标的物业应收账款质押；（三）差额支付承诺；（四）标的物业租金预期现金流超额覆盖；（五）租金监管。
观点指数选取了今年新发行的其中一单CMBS作为例子，用以解释CMBS的架构和增信措施，该单CMBS以北京某商业广场作为底层资产。
观点指数选择该单CMBS作为例子，不仅因为其规范的结构设置能有效代表CMBS这一类资产证券化产品，还因其选取了内外结合的多重增信方式，是国内资产证券化产品里的典型。从具体来看，该单CMBS内部上，设立了两档优先级产品及一档次级产品；外部上，使用了包括资产抵押、应收账款质押、差额支付承诺在内的三重内部增信措施。由此提升了该单CMBS的评级，也提高了投资者的信心。
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REITs现状与国内类REITs 2014年9月30日，央行和银监会出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，共计四条内容，业内将其简称为“央四条”。其中，在第四条“继续支持房地产开发企业的合理融资需求”里，就提到了应“积极稳妥开展房地产投资信托基金（REITs）试点”。此后，房地产资产证券化逐渐破冰，龙头房企依靠其“强主体”的特性，各式金融运作手段让人眼花缭乱。但由于扶持
公募REITs的文件仍停留在纸上谈兵，税收优惠作为公募REITs产生的先决条件让各房企及各金融机构望眼欲穿，市场对公募股权REITs 陷入了“等待戈多”的怪圈。作为公募REITs来临前的备选，类REITs由此诞生，而由于REITs具有的股权性质，使其更适合以商业地产作为底层资产进行发行。2019年1-9月，国内已发或待发的类REITs 产品有两单，总规模40亿元，分别投资于写字楼和商业广场。据观点指数不完全统计，国内类
REITs自2014年“央四条”的出台
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开启，已发行类REITs产品的最大投向为购物中心，占总发行规模的29%；其次就是写字楼，占总发行规模的25%；零售百货商店占比为18%；租赁住房则占比13%。
REITs在国外是面向公众投资者的，资产出售之后通常不会再回购，收益根据标的物业的运营情况来计算，不固定。但是国内的类REITs是面向特定机构投资者进行销售的，原始权益人到期回购资产，且有明确存续期，通常为3年，且收益固定，形成事实上的明股实债。
REITs第一次出现是在1967年的美国，后逐步扩展到亚洲各国和地区，各方均为REITs的落地设置了税收上的优惠。以美国为例，美国税法规定，在满足投资范围、收入比例、组织形式等各方面要求后，只要REITs公司将应税收益的90%以上分配给投资者则可以免征公司层面的所得税，但分配后的留存收益仍需缴纳公司所得税，REITs产品的投资者需缴纳个人所得税。
REITs的运作环节可大致分为设立环节、持有环节和退出环节。而从目前国内的税制环境来看，主要在REITs设立和持有运行环节具有较重税负，并且存在大量的重复征税。因此，国内类REITs发起人都会通过“债+股”的形式来发行，通过一定的配比使债息接近覆盖股权收益所
得额，从而避免25%的所得税。
底层资产与主体信用评级问题无论是何种资产证券化产品，都面临着两个最基础的问题，底层资产和主体信用评级问题。发行主体是否具有良好的信用评级，还款能力是否充足；证券化产品的资产池里所放的资产质量如何，现金流是否充足以覆盖债息，都是投资者关心的问题。
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由于整体市场环境上，国内商业地产存在着租金收益率较低的现实情况，过重的税负会将最终的分红收益率压得更低，使得真正以股权形式投资商业不动产的产品，无论是对于发行该产品的基金公司还是购买产品的投资者都无法获取理想的回报。
最终，投资者不愿意购买，基金公司也不愿意再发行，房企也懒得选用，陷入一个恶性循环。
但与国外投资者更关心底层资产的优劣相比，国内投资者更加关注主体信用评级问题，有些极端情况下甚至是只关心主体评级，“弱主体”即使手握良好的商业物业，在进行商业资产证券化时也会面临难以推销出去的窘境。这就产生了严重的价值选择风险问题，存在
“劣币驱逐良币”的隐患。
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“强主体”可能凭借自己良好的信用评级，即使资产池里的商业物业并不优质，但是凭借先天优势，还是会得到投资者的青睐。与之相反，“弱主体”即使持有优秀资产，在做资产证券化过程中也不得不额外增添更多的增信措施，这样不仅提高了证券化的融资成本，也延长了产品发行和完成销售的时间，资金到位的延后又间接提高了融资成本。
然而对于投资者来说，偏好“强主体”的证券化产品也实属无奈之举，其偏好的原因主要有以下两点：
一、投资者缺乏处理商业物业能力。
国内的商业银行作为资产证券化产品的主要投资者之一，是商业地产证券化产品的常客。然而，受监管及内部风控限制，其无论是在发放银行贷款还是投资证券化产品时，都有企业和产品的“白名单”，以“弱主体”发行的产品很可能在查看企业“白名单”这一环节就已经被筛选出去。
再者，商业银行均缺乏管理运营商业物业的团队，倘若“弱主体”因经营问题无法偿付银行投资本息，银行在得到该商业物业后，难以自持，只能以
打折拍卖的方式快速出手以部分弥补资金缺口。因此，对“弱主体”发行的证券化产品，投资者的顾虑难以消除。
二、国内商业物业项目建设开发阶段分工单一，多为单主体开发，风险难以分散。
国内商业物业大多从拿地开始，到开发建设，再到最终开门营业进入运营阶段，都由单一或少数的主体全程负责。因此，整个商业项目的未来效益和现金流都与这单一的主体息息相关。由此而产生的资产证券化产品的偿付压力，也全都压在了这单一主体之上，投资者只好选择押宝“强主体”，而非押宝好资产。
投资者何处寻：险资的大举进入无论是这个资产证券化产品证券化的是商业广场、写字楼，还是酒店、长租公寓、租赁住宅，又无论这个证券化产品是ABS、CMBS、CMBN，还是类REITs，所有产品的最终归宿都是要找到意向投资者，并把产品销售出去。
上海某信托公司负责人在针对商业地产资产证券化的问题上，就曾表示：“我们能找到好的项目，但找不到投资者。”
出现商业地产证券化产品难以销售
