禾略土地价值分析研究方法
看地，是房地产开发商一项重要的工作。
传统的方式是，对于陌生城市的地块，大家飞过去，在地块周边转一转，再去附近项目踩踩盘，晚上吃个饭顺便讨论个共识，然后就各自打道回府；对于熟悉城市的地块，那就更加简单，各专业各自准备一下资料，开个会，老板拍个方向，然后就各自忙各自的去。
这样的工作模式真的就足够了吗？禾略认为，其实我们可以做得更好。
对于陌生地块，看地之前，应该准备尽可能多的数据，看地现场以数据为基础进行讨论，效果更好；对于熟悉地块，开会之前，应该有更多维度的思考，摒弃因为熟悉造成的固有成见影响判断。
首先，需要先准备一份关于城市土地现状价值的报告，要数据化地图化，不要文字化。
如下图所示，经过数据的分析处理，我们可以把杭州的土地划分为五个等级，第一二级土地主要聚集于主城以及外围区县核心，第三级土地是城市化扩张建设的主战场，剩余宅地面积为372万平方米。
这个土地分级结论，有零有整，言之凿凿，是如何得到的呢？
这就需要普及一下禾略的土地价值模型。基本逻辑非常简单，就是收集尽可能多的数据，然后做评分，再形成地图。
目前禾略使用的数据是六大类27个指标，至于很多人问的，为什么选择这些数据来做评分，实不相瞒，因为这是我们可以找到的质量比较好的全部数据，没什么其他科学原因。
进行综合打分之前，可以先分项上一轮地图，找找感觉，至于打分的方法，就还是禾略非常常用的熵值法，不清楚的同学可以查看前面几篇文章，有扫盲。
网格化的土地现状价值分析，对于地块分析是最有效的基础分析。但如果要服务于城市分析，那么就需要补充一个版块颗粒度的视角。
从板块视角来看，杭州的高价值板块主要集中于上、下城区、拱墅区以及江干区。
城市核心区域板块：城市功能完善，人口聚集度高。
城区适宜居住板块：道路通达性及生活配套氛围浓厚，相较上一级板块，医疗及休闲配套资源较为紧缺。
近城拓展区：属于城市核心区向外辐射第一站，城市化进程及人口密度仍保持较高水平，但生活配套资源及医疗配套较上一级板块衰减明显。
城市新兴区：处于城市四向扩张方向上板块，新兴发展区域，道路能级有优势，城市化快速发展，人口逐步引入；生活及消费配套方面相对上一级板块较为稀缺。
城市远郊区：属于城市化发展起步阶段，人口集中度不高，教育及休闲配套相对水平较高，主要满足与区域内的人民生活及职住一体化需求。
完成了土地现状价值的分析，仅仅只是开始。投资决策不仅是一门技术，更是一门艺术，预测算命自然是少不了。
通过规划计算土地未来价值，除了主城区核心之外，余杭、萧山、滨江以及江干区都有未来高价值区域聚集。
看起来简简单单的一张图，好像真的是神棍算命，背后的工作量还是很大的。首先，要做一个简单模型来研究未来交通的变化影响。
以网格为单位，计算地铁通车后对网格的影响。
其次，通过自动化矢量化处理，找到剩余规划建设用地，分类上图。