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的问题，除了前文所说的主体信用评级和底层资产问题，还有一个重要因素就是收益率的问题。以美国为例，投资商业不动产的租金回报率常可以达到6.3%，而从美国的商业银行拿到贷款的利率仅为3.5%；而在国内，商业不动产，特别是长租公寓、租赁住宅这样的住宅项目，租金回报率通常只有2%-5%左右，而从国内商业银行拿到经营性物业贷款，其利率却达到了约6.2%。较低的租金收益率，再加上较长的期限，令商业地产资产证券化产品在收益上较其他投资产品缺乏竞争力。但与之相对的是，“财大气粗”的大型险企对收益率的要求却只有4%-5%，再加上寿险险单的期限通常在5-10年，与商业不动产从投入到运营成熟的时间相契合。根据《保险资金投资不动产暂行办法》，保险资金可以投资基础设施类不动产、非基础设施类不动产及不动产相关金融产品。保险资金可采用债权、股权或者物权方式投资的不动产，仅限于商业不动产、办公不动产和与保险业务相关的养老、医疗、汽车服务等不动产及自用性不动产。从规定上，断绝了保险资金投资于商品住宅，并有意识地把险资引向商业地产的投资。
但不超过9%，平均发行利率为6.2%。相关产品的优先级利率大多在5%左右。
若窥探其发行主体，则可以发现，证券发行方仍以国企、行业龙头企业为主，资产证券化项目出租率高、拥有稳定的现金流，运营模式较为成熟，且位于京津冀、长三角、粤港澳等地区的一线城市或二线城市的核心地段，物业具有较好的保值增值空间。观点指数选取了国内其中一家最早从事房地产投资的大型险企来作为例子。根据其2019年中报，该险企投资资产合计29568亿元。其中，投资性物业547亿元，债权计划及债券型理财产品中，有21.2%投向不动产，金额达到945亿元。该险企投资组合中涉及不动产的达到了1492亿元，占整个投资组合的5.04%。
另外，值得注意的是，险企在投资不动产的渠道选择上，主要使用债权计划及债权型理财产品这样的非标渠道。根据该险企2019年中报，其以非标方式投资不动产在投资不动产的总金额中占比达到了63.36%，收益率6.20%，在该险企非标投资涉及的行业中收益最高。
总的来说，从宏观层面上看，由于税收、配套政策等因素尚未解
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决，国内商业不动产资产证券化还是以固收类的债券、债权类产品为主，股权投资仍处于萌芽阶段；而在微观层面，国内商业地产租金收益率较低，运营购物中心等商业项目的成熟团队较少，再加上国内大部分投资者不够成熟，只追求高收益，而忽略风险，使得
“过于稳健”的商业地产在资产证券化的道路上仍然“负重前行”。
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2020年中国商业地产行业现状及发展前景分析报告 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。
2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。 2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比
年终工作总结发言 各位领导、各位同事： 大家好! 很高兴与大家相聚在这一年一度的年终大会，我在此向大家致 以最真诚的问候，祝：大家元旦愉快!身体健康!万事如意!新年大发! 回顾到公司以来的日子，风风雨雨与公司经历了短短几月的路程，在这些日子里，不管老元帅还是新同事，我们共同领略了洋溢在这里的盛大喜乐，也共同披风顶雪覆过那些隐藏在这里的忧患，与公司共荣发展。首先，我从这几个月对公司行政工作的细心观察，只能粗略的给大家做一次不怎么详尽的总结。如果总结得不好，还望大家见谅! 行政部在最近几个月结合工作实际，认真履行工作职责，加强 与其它部门的协调与沟通，使行政部基础治理工作实现了规范化，为公司各项工作的开展创造了良好的条件。 一是建立了员工人事档案、业绩考评档案、培训计划、培训流 程和培训档案等，出台了《员工手册》、《新员工培训方案》、《各岗位人员职责》、《员工花名册》、《消防安全紧急预案》等各种大小方案和制度，日常工作基本能落到实处，但在某些方面还是没能做到为领导和员工创造一个良好的工作环境。 这几个月以来收发文件20几件，并对领导批示的公文做到及时处理，从不拖拉;及时完成各类报表及总结;办公用品领用与办公用品采购坚持精打细算的原则，办公用品领用从节省出发，减少公司不必
要的开支;组织和协助组织召开各种会议20多场，做到会前有准备，会中有记录，会后有总结;组织全体员工户外活动1次，做到活动前 有方案，活动后有总结。 二是健全了人事资料，各类报表及总结。 三是完善了部门组织职能，入职、请假、离职、领料等一系列 工作程序以及报表等工作。对南北方分公司返货管理、对账也进行了规范;对返货监督实行人人监督，奖惩分明。当然，之所以取得这些 好的成绩，主要得益于孙总和刘总的有力领导和大家对我工作的支持。 在此，我以无限的真诚向大家说声：“谢谢!”谢谢大家对我工作的支持与鼓励! 在行政工作取得一定成绩的同时，行政工作还存在着诸多问题：一是在公司原有的企业文化中，工作开展得不是很顺畅，工作开展难度是时出不穷，甚至在某些时候没法主动性去开展工作。二是深层次的企业文化尚未取得显著成效。三是各职能部门未执行到位，不能发挥各部门职能作用，导致工作起来没有层次感，没有执行力度，没有工作效率。工作难开展、问题难解决、工作效率难提高。 针对行政工作的种种问题，行政部门将在来年积极、主动加强 与各部门领导沟通，协调好组织工作，起到承上启下的作用，解决“三难”问题。把行政部职能工作发挥到更大、更强! 最后祝公司在新的一年虎虎生财，万事大吉! 谢谢大家! 各位领导、各位同事：
中国银行业概况及发展趋势 （一）全国银行业概况 1、中国经济发展概况 改革开放以来，中国国民经济持续快速发展。根据国家统计局初步核算数据，2016年中国国内生产总值已达到74.41万亿，位列全球第二。2012年至2016年GDP的年均复合名义增长率达8.64%，中国是全球经济增长最快的国家之一。 2、国内银行业市场格局 在中国经济高速增长同时，中国银行业亦得到快速发展。根据中国人民银 行数据，2012年至2016年中国银行业人民币贷款与存款总额年均复合增长率分别为15.42%和14.35%。下表列示了2012年至2016年中国银行业人民币和外币的贷款和存款数据： 根据中国银监会统计口径，国内银行业金融机构主要分为大型商业银行、股 份制商业银行、城市商业银行、农村金融机构和其他类金融机构等。
（1）大型商业银行 大型商业银行是指工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行，其在中国银行业中扮演了重要的角色，是企业、机构及个人客户的主要融资来源。截至2016年12月31日，五家大型商业银行资产总额占中国银行业金融机构资产总额的37.29%，负债总额占中国银行业金融机构负债总额的37.21%。 下表列示了截至2016年12月31日，五家大型商业银行的总资产、总负债和股东权益数据。 （2）股份制商业银行 根据中国银监会统计口径，除五家大型商业银行，中国共有12家股份制商 业银行。近年来，股份制商业银行把握有利的市场机遇，取得持续较快发展，市 场份额不断提升，逐渐成为中国银行体系重要组成部分。截至2016年12月31 日，股份制商业银行的资产总额和负债总额分别占中国银行业金融机构资产总额 和负债总额的18.72%和18.99%。 下表列示了截至2016年12月31日，股份制商业银行的总资产、总负债和股东权益数据。
====工作总结范文精品文档==== 2019年度班主任工作总结报告 【编辑寄语】我们为大家准备了关于2019年度班主任工作总结报告的文章，欢迎大家前来参考查阅！！ 2019年度班主任工作总结报告 以下是2019年度个人工作总结报告： 一、关注每一位学生的差异性是绝对的，在任何时候、任何情况下学生总会有差别。 这就决定了作为班主任，接受每一个学生是无条件的。学生在学校都希望得到班主任的尊重、关心、爱护、帮助和教育。班主任平等公正地对待学生是学生共同的心理需求，也是教师职业道德的基本要求。班主任的爱是博大的、精深的爱，它像阳光一样，洒向大地上每一个角落。喜爱优等生，歧视后进生，是班主任狭隘教育观的表现。西方有一位哲人曾说：一个人，爱自己的孩子是人；爱别人的孩子是神。我们不妨借过来说：一个班主任爱优等生是人；爱后进生是神。当然，对后进生的教育要付出更多的劳动，但是，只要班主任拿出真诚的爱心，就会发现，后进生也有许多可爱之处，也有许多闪光点，不失时机地进行教育指导，就能促使他们不断进步。 \ 二、构建师生对话平台“严师出高徒”这话没错，但这还不够。 班主任工作是以促进学生的健康发展为基本任务的。在伴随学生人生发展的过程中，班主任所担当的是引路人的工作，他所扮演的角色是良师益友的角色。因而，在班主任工作中，必须淡化教育者的角色痕迹，与学生平等对话。建立朋友般的师生关系，做到师生之间的相互悦纳。在学生人生成长阶段，自我意识的发展已成为发展过程中 ============================================欢迎下载使用 ============================================
中国银行业发展现状及新趋势——中国银行业协会秘书长陈远年 ?字号 ? ? ? 评论邮件纠错 2015-11-17 21:13:15来源：中国银行业协会 2015年11月13日·广州 尊敬的各位来宾,女士们,先生们: 大家上午好! 非常高兴应邀参加“第十届全球金融峰会”,在此,我谨代表中国银行业协会对本届峰会的召开表示热烈的祝贺! 党的十八届五中全会刚刚闭幕,大会审议通过了《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十三个五年规划的建议》,是对中国经济社会发展蓝图的一次伟大创新性设计,立足于“十三五”时期国内外发展环境的基本特征,围绕“创新、协调、绿色、开放、共享”五大发展理念,为未来五年金融业发展明确了目标,提出了要求。此时,召开本次峰会应当说恰逢其时,充分体现出金融业界贯彻落实五中全会精神,围绕五大发展新理念制定改革发展战略,创新金融配套服务的实际行动和有益探索。中国银行业协会作为中国银行业的自律组织,一贯重视行业科学发展和改革创新研究,下面,我主要结合协会连续5年发布的《中国银行发展报告》、《中国银行家调查报告》等研究成果和行业基础数据,对银行业发展现状、发展新趋势进行简要的分享。
一、中国银行业发展现状 中国银行业是我国金融体系的主体,截止2014年末,中国银行业共有法人机构4,091家,从业人员376万人。截至2015年9月,银行业金融机构资产总额187.8758万亿元,同比增长15.0%。对实体经济发放的人民币贷款余额占同期社会融资规模存量的66.9%,同比高出1.11个百分点。总负债为173.4636万亿元,同比增长14.2%。2015年上半年,各项贷款余额96.66万亿元,各项存款余额123.97万亿元。拨备覆盖率为198.39%,流动性比率为46.18%,核心一级资本净额达97062亿元,资产利润率(ROA)为1.23%,资本利润率(ROE)为17.26%。 我国经济还处在稳定增长区间,我国银行业众多经营指标R0A、ROE、不良贷款率及税前利润增长率等指标仍领先于国际大型银行,例如,R0A高于2015年英国《银行家》杂志社前100家银行平均值0.04个百分点,ROE高出3.73个百分点。 二、中国银行业发展新趋势 根据由巴曙松首席经济学家领衔,我们联合普华永道实施的《银行家调查报告(2015)》,连续第6年跟踪采访国内银行家群体,最新访谈结果显示,“十三五”期间,银行家们普遍认为,我国银行业将继续推进深化改革和创新发展,处于重要的战略机遇期,也面临不少风险挑战,银行业发展呈现出了新趋势,可以归纳为“五个新”。 (一)发展进入新常态。 经济新常态下,我国银行业经过不懈努力,保持稳健运行。同时,正由过去十余年规模、利润高速增长的扩张期进入规模、利润中高速增长的“新常态”。一是资产规模保持增长。2015年三季度末,我国银行业金融机构总资产187.8758万亿元,同比增长15%,增幅较去年同期上升了1.4个百分点;总负债173.4636万亿元,同比增长14.2%。二是净利润增速明显放缓。2015年上半年,商业银行累计实现净利润8715亿元,同比增长1.53%,增速下降显着,大
2019集团公司年度工作报告 第一部分 20xx年主要工作回顾 20xx年，集团公司针对乳品行业快速发展和激烈的市场竞争格局，主动化解压力，克服困难，把握机遇，通过有效的资源整合，大力拓展主业，完善构建“中国XX”的战略布局。 20xx年，公司因存在治理方面问题，被中国证券监督管理委员会立案调查，使公司在经营管理等方面曾一度面临严峻形势，公司的公信力、投资者信心都遇到了前所未有的挑战。公司经营班子经过认真分析，准确判断，采取了积极稳妥的措施，带领全体职工克服了重重困难，使公司又焕发出蓬勃的生命力，继续保持了良好、稳定、快速的发展态势。 一、 20xx年公司取得的经营业绩 20xx年是中国乳品市场竞争激烈的一年，依靠良好的基础，在全体职工精诚团结、努力拼搏下，圆满完成了公司年度经营目标。20xx 年公司共完成主营业务收入87.35亿元, 完成预算的109.18%，比上年同期增长38.67%;实现利润总额3.79亿元，完成预算的105.27%，比上年同期增长18.81%;创净利润2.39亿元，比上年同期增长19.81%;实现税后每股收益0.61元。 公司利用良好的优质天然奶源，采用世界一流设备和技术，以消费者需求为出发点，为消费者提供高品质的产品。20xx年，公司生产的液态奶、冷饮、奶粉三大系列产品继续畅销全国，其中液态奶产
品市场占有率为19%，冷饮产品市场占有率为23%，奶粉产品市场占有率为7%。公司通过不断开拓创新，合理调整生产布局和产品结构，保持了持续快速的增长态势，20xx年以乳品行业首席身份跻身《中国1000大制造商》榜单，并再次被中国企业联合会列入“中国企业500强”行列。凭借优良的经营业绩和良好的成长性，“XX股份”在连续入选“上证30指数样本股”和“上证180指数样本股”后，再次入选“上证50指数样本股”，连续六次入选“中证?亚商中国最具发展潜力上市公司50强”，荣获“20xx年中国上市公司10大行业企业竞争力10强”称号，并入选“中国上市公司企业竞争力100强排行榜”。 二、立足主业，致力长远发展 20xx年，公司立足主业，依托现有资源优势，强化品牌管理，挖掘潜力，进一步提升了核心竞争能力。 (一)强化奶源基地建设 奶源基地是乳业生产的第一车间，多年来公司一贯重视奶源基地建设，从源头上保证产品的品质，为公司提供优质充足的奶源，确保公司未来持续、健康、快速的发展。根据公司战略发展规划，20xx 年公司大力推进“个体牧场+养殖小区+牧场园区+现代化奶站”的奶牛饲养模式，带动了奶牛饲养业向集约化、现代化经营模式转变。 20xx年，全年计划收奶量为121万吨，实际收奶量为131万吨，完成率为108%，比上年同期增长36%;公司共向奶户发放奶款26亿元，发放奶牛贷款600万元，有力地带动了相关产业发展，保证了广大奶
2019中国商业地产长租公寓研究报告 研究团队：观点指数研究院 本报告导读：即便国内公募REITs放开，问题的关键还得看底层资产 的质量。从目前不足3%的回报率来看，即便公募REITs放开，长租公寓 的资产也难以配售。 摘要： ?资金压力待解，长租公寓的轻重抉择 在现有的长租公寓运营模式中，可分为轻资产和重资产。前者即“二房东”，利润主要来自交易的差价，操作简便，容易复制，可快速实现规模扩张，但是竞争相当激烈，而且容易形成“高收低租”的恶性竞争，难以产生良好的规模效应；后者是操作最难的，也难以实现大规模扩张，但能带来不错的盈利。 ?长租公寓作为底层资产：稳定但不优质 长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点，促使其在开发、运营过程中需要大量的资金支持，重资产模式下的资金要求甚至更高。 ?长租公寓REITs难点：投资吸引力不足 理想状态下，长租公寓品牌依靠资产质量和运营能力，可以形成从“私募基金收购存量资产——改造持有运营——公募REITs退出”的完整闭环。
观点指数 盈利不足一直是长租公寓行业的“痛点”，截至目前处于盈利状态的长租公寓屈指可数。也就是说，长租公寓必须依靠源源不断的外部融资才能勉强维持经营。但我们知道，风险资本的加持是暂时性的，到达一定的时间点后，如果没有见到实际收益，就会出现“逃离”。 截至2019年前三季度，因资金链断裂而倒下的长租公寓数量超过25家。其中，备受关注的乐伽公寓在8月7日官方宣布正式停止运营，其“高收低租”的烧钱模式被人诟病。 另一方面，在私募融资收紧的环境下，有报道称，蛋壳、自如、青客公寓纷纷转向寻求上市募资的道路。美东时间10月7日，青客公寓正式递交赴美IPO文件，成为国内首家披露招股书的长租公寓企业。碰巧的是，在青客递交申请书的同时，悦如公寓称其无力维持1600套房源的运营成本和资金压力，现阶段资金链断裂，只能出售公司予郑州比逊达美公寓管理有限公司，但后来收购事项因故中止。在融资道路上，除了寻求上市，还有一种可能存在的方式是公募REITs。据报道称，上海证券交易所在2019新年致辞中表示，“上交所推动公募REITs试点，加快发展住房租赁REITs”。 2月9日，《深圳证券交易所发展 战略规划纲要（2019～2020年）》发布，明确指出要大力发展公募 REITs。 随后的3月21日，据外媒报道， 上海证券交易所近期召集券商和 公募基金开会，鼓励机构准备上 报公募不动产信托投资基金 REITs项目，以期推出上交所第 一批试点。 目前为止，中国内地还没有发展 出真正意义上的公募REITs。那 么，假设在政策等条件成熟的情 况下，在长租公寓领域推出公募 REITs的可能性有多大？目前长 租公寓行业满足了哪些条件，还 有哪些难点是需要突破的？ 2 资金压力待解，长租公寓的轻重 抉择 理想情况下，长租公寓本身具有 “资产特定化、租金收入稳定、 运营模式清晰”的特点，在政策 带动下租赁住房市场的发展为 REITs提供了大量可选择的基础资 产。 根据国际经验，基础资产应当为 优质的、能够产生稳定真实、持 续、稳定现金流的资产，物业的 毛租金收益率需达到6%以上。这 对于不足3%的长租公寓行业来说，
银行业动态跟踪:政策调控较为密集、信贷控制仍为主要标的货币供应量增速回落新增信贷低于市场预期。2011 年1 月末M1、M2 增速分别回落至13.6、17.2分别较2010 年年末下降7.6 和 2.5 个百分点。这显示了货币政策回归常态化企业活期存款出现较大幅度减少。在上调存款准备金率、实施差别存款准备金率等多项措施的作用下1 月人民币新增贷款 1.04 万亿低于市场预期的1.2 万亿这表明了央 行信贷控制有所成效。银行业基本面较为稳定息差提升可期。2011 年新增信贷增速将较为平稳银行业贷款平均余额的良好增长仍是推动业绩增长的关键因素。在2011 年经济增长较为稳定的预期下我们认为银行的净息差将在加息周 期中受益具体的提升幅度将根据通胀的发展以及加息的频率、方式等因素而定。2011 年经济基本面较为稳定预计行业资产质量将保持整体稳定的态势。行业监管政策调控较为密集价格型调控工具对银行业中性偏利好存款准备金率 和动态差别准备金率调整对银行构成利空。预计 3 月份政策调控的节奏和力度将保持平稳后续政策持续大幅收缩的 空间预计有限。银行业基本面较为稳定估值具有较高的安全边际。市场普遍预期2011 年上半年通胀压力较大货币政策紧缩预期将压制行业估值修复进程随着银监会相关监管 政策的进一步明确预期未来年报、季报披露行情或将成为股价较好表现的时间窗口。银行业未来估值修复可期具备了中
长期的投资价值维持行业的“增持”评级。华泰证券股份有限公司大连在全国率先实现刷银行卡“打的” 2011 年05 月27 日13:28 来源：大连电视台参与互动0 【字体：↑大↓ 小】据大连电台报道，中国工商银行大连分行与大连市出租汽车有限公司今天正式启动打车刷银行卡便民工程，今后凡持有各家银行“银联卡”的市民，不论是本地还是外地的都可刷卡付费，不用再付现金了。因而，大连也成为全国首个“刷卡打的”城市。请听报道。上个世纪九十年代初，大连出租汽车公司“蓝灯的士”在全国率先实行计价器收费，此举闻名中外。如今，随着金融业的发展和打车市民越来越多，乘车交现金已不适应现代“打的”需求。为了方便市民和外地游客在大连“打的”，大连出租汽车公司便与银行联手实行刷卡打车。记者看到，安装在蓝灯的士上的消费终端机与计价器连接，不但可以受理各家银行发行的普通“银联卡”，还能识别“芯片银行卡”和“手机信用卡”，也就是说乘客既可刷卡、插卡付费，也可以挥卡“闪付”。中国工商银行大连市分行银行卡中心总经理钱景秀告诉记者，这种刷卡方式时间很短，特别是挥卡闪付和挥机闪付它的交易时间从原来的接近 1 分钟的时间能够缩短到0.2 秒。目前，大连市共有1200 辆蓝灯的士，大连出租汽车有限公司正分批对车辆进行银行卡受理改造，今年内使公司的“蓝灯的士”陆续加装消费终端，受理银行卡支付业务。公司党委书记许建红表示，公司现与
中国商业地产：三大现状、四大问题、五大发展趋势 核心提示：所谓的过剩只是相对的，不是绝对的。即便是在饱和的商圈里，只要有好的业态组合、优秀的运营团队，就一定有生存空间，而反面是，即便是在不饱和的商圈，如果业态不好，运营糟糕，那也早晚会被淘汰。 中国商业地产的三大现状 第一，商业地产持续快速增长，区域泡沫化风险增大。2013年中国商业营业用房开发投资完成11945亿元，增长28.28%；重庆、沈阳、青岛及厦门几个城市的购物中心空置率高达15%～20%。而10%，是购物中心通常可接受的警戒线。 第二，零售增长放缓、商业项目并购频现。 可以说，2013年的商业地产（专题阅读）是你方唱罢我登场，观者应接不暇。一方面，2013年社会消费品零售总额实现23.781万亿元，同比名义增长13.1%，虽跑赢GDP大盘，但增速却较上年放缓1.2个百分点，这已是连续第三年下滑，更是2004年以来的最低增速。 另一方面，并购频现。华润吞并乐购，光耀东方收购中关村购物广场，王府井收购春天百货，银泰退出鄂武商，翠微并购当代和甘家口大厦等，2013年的并购案几乎是2012年的4倍。同时，还有很多未实现的交易同样应受关注，如物美并购卜蜂莲花流产，百佳欲卖又停，东方家园停业。其中，最受人瞩目的当属娃哈哈商场的未来。娃哈哈梦醒零售业，未来举步维艰。 第三，电商增量大，实体店体量大，融合模式多样化。 2013年网络零售市场交易规模近1.9万亿元，较2012年增长高达42.8%，来势凶猛，但只占到社会消费品零售总额的8.04%。所以说，电商增量大，实体体量大。 另一方面，电商、传统零售商相互渗透，新模式层出不穷，电商进军实体店，如：京东的全球第一家实体店在新加坡的Chinatown-point开业，聚美优品的首家实体店于2013年12月开业，乐蜂网也有实体店开业计划。实体店涉足电子商务，如万达上线万汇网，南京中央商场集团推出云中央，王府井百货启动网上商城等。连物流公司也来凑热闹，我们知道：让马云佩服的人不多，快递公司顺丰的老总王卫算一个，在5月18日，“我要发”的日子，顺丰在全国开业518家嘿客便利店，疯狂进入O2O，除可以提供快递物流业务、虚拟购物外，还具备A TM、冷链物流、团购预售、试衣间、洗衣、家电维护等功能，此举势必会对电商格局和零售业带来冲击。 四大问题 第一，地方整体规划缺失、商业布局失衡。 不少地方政府并没有将城市规划与商业网点规划统筹安排，硬性搭配商业用地和住宅用地比例，缺乏对整个城市经济发展规律和人口布局的考虑。而一些开发商追求短期获利，采用以销售为导向的开发模式，也往往使得商业地产项目前期市场调查不足，后期规划马虎，无心经营，这直接导致很多城市热点区域商业项目扎堆入市，而其他区域却商业配套不足，出现整个城市商业布局失衡的现象。 第二，地产商缺乏经验，商业地产重量轻质。 中国一二线城市购物中心的平均体量已从2012年的7万平方米增长至2013年的逾8万平方米，平均每年新建300个左右的购物中心。中国在建购物中心面积占全球的一半以上。量上去了，我们再看看质。体现购物中心价值的最重要的两项指标租金和空置率，目前的情况是租金下降，空置率上升。如沈阳商业购物中心空置率高达24.3%，位居全国第一。北京(楼盘)、广州(楼盘)优质商圈的商铺空置率分别为11.5%和10.0%。二线城市中，成都、沈阳
2019年个人年度工作报告5篇 2019年个人年度工作报告范文一 按照镇党委的要求，就本人一年来个人履行岗位职责以及学习、工作、廉洁自律等方面的情况简要汇报如下，请各位领导和同志们批评指正。 一、用理论武装头脑，从源头上强化廉政意识。头脑支配行动，为了进一步提高自身的政治敏锐力、政治鉴别力，增强贯彻落实党的方针、政策自觉性、坚定性。我努力改变自己的价值观、人生观。用为民、务实、清廉重要思想武装头脑，深入贯彻党的群众路线。在廉政建设方面能够严格按照xx在廉政工作会议上的讲话要求自己，深入学习贯彻”廉政条例”，通过坚持日常学习，使自身在思想上，理论上有了新的提高，努力做到文化知识，政治理论，实践经验等方面与时俱进。通过加强理论学习，夯实了自身的思想政治基础，牢固了反腐拒变防线，增强了抵御各种思想侵蚀的免疫力。借着xx大的东风坚持科学发展观使我在思想意识上牢固了廉政建设的工作理念，以此端正了工作作风。 二、用行动践行精神，在工作中落实廉政理念。在上级领导的关怀指导下，在本镇领导干部的共同努力下，横岭镇社会经济日益发展壮大，民主文明稳步推进。发展促进经济，经济带动发展。本镇各项社会事业呈现蓬勃发展蒸蒸日上的大好局面。在带来机遇的同时政府也面临着前所未有的挑战。各个工程项目的确立，上级财政的拨款，政企合作的契
机无一不是对政府廉政民主的考验。做为政府的一名干部，我时刻紧记党党风廉政的宗旨，坚守廉洁自律的工作作风。在行动中践行为民、务实、清廉的重要思想。以人民的根本利益为出发点和落脚点。尽力做到权为民所用，情为民所系，利为民所谋。在具体的工作中我从思想上抵制拜金享乐主义，始终坚持廉洁自律。在本人职权范围内严格遵守办事程序，不搞后门关系，不做权钱交易。在本人职权范围外不越权不跨级。及时请示、报告。在重大决策上不搞独断专行，充分发挥了集体力量，组织会议讨论，分析利弊，为作出科学合理的决策奠定了基础。 三、用风气影响行动，将廉政转化为集体意志。在学习工作中，我不仅严格要求自己而且起到了榜样带头作用，多次在会议和日常工作中向下级成员灌输廉政自律的思想，积极引导和鼓励自己的干事以为人民服务为工作的宗旨，对工作中廉洁自律的干事及时给予赞扬和肯定。在本镇带动起廉洁行政、踏实办公的好风气。真正将廉政意识深入到每个干事心中，渗透到每件工作的实施中去。全体政府干部积极向群众路线靠拢，确保了政府工作的顺利进行。 回顾一年的工作，总结一年的得失。在党委政府的培养下我的政治理论知识得到全面完善廉政工作素养有了进一步提升。在总体情况良好的情况下同样看到了存在的问题和不足。 一、理论与联系不够紧密。在实际工作中并不能将xx 大精神真正渗透到每件公务的处理中，实践工作未曾达到理
自从上世纪70年代末实行改革开放以来，我国金融市场的运行机制和政策体制都产生了巨大的变化，而其中商业银行的建立和发展成为此期间内颇引人注目的一个方面。在数量上，商业银行从无到有、由少至多，外资银行也逐渐登陆，银行间的竞争日益激烈；在运作上，我国商业银行正进行着由计划经济向市场经济理念的转化，银行的运作机制也逐步向西方发达国家靠拢。我国银行机构的现状是，大型商业银行有四五家，中型商业银行有十余家，小型商业银行有上百家。 目前我国银行业正处于全面深化改革的关键时刻。从2011年“十二五”开始，中国对金融体制进行大力改革。2014年，我国金融体制改革已进入攻坚阶段，我国银行业面临着前所未有的挑战：银行业来自息差收窄、负债成本大幅上升、收费业务监管从严以及不良加速暴露等多方面的压力有增无减，利率市场化改革、互联网金融带给银行传统经营模式的冲击更是不容小觑。 而今年，银行业面临的宏观环境更为复杂，竞争压力不减，监管不断强化。着力深化改革、加快转型步伐是今年的工作重点。 面对改革的迫切形势，银行业把转变发展方式作为首要战略选择。不少银行提出，今年将加快推进综合化经营步伐，加快推动单一服务模式向差别化综合服务模式转变 随着业务模式的转变，银行的组织架构改革也逐步加快。银行业继续推进以提高管理效率为重点的体制机制改革，新一轮结构改革悄然启动。去年，五大行的架构改革已经启动，精简机构数量，强化利润中心建设、实现扁平化管理、优化流程，体现了差异化竞争和特色化经营。（例子：有报道称，银行理财、信用卡和私人银行等业务板块，有望以银行子公司的形式独立运营。今年年初，交行交银资产管理业务香港分中心在香港挂牌。值得注意的是，交行的具体做法是将交银集团在港子公司交银国际旗下的资产管理公司直接挂牌为总行的资产管理业务中心，意味着该分中心具备香港持牌法人资格，极大提高了自主性。） 同时在今年对于互联网战略的部署上，大力推进大数据技术发展、加快构建信息化银行、形成网络金融时代新的竞争优势，成为很多银行今年重要的战略抉择之一。此外，不少银行还计划今年健全大数据应用。
未来中国商业地产发展趋势 一、几种有开发潜质的商业地产 总的来说，目前商业地产很少有单一的业态，在大多数情况下，房地产开发商都会根据项目城市现有业态情况和对未来商业发展趋势的把握，充分利用本身可能整合的各类资源，进行一定的业态组合。所谓业态组合就是不同经营规模、经营品种、经营方式的业态在商业场所的组合形态。业态组合是必须在项目开发前期就完成的对项目各功能分区和各楼层的业态进行的规划，若业态组合定位科学合理，可使楼盘营销添加卖点，推进楼盘的销售，也可为项目建成运营后实现长期繁荣奠定坚实的基础。 根据中国目前的生产水平和居民消费习惯、消费能力，较具开发潜质的单项商业地产业态有以下几种。 （1）中等规模的购物中心 虽然中国人口基数较大，但人均消费能力还处于较低的水平，因此在欧美等发达国家常见的商业业态未必完全适合中国国情。比如典型的美国郊区大型购物中心，就是建立在人均高消费能力和汽车文化普及的基础之上。近几年在国内各地纷纷展开的造mall运动，成功者寥寥无几，原因就是忽视国内消费能力相对较低的结果。而且中国消费者还没有形成在集中时间、集中地点进行集中消费的消费文化，而是根据实际需求，分别选择相应的购物消费场所，使本来就不高的消费能力更加分散化。
由于大型mall得以生存的经济基础还不成熟（少数城市除外），而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。 （2）社区商业 社区商业是近几年在北京及全国房地产市场中盛行，并发展起来的商业地产形式。不是住宅内的商铺都是社区商业，只有以服务社区住宅为目的、满足住户日常生活的需要、进行统一的规划设计、位置相对集中、具有一定的规模、所辐射的服务面积是社区和周边地区范围内的物业才能称之为社区商业物业。 社区商业空间与社区住宅唇齿相依，它的消费者群体直指社区住户。 （3）旅游地产 目前市场上比较认可的旅游地产包含四类：第一类是旅游景点地产，主要指在旅游区内为游客活动建造的各种观光、休闲、娱乐等非住宿性质的房产；第二类是旅游商务地产，主要指在旅游区内或旅游区旁边提供旅游服务的商店、餐馆、娱乐城建筑物及关联空间；第三类是旅游度假地产，主要是指为游客或度假者提供的、直接用于旅游休闲度假居住的各种类型的地产，如度假衬、产权酒店等；第四类是旅游住宅地产，主要指与旅游区相连接的各类住宅建筑。以“旅游带销售的模式”是旅游地产发展的主流。随着国民收入的提高，旅游在家庭支出的比重逐渐放大，开始转向以休闲置业、度假置业、运动置业为代表的舒适住宅运动。旅游地产正是基于消费者的这种消费变化开始蓬勃兴起。
2019 年度工作总结报告范文(参考) 2019 年即将如期谢幕，首先非常感谢酒店总经理对我的信任和支持，以及感谢部门全体员工的支持和帮助。通过全体员工的努力下，完成了部门的相关工作，现对2019 年本部门的工作及部门全年的经营管理进行总结： 1. 经营情况 今年的营业收入是多少，作为部门经理人，一切要以自己部门的费用为首，经理是先经营后管理，故而如果一开始就描述总结管理上的事情，那就犯了一个重大错误，部门的费用包括今年发生的税后数据，预算是多少，较比预算差多少，原因是什么，较去年同期对比是差多少，具体的原因是什么。 2. 列举大的事情 列举一年中围绕工作的大事，也就是对部门影响较大的，比如营销策略，设备设施增购，工程改造，人员架构调整，等等，并重点列案例，描述通过所做的事情所带来的一系列的好处，点到为止即可。 3. 个人优势分析 如： (1) 具有较强的亲和力，具备一定的管理基础，乐于承受工作
压力，并能较快地适应工作环境; (2) 具有较强的学习能力，可以在较短时间内对新的知识融会贯通，并运用于实际工作中; (3) 具有协调控制能力、擅长沟通，对管理工作把控能力较强; (4) 工作细致性较强，善于从细节处开展工作，对工作大有进益; 4. 个人劣势和做的欠缺分析 如： (1) 因为在酒店工作时间较短，可能在某些方面判断和处理得不够完美; (2) 对自身性格所具有缺点的控制与把握应进一步提升，应在工作中加强优势发挥，尽量规避劣势，完善自身工作行为。 5. 工作过程中学到了多少 (1) 这一年参加酒店的培训或自己参加的培训你学习到了多少实际可用的知识，并在工作中已经开展的; (2) 举例工作中接触到的新的工作项目和任务，所得到的个人学习和提升; (2) 举例一些工作中的案例，结合所学习的，带给自己在某一件事情上的提升和处理方式，以及对身边同事和下属得影响等等。 2020年工作计划(范文)
1业绩综述：净利润增速环比回升，盈利能力下滑速度减缓 (4) 1.1不良拨备压力减小，净息差下滑收窄，行业净利润增速环比回升 (4) 1.1.1大行拉动整体净利润增速回升，城商行净利润增速有所回落 (4) 1.1.2归因分析：不良拨备压力减小、净息差下滑负面影响收窄带来净利润增速回升 (6) 1.2净利润增速回升但仍不足以提高ROE (10) 1.2.1ROE、ROA继续回落 (10) 1.2.2杜邦分析：净息差下滑是盈利能力下滑主因 (13) 2资产负债结构：受监管影响，贷款占比回升，同业负债占比压缩 (13) 2.1资产：贷款占比回升，新增贷款多投向基建行业 (13) 2.2负债：受监管影响同业负债占比压缩，中小行结构调整承压 (15) 3资产质量：资产质量向好，部分行业不良贷款压力犹存 (17) 3.1不良生成率降低，资产质量好转 (18) 3.2部分行业的不良贷款压力犹存，长三角、珠三角地区不良贷款率持续回落19 4投资建议 (20) 5风险提示 (21)
图1：上市银行净利润同比增速的驱动因子贡献对比 (7) 图2：上市银行拨备前利润同比增速的驱动因子贡献对比 (7) 图3：上市银行合计生息资产余额同比：细分项目（时点数据） (8) 图4：上市银行合计手续费收入同比及细分项目 (9) 图5：17年3月-6月银行理财产品余额及同比增速变化（万亿元） (9) 图6：2017H1上市银行合计本期计提资产减值损失/本期实际新增不良贷款回升10 图7：16家上市银行合计ROE回落（移动平均消除季节性） (11) 图8：16家上市银行合计ROA回落（移动平均消除季节性） (11) 图9：上市银行合计贷款结构变动 (15) 图10：上市银行合计对公贷款结构变动 (15) 图11：四家银行合计的重要行业不良贷款情况 (20) 表1：上市银行2017上半年净利润情况 (6) 表2：上市银行合计2017H1盈利能力情况 (12) 表3：上市银行合计2017H1盈利能力情况（与FY16对比） (13) 表4：2017H1上市银行资产结构及变动情况 (14) 表5：2017H1上市银行负债结构及变动情况 (17) 表6：16家上市银行不良贷款率、拨备覆盖率数据 (18) 表7：16家上市银行不良贷款相关指标 (19) 表8：四家银行合计的贷款及不良贷款区域分布情况 (20)
新业发展历史回顾与未来展望 中国银行业监督管理委员会主席 金融是现代经济的核心，银行业是金融领域的重要支柱之一。新中国成立60年来，银行业在党中央、国务院的领导下，经历了不平凡的光辉历程，对促进国民经济稳健发展、改善社会民生发挥了重要作用。 新中国60年银行业发展历程回顾 新中国银行业的形成和发展 从1949年新中国成立到1978年改革开放前，新中国银行业逐步成长并不断发展壮大，为巩固新生的人民政权、支持国家经济建设作出了重要贡献。 1949~1956年：银行业促进国民经济恢复和基本完成社会主义改造的7年 这一阶段，我国有步骤地实现了从新民主主义到社会主义的转变，基本完成了对生产资料私有制的社会主义改造。 新中国成立后的头三年，中国人民银行在全国建立统一的金融市场，努力促进国民经济恢复。1949年9月，《中华人民共和国中央人民政府组织法》明确将中国人民银行纳入政务院的直属单位，确立了其作为国家银行的法定地位。这一时期中国人民银行的主要任务为：一是发行人民币，支援解放战争；二是建立独立统一的货币体系和统一的国家银行组织体系；三是接管官僚资本银行和整顿金融业；四是积极开展存款、贷款、汇兑和外汇等银行业务，促进国民经济恢复，为迎接大规模经济建设做准备。 1953~1956年，我国进入第一个五年计划建设时期。为全面动员社会资源进行大规模经济建设，国家实行高度集中的计划经济管理体制，银行业则实行信用集中原则，中国人民银行编制的综合信贷计划纳入国家经济计划。1956年公私合营银行纳入中国人民银行体系，形成了大一统的银行体制。一五期间，国家银行各项存款年均增长12%，各项贷款年均增长21%，有力地支持了国民经济的建设。 1956~1965年：银行业推动全面建设社会主义的10年 1956年我国开始转入全面社会主义建设阶段。1958~1962年为第二个五年计划时期，经历了大跃进和三年严重自然灾害，银行的业务制度和原则遭到破坏，导致信贷投放失控，现金发行过多。这一时期，国家银行各项存款年均增长25%，各项贷款年均增长20%。 1963~1965年，中共中央决定实行调整、巩固、充实、提高方针，对国民经济实行全面整顿。经过整顿，国民经济基本恢复正常，金融工作也步入正轨。这期间，国家银行各项存款年均增长%，各项贷款年均增长%，基本解决了大跃进时期遗留的通货膨胀问题。 1966~1976年：银行业遭受文化大革命重创的10年
2020年中国商业地产行业市场现状及发展前景分析未来将 进一步加强精细化运营 1、中国商业地产投资：占比趋于下降 商业地产，是指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产用途广泛，其中包括酒店、商场、超市、便利店、购物中心、商务楼、特色商业街、会展中心等。 我国房地产开发商开发的最普遍的商业房地产项目就是大型购物中心。购物中心的地产开发模式起源于商业地产模式，在房地产领域，购物中心的开发与经营与商业地产开发与经营相通。 2019年，全国房地产开发投资132194亿元，同比增长9.9%，2020年1-9月全国房地产开发投资103484亿元，同比增长5.6%。 2015-2020年我国房地产开发投资中，办公楼与商业营业用房投资总额及占比呈下降趋势。2019年我国132194亿元的房地产开发投资中，商业地产投资即办公楼与商业营业用房投资额分别为6163亿元和13226亿元，商业地产投资总额占房地产开发投资总额的比重为14.67%，同比下降2.1个百分点。
2015-2020年商业地产新开工面积及占比同样呈不断下降的趋势。商业地产新开工面积占比由2015年的18.84%下降至2020年1-7月份的11.09%，下降了近8个百分点。
2、中国商业地产租赁市场：需求下降 2020年新冠疫情的爆发进一步推动了商业地产投资的下降。新冠肺炎疫情 影响下，居民生产生活受限、消费活动减少，商业地产市场面临挑战; 根据中国房地产指数系统商铺租金指数对全国重点城市主要商业街和典型 购物中心商铺租赁样本的调查数据，在样本商业街中，租金环比上涨的商业街占12.1%，租金环比下跌的商业街占83.3%，4.5%的商业街租金与上期持平;在样本商圈(购物中心)中，租金环比上涨的商圈占14.7%，租金环比下跌的商圈占84.2%，1.1%的商圈(购物中心)租金与上期持平。 2020年上半年，随着疫情得到有效控制，消费市场不断复苏，但国内经济、消费市场和实体商业全面恢复仍需较长时间，商铺租金水平在短期内依然承压。
2019年度工作报告 时光荏苒，2019年很快就要过去了，回首过去的一年，自己做了什么工作，把它用文字表达出来写成工作报告，下面是整理的关于2019年度工作报告范文，欢迎借鉴! 2019年度工作报告范文一回顾过去的一年，我努力按照计划完善自己，争取更大的进步。现将个人在工作学习生活等各方面情况作一总结，保持并发扬好的地方，认识并改进不足的地方，回顾走过的路可以更好的看清前面的路。 以下对自己这一年的工作一个小结，向党组织和指导我、帮助我、关心我的老师们汇报。 一、思想更成熟 思想的成熟与我来说，应该是工作思想的成熟，学生管理思想的成熟。对教育工作的敬业精神，要更乐于奉献，更乐于服务，也就是对自己教师身份的思想越来越成熟。“教育是管理，更是服务”，经常听到校长们提到“管理即服务”，确实，班级管理、学校管理，教育其实就是为学生服务，为家长服务，为社会服务，同时，也是为将来服务。 为了提高自己的思想觉悟，时时以共产党的身份严格要求自己，以“严己宽人”的态度对待任何事物。从实际行动上实践自己的入党志愿。作为一名教育工作者，以“学高为师，身正为范”的标准和目1 / 10
标督促自己鞭策自己，使自己更加完善、更加先进。不知从什么时候开始，母亲每天晚饭后必看的新闻联播也成了我的必修课，只要一有空，我也会上网浏览新闻和教科网的各种消息。了解国内外大事，关心社会，关心学校，关心我们的教育。 二、学习讲勤奋 作为一名共产党员，学习是必须的义务之一。要保持自我的先进性，保持我们党的先进性必须不断地学习，学习党的知识，学习党的路线、方针、政策，通过学习使自己站在理论的前沿，并更好地指导自己的工作。 向书本学习，多看书，尤其是多看对自己的思想和工作有很大的帮助的理论指导和教育教学方面的书籍，无论是杂志、书刊、报纸，还是网站，只要是有益的，都多学常学。我经常浏览“中国学习联盟”、“人教语文论坛”、“老百晓教师网”以及“鄞州区教科网”，现在我正在看《名师教学智慧》一书，给了我全新的启迪。 向同事学习，我的身边有很多值得学习的人，许多先进党员，都是活的知识，都是我经常提醒自己要学的内容。我时刻以他们为榜样，从他们的身上学习先进，感悟先进，以学校这学期下发的“党员示范岗”基本要求来提醒自己。 向实践学习，大胆实践，珍惜一切可以学习的机会，认真听课学习，深刻反思教学，感觉自己也获益匪浅。 三、工作要努力 2 / 10
金融业在国民经济中处于牵一发而动全身的地位，关系到经济发展和社会稳定，具有优化资金配置和调节、反映、监督经济的作用。 我国经过十几年改革，金融业以空前未有的速度和规模在成长。 一，我国金融业现状随着世界经济的不断发展，各国产业结构的调整，农业所占比重下降，金融业逐渐提升份额，形成金融行业在国 民经济占主要份额的局面。 我国自从加入WTO后，不断完善多层次多功能金融市场体系，银行交易与信息系统服务日臻完善。 目前我国已基本建立证券期货市场，货币市场和银行间外汇市场，实现主体多元化的发展，包括商业银行，社会保障基金，信托公司， 证券公司，保险公司等机构。 1999 年之前，国际金融业主要有两种经营模式：（1）商业银行与投资银行混业经营的欧洲模式；（2）商业银行与投资银行分业经 营的美国模式。 1999 年 11 月 12 日，美国签署《金融服务现代化法案》，取代 了将商业银行和投资银行严格分开的《格拉斯————斯蒂格尔法》。 混业经营是金融企业为了实施多元化经营，加强综合竞争力所采取的重大变革。 从分业经营到混业经营，这一国际金融业的发展趋势，也预示了我国金融业的发展趋势。 80 年代，我国银行都开办了证券、信托、租赁、房地产、投资 等业务，实质上进入了“混业经营时代。
1995 年 5 月《商业银行法》正式从法律上确立了国有银行分业 经营的制度。 随着我国金融业的迅速发展，国内金融市场与国际市场逐步接轨，随着我国金融体制改革步伐的加快，中央银行金融调控手段的市场化 改革有了实质性突破。 如借鉴国际经验，以资产负债比例管理和风险管理取代贷款规模 指令性管理；大幅度下调法定存款准备金率，适时多次降低存款贷款 利率，扩大中小金融机构贷款利率浮动范围，稳步推进贷款利率市场 化进程；努力拓宽融资渠道，积极发展股票、债券、投资基金等直接 融资方式，等等。 2017 年以来，我国经济在加速增长中收到通货膨胀等压力的阻 碍，我国政府修改了《中华人民共和国银行法》，将中国人民银行的 职责扩大为制定和执行货币政策，维持金融行业稳定和提高金融服务 等。 中国人民银行高度重视我国货币政策的有效性，科学性和预见性，根据国内外的金融形势变化适时调整货币政策，运用宏观调控的方式 来调整我国金融行业的发展方向。 而中国人民银行在1984 年独立行使中央银行职能的同时, 建立了法定存款准备金制度。 我国历年来存款准备金率的调控情况自从我国实行存款准备金 制度近三十年来, 存款准备金率经历了四十五次调整, 存款准备金制度经历了从初创到逐步成熟的发展过程, 成为了重要的货币政策工